一 房 地 产 市 场 现 状 1 住 房 租 赁 市 场 提 速, 热 点 城 市 政 策 趋 紧 李 克 强 总 理 在 国 务 院 常 务 会 议 提 出, 实 现 购 租 并 举, 发 展 住 房 租 赁 市 场 5 月 17 日, 国 务 院 办 公 厅 关 于 加 快 培 育 和 发 展

房 地 产 月 报 2016 年 6 月 6 日 2016 年 6 月 房 地 产 月 报 量 价 无 序 波 动, 地 王 疯 狂 抢 镜 审 核 : 金 海 年 报 告 摘 要 : 1 政 策 : 为 房 地 产 市 场 稳 步 发 展, 重 点 一 二 线 城 市 政 策 面 愈 加 严 苛, 通 州 限 购 令 扩 散 至 商 住 公 寓 市 场, 苏 州 南 京 继 房 价 限 涨 令 之 后, 再 次 下 发 土 地 限 价 令, 结 合 合 肥 南 京 限 购 复 辟 的 传 闻, 热 门 城 市 政 策 收 紧 已 是 大 势 所 趋 不 排 除 之 后 部 分 热 点 城 市 可 能 会 出 台 调 控 措 施, 以 期 控 制 飞 速 上 涨 的 房 价 和 地 价 2 市 场 :5 月 市 场 延 续 了 上 个 月 下 滑 趋 势, 供 销 环 比 下 滑, 但 好 于 去 年 同 期, 绝 对 值 仍 维 持 在 较 高 位 置 从 城 市 能 级 来 看, 供 应 方 面, 各 线 城 市 重 点 城 市 商 品 住 宅 同 环 比 皆 下 滑, 尤 其 一 线 城 市 跌 幅 明 显 ; 成 交 方 面, 各 线 城 市 环 比 下 跌, 但 二 三 线 城 市 依 然 好 于 去 年 同 期 ; 在 成 交 依 旧 维 持 高 位 之 下, 大 部 分 城 市 供 求 压 力 得 到 缓 解 3 企 业 : 在 TOP20 企 业 业 绩 表 现 中, 后 劲 分 化 明 显 前 10 企 业 在 单 月 销 售 金 额 上 依 然 高 歌 猛 进, 后 劲 十 足,TOP11-TOP20 房 企 单 月 业 绩 表 现 则 不 够 稳 定, 忽 高 忽 低, 主 要 受 供 货 节 奏 因 素 影 响 较 大 4 投 资 建 议 : 城 市 选 择 建 议 :(1) 住 宅 方 面, 沈 阳 的 去 化 周 期 仍 大 幅 超 出 正 常 水 平, 但 已 有 显 著 下 降, 大 连 亦 大 幅 缩 短 去 化, 回 归 风 险 可 控 区 域 天 津 稳 步 去 库 存, 目 前 已 经 处 于 12 个 月 以 内 但 需 警 惕 合 肥 南 京 及 苏 州 等 重 点 城 市 的 过 热 风 险 (2) 商 办 方 面, 综 合 考 虑 消 费 能 力 较 强 的 实 力 城 市 地 理 位 置 优 越 及 交 通 通 达 的 项 目 研 究 部 张 珺 Zhangjun4@noahwm.com 研 究 部 黄 琳 珊 huanglinshan@noahwm.com 交 易 对 手 方 面 : 针 对 老 交 易 对 手, 根 据 目 前 的 存 续 项 目 及 合 作 情 况, 适 当 优 选 城 市, 可 适 当 扩 大 优 质 交 易 对 手 的 规 模 针 对 新 交 易 对 手, 需 考 虑 其 在 城 市 及 区 域 的 综 合 竞 争 实 力, 负 债 及 授 信 情 况, 项 目 整 体 运 作 实 力 等 1

一 房 地 产 市 场 现 状 1 住 房 租 赁 市 场 提 速, 热 点 城 市 政 策 趋 紧 李 克 强 总 理 在 国 务 院 常 务 会 议 提 出, 实 现 购 租 并 举, 发 展 住 房 租 赁 市 场 5 月 17 日, 国 务 院 办 公 厅 关 于 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 的 若 干 意 见 出 台 允 许 将 商 业 住 房 按 规 定 改 建 为 租 赁 住 房, 这 给 那 些 商 业 库 存 压 力 的 城 市 提 供 了 新 思 路, 有 助 于 减 缓 商 业 市 场 高 库 存 风 险 不 过, 租 赁 需 求 主 要 集 中 在 一 二 线 城 市, 三 四 线 城 市 仍 是 库 存 与 需 求 严 重 错 配, 政 策 效 果 堪 忧 北 京 通 州 区 一 月 之 内 两 度 发 文 收 紧 调 控 政 策, 购 买 商 住 公 寓 必 须 满 足 限 购 条 件, 并 计 入 家 庭 的 住 房 总 套 数 ; 对 京 籍 人 口 落 户 通 州 审 批 更 加 严 苛, 非 住 宅 房 屋 一 律 不 批 准 落 户 通 州 苏 州 南 京 再 次 加 码 调 控 政 策, 设 定 土 地 出 让 最 高 限 价, 对 报 价 超 过 最 高 限 价 的, 终 止 土 地 出 让 土 拍 熔 断 机 制 主 要 目 的 在 于 限 制 当 下 过 热 的 土 地 市 场, 打 破 地 价 上 涨 进 而 带 动 房 价 上 涨 的 传 导 加 上 南 京 合 肥 限 购 复 辟 传 闻, 此 类 行 政 限 令 终 究 难 以 起 到 理 性 的 效 果 首 先, 无 论 是 土 地 熔 断 还 是 限 购 令, 实 际 上 都 是 在 抬 升 买 卖 门 槛, 提 高 交 易 成 本, 但 并 没 有 改 变 供 需 不 平 衡 的 问 题, 一 线 城 市 限 购 令 再 度 收 紧 后, 房 价 仍 旧 高 居 不 下 即 是 铁 证 ; 其 次, 政 策 面 的 突 然 转 向, 尤 其 是 新 政 干 预 的 突 然 变 化, 不 利 于 政 策 面 的 连 续 和 稳 定, 不 利 于 建 立 地 方 政 府 的 公 信 力 ; 最 后, 因 城 施 策 不 是 因 时 施 策, 多 变 的 政 策 面 会 滋 生 市 场 投 机 心 理, 在 下 一 波 市 场 旺 季 时 可 能 会 造 成 更 为 疯 狂 的 涨 价 狂 潮 2 城 市 表 现 : 供 应 同 环 比 皆 下 滑, 成 交 持 续 下 滑 分 化 加 剧 供 应 方 面 : 各 线 城 市 重 点 城 市 商 品 住 宅 同 环 比 皆 下 滑, 尤 其 一 线 城 市 跌 幅 明 显 5 月 重 点 城 市 商 品 住 宅 供 应 量 有 所 下 滑, 环 比 跌 幅 达 到 23%, 一 方 面 是 受 到 销 售 萎 靡 的 影 响,4 月 份 成 交 锐 减 导 致 房 企 观 望 情 绪 渐 浓 ; 另 一 方 面, 土 地 市 场 面 粉 贵 过 面 包 导 致 周 边 项 目 导 致 房 价 上 涨 预 期 加 强, 开 发 商 推 盘 意 愿 并 不 强 但 整 体 来 看, 供 应 量 绝 对 值 仍 维 持 在 较 高 位 置, 且 与 去 年 同 期 基 本 持 平 5 月 一 线 城 市 商 品 住 宅 供 应 量 为 280 万 平 方 米, 整 体 较 上 月 减 少 近 三 成, 同 比 也 下 跌 近 20% 二 三 线 城 市 整 体 供 应 为 2032 万 平 方 米, 同 环 比 皆 下 跌 总 体 来 看, 在 前 3 4 个 月 放 量 之 下,5 月 房 企 并 没 有 因 为 小 长 假 到 来 以 及 传 统 供 应 旺 季 而 加 大 推 案 量 随 着 企 业 冲 击 半 年 业 绩, 预 计 6 月 供 应 量 企 稳 回 升 为 大 概 率 事 件 成 交 方 面 :5 月 份 重 点 城 市 商 品 住 宅 成 交 量 并 未 企 稳, 继 续 保 持 下 跌 态 势, 但 多 数 城 市 成 交 量 仍 高 于 2015 年 月 平 均 值, 佐 证 了 目 前 各 城 市 成 交 正 处 在 高 位 调 整 时 期 尽 管 成 交 环 比 下 跌, 但 同 比 依 旧 上 涨 11%, 且 大 部 分 城 市 均 同 比 上 涨 一 线 城 市 总 体 成 交 量 环 比 下 跌 12% 其 中 仅 广 州 成 交 微 涨 0.2%, 其 余 三 城 全 部 下 跌 上 海 深 圳 成 交 持 续 探 底, 新 政 威 力 彰 显 无 疑, 不 仅 环 比 均 下 跌, 同 比 也 显 著 低 于 去 年 同 期, 分 别 下 跌 33% 和 61%, 尤 其 是 深 圳, 近 2 个 月 成 交 在 30 万 平 方 米 左 右, 创 下 自 2015 年 3 月 以 来 新 低 二 三 线 城 市 成 交 环 比 下 跌 17%, 但 仍 好 与 去 年 同 期, 同 比 上 涨 15% 总 体 来 看, 成 交 仍 处 在 高 位 调 整 期 整 体 来 看, 前 期 需 求 过 度 透 支 部 分 热 点 城 市 出 台 收 紧 政 策 供 应 量 不 足 是 成 交 持 续 下 滑 的 主 因, 目 前 成 交 量 绝 对 值 仍 在 高 位, 随 着 信 贷 层 面 收 紧 热 点 二 线 城 市 面 临 政 策 收 紧 压 2

力, 预 计 接 下 来 未 来 成 交 量 仍 有 下 探 空 间, 但 幅 度 不 会 太 大 房 价 方 面, 房 价 稳 步 上 行, 同 比 涨 幅 进 一 步 扩 大 至 9%, 但 各 线 城 市 房 地 产 市 场 冷 热 不 均, 热 门 一 二 线 城 市 房 价 上 涨 过 于 迅 速, 远 超 普 通 居 民 现 有 购 买 力 水 平, 或 多 或 少 存 在 提 前 透 支 的 迹 象, 房 价 虚 高 泡 沫 风 险 不 容 忽 视 而 且, 各 线 城 市 房 价 天 花 板 效 应 犹 存, 房 价 涨 幅 居 前 的 城 市 已 逼 近 价 格 上 限, 进 一 步 上 涨 的 空 间 着 实 有 限 我 们 认 为 热 门 城 市 房 价 增 长 的 拐 点 将 至, 涨 幅 将 逐 渐 趋 于 平 稳 表 1:2015 年 5 月 全 国 重 点 城 市 商 品 住 宅 供 求 变 化 ( 单 位 : 万 m2,%) 能 级 一 线 二 线 城 市 5 月 供 应 5 月 成 交 环 比 同 比 量 量 环 比 同 比 北 京 75 48% 12% 87-32% 12% 上 海 123-6% 18% 95-2% -33% 广 州 55-62% -37% 138 0% 11% 深 圳 27-58% -66% 27-13% -61% 重 庆 200-3% 35% 180-17% -4% 武 汉 154-44% -1% 280-15% 75% 成 都 64-74% -47% 228-14% 11% 南 京 90-43% 34% 182-4% 105% 西 安 79-6% -9% 126-12% -3% 昆 明 33-38% -47% 50-19% -20% 沈 阳 90 55% -27% 108-32% 3% 长 沙 100-32% -2% 130-9% 10% 天 津 152-5% 33% 161-47% 29% 佛 山 88-46% -8% 152-15% -12% 南 宁 52-41% -23% 89 15% 20% 杭 州 100-36% 12% 150-22% 10% 郑 州 64-18% 35% 112-21% 36% 苏 州 95 23% 55% 75-28% -17% 常 州 20-59% 38% 50-20% -11% 济 南 150 3% 66% 160 2% 52% 合 肥 39-43% -40% 57-33% -37% 大 连 31-28% -57% 54-26% -6% 海 口 41 1% 54% 35-8% 7% 无 锡 34 16% -10% 86-22% 34% 福 州 25 47% 92% 38 20% 56% 长 春 29-49% -50% 80-8% 11% 南 昌 64 33% 75% 58-12% 15% 东 莞 58 35% 6% 60-5% -43% 厦 门 12-72% -61% 43-28% 2% 3

备 注 : 城 市 供 应 数 据 重 庆 市 数 据 为 商 品 房 数 据 受 房 屋 备 案 的 滞 后 性, 不 排 除 数 据 有 一 定 的 偏 差 资 料 来 源 :CRIC 诺 亚 研 究 表 2:2016 年 5 全 国 重 点 城 市 一 手 房 交 易 价 格 指 数 资 料 来 源 :CRIC 诺 亚 研 究 3 企 业 表 现 : 典 型 房 企 业 绩 规 模 翻 倍, 后 劲 分 化 在 TOP20 企 业 业 绩 表 现 中, 后 劲 分 化 也 是 一 个 明 显 特 征, 前 10 企 业 在 单 月 销 售 金 额 上 依 然 高 歌 猛 进, 后 劲 十 足, 但 TOP11-TOP20 房 企 单 月 业 绩 表 现 则 不 够 稳 定, 忽 高 忽 低, 主 要 受 供 货 节 奏 因 素 影 响 较 大 值 得 一 提 的 是 雅 居 乐 跌 出 TOP20 榜 单 图 1:2016 年 1-5 月 房 地 产 企 业 销 售 金 额 及 面 积 4

资 料 来 源 : 亿 翰 智 库 诺 亚 研 究 二 房 企 新 动 态 战 略 动 态 : 龙 头 万 科 及 黑 马 阳 光 城 均 向 房 地 产 + 金 融 迈 进, 房 地 产 将 呈 现 出 更 多 的 金 融 属 性 融 创 仍 然 坚 持 子 公 司 收 购 完 善 城 市 布 局 战 略, 目 前 效 果 较 好 值 得 注 意 的 是, 越 来 越 多 的 地 产 服 务 商 朝 着 新 三 板 发 力 典 型 企 业 日 期 内 容 万 科 6.2 万 科 和 美 国 Brightstone Capital Partners 联 合 宣 布 在 纽 约 建 立 一 个 全 球 地 产 投 资 管 理 平 台 Brightstone 此 举 标 志 着 万 科 全 球 资 产 管 理 业 务 的 开 端 格 力 物 业 5.31 挂 牌 新 三 板, 管 理 服 务 总 面 积 为 152.69 万 方 融 创 5.19 收 购 莱 蒙 8 个 公 司 的 全 部 股 本 权 益 及 偿 付 贷 款,43.94 亿 元, 初 步 完 成 广 深 战 略 布 局 华 夏 幸 福 5.16 与 江 苏 润 恒 物 业 签 订 战 略 协 议 阳 光 城 5.16 与 陆 家 嘴 信 托 陆 投 发 合 作 设 立 上 海 陆 金 朝 阳 资 产 管 理 有 限 公 司 世 茂 房 地 产 5.9 携 手 博 时 资 本 发 行 酒 店 资 产 证 券 化 项 目, 期 限 8 年, 规 模 为 26.9 亿 元 数 据 来 源 : 中 指 诺 亚 研 究 融 资 情 况 : 华 润 置 地 万 达 商 业 及 泰 禾 集 团 均 发 行 大 额 公 司 债, 但 鉴 于 目 前 的 负 债 率 及 企 业 地 位, 前 两 者 明 显 有 利 率 优 势 表 2:2015 年 5 月 典 型 房 企 融 资 情 况 5

典 型 企 业 日 期 期 限 ( 年 ) 金 额 ( 亿 元 ) 发 行 利 率 内 容 华 远 地 产 6.3 3 10 5.55 非 公 开 发 行 债 券 华 夏 幸 福 6.2 4 10 5.19 公 司 债 券 新 华 联 6.1 3 10 7 公 司 债 券 华 润 置 地 5.3 3 20 3.2 5 50 3.6 中 期 票 据 泰 禾 集 团 5.26-30 6 15 7.2 公 司 债 券 万 达 商 业 5.24 5 50 3.95 公 司 债 券 远 洋 地 产 5.19 5 40 3.5 公 司 债 券 富 力 地 产 5.18 6 46 5.2 公 司 债 券 5 25 2.98 华 侨 城 5.9 公 司 债 券 7 10 3.4 数 据 来 源 : 中 指 诺 亚 研 究 三 投 资 建 议 1 城 市 选 择 建 议 城 市 选 择 建 议 : 住 宅 方 面, 沈 阳 的 去 化 周 期 仍 大 幅 超 出 正 常 水 平, 但 已 有 显 著 下 降, 大 连 亦 大 幅 缩 短 去 化, 回 归 风 险 可 控 区 域 天 津 稳 步 去 库 存, 目 前 已 经 处 于 12 个 月 以 内 但 需 警 惕 合 肥 南 京 及 苏 州 等 重 点 城 市 的 过 热 风 险 商 办 方 面, 综 合 考 虑 消 费 能 力 较 强 的 实 力 城 市 地 理 位 置 优 越 及 交 通 通 达 的 项 目 表 3:2016 年 4 月 城 市 风 险 评 级 结 果 序 号 城 市 分 数 风 险 序 号 城 市 分 数 风 险 1 上 海 62.56 低 31 烟 台 50.55 中 高 2 广 州 61.79 低 32 扬 州 50.43 中 高 3 北 京 60.15 低 33 盐 城 50.36 中 高 4 深 圳 56.94 低 34 徐 州 50.30 中 高 5 重 庆 56.39 中 低 35 惠 州 50.27 中 高 6 成 都 55.63 中 低 36 泉 州 50.26 中 高 7 合 肥 54.84 中 低 37 宜 昌 50.22 中 高 8 南 京 54.38 中 低 38 唐 山 50.07 中 高 9 杭 州 54.32 中 低 39 哈 尔 滨 49.98 中 高 10 厦 门 54.20 中 低 40 昆 明 48.89 中 高 11 苏 州 54.09 中 低 41 贵 阳 48.34 中 高 12 武 汉 53.91 中 低 42 石 家 庄 47.58 中 高 13 南 昌 53.62 中 低 43 安 庆 47.46 中 高 14 长 沙 53.56 中 44 金 华 47.29 中 高 15 天 津 53.43 中 45 呼 和 浩 特 46.95 中 高 6

16 青 岛 53.19 中 46 太 原 46.60 中 高 17 郑 州 52.42 中 47 赣 州 46.23 中 高 18 无 锡 52.36 中 48 秦 皇 岛 46.14 中 高 19 宁 波 52.18 中 49 银 川 45.80 中 高 20 福 州 51.61 中 50 海 口 45.56 中 高 21 中 山 51.55 中 51 蚌 埠 45.16 高 22 东 莞 51.38 中 52 温 州 44.46 高 23 佛 山 51.37 中 53 保 定 44.18 高 24 济 南 51.08 中 54 汕 头 43.63 高 25 长 春 50.89 中 55 西 宁 43.58 高 26 沈 阳 50.80 中 56 廊 坊 42.84 高 27 大 连 50.78 中 57 兰 州 40.92 高 28 南 宁 50.68 中 29 西 安 50.67 中 30 常 州 50.64 中 高 数 据 来 源 : 中 指 统 计 局 诺 亚 研 究 图 2 2016 年 4 月 城 市 风 险 对 比 图 数 据 来 源 : 中 指 CRIC 诺 亚 研 究 数 据 说 明 : 7

横 轴 : 去 化 周 期, 体 现 当 前 阶 段 去 化 风 险 :12 个 月 以 下, 去 化 风 险 较 低 ; 去 化 周 期 越 长, 去 化 风 险 越 高 ; 纵 轴 : 市 场 未 来 供 求 比 ( 未 来 供 求 比 = 近 三 年 住 宅 土 地 成 交 建 面 均 值 / 住 宅 成 交 面 积 均 值 ), 考 虑 到 土 地 从 拿 地 到 上 市 有 平 均 2-3 年 的 周 期, 通 过 该 指 标 我 们 对 城 市 未 来 几 年 的 供 求 关 系 进 行 预 判,1.0 以 下 表 示 未 来 预 计 将 供 不 应 求,1.0 以 上 则 表 示 将 供 大 于 求 ; 气 泡 颜 色 : 蓝 色 表 示 增 速 较 快 的 城 市, 未 来 市 场 有 较 好 的 成 长 空 间, 黄 色 为 增 速 中 等 的 城 市, 红 色 为 增 速 较 慢 的 城 市, 未 来 市 场 需 求 支 撑 相 对 乏 力 气 泡 越 大 代 表 成 长 空 间 越 好 气 泡 大 小 : 代 表 市 场 规 模, 越 大 表 示 城 市 整 体 市 场 容 量 较 大 2 交 易 对 手 选 择 建 议 交 易 对 手 方 面 : 针 对 老 交 易 对 手, 根 据 目 前 的 存 续 项 目 及 合 作 情 况, 适 当 优 选 城 市, 可 适 当 扩 大 优 质 交 易 对 手 的 规 模 针 对 新 交 易 对 手, 需 考 虑 其 在 城 市 及 区 域 的 综 合 竞 争 实 力, 负 债 及 授 信 情 况, 项 目 整 体 运 作 实 力 等 8

研 究 员 简 介 : 张 珺 现 任 职 诺 亚 财 富 高 级 研 究 员, 负 责 房 地 产 研 究 黄 琳 珊, 现 任 职 诺 亚 财 富 高 级 研 究 员, 负 责 房 地 产 研 究 研 究 员 承 诺 : 负 责 本 研 究 报 告 全 部 或 部 分 内 容 的 每 一 位 研 究 员, 在 此 申 明, 本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 了 研 究 员 本 人 的 研 究 观 点 作 者 保 证 报 告 所 采 用 的 数 据 均 来 自 合 规 渠 道, 分 析 逻 辑 基 于 本 人 的 职 业 理 解, 通 过 合 理 判 断 并 得 出 结 论, 力 求 客 观 公 正, 结 论 不 受 任 何 第 三 方 的 授 意 影 响 作 者 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不 曾 与 现 在 不 与 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 中 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 产 品 评 价 风 险 提 示 对 于 理 财 产 品 的 评 级 是 对 其 已 有 信 息 的 评 价, 并 不 表 示 对 产 品 未 来 表 现 的 预 测 理 财 产 品 评 级 变 化 并 不 一 定 表 示 产 品 业 绩 趋 于 上 升 或 下 降, 或 者 绝 对 风 险 较 小 或 较 大, 也 可 能 是 该 产 品 与 其 它 同 类 产 品 的 相 对 排 名 发 生 变 化 由 于 投 资 者 的 风 险 偏 好 有 所 差 异, 高 星 级 的 产 品 未 必 适 合 所 有 投 资 者, 投 资 者 需 结 合 产 品 收 益 风 险 特 性 及 自 身 需 求 进 行 选 择 免 责 声 明 本 报 告 的 信 息 均 来 源 于 公 开 资 料, 本 公 司 对 这 些 信 息 的 准 确 性 和 完 整 性 不 作 任 何 保 证, 也 不 保 证 所 包 含 的 信 息 和 建 议 不 会 发 生 任 何 变 更, 本 公 司 已 力 求 报 告 内 容 的 客 观 公 正, 但 文 中 的 观 点 结 论 和 建 议 仅 供 参 考, 不 代 表 任 何 确 定 性 的 判 断 投 资 者 据 此 做 出 的 任 何 投 资 决 策 与 本 公 司 和 作 者 无 关 本 报 告 相 关 知 识 产 权 归 诺 亚 控 股 有 限 公 司 及 其 关 联 公 司 所 有, 未 经 诺 亚 控 股 有 限 公 司 及 其 关 联 公 司 许 可, 任 何 个 人 或 组 织, 均 不 得 将 本 报 告 内 容 以 转 载 复 制 编 辑 上 传 或 发 布 等 任 何 形 式 使 用 于 任 何 场 合 如 引 用 刊 发 需 注 明 出 处 为 诺 亚 ( 中 国 ) 财 富 管 理 中 心, 且 不 得 对 本 报 告 进 行 有 悖 原 意 的 引 用 删 节 和 修 改 诺 亚 控 股 有 限 公 司 及 其 关 联 公 司 保 留 追 究 侵 权 者 法 律 责 任 之 权 利 9