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综 合 类 公 司 调 研 简 报 2008 年 04 月 24 日 中 航 地 产 (000043.sz) 快 速 扩 充 的 转 型 期 : 机 遇 大 于 挑 战 沈 爱 卿 房 地 产 行 业 研 究 员 电 话 :020-87555888-637 email:saq@gf.com.cn 公 司 具 备 一 定 规 模 的 覆 盖 全 国 重 点 区 域 的 低 价 土 地 储 备 07 年 成 功 获 取 7 块 商 业 地 块, 新 增 储 备 110 万 平 米, 总 储 备 达 到 270 万 平 米 这 些 土 地 储 备 具 备 覆 盖 面 广 和 价 格 低 廉 的 特 点, 有 利 于 降 低 区 域 市 场 风 险 和 提 升 毛 利 率 中 航 城 产 品 模 式 逐 渐 成 熟, 进 入 规 模 扩 张 期 中 航 城 模 式 已 逐 渐 走 向 成 熟 围 绕 这 一 产 品 模 式, 公 司 加 大 力 度 在 区 域 中 心 城 市 及 二 三 线 城 市 获 取 土 地 储 备, 开 发 大 型 综 合 性 商 业 地 产 项 目, 进 入 快 速 发 展 阶 段 中 航 物 业 :07 年 中 国 物 业 管 理 TOP10 综 合 实 力 第 二 名 中 航 物 业 承 揽 政 府 商 业 金 融 高 校 住 宅 等 项 目 110 多 个, 管 理 面 积 超 过 3,000 万 平 方 米, 业 务 范 围 辐 射 到 珠 三 角 长 三 角 华 中 华 北 华 南 各 个 区 域 07 年, 中 航 物 业 荣 获 2007 年 度 中 国 物 业 管 理 TOP10 综 合 实 力 排 名 第 二 名 和 深 圳 市 福 田 区 人 民 政 府 区 长 质 量 奖 中 航 物 业 将 为 公 司 的 发 展 提 供 有 力 的 支 持 酒 店 连 锁 管 理 业 务 : 快 速 扩 充 07 年 公 司 完 成 格 兰 云 天 酒 店 品 牌 模 式 的 发 布, 新 拓 展 了 广 东 国 际 大 酒 店 西 安 王 子 国 际 酒 店 等 酒 店, 目 前, 公 司 投 资 或 管 理 的 在 营 酒 店 共 6 家, 管 理 客 房 达 到 1774 间 ( 套 ), 另 外 在 建 酒 店 3 家, 待 建 酒 店 8 家 工 业 地 产 : 商 业 地 产 的 有 益 补 充 公 司 投 资 2 亿 元 成 立 中 航 工 业 地 产 公 司, 一 方 面 丰 富 了 地 产 开 发 的 业 务 结 构 和 经 营 内 容, 另 一 方 面 也 有 效 支 持 了 商 业 地 产 业 务 的 拓 展, 进 而 实 现 工 业 地 产 与 商 业 地 产 之 间 的 协 同 推 进 和 发 展 盈 利 预 测 与 投 资 建 议 预 计 公 司 08 年 的 每 股 收 益 将 达 到 1.24 元 给 予 公 司 08 年 15 倍 的 市 盈 率, 目 标 价 为 18.59 元, 给 予 买 入 评 级 公 司 评 级 当 前 价 格 ( 元 ) 11.88 目 标 价 格 ( 元 ) 18.59 前 次 评 级 无 评 级 股 价 走 势 市 场 表 现 1 个 月 3 个 月 12 个 月 股 价 涨 幅 -29.95% -48.53% -34.01% 上 证 综 指 -18.15% -31.46% -7.92% 股 票 数 据 总 股 本 ( 万 股 ) 22,232.05 流 通 A 股 ( 万 股 ) 11,169.64 主 要 股 东 : 深 圳 中 航 集 团 股 份 有 限 公 司 主 要 股 东 持 股 比 例 22.35% 流 通 A 股 比 例 50.24% 财 务 比 率 ROE 10.03% ROA 3.77% 资 产 负 债 率 56.02% 每 股 净 资 产 ( 元 ) 6.75 2007 年 报 数 据. 风 险 提 示 目 前 公 司 面 临 的 风 险 主 要 来 自 住 宅 销 售 风 险 广 发 证 券 公 司 或 其 关 联 机 构 可 能 会 持 有 报 告 中 所 涉 及 的 公 司 所 发 行 的 证 券 并 进 行 交 易, 亦 可 能 为 这 些 公 司 提 供 或 争 取 提 供 承 销 等 服 务 本 报 告 中 所 有 观 点 仅 供 参 考, 并 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 声 明

目 录 索 引 一 公 司 盈 利 点 分 析... 3 ( 一 ) 公 司 具 备 一 定 规 模 的 覆 盖 全 国 重 点 区 域 的 低 价 土 地 储 备... 3 ( 二 ) 中 航 城 产 品 模 式 逐 渐 成 熟, 进 入 规 模 扩 张 期... 4 ( 三 ) 中 航 物 业 :07 年 中 国 物 业 管 理 TOP10 综 合 实 力 第 二 名... 5 ( 四 ) 酒 店 连 锁 管 理 业 务 : 快 速 扩 充... 5 ( 五 ) 工 业 地 产 : 商 业 地 产 的 有 益 补 充... 6 二 盈 利 预 测 与 投 资 建 议... 6 三 风 险 提 示... 7 四 附 件 : 公 司 背 景 介 绍... 7 ( 一 ) 公 司 主 营 和 战 略 转 型... 7 ( 二 ) 大 股 东 背 景 深 厚... 9 PAGE 2 2008-04-24

一 公 司 盈 利 点 分 析 表 1: 公 司 土 地 储 备 项 目 名 称 ( 一 ) 公 司 具 备 一 定 规 模 的 覆 盖 全 国 重 点 区 域 的 低 价 土 地 储 备 2007 年, 公 司 进 一 步 明 确 了 以 商 业 地 产 为 核 心 的 发 展 战 略, 加 大 了 商 业 地 产 土 地 储 备 公 司 在 2007 年 年 内 成 功 获 取 天 津 滨 海 新 区 成 都 高 新 区 赣 州 章 江 新 区 昆 山 开 发 区 惠 东 县 等 7 块 商 业 地 块, 新 增 储 备 110 万 平 米 建 面, 总 储 备 达 到 270 万 平 米 这 些 土 地 储 备 主 要 分 布 在 珠 三 角 等 5 个 重 点 区 域, 其 平 均 楼 面 地 价 仅 为 797 元 / 平 米 这 些 适 当 规 模 的 土 地 储 备 为 公 司 今 后 几 年 的 发 展 提 供 了 保 障, 而 且 这 些 土 地 储 备 具 备 覆 盖 面 广 和 价 格 低 廉 的 特 点, 覆 盖 面 广 有 利 于 降 低 房 地 产 市 场 的 非 系 统 性 风 险, 而 价 格 低 廉 有 利 于 提 升 开 发 项 目 毛 利 率 土 地 面 积 ( 平 米 ) 建 筑 面 积 ( 平 米 ) 土 地 取 得 时 间 土 地 价 值 或 收 购 款 ( 万 元 ) 楼 面 地 价 ( 元 / 平 米 ) 中 航 国 际 广 场 ( 南 昌 ) 8,488 83,280 2006.7 2,730 328 中 航 鼎 尚 华 庭 ( 深 圳 坪 地 住 宅 ) 38,830 111,851 2006.3 15,040 1,345 坪 地 酒 店 ( 深 圳 ) 19,847 44,932 2006.3 3,760 837 中 航 翡 翠 城 ( 新 疆 ) 717,861 637,074 2004.12 10,447 164 昆 山 中 航 城 196,958 394,168 2006.12 47,270 1,199 龙 华 项 目 ( 深 圳 ) 53,501 326,683 2006.1 38,000 1,163 成 都 商 业 项 目 7# 地 24,094 140,000 2007.4 10,842 774 成 都 商 业 项 目 11# 地 19,770 190,000 2007.4 6,227 328 赣 州 项 目 62,859 309,479 2007.6 41,519 1,342 天 津 项 目 16,105 193,619 2007.8 5,600 289 昆 山 中 航 大 厦 5,788 n/a 2007.7 526 n/a 惠 东 商 业 项 目 111,527 270,755 2007.12 27,050 999 合 计 ( 或 平 均 值 ) 1,275,627 2,701,841 n/a 209,011 797 数 据 来 源 : 公 司 资 料 图 1: 地 产 项 目 分 布 五 大 重 点 发 展 区 域 与 其 它 城 市 机 会 项 目 相 结 合 PAGE 3 2008-04-24

数 据 来 源 : 公 司 资 料 ( 二 ) 中 航 城 产 品 模 式 逐 渐 成 熟, 进 入 规 模 扩 张 期 中 航 城 产 品 模 式 既 地 产 + 商 业 + 酒 店 模 式 具 体 来 说, 该 模 式 有 两 种 衍 生 模 式, 具 体 见 下 表 表 2: 中 航 城 模 式 的 两 种 衍 生 模 式 衍 生 模 式 主 要 产 品 地 域 特 点 代 表 项 目 都 市 综 合 体 写 字 楼 商 场 酒 店 公 寓 等, 以 商 场 酒 店 写 字 楼 为 主 体 住 宅 + 商 业 + 酒 店 中 高 端 住 宅 商 场 ( 超 市 ) 酒 店, 以 住 宅 酒 店 为 主 体 一 二 线 城 市 黄 金 地 段 重 点 城 市 郊 区 或 三 四 线 城 市 新 兴 商 业 区 或 工 业 区 深 圳 中 航 城 观 澜 中 航 城 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 深 圳 中 航 城 位 于 深 圳 人 流 量 最 大 的 商 圈 之 一 的 华 强 北 商 圈, 是 深 圳 著 名 的 都 市 综 合 体 目 前, 深 圳 中 航 城 改 造 工 程 正 如 火 如 荼 的 进 行, 预 计 2011 年 全 部 完 工 改 造 后 的 中 航 城 是 集 商 业 办 公 商 务 公 寓 以 及 酒 店 等 功 能 于 一 体, 总 建 筑 面 积 达 70 万 平 方 米, 将 成 为 深 圳 规 模 最 大 的 综 合 性 商 贸 建 筑 群 公 司 在 深 圳 观 澜 镇 开 发 的 格 澜 郡 项 目 是 中 航 城 第 二 种 衍 生 模 式 的 典 范 观 澜 中 航 城 占 地 面 积 19.5 万 平 米, 总 建 筑 面 积 为 31.3 万 平 米, 位 于 深 圳 观 澜 区 域 中 心, 分 为 格 澜 郡 一 期 二 期 以 及 观 澜 格 兰 云 天 大 酒 店 ( 五 星 级 ) 三 个 项 目, 集 合 了 格 兰 云 天 大 酒 店 天 虹 商 场 等 优 势 配 套 资 源, 形 成 一 个 集 商 业 酒 店 和 住 宅 为 一 体 的 中 高 档 综 合 社 区, 其 商 业 ( 包 括 酒 店 ) PAGE 4 2008-04-24

的 面 积 比 例 达 到 29% 中 航 格 澜 郡 项 目 获 得 2007 年 中 国 房 地 产 项 目 品 牌 价 值 TOP10 截 止 2007 年 12 月 31 日, 格 澜 郡 项 目 共 实 现 销 售 收 入 16.45 亿 元, 净 利 润 贡 献 达 到 4.2 亿 元 表 2: 观 澜 中 航 城 格 澜 郡 一 期 格 澜 郡 二 期 格 澜 郡 格 兰 云 天 酒 店 ( 在 建 ) 数 据 来 源 : 公 司 资 料 格 澜 郡 项 目 的 成 功 可 以 归 结 为 以 下 几 点 因 素 :1 项 目 位 于 重 点 城 市 郊 区 的 新 兴 商 业 区 或 工 业 区 ( 临 近 当 地 政 府 ) 2 当 地 有 物 业 管 理 的 中 高 端 住 宅 极 度 缺 乏, 当 地 富 裕 居 民 和 中 小 企 业 高 管 对 其 有 适 量 的 需 求 3 有 知 名 零 售 品 牌 商 天 虹 商 场 入 驻, 其 作 用 更 多 是 体 现 在 提 升 人 气 而 不 仅 仅 是 住 宅 的 配 套 设 施 ( 当 地 缺 乏 具 备 一 定 品 牌 的 零 售 商 ) 格 澜 郡 项 目 的 成 功, 表 明 中 航 城 模 式 已 逐 渐 走 向 成 熟 围 绕 这 一 产 品 模 式, 公 司 加 大 力 度 在 区 域 中 心 城 市 及 二 三 线 城 市 获 取 土 地 储 备 ( 见 第 3 页 表 1), 开 发 大 型 综 合 性 商 业 地 产 项 目 目 前 已 经 列 入 在 建 的 有 昆 山 中 航 城 赣 州 中 航 城 惠 东 中 航 城 成 都 高 新 区 综 合 商 业 项 目 南 昌 中 航 广 场 等 综 合 性 商 业 地 产 项 目 ( 三 ) 中 航 物 业 :07 年 中 国 物 业 管 理 TOP10 综 合 实 力 第 二 名 深 圳 中 航 物 业 有 限 公 司 是 深 圳 乃 至 全 国 最 早 的 物 业 管 理 公 司 之 一, 具 有 国 家 一 级 物 业 管 理 资 质, 管 理 着 诸 如 全 国 人 大 办 公 楼 南 昌 大 学 深 圳 天 虹 商 场 等 各 种 性 质 的 知 名 物 业, 在 行 业 内 具 有 较 高 的 知 名 度 2007 年 中 航 物 业 连 续 两 次 中 标 深 圳 盐 田 区 政 府 储 备 土 地 项 目, 新 增 全 国 工 商 行 政 管 理 学 院 民 生 银 行 培 训 基 地 河 源 广 晟 凯 旋 城 等 有 较 大 影 响 力 的 项 目 目 前, 中 航 物 业 已 建 立 北 京 上 海 武 汉 长 沙 南 昌 成 都 及 重 庆 等 外 地 分 公 司, 承 揽 政 府 商 业 金 融 高 校 住 宅 等 项 目 110 多 个, 管 理 面 积 超 过 3,000 万 平 方 米, 业 务 范 围 辐 射 到 珠 三 角 长 三 角 华 中 华 北 华 南 各 个 区 域 2007 年, 中 航 物 业 荣 获 2007 年 度 中 国 物 业 管 理 TOP10 综 合 实 力 排 名 第 二 名 和 深 圳 市 福 田 区 人 民 政 府 区 长 质 量 奖 中 航 物 业 将 为 公 司 的 发 展 提 供 有 力 的 支 持 ( 四 ) 酒 店 连 锁 管 理 业 务 : 快 速 扩 充 公 司 的 酒 店 品 牌 格 兰 云 天 已 经 具 备 了 一 定 的 品 牌 优 势 公 司 于 2007 年 重 点 加 强 连 锁 管 理 体 系 建 设, 完 成 格 兰 云 天 酒 店 品 牌 模 式 的 发 布, 建 PAGE 5 2008-04-24

立 了 格 兰 云 天 品 牌 运 营 手 册, 完 善 了 基 于 连 锁 管 理 的 组 织 架 构 和 管 理 制 度 07 年 公 司 新 拓 展 了 广 东 国 际 大 酒 店 西 安 王 子 国 际 酒 店 等 酒 店 目 前, 公 司 投 资 或 管 理 的 在 营 酒 店 共 6 家, 管 理 客 房 达 到 1774 间 ( 套 ), 另 外 在 建 酒 店 3 家, 待 建 酒 店 8 家 酒 店 是 公 司 中 航 城 模 式 的 基 本 要 素 之 一, 因 此 酒 店 的 地 域 分 布 也 与 公 司 地 产 项 目 紧 密 结 合, 跟 随 地 产 业 务 的 快 速 扩 充 而 扩 充 ( 五 ) 工 业 地 产 : 商 业 地 产 的 有 益 补 充 2007 年, 公 司 投 资 2 亿 元 成 立 中 航 工 业 地 产 公 司, 一 方 面 丰 富 了 地 产 开 发 的 业 务 结 构 和 经 营 内 容, 另 一 方 面 也 有 效 支 持 了 商 业 地 产 业 务 的 拓 展, 进 而 实 现 工 业 地 产 与 商 业 地 产 之 间 的 协 同 推 进 和 发 展 2007 年 公 司 开 拓 了 衡 阳 深 圳 工 业 园 惠 东 中 高 档 自 行 车 关 键 零 部 件 配 套 工 业 园 等 项 目, 目 前 拥 有 4 个 在 建 工 业 园 项 目, 总 规 划 土 地 面 积 达 到 39.06 平 方 公 里 工 业 地 产 的 开 发 还 带 来 商 业 地 产 投 资 机 会 07 年 12 月, 通 过 惠 东 工 业 园 项 目 获 取 了 惠 东 商 业 项 目 ; 另 外, 衡 阳 商 业 项 目 也 正 在 洽 谈 之 中 二 盈 利 预 测 与 投 资 建 议 08 年 公 司 的 房 地 产 收 入 主 要 来 自 以 下 四 个 项 目 :1 深 圳 坪 地 项 目 : 其 两 栋 毛 坯 房 住 宅 的 销 售 收 入 预 计 为 5 亿 元 2 格 澜 郡 尾 盘 : 预 计 销 售 收 入 2.5 亿 元 3 昆 山 中 航 城 项 目 : 预 计 其 第 一 期 住 宅 能 带 来 2.5 亿 元 的 收 入, 暂 不 考 虑 其 商 业 项 目 出 售 给 天 虹 商 场 4 新 疆 中 航 翡 翠 城 项 目 : 预 计 能 带 来 0.5 亿 元 收 入 08 年 公 司 物 业 管 理 收 入 预 计 可 达 到 6.1 亿 元, 酒 店 运 营 和 管 理 的 收 入 预 计 可 达 到 3.1 亿 元 在 自 行 车 业 务 顺 利 剥 离 的 假 设 下, 预 计 公 司 08 年 的 营 业 收 入 为 19.7 亿 元, 较 07 年 下 降 12.8% 但 是,08 年 公 司 的 营 业 利 润 将 达 到 4. 4 亿 元, 较 07 年 增 长 35.7%; 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 将 达 到 2.8 亿 元, 较 07 年 增 长 83.2% 08 年 公 司 营 业 收 入 减 少 而 利 润 大 幅 增 加 的 主 要 原 因 是 自 行 车 业 务 的 剥 离 使 得 毛 利 率 大 幅 提 高 以 及 少 数 股 东 损 益 大 幅 下 降 具 体 的 盈 利 预 测 见 表 3 预 计 公 司 08 年 的 每 股 收 益 将 达 到 1.24 元 给 予 公 司 08 年 15 倍 的 市 盈 率, 目 标 价 为 18.59 元, 给 予 买 入 评 级 表 3: 未 来 三 年 盈 利 预 测 单 位 : 百 万 元 2006 2007 2008E 2009E 2010E 一 营 业 总 收 入 1,451 2,263 1,972 2,111 2,387 增 长 率 6.12% 55.92% -12.84% 7.05% 13.06% 其 中 : 房 地 产 开 发 与 经 营 1,051 1,104 1,269 604 1,412 物 业 管 理 611 672 746 酒 店 运 营 与 管 理 145 208 310 335 372 二 营 业 总 成 本 1,322 1,940 1,535 1,627 1,829 营 业 成 本 1,010 1,443 1,063 1,125 1,263 毛 利 率 30.43% 36.22% 46.08% 46.71% 47.08% 营 业 税 金 及 附 加 68 164 148 158 179 PAGE 6 2008-04-24

销 售 费 用 111 151 160 169 189 管 理 费 用 99 147 140 150 169 财 务 费 用 16 20 24 25 29 期 间 费 用 率 15.62% 14.05% 16.40% 16.30% 16.20% 四 营 业 利 润 146 324 437 484 558 营 业 外 净 收 益 2-1 0 0 0 五 利 润 总 额 148 322 437 484 558 减 : 所 得 税 25 52 70 77 89 六 净 利 润 123 271 367 406 469 减 : 少 数 股 东 损 益 51 120 92 102 117 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 72 150 275 305 352 增 长 率 60.41% 108.66% 83.18% 10.59% 15.40% 净 利 率 4.97% 6.65% 13.97% 14.43% 14.73% 股 本 139 222 222 222 222 七 每 股 收 益 ( 元 ) 0.369 0.744 1.239 1.370 1.581 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 三 风 险 提 示 ( 一 ) 因 房 地 产 调 控 政 策 而 引 发 的 销 售 风 险 公 司 目 前 的 主 要 收 益 来 自 于 住 宅 的 销 售, 住 宅 能 否 顺 利 销 售 是 公 司 业 绩 得 以 增 长 的 决 定 因 素 在 公 司 的 地 产 项 目 分 布 区 域 中, 深 圳 地 区 的 销 售 面 临 的 风 险 相 对 较 大 ( 二 ) 转 型 风 险 公 司 目 前 的 规 模 尚 小, 但 是 开 发 的 产 品 几 乎 覆 盖 了 房 地 产 的 所 有 子 行 业, 其 产 品 分 布 的 区 域 也 非 常 之 广 这 种 小 而 全 小 而 广 的 开 发 现 状 极 容 易 使 公 司 陷 入 困 境 这 也 是 公 司 处 于 快 速 扩 充 的 转 型 期 所 面 临 的 最 大 挑 战 四 附 件 : 公 司 背 景 介 绍 ( 一 ) 公 司 主 营 和 战 略 转 型 目 前, 公 司 的 主 营 业 务 是 房 地 产 ( 包 括 住 宅 商 业 工 业 和 物 业 管 理 ) 酒 店 服 务 和 自 行 车 制 造 07 年 房 地 产 收 入 占 营 业 收 入 的 比 重 为 64.2%, 贡 献 了 103.4% 的 净 利 润 图 3: 主 营 业 务 占 比 图 4: 主 营 业 务 变 动 单 位 : 百 万 元 PAGE 7 2008-04-24

2,500 80% 2,000 60% 1,500 40% 1,000 20% 500 0% 2003 2004 2005 2006 2007 0 2003 2004 2005 2006 2007 房 地 产 ( 含 物 业 ) 自 行 车 制 造 业 旅 馆 服 务 业 房 地 产 ( 含 物 业 ) 自 行 车 制 造 业 旅 馆 服 务 业 数 据 来 源 :WIND 图 5 公 司 业 务 与 主 要 控 股 公 司 深 圳 市 中 航 地 产 发 展 有 限 公 司 ( 为 主 ) 中 地 产 业 务 深 圳 中 航 工 业 地 产 投 资 发 展 有 限 公 司 航 物 管 业 务 深 圳 市 中 航 物 业 管 理 有 限 公 司 地 96.67% 产 酒 店 业 务 深 圳 市 中 航 酒 店 管 理 有 限 公 司 其 他 业 务 55% 51% 深 圳 保 安 自 行 车 有 限 公 司 ( 即 将 剥 离 ) 深 圳 市 正 章 干 洗 有 限 公 司 51% 深 圳 市 上 海 老 大 昌 酒 楼 数 据 来 源 : 公 司 年 报 自 2006 年 开 始, 公 司 逐 步 明 确 一 主 两 翼 的 经 营 模 式, 即 以 房 地 产 开 发 业 务 为 主 导, 以 物 业 管 理 和 酒 店 经 营 管 理 业 务 为 两 翼, 充 分 发 挥 整 体 协 同 发 展 优 势 的 特 色 鲜 明 的 商 业 地 产 经 营 格 局 2007 年 9 月, 公 司 向 大 股 东 及 其 控 制 的 关 联 企 业 定 向 增 发, 收 购 了 中 航 酒 店 管 理 公 司 等 部 分 股 权 ( 表 4), 此 次 收 购 夯 实 了 公 司 的 一 主 两 翼 战 略 2007 年 11 月, 公 司 名 称 由 深 南 光 A 改 为 中 航 地 产, 从 而 彰 显 主 业 凸 现 公 司 战 略 转 型 2008 年, 公 司 将 剥 离 自 行 车 制 造 业 务, 到 时 公 司 将 真 正 完 成 此 次 战 略 大 转 变 表 4: 通 过 定 向 增 发 夯 实 一 体 两 翼 PAGE 8 2008-04-24

收 购 公 司 收 购 该 公 司 权 益 收 购 后 持 有 该 公 司 权 益 深 圳 中 航 酒 店 管 理 有 限 公 司 30% 深 圳 中 航 物 业 管 理 有 限 公 司 50% 96.67% 新 疆 中 航 投 资 有 限 公 司 70% 数 据 来 源 : 公 司 公 告 ( 二 ) 大 股 东 背 景 深 厚 公 司 的 大 股 东 深 圳 中 航 集 团 是 中 航 技 深 圳 公 司 的 子 公 司, 深 圳 中 航 集 团 主 要 业 务 包 括 电 子 制 造 手 表 奢 侈 品 房 地 产 及 酒 店 矿 产 资 源 ( 新 进 入 ) 该 集 团 于 97 年 在 香 港 上 市, 目 前 旗 下 拥 有 三 家 A 股 上 市 公 司 ( 中 航 地 产 飞 亚 达 和 深 天 马 ) 2008 年 初, 公 司 公 告 称 大 股 东 深 圳 中 航 集 团 股 份 拟 通 过 向 其 大 股 东 中 航 技 深 圳 公 司 及 其 子 公 司 深 圳 中 航 城 定 向 增 发 的 发 式 受 让 其 持 有 的 中 航 地 产 的 股 份, 该 事 项 还 有 待 集 团 的 大 股 东 中 航 技 总 公 司 中 国 一 航 中 国 二 航 国 资 委 审 批 尽 管 程 序 比 较 复 杂, 但 是 预 计 能 顺 利 通 过 该 方 案 通 过 后, 大 股 东 深 圳 中 航 集 团 持 有 公 司 的 股 权 将 由 现 在 的 22.35% 提 高 到 50.14% 图 6: 公 司 股 权 结 构 图 大 股 东 控 制 4 家 上 市 公 司 PAGE 9 2008-04-24

国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 中 国 航 空 工 业 第 一 集 团 50% 中 国 航 空 工 业 第 二 集 团 50% 中 国 航 空 技 术 进 出 口 总 公 司 中 国 航 空 技 术 进 出 口 深 圳 公 司 58.29% 深 圳 中 航 城 发 展 有 限 公 司 深 圳 中 航 集 团 股 份 有 限 公 司 (0161.HK) 22.35% 95% 44.69% 45.62% 7.17% 20.62% 深 圳 深 深 圳 中 航 地 产 股 份 有 限 公 司 (000043.sz) 南 电 路 公 司 飞 亚 达 (000062.sz) 深 天 马 (000050.sz) 其 他 投 资 企 业 数 据 来 源 : 公 司 公 告 表 5: 公 司 拟 进 行 关 联 股 东 间 股 权 转 让 公 司 名 称 目 前 持 用 公 司 股 权 转 让 后 持 有 公 司 股 权 深 圳 中 航 集 团 股 份 有 限 公 司 22.35% 50.14% 中 国 航 空 技 术 进 出 口 深 圳 公 司 20.62% 0% 深 圳 中 航 城 发 展 有 限 公 司 7.17% 0% 数 据 来 源 : 公 司 公 告 PAGE 10 2008-04-24

广 发 证 券 公 司 投 资 评 级 说 明 买 入 (Buy) 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 10% 以 上 持 有 (Hold) 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 相 对 大 盘 的 变 动 幅 度 介 于 -10%~+10% 卖 出 (Sell) 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 弱 于 大 盘 10% 以 上 相 关 研 究 报 告 广 州 上 海 地 址 广 州 天 河 北 路 183 号 大 都 会 广 场 36 楼 上 海 浦 东 南 路 528 号 证 券 大 厦 北 塔 17 楼 邮 政 编 码 510075 200120 客 服 邮 箱 gfyf@gf.com.cn 服 务 热 线 020-87555888-390 免 责 声 明 本 报 告 所 载 资 料 的 来 源 及 观 点 的 出 处 皆 被 广 发 证 券 股 份 有 限 公 司 认 为 可 靠, 但 广 发 证 券 不 对 其 准 确 性 或 完 整 性 做 出 任 何 保 证 报 告 内 容 仅 供 参 考, 报 告 中 的 信 息 或 所 表 达 观 点 不 构 成 所 涉 证 券 买 卖 的 出 价 或 询 价 广 发 证 券 不 对 因 使 用 本 报 告 的 内 容 而 引 致 的 损 失 承 担 任 何 责 任, 除 非 法 律 法 规 有 明 确 规 定 客 户 不 应 以 本 报 告 取 代 其 独 立 判 断 或 仅 根 据 本 报 告 做 出 决 策 广 发 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告 所 载 信 息 不 一 致 及 有 不 同 结 论 的 报 告 本 报 告 反 映 研 究 人 员 的 不 同 观 点 见 解 及 分 析 方 法, 并 不 代 表 广 发 证 券 或 其 附 属 机 构 的 立 场 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 研 究 人 员 于 发 出 本 报 告 当 日 的 判 断, 可 随 时 更 改 且 不 予 通 告 本 报 告 旨 在 发 送 给 广 发 证 券 的 特 定 客 户 及 其 它 专 业 人 士 未 经 广 发 证 券 事 先 书 面 许 可, 不 得 更 改 或 以 任 何 方 式 传 送 复 印 或 印 刷 本 报 告 PAGE 11 2008-04-24