上海嘉宝实业

上 海 嘉 宝 实 业 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2015 年 度 非 公 开 发 行 股 票 募 集 资 金 投 资 项 目 可 行 性 分 析 报 告 ( 修 订 稿 ) 为 进 一 步 做 大 做 强 公 司 房 地 产 主 营 业 务, 加 快 公 司 房 地 产 项 目 的 开 发 节 奏, 整 体 提 升 公 司 竞 争 能 力 和 盈 利 水 平, 改 善 公 司 自 身 资 本 结 构, 保 持 公 司 可 持 续 发 展, 巩 固 和 提 升 行 业 地 位, 为 投 资 者 提 供 更 好 的 投 资 回 报, 上 海 嘉 宝 实 业 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 ) 拟 通 过 非 公 开 发 行 募 集 资 金 投 资 建 设 房 地 产 开 发 项 目 一 本 次 募 集 资 金 的 使 用 计 划 本 次 募 集 资 金 投 资 项 目 的 投 资 总 额 合 计 528,148 万 元, 截 至 本 次 非 公 开 发 行 定 价 基 准 日, 公 司 已 投 入 资 金 ( 包 括 土 地 价 款 ) 合 计 255,529 万 元, 本 次 非 公 开 发 行 预 计 募 集 资 金 总 额 不 超 过 181,934.69 万 元, 扣 除 发 行 费 用 后 拟 全 部 投 入 如 下 项 目 : 序 号 项 目 名 称 项 目 总 投 资 已 投 入 资 金 ( 包 括 土 地 价 款 ) 单 位 : 万 元 拟 投 入 募 集 资 金 1 昆 山 花 桥 梦 之 悦 项 目 168,788 71,046 79,972.69 2 昆 山 花 桥 梦 之 晨 花 园 项 目 140,400 66,528 36,462 3 上 海 嘉 定 梦 之 缘 项 目 218,960 117,955 65,500 合 计 528,148 255,529 181,934.69 注 : 昆 山 花 桥 梦 之 悦 项 目 原 名 称 为 梦 之 晨 二 期 ; 昆 山 花 桥 梦 之 晨 花 园 项 目 的 推 广 名 为 梦 之 城 项 目 实 际 募 集 资 金 不 足 募 集 资 金 拟 投 资 额 的 部 分 由 公 司 自 筹 资 金 解 决 在 不 改 变 本 次 募 投 项 目 的 前 提 下, 公 司 董 事 会 可 根 据 项 目 的 实 际 需 求, 对 上 述 项 目 的 募 集 资 金 投 入 顺 序 和 金 额 进 行 适 当 调 整 本 次 非 公 开 发 行 募 集 资 金 到 位 之 前, 公 司 将 根 据 项 目 进 度 的 实 际 情 况 以 银 行 贷 款 自 有 资 金 等 自 筹 资 金 先 行 投 入, 并 在 募 集 资 金 到 位 之 后 予 以 置 换 1

二 募 集 资 金 投 资 项 目 的 具 体 情 况 1 昆 山 花 桥 梦 之 悦 项 目 (1) 项 目 情 况 要 点 项 目 类 型 实 施 主 体 建 设 用 地 面 积 总 建 筑 面 积 项 目 总 投 资 预 计 销 售 额 商 业 住 宅 全 资 子 公 司 昆 山 嘉 宝 网 尚 置 业 有 限 公 司 79,580.10 平 方 米 222,135.00 平 方 米 168,788 万 元 201,250 万 元 本 项 目 位 于 昆 山 市 花 桥 经 济 开 发 区 薛 赵 路 西 侧 金 捷 路 南 侧 本 项 目 规 划 用 地 面 积 79,580.10 平 方 米, 规 划 建 设 住 宅 及 商 业 配 套, 总 建 筑 面 积 222,135.00 平 方 米 (2) 项 目 的 市 场 前 景 本 项 目 位 于 昆 山 市 花 桥 经 济 开 发 区, 该 开 发 区 西 邻 昆 山 国 家 级 开 发 区, 东 依 上 海 国 际 汽 车 城, 是 江 苏 省 唯 一 以 现 代 服 务 业 为 主 导 产 业 的 开 发 区, 在 承 接 上 海 商 务 外 溢 发 展 现 代 服 务 业 方 面 具 有 较 强 的 优 势 本 项 目 处 于 绿 地 大 道 生 活 区 板 块, 系 花 桥 二 次 发 展 的 核 心 区 域, 也 是 未 来 花 桥 集 商 业 商 务 居 住 及 景 观 为 一 体 的 配 套 中 心, 随 着 周 边 众 多 成 熟 住 宅 项 目 2013 年 的 集 中 运 作, 该 区 域 已 经 成 为 目 前 花 桥 市 场 的 热 点 区 域 项 目 交 通 便 利, 临 近 上 海 市 轨 道 交 通 11 号 线 花 桥 站, 靠 近 开 发 区 主 轴 线 绿 地 大 道, 直 通 沪 宁 高 速, 可 方 便 快 捷 地 融 入 上 海, 且 附 近 有 花 桥 商 业 中 心 等 商 业 配 套, 有 华 东 康 桥 国 际 学 校, 有 昆 山 市 花 桥 人 民 医 院, 居 住 坏 境 良 好, 具 有 较 好 的 市 场 前 景 (3) 资 格 文 件 取 得 情 况 本 项 目 以 出 让 方 式 取 得 国 有 土 地 使 用 权, 相 关 资 格 文 件 取 得 情 况 如 下 : 立 项 批 复 / 备 案 环 评 批 复 国 有 土 地 使 用 权 证 建 设 用 地 规 划 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 昆 发 改 核 [2014]68 号 昆 环 建 [2014]2370 号 昆 国 用 (2014) 第 DW339 号 地 字 第 GJY2014-031 号 建 字 第 GJg2015-187 号 建 字 第 GJg2015-188 号 建 字 第 GJg2015-189 号 建 字 第 GJg2015-190 号 建 字 第 GJg2015-191 号 2

建 字 第 GJg2015-192 号 建 字 第 GJg2015-193 号 建 字 第 GJg2015-194 号 建 字 第 GJg2015-195 号 建 字 第 GJg2015-196 号 建 字 第 GJg2015-197 号 建 字 第 GJg2015-198 号 建 字 第 GJg2015-199 号 建 字 第 GJg2015-200 号 建 字 第 GJg2015-201 号 建 字 第 GJg2015-202 号 建 字 第 GJg2015-203 号 建 字 第 GJg2015-204 号 建 字 第 GJg2015-205 号 建 字 第 GJg2015-206 号 建 字 第 GJg2015-207 号 建 字 第 GJg2015-208 号 建 字 第 GJg2015-209 号 建 字 第 GJg2015-210 号 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 320583201511230401 (4) 投 资 估 算 本 项 目 预 计 总 投 资 为 168,788 万 元, 其 中 土 地 成 本 70,656 万 元, 开 发 前 期 准 备 费 3,227 万 元, 建 设 施 工 费 用 68,585 万 元, 其 他 配 套 费 和 政 府 收 费 16,223 万 元, 开 发 间 接 费 2,494 万 元 和 期 间 费 用 7,603 万 元 (5) 项 目 进 展 情 况 与 资 金 筹 措 本 项 目 尚 未 开 工 建 设 项 目 计 划 使 用 募 集 资 金 79,972.69 万 元, 其 余 资 金 公 司 将 通 过 自 有 资 金 银 行 贷 款 或 预 售 收 入 等 途 径 解 决 (6) 项 目 经 济 效 益 评 价 本 项 目 预 计 实 现 销 售 额 201,250 万 元, 实 现 净 利 润 16,271 万 元, 投 资 回 报 率 为 9.64%, 销 售 净 利 率 为 8.09% 各 项 经 济 指 标 良 好, 经 济 性 上 可 行 项 目 经 济 效 益 指 标 一 览 表 内 容 单 位 指 标 总 销 售 收 入 万 元 201,250 总 投 资 万 元 168,788 利 润 总 额 万 元 21,695 净 利 润 万 元 16,271 项 目 投 资 回 报 率 % 9.64 项 目 销 售 净 利 率 % 8.09 2 昆 山 花 桥 梦 之 晨 花 园 项 目 (1) 项 目 情 况 要 点 项 目 类 型 实 施 主 体 3 住 宅 全 资 子 公 司 昆 山 嘉 宝 网 尚 置 业 有 限 公 司

占 地 面 积 总 建 筑 面 积 项 目 总 投 资 预 计 销 售 额 66,666.67 平 方 米 256,495.52 平 方 米 140,400 万 元 175,887 万 元 本 项 目 位 于 昆 山 市 花 桥 开 发 区 绿 地 大 道 南 侧 薛 赵 路 西 侧 东 城 大 道 东 侧 项 目 规 划 用 地 面 积 66,666.67 平 方 米, 规 划 建 设 以 住 宅 为 主, 集 文 化 娱 乐 及 配 套 商 业 为 一 体 的 文 化 综 合 项 目, 总 建 筑 面 积 256,495.52 平 方 米 (2) 项 目 的 市 场 前 景 本 项 目 位 于 昆 山 市 花 桥 经 济 开 发 区 绿 地 大 道 生 活 区 板 块 西 段, 交 通 便 利, 距 花 桥 老 镇 步 行 仅 10 分 钟, 距 离 上 海 市 轨 道 交 通 11 号 线 花 桥 站 约 1 公 里, 紧 靠 开 发 区 主 轴 线 绿 地 大 道, 直 通 沪 宁 高 速, 可 方 便 快 捷 地 融 入 上 海 周 边 已 有 较 为 成 熟 的 住 宅 小 区, 以 及 花 桥 国 际 博 览 中 心 等 商 业 配 套, 本 项 目 包 含 影 视 文 化 为 主 导 的 综 合 配 套, 建 成 后 将 进 一 步 丰 富 该 区 域 业 态, 培 育 区 域 成 熟 度, 具 有 较 好 的 市 场 前 景 (3) 资 格 文 件 取 得 情 况 本 项 目 以 出 让 方 式 取 得 国 有 土 地 使 用 权, 相 关 资 格 文 件 取 得 情 况 如 下 : 立 项 批 复 / 备 案 昆 发 改 投 [2012]547 号 环 评 批 复 昆 环 建 [2012]2412 号 国 有 土 地 使 用 权 证 昆 国 用 (2012) 第 12012111193 号 建 设 用 地 规 划 许 可 证 地 字 第 GJ2012Y-020 号 建 字 第 GJg2013-243(b-1) 号 建 字 第 GJg2013-244(b-1) 号 建 字 第 GJg2013-245(b-1) 号 建 字 第 GJg2013-246(b-1) 号 建 字 第 GJg2013-247(b-1) 号 建 字 第 GJg2013-248(b-1) 号 建 字 第 GJg2013-249(b-1) 号 建 字 第 GJg2013-250(b-1) 号 建 字 第 GJg2013-251(b-1) 号 建 字 第 GJg2013-252(b-1) 号 建 设 工 程 规 划 许 可 证 建 字 第 GJg2013-253(b-1) 号 建 字 第 GJg2013-254 号 建 字 第 GJg2013-255(b-1) 号 1 建 字 第 GJg2013-255(b-1) 号 2 建 字 第 GJg2013-256 号 建 字 第 GJg2013-257 号 建 字 第 GJg2013-258 号 建 字 第 GJg2013-259 号 建 字 第 GJg2013-260 号 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 编 号 3205832013120201 商 品 房 预 售 许 可 证 (2014) 预 售 准 字 第 120 号 (2014) 预 售 准 字 第 276 号 (4) 投 资 估 算 4

本 项 目 预 计 总 投 资 为 140,400 万 元, 其 中 土 地 成 本 20,600 万 元, 开 发 前 期 准 备 费 7,098 万 元, 建 设 施 工 费 用 82,029 万 元, 其 他 配 套 费 和 政 府 收 费 16,808 万 元 开 发 间 接 费 4,276 万 元 和 期 间 费 用 9,589 万 元 (5) 项 目 进 展 情 况 与 资 金 筹 措 本 项 目 目 前 已 经 开 工 建 设 项 目 计 划 使 用 募 集 资 金 36,462 万 元, 其 余 资 金 公 司 将 通 过 自 有 资 金 银 行 贷 款 或 预 售 收 入 等 途 径 解 决 (6) 项 目 经 济 效 益 评 价 本 项 目 预 计 实 现 销 售 额 175,887 万 元, 实 现 净 利 润 19,557 万 元, 投 资 回 报 率 为 13.93%, 销 售 净 利 率 为 11.12% 各 项 经 济 指 标 良 好, 经 济 性 上 可 行 项 目 经 济 效 益 指 标 一 览 表 内 容 单 位 指 标 总 销 售 收 入 万 元 175,887 总 投 资 万 元 140,400 利 润 总 额 万 元 26,077 净 利 润 万 元 19,557 项 目 投 资 回 报 率 % 13.93 项 目 销 售 净 利 率 % 11.12 3 上 海 嘉 定 梦 之 缘 项 目 (1) 项 目 情 况 要 点 项 目 类 型 实 施 主 体 占 地 面 积 总 建 筑 面 积 项 目 总 投 资 预 计 销 售 额 商 业 办 公 住 宅 控 股 子 公 司 上 海 嘉 宝 联 友 房 地 产 有 限 公 司 74,122.70 平 方 米 231,533.12 平 方 米 218,960 万 元 262,711 万 元 本 项 目 位 于 上 海 市 嘉 定 区 嘉 定 新 城, 宝 塔 路 以 南 胜 辛 路 以 西 温 泉 路 以 东 项 目 规 划 用 地 面 积 74,122.70 平 方 米, 规 划 建 设 以 住 宅 为 主, 配 套 商 业 办 公 设 施, 总 建 筑 面 积 231,533.12 平 方 米 (2) 项 目 的 市 场 前 景 5

本 项 目 位 于 上 海 市 嘉 定 新 城, 为 上 海 市 十 二 五 期 间 重 点 建 设 的 三 大 新 城 之 首, 亦 是 嘉 定 区 的 政 治 经 济 文 化 中 心 项 目 周 边 交 通 便 捷, 距 离 上 海 市 轨 道 交 通 11 号 线 白 银 路 站 仅 约 500 米, 靠 近 沈 海 高 速, 可 通 过 沪 嘉 沪 翔 高 速 直 达 上 海 主 城 区 ; 项 目 周 边 有 嘉 定 新 城 四 大 景 观 之 一 的 紫 气 东 来 公 园, 有 上 海 民 办 华 二 初 级 中 学 上 海 私 立 蒙 特 梭 利 幼 儿 园, 距 上 海 瑞 金 医 院 嘉 定 分 院 较 近, 生 活 医 疗 教 育 配 套 齐 全, 居 住 环 境 良 好, 具 有 较 好 的 市 场 前 景 (3) 资 格 文 件 取 得 情 况 本 项 目 以 出 让 方 式 取 得 国 有 土 地 使 用 权, 相 关 资 格 文 件 取 得 情 况 如 下 : 立 项 批 复 / 备 案 环 评 批 复 国 有 土 地 使 用 权 证 建 设 用 地 规 划 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 嘉 发 改 备 (2013)91 号 嘉 发 改 备 (2015)79 号 沪 114 环 保 许 管 [2014]475 号 嘉 环 备 [2015]22 号 沪 房 地 嘉 字 (2012) 第 002518 号 沪 房 地 嘉 字 (2012) 第 002517 号 沪 嘉 地 (2013)EA31011420135323 沪 嘉 建 (2014)FA31011420145164 编 号 1302JD0210D01 310114201309242019 编 号 1302JD0210D02 310114201309242019 (4) 投 资 估 算 本 项 目 预 计 总 投 资 为 218,960 万 元, 其 中 土 地 成 本 102,953 万 元, 开 发 前 期 准 备 费 8,962 万 元, 建 设 施 工 费 用 87,296 万 元, 其 他 配 套 费 和 政 府 收 费 12,329 万 元 开 发 间 接 费 3,039 万 元 和 期 间 费 用 4,381 万 元 (5) 项 目 进 展 情 况 与 资 金 筹 措 本 项 目 目 前 已 经 开 工 建 设 项 目 计 划 使 用 募 集 资 金 65,500 万 元, 项 目 公 司 合 作 方 承 诺 按 照 持 股 比 例 同 比 例 投 资, 其 余 资 金 公 司 将 通 过 自 有 资 金 银 行 贷 款 或 预 售 收 入 等 途 径 解 决 (6) 项 目 经 济 效 益 评 价 本 项 目 预 计 实 现 销 售 额 262,711 万 元, 实 现 净 利 润 21,878 万 元, 投 资 回 报 率 为 9.99%, 销 售 净 利 率 为 8.33% 各 项 经 济 指 标 良 好, 经 济 性 上 可 行 项 目 经 济 效 益 指 标 一 览 表 内 容 单 位 指 标 6

总 销 售 收 入 万 元 262,711 总 投 资 万 元 218,960 利 润 总 额 万 元 29,171 净 利 润 万 元 21,878 项 目 投 资 回 报 率 % 9.99 项 目 销 售 净 利 率 % 8.33 三 结 论 本 次 募 集 资 金 投 资 项 目 符 合 国 家 相 关 的 产 业 政 策 以 及 公 司 整 体 战 略 发 展 方 向, 贴 合 当 地 市 场 需 求, 具 有 良 好 的 市 场 发 展 前 景 和 经 济 效 益 募 集 资 金 的 运 用 合 理 可 行, 项 目 完 成 后, 能 够 有 力 促 进 公 司 房 地 产 业 务 可 持 续 发 展, 进 一 步 提 升 公 司 房 地 产 业 务 的 区 域 影 响 力, 提 高 盈 利 水 平, 改 善 公 司 财 务 状 况 及 资 本 结 构, 符 合 公 司 及 全 体 股 东 的 利 益 2015 年 12 月 2 日 7