房地产行业 21 年 9 月 21 日行业研究报告周报 多数城市成交量环比回升明显 房地产行业周报 (913-919) 谨慎推荐维持评级 核心观点 : 全国 : 多数城市成交量环比回升明显, 价格稳定本周 (9.13-9.19) 监测的 35 个城市中, 多数城市楼市成交面积环比上涨, 重点城市中, 北京 广州和南京成交量下跌, 北京下降幅度超 2 能监测到价格的城市中,19 城市价格上涨, 北京 广州涨幅分别为 18.48% 29.5% 环渤海 : 北京成交量环比下降北京商品房成交 19.94 万平方米, 环比下降 49.2; 剔除保障性住房的成交均价环比大涨 22%; 天津商品住宅成交量价齐涨, 成交面积环比上升 22.3%, 成交价环比上涨 4.5% 珠三角 : 深圳量价齐升, 广州单周预售量创新高本周深圳商品住宅成交环比增加 14%; 成交均价为 19575 元 / 平方米, 环比上涨 3.91% 广州单周预售量创新高 长三角 : 成交量上涨, 价格出现结构性调整上海市场供需两旺, 住宅成交面积环比上涨 19.9%, 价格环比下调 4.37% 杭州成交面积小幅上涨, 均价小幅下跌 ; 南京住宅认购量大幅增加 苏州住宅成交量继续上扬, 新增供应大幅增加 本月建议的投资组合, 我们选择 : 本月投资组合的选择, 我们选择 (1) 珠海地区的格力地产 (2);(2) 苏州区域龙头估值较低 (2);(3) 大股东实力雄厚业绩稳定的沙河股份 (2);(4) 香江控股 : 商业地产和物流业务经营并举, 并开发高端住宅的模式值得关注, 比例 2 (5) 经营稳健 土地获取能力较强, 开发模式独特的万通地产 (2) 分析师 潘玮 :panwei@chinastock.com.cn :(861)6656 8212 执业证书编号 :S131974249 丁文 :dingwen@chinastock.com.cn :(861)6656 8797 执业证书编号 :S1321337 月度地产板块投资组合建议 股票名称股票代码权重 (%) 股价 ( 元 ) EPS( 元 ) 9 月 2 日 29A 21E 211E 入选投资组合理由 格力地产 6185 2 8.4.4.78 1.18 珠海地区房地产较健康 苏州高新 6736 2 6.5.24.45.62 苏州区域龙头, 估值较低 沙河股份 14 2 11.2.4.82 1.4 大股东实力雄厚, 业绩稳定 香江控股 6162 2 5.29.33.49.62 商业地产和物流业务经营并举 万通地产 6246 2 5.9.27.42.55 经营稳健, 土地获取能力较强, 开发模式独特 www.chinastock.com.cn 请务必阅读正文后的免责声明部分
一 多数城市楼市成交面积环比上涨 表 1: 本周全国主要城市成交对比 供应情况完成交易情况成交价格 城市 可售 套数 可售面积 ( 万平米 ) 成交 套数 成交面积 ( 万平米 ) 环比 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 环比 北京 9621 1235.38 1854 21.8-44.23% 上海 4272 617.63 413 42.53 19.91% 1296-4.36% 天津 1978 21.2 22.23% 945 4.48% 重庆 92472 923.92 5548 51.7 16.28% 659.75% 深圳 23414 232.77 13 1.76 14.86% 19575 3.91% 广州 39263 488.22 2517 27.3-5.44% 12927 29.5% 杭州 1684 252.98 1525 14.58 18.99% 22661-8.66% 南京 28721 336.57 1362 13.88 -.53% 14882 2.3% 武汉 3489 33.7 2.24% 6646 7.51% 成都 2254 2.82 23.96% 6871-4.57% 整理 二 环渤海 1 北京: 市场成交量跌价涨 均价上行 22% 成交方面, 本周北京市商品房与商品住宅成交量环比均出现下滑 其中, 商品房成交 19.94 万平方米, 环比下降 49.2; 商品住宅成交 16.11 万平方米, 环比下滑 52.53%, 其中保障性住房占比仅为 2.9 价格方面, 商品住宅 ( 剔除保障性住房 ) 成交均价为 22136 元 / 平方米, 环比大涨 21.89% 图 1: 北京商品住宅周成交量统计 9.13-9.19 北京商品住宅 ( 不含政策住房 ) 成交量统计万平方米 35 6 31.8 3 5 24.69 28.13 25 4 23. 24.7 21.9 21.2 2.82 19.8 3 2 17.24 15.1 16.88 15.43 15.63 14.98 13.75 12.32 13.72 2 15 14.52 13.3 12.55 9.73 6.787.34 1.41 8.2 6.86 8.34 7.89 1 1 7.58 7.52 13.51 5 1.25 5.994.97 5.83-1 5.31-2 1.1.4-1.1 1.18-1.24 2.1-2.7 2. 15-2.21 3.1-3.7 3. 15-3.21 3.29-4.4 4.12-4.18 4.26-5.2 签约面积 整理 5.1-5.16 5. 24-5.3 6.7-6.13 6.21-6.27 7.5-7.11 面积环比 7.19-7.25 8.2-8.8 8. 16-8.22 8.3-9.5 9.13-9.19 图 2: 北京商品住宅价格走势 ( 元 / 平方米 ) 28 元 / 平方米 9.13-9.19 北京商品住宅成交均价走势 26 24 26134 2392 22712 23838 21622 2428 21922 21466 22 23714 2991 19443 2582 21695 22136 18381 19957 19196 22858 1983 19481 19962 2 1963 2451 17748 19827 18 1942 19317 19612 19525 1987 19813 18161 19329 15757 18344 16 1745 14 15376 12 1 1.1.4-1.11-1.18-1.25-2.1-2.7 2.8-2.14 2.15-2.22-3.1-3.7 3.8-3.14 3.15-3.22-3.29-4.4 4.5-4.11 4.12-4.19-4.26-5.2 5.3-5.95.1-5.17-5.24-5.31-6.6 6.7-6.13 6.14-6.21-6.28-7.4 7.5-7.11 7.12-7.19-7.26-8.1 8.2-8.8 8.9-8.15 8.16-8.23-8.3-9.5 9.6-9.12 9.13-1.1.11.171.241.31 2.212.28 3.213.28 4.184.25 5.165.235.3 6.26.27 7.187.25 8.228.29 9.19 整理 请务必阅读正文后的免责声明部分 11
2 天津: 商品住宅成交量价齐涨本周 (9.13-9.19) 天津住宅市场共成交商品住宅 1978 套, 成交面积 21.2 万平方米, 环比上涨 22.23%; 价格方面, 本周商品住宅成交均价为 945 元 / 平方米, 环比上涨 4.49% 总体看来, 本周天津商品住宅成交量价齐涨, 其中成交量明显回升 图 3: 天津 21 年各周商品住宅销售统计 图 4: 天津 21 年各周商品住宅价格走势 万平方米 24 12 21.18 21.2 16.88 19.17 14.95 16.54 17.2 13.87 7.26-8.18.2-8.88.9-8.158.16-8.228.23-8.298.3-9.59.6-9.129.13-9.19 4 2-2 元 / 平方米 1 85 9494 7 7.26-8.1 8788 8.2-8.8 9472 9581 8.9-8.15 8.16-8.22 9279 9362 8.23-8.29 8.3-9.5 92 9.6-9.12 945 9.13-9.19 成交面积 环比变化 成交均价 整理 整理 三 珠三角 1 深圳: 本周楼市量价齐升成交方面, 本周深圳商品住宅成交面积共计 1.76 万平方米, 环比增加 14.86%, 成交套数共计 13 套, 环比增加 21.38% 本周楼市成交量继续大幅攀升, 创 4 月新政实施以来楼市周成交量的最好水平 成交价格方面, 深圳商品住宅成交均价为 19575 元 / 平方米, 环比上涨 3.91% 全市六大城区中, 除南山区均价上涨外, 其他城区均价下跌 图 5: 深圳 29-21 年各周商品住宅销售统计 图 6: 深圳 29-21 年各周商品住宅价格走势 单位 : 万平方米 12 1 8 6 近八周成交量走势图 8 7 6 5 4 3 35 3 25 2 周数成交价 ( 元 / 平米 ) 4 2 1 15 2-1 1 7.26-8.1 8.2-8.8 8.9-8.15 8.16-8.22 8.23-8.29 8.3-9.5 9.6-9.12 9.13-9.19 成交面积 4.13 4.33 4.23 7.37 7.32 7.69 9.37 1.76 环比变化 2.31% 4.89% -2.28% 74.6% -.64% 5.6% 21.79% 14.86% -2 5 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 整理 整理 请务必阅读正文后的免责声明部分 22
2 广州: 单周预售量创新高番禺签约量居首本周 (9.13-9.19) 住宅新批面积接近 8 万平米, 共有 1 个区新增预售量 本周新盘有所减少, 但仍有 4 个项目推出新货, 以旧盘新推为主, 其中宝翠园售价达 16 元 / 平米 ; 成交方面, 本周签约量有所回落, 单周成交量仍超过 25 套, 其中番禺成交居首, 签约量超过 5 套 图 7: 广州 21 年各周商品住宅销售统计 平方米 45 4 35 3 25 2 15 1 5 12.1-12.7 12.29-1.4 整理 四 长三角 广州商品住宅每周签约面积统计 1.26-2.1 2.23-3.1 3.23-3.29 4.2-26 5.18-5.24 6.15-6.21 7.13-7.19 8.1-8.16 9.7-9.13 1.5-1.11 签约面积 面积环比变化 1 上海 : 住宅市场供需两旺 成交价格出现结构性调整 11.2-11.8 11.3-12.6 12.28-21.1.3 1.25-1.31 2.22-2.28 3.22-3.28 4.19-4.25 5.17-5.23 6.14-6.2 7.12-7.18 8.9-8.15 9.6-9.12 1 8 6 4 2-2 本周 (9.13-9.19) 上海住宅市场共有 15 个新开盘项目, 推出住宅面积 37.5 万平方米, 环比上周下调 16.18% 本周成交住宅 42.53 万平方米 413 套, 环比分别上涨 19.91% 和 18.4% 价格方面, 受外环以外成交比重大幅上扬的影响, 本周住宅成交均价为 1296 元 / 平方米, 环比下调 4.37%, 而各环线成交价格均出现不同程度的上扬, 其中内环以内 内外环间和外环以外成交均价分别较上周增涨了 1.1% 1.94% 和.95% 图 8: 上海 29-21 年各周商品住宅销售统计 图 9: 上海 29-21 年各周商品住宅价格走势 图 2: 上海住宅成交量统计 16 周数 成交价格 45 4 单 35 位 3 : 25 万平 2 方 15 米 1 5 8.23-8.29 8.3-9.5 9.6-9.12 9.13-9.19 住宅成交面积 住宅环比变化 25% 2 15% 1 5% -5% -1 15 14 13 12 11 1 9 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 整理 整理 请务必阅读正文后的免责声明部分 33
2 杭州: 成交面积小幅上涨, 成交均价小幅下跌本周 (9.13-9.19) 杭州楼市供应量环比小幅下跌, 成交面积环比小幅上涨, 主城区单周成交 1525 套, 成交面积达到 14.58 万平方米 商品房可售量环比小幅上涨 价格方面, 本周成交均价 22661 元 / 平方米, 环比小幅下跌 本周下城区的万家星城项目成交最好 图 1: 杭州 21 年各周商品房销售统计 杭州商品房周成交量对比 图 11: 杭州 21 年各周商品住宅价格走势 杭州商品房成交均价走势 16 14 12 1 8 6 4 2 8.9-8.15 8.16-8.22 8.23-8.29 8.3-9.5 9.6-9.12 9.13-9.19 成交面积 ( 平方米 ) 3 25 2 15 1 5 8.9-8.15 8.16-8.22 8.23-8.29 8.3-9.5 9.6-9.12 9.13-9.19 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 整理 整理 3 南京: 住宅市场认购量大幅增加, 成交量基本维持不变本周 (9.13-9.19) 住宅市场依旧保持良好势头, 全市 ( 不包括溧水板块和高淳板块 ) 商品住宅共认购量大幅上涨, 共认购了 2247 套, 涨幅为 84.79%; 共成交 1362 套 13.88 万平方米, 成交量基本维持上周水平 图 12: 南京 21 年各周商品住宅销售统计 图 13: 南京周商品住宅供销走势 ( 单位 : 套 ) 16 14 12 1 8 6 4 2 套 3965 6542 764 南京商品住宅周交易走势图 92539 1935 11658 139531 平方米 16 138798 14 726-81 82-88 89-815 816-822 823-829 83-95 96-912 913-919 认购套数成交套数成交面积 12 1 8 6 4 2 35 3 25 2 15 1 5 套 7.36 1.22 南京商品住宅周供销分析走势图.14.9.65.46 2.39.68 726-81 82-88 89-815 816-822 823-829 83-95 96-912 913-919 新增供应套数成交套数供销比 8 7 6 5 4 3 2 1 整理 整理 请务必阅读正文后的免责声明部分 44
4 苏州: 住宅成交量继续上扬, 新增供应大幅增加本周 (9.13-9.19) 苏州住宅成交量继续上扬, 成交面积为 196689.57 平方米, 比上周增加 67596.81 平方米, 增幅为 52.36% 成交 1652 套, 较上周增加 511 套, 增幅为 44.79%, 成交均价为 1443.33 元 / 平方米, 较上周增加 627.45 元 / 平方米, 增幅为 6.39% 新增上市项目有 9 个, 供应面积和上周相比环比大幅上涨 成交方面, 总体来说, 苏州城区本周成交量上扬, 园区和吴中区成交量占总成交的 75.36%, 园区 575 套, 吴中区 67 套, 拉升了苏州城区的成交量, 而其他区域, 相对来说比较稳定 图 14: 苏州 21 年各周商品住宅销售统计 图 15: 苏州 21 年商品住宅各周价格走势 25 9.13-9.19 苏州商品住宅周成交量对比 14 9.13-9.19 苏州商品住宅周成交均价走势 2 12 1 15 8 1 6 5 4 8.2-8.8 8.9-8.15 8.16-8.22 8.23-8.29 8.29-9.5 9.6-9.12 9.13-9.19 成交面积 ( 万平方米 ) 整理 2 8.2-8.8 8.9-8.15 8.16-8.22 8.23-8.29 8.3-9.5 9.6-9.12 9.13-9.19 成交均价 ( 元 / 每平方米 ) 整理 五 西南地区 1 重庆: 新增供给大幅增长成交均价高位保持在大量新入市房源的刺激下, 市场需求持续释放, 本周共成交商品房 5548 套, 环比增长 13.95%, 成交面积 51.7 万平方米, 环比增长 16.28%, 江北区 渝北区和沙坪坝区成交量位居前三位 成交均价为 659 元 / 平方米, 较上周小幅上涨.75%; 主城十一区中, 除九龙坡区以外, 其它各区成交均价都在 5 元 / 平方米以上 图 16: 重庆商品房周成交量走势 图 17: 重庆商品房周成交均价走势 6 5 4 3 2 1 图 2: 周成交量走势 7.5-7.11 7.12-7.18 7.19-7.25 7.26-8.1 8.2-8.8 8.9-8.15 8.16-8.22 8.23-8.29 8.3-9.5 9.6-9.12 9.13-9.19 成交面积 ( 万平方米 ) 成交套数 6 5 4 3 2 1 图 5: 重庆主城区商品房周成交均价走势 ( 元 / 平方米 ) 请务必阅读正文后的免责声明部分 55 7 6 5 4 3 2 1 5535 5771 6.28-7.4 7.5-7.11 7.12-7.18 5559 5267 5933 5396 5554 631 5967 6522 614 7.19-7.25 7.26-8.1 8.2-8.8 8.9-8.15 8.16-8.22 8.23-8.29 8.3-9.5 9.6-9.12 9.13-9.19 659
2 成都: 商品房供应平稳, 住宅成交量屡攀新高本周 (9.13-9.19) 商品住宅成交面积为 2.82 万平方米, 环比上涨 24%; 二手住宅成交面积为 9.44 万平米, 环比上涨 7.52%; 从供应量上看, 本周商品房供应与上周基本持平, 新批准预售为 1.41 万平方米 ; 土地方面, 本周成都市新增供应土地 8 宗, 分布在成华区 锦江区和武侯区, 成交土地 2 宗, 均位于高新区 图 18: 成都市商品房及非商品房周成交面积及环比变化 25 25 2 2 15 15 1 1 5 5-5 4.26-5.2 5.3-5.9 5.1-5.16 5.17-5.23 5.24-5.3 5.31-6.6 6.7-6.13 6.14-6.2 6.21-6.27 6.28-7.4 商品住宅成交面积 7.5-7.11 7.12-7.18 7.19-7.25 7.26-8.1 8.2-8.8 8.9-8.15 8.16-8.22 8.23-8.29 非住宅成交面积 8.3-9.5 9.6-9.12 9.13-9.19-1 住宅面积环比增长率 非住宅面积环比增长率 整理 3 武汉: 楼市渐回暖, 供应现 井喷 供应方面, 随着金九到来, 楼市供应量出现 井喷, 继上周批准上市面积突破 5 万平方米之后, 本周供应量继续增加, 达到 55.28 万平方米, 为三季度以来的最高值 需求方面, 随着开发商推盘量的加大, 市场成交量也连续三周呈现上升走势, 本周更是有大幅增长, 成交套数为 3489 套, 较上周增加 665 套 ; 成交面积环比涨幅 2.25%, 达到 33.7 万平方米 ; 成交金额 21.98 亿元, 环比增长 29.29% 从成交均价来看, 本周环比增幅为 7.51%, 达到 6646 元 / 平方米 图 19: 武汉商品房市场销售走势 图 2: 武汉商品房市场一周价格走势 请务必阅读正文后的免责声明部分 66
表 2: 重点公司估值比较 证券代码 证券简称 股价 9.2 EPS EPS8 EPS9 EPS1 8PE 9PE 1PE PE 21 RNAV 股价对 RNAV 溢价 2.SZ 万科 A 8.7.37.48.67 21.8 16.8 12. 1.8-25.28% 648.SH 保利地产 1.8.91 1.6 1.3 11.9 1.2 8.3 18-4. 6663.SH 陆家嘴 16.96.47.5.57 36.1 33.9 29.8 17.8-4.72% 24.SZ 招商地产 16.58.94 1 1.45 17.6 16.6 11.4 25.8-35.74% 69.SZ 华侨城 A 12.5.35.57.72 35.7 21.9 17.4 21.3-41.31% 42.SZ 金融街 6.54.43.55.7 15.2 11.9 9.3 16.5-6.36% 46.SZ 泛海建设 8.66.9.18.28 96.2 48.1 3.9 16.3-46.87% 6895.SH 张江高科 9.38.38.46.68 24.7 2.4 13.8 15.6-39.87% 628.SH 新湖中宝 4.73.3.34.4 15.8 13.9 11.8 6.3-24.92% 6383.SH 金地集团 5.92.38.78.64 15.6 7.6 9.3 9.5-37.68% 61588.SH 北辰实业 3.79.13.23.28 29.2 16.5 13.5 4.8-21.4% 2244.SZ 滨江集团 9.68.61.48.68 15.9 2.2 14.2 14.6-33.7 31.SZ 中粮地产 6.81.8.21.15 85.1 32.4 45.4 8.2-16.95% 6325.SH 华发股份 1.58.88.83 1.18 12. 12.7 9. 18.6-43.12% 718.SZ 苏宁环球 8.31.33.42.82 25.2 19.8 1.1 13.8-39.78% 6748.SH 上实发展 8.7.34.23.49 25.6 37.8 17.8 13.55-35.79% 6675.SH 中华企业 7.18.5.585.66 14.4 12.3 1.9 9.3-22.8 6376.SH 首开股份 15.12.7.95 1.24 21.6 15.9 12.2 19.6-22.86% 6639.SH 浦东金桥 9.35.33.43.46 28.3 21.7 2.3 13.2-29.17% 6246.SH 万通地产 5.9 1.4.27.45 5.7 21.9 13.1 9.8-39.8 67.SH 中国国贸 11.66.35.26.35 33.3 44.8 33.3 1.5 11.5% 6266.SH 北京城建 9.9.43 1.15.75 23. 8.6 13.2 15.3-35.29% 6736.SH 苏州高新 6.5.23.23.45 26.3 26.3 13.4 9.5-36.32% 6185.SH 格力地产 8.39.47.66.7 17.9 12.7 12. 9.2-8.8 2146.SZ 荣盛发展 1.55.46.73 1 22.9 14.5 1.6 16.2-34.88% 667.SH 冠城大通 8.85.3.46 1.19 29.5 19.2 7.4 14-36.79% 926.SZ 福星股份 8.74.55.48.75 15.9 18.2 11.7 14.32-38.97% 537.SZ 广宇发展 11.1.16.6 69.4 18.5 16.6-33.13% 6777.SH 新潮实业 8.83.27.1.35 88.3 25.2 6.9 27.97% 请务必阅读正文后的免责声明部分 7
评级标准简介银河证券行业评级体系 : 推荐 谨慎推荐 中性 回避推荐 : 是指未来 6-12 个月, 行业指数 ( 或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数 ) 超越交易所指数 ( 或市场中主要的指数 ) 平均回报 2 及以上 该评级由分析师给出 谨慎推荐 : 行业指数 ( 或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数 ) 超越交易所指数 ( 或市场中主要的指数 ) 平均回报 该评级由分析师给出 中性 : 行业指数 ( 或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数 ) 与交易所指数 ( 或市场中主要的指数 ) 平均回报相当 该评级由分析师给出 回避 : 行业指数 ( 或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数 ) 低于交易所指数 ( 或市场中主要的指数 ) 平均回报 1 及以上 该评级由分析师给出 银河证券公司评级体系 : 推荐 谨慎推荐 中性 回避推荐 : 是指未来 6-12 个月, 公司股价超越分析师 ( 或分析师团队 ) 所覆盖股票平均回报 2 及以上 该评级由分析师给出 谨慎推荐 : 是指未来 6-12 个月, 公司股价超越分析师 ( 或分析师团队 ) 所覆盖股票平均回报 1-2 该评级由分析师给出 中性 : 是指未来 6-12 个月, 公司股价与分析师 ( 或分析师团队 ) 所覆盖股票平均回报相当 该评级由分析师给出 回避 : 是指未来 6-12 个月, 公司股价低于分析师 ( 或分析师团队 ) 所覆盖股票平均回报 1 及以上 该评级由分析师给出 请务必阅读正文后的免责声明部分
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