台南市永康區個體市場分析 TAINAN, YONGKANG CITY.
個人簡介 謝銘源 學歷 / 崑山科技大學機械工程系畢 (76 年 ) 100 年不動產開發與管理研究所碩一班 經歷 / 88 年台南市調聯誼會會長崑山大學不動產推廣教育班講師長榮大學推廣教育班市場調查行銷講師惠群不動產事業總經理
大綱 人口概況 人口資料 人口 / 戶數 最新 News 開工量 / 移轉量 永康區地圖 個案分佈圖 市場調查分析 市場調查統計 市場結語 Q&A
永康區地圖 鹽行區 北邊區 大橋重劃區 西勢區 中心區 大灣重劃區
人口概況 永康人口增加迅速, 民國七十二年時僅有八萬六千餘人, 至八十二年時人口超過十五萬人, 升格為縣轄市 民國九十八年九月一日內政部令發布 臺南縣 市 合併改制計畫, 並自民國九十九年十二月二十五日臺南縣 市 合併改制為 臺南市, 永康市改制為臺南市永康區 目前人口數為二十一萬九千六百四十人 ( 統計至 100 年 8 月 ), 是台南市人口最多的行政區, 主因乃學區, 交通便利與工商業發達, 大量吸納臨近區域人口來此謀職定居
人口資料 年度里鄰戶數人口平均每戶人口 89 39 1270 61352 197194 3.21 90 39 1270 62599 198372 3.17 91 39 1270 64076 200719 3.13 92 39 1270 65460 202552 3.09 93 39 1270 66482 204196 3.07 94 39 1270 68048 206411 3.03 95 39 1270 68959 208919 3.03 96 39 1288 70218 210585 3.00 97 39 1288 71736 212540 2.96 98 39 1288 73491 214622 2.92 99 39 1288 74942 216748 2.89 100 39 1288 76404 219640 2.87
人口 / 戶數 永康人口增減表 年度 人口 每年增減人口 89 年 197194 90 年 198372 1178 91 年 200719 2347 92 年 202552 1833 93 年 204196 1644 94 年 206411 2215 95 年 208919 2508 96 年 210585 1666 97 年 212540 1955 98 年 214622 2082 99 年 216748 2126 100 年 /08 219640 2892 永康戶數增減表 年度 戶數 每年增減戶數 89 年 61352 90 年 62599 1247 91 年 64076 1477 92 年 65460 1384 93 年 66482 1022 94 年 68048 1566 95 年 68959 911 96 年 70218 1259 97 年 71736 1518 98 年 73491 1755 99 年 74942 1451 100 年 /08 76404 1462
最新 News 2011 年上半年全台前 10 大人口爆增區 排名熱門區 2011 年 6 月 2010 年 12 月增加人口人口增幅房價增幅 1 台南市永康區 218,644 216,748 1,916 0.9% 4.4% 2 台中市北屯區 248,706 246,880 1,826 0.7% 3.3% 3 台北市中山區 222,004 220,126 1,878 0.9% 3.3% 4 新北市樹林區 178,042 176,077 1,965 1.1% 2.9% 5 新北士林口區 85,004 83,165 1,839 2.2% 1.8% 6 台北市內湖區 273,261 270,245 3,016 1.1% 1.5% 7 台北市文山區 264,229 262,307 1,922 0.7% 1.5% 8 新北市淡水區 145,096 143,481 1,615 1.1% 1.2% 9 台中市西屯區 208,214 206,536 1,678 0.8% 0.8% 10 高雄市鳳山市 343,329 341,120 2,209 0.6% 0.1% 資料來源 : 內政部統計處 永慶房仲集團 /HouseFun 傳媒中心整理
開工量 / 移轉量 年度開工移轉 行政區產品 95 年 96 年 97 年 98 年 99 年 100 年.8 月 100 年 8 月 591 戶 344 戶 99 年 1226 戶 782 戶 98 年 596 戶 550 戶 97 年 743 戶 432 戶 96 年 920 戶 永康市 透天 大樓 店面 254 126 110 61 75 84 住宅 1141 794 475 535 1060 500 其他 0 0 0 0 0 0 店面 0 0 0 0 1 2 住宅 0 0 0 0 90 5 其他 0 0 158 0 0 0 95 年 1395 戶 統計 1395 920 743 596 1226 591
永康區地圖 鹽行區 北邊區 大橋重劃區 西勢區 中心區 大灣重劃區
個案分佈圖 / 永康中心區
市場調查分析 / 永康中心區 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃 售價 雙喜園 9 永康正強街獨門獨院 3F4 16 晶陽建設 地 :27~28 坪 建 :75 坪 790~1250 萬
永康中心區統計 統計 產品 總戶數 已售戶 待售戶 未蓋戶 成交率 獨門獨院 16 7 9 0 43.75% 新加坡式人車共道 0 0 0 0 獨院式人車共道 0 0 0 0 0 店面 0 0 0 0 0 獨院電梯住家 0 0 0 0 0 合計 16 7 9 43.75% 總結 : 以中心區來講, 因學區及公家機關用地及商業區佔大部分, 加上早期已開發成熟, 所以推案量較少 0
個案分佈圖 / 大橋重劃區
市場調查分析 / 大橋重劃區 ( 住家 ) 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃售價 年年如意 50 期 東橋五路 獨門獨院 3F4 38 戶 獨院式人車共道 3F4 67 戶 良勳建設 地 :27.72 坪建 :55.96 坪地 :25.62 坪建 :62.29 坪 919 萬 909 萬 東橋十二街電梯住家 4F5 15 戶 地 :41 坪建 :95 坪 2098 萬 大橋首富 NO.2 D 區東橋五路東橋三路 新加坡式人車共道 4F5 44 戶 名發建設 地 :23.3 坪建 :57 坪 988 萬 B 區東橋五路東橋三路 新加坡式人車共道 4F5 36 戶 地 :28~29 坪建 :68~69 坪 1188 萬
市場調查分析 / 大橋重劃區 ( 住家 ) 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃售價 日東昇恆美 日東昇金美 東橋一路 東橋十街 新加坡式捲門式 新加坡式人車共道 新加坡式人車共道 新加坡式人車共道 新加坡式人車共道 獨院式人車共道 新加坡式人車共道 4F 4F 4F 4F 4F 4F 4F 24 戶 24 戶 24 戶 30 戶 28 戶 8 戶 20 戶 日東昇建設 日東昇建設 地 :27.27 坪建 :58.42 坪地 :24.34 坪建 :56.65 坪地 :22.59 坪建 :54.46 坪地 :24.65 坪建 :59.23 坪地 :27.3 坪建 :67.84 坪地 :30.5 坪建 :71.6 坪地 :24.67 坪建 :60.83 坪 998 萬 853 萬 688 萬 738~898 萬 958 萬 988 萬 948 萬
市場調查分析 / 大橋重劃區 ( 住家 ) 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃售價 比佛利莊園 東橋六街 132 號 店住 4.5F 28 戶雄崗建設 地坪 28-90 1282~3880 萬建坪 80-139 邰欣地堡 NO.11 東橋八街 預售透天店住 4F 29 戶邰欣建設 地坪 26-35 建坪 45-64 988 萬 高青苑 大橋一街 81 巷 23 弄 透天住宅 獨院式人車共道 4F 12 戶高第建設 地坪 26-30 建坪 950-1050 萬 總結 : 此區塊為全台南市最有價值性的重劃區, 也是目前正開發中的重劃區 以住家來講, 礙於重劃區有臨路退縮五米的法規, 所以大部分建設公司都規劃社區型住家, 需有私設道路, 並以 ( 新加坡式 ) 的客 餐 廚在二樓為主力產品
市場調查分析 / 大橋重劃區 ( 店面 ) 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃 鑽石大道東橋一路店面 4F5 17 戶郡豐建設 年年如意 50 期 邰欣地堡 No.6 東橋二街店面 4F 7 戶良勳建設 東橋三路店面 4F5 3 戶邰欣建設 大橋郡大橋二街店面 4F 2 戶郡豐建設 冠一品東橋一路店面 4F 6 戶 日東昇恆美 日東昇金美 東橋一路店面 4F 14 戶 東橋三路店面 4F5 30 戶 東橋十街店面 4F5 14 戶 冠一品建設 日東昇建設 日東昇建設 售價 地 :27-34 坪建 :69-79 坪 1380 萬 ~1700 萬 地 :29.7 坪建 :75.4 坪 1182 萬 地 :23 坪建 :60 坪 1080 萬 地 :62.62 坪建 :147.8 坪 3380 萬 地 :24 坪建 :61 坪 1250 萬 地 :24.9 坪建 :53.31 坪 1128 萬 地 :25.07 坪建 :63.11 坪 1525 萬 地 :26.79 坪建 :81.78 坪 1758 萬
市場調查分析 / 大橋重劃區 ( 店面 ) 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃售價 大橋首富 No.2 東橋 10 街 店面 4F5 2 電梯店面 4F5 21 東橋三路店面 4F5 15 名發建設 地 :75 坪建 :170 坪 地 :36 坪建 :89 坪 地 :24 坪建 :61 坪 3800 萬 2298 萬 1368 萬 ~1488 萬 東橋五路店面 4F5 15 地 :24 坪建 :63 坪 1368 萬 ~1488 萬
大橋重劃區統計 大橋重劃區 統計 產品總戶數已售戶待售戶未蓋戶成交率獨門獨院 60 57 3 0 95.00% 新加坡式人車共道 326 316 10 0 96.93% 獨院式人車共道 198 136 62 0 68.69% 店面 203 132 71 0 65.02% 獨院電梯住家 0 0 0 0 #DIV/0! 合計 787 641 146 0 81.45% 總結 : 以重劃區來說, 店面規劃以學校及公園旁為最佳地段 以虎尾寮重劃區為例 : 復興國小 復興國中, 或四期重劃區 : 崇學國小 等 不管是現在保值亦或未來增值皆為投資首選
個案分佈圖 / 大灣西勢區
市場調查分析 / 大灣西勢區 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃售價 歐洲老爺 NO.2 城市樂章 大灣路 40 巷 大同街 宏齊一品大同街 380 巷 大灣傳家 No.2 大同街 新加坡式人車共道 獨院式人車共道 獨院式人車共道 獨院式人車共道 4F 13 戶 享勵建設 3F4 19 戶 創兆建設 4F 5 戶 宏齊建設 3F4 15 戶 翰元建設 地 :22.77 坪建 :49.78 坪地 :31 坪建 :46 坪地坪 24.20 建坪 67.08 地 :25 坪建 :60 坪 廣告 750 萬 765 萬 768-850 798 萬
大灣西勢區統計 統計 產品 總戶數 已售戶 待售戶 未蓋戶 成交率 獨門獨院 18 18 0 0 100.00% 新加坡式人車共道 13 11 2 0 84.62% 獨院式人車共道 47 19 28 0 40.43% 店面 0 0 0 0 0 獨院電梯住家 0 0 0 0 0 合計 78 48 30 0 61.54% 總結 : 大灣西勢區塊為永康區的最東側, 較偏離市區 且多為農地與老舊社區, 故推案量與開發量較少
個案分佈圖 / 永康北邊區
市場調查分析 / 永康北邊區 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃售價 馬德里 自強路與中正路口 獨門獨院 3F4 15 戶囍莊建設 地 :29 坪 建 :74 坪 988 萬 富里昂 龍中街龍埔街 店面 3F4 18 地 :24.5 坪戶建 :55 坪致穩建設人車共道 3F4 6 戶地 :31.5 坪獨院式建 :56 坪 788 萬 858 萬 上邑 NO.5 永康區八德街獨門獨院 3.5F 28 戶北揚建設 風和日舞 中正南路正強街口 獨門獨院 4F 13 戶耀森建設 地 :23-33 坪 760-940 萬建 :53-70 坪 地 :23-38 坪 建 :50-65 坪 688-888 萬
市場調查分析 / 永康北邊區 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃售價 福市繪 波爾多姿 No.2 自強路八德街 自強路 店面 4F 6 戶 地 :30 坪建 :63 坪 人車共道地 :29.27 坪 4F 6 戶獨院式至穩建設建 :61 坪地 :25.71 坪獨門獨院 4F 3 戶建 :61 坪人車共道地 :29.4 坪 4F 10 戶新加坡式建 :58.38 坪地 :50 坪人車共道德和開發 4F 1 戶建 :65 坪新加坡式地 :50 坪獨門獨院 3F4 1 戶建 :79 坪 1100 萬 738 萬 818 萬 688 萬 1188 萬 1388 萬
市場調查分析 / 永康北邊區 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃售價 桔富利永康區八德街 人車共道新加坡式 3F4 24 戶建富建設 有名堂 5 龍安街獨門獨院 3F4 36 戶永龍建設 龍歡喜永康區龍埔街獨門獨院 3F4 10 戶良首建設 悅綠墅 自強路近龍橋街 獨門獨院 3F4 16 戶鴻騏建設 地 :22.27 坪建 :60.03 坪地 :24 坪建 :58 坪地 :25 坪建 :49 坪地 :24 坪建 :53 坪 708 萬 798 萬 908 萬 588 萬
永康北邊區統計 統計 產品總戶數已售戶待售戶未蓋戶成交率獨門獨院 122 88 34 0 72.13% 新加坡式人車共道 35 17 18 0 48.57% 獨院式人車共道 12 4 8 0 33.33% 店面 24 21 3 0 87.50% 獨院電梯住家 0 0 0 0 #DIV/0! 合計 193 130 63 67.36% 總結 : 此區土地廣大, 早期因永大路三段尚未與省道連結, 開發較晚 92 年開通後交通便利, 人口爆增, 此區供不應求 建商急速開發, 加上永康工業區的輔助,8 年來成為永康推案量漲幅最多的區塊
個案分佈圖 / 永康鹽行區
市場調查分析 / 永康鹽行區 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃售價 家專會館 新浪漫滿屋 NO.10 白京金莎 鹽行路 100 巷 鹽洲二街 133 巷 鹽行路洲工街 4F 6 戶 地 :25.2 坪 投資套房翰元建設建 :60.74 坪 4F 7 戶地 :29.17 坪建 :67.74 坪 獨門獨院 3.5F 7 戶 十尚建設 地坪 24-30 建坪 63-67 3F4 地 :34 坪建 :69 坪 地 :56 坪 3F4 傳統獨院建 :160 坪 58 戶白京建設也可投資地 :24.01 坪 3F4 建 :56 坪 3F4 地 :27.8 坪 建 :65.31 坪 698 萬 788 萬 888~988 萬 1188 萬 2080 萬 808 萬 998 萬
市場調查分析 / 永康鹽行區 案名工地位置規劃區分樓層規劃戶數規劃投資興建坪數規劃售價 騰輝 A+ 家 5 期 新中街新民街 16 巷 投資 7 房 4F 7 戶 投資 21 房 4F 4 戶 騰輝建設 地 :25 坪建 :67 坪地 :64 坪建 :151 坪 790 萬 1940 萬 騰揮會館 永康區中正北路. 燦坤前 大樓住家 11F 86 戶騰輝建設 基地面積 530 建坪 27~28 430-670 萬
永康鹽行區統計 統計 產品總戶數已售戶待售戶未蓋戶成交率獨門獨院 65 45 20 47 69.23% 新加坡式人車共道 0 0 0 0 #DIV/0! 獨院式人車共道 0 0 0 0 #DIV/0! 店面 0 0 0 0 #DIV/0! 獨院電梯住家 0 0 0 0 #DIV/0! 投資 110 78 32 0 70.91% 合計 175 123 52 0 70.29% 總結 : 此區塊為永康最特殊的地段, 佔地面積小, 人口密度最高 由於省道的貫穿, 為外縣市 南科與台南市的過境驥站 加上擁有兩所大學及工業區加持, 帶來此區大量的外來人口, 商機無限, 商業繁榮
永康區總計 總計 產品總戶數已售戶待售戶未蓋戶成交率 獨門獨院 281 215 66 47 76.51% 新加坡式人車共道 374 344 30 0 91.98% 獨院式人車共道 257 159 98 0 61.87% 店面 227 153 74 0 67.40% 獨院電梯住家 0 0 0 0 0 投資型套房 110 78 32 0 70.91% 合計 1249 949 300 47 75.98%
市場結語 永康區為台南市重要交通的匯聚地, 加上縣市合併後, 帶動人口的急速增長及各種型態的商機, 造就每年千餘戶以上的人口進駐 緊鄰台南市東區, 由於東區房價高漲及土地開發不易, 一般首購客難以入住東區, 部分人口向外移動, 相對迅速帶動永康區房價上漲 砲校遷移之後, 交通系統會由中山南路與中正南路切劃一條主軸, 疏解中華路與永大路的龐大車流量 未來土地將與大橋重劃區合併, 成為台南市最閃亮的新星重劃區
市場結語 以目前永康區人口及戶數急速增長而新建案卻嚴重供給不足來看, 市場需求仍相當看好 土地價格持續高漲, 建商購地困難度相對大增, 消費者只能望屋興嘆 ( 買無厝 )
問題 / 討論 掌握市場動脈 你就是贏家 Q&A