土地供應的宏觀考慮 2017 年 8 月 24 日黄元山副總幹事兼政策研究院主管 1
香港三分之二的土地為綠化區 已發展土地 24% 已發展土地 73% 香港土地面積 11,000 公頃 新加坡土地面積 7,100 公頃 住宅 7% 商業 / 工業 3% 住宅 14% 商業 / 工業 13% 機構 / 休憩 / 運輸 9% 其他都市或已建設土地 5% 機構 / 社區 / 休憩 / 公共事 11% 土地交通基建 / 碼頭 / 機場 15% 荒地 / 水體 / 農業 9% 林地 / 灌叢 / 草地 / 濕地 27% 郊野公園 40% 資料來源 : 規劃署 (2014), 新加坡國家發展區. 國防 19% 其他 14% 水庫 / 公園 / 自然保育 13% 2
一個分岐的物業市場 住宅價格指數 (2000=100) 房價對收入比 350 20 300 香港 新加坡 15 10 250 5 0 200 香港 新加坡 150 100 40 住房支出佔 總家庭支出的百分比 50 30 20 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 10 0 香港 新加坡 資料來源 : Demographia, 香港政府統計處, 香港差餉物業估價署, 新加坡統計局. 3
人口密度之高全球罕有 每平方公里人口 27,300 19,700 10,500 10,100 香港 (2015) 紐約 (2010) 新加坡 (2013) 倫敦 (2011) 資料來源 : 發展局 策略發展委員會 4
住得貴又住得細 人均居住面積 ( 平方呎 ) 350 300 270 260 170 中國深圳新加坡上海香港 資料來源 : 差餉物業估價署 ( 香港 ) 上海社會科學院 南華早報 中原研究中心 5
開發土地速度緩慢 新增已發展土地 ( 包括填海 ) 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 合共新增 7,800 公頃 1995-99 2000-04 合共新增 1,100 公頃 2005-09 2010-14 註 : 由於量度方法有變, 已發展土地只包括住宅 商業 工業 機構 運輸土地 資料來源 : 政府統計處 6
移山填海向來是最有效的造地方法 總填海土地約 7,000 公頃 佔已發展土地面積 26 % 容納 : 27% 人口 70% 寫字樓面積 過去填海大概範圍 資料來源 : 發展局 7
但填海工程在近年幾乎停頓 800 700 600 500 合共填海 1,164 公頃 合共填海 1,127 公頃 400 300 200 2005-13 年 填海 92 公頃 100 0 85-89 90-94 95-99 00-04 05-09 10-13 註 :1990 至 94 年不包括赤鱲角及西九龍的 1,274 公頃填海土地 資料來源 : 立法會研究部 發展局 8
沒有填海, 沒有新市鎮 % 90 居於填海地的人口及位於填海所得土地的住宅地皮佔比 80 70 60 50 40 30 20 10 0 將軍澳東涌大埔屯門荃灣沙田 人口 住宅地面積 資料來源 : 政府統計處 城市規劃委員會 9
沒有填海, 沒有新市鎮 屯門 總填海土地約 330 公頃 佔已發展土地面積 24% 容納 : 52% 人口 36% 住宅地 資料來源 : 公共圖書館 政府統計處 城市規劃委員會 地政總署 10
沒有填海, 沒有新市鎮 大埔 總填海土地約 380 公頃 佔已發展土地面積 38% 容納 : 57% 人口 29% 住宅地 資料來源 : 航空攝影照片版屬香港特區政府, 經地政總署准許複印, 版權特許編號 55/2017 團結香港基金 11
沒有填海, 沒有新市鎮 荃灣 總填海土地 約140公頃 佔已發展 土地面積 25% 容納 44% 人口 資料來源 航空攝影照片版屬香港特區政府 經地政總署准許複印 版權特許編號55/2017 團結香港基金 31% 住宅地 12
沒有填海, 沒有新市鎮 將軍澳 總填海土地約 680 公頃 佔已發展土地面積 71% 容納 : 74% 人口 81% 住宅地 資料來源 : 航空攝影照片版屬香港特區政府, 經地政總署准許複印, 版權特許編號 55/2017 團結香港基金 13
需要的是大片平地 當年積極進取開發的大片平地今天已是大家熟悉自豪的市鎮 80 年代起天水圍 430 公頃人口 :290,000 60 年代起屯門 3,259 公頃人口 :496,000 90 年代起東涌 830 公頃人口 :83,000 70 年代起大埔 2,898 公頃人口 :270,000 60 年代起荃灣 3,285 公頃人口 :796,000 60 年代起沙田 3,591 公頃人口 :658,000 80 年代起將軍澳 1,738 公頃人口 :386,000 資料來源 : 土木工程拓展署 14
填海停頓, 新市鎮發展也停頓 荃灣 屯門 天水圍 東涌 沙田 1970 年代 1980 年代 1990 年代 2000 年代 大埔 元朗 粉嶺 / 上水 將軍澳 自 2000 年起, 再沒有新的新市鎮落成 圖片來源 :Shutterstock 15
填海地供應大量房屋 單位 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 按土地來源劃分的私人住宅單位落成量 填海 非填海 資料來源 : 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 不同發展商 實地考察 16
而且填海地較具發展效益 1997 年至 2016 年拍賣的住宅地 平方呎 140,000 平均地盤面積 倍 5 平均地積比率 120,000 100,000 4 80,000 3 60,000 2 40,000 20,000 1 0 填海地 非填海地 0 填海地 非填海地 資料來源 : 屋宇署 地政總署 團結香港基金 17
香港嚴重落後於鄰近城市 70% 各城市的填海面積佔總面積百分比 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1984 1989 1994 1999 2004 2009 2014 香港新加坡澳門 資料來源 : 立法會秘書處 新加坡土地管理局 澳門統計暨普查局 18
不論過去或未來, 香港填海規模皆落後鄰近城市 填海面積 ( 公頃 ) 6,000 各城市過去十年及未來計劃填海面積 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 香港澳門深圳新加坡 過去十年的填海面積 未來計劃填海面積 資料來源 : 立法會秘書處 新加坡土地管理局 新加坡市區重建局 澳門統計暨普查局 深圳市規劃和國土資源委員會 19
鄰近地區大力填海造地 填海時期 過去 45 年 過去 100 年 過去 130 年 20% 60% 6% 填海佔土地面積 新加坡 澳門 香港 14,000 公頃 1,800 公頃 7,000 公頃 註 : 大約數字 資料來源 : 香港地政總署測繪處 香港發展局 澳門地圖繪製暨地籍局 20
新加坡的填海項目 資料來源 : 新加坡土地管理局 新加坡市區重建局 團結香港基金 21
澳門的填海項目 1974 年後澳門填海演變澳門未來填海計劃 資料來源 : 團結香港基金 中國社會科學網 澳門新城區總體規劃第三階段公眾諮詢 22
深圳的填海項目 資料來源 :Google Earth 23
今天各類物業供應全部短缺 空置率 住宅寫字樓商業樓宇工廠大厦 1997 年至 2014 年平均水平 5.1% 10.0% 8.8% 8.0% 2014 年 3.8% 6.3% 7.3% 5.6% 資料來源 : 差餉物業估價署 24
接受客觀事實土地就是短缺 土地供應項目 發展面積估算 ( 公頃 ) 填海 ( 小蠔灣 欣澳 青衣 馬料水 龍鼓灘 ) 600 中部水域人工島 ( 包括東大嶼都會 ) 700 新發展區項目 ( 洪水橋 古洞 元朗 錦田 啓德 ) 1,375 新界北部地區 * 667 港珠澳大橋香港口岸人工島上蓋發展 150 其他房屋發展項目 1,531 總計 5,023 註 :(*) 根據立法會發展事務委員會的資料文件, 政府正研究於新界北建設一個規模與粉嶺 / 上水相若的新市鎮 資料來源 : 立法會發展事務委員會 土木工程拓展署 規劃署 發展局 (2015 年 1 月 ) 25
未來人口突破 800 萬估計新增土地需求 9,350 公頃 2010 年未來 30 年 2044 年 人口 700 萬 +122 萬 822 萬 住宅用地 配套用地 4,620 公頃 9,900 公頃 +2,975 公頃 +6,375 公頃 估計新增土地需求 +9,350 公頃 註 : 住宅用地經人口密度調整 資料來源 : 發展局 政府統計處 團結香港基金 26
未來 30 年新增土地 9,000 公頃可行嗎? 新增已發展土地 ( 包括填海 ) 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 3,300 4,500 過去 20 年間香港新增土地 8,900 公頃 900 200 1995-99 年 2000-04 年 2005-09 年 2010-14 年 註 : 由於量度方法有變, 已發展土地只包括住宅 商業 工業 機構 運輸土地 資料來源 : 政府統計處 27
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 預期未來私人住宅供應上升 單位 40,000 35,000 30,000 1987 1996 年平均 : 29,900 個 私人住宅單位落成量 1997 2006 年平均 : 24,800 個 預測 2017 2020 年平均 : 20,200 個 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2007 2016 年平均 : 10,900 個 +85% 資料來源 : 差餉物業估價署 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 團結香港基金 28
過去五年私人住宅供應未達標 單位 25,000 從土地拍賣 / 招標 動工 預售樓花 至落成的不同階段私人住宅供應 20,000 供應目標 18,000 個 15,000 10,000 5,000 0 2012 2013 2014 2015 2016 私人房屋土地供應量 * 私樓動工量已批預售樓花同意書單位數目私樓落成量 註 : (*) 私人房屋土地供應量 為該年政府賣出/ 批出土地 ; 港鐵 市區重建局 香港房屋協會批出項目 ; 以及私人發展項目合共能提供的私樓單位總數 資料來源 : 差餉物業估價署 屋宇署 地政總署 各年度賣地計劃 團結香港基金 29
覓地談何容易 2012 年及 2015 年的土地拍賣 / 招標, 按前身用途分類 100% 90% 8% 80% 3% 5% 70% 18% 60% 15% 50% 40% 73% 30% 50% 20% 10% 0% 2012 2015 總樓面面積 : 9.0 百萬平方呎 7.8 百萬平方呎 填海 / 新市鎮 斜坡 / 空置 政府用途 工地 其他 註 : 包括非住宅用地 資料來源 : 團結香港基金 30
覓地談何容易 2012 年及 2015 年政府土地拍賣 / 招標的土地平均面積 ( 平方呎 ), 200,000 按前身土地用途分類 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 註 : 包括非住宅用地 資料來源 : 團結香港基金 填海 / 新市鎮斜坡 / 空置政府用途工地 2012 2015 31
問題出在更改土地用途障礙重重 面臨司法覆核 被城規會否決 大埔露輝路 660 單位 元朗站 1,876 單位 屯門前掃管軍營 2,610 單位 深水埗延坪道 980 單位 前旺角街市擬作商業用途 牽涉住宅單位 : 7,000 個 大埔近鳳園 620 單位 大埔那打素醫院以西 680 單位 赤柱黃麻角道以東 39 單位 資料來源 : 發展局 城市規劃委員會 綜合報章報導 32
私人土地發展宗數逐年下降 30 契約修訂及換地交易 ( 住宅用途 ) 宗數 25 20 15 10 5 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 契約修訂 換地交易 資料來源 :CEIC 33
可惜填海地快將用盡 地盤面積 ( 百萬平方呎 ) 9 8 7 可出售的私營房屋填海地 將軍澳 (2002) 大埔 - 白石角 (2000) 啟德 (2001) 東涌 (2003) 西九龍 (1993) 6 5 4 3 2 1 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 註 : ( ) 括號內的數字為相應土地可出售的年份 只包括現時劃為住宅用途的土地 資料來源 : 屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 不同發展商 團結香港基金 34
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 但公屋及居屋的供應仍然落後 單位 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 公屋及居屋單位落成量 預測 2017 21 年 供應目標 28,000 個 20,000 平均 : 19,900 個 10,000 0 註 : 數字並不包括香港房屋協會的公營房屋 資料來源 : 運輸及房屋局 團結香港基金 新居屋單位 新公屋單位 35
供應目標 : 私營暫時達標 ; 公營仍需努力 房屋類型出租公屋單位公營房屋資助出售單位公營房屋總數私營房屋所有房屋總數 落成量 ( 單位 ) 2 年 5 年 10 年 2017 2018 2017 2021 2017 2026 目標 ^ 40,000 100,000 200,000 估計 31,800 76,900? 目標 ^ 16,000 40,000 80,000 估計 7,600 22,700? 目標 ^ 56,000 140,000 280,000 估計 39,400 99,600 236,000 目標 ^ 36,000 90,000 180,000 估計 37,300 80,800*? 目標 ^ 92,000 230,000 460,000 估計 76,700 180,400? 註 :(^) (?) (*) 假設 長遠房屋策略 訂出的總建屋目標於十年間平均分布, 在期內的相應數字 問號表示沒有相關資料 此為團結香港基金估算未來四年的供應數字 (2017 至 2020 年 ) 資料來源 : 團結香港基金 運輸及房屋局 差餉物業估價署 36
公屋輪候隊伍急速上升 申請數目 300,000 公屋申請數目及平均輪候時間 年 6 250,000 5 200,000 4 150,000 3 100,000 2 50,000 1 0 0 一般申請 ( 左軸 ) 非長者一人申請 ( 左軸 ) 輪侯時間 ( 右軸 ) 註 : 平均輪候時間只包括一般申請者 資料來源 : 香港房屋委員會 37
別在我後院 (Not In My Backyard)? 地區 / 公營房屋項目 東涌第 56 區 / 迎東邨 公屋單位數目 約 3,600 黃大仙 / 前大磡村 4,050 元朗 / 前元朗邨重建 葵青 / 前葵涌警察宿舍重建 九龍城 / 何文田南第二期 438 866 約 600 ( 居屋 ) 地區意見 區議會反對, 指區內交通不便 配套不足, 擔憂屏風效應 有議員強烈表示較宜發展私人屋苑 私樓居民反對公屋項目 有區議員反對, 指會遮擋附近樓宇景觀, 及造成屏風效應 質疑當區未必有足夠交通及設施配套 元朗區議會一致通過, 強烈反對重建為高密度公共房屋, 要求發展為酒店及寫字樓 葵青區議會通過兩項動議, 反對項目, 指休憩設施 社區設施及交通配套不足 附近私人屋苑絕大多數居民反對 附近公共屋邨居民 : 九成反對公屋計劃 有區議員表示, 從港島區回望紅磡一帶, 先入眼簾的是幾個私人屋苑, 公屋會令感覺不協調 影響 2009 年 2 月咨詢區議會 : 樓高 49 層 2011 年 8 月修訂方案 : 樓高 41 層 2012 年 5 月動工, 預計 2016 年落成 2013 年 9 月咨詢區議會 :12 橦大廈 2016 年 2 月修訂方案 :7 橦大廈 2016 年動工, 預計 2020/21 年落成 2006 年 9 月方案 : 約 2,000 個單位 2011 年 2 月修訂方案 : 地皮一分為二, 公屋減少至 438 個單位 2011 年動工,2016 年 9 月入伙 2009 年 5 月方案 : 約 1,000 個單位 2011 年 1 月修訂方案 :820 個單位 預計 2017 年落成 2006 年 4 月方案 : 約 800 個公屋單位 2012 年 11 月修訂方案 : 約 600 個居屋單位 38
未來 5 10 年供應嚴峻 新發展區的重要性不容忽視 洪水橋預計入伙年份 :2024 容納人口 :215,000 佔地 :714 公頃 古洞北 / 粉嶺北預計入伙年份 :2023 容納人口 :176,900 佔地 :614 公頃 元朗南預計入伙年份 :2025 容納人口 :80,000 佔地 :216 公頃 牽涉可容納人口 : 56 萬 錦田南預計入伙年份 :2018 容納人口 :93,000 佔地 :152 公頃 資料來源 : 發展局 綜合報章報導 39
其實相當部分棕地已被納入新發展區 元朗南發展區 洪水橋新發展區 棕土 100 公頃 ; 45% 棕土 190 公頃 ; 27% 資料來源 : 立法會 40
本港樓宇正急速老化 樓齡 2016 年 公營房屋 私人住宅 樓宇年齡金字塔 樓齡 公營房屋 2046 年 私人住宅 >70 9% >70 47% 60-69 60-69 50-59 50-59 40-49 40-49 30-39 30-39 20-29 20-29 10-19 10-19 <10 <10 400,000 200,000 0 200,000 400,000 單位數目 400,000 200,000 0 200,000 400,000 單位數目 註 : 假設 2017 至 2026 年間, 每年有 28,000 個公營房屋及 18,000 個私人住宅單位落成 ;2027 至 2046 年間, 每年有 16,000 個公營房屋及 11,000 個私人住宅單位落成, 及未來 30 年並沒有任何舊住宅樓宇被清拆 資料來源 : 規劃署 香港房屋委員會 香港房屋協會 團結香港基金 41
大量單位需要重建 樓齡單位數目假設重建比率重建的單位數目 >70 403,600 85% 343,100 61-70 540,400 45% 244,100 51-60 568,300 5% 28,400 總共 615,600 資料來源 : 規劃署 團結香港基金 42
未來 30 年需逾 126 萬個單位 受重建影響的住戶 # 615,600 住戶數目淨增長 431,100 現時居住環境欠佳的住戶 ^ 106,600 總單位需求 1,263,000 其他需求 * 110,100 註 :(#) 住戶數目淨增長丶現時居住環境欠佳的住戶及其他需求均直接取自 香港 2030+ 諮詢文件中的估算 受重建影響的住戶則為基金會估算 (^) 包括居於屬臨時構築物的單位的住戶, 居於非住宅大廈的住戶, 與其他住戶共用同一單位的住戶及居於有可見間隔物的分間樓宇單位的住戶 (*) 包括流動居民 非本地學生 外地買家等 資料來源 : 發展局 政府統計處 團結香港基金 43
土地供應政策的持續性與一致性 新界東北與新界西北規劃及發展研究 洪水橋 古洞 北 粉嶺北及坪輋 打鼓嶺發展建議 1999年 新界東北新發展 區規劃及工程研 究 2014年 洪水橋新發展 區規劃及工程 研究 2015年 資料來源 規劃署及土木工程拓展署 44
土地供應政策的持續性與一致性 東南九龍發展修訂計劃的 整體可行性研究 2001年 東南九龍發展可行性研究 1998年 資料來源 啟德發展計劃 2013年 土木工程拓展署 拓展署及規劃署 45
寶貴的時間流失 2000 年前或 2000 年代初期及 2010 年後策略增長區的發展計劃之比較 策略性增長區 ( 早期計劃的發佈年份 ) 2000 年前或 2000 年代初期發展計劃的發展參數 2010 年後發展計劃的發展參數 東涌 - 大蠔 (1998) 單位數目 :95,000 人口 :274,000 單位數目 :49,400 @ 潛在人口 *:148,000 古洞北 / 粉嶺北 (1999) 人口 :180,000 單位數目 :60,000 潛在人口 *:180,000 洪水橋 (1999) 人口 :160,000 單位數目 :60,100 潛在人口 *:180,300 啟德 (2001) 人口 :215,600 單位數目 :41,100 潛在人口 *:123,000 註 : (*) 潛在人口的推算是基於每個家庭平均人口數目為三的假設 (@) 東涌於 2015 年終的公營及私營房屋總數約為 3 萬個 資料來源 : 規劃署 立法會及土木工程拓展署 46
香港水域仍有空間開展填海工程 政府建議 / 曾考慮的填海選址 龍鼓灘 200 300 公頃 小蠔灣 100-150 公頃 欣澳 60-100 公頃 青衣西南 80 120 公頃 中部水域人工島 600-800 公頃 馬料水 30-60 公頃 維多利亞港 : 受保護的水域 長洲南人工島 1,400 2,400 公頃 資料來源 : 發展局 47
需急起直追, 建設 新玫瑰園 註 : 此圖則上所顯示之填海面積與形狀, 均為初步假設, 純粹作為表達概念之用, 並不代表將來的設計 資料來源 : 團結香港基金 48