行政撮要 1. 房屋及土地供應概況 團結香港基金 ( 基金會 ) 預測, 本港未來四年的每年平均私人住宅落成量將達約 1.8 萬個單位, 較之前十年 (2006 至 2015 年 ) 的相應數字約 1.1 萬個, 顯着高出約六成 但是, 若以樓面面積計算, 相應數字並沒有同樣顯著的上升, 只有不足

Transcription

1 第二部分 : 土地供應的宏觀考慮 47

2 行政撮要 1. 房屋及土地供應概況 團結香港基金 ( 基金會 ) 預測, 本港未來四年的每年平均私人住宅落成量將達約 1.8 萬個單位, 較之前十年 (2006 至 2015 年 ) 的相應數字約 1.1 萬個, 顯着高出約六成 但是, 若以樓面面積計算, 相應數字並沒有同樣顯著的上升, 只有不足 30% 換言之, 我們預計未來的平均單位大小將會越趨細小 雖然短期的私營房屋供應初見增長, 值得鼓舞, 但中長期土地供應仍值得憂慮, 而且公營房屋的供應仍然明顯落後 具體而言, 在 2016 至 2019 年四年間, 預計每年平均 18,000 個的私營房屋單位將會落成, 滿足政府早前於 長遠房屋策略 ( 長策 ) 所訂下的供應目標 遺憾的是, 預計 2016 至 2020 年只有不足 10 萬個公營房屋 ( 租住公屋及資助出售房屋 ) 單位落成, 與相應的房屋供應目標, 即五年間共興建 14 萬個公營房屋單位, 落差超過三成 預期住宅單位落成量 ^ ^ ^ ^ ^ 註 : 資料來源 : (^) 假設長遠房屋策略的總建屋目標於 10 年間平均分布, 在期內相應的建屋目標 (?) 問號表示沒有相關資料 (*) 此為團結香港基金估算未來 4 年的供應數字 運輸及房屋局 差餉物業估價署及團結香港基金 基金會詳細分析了 2012 及 2015 這兩年間政府拍賣及招標土地的前身用途, 若按樓面面積計, 在 2012 年有逾 73% 來自填海用地及新市鎮土地 及至 2015 年, 相關數字只佔整體 50%; 相反, 由本來是山坡地 政府用地如前員工宿舍 工程預留用地等需要經過城市規劃程序改變土地用途而得來的發展用地, 則由 2012 年提供共 8% 的樓面面積, 急增四倍至 2015 年的 41% 這反映源於近年欠缺大型土地發展項目, 政府手中可用的 熟地 其實越來越少, 因此在賣地計劃中越來越依靠改劃來提供發展用地 2. 土地需求豈止房屋 48

3 事實上, 2015 年的私人住宅物業市場空置率處於 1990 年以來 ( 即過去 25 年來 ) 最低水平, 只有 3.7% 由此清楚可見, 市場上仍然存在顯著的供需失衡 事實上, 綜合過去 30 年的數據, 分析顯示家庭組成背後的推動力在近年相當強勁 例如, 在 2011 年至 2015 年期間, 每年平均初婚 活產嬰兒 ( 僅包括父母雙方皆為香港永久性居民 ) 及離婚合計數目, 比 1986 年至 1995 年期間的相應數字更高 然而, 比較上述兩段時期, 整體房屋落成量竟銳減約 60% 商用物業市場的短缺情況仍然存在 預計在 2016 年至 2020 年期間, 香港甲級寫字樓的新增供應每年平均只有 160 萬平方呎, 落後於每年 200 萬平方呎的 20 年平均吸納量, 意味前述寫字樓空間短缺的情況很可能持續 租金上漲和空置率下降的趨勢可見於近乎所有區域的甲級寫字樓, 說明需求穩固而全面 自千禧年至 2015 年的 15 年間, 本港零售業總銷貨價值有 1.5 倍的增長, 但同期的私人零售物業面積僅增長 23% 這種增長失衡情況在過去幾年尤為明顯: 在 2009 年至 2015 年期間, 零售業銷貨價值增長 73%, 但私人零售業空間的新增供應只有 3% 這導致商業租金飆升, 並因此帶動整體通脹上升 工業物業市場方面, 本港私人分層工廠大廈的空置率自 1996 年來持續下 降, 在 2015 年底估計為 5.0%, 創出 1988 年以來的新低 與商用物業相比, 社會對土地需求的急切性有過之而無不及 根據醫院管 理局 ( 醫管局 ) 公佈的統計數據, 從 2014 年至 2016 年, 醫管局轄下所有醫院截至 2 月 17 日的十天平均住院病床佔用率分別為 105% 101% 及 110% 3. 土地供應的實際問題和挑戰 社會上有一種新興論述 : 土地供應不一定要依靠填海或新市鎮發展 按此 論述, 香港目前仍有大量未被有效利用的土地資源 因此, 政府的土地供應策略應 先完善現有使用效率偏低的土地資源 棕地是其中一種使用效率偏低的土地資源 所謂 棕地 是指新界中已改 用作其他用途, 例如露天貯物場 貨櫃場 倉庫 工業回收場等與周邊環境並不協 調的荒廢農地或鄉郊土地 基金會認為棕地只是其中一種土地供應來源, 並不足以解決所有土地不足的問題 絕大部分棕地屬私人擁有, 並且有不同用途 因此, 開發棕地的過程必然涉及收地 拆遷 安置 補償等問題 我們就 2015/16 至 2018/19 年度落成的多個公共房屋項目進行研究, 發現每當這些項目牽涉上述問題, 發展時間都極為漫長 事實上, 政府提出的數個新發展區項目均覆蓋相當大範圍的棕地 此外, 參考奉行 棕地優先 原則的英國, 不但棕地的定義與香港不一樣, 而且大部分棕地都屬空置 而且, 英國新住房需求估計在 2015 年到 2030 年的 15 年間, 多達 330 萬間, 但所有棕地的可建屋總量僅有 100 萬間 換言之, 假若只依靠棕地作為房屋供應途徑, 即使撇除當前已有的供應短缺, 英國在未來 15 年仍要面對相當於 230 萬間房屋的額外供應缺口 另有研究指出, 建於倫敦 ( 而非英國 ) 棕地上的新住房, 其預計售價為每平方呎 10,000 港元 ( 按 2015 年港元價格計算 ), 與現時香港一手私人住宅物業的市場價格相若 考慮到香港已有一段長時間未有進行任何大規模的土地發展項目, 土地供 應政策必須多管齊下, 而非依賴某種單一土地供應方式 4. 土地儲備 49

4 鑑於在 1990 年代末至 2000 年代初, 本港陷入經濟衰退 房地產市場低迷, 其後政府因應市況暫停土地和房屋供應的決定, 亦無可厚非 然而, 事後看來, 難免使人懷疑, 倘若政府十年前便開展法定規劃及工程可行性研究, 當前的房屋危機是否可得以紓緩 事實上, 過去幾年, 政府重新提出了不少近 20 年前公佈, 但後來被擱置的大型新發展區項目 這些計劃極為相似 古洞北和粉嶺北新發展區所涵蓋的如同蝌蚪狀的土地, 可同時見於 1999 年和 2014 年的研究 同樣地, 早年發展研究所倡議的新界東北坪輋 / 打鼓嶺, 以及新界西南洪水橋新發展區發展範圍, 事隔超過 15 年亦再度出現於政府提出的發展規劃 此外, 新舊發展計劃的相似之處, 亦見於預計興建的單位數目及容納的人 口, 除啟德發展區外, 兩者在相應數字上近乎完全吻合 2000 年前或 2000 年代初期及 2010 年後策略增長區的發展計劃之比較 註 : 資料來源 : (*) 潛在人口的推算是基於每個家庭平均人口數目為三的假設 (@) 東涌於 2015 年終的公營及私營房屋總數約為 3 萬個 規劃署 立法會及土木工程拓展署 因此, 政府應決心建立和維持充足的土地儲備, 從而在一般規劃時間框架 以外, 思考如何增加土地和房屋供應, 以及規劃策略性的發展項目 這將有助緩解 發展時間漫長的問題, 並確保中長期的土地需求得到滿足 5. 大嶼山發展 香港在過去十多年欠缺大型土地發展項目 展望未來, 下一個具有重大策略性價值的大型土地發展項目, 將會是大嶼山發展計劃 隨着港珠澳大橋及屯門至赤鱲角連接路落成, 大嶼山有望成為香港 澳門及珠江三角洲 ( 珠三角 ) 西部的交匯點, 迎接下一個發展機遇 基金會對大嶼山發展的五項建議如下 : 1. 建議一 : 確定運輸先行 : 東涌新市鎮人口長期未達規劃當年的目標, 部份原因亦是區內社區配套設施並不足夠 若大嶼山的內外交通未能優先得到顯着改善, 隨着大嶼山發展引入更多居住人口, 則只會把今天的交通問題惡化, 包括通勤時間長 成本高 更甚的是, 東涌可能成為港珠澳大橋落成後, 進入市區的樽頸 因此, 若要避免重蹈香港過去新市鎮規劃失誤的覆轍, 大嶼山未來的發展藍圖中, 亦應貫徹 發展市鎮, 運輸先行 此一重要原則 東涌及機場區內的持份者幾乎一致認為, 現存的公共巴士及道路網無法快捷方 便地連接兩區 事實上, 雖然東涌市中心與香港國際機場的距離僅有四公里, 約為中環與銅鑼灣之間的距離, 但前者的行車時間長達 30 分鐘, 是後者行車時 50

5 間 (10 分鐘 ) 的三倍 短期而言, 我們建議增加目前連接東涌住宅區與機場島 的巴士班次 我們相信, 如增至每 10 分鐘一班, 於機場島工作的東涌居民將能 獲得更可靠穩定的交通服務, 從而令兩區的協同效應得以充分發揮 2. 建議二 : 平衡地區訴求 : 洞悉各區發展局限和需要, 為大嶼山不同地區制定因 地而異的策略 ; 由於大嶼北及大嶼南在各方面均差異極大, 基金會建議採取 北 發展 南保育 的原則 3. 建議三 : 發揮群組效應 : 基金會倡議採用 航空城 的區域規劃概念, 以機場為核心, 連結機場北商業區 機場後勤區 亞洲國際博覽館 港珠澳大橋香港口岸人工島 東涌及小蠔灣的不同地區功能, 乘地利及交通之便, 建構完整的產業鍊, 發展成珠三角內集運輸 物流 貿易 旅遊 醫療 零售 教育於一身的世界級服務業樞紐, 務求使大嶼山成為香港的 橱窗 (Showcase) 其中, 機場北商業區第一期的發展估計可提供 200 萬平方呎的商業樓面面積 有關發展規模甚大, 可用作大型的綜合商業城, 讓訪港旅客或轉機旅客在離境前消費 娛樂 就診 營商等 ; 在交通配套完善的前提下, 例如在該區增建一個鐵路站 提供充足的停車位和 泊後轉乘 / 轉飛 (park-and-ride / -fly) 設施, 屆時旅客的大部分行程將可留在大嶼山內甚至機場島上, 減輕大嶼山與市區之間的交通負荷 機場北商業區的發展計劃於行政長官 2014 年施政報告 中提出, 建議政府與機場管理局加強溝通合作, 盡快推進項目 基金會建議的北大嶼交通網絡 資料來源 : 團結香港基金 基金會亦支持大嶼山發展委員會 ( 委員會 ) 的報告建議, 在交椅洲附近水域及喜靈洲避風塘一帶, 填海造地建立 東大嶼都會, 並以道路及鐵路連接港島及大嶼山 東大嶼都會 將可成為 2030 年後香港重要的土地來源及策略性增長區 基金會建議採用先進的填海方法, 以減低對海洋生態的影響及未來人工島的沉降幅度, 以及於新填海區的合適地點引入生態海岸線 4. 建議四 : 重視生態保育 : 大嶼山佔地 147 平方公里, 當中有 70% 屬郊野公園 郊野公園土地受 郊野公園條例 管轄, 嚴格限制發展, 保育大自然生態 不過, 保育並不等同 零建設 事實上, 郊野公園條例 第 4 條 (c) 指出, 政府有責任提出措施, 鼓勵為康樂與旅遊目的而使用和發展郊野公園及特別地區, 以及 提供設施及服務, 使公眾人士得以享用郊野公園及特別地區 因此, 政府應增加及改善通往大嶼山郊野公園的道路, 提升其 可達性 (accessibility) 5. 建議五 : 成立專責統籌 : 為確保政策的延續性及一致性, 以及減少任何部門間 的架構重疊, 政府應成立一個由問責官員主理 ( 初期可由政務司或財政司司長 51

6 領導 ), 專責統籌發展大嶼山的辦事處, 協調一切有關大嶼山發展的政策措施 6. 加快土地發展過程 增加發展密度 鑑於香港長期對面空間短缺的問題, 我們建議進一步放寬新發展區的發展 密度, 例如啟德及將軍澳等等, 以盡可能增加各類型物業的供應 根據最近由香港理工大學建設及環境學院發表的研究, 即使啓德新發展區的用地平均住用地積比率由 5.5 倍進一步提高到 6.7 倍, 預期對日照時間 空氣流通 天際線 大氣溫度等因素的附加影響只是微乎其微 然而, 如按此幅度提高地積比率, 將可能帶來額外 160 萬平方呎的住宅建築樓面面積, 以及額外 120 萬平方呎的非住宅建築樓面面積 除此之外, 按 2001 年的發展規劃, 啟德新發展區預計容納超過 21 萬人口, 遠高於最新估計的 12.3 萬人口 粗略計算, 即使區內發展密度進一步增加 20%, 容納的人口仍將低於 15 萬, 比 2001 年的發展規劃所估算的數字少約 30% 類似情況同樣出現於其他地區 以將軍澳南為例, 在 2005 年, 樓市並未升溫, 區內更有供過於求的情況, 政府因此將該區的地積比率由原來的 6.5 倍降到 2 至 5 倍, 約相當於一萬個住宅單位, 預計容納人口由原來的 13.1 萬人減至 9.8 萬人 釋放現有政府土地的潛力 我們翻查資料, 發現市區有不少 政府 機構或社區 用地未被充分利用, 又或管理不善, 令環境惡劣 此類用地包括熟食小販市場 垃圾收集站 停車場及地盤, 位於荃灣 長沙灣 油麻地等地區 要充分發揮其發展潛力, 尤其這些用地均位處市區, 其中一種可行方式是將之重新發展成綜合大樓, 一方面重置原有設施 ( 如熟食市場 ), 另一方面容納其他公共用途 ( 如青年旅館等非永久住屋設施 ) 旺角朗豪坊即為先例 : 室內熟食中心坐落於一棟高樓的平台層 我們建議政府進一步檢討市區內類似的用地, 並考慮前述的短期解決方案 我們希望這些土地資源至少能夠暫時緩解本港的居住問題 政府亦可考慮利用這些 土地資源提高公共設施 ( 如社區中心 ) 的發展密度 盡量簡化審批和發展程序 我們樂見發展局與業界緊密溝通, 嘗試就目前的審批機制擬訂一系列改進措施 部分建議與我們在首份研究報告中所提出的相類似, 例如就 設計 外觀及高度 的審批清晰列出重點審批範圍 (Core Points) 根據執行指引制定標準格式的 總綱發展藍圖 等 我們希望政府能夠積極跟進這些建議 我們亦重申對現行補地價機制的關注, 因為此機制長期以來被指拖慢私人發展和重建項目的進度 再者, 早在 2014 年推行的 補地價仲裁先導計劃 至今只有一份申請完成仲裁, 涉及的金額只有 3,930 萬港元 正如我們在首份研究報告中建議, 政府應全面檢討上述機制, 從而令機制能夠反映發展成本因市場形勢 監管環境等因素而出現的變化 52

7 然而, 根據政府的支出數據, 我們發現過去數年發展局 規劃及地政 範疇的經常開支, 在 2010/11 至 2016/17 共六個財政年度, 上述支出增長 43.3%, 落後於整體政府經常開支的 55.7% 我們促請政府檢討其財政原則, 並因應土地及房屋與日俱增的需求, 增撥足夠資源 7. 總結 土地供應議題無可避免涉及到社會上每一個家庭, 也難免引起社會爭議 但單純的爭論無助改善當前空間不足的情況, 亦無法改善市民的困苦, 例如那些居於 劏房 的家庭 輪候院舍的長者等 團結香港基金相信, 解決問題的第一步是認清問題的嚴重性, 並明白任何解決方案均需各方妥協 我們希望本研究可就土地供應議題提供所需資料和嶄新觀點 53

8 1. 房屋及土地供應概況 本研究的第一部分詳細探討了現行公營房屋政策所產生的社會經濟問題, 以及闡述了團結香港基金 ( 基金會 ) 所建議的 補貼置業計劃 及私有化現存公營房屋的長遠政策方針, 可以是解決現存問題的可行方案之一 研究的本部分將集中討論不同房地產市場的最新供需情況, 以及探討並反思有關土地政策的宏觀考量, 並提出相關的政策建議 1.1 房屋市場數據 基金會相信, 現時公共討論的平台中, 當討論房屋市場及土地供應的議題 時, 存在一定程度的 訊息不對稱 由於欠缺一個有系統 整理齊全的房屋市場 及土地供應數據庫, 公眾的認知和事實真相似乎仍然存在分歧 事實上, 政府及其他組織一直有就一手私人住宅供應, 提供某程度的數據 例如, 運輸及房屋局 ( 運房局 ) 及差餉物業估價署 ( 差估署 ), 以屋宇署所接獲的上蓋建築工程動工通知數據, 定期估計並發佈未來私人樓宇單位落成量 但有關預估往往只涵蓋未來兩年, 而且數字只是每年的總計落成量, 並沒有提供個別發展項目的詳細資訊 有見及此, 基金會公布一個全面 透明的數據庫, 提供未來四年私人房屋供應的詳細資訊 (2016 至 2019 年, 見附錄 ), 致力收窄這個認知落差 我們預測, 本港未來四年的每年平均私人住宅落成量將達約 1.8 萬個單位, 較之前十年 (2006 至 2015 年 ) 的相應數字約 1.1 萬個, 顯着高出約六成 其中,2018 年預計落成量有機會達 1.9 萬伙, 為自 2004 年以來的最高數字 ( 圖 1) 圖 1. 私人住宅落成量 資料來源 : 差餉物業估價署及團結香港基金 54

9 表 1. 私人住宅落成量 (2015 至 2019 年 ) 資料來源 : 團結香港基金 然而, 值得留意的是在單位數目明顯增加的背後, 以樓面面積計算的住宅面積其實並沒有同樣顯著的上升 首先, 在 2016 至 2019 年間, 預計落成的私人住宅面積平均數字為 1,270 萬平方呎, 相較 2015 年數字只有不足 30% 的升幅, 少於上述提及單位數目的 60% 升幅 其次, 儘管在 2018 及 2019 年, 以單位數目計算的預計落成量較 2016 及 2017 年數字為高, 但以樓面面積計算, 預計落成量卻呈現輕微下降趨勢, 由 2016 年的 1,260 萬平方呎減至 2019 年的 1,180 萬平方呎 這一切都顯示未來的平均單位大小將會越趨細小 ( 表 1) 基金會收集屋宇署 地政總署 城市規劃委員會 ( 城規會 ) 的公開資料, 並分析發展商持有發展項目的資料, 並在有需要時實地考察實際的施工進度, 加以整理後, 公布未來四年私人住宅落成量及每個發展項目的資料 以研究團隊所知, 基金會是次提供的資訊及數據, 在現時的公眾域間, 是首個同類型的免費公開資料庫 同一時間, 住宅土地供應 私人樓宇動工量及已批預售樓花單位數目亦呈 同步的上升趨勢, 與未來私人住宅供應預期增加的趨勢一致 圖 至 2015 年期間按不同來源劃分的私人住宅土地供應 ( 以樓面面積計算 ) 註 : 資料來源 : 並不包括私人發展如換地交易 契約修訂 私人發展商的市區重建等 團結香港基金 追蹤過去七年 (2009 至 2015 年 ) 由政府賣地 / 招標 香港鐵路公司 ( 港鐵 ) 項目 市區重建局 ( 市建局 ) 及香港房屋協會 ( 房協 ) 四個政府主導的住宅土地供應途徑, 在 2014 及 2015 兩年間, 每年提供平均 1,400 多萬平方呎的住宅樓面面積, 較之前三年平均約 800 萬呎, 年均大增約 600 萬呎 ( 或 75%) 若以總數計, 單是 2014 及 2015 兩年提供的住宅樓面面積近 3,000 萬呎, 與之前四年 2010 至 2013 年的總數約 3,200 萬平方呎相若 ( 圖 2) 55

10 若將上述提及過去七年的四種政府主導住宅土地供應 ( 以樓面面積計算 ), 扣除已批預售樓花或已落成項目的樓面面積, 截至 2016 年 5 月為止, 仍有超過 4 千萬平方呎的私人住宅供應仍未進入市場 這個觀察亦和未來私人住宅單位落成量將會由 2016 年開始穩步上揚的情況一致 ( 圖 3) 圖 3. 截至 2016 年 5 月仍未進入市場的住宅土地供應 ( 按樓面面積計算 ) 註 : 資料來源 : 並不包括私人發展如換地交易 契約修訂 私人發展商的市區重建等 團結香港基金 除此之外,2015 年私樓動工量為過去 10 年來最高位 ;2016 年首半年動工 量亦達 2015 年的 60%, 類似的趨勢亦見於獲批預售樓花同意書的單位數目 ( 圖 4) 圖 4. 私樓動工量及獲批預售樓花同意書的單位數目 註 : (*) 資料來源 : 數字為 2016 年的上半年數據. 屋宇署及地政總署 雖然短期的私營房屋供應初見增長, 值得鼓舞 ; 公營房屋的供應仍然明顯 落後 具體而言, 雖然如表 1 所示, 新落成的私人住宅單位大小將會越趨細小, 但 始終在 2016 至 19 年四年間, 預計每年平均 18,000 個的私營房屋落成量將會滿足 56

11 政府早前於 長遠房屋策略 ( 長策 ) 所訂下的供應目標 遺憾的是, 預計 2016 至 20 年只有不足 10 萬個公營房屋 ( 出租公屋及資助出售房屋 ) 單位落成, 與相應 的房屋供應目標, 即五年間共興建 14 萬個公營房屋單位, 落差超過三成 表 2. 預期住宅單位落成量 ^ ^ ^ ^ ^ 註 : 資料來源 : (^) 假設長遠房屋策略的總建屋目標於 10 年間平均分布, 在期內相應的建屋目標 (?) 問號表示沒有相關資料 (*) 此為團結香港基金估算未來 4 年的供應數字 運輸及房屋局 差餉物業估價署及團結香港基金 表 2 顯示了中長期的香港土地供應情況, 即使我們只關注房屋供應方面, 情況仍然令人憂慮 首先, 未來五年達 30% 的公營房屋供應落差無疑值得憂慮, 但同樣不可忽視的是, 政府現時估計未來十年, 只能合計供應 25.5 萬個公私營單位 更甚的是, 有關數字屬最理想情景, 成功與否仍取決於一籃子因素, 包括 (1) 未來數年的土地用途改劃能否成功 ; 及 (2) 大型土地發展項目, 如新界的新發展區能夠如期落成 此兩項重要的土地供應方法, 難免面對不少困難及挑戰, 為未來中長期土地供應帶來極大的不確定性 1.2 近期土地供應的分析 深入分析由 2009 至 2015 年間的土地拍賣及招標情況, 我們得到至少兩個 關於香港土地供應的觀察 市場競爭增加 基金會整理 2009 至 2015 年政府住宅用地拍賣及招標的數據, 發現有關的市場參與者在期內明顯增加 以每年成功買入或中標最多住宅樓面面積的首三間發展商計, 有關佔比在 2009 及 10 年高達七至九成, 而在 2011 年後則顯著下降至一半左右 ( 圖 5) 圖 5. 政府土地拍賣及招標首三大發展商所佔的百分比 註 : 資料來源 : 只計算住宅用地團結香港基金 57

12 回顧有關時期, 政府在增加主導住宅一手市場供應方面, 推行了幾項政策措施, 包括先在 2010/11 年度, 在土地供應上以 主動賣地 及 勾地表 雙軌並行 ; 及後, 政府在 2013/14 年度宣布取消 勾地表, 主動把土地推出市場 政府還在近年明顯傾向使用招標而非拍賣的形式出售土地, 並增加推出中小型土地, 鼓勵新晉及中小型私人發展商進入市場 過去六年間, 政府土地拍賣 / 招標市場內, 的確增加了不少的市場參與者 這對於增加市場競爭, 提升市場效率有正面影響, 亦期望可增加誘因, 令發展商加快房屋建設及銷售 可發展土地儲備漸趨緊絀 基金分析 2012 及 2015 這兩年間政府拍賣及招標土地的前身用途, 若按樓 面面積計, 在 2012 年有逾 70% 來自早於 90 年代動工的填海用地例如將軍澳第 66 區以及上一代新市鎮開闢的土地例如屯門東及沙田九肚用地 ( 圖 6) 圖 年及 2015 年的土地拍賣 / 招標, 按前身用途分類 註 : 資料來源 : 包括非住宅用地 團結香港基金 及至 2015 年, 填海用地及新市鎮土地提供的總樓面面積只佔整體數字 50%; 相反, 由本來是山坡地 政府用地如前員工宿舍 工程預留用地等需要經過城市規劃程序改變土地用途而得來的發展用地, 則由 2012 年提供共 8% 的樓面面積, 急增四倍至 2015 年的 41% 這反映政府手中可用的 熟地 其實越來越少, 因此在賣地計劃中越來越依靠改劃來提供發展用地 ( 圖 6) 若進一步比較這兩大類土地, 由填海所得或上一代新市鎮開闢而來的土 地, 其地盤面積普遍較大, 平均為 16 萬平方呎以上 ; 相反, 經改劃而來的地皮規 模則明顯較小, 平均地盤面積只有約 5 萬平方呎 ( 圖 7) 58

13 圖 年及 2015 年的平均地盤面積 ( 平方呎 ), 按選定的前身土地用途分類 註 : 資料來源 : 包括非住宅用地 團結香港基金 如基金會第一份報告所強調, 地盤面積較大的地皮, 不但可以透過經濟規模效益, 以更低的平均成本作較大規模的發展 ; 還可以更全面 完善地規劃, 例如較容易作大型的商住混合發展, 及 / 或加入較充足的交通配套如車站 停車場 相反, 面積小的地盤除了無法享受上述的規劃效益外, 這些地皮的形狀通常也不利發展, 間接令發展成本提高, 最終反映在房屋價格之上 此作深入討論 以上分析正正揭示香港欠缺土地儲備的嚴重問題, 本部分的第四章亦會就 59

14 2. 土地需求豈止房屋 前文深入檢視了房屋供應的最新情況, 本章會探討不同類型物業 ( 包括住 宅 商用物業和社會 硬件 ) 的需求, 從而評估本港不同房地產領域的最新供需 動態 2.1 房屋市場 正如上章所述, 隨着現屆政府致力增加住宅用地供應, 與前十年 (2006 年至 2015 年 ) 相比, 未來幾年的住宅單位的供應量預計將顯著增加 然而, 考慮到最終用家的住屋需求, 我們相信此等增幅未必會導致住宅市場供應過剩, 而可能只是滿足了市場上尚待滿足的住屋需求 事實上, 最近發佈的統計資料顯示,2015 年的私人住宅物業市場空置率處 於 1990 年以來 ( 即過去 25 年來 ) 最低水平 由此清楚可見, 市場上仍然存在顯著 的供需失衡 ( 圖 8) 圖 8. 私人住宅物業市場空置率 資料來源 : 差餉物業估價署 家庭組成是住屋需求的重要因素之一 過去 30 年的數據分析顯示, 家庭組成背後的推動力在近年相當強勁 例如, 在 2011 年至 2015 年期間, 每年平均初婚 活產嬰兒 ( 僅包括父母雙方皆為香港永久性居民 ) 及離婚合計數目, 比 1986 年至 1995 年期間的相應數字更高 ( 圖 9) 此三項因素是家庭組成的最重要推動力 換句話說, 近年由人口狀況所帶動的住屋需求應相當可觀 然而, 比較上述兩段時期, 整體房屋落成量竟銳減約 60%( 圖 10) 60

15 圖 9. 選定人口事件 註 : (*) (#) 資料來源 : 只包括首次結婚 只包括父母均為香港永久居民的嬰兒 政府統計處 圖 10. 新住宅供應, 按類型劃分 資料來源 : 政府統計處 61

16 謹提供一些背景資料以說明供應不足的嚴重程度 : 在 1997 年至 2010 年期 間, 每 100 個初婚 活產嬰兒和離婚數字總和, 市場上平均有 24 個新單位落成 此比率在 2011 年至 2015 年期間急劇跌至僅 10%( 圖 11) 圖 11. 一手私人樓宇供應 結婚數目 離婚數目和本地嬰兒出生 * 數目 平均值 (1997 至 2010) 24% 平均值 (2011 至 2015) 10% 註 : (*) 資料來源 : 初婚數目本地嬰兒出生數目 * 離婚數目新私人樓宇供應新供應佔結婚 離婚及本地嬰兒出生數目的百分比 ( 右軸 ) 只包括父母均為香港永久居民的嬰兒 政府統計處 差餉物業估價署及立法會 另一項支持潛在需求的因素是住宅物業市場穩健的資產負債狀況 根據最新數字, 本港近三分二 (65.5%) 自住業主已償清其物業的按揭貸款 ( 圖 12(a)) 在負債方面, 自香港金融管理局 ( 金管局 ) 於 2009 年收緊按揭貸款要求, 新造按揭貸款的平均按揭成數一直穩步下降 ( 從 64% 跌至 50%) 此外, 這些新造按揭貸款的每月供款佔入息比率一直徘徊於 35%, 處於 2010 年以來最低水平 ( 圖 12 (b)) 儘管短期波動無可避免, 從穩健的資產負債狀況和經濟承擔能力可見, 市場上基本住屋需求相當強韌 圖 12. 選定的私人住宅樓宇負擔能力指標 新批出住宅按揭貸款 : 負擔能力指標 * 註 : (*) 資料來源 : 數字基於 2015 香港貧窮情況報告 估算 人口普查 2015 香港貧窮情況報告 及香港金融管理局 62

17 2.2 非住宅物業市場 正如我們在首份研究報告中強調, 香港面對長期土地供應短缺問題, 這不 僅影響住屋供應, 亦無法滿足經濟和社會層面的種種發展需求 辦公室 根據我們早前估算, 在 2010 年至 2014 年期間, 甲級寫字樓市場的供應缺口總計約 225 萬平方尺 ( 實用面積 ), 相當於九龍站上蓋環球貿易廣場 (ICC) 的總樓面面積 國際物業顧問公司世邦魏理仕 (CB Richard Ellis) 的研究預料, 短期供應並不會顯著增加 該行估計,2016 年至 2020 年期間, 香港甲級辦公室的新增供應總計只有不足 800 萬平方呎, 即每年平均 160 萬平方呎, 落後於每年 200 萬平方呎的 20 年平均吸納量 ( 圖 13), 意味前述寫字樓空間短缺的情況很可能持續 圖 13. 甲級寫字樓未來落成量及以往平均值 甲級寫字樓空間 ( 淨樓面面積, 百外平方呎 ) 供應 : 每年 370 萬平方呎吸納 : 每年 230 萬平方呎 130 萬平方呎 160 萬平方呎 200 萬平方呎 180 萬平方呎 130 萬平方呎空置率 180 萬平方呎 供應每年 200 萬平方呎 吸納每年 190 萬平方呎 供應每年 160 萬平方呎 新供應 每年平均落成量 ( 未來 ) 每年吸納量 每年平均吸納量 ( 以往 ) 每年平均落成量 ( 以往 ) 年底空置率 ( 右軸 ) 資料來源 : 世邦魏理仕研究部 世邦魏理仕同時指出, 甲級寫字樓月租於 2015 年全年錄得 8.8% 增幅, 使 平均租金上升至 2008 年中期以來最高水平 有關數字於 2016 年上半年進一步上升 2.3% 與此同時, 根據仲量聯行 (Jones Lang LaSalle), 前述市場的空置率於 2015 年全年下跌 1.3 個百分點, 於 2015 年底跌至 2.9% 儘管最近有些微回升, 有關數字於 2016 年中期仍處於 4.0% 的低位, 而中環區的數字仍徘徊於 1.5% 左右的水平, 意味着區內所有寫字樓基本上已被完全佔用 如圖 14 所示, 自 2010 年中期以來, 空置率出現明顯的持續下降趨勢 63

18 圖 14. 按子市場劃分的甲級寫字樓空置率 整體中環灣仔 / 銅鑼灣港島東尖沙咀九龍東 資料來源 : 仲量聯行 香港物業市場綜述 圖 15. 按子市場劃分的甲級寫字樓租金水平 中環核心區中環傳統區 資料來源 : 箂坊 "Hong Kong Monthly" 金鐘灣仔 銅鑼灣九龍東 64

19 此外, 值得注意的是, 租金上漲和空置率下降的趨勢存在於近乎所有區域 的甲級寫字樓, 說明需求穩固而全面 ( 圖 15) 高企的租金水平會損害香港的競爭力 根據世邦魏理仕的研究, 在 2016 年 3 月, 香港中環的每月租金成本高達每平方呎 190 港元, 超越倫敦西區成為全球 最昂貴的甲級寫字樓地段 ( 圖 16) 圖 16. 全球十大最昂貴寫字樓市場 (2016 年 3 月 ) 資料來源 : 世邦魏理仕研究部 環球寫字樓租用成本調查 零售物業 在旅客人數和零售業銷貨價值下降的背景下, 核心地點的零售物業市場在 2015 年已明顯轉弱 具體而言, 全年大街商舖租金整體回落 17%, 銅鑼灣更錄得 24% 的全年跌幅 不過, 撇開高端領域, 零售物業市場的整體需求相對穩定 與去年同期相比, 私人零售物業的全港平均租金在 2015 年仍錄得 5.1% 增長, 儘管按季比較, 2015 年第四季錄得 2.2% 的跌幅 ( 圖 17) 截至 2016 年 5 月的五個月內, 有關數字進一步下跌 2.6% 圖 17. 私人零售物業的租金水平 資料來源 : 差餉物業估價署 65

20 然而, 更值得注意的是有關市場的長期發展 自千禧年至 2015 年的 15 年間, 本港零售業總銷貨價值有 1.5 倍的增長, 但同期的私人零售物業面積僅增加 23% 這種供需之間的差距在過去幾年尤為明顯: 在 2009 年至 2015 年期間, 零售業銷貨價值增長 73%, 但私人商零售空間的新增供應只有 3%( 圖 18) 由於近乎沒有新增供應, 龐大的需求增長差不多完全反映在租金水平的飆 升 2000 年至 2015 年期間, 私人商用物業租金上升 80%, 而當中 84% 的增長在 2009 年至 2015 年期間錄得 ( 圖 17) 圖 18. 零售樓宇總存量及銷售額 ( 指數, 1985=100) 零售樓宇總存量 零售銷售額 資料來源 : 差餉物業估價署及 CEIC 商業租金飆升不僅損害香港作為全球服務業中心的競爭力, 而且直接影響普羅大眾的生活 我們估計, 本港的總體通脹中有超過 40% 1 歸因於住宅及商業租金增長 因此, 商業空間供應不足帶動租金上升, 確實加重了一般消費者的負擔, 尤其收入較低者又或靠積蓄過活的退休人士 工業物業 工業物業市場的供應短缺問題與其他物業種類不遑多讓, 這從最新的統計 數字可見一斑 本港私人分層工廠大廈的空置率自 1996 年來持續下降, 在 2015 年 底估計為 5.0%, 創出 1988 年以來的新低 ( 圖 19) 圖 19. 私人分層工廠大廈的空置率 資料來源 : 差餉物業估價署 1. 假設租金開支為消費物價指數項目中外出用膳 衣服鞋履 耐用品, 以及雜項物品和服務總成本的 25% 66

21 事實上, 正如我們在首份研究報告中指出, 對工業用地的需求殷切, 致使發展局停止接受 活化工業大廈 計劃的申請 根據當局就工業用地進行的最新研究, 越來越多經濟活動及新興產業選擇在工業大廈營運, 例如展覽室 數據中心 研究及開發 / 測試中心 文化創意藝術工作室, 甚至水耕或水產養殖場 2 總體而言, 從不同類型物業持續下跌的空置率可見, 本港的公司經營者和 企業家已在實際上和商業上可行的情況下, 盡量善用原先使用效率不足的空間 香 港急切需要更多可發展用地, 從而創造更多空間, 讓本港經濟保持活力和繁榮 2.3 社會需求 : 以醫療系統承載力為例 與商用物業相比, 社會對土地需求顯然更加重要和迫切 只要留意過去幾 年公立醫院冬季服務高峰期的混亂狀況, 即可了解該等需求的迫切性 具體而言, 根據醫院管理局 ( 醫管局 ) 公佈的統計數據, 從 2014 年至 2016 年, 醫管局轄下所有醫院截至 2 月 17 日的十天平均住院病床佔用率分別為 105% 101% 及 110%( 表 3) 相信無須任何醫療專業知識亦應理解, 從公共衛生的角度來看, 公立醫院的佔用率超過 100% 絕非好事 表 3. 內科住院病床於午夜時的佔用率 資料來源 : 醫院管理局 我們亦可透過地區比較, 了解香港醫療系統承載力長期不足的問題 在 2016 年 3 月 13 日的一周, 新加坡最繁忙的公立醫院的病床佔用率平均為 96.4%, 而該國其他醫院的平均數字約為 85%( 圖 20) 與之相比, 截至 2016 年 3 月 31 日的一整個月, 香港公立醫院的病床佔用率並無一天低於 97%, 而 3 月的平均數字高達 108%( 圖 21) 年全港工業用地分區研究報告 ( 原文為英文 ) 67

22 圖 20. 新加坡於 2016 年 3 月 20 日一周的公立醫院的病床佔用率 資料來源 : 新加坡衛生部 圖 21. 香港內科住院病床於 2016 年 3 月午夜時的佔用率 資料來源 : 醫院管理局 2.4 土地是必要條件, 非充分條件 應當重申, 我們並非要提出 所有社會經濟問題均源於土地供應, 並可單 單透過土地供應解決 的論述 然而, 我們認為, 在很多 ( 若非全部 ) 社會經濟問題的解決方案當中, 土地供應是關鍵和必要的一環 就醫療系統而論, 改善及優化措施固然不可少, 但我們相信單靠這些措施而沒有足夠的土地以增加承載力, 將不足以應付社會需求, 理由是 :(1) 如前所述, 本港的醫療需求不是以百分點, 而是以倍數增長 ; 更重要的是 (2) 我們的醫療系統已瀕臨崩潰邊緣 68

23 過去幾年, 政府和公眾主要注視用作建屋的土地供應, 有關增加土地供應以滿足經濟和社會發展的討論卻少之又少 應當注意, 大型公立醫院的建造時間動輒長達十年 如現在不未雨綢繆, 恐怕將難以應付急增的醫療需求, 遑論其他同樣嚴重不足的長者護理設施, 包括護老院和以地區為本的社區醫療中心 69

24 3. 土地供應的實際問題和挑戰 在前兩章中, 我們探討了不同物業市場的最新供需情況, 並說明了本港社 會和經濟各個領域, 從住屋 商用空間以至醫療等基礎設施, 仍面臨嚴重的土地短 缺問題 在此前提下, 我們難免要問 : 香港應如何增加土地供應? 正如我們在 首份研究報告中詳細檢視, 本港長期依靠填海和發展新市鎮來增加可發展用地 然 而, 這種開發模式近年逐漸受到質疑 3.1 探討土地供應政策的複雜性 社會上有一種新興論述 : 土地供應不一定要依靠填海或新市鎮發展 按此 論述, 香港目前仍有大量未被有效利用的土地資源 因此, 政府的土地供應策略應 先完善現有使用效率偏低的土地資源 棕地是其中一種使用效率偏低的土地資源 所謂 棕地 是指新界中已改用作其他用途, 例如露天貯物場 貨櫃場 倉庫 工業回收場等與周邊環境並不協調的荒廢農地或鄉郊土地 所謂 棕地優先 的概念, 即指在考慮填海 發展綠化帶等其他土地供應途徑之前, 應優先考慮開發棕地 基金會並不同意此論述 絕大部分棕地屬私人擁有, 並且有不同用途 因此, 開發棕地的過程必然涉及收地 拆遷 安置 補償等問題 我們就 2015/16 至 2018/19 年度落成的多個公共房屋項目進行研究, 發現每當這些項目牽涉上述問題, 發展時間都極為漫長 3.2 極長的發展時間 正如表 4 所示, 目前公共房屋項目的發展時間 ( 即項目從提交至區議會審 議直至完成所需時間 ) 有長有短, 從 55 個月 (4.6 年 ) 至 139 個月 (11.6 年 ) 不等 70

25 表 4. 部分公營房屋項目的發展前置時間 註 : (*) 資料來源 : 意指從區議會諮詢至項目落成所需的時間 運輸及房屋局 立法會 區議會及綜合新聞報導 71

26 圖 22. 葵涌前警察宿舍及元朗邨的重建時間流程圖 資料來源 : 區議會 立法會及綜合新聞報導 而假如項目在社區層面遇到反對, 情況往往更為複雜 例如, 元朗邨及前 葵涌警察宿舍的重建便遭到當區居民反對 雖然有關項目規模不大 ( 分別提供約 500 和 900 個公屋單位 ), 但從諮詢區議會到落成耗時可近十年 ( 圖 22) 另一個類似例子是紫田村 該村約有 80 至 100 戶居民, 並有多個倉庫和貨場 政府於 2001 年首次公佈屯門第 54 區的發展計劃 及至 2007 年, 地政總署開始收回土地, 但遭當地居民反對 到 2010 年整個收地過程完成, 地盤平整 道路及排水工程才正式展開 有關項目預計在 2016 年完成, 提供約 5,000 個公屋單位 從收地到項目完成, 發展時間長達 10 年 ( 圖 23) 圖 23. 紫田村的發展時間流程圖 資料來源 : 區議會 立法會及綜合新聞報導 72

27 從航空照片可見 有關土地於 1999 年屬混合用地 既有房屋亦有倉庫 而目前則是興建中的公共房屋 ( 圖 25) 圖 24. 紫田村於1999年及2016年的照片 資料來源 Google及地政總署 3 在此 應當重申和澄清兩點 首先 我們重視程序公義 並支持公民參與 城市規劃過程 因此 我們並非要提倡在改劃土地用途等過程中 社區應減少參與 其次 面對土地供應長期短缺 我們完全贊同土地資源的使用效率必須提 高 並支持全面檢視棕地現有的用途 然而 我們反對偏重任何土地供應途徑的政 策 因為任何增加土地供應的方法最終都會面對各種各樣的挑戰和困難 以棕地為例 如此大規模及有系統的發展必然牽涉繁複的收地和安置程序 相當耗時 因此 要以任何土地供應途徑為優先 實在極其困難 事實上 政府提 出的數個新發展區項目均覆蓋相當大範圍的棕地 表 5 表5. 三大新發展區內棕地佔比及其面積大小 發展計劃 發展規模(公頃) 所包括的棕地(公頃) 棕地佔總發展規模的百分比 元朗南新發展區 % 洪水橋新發展區 % 古洞北 粉嶺北新發展區 % 資料來源 立法會 謹提供更全面的背景資料以供參考 前葵涌警察宿舍重建項目佔地約 1 公 頃 而紫田村的重建則涉及約 4 公頃的土地 以上討論已清楚說明 即使規模如此 有限的項目 發展時間也非常漫長 由此可知 目前正在規劃的數個新發展區項目 由於佔地往往多達幾百公頃 涉及的收地 安置和補償程序更為複雜 發展所需的 時間肯定更長 舉例而言 從圖 25 可見 粉嶺北新發展區內一幅佔地逾 10 公頃的土地目 前用作貨櫃場和倉庫 屬典型的棕地 左 而根據粉嶺北新發展區最新分區計劃 大綱草圖 有關土地已劃分為住宅用地 休憩用地 政府用地等不同土地用途 右 3. 航空攝影照片版權屬香港特區政府 經地政總署准許複印 版權特許編號 80/

28 圖 25. 粉嶺北新發展區內的一幅棕地 資料來源 Google 本土研究社及城市規劃委員會 3.3 英國的棕地發展經驗 棕地優先 的提倡者經常引用英國作為發達經濟體採用此政策的例子 然而 英國在棕地發展以至土地供應政策方面 是否合適作為香港的比較對象 可 比性存疑 首先 英國和香港對 棕地 的定義截然不同 根據英國社區與地方政府 事務部 Department for Communities and Local Government 棕地泛指之前曾 經發展但目前空置或荒廢 並有潛力作重新發展的土地 棕地 在香港並沒有官 方定義 但通常指新界中已改用作其他用途 例如露天貯物場 貨櫃場 倉庫 工 業回收場等與周邊環境並不協調的荒廢農地或鄉郊土地 表 6 謹舉一例以說明當中差異 在英國 任何曾用作火車車廠 火車站或工廠 大廈的土地均可被界定為棕地 按此定義 則香港的前啟德國際機場將是一幅遼闊 的棕地 這顯然與上述的傳統定義大相逕庭 表 6. 美國 英國及香港的棕土定義 資料來源 發展局 英國社區及地方政府部及美國國家環境保護局 由於定義不一 英國和香港的棕地自然也迥然不同 舉例而言 正如 3.1 節所提及 香港絕大部分棕地屬私人擁有 而且目前各有不同特定用途 例如停車 場 回收場等 誠然 如此運用土地資源是否有效率確實值得商榷 亦有改善餘地 但不爭的事實是 要在棕地開展大規模而有系統的發展項目前 必須先處理收地 拆遷和補償的問題 相比之下 英國大部分棕地均已空置或荒廢 根據英國 2010 年的全國土 地用途資料庫 National Land Use Database 地方規劃部門估計英國有 68,910 公頃棕地 當中 37,940 公頃 約 55% 屬空置或荒廢 而其餘 30,980 公頃正在使 74

29 用, 但具有重建潛力 ( 圖 26) 圖 26. 英國棕土使用狀況 18% 23% 7% 27% 25% 具潛力作發展的已佔用土地曾經發展土地 ( 現為空置土地 ) 空置建築物已有規劃許可或已被分配作重新發展的已佔用土地被廢棄土地 / 建築物 資料來源 : 英國全國土地用途資料庫 2010 在擁有權方面, 英國棕地中有 55% 屬私人擁有,14% 由公營機構 ( 包括英國中央政府但不包括地方政府 ) 擁有, 而 10% 則由地方政府擁有 ( 圖 27) 換句話說, 英國的棕地大多空置, 而且較少由私人擁有 此兩項特點可能令英國的棕地開發更為簡易, 可惜兩者皆為香港所缺乏 圖 27. 英國棕土擁有權分佈圖 資料來源 : 英國全國土地用途資料庫

30 此外, 雖然英國早於 1998 年便實踐 棕地優先 的原則, 並制訂 六成新建住宅建於棕地 的全國目標, 但政策對紓緩英國長期的住屋短缺問題顯然幫助不大 2014 年 5 月, 獨立城市規劃顧問公司 Nathaniel Lichfield & Partners(NLP) 發表一份有關英國棕地住屋承載能力的研究報告 在該份報告中,NLP 估計在 2015 年到 2030 年的 15 年間, 英國將需要多達 330 萬間新住房, 但所有棕地的可建屋總量僅有 100 萬間 換言之, 假若只依靠棕地作為房屋供應途徑, 即使撇除當前已有的供應短缺, 英國在未來 15 年仍要面對相當於 230 萬間房屋的額外供應缺口 ( 圖 28) 圖 28. 英國總房屋容量 資料來源 : Nathaniel Lichfield & Partners "Brownfield Land Solution?"(2014 年 5 月 ) 根據另一項由國際物業顧問公司第一太平戴維斯 (Savills) 在 2015 年進行的研究, 假設英國所有可用的棕地均用於發展, 高達 40% 新建於棕土的房屋, 其發展成本將高於當前市場價格, 令這些發展項目在財政上並不可行 發展成本高昂, 是源於在實際建屋工程進行之前, 棕地的前期開發成本十分巨大 若要與香港的比較更為公平, 倫敦的情況理應更加相關 第一太平戴維斯估計, 建於倫敦 ( 而非英國 ) 所有棕地的新住房, 其預計售價為每平方尺 10,000 港元 ( 按 2015 年港元價格計算 ), 與現時香港一手私人住宅物業的市場價格相若 ( 圖 29) 圖 29. 英國棕土 2010 年的潛在住宅供應容量 資料來源 : 第一太平戴維斯 "Land for New Homes"(2015 年 8 月 ) 76

31 考慮到香港已有一段長時間未有進行任何大規模的土地發展項目, 土地供應政策必須多管齊下 例如, 短期而言, 政府可藉着改劃鄰近市區或交通網絡的土地, 增加可發展用地 中期而言, 房屋需求可透過覆蓋大面積棕地的新發展區滿足 長期而言, 則填海和新市鎮發展仍然是土地供應的重要來源 77

32 4. 土地儲備 推動任何大型土地發展計劃必須高瞻遠矚, 才能成功 依循這基本理念, 本章會指出土地儲備對滿足香港未來空間擴展和住屋需求的必要性 4.1 土地供應策略的連貫性和持續性 從上一章的分析清楚可見, 就中長期大型土地發展計劃而言, 從法定規劃程序到樓宇竣工, 所花費的時間極為漫長 改變土地用途及其他相關法定程序可能非常繁複, 而且收地 拆遷 安置 補償等問題變得日益錯綜複雜 正如第三章所述, 業權大部分屬私人擁有而土地用途各有不同的新界棕地, 其發展可能需時十年以上 因此, 我們不同意任何以發展棕地優先的土地供應策略, 同時亦反對偏重任何土地供應途徑 相反, 我們支持以多管齊下的方式增加土地供應, 當中應涵蓋短 中及長期措施 由於大型中長期項目需要長時間作全面規劃及施工, 政府應謹慎行事, 採 取有系統和持續的土地發展方式 然而, 當房屋市場在 2000 年代中期開始從谷底 反彈, 政府在土地供應策略的連貫性和持續性方面, 仍有不少改善空間 在首份報告中, 我們分析了整體香港社會如何因土地供應長期滯後於市場變化, 付出了沉重代價 報告指出, 土地及房屋供應長期滯後導致本港住屋價格急速飆升, 亦令住宅和商業租金上漲, 因而削弱香港經濟的競爭力 此外, 由於土地短缺, 醫療系統也開始超出負荷 1990 年代末至 2000 年代初, 本港陷入經濟衰退, 房地產市場低迷, 政府決定暫停土地和房屋供應 考慮到當時情況, 有關決定無可厚非 然而, 事後看來, 難免使人懷疑, 假如政府十年前開展法定規劃及工程可行性研究, 香港會否仍面臨當前的房屋危機 事實上, 過去幾年, 政府重新提出了不少近 20 年前公佈, 但後來被擱置的大型新發展區項目 以下列出 1990 年代末因應 1996 年 全港發展策略檢討 而提出的大型土 地發展計劃, 以及近年提出的發展計劃, 以供比較 ( 圖 及 32) 78

33 79 資料來源 土木工程拓展署 拓展署及規劃署 東南九龍發展修訂計劃的整體可行性研究, 2001年 東南九龍發展可行性研究, 1998年 圖 30.啟德各個發展計劃的比較 啟德發展計劃, 2013年

34 80 資料來源 規劃環境地政局及發展局 全港發展策略檢討最後摘要報告, 1998年 圖 31. 東涌各個發展計劃的比較 東涌新市鎮擴展研究, 2014年

35 81 資料來源 規劃署及土木工程拓展署 立法會規劃地政及工程事務委員會的新界東北與新界西北規劃及發展研究 新界東北與新界西北規劃及發展研究 洪水橋 古洞北 粉嶺北及坪輋 / 洪水橋 古洞北 粉嶺北及坪輋/打鼓嶺發展建議, 1999 打鼓嶺發展建議 1999年 圖 32. 新界新發展區各個發展計劃的比較 洪水橋新發展區規劃及工程研究, 2015年 新界東北新發展區規劃及工程研究, 2014年

36 這些計劃極為相似 古洞北和粉嶺北新發展區所涵蓋的如同蝌蚪狀的土地, 可同時見於 1999 年和 2014 年的研究 同樣地, 早年發展研究所倡議的新界東北坪輋 / 打鼓嶺, 以及新界西南洪水橋新發展區發展範圍, 事隔超過 15 年亦再度出現於政府提出的發展規劃 類似情況不僅局限於新界東北和西北地區 目前正進行當中的大嶼山東涌及舊啟德機場發展計劃, 同樣早於約 20 年前已經提出 然而, 在啟德的個案中, 由於公眾強烈反對, 以及 保護海港條例 的修訂於 1999 年通過, 禁止任何在維多利亞港範圍的填海, 因此發展計劃大幅修改, 填海工程永久擱置 此外, 新舊發展計劃的相似之處, 亦見於預計興建的單位數目及容納的人口, 兩者在數字上近乎完全吻合, 只有啟德發展區是例外 ( 見表 7) 在 1999 年的 新界東北與新界西北規劃及發展研究 中, 古洞北和粉嶺北預計容納的人口合計為 18 萬 而根據一份政府於 2016 年 1 月提交立法會發展事務委員會的文件, 古洞北和粉嶺北預計興建六萬個單位 假設平均每戶三人, 新計劃的預算人口合共 18 萬, 與 1999 年所設想的完全一致 同樣情況也見於洪水橋新發展區 啟德發展計劃, 以及東涌新市鎮擴展計 劃 例如, 按 1999 年的計劃, 洪水橋預計容納 16 萬人, 而 2016 年的計劃則預算 容納 萬人 ( 同樣假設平均每戶三人 ) 唯一例外是啟德發展計劃 根據 2001 年的 東南九龍發展修訂計劃的整體可行性研究, 區內人口預計為 21 萬 截至 2016 年 1 月的資料, 啟德新發展區預計興建 41,000 個單位 以每戶三人計, 這相當於 12.3 萬人, 約為 2001 年所預計數字的一半 最後, 根據 1998 年 全港發展策略檢討 的 最後摘要報告, 到 2011 年, 東涌及大蠔區將建有 95,000 個單位, 容納 27.4 萬人口 直至 2015 年年底, 該區建成的單位數目約為三萬 而按照 2014 年的 東涌新市鎮擴展研究, 該區計劃興建 49,400 個單位 顧及輕微修訂, 此項新計劃似乎是要補足前述報告在近 20 年前提出, 惟尚未達成的原初目標, 即於該區建造 95,000 個單位 表 年前或 2000 年代初期及 2010 年後策略增長區的發展計劃之比較 註 : 資料來源 : ( * ) (@) 潛在人口的推算是基於每個家庭平均人口數目為三的假設 東涌於 2015 年終的公營及私營房屋總數約為 3 萬個 規劃署 立法會及土木工程拓展署 82

37 千禧前後與 2010 年代提出的發展計劃不謀而合, 原因不難想像 : 近 20 年 前制訂而在 2000 年代擱置的計劃, 經過些微調整後被再次提出 古洞北和粉嶺北新發展區的計劃早於 20 年前經已制訂, 假如政府預留充足的規劃和發展時間, 有關計劃可能無須擱置到 2014 年才被重啟及修改 過往經驗似乎表明, 一旦樓市復甦, 政府便應立即為發展計劃作好準備 若能如此, 前述的大型房屋項目可能已經竣工 4.2 個案研究 : 濱海灣 新加坡中心區濱海灣的發展反映出該國政府的土地供應策略, 或可印證土 地儲備的重要性 濱海灣是新加坡中央商業區的延伸, 設施齊全, 滿足各項商務 商業 金融 娛樂和運動需要 濱海灣的發展節奏明快, 而且經精心規劃 填海工程於 1969 年動工, 1992 年完成, 佔地 360 公頃, 可比香港天水圍新市鎮的面積 (430 公頃 ) 事實上, 新加坡市區重建局於 1983 年公佈發展區的總體規劃, 並於 1988 年提出計劃草案予公眾檢閱, 可見填海工程遠早於有關程序便已展開 濱海灣發展的時序表明, 新加坡政府的土地供應策略相當有系統和持續性 此外, 雖然填海工程於 1992 年完成, 但濱海灣金融區的實際施工時間則在 2000 年代中期才正式展開 該區計劃可容納共逾 3,000 萬平方呎的寫字樓空間, 相當於整個香港中環所能提供的面積 ( 圖 33) 香港的西九文化區勉強可與濱海灣發展作比較, 儘管兩者的規模和投資無法相提並論 西九文化區佔地 40 公頃, 只有濱海灣面積的九分之一 此外, 西九文化區的投資額約為 216 億港元, 而單計濱海灣金沙 ( 位於該區的綜合娛樂城 ) 的投資額已高達 38.5 億新加坡元 ( 約 210 億港元 ) 從新加坡的經驗清楚可見, 充裕的土地儲備有利長遠的土地供應, 同時有 助保持香港仍然享有的競爭優勢 我們明白, 要政府智勝市場絕非易事, 但濱海灣 的例子足以說明, 擁有土地儲備以適應市場變化, 儘管困難, 卻是有可能做到的 圖 33. 新加坡濱海灣 資料來源 : 團結香港基金 83

38 4.3 土地儲備不可或缺 事後回顧, 香港預留了太少土地以供發展, 興建的房屋亦遠遠不足 過去 20 年的經驗可得出一個重要教訓 : 長遠而言, 儘管香港的樓市時有波動, 但對土地 的需求一直殷切 正如我們在首份研究報告中所述, 香港的人均居住面積只有新加坡 深圳 上海等其他先進城市的三分之二或更少 再者, 隨着本港人口急速老化, 大量社會硬件或需更新 : 公共屋邨需要更寬敞的走廊和浴室, 以及更多無障礙設施需要興建, 更遑論急增的醫療保健和社區長者護理服務需求 經濟方面, 服務業佔香港本地生產總值 93% 不論行業 顧客群和產值, 服務業都需要足夠的空間發展 換句話說, 假如我們希望支持香港的社會經濟發展, 提高整體的生活水平, 充足的土地供應是不可或缺的元素 眾所周知, 增加住屋和土地供應乃香港未來的要務 因此, 我們必須設法 加快供應土地和建設基礎設施的程序 顯而易見, 由於開發土地的壓力大增, 要實 現任何中長期發展目標, 必須盡可能縮短發展時間 此外, 在任何用地 ( 包括棕地 ) 可用作發展之前, 規劃程序已耗費相當長 的時間 有鑑於此, 政府應著手建立持續連貫的土地儲備, 以備不時之需 擁有充 足土地儲備, 即可確保發展時間充裕, 社會對空間的需求得以滿足 因此, 政府應決心建立和維持充足的土地儲備, 從而在一般規劃時間框架 以外, 思考如何增加土地和房屋供應, 以及規劃策略性的發展項目 這將有助緩解 發展時間漫長的問題, 並確保中長期的土地需求得到滿足 84

39 5. 大嶼山發展 如本研究重覆強調, 香港在過去十多年欠缺大型土地發展項目 展望未來, 下一個具有重大策略性價值的大型土地發展項目, 將會是大嶼山發展計劃 因此, 本章將論及基金會對大嶼山發展的意見及討論一些相關的重要議題, 並提出政策建議 5.1 背景 在未來數年, 大嶼山將迎接自 90 年代興建香港國際機場 青馬大橋及東涌新市鎮之後第二個發展機遇 隨着港珠澳大橋及屯門至赤鱲角連接路落成, 大嶼山將成為香港 澳門及珠江三角洲 ( 珠三角 ) 西部的交匯點, 屆時大部份珠三角城市將會收納在香港三小時車程範圍內 5.2 總體建議 基金會對大嶼山發展的五項建議如下 : 一. 確定運輸先行 : 運輸效率是新市鎮的成功關鍵 要避免重蹈過往新市鎮居民 入住後才發展運輸的規劃失誤, 改善大嶼山現有運輸網絡, 以及應付未來交 通需要, 實為首要任務 ; 二. 平衡地區訴求 : 洞悉各區發展局限和需要, 為大嶼山不同地區制定因地而異 的策略 ; 三. 發揮 群組效應 : 在北大嶼建立世界級 橱窗, 以 航空城 的區域規 劃概念, 實現各區互惠互補的經濟生態圈, 讓大嶼山成為一個真正宜居宜業 宜樂宜學的社區 ; 四. 重視生態保育 : 大嶼山大部份地區應規劃作保育 休閒 文化及綠色旅遊, 在尊重自然及保育的原則下, 增加郊野公園的可達性, 發揮教育 康樂 綠 色旅遊潛力 ; 及 五. 成立專責統籌 : 政府應設立辦事處, 專責統籌發展大嶼山的策略, 由高層官 員統籌整個大嶼山發展事宜, 避免政出多門, 確保政策一致及持續 5.3 建議一 : 確定運輸先行 自香港開埠以來, 共開發了九個新市鎮, 到今天共容納近 340 萬人, 佔本港人口約四成半, 是香港社會經濟發展不可或缺的一部分 箇中的成功關鍵, 都是優良高效的運輸網絡 遺憾的是, 今天的東涌新市鎮不論對內還是對外的運輸網絡都有欠完善, 尤以北大嶼山區內, 如往返東涌新市鎮住宅區及機場島 迪士尼樂園等商業區的交通急須優先改善 85

40 再者, 東涌新市鎮人口長期未達規劃當年的目標, 部份原因亦是區內社區配套設施並不足夠 若大嶼山的內外交通未能優先得到顯着改善, 隨着大嶼山發展引入更多居住人口, 則只會把今天的問題惡化, 包括通勤時間長 成本高, 甚至港珠澳大橋落成後成為進入市區的樽頸 因此, 若要避免重蹈香港過去新市鎮規劃失誤的覆轍, 大嶼山未來的發展藍圖中, 亦應貫徹 發展市鎮, 運輸先行 此一重要原則 5.4 建議二 : 平衡地區訴求 大嶼山是個相當覆雜的島嶼, 一方面它容納了全球名列前茅的國際機場 香港第九個新市鎮, 又有著名主題公園迪士尼樂園, 但同時亦擁有極具價值的生態寶藏及文化文物遺產等 島上各區無論在發展潛力 交通配套 社區設施 環境承載力等都有所不同 因此, 為大嶼山不同地區制定因地而異的策略極為重要, 以平衡地區訴求 由於大嶼北及大嶼南在各方面均差異極大, 基金會建議採取 北發展 南 保育 的原則, 在大嶼北發展 航空城 ( 詳見建議三 ), 而在大嶼南則避免大型 發展, 發揮其文化保育 康樂及綠色旅遊的潛力 基金會亦支持大嶼山發展委員會 ( 委員會 ) 的報告建議, 在交椅洲附近水域及喜靈洲避風塘一帶, 填海造地建立 東大嶼都會, 並以道路及鐵路連接港島及大嶼山 東大嶼都會 將可成為 2030 年後香港重要的土地來源及策略性增長區 基金會建議採用先進的填海方法, 以減低對海洋生態的影響及未來人工島的沉降幅度, 以及於新填海區的合適地點引入生態海岸線 機場附近地區一直面對噪音困擾, 而未來 航空城 亦無可避免要面對同樣問題 雖然現有或已規劃的住宅區都不屬於飛機噪音預測值 NEF25 的範圍內, 但將來東涌 小蠔灣和欣澳的住宅仍會面對飛機噪音的問題 ( 情況有如馬灣 ) 若有關土地將規劃作住宅用途, 則應訂立指定隔離噪音的方法, 以紓緩將來新搬入該區的居民面對的飛機噪音問題 要薈萃人才, 亦須改善現有社區設施, 優化居住及工作環境 基金支持增加不同類型的教育服務, 以吸引有子女的家庭到大嶼山居住, 讓父母可原區就業, 而子女亦可原區上學, 節省交通時間和支出, 並減低對公共交通運輸系統的負擔 同時, 還需確保有充足的配套設施, 例如醫院 安老院 社區中心等 基金會亦支持在區內設立與大嶼山有緊密關係的培訓中心或教育設施, 提 供如飛機服務工程 旅遊業等專上教育課程 5.5 建議三 : 發揮群組效應 委員會建議北大嶼走廊主要作交通 經濟及房屋發展, 以容納當區人口及就業 隨着未來幾項大型交通基建落成, 大嶼山將由偏居一隅的離島, 成為香港連接珠三角以至世界的門戶 (Gateway): 不論是由空路抵港的國際旅客, 還是陸路由大橋入境的內地遊客, 大嶼山都將是他們接觸香港的第一地點, 是香港的 橱窗 (Showcase), 理應把各種全球首屈一指的相關服務業集於此地, 讓來自各地的訪港旅客甫抵埗便可以盡情享受 故此, 基金會倡議實現 航空城 的區域規劃概念, 以機場為核心, 連結機場北商業區 機場後勤區 亞洲國際博覽館 港珠澳大橋香港口岸人工島 東涌及小蠔灣的不同地區功能, 乘地利及交通之便, 建構完整的產業鍊, 發展成珠三角內集運輸 物流 貿易 旅遊 醫療 零售 教育於一身的世界級服務業樞紐 環顧全球, 引用這種概念而發展得都有聲有色的地區包括南韓首爾仁川國際機場 杜 86

41 拜國際機場 荷蘭阿姆斯特丹史基浦機場和瑞士蘇黎世機場等 圖 34. 機場北商業區的選址 資料來源 : 香港機場管理局 其中, 機場北商業區第一期的發展估計可提供 200 萬平方呎的商業樓面面積 有關發展規模甚大, 可用作大型的綜合商業城, 讓訪港旅客或轉機旅客在離境前消費 娛樂 就診 營商等 ( 圖 34); 在交通配套完善的前提下, 例如在該區增建一個鐵路站 提供充足的停車位和 泊後轉乘 / 轉飛 (park-and-ride / -fly) 設施, 屆時旅客的大部分行程將可留在大嶼山內甚至機場島上, 減輕大嶼山與市區之間的交通負荷 機場北商業區的發展計劃於行政長官 2014 年施政報告 中提出, 建議政府與機場管理局加強溝通合作, 盡快推進項目 商務旅客是高增值的旅客來源 有鑑於此, 亞洲國際博覽館旁的土地可用作酒店及商務用途, 例如會議展覽及國際級的拍賣場地 至於港珠澳大橋香港口岸人工島, 則可發展寫字樓, 支持在口岸附近有優勢的 產業群 (industry cluster) 發展 現時機場為東涌的經濟龍頭, 為東涌居民提供大量就業機會 到 2030 年, 機場提供的職位更會由現時約 15 萬個增至約 30 萬個 若上述幾個的發展得以實現, 則不難想像將為北大嶼山增加更多就業機會 換言之, 若房屋供應的步伐能追上就業機會的增長, 大嶼山肯定是香港發展史上最有可能做到大規模 原區就業 的社區 事實上, 正如基金會在 土地房屋 範疇發表的首份研究報告提及, 能夠在原區就業的市民只屬少數 具體而言, 東涌區的就業人口當中只有 9% 在同區工作, 跨區工作情況普遍 若大嶼山能把就業機會置於住宅區毗鄰, 則可以達到 零碳排放 的通勤模式, 甚至增加上班一族的私人時間, 對維繫家庭關係也有裨益 然而, 上述願景的前提是大嶼山內有完善的交通網絡, 特別是機場島與東涌之間 東涌及機場區內的持份者幾乎一致認為, 現有由巴士和道路組成的交通網絡無法快捷方便地連接兩區 事實上, 雖然東涌市中心與香港國際機場的距離僅有四公里, 約為中環與銅鑼灣之間的距離, 但前者的行車時間長達 30 分鐘, 是後者行車時間 (10 分鐘 ) 的三倍 ( 表 8) 87

42 表 8: 大嶼山與市區交通時間比較 資料來源 綜合新聞報導 問題的癥結 在於連接大嶼山與市區的交通大動脈 即北大嶼山公路 並 沒有連接到東涌新市鎮的住宅區 因此 來往東涌新市鎮與機場島 區內就業樞紐 的公共巴士目前行走的路線相當迂迴 車程較長 圖 35 圖 35: 來往機場島及東涌住宅區的三條主要巴士路線 資料來源 城巴有限公司及九龍巴士有限公司 舉例而言 將軍澳尚德邨的居民可乘巴士直達附近主要的就業樞紐觀塘創 紀之城 車程只需 17 分鐘 而東涌逸東邨的居民要乘巴士到富豪機場酒店 則需 30 分鐘 途中經過 19 個車站 令人驚訝的是 後者的行車距離 6.5 公里 比前 者 6.9 公里 還要略短 圖 36 圖 36: 尚德邨至觀塘及東涌至逸東邨的巴士路線比較 到創紀之城 就業區 尚德邨 住宅區 車程 17分鐘 出發 不停站 兩地自駕距離 6.9 公里 可選擇公共交通:巴士 港鐵 的士 到機場富豪酒店 就業區 車程 30分鐘 途經19個站 逸東邨 住宅區 兩地自駕距離 6.5 公里 可選擇公共交通:巴士 資料來源 Google 88 出發

43 短期而言, 我們建議增加目前連接東涌住宅區與機場島的巴士班次 我們 相信, 如增至每 10 分鐘一班, 於機場島工作的東涌居民將能獲得更可靠穩定的交 通服務, 從而令兩區的協同效應得以充分發揮 圖 37: 基金會建議的北大嶼交通網絡 資料來源 : 團結香港基金 我們亦建議政府考慮重組目前的巴士線路, 讓三大住宅區, 即東涌西 ( 如逸東邨 ) 東涌市中心( 如富東邨和東堤灣畔 ) 以及東涌北 ( 如映灣園 ), 能夠直達機場島上的就業樞紐 此外, 在運輸政策容許底下, 如能引進專線小巴提供深夜或通宵服務, 對在機場島工作的區內居民將有相當幫助 ( 圖 37) 中期而言, 基金會建議將 航空城 內各區 ( 包括機場客運樓 北部商業區 亞洲國際博覽館 南面貨物和服務區 港珠澳大橋香港口岸人工島 東涌新市鎮及擴展區 小蠔灣車廠發展區, 以及擬建的物流園 ) 以大眾運輸系統 ( 如輕軌系統 ) 連接, 並提供轉乘服務, 接駁現有的鐵路和巴士網絡 這將有利增加 航空城 內的就業機會, 並且令大嶼山區內以至大嶼山與香港各區之間的交通更為完善 正如第四章指出, 長遠而言, 香港需要建立充裕的土地儲備 基金會建議政府研究連接東涌與大澳之間的道路網絡, 並於散石灣等地進行填海以增加土地儲備 上述發展不但能令來往大澳的交通更為便捷, 更能提供足夠土地以支持 航空城 及其他產業的發展 5.6 建議四 : 重視生態保育 委員會的報告建議大嶼山大部份地區規劃作保育 休閒 文化及綠色旅遊 基金建議保留現有高質素的大自然環境生態及文化歷史, 保育海洋和未受保護地區, 避免在高生態價值地方作大型發展 在尊重自然及保育的原則下, 發揮教育 康樂 綠色旅遊潛力, 讓在城市生活的市民可以欣賞到大嶼山自然的一面 大嶼山佔地 147 平方公里, 當中有 70% 屬郊野公園 郊野公園土地受 郊野公園條例 管轄, 嚴格限制發展, 保育大自然生態 不過, 保育並不等同 零建設 事實上, 郊野公園條例 第 4 條 (c) 指出, 政府有責任提出措施, 鼓勵為康樂與旅遊目的而使用和發展郊野公園及特別地區, 以及 提供設施及服務, 使公眾人士得以享用郊野公園及特別地區 因此, 政府應增加及改善通往大嶼山郊野公園的道路, 提升其 可達性 (accessibility) 基金會支持保留大嶼山南部的 海岸保護區 (Coastal Protection Area), 以保護天然的海岸線, 免受發展破壞 89

44 5.7 建議五 : 成立專責統籌 大嶼山發展牽涉議題眾多, 由土地 房屋 商業 人口 教育, 以至環境 保育 運輸等等, 全都需要一併考慮 這些議題往往橫跨多個政策局的管轄範疇, 並不只是主管土地政策的發展局可以全數理順 在落實大嶼山的發展計劃時, 有必要避免政出多門的官僚程序可能帶來的延誤及效率問題 再者, 全面落實大嶼山的發展計劃, 需時數以十年計 為確保政策的延續性及一致性, 政府應成立一個由問責官員主理 ( 初期可由政務司或財政司司長領導 ), 專責統籌發展大嶼山的辦事處 該辦事處應有全面權責, 取得跨局 跨部門的支持配合, 執行一切有關大嶼山發展的政策措施 作為參考, 起動九龍東辦事處 便由不同部門借調人員, 一站式 處理有關九龍東發展的事宜 5.8 大嶼山發展 : 對香港極為關鍵的項目 東涌新市鎮位於大嶼山, 是香港最新近發展的新市鎮, 發展計劃約在千禧年前後完成 正如第四章所述, 本港土地供應策略的持續性和連貫性不足, 東涌不幸深受其害 其實際人口不但一直落後於原先計劃, 醫院 學校 購物空間等配套設施亦長期缺乏 雖然如此, 大嶼山上有 香港機場核心計劃 ( 俗稱 玫瑰園計劃 ) 幾 個重大基建項目, 例如香港國際機場和北大嶼山公路, 因此在香港的發展史具有舉 足輕重的意義 展望未來, 大嶼山對香港的長遠發展依然有至關重要的意義 大嶼山是大量可發展土地的潛在來源, 有助滿足香港各方面的需求 同樣重要的是, 大嶼山位處珠江三角洲的心臟地帶, 享有策略性發展優勢, 這在香港史上是前所未有的 大型城際交通基礎設施完成後, 將帶來龐大的商機和人口流動, 香港今天為填海 基建和社區設施所作的投資將顯得明智 此外, 與新界的新發展區不同, 由於大嶼山發展涉及多個大型填海項目, 其發展密度可大大提高, 正如本港上幾代以填海建立的新市鎮一樣 香港的公共交通系統效率超卓, 很適宜高密度發展 這亦有助試行種種能提高生活質素的方案, 包括在公共屋邨實行廚餘回收 中央水冷式空調系統, 以及眾多智慧城市計劃, 例如利用實時統計資料監察道路的使用和巴士路線的營運 簡言之, 大嶼山發展絕非僅僅是土地供應的另一來源, 更是過去與未來香 港最富創見 最必不可少的土地發展計劃, 對香港長遠的社會和經濟發展非常關鍵 90

45 6. 加快土地發展程序 要解決香港嚴重的土地短缺問題, 我們認為填海和新市鎮發展是最重要的方案 然而, 面對當前問題, 政府應盡更大努力, 盡量提高珍貴土地資源的使用效率, 盡快釋放空間應付各種各樣的社會需要 我們將在本章探討三個方向, 在短中期使更多不同類型物業的空間得以在更短時間獲得釋放 6.1 增加發展密度 正如發展局局長陳茂波先生指出, 增加住屋供應不能單靠長遠土地發展項目 因此, 本屆政府早在上任時, 已推出多項政策措施以增加土地和住屋供應 其中一項措施是提高發展密度, 從而在一些已完成城市規劃及其他法定程序的用地上, 盡快提供更多住宅單位 事實上, 自 2013 年以來, 並截至 2016 年 8 月, 政府已成功獲城規會批 准放寬 42 幅住宅用地的發展限制 ( 提高住用地積比率及 / 或放寬建築物高度限制 ), 合共釋放出額外 340 萬平方呎的建築樓面面積, 相當於約 8,000 個單位 ( 表 9) 表 9: 政府近 3 年放寬密度的土地列表地區地皮數目 ( 幅 ) 將軍澳 4 葵涌 荃灣 3 屯門 元朗 2 啟德 4 沙田 馬鞍山 5 屯門 元朗 4 粉嶺 上水 3 葵涌 1 啟德 13 元朗 1 上水 1 葵涌 1 總數 42 資料來源 : 城市規劃委員會 香港經濟日報 額外增加樓面 ( 平方呎 ) , ,370 91, , , ,330 97,670 7, ,397,830 4, , ,670 3,426,760 額外增加單位 ( 伙 ) ,020 1, , ,847 正如表 9 所示, 因應發展密度提高而新增的額外空間, 有相當大部分位處 啟德新發展區 上述 42 幅用地當中, 有 17 幅 ( 約 40%) 位於啟德新發展區, 在過 去四年共新增約 176 萬平方呎 ( 約 51%) 的額外住宅建築樓面面積 我們認為當局可考慮進一步放寬啟德, 以至其他新發展區或新市鎮發展項 目的限制 因應上述政策調整, 規劃署最近發佈了最新版本的 香港規劃標準與準 91

46 則, 為 16 年以來首次修訂 根據修訂後的準則, 部分市區用地的最高住用地積 比率提高 20%( 表 10) 表 10: 修改的規劃標準與指引 註 : (^) 視乎地盤類型而定 (*) 只有在附有大型運輸才可採用 8 倍 資料來源 : 規劃署 值得注意的是, 根據指引, 啟德新發展區的最高住用地積比率為 6.5 倍 ( 這在最新版本中並無調整 ) 與此相比, 啟德新發展區內 21 幅用地的平均住用地積比率由 4.5 倍增至 5.5 倍 此外, 啟德新發展區內共有 43 幅用地已 / 正申請提高發展密度, 但這些用地的建議 / 已修訂住用地積比率平均仍低於 6 倍 ( 表 11) 根據最近由香港理工大學建設及環境學院發表的研究, 即使前述用地的平均住用地積比率由 5.5 倍進一步提高到 6.7 倍, 預期對日照時間 空氣流通 天際線 大氣溫度等因素的附加影響只是微乎其微 然而, 如按此幅度提高地積比率, 將可能帶來額外 160 萬平方呎的住宅建築樓面面積, 以及額外 120 萬平方呎的非住宅建築樓面面積 除此之外, 正如第四章中表 7 所示, 按 2001 年的發展規劃, 啟德新發展區預計容納超過 21 萬人口, 遠高於最新估計的 12.3 萬人口 粗略計算, 即使區內發展密度進一步增加 20%, 容納的人口仍將低於 15 萬, 比 2001 年的發展規劃所估算的數字少約 30% 類似情況同樣出現於其他地區 以將軍澳南為例, 在 2005 年樓市明顯上升之前, 區內更有供過於求的情況, 政府因此將該區的地積比率由原來的 6.5 倍降到 2 至 5 倍, 約相當於減少一萬個住宅單位, 預計容納人口由原來的 13.1 萬人減至 9.8 萬人 隨著樓價在隨後數年一直攀升, 政府於 2012 年 11 月決定放寬該區四幅住宅用地的發展密度, 將地積比率提高 0.3 至 0.4 倍, 惟增加的單位供應只有 433 伙 將軍澳南和啟德的例子似乎說明, 即使高密度發展乃原初目標, 提高一項大型發展計劃的發展密度, 遠較降低發展密度困難 我們促請政府把握機會, 在大型土地發展項目動工之前, 盡量提高發展密度, 從而將規劃過程所花費的艱鉅努力, 盡可能轉化成更多空間 可考慮提高發展密度的項目包括啟德新發展區 將軍澳 137 區 東涌新市鎮擴展計劃等 這些項目可容納大型交通基礎設施 ( 如鐵路站 巴士總站 ), 十分有利高密度的發展 我們同時建議規劃署研究在市區重建的過程中, 放寬市區用地的發展密度限 制 此舉將可令重建後提供的新單位數目盡量增加, 使發展項目在財政上更為可行 92

47 表 11: 啟德新發展區經修改發展密度的選定土地例子 註 : 資料來源 : ( * ) 實際地盤面積取決於詳細調查 C 表示 商業 ;R 表示 住宅 ;CDA 則為 綜合發展區 規劃署 93

48 6.2 釋放現有土地資源的潛力 誠然, 經過政府進行的兩輪全港土地用途檢討, 不少原本定為 政府 機 構或社區 地帶的用地已申請改劃用途 然而, 我們仍希望指出一些位處市區, 並 有潛力作進一步優化發展的土地資源 我們翻查資料, 發現市區有不少 政府 機構或社區 用地未被充分利用, 又或管理欠佳, 令環境惡劣 此類用地包括熟食小販市場 垃圾收集站 停車場及 工地, 位於荃灣 長沙灣 油麻地等地區 ( 例子見圖 38) 圖 38: 油麻地廟街與北海街交界 資料來源 : 團結香港基金 要充分發揮其發展潛力, 尤其這些用地均位處市區, 其中一種可行方式是將之重新發展成綜合大樓, 一方面重置原有設施 ( 如熟食市場 ), 另一方面容納其他公共用途 ( 如青年旅館等非永久住屋設施 ) 旺角朗豪坊即為先例: 室內熟食中心坐落於一棟高樓的平台層 當然, 要落實此類重建項目前, 須完成不少程序 例如, 如欲放寬建築物高度限制, 可能要按 城市規劃條例 第 12 條要求修訂法定圖則 ; 要改變有關土地的用途, 則可能要按 城市規劃條例 第 16 條提交規劃申請 ; 土地契約的相關條款也可能需要修改 在實際施工層面, 政府或須進行詳細的交通影響評估, 更可能要在建築設計中加入特殊考慮, 以避免增加噪音滋擾或空氣污染 但最重要的是, 市區內確實仍有可用的土地資源 從商業角度而言, 這些土地未必適合作私人住宅 ( 或商住混合 ) 發展, 但顯然有改善為不同公共用途的潛力 例如, 不少港人現居於 劏房 等不適切居所, 市區的情況尤為嚴重 有 鑑於此, 前述用地可用作興建綜合大樓, 既容納原有設施, 同時讓非政府組織營運 廉租住宿以至露宿者收容中心 有志者事竟成 事實上, 政府已實行了類似的改劃土地用途程序 例如, 長沙灣福榮街及營盤街交界一幅 政府 機構或社區 用地, 現為臨時停車場和臨時垃圾收集站, 已改劃作 住宅 ( 甲類 ) 用途, 並規定發展項目需提供至少 70 個公共停車位和一個垃圾收集站 ( 圖 39) 94

49 圖 39: 長沙灣福榮街與營盤街交界 資料來源 : 團結香港基金 我們承認, 這些用地的環境未必適合興建住宅, 例如噪音 空氣質素等問題可能引起關注 然而, 顧及香港近幾年急劇惡化的住屋問題 ( 例如急增的 劏房 數目 ), 我們建議政府進一步檢討市區內類似的用地, 並考慮前述的短期解決方案 我們希望這些土地資源至少能夠暫時緩解本港的居住問題 政府亦可考慮利用這些土地資源提高公共設施 ( 如社區中心 ) 的發展密度 6.3 積極加快審批流程, 加快土地發展 我們認為目前的土地和房屋發展程序均過分冗長耗時 就私人發展項目而 言, 我們再次呼籲當局深入檢討和優化相關政府部門的審批程序 就此, 我們樂見發展局與業界緊密溝通, 嘗試就目前的審批機制擬訂一系列改進措施 部分建議與我們在首份研究報告中所提出的相類似, 例如就 設計 外觀及高度 的審批清晰列出重點審批範圍 (Core Points) 根據實務守則制定標準格式的 總綱發展藍圖 等 我們希望政府能夠積極跟進這些建議 我們亦重申對現行補地價評估機制的關注, 因為此機制長期以來被指拖慢私人發展和重建項目的進度 再者, 早在 2014 年 10 月推行的 補地價仲裁先導計劃, 共發出了 14 份邀請, 當中只有一宗已進行仲裁, 涉及金額 3,930 萬港元 正如我們在首份研究報告中建議, 政府應全面檢討上述機制, 從而令機制能夠反映發展成本因市場形勢 監管環境等因素而出現的變化 除了審批機制外, 政府亦應處理其他結構性問題 首先, 目前不同政府部門就本港不同層面各自有其空間 / 地理數據庫, 例如規劃署有關於土地用途的數據庫 ; 路政署有關於所有道路的數據庫 ; 渠務署則有關於排水系統的數據庫 然而, 這些電子系統並不相容 因此, 目前發展商仍須提交發展計劃的列印本, 以供政府部門審批 有關議題基金會已在 2015 年 12 月發佈的科技創新研究報告中, 有更詳細的分析 4 相比之下, 新加坡早在 2001 年便推行 建築及房地產網絡 (Construction and Real Estate Network, CORENET) 此系統建於互聯網, 讓建築 工程和施工專業人士能夠向監管部門提交項目相關的計劃和文件, 涉及的程序包括規劃審批 建築圖則審批 結構圖則審批, 以及獲取臨時佔用許可證 消防安全證書等 系統亦有助建立與建築和施工相關的中央資料庫, 並可隨時隨地在網上存取, 避免不同格式 不同版本 不同來源的資料所帶來的混亂 4. 有關資料請參考團結香港基金發佈的 香港創新科技業概況研究報告 的第 99 頁至第 111 頁 95

50 我們促請政府積極檢討土地發展的相關程序, 並盡可能利用最新技術簡化 現有流程 我們希望新成立的創新及科技局能夠為這些措施提供政策支援 這對香 港成為 智慧城市 的長遠目標至關重要 顯然, 要落實上述建議, 必須投入額外資源, 例如增加人手審批發展計劃及相關工程 整合不同部門的系統 提供相關培訓等 政府致力增加土地和住屋供應, 政府更應在此政策範疇增撥資源 然而, 根據政府的支出數據, 這似乎並非政策方向 我們整理過去數年發展局 規劃及地政 範疇的經常開支數據, 發現在 2010/11 至 2016/17 共六個財政年度, 上述支出增長 43.3%, 而同期政府總經常開支的增幅為 55.7% 以每年平均增長計, 前者為每年 6.2%, 遠遠落後於後者 7.7% 的增幅 ( 表 12) 住屋是本港最為迫切的民生問題之一, 更是政府施政的重中之重, 因此我們促請政府檢討因應房屋範疇與日俱增的需求, 增撥足夠資源 表 12: 政府於規劃及土地方面的經常性開支 資料來源 : 發展局及財政預算案 96

51 7. 總結 本項研究首先公佈未來四年一手住宅物業市場的供應數字, 這是首份公開而透明的相關統計數據 我們由此得出結論 : 現屆政府致力增加土地供應, 雖然在私人住屋供應方面似乎漸見成效, 但公共房屋的供應, 特別是中長期的情況, 仍然令人憂慮 在改劃土地用途和在新界推行新發展區項目時, 如有任何阻滯, 可能會顯著延遲中期內公共和私人房屋的落成 然後, 我們深入檢視了過去一年不同物業類型的供需情況, 並發現供應短缺不但沒有緩和跡象, 反之各類 硬件 所面對的空間不足問題普遍維持, 甚至惡化 更令人擔憂的是, 供應短缺不僅反映在住宅租金和樓價飆升, 亦反映在高昂的商業租金, 這嚴重損害了香港的競爭力 除此之外, 隨着人口急速老化, 本港需要充裕的土地資源建設與長者相關的設施, 包括醫院 長者地區中心等 雖然政府已計劃增加這些設施的承載力, 但顯然不足以應付需求 在此背景下, 我們探討了土地供應策略的複雜性和實際問題 我們認同土地資源的使用效率應該提高, 包括檢討棕地用途, 但我們反對偏重任何土地供應途徑的政策, 因為任何增加土地供應的方法都面對各種各樣的挑戰和困難, 而且供應可發展用地的需時各有不同 因此, 我們認為應以多管齊下的方式增加土地供應, 當中應涵蓋短 中及長期措施 歸根究底, 目前困擾社會不同層面的空間不足問題, 源於在過去十年多的時間, 本港缺乏大規模的土地發展項目 而此局面又源於地產市場在 1998 年至 2003 年間衰退, 政府因而暫停土地和房屋供應 根據我們的分析, 目前正在規劃或已落實的大型土地發展項目, 例如東涌新市鎮擴展及啟德新發展區, 其實早於 20 年前已經提出, 但在地產市場低迷時擱置 我們相信, 過去 20 年的經驗已清楚表明, 能夠抵禦地產市場和經濟週期波動 適應不同政治週期的政策改變 持續而連貫的土地供應政策, 對香港至為關鍵 我們亦以新加坡濱海灣的發展為例, 突顯出建立土地儲備的重要, 並指出要做到適應市場變化, 雖然困難, 卻是有可能達成的 我們亦對大嶼山發展提出了一些看法和建議 我們相信, 大嶼山發展作為 未來大規模的土地發展項目, 不僅能供應充裕的可發展土地, 而且由於大嶼山的地 理位置極具策略意義, 對本港長遠的社會和經濟發展至為重要 在本研究的最後部分, 我們同意單靠增加土地供應未必能夠及時增加房屋或其他空間的供應, 因為兩者之間有一個漫長過程 我們就此提出了一些建議, 期望加快土地和房屋發展程序, 利用現有土地資源盡量增加空間供應 這些措施包括增加新發展區的發展密度, 以及優化市區閒置 政府 機構或社區 用地的發展 我們希望措施能盡快紓緩本港目前面對的空間不足問題 此外, 我們要求政府簡化現行土地發展的審批程序, 並為此政策範疇增撥資源 土地供應議題無可避免涉及到社會上每一個家庭, 也難免引起社會爭議 97

52 但單純的爭論無助改善當前空間不足的情況, 亦無法改善市民的困苦, 例如那些居於 劏房 的家庭 輪候院舍的長者等 團結香港基金相信, 解決問題的第一步是認清問題的嚴重性, 並明白任何解決方案均需各方妥協 我們希望, 本研究可就土地供應議題提供所需資料和嶄新觀點 98

53 99

54 附録 : 預測未來落成私人住宅項目的詳細情況 (2016 至 2019 年 ) 地區元朗西貢元朗屯門西貢離島離島西貢離島離島西貢西貢西貢元朗西貢元朗元朗沙田沙田 九龍城九龍城九龍城九龍城九龍城油尖旺九龍城九龍城 九龍城 樓盤 / 地址元朗牛潭尾項目天晉 IIIA 世宙冠發街 8 號嘉悅東環 ( 第 2 期 ) 東環 ( 第 1 期 ) 帝景灣坪利道 18 號坪洲東灣 天晉 IIIB 峻瀅 II 碧沙路 18 號丹桂村傲瀧 Grand YOHO ( 第 1 期 ) 峻巒第 2A 期迎海迎海新界小計喜漾喜薈何文田山畔天鑄 ( 第 2 期 ) 君柏 Inverness Park 悅目匯萃嘉多利山太子道西 298 號青薈 The Grampian 預測未來落成私人住宅項目詳細情況 (2016 年 )# 發展商 * 長江新鴻基長江英皇嘉華新鴻基新鴻基信和信和信和新鴻基長江華懋遠東新世界新鴻基新鴻基房協房協永泰新鴻基長江華懋長江宏基資本中信藍馬集團鈞輝興勝創建 , , , ^ , 住宅樓面面積 ( 平方呎 ) 101, , ,310 38, , , , ,310 36,840 14, , ,810 31,680 48,360 1,057, ,990 1,072, , ,660 8,028, , , , , , , ,070 21, ,440 61,330 29,880 35,050 土地來源土地拍賣土地拍賣土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展 房協房協土地拍賣土地拍賣土地拍賣土地拍賣土地招標土地招標私人發展私人發展私人發展私人發展 100

55 油尖旺 九龍城 九龍城 灣仔南區灣仔南區中西區東區灣仔東區中西區南區中西區中西區中西區灣仔中西區中西區中西區中西區灣仔灣仔灣仔灣仔中西區 註 : * ^ 資料來源 : 奧城 西岸曉悅金. 御門聯合道項目九龍小計 Mount Nicholson( 第 2-3 期 ) 南區 左岸莊士敦道 及 142 號淺水灣道 90 號尚嶺柏匯山光大廈重建 FLEUR PAVILIA 敦皓登峰 南岸 Imperial Kennedy COHO Kensington Hill 堅尼地道 2 6 及 8 號 AVA 128 英華臺 7-9 號永興街 3-7 號 晴馨壹鑾 肇輝臺 12 號星鑽香港小計總計 九龍建業華懋田生會德豐中國海外香港百樂酒店及恆生銀行長江遠東嘉里新世界豐泰九龍建業新鴻基金朝陽會德豐李國寶或有關人士盧華或有關人士 Gavin Development Ltd 武夷 Graceland Pacific Ltd 永光地產華置中國海外 , ^ ^ ,637 16,045 63,000 56,800 28,110 76,240 2,245, , ,070 56,670 71,180 45,170 65,860 81, , ,310 63, ,200 75,680 25,600 20,930 69,180 61,820 21,560 38,700 24,890 34,790 51,880 40, ,570 2,329,520 12,602,940 私人發展私人發展私人發展私人發展土地拍賣土地招標私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展市建局 以牽頭發展商為準, 實際項目投資可能涉及其他發展商及投資者 項目完成日期以屋宇署發出的入伙紙資料為優先 若未完成項目, 則以地政總署及發展商公佈的資料作預算依據 部分項目亦會以實地考察的施工進度作評估 因此, 部分項目數字經過基金會調整及估算 單位數目以屋宇署資料或預售樓花同意書的資料為準, 當中涉及估計的單位數目會另行註明 另外, 以上項目並不包括單位數目小於 10 個的項目 單位數目為團結香港基金估計數字, 資料只作參考, 最終以發展商資料為準 完成日期為團結香港基金估計數字, 資料只作參考, 最終以發展商資料為準 屋宇署 地政總署 城規會 不同發展商 實地考察 101

56 地區沙田沙田沙田屯門屯門沙田西貢元朗西貢沙田沙田離島西貢西貢西貢元朗荃灣元朗元朗 九龍城九龍城九龍城油尖旺 九龍城九龍城觀塘九龍城油尖旺九龍城油尖旺 樓盤 / 地址馬鞍山落禾沙 Mount Vienna 尚珩 18 Rosewood 滿名山沙田九肚 56A 區海天晉映御 CAPRI 九肚山麗坪路沙田九肚 56A 區坪洲坪利路逸瓏園 SAVANNAH 朗屏 8 號 荃灣西 ( 五區 ) 灣畔 ( 第一期 ) Grand YOHO ( 第二期 ) 峻巒第 2B 及 2C 期新界小計啟德一號 (1) 啟德一號 (II) 皓畋洗衣街 78 號南昌站 VIVA 傲形 Peninsula East 亞皆老街 號利奧坊 曉岸迎豐 AVA62 預測未來落成私人住宅項目詳細情況 (2017 年 )# 發展商 * 長江興勝創建香港興業, 南豐集團建灝地產嘉里新鴻基新鴻基新鴻基會德豐永泰永泰雅居樂或有關人士信和信和會德豐嘉華長江新鴻基新鴻基中國海外中國海外嘉里李國寶或有關人士新鴻基長江會德豐中華電力有限公司盧華或有關人士 , ^ 499^ 8, , , 住宅樓面面積 ( 平方呎 ) 562,400 26, ,730 13, , , , , , , ,630 34, , , , , , , ,000 6,578, , ,760 1,140,330 46,700 1,601,990 33,160 38, , , ,400 85,480 27,980 土地來源土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標港鐵港鐵私人發展私人發展 土地招標土地招標土地招標私人發展港鐵私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展 102

57 九龍城 九龍城 油尖旺 中西區東區灣仔灣仔南區中西區中西區中西區中西區中西區中西區灣仔東區灣仔南區 註 : 資料來源 : * ^ 衙前圍道 號 City Hub Sky Park 九龍小計 半山波老道 21 號 ( 第 1 期 ) 渣華道電照街 ( 第一期 ) 雋琚白建時道 號倚南瑧璈德山士丹頓街 22 號殷然 卑路乍街 97 號巴丙頓道 23 號聯發街 號 ISLAND RESIDENCE 適安街 鴨巴甸街 號港島小計總計 Fu Chu Investment Ltd 其士新世界, 市建局長江新鴻基資本策略新世界新鴻基信和太古集團新鴻基新鴻基萬科置業會德豐信和昇聯國際 ( 香港 ) , ^ 41 1,931 17,074 18,670 75, ,710 4,766, , ,540 65,270 68,160 61,180 90,140 76,990 28, ,530 73,240 66,470 52,730 78,460 11,191 25,460 1,647,421 12,992,911 以牽頭發展商為準, 實際項目投資可能涉及其他發展商及投資者 項目完成日期以屋宇署發出的入伙紙資料為優先 若未完成項目, 則以地政總署及發展商公佈的資料作預算依據 部分項目亦會以實地考察的施工進度作評估 因此, 部分項目數字經過基金會調整及估算 單位數目以屋宇署資料或預售樓花同意書的資料為準, 當中涉及估計的單位數目會另行註明 另外, 以上項目並不包括單位數目小於 10 個的項目 單位數目為團結香港基金估計數字, 資料只作參考, 最終以發展商資料為準 完成日期為團結香港基金估計數字, 資料只作參考, 最終以發展商資料為準 屋宇署 地政總署 城規會 不同發展商 實地考察 私人發展市建局市建局 土地拍賣土地招標私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展土地招標私人發展 103

58 地區屯門西貢屯門西貢沙田屯門北區屯門屯門沙田屯門西貢北區沙田沙田西貢屯門離島沙田沙田荃灣荃灣荃灣屯門北區 九龍城九龍城九龍城九龍城 黃大仙 預測未來落成私人住宅項目詳細情況 (2018 年 )# 樓盤 / 地址青綿徑 2 號 藍塘傲 屯門嘉和里山路 馬鞍山白石耀沙路屯門小欖新界沙頭角順隆街與順昌街交界 寓豐連沙田九肚 56A 區屯門第 2 區良德街的屯門市地段第 509 號地皮西貢對面海康健路囍逸薈晴薈朗將軍澳第 68B2 區屯門掃管笏第 56 區掃管笏路坪洲教育路 大圍美田路 馬鞍山白石耀沙路荃灣西 ( 五區 ) 城畔荃灣西站六區 荃灣西 ( 五區 ) 灣畔 ( 第二期 ) 屯門鄉事會路 號 沙頭角順興街新界小計 啟德第 1I 區 2 號地皮啟德沐寧街 1 號啟德沐寧街 9 號 ONE HOMANTIN 南昌站鑽嶺 發展商 * 俊和麗新華業華懋中國城市建設英皇遠東香港興業南豐富豪酒店新鴻基信和信和宏安宏安會德豐會德豐雅居樂遠東新鴻基華懋新世界長江新世界房協嘉華建灝地產保利會德豐新鴻基遠東 ^ ^ ^ , , , 住宅樓面面積 ( 平方呎 ) 85, ,420 47, , ,690 28, , , , , ,570 51, , , , , ,130 14,060 41, , , ,280 1,113,110 69,960 79,440 7,315, , , , , ,990 80,460 土地來源土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標土地招標港鐵港鐵港鐵私人發展房協 土地招標土地招標土地招標土地招標港鐵私人發展 104

59 九龍城 九龍城 九龍城 九龍城 灣仔東區南區南區東區中西區東區中西區南區中西區東區南區東區東區中西區 註 : 資料來源 : * ^ 海柏匯嘉林邊道 2 號環海 東岸尚都炮仗街 93 號九龍仔太子道西 301 號九龍小計司徒拔道 15 至 18 號油街 壽臣山道西與黃竹坑徑交界壽臣山深水灣徑 8-12 號愛勤道與愛德街交界香島 大學閣重建 碧荔道 55 至 57 號 西源里 1-17 號形薈 薄扶林道 128 號大宅 北角康福臺 3 號 北角渣華道 22 號 月園街 1-5 號 嘉咸街 號 結志街 號及卑利街 6-18 號港島小計總計 嘉華九龍建業富豪酒店麗新永義國際新鴻基長江英皇南豐永泰南豐華懋華懋新世界新鴻基譚氏家族桂洪集團長江 , , ^ ,601 19,619 48,920 66, ,850 64,140 94,490 40,300 3,494, , ,710 87, ,600 46, , , ,080 77,160 82, ,840 62,660 22,950 29, ,410 2,513,610 13,323,740 以牽頭發展商為準, 實際項目投資可能涉及其他發展商及投資者 項目完成日期以屋宇署發出的入伙紙資料為優先 若未完成項目, 則以地政總署及發展商公佈的資料作預算依據 部分項目亦會以實地考察的施工進度作評估 因此, 部分項目數字經過基金會調整及估算 單位數目以屋宇署資料或預售樓花同意書的資料為準, 當中涉及估計的單位數目會另行註明 另外, 以上項目並不包括單位數目小於 10 個的項目 單位數目為團結香港基金估計數字, 資料只作參考, 最終以發展商資料為準 完成日期為團結香港基金估計數字, 資料只作參考, 最終以發展商資料為準 屋宇署 地政總署 城規會 不同發展商 實地考察 私人發展私人發展私人發展市建局市建局私人發展 土地拍賣土地招標土地招標土地招標土地招標私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展私人發展市建局 105

60 106

61 九龍城 九龍城 灣仔東區灣仔中西區中西區中西區 註 : 資料來源 : * ^ 馬頭圍道 / 春田街太子道西 號九龍小計 捷船街 北角渣華道與電照街 ( 第二期 ) 新鴻基 349^ 258,000 船街 53 號及捷船街 1 5 號寶珊道 30 號興漢道 5-6 號堅道 號港島小計總計 市建局周大福合和實業 合和實業嘉華嘉里新鴻基 ,481 40^ 56^ 45^ 60^ 200^ , ,770 20,290 1,243,620 14,530 18,400 39,830 38, , ,400 11,831,670 以牽頭發展商為準, 實際項目投資可能涉及其他發展商及投資者 項目完成日期以屋宇署發出的入伙紙資料為優先 若未完成項目, 則以地政總署及發展商公佈的資料作預算依據 部分項目亦會以實地考察的施工進度作評估 因此, 部分項目數字經過基金會調整及估算 單位數目以屋宇署資料或預售樓花同意書的資料為準, 當中涉及估計的單位數目會另行註明 另外, 以上項目並不包括單位數目小於 10 個的項目 單位數目為團結香港基金估計數字, 資料只作參考, 最終以發展商資料為準 完成日期為團結香港基金估計數字, 資料只作參考, 最終以發展商資料為準 屋宇署 地政總署 城規會 不同發展商 實地考察 市建局私人發展 土地招標土地招標私人發展私人發展私人發展私人發展 107