10 月百强房企销售额环比下降 10.5% 房地产月报 (20181118) 核心观点 川财月观点 :2018 年 1-10 月,TOP100 房企整体销售规模为 7.8 万亿元, 同比增长 38.5% 10 月单月 TOP100 房企销售规模为 7846 亿元, 较 9 月下降了 921 亿元, 降幅为 10.5% 10 月房地产市场延续了 9 月不温不火的走势, 市场降温明显 而与去年同期相比,TOP100 房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓, 从 7 月 58.1% 的高位回落至本月的 26.1% 此前地产板块的估值一度降到 8 倍左右, 远低于 2014 年板块 10 倍的估值 值得注意的是, 2014 年销售变差导致市场担忧加剧, 股价快速下行 但当年结算主要是 2012-2013 年的项目, 当时销售仍处在高位,EPS 上行, 二者综合导致了 2014 年地产股的估值陷阱, 当年地产板块的估值降至 10 倍以下 但与 2014 年相比, 当前销售虽然有所放缓, 但韧性较强, 很难出现 2014 年的极端情况 伴随着宽松政策预期抬升, 地产股的估值修复有望延续 相关标的为保利地产 招商蛇口 新城控股 荣盛发展 市场表现 :10 月上证综指下跌 7.75%, 收报于 2602.78 点 川财地产金融板块表现较好, 当月上涨 2.08% 个股中, 嘉凯城 金科股份和卧龙地产涨幅居前, 分别上涨 46.40% 16.47% 和 12.75% 皇庭国际 华业资本和中洲控股月跌幅居前, 分别为 53.55% 45.05% 和 28.91% 证券研究报告 所属部门 报告类别 所属行业 股票研究部 行业月报 金融地产 / 地产 报告时间 2018/11/18 分析师 方科证书编号 :S1100518070002 021-68595195 fangke@cczq.com 联系人 徐伟平证书编号 :S1100117100001 010-66495639 xuweiping@cczq.com 关键指标 : 30 大中城市 10 月商品房成交面积为 1396.91 万平方米, 环比减少了 85.68 万平方米 其中一线城市商品房成交面积为 218.96 万平方米, 环比减少了 123.60 万平方米 ; 二线城市商品房成交面积为 687.20 万平方米, 环比减少了 25.31 万平方米 ; 三线城市商品房成交面积为 490.74 万平方米, 环比增加了 63.22 万平方米 行业动态 : 北京市住建委网站数据显示, 截至 10 月 23 日,10 月里取得预售证的住宅项目已达 14 个 在限竞房掩护下, 多个纯商品住宅悄然取证入市 尤其是在最近一周里, 新取证的 6 个项目全部都是非限价的纯商品住宅 值得注意的是, 这些住宅项目中出现了多个最近两年里少见的 10 万 + 项目, 其中两个项目的报价超过了 11 万元 / 平方米, 两个项目的报价超过了 9.5 万元 / 平方米 并且这 4 个 高价项目都是在 10 月 14 日到 10 月 21 日, 陆续获得的预售证 ( 北京青年报 ) 公司动态 : 万科 A(000002): 公司 2018 年前三季度实现营业收入 700.48 亿元, 同比增长 50.32%; 实现归属于上市公司股东的净利润为 48.61 亿元, 同比增长 26.09% 风险提示 : 经济数据不及预期, 政策出现收紧 北京西城区平安里西大街 28 号中海国际中心 15 楼,100034 上海陆家嘴环路 1000 号恒生大厦 11 楼,200120 深圳福田区福华一路 6 号免税商务大厦 21 层,518000 成都中国 ( 四川 ) 自由贸易试验区成都市高新区交子大道 177 号中海国际中心 B 座 17 楼,610041
正文目录 一 川财月观点... 4 二 市场表现... 4 三 关键指标... 6 3.130 大中城市商品房 10 月成交情况... 6 3.2 部分城市二手房 10 月成交情况... 7 3.3 全国新建商品房价格和销售情况 ( 月度 )... 7 四 行业动态 : 北京高端住宅项目开闸入市... 9 五 公司动态 : 万科前三季度净利润同比增长 26.09%... 11 风险提示... 12 2/13
图表目录 图 1: 行业板块 9 月涨跌幅... 5 图 2: 行业 PE(TTM) 对比图... 6 图 3: 70 个大中城市新建商品房价格指数... 8 图 4: 2017 年 70 个大中城市二手住宅价格指数... 8 图 5: 2017 年以来商品房销售面积情况... 9 表格 1. 房地产板块 10 月涨跌幅前十名... 4 表格 2. 房地产板块 10 月涨跌幅后十名... 5 表格 3. 30 大中城市商品房 10 月成交情况... 6 表格 4. 部分二手房 10 月成交情况... 7 3/13
一 川财月观点 2018 年 1-10 月,TOP100 房企整体销售规模为 7.8 万亿元, 同比增长 38.5% 10 月单月 TOP100 房企销售规模为 7846 亿元, 较 9 月下降了 921 亿元, 降幅为 10.5% 10 月房地产市场延续了 9 月不温不火的走势, 市场降温明显 而与去年同期相比,TOP100 房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓, 从 7 月 58.1% 的高位回落至本月的 26.1% 此前地产板块的估值一度降到 8 倍左右, 远低于 2014 年板块 10 倍的估值 值得注意的是,2014 年销售变差导致市场担忧加剧, 股价快速下行 但当年结算主要是 2012-2013 年的项目, 当时销售仍处在高位,EPS 上行, 二者综合导致了 2014 年地产股的估值陷阱, 当年地产板块的估值降至 10 倍以下 但与 2014 年相比, 当前销售虽然有所放缓, 但韧性较强, 很难出现 2014 年的极端情况 前期市场对于宏观经济担忧较大, 伴随着宽松政策预期抬升, 地产股的估值修复有望延续 相关标的为保利地产 招商蛇口 新城控股 荣盛发展 二 市场表现 10 月上证综指下跌 7.75%, 收报于 2602.78 点 川财地产金融板块表现较好, 当月上涨 2.08% 个股中, 嘉凯城 金科股份和卧龙地产涨幅居前, 分别上涨 46.40% 16.47% 和 12.75% 皇庭国际 华业资本和中洲控股月跌幅居前, 分别为 53.55% 45.05% 和 28.91% 表格 1. 房地产板块 10 月涨跌幅前十名 代码 名称 月收盘价 月涨跌幅 年初至今涨幅 000918.SZ 嘉凯城 8.33 46.40 25.86 000656.SZ 金科股份 6.01 16.47 30.81 600173.SH 卧龙地产 4.60 12.75-28.05 600675.SH 中华企业 6.05 10.20-0.32 000502.SZ 绿景控股 7.36 9.52-33.36 000505.SZ 珠江控股 6.22 8.17-27.45 000506.SZ 中润资源 3.41 4.60-54.00 000616.SZ 海航投资 2.74 4.18-13.73 600223.SH 鲁商置业 2.89 3.96-24.55 600048.SH 保利地产 12.60 3.53-11.35 4/13
表格 2. 房地产板块 10 月涨跌幅后十名 代码 名称 月收盘价 月涨跌幅 年初至今涨幅 000056.SZ 皇庭国际 5.75-53.55-56.81 600240.SH 华业资本 3.00-45.05-61.14 000042.SZ 中洲控股 12.86-28.91-23.65 000620.SZ 新华联 3.97-26.35-27.25 002285.SZ 世联行 4.63-24.22-56.16 000011.SZ 深物业 A 8.90-23.41-45.21 600094.SH 大名城 3.81-20.29-43.25 601588.SH 北辰实业 2.72-20.23-49.42 000979.SZ 中弘股份 0.74-19.57-61.86 002077.SZ 大港股份 3.79-19.36-71.06 图 1: 行业板块 10 月涨跌幅 估值方面, 截至 10 月底, 国防军工板块的市盈率居首, 高达 63.1 倍 计算机 板块的市盈率次之, 达到 45.9 倍 通信的市盈率排在第三位, 为 39.1 倍 房 地产板块市盈率为 9.6 倍, 估值小幅提升, 排在 28 个行业中的倒数第三位 5/13
图 2: 行业 PE(TTM) 对比图 三 关键指标 3.130 大中城市商品房 10 月成交情况 30 大中城市 10 月商品房成交面积为 1396.91 万平方米, 环比减少了 85.68 万平方米 其中一线城市商品房成交面积为 218.96 万平方米, 环比减少了 123.60 万平方米 ; 二线城市商品房成交面积为 687.20 万平方米, 环比减少了 25.31 万平方米 ; 三线城市商品房成交面积为 490.74 万平方米, 环比增加了 63.22 万平方米 表格 3. 30 大中城市商品房 10 月成交情况 商品房成交套数 ( 套 ) 商品房成交面积 ( 万平方米 ) 30 大中城市 134599 1396.91 汇总 一线 二线 一线城市 21401 218.96 二线城市 62312 687.20 三线城市 50886 490.74 北京 8454 70.67 上海 14765 138.67 广州 13375 78.27 深圳 3870 35.09 杭州 7658 86.72 南京 4327 51.72 武汉 17687 187.34 成都 11117 189.15 6/13
青岛 7675 83.83 苏州 7997 85.52 南昌 6240 69.60 福州 5541 35.42 长春 2048 12.97 无锡 11619 115.17 东莞 6921 52.89 惠州 3609 30.68 包头 3965 45.30 扬州 1144 17.95 三线 安庆 1822 20.69 岳阳 1984 23.34 韶关 8205 110.12 3.2 部分城市二手房 10 月成交情况 表格 4. 部分二手房 10 月成交情况 商品房成交套数 ( 套 ) 商品房成交面积 ( 万平方米 ) 北京 10173 90.19 深圳 4524 35.33 杭州 2764 29.88 南京 4653 38.47 青岛 2716 26.63 苏州 8225 92.02 无锡 1778 21.91 成都 3536 41.26 扬州 6587 60.67 大连 1238 11.17 南宁 3302 24.95 南昌 1987 18.90 金华 2321 21.25 3.3 全国新建商品房价格和销售情况 ( 月度 ) 2018 年 1-10 月份, 全国房地产开发投资 99325 亿元, 同比增长 9.7%, 增速 7/13
比 1-9 月份回落 0.2 个百分点, 连续 3 个月回落 10 月单月房地产开发投资同比增长 7.7%, 为全年最低 1-10 月份, 房地产开发企业土地购置面积 21963 万平方米, 同比增长 15.3%, 增速比 1-9 月份回落 0.4 个百分点 10 月单月土地购置面积增速为 12.2%, 较 9 月下降了 4.2 个百分点 房地产开发投资完成额中很大一部分是土地购置费, 而土地购置费按实际付款计入房地产开发投资完成额, 所以尽管房企拿地已经放缓, 但由于土地购置费中还包含之前拿地的分期付款, 因此土地购置费目前还处于较高增速, 不过地产调控政策依旧保持高压, 房企拿地已经出现放缓, 未来地产投资或将面临一定压力 1-10 月份, 房地产开发企业到位资金 135636 亿元, 同比增长 7.7%, 增速比 1-9 月份回落 0.1 个百分点 10 月单月销售面积同比增速位 -3.1%, 连续 2 月负增长 在低基数的背景下,7 8 月份销售出现反弹, 不过 9 10 月市场再次回落, 不同城市间销售分化凸显, 部分城市出现去化率下降和降价的情况 图 3: 70 个大中城市新建商品房价格指数 图 4: 2017 年 70 个大中城市二手住宅价格指数 8/13
图 5: 2017 年以来商品房销售面积情况 四 行业动态 : 北京高端住宅项目开闸入市 1 10 月以来, 随着限竞房的集中入市, 楼市供应明显提速 北京市住建委网站数据显示, 截至 10 月 23 日,10 月里取得预售证的住宅项目已达 14 个 其中限竞房占了绝大多数 但这并不意味着纯商品住宅已经淡出了市场, 相反, 在限竞房掩护下, 多个纯商品住宅悄然取证入市 尤其是在最近一周里, 新取证的 6 个项目全部都是非限价的纯商品住宅 值得注意的是, 这些住宅项目中出现了多个最近两年里少见的 10 万 + 项目, 其中两个项目的报价超过了 11 万元 / 平方米, 两个项目的报价超过了 9.5 万元 / 平方米 并且这 4 个高价项目都是在 10 月 14 日到 10 月 21 日, 陆续获得的预售证 ( 北京青年报 ) 2 楼市热潮渐退, 二手房成交量大减, 价格也略有下滑, 如今还波及到了租房市场, 杭州不少板块,9 月的租金水平明显下降 无论是房东还是中介, 最近都说 感觉租客一下子少了好多 ; 杭州几家原来在高价收房源的长租公寓企业, 如今已暂停收取新房源, 租金在跌, 再高价收房, 收一套亏一套 在我爱我家的杭州房地产市场第三季度报告中, 杭州住房租赁市场成交量环比下调了 12.4%, 租金价格环比下降了 1.4% ( 钱江晚报 ) 3 随着限竞房集中入市, 北京开发商正在展开一场价格 产品 营销的空前较量 统计显示, 目前市场整体开盘去化率在四成上下 超过 70% 的限竞房选择降价入市或计划降价入市 降价意味着利润的损失, 不排除部分限竞房选择减配的可能 但记者了解到, 面对竞争压力, 北京各区域内, 一些跌破限价销售的楼盘则意外喊出增配的口号 对此有业内人士分析, 增配也有其自身的逻辑性, 在当前楼市 70/90 产品当道 产品同质化严重的情况下, 9/13
增配可以提高产品的品质, 带来更多客户从而加快项目去化周期 ( 北京商报 ) 4 多家统计机构数据显示,2018 年前 9 月房企销售步伐较为稳健, 绝大多数房企销售额持续提升, 其中碧桂园 恒大 万科 泰禾等 19 家房企销售额已破千亿 然而, 在房企销售额提升之时, 相关数据也显示出房企销售增速呈现出放缓态势 业内人士分析称, 多数房企完成全年销售目标问题不大, 但有少数房企完成目标仍存在较大压力 拿地仍是房企当前扩充规模版图的主要选择, 不过拿地态度趋于理性 ( 北京商报 ) 5 金九银十 是传统楼市销售旺季 过去, 金九银十 前后, 楼市新盘扎堆上市, 消费者购买欲望也比平时更加强烈 但值得注意的是, 这几年 金九银十 渐渐失去了往日的光鲜, 愈发显得平淡 在刚刚过去的国庆黄金周, 北京新房市场仅成交 170 套, 二手房成交 52 套 虽然今年市场行情比去年同期有所改善, 但国庆黄金周并未改变房地产市场连续四个月以来的下降态势 同时, 金九 的成色也稍显不足 来自中原地产的数据显示,9 月份北京二手房住宅签约为 15283 套 中原地产首席分析师张大伟表示, 虽然北京二手房住宅签约已连续 7 个月超过万套, 但最近 4 个月基本都在 1.5 万套左右徘徊, 9 月份的成交情况甚至与 7 月份和 8 月份持平, 这其中还包括了公积金政策收紧的末班车推动效应在发力 不仅北京楼市的 金九银十 风光不再, 全国部分热点城市的楼市也呈现出价稳量跌趋势 深圳规划和国土委的数据显示, 深圳 9 月份新建商品住宅成交套数 2248 套, 环比减少 39%, 同比减少 17.6% ( 经济日报 ) 6 今年 9 月, 虽然类似 930 新政 的集中式调控政策并未出现, 但各地发布的调控措施仍然密集 据中原地产统计,9 月单月, 全国各类型房地产调控政策发布次数高达 70 次 截至 10 月初, 年内累计房地产次数更是接近 400 次, 比去年同期增加 8 成 从政策类型上看, 以治理市场乱象为主的做法占据多数, 这也体现出现阶段楼市调控 打补丁 管秩序 的特征 (21 世纪经济报道 ) 7 克而瑞研究中心近日发布的数据显示,TOP100 房企整体销售规模近 7 万亿元, 同比增长 39.6% 门槛 集中度均进一步提升, 达历史新高 整体来看, 第三季度 TOP100 房企整体表现与前两季度的平均水平基本持平 此外, 从今年已公布销售目标的 54 家房企完成情况来看, 前 9 月销售目标完成率均值为 71.74%, 比上月提高 8.73 个百分点, 共有 49 家房企目标完成率超过 50% 值得注意的是, 建业地产和美的置业两家房企已经超额完成全年销售任务, 目标完成率分别为 105.73% 和 100.33% ( 中房网 ) 8 10 月 17 日, 深圳市规划和国土资源委员会印发 深圳市建设用地开工竣 10/13
工管理办法 ( 试行 ) ( 以下简称 管理办法 ) 的通知, 强化批后监管, 规范开竣工延期管理, 合理确定建设项目开竣工期限, 以及严格开竣工延期管理, 加大竣工违约处罚力度 管理办法 规定, 主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起 1 年内开工建设, 自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起 4 年内竣工 ; 主体功能为非住房类建设项目的开工以及竣工期限以超高层建筑高度 ( 超过 100 米 ) 进行区分, 建筑面积 以 5 万 10 万平方米作为建筑面积为界点, 合理确定开竣工期限 ( 观点地产网 ) 五 公司动态 : 万科前三季度净利润同比增长 26.09% 1 万科 A(000002): 公司 2018 年前三季度实现营业收入 700.48 亿元, 同比增长 50.32%; 实现归属于上市公司股东的净利润为 48.61 亿元, 同比增长 26.09% 2 北京城建(600266):2018 年第三季度公司新增土地储备总建筑面积 17.34 万平方米, 去年同期为 3.8 万平方米 ; 开复工面积 447.92 万平方米, 去年同期 369 万平方米 ; 新开工面积 70.62 万平方米, 去年同期为 11 万平方米 ; 竣工面积 3.93 万平方米, 去年同期为 11 万平方米 ; 公司实现销售面积 26.55 万平方米, 去年同期为 13 万平方米 ; 销售额 35.9 亿元, 去年同期为 25 亿元 3 华夏幸福(600340): 公司实现营业收入 451.41 亿元, 同比增长 46.14%; 归属于上市公司股东的净利润 78.78 亿元, 同比增长 26.49% 4 荣盛发展(002146): 公司实现营业收入为 305.54 亿元, 同比增长约 40.89%; 归属于上市公司股东净利润为 37.39 亿元, 同比增长约 33.98% 基本每股收益 0.86 元, 同比增长 34.4% 5 新城控股(601155): 公司实现营业收入为 247.94 亿元, 同比增长为 47.10%; 实现归属于上市公司股东净利润为 31.21 亿元, 同比增长 56.69% 6 泰禾集团(000732): 公司实现营业收入为 68.94 亿元, 同比增长 22.51%; 实现归属于上市公司股东净利润 4.61 亿元, 同比增长 15.35% 7 首开股份(600376): 公司预计 2018 年 1-9 月实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比, 将增加 5.5 亿元到 7.3 亿元, 同比增加 60% 到 80% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比, 将增加 11.79 亿元到 11.80 亿元, 同比增加 24280% 到 24300% 8 新城控股(601155): 公司发布关于以集中竞价交易方式回购股份预案的公告, 本次回购股份比例不低于当前公司总股本的 0.5%(1,128.69 万股 ) 且不超过当前公司总股本的 1%(2,257.38 万股 ), 按回购数量上限即当前公司 11/13
总股本的 1%(2,257.38 万股 ) 回购价格上限 37 元 / 股进行测算, 预计回购 资金总额最高为 8.36 亿元 风险提示 国内外经济形势 国内外宏观经济形势的变化可能会影响到行业整体表现, 若经济持续走弱, 需求端出现明显恶化, 房地产行业可能出现业绩大幅下滑的情况 国内房贷政策收紧房地产行业对于政策的敏感度较高, 若房贷政策大幅收紧, 购房热情大幅恶化, 需求端可能继续承压, 部分房企业绩出现大幅下滑情况 12/13
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