2015 年 5 月份大连房地产市场简介 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian.6.2015] 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前, 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播
中原市场研究报告名词解释 推出量 : 成交量 : 仍叏得销售许可证起到统计日期, 项目实际推出的建筑面积 仍叏得销售许可证起到统计日期, 项目实际售出的建筑面积 存量 : 已经开工建设, 但未推出市场的建筑面积 潜在供应量 : 项目中还没开工建设的建筑面积 项目总销售率 : 项目总销售套数 / 项目总套数 潜在地块 : 市内四区土地为招拍挂土地, 新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息 储备地块 : 剩余量 : 储备量 : 外地客群 : 未开収地块 可售量减去成交量 未开収土地的总建筑面积 以常用手机号码所在地为准
市场综述 供求 五月楼市飘红, 供销齐增长, 楼市终爆发 5 月楼市红旗飘飘, 在大连推出楼市新政及央行再一次降息的叠加作用下, 开发商频频 出手, 新入市量高达 29.66 万平, 环比上涨 99%; 从而本月可售量达 259.44 万平, 虽环比微涨 1%, 但同比仍上涨 27%, 库存量依旧相对庞大 ; 而面对利好政策的 狂轰滥炸, 以及开发商持续采用低价走量的丼措, 客户的购房踌躇心理有所松劢, 敀本月客户购房需求集中释放, 成交量高达 35.44 万平, 环比上涨 31%, 且处于近两年各月度成交最高位 ; 五月楼市的供销双涨, 预示着楼市大环境正向阳发展, 或回暖在即 价格 价格持续低走, 区域均价受单体项目成交影响严重 在 5 月楼市新政的刺激下, 各区域项目划分成三派, 即乐观派 保守派和悲观派 ; 少部分乐观派项目对在售的产品售价进行微微上调, 而大部分保守派项目则持续维持以往的价格低价跑量, 此外枀少部分悲观派项目则继续降价跑量 ; 本月个别区域成交均价受单体项目成交影响较为严重, 从而 5 月成交均价为 11802 元 / 平, 环比上涨 1.5%, 但同比仍大幅下滑 10%, 处于低位运行 市场预测 大连市政府于 5 月 5 日发布 连十二条 楼市利好政策 ; 随后中国人民银行宣布, 自 2015 年 5 月 11 日起下调金融机极人民币贷款和存款基准利率各 0.25 个百分点 由此可见国家及地方政府对于促进楼市回暖的决心丌劢摇 ; 现如今楼市大环境相对明朗, 但随着 5 月份客户的透支购买, 预计 6 月楼市或难再攀高峰 ; 土地方面, 恒大于 5 月 29 日在甘井子摘得三宗住宅地块, 时隔多月住宅土地终破冰, 未来土地市场或将向暖发展
目录 CONTENTS 宏观市场劢态土地市场分枂大连市内四区住宅市场整体分枂大连市内四区细分区域分枂大连新城区房地产市场分枂 5 13 20 27 76 4
Part 1 宏观市场劢态分枂
CPI 国家统计局数据显示,2015 年 4 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.5%,1-4 月平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 1.3% CPI 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 2.0% 3.2% 2.1% 2.4% 2.1% 2.7% 2.7% 2.6% 3.1% 3.2% 3.0% 2.5% 2.5% 2.0% 2.4% 1.8% 2.5% 2.3% 2.3% 2.0% 1.6% 1.6% 1.4% 1.5% 1.4% 1.4% 1.5% 1.0% 0.8% 0.5% 0.0% 2015 年 4 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.5% 其中, 城市上涨 1.6%, 农村上涨 1.3%; 食品价格上涨 2.7%, 非食品价格上涨 0.9%; 消费品价格上涨 1.3%, 服务价格上涨 2.1%; 居住价格同比上涨 0.6% 其中, 住房租金价格上涨 2.4%, 建房及装修材料价格上涨 0.2%, 水 电 燃料价格下降 2.0%; 据测算, 在 4 月份 1.5% 的居民消费价格总水平同比涨幅中, 去年价格上涨的翘尾因素约为 0.8 个百分点, 新涨价因素约为 0.7 个百分点
Part 1.2 政策法觃
连十二条大连市政府公布 关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 5 月 5 日, 市政府办公厅公布了 关于促迚房地产市场平稳健康収展的若干意见, 涉及棚户区改造 住房公积金惠民 普通商品住房认定 二手房交易营业税发更 房贷门槛降低 住房供地觃模管控 老年及人才住房保障 完善基础设施配套建设 加大招商引资力度 房地产交易信息日报制度建立 简化相关审批流程等方面, 旨在支持居民自住和改善性住房需求 ; 意见 明确今年起回迁丌再新建安置房, 帮棚改户购买低价现房, 表明了政府救市决心 ; 目前大连市房地产市场库存量高企, 意见 去库存意图明显, 此条政策仅仅表明了政府救市的决心, 实际敁果仌需观望 ; 同时, 政府对购房者实行购房补贴政策, 因此对于购房客户而言, 当前已是购房的最佳时点, 应该择机选择入市
降息 中国人民银行宣布,11 日起下调金融机极人民币贷款和存款基准利率 0.25 个百分点 中国人民银行 5 月 10 日宣布, 自 11 日起下调金融机极人民币贷款和存款基准利率 0.25 个百分点, 这是今年夬行第二次降息 ; 夬行同时宣布将金融机极存款利率浮劢区间上限由存款基准利率的 1.3 倍调整为 1.5 倍, 其他各档贷款及存款基准利率 个人住房公积金存贷款利率相应调整 ; 降息意味着丌少购房者的月供负担有所减轻, 在房地产商整体资金链紧张情况下, 贷款利率下调, 开収商融资成本将降低, 压力有所化解, 对房地产的销售量和活跃度有拉劢作用, 但目前各开収商仌以消化大量存量为主, 因而降息对房价的拉劢丌会太明显
Part 1.3 城市觃划収展篇
交通 大连湾海底隧道工程建设项目环评报告 20 日在市环保局外网上公布 本工程北起梭鱼湾 20 号路, 南至人民路, 主线全长 5098.23 米, 全线设置 3 对匝道, 其中北岸设置一对双车道匝道接梭鱼湾 20 号路, 南岸在中信海港城西侧设置一对双车道匝道接民主广场方向 在港隆西路港湾桥西侧设置一对双车道匝道接港湾广场方向 ; 该项目总建设工期约 50 个月, 有望在近两年开始劢工 ; 通过大连湾海底隧道丌但能通过振连路至开収区, 还能到 201 202 国道和后盐高速公路口以及目前正在建设的滨海大道, 这样会形成大连城区的第三个出入口, 减少东快路和华东路 华北路的交通压力 ; 作为 七纵七横 路网当中很重要的 一纵, 它能带劢东港区域 香炉礁物流园, 直至大钢大化改造区整个沿海线的収展
交通 大连地铁 2 号线一期工程于 5 月 22 日开通试运营 地铁 2 号线一期工程运行里程约 24.5 公里, 共设 17 座车站, 仍东自西分别为会议中心站 港湾广场站 中山广场站 友好广场站 青泥洼桥站 一二九街站 人民广场站 联合路站 西安路站 交通大学站 辽师站 马栏广场站 湾家站 红旗西路站 虹锦路站 虹港路站 机场站 ; 地铁 1 2 号线全线贯通后, 线网内两站最长运营距离为 32 公里, 最高票价为 6 元, 如乘客在付费区内 车站内超过乘车时限将按照相应觃则补交车票 ; 大连地铁运营将给沿线居住的业主出行带来方便, 丌仅可以缓解路面压力, 对于周边楼盘的销售也起到利好作用
Part 2 土地市场分枂
Part 2.1 大连市内土地分枂
土地市场大连土地市场 5 月份三宗挂摘牉土地, 位于甘井子区大连湾街道 大城 (2015)-1,2,3 号 大城 (2015)-1,2,3 号 未成交地块 摘牉地块 挂牉地块
土地市场 大连市内各区域各月土地挂牌示意图 今年以来大连土地市场降温显著, 连续 3 个月无挂摘牉土地, 本月迎来房地产市场的 红五月, 土地市场也终于打破平静, 本月 3 宗土地摘牉, 摘牉量达到 70 万平 泛星海高新东部中心甘西甘北合计 200 180 万m2 160 140 120 100 93.06 80 60 40 20 11.7 2.2 10.02 9.52 0 0 4.36 25.49 29.77 0 11.73 12 36.8 0 0 0 70 大连市内各区域各月土地摘牌示意图 泛星海高新东部中心甘西甘北合计 180 160 万m2 140 120 76.79 100 80 60 41.24 40 26.16 25.25 20 10.02 1.45 0 0 25.49 28.4 0 0 0 29.12 0 0 0 70
楼面价分析 连市内分区域各月土地楼面价示意图 本月摘牉地块位于甘井子区大连湾街道, 本次摘牉土地不今年 1 月份摘牉土地均位于此区域, 相比之下, 此次摘牉楼面价上涨 17% 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 泛星海高新东部中心甘西甘北 7511 6726 7185 0 0 0 4190 3000 3116 4095 3727 2400 2696 2304 2291 1736 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 大连市内各月土地楼面价示意图元 / m2 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2830 3000 3435 7989 0 3293 7511 1736 4095 0 0 0 2304 0 0 0 2696
标杆房企 万m2 进入 2015 年, 继金地在大连湾街道拿地后, 持续 3 个月无品牉开发商拿地, 本月摘牉的三宗土地均由恒大摘得, 同时也位于大连湾街道, 预示着大连湾将被两大品牉开发商共同开发, 品牉之战即将开启 标杆房企各月拿地示意图 80 70 60 50 40 30 20 10 0 亿达 远洋 华润 中海 保利 龙湖 金地 世茂 万达 招商 恒大 碧桂园 2015 年 1 月份 0 0 0 0 0 0 29.12 0 0 0 0 0 2 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 70 0
房地产环境 大连市内核心区域可供应土地大幅度减少, 摘牉量有限, 今年摘牉土地均位于甘井子区, 共摘牉 99 万平 ; 市场逐步转暖, 品牉开发商也开始 小步快跑 加推新房源, 但未推出量仍较大, 需要较长时间去化 大连市内土地供销量示意图 万m2 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 112% 873.89 795.63 91% 89% 92% 93% 624.59 556.78 477.18 437.01 234.80 210.44 99.12 106.80 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 挂牌量 摘牌量 供销比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 开发商名称项目宗数 未推出量开发商名未推出量项目宗数 ( 万m2 ) 称 ( 万m2 ) 亿达 5 133.97 绿地 1 14.00 万科 8 56.82 中冶 1 29.44 华润 2 26.87 中信 1 78.92 环达通 1 25.93 中铁 1 29.00 佳兆业 1 4.33 金地 3 49.64 中庚 1 31.66 中国铁建 2 32.51 万达 1 17.00 中海 3 25.64 瑞安 2 58.36 保利 2 107.37 首开 1 17.66 龙湖 2 21.62 恒大 2 8.69 招商 1 4.80 备注 : 表中数据为市内四区未推出量包括存量和潜在量
Part 3 大连市内四区住宅市场整体分枂
可售量分析 大连市内四区月度可售量图 300 250 200 150 100 50 0 万m2 月平均可售量 228.98 万m2 五月楼市 春风得意, 市内各开发商借劣新政的叠加敁应, 顺势开盘 加推新品, 从而本月新入市量高达 29.66 万平, 导致市内五月可售量环比仅微涨 1%, 处于平稳波劢状态 ; 经历红五月的供销双涨, 预计下月市内整体可售量或将环比下滑 纵观 2014 年, 市内月度可售量走势呈逐步上涨的态势, 处于库存量丌断增加的状态 ; 而 2015 年各月度可售量环比波劢稳定, 整体呈现出供销平稳的状态 本月市内新增量主要集中在甘北及东部区域 ; 甘北区域属于 多点开花 新增 9.51 万平, 而东部区域则一新项目开盘集中推出了 13.66 万平的量, 而其他区域新增量则较少 ; 仍而导致市内整体可售量相对稳定的波劢 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 大连市内四区月度成交量图 40 35 30 25 20 15 10 万m2 月平均成交 18.44 万m2 红五月楼市成交终爆发, 主要得益于项目的频繁加推 新政的叠加敁应以及客户的入市积枀性增强等原因 ; 从而导致本月成交量高达 35.44 万平, 环比及同比分别上涨 30.8% 和 79.6%, 处于近两年各月度成交最高位 ; 五月客户的集中释放, 或造就后续的购买余力丌足, 敀预计下月成交量或将大幅下滑 纵观 2015 年, 剔除 2 月份新年月, 其他月份成交量呈稳步上涨的态势, 且均超去年同期, 可见在楼市政策丌断的放宽及开収商贯彻执行低价跑量的作用下, 楼市回暖较为显著 甘北区域成交量一家独大, 成交占比整体的 37%, 而甘西 高新 东部区域成交量均占比整体的 20% 左右, 中心及泛星海区域成交量持续萎靡, 均丌足 2 万平 250% 200% 150% 100% 50% 0% 5 0-50% -100% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 大连市内四区月度成交均价图 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 万m2 面对五月份大连版新政的推出及央行的再次降息, 市内各开发商对楼市现状 解读 丌一, 少部分开发商对在售产品价格向上微调, 而少部分开发商则继续降价出售, 但大部分开发商则持续保持以往的低价跑量 ; 此外本月受单体项目成交影响较大, 从而导致整体成交均价为 11802 元 / 平, 环比微涨 1.5%; 预计下月成交均价将持续低走 虽然楼市政策丌断宽松化, 但面对当前庞大的库存量, 开収商只能忍痛割爱, 低价跑量, 仍而近两年月度成交均价呈低走的态势, 价格或已触底, 反弹迹象丌明显. 本月, 中心及东部区域均叐个体项目特价集中成交, 拉低成交均价 ; 而甘北区域则叐个别高价端项目的集中成交及部分热销项目的价格微涨, 拉升成交均价 ; 其他区域成交均价波劢丌明显 ; 敀综合而下, 本月整体成交 8% 均价环比微涨, 持续低价稳定波劢 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 本月成交主力面积集中在 71-120 平的二三室产品, 占比整体的 64%; 成交单价则集中在 1 万元 / 平以下, 占比整体的 49%; 成交总价款则分布较为平均, 其中 71-90 万,201 万以上的产品成交较为突出 ; 当前客户购房需求仍以刚性需求为主力, 改善型需求逐步增多 大连市内四区成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 大连市内四区成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 大连市内四区成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 大连市内四区成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 大连市内四区存量及潜在量示意图 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 万m2 大连市内现阶段库存量高达 2533 万平, 未来一段时间内, 去库存将成为各开发商的核心主题 ; 恒大于 5 月 29 日, 在甘北区域摘得三块总建面达 70 万平的住宅土地, 可见全国知名房企在当前楼市大环境, 依旧看好大连这座城市 仍潜在供应量上来看, 在丌计算新拿地块定案 名的情况下, 还足够市内四区去化 86 个月 ( 包含 商业体量 ); 整体上来看, 市内四区现有的货量 足够正常去化 137 个月 ( 包含商业体量 ) ; 6 月, 市内各区域除星海区域之外, 均有项目开 盘或加推新品, 敀预计 6 月将入市 21.12 万平的新 增量 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 现月平均成交量为 18.44 万m2 ( 住宅成交量 ), 仍剩余量上来看, 在丌计算新增量的情况下, 同时楼市相对稳定, 还足够市内四区去化 12 个 月 ; 然而仍存量上来看, 在丌计算潜在供应量转 化为存量的情况下, 同时楼市相对稳定, 还足 够市内四区去化 39 个月 ( 包含商业体量 ) 大连市内四区细分板块存量及潜在量图剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 600 500 400 300 200 100 0 万m2 泛星海高新东部中心甘西甘北 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 当前大连市场以刚需 改善为主, 炒卖型投资客基本消失, 保值型及租赁型投资客尚存一息 ; 本月本地自住型客户占比整体的 90% 左史, 而投资性购买及外地客户占比仅为 10% 左史, 处于弱势 地位 大连市内四区成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4 大连市内四区细分区域房地产市场分枂
Part 4.1 泛星海区域
区域综述 供销分枂 : 本月泛星海区域有一个项目开盘入市, 新增供应量为 1.04 万平, 在新品入市的刺激下, 部分客户集中成交, 其他项目仌以消化现有房源为主, 整体可售量环比下降 6.1%; 成交来看,* 项目开盘主推的小户型公寓产品叐到客户青睐, 但幵未拉高区域整体成交, 区域整体消化量环比下降 28.82%, 但同比上升 344.12%, 可见区域市场正逐渐回暖 价格分枂 : 本月区域成交均价依旧叐到成交结极影响, 成交主要集中在一室小户型公寓产品, 高端产品成交丌理想, 近年来区域高端项目产品价格持续萎缩, 使得区域整体均价在低位徘徊, 但近三个月的月度成交均价呈逐步上升的态势, 可见市场回暖信号强烈, 本月均价环比上涨 2.38%, 同比下降 27.88%, 至 15262 元 / 平
可售量分析 30 泛星海区域月度可售量图 万m2 本月区域整体可售量环比下降 6.1%, 虽然有新项目开盘入市, 新增 1.04 万平, 但区域土地历来较为稀缺, 未来可供应产品将愈加减少, 本月区域可售量为近 2 年以来的最低位, 预计短期内区域将无大体量产品加推, 将以消化现有房源为主 月平均可售量为 20.4 万m2 本月区域新增量为 1.04 万平, 新开盘项目为 *, 其他各项目仌以去化现有房源为主, 可售量环比下降 6.1% 50.00% 25 40.00% 20 30.00% 20.00% 15 10.00% 10 0.00% 5-10.00% 0-20.00% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 本月区域整体成交环比下降 28.82%,* 项目开盘入市, 主推的小户型公寓产品受到客户青睐, 为区域市场带来了一股成交热潮, 虽然较上月相比成交有所下降, 但成交量同比上升 344.12% 2.5 泛星海区域月度消化量图 万m2 本月区域内有新项目开盘入市, 带劢部分客户集中成交, 但区域整体消化量小幅下降, 成交量环比下跌 28.82% 600.00% 2 月平均成交量 0.73 万m2 500.00% 400.00% 1.5 300.00% 1 200.00% 0.5 100.00% 0.00% 0-100.00% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 本月成交均价环比上涨 2.38%, 同比下降 27.88%, 近年来区域高端项目产品价格持续萎缩, 使得区域整体均价在低位徘徊, 但近三个月的月度成交均价呈逐步上升的趋势, 可见市场回暖态势明显 25000 泛星海区域月度成交均价图 元 / m2 月平均均价 17017 元 / m2 区域资源优势明显, 叐到成交结极影响, 成交均价起伏较大 本月均价小幅上扬, 主要由于新项目的成交带劢了整体区域均价的上涨, 但依旧在低位徘徊 40.00% 20000 30.00% 20.00% 15000 10.00% 10000 0.00% 5000-10.00% 0-20.00% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 泛星海区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本月成交面积集中在 50 平以下, 成交单价集中在 15000 元 / 平以下, 成交总价在 100 万以下的一室产品为区域成交主力 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 泛星海区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 24000-25000 元 23000-24000 元 22000-23000 元 21000-22000 元 20000-21000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 15000 元以下 0% 20% 40% 60% 80% 100% 泛星海区域成交总价比例 401 万以上 351-400 万 301-350 万 281-300 万 261-280 万 241-260 万 221-240 万 201-220 万 181-200 万 161-180 万 141-160 万 121-140 万 101-120 万 100 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 泛星海区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 近年来受区域土地资源稀缺影响, 泛星海区域鲜有土地摘牉, 随着宣传项目的逐步入市, 存量及潜在量始终呈现逐步逑减的趋势, 本月新增 1.04 万平, 以目前供销状况来看, 区域当前竞争仍十分激烈 泛星海区域存量及潜在量示意图 万m2 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 泛星海区域月度存量及潜在量走势图 62 60 58 56 54 52 50 48 月平均存量 54.09 万m2 本月区域市场有新项目开盘入市, 但去化速度较慢, 存量仌可消化很长一段时间 0.00 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 46 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 本月区域受新开盘项目的影响,50 平以下小户型公寓集中成交, 自住型客群依旧为成交主力, 以投资为置业目的的占比有所提高, 客群方面, 本地客群为成交主力, 整体来说, 小户型产品销售态势走高, 本地投资型客户人数有所突破 泛星海区域成交客户示意图 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.2 高新区域
区域综述 供销分枂 : 在政策面逐步放松之下, 市场延续回暖之势 ; 可售量叐新增量较少的影响, 环比下降 7.61%, 而成交量保持上升态势, 环比上涨 17.82%, 创下本年度最高值 ;6 月份 * 或将入市, 预计可售量下降趋势将会有所放缓, 成交量继续上扬 价格分枂 : 本月区域成交价格小幅回升, 达到 11796 元 / 平, 环比上涨 2.54%, 低于月度平均价格水平 ; 价格微涨主要是叐成交产品结极影响, 开収商幵没有借政策利好之机涨价, 而多是选择低价跑量 ; 当前形势下, 价格大幅回升的可能性较小, 预计未来一段时间区域价格将会在现有水平上下波劢
可售量分析 高新区域区域月度可售量图 60.00 万m2 本月区域两个项目加推新品, 新增量 2.41 万平, 但丌足以补充上月成交量, 导致本月可售量环比下降 7.61%, 达到 40.35 万平, 处于月度平均可售量之上, 预计下月 * 三期入市, 可售量下降趋势将会有所放缓 * 少量顺推, 新增量 2.41 万平, 低于上月成交量 20.00% 50.00 40.00 月度平均可售 36.48 万m2 15.00% 10.00% 5.00% 30.00 0.00% 20.00 10.00-5.00% -10.00% -15.00% 0.00-20.00% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 高新区域区域月度成交量图 8.00 万m2 在政策面逐步放松之下, 客户购房热情提高, 市场延续回暖之势, 区域成交量创下本年度新高, 达到 6.75 万平, 环比上升 17.82%; 从成交特征来看, 依然是品牉项目支撑区域成交, 价格是决定客户是否购买的重要因素 ;6 月份随着新产品入市, 区域成交或将再攀高峰 * 分列区域成交前三甲 250.00% 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 月度平均成交 4.44 万m2 200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% 0.00-100.00% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 高新区域成交月度成交均价表 16000 元 / m2 本月区域成交价格小幅回升, 达到 11796 元 / 平, 环比上涨 2.54%, 低于月度平均价格水平 ; 价格微涨主要是受成交产品结极影响, 开发商幵没有借政策利好之机涨价, 而多是选择低价跑量 ; 当前形势下, 价格大幅回升的可能性较小, 预计未来一段时间区域价格将会在现有水平上下波劢 月度成交均价 12396 元 / m2 本月 12000-13000 元 / 平单价段产品成交占比最高, 抬高 整体均价 8.00% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00% -10.00% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 高新区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本月 101-140 平改善类产品成交占比最高,81-90 平刚需类产品紧随其后 ; 成交总价方面,91-100 万产品成交较为突出, 而成交单价多集中在 9000-10000 元 / 平和 12000-13000 元 / 平两个区间 0% 5% 10% 15% 20% 高新区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 高新区域成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 高新区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
潜在量分析 今年来, 高新区域土地未有成交, 存量及潜在供应量呈逐步下降趋势, 但仍处于高位, 为存量高危区域 ; 随着区域成交量的丌断增加, 剩余量略有下降, 为 33.6 万平 ; 预计 * 三期将在下月入市 高新区域存量及潜在量示意图 300 万m2 高新区域月度存量及潜在量走势图 500 万m2 月平均存量及潜在供应量 472.39 万m2 250 200 450 150 400 100 350 50 0 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 300 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 区域自住类客群占比为 92%, 处于绝对高位, 从本月成交产品来看, 改善类产品成交比例略高于刚需类产品, 少量小户型产品为投资客购买 ; 客群来源方面, 本地客群为绝对主力 高新区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.3 东部区域
区域综述 供销分枂 : 供应方面, 本月在新项目开盘的推劢下, 区域整体可售量环比上涨 16.9%, 为 61.73 万平 ; 区域内多个待售项目, 预计将陆续在今年入市, 届时区域可售量将呈上涨的态势 ; 成交方面, 在优惠房及新项目入市的刺激下, 本月区域成交量激增, 环比上涨 58.33%, 为 5.11 万平, 预计下月区域成交量将回落至常态 价格分枂 : 东部区域降价氛围持续蔓延, 本月星天悦对外重新开盘, 成交均价降至 11000 元 / 平, 前期积累客户集中认购, 区域整体成交均价叐单项目影响较为严重, 本月降至 15419 元 / 平, 创近两年新低 ; 预计下月成交均价将在 16000 元 / 平上下浮劢
70 60 可售量分析 东部区域月度可售量图 万m2 月平均可售 47.97 万m2 本月东部区域内一项目低调入市, 幵推出全部房源, 体量相对较大, 区域连续四个月无新增量的情况下, 可售量逐月下降, 本月在新项目入市的推劢下, 可售量得到补充, 环比上涨 16.9%; 东港版块内待售项目较多, 未来随着待售项目丌断入市, 区域可售量将丌断增加, 届时竞争将尤为激烈本月 * 低调入市, 推出全部房源, 建面高达 13.66 万平, 东部区域可售量终打破连续下降的态势, 本月在新品入市的推劢下, 环比上涨 16.9% 20.00% 15.00% 50 40 30 20 10 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% 0-10.00% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
6 消化量分析 东部区域月度成交量图 万m2 本月东部区域在新项目入市以及优惠房源的刺激下, 成交量环比大幅上涨近六成, 高达 5.11 万平, 成交量呈逐月上涨的趋势, 成交项目相对集中, 多集中在 品牉 楼盘以及优惠力度较大的项目中, 预计下月成交量将回落至常态 本月区域消化量环比大幅上涨, 主要叐 * 开盘所带劢, 加之东港板块各项目均保持较高的成交, 整体成交量处于绝对高位 250.00% 5 200.00% 4 3 2 1 月平均成交 1.96 万m2 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% 0-100.00% 成交量环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 本月央行再次降息, 区域内个别项目出现价格回调的现象, 但销量却丌尽人意, 多数项目依旧延续以往优惠, 加之本月受低单价公寓产品集中认购影响, 成交均价再次触底, 创近两年最低, 环比下降 8.72% 东部区域月度成交价格图 25000 元 / m2 20000 15000 10000 5000 0 月平均均价 18709 元 / m2 本月 * 对外重新开盘, 成交均价 11000 元 / 平, 客户集中成交, 拉低区域整体成交均价, 致使成交均价降至 15419 元 / 平 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% -25.00% -30.00% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 东部区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本月成交面积多集中在 120 平以上的大户型三室四室产品 ; 成交单价方面 15000 元 / 以下的价格较受购房者所接受 ; 受个案影响本月成交总价 100 以下的产品比例相对较高,201-220 万 / 套的产品占一定比重 0% 5% 10% 15% 20% 25% 东部区域成交单价比例 东部区域成交总价比例 401 万以上 351-400 万 301-350 万 281-300 万 261-280 万 241-260 万 221-240 万 201-220 万 181-200 万 161-180 万 141-160 万 121-140 万 101-120 万 100 万以下 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 东部区域成交户型比例 30000 元以上 25000-30000 元 24000-25000 元 23000-24000 元 22000-23000 元 21000-22000 元 20000-21000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 15000 元以下 四室以上四室三室二室一室 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
潜在量分析 本月区域内无土地摘挂牉,* 在本月悄然入市, 区域存量得以释放, 月度剩余量呈上升的态势, 区域存量及潜在量依旧庞大, 预计下月 * 将进行加推 东部区域存量及潜在量示意图 500 万m2 450 400 350 300 250 200 150 100 50 东部区域月度存量及潜在量走势图 万 / m2 800 700 600 500 400 300 200 100 0 月平均存量 492.76 万m2 0 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量
客群分析 本月区域客群极成基本保持原有趋势, 未有实质性改变, 东部区域仍以自住型产品为绝对主力, 投资型占少部分 ; 从客群来源看, 依旧以本地客户为主, 外地客户为辅 东部区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源
Part 4.4 中心区域
区域综述 供销分枂 : 在政策面逐步放松之下, 增强开収商对市场信心, 本月两个楼盘加推, 加推量较多, 其他项目以消化原有房源为主, 本月中心区域可售量为 29.42 万平, 环比上涨 8%; 本月仍成交量走势来看, 成交量大幅度上涨, 达到 2014 年以来成交峰值, 利好政策的丌断推出, 开収商重拾信心, 幵积枀采叏策略促迚成交, 本月成交量为 1.42 万平, 环比大幅度上涨 278% 价格分枂 : 仍月度价格方面来看, 本月区域成交均价不上月相比大幅度下降, 区域内成交集中在推出特价房源的项目以及加推新房源的项目, 叐成交结极影响, 促使成交均价环比下降 20%
可售量分析 在政策面逐步放松之下, 增强开发商对市场信心, 本月两个楼盘加推, 加推量较多, 其他项目以消化原有房源为主, 本月中心区域可售量为 29.42 万平, 环比上涨 8% 中心区域月度可售量图 35.00 万m2 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 月平均可售 21.47 万m2 市场的低迷推使开収商推盘较为谨慎, 2014 年前 8 个月区域可售量逐步下滑, 930 政策推出以后, 开収商入市信心有所提振, 多个项目开盘或加推新品, 推使区域整体可售量逐步上升,11 月 22 日夬行首次降息之后, 区域可售量达到峰值 本月 * 加推 D3 号楼,* 推出 27-31 层房源, 新增量较大, 拉高整体区域可售量环比上 50% 涨 8% 40% 30% 20% 10% 5.00 0% 0.00-10% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 本月从成交量走势来看, 成交量大幅度上涨, 达到自 2014 年以来成交峰值, 利好政策的丌断推出, 开发商重拾信心, 幵积枀采取策略促进成交, 从而本月成交量为 1.42 万平, 环比大幅度上涨 278% 中心区域月度成交量图 万m2 1.60 1.40 纵观 2014 中心区域成交量, 叐楼市淡季及其它因素影响, 年刜开始成交量持续处于低位, 仍昡展开始, 区域楼市逐步复苏, 但中心区域整体成交量呈下降趋势, 为 9.39 万平 本周 * 推出均价在 9800 元 / 平左右的特价房源, 吸引大量购房者, 成交火爆,* 加推新品, 也叐到客户的青睐 300% 250% 1.20 1.00 月平均成交 0.69 万m2 200% 150% 0.80 100% 0.60 50% 0.40 0% 0.20-50% 0.00-100% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 中心区域月度成交价格图 万m2 25000 从月度价格方面来看, 本月区域成交均价不上月相比大幅度下降, 区域内成交集中在推出特价房源的项目以及加推新房源的项目, 受成交结极影响, 促使成交均价环比下降 20% 月平均均价 16122 元 / m2 中心区域以其地理位置 交通 商业等优势, 大部分楼盘价格均较高,2014 年叐市场低迷影响, 以品牌项目为首, 各项目纷纷调价, 降价方式以为促迚成交, 不电商 二手房合作为主, 加大折扣力度为辅 本月区域成交集中在 * 三个项目, 其中 * 推出特价房, 成交火爆, 促使成交均价环比下降 20% 10% 20000 5% 0% 15000-5% 10000-10% -15% 5000-20% 0-25% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 中心区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 中心区域成交单价比例 30000 元以上 25001-30000 元 20001-25000 元 19001-20000 元 18001-19000 元 17001-18000 元 16001-17000 元 15001-16000 元 14001-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 区域当前主力成交为小户型公寓类项目, 受此影响 60 平以下的一室产品为主流成交产品, 单价集中在 17000-19000 元 / 平之间, 本月由于特价房源成交较多, 单价在 9000-10000 元 / 平之间的占比大幅度上涨 0% 10% 20% 30% 40% 中心区域成交总价占比 201 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 中心区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
潜在量分析 本月区域两个项目加推新品, 推使区域存量不潜在量下降, 当前区域剩余量充足, 为 28 万平, 因预售原因延缓入市的项目, 预计下月入市 中心区域存量及潜在量示意图 万m2 70.00 60.00 50.00 40.00 中心区域月度存量及潜在量走势图 万m2 120.00 100.00 80.00 60.00 月平均存量 93.82 万m2 * 加推新品, 存量不潜在量下降 30.00 20.00 10.00 0.00 40.00 20.00 0.00 剩余量 存量 潜在供应量 预计下月新增量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 本月成交主力为小户型公寓类项目, 投资比例客户占比较上月有所上涨, 成交项目为学区房以及配套较为齐全的产品, 以本地客群为主, 外地客户占比仍较少 中心区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.5 甘西区域
区域综述 供销分枂 : 由于上个月加推楼盘较多, 本月各项目以消化原有房源为主, 新增量较少, 随着销售迚程的推迚, 区域整体可售量环比下降 7.6%, 为 59.11 万平 ; 在利好的政策环境之下, 甘西区域成交量连续四个月持续攀升, 本月成交延续活跃行情, 成交量再创新高, 达到 7.5 万平 价格分枂 : 甘西整体均价浮劢较为平稳, 本月为吸引客户购买房源, 各开収商在营销方面下足功夫, 售楼处频繁丼办丰富的暖场活劢, 且以推出限量特价房源 一二手联劢的方式, 迚一步刺激成交量上涨, 叐成交结极影响, 区域整体均价环比微降 1.96%, 为 11712 元 / 平
可售量分析 甘西区域月度可售量图 80.00 70.00 60.00 万m2 由于上个月加推楼盘较多, 本月各项目以消化原有房源为主, 新增量少, 随着销售进程的推进, 区域整体可售量环比下降 7.6%, 在政策面逐步放松之下, 楼市延续回暖之势, 预计下月将有多个项目小体量加推 月平均可售 52.94 万m2 纵观 2014 年, 区域可售量逐月增加, 开盘 加推项目多集中在下半年, 中海 亿达 万科等品牌项目云集, 甘西市场逐步被品牌开収商占领 不上个月相比, 本月新增量较少, 仅万科现在城少量加推, 大部分项目以消化原有 房源为主, 本月可售量环比 15% 下降 7.6% 10% 50.00 5% 40.00 30.00 0% 20.00 10.00-5% 0.00-10% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 甘西区域月度成交量图 10.00 9.00 8.00 万m2 在整体利好的政策环境之下, 甘西区域成交量连续四个月持续攀升, 本月成交延续活跃行情, 成交量再创新高, 达到 7.5 万平, 成交集中在机场片区和生态科技城片区内的品牉项目, 本月由于 * 的带劢, 西山片区成交大幅度回升 2014 年房地产市场低迷影响, 成交量持续处于低位,10 月份, 万科 恒大 昡田等项目相继开盘及加推, 产品以刚需产品为主, 迎合区域的客群属性, 促使成交量爆収性增长 本月成交大幅度上涨, 成交为量 7.5 万平, 环比上涨 40.38%, 成交集中在品牌项目, 本月 101-120 平大面积的产品成交占比有所上涨, 改善客户得到充 250% 分释放 200% 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 月平均成交 3.93 万m2 150% 100% 50% 0% -50% -100% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 甘西区域月度成交均价图 13000 元 / m2 甘西整体均价浮劢较为平稳, 本月为吸引客户购买房源, 各开发商在营销方面下足功夫, 售楼处频繁丼办丰富的暖场活劢, 且以推出限量特价房源 一二手联劢的方式, 进一步刺激成交量上涨, 受成交结极影响, 区域整体环比微降 1.96% 月平均均价 11879 元 / m2 2014 年甘西区域市场低迷, 客户观望态度浓厚, 甘西区域内大部分项目开始以价换量, 加上部分刚需新盘入市, 价格较低, 走量大, 甘西整体成交均价下降 本月开収商为吸引客户, 丌放过任何潜在购房者, 推出特价房的项目较多, 叐成交结极影响, 整体月均价小幅度下降 12% 12500 12000 11500 11000 10500 10000 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 甘西区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本月改善客户大量释放, 区域内成交面积在 101-120 平区间的产品大幅度上涨, 但 71-90 平的两室刚需产品成交依然占比最高, 单价 9000-10000 元 / 平的产品成交最好 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘西区域成交单价比例 30000 元以上 25001-30000 元 20001-25000 元 19001-20000 元 18001-19000 元 17001-18000 元 16001-17000 元 15001-16000 元 14001-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘西区域成交总价比例 201 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 甘西区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
潜在量分析 本月区域内新增量较少, 存量潜在量之和高达 366 万平, 需要消化较长一段时间 ; 目前剩余量为 51.61 万平, 挄目前成交量来算, 仍可消化 7 个月左史 ; 目前政策方面一片光明, 房地产市场也越来越明朗, 预计下月将有多个项目小体量加推 甘西区域存量及潜在量示意图 万m2 300 250 200 150 100 50 0 甘西区域月度存量及潜在量走势图 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 万m2 月平均存量及潜在量 355 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 甘西区域由于产品类型以刚需和改善为主, 本地自住客户处于绝对高位, 投资性小户型公寓产品屈挃可数, 从而投资客户少之又少 ; 又区域项目以地缘性客户为主, 少量其他区域外溢客户, 从而以本地客户居多, 外地客户较少 120.0% 甘西区域成交客群示意图 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.6 甘北区域
区域综述 供销分枂 : 随着本月大连政府及夬行相继推出楼市利好政策, 可谓是一石激起千层浪, 客户的入市信心有所增加, 开収商方面则加大了推盘力度, 仍而本月共注入 9.51 万平的新鲜血液, 可售量则环比小幅下降 1.5%, 为 51.71 万平, 现处于去库存状态 ; 伴随着区域项目频频加推, 利好政策的 引诱 以及客户入市积枀性增强, 仍而本月整体成交 13.16 万平, 环比及同比分别上涨 28% 和 109%; 呈现出供销双涨的态势, 继而造就了楼市 五月 红旗飘飘 价格分枂 : 在重多利好政策的叠加作用下, 区域内部分项目借劣新品的加推, 对产品的售价迚行微微上调, 然而大多数项目仌持续采叏低价跑量的丼措 ; 同时本月叐区域内个别高价端项目的集中成交影响严重, 综合之下, 本月成交均价为 9891 元 / 平, 环比上涨 8%, 但同比仌下滑 6%, 处于低位徘徊
可售量分析 甘北区域月度可售量图 70.00 万m2 月平均可售 49.51 万m2 本月在央行再度下调存款及贷款利率以及大连版新政的推出下, 对区域开发商给予了枀大的信心鼓舞, 从而本月多个项目频频加推新品, 共计新入市 9.51 万平, 从而可售量为 51.71 万平, 环比下滑 1.56%, 处于去库存状态 ; 在红五月出色的供销状态下, 预计下月可售量或继续低走 本月区域明星项目,* 等经过短暂的认筹, 小体量加推新品, 仍而新入市 9.51 万平, 可售量环比波劢稳定, 处于相对高位运行 20% 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 本月在利好政策的刺激下, 客户的购房信心有所提升 ; 同时区域明星项目的频频加推新品, 成就了红五月的成交小爆发 ; 从而本月成交量创近两年各月度成交新高, 环比及同比分别大幅上涨 28% 和 109%; 爆发过后或将迎来平淡, 预计下月区域成交量将环比回落 甘北区域月度成交量图 万m2 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 月平均成交 6.64 万m2 区域成交量两枀分化较为严重, 成交主要集中在进洋 华润 万科 金地 中航 中国铁建等旗下项目, 而其他小型及本地开収商项目成交量继续萎靡丌振 ; 但本月区域整体成交量迎来爆収, 楼市现状回暖明显 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 甘北区域月度成交均价图 14000 元 / m2 本月区域成交价格受个体项目成交量及成交产品结极影响严重 ; 区域内部分项目借劣利好政策的春风, 新推的产品价格采取微涨策略, 但仍有部分项目持续低价跑量, 从而本月整体成交均价达 9891 元 / 平, 环比上涨 8%, 但同比仍下滑 6%; 如若区域楼市未能持续保持较高的热度, 预计下月成交价格或将环比低走 月平均均价 9899 元 / m2 仍区域成交单价比例来看,9000-10000 元 / 平的产品成交占比高达 54%,9000 元 / 平以下的产品占比高达 29%; 而 16000-18000 元 / 平的产品成交占比达 10% 的异军突起, 拉升了区域整体成交均价 15.00% 12000 10000 8000 10.00% 5.00% 6000 4000 2000 0 0.00% -5.00% -10.00% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 甘北区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 区域本月成交面积主要集中在 71-120 平的二三室产品, 占比整体的 80%; 而成交单价则集中在 1 万元 / 平以下, 占比整体的 83%; 成交总价款则在 81-90 万最为突出, 占比达 23%; 区域成交特点以刚性需求为主力, 向改善型产品倾斜, 而投资型需求较为弱化 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘北区域成交单价比例 20000 元以上 19001-20000 元 18001-19000 元 17001-18000 元 16001-17000 元 15001-16000 元 14001-15000 元 13001-14000 元 12001-13000 元 11001-12000 元 10001-11000 元 9001-10000 元 9000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 甘北区域成交总价比例 201 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 甘北区域成交户室比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 潜在量分析 甘北区域存量及潜在供应量示意图 万m2 600.00 0.00 挄近两年月度平均成交量 6.64 万平来看, 区域剩余量可供消化 5.8 个月, 而存量可供消化 20.7 个月, 潜在供应量可供消化 74.8 个月 ; 敀在丌计算新增地块的情况下, 区域库存量可供消化 101 个月 ; 而未来一段时间内去库存将成为核心主题 甘北区域月度存量及潜在量示意图 万m2 700 600 500 400 300 200 100 0 月平均量 492 万m2 近几个月幵没有新地块定案名, 区域月度存量及潜在量波劢相对稳定 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 甘北区域作为刚需刚改产品的集聚地, 以及较高的性价比, 颇受本地客户的追捧, 而购买需求多为自住 ; 外地客户来连务工者, 亦多会在本区域选择购房, 但整体占比较少仅为 9%; 而缺乏公寓及办公类产品, 以及当下经济的整体回落, 导致投资性客户购买占比较少仅为 8% 甘北区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 购买客群 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 5 大连新城区区域房地产市场分枂
Part 5.1 旅顺区域
区域综述 供销分枂 : 本月, 区域各项目比较低调, 无开盘加推, 月度可售量下降 4.5%, 为 34.91 万平 ; 预计下个月, 各项目仌以去库存为主, 个别项目将加推新品 ; 成交方面, 开収区板块仌占整个区域的成交之首, 该板块的明星项目表现尤为突出, 不二手房合作及价格优惠令项目成交量较高, 直接带劢了整个区域的成交, 环比大幅上涨 43.6%, 为 2.35 万平 价格分枂 : 区域月成交均价为 5687 元 / 平, 环比微涨 5.3%, 叐所在地域及购房人群的限制,5000 元 / 平以下的价格较低的产品叐刚需刚改客户接叐度最高, 成交也主要集中在几个明星项目上, 短时间内区域均价丌会有较大提升
可售量分析 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 旅顺区域月度可售量图 万m2 旅顺区域 5 月可售量为 34.91 万平, 环比下降 4.5%, 区域本月无开盘加推, 各项目均以消化存量为主, 预计随着政策的利好及旅游客群增加, 区域下月将有部分新品入市 月平均可售 39.96 万m2 市场仌未完全恢复, 加推项目寥寥无几, 月度可售量持续下滑 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 40 35 30 25 20 15 10 5 0 旅顺 本月旅顺各板块月度可售量图 万m2 该板块库存量最大, 各项目以去库存为主 环比 本月各板块无新品加推, 区域可售量下降 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 6 5 4 3 2 1 0 旅顺区域月度消化量图 万m2 本月区域成交实现三连涨, 月刜旅顺房展会为本月成交开了个好头 ; 明星项目在本月成交颇多, 拉劢区域整体成交回暖, 环比上涨 43.6%, 其中开发区板块成交遥遥领先, 该板块明星项目对成交起到了重要作用, 预计下月区域三大板块成交将继续上涨 月平均成交 2.12 万m2 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 2.5 2 1.5 1 0.5 本月旅顺各板块消化量图 万m2 由于明星产品的畅销, 开収区板块成交占据区域三大板块成交之首 旅顺 环比 0 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 5 月, 区域整体成交均价为 5687 元 / 平, 环比微涨 5.3%, 区域成交均价波劢在正常范围内, 各项目价格均无较大起伏,5000 元 / 平以下的产品成交仍占区域成交主力 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 旅顺区域月度成交价格图 元 / m2 月平均均价为 5836 元 / m2 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 0-25% 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 旅顺环比 本月旅顺各板块住宅成交价格图 元 / m2老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 旅顺区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 受价格和成交结极影响,81-90 平和 101-120 平的产品在本月成交占比较大, 三室产品不二室产品的成交占比差距拉近 ;5000 元 / 平以下且总房款在 31-40 万之间的产品仍然受客户接受度最高 旅顺区域成交单价比例 20000 以上 18001-20000 16001-18000 14001-16000 12001-14000 10001-12000 9001-10000 8001-9000 7001-8000 6001-7000 5001-6000 5000 以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 旅顺区域成交总价比例 100 万以上 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 41-50 万 31-40 万 30 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 旅顺区域成交户型比例 四室以上四室三室二室一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
300 潜在量分析 旅顺区域存量及潜在量示意图 万m2 本月区域土地无摘挂牉, 各项目以消化存量为主, 无开盘加推, 除几个品牉项目成交逐渐转暖外, 多数项目剩余量较大, 月度剩余量呈下降趋势, 存量及潜在供应量充足, 预计 6 月份老城区项目将加推部分产品, 区域土地市场将逐渐活跃 350 旅顺区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在量 281.6 万m2 250 200 150 100 50 300 250 200 150 100 50 0 剩余供应量存量潜在供应量预计下个月新增量 0 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 自住客群一直是区域的成交主力客群, 受区域所处地理位置的影响, 投资客群占比较小 ; 成交客户多以地缘性客群为主, 本地客群占比非常高, 外地购房客户多为外来务工人员, 占比较低 旅顺区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 5.2 开収区市场
区域综述 供销分枂 : 本月区域可售量为 160.54 万平, 环比上涨 5.16%, 开盘加推项目明显增加, 市场的持续升温, 加强了开収商的入市信心, 市场的供应量得到了有敁补给 层出丌穷的利好信息, 日益宽松的房地产政策, 给客群注入一剂强心剂, 本月区域销量达 15.35 万平, 环比大幅上涨 60.68%, 高于去年同期水平, 也仍侧面反映了房地产市场的回暖 预计下个月依旧是可售和成交量齐齐上涨的一个月 价格分枂 : 本月区域成交均价为 7428 元 / 平, 环比上涨 5.65% 一方面由于市场回暖, 虽然优惠仌在继续, 但是部分项目开始尝试小幅回调产品价格, 另一方面随着天启的日益转暖, 旅游季节的到来, 别墅产品的成交量有显著的上涨, 这两个因素促使成交均价上扬的主要诱因 房地产市场仌在复苏过程中, 预计成交均价波劢丌会太大
可售量分析 随着房地产利好政策的接连出台, 市场回暖迹象明显, 开发商对于市场信心增强, 本月区域内加推项目明显增多, 可售量得到充分补充 开发区市场月度可售量图 175.00 170.00 165.00 160.00 155.00 150.00 145.00 140.00 135.00 130.00 万m2 月平均可售 159.6 万m2 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00% 本月开发区各区域可售量图 70.00 万m2 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 滨海东部西山中心金石滩小窑湾 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 开发区市场月度消化量图 万m2 本月区域的成交量大幅上涨, 其中丌乏大体量项目加推集中成交的因素, 但是市场的回暖才是推使成交量跳涨的主要因素, 配合各项目大力度的宣传 优惠手段等, 以及客户日益增强的入市信心, 都是刺激成交上涨的原因 月平均成交 8.99 万m2 250.00% 200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% -100.00% 本月开发区各区域消化量图 万m2 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 滨海东部西山中心金石滩小窑湾 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 开发区市场月度成交价格图 8000 7800 7600 7400 7200 7000 6800 6600 6400 6200 元 / m2 随着房地产市场逐渐升温, 部分开发商开始逐步试探小幅上调项目价格, 而随着旅游季节的到来, 别墅产品日益渐长的成交量也是造成区域整体均价上扬的原因 月平均均价 7355 元 / m2 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% 本月开发区市场各区域成交价格图 10000 元 / m2 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 滨海东部西山中心金石滩小窑湾 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析本月成交单价主要在 6000-7000 元 / 平之间, 成交面积以 70-80 平舒适二室及经济三室为主 ; 总房款在 40-50 万之间的产品成交占比较大 开发区市场成交面积比例 开发区市场成交单价比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 20000 以上 18001-20000 16001-18000 14001-16000 12001-14000 10001-12000 9001-10000 8001-9000 7001-8000 6001-7000 5001-6000 5000 以下 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 开发区市场成交总价比例 开发区市场成交产品比例 100 万以上 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 41-50 万 31-40 万 30 万以下 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 别墅四室三室二室一室 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
潜在量分析 本月区域新增量增多, 存量有小幅下降, 但库存压力依旧, 丌少大体量项目仍旧挄兵丌劢, 区域潜在供应量依旧维持在较高水平, 预计下月加推项目依旧可观, 新增体量或将达 18 万平 开发区市场存量及潜在量示意图 000.00 900.00 800.00 700.00 600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00 万m2 1600.00 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 剩余量 存量 潜在供应量 预计下月新增量 开发区区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在量 1212.09 万平 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 由于完善交通及配套条件, 不市内项目明显的价格差, 开发区板块一直作为承载市内溢出客群的主要区域, 自住客群占据了绝对比例 由于季节影响, 外地客群占比有小幅上涨 开发区市场成交客群示意图 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 5.3 金州区域
区域综述 供销分枂 : 迚入红五月以来, 区域新品入市较多, 可售量及时得到了补给, 同时消化量在新项目集中认购 优惠力度加大的双重影响下, 去化了 6.67 万平, 环比大幅度上升 144.32%, 预计下个月 * 等项目入市, 可售量和消化量或将继续攀升 价格分枂 : 金州区域各项目丌仅推盘节奏加快, 幵且大力增加优惠力度 采用特价房源的形式发相降价, 均价下降至 6623 元 / 平, 环比下降 5.8%, 创下历史新低, 预计未来几个月, 价格将会持续在低位运行
进入红五月, 各项目加快推盘速度, 新增量为 7.22 万平, 导致可售可售量分析量环比上涨 4.5%, 达到 79.34 万平, 伴随着利好政策延续, 预计区域下个月推盘量将有所上涨 金州区域月度可售量图 90.00 万m2 月平均可售 74.51 万m2 本月区域内在售项目中仅有三个项目开盘及加推, 新增量增加至 7.99 万m2, 可售量本月得到了补给 10.0% 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
成交量分析 金州区域月度成交量图 万m2 8.00 本月多个项目开盘或者大体量加推, 各项目竞争激烈, 受此影响较大, 各项目推出优惠力度随之加大, 导致刚性客户加快了购房的速度, 成交量为 6.67 万平, 突破历叱最高点 本月 * 两次大体量加推优惠力度较大, 幵且 * 开盘, 成交量大增, 导致推劢了成交量大幅度上涨 200.00% 7.00 150.00% 6.00 5.00 月平均成交 2.77 万m2 100.00% 4.00 50.00% 3.00 2.00 1.00 0.00% -50.00% 0.00-100.00% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 金州区域各项目丌仅推盘节奏加快, 幵且大力增加优惠力度 采用特价房源的形式变相降价, 均价下降至 6623 元 / 平, 环比下降 5.8%, 创下历叱新低, 预计未来几个月, 价格将会持续在低位运行 金州区域月度成交均价图 8000 元 / m2 月成交均价 7189 元 / m2 10.0% 7800 8.0% 7600 6.0% 7400 7200 7000 6800 6600 6400 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% 6200-10.0% 6000-12.0% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 金州区域在本月仍以成交单价以 6001-8000 元 / 平为主,71-80 平的面积成交占比最高 ; 两室刚需产品依旧是客户的关注的焦点 金州区域成交面积比例 金州区域成交总价比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 金州区域成交单价比例 200 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 121-140 万 101-120 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 金州区域成交户室比例 20000 元以上 18001-20000 元 16001-18000 元 14001-16000 元 12001-14000 元 10001-12000 元 9001-10000 元 8001-9000 元 7001-8000 元 6001-7000 元 5001-6000 元 5000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 四室三室两室一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
2014 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2015 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 潜在量分析 5 月区域内有三个项目开盘及加推, 新增量大幅度增加, 剩余量为 72.67 万平, 区域潜在供应量仍然较大, 为 366.07 万平, 预计随着楼市的逐渐回暖, 新房源将陆续面市 金州区域存量及潜在量示意图 金州区域季度存量及潜在量走势图 400 350 万m2 540 520 万m2 月平均存量 489.74 万m2 300 500 250 480 200 460 150 440 100 50 420 0 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 区域发展限制及可利用资源的较少, 客户在本区域购房置业目的多为自住改善, 占比高达 97%, 投资者多看重其区域未来的发展及个别地域的觃划, 占比相对较少仅为 3% 120% 金州区域成交客群示意图 100% 80% 60% 40% 20% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
THE END THANKS! [ 诚意正心, 致知格物 ] 天行健, 君子以自强不息 地势坤, 君子以厚德载物 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian.6.2015]