2015 年 9 月大连房地产市场分析报告 (2015.10) 大连新峰地产市场研究部
全市及各区销售面积 / 额排行 全市营销活动监测 宏观经济 / 政策动态 全市土地市场运行情况 全市商品住宅市场运行情况 新峰观点 相关说明 : 1 数据来源: 新峰地产信息资源决策支持系统 ; 2 数据口径: 销售数据为全市七区行政区网签网备数据 ; 3 数据解释: 若有不同, 正常所为 ; 如有雷同, 纯属巧合 ; 4 数据引用: 其他机构若引用, 请联系或落属新峰 ; 5 数据服务: 如需更精准 精确的市场, 请致电 0411-39907988
楼市概述 供销双降, 金九 难觅政策利好频现, 预计下月销售量回升 营销活动 营销活动有所增加新开盘项目减少, 小量加推为主 政策 利好政策频出公积金 商贷购买首套房首付均下降 土地 前流拍地下停车场用地成交第四季度难反转 商品住宅 持续高位释放后, 供销均下降, 金九 爽约预计下月销售量将回升
土地市场 供应 成交 数字楼市 2015 年 9 月土地市场主要数据一览表 2014.9 2015.8 2015.9 环比 同比 宗数 3 2 1-50% -67% 占地面积 ( 万m2 ) 18.39 5.03 3.51-30% -81% 建筑面积 ( 万m2 ) 34.42 9.3 6.06-35% -82% 宗数 2 1 1 0% -50% 占地面积 ( 万m2 ) 17.90 1.52 3.51 131% -80% 建筑面积 ( 万m2 ) 33.04 3.24 6.06 87% -82% 商品住宅市场 2015 年 9 月商品住宅市场主要数据一览表 2014.9 2015.8 2015.9 环比 同比 新增供应面积 ( 万m2 ) 64.13 60.48 8.99-85% -86% 销售面积 ( 万m2 ) 39.93 68.62 47.47-31% 19% 存量 ( 万m2 ) 1848 1724 1688-9% -2% 商品住宅销售排行 2015 年 9 月商品住宅销售排行一览表 第一位 第一位 名称 销售面积 ( 万m2 ) 名称 销售额 ( 亿元 ) 9 月项目 中海天赋山 1.78 中海天赋山 2.15 9 月开发商 远洋 3.78 远洋 3.37
图解楼市
PART 1 全市及各区销售面积 / 额排行 全市开发商销售面积 / 额排行 全市商品住宅项目销售面积 / 额排行 各区商品住宅项目销售面积 / 额排行
9 月全市商品住宅项目销售面积 销售额排行 9 月排行榜呈现两个特征, 一是金州新区的项目重新回归主力, 与甘井子区各有 4 个项目上榜 二是大品牌开发商再次成为排行榜的绝对主力 在销售面积排行榜中, 上榜项目的销售产品以刚改为主, 改善类产品也表现较好, 是销冠项目的主销面积段, 而刚需产品占比并不高 聚美东湾项目是排行榜中唯一的本地开发商, 开盘畅销上榜 全市七区商品住宅项目销售面积排名 全市七区商品住宅项目销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 中海天赋山 1.78 1 中海天赋山 2.15 远洋红星海世界观 1.41 2 万科金域华府 1.26 聚美东湾 1.38 3 亿达春田 1.18 华润海中国 1.23 4 亿达普罗旺斯 1.12 远洋荣域 1.16 5 远洋红星海世界观 1.10 亿达普罗旺斯 1.06 6 远洋荣域 1.10 远洋钻石湾 0.99 7 远洋钻石湾 1.02 万科金域华府 0.96 8 万科蓝山 1.01 金地檀溪 0.89 9 华润星海湾壹号 1.01 亿达春田 0.88 10 华润海中国 0.90
9 月全市品牌开发商销售面积 销售额排行 9 月品牌榜中, 远洋已经连续第三个月占据两个榜单的榜首位置, 但销售面积和销售额均有了近五成的降幅 上月落榜的大品牌开发商中, 除万达继续落榜外, 恒大 中海已开始回归, 大品牌再度成为排行榜的绝对主力 聚美品牌是本月的一大亮点, 是排行榜中唯一的凭借单盘上榜的品牌, 且为本地开发商 全市七区商品住宅品牌销售面积排名 全市七区商品住宅品牌销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 远洋 3.78 1 远洋 3.37 万科 2.80 2 万科 3.35 华润 2.44 3 华润 2.95 亿达 2.39 4 亿达 2.93 中海 2.21 5 中海 2.51 金地 1.46 6 金地 1.44 聚美 1.38 7 龙湖 1.30 中航 1.01 8 中航 1.18 恒大 0.87 9 恒大 1.14 明和 0.70 10 聚美 0.87 注 : 明和旗下为青国青城和知润山项目, 聚美旗下为聚美东湾项目
9 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 中山区西岗区沙河口区甘井子区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 龙湖水晶郦湾 4473 南山首府 7962 2 中信海港城 3181 龙湖水晶郦湾 7150 3 南山首府 2909 保利天禧 6004 4 保利天禧 2844 中信海港城 5768 5 绿城九龙仓桃源里 2162 绿城九龙仓桃源里 4063 1 香水湾 2638 香水湾 3085 2 南娄海景中心 345 惠君庭 844 3 润德北京公园 275 润德北京公园 365 4 悦泰福里 231 南娄海景中心 328 5 惠君庭 211 悦泰福里 325 1 中海天赋山 17827 中海天赋山 21451 2 中航国际广场 5102 华润星海湾壹号 10051 3 华润星海湾壹号 3576 中航国际广场 7680 4 华业玫瑰东方 2932 华业玫瑰东方 4455 5 国运壹号 2929 国运壹号 4439 1 远洋荣域 11585 万科金域华府 12564 2 远洋钻石湾 9857 亿达春田 11767 3 万科金域华府 9577 远洋荣域 10992 4 金地檀溪 8937 远洋钻石湾 10191 5 亿达春田 8754 金地檀溪 8692
9 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 高新园区 旅顺口区 金州新区 排名 项目 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 亿达普罗旺斯 10587 亿达普罗旺斯 11214 2 海逸诺丁山 5634 浦项道 6954 3 浦项道 5217 恒大御景湾 6630 4 大华锦绣华城 5187 大华锦绣华城 6609 5 恒大御景湾 5106 海逸诺丁山 4991 1 中庚香海金鼎 3592 华发新城 1831 2 华发新城 3437 中铁琥珀湾 1700 3 北城佳园 1662 中庚香海金鼎 1439 4 亿达第一郡 1628 亿达第一郡 1176 5 东方戴维营 1614 龙惠万嘉 876 1 远洋红星海世界观 14107 远洋红星海世界观 11033 2 聚美东湾 13806 华润海中国 8978 3 华润海中国 12274 聚美东湾 8727 4 万科城 7322 万科城 5700 5 乾豪新界 5891 亿锋广场 4954
PART 2 全市营销活动监测 全市营销活动汇总分析热点项目营销活动全市开盘 / 加推项目汇总分析热点项目开盘 / 加推情况调研分析
营销活动分析 9 月份营销活动数量略高于上月, 其中开盘加推 项目推荐类活动的增加幅度比较明显 开盘加推活动主要集中在甘井子区和金州新区 400 350 300 17 4 250 200 150 100 50 0 19 19 5 14 13 15 1 14 7 12 328 32 5 8 12 6 6 29 11 233 193 172 170 179 192 170 176 149 151 134 1 52 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 客户维系类开盘加推类项目推介类 客户维系类活动较上月有所增加, 各种形式的讲座以及 DIY 类活动开展较为频繁 开盘加推类活动增加幅度明显, 除聚美东湾 华润考拉住区二期开盘外其他均为加推, 以甘井子区和金州新区的项目为加推主力 项目推介以样板间开放和交房为主, 甘井子区和沙河口区的项目比较集中, 如金地檀溪 万科金域华府和恒大帝景 星海融汇莲花湾等项目
重点项目开盘加推情况 9 月份共有 12 个项目进行开盘 / 加推 加推项目多集中于甘井子区和金州新区, 新开盘的项目仅聚美东湾 华润考拉住区二期, 这两个项目的销售价格低于区域平均水平, 销售情况良好 ; 悦丽海湾三期洋房全部销售 ; 开发区金石滩板块的鲁能优山美地 远洋假日养生庄园均推出洋房新品, 但在区域市场环境整体不乐观的情况下, 销售情况差强人意 序号时间项目区域 开盘加推 推盘量 产品 成交均价 ( 元 / m2 ) 1 9 月 5 日御园沙河口区加推 48 套高层 11500 推盘优惠 70 平以下,2 万抵特价房 ; 70-100 平之间,3 万抵特价房 销售率 23% 2 9 月 5 日 恒大御景湾 高新园区 加推 60 套 高层 13500 优惠 2 万认筹金抵 85 折 32% 3 9 月 5 日 大连天地悦丽海湾 高新园区 加推 24 套 洋房 12000 优惠 5 千抵 300 元 / 平 100% 4 9 月 12 日 华润置地广场 甘井子区 加推 36 套 小高层 14000 2 万抵 4 万 47% 5 9 月 12 日 万科金域华府 甘井子区 加推 52 套 高层 13300 渠道优惠 25000 33% 6 9 月 12 日聚美东湾金州新区开盘 480 套小高层 高层 高层 6100 小高层 6300 认筹 1 万优惠 300 元 / 平 25% 7 9 月 19 日华润考拉住区甘井子区开盘 341 套 注 : 该部分项目数据为调研数据 高层多层 高层 8600 多层 10000 2 万抵 4-4.6 万额外减 1000 元 / m2 ; 老带新 4 奖励 8 9 月 19 日万科城金州新区加推 136 套高层 8000 2 万抵 3 万 30% 9 9 月 19 日乾豪新界金州新区加推 60 套高层 6700 全款减 200 元, 贷款减 180 元 10 9 月 19 日鲁能优山美地金州新区加推 135 套洋房 6400 全款 97 贷款 98 折 30% 11 9 月 26 日中国铁建青秀蓝湾甘井子区加推 80 套高层 9600 高层 2.5 万抵 5 万 ; 小高层 3 万抵 6 万 12 9 月 26 日远洋假日养生庄园金州新区加推 480 套洋房 5800 认筹 1 万减 100 元 / m2 4% 33% 8% 11%
重点项目开盘 聚美东湾 销售率 25%, 销售情况较好 开盘时间推出楼栋推出套数成交情况物业类型销售均价 ( 元 / m2 ) 优惠信息面积区间 2015 年 9 月 12 日 高层 :A3 A6; 小高层 A4 A5 A8 A9 A10 A11 480 套 118 套 多层 高层 小高层 小高层 6300 元 / m2高层 6100 元 / m2 认筹 1 万优惠 300 元 / 平 ; 贷款 100 元 / 平, 全款 300 元 / 平 73-106 平 面积 ( m2 ) 户室供应套数占比 73.6 两室两厅一卫 108 23% 74.2 两室两厅一卫 44 9% 76.7 两室两厅一卫 44 9% 80.9 三室两厅一卫 108 23% 82.1 三室两厅一卫 44 9% 83.3 三室两厅一卫 44 9% 89.9 三室两厅一卫 44 9% 105.7 三室两厅两卫 44 9% 合计 480 100%
重点项目开盘 聚美东湾 价格创区域新低, 且各户型均有赠送, 赠送率高达 10% 开盘时间 现场客户到访 客户分析 2015 年 9 月 12 日认筹总数 392 组客户, 开盘当天到访 600 人左右 多为周边及开发区客户, 以刚需客户为主 ; 年龄多在 30-50 岁之间 ; 居住区域多为开发区的地缘性客户 73 m2两室两厅一卫 82 m2三室两厅一卫
重点项目开盘 华润考拉住区 ( 二期 ) 销售率 33 %, 销售良好 加推时间推出楼栋推出套数成交情况物业类型销售均价 ( 元 / m2 ) 2015 年 9 月 19 日 高层 5# 楼,20 层,3 个单元 160 套 ; 多层 14# 楼,7 层, 只开 1 单元,21 套 181 套 113 套 高层 高层 8600 元 / 平 ; 多层 10000 元 / 平 优惠信息 1 万抵 4 万 ; 当天成交 95 折 ; 面积区间 50-80 m2 面积 ( m2 ) 户型 供应套数 占比 ( 约 ) 50 一室一厅一卫 47 26% 70 两室两厅一卫 47 26% 80 两室两厅一卫 87 48% 合计 181 100%
价格低, 刚需户型为主, 客户接受度高 重点项目开盘 华润考拉住区 ( 二期 ) 加推时间 现场客户到访 客户分析 2015 年 9 月 19 日前期共认筹 155 组, 实际到访约 200 人,100 组客户, 现场摆放 240 张椅子 二手房带客量大 客户年龄跨度较大, 为 30-50 岁, 单身 两口 三口之家均有 由于价格便宜, 客户接受度高 ; 二手房人员购买亦较多 50 平一室两厅一卫 80 平两室两厅一卫
报广投放情况 节假日并未拉升报广投放量, 本月投放量环比下降, 投放区域以甘井子为首, 占总投放量的 37%, 金州新区 中山区 高新园区 沙河品区四区投放量较平均 本月报广投放诉求以形象 优惠促销及活动为主 250 200 211 202 180 150 143 146 142 127 100 50 75 44 54 0 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 投放总量 硬广投放量 连续两月报广投放量下降, 本月报广投放总数为 127 条, 较上月减少 15 条, 环比下降 11% 硬广投放随之减少至 64 条 5.51% 16.54% 1.37% 14.96% 0.00% 11.81% 45% 40% 35% 30% 41% 投放诉求以形象类为主 14.17% 37.01% 25% 20% 19% 20% 投放量以甘井子区为首 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 旅顺口区 金州新区 普湾新区 保税区 长海县 瓦房店 庄河 15% 10% 5% 0% 9% 4% 3% 2% 2% 0% 产品活动开盘信息销售状态新品上市形象优惠促销价格信息附加值
PART 3 宏观政策 / 经济动态 宏观政策宏观经济大连经济 / 政策大连规划
宏观政策动态 住建部 财政部 央行 : 公积金贷款新政首套还清后再购房首付比例降至 2 成 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭, 为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的, 最低首付款比 例由 30% 降低至 20% 北京 上海 广州 深圳可在国家统一政策基础上, 结合本地实际, 自主决定申请住房公积金委托贷款 购买第二套住房的最低首付款比例 本通知自 2015 年 9 月 1 日起执行 新峰观点 : 贷款首付下调, 意味着购房门槛的降低 但当前决定楼市的主要因素是供需关系, 而 10% 的门槛下降, 并不会明显改变需求, 预计新政作用不会太大 央行 : 央行降低首套商贷房首付比例不低于 25% 9 月 30 日, 央行发出通知 : 一 在不实施 限购 措施的城市, 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首 付款比例调整为不低于 25% 二 人民银行 银监会各派出机构应按照 分类指导, 因地施策 的原则, 加强与地方政府的沟 通, 根据辖内不同城市情况, 在国家统一信贷政策的基础上, 指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖 内商业性个人住房贷款的最低首付款比例 新峰观点 : 非限购城市大多数有去库存压力, 降首付可以加速去库存 此次降首付针对首套房的刚需, 不会增加投资性需求 但对于一线城市, 由于市场在二季度以来快速好转, 房价上涨预期也较为明显, 预计仍然会继续坚持执行限购政策, 降首套首付比例的政策也难以落地 此次调整非常具有针对性, 即试图托住三四线城市的楼市, 对三四线楼市有一定的支撑作用 省直公积金 : 二手房首付降为 20% 有效期至 2015 年底 日前, 辽宁省省直住房公积金管理中心对贷款政策做出调整, 此次调整仅涉及到二手房首付比例方面的内容 根据文件内容, 使用省直住房公积金贷款购买首套二手房的, 首付款比例由原来的不低于 30% 调整为 20% 新政于 9 月 6 日起实施, 有效期至 2015 年底 新峰观点 : 年初以来, 省直住房公积金曾 3 次调整二手房的最低首付比例, 条件逐步放宽 今年 1 月份, 省直公积金贷款政策显示, 二手房贷款比例不超过成交价 ( 计税价值 ) 的 50% 4 月份, 省直公积金降低二手房首付比例, 购买首套普通商品住房首付比例不低于 40%; 购买首套非普通商品住房或购买第二套住房首付比例不低于 50% 此次调整虽然降低了首付比例, 但仅限于普通商品房, 豪宅并不在此列
宏观政策动态 辽宁省政府 : 出台 新 7 条 促楼市发展普宅认定标准再放宽 9 月 5 日, 辽宁省政府下发了 关于做好促进商品房销售的通知 ( 以下简称 通知 ), 出台 7 条政策和措施的具体内容, 新 7 条 包括税收优惠 普通商品住房认定标准 公积金贷款和提取使用 棚改居民货币化安置和政府组织团购 鼓励开发企业让利 销售等 其中, 普通商品住房认定标准再次调整 具体调整为 : 容积率 1.0 以上 单套总价 200 万元以下 单套建筑面积标准在 168 平方米以下 政策执行期限截止日期为 2017 年 12 月 31 日 新峰观点 : 继今年 4 月和 6 月省政府出台 辽 9 条 和 辽 5 条 之后,9 月 5 日, 省政府再次出台新的 7 条政策和措施, 支持居民自住和改善性住房需求, 促进全省房地产市场平稳健康发展, 此次新政较之前两次政策措施力度更大 范围更广 国务院 : 保障房和普通商品住房最低资本金维持 20% 9 月 14 日, 国务院发文称, 为进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难 融资贵问题, 增加公共产品和公共服务供 给, 国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善 其中, 房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资 本金比例维持 20% 不变, 其他项目由 30% 调整为 25% 六部委 : 发布支持新产业新业态用地政策集中释放用地政策红利 由国土资源部联合国家发改委 科技部 工信部 住建部 商务部下发的 关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用 地的意见, 从加大新供用地保障力度 鼓励盘活利用现有用地 引导新产业集聚发展 完善新产业用地监管等几个方面采取措 施, 集中释放用地政策红利 住建部 : 推进住房公积金异地贷款业务支持异地购房需求 9 月 21 日, 住建部网站发布了 住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知, 明确公积金缴存人要 到异地贷款买房, 只要向缴存城市的公积金中心申请书面证明即可 存城市公积金中心负责审核职工缴存和已贷款情况, 向贷款 城市公积金中心出具书面证明, 并配合贷款城市公积金中心核实相关信息 发改委 : 降低住房转让手续费等 12 项收费项目标准 国家发改委网站消息, 国家发展改革委 财政部近日印发 关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准 的通知 ( 以下简称 通知 ), 决定降低部分行政事业性收费标准, 并延长专利年费减缴时限 此次降低住房转让手续费等 12 项 收费项目标准 延长专利年费减缴时限, 可减轻企业和居民负担约 40 亿元
宏观经济动态 住建部 : 保障房开工完成八成任务 今年全国城镇保障性安居工程计划新开工 740 万套 ( 其中各类棚改 580 万套 ), 基本建成 480 万套 住建部数据显示, 截至 8 月底, 全国城镇保障性安居工程已开工 598 万套, 基本建成 506 万套, 分别占年度目标任务的 80% 和 105%; 完成投资 9200 亿元 其中, 棚改开工 452 万套, 占年度目标任务 580 万套的 78% 住建部 : 十三五 将有更多中国建筑如 搭积木 般建造 住房和城乡建设部副部长王宁在第十四届中国住宅博览会上说, 我国正酝酿在国家层面研究出台推进住宅产业化发展的指导意见和 十三五 规划 分析人士称, 这意味着未来五年我国住宅产业化或将迎来爆发式增长, 将有更多中国建筑如 搭积木 般建成 这种 搭积木 般的盖房模式, 用专业术语来说就是住宅产业化 不仅可以提高建设效率, 节省人力, 更有利于全面提高建筑工程质量和品质, 是未来建筑业发展的方向 地产已进入互联网 + 时代或引领中国经济走出低谷 青海西宁城市发展投资洽谈会 17 日落幕, 期间数位中国房地产行业专家表示, 现在 互联网 + 思维已开始影响中国房地产行 业, 而中国现在积极推进的城市化进程以及民众的改善性住房需求等因素, 会使房地产业成为带领中国经济走出当前相对低谷的支柱产业 我国将开展现代物流创新发展城市试点 近日从国家发展改革委了解到, 为更好地发挥 互联网 + 背景下城市在物流业创新发展中的集聚 引领和提升作用, 发展改革委将开展现代物流创新发展城市试点工作 中小房企将黯然撤离寻归宿大品牌转型进行时 保障房 工业化 互联网 在楼市进入 新常态 的今天, 面对传统住宅产业利润不断下滑的局面, 房地产企业转型正当时 不同的是, 品牌房企可以主动出击实施转型, 实现多条腿走路, 但中小房企的转型并非坦途, 有的甚至只能选择放弃地产业务 房地产高增长 高利润的时代已经过去, 越来越多房企开始多元化转型求生, 未来逐步缩减纯房地产开发业务比重将成为更多房企的突围之术
宏观经济动态 全国房价同比一年来首次上涨北上广深涨幅收窄 国家统计局 18 日发布数据显示, 据测算,8 月份 70 个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降 0.4% 转为上涨 1.7 %, 为自 2014 年 9 月份以来首次转正 从统计结果来看, 这些城市的房价变化已经由之前少数一线城市的上涨转向大多数城市普遍上涨 不过, 由于一线城市房价已连续上涨数月, 涨幅已经有所收窄 全国 300 城市土地出让面积锐减多地出现流拍下半年全国土地市场或难回暖 在全国楼市呈现回暖趋势的同时, 土地市场却在持续降温 并且在土地成交量大幅下降的同时, 多地土地出现流拍 8 月全国 300 个城市共推出土地 2610 宗, 成交 1531 宗, 流拍土地多达 1079 宗 其中, 流拍的住宅用地有 335 宗 对于多城土地频繁出现流拍的现象, 有业内人士分析认为, 目前一线城市供应用地相对减少且供应的土地多位于市郊, 二三线城市虽然供应用地较多, 但对开发商难以产生足够的吸引力, 所以土地流拍的现象便时常发生 标杆房企拿地凶猛创 8 个月新高 随着楼市政策逐步宽松, 一级销售市场的普遍回暖, 带来去库存化的同时, 也点燃房企拿地热情 据统计截至昨日, 国内排名 TOP30 中包括万科 保利 恒大 万达 中海 碧桂园等在内的 20 大标杆房企, 进入 9 月以来, 拿地总额高达 328.34 亿元, 刷新了今年近 8 个月的最高纪录, 仅次于 1 月份的 567.97 亿元 苏宁云店将入驻万达广场首批合作项目 40 个 9 月 6 日消息, 万达商业和苏宁云商双方宣布签署紧密合作协议 这也是一个月内王健林和张近东的第二次携手亮相 根据万达 商业和苏宁云商的协议, 苏宁易购云店等品牌将进入已开业或即将开业的万达广场经营, 双方确定的首批合作项目为 40 个 从 2016 年开始, 双方将根据万达广场开业情况每年确定成批合作项目, 万达商业可根据苏宁云商需求定制规划设计 万科新商业战略 : 万丈资本专注存量资产 房价 土地 品牌房企 9 月 25 日, 万科集团高级副总裁 主要分管万科集团商用物业的丁长峰在易居沃顿房地产研修班北京课程段授课时, 谈及万科为何介入商业地产, 此前不做是因为没有资金沉淀无法实现高增长 拿不到便宜的地, 而现在是 不得不做 在商业地产介入路径上, 万科内外两路并进, 外部与基金进行项目股权合作, 内部则通过成立资本管理平台进行兼并收购, 从而有效解决商业地产资金沉淀过多的问题
注 : 数据来源搜房网 大连地产动态 首套房利率最优惠排行已出炉大连上榜排第十 8 月, 供首套房贷优惠利率的银行数量从去年同期的 28 家增长到 298 家, 相当于去年的 10 倍 优惠利率最多的城市依次为上 海 北京 广州 南京 青岛 苏州 天津 无锡 珠海及大连 分城市来看, 上海和北京在银行数量上依然占绝对优势, 变 化不大 ; 深圳 8 月提供首套房优惠的银行继续减少, 房贷政策依然偏紧 大连 10 大银行存款利率 3 家银行一浮到顶 8 月 26 日降息是 2015 年以来的第四次央行降息, 在降息后, 大连各大银行定期存款利率均有浮动 9 月 11 日, 国有银行中, 中 建交行基本一致, 定期存款均在基准利率基础上上浮 20%, 而工农及邮政储蓄则一浮到顶, 其中, 仅 3 个月定期存款利率就达 到 30% 的上浮, 达到 1.755% 除了国有银行, 城商行也都进行了不同程度的上浮调整, 如大连银行的各期存款利率均要稍高 于五大行, 定期五年的利率甚至达到了 4.16% 新峰观点 : 由于央行允许商业银行存款利率上限由基准利率 1.2 倍扩大至 1.3 倍, 给予了银行更多的自主空间 各银行会根据各自的资金充盈 存款比等具体情况, 对存款利率进行调整 随着利率市场化进程加快, 利率分化将更加明显, 中小银行由于资金来源相对较少, 有更大的动力去吸收存款, 因此存款要货比三家, 找到最优利率
大连地产动态 大连市提前还贷款手续齐全当天就能办结 在公积金贷款正常偿还 3 个月后方可办理提前还款的业务 提前全部还款需提供 : 身份证 贷款合同 保险单副本, 代收代缴费用一览表 ( 或抵押物清单 ) 现金; 如使用公积金账户余额转帐偿还贷款, 还需持公积金联名卡及密码, 如使用借款人配偶的公积金账户余额, 还需携带结婚证, 配偶的身份证, 以上业务需抵押人和借款人同时到场, 到当初办理公积金贷款的办事处办理 手续齐全当天可以办结 链家与好旺角房屋合并链家房产 O2O 进入东北地区 链家宣布与大连好旺角房屋经纪有限公司 ( 下简称好旺角房屋 ) 达成战略合并 通过本次合作链家将自身房源资源和好旺角房屋的房产中介资源进行整合, 拓展链家在东北地区的房产市场, 进一步打造互联网房产交易平台, 在房产 O2O 领域为消费者 经纪人形成线上与线下闭环 通过合作, 好旺角房屋的 IT 技术能力 互联网资源和线下的经纪人将对接链家的房产平台资源, 完善链家自身发展中 O2O 平台定位住宅资产管理 交易服务和金融服务领域建设, 好旺角房屋将成为链家在大连乃至东北地区的重要角色 从链家合并的走向来看, 链家地产已经拿下全国房产最为核心的五大中心地区, 目前在全国的中的地区进一步的扩张 在房产中介企业转型 O2O 探索已成新常态化, 而互联网 + 传统线下中介平台模式将成其主要选择方向
中山区 : 大连东港首个配套国际幼儿园落地 作为东港商务区首个配套幼教项目, 大连 OTO 国际幼儿园日前正式落地东方水城伊玛纽尔二世广场核心位置, 从而满足了该区域乃至全市高端幼儿教育需求, 也让东港商务区的配套水平进一步提升 甘井子区 : 新开办 5 所公办幼儿园年底前将全部竣工 从甘井子区教育局获悉, 今年, 甘区回收了 4 所小区配套幼儿园, 新开办 5 所公办幼儿园年底前将全部竣工, 届时将新增公办幼儿学位 1200 个 十二五 以来, 甘区共投入约 47.8 亿元, 教育成为甘井子区最大民生工程 渤海大道 : 前石隧道西线贯通预计 2016 年 10 月完成工程 我市渤海大道一期工程再传捷报, 继大东山隧道后, 前石隧道 9 月 28 日正式实现西线贯通, 预计明年 8 月中旬完成全部工程 据 悉, 目前渤海大道工程进展已完成 67%, 力争明年十月完工 甘井子区 : 大连体育新城将建大型公交枢纽 据了解, 目前本市已在体育新城规划了一处大型公交枢纽, 目前项目建议书已通过市建委评审, 待该枢纽站建成后, 将开通或延伸线路进入该地区, 解决该路段公交线路不足 公交乘车出行难的问题 202 路 : 延伸线 10 月 1 日起 " 提速 " 并延长运营时间 202 路延伸线自试运营以来一直备受市民关注, 大连地铁运营公司根据市交通局指示, 自 2015 年 10 月 1 日起,202 路延伸线延长运营时间, 增加运营车次 其中首车时间 : 蔡大岭站由现在的 8 时提前到 7 时, 旅顺新港站由现在的 8 时 20 分提前到 7 时 ; 末车时间 : 蔡大岭站由现在的 18 时延长到 20 时, 旅顺新港站由现在的 18 时 20 分延长到 20 时 ; 运行间隔由现在的 40 分钟调整为 30 分钟, 运营车次由现在的 32 个增加到 54 个 机场 : 今起大连开通 4 条机场商务快线 大连地产动态 市政规划 教育 交通 为完善周水子国际机场公交线网配套, 方便旅客 无缝隙衔接, 零距离换乘 的乘车需求, 按照市交通局客管处要求, 自 9 月 1 日起, 公交集团开通 3 条机场商务快线, 分别是周水子国际机场至老虎滩的机场商务快线 1 号线, 周水子国际机场至会展中心的机场商务快线 2 号线, 周水子国际机场至北河口的机场商务快线 3 号线 此外, 一条由机场至大连港的商务快线也将开通
PART 4 全市土地市场运行情况 土地供应和成交情况分析 成交楼面地价分析 成交土地明细汇总
土地成交量分析 9 月份供应 1 宗经营性用地, 该地块是第二次挂牌, 目前已经成交 2011 年 -2015 年月度土地成交量 ( 单位 : 万m2 ) 600 500 400 300 200 100 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 240 180 120 60 0 2011 年建面 2012 年建面 2013 年建面 2014 年建面 2015 年建面 2011 年占面 2012 年占面 2013 年占面 2014 年占面 2015 年占面 9 月份全市仅供应 1 宗经营性用地, 位于甘井子区泡崖板块, 土地性质为批发零售用地 街巷用地 ( 地下公用停车场 ) 该地块在 8 月份首次挂牌流拍, 此次为第二次挂牌, 目前已经成交 2015 年 1-9 月份, 累计成交土地占地面积共 50 万m2, 建筑面积共 108.98 万m2, 较去年同期下降 58%
土地成交价格分析 成交地块位于泡崖板块, 且土地用途以地下停车场为主, 导致楼面地价低 2011-2015 年月度成交楼面地价 ( 元 / m2 ) 9000 6000 3000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 地块编号区域土地位置 占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 容积率 竞得单位 成交总价 ( 万元 ) 土地单价 ( 元 / m2 ) 楼面单价 ( 元 / m2 ) 大城 (2015) -7 号 甘井子区 甘井子区泡崖街道欣乐公园 3.51 6.06 1.73 大连鸿通房地产开发有限公司 3966 1129 655 合计 3.51 6.06 1.73 3966 1129 655
小结 土地供应 小结 1 宗经营性用地挂牌, 位于甘井子区泡崖板块, 为 8 月份流拍土地再次挂牌 9 月份全市仅供应 1 宗经营性用地, 位于甘井子区的泡崖板块 土地性质为批发零售用地 街巷用地 ( 地下公用停车场 ) 该地块在 8 月份首次挂牌流拍, 此次为第二次挂牌 土地成交 成交 1 宗土地, 成交楼面地价低 第四季度土地市场出现转机的机会渺茫 9 月份挂牌的 1 宗经营性用地成交 由于宗地位于泡崖板块, 且土地用途以地下停车场为主, 导致楼面地价低 根据大连市土地市场的供应 成交规律, 以及目前土地公告信息, 第四季度很难出现转机
PART 5 全市商品住宅市场运行情况 商品住宅新增供应与销售对比分析供应区域结构分析销售区域 / 户型 / 产品结构分析存量及去化周期分析
商品住宅供销走势 由于近几个月的高供应 高销售, 使得新增供应 购房需求得到较大程度的释放,9 月份的供应量 销售量都大幅下降, 金九 未现 根据目前项目销售情况及秋季房展会的举行, 预计 10 月份的销售量将有所回升, 或将达到 60 万m2的高位 80 近一年全市商品住宅供销走势 1.8 60 40 20 0 8.99 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 新增供应 ( 万m2 ) 销售面积 ( 万m2 ) 供销比 累计供销比 47.47 1.5 1.2 0.9 0.6 0.3 0.0 新增供应情况 :9 月新增供应为 8.99 万m2, 环比下降 85%, 同比下降 86% 由于前几个月的高供应, 使得新增供应量得到较大程度的释放 ; 同时由于 9 月份的新上市项目少, 也使得新增供应量大幅下降 2015 年 1-9 月累计新增供应量为 252 万m2, 同比下降 49% 销售情况 :9 月份销售面积为 47.47 万m2, 环比下降 31%, 同比增长 19% 由于自 6 月份起销售量持续处于 60 万m2的高位, 消化了部分的市场需求 ; 同时多数开发商在不断推出特价房, 使得购房者对低价房充满期待, 这种观望情况将会随着秋季房展会的举行有所减小 2015 年 1-9 月累计销量 335 万m2, 同比增长 27% 供销比 :9 月份的供销比为 0.19, 本年度 9 个月的累计供销比为 0.60, 较上月有所下降
供应区域结构分析 9 月份新增供应项目大量减少, 主要分布在甘井子区 供应产品类型丰富, 除高层 小高层外, 有洋房 公寓产品, 并有万科金域华府 保华旺苑两个学区房项目供应 从年度看, 新增供应集中在甘井子区, 其次是中山区, 且只有甘井子区的新增供应量高于去年同期 100% 80% 60% 近一年全市商品住宅新增供应量 供应主力项目 东方戴维营 鲁能优山美地 40% 20% 万科金域华府中国铁建青秀蓝湾 保华旺苑 0% 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 中山区沙河口区甘井子区西岗区高新园区金州新区旅顺口区注 : 图表中供应结构为面积占比 9 月共 4 个区有新增供应量, 其中甘井子区项目数量最多, 包括万科金域华府 中国铁建青秀蓝湾 宇圣明珠, 其中前两个项目均为高层, 套均面积分别为为 103m2 98m2 ; 宇圣明珠位于大连湾板块, 为小高层刚需项目 中山区保华旺苑为公寓项目, 学区房, 首次供应 金州新区金石滩板块的鲁能优山美地新增供应为洋房产品, 套均面积为 94m2, 并已在本月加推 七区横向对比来看, 供应主力是甘井子区, 占全年新增供应量的 60%, 主要分布在华南 泉水 钻石湾等 其次是中山区, 占全市新增供应的 26%, 主要分布在东港板块 目前只有甘井子区的新增供应量超过去年同期水平
销售区域结构分析 9 月份除西岗区外, 各区销售量均环比下降, 但销售情况仍好于去年同期 本月金州新区的市场份额增幅最大, 新入市项目及刚需主力项目是其支柱 ; 中山区的市场份额降幅最大 区域 9 月份销售区域结构表 9 月份销售区域结构对比图 销售面积 ( 万m2 ) 销售面积环比 销售面积同比 中山区 2.50-60% -12% 西岗区 0.38 174% -44% 沙河口区 4.19-19% 74% 甘井子区 14.92-33% 29% 高新园区 6.50-18% 11% 金州新区 16.84-24% 11% 旅顺口区 2.14-55% 47% 合计 47.47-31% 19% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 销冠项目 4% 7% 5% 中庚香海金鼎 38% 32% 35% 15% 29% 6% 8% 7% 9% 12% 32% 14% 31% 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 9% 5% 远洋红星海世界观 亿达普罗旺斯 远洋荣域 中海天赋山 龙湖水晶郦湾 销售量环比 :9 月份各区中, 除西岗区外, 其他各区销售量均环比下降, 其中降幅较大的区域包括中山区 旅顺口区 中山区上个月保利天禧开盘拉高销售量, 本月进入正常销售状态 销售量同比 : 除中山区 西岗区, 其他各区的销售情况依旧是好于去年同期水平 其中增幅最大的是沙河口区, 在售项目增多, 使得沙河口区的市场声音提高 市场份额 : 各区市场份额与上月变化不大, 其中金州新区的市场份额增大, 由于聚美东湾新项目入市, 同时开发区南部滨海的远洋红星海世界观 华润海中国两大大主力项目销售势头不减 高新园区市场份额增长 2 个百分点, 亿达普罗旺斯 海逸诺丁山位于前位, 其中亿达普罗旺斯的 12 年理工教育具有较大吸引力 市场份额降幅较大的是中山区
销售户型结构分析 9 月份全市仍以 60-90 m2 90-120 m2的刚需刚改产品为主, 且市场份额均增长 2 个百分点 各区中, 甘井子区 高新园区刚改产品销售量已经超过刚需产品, 成为区域销售主力 ; 沙河口区以改善类产品为主, 金州新区 旅顺口区则只以刚需产品为主 区域 60 以下 ( 万m2 ) 9 月份销售户型面积段销量明细表 60-90 ( 万m2 ) 90-120 120-144 144-180 180 以上 ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) ( 万m2 ) 中山区 0.19 0.25 0.12 0.40 0.48 1.05 100% 80% 9 月份销售户型面积段结构对比图 西岗区 0.08 0.09 0.14 0.04 0.02 0.02 沙河口区 0.09 0.41 1.56 1.43 0.18 0.52 甘井子区 0.30 4.83 6.03 2.40 0.73 0.61 60% 40% 高新园区 0.35 1.59 1.73 1.76 0.60 0.47 金州新区 1.33 8.56 3.89 1.69 0.49 0.89 旅顺口区 0.10 0.91 0.65 0.20 0.12 0.17 合计 2.43 16.65 14.12 7.91 2.63 3.74 占比 5% 35% 30% 17% 6% 8% 环比 -36% -26% -26% -39% -48% -28% 20% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 180 m2以上 144-180 m2 120-144 m2 90-120 m2 60-90 m2 60 m2以下 9 月份, 销售主力段依旧是 60-90m2的刚需产品, 其次是 90-120m2的刚改产品, 两者的市场份额较上月均增长 2 个百分点 从各区结构上看, 沙河口区 高新园区以 90-120m2 120-144m2产品为主 ; 甘井子区以 60-90m2 90-120m2的刚需刚改产品为主, 且近 2 个月的刚改产品已经超过刚需产品, 主要由远洋荣域 远洋钻石湾 金地檀溪带动 金州新区 旅顺口区则只以刚需产品为主 中山区的 180m2以上产品市场份额大增, 主要是由于上个月保利天禧 144-180m2销售量较大引起
销售产品类型结构分析 9 月份各个产品类型的市场份额均不变, 环比降幅基本一致 金州新区表现出色, 为普通住宅 别墅销冠区域, 其中别墅产品以联排 叠拼为主 公寓销售仍以中山区 金州新区为主, 销售主力分别为中信海港城 经开万达广场 区域 9 月普通住宅销售主力区域是金州新区和甘井子区, 降幅较小的区域是沙河口区 高新园区 公寓销售主力区域是中山区 金州新区, 中山区的销售主力项目是中信海港城 亿达云集 ; 金州新区的销售主力项目为经开 万达广场 9 月份产品类型销售面积表 9 月份产品类型销售结构对比图图 普通住宅 ( 万m2 ) 公寓 ( 万m2 ) 别墅销售主力区域是金州新区, 主要远洋红星海世界观及金石滩板块的远洋假日养生庄园 恒基碧桂园金石滩项目带动, 以 联排 叠拼产品为主 其次是甘井子区, 销售主力项目为龙湖滟澜山 亿达春田 ; 各区环比中, 旅顺口区增幅最大, 主要由 中庚香海壹品 中铁琥珀湾带动 别墅 ( 万m2 ) 中山区 1.63 0.79 0.08 西岗区 0.30 0.06 0.02 沙河口区 4.08 0.11 0.00 甘井子区 14.15 0.28 0.48 高新园区 6.10 0.18 0.22 金州新区 15.19 0.63 1.02 旅顺口区 1.90 0.03 0.21 合计 43.37 2.08 2.03 占比 92% 4% 4% 环比 -31% -28% -31% 注 : 该部分统计中, 产品类型以新峰决策系统为准 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 普通住宅公寓别墅
2000 1500 1000 500 存量及去化周期分析 存量继续下降, 去化周期继续缩短, 但各产品类型表现不一, 普通住宅 别墅去化周期在缩短, 而公寓的去化周期走高 各区中, 甘井子区 金州新区 高新园区的去化压力相对较小 0 148 277 1422 97 99 43 产品类型存量及去化周期 注 : 上图存量为备案数据 如将报纸公示的新增供应计算在内, 则实际存量应为 1686 万m2 145 143 276 274 85 86 25 22 1302 1271 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 别墅公寓普通住宅普宅去化周期公寓去化周期别墅去化周期 66 55 160 120 80 40 0 9 月商品住宅总存量约为 1688 万m2, 去化周期为 27 个月, 存量及去化周 期较继续走低 各产品类型的存量均在小 幅减少, 但去化周期走势 略有不同 普通住宅 别 墅去化周期在走低 公寓 去化周期却在增长 700 600 500 400 300 200 100 0 54 144 20 15 273 29 94 334 202 595 161 25 31 36 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区存量 ( 万m2 ) 去化周期 ( 月 ) 注 : 月度去化周期 = 可售 / 近 3 个月平均销售面积 9 月面积段存量及去化周期 160 120 80 40 0 从存量看, 金州新区存量最大, 其次是甘井子区和中山区 从去化周期看, 甘井子区 沙河口区 高新园区及金州新区均比较短 综合而言, 甘井子区 金州新区 高新园区的去化压力相对较小
小结 供应情况 销售情况 存量情况 9 月份新增供应量大降, 新开盘项目减少, 多数产品已经上市销售 9 月新增供应为 8.99 万m2, 环比下降 85%, 同比下降 86% 新增供应主要分布在甘井子区 供应产品类型丰富, 包括高层 小高层及洋房 公寓产品, 并有万科金域华府 保华旺苑两个学区房项目供应 首次供应的项目有保华旺苑 销售量出现集中释放后的低谷期, 刚需刚改产品市场份额均有增长, 部分区域刚改产品销售量超刚需 9 月份销售面积为 47.47 万m2, 环比下降 31%, 同比增长 19% 除西岗区外, 各区销售量均环比下降, 但销售情况仍好于去年同期 全市仍以 60-90 m2 90-120 m2的刚需刚改产品为主 各区中, 甘井子区 高新园区刚改产品销售量已经超过刚需产品 沙河口区以改善类产品为主, 金州新区 旅顺口区则只以刚需产品为主 各区存量均有所下降, 甘井子区 金州新区 高新园区的去化压力相对较小 9 月全市商品住宅存量为 1688 万m2, 去化周期为 27 个月, 两者均有走低趋势 各产品类型 中, 普通住宅 别墅的去化周期呈缩短态势, 而公寓的去化周期近两个月呈现微升 各区中, 金州新区 甘井子区 中山区存量大, 甘井子区 高新园区 金州新区 高新园区 去化周期较短
新峰观点
1 2 宏观政策 土地市场 9 月份利好政策频现, 公积金首套还清后再购房首付比例 购买首套二手房的首付比例将至 20%; 央行降低非限购城市首套商贷房首付比例不低于 25%; 推动公积金异地贷款 这些政策打破以往在二套首付及贷款利率方面的调整, 已经在首套房方面进行调整, 这是一个重要信号 预计在第四季度, 利于房地产市场的政策将继续释放 9 月份仅成交 1 宗经营性用地, 该地块属于再次挂牌 成交地块土地用途以地下停车场为主, 成交楼面地价低 根据大连市土地市场的供应 成交规律, 以及土地供应情况, 第四季度很难出现转机 3 商品住宅市场 商品住宅新增供应量 销售量经过近几个月的高位运行和大量释放,9 月份供销双降, 令人期待的 金九 爽约 新增供应量的减少主要是因为本月新上市的项目少, 多数项目以小量加推 及时补充货源消化潜在客户为主 根据目前各个项目销售情况来看, 同时考虑到房展会的特价房将减弱一部分购房者的观望情绪, 使其出售购房 预计 10 月份销售量将有所回升, 或将达到 60 万m2的高位