投资评级 : 推荐 ( 上调 ) 行业研究行业跟踪研究 29-5-4 研究员 : 戴方房地产行业 (8621)64718888-1219 投资要点 : 财务基本面日趋改善价值投资机会来临 28 年报 29 年 1 季报财务数据分析 1 资产负债表分析: 第一,9 年 1 季度末货币资金余额同比和环比增长分别为 26.54% 和 18.72%, 显示房地产行业资金紧张程度得到一定缓解 ; 第二, 行业存货同比和环比涨幅大幅趋缓, 表明在宏观经济刺激 刚性需求释放以及促销政策下, 行业 去库存化 效果显现 ; 第三, 在 去库存化 的同时, 商品房销售出现了一定的反弹, 行业预收账款增长明显, 同比和环比分别增长 6.3% 和 16.1% 此外, 行业 短期借款 一年内到期的非流动负债 和 长期借款 指标增长趋缓, 显示行业财务压力改善明显 2 利润表分析: 一方面, 由于房地产行业项目结算往往集中在第四季度, 因此,9 年 1 季度 营业收入 营业利润 和 归属母公司的股东净利润 环比均出现了下降, 基本属于正常范围 ; 第二方面, 从同比的角度看,9 年 1 季度盈利同比增速较 8 年 4 季度同比增速有了明显改善, 显示房地产行业业绩低点或已度过 此外, 行业期间费用 ( 销售费用 管理费用和财务费用之和 ) 增幅趋缓, 有利于减缓行业营业利润率的下降 3 现金流量表分析: 从 销售商品 提供劳务收到的现金 看, 商品房销售较去年同期有显著改善, 表现为 销售商品 提供劳务收到的现金 同比增长 2.44% 与此同时, 从 经营活动产生的现金流净额 看, 行业现金流得到有效缓解, 由 8 年 4 季度的 -1.34 亿元变为 9 年 1 季度的 73.88 亿元 由此表明, 地产公司采取的 减少拿地 控制开发节奏 等 节流 措施效果明显 联系人张燕华 (8621)64718888-1287 zhangyanhua@st ocke.com.cn 上海市长乐路 1219 号长鑫大厦 18 层 (231) 4 上市公司横向比较: 我们依据 9 年 1 季度期末货币资金 9 年 1 季度期末预收账款 9 年 1 季度营业收入同比 9 年 1 季度营业利润同比 9 年 1 季度归属母公司的股东净利润 以及 9 年 1 季度期末存货环比 等 6 个指标排序 ( 取行业前 3 名 ) 得出房地产行业初具投资价值的公司 ( 取综合排名前 15 名 ), 详见下文附表 结果汇总 5 投资建议: 鉴于房地产行业及其上市公司的财务状况日趋改善, 且房地产市场近期逐渐回暖, 我们上调房地产行业投资评级至 推荐 评级, 建议价值投资者关注 在个股方面, 我们推荐万科 A 招商地产 保利地产等全国性龙头公司以及北京城建 金融街 华侨城 A 华远地产 滨江集团等区域性公司 专业务实精细 1 敬请看最后一页之特别申明
一 年季报数据分析 ( 行业部分 ) 1 房地产行业货币资金同比 环比变化 9 8 7 6 5 4 3 2 1-1 82.98 5.52 26.54 14.2 6.97 1.27 18.72-2.33 9.11.2 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 2 房地产行业存货同比 环比变化 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 85.75 77.45 59.54 38.95 14.68 23.3 8.79 7.97 3.15 1.76 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 3 房地产行业预收账款同比 环比变化 1 8 88.95 6 52.47 4 2-2 -4 4.99 4.32 14.78 12.44-4.5 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1-22.9 16.1 6.3 专业务实精细 2 敬请看最后一页之特别申明
4 房地产行业短期借款同比 环比变化 45 4 35 3 25 2 15 1 5-5 -1 38.1 29.5 22.13 12.47 13.84 4.3 3.29 4.96 2.5-7.31 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 5 房地产行业一年内到期的非流动负债同比 环比变化 2 15 161.2 176.8 16.2 1 5-5 1.38 74.22 24.4 25.76 17.7 8.82-5.39 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 6 房地产行业长期借款同比 环比变化 9 8 7 6 5 4 3 2 1-1 78.61 59.79 3.37 23.78 19.88 18.59 6.32 14.85-1.74-1.16 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 专业务实精细 3 敬请看最后一页之特别申明
7 房地产行业营业收入同比 环比变化 2 15 1 5-5 -1 144.74 38.97 35.94 34.11 8.99.39-7.46-26.88-58.17-61.44 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 8 房地产行业营业利润同比 环比变化 2 15 1 5-5 -1 14.77 64.12 54.9 43.18-4.24-18.82-6.89-5.25-27.43-56.25 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 9 房地产行业归属母公司股东的净利润同比 环比变化 2 15 1 5-5 -1 143.81 75.21 52.22 37.81 3.14-19. -6.53-48.48-24.52-57.64 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 专业务实精细 4 敬请看最后一页之特别申明
1 房地产行业销售费用同比 环比变化 6 4 2-2 43.77 45.78 38.15 35.73 3.69 16.79 -.38 2.26 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1-4 -6-4.75-48.12 11 房地产行业管理费用同比 环比变化 5 4 3 2 1-1 -2-3 -4 36.54 41.81 23.35 13.48 1.33-5.74-9.78-9.26-33.39-33.1 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 12 房地产行业财务费用同比 环比变化 1 8 6 4 2-2 -4-6 61.98 76.61 42.16 9.46 18.76 36.69 16.23-8.14-29.5-39.67 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 专业务实精细 5 敬请看最后一页之特别申明
13 房地产行业销售商品 提供劳务收到的现金同比 环比变化 5 4 3 2 1-1 -2-3 -4-5 4.29 28.1 23.97 2.44-2.46-7.57-19.26-17.89-23.45-44.95 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 14 房地产行业经营活动产生的现金流净额季度变化 1 5 ( 亿元 ) -1.34 73.88-5 -1-15 -2-89.55-53.9-25 -3-237.76 28Q1 28Q2 28Q3 28Q4 29Q1 二 年季报数据分析 ( 公司部分 ) 1 房地产上市公司期末货币资金余额 ( 亿元 ) 排名 ( 前 3 名 ) 3 25 269 2 15 1 5 85 72 61 57 54 33 3 24 22 21 21 21 2 19 18 16 15 15 13 12 12 12 12 11 11 9 9 8 8 亿城股份天房发展北京城建万通地产华侨城 A 中国宝安万业企业阳光股份中华企业中粮地产名流置业上实发展栖霞建设苏宁环球泛海建设滨江集团苏州高新陆家嘴华发股份云南城投外高桥张江高科新湖中宝首开股份金地集团北辰实业保利地产招商地产金融街万科 A 专业务实精细 6 敬请看最后一页之特别申明
2 房地产上市公司期末预收账款余额 ( 亿元 ) 排名 ( 前 3 名 ) 3 25 274 2 15 128 1 5 69 52 45 42 41 38 38 33 22 13 13 12 11 11 11 11 1 1 9 8 7 7 6 6 6 6 6 美都控股苏州高新阳光股份东华实业中国武夷中国宝安莱茵置业亿城股份广宇发展华远地产深长城北京城建广宇集团荣盛发展天地源金融街新湖中宝万通地产苏宁环球华发股份招商地产浙江广厦首开股份北辰实业陆家嘴滨江集团金地集团保利地产万科 A 3 房地产上市公司 9 年 1 季度营业收入同比增长 (%) 4 35 3 25 2 15 1 5 378 3432 49 565 251 462 153 115 11 165 129 114 1698 9 85 74 73 73 63 63 63 46 41 37 33 3 28 28 27 海泰发展万科 A 华侨城 A 滨江集团鑫茂科技亿城股份中国武夷招商地产陆家嘴广宇集团金地集团绿景地产中国宝安粤宏远 A 保利地产 S*ST 物业深长城北京城建成城股份新湖中宝中天城投大龙地产丰华股份运盛实业科学城华远地产外高桥沙河股份 ST 重实光华控股 4 房地产上市公司 9 年 1 季度营业利润同比增长 (%) 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 43446 911 7 41 219 28 197 147 918 852 415 349 211 21 159 144 133 121 19 7 69 66 64 52 48 美都控股滨江集团粤宏远 A 广宇集团 ST 东源北京城建张江高科海泰发展保利地产外高桥海鸟发展绿景地产万业企业科学城中天城投金融街中国武夷 *ST 国农深天健鲁润股份招商地产陆家嘴天伦置业华侨城 A 锦龙股份 *ST 中辽大龙地产多伦股份华远地产 133 123 11 96 专业务实精细 7 敬请看最后一页之特别申明
5 房地产上市公司 9 年 1 季度归属母公司股东的净利润同比增长 (%) 35 3 25 2 15 1 5 2991 169 718 2448 42 34 197 172 149 113 112 8 74 444 361 211 188 164 127 112 13 75 69 68 63 62 41 39 28 26 华业地产上海新梅阳光发展中国武夷 ST 东源美都控股世纪星源张江高科海鸟发展海泰发展北辰实业北京城建 ST 兴业滨江集团金融街天伦置业万业企业科学城中天城投 ST 道博华侨城 A 粤宏远 A 招商地产深天健陆家嘴鲁润股份锦龙股份大龙地产 *ST 中辽华远地产 6 房地产上市公司 9 年 1 季度存货环比下降 (%) -1-2 -3-4 -5-6 -7-8 -7-57 -55-25 -21-19-16-14 -1-8 -6-6 -5-5 -5-5 -4-4 -3-3 -3-3 -3-2 -2-2 -2-2 -2-1 光华控股海德股份万科 A 亿城股份东华实业深深房 A 中天城投中国国贸 ST 达声北辰实业北京城建多伦股份银基发展运盛实业合肥城建 ST 道博世茂股份大连金牛中国武夷中国宝安鼎立股份博盈投资鑫茂科技 *ST 国农 ST 贤成海泰发展成城股份金山开发长春经开锦龙股份 7 结果汇总 ( 综合排名前 15 名 ) 证券代码 证券简称 货币资金 预收账款 营业收入同比 (%) 营业利润同比 (%) 净利润 * 同比 存货环比 (%) 结果汇总 6266.SH 北京城建 * * * * * * ****** 24.SZ 招商地产 * * * * * - ***** 797.SZ 中国武夷 - * * * * * ***** 2244.SZ 滨江集团 * * * * * - ***** 6663.SH 陆家嘴 * * * * * - ***** 2.SZ 万科 A * * * - - * **** 9.SZ 中国宝安 * * * - - * **** 69.SZ 华侨城 A * - * * * - **** 42.SZ 金融街 * * - * * - **** 54.SZ 中天城投 - - * * * * **** 616.SZ 亿城股份 * * * - - * **** 648.SH 保利地产 * * * * - - **** 682.SH 海泰发展 - - * * * * **** 6743.SH 华远地产 - * * * * - **** 61588.SH 北辰实业 * * - - * * **** ( 注 * : 归属母公司的股东净利润同比 ) 专业务实精细 8 敬请看最后一页之特别申明
研究员介绍 : 戴方 : 经济学硕士, 毕业于复旦大学中国经济研究中心,28 年加入浙商证券研究所, 从事房地产行业 建筑建材行业研究 投资评级的说明 : 股票投资评级 强烈推荐 : 相对于沪深 3 指数, 预期未来 6 个月内上涨幅度在 2% 以上 ; 推荐 : 中性 : 相对于沪深 3 指数, 预期未来 6 个月内上涨幅度在 1%-2%; 相对于沪深 3 指数, 预期未来 6 个月内变动幅度在 -1%-1%; 回避 : 相对于沪深 3 指数, 预期未来 6 个月内下跌幅度在 1% 以上 ; 行业投资评级 推荐 : 预期未来 6 个月内行业股票指数表现优于沪深 3 指数 ; 中性 : 预期未来 6 个月内行业股票指数表现与沪深 3 指数持平 ; 回避 : 预期未来 6 个月内行业股票指数表现弱于沪深 3 指数 ; 特别声明 : 本报告版权归 浙商证券 所有, 未经事先书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布 复制 如引用 刊发, 需注明出处为 浙商证券 或 浙商研究, 且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改 本报告基于我公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料, 但我公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 且本报告中的资料 意见 预测均反映报告初次公开发布时的判断, 可能会随时调整 报告中的信息或所表达意见不构成投资 法律 会计或税务的最终操作建议, 我公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保 在法律允许的情况下, 我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易, 并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务 我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息 专业务实精细 9 敬请看最后一页之特别申明