南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目 资产评估报告 苏华评报字 [2012] 第 N253 号 江苏华信资产评估有限公司 二 一二年十二月二十日
南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告 南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目 资产评估报告目录 注册资产评估师声明... 1 资产评估报告摘要... 1 资产评估报告正文... 2 一 绪言... 2 二 委托方 产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者... 2 三 评估目的... 3 四 评估对象及评估范围... 3 五 价值类型和定义... 4 六 评估基准日... 4 七 评估依据... 4 八 评估方法... 5 九 评估程序实施过程和情况... 6 十 评估假设... 5 十一 评估结论... 7 十二 特别事项说明... 7 十三 评估报告使用限制说明... 8 十四 评估报告日... 8 江苏华信资产评估有限公司 I
南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告 评估报告附件 1. 委托方 产权持有单位营业执照复印件 2. 产权证明文件复印件 3. 委托方 产权持有单位承诺函 4. 注册资产评估师承诺函 5. 评估机构资格证书及营业执照复印件 6. 签字注册资产评估师的资格证书复印件 7. 资产评估业务约定书 江苏华信资产评估有限公司 II
注册资产评估师声明 一 我们在执行本资产评估业务中, 遵循相关法律法规和资产评估准则, 恪守独立 客观 公正的原则 ; 根据我们在执业过程中收集的资料, 评估报告陈述的内容是客观的, 并对评估结论的合理性承担相应的法律责任 二 评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认 ; 所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 三 我们与评估对象没有现存或者预期的利益关系 ; 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系, 对相关当事方不存在偏见 四 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查 ; 我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验 注册资产评估师对评估对象及其所涉及资产法律权属的关注和查验, 并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证 五 本报告评估结论是注册资产评估师对本次委托评估对象在评估基准日于报告限定的评估目的 价值类型和评估假设限制条件下形成的专业意见, 不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 六 我们出具的评估报告中的分析 判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制, 评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设 限定条件 特别事项说明及其对评估结论的影响 江苏华信资产评估有限公司 1
南京医药股份有限公司经营决策 涉及房地产年租赁价格评估项目 资产评估报告摘要苏华评报字 [2012] 第 N253 号南京医药股份有限公司 : 江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托, 根据有关法律 法规和资产 评估准则 资产评估原则, 主要采用市场比较法, 按照必要的评估程序, 对南京 医药股份有限公司经营决策涉及的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日的年租 赁价格进行了评估 评估目的 : 为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据 评估方法 : 市场比较法 评估对象 : 南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格 评估范围 : 南京医药股份有限公司申报的 位于南京市白下区延龄巷 27 号的 房地产 ( 建筑面积 13578.51 m 2, 土地面积 5665.1 m 2 ) 价值类型 : 市场价值 评估基准日 :2012 年 12 月 1 日 评估结论 : 经采用市场法评估, 南京医药股份有限公司位于南京市白下区延 龄巷 27 号办公用途的房地产 ( 建筑面积 13578.51 m 2, 土地面积 5665.1 m 2 ) 于 评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹拾肆万叁仟玖佰圆 整 ( 814.39 万元 ) 以上内容摘自资产评估报告正文, 欲了解本评估项目的全面情况, 应认真阅 读资产评估报告正文 江苏华信资产评估有限公司 1
一 绪言 南京医药股份有限公司经营决策 涉及房地产年租赁价格评估项目 资产评估报告正文苏华评报字 [2012] 第 N253 号 江苏华信资产评估有限公司接受南京医药股份有限公司的委托, 根据有关法律 法规和资产评估准则 资产评估原则, 主要采用市场比较法, 按照必要的评估程序, 对南京医药股份有限公司经营决策涉及的位于南京市白下区延龄巷 27 号的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格进行了评估, 现将资产评估过程和结果报告如下 : 二 委托方 产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ( 一 ) 委托方及产权持有单位委托方 产权持有单位均为南京医药股份有限公司 公司住所 : 南京经济技术开发区 ( 白下区中山东路 486 号 ) 法定代表人 : 周耀平注册资本 :69358.068 万元人民币实收资本 :69358.068 元人民币公司类型 : 股份有限公司 ( 上市 ) 成立日期 :1994 年 1 月 25 日工商注册号 :320192000001010 经营范围 : 许可经营项目 : 中成药 化学原料药 化学药制剂 抗生素原料药 抗生素制剂 生化药品 生物制品 精神药品 ( 限二类 ) 医疗用毒性药品; II III 类医疗器械 ( 植入类产品 体外诊断试剂及塑形角膜接触镜除外 ) 销售 ; 预包装食品 散装食品批发与零售 ; 保健食品销售 ; 普通货物运输 一般经营项目 : 百货 五金交电 劳保用品 汽车配件 装饰材料销售 ; 室内装饰服务 ; 房屋出租 ; 兴办各类企业项目投资开发 ; 经营进出口业务 ( 国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外 ); 信息咨询服务 江苏华信资产评估有限公司 2
( 二 ) 其他评估报告使用者本报告的使用者除委托方外, 包括本次经济行为涉及的其他方 本报告的任何信息除非法律需要, 不可以公布于任何媒体及社会公众 三 评估目的为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据 四 评估对象及评估范围 ( 一 ) 评估对象与评估范围内容评估对象 : 南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格 评估范围 : 南京医药股份有限公司申报的 位于南京市白下区延龄巷 27 号的房地产 ( 建筑面积 13578.51 m 2, 土地面积 5665.1 m 2 ) 本次我们的评估范围与委托评估范围一致, 具体以南京医药股份有限公司提供的资产评估申报表为准 ( 二 ) 实物资产类型及分布情况 1 实物状况本次委托评估的为南京医药股份有限公司所拥有的位于南京市白下区延龄巷 27 号院内的房地产, 共有 7 栋房屋, 建筑面积共 13578.51 平方米 所有房屋建筑物主要由一幢五层的仓库楼 ( 另地下一层 ) 一幢五层的办公楼 三幢二层的附房和二幢一层的附房组成 建筑结构主要为混合结构和砖木结构, 据委托方介绍除仓库楼建成于 1995 年左右外, 其余房屋建筑物均建成于上世纪八十年代, 基础采用钢筋混凝土整板基础 条形基础, 砖墙承重, 钢筋砼楼屋面板 砖木人字屋架 瓦屋面, 外墙刷涂料 条形面砖饰面, 内墙刷乳胶漆, 塑钢窗 木窗, 木门, 水磨石 复合地板及水泥地面, 部分石膏板 夹板吊顶, 普通水电 仓库楼内有 2 吨和 1 吨载重货梯各二部 根据委托方提供的宁白国用 (2003) 第 16313 号 国有土地使用证, 使用权面积 :5665.1 平方米, 用途 : 仓储, 使用权类型 : 出让 至基准日本次评估对象空置 2 权属状况根据委托方提供的宁房权证白变字第 228198 号和第 228199 号 房屋所有权 江苏华信资产评估有限公司 3
证, 共有 7 栋房屋, 建筑面积共 13578.51 平方米, 房屋所有权人 : 南京医药股 份有限公司, 产权来源 : 自建 详见下表 : 序号 房屋所有权证号座落结构 建筑面积 (m2) 1 宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合 3303 217061-1 否 2 宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木 139.2 217061-1 否 3 宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合 57.2 217061-1 否 4 宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木 535.7 217061-1 否 5 宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木 328.4 217061-1 否 6 宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号混合 9192.41 217061-1 否 7 宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木 22.6 217061-1 否根据委托方提供的宁白国用 (2003) 第 16313 号 国有土地使用证, 使用 权面积 :5665.1 平方米, 地号 :03002021021, 用途 : 仓储, 使用权类型 : 出让, 终止日期为 2053 年 10 月 26 日, 土地使用权人 : 南京医药股份有限公司 五 价值类型和定义 根据评估目的, 本次评估中我们采用了公开租赁的市场价值类型 市场价值定义 : 自愿交易双方均自愿地 非强迫地在对被交易资产拥有合理 理解的情况下进行公平交易而成交的金额 当事人双方应各自精明 谨慎行事, 不受任何强迫压制 六 评估基准日 本项目评估基准日为 2012 年 12 月 1 日 本基准日是由委托方确定的, 本报 告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准 七 评估依据 本次评估的主要依据有 : ( 一 ) 法律法规依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 (2007 年 8 月 30 日第十届全国人大 常委会第 29 次会议修正 ); 2 房地产估价规范 (GB/T50291 一 1999); 3 其他相关的法律 法规文件 ( 二 ) 准则依据 丘号 是否抵押 江苏华信资产评估有限公司 4
1 财政部财企字[2004]20 号关于印发 资产评估准则 基本准则 和 资产评估职业道德准则 基本准则 的通知及附件 ; 2 中国资产评估协会( 中评协 [2007]189 号 ) 资产评估准则 评估报告 ; 3 中国资产评估协会( 中评协 [2007]189 号 ) 资产评估准则 评估程序 ; 4 中国资产评估协会( 中评协 [2007]189 号 ) 资产评估准则 不动产 ; 5 中国注册会计师协会 2003 年 ( 会协 [2003]18 号 ) 关于 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 ; 6 中国资产评估协会( 中评协 [2007]189 号 ) 资产评估价值类型指导意见 ( 三 ) 产权证明文件 1 房屋所有权证; 2 土地使用权证 ( 四 ) 取价依据文件 1 评估人员询价 市场调查收集的有关资料 信息; 2 其他与评估有关的资料 ( 五 ) 行为依据江苏华信资产评估有限公司与委托方签订的 资产评估业务约定书 八 评估方法市场法是房地产租赁市场公开 租赁信息充分时首选的一种方法 市场法评估房屋年租赁价格的关键是同一区域内租赁市场交易较活跃 可比交易案例容易搜集 本次评估对象所处区域租赁市场很活跃 可比交易案例较多, 故采用市场法进行评估 运用市场比较法求取评估对象房地产年租赁价格, 是依据替代原理将待估房地产与类似的房地产在近期的年租赁交易价格进行对照比较, 通过对比租赁交易情况 交易日期 区域因素和个别因素等的修正得出待估房地产在评估基准日的年租赁价格 市场法的计算公式 : 评估值 ( 委估房地产年租赁价格 )= 可比实例年租赁价格 交易情况修正系数 交易日期调整系数 区域因素调整系数 个别因素调整系数 江苏华信资产评估有限公司 5
修正因素 : (1) 交易情况修正 : 由于要求评估的委估对象的价格是客观合理的, 所以, 如果可比实例的成交价格有非正常因素, 则应将其调整为正常的合理价格 (2) 交易日期修正 : 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在基准日时的价格 (3) 房地产状况修正 : 可以分为区位 权益和实物三大方面 1 区位状况修正 : 包括繁华程度 交通便捷程度 环境景观 公共服务设施完备程度 ( 属于可比实例 估价对象以外的部分 ) 临街状况 朝向 楼层等影响房地产价格的因素 ; 2 权益状况修正 : 包括土地使用年限 城市规划限制条件 ( 如容积率 ) 等影响房地产价格的因素 ; 3 实物状况修正 : 包括建筑物新旧程度 建筑规模 建筑结构 设备 装修 平面格局 工程质量等 九 评估程序实施过程和情况根据国家现行有关资产评估的政策和行业准则规定, 我们对委估的资产实施了如下的评估程序 : ( 一 ) 明确评估业务基本事项与委托方进行充分沟通, 明确了评估报告使用者 评估范围和评估基准日等 ( 二 ) 签订业务约定书我们根据具体情况, 对独立性和业务风险进行综合分析和评价, 并派有专业胜任能力的项目经理承接了本次评估业务 ( 三 ) 编制评估计划由项目经理选择专业人员, 并对评估的具体步骤 时间进度 人员安排和技术方案等制定本项目的评估计划 ( 四 ) 现场调查我们会同委托方有关人员, 对委估资产进行实地勘测, 记录其资产数量及使用情况, 听取管理部门介绍总体情况, 现场核实, 并做好调查记录并拍照存档, 对房屋等级 建造结构 维修保养情况进行了逐一勘察 江苏华信资产评估有限公司 6
( 五 ) 收集评估资料到市场了解相应资产的价格信息, 了解评估对象现状, 并进行必要分析 归纳和整理, 关注评估对象法律权属 ( 六 ) 评定估算根据评估目的 价值类型和评估资料的收集情况, 选择适用的评估方法和相应的参数进行分析 计算和判断, 形成初步评估结论 ( 七 ) 编制和提交评估报告根据评定估算的结果撰写评估说明, 起草资产评估结果报告书, 经三级审核后, 向委托方提交正式的资产评估报告书 十 评估假设评估结论一般建立在一定的评估假设基础上, 假设条件是评估结论成立的前提条件, 若未来有关条件与评估假设相比发生较大变化, 将对评估结论产生影响 评估报告使用人应在充分关注和恰当理解评估假设的前提下, 正确使用评估结论 评估机构和资产评估师不承担因评估报告使用人未恰当理解评估假设而不当利用评估结论产生的后果, 也不承担由于假设条件的改变而导致评估结果变化的责任, 本次采用的有关评估假设如下 : 1 评估对象在评估基准日处于完好状态并满足基本使用功能, 能够在合理的使用期限内持续有效地使用 ; 2 本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的 ; 3 评估对象无产权纠纷 ; 4 产权持有单位提供的全部资料是真实 完整的, 且委托评估资产不涉及尚未揭示的对外抵押 担保事项或未付款项等优先负债 ; 5 无其他不可预测和不可抗力因素对被评估资产造成的重大不利影响 十一 评估结论 经采用市场法评估, 南京医药股份有限公司位于南京市白下区延龄巷 27 号办 公用途的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹 拾肆万叁仟玖佰圆整 ( 814.39 万元 ) 江苏华信资产评估有限公司 7
十二 特别事项说明本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的 十三 评估报告使用限制说明 1 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和评估报告使用者使用 2 本评估报告的内容不得被摘抄 引用或披露于公开媒体, 法律 法规规定以及相关当事方另有约定的除外 3 本报告评估结论的有效使用期为一年, 从评估基准日 2012 年 12 月 1 日起计算, 至 2013 年 11 月 30 日止 超过一年, 需重新进行资产评估 十四 评估报告日本评估报告提出日期为 2012 年 12 月 20 日 江苏华信资产评估有限公司 8
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