2017 年 7 月 30 日 陆家嘴 ( 沪股通 )(600663.SH) 房地产 业务结构优化租赁持续向好核心团队和证金 Q2 均增持 公司简报 公司发布 2017 年中报, 扣非归母净利润同比增长 28.8% 7 月 28 日公司发布 2017 年中报, 营收为 56.23 亿元, 同比增长 25%; 归母净利润为 11.54 亿元, 同比增长 18.39%; 扣非归母净利润 11.1 亿元, 同比增长 28.8%; 对应 EPS 为 0.34 元 2017H1 租赁营收占比提升至 26%, 租金稳步提升业务结构优化 2017H1 房地产销售业务结算营收 29.06 亿元, 同比增长 41.06%; 租赁业务营收 14.36 亿元, 同比增长 15.55%; 租赁营收占比由 2016 年末的 2 提升至 2017H1 的 26% 其中办公物业现金流占入占租赁板块约 67%, 出租率达 99%; 甲级写 字楼建面 115 万平方米 ( 运营 1 年以上 ),Q2 平均租金 7.82 元 / 平方米 / 天, 同比增长约 9%; 高品质研发楼建面 21 万平方米 ;Q2 平均租金为 5.32 元 / 平方米 / 天, 同比增长约 7% 公司高管和证金公司均通过二级市场增持股份凸显信心 基于对公司发展信心及激发核心团队的目标责任意识, 公司高管及核 心团队 6 月中旬通过二级市场增持了 170690 股公司 A 股股票, 占公司总股本的 0.0051%; WIND 数据显示证金公司二季度增持公司股票至 7494.93 万股, 持股 比例提升了 1.05 个百分点, 达到 2.23% 持续看好公司发展维持 12 个月目标价 26 元, 维持增持评级 我们认为公司经营将持续受益于上海国际金融中心建设, 陆家嘴金融城作为主体承载区, 对公司存量租赁板块和金融业务发展构成长期利好 我们维持公司盈利预测 2017/2018/2019 EPS 分别为 0.97 元 /1.13 元 /1.39 元, 对应 PE 分别为 24/20/16 综合考虑给予相对估值 2017 年 27 倍 PE, 维持 12 个月目标价 26 元, 维持增持评级 风险提示 : 金融监管加强限制公司金融板块扩展, 以致对经营业绩造成拖累 业绩预测和估值指标 指标 营业收入 ( 百万元 ) 5,631 12,807 14,600 17,231 20,681 营业收入增长率 10.05% 127.43% 14.0 18.02% 20.02% 净利润 ( 百万元 ) 1,900 2,649 3,254 3,795 4,660 净利润增长率 18.64% 39.41% 22.87% 16.6 22.82% EPS( 元 ) 0.57 0.79 0.97 1.13 1.39 ROE( 归属母公司 )( 摊薄 ) 14.62% 19.39% 20.88% 21.2 22.62% P/E 40 29 24 20 16 P/B 6 6 5 4 4 增持 ( 维持 ) 当前价 / 目标价 :22.82/26.00 元 目标期限 :12 个月 分析师 陈浩武 ( 执业证书编号 :S0930510120013 ) 021-22169050 chenhaowu@ebscn.com 联系人 何缅南 021-22169170 hemiannan@ebscn.com 范晓佳 021-22169156 xjfan@ebscn.com 市场数据 总股本 ( 亿股 ): 33.62 总市值 ( 亿元 ):767.17 一年最低 / 最高 ( 元 ):21.40/27.85 近 3 月换手率 :7.32% 股价表现 ( 一年 ) 2 1-1 -2 06-16 收益表现 07-09- 11-01- 03-04- 06-16 16 16 17 17 17 17 陆家嘴沪深 300 % 一个月三个月十二个月 相对 -4.51-9.78-15.37 绝对 -3.23-1.80 0.28 相关研报短期收购苏州绿岸补足备货长期着眼全球卓越城市战略支点 2017-05-07 敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告
6 5 4 3 2 1 5000 4000 3000 2000 1000 0 25000 20000 15000 10000 5000 0 10 5-5 利润率 毛利率 EBIT 率销售净利率 净利润 _ 增长率 净利润 增长率 销售收入 _ 增长率 销售收入 资本回报率 增长率 5 4 3 2 1 15 10 5 ROE ROA ROIC WACC 利润表 ( 百万元 ) 营业收入 5,631 12,807 14,600 17,231 20,681 营业成本 2,558 6,763 7,443 8,786 10,541 折旧和摊销 315 412 616 668 725 营业税费 532 1,083 1,241 1,465 1,758 销售费用 152 158 190 224 269 管理费用 216 257 292 345 414 财务费用 592 560 813 909 906 公允价值变动损益 0 0 0 0 0 投资收益 1,098 475 200 200 200 营业利润 2,681 4,189 4,840 5,694 6,981 利润总额 2,775 4,289 4,939 5,793 7,080 少数股东损益 222 620 450 550 650 归属母公司净利润 1,900.02 2,648.74 3,254.42 3,794.52 4,660.34 资产负债表 ( 百万元 ) 总资产 52,449 79,826 84,345 91,329 97,579 流动资产 12,219 32,465 37,102 42,534 47,690 货币资金 1,942 5,145 5,840 6,892 8,272 交易型金融资产 0 5,274 5,000 5,000 5,000 应收帐款 35 105 95 112 134 应收票据 0 0 0 0 0 其他应收款 157 1,020 1,022 1,206 1,448 存货 10,048 9,173 13,392 17,569 21,077 可供出售投资 8,284 9,622 9,000 9,000 9,000 持有到期金融资产 0 0 0 0 0 长期投资 5,160 6,018 6,038 6,058 6,078 固定资产 455 710 715 1,164 1,242 无形资产 1 25 24 23 21 总负债 36,209 59,539 61,680 65,801 68,696 无息负债 19,018 30,696 31,476 33,840 36,616 有息负债 17,191 28,843 30,204 31,961 32,080 股东权益 16,240 20,287 22,665 25,528 28,883 股本 1,868 3,362 3,362 3,362 3,362 公积金 2,784 1,184 1,509 1,720 1,720 未分配利润 7,965 7,419 9,023 11,126 13,831 少数股东权益 3,243 6,629 7,079 7,629 8,279 现金流量表 ( 百万元 ) 经营活动现金流 3,303-1,255 1,505 3,706 5,742 净利润 1,900 2,649 3,254 3,795 4,660 折旧摊销 315 412 616 668 725 净营运资金增加 -6,594 4,071 4,153 3,068 2,380 其他 7,683-8,386-6,519-3,824-2,023 投资活动产生现金流 -2,830-7,504-31 -2,020-1,620 净资本支出 -787-612 -800-1,200-800 长期投资变化 5,160 6,018-20 -20-20 其他资产变化 -7,203-12,910 789-800 -800 融资活动现金流 -1,314 6,023-778 -633-2,742 股本变化 0 1,494 0 0 0 债务净变化 835 11,652 1,361 1,757 119 无息负债变化 4,997 11,678 779 2,365 2,776 净现金流 -840-2,734 696 1,052 1,380 资料来源 : 光大证券 上市公司 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告
关键指标 成长能力 (%YoY) 收入增长率 10.05% 127.43% 14.0 18.02% 20.02% 净利润增长率 18.64% 39.41% 22.87% 16.6 22.82% EBITDAEBITDA 增长率 7.62% 74.24% 29.52% 16.49% 18.99% EBITEBIT 增长率 5.19% 96.52% 27.59% 17.4 20.08% 估值指标 PE 40 29 24 20 16 PB 6 6 5 4 4 EV/EBITDA 12 16 13 11 9 EV/EBIT 13 17 14 12 10 EV/NOPLAT 17 22 19 16 14 EV/Sales 5 6 5 5 4 EV/IC -7 21 10 7 6 盈利能力 (%) 毛利率 54.57% 47.2 49.02% 49.01% 49.03% EBITDA 率 44.21% 33.87% 41.57% 41.03% 40.68% EBIT 率 38.62% 33.38% 37.35% 37.16% 37.17% 税前净利润率 49.28% 33.49% 33.83% 33.62% 34.24% 税后净利润率 ( 归属母公司 ) 33.74% 20.68% 22.29% 22.02% 22.53% ROA 4.05% 4.1 4.39% 4.76% 5.44% ROE( 归属母公司 )( 摊薄 ) 14.62% 19.39% 20.88% 21.2 22.62% 经营性 ROIC -42.06% 93.06% 52.23% 42.01% 41.52% 偿债能力流动比率 0.46 0.79 0.88 0.94 1.01 速动比率 0.08 0.57 0.56 0.55 0.56 归属母公司权益 / 有息债务 0.76 0.47 0.52 0.56 0.64 有形资产 / 有息债务 2.97 2.67 2.70 2.77 2.95 每股指标 ( 按最新预测年度股本计算历史数据 ) EPS 0.57 0.79 0.97 1.13 1.39 每股红利 0.28 0.39 0.44 0.58 0.63 每股经营现金流 0.98-0.37 0.45 1.10 1.71 每股自由现金流 (FCFF) 2.31-0.32-0.08 0.36 0.99 每股净资产 3.87 4.06 4.64 5.32 6.13 每股销售收入 1.68 3.81 4.34 5.13 6.15 资料来源 : 光大证券 上市公司 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告
分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证, 本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点 负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准 确性 客户的反馈 竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益 所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与, 不与, 也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系 行业及公司评级体系 买入 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15% 以上 ; 增持 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5% 至 15%; 中性 未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差 -5% 至 5%; 减持 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5% 至 15%; 卖出 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15% 以上 ; 无评级 因无法获取必要的资料, 或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件, 或者其他原因, 致使无法给出明确的投资评级 市场基准指数为沪深 300 指数 分析 估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设, 不同假设可能导致分析结果出现重大不同 本报告采用的各种估值方法及 模型均有其局限性, 估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告
特别声明 光大证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 创建于 1996 年, 系由中国光大 ( 集团 ) 总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司, 是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一 公司经营业务许可证编号 :z22831000 公司经营范围 : 证券经纪 ; 证券投资咨询 ; 与证券交易 证券投资活动有关的财务顾问 ; 证券承销与保荐 ; 证券自营 ; 为期货公司提供中间介绍业务 ; 证券投资基金代销 ; 融资融券业务 ; 中国证监会批准的其他业务 此外, 公司还通过全资或控股子公司开展资产管理 直接投资 期货 基金管理以及香港证券业务 本证券研究报告由光大证券股份有限公司研究所 ( 以下简称 光大证券研究所 ) 编写, 以合法获得的我们相信为可靠 准确 完整的信息为基础, 但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性 光大证券研究所可能将不时补充 修订或更新有关信息, 但不保证及时发布该等更新 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发, 仅供本公司的客户使用 本报告中的资料 意见 预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断, 可能需随时进行调整 报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资 法律 会计或税务方面的最终操作建议, 本公司不就任何人依据报告中的内容而最终操作建议作出任何形式的保证和承诺 在法律允许的情况下, 本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行 财务顾问或金融产品等相关服务 投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突, 不应视本报告为作出投资决策的唯一参考因素 在任何情况下, 本报告中的信息或所表达的建议并不构成对任何投资人的投资建议, 本公司及其附属机构 ( 包括光大证券研究所 ) 不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任 本公司的销售人员 交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略 本公司的资产管理部和投资业务部可能会作出与本报告的推荐不相一致的投资决策 本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险, 在作出投资决策前, 建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择 本报告的版权仅归本公司所有, 任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版 复制 刊登 发表 篡改或者引用 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告
光大证券股份有限公司研究所销售交易总部 上海市新闸路 1508 号静安国际广场 3 楼邮编 200040 总机 :021-22169999 传真 :021-22169114 22169134 销售交易总部 姓名 办公电话 手机 电子邮件 上海 陈蓉 021-22169086 13801605631 chenrong@ebscn.com 濮维娜 021-62158036 13611990668 puwn@ebscn.com 胡超 021-22167056 13761102952 huchao6@ebscn.com 周薇薇 021-22169087 13671735383 zhouww1@ebscn.com 李强 021-22169131 18621590998 liqiang88@ebscn.com 罗德锦 021-22169146 13661875949/13609618940 luodj@ebscn.com 张弓 021-22169083 13918550549 zhanggong@ebscn.com 黄素青 021-22169130 13162521110 huangsuqing@ebscn.com 王昕宇 021-22167233 15216717824 wangxinyu@ebscn.com 邢可 021-22167108 15618296961 xingk@ebscn.com 陈晨 021-22169150 15000608292 chenchen66@ebscn.com 黄怡 010-58452027 13699271001 huangyi@ebscn.com 周洁瑾 021-22169098 13651606678 zhoujj@ebscn.com 丁梅 021-22169416 13381965696 dingmei@ebscn.com 徐又丰 021-22169082 13917191862 xuyf@ebscn.com 王通 021-22169501 15821042881 wangtong@ebscn.com 陈樑 021-22169483 18621664486 chenliang3@ebscn.com 吕凌 010-58452035 15811398181 lvling@ebscn.com 北京 郝辉 010-58452028 13511017986 haohui@ebscn.com 梁晨 010-58452025 13901184256 liangchen@ebscn.com 关明雨 010-58452037 18516227399 guanmy@ebscn.com 郭晓远 010-58452029 15120072716 guoxiaoyuan@ebscn.com 王曦 010-58452036 18610717900 wangxi@ebscn.com 张彦斌 010-58452040 18614260865 zhangyanbin@ebscn.com 深圳 黎晓宇 0755-83553559 13823771340 lixy1@ebscn.com 李潇 0755-83559378 13631517757 lixiao1@ebscn.com 张亦潇 0755-23996409 13725559855 zhangyx@ebscn.com 王渊锋 0755-83551458 18576778603 wangyuanfeng@ebscn.com 张靖雯 0755-83553249 18589058561 zhangjingwen@ebscn.com 牟俊宇 0755-83552459 13827421872 moujy@ebscn.com 吴冕 18682306302 wumian@ebscn.com 国际业务 陶奕 021-22169091 18018609199 taoyi@ebscn.com 戚德文 021-22167111 18101889111 qidw@ebscn.com 金英光 021-22169085 13311088991 jinyg@ebscn.com 傅裕 021-22169092 13564655558 fuyu@ebscn.com 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告