证监会 住建部推进住房租赁资产证券化 房地产周报 (20180429) 核心观点 证券研究报告 川财周观点 : 近日中国证监会 住房城乡建设部在总结前期工作的基础上, 联合发布了 关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知 通知 提出, 所属部门 报告类别 股票研究部 行业周报 积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品, 试点发行房地产投资信托基金 (REITS) 从国内情况来看,REITs 的试点在过去两年中频繁被提及, 长租公寓领域的试水也在加速, 但相关的税收政策和配套法律法规还未出台, 市场尚未出现标准 REITs 2017 年中国类 REITs 市场快速增长, 发行规模增长显著 国内市场共发行 16 单类 REITs 产品, 发行总额 379.67 亿元, 较 2016 年增长 156.10% 据测算, 目前中国房屋租赁市场规模为 1.1 万亿元, 预计 2025 年将增长到 2.9 万亿元, 到 2030 年将超过 4 万亿元 REITs 约束较为严格, 对社会资本具有吸引力, 未来可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道, 未来发展前景广阔 建议投资者关注长租公寓领域中的细分龙头世联行和房地产基金业务中的细分龙头光大嘉宝 市场表现 : 本周上证综指上涨 0.35%, 收报于 3082.23 点 房地产板块本周下跌 0.77%, 成分股栖霞建设 银亿股份和世荣兆业周涨幅居前, 分别上涨 所属行业 金融地产 / 地产 报告时间 2018/4/30 分析师 宋红欣证书编号 :S1100515060001 010-66495639 songhongxin@cczq.com 联系人 徐伟平证书编号 :S1100117100001 010-66495639 xuweiping@cczq.com 9.55% 9.34% 和 8.18% 与之相比, 大港股份 京汉股份和中弘股份周跌幅居前, 分别下跌 13.34% 11.81% 和 10.74% 关键指标 : 30 大中城市本周商品房成交面积为 255.67 万平方米, 环比增加了 23.57 万平方米 其中一线城市商品房成交面积为 52.32 万平方米, 环比增加了 17.96 万平方米 ; 二线城市商品房成交面积为 131.16 平方米, 环比减少了 8.59 万平方米 ; 三线城市商品房成交面积为 72.19 万平方米, 环比增加了 14.20 万平方米 行业动态 海南省 22 日晚紧急召开新闻发布会, 宣布房地产调控升级, 自当晚起实施全域限购, 非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房的, 须提供至少一名家庭成员在海南省累计 24 个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明, 此前已实施限购区域则需要提供 60 个月 根据海南省发布的 关于进一步稳定房地产市场的通知, 海南实行严格的限购政策, 在已出台限购政策的基础上, 实施全域限购 ( 新华社 ) 公司动态万科 A(000002): 公司 2018 年一季度实现营业收入 308.26 亿元人民币, 同比增长 65.83%; 归属上市公司股东净利润 8.95 亿元人民币, 同比增长 28.68% 其中, 房地产业务结算面积 165.1 万平方米, 同比增长 15.4%; 房地产业务营 川财研究所 北京西城区平安里西大街 28 号中海国际中心 15 楼,100034 上海陆家嘴环路 1000 号恒生大厦 11 楼,200120 深圳福田区福华一路 6 号免税商务大厦 21 层,518000 成都中国 ( 四川 ) 自由贸易试验区成都市高新区交子大道 177 号中海国际中心 B 座 17 楼,610041 业收入 278.0 亿元, 同比增长 73.5% 风险提示 : 经济数据不及预期 ; 政策出现收紧
正文目录 川财周观点... 4 市场表现... 4 关键指标... 6 30 大中城市商品房本周成交情况... 6 部分城市二手房本周成交情况... 7 2017 年以来北上广深商品住宅成交情况... 7 行业动态 : 海南宣布实施房地产全域限购... 8 公司动态 : 万科 A 一季度净利润同比增长 28.68%... 9 风险提示... 9 2/10
图表目录 图 1: 行业板块本周涨跌幅... 5 图 2: 行业 PE(TTM) 对比图 ( 截至 4 月 29 日 )... 5 图 3: 2017 年以来北京商品房成交情况... 7 图 4: 2017 年以来上海商品房成交情况... 7 图 5: 2017 年以来广州商品房成交情况... 8 图 6: 2017 年以来深圳商品房成交情况... 8 表格 1. 房地产板块周涨跌幅前十名... 4 表格 2. 房地产板块周涨跌幅后十名... 4 表格 3. 30 大中城市商品房本周成交情况... 6 表格 4. 部分二手房本周成交情况... 7 3/10
川财周观点 近日中国证监会 住房城乡建设部在总结前期工作的基础上, 联合发布了 关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知 通知 提出, 积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品, 试点发行房地产投资信托基金 (REITS) 从国内情况来看,REITs 的试点在过去两年中频繁被提及, 长租公寓领域的试水也在加速, 但相关的税收政策和配套法律法规还未出台, 市场尚未出现标准 REITs 2017 年中国类 REITs 市场快速增长, 发行规模增长显著 国内市场共发行 16 单类 REITs 产品, 发行总额 379.67 亿元, 较 2016 年增长 156.10% 据测算, 目前中国房屋租赁市场规模为 1.1 万亿元, 预计 2025 年将增长到 2.9 万亿元, 到 2030 年将超过 4 万亿元 REITs 约束较为严格, 对社会资本具有吸引力, 未来可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道, 未来发展前景广阔 建议投资者关注长租公寓领域中的细分龙头世联行和房地产基金业务中的细分龙头光大嘉宝 市场表现 本周上证综指上涨 0.35%, 收报于 3082.23 点 房地产板块本周下跌 0.77%, 成分股栖霞建设 银亿股份和世荣兆业周涨幅居前, 分别上涨 9.55% 9.34% 和 8.18% 与之相比, 大港股份 京汉股份和中弘股份周跌幅居前, 分别下跌 13.34% 11.81% 和 10.74% 表格 1. 房地产板块周涨跌幅前十名代码名称收盘价 ( 元 ) 周涨跌幅月涨跌幅年初至今涨幅 600533.SH 栖霞建设 4.59 9.55 1.77-5.36 000981.SZ 银亿股份 10.07 9.34 12.89 14.04 002016.SZ 世荣兆业 14.94 8.18 9.13 37.57 600708.SH 光明地产 6.91 7.47 3.60 0.88 000691.SZ ST 亚太 6.40 7.02 3.39-18.26 002285.SZ 世联行 8.44 5.50-11.81-24.30 000961.SZ 中南建设 7.20 5.11 0.14 12.32 000631.SZ 顺发恒业 3.99 5.00-2.21-7.42 002133.SZ 广宇集团 4.59 4.56 5.03-1.08 600604.SH 市北高新 6.43 3.88-5.02-10.69 资料来源 :Wind 资讯, 川财证券研究所 表格 2. 房地产板块周涨跌幅后十名 代码 名称 收盘价 ( 元 ) 周涨跌幅 月涨跌幅 年初至今涨幅 002077.SZ 大港股份 10.20-13.34-7.10-31.68 000615.SZ 京汉股份 8.89-11.81-14.52-8.91 4/10
000979.SZ 中弘股份 1.33-10.74-20.83-31.44 002244.SZ 滨江集团 6.12-7.41-16.18-22.09 600732.SH ST 新梅 6.12-5.99-1.92-19.05 600067.SH 冠城大通 5.17-5.83-12.67-20.71 000002.SZ 万科 A 28.40-5.80-14.69-8.56 002208.SZ 合肥城建 14.29-5.49-20.61 56.35 000056.SZ 皇庭国际 10.16-5.40-23.44-23.44 000505.SZ 珠江控股 8.01-4.76-8.46-4.42 资料来源 :Wind 资讯, 川财证券研究所 图 1: 行业板块本周涨跌幅 资料来源 :wind, 川财证券研究所 估值方面, 截至本周末, 国防军工板块的市盈率居首, 高达 81.1 倍 通信板块的市盈率次之, 达到 79.8 倍 计算机板块的市盈率排在第三位, 为 60.4 倍 房地产板块市盈率为 12.1 倍, 估值小幅下降, 排在 28 个行业中的倒数第三位 图 2: 行业 PE(TTM) 对比图 ( 截至 4 月 29 日 ) 资料来源 :wind, 川财证券研究所 5/10
关键指标 30 大中城市商品房本周成交情况 30 大中城市本周商品房成交面积为 255.67 万平方米, 环比增加了 23.57 万平方米 其中一线城市商品房成交面积为 52.32 万平方米, 环比增加了 17.96 万平方米 ; 二线城市商品房成交面积为 131.16 平方米, 环比减少了 8.59 万平方米 ; 三线城市商品房成交面积为 72.19 万平方米, 环比增加了 14.20 万平方米 表格 3. 30 大中城市商品房本周成交情况 商品房成交套数 商品房成交面积 ( 万平方米 ) 30 大中城市 24013 255.67 汇总一线二线三线 一线城市 5163 52.32 二线城市 11826 131.16 三线城市 7024 72.19 北京 1579 15.88 上海 4219 32.18 广州 2830 20.34 深圳 591 4.56 杭州 1611 17.36 南京 734 9.29 武汉 2355 24.21 成都 233 8.09 青岛 4657 52.66 苏州 1788 18.06 南昌 436 2.60 福州 1807 17.83 长春 1537 16.96 无锡 1389 10.29 东莞 397 3.57 惠州 355 4.08 扬州 285 5.95 安庆 316 3.55 岳阳 222 2.46 韶关 626 11.49 南宁 882 10.65 资料来源 :Wind, 川财证券研究所 75 6/10
部分城市二手房本周成交情况 表格 4. 部分二手房本周成交情况 商品房成交套数 商品房成交面积 ( 万平方米 ) 北京 2800 23.67 深圳 924 12.54 杭州 1019 8.74 南京 951 7.90 青岛 1141 9.90 苏州 1095 26.51 厦门 225 1.75 无锡 637 5.83 成都 1249 10.83 扬州 370 3.21 大连 693 5.34 南宁 388 3.57 南昌 199 1.85 资料来源 :Wind, 川财证券研究所 2017 年以来北上广深商品住宅成交情况 本周四个一线城市中, 北京商品房成交面积为 15.88 万平方米, 环比增加了 8.59 万平方米 上海商品房成交面积为 32.18 万平方米, 环比增加了 9.61 万平方米 广州商品房成交面积为 20.34 万平方米, 环比增加了 6.92 万平方米 深圳商品房成交面积为 4.56 万平方米, 环比减少了 0.26 万平方米 图 3: 2017 年以来北京商品房成交情况 图 4: 2017 年以来上海商品房成交情况 18 ( 万平方米 ) 1800 15 1500 12 1200 9 900 6 600 3 300 670 ( 万平方米 ) 54000 660 53000 650 640 52000 630 51000 620 50000 610 600 49000 590 48000 580 47000 ( 周 ) ( 周 ) 88 88 80 80 72 72 64 64 56 56 48 48 17-01-31 17-02-28 17-03-31 17-04-30 17-05-31 17-06-30 17-07-31 17-08-31 17-09-30 17-10-31 北京 : 商品住宅成交面积 : 当周值北京 : 商品住宅成交套数 : 当周值 ( 右轴 ) 北京 : 商品住宅可售面积 : 当周值北京 : 商品住宅可售套数 : 当周值 ( 右轴 ) 北京 : 商品住宅库存消化时间 ( 面积 ): 当周值 数据来源 :Wind 资讯 42 ( 万平方米 ) 35 28 21 14 7 0 660 ( 万平方米 ) 630 600 570 540 510 ( 周 ) ( 周 ) 17-01-31 17-02-28 17-03-31 17-04-30 17-05-31 17-06-30 17-07-31 17-08-31 17-09-30 17-10-31 上海 : 商品住宅成交面积 : 当周值上海 : 商品住宅成交套数 : 当周值 ( 右轴 ) 上海 : 商品住宅可售面积 : 当周值上海 : 商品住宅可售套数 : 当周值 ( 右轴 ) 上海 : 商品住宅库存消化时间 ( 面积 ): 当周值 4200 3500 2800 2100 1400 700 0 44000 42000 40000 38000 36000 34000 36 36 32 32 28 28 24 24 20 20 数据来源 :Wind 资讯 资料来源 :Wind, 川财证券研究所 资料来源 :Wind, 川财证券研究所 7/10
图 5: 2017 年以来广州商品房成交情况图 6: 2017 年以来深圳商品房成交情况 60 ( 平方米 ) 50 40 30 20 10 0 700 ( 万平方米 ) 680 660 640 620 600 ( 周 ) ( 周 ) 17-01-31 17-02-28 17-03-31 17-04-30 17-05-31 17-06-30 17-07-31 17-08-31 17-09-30 17-10-31 广州 : 商品住宅成交面积 : 当周值广州 : 商品住宅成交套数 : 当周值 ( 右轴 ) 广州 : 商品住宅可售面积 : 当周值广州 : 商品住宅可售套数 : 当周值 ( 右轴 ) 广州 : 商品住宅库存消化时间 ( 面积 ): 当周值 5000 4000 3000 2000 1000 0 58000 56000 54000 52000 50000 48000 63 63 54 54 45 45 36 36 27 27 18 18 数据来源 :Wind 资讯 10 ( 万平方米 ) 8 6 4 2 0 370 ( 万平方米 ) 360 350 340 330 320 310 深圳 : 商品住宅成交面积 : 当周值深圳 : 商品住宅成交套数 : 当周值 ( 右轴 ) 深圳 : 商品住宅可售面积 : 当周值深圳 : 商品住宅可售套数 : 当周值 ( 右轴 ) 深圳 : 商品住宅库存消化时间 ( 面积 ): 当周值 1000 800 600 400 200 0 34000 33000 32000 31000 30000 29000 ( 周 ) ( 周 ) 240 240 200 200 160 160 120 120 80 80 40 40 数据来源 :Wind 资讯 资料来源 :Wind, 川财证券研究所 资料来源 :Wind, 川财证券研究所 行业动态 : 海南宣布实施房地产全域限购 1 经历了近一年时间调整, 政策对信托行业带来的边际效应出清, 近期房地产信托发行市场量价齐增 根据用益信托数据, 今年 3 月, 发行市场方面, 投资于房地产领域的产品为 250 个, 较上月增加 116 个, 占比上升 2.43 个百分点 ; 募集规模方面,3 月房地产信托募集规模为 675.34 亿元, 较上月 401.15 亿元环比增加近七成 与此同时, 房地产信托融资成本稳中有升 同花顺 ifind 数据显示, 截至 4 月 24 日, 房地产信托平均预期收益率年内为 7.99%, 较 2017 年同期 6.97% 的平均收益率上涨约 14.6% ( 北京商报 ) 2 新华网北京 4 月 25 日电, 证监会和住建部 24 日联合发布推进住房租赁资产证券化的通知, 明确优先支持大中型城市 雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化 这意味着, 新政策将有助于盘活住房租赁存量资产, 提高资金使用效率, 促进租房租赁市场发展 ( 新华网 ) 3 2017 年北京市 3 17 新政 执行至今已满一年 自 2017 年 6 月至 2018 年 3 月末, 北京地区银行业房地产贷款环比增速持续回落, 并总体低于各项贷款平均增速 截至 2018 年 3 月末, 北京辖内以房地产作抵押的贷款同比增速比上年下降 4.77 个百分点 个人住房贷款抵押率也呈现下降趋势 截至 2018 年 3 月末, 辖内个人住房贷款中, 抵押率 ( 即贷款余额与抵押品市场估值之比 ) 低于 50% 的贷款占比 44.09%, 同比提高 6.76 个百分点, 也就是说, 抵押品市场估值高出贷款余额一倍以上的贷款占比有所上升 ( 北京青年报 ) 4 海南省 22 日晚紧急召开新闻发布会, 宣布房地产调控升级, 自当晚起实施全域限购, 非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房的, 须提供至少一名家庭成员在海南省累计 24 个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明, 此前已实施限购区域则需要提供 60 个月 根据海南省发布的 关于进一步稳定 8/10
房地产市场的通知, 海南实行严格的限购政策, 在已出台限购政策的基础上, 实施全域限购 ( 新华社 ) 公司动态 : 万科 A 一季度净利润同比增长 28.68% 1 中南建设(000002): 公司 2017 年实现营业收入 305.52 亿元人民币, 同比下降 11.29%; 归属上市公司股东净利润 6.93 亿元人民币, 同比增长 78.00% 2018 年一季度营业收入 113.47 亿元, 同比增长 98.65%, 归属上市公司股东净利润 3.80 亿元, 同比增加 205.57% 2 万科 A(000002): 公司 2018 年一季度实现营业收入 308.26 亿元人民币, 同比增长 65.83%; 归属上市公司股东净利润 8.95 亿元人民币, 同比增长 28.68% 其中, 房地产业务结算面积 165.1 万平方米, 同比增长 15.4%; 房地产业务营业收入 278.0 亿元, 同比增长 73.5% 3 绿地控股(000537): 公司 2017 年实现营业收入 2901.74 亿元人民币, 同比增长 17.40% 归属母公司股东净利润 90.38 亿元人民币, 同比增长 25.40% 2018 年一季度实现营业收入 747.52 亿元人民币, 同比增长 27.21% 归属上市公司股东净利润 34.90 亿元人民币, 同比增长 30.30% 4 广宇发展(000537): 2018 年一季度, 公司实现营业收入 29.88 亿元人民币, 同比增长 28.80% 归属上市公司股东净利润 5.14 亿元人民币, 同比增长 1076.47% 新增房地产储备面积 48.39 万平方米, 同比增长 1768.34% 5 华侨城 A(000069): 公司 2017 年实现营业收入 423.41 亿元, 同比增长 19.33%; 实现归属于上市公司股东净利润为 86.43 亿元, 同比增长 25.48% 风险提示 国内外经济形势 国内外宏观经济形势的变化可能会影响到行业整体表现, 若经济持续走弱, 需求端出现明显恶化, 房地产行业可能出现业绩大幅下滑的情况 国内房贷政策收紧房地产行业对于政策的敏感度较高, 若房贷政策大幅收紧, 购房热情大幅恶化, 需求端可能继续承压, 部分房企业绩出现大幅下滑情况 9/10
分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉尽责的职业态度 专业审慎的研究方法, 使用合法合规的信息, 独立 客观地出具本报告 本人薪酬的任何部分过去不曾与 现在不与 未来也不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关 行业公司评级证券投资评级 : 以研究员预测的报告发布之日起 6 个月内证券的绝对收益为分类标准 30% 以上为买入评级 ;15%-30% 为增持评级 ;-15%-15% 为中性评级 ;-15% 以下为减持评级 行业投资评级 : 以研究员预测的报告发布之日起 6 个月内行业相对市场基准指数的收益为分类标准 30% 以上为买入评级 ; 15%-30% 为增持评级 ;-15%-15% 为中性评级 ;-15% 以下为减持评级 重要声明本报告由川财证券有限责任公司 ( 已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格 ) 制作 本报告仅供川财证券有限责任公司 ( 以下简称 本公司 ) 客户使用 本公司不因接收人收到本报告而视其为客户, 与本公司无业务关系的阅读者不是本公司客户, 本公司不承担适当性职责 本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前, 系本公司机密材料, 如非本公司客户接收到本报告, 请及时退回并删除, 并予以保密 本报告基于本公司认为可靠的 已公开的信息编制, 但本公司对该等信息的真实性 准确性及完整性不作任何保证 本报告所载的意见 评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断, 该等意见 评估及预测无需通知即可随时更改 在不同时期, 本公司可能会发出与本报告所载意见 评估及预测不一致的研究报告 同时, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可能会波动 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态 对于本公司其他专业人士 ( 包括但不限于销售人员 交易人员 ) 根据不同假设 研究方法 即时动态信息及市场表现, 发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点, 本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改 本公司力求报告内容客观 公正, 但本报告所载的观点 结论和建议仅供投资者参考之用, 并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证 该等观点 建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的 财务状况以及特定需求, 在任何时候均不构成对客户私人投资建议 根据本公司 产品或服务风险等级评估管理办法, 上市公司价值相关研究报告风险等级为中低风险, 宏观政策分析报告 行业研究分析报告 其他报告风险等级为低风险 本公司特此提示, 投资者应当充分考虑自身特定状况, 并完整理解和使用本报告内容, 不应视本报告为做出投资决策的唯一因素, 必要时应就法律 商业 财务 税收等方面咨询专业财务顾问的意见 本公司以往相关研究报告预测与分析的准确, 也不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现 对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果, 本公司及作者不承担任何法律责任 本公司及作者在自身所知情的范围内, 与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系 投资者应当充分考虑到本公司及作者可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突 在法律许可的情况下, 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 也可能为之提供或者争取提供投资银行 财务顾问或者金融产品等相关服务 本公司的投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策 对于本报告可能附带的其它网站地址或超级链接, 本公司不对其内容负责, 链接内容不构成本报告的任何部分, 仅为方便客户查阅所用, 浏览这些网站可能产生的费用和风险由使用者自行承担 本公司关于本报告的提示 ( 包括但不限于本公司工作人员通过电话 短信 邮件 微信 微博 博客 QQ 视频网站 百度官方贴吧 论坛 BBS) 仅为研究观点的简要沟通, 投资者对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准 本报告版权仅为本公司所有 未经本公司书面许可, 任何机构或个人不得以翻版 复制 发表 引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权 如征得本公司同意进行引用 刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为 川财证券研究所, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用 删节和修改 如未经川财证券授权, 私自转载或者转发本报告, 所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担 本公司保留追究相关责任的权利 所有本报告中使用的商标 服务标记及标记均为本公司的商标 服务标记及标记 本提示在任何情况下均不能取代您的投资判断, 不会降低相关产品或服务的固有风险, 既不构成本公司及相关从业人员对您投资本金不受损失的任何保证, 也不构成本公司及相关从业人员对您投资收益的任何保证, 与金融产品或服务相关的投资风险 履约责任以及费用等将由您自行承担 本公司具有中国证监会核准的 证券投资咨询 业务资格, 经营许可证编号为 :11080000 C0001 10/10