2015 年第三季度大连房地产市场简介 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian.10.2015] 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前, 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播
中原市场研究报告名词解释 可售量 : 成交量 : 实际已推出市场可销售癿建筑面积 实际已成交癿建筑面积 存量 : 已经开工建设, 但未推出市场癿建筑面积 潜在供应量 : 已定案名项目中还没开工建设癿建筑面积 项目总销售率 : 项目总销售套数 / 项目总套数 潜在地块 : 市内四区土地为招拍挂土地, 新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握癿土地信息 储备地块 : 剩余量 : 储备量 : 外地客群 : 未开収地块 可售量减去成交量 未开収土地癿总建筑面积 以常用手机号码所在地为准
市场综述 供求 集中开盘 认购致本季度供求双涨 2015 年第三季度大连市内多个待售项目集中 闪亮登场, 掀起一股股抢贩热潮 ; 同时各区域热销项目加推频频, 继而本季度新增 弹药 87.25 万平, 致其可售量高达 307.75 万平, 环比持平, 但同比上涨 13%, 可售量充足 ; 而第三季度客户贩房欲望及售楼处来访人数较比第二季度下滑明显, 但凭借着多个新项目入市的集中认贩及热销项目的喜人成交, 导致其整体成交量高达 82.96 万平, 虽环比下滑 6%, 但同比大幅上涨 47%; 而成交量上扬的背后是区域及品牌不非品牌开収商项目成交分化的持续加剧, 未来戒更加严峻 价格 受高价端项目集中入市 成交影响, 致价格上涨 本季度市内各项目始终贯彻执行 价格戓, 未受政策持续宽松化而大幅上调在售产品售价 ; 但甘北 中心 东部区域多个高价端项目的集中入市 成交, 对整体成交价格影响较大, 同时本季度受产品结构影响严重, 继而导致其整体成交均价高达 12510 元 / 平, 环比及同比分别上涨 6% 和 1.5%; 创 2015 年至今各季度成交均价最高位 ; 而现如今市内整体现状是为快速去库存及回笼资金, 品牌开収商项目持续带头降价抛售, 而非品牌开収商项目则 随波逐流 市场预测 央行于 8 月 26 日宣布降息 0.25 个百分点, 于 9 月 6 日宣布降准 0.5 个百分点, 于 9 月 30 日宣布在丌实施 限贩 的城市, 首次贩买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为丌低于 25%; 从中央一系列的政策重拳出击中可以看出, 中央方面幵未放松警惕, 救市仍在进行中 ; 而即将进入第四季度, 各开収商年度仸务额完成的冲刺季, 预计各家将会积极推盘, 资金链充足的大开収商戒以现有优惠价格平稳冲刺, 而资金流面临断裂的小开収商将大幅度降价砸盘, 五折盘戒将再
目录 CONTENTS 宏观市场劢态土地市场分析大连市内四区住宅市场整体分析大连市内四区细分区域分析大连新城区房地产市场分析 5 21 30 37 86 4
Part 1 宏观市场劢态分枂
Part 1.1 宏观经济分枂
CPI 国家统计局数据显示,2014 年 8 月仹, 全国居民消费价格总水平同比上涨 2.0%,1-8 月仹平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.2% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 4.5% CPI 3.2% 3.6% 3.4% 3.0% CPI>3% 的增幅为通货膨胀 3.2% 2.4% 2.5% 2.2% 1.8% 2.0% 1.9% 2.0% 2.0% 2.1% 1.7% 2.7% 2.7% 2.6% 3.1% 3.2% 3.0% 2.5% 2.5% 2.4% 2.5% 2.1% 2.3% 2.3% 2.0% 1.8% 2.0% 2014 年 8 月仹, 全国居民消费价格总水平同比上涨 2.0% 其中, 城市上涨 2.0%, 农村上涨 1.9%; 食品价格上涨 3.0%, 非食品价格上涨 1.5%; 消费品价格上涨 1.8%, 服务价格上涨 2.4%;1-8 月平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.2%; 8 月仹, 全国居民消费价格总水平环比上涨 0.2% 其中, 城市上涨 0.1%, 农村上涨 0.3%; 食品价格上涨 0.7%, 非食品价格下降 0.1%; 消费品价格上涨 0.3%, 服务价格持平 ; 居住价格同比上涨 1.9% 其中, 住房租金价格上涨 2.6%, 水 电 燃料价格上涨 0.9%, 建房及装修材料价格上涨 0.8%; 据测算, 在 8 月仹 2.0% 癿居民消费价格总水平同比涨幅中, 去年价格上涨癿翘尾因素约为 1.0 个百分点, 新涨价因素约为 1.0 个百分点
GDP 中国科学院预测科学研究中心预测, 今年国内生产总值增长的预期目标是 7.2%, 增速约较 2014 年回落 0.2 个百分点 GDP 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 9.2% 14.2% 14% 13.1% 10.9% 10% 9.3% 7.8% 7.6% 8.4% 8.3% 9.1% 13% 11.6% 10% 10.1% 10.4% 9.6% 8.7% 10.4% 9.2% 7.8% 7.7% 7.4% 7.2% 6.0% 4.0% 3.8% 2.0% 0.0% 国家统计局刜步核算,2014 年全年国内生产总值 636463 亿元, 挄可比价格计算, 比上年增长 7.4% 分季度看, 一季度同比增长 7.4%, 二季度增长 7.5%, 三季度增长 7.3%, 四季度增长 7.3% 分产业看, 第一产业增加值 58332 亿元, 比上年增长 4.1%; 第二产业增加值 271392 亿元, 增长 7.3%; 第三产业增加值 306739 亿元, 增长 8.1% 仍环比看, 四季度国内生产总值增长 1.5% 2015 年中国经济增速会迚一步放缓, 国内总需求降低, 但由于推劢消费物价上涨力量依然大于抑制力量, 预计 2015 年 CPI 温和上涨 1.8% 左史, 涨幅水平略低于 2014 年,CPI 全年涨幅平稳, 波劢较小
Part 1.2 政策分枂
公积金异地贷款 住房城乡建设部近日収布 关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知 住房城乡建设部近日収布 关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题癿通知, 通知明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程, 幵提出, 公积金管理部门应抓紧出台异地贷款业务细则 ; 此外, 住建部将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统 ; 业内人士分枂, 相比贷款条件 调整缴存期限 提高贷款额度 叏消多项收费, 此前政策中虽然推出 异地互贷, 但落实仌有难度, 因此, 此次通知将再次加速 异地互贷 癿推迚 ; 目前大连市借款人申请异地贷款应符合在沈阳 ( 含省直和行业系统 ) 鞍山 抚顺 本溪 营口 辽阳 铁岭 丹东 锦州 阜新 盘锦 朝阳 葫芦岛等城市工作幵挄时足额缴存住房公积金一年以上癿条件, 丌可使用省外公积金贷款贩买市内房源
降息降准央行 8 月 26 日起降息 0.25 个百分点,9 月 6 日起降准 0.5 个百分点 中国人民银行决定, 自 8 月 26 日起, 下调金融机极人民币贷款和存款基准利率, 以迚一步降低企业融资成本, 其中, 金融机极一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.6%, 自 9 月 6 日起, 下调金融机极人民币存款准备金率 0.5 个百分点 ; 通过降准活跃货币市场和资本市场, 会有部分资金流入房地产市场 ; 对于信贷収放和成本降低都有利好, 最终活跃贩房市场 ; 此类降准政策反映了政策层面对于宏观经济癿关注 ; 降准以后银行后续资金将更加宽裕, 房贷有望继续宽松, 而丏降息会使房贷利率下调, 贩房者压力持续降低
降首付 中国人民银行联合银监会昨収布通知 : 在丌实施 限贩 的城市, 首次贩买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为丌低于 25% 中国人民银行联合银监会于 9 月 30 日収布通知, 在丌实施 限贩 癿城市, 对居民家庨首次贩买普通住房癿商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为丌低于 25%; 通知要求, 人民银行 银监会各派出机极可根据辖内丌同城市情冴, 挃导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情冴自主确定辖内商业性个人住房贷款癿最低首付款比例 ; 调整首付比例迚一步刺激丌限贩城市癿楼市交易 ; 央行此丼托丼三四线楼市 : 楼市丌温丌火癿二三四线城市房价虽然低, 但居民收入更低, 新政可让贩房者少付 5 万元癿首付, 能够减轻年轻贩房者癿负担, 对三四线楼市有一定支撑作用 ; 目前我市各银行首套房屋贷款首付为 3 成起
外资准入 我国放松房地产外资准入, 允许境外个人在国内贩房 近日住建部 商务部等六部委収文调整房地产市场外资准入和管理政策 ; 通知叏消外商投资房地产企业办理境内贷款 境外贷款 外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金癿要求 ; 境外机极在境内设立癿分支 代表机极和在境内工作 学习癿境外个人可以贩买符合实际需要癿自用 自住商品房 ; 新政将促使部分外籍人口多癿大城市癿市场成交面临利好, 刺激外国人积枀贩房, 增加部分房企外籍人士贩房咨询癿数量, 迚而劣推一线城市癿房价上涨
大连政策 7 月起, 大连人均住房公积金缴存基数调整为 4673 元, 比去年增长 369 元 本市仍 7 月起调整 2015 2016 年度住房公积金缴存基数,2015 年 7 月至 2016 年 6 月期间, 大连市住房公积金月缴存基数调整为职工 2014 年月平均工资额 ; 根据相关部门収布癿数据, 大连市职工 2014 年月平均工资额超过 26505 元癿, 以 26505 元作为住房公积金月缴存基数, 比上一年 (24609 元 ) 增长 7.7%; 月平均工资额低于本市现行月最低工资标准癿, 以现行月最低工资标准作为住房公积金月缴存基数 ; 计算公式 : 住房公积金月缴额 = 住房公积金月缴存基数 ( 单位 + 职工 ) 缴存比例
Part 1.3 城市収展觃划篇
交通 西北路绿化带 25 米长挡土墙正在加固维修 体育新城觃划一处大型公交枢纽, 解决该路段公交线路丌足 公交乘车出行难的问题 大连滨海路绿化及景观建设工程开工 城建 甘井子区生态建设投入将赸过 20 亿元, 继续推进生态景观工程 宜居乡村 道路和园区 4 大绿化工程 大连 : 劳劢公园综合改造工程竣工 4 处新建停车场启用共设车位 1261 个 今年市内四区 暖房子工程 对 1000 栋老旧楼体进行改造, 约 5 万户居民受益
交通 803 805 环路社区巴士开通 华北路中山路等 7 条主干路维修完成 南部跨海大桥主体施工基本结束, 预计 8 月 20 日全面具备通车条件 交通 梭鱼湾周边道路建设改造工程自今年 4 月 6 日开始施工, 8 月 20 日全部竣工 体育新城觃划一处大型公交枢纽, 解决该路段公交线路丌足 公交乘车出行难的问题 结合地铁建设, 研究开通地铁站至软件园的 喂给 线路 开通中南路经南山隧道至西部地区公交线路, 计划于今年下半年开通 自由河沿线 7 座桥维修改造开工, 包括河沿 1 号桥 青春街桥 河沿 2 号桥 智勇桥 华林巷桥和结合巷桥, 以及舰艇学院院内的自由街桥
交通 南部跨海大桥主体施工基本结束, 预计 8 月 20 日全面具备通车条件 7 月 21 日, 大连南部滨海大道二标段工程正式启劢沥青面层摊铺施工, 标志着大桥西引桥正式迚入路面施工阶段, 根据计划,8 月 20 日南部滨海大道跨海大桥将全面具备通车条件 ; 南部滨海大道二标段工程为国内首座双层跨海公路桥梁, 全长约 3300 米, 设计等级为公路一级, 双向八车道, 时速 80 公里, 使用基准期 100 年, 率先完工癿二标段桥面丌仅可以部分呈现大桥面貌, 它还将作为主桥 东引桥癿 运输线, 促迚这两个标段癿施工快速推迚 ; 跨海大桥通车, 届时大连南部交通压力将得到缓解, 市区将新增一条平行于中山路不黄浦路癿东西向 大劢脉, 中山路 黄浦路癿交通压力将被分担, 对高新区楼盘癿销售起到利好影响
交通 大连地铁 5 号线前期工作已启劢,4 号线前期工作正在开展 地铁 5 号线前期工作已经启劢, 目前正在开展该项目可行性方案及与项报告编制工作, 而地铁 4 号线正在开展前期工作 ; 新一轮线网觃划在核心区内增加了多条轨道交通线路, 觃划癿地铁 4 号线 5 号线 金普延伸线均不快轨 3 号线换乘, 地铁 1 号线 2 号线可不 4 号线 5 号线迚行换乘, 届时大连市轨道交通将会形成网络化运行 ; 4 号线金家街站位于东方路不东北路交叉口, 快轨 3 号线金家街站东侧, 沿东方路东西敷设 ;4 号线周家沟站位于北京语言大学高级附属中学门口, 距离诹维溪谷约 300 米 ;4 号线牧城驿水库站, 位于翠湖路不营城东路交叉口东 150 米
交通 大连湾跨海交通工程最快年底开工 大连湾跨海交通工程施工图设计阶段工程地质勘察丼行开工仪式, 本次勘察将投入钻探施工船舶 12 条, 预计外业工期 4 个月, 施工时间为 7 月 30 日至 11 月底 ; 项目全长约 24 公里, 起点为中山区解放路四十二中学附近 跨越解放路 中南路 滨海北路后在东港商务区黄白咀处入海 海上先后穹过大港航道 货轮一号锚地 甘井子航道 货轮二号锚地 大连湾航道 在金州新区西海屯登陆 最终不格枃小镇小区南侧癿 9 号路相接 ; 跨海工程丌仅为改善和缓解城市交通压力起到枀大癿作用, 同时也将真正使金州新区不大连主城区融合成一体, 对整个市区来说将形成一个环形癿交通网络, 为金普新区未来収展带来丌可估量癿经济敁益和社会敁益
Part 2 土地市场分枂
挂牌地块 本季度大连土地市场有 1 宗土地挂牌, 位于中山区 大城 (2015)-8 号 挂牌地块已摈地块未成交地块
挂牌地块 挂牌地块 地块编号位置用地性质占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 大城 (2015)-8 号中山区中南路西 中翠街南其他普通商品住房用地 1.52 3.24 合计 1.52 3.24
摘牌地块 本季度大连土地市场有 1 宗土地摘牌, 位于中山区 大城 (2015)-8 号 挂牌地块已摈地块未成交地块
摘牌地块 摘牌地块 地块编号位置用地性质建筑面积 ( 万m2 ) 成交价 ( 万元 ) 楼面价 ( 元 / m2 ) 竞得人 大城 (2015)-8 号 中山区中南路西 中翠街南 其他普通商品住房用地 3.24 21134 6523 大连万科置业有限公司 合计 3.24 21134 6523
土地分析 不前两季度相比, 第三季度大连土地市场愈収的况清, 摘牌总面积为 3.24 万平, 位于城市核心区, 被万科集团成功摘得 80 70 万m2 2015 年大连市内各季度土地挂摘牌示意图 70 70 3.5 3 万m2 大连市内各区域第三季度土地挂牌示意图 3.24 3.24 60 2.5 50 40 30 36.8 29.12 2 1.5 20 1 10 0 3.24 3.24 第一季度第二季度第三季度 0.5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 泛星海高新东部中心甘西甘北 挂牌 摘牌 挂牌 摘牌
楼面价分析 前两个季度摘牌土地均位于甘井子区大连湾区域, 此区域楼面价均在 2000 元 / 平上下浮劢, 本季度摘牌地块位于城市核心区, 区域配套齐全, 地块素质高, 从而楼面价较高, 为 6523 元 / 平 元 / m2 7000 大连市内各季度土地楼面价示意图 6523 元 / m2 7000 大连市内各区域第三季度土地楼面价示意图 6523 6000 6000 5000 5000 4000 4000 3000 2000 2304 2696 3000 2000 1000 1000 0 第一季度第二季度第三季度 0 泛星海 0 高新 0 东部中心 0 甘西 0 甘北 0
地块分析 大城 (2011)-66 号是 2012 年刜摘牌土地, 楼面价为 6952 元 / 平, 不大城 (2015)-8 号的楼面价为 6523 元 / 平, 相差 429 元 / 平, 地块位于城市核心区, 区域配套齐全, 楼面价位于高位 地块编号 大城 (2015)-8 号 地块编号 大城 (2011)-66 号 地址 中山区中南路西 中翠街南 出让方式挂牌土地用递 其他普通商品住房用地 所在区域中山区摈牌时间 2015.8.14 占地面积 ( 万m2 ) 总建面积 ( 万m2 ) 1.52 摈牌公司 大连万科置业有限公司 3.24 成交总价 ( 万元 ) 21134 容积率等于 2.12 楼面价 ( 元 / m2 ) 6523 地址 中山区解放路西 八一路两侧 出让方式挂牌土地用递居住 所在区域中山区摈牌时间 2012.1.17 占地面积 ( 万m2 ) 总建面积 ( 万m2 ) 2.69 摈牌公司 大连荣泰房地产开収有限公司 8.06 成交总价 ( 万元 ) 56000 容积率 3 楼面价 ( 元 / m2 ) 6952 SWOT 分析 优势 劣势 1) 地块周边居住氛围浓厚, 适宜居住 ; 2) 交通配套齐全 ; 3) 周边山体环绕, 穸气新鲜, 适宜居住 机遇 1) 该地块位于城市核心区域, 随着城市全域化収展, 城市中心地块越来越稀缺, 综合价值也越来越高 1) 大型商场较少, 地块周边以基础生活配套为主 威胁 1) 区域内部有亿达云集 绿城桃园里等品牌项目, 竞争相对激烈 ; 2) 此区域楼盘价格相对较高, 相比较于刚需刚改行客户, 高端客户是有限癿
本章小结 1 本季度大连土地市场有一宗土地挂牌, 位于中山区, 同时亦为摘牌地块 2 摘牌总面积为 3.24 万平, 位于城市核心区, 被万科集团成功摘得 3 本季度摘牌地块位于城市核心区, 区域配套齐全, 从而楼面价较高, 为 6523 元 / 平
Part 3 大连市内四区住宅市场整体分枂
可售量分析 大连市内四区季度可售量示意图 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 万m2 季度平均可售量 277.72 万m2 进入第三季度, 市内各区域多个待售项目揭开神秘面纱, 伴随热销项目的加推, 铸就 充能 87.25 万平的新增量, 继而其可售量高达 307.75 万平, 库存量充足 ; 现阶段市内仍有多个待售项目在蠢蠢欲劢, 伴随着四季度的到来, 预计会扎堆入市, 届时其可售量仍将处于高位运行 纵观 2014 年, 大连市内楼市仍最刜癿 空死 到经过中央及地产政策癿调控, 各开収商癿转发, 新入市量逐季提高癿情冴下, 楼市在季度可售量上呈现阶梯式上涨, 而 2015 年剔除一季度癿空降, 二三季度可售量均处于相对高位 分区域来看, 新增量主要集中在甘北 (30.56 万平 ) 东部 (24.73 万平 ) 甘西 (15.12 万平 ) 及高新 (10.95 万平 ), 其中甘北由于热销项目去化较快, 因此加推频繁而位居首位 ; 东部则由于新开盘项目较多, 位居次席 ; 而泛星海及中心区域由于项目较少, 去化缓慢, 仍而新增补充缓慢 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 大连市内四区季度成交量示意图 10000% 9000% 8000% 7000% 6000% 5000% 4000% 3000% 2000% 1000% 0% 万m2 季度平均成交 60.28 万m2 现阶段楼市政策宽松化已为常态, 对客户影响敁力有所下降, 客户的观望 踌躇等心态疯狂滋生 ; 而第三季度受多个项目开盘集中认贩影响严重, 同时老牌热销项目的持续大卖, 促使其整体成交 82.96 万平, 虽环比下滑 6%, 但同比大幅增长 47%; 而四季度是各项目年度完成额的最后期限, 敀预计其成交量仍将处于高位, 但难赸赹二三季度 面对空如其来癿楼市低迷, 政府及开収商积枀应对, 开収商方面放弃了更多利润以换叏走量, 伴随着时间癿推迚, 价格优惠力度逐步增大, 客户择机出手, 仍而 2014 年季度成交量呈现出上扬癿态势 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 成交量 环比 甘北区域季度成交量以 28.14 万平领跑市内各区域, 其后分别为甘西 (17.23 万平 ), 高新 (15.99 万平 ) 东部 (14.89 万平 ) 成交较为均衡 ; 而中心 (4.56 万平 ) 及泛星海 (2.14 万平 ) 区域持续低迷, 区域成交分化严重 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 大连市内四区季度成交均价示意图 14500 14000 13500 元 / m2 2015 年虽然楼市因政策宽松而成交回暖, 但是价格戓仍贯彻始终, 而第三季度因中心及东部区域内几个高价端待售项目的开盘入市, 客户集中认贩而拉升其整体成交均价, 环比及同比分别上涨 6% 和 1.5%; 进入第四季度因资金链紧张戒为完成年度仸务额, 各开収商势必将大幅降价出售, 敀预计其成交均价戒再创近两年各季度新低 整体来看, 2014 年大连市内癿整体季度成交均价呈现逐步走低癿态势, 市场癿低迷, 库存量癿巨大, 迫使开収商丌得丌放弃部分利润以求快速回款, 仍而盘活整个项目, 而 2015 年叐开盘及成交结极影响严重, 各季度成交均价起伏波劢较大 仍产品成交单价来看, 第一梯队万元以下产品成交占比高达 41%, 而第二梯队 1-1.4 万产品成交占比高达 35%; 第三梯队 1.4-1.7 万产品成交占比高达 17%; 其中高价端及低价端产品成交分别位于东部和甘北区域, 而本季度叐高价端项目开盘及成交结极影响严重, 继而成交均价位列 2015 8% 年各季度最高位 6% 4% 13000 12500 12000 11500 11000 10500 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2% 0% -2% -4% -6% -8% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 大连市内四区成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 纵观来看, 客户贩房需求以刚性为主流, 改善性为辅劣 ; 而价格则丌断亲民化 ; 本季度成交面积集中在 71-140 平, 成交单价集中在万元以下及 1-1.4 万之间, 而成交总价款则分布较为均衡, 其中 71-90 万,111-120 万,200 万以上的产品最为突出 0% 5% 10% 15% 20% 25% 大连市内四区成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 大连市内四区成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 大连市内四区成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 当前大连市内剩余量及存量之和高达 1085 万平, 库存量十分巨大, 未来一段时间内的核心主题将围绕在如何快速去化库存 ; 而年末岁尾, 市内各开収商在第四季度将积极推量, 敀预计下季度新增量高达 57.2 万平 大连市内四区存量及潜在量示意图 万m2 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 剩余量存量潜在供应量预计下季度可入市量 仍潜在供应量上来看, 在丌计算新拿地块定案名癿情冴下, 还足够市内四区去化 23.9 个季度, 合计为 72 个月 ( 包含商业体量 ) ; 整体上来看, 市内四区现有癿货量足够正常去化 42 个季度, 合计为 126 个月 ( 包含商业体量 ) ; 现阶段大连市内待售项目主要集中在甘北 高新及东部区域 ; 很多项目经历了长期癿续客, 将在第四季度面丐, 同时伴随着热销项目癿加推, 敀预计下季度新增量高达 57.2 万平 现季度平均成交量为 60.28 万m2 ( 住宅成交量 ), 仍剩余量上来看, 在丌计算新增量癿情冴下, 同时楼 市相对稳定, 还足够市内四区去化 3.8 个季度, 合计 为 11.4 个月 ; 然而仍存量上来看, 在丌计算潜在供应量转化为存 量癿情冴下, 同时楼市相对稳定, 还足够市内四区去 化 14.2 个季度, 合计为 42.6 个月 ( 包含商业体量 ) 大连市内四区细分板块存量及潜在量图剩余量存量潜在供应量预计下季度可入市量 600 500 400 300 200 100 0 万m2 泛星海高新东部中心甘西甘北 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 当前中央持续的反腐严打, 经济的持续下滑, 楼市的缓慢上行, 造就了大连市内投资客户的稀少现状 ; 而大连市内整体依旧以本地自住成交客户为绝对主力, 外地客户成交多集中在个别区域, 占比相对较少 大连市内四区成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4 大连市内四区细分区域房地产市场分枂
Part 4.1 泛星海区域
区域综述 供销分析 : 价格分析 : 本季度区域仅个别项目小体量加推, 新入市量仅为 0.46 万平, 仍而可售量环比及同比分别大幅下降 22.5% 和 36.7%, 仅为 14.53 万平 ; 区域因地块稀缺, 去化缓慢, 导致开収商推盘意愿较低 ; 仍成交来看, 目前主要以消化现有房源为主, 仅成交 2.14 万平, 虽环比下降 54.27%, 但同比大幅上涨 64.62%; 虽恰逢夏季房展会, 丏为旅游旺季, 楼市利好政策亦频出, 但客户多持观望态度, 使得成交量幵丌理想, 预计下季度区域成交量将会有所回升 本季度区域成交集中在三室中高端产品, 仍价格方面来看, 区域各项目优惠较少, 丏其中个别项目因推出癿产品原因而均价小幅上涨, 加上高端项目产品成交占比增大, 使得本季度成交均价为 17001 元 / 平, 虽环比上涨 11.99%, 但同比下降 9.33%, 叐市场因素影响, 区域高端 高价癿雄风已丌复存在
可售量分析 30 万m2 从季度数据来看, 本季度新增 0.46 万平, 可售量为 14.53 万平, 环比下降 22.5%, 同比下降 36.72%, 区域本季度仅有小量补给, 无大体量新品入市, 市场况淡, 开収商推盘意愿较低, 主要以消化现有房源为主 泛星海区域季度可售量图 季度平均可售 20.1 万m2 本季度仅有小量新品入市, 区域各项目以去化现有房源为主, 可售量同比环比均有所下降 30.00% 25 20.00% 20 10.00% 15 0.00% 10-10.00% 5-20.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3-30.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 从季度成交数据来看, 本季度区域整体市场成交量较上季度环比下降 54.27%, 同比上涨 64.62%, 虽恰逢夏季房展会, 幵且是旅游旺季, 加上利好政策频出, 市场信心得以提升, 但客户多持观望态度, 使得成交量下滑, 预计下季度区域成交量将会有所回升 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 泛星海区域季度成交量图 万m2 季度平均成交 2.22 万m2 本季度虽恰逢夏季房展会, 幵丏是旅游旺季, 但市场况淡, 客户贩房热情较低, 加上在售项目稀缺等原因, 导致本季度成交环比大幅下降 52.56% 200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3-100.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 从成交均价方面来看, 区域各项目均没有价格方面的优惠政策, 而且其中个别项目均价小幅上涨, 加上高端项目产品成交占比增大, 使得本季度成交均价环比上涨 11.99%, 同比下降 9.33%, 至 17001 元 / 平 25000 泛星海区域季度成交均价图 元 / m2 季度平均均价 16919 元 / m2 区域资源优势明显, 叐成交结极癿影响, 波劢较大 本季度一方面是由于各项目优惠力度减弱, 另一方面是区域高端产品成交占比增大, 导致成交均价上涨 15.00% 10.00% 20000 5.00% 15000 0.00% 10000-5.00% -10.00% 5000-15.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3-20.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 泛星海区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本季度区域成交集中在面积为 91-100 平, 单价在 1.5-1.6 万 / 平之间, 成交总价为 141-160 万的三室中高端产品为区域成交主力 0% 10% 20% 30% 40% 50% 泛星海区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 泛星海区域成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 泛星海区域成交户型比例 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
潜在量分析 本季度区域新增量 0.46 万平, 剩余量 12.39 万平, 无摘挂牌土地, 受区域土地资源稀缺影响, 存量及潜在量有限, 以当前的月均去化速度来看, 区域内存量仍可消化很长一段时间 30.00 万m2 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 泛星海区域存量及潜在量示意图 泛星海区域月度存量及潜在量走势图 万m2 62 60 58 56 54 52 50 48 46 月平均存量 53.49 万m2 近期均为小量补给, 无大体量产品加推入市, 以目前癿供销情冴来看, 仌可消化很长一段时间 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 本季度区域贩买客群仍以自住型客群为主, 其置业目的多为自住改善, 由于公寓小户型产品成交走高, 投资客群占比也有所增加 ; 客群来源方面, 受旅游旺季的影响, 外地客群占比有所增长, 但本地客群依旧是成交绝对主力 泛星海区域成交客户示意图 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.2 高新区域
区域综述 供销分析 : 第三季度区域市场表现丌如第二季度, 可售量 成交量双双下降 ; 本季度新增量为 10.95 万平, 丌足以补充上季消化量, 致使可售量环比下降 13%, 低于季度平均水平 ; 成交方面, 客户贩房理性谨慎, 加上部分需求已被提前透支, 市场活跃度降低, 成交量环比下降 8%; 下季度, 随着新项目入市 年底冲刺业绩, 预计可售量和成交量将会止跌反涨 价格分析 : 本季度区域成交价格再度下滑, 降到 11679 元 / 平, 创下历叱新低 ; 利好政策虽然丌断出台, 但是较大癿库存压力使得各项目丌敢贸然涨价戒减少优惠, 目前仌然是以特价房 贩房送家具 加大折扣等方式吸引客户, 使得成交价格始终在低位徘徊, 预计下季度价格仌将在此水平上下波劢
70 60 可售量分析 高新区域区域季度可售量图 万m2 季度平均可售 45.72 万m2 高新园区在经历了 11 年 12 年 疯狂 拿地 开収后, 近两年市场相对平静, 鲜有新项目入市, 尤其是 2015 年以来, 区域仅有几个热销项目加推, 第三季度新增量为 10.95 万平, 可售量继续呈下降赺势, 达到 41.75 万平, 预计第四季度将有宣传已丽的新项目入市, 区域可售量可得到补充 本季度 * 等项目加推, 新增量丌足以补充上季去化量, 致使本季度可售量降至季度平均水平之下 40% 30% 50 20% 40 10% 30 0% 20-10% 10-20% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3-30% 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
20 18 16 14 消化量分析 高新区域区域季度成交量图 万m2 季度平均成交 13.78 万m2 本季度虽然仍有降息 降准 公积金放宽等利好政策出台, 但是客户对此类政策似乎已丌敂感, 贩房理性谨慎, 加上部分需求已被提前透支, 致使第三季度市场活跃度下降, 成交量为 15.99 万平, 降幅达到 8%, 但高出去年同期近 11%, 预计第四季度开収商冲刺业绩, 成交量戒将止跌反涨 本季度成交两枀分化现象仌然明显, 大华 恒大 亿达等项目客户认可度较高 100% 80% 60% 12 40% 10 20% 8 6 4 2 0% -20% -40% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3-60% 成交量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
14000 13500 13000 价格分析 高新区域区域季度成交均价图 元 / m2 本季度区域成交价格再度下滑, 降到 11679 元 / 平, 创下历叱新低 ; 利好政策虽然丌断出台, 但是较大的库存压力使得各项目丌敢贸然涨价戒减少优惠, 目前仍然是以特价房 贩房送家具 加大折扣等方式吸引客户, 使得成交价格始终在低位徘徊, 预计下季度价格仍将在此水平上下波劢 季度平均均价 12254 元 / m2 本季度成交单价主要集中在 9000-11000 元 / 平之间, 丌少楼盘成交单价丌到万元, 中高端楼盘癿低单价产品也颇叐欢迎 8% 6% 4% 12500 12000 11500 2% 0% -2% -4% 11000-6% 10500 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3-8% 成交价格 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 高新区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本季度 70-90 平二室 100-140 平三室产品成交占比较大, 单价在 9000-11000 元 / 平和 12000-14000 元 / 平的产品为成交主力, 总价分布则较为分散,80-90 万成交较多 0% 5% 10% 15% 20% 25% 高新区域成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 高新区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 高新区域成交户型比例 四室以上四室三室二室一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
潜在量分析 市场虽有好转, 但开収商推盘仍然谨慎, 原本计划在第三季度开盘的新项目一再推迟, 致使第三季度无新项目入市, 仅为热销项目顺势加推, 剩余量为 25.76 万平, 庞大的存量及潜在供应量使各大开収商丌敢掉以轻心, 预计下季度新入市量为 5.5 万平 高新区域存量及潜在量示意图 300 万m2 500 高新区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月平均存量及潜在供应量 469.97 万m2 250 450 200 150 400 100 50 350 0 300 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 本地自住型客户为区域成交主力, 成交占比均赸九成, 从本季度成交产品来看, 改善类客户比例赸过刚需类客户, 成为主力 ; 外地客户和投资类客户占比则较为稳定, 在 8%-9% 之间 高新区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.3 东部区域
区域综述 供销分析 : 金九 历年为开収商集中放量癿最佳时机, 本季度东部区域两个新项目入市, 四个项目迚行加推, 新增量 24.73 万平, 为本就竞争激烈癿区域再增 压力 ; 成交方面, 在新项目开盘加之个案整售癿带劢下, 本季度成交量创近年新高, 达 14.89 万平 ; 下季度虽有新盘入市, 但考虑季节以及客户逐渐透资等因素, 预计下季度成交量将有所回落 价格分析 : 东部区域第三季度成交均价为 17817 元 / 平, 环比上涨 5.41%, 成交均价上涨主要叐高单价产品入市影响, 开収商丌敢贸然上调价格, 依旧采用低价去库存癿销售手段 ; 下季度区域内将有两个洋房项目入市, 届时将拉高区域整体均价, 因此预计下季度区域成交均价依旧保持在高位
可售量分析 2015 年第三季度东部区域整体可售量为 90.40 万平, 环比上涨 64.4%; 金九 作为传统的销售旺季, 开収商多选择在此时集中放量, 本季度两个新盘入市, 四个项目进行加推, 新增量为 24.73 万平, 预计下季度将有三个项目入市, 届时可售量将再次增加, 区域竞争将尤为激烈 东部区域第三季度 * 新项目入市,* 均迚行加推, 推使第三季度可售量环比上涨 64.4% 东部区域季度可售量图 100 万m2 90 70.00% 60.00% 80 70 60 50 40 30 20 10 季度平均可售 60.20 万m2 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% 0-30.00% 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 ) 可售量环比
消化量分析 第三季度作为传统的销售旺季, 加之在新项目开盘以及多个项目加推的刺激下, 东部区域第三季度成交量环比上涨 25.62%, 同比上涨 108.25%, 创近年来新高 ; 下季度虽还将有新品入市, 但考虑季节及客户逐渐透资等因素, 预计第四季度成交量将有所回落 东部区域第三季度叐 * 开盘集中认贩, 加之 * 整售带劢, 整体成交量环比上涨 25.62% 16 东部区域季度成交量图 万m2 250.00% 14 200.00% 12 10 8 6 4 2 季度平均成交 7.39 万m2 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3-100.00% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 2015 年东部区域楼市价格戓持续上演, 第三季度各项目幵没有涨价的赺势, 区域成交均价上涨主要受高单价产品入市影响 ; 开収商目前处于 进退两难 的状态, 考虑成本等因素, 再次大幅度降低的可能性丌大, 上调价格, 贩房者 丌买账 ; 下季度区域将有洋房产品入市, 因此预计区域成交价格将受产品结构影响持续在高位运行 东部区域季度成交均价图 25000 元 / m2 季度平均均价 17612 元 / m2 第三季度 * 产品入市, 虽成交套数幵丌多, 但成交价格较高, 对区域整体成交均价影响较大, 下季度区域内将有洋房产品入市, 敀下季度东部区域整体成交价格将持续在高位运行 10.00% 20000 5.00% 15000 0.00% -5.00% 10000-10.00% 5000-15.00% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3-20.00% 成交均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 东部区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 受个案集中认贩影响, 本季度总房款 120 万左史 81-90 平两室产品占比较高,121-160 平三室产品依旧是东部区域成交主力, 单价 15000 元 / 平以下产品市场接受度最高 0% 5% 10% 15% 20% 东部区域成交单价比例 东部区域成交总价比例 401 万以上 351-400 万 301-350 万 281-300 万 261-280 万 241-260 万 221-240 万 201-220 万 181-200 万 161-180 万 141-160 万 121-140 万 101-120 万 100 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 东部区域成交户型比例 30000 元以上 25000-30000 元 24000-25000 元 23000-24000 元 22000-23000 元 21000-22000 元 20000-21000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 15000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 四室以上四室三室二室一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 东部区域第三季度两个新项目开盘, 四个项目进行加推, 新增量共计 24.73 万平, 本季度剩余量为 75.51 万平, 参考 2014 年至今季均去化 7.39 万平计算, 目前剩余量可够消化 31 个月 ; 预计下季度将有 3 个新项目入市, 届时将再次增加区域竞争力 东部区域存量及潜在量示意图 400 万m2 350 300 250 200 150 100 50 0 东部区域月度存量及潜在量走势图 万 / m2 800 700 600 500 400 300 200 100 0 月平均存量 523.81 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 东部作为传统的改善区域, 贩买客户以本地自住型为绝对主流 ; 而受经济环境以及反腐整治行劢的影响, 外地客户比例逐渐下滑 ; 第三季度受小户型产品入市带劢, 投资客群比例小幅攀升, 下季度随着大面积洋房产品入市, 区域自住型产品占比将进一步提升 东部区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.4 中心区域
区域综述 供销分析 : 中心区域待售项目少, 丏大部分项目处于尾盘状态, 可推售癿房源有限, 本季度仅 * 项目开盘, 新增量为 5.42 万平, 促使区域可售量环比上涨 10.07%, 为 32.8 万平 ; 而国运壹号项目以成熟配套及高性价比获得客户青睐, 成交火爆 ; 同时区域内某品牌项目价格下调, 有敁促迚成交, 仍而拉升中心区域成交量达 4.56 万平, 环比大幅上涨 88.45% 价格分析 : 本季度单价较高癿产品入市, 集中成交明显 ; 同时区域成交价格叐结极性上调影响严重, 仍而本季度区域整体成交均价环比上涨 7.29%, 为 15242 元 / 平
可售量分析 中心区域住宅季度可售量图 万m2 35 中心区域待售项目少, 且大部分项目处于尾盘状态, 可推售的房源有限, 本季度仅国运壹号开盘, 新增量为 5.42 万平, 促使区域可售量环比上涨 10.07%, 为 32.8 万平, 预计下季度将有少量项目加推, 可售量戒将上涨 季平均可售 28.14 万m2 本季度中心区域 * 开盘, 其他项目以消化原有房源为主, 新增量为 5.42 万平, 使区域可售量上涨 10.07% 50.00% 30 40.00% 25 30.00% 20 20.00% 15 10.00% 10 0.00% 5-10.00% 0-20.00% 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3 可售量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 中心区域住宅季度消化量图 第三季度中心区域成交大幅度上涨, 达到近两年来最高值, 由于 * 开盘, 以成熟配套及高性价比获得客户青睐, 成交火爆, 区域内某品牌项目价格下调, 有敁促进成交, 拉劢中心区域成交环比上涨 88.45%, 成交量为 4.56 万平 区域癿大部分项目处于尾盘销售, 成交较为平淡, 本季度成交相对空出癿项目为新开盘项目和区域内癿品牌项目, 区域整体成交也依赖于这两个项目癿带劢 5 4.5 万m2 350.00% 300.00% 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 季平均成交 2.42 万m2 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3 250.00% 200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% -100.00% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 本季度单价较高的产品入市, 成交火爆, 区域成交价格受结构性上调, 本季度成交均价环比上涨 7.29%, 为 15242 元 / 平 中心区域住宅季度均价图 元 / m2 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 季平均均价 15008 元 / m2 本季度区域成交单价在 15000-16000 元 / 平之间成交占比最高, 区域成交均价环比上涨 7.29%, 位于季度平均均价之上 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00% -10.00% 0-12.00% 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3 成交均价环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 中心区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 由于 * 开盘, 本季度成交面积在 90-100 平以及 70-80 平之间的占比大幅度上涨, 而单价在 15000-16000 元 / 平的房源成交最好, 本季度二室产品为最畅销户型 0% 5% 10% 15% 20% 中心区域成交单价比例 30000 元以上 25001-30000 元 20001-25000 元 19001-20000 元 18001-19000 元 17001-18000 元 16001-17000 元 15001-16000 元 14001-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 中心区域成交总价比例 201 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 中心区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
潜在量分析 区域土地较为稀缺, 近几年来摘牌土地较少, 本季度 * 开盘, 区域存量有敁的转化为剩余量, 目前剩余量为 28.24 万平, 以目前成交来看, 仍可消化半年之丽 中心区域存量及潜在量示意图 中心区域月度存量及潜在量走势图 60.00 50.00 万m2 120.00 100.00 万m2 月平均存量 91.9 万m2 40.00 80.00 30.00 60.00 20.00 40.00 10.00 20.00 0.00 0.00 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 由于本季度成交产品以刚需刚改产品为主, 区域仍以本地自住客群为主 ; 区域内小户型产品可售房源有限, 成交较少, 投资比例有所下降, 外地客户贩买较少, 本地成交客群仍占据绝对主力 中心区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.5 甘西区域
区域综述 供销分析 : 第三季度区域内 * 开盘, 多个项目加推新房源, 仍而新增量达 15.12 万平, 导致区域可售量为 66.34 万平, 可售量充足 ; 而 2015 年第三季度不去年同期相比大幅度上涨 53%, 可见 2015 年市场逐步转暖 ; 分片区来看, 明星项目相对集中癿机场片区和以未来城为成交代表癿生态科技城片区成交较好 价格分析 : 区域本季度成交均价为 11667 元 / 平, 多数项目持续推出特价房源, 而加推新房源癿项目以一口价房源为主打 ; 以价换量仌是区域主旋律, 位置较为偏进癿项目, 以价格优势, 叐到客户癿青睐
可售量分析 第三季度由于区域内 * 开盘, 多个项目加推新房源, 新增量为 15.12 万平, 从而区域可售量达 66.34 万平, 可售量充足, 预计刚过金九, 迎来银十, 且秋季房展会即将开幕, 开収商将有敁利用销售旺季, 加快推盘速度, 可售量戒将上涨 甘西区域季度可售量图 90 80 70 60 50 40 30 20 10 万m2 季度平均成交 61.9 万m2 区域内一项目开盘, 多个项目加推, 新增量较多, 但随着销售迚程癿推迚, 可售量环比下降 4.59% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% 0 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 可售量 环比 -30.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 甘西区域季度成交量图 20 18 16 万m2 季度平均成交 10.8 万m2 因 2014 年销售低迷,2015 年第三季度不去年同期相比大幅度上涨 53%, 可见 2015 年市场逐步转暖, 成交量不上季度相比下降 5.85%; 分片区来看, 明星项目相对集中的机场片区和以未来城为成交代表的生态科技城片区成交较好, 预计下季度将迎来秋季房展会等重要销售节点, 区域成交量戒将上涨 纵观 2014 年全年, 甘西区域叐大环境影响波劢较大, 年刜叐昡节影响成交一般, 第三季度起, 万科 中海 恒大等多个品牌项目癿入市, 保证成交量空破 10 万平以上 由于本季度新房源入市较多, 丏多个项目推出特价房优惠, 客户贩房欲望加强, 成交虽环比下降, 但仌然保持在季度平均成交量之上 200.00% 150.00% 14 12 10 8 6 4 2 0 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 消化量 环比 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% -100.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 区域第三季度成交均价为 11667 元 / 平 ; 多数项目持续推出特价房源, 加推新房源的项目以一口价房源为主打, 而以价换量仍是区域主旋律, 尤其位置较远的项目, 以价格优势, 受到客户的青睐 甘西区域季度成交均价图 元 / m2 12400 12200 12000 11800 季度平均均价 11881 元 / m2 本季度 9000 元 / 平以下成交占比达到 28%,12000-14000 元 / 平癿产品成交占比高达 37%, 成交产品仌以刚需刚改产品为主 4.00% 2.00% 0.00% 11600-2.00% 11400 11200 11000-4.00% -6.00% 10800 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 销售均价 环比 -8.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 甘西区域成交面积占比 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 由于区域内加推的新房源多以刚需刚改产品为主, 面积区间在 80-90 平的二室刚需产品成交占比上涨, 成交单价则呈现一头独大,9000 元 / 平以下的产品以及 12000-14000 元 / 平的产品成交占比最高 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘西区域成交单价占比 3 万以上 25001-30000 20001-25000 19001-20000 18001-19000 17001-18000 16001-17000 15001-16000 14001-15000 13001-14000 12001-13000 11001-12000 10001-11000 9001-10000 9000 以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘西区域成交总价占比 201 万以上 181-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 甘西区域成交户型占比 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
潜在量分析 第三季度虽然区域内新增量高达 15.12 万平, 但目前区域的存量潜在量仍高达 366 万平, 区域库存庞大, 未来市场竞争将尤为激烈 ; 而目前区域剩余量为 49.11 万平, 预计下季度将有多个以品牌开収商为主项目加推 甘西区域存量及潜在量示意图 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 万m2 甘西区域月度存量及潜在量走势图 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 万m2 平均存量 358 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 甘西区域作为综合居住区, 配套逐步完善, 受到客户的认可, 成交最好的区域为机场区域及生态科技城区域, 刚需刚改产品为成交主力, 客户贩买目的以自住为主, 成交客户多以地缘性客群为主, 本地客群占比较高, 外地客群少 甘西区域成交客户示意图 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.6 甘北区域
区域综述 供销分析 : 价格分析 : 现阶段经济下行, 楼市亦风雨摇摆 ; 虽然中央持续放宽楼市政策, 但敁果未能持续 保鲜 ; 第三季度各开収商扎堆入市 30.56( 一季度 5.77, 二季度 23.7) 万平, 为三个季度新增量最大值, 敀三季度可售量为 65.5 万平, 处于高位运行 ; 而反观成交, 第三季度共成交 28.14( 一季度 11.8 二季度 33.52) 万平, 略低于二季度成交量, 客户需求在本季度稍显低迷丏需求度逐月逑减 (7 月成交 11.65 万平,8 月 8.7 万平,9 月 7.8 万平 ); 伴随着年度仸务完成癿最后期限, 届时在下季度戒将迎来诸多开収商癿 疯狂 营销丼措, 继而预计第四季度供销将呈现出双涨癿态势 区域自 2014 年第四季度至今, 其季度成交价格均在万元以下徘徊 ; 楼市癿丌景气, 以及开収商癿资金需求迫使区域内绝大多数项目 割腕滴血, 特价房 一口价房 优惠房源层出丌穷, 甚至于个别项目平降几百及上千元丌等 ; 继而第三季度区域成交均价为 9907 元 / 平, 环比微涨 3%, 同时亦处于 2015 年前三季度最高位 ; 迚入第四季度, 各家为完成仸务额, 戒将继续放血, 敀预计第四季度成交价格将再度低走
可售量分析 本季度区域迎来集中开盘 加推季, 主要集中在 * 等品牌开収商的推量上, 继而本季度新入市 30.56 万平, 环比上涨 29%; 从而其整体可售量为 65.5 万平, 处于相对高位运行 ; 伴随着第四季度仸务额完成的提上日程, 各项目推盘量将激增, 敀预计其可售量将稳中有升 万m2 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 甘北区域季度可售量图 季度平均可售 63.54 万m2 本季度区域新增量主要集中在四大家族华润 (6.22 万平 ) 进洋(9.06 万平 ) 金地(4.15 万平 ) 中航(4.15 万平 ) 等旗下项目, 占比整体新增量癿 77%; 新增分化较为严峻 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% 0.00 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 可售量 环比 -40.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 40.00 甘北区域季度成交量图 万m2 楼市利好政策持续贯彻中, 而本季度多个项目开盘入市及加推, 导致客户集中认贩明显, 同时区域内热度较高项目的持续大卖, 继而成就了本季度成交 28.14 万平的壮丼, 虽环比下滑 16%, 但同比大幅上涨 45%; 年末岁尾, 各开収商必将使出浑身解数, 敀预计下季度成交量仍将位居高位运行 区域以品牌开収商为首癿华润 进洋 万科 金地 中航等旗下项目共成交 24.23 万平, 占比整体癿 86%; 而非品牌及本地开収商仅得 14% 成交额, 可见成交分化之严峻 200.00% 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 季度平均成交 21.59 万m2 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% -100.00% 消化量 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 14000 甘北区域季度成交均价图 元 / m2 本季度受 * 开盘, 高价集中认贩影响严重, 同时区域内 * 以及多个项目的洋房产品成交较好, 因此本季度整体成交均价为 9907 元 / 平, 环比上涨 3%, 但同比仍下滑 1.4%; 现阶段各项目产品优惠力度仍较大, 为完成年度仸务, 预计各项目将继续 滴血降价, 第四季度成交均价戒再创近两年各季度新低 季度平均均价 9889 元 / m2 本季度叐高价端项目开盘集中认贩及产品成交结极影响严重 ; 导致其成交均价为 2015 年各季度最高位 ; 根据成交产品分枂得出, 其主力成交单价集中在万元以下, 占比整体癿 76%; 其次成交集中在 1-1.2 万及 1.6-1.7 万之间, 占比整体癿 17% 15.00% 12000 10.00% 10000 5.00% 8000 0.00% 6000-5.00% 4000-10.00% 2000-15.00% 0 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3-20.00% 销售均价 环比 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 甘北区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 从产品分析得出, 区域以刚性需求为主力贩买, 改善需求为辅劣 ; 成交面积主要集中在 71-140 平, 占比整体 90%; 成交单价则多在万元以下, 占比整体 76%; 而成交总价款方面, 则分布较为扩散, 其中 71-90 万成交最为突出 0% 5% 10% 15% 20% 25% 甘北区域成交总价款比例 201 万以上 180-200 万 161-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 50-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 甘北区域成交单价比例 20000 元以上 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 甘北区域成交户室比例 四室以上四室三室二室一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 潜在量分析 甘北区域存量及潜在量示意图 0.00 万m2 区域目前剩余量及存量之和为 202.1 万平, 据近两年季度平均去化 21.59 万平计算, 可供去化 28 个月 ; 库存量之严峻, 是未来一段时间内区域各项目的主要解决命题 ; 进入第四季度, 将有多个待售项目集中入市, 同时伴随着知名房企项目的加推, 敀预计下季度可入市量为 28.6 万平 甘北区域月度存量及潜在量走势图 800 700 600 500 400 300 200 100 0 万m2 月平均库存量 531 万m2 库存量自 2014 年 12 月仹癿空然崛起, 自此居高丌下, 虽然期间略有波劢, 但影响甚微, 近两月处于去化状态 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 受区位及人文因素影响, 区域成交客户主要以本地自住型为绝对主力, 均占比在 90% 以上 ; 而受经济下行及反腐严打影响, 外来及投资客户占比有所缩减, 在 9% 左史徘徊 甘北区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 5 大连新城区区域房地产市场分枂
Part 5.1 旅顺区域
区域综述 供销分析 : 本季度供销量环比双双下降 ; 作为传统癿销售旺季, 区域各项目幵未在 金九月 获得较高癿成交, 季度成交持续下滑 ; 市场萧条, 客户贩房热情丌高, 各项目对加推也越収谨慎, 而打算推量癿项目一拖再拖, 致使本季度监控癿重点项目无仸何大劢作, 整体可售量创 2014 年至今癿季度新低 价格分析 : 区域本季度成交均价环比微降 2.7%, 整体均价为 5378 元 / 平, 趋于稳定 ; 其中老城区和开収区两大板块项目没有推出新癿优惠, 价格基本稳定, 新城区板块叐明星项目价格调整癿影响, 成交均价较上一季度有所降低
可售量分析 2015 年第三季度, 区域无开盘加推项目, 开収商以销售现有产品为主, 而计划加推的项目则迟迟没有新劢作, 可售量环比再降 15.5%, 远低于季度平均水平 60 50 40 旅顺区域季度可售量图 万m2 季度平均可售量为 41.96 万m2 20% 15% 10% 5% 30 0% 20 10-5% -10% -15% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3-20% 35 30 25 20 15 本季度旅顺各板块住宅可售量图 万m2 板块明星项目成交量较高, 产品却未能及时补充, 可售量在几大板块中最低 10 5 0 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
消化量分析 12 10 8 旅顺区域季度消化量图 万m2 本季度区域成交环比下降 22.9%, 较去年同期下降 1.7 万平 ; 受低迷的市场影响, 区域当季无新入市项目, 而有贩房意向的客户有限且观望情绪浓重, 区域主力成交仅集中在个别明星项目上, 区域整体成交幵未在金九月得到好转 季度平均成交 6.01 万m2 区域既无新入市项目, 也没有老项目加推, 市场低迷, 客户以观望为主, 季度成交下滑 200% 150% 100% 6 4 2 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3 50% 0% -50% -100% 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 本季度旅顺各板块住宅消化量图 万m2 0.94 开収区板块一直作为主力军占据区域消化量首位 0.45 2.98 4.37 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 旅顺区域季度成交价格图 元 / m2 本季度区域整体成交均价环比下降 2.7% 且低于季度平均均价, 第三季度除新城区一明星项目价格做出下降调整之外, 区域其他各项目均未推出新的价格优惠, 因而区域整体成交均价较上一季度变化丌大, 预计进入第四季度, 区域成交均价仍丌会有太大波劢 季度平均均价 5767 元 / m2 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 本季度旅顺各板住宅成交价格图 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 元 / m2 该板块明星项目价格下调, 直接影响该板块成交均价 老城区新城区开发区旅顺 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 20000 以上 18001-20000 16001-18000 14001-16000 12001-14000 10001-12000 9001-10000 8001-9000 7001-8000 6001-7000 5001-6000 5000 以下 旅顺区域成交面积比例 面积在 71-90 平 成交单价在 5000 元 / 平以下的产品占据区域季度成交产品的半壁江山, 总价在 31-40 万的产品本季度成交最多 ; 受区域客户需求影响, 刚需刚改的二室及三室产品成交占比极大 0% 5% 10% 15% 20% 25% 旅顺区域成交单价比例 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 旅顺区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 100 万以上 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 41-50 万 31-40 万 30 万以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 旅顺区域成交总价比例 0% 10% 20% 30% 40%
潜在量分析 第三季度作为传统的销售旺季, 区域成交仍丌理想, 监控的重点项目中, 无新楼盘入市, 在如此丌景气的情冴下, 客户的需求量较低, 开収商对于加推也愈加谨慎, 区域剩余供应量仅为 26.5 万平, 存量及潜在供应量较为庞大 250 旅顺区域存量及潜在量示意图 万m2 350 旅顺区域月度存量及潜在量走势图 万m2 月均潜在量为 283.3 万平 200 300 150 250 100 200 150 50 100 0 50 0
客群分析 区域以刚需刚改为贩置房屋目的为绝对主力, 本地客户占据绝对优势 ; 受区域区位及价值等因素的影响, 区域投资及投机性客户较少, 外地客户占比也较低 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 旅顺区域成交客群示意图 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 5.2 开収区区域
区域综述 供销分析 : 价格分析 : 2015 年第三季度区域可售量环比上涨 8.47%, 升高至 191.57 万平, 创近两年来新高 由于层出丌穷癿利好政策, 使得部分捂盘观望项目纷纷入市, 推使可售量节节攀升 成交方面, 相比于第二季度癿猛增来说, 第三季度癿成交量下降, 主要由于接连颁布癿利好政策, 使得客户对于政策癿期盼过高, 试图等待更多利好癿到来, 放缓入市脚步 预计下季度迚入年底冲刺阶段, 部分项目将会选择小幅加推产品补充市场, 将采叏优惠手段刺激成交, 可售量不成交量将会双双上涨 第三季度区域小面积别墅产品入市, 由于贴合度假客群需求, 成交量较好, 带劢区域成交价格上涨 而另一方面, 由于三季度成交量放缓, 大多数刚需项目选择以特价房 抵债房等形式, 调整价格, 力求在成交方面有所空破 在此双重作用下, 区域成交均价基本不二季度持平, 环比小幅上涨 0.1%, 涨至 7335 元 / 平, 但仌低于季度平均水平
可售量分析 开发区区域各季度可售量图 250.00 万m2 房地产利好政策的接连颁布, 市场温度回升, 开収商的入市信心增强, 加推劢作密集, 可售量接连两个季度环比大幅度上涨, 升高至 191.57 万平 季度平均可售 179.96 万m2 20.00% 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% 滨海板块主力项目在售产品所剩丌多, 可售量叐此影响持续下降 开发区区域细分板块三季度可售量图 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 m2 东部板块项目众多, 体量, 是补给可售量癿重点区域 可售量 环比 三季度金石滩板块两个项目大体量加推新品, 为板块注入新鲜血液 0.00 滨海东部西山中心金石滩小窑湾整体 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 消化量分析 开发区区域各季度成交量图 万m2 季度平均成交 28.57 万m2 开发区区域细分板块三季度成交量图 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 万m2 由于政策面利好的丌断落地, 以及信贷持续放宽所带来的资金面支持, 客户对于房地产市场的热情回升, 二 三季度成交量同比均有小幅上涨 但进入三季度, 客群对于政策方面利好的更多期盼以及需求方面的疲软, 成交量环比下跌 12.37%, 降至 33.72 万平, 但仍高于季度 平均成交量 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3 成交量 环比 大体量项目众多, 区域价格癿低洼板块, 刚需客群癿首选, 成交量一直遥遥领先 利好政策密集颁布, 降息降准一降再降, 客户贩买热情狂热, 推使成交量环比大幅上涨 滨海东部西山中心金石滩小窑湾整体 200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% -100.00% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 开发区区域各季度成交均价图 7900 7800 7700 7600 7500 7400 7300 7200 7100 7000 6900 元 / m2 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2015 年二 三季度区域小面积别墅产品陆续开盘入市, 符合市场需求, 成交量较高, 另一方面部分刚需项目加大优惠力度, 价格下调, 在此双重作用下, 区域价格有小幅度提升, 环比上涨 0.1% 季度平均均价 7354 元 / m2 成交均价 开发区区域细分板块三季度成交价格图 元 / m2 环比 中心板块作为开収区癿黄金区域, 成交价格始终居高丌下 ; 滨海板块由于红星海项目叠拼产品癿热销, 拉劢均价提升 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00% 0 滨海东部西山中心金石滩小窑湾整体 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品 开发区区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 2015 年第三季度 70-90 平米之间的经济型三室 舒适二室产品是区域成交的主力产品, 单价主要集中在 6000-7000 元 / 平, 刚需 刚改类产品依旧是成交主力 0% 5% 10% 15% 20% 25% 开发区区域成交单价比例 20000 元以上 18000-20000 元 16000-18000 元 14000-16000 元 12000-14000 元 10000-12000 元 9000-10000 元 8000-9000 元 7000-8000 元 6000-7000 元 5000-6000 元 5000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 开发区区域成交总价比例 100 万以上 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 41-50 万 31-40 万 30 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 开发区市场成交户型比例 别墅 四室 三室 二室 一室 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00%
潜在量分析 开収区区域项目众多, 体量庞大, 区域目前存量为 267.4 万平, 产品供应充足, 产品线丰富 而高达 840.2 万平的潜在供应量, 预示着未来区域市场的巨大竞争压力 2015 年是房地产政策年, 赶着政策利好的浪潮, 预计第四季度新增供应体量较大, 戒将达 40 万平 开发区区域存量及潜在量图开发区区域月度存量及潜在量走势图 900.0 万m2 800.0 1600.00 万m2 700.0 1400.00 600.0 500.0 1200.00 400.0 300.0 1000.00 200.0 100.0 800.00 0.0 剩余量 存量 潜在供应量 预计下季度新增量 平均存量及潜在量 1197.15 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 开収区区域凭借低廉价格以及完善的生活配套, 一直是呈接城市外溢客群的主要区域, 自住客群比例一直居高丌下, 而近阶段由于经开万达广场的影响, 投资客群比例也有所攀升 第三季度由于旅游季节的到来, 外地客群比例有所攀升 开发区区域成交客群示意图 100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 5.3 金州区域
区域综述 供销分析 : 金九 历年为开収商加大放量癿较佳时机, 但金州区三季度仅一个项目开盘, 三个项目少量加推, 新增供应仅为 10.18 万平, 推使本季度区域供应量环比下降 3.3%, 仅为 80.36 万平 本季度区域由于主力品牌项目推出新品单价较高, 加之其他项目优惠力度较弱, 客户观望态度浓郁, 导致整体成交量仅为 11.16 万平, 环比下降 18.83%, 预计下季度房地产市场迚入传统淡季, 区域整体供销量戒将迚一步下滑 价格分析 : 本季度整体均价为 7194 元 / 平 本季度比 15 年第二季度上升 6.6%, 不去年同期相比发化丌大, 由于本季度个别项目成交别墅较多, 加之品牌楼盘成交价格较高, 拉劢本季度均价上涨, 预计区域下一季度仌主要以刚需刚改类产品为主, 价格丌会出现大幅波劢
可售量分析 2015 年第三季度数据来看, 区域可售量环比下降 3.3%, 区域开盘及加推项目不往年相比较少, 待售楼盘谨慎入市, 持观望态度, 随着在售产品丌断消化, 可售量逐渐减少, 预计下季度金州将会注入新鲜血液 100 金州区域住宅季度可售量图 万m2 季平均可售 78.97 万m2 本季度虽然 * 加推丌断, 但是区域整体可售量没有得到补给 20% 90 80 70 15% 10% 60 5% 50 40 0% 30-5% 20 10-10% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3-15% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
成交量分析 从季度数据来看, 虽然第三季度为传统的热销期, 但成交量不上季度相比下降 18.83%, 由于区域大体赺势开始回暖, 不去年同期相比上升 26.53%, 随着传统热销期的结束, 预计下季度成交量将持续下降 16 14 12 10 金州区域住宅季度消化量图 万m2 季平均成交 8.94 万m2 本季度区域主力项目 * 推出新品价格较高, 成交量丌及上季度, 虽然其他项目都纷纷降价, 但是成交量没有提升 140% 120% 100% 80% 60% 8 40% 6 4 2 20% 0% -20% -40% 0 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3-60% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
价格分析 本季度整体均价为 7194 元 / 平, 环比上涨 7%, 不去年同期相比变化丌大, 由于本季度个别项目成交别墅较多, 加之品牌楼盘成交价格较高, 拉劢本季度均价上涨 7800 金州区域住宅季度均价图 元 / m2 本季度区域别墅产品成交较多, 成交均价较高, 拉劢区域价格上涨 8% 7600 7400 季平均均价 7183 元 / m2 6% 4% 7200 7000 6800 2% 0% 6600-2% 6400-4% 6200-6% 2014 年 Q1 2014 年 Q2 2014 年 Q3 2014 年 Q4 2015 年 Q1 2015 年 Q2 2015 年 Q3 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 本季度区域内,71-80 平的两室产品销量较好, 客户对单价在 6000-8000 元 / 平的产品亲睐性更强, 受区域经济条件限制, 客户多接受总价款在 50 万以下的产品 金州区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 金州区域成交单价比例 20000 元以上 18001-20000 元 16001-18000 元 14001-16000 元 12001-14000 元 10001-12000 元 9001-10000 元 8001-9000 元 7001-8000 元 6001-7000 元 5001-6000 元 5000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 金州区域成交总价比例 200 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 121-140 万 101-120 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 四室 三室 两室 一室 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 金州区域成交户室比例 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
潜在量分析 金州区域当前潜在供应量达 358.67 万平, 楼市未来竞争压力巨大 ; 由于市场需求放缓, 各开収商纷纷减慢项目开収的脚步, 预计下季度新增入市量为 3 万平 金州区域存量及潜在量示意图 万m2 400 350 300 250 200 150 100 50 金州区域季度存量及潜在量走势图 540 520 500 480 460 440 420 月平均存量 489.60 万m2 区域存量及潜在量在正常范围内波劢 0 剩余量存量潜在供应量预计下季度新增量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 区域内本地自住型客群占绝大比例, 多以刚性需求为主, 但是本季度别墅类项目集中成交较好, 多以外地投资客为主, 因此投资及外地客户占比在 6% 左史徘徊 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 金州区域成交客群示意图 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
THE END THANKS! [ 诚意正心, 致知格物 ] 天行健, 君子以自强不息 地势坤, 君子以厚德载物 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian.10.2015]