2016 年 3 月大连房地产市场分析报告 (2016.04) 大连新峰地产市场研究部
全市及各区销售面积 / 额排行 全市营销活动监测 宏观经济 / 政策动态 全市土地市场运行情况 全市商品住宅市场运行情况 新峰观点 相关说明 : 1 数据来源: 新峰地产信息资源决策支持系统 ; 2 数据口径: 销售数据为全市七区行政区网签网备数据 ; 3 数据解释: 若有不同, 正常所为 ; 如有雷同, 纯属巧合 ; 4 数据引用: 其他机构若引用, 请联系或落属新峰 ; 5 数据服务: 如需更精准 精确的市场, 请致电 0411-39907988
楼市关键字 供销两旺, 初现回暖 营销活动 营销活动大量增加加推推介活动明显增多 政策 降准 营改增 辽十五条政策继续宽松 土地 供应 2 宗土地均底价成交成交土地体量较小 商品住宅 供销两旺预计近期仍将保持高位状态
土地市场 供应 成交 数字楼市 2016 年 3 月土地市场主要数据一览表 2015.03 2016.02 2016.03 环比 同比 宗数 0 0 2 占地面积 ( 万m2 ) 0 0 0.8 建筑面积 ( 万m2 ) 0 0 3.24 宗数 0 0 2 占地面积 ( 万m2 ) 0 0 0.8 建筑面积 ( 万m2 ) 0 0 3.24 商品住宅市场 2016 年 3 月商品住宅市场主要数据一览表 2015.03 2016.02 2016.03 环比 同比 新增供应面积 ( 万m2 ) 25.57 10.88 24.88 129% -3% 销售面积 ( 万m2 ) 32.97 17.04 52.26 207% 59% 存量 ( 万m2 ) 1791 1651 1646 0% -8% 商品住宅销售排行 2016 年 3 月商品住宅销售排行一览表 第一位 第一位 名称 销售面积 ( 万m2 ) 名称 销售额 ( 亿元 ) 3 月项目 国滨馆 2.07 国滨馆 2.81 3 月开发商 远洋 3.91 远洋 3.8
图解楼市
PART 1 全市及各区销售面积 / 额排行 全市开发商销售面积 / 额排行 全市商品住宅项目销售面积 / 额排行 各区商品住宅项目销售面积 / 额排行
3 月全市商品住宅项目销售面积 销售额排行 3 月份上榜项目以甘井子区的项目较多, 共 6 个, 另有 3 个项目位于金州新区,1 个位于高新园区 上榜项目的热销产品绝大多数为刚需产品, 普遍集中在 70-90 m2范围内 ; 国滨馆项目比较与众不同, 该项目 200-220 m2的产品备案较多 在两个排行榜中, 大品牌项目较以往减少, 本地开发商的项目数量增多 全市七区商品住宅项目销售面积排名 全市七区商品住宅项目销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 国滨馆 2.07 1 国滨馆 2.81 华润置地广场 1.78 2 华润置地广场 2.03 聚美东湾 1.71 3 远洋钻石湾 1.76 远洋钻石湾 1.67 4 远洋荣域 1.47 远洋荣域 1.43 5 华润考拉住区 1.13 青国青城 1.42 6 保利天禧 1.11 华润考拉住区 1.19 7 聚美东湾 1.04 恒峰天泉小镇 1.07 8 大华锦绣华城 0.99 金地檀境 1.01 9 恒峰天泉小镇 0.93 乾豪新界 0.84 10 三鼎春天 0.91
3 月全市品牌开发商销售面积 销售额排行 3 月销售面积排行榜中, 远洋依旧凭借旗下钻石湾和荣域项目的热销再登两个排行榜榜首 华润旗下的置地广场和考拉住区项目也同时取得了较好成绩, 助华润排名第二 在销售额排行中, 树源 聚美 明和上榜都比较罕见 新型凭借旗下恒峰天泉小镇的开盘热销登上榜单 作为上榜常客的各大品牌开发商基本都登上榜单 全市七区商品住宅品牌销售面积排名 全市七区商品住宅品牌销售额排名 单位 : 万m2 排名 单位 : 亿元 远洋 3.91 1 远洋 3.80 华润 3.24 2 华润 3.65 金地 2.53 3 万科 2.82 万科 2.42 4 树源 2.81 树源 2.08 5 金地 2.07 聚美 1.71 6 亿达 1.75 亿达 1.51 7 保利 1.35 明和 1.49 8 万达 1.26 新型 1.37 9 新型 1.16 万达 0.99 10 恒大 0.95 树源旗下为国滨馆项目明和旗下为知润山和青国青城
区域排名项目 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 3 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 龙湖水晶郦湾 4659 保利天禧 11079 2 保利天禧 4537 百年城琥珀湾 8565 3 绿城九龙仓桃源里 3747 绿城九龙仓桃源里 7633 4 百年城琥珀湾 2329 龙湖水晶郦湾 7418 5 四季上东 1892 南山首府 5049 1 沈铁铭悦 1613 沈铁铭悦 1585 2 百年港湾 591 悦泰福里 1053 3 悦泰福里 564 百年港湾 584 4 香水湾 494 香水湾 541 5 天源秀景 208 天源秀景 320 1 中海天赋山 3073 华润星海湾壹号 4194 2 颐和星海 2848 颐和星海 4141 3 恒大帝景 2502 中海天赋山 3905 4 国运壹号 2004 恒大帝景 3766 5 中航国际广场 1866 中航国际广场 3093 1 华润置地广场 17783 华润置地广场 20270 2 远洋钻石湾 16652 远洋钻石湾 17565 3 远洋荣域 14329 远洋荣域 14684 4 华润考拉住区 11877 华润考拉住区 11326 5 恒峰天泉小镇 10749 恒峰天泉小镇 9264
3 月份各区商品住宅项目销售面积 / 额排行 区域排名项目 高新园区 旅顺口区 金州新区 销售面积 ( m2 ) 项目 销售额 ( 万元 ) 1 国滨馆 20696 国滨馆 28136 2 招商兰溪谷 7772 大华锦绣华城 9894 3 大华锦绣华城 7300 万达海公馆 8711 4 亿达普罗旺斯 6100 招商兰溪谷 8598 5 悦龙居 5238 亿达普罗旺斯 7332 1 亿达第一郡 3590 亿达第一郡 2427 2 华发新城 2796 华发新城 1537 3 东方戴维营 1718 世茂寰海城 1535 4 世茂寰海城 1667 东方戴维营 910 5 花溪镇 1619 鹿山 642 1 聚美东湾 17096 聚美东湾 10432 2 青国青城 14231 青国青城 9092 3 乾豪新界 8413 乾豪新界 5669 4 万科城 6358 万科城 4710 5 远洋红星海世界观 5772 远洋红星海世界观 4327
PART 2 全市营销活动监测 全市营销活动汇总分析 全市开盘 / 加推项目汇总分析 热点项目开盘 / 加推情况分析
营销活动分析 3 月份, 随着春节长假过去, 房地产市场也开始明显回暖, 各类营销活动迅速增多, 其中加推和项目推介活动尤为显著 加推活动多集中在甘井子区, 项目推介金州新区的项目较多 300 250 19 19 200 150 100 50 6 29 11 151 134 233 14 5 179 13 7 192 12 8 12 170 176 18 11 203 6 8 155 8 4 136 13 101 02 75 11 16 115 0 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 1602 1603 客户维系类开盘加推类项目推介类 3 月份客户维系类活动开始增多, 但同比去年仍有差距, 这体现出开发商的营销手段有所转变, 暖场活动随之减少 项目开盘加推活动明显增多, 但没有新开盘项目, 均为加推, 加推项目仍以甘井子区较多, 其中中铁建青秀蓝湾加推两次, 另外西山板块加推项目较多, 如三鼎春天 保利西山林语等 项目推介活动也显著增多, 其中来自金州新区的项目相对较多, 如恒基碧桂园金石滩召开推介会, 另外沙河口区的春柳公园也召开项目说明会, 该项目由于地段较好, 较受关注
重点项目开盘加推情况 3 月份共 16 个项目加推, 加推量在百套以上的共有 7 个项目 在以下加推百套以上的项目中, 甘井子区和金州新区的项目比较集中, 销售情况较好的是中国铁建国滨苑和宏都熙景 中国铁建国滨苑成交多为户型偏小的刚需刚改产品, 宏都熙景成交多为两室产品 序号时间项目区域 开盘加推 推盘量 产品 成交均价 ( 元 / m2 ) 推盘优惠 销售率 1 3 月 12 日宏都熙景甘井子区加推 150 套高层 11100 2 万抵 95 折 35% 2 3 月 12 日恒峰天泉小镇甘井子区加推 116 套高层 8550 25% 3 3 月 12 日万科城金州新区加推 136 套高层 7322 2 万抵 5 万 15% 4 3 月 19 日乾豪新界金州新区加推 108 套高层 6800 全款减 200 元贷款减 180 元 14% 5 3 月 26 日中国铁建国滨苑中山区加推 123 套高层 14937 6 3 月 26 日三鼎春天甘井子区加推 243 套小高层 14107 7 3 月 26 日大华锦绣华城高新园区加推 120 套高层 13000 全款 98 折优惠, 贷款 99 折优惠, 最低 92 折 团购 100 平以下 3 万抵 8 万 100 以上 4 万抵 10 万 100 平以下总房款减 2 万,100 平以上总房款减 4 万 ; 62% 5% 11% 注 : 统计加推的项目推盘量在 100 套以上 数据为调研数据
重点项目开盘加推 春柳公园 开盘销售率为 53%, 开盘效果较好 开盘时间 2016 年 4 月 2 日 推出楼栋推出套数成交情况物业类型销售均价优惠信息面积区间 3#(1 2 单元 ) 4# 5# 6# 8# 9#(1 单元 ) 11# 12#(1 单元 ),20# 494 套 262 套 高层 小高层 洋房 高层 :12500 元 / m2小高层 :13500 元 / m2洋房 :15000 元 / m2 认筹金 2 万抵 6 万, 开盘当天 95 折 高层 82-142 m2 小高层 101 m2 洋房 88-104 m2 建筑形式 户室 面积 ( m2 ) 供应套数 占比 ( 约 ) 2 室 2 厅 1 厨 1 卫 82 36 7% 3 室 2 厅 1 厨 1 卫 101/104/105/106 120 24% 3 室 2 厅 1 厨 1 卫 102/105/107 120 24% 高层 3 室 2 厅 1 厨 1 卫 105 36 7% 3 室 2 厅 1 厨 1 卫 116 36 7% 3 室 2 厅 1 厨 1 卫 116 36 7% 3 室 2 厅 1 厨 2 卫 142 36 7% 小高层 3 室 2 厅 1 厨 1 卫 101 27 5% 3 室 2 厅 1 厨 1 卫 101 27 5% 洋房 2 室 2 厅 1 厨 1 卫 88 15 3% 3 室 2 厅 1 厨 1 卫 104 5 1% 共计 280 100%
重点项目开盘加推 春柳公园 地缘改善类客户体量较大, 同时蓄客时间较长, 开盘价格低于之前释放价格, 获得购房者认可 101 m2 3 室 2 厅 1 厨 1 卫 现场情况 现场客户到访 现场到访约 400 组, 购房意向较为强烈 前期蓄客量约 600 组 客户分析 以地缘性客户为主 客户年龄多位于 35 岁以上, 属中高收入职业者, 或老人改善 住房 116 m2 3 室 2 厅 1 厨 1 卫
报广投放情况 投放量看, 投放量恢复到春节前水平, 增量明显, 硬广占比超 50%; 投放诉求方面, 优惠促销与产品推广成热门投放诉求, 活动诉求以 20% 占比随其后 ; 投放区域看, 甘区 金州新区 沙河口区投放量排名前三, 开发商中 恒大 一方 投放量给力 200 180 150 100 50 146 142 127 156 91 100 54 23 100 投放总量 硬广投放量 0 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 1602 1603 投放总量 :100 次, 硬广投放 :54 次, 占比 54% % 30% 12% 26% 24% 25% 产品推广 23% 20% 11% 20% 26% 优惠促销 30% 投放区域甘井子区为首 中山区沙河口区甘井子区高新园区金州新区 15% 10% 5% 0% 10% 7% 4% 5% 2% 0% 产品 活动 开盘信息销售状态新品上市 形象 优惠促销价格信息 附加值
PART 3 宏观政策 / 经济动态 宏观政策动态宏观经济动态大连地产动态大连规划
宏观政策动态 十二届全国人大三次会议开幕, 李克强做政府工作报告 3 月 5 日, 国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议上做政府工作报告, 提出今年发展的主要预期目标是国内生产 总值增长 6.5%-7% 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 积极的财政政策要加大力度 全面实施营改增, 从 5 月 1 日起, 将 试点范围扩大到建筑业 房地产业 金融业 生活服务业 要深入推进新型城镇化 一是加快农业转移人口市民化 居住证具有很 高的含金量, 要加快覆盖未落户的城镇常住人口 而是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展 今年棚户区住房 改造 600 万套, 提高棚改货币化安置比例 完善支持居民住房合理消费的税收 信贷政策 住房刚性需求和改善性需求, 因城施策化 解房地产库存 建立租购并举的住房制度, 把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围 三是加强城市规划建设管理 新峰观点 : 此次政府工作报告中去库存被再次加以强调, 并提出要 因城施策 这也就意味着下阶段会出台地方版本的去库存政策 ( 除一线城市 ), 不排除一些低首付的购房政策 此外, 还提出租购并举制度和营改增制度, 但对去化库存的作用是相对有限的 二手房营业税 5.1 后将改征增值税 李克强总理 3 月 18 日主持召开国务院常务会议, 为落实 政府工作报告 关于全面实施营改增的要求, 进一步减轻企业负担, 促进 经济结构转型升级, 会议进行了部署 一是全面实施营改增, 从 5 月 1 日起, 将建筑业 房地产业 金融业 生活服务业 4 个行业纳 入营改增试点范围 并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围, 确保所有行业税负只减不增 二是取消违规设立的政府性 基金, 停征和归并一批政府性基金, 扩大水利建设基金等免征范围 三是将 18 项行政事业性收费的免征范围, 从小微企业扩大到所 有企业和个人 实施上述政策, 今年将比改革前减轻企业和个人负担 5000 多亿元 同时, 适当增加必要的财政支出和政府投资, 加 大对民生等薄弱环节的支持 创新财政支出方式, 优化财政支出结构, 该保的一定要保住, 该减的一定要减下来 新峰观点 : 营业税改增值税的出发点是税法体制的完善, 主要作用是间接抑止房地产炒作 同时, 房地产营改增有助于房企减轻税负, 相对应的利润也会随之提升 总之, 营改增后, 对于一线城市及去化好的城市的楼市有积极的影响 而对二手房交易营改增后, 原有营业税优惠政策很有可能平移, 即以前二手房持有两年以上转让免征营业税, 未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税, 实现税负稳定
宏观政策动态 国土部部长 : 为稳房价将增加一线城市土地供应面积 面对火爆的一线楼市, 监管部门或正祭出组合拳 3 月 9 日国土资源部部长称, 将增加一线城市的土地供应面积, 还将防止异常交易 推高房价, 全力支持一线城市地方政府调控措施 国土资源部部长姜大明称, 将采取分类调控的原则增加一线城市的土地供应面 积 将充分发挥政府土地收储, 及时增加土地供应面积 将防止异常交易推高房价, 将全力支持一线城市地方政府调控措施 最近 一线城市房价上升快引起关注, 将防止异常交易推高房价, 将对一线城市房价会有保有压, 优化结构, 分类调控 新峰观点 : 多个部门都放话要稳定楼市, 也提出不少措施, 但这些措施实际收效可能不大 政府想通过增加土地供应面积稳定房价看似可行, 实际上很难实现, 北上广深这些一线城市的规划已基本成型, 已经很难拿出地块来改变供不应求的局面 而限购措施已经实行了多年, 房价依然呈现上涨态势, 证明这些措施对房价的控制能力有限 稳定一线城市房价还需研究新的手段 辽宁 : 再出 15 条新政全力去房地产库存 由于房地产业去库存压力较大, 辽宁省政府日前再出新政 新 15 条 在辽宁省政府新闻办 16 日发布会上, 辽宁省住建厅副厅长杨 晔直言 : 这次的 15 条措施, 侧重点就是房地产去库存 根据国家新的要求, 结合辽宁去库存压力较大的实际, 省政府又出台的 新 15 条, 是对先前出台的 21 条措施的补充完善, 但侧重点有所不同, 辽 9 条 是扩大需求, 辽 5 条 是建立长效机制, 辽 7 条 是促进销售 这次的 15 条措施, 侧重点就是房地产去库存 综合来看, 大体分为以下四类 : 第一类是落实责任, 明确工作目 标 第二类是分类指导, 管控土地供应 第三类是释放需求, 促进商品房销售 第四类是简政放权, 支持企业发展 新峰观点 : 自去年以来, 辽宁省政府多次召开会议, 研究部署房地产业发展, 先后出台被称为 辽 9 条 辽 5 条 辽 7 条 三个文件 在贯彻落实国家信贷 税收等优惠政策的基础上, 结合辽宁实际, 部分措施有所突破 结合辽宁当前去库存压力较大的实际, 省政府又出台的 新 15 条, 是对先前出台政策的补充完善, 侧重点转移到房地产去库存 辽宁 :11 月底将实现不动产统一登记 22 日从辽宁省国土资源厅获悉, 按照国家要求, 辽宁省国土资源厅对今年全省不动产登记工作进行了安排部署, 全省所有县 ( 市 区 ) 将在 11 月底前实现不动产统一登记, 并颁发新证 停发旧证
宏观经济动态 2 月一线城市地价环比上升 6% 成交建筑面积再缩量下跌 房地产研究院近日发布土地市场研究报告指出,2016 年 2 月,10 大典型城市土地成交建筑面积继 1 月份回调后再次出现下降 不过, 由于 2015 年全年土地成交均价居高不下,2 月份土地成交均价上升到历史最高区间以内, 特别是一线城市地价再创历史新高 与此 同时, 土地溢价率也在历史较高区级内震荡 2016 年 2 月, 十大典型城市土地成交建筑面积 900 万平方米, 环比下跌 44.8%, 同比下降 17.6% 2 月土地市场成交量, 继 1 月下跌后再 次下探, 且低于 2015 2014 年和 2013 年同期水平 新峰观点 : 成交建筑面积上涨或者回落, 主要受政府推地计划的影响, 因此在个别月份会出现一定程度的起伏, 但是一线城市房地产市场的火爆行情和重点二线城市的回暖, 使得土地成交均价持续攀升, 加之不断出台的房地产利好政策, 和一 二线城市春节后商品房市场的火爆及房价的持续推高, 给予企业更多的拿地信心, 土地成交溢价率基本上达到了历史最高区间 房地产投资时隔两年首回升 近日, 国家统计局发布了今年 1-2 月全国房地产开发投资和销售情况数据 数据显示, 全国房地产开发投资 9052 亿元, 同比名义增 长 3.0%, 增速比去年全年提高 2 个百分点, 房地产投资有明显回暖迹象 值得注意的是, 这也是房地产投资自 2014 年以来连续 24 个 月下降后首现回升 央行 : 将开展房地产领域互联网金融专项整治活动 央行 12 日表示, 房地产开发企业 房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质, 属于违法从事金融业务, 存在自我融资 自我担保 搞资金池的现象 央行将会同有关部门对此类现象进行整治 新峰观点 : 房地产开发企业 房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质, 是违法从事金融业务, 而且这里面还存在着自我融资 自我担保 搞资金池的现象 同时, 房地产中介机构 房地产开发企业自办的金融业或者与 P2P 平台合作开展的金融业务, 所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆, 削弱了宏观调控政策的有效性, 增加了金融风险, 同时也增加了房地产市场的风险
万达 11 亿美元再购美连锁电影院 宏观经济动态 近日, 万达旗下 AMC 娱乐控股公司宣布将以 11 亿美元收购卡麦克影业 (CarmikeCinemas) 据了解,Carmike 拥有约 2954 块屏 幕,AMC 每股 30 美元的收购价较 Carmike 周四收盘价溢价约 19.5%, 成为全球最大连锁电影院 仅在 2 个月前, 万达刚以不超过 230 亿元人民币收购美国传奇影业公司 此前, 在收购传奇发布会上, 万达集团董事长王健林透露, 万达将很快启动电影制作发行的资本化动作, 传奇影业这个时候加入, 无疑是为其财富故事增加极其亮丽一笔 碧桂园多元化转型冲刺 2000 亿房企俱乐部 3 月 15 日, 碧桂园 2015 年的业绩发布会在香港举行, 三斌驾到, 给了媒体一场别开生面的业绩会 年报披露,2015 年碧桂园实现合同销售金额 1401 亿元, 同比增长 7.1%, 已连续三年销售破千亿 2016 年碧桂园销售目标为 1680 亿元, 不包括海外部分 在今年的业绩会上, 碧桂园集团总裁 执行董事莫斌表示 : 海外没有限定目标, 有空间做得更好 近两年, 碧桂园通过金融化打造地产开发 社区配套 投资金融三大业务板块, 进一步拓展和优化产业链, 业务覆盖客户的全生命周期 物业管理和社区相关业务是集团新的关注点 集团执行董事 首席财务官吴建斌表示, 物业管理上市工作正在推动和进行之中, 如进展顺利的话, 今年底将在上海上市 恒大布局互联网金融多元化发展路径尽显 继涉足银行 保险之后, 许家印再次大手笔进入互联网金融领域 3 月 17 日, 恒大互联网金融平台 恒大金服 正式上线 恒大集团副总裁 互联网集团董事长刘永灼表示, 互联网金融产业仍有很大的发展空间, 互联网金融连续三年被写入政府工作报告 从恒大方面了解到, 恒大金服取得了保险经纪 保理等相关金融牌照及业务经营资质, 利用互联网平台为用户提供互联网支付 基金支付 预付卡 基金销售等金融服务, 包括但不限于理财 保险销售 基金销售 第三方支付业务及其他企业资产投资 中国海外 310 亿收购中信地产住宅业务 房企动态 3 月 14 日, 中国海外发展有限公司及中国中信股份有限公司双双发布公告宣布, 中信股份同意将若干在中国住宅地产项目中的权益出售予中国海外, 最终对价金额预计为人民币 310 亿元 中国海外方面表示, 交易完成后, 公司在一线及二线城市的土地储备将大幅提升 截至 2015 年 12 月 31 日, 中信在中国主要城市拥有土地储备约 2400 万平方米, 主要包括发展中物业及持作未来发展的物业, 其次为主要位于一线及二线城市的已落成物业, 其中 42% 位于珠三角地区,31% 位于环渤海地区,9% 位于长三角地区, 另有 18% 位于其他区域
大连地产动态 政策 市政规划篇 多家银行房贷政策开始宽松了 今年 2 月, 央行宣布降低非限购城市首套房 二套房首付比例分别至两成 三成 据数据显示, 大连多家银行响应新政, 有的银行 首套首付最低 2 成, 二套首付 3 成, 利率 8.5 折 而执行类似宽松政策的也并非是个别银行 中山区新建青云小学预计 9 月投入使用 23 日, 市规划局公示了青云小学及幼儿园详细规划方案, 根据方案, 新建青云小学及幼儿园总建筑面积将达 1.7 余万平方米, 位置仍位于青云街 在规划方案中, 青云小学及幼儿园项目位于解放路以西, 捷山街以南, 紧邻南部快速路 中山区政府表示, 青云小学回迁工程正在积极进行, 预计 2016 年 9 月新校舍将投入使用 现在青云小学暂时在向阳小学办学 三个公交枢纽项目开工年底前交付使用 今年市交通局开工建设华林工业团地公交枢纽站 泉水公交枢纽停车场 香炉礁临时长途汽车站, 目前三个项目都已开工 市交通局公交场站项目办工程部有关人员介绍了三个项目的开工和进展情况 这些公交场站不仅可以缓解该地区周边公共交通基础设施不足的现状, 为地铁接驳和引进开通公交线路提供保障, 还充分利用立体空间配建了公共停车场, 为市民出行提供更多选择 9 月地铁 1 号线二期长轨贯通 3 月 16 日, 大连地铁 1 号线轨道铺装 2 期工程河口停车交渡浇筑完成, 打开咽喉区施工, 为 9 月底长轨贯通奠定了基础 目前, 大连地铁 1 2 号线二期工程正在按计划推进, 快轨 3 号线扩能改造工程和金普城际铁路延伸线工程前期工作基本完成, 地铁 5 号线 4 号线和 7 号线前期工作也已全面启动
PART 4 全市土地市场运行情况 土地供应和成交情况分析 供应土地明细汇总
土地成交量分析 3 月份, 大连七区供应 2 宗经营性用地, 体量较小 ;2 宗土地成交, 均由大连本土开发商摘得 根据目前的土地公告信息,4 月份土地供应宗数 体量将大幅增长 80 8000 7000 60 6000 5000 40 4000 3000 20 2000 1000 0 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 1602 1603 供应面积 ( 万m2 ) 76.7 25.7 0.00 33.1 4.36 25.4 34.4 0.00 0.00 24.0 36.8 0.00 0.00 0.00 70.0 0.56 0.00 9.30 6.06 7.68 8.50 0.00 0.95 0.00 3.24 0 成交面积 ( 万m2 ) 76.7 25.2 0.00 25.0 1.45 25.4 33.0 0.00 0.00 11.7 29.1 0.00 0.00 0.00 70.0 0.56 0.00 3.24 6.06 0.00 0.00 0.00 0.95 0.00 3.24 楼面地价 ( 元 / m2 ) 3435 7183 0 2258 7511 1736 3804 0 0 5910 2304 0 0 0 2696 5206 0 6523 3966 0 0 0 2924 0 3472 3 月份全市供应 2 宗经营性用地, 分别位于中山区, 高新园区 其中中山区 1 宗居住及配套公建用地 ; 高新园区 1 宗办公商业用地 2 宗经营性用地均成交, 均以底价成交, 无溢价 3 月份土地供应体量及成交宗数环比上月有所改善, 但体量均较小
土地成交价格分析 2 宗地以底价成交, 无溢价 因成交居住用地位于中山区, 高新园区又是商业用地, 因而使本月总体楼面地价偏高 地块编号区域土地位置 大高 (2016)-1 号 大城 (2016)-1 号 高新园区 七贤岭高新街 5 号 占地面积 ( 万m2 ) 建筑面积 ( 万m2 ) 容积率 0.33 2.64 8 中山区高尚街 0.47 0.6 1.27 竞得单位 大连禾禾置业有限公司 大连万佳兴房地产开发有限公司 成交总价 ( 万元 ) 土地单价 ( 元 / m2 ) 楼面单价 ( 元 / m2 ) 7822 23697 2963 3437 7274 5700 土地用途 城镇住宅配套公建 办公商业用地 合计 0.8 3.24 11259 2324 3472 大城 (2016)-1 号 大高 (2016)-1 号
小结 土地供应 小结 2 宗经营性用地供应, 预计 4 月份的土地供应宗数 体量都将有较大突破 3 月份全市供应经营性用地 2 宗 其中中山区和高新园区的土地体量均较小 供应土地宗数 体量环比 同比都大增, 但仍处于低水平 根据目前的土地公告信息,4 月份的土地供应量将有较大突破 土地成交 2 宗土地经营性用地均为底价成交, 为本土开发商摘牌 3 月成交土地 2 宗, 分别位于中山区和高新园区 中山区的居住用地由大连万佳兴房地产开发有限公司底价摘得, 高新园区的商业办公用地由大连禾禾置业有限公司底价摘得
PART 5 全市商品住宅市场运行情况 商品住宅新增供应与销售对比分析供应区域结构分析销售区域 / 户型 / 产品结构分析存量及去化周期分析
商品住宅供销走势 3 月份全市商品住宅市场供销两旺, 初现回暖 出现这种状态, 受到了两会等一系列政策及一线城市火爆的成交气氛所带动 开发商也一改 冷静观望 的状态, 加大新品上市力度, 因而本月的新增供应也明显增加 预计下月销量依然会保持较高水平 近一年全市商品住宅供销走势 80 60 40 20 0 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 1602 1603 新增供应 ( 万m2 ) 销售面积 ( 万m2 ) 供销比累计供销比 1.8 1.5 1.2 0.9 0.6 0.3 0.0 新增供应情况 :3 月新增供应为 24.88 万m2, 环比增长 129%, 同比下降 3% 本月新增供应量习惯性地明显回升, 随着市场的销售热度不减, 预计近期新增供应量仍会保持增加趋势 销售情况 :3 月份销售面积为 52.26 万m2, 环比增长 207%, 同比增长 58% 3 月份销售量回升在预料之中, 但回升幅度这么大也是意外 春节过后在 去库存 为主导思想的战略下, 房地产利好政策不断发布, 较大程度地释放了购房需求 同时一线城市异常火爆的氛围也影响着一部分购房者 供销比 :3 月份的供销比为 0.48 累计供销比为 0.6, 由于销量涨幅大于新增供应量的涨幅, 因而累计共销比持续下降
供应区域结构分析 3 月份新增供应量分别来自沙河口区 甘井子区和高新园区 普通住宅 公寓和别墅均有新增 甘井子区为新增供应的绝对主力区域, 供应主力项目为华丰金山花园 本月的别墅新增供应项目为亿达春田, 公寓新增项目为国运壹号 100% 80% 60% 近一年全市商品住宅新增供应量 供应主力项目 万科新里程 华丰金山花园中海凤凰熙岸 40% 20% 国运壹号 0% 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 1602 1603 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 注 : 图表中供应结构为面积占比 3 月份, 新增供应产品来自于沙河口区 甘井子区和高新园区 供应产品普通住宅 公寓和别墅 本月甘井子区为新增供应的绝对主力区域, 其中供应量最大的项目为华丰金山花园, 位于华南板块, 此次上市体量超过 10 万m2, 供应产品为高层和小高层普通住宅 本月别墅供应项目且唯一项目为亿达春田, 套均面积为 196m2 本月新增公寓项目且唯一项目为沙河口区的国运壹号, 套均面积为 45m2, 共计 565 套
销售区域结构分析 3 月份, 高新园区表现抢眼, 受国滨馆项目集中备案影响, 销量环比 同比均为涨幅最大的区域 ; 其次是甘井子区 金州新区, 两者均环比翻倍增长 ; 中山区在龙湖 保利项目带动下实现销售量的大幅增长 市场份额中, 只有高新园区占比增加, 其他区域均下降 区域 3 月份销售区域结构表 3 月份销售区域结构对比图 销售面积 ( 万m2 ) 销售面积环比 销售面积同比 中山区 3.41 167% 55% 100% 80% 3% 4% 7% 4% 52% 42% 27% 26% 销冠项目 亿达第一郡 聚美东湾 西岗区 0.39 240% -18% 60% 12% 19% 国滨馆 沙河口区 1.68 102% 18% 甘井子区 20.89 192% 87% 高新园区 9.92 404% 111% 金州新区 13.78 202% 4% 旅顺口区 2.2 93% 77% 合计 52.26 207% 51% 40% 20% 0% 8% 29% 12% 30% 42% 40% 4% 5% 4% 5% 3% 6% 7% 6% 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 1602 1603 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 华润置地广场 中海天赋山 龙湖水晶郦湾 销售量环比 : 各区均涨幅较大, 其中涨幅居前两名的是高新园区和金州新区 ( 西岗区暂不分析 ) 高新园区的主力成交项目为国滨馆和招商兰溪谷, 其中国滨馆项目集中备案, 目前该项目已经处于尾盘状态 ; 金州新区的主力成交项目为聚美东湾 青国青城, 两个项目均位于开发区大学城板块, 且项目地址紧邻, 是名副其实的竞品项目, 两个项目都以低价位主要竞争优势 销售量同比 : 七区中只有西岗区同比下降, 其他区域均为增长, 其中高新园区和甘井子区涨幅居前 甘井子区的主销项目为华润置地广场和远洋钻石湾 市场份额 : 甘井子区和金州新区均环比有所减少, 而高新园区涨幅比较明显, 主要是由于国滨馆集中备案拉动
销售户型结构分析 3 月份各面积段的销量增长最大的是刚需刚改产品和 144-180 m2的产品 刚需刚改产品仍以甘井子区和金州新区为主, 热销项目为华润置地广场 而 144-180 m2的改善型产品以高新园区销量最大, 热销项目是国滨馆和亿达普罗旺斯 区域 60 以下 ( 万m2 ) 3 月份销售户型面积段销量明细表 60-90 ( 万m2 ) 90-120 120-144 ( 万m2 ) ( 万m2 ) 144-180 ( 万m2 ) 180 以上 ( 万m2 ) 中山区 0.25 0.23 0.43 0.54 0.83 1.13 西岗区 0.02 0.11 0.15 0.08 0.03 0.00 沙河口区 0.03 0.19 0.55 0.55 0.15 0.23 甘井子区 0.63 9.46 6.64 2.87 0.73 0.56 高新园区 0.25 1.83 1.83 2.50 1.72 1.79 金州新区 1.25 8.23 2.35 1.44 0.06 0.45 100% 80% 60% 40% 20% 3 月份销售户型面积段结构对比图 旅顺口区 0.06 0.82 0.82 0.18 0.17 0.16 合计 2.48 20.86 12.76 8.16 3.69 4.32 占比 5% 40% 24% 16% 7% 8% 环比 155% 236% 204% 168% 248% 180% 60-90 m2 90-120 m2的刚需刚改产品仍以甘井子区和金州新区为销售主力 60-90 m2的产品销量最大的是甘井子区, 主销项目为 华润置地广场和华润考拉住区 ;90-120 m2的产品仍以甘井子区比较集中, 主销项目为华润置地广场和中铁建青秀蓝湾 120-144 m2的产品销售主力区域是甘井子区和高新园区, 主力销售项目是远洋荣域和招商兰溪谷 144-180 m2的产品涨幅最大, 主销项目是高新园区的国滨馆和亿达普罗旺斯 180 m2以上产品集中在中山区 高新园区, 其中中山区的销售主力是保利天禧的别墅产品, 高新园区的销售主力是国滨馆 万达 海公馆 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区 西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 180 m2以上 144-180 m2 120-144 m2 90-120 m2 60-90 m2 60 m2以下
销售产品类型结构分析 3 月份的各类产品中, 公寓产品市场份额持平, 普通住宅增长, 别墅下降 普通住宅的销售量仍以甘井子区为主, 其次是金州新区 ; 公寓销售主力区域是中山区, 其次是金州新区 ; 别墅的销售主力区域为甘井子区 金州新区 高新园区 区域 3 月份产品类型销售面积表 3 月份产品类型销售结构对比图 普通住宅 ( 万m2 ) 公寓 ( 万m2 ) 别墅 ( 万m2 ) 中山区 2.19 0.98 0.24 西岗区 0.37 0.01 0 沙河口区 1.60 0.08 0 甘井子区 20.32 0.19 0.38 高新园区 9.48 0.10 0.34 金州新区 12.84 0.57 0.37 旅顺口区 1.89 0.03 0.29 合计 48.70 1.95 1.62 占比 93% 4% 3% 环比 224% 169% 25% 注 : 该部分统计中, 产品类型以新峰决策系统为准 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月上月本月 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区 普通住宅公寓别墅 3 月份各类产品中, 普通住宅市场份额增加明显, 上升 5 个百分点 甘井子区销售量最大, 销售主力项目是华润置地广场 公寓产品本月市场份额持平 中山区成为主力区域, 销冠项目是朗豪东港 ; 其次是金州新区, 销售主力为经开万达广场 别墅产品主力下降了 5 个百分点, 成交区域为以甘井子区最多, 金州新区次之 甘井子区的主力项目是亿达春田和万科西山别墅 ; 金州新区的主力项目是远洋假日养生庄园和恒基碧桂园金石滩
存量及去化周期分析 近半年存量在缓慢走低, 去化周期因春节期间销量下降而有所反弹 各区中, 甘井子区和高新园区的存量去化相对明显 ; 各区的去化周期均有延长, 销售主力区域的存量 去化周期波动较小 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 产品类型存量及去化周期 148 144 142 273 143 281 120 109 288 114 96 85 79 72 63 52 48 42 40 31 24 1369 1244 1215 0 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1601 1602 1603 别墅公寓普通住宅普宅去化周期公寓去化周期别墅去化周期 168 3 月商品住宅总存量约为 1646 万m2, 去化周期为 47 个月 近期存量降幅较小 受近三个月销量下降影响, 去化周期加长 各产品类型中, 只有普通住宅的存量下降, 公寓和别墅的存量均有所增长 600 500 400 300 200 100 0 注 : 上图存量为备案数据 如将报纸公示的新增供应计算在内, 则实际存量应为 1660 万m2 106 51 3 月面积段存量及去化周期 64 286 25 100 353 188 539 155 注 : 月度去化周期 = 可售 / 近 3 个月平均销售面积 28 中山区西岗区沙河口区甘井子区高新园区金州新区旅顺口区存量 ( 万m2 ) 去化周期 ( 月 ) 40 48 100 120 96 72 48 24 0 各区横向对比看, 仅有沙河口区存量增加, 其他各区均下降, 甘井子区和高新园区的存量去化相对明显 从去化周期变化看, 各区均有所加长, 其中中山区 西岗区 沙河口区增长幅度较大
小结 供应情况 销售情况 3 月份新增供应量回升明显, 供应项目位于甘井子区 高新园区和沙河口区 3 月新增供应为 24.88 万m2, 环比增加 129%, 同比下降 3% 新增供应分布在甘井子区 高新园区和沙河口区 甘井子区项目以华丰金山花园和中海凤凰 熙岸为主力 沙河口区以国运壹号为主力, 高新园区仅一个项目, 为万科新里程 供应产类型丰富, 普通住宅, 公寓 别墅均有新增 销售量大幅增长, 初现回暖 60-90 m2 90-120 m2和 144-180 m2的涨幅居前 3 月份销售面积为 52.26 万m2, 环比增长 207%, 同比增长 58% 各区均涨幅较大, 其中涨幅居前两名的是高新园区和金州新区, 两区的销冠项目分别是国滨馆和聚美东湾 60-90 m2 90-120 m2和 144-180 m2的产品涨幅居前, 前两个面积段均以甘井子区为销售主力, 代表项目是华润置地广场, 后者以高新园区为主力, 主力项目是国滨馆 各类产品市场份额中, 普通住宅增长, 公寓环比持平, 别墅环比下降 存量情况 存量继续下滑, 去化周期受近期销售量较低影响而有所反弹 各区中, 仅沙河口区的存量增长, 其他各区均不同程度下降, 甘井子区和高新园区去化相对明显 3 月商品住宅总存量约为 1646 万m2, 去化周期为 47 个月 各产品类型中, 只有普通住宅的存量下降, 公寓和别墅的存量均有所增长 从存量变化看, 仅有沙河口区存量增加, 其他各区均下降 从去化周期变化看, 各区均有所加长, 其中中山区 西岗区和沙河口区涨幅最大
新峰观点
1 土地市场 3 月供应 2 宗经营性用地, 全部底价成交 2 宗地分别位于中山区和高新园区, 前者为居住用地, 后者为商业用地 根据目前的土地公告信息,4 月份的土地市场将有所改善, 土地供应宗数 体量均有较大突破 2 商品住宅市场 3 月份, 在两会等一系列政策催化和一线城市房地产市场火爆氛围的影响下, 全市商品住宅市场的销量迅猛增长, 新增供应量的涨幅也较大, 开发商也加大了推盘次数和推盘量 预计 4 月市场销量仍会精彩, 在房展会的助力下将会保持较高水平