國泰房地產指數季報 2017 年第 4 季 Cathay Real Estate Development Co., Ltd. 國立政治大學台灣房地產研究中心 Taiwan Real Estate Research Center, NCCU
參與人員 國立政治大學台灣房地產研究中心 計畫主持人 : 張金鶚特聘教授 ( 國立政治大學 ) 協同主持人 : 江穎慧助理教授 ( 國立政治大學 ) 研究員 : 黃曉芬 ( 政大台灣房地產研究中心 ) 國泰建設公司開發部 2
背景介紹 研究單位 國泰建設 ( 股 ) 公司與國立政治大學台灣房地產研究中心合作研究並編製房地產指數季報 資料內容 1992 年第 1 季至 2017 年第 4 季各區新推個案 涵蓋區位 全國 ( 六大都會區 ) 台北市 新北市 桃竹地區 台中市 台南市 高雄市 3
簡報內容 1 2 3 4 背景說明 2017Q4 市調資料分析國泰房地產指數國泰辦公室租金指數 4
各地區推案狀況 2017 年第 4 季 全國 台北市 新北市 桃竹地區 台中市 台南市 高雄市 個案數 推案戶數 ( 戶 ) 銷售率 (%) 推案金額 ( 億 ) 大廈推案率 (%) 預售推案率 (%) 主力坪數 * ( 坪 ) 主力總價 * ( 萬 ) 主力單價 * ( 萬 ) 186 14,207 13.44% 1,785 93% 53% 36 1235 34 (7.5%) (28.3%) (5.7%) (19.6%) (3.3%) (70.5%) (4.4%) (-4.2%) (-8.6%) 10.7% 41.5% 47.4% -2.4% 3.6% 31.5% -15.5% -31.2% -11.0% 20 488 18% 150 100% 45% 32 3141 98 (53.8%) (-41.8%) (51.7%) (-56.3%) -- (46.3%) (-20.4%) (-26.1%) (-8.7%) 42.9% -3.2% 66.0% -46.1% -- -30.0% -37.2% -45.0% -3.3% 42 3,752 16% 519 99% 52% 32 1406 43 (40.0%) (48.4%) (26.5%) (52.6%) (-0.8%) (31.0%) (-0.8%) (8.3%) (8.7%) 50.0% 22.3% 91.5% -9.4% 1.1% 63.0% -15.2% -22.6% -10.3% 44 2,724 14% 363 93% 50% 40 1274 28 (-8.3%) (-19.8%) (16.0%) (-5.7%) (9.0%) (50.0%) (18.8%) (27.5%) (-5.2%) 57.1% 107.1% 40.7% 101.7% 6.7% -12.5% 2.8% 1.5% -0.8% 32 3,506 12% 421 96% 63% 39 1233 30 (3.2%) (86.2%) (-16.0%) (101.6%) (16.3%) (93.8%) (9.6%) (22.1%) (4.8%) 14.3% 59.1% 16.3% 41.3% 15.9% 9.4% 3.3% -0.9% 10.6% 26 2,129 10% 165 65% 88% 30 553 18 (23.8%) (241.2%) (6.8%) (246.9%) (25.5%) (68.9%) (2.3%) (-5.7%) (-5.3%) 8.3% 160.9% 15.0% 95.4% 35.8% 17.9% -3.1% -19.9% -11.9% 22 1,608 13% 166 84% 14% 39 901 23 (-26.7%) (-10.7%) (-6.6%) (0.1%) (9.4%) (309.1%) (9.4%) (18.1%) (7.3%) -52.2% -24.5% 61.4% -59.9% -0.9% -- -33.3% -53.8% -8.9% * 主力坪數 主力單價 主力總價按可售戶數加權計算 ( 不含透天 ), 價格均為開價 5 註 :( ) 內為較上季變動率 ; 內為較去年同季變動率
各地區十至十二月趨勢圖 月份 區域 個案數 推案金額 推案戶數 30 天銷售率 已銷戶數 主力總價 * 議價空間 ( 個 ) ( 萬元 ) ( 戶 ) (%) ( 戶 ) ( 萬元 ) (%) 10610 60 4,116,320 3,582 12.92 462 1,184 13.86 10611 全國 67 6,393,551 4,573 14.08 644 1,356 15.48 10612 59 7,339,110 6,052 13.38 803 1,233 15.59 10610 4 220,362 104 21.32 22 2,117 15.23 10611 台北 7 440,979 169 25.60 43 2,590 18.35 10612 9 841,023 215 11.61 25 4,070 13.51 10610 11 494,318 494 14.14 69 1,094 14.99 10611 新北 16 2,560,589 1,672 18.09 302 1,498 15.34 10612 15 2,134,916 1,586 14.27 226 1,426 11.33 10610 17 900,994 1,002 11.73 117 883 12.43 10611 桃竹 18 1,472,133 1,211 10.61 129 1,201 15.21 10612 9 1,261,602 511 24.87 127 2,393 15.53 10610 10 1,516,000 1,061 14.12 150 1,486 13.72 10611 台中 10 1,261,600 714 12.48 88 1,697 17.25 10612 12 1,428,000 1,731 11.40 195 898 19.34 10610 10 246,766 323 10.50 34 766 16.83 10611 台南 9 317,250 397 9.67 38 753 14.04 10612 7 1,088,000 1,409 9.63 132 691 18.84 10610 8 737,880 598 11.63 70 1,291 13.70 10611 高雄 7 341,000 410 10.31 44 716 13.80 10612 7 585,570 600 16.39 98 957 8.14 6 * 主力總價按可售戶數加權計算 ( 大廈 透天合併 ), 價格均為開價
2017Q4 各地區可能成交價 註 : 成交價之平均數按可售戶數加權計算 7
各地區價量狀況 可能成交價 ( 萬元 ) 議價空間率 (%) 推案戶數 ( 戶 ) 30 天銷售率 (%) 熱門推案地區 台北市 81.61 15.58 488 18.53 新北市 34.70 13.60 3,752 15.96 桃竹地區 22.85 14.25 2,724 13.70 台中市 20.83 17.21 3,506 12.44 台南市 16.37 17.66 2,129 9.77 高雄市 20.51 11.78 1,608 13.07 大同區 松山區 大安區 三重區 板橋區 新店區 桃園區 竹北市 中壢區 西屯區 南屯區 北屯區 仁德區 安南區 南區 橋頭區 仁武區 前金區 全國 24.74 15.12 14,207 13.49 8
國泰房地產指數
台北市推案價格與戶數比例 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 70.00% 60.00% 50.00% 48.0% 40.00% 30.00% 20.00% 17.4% 19.1% 15.6% 10.00% 0.00% 未滿 70 萬 70 萬 ~ 未滿 100 萬 100~ 未滿 130 萬 130 萬以上 10
台北市區位價格 標準單價高價位中價位低價位 150 120 90 60 102.73 81.61 71.35 63.54 高價區 中價區 大安 松山 中山 信義 中正 士林 南港 內湖 30 低價區 大同 萬華 北投 文山 個案標準單價相較上一季相較去年同季 高價區 102.73 萬元 / 坪 3.17% 12.41% 中價區 71.35 萬元 / 坪 -10.51% 25.81% 低價區 63.54 萬元 / 坪 6.18% 16.09% 11
台北市區位成交量 成交量指數 相較上季 相較去年同季 高價區 143.46-29.69% -18.34% 中價區 173.09-63.22% - 低價區 250.89 87.70% 339.18% 12
新北市推案價格與戶數比例 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 50.00% 45.00% 43.4% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 23.5% 27.7% 10.00% 5.00% 5.4% 0.00% 未滿 30 萬 30 萬 ~ 未滿 45 萬 45 萬 ~ 未滿 60 萬 60 萬以上 13
新北市區位價格 60 50 40 30 20 10 標準單價高價位中價位低價位 45.51 34.70 33.31 25.24 高價區 中價區 永和 新店 板橋 中和 三重 新莊 汐止 蘆洲 土城 低價區淡水 其他地區 個案標準單價相較上一季相較去年同季 高價區 45.51 萬元 / 坪 1.83% 1.81% 中價區 33.31 萬元 / 坪 3.51% -16.58% 低價區 25.24 萬元 / 坪 -4.54% -2.34% 14
新北市區位成交量 成交量指數 相較上季 相較去年同季 高價區 393.33 202.84% 175.50% 中價區 246.22 51.72% 53.56% 低價區 377.56 27.06% 282.59% 15
桃竹地區推案價格與戶數比例 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 60.00% 50.00% 40.00% 39.5% 30.00% 22.1% 27.4% 20.00% 11.0% 10.00% 0.00% 未滿 20 萬 20 萬 ~ 未滿 25 萬 25 萬 ~ 未滿 30 萬 30 萬以上 16
桃竹地區區位價格 標準單價中壢桃園新竹竹北 30 25 20 15 24.57 桃園 22.85 標準單價 22.12 竹北 21.55 中壢 21.48 新竹 10 個案標準單價相較上一季相較去年同季 中壢 21.48 萬元 / 坪 2.93% 15.26% 桃園 24.57 萬元 / 坪 2.78% 6.76% 新竹 21.55 萬元 / 坪 -0.08% 11.71% 竹北 22.12 萬元 / 坪 13.91% 4.64% 17
中壢 桃園成交量 成交量指數相較上季 相較去年同季 中壢 151.51-36.50% 35.08% 桃園 221.80-35.78% 122.84% 18
新竹 竹北成交量 成交量指數相較上季 相較去年同季 新竹 217.09 114.00% 277.72% 竹北 525.90 48.66% 878.13% 19
台中市推案價格與戶數比例 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 60.00% 54.4% 50.00% 40.00% 30.00% 27.8% 20.00% 10.00% 11.0% 6.8% 0.00% 未滿 20 萬 20 萬 ~ 未滿 25 萬 25 萬 ~ 未滿 30 萬 30 萬以上 20
台中市區位價格 標準單價高價位中價位低價位 35 30 25 20 32.93 25.95 20.83 17.72 高價區西屯 南屯 中價區 北區 北屯 西區 15 10 低價區 中區 南區 其他地區 個案標準單價相較上一季相較去年同季 高價區 32.93 萬元 / 坪 -2.99% -3.31% 中價區 25.95 萬元 / 坪 22.49% 11.31% 低價區 17.72 萬元 / 坪 2.75% 10.65% 21
台中市區位成交量 成交量指數 相較上季 相較去年同季 高價區 275.07 34.05% 213.00% 中價區 322.21 24.52% 94.45% 低價區 202.91 141.79% 29.96% 22
台南市推案價格與戶數比例 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 90.00% 86.4% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 0.0% 7.7% 未滿 14 萬 14 萬 ~ 未滿 17 萬 17 萬 ~ 未滿 20 萬 20 萬以上 6.0% 23
台南市區位價格 24 21 18 15 12 9 6 3 標準單價高價位低價位 18.71 16.37 15.46 高價區 中西區 東區 北區 南區 安平 低價區其他地區 個案標準單價相較上一季相較去年同季 高價區 18.71 萬元 / 坪 1.81% -10.57% 低價區 15.46 萬元 / 坪 0.83% 2.93% 24
台南市區位成交量 成交量指數 相較上季 相較去年同季 高價區 166.23 419.29% 116.11% 低價區 321.94 249.64% 231.16% 25
高雄市推案價格與戶數比例 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 60.00% 50.00% 43.5% 40.00% 30.00% 25.4% 20.00% 13.3% 17.8% 10.00% 0.00% 未滿 20 萬 20 萬 ~ 未滿 25 萬 25 萬 ~ 未滿 30 萬 30 萬以上 26
高雄市區位價格 35 30 25 20 15 10 5 0 標準單價高價位中價位低價位 25.07 20.51 20.43 18.72 高價區 中價區 前金 新興 苓雅 鼓山 前鎮 左營 鳥松 鳳山 鹽埕 三民 低價區其他地區 個案標準單價相較上一季相較去年同季 高價區 25.07 萬元 / 坪 0.94% 6.89% 中價區 20.43 萬元 / 坪 13.75% 16.67% 低價區 18.72 萬元 / 坪 6.58% 9.28% 27
高雄市區位成交量 成交量指數 相較上季 相較去年同季 高價區 122.57-29.30% 32.22% 中價區 6.50-88.15% -92.23% 低價區 203.26 18.36% 172.19% 28
可能成交價指數圖 130 基期 2016 年 =100 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 120 113 110 100 90 104.26 102 101 99100 100 108 106 107.54 96 93 93 91 91 91.33 98 104 101 109 109 107 107 104 104 103 107.65 106.62 105.64 99 99 103 101 97 108.94 80 70 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市 29
議價空間率指數圖 140 基期 2016 年 =100 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 120 100 80 106 102 102 93 90 83 84.54 88 85 79.73 121 97 87 108 85 82 82 73.20 74.36 104 103 102 100 100.83 99 121 94 95 108.75 117 113 106 88 68.81 60 59 40 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市 30
開價指數圖 130 120 130 基期 2016 年 =100 基期 2016 年 =100 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 120 110 110 100 100 90 90 103 101100 100 101100 100 97 100.87 97.21 104 103 104 102.50 103.04 98 98 98 98 98 95 95 93 95 93 88 88 83 86.07 83.37 112 109 110 112 109 110 106.80 108 107 107.47 105 108 107 104 105103 103 101.48 104 100 101 100 100 100.11100 100 101 101 100 97 100 99 100 100 97 97 102.35 102.66 103.12 100.52 80 80 70 70 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市 31
推案量指數圖 250 基期 2016 年 =100 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 218 200 187 176.73 185.84 184.68 150 100 138 124 120.61 101 97 91 90 121120 146 84 132.74 87 88 86 111 132 98 92 77 95 85 141 148 120 96 50 52.26 53 59 59.43 0 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市 32
30 天銷售率指數圖 210 基期 2016 年 =100 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 180 181.52 178.37 150 120 90 97 135 142.33 114 110 92 106 94 119 93 141 111 82 133 129 111 86 153.29 154 138 116.54 105 101 96 102 84 83 111.33 87 94 87 149 135.99 60 30 0 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市 33
30 天成交量指數圖 350 基期 2016 年 =100 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 331.26 300 250 226.70 262 265 245.34 250.98 276.65 200 150 100 167 159 138 109 115114 82 208 184.16 141 67 177 86 166 77 182 159 137 109 91 133 92 75 83 65 64 120 97.98 50 0 全國台北市新北市桃竹地區台中市台南市高雄市 34
綜合評估 - 全國 全國指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 104.26 24.74 萬元 / 坪 3.44%(++) 4.86%( ) 議價空間率 84.54 15.12% 0.26(+) -3.16(---) 開價 100.87 29.14 萬元 / 坪 3.76%(++) 0.96%( ) 推案量 120.61 1,785 億元 19.65%(+) -2.41%( ) 30 天銷售率 142.33 13.49% 0.72( ) 4.27(+) 30 天成交量 226.70 -- 35.52%(++) 107.05%(++) 國泰全國房地產指數, 相較上一季呈現價量俱漲表現, 相較去年同季為價穩量漲格局 本季多數縣市表現均較第三季佳, 價格除雙北地區持穩, 其餘地區價格皆上漲, 惟從台北市推案量大縮 新北市及台南市議價空間擴大 台中市銷售率降低 高雄市成交量縮減等現象, 第四季整體房市呈現樂觀中帶隱憂, 對未來復甦仍有不確定性, 應審慎因應 35
綜合評估 - 台北市 台北市指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 107.54 81.61 萬元 / 坪 1.33%( ) 16.07%(++) 議價空間率 79.73 15.58% -1.54(--) -4.26(---) 開價 102.50 96.67 萬元 / 坪 -0.52%(-) 10.21%(+) 推案量 52.26 150 億元 -56.33%(---) -46.08%(-) 30 天銷售率 181.52 18.53% 6.36(++) 7.28(+) 30 天成交量 184.16 -- -11.41%( ) 59.45%( ) 國泰台北市房地產指數, 相較上一季為價量俱穩, 相較去年同季為價漲量穩 本季開價小幅下跌, 推案量大幅減少 銷售率中幅增加, 議價率中幅減少 主要推案地區為大同 中山及大安區, 推案單價 70-100 萬元, 從價量表現觀察, 相較上季成交價及成交量均維持穩定, 相較去年同季則價格微升 成交量維持穩定 惟推案量大幅縮減, 整體房市表現雖維持穩定但未明顯轉好 36
綜合評估 - 新北市 新北市指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 91.33 34.70 萬元 / 坪 0.26%( ) -4.45%(--) 議價空間率 73.20 13.60% 2.57(++) -4.45(---) 開價 86.07 40.16 萬元 / 坪 3.24%(+) -9.37%(---) 推案量 132.74 519 億元 52.60%(++) -9.37%( ) 30 天銷售率 178.37 15.96% 3.34(++) 7.66(++) 30 天成交量 331.26 -- 87.66%(+++) 135.05%(++) 國泰新北市房地產指數, 相較上一季為價穩量增, 相較去年同季為價跌量增 主要推案地區為三重 新店及板橋地區, 推案單價 45-60 萬元, 從價量表現觀察, 相較上季價格維持穩定 推案量與成交量均增加, 相較去年同季則價格下跌 推案量穩定 成交量增加 整體而言, 因成交價格向下修正幅度趨穩, 房市有轉好跡象, 但應留意議價空間擴大現象 37
綜合評估 - 桃竹地區 桃竹地區指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 107.65 22.85 萬元 / 坪 3.20%(+) 9.63%(++) 議價空間率 74.36 14.25% -1.52(--) -6.53(---) 開價 101.48 26.65 萬元 / 坪 1.37%( ) 1.27%( ) 推案量 176.73 363 億元 -5.66%( ) 101.70%(+++) 30 天銷售率 153.29 13.70% 1.85(+) 3.78( ) 30 天成交量 245.34 -- -7.31%( ) 186.15%(+++) 國泰桃竹地區房地產指數, 相較上一季為價漲量穩, 相較去年同季亦為價量俱漲 主要推案地區為桃園 竹北及中壢等地區, 推案單價 25~30 萬元, 本季開價及推案量維持穩定, 銷售率小幅增加 議價率中幅減少 從價量表現觀察, 相較上季價格小幅增加 推案量與成交量均維持穩定 整體而言, 桃竹地區成交價連兩季上升 相較去年同季也呈現增加, 房市整體表現呈現穩定中微揚格局 38
綜合評估 - 台中市 台中市指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 106.62 20.83 萬元 / 坪 3.89%(+) 7.39%(+) 議價空間率 100.83 17.21% 0.11( ) -0.46(--) 開價 106.80 25.16 萬元 / 坪 4.03%(+) 6.79%(+) 推案量 185.84 421 億元 101.61%(+++) 41.27%(+) 30 天銷售率 116.54 12.44% -2.25(--) 1.65(+) 30 天成交量 250.98 -- 57.65%(++) 83.36%(++) 國泰台中市房地產指數, 相較上一季為價量俱漲, 相較去年同季亦為價量俱漲 主要推案地區為西屯 南屯及北屯等地區, 主推高單價產品, 單價 30 萬元以上佔推案戶數五成以上, 本季銷售率中幅減少, 開價小幅增加, 議價率維持穩定, 推案量大幅增加 整體而言, 本季推案量大增, 成交價略增, 房市整體表現呈現穩定發展, 應留意銷售率下跌之隱憂 39
綜合評估 - 台南市 台南市指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 105.64 16.37 萬元 / 坪 1.43%(+) -1.21%( ) 議價空間率 108.75 17.66% 2.26(+++) 1.52(+) 開價 107.47 19.88 萬元 / 坪 4.22%(++) 0.61%( ) 推案量 184.68 165 億元 246.92%(+++) 95.38%(+++) 30 天銷售率 111.33 9.77% 0.78( ) 1.36(+) 30 天成交量 276.65 -- 270.81%(+++) 202.97%(+++) 國泰台南市房地產指數, 相較上一季為價量俱漲, 相較去年同季為價穩量增 主要推案在仁德 安南及南區, 推案單價 17-20 萬元, 佔推案戶數近九成, 以低總價首購產品為主 本季因有大型個案推出, 致推案量 成交量大幅增加, 銷售率仍維持穩定 整體而言, 本季台南市各項指標表現均佳, 價量向上修正, 房市呈現穩定發展, 但應留意議價空間擴大現象 40
綜合評估 - 高雄市 高雄市指數水準值相較上一季相較去年同季 可能成交價格 108.94 20.51 萬元 / 坪 5.65%(++) 10.38%(++) 議價空間率 68.81 11.78% -3.20(---) -6.33(---) 開價 102.35 23.25 萬元 / 坪 1.82%( ) 2.46%( ) 推案量 59.43 166 億元 0.15%( ) -59.93%(---) 30 天銷售率 135.99 13.07% -1.25(-) 4.75(++) 30 天成交量 97.98 -- -18.48%(-) 18.54%(+) 國泰高雄市房地產指數, 相較上一季為價漲量縮, 相較去年同季為價量俱漲 主要推案地區為橋頭 仁武及前金等地區, 主推單價 20 萬元以下產品, 本季開價維持穩定, 議價率大幅減少, 銷售率小幅減少, 推案量維持穩定 整體而言, 高雄市價格雖連三季持續上升但成交量表現不佳, 相較去年同季推案量表現亦不佳, 呈現盤整格局後市發展仍待觀察 41
各地區市場表現相較上一季綜合分數 可能成交價指數 議價空間率指數 開價指數 推案量指數 銷售率指數 成交量指數 綜合分數 全國 2-1 2 1 0 2 6 台北市 0 2-1 -3 2 0 0 新北市 0-2 1 2 2 3 6 桃竹地區 1 2 0 0 1 0 4 台中市 1 0 1 3-2 2 5 台南市 1-3 2 3 0 3 6 高雄市 2 3 0 0-1 -1 3 本季相對上一季全國綜合表現分數為 6 分, 綜合表現最佳為新北市與台南市 6 分, 其次為台中市 5 分, 除台北市為 0 之外, 其餘地區表現皆較上一季佳, 綜合分數介於 3 至 6 分之間 42
各地區市場表現相較去年同季綜合分數 可能成交價指數 議價空間率指數 開價指數 推案量指數 銷售率指數 成交量指數 綜合分數 全國 0 3 0 0 1 2 6 台北市 2 3 1-1 1 0 6 新北市 -2 3-3 0 2 2 2 桃竹地區 2 3 0 3 0 3 11 台中市 1 2 1 1 1 2 8 台南市 0-1 0 3 1 3 6 高雄市 2 3 0-3 2 1 5 本季相對去年同季全國綜合表現分數為 6 分, 綜合表現最佳為桃竹地區 11 分, 其次為台中市 8 分, 表現最差為新北市 2 分, 綜合分數介於 2 至 11 分 43
全國價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 成交量指數 700 成交量指數 可能成交價指數 可能成交價 指數 150 成交量指數 700 成交量指數 可能成交價指數 可能成交價 指數 150 560 120 560 120 420 90 420 90 280 60 280 60 140 30 140 30 0 0 0 0 全國價量指數趨勢圖 ( 季 ) 全國價量指數趨勢圖 ( 四季平均 ) 44
台北市價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 成交量指數 4000 成交量指數可能成交價指數 可能成交價 指數 150 成交量指數 4000 成交量指數可能成交價指數 可能成交價 指數 150 3000 120 3000 120 90 90 2000 2000 60 60 1000 30 1000 30 0 0 0 0 台北市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 台北市價量指數趨勢圖 ( 四季平均 ) 45
新北市價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 成交量指數 1000 成交量指數可能成交價指數 可能成交價 指數 150 成交量指數 1000 成交量指數可能成交價指數 可能成交價 指數 150 750 120 750 120 90 90 500 500 60 60 250 30 250 30 0 0 0 0 新北市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 新北市價量指數趨勢圖 ( 四季平均 ) 46
桃竹價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 成交量指數 1500 成交量指數 可能成交價指數 可能成交價 指數 150 成交量指數 1500 成交量指數 可能成交價指數 可能成交價 指數 150 1200 120 1200 120 900 90 900 90 600 60 600 60 300 30 300 30 0 0 0 0 桃竹地區價量指數趨勢圖 ( 季 ) 桃竹地區量指數趨勢圖 ( 四季平均 ) 47
台中市價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 成交量指數 800 成交量指數可能成交價指數 可能成交價 指數 150 成交量指數 800 成交量指數可能成交價指數 可能成交價 指數 150 640 基期 2016 年 =100 120 640 120 480 90 480 90 320 60 320 60 160 30 160 30 0 0 0 0 台中市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 台中市量指數趨勢圖 ( 四季平均 ) 48
台南市價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 成交量指數 成交量指數 可能成交價指數 可能成交價指數 150 成交量指數 成交量指數 可能成交價指數 可能成交價指數 150 600 600 120 120 450 90 450 90 300 60 300 60 150 30 150 30 0 0 0 0 台南市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 台南市量指數趨勢圖 ( 四季平均 ) 49
高雄市價量指數趨勢圖 ( 季與四季 ) 成交量指數 500 成交量指數 可能成交價指數 可能成交價 指數 150 成交量指數 500 成交量指數 可能成交價指數 可能成交價 指數 150 400 120 400 120 300 90 300 90 200 60 200 60 100 30 100 30 0 0 0 0 高雄市價量指數趨勢圖 ( 季 ) 高雄市量指數趨勢圖 ( 四季平均 ) 50
結論 當前國際經濟金融情勢為全球經濟同步成長, 然各主要國家貨幣政策動向不一, 其未來前景仍具不確定性 國內景氣溫和復甦, 基本工資及軍公教薪資調升, 未來通膨預期溫和,12 月央行持續維持利率不變, 屋簷雨遮不登記坪數政策實施 年底縣市長選舉與央行未來利率走勢等, 將影響房地產後市發展 本季台北房市表現雖維持穩定但未明顯轉好, 新北房市有轉好跡象, 桃竹 台中 台南房市呈現穩定發展, 高雄房市仍處於盤整局面, 多數縣市表現均較第三季佳, 惟從台北市推案量大縮 新北市及台南市議價空間擴大 台中市銷售率降低 高雄市成交量縮減等現象, 第四季整體房市呈現樂觀中帶隱憂, 對未來復甦仍有不確定性, 應審慎因應 51
國泰辦公室租金指數
辦公室租金開價指數 - 分區 105 100 基期 2016 年 =100 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 100 100 100 100 100 100 100 101 100 100 101 100 100 100 100 95 90 85 80 台北市 A 級台北市 B 級新北市 53
辦公室租金議價空間率指數 - 分區 105 100 95 基期 2016 年 =100 100 100 100 99 98 98 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 100 100 100 99 100 99 96 90 85 80 台北市 A 級台北市 B 級新北市 註 : 新北市新店區極景 台北矽谷二期辦公大樓讓價減少致議價空間率降低 85 82 54
各地區辦公室空置率 24.00 20.00 16.00 基期 2016 年 =100 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 12.00 8.00 4.00 9.0 8.0 8.1 9.4 9.0 3.6 3.7 3.8 3.5 3.0 9.2 8.0 7.9 8.3 8.5 0.00 台北市 A 級台北市 B 級新北市 55
辦公室租金指數長期趨勢 - 信義計畫區 基期 2016=100 信義計畫區 A 級辦公室長期趨勢圖 175 155 135 115 95 75 25% 20% 15% 10% 5% 0% 空置率開價指數議價指數 基期 2016=100 185 165 145 125 105 85 信義計畫區 B 級辦公室長期趨勢圖 15% 12% 9% 6% 3% 0% 空置率開價指數議價指數 56
辦公室租金指數長期趨勢 - 仁愛敦南 基期 2016=100 190 170 150 130 110 90 仁愛敦南 A 級辦公室長期趨勢圖 10% 8% 6% 4% 2% 0% 空置率開價指數議價指數 基期 2016=100 175 155 135 115 95 75 仁愛敦南 B 級辦公室長期趨勢圖 15% 12% 9% 6% 3% 0% 空置率開價指數議價指數 57
辦公室租金指數長期趨勢 - 敦北民生 基期 2016=100 150 130 110 90 70 50 敦北民生 A 級辦公室長期趨勢圖 20% 16% 12% 8% 4% 0% 空置率開價指數議價指數 註 : 敦北民生路段因新增標的新增標的合庫總部於本季納入統計, 致空置率提高升 基期 2016=100 165 145 125 105 85 65 敦北民生 B 級辦公室長期趨勢圖 30% 24% 18% 12% 6% 0% 空置率開價指數議價指數 58
辦公室租金指數長期趨勢 - 民生建國 基期 2016=100 160 140 120 100 80 60 民生建國 A 級辦公室長期趨勢圖 15% 12% 9% 6% 3% 0% 空置率開價指數議價指數 基期 2016=100 165 145 125 105 85 65 民生建國 B 級辦公室長期趨勢圖 20% 16% 12% 8% 4% 0% 空置率開價指數議價指數 59
辦公室租金指數長期趨勢 - 南京松江 基期 2016=100 265 225 185 145 105 65 南京松江 A 級辦公室長期趨勢圖 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% 空置率開價指數議價指數 基期 2016=100 225 南京松江 B 級辦公室長期趨勢圖 15% 195 12% 165 135 105 9% 6% 3% 空置率開價指數議價指數 75 0% 60
辦公室租金指數長期趨勢 - 忠孝襄陽 基期 2016=100 170 150 130 110 90 70 忠孝襄陽 A 級辦公室長期趨勢圖 15% 12% 9% 6% 3% 0% 空置率開價指數議價指數 基期 2016=100 190 170 150 130 110 90 忠孝襄陽 B 級辦公室長期趨勢圖 20% 16% 12% 8% 4% 0% 空置率開價指數議價指數 61
辦公室租金指數長期趨勢 - 南京光復 B 辦 基期 2016=100 空置率開價指數議價指數 175 20% 155 16% 135 12% 115 8% 95 4% 75 0% 62
辦公室租金指數長期趨勢 - 內湖科技園區 基期 2016=100 空置率開價指數議價指數 170 30% 150 24% 130 18% 110 12% 90 6% 70 0% 63
辦公室租金指數長期趨勢 - 南港科技園區 基期 2016=100 空置率開價指數議價指數 150 15% 130 12% 110 9% 90 6% 70 3% 50 0% 64
結論 開價 台北市 A 級 台北市 B 級 內湖科技園區 南港科技園區與新北市辦公室皆維持穩定 議價空間率 南港科技園區辦公室微降 台北市 A 級 台北市 B 級 內湖科技園區與新北市辦公室皆穩定波動 空置率 內湖科技園區辦公室微降 台北市 A 辦大部分路段空置率均較上季微降, 敦北民生路段因新增標的致空置率略提升 65
2017 全年新推個案市場回顧
全國 - 整體房價持穩全年交易量增加 從 2017 年國泰房地產指數趨勢觀察, 全國新推個案市場在成交價 銷售率及成交量皆明顯增加, 全年呈現價穩量增格局 但雙北桃竹開價下跌 新北成交價下跌 台中台南議價空間擴大, 北高推案量減少, 高雄成交量減少, 顯示整體市場呈現樂觀中帶隱憂, 對未來復甦仍有不確定性 全國 2017 2017 年 Q1 Q2 Q3 Q4 全年 2016 年全年 全年變動率 可能成交價格 ( 萬 / 坪 ) 23.62 24.17 23.92 24.74 24.20 23.73 2.01% 議價空間 (%) 19.01 16.72 14.85 15.12 16.16 17.88-9.63% 開價價格 ( 萬 / 坪 ) 29.16 29.03 28.09 29.15 28.87 28.89-0.08% 推案金額 ( 億元 ) 1,348 2,043 1,492 1,785 6,668 5,920 12.64% 30 天銷售率 (%) 8.73 10.77 12.77 13.49 11.75 9.48 23.94% 30 天成交量指數 82.07 159.35 167.29 226.70 158.85 100.00 58.85% 價量趨勢價穩量跌價量俱漲價跌量穩價量俱漲價穩量增 67
台北市 - 市場價量持穩開價下跌推案量減少 2017 年台北市新推個案市場整體呈現價量俱穩趨勢, 豪宅市場退場 小宅當道, 低總價產品表現佳, 成交量維持穩定, 惟開價有下跌趨勢, 推案量亦減少 整體而言,2017 年台北市房市, 個案銷售率增加, 價格維持穩定 ; 但開價下跌 推案量減少, 後續發展仍宜審慎 台北市 2017 2017 年 Q1 Q2 Q3 Q4 全年 2016 年全年 全年變動率 可能成交價格 ( 萬 / 坪 ) 75.91 81.99 80.54 81.61 78.22 75.89 3.08% 議價空間 (%) 17.61 16.67 17.12 15.58 16.80 19.53-14.00% 開價價格 ( 萬 / 坪 ) 92.14 98.39 97.18 96.67 94.02 94.31-0.31% 推案金額 ( 億元 ) 257 347 344 150 1,098 1,150-4.48% 30 天銷售率 (%) 9.63 10.82 12.16 18.53 12.47 10.21 22.20% 30 天成交量指數 114.13 138.35 207.89 184.16 161.13 100.00 61.13% 價量趨勢價漲量穩價漲量穩價跌量增價量俱穩價量俱穩 68
新北市 - 成交量增加開價與成交價下跌 2017 年新北市新推個案市場呈現價跌量增, 價格持續下跌, 整體成交量明顯增加 整體而言,2017 年新北市開價與成交價均下跌, 市場交易量隨價格下降轉趨熱絡 惟開價 成交價連續兩年下跌, 對後續市場發展隱憂不容忽視 新北市 2017 2017 年 Q1 Q2 Q3 Q4 全年 2016 年全年 全年變動率 可能成交價格 ( 萬 / 坪 ) 35.45 34.59 34.61 34.70 35.26 38.00-7.21% 議價空間 (%) 22.55 16.21 11.03 13.60 15.24 18.58-17.94% 開價價格 ( 萬 / 坪 ) 45.77 41.28 38.90 40.16 41.60 46.66-10.86% 推案金額 ( 億元 ) 327 851 340 519 2,037 1,564 30.24% 30 天銷售率 (%) 7.31 9.97 12.62 15.96 11.92 8.95 33.24% 30 天成交量指數 67.50 261.52 176.52 331.26 209.20 100.00 109.20% 價量趨勢價量俱跌價跌量增價穩量縮價穩量增價跌量增 69
桃竹地區 - 價量俱漲整體表現佳開價下跌 2017 年桃竹地區新推個案市場呈現價量俱漲, 全年價格略漲, 成交量亦增加, 整體表現相對較佳 整體而言, 本年度桃竹地區市場推案金額為增幅最多區域, 其他各項指標亦呈現正向發展, 銷售率表現亦佳, 房市呈現穩定發展, 但仍應留意開價下跌之現象 桃竹地區 2017 2017 年 Q1 Q2 Q3 Q4 全年 2016 年全年 全年變動率 可能成交價格 ( 萬 / 坪 ) 24.06 21.37 22.14 22.85 21.89 21.22 3.15% 議價空間 (%) 15.77 16.36 15.77 14.25 15.48 19.17-19.24% 開價價格 ( 萬 / 坪 ) 28.56 25.55 26.29 26.65 25.90 26.26-1.35% 推案金額 ( 億元 ) 176 229 385 363 1,154 823 40.26% 30 天銷售率 (%) 7.71 11.52 11.85 13.70 11.65 8.94 30.40% 30 天成交量指數 76.64 166.00 264.69 245.34 188.17 100.00 88.17% 價量趨勢價漲量穩價跌量增價量俱漲價漲量穩價量俱漲 70
台中市 - 成交量增加議價空間擴大 2017 年台中市新推個案市場呈現價穩量增, 整體銷售率表現相對較佳, 顯示市場仍有相當程度的需求動能 整體而言, 本年度台中市可能成交價略漲, 推案金額成交量皆較去年為佳, 銷售率為各縣市最高, 房市呈現穩定發展, 但應留意議價空間擴大的問題 台中市 2017 2017 年 Q1 Q2 Q3 Q4 全年 2016 年全年 全年變動率 可能成交價格 ( 萬 / 坪 ) 20.32 21.29 20.05 20.83 20.28 19.53 3.84% 議價空間 (%) 17.48 17.60 17.10 17.21 17.32 17.07 1.46% 開價價格 ( 萬 / 坪 ) 24.62 25.84 24.18 25.16 24.53 23.56 4.15% 推案金額 ( 億元 ) 173 221 209 421 1,023 905 13.01% 30 天銷售率 (%) 11.21 16.43 14.70 12.44 13.53 10.68 26.76% 30 天成交量指數 109.23 182.29 159.20 250.98 175.42 100.00 75.42% 價量趨勢價漲量穩價量俱漲價跌量穩價量俱漲價穩量增 71
台南市 - 推案量增加銷售率表現不佳 2017 年台南市新推個案市場呈現價量俱漲, 成交量在第四季表現相當亮眼, 然低銷售率將成為後市發展隱憂 整體而言, 本年度成交價增加 推案量增加 市場成交量也增加, 房市呈現穩定發展 然銷售率表現較差, 議價空間也擴大, 後市發展仍宜保守觀望 台南市 2017 2017 年 Q1 Q2 Q3 Q4 全年 2016 年全年 全年變動率 可能成交價格 ( 萬 / 坪 ) 16.63 16.93 16.14 16.37 16.46 15.49 6.26% 議價空間 (%) 19.70 15.33 15.40 17.66 17.19 16.24 5.83% 開價價格 ( 萬 / 坪 ) 20.71 19.99 19.08 19.88 19.88 18.50 7.47% 推案金額 ( 億元 ) 76 126 48 165 415 358 15.88% 30 天銷售率 (%) 7.35 7.28 8.99 9.77 8.55 8.78-2.58% 30 天成交量指數 92.03 133.01 74.61 276.65 144.07 100.00 44.07% 價量趨勢價量俱穩價漲量穩價量俱跌價量俱漲價量俱漲 72
高雄市 - 開價成交價增加推案量成交量減少 2017 年高雄市新推個案市場呈現價量俱穩, 價格穩定盤整, 推案量減少幅度為各都會區中最多區域, 推案量驟減市況宜保守觀望 整體而言, 本年度高雄市新推住宅市場表現相對穩定, 開價與成交價皆增加, 但推案量與成交量均減少, 後市趨勢較不明確 高雄市 2017 2017 年 Q1 Q2 Q3 Q4 全年 2016 年全年 全年變動率 可能成交價格 ( 萬 / 坪 ) 18.28 19.02 19.41 20.51 19.11 18.83 1.53% 議價空間 (%) 20.03 19.43 14.99 11.78 16.34 17.12-4.59% 開價價格 ( 萬 / 坪 ) 22.86 23.61 22.83 23.25 22.85 22.71 0.58% 推案金額 ( 億元 ) 336 270 166 166 938 1,120-16.25% 30 天銷售率 (%) 9.05 8.36 14.33 13.07 11.30 9.61 17.53% 30 天成交量指數 65.37 64.02 120.20 97.98 86.89 100.00-13.11% 價量趨勢價穩量縮價漲量穩價穩量增價漲量縮價量俱穩 73
總結 全國整體房價穩定全年交易量增加 第一季市場價格面表現優於量表現, 但整體成交量未突破低檔水準 第二季全國呈現價量俱漲, 桃竹和新北以價換量帶動成交量, 中南部市場相對穩定 第三季市場推案量減少, 全國市場價格下跌 成交量穩定 第四季呈現價量俱漲現象, 價格除雙北地區持穩, 其餘地區價格皆上漲 價穩量增為短期結構表現 從 2017 國泰房地產指數各地區表現觀察, 第四季多數縣市表現均較第三季佳, 價格除雙北地區持穩, 其餘地區價格皆上漲, 但從雙北桃竹開價下跌 新北成交價下跌 台中台南議價空間擴大, 北高推案量減少, 高雄成交量減少等現象, 全年新推個案市場呈現價穩量增格局為短期結構表現, 後市趨勢仍不明確 74
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