新店大坪林商圈十四張五峰重劃區景安南勢角商圈新埔商圈新莊幸福路等新北市主要商圈預期可活絡新北市各重點商圈並帶動沿線住宅市場開發目前新北市政府都市發展重要計畫為其於2009年年底發布實施之台北港特定區計畫整體計畫面積共有4,435公頃以塑造北臺灣海空陸黃金三角樞紐為發

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岸昌
5 years ago
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1 第四章新北市及基隆市住宅市場江穎慧1 前言基隆市未來整體住宅市場發展有賴於新的公共建設或交通建設改善目前基隆市積極推動基隆港與火車站鄰近地區都市更新且此案為行政院積極推動方案之一基隆火車站都市更新案為全國都市更新四大招商旗艦計畫四大金磚之一希望藉由此案重新改造基隆舊市中心結合港埠鐵路及客運等大眾運輸系統發展商務購物旅館等複合式機能為基隆舊都市中心帶來結構性調整打造屬於台灣本土的新海港城此案採設定地上權方式辦理更新單元招商面積約6.6公頃然目前已歷經二次公告招標正進行第三次公告招標作業中若能順利完成招標作業其發展仍須一段時間由此可知短期內基隆市整體住宅市場將不易有重大改變新北市擁有全國最大之幅員與人口且行政位階提升至直轄市之行政預算與資源後硬體面之公共建設與軟體面之社會福利經費大幅增加使其生活環境與機能大幅提升更具宜居之吸引力此對新北市房地產價值無疑是一大利多輔以近年隨捷運路網與快速道路等重大交通建設陸續規劃興建對於新北市住宅市場發展有相當之正面效應既有之捷運路網持續擴張三環三線規劃其中捷運環狀線第一階段工程捷運萬大中和樹林線土城線延伸頂埔已動工三鶯線民生汐止線安坑線以及淡水輕軌捷運目前處於規劃階段主要分布於新店中和板橋新莊與五股等五大區域並通過國立政治大學地政學系助理教授

2 新店大坪林商圈十四張五峰重劃區景安南勢角商圈新埔商圈新莊幸福路等新北市主要商圈預期可活絡新北市各重點商圈並帶動沿線住宅市場開發目前新北市政府都市發展重要計畫為其於2009年年底發布實施之台北港特定區計畫整體計畫面積共有4,435公頃以塑造北臺灣海空陸黃金三角樞紐為發展目標期望藉由快速道路台64線台62線及台15線等自台北港連結桃園航空城接續海空運輸發揮海陸聯運功能住宅政策亦透過交通建設興建持續將都會區中心人口引導到郊區居住近幾年林口三峽淡水新莊三重蘆洲等重點推案地區皆與交通建設發展有關然新北市居高不下之空屋量為其住宅市場長期發展之另一隱憂壹代銷市場分析一基隆市基隆市轄區劃分為中正區仁愛區信義區中山區安樂區七堵區及暖暖區等七個行政區仁愛區位於基隆市中央地處市中心精華地帶廟口夜市也座落於本區此區為基隆市中心商業區及行政中心區多數土地皆已開發故預售市場近年新推出建案較少此區2012年有華盛建設自售華麗站前一案總戶數112戶每戶平均開價每坪18~19萬元規劃坪數為22~51 坪由於此案未委託代銷故未列入表2-4-1統計分析表2-4-1為基隆市2012年各行政區新成屋市場推案概況整體而言基隆市六個行政區於2012年新成屋推案個數總計有14個新推建案基地面積規模總計約一萬七千坪規劃戶數總計1,320戶推案金額達78億元銷售率平均約45% 進一步從推案個數規模分析本年度七堵區居各行政區推案個數之冠此乃因為該區鄰近新北市汐止區地緣和交通便利優勢成為近年基隆市新推建案主要地區新建案平均單價部分已高於基隆市中心 2012年各行政區推案基地規模面積最大為暖暖區約5,700坪其次為七堵區約4,300坪再次為信義區約2,200坪從規劃戶數與基地規模分析各行政區由多至少順序相同依序為暖暖區七堵區信義區安樂區中正區中山區可見規劃戶數與基地面積為正向趨勢 120 然從推案總金額分析七堵區總推案金額為24.4億元其次為暖暖區推

3 案金額20億元安樂區12.2億元但若同時考慮推案總金額與戶數則可發現平均每戶總價從最高至最低依序為中正區安樂區七堵區中山區信義區暖暖區從地理位置分析信義區中正區中山區為廣義市區範圍安樂區暖暖區七堵區則屬於外圍區但基隆市因為長期發展成長有限故區域內住宅市場受到鄰近新北市的波及效果影響可以發現近幾年外來區域客層成為基隆市新推個案的主力客源因此不論是推案金額或規劃戶數外圍區域成為預售市場推案的主要佈局戰場表年基隆市各行政區新成屋市場推案規劃概況區域推案個數基地面積(千坪) 規劃戶數 (戶) 推案金額 (億) 銷售率 (%) 平均每戶總價 (萬元) 信義區 % 中正區 % 中山區 % 安樂區 % 暖暖區 % 七堵區 % 合計 % 資料來源惟馨周報表年基隆市新成屋市場推案規劃類型概況規劃類型推案個數基地面積 (千坪) 規劃戶數 (戶) 推案金額 (億) 銷售率 (%) 平均每戶總價(萬元) 14樓~22樓住宅 % 樓~13樓住宅 % 透天住宅 % 合計 % 資料來源惟馨周報以表2-4-2新成屋市場推案規劃類型分析 2012年基隆市新推個案可分三種類型分別為透天住宅 6~13樓電梯住宅 14~22樓電梯住宅從個數多寡分析 6~13樓電梯住宅為基隆市主要推案類型 14~22樓電梯住宅僅推出一個案對照表3-1-1行政區比較可發現此一個案為暖暖區個案規劃戶數659戶已高於其餘10案總規劃512戶並占2012年新推住宅市場戶數比例二分之一惟從銷售率和推案金額分析可知多數建商仍認為基隆市主要購 121

4 屋者仍傾向選擇6~13樓電梯住宅類型從推案金額分析 6~13樓電梯住宅占推案總金額比例達50% 為主要推案類型表年基隆市預售屋市場推案規模概況區域推個案數基地面積 (千坪) 規劃戶數 (戶) 可售金額(億) 銷售率 (%) 中正區暖暖區合計資料來源惟馨周報代銷負責銷售新成屋與預售屋產品表2-4-3為基隆市2012年預售屋市場推案概況本年度僅中正區和暖暖區分別有1處和5處共6處預售產品推案預售市場銷售期可分為預售期施工期和完工後三階段各區銷售率數字差異甚大從表2-4-1行政區分析中山區新成屋銷售率高達91% 推案量大之暖暖七堵區則只有38% 然對照表2-4-3預售屋銷售率資料暖暖區之預售屋銷售率則高達60.5% 已超過五成推案量及開價是影響銷售率高低之重要因素對於規劃戶數多以及開價高於區域行情的個案而言初期銷售率通常不易突破對建商而言成交價格高低與銷售率亦是兩面刃要採取成交價高但銷售率低或成交價低銷售率高乃是不同銷售策略考量之結果故僅依據銷售率數值並不能判斷此推案規劃之成敗必須同時考量戶數規模主力總價與坪數等其他條件才能綜合評判下結論二新北市表2-4-4為新北市2008~2012年預售市場推案規模概況從推案個數觀察 2012年個數縮減為2011年之二分之一推案個數與金額規模回到2010 年水準然戶數仍達15,337戶顯示2012年規劃之預售屋總價偏低故推案戶數多但推案總金額並未隨之成長圖2-4-1為近五年銷售率與推案金額趨勢分析銷售率與推案金額存在反向變動 2011年推案金額創最高峰達4,000 億元然銷售率則下滑至43.36% 2012年在市場景氣趨向保守觀望下推 122 案金額下修至1,930億元惟銷售率相較2011年則出現微幅上升但也僅達五成水準

5 表 ~2012年新北市預售市場推案規模概況年推案個數規劃戶數 15,915 8,185 9,174 16,578 15,337 推案金額銷售率資料來源惟馨周報圖 ~2012年新北市預售市場推案金額與銷售率資料來源惟馨周報代銷市場包含預售屋與新成屋市場表2-4-5為新北市各行政區新成屋市場推案規模概況總計2012年新成屋推案123處基地面積達115千坪推案金額1,450億元銷售率接近五成推案行政區最多為林口21處次之為淡水 17處三重為16處新莊為12處蘆洲為10處此五區推案數已超過新成屋推案數一半從表2-4-6新成屋市場推案規劃類型概況分析 6~13樓住宅類型居推案個數之冠但比較規劃戶數與金額皆只占14~22樓住宅類型一半顯示主要推案類型仍以14~22樓住宅為主規劃戶數本年達5,317戶金額達670億元 123

6 表年新北市各行政區新成屋市場推案規模概況區域推案個數基地面積(千坪) 規劃戶數(戶) 推案金額(億) 銷售率(%) 板橋汐止新店永和中和三峽樹林鶯歌三重新莊 , 泰山林口 , 蘆洲五股八里淡水 , 合計 ,254 1, 資料來源惟馨周報表年新北市新成屋市場推案規劃類型概況規劃用途個案數基地面積 (千坪) 規劃戶數 (戶) 推案金額(億) 銷售率 (%) 23樓以上住宅 , % 14樓~22樓住宅 , % 6樓~13樓住宅 , % 4 5樓公寓 % 純別墅住宅 % 透天住宅 % 套房 % 工業廠房 % 合計 , % 資料來源惟馨周報貳成屋市場分析 124 新北市2012年各區平均單價漲幅與2011年相較見表2-4-7 除板

7 橋淡水新店泰山四區仍持續增加其餘地區漲幅皆減少本年推案量大地區林口淡水蘆洲漲幅皆在10%以下相較於年除淡水漲幅是緩增趨勢林口蘆洲價格皆自2010年30%漲幅高峰明顯逐年趨緩從表2-4-8近五年成屋二手市場成交總價分析 700~1000萬成交價占 31.9% 1000~2000萬以上成交價占33.5% 此兩價格區段比重即占成交量表 ~2012年新北市各行政區平均單價漲幅區域板橋區汐止區新店區永和區中和區土城區樹林區 2012漲幅 18% 10% 12% 12% 10% 14% 13% 2011漲幅 12% 15% 8% 16% 17% 17% 24% 2010漲幅 19% 22% 14% 17% 21% 20% 19% 區域三重區新莊區泰山區林口區蘆洲區淡水區 2012漲幅 10% 6% 16% 4% 8% 7% 2011漲幅 18% 18% 14% 20% 16% 3% 2010漲幅 19% 22% 24% 32% 30% 1% /本文分析整理表2-4-8 年度 2008~2012年新北市成屋市場成交概況 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2.9% 1.9% 交價件數占總成交件數比 300萬以下單位成交價 8.2% 7.1% 3.9% 萬 28.9% 27.7% 18.6% 13.2% 9.5% 萬 31.4% 28.5% 26.3% 21.6% 18.7% 萬 20.5% 22.3% 27.0% 31.4% 31.9% 萬 10.1% 12.9% 22.1% 27.6% 33.5% 2000萬以上 0.9% 1.5% 2.0% 3.4% 4.5% 平均總價(萬元) ,001 平均單價(萬元/坪) 交坪數件數占總成交件數比 15坪以下交坪數 5.0% 6.3% 6.0% 7.4% 6.6% 15-25坪 21.9% 20.9% 22.4% 21.8% 22.1% 25-35坪 37.1% 34.0% 31.7% 32.9% 31.8% 35-45坪 20.4% 21.3% 21.2% 19.5% 19.7% 45-55坪 9.6% 10.9% 11.9% 11.8% 11.5% 55坪以上 6.0% 6.6% 6.9% 6.5% 8.3% 流通天數(天)

8 六成低總價(300萬以下成交件數比重逐年減少交坪數分配結構近五年相當穩定 25~35坪產品占31.8% 15~25坪占22.1%次之 35~45坪占19.7%再次之流通天數方面相較於 2011年流通天數46天為近五年流通天數最少之一年本年上升為55天突破近五年最長流通天數顯示購屋者消費行為愈趨保守圖 ~2012年新北市成屋成交總價各區間之比例分析 126 圖年新北市成屋成交總價各區間比例分配圖

9 圖 ~2012 年新北市成屋成交坪數各區間之比例分析資料來源 : 信義房屋企劃研究室圖年新北市成屋成交坪數各區間比例分配圖資料來源 : 信義房屋企劃研究室 127

10 圖 ~2012年新北市成屋平均成交總價/單價趨勢分析參各行政區市場分析一板橋區新北市政府所在之板橋區被定位為台北副都心計畫都市無論人口文教商業交通運輸公共設施水準均領先其他行政區區內不僅擁有四鐵共構之板橋車站近年陸續完工之浮洲台鐵簡易車站及台64線八里新店新北環河台65線五股土城快速道路等快速道路聯外皆使得運輸路網愈加發達另外板橋車站環球購物中心進駐新板特區內大型百貨公司陸續開幕都促進住宅區和商業區之生活機能未來帶動市場交易價格之利多因素仍多不論代銷或成屋市場都是新北市住宅市場主要發展區 (一)預售市場觀察近五年板橋區推案規模 2011年為近五年推案最高峰推案個數達 18處推案金額近330億元受到景氣及政策影響 2012年推案規模明顯縮減推案個數僅占2011年不到一半僅有7處推案金額更減少為232億元回 128 到2009年推案金額水準銷售率亦表現不佳僅達55% 相較於2010年近期推案個數最少之一年雖僅推出4個案然因產品定

11 位較高且價格攀升平均總價突破以往水準故推案金額達93億元且銷售率接近八成從推案和銷售情況觀察 2012年預售市場不論買賣雙方皆處於觀望氣氛推案金額和銷售率都相對保守表 ~2012年板橋區預售市場推案規模概況年推案個數規劃戶數 889 1, ,178 5,426 推案金額(億) 銷售率資料來源惟馨周報圖 ~2012年板橋區預售市場推案金額與銷售率資料來源惟馨周報 (二)成屋市場觀察近五年本區交價持續朝高價端發展 1000~2000萬產品市占率占41.7 最高 700~1000萬占26.3 次之 500~700萬占18.3%再次之 2000萬以上高總價產品市占率達8.8% 呈現逐年增加趨勢(2011年為 5.9%) 500萬以下之產品市占率已不到5 觀察2012年本區成交坪數發現結構無明顯變化 25-35坪三房產品為本 129

12 區主力占30 其次為15-25坪產品占29.8%亦較2011年增加其比例已接近25-35坪產品 15坪以下套房產品市占率明顯下滑由2011年10.2 減少至 6.8 受到銀行對於小套房產品貸款限縮政策此類型產品成交件數也隨之減少平均流通天數方面近五年最長為2009年56.5天 2010年縮短為52.4 天 2011年更縮短為50.4天然2012年又延長至52.9天從去化速度也可見購屋者之猶豫心態而本區平均總價較2011年增加(由1,010萬元上升為 1,200萬元) 平均單價仍持續上漲達每坪37.9萬元表 ~2012年新北市板橋區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 6.2% 5.5% 4.4% 1.9% 1.0% 萬 27.0% 26.5% 17.2% 11.3% 3.9% 萬 25.6% 27.1% 23.6% % 萬 20.5% 18.6% 23.6% 29.4% 26.3% 萬 16.8% 20.6% 27.4% 31.6% 41.7% 2000萬以上 3.9% 1.8% 3.8% 5.9% 8.8% 平均總價(萬元) ,010 1,200 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數 15坪以下 6.1% 8.2% 8.6% 10.2% 6.8% 15-25坪 23.4% 23.0% 26.8% 27.8% 29.8% 25-35坪 34.4% 33.6% 28.8% 坪 15.0% 17.4% 18.7% 17.5% 16.1% 45-55坪 10.1% 11.4% 11.6% 8.9% 12.3% 55坪以上 11.0% 6.4% 5.5% 5.6% 5.2% 流通天數(天) 130

13 圖年新北市板橋區成屋成交總價各區間比例分配圖圖年新北市板橋區成屋成交坪數各區間比例分配圖二新店區新店區因區位條件佳新店捷運線加上陸續完工之新北環河快速道路再加上近期永和次系統全線通車安坑一號道路部分通車等利多使得該區聯外交通更為便利捷運新店線場站周邊地區因發展較早生活機能完善 131

14 近年預售市場熱絡推案金額與價格成長快速同時亦帶動附近中古屋行情未來捷運環狀線以東西向穿越本區將通過十四張遠東科技園區等目前發展程度較低地區將能帶動其開發並與現有南北向新店線串連為本區長遠發展一大利多 (一)預售市場觀察近五年新店區推案規模 2011年為近五年推案最高峰推案個數達 21處 2008~2011年除2009年受到次貸風暴影響推案金額降低為123億元其餘三年推案金額皆達到300~380億元水準然受到景氣及政策影響 2012 年推案規模迅速縮減推案個數僅推出10個案推案金額為近五年次低點僅推出240億元由圖2-4-10發現近三年推案金額近300億元然銷售率卻呈現一路下滑趨勢顯示本區預售市場受到逐年累積案量影響新推個案可能已出現銷售瓶頸表 ~2012年新店區預售市場推案規模概況年推案個數規劃戶數 1, , ,192 推案金額(億) 銷售率資料來源惟馨周報 132 圖 ~2012年新店區預售市場推案金額與銷售率資料來源惟馨周報

15 (二)成屋市場觀察近五年本區交價持續朝高價端發展 1000~2000萬產品市占率占38 最高 700~1000萬占25.1 次之 500~700萬占15.1%再次之 2000萬以上高總價產品市占率達9.9% 呈現逐年增加趨勢(2008年為 2.6%) 500萬以下之產品市占率僅占約一成由表2-4-12可見2012年本區成交坪數結構仍維持與近年相同 25-35坪三房產品為本區主力占35 其次為15-25坪產品占25% 15坪以下套房產品市占率下滑由2011年7.8 減少至7.3 平均流通天數方面 2012年增加為53.3天為近五年最長天數顯示產品去化速度減緩而本區平均總價與平均單價均較2011年增加平均總價由1,070萬元微幅上升為1,168萬元平均單價由30.9萬元增加為每坪34.7萬元表 ~2012年新北市新店區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 4.6% 4.4% 3.0% 1.6% 2.2% 萬 18.8% 16.4% 11.6% 13.8% 9.7% 萬 27.9% 24.0% 22.0% 21.6% 15.1% 萬 28.6% 25.4% 25.5% 22.8% 25.1% 萬 17.6% 25.2% 33.9% 30.4% 38.0% 2000萬以上 2.6% 4.6% 4.1% 9.8% 9.9% 平均總價(萬元) ,070 1,168 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數 15坪以下 4.8% 5.7% 8.1% 7.8% 7.3% 15-25坪 16.5% 18.4% 19.2% 20.2% 25.2% 25-35坪 45.1% 35.2% 33.3% 33.5% 35.0% 35-45坪 18.1% 17.4% 16.6% 17.3% 15.4% 45-55坪 % 14.7% 13.8% 8.8% 55坪以上 5.5% 8.0% 8.1% 7.4% 8.3% 流通天數(天) 133

16 圖年新北市新店區成屋成交總價各區間比例分配圖圖年新北市新店區成屋成交坪數各區間比例分配圖三新莊區新莊區近年以來在副都心等話題之帶動下加上副都心中央合署辦公大 134 樓預定於民國102年落成中港大排河廊改造與國家電影文化中心等議題發酵輔以中山高速高路與台64線台65線等快速道路與捷運環狀線新莊線

17 與機場捷運等交通建設之優勢區域前景看好目前捷運機場線與環狀線皆已動工其中新莊線輔大至東門站已先通車陸續為該區交通添加新利多但近年新莊副都心地區市場熱絡新推個案開價與土地標售價格頻創新高地區行情持續上漲然當地生活機能尚未成型且區內投資客比例偏高未來長期發展仍應加以留意 (一)預售市場觀察近五年新莊區推案規模(見表2-4-13) 近五年推案最高峰與其他區相同皆為2011年推案個數達29處推案金額突破900億元受到景氣及政策影響 2012年推案規模明顯縮減推案個數僅有13處推案金額減少為 386億元由圖2-4-13推案金額與銷售率之比較 2012年銷售率表現僅約五成相較於2010年銷售率最高達八成之佳績 2012年顯示近期賣方推案金額和買方購買力銷售率都呈現向下減少趨勢表 ~2012年新莊區預售市場推案規模概況年推案個數規劃戶數推案金額(億) 銷售率資料來源惟馨周報 135 圖 ~2012年新莊區預售市場推案金額與銷售率資料來源惟馨周報

18 (二)成屋市場觀察近五年本區交價概況見表 ~1000萬產品市占率占32.8 最高 1000~2000萬產品占26.7 次之 500~700萬占21.4% 再次之 2000萬以上高總價產品市占率僅占1.5% 相較於板橋區新店區成交總價以1000~2000萬產品比例占最高本區主要成交產品總價相對較低以700~1000萬產品市占率最高但500萬以下低總價產品與板橋新店區相同呈現逐年減少趨勢顯示成交總價市占率朝500~1000萬產品集中由表2-4-14可見2012年本區成交坪數結構仍維持相同 25-35坪三房產品為本區主力占35 其次為15-25坪產品占24.3% 15坪以下產品本區呈現增加趨勢與新店板橋區結構不同平均流通天數方面 2012年增加為 56.9天為近五年最長天數相較於2011年流通天數36.6天本年流通天數大幅延長顯示產品去化速度明顯減緩而本區平均總價與平均單價雖較 2011年增加但增加幅度不大平均總價由837萬元微幅增加為868萬元平均單價每坪增加1.5萬元由24.9萬元增加為 26.4萬元表 ~2012年新北市新莊區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 17.3% 12.4% 5.3% 2.1% 0.9% 萬 37.7% 32.1% 23.2% 17.1% 16.7% 萬 26.2% 26.6% 27.2% 25.6% 21.4% 萬 14.8% 20.8% 25.8% 26.7% 32.8% 萬 3.8% 7.5% 17.9% 27.6% 26.7% 2000萬以上 0.3% 0.7% 0.7% 1.0% 1.5% 平均總價(萬元) 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數坪以下 4.6% 3.5% 1.9% 3.8% 4.5% 15-25坪 24.5% 19.0% 23.9% 22.6% 24.3% 25-35坪 34.8% 35.8% 32.6% 35.8% 35.0% 35-45坪 23.4% 24.9% 25.5% 21.8% 20.7% 45-55坪 9.0% 11.6% 9.8% 10.7% 10.9% 55坪以上 3.8% 5.2% 6.4% 5.4% 4.7% 流通天數(天)

19 圖年新北市新莊區成屋成交總價各區間比例分配圖圖年新北市新莊區成屋成交坪數各區間比例分配圖四中和區中和區生活機能成熟交通網絡發達區內有國道三號福爾摩沙高速公路及台64線八里新店快速道路聯外聯外交通便利近年吸引許多大型賣場進駐二八張溝連城支線已通車改善中和與土城間平面道路交通紓解中 137

20 和交流道尖峰時間擁擠情形加上捷運環狀線第一階段工程動工萬大線都市計畫變更使區內交通更加完善另外華中橋西側的高單價水岸住宅等建築亦提高本區住宅交易熱絡程度 (一)預售市場觀察近五年中和區推案規模 2009年為近五年推案個數最高峰推案個數達13處受到景氣及政策影響 2012年推案個數縮減僅占2011年一半僅有5處規劃戶數亦減少然推案金額卻高於2011年由2011年167億元增加為2012年215億元顯示本年主要推案戶型為大坪數高總價類型然從圖2-4-16銷售金額和銷售率趨勢分析發現本區銷售率最高為推案金額最少之2010年近二年推案金額上升但銷售率卻逐年下滑 2012年銷售率僅有24% 表 ~2012年中和區預售市場推案規模概況年推案個數規劃戶數 1,329 1, 推案金額(億) 銷售率資料來源惟馨周報 138 圖 ~2012年中和區預售市場推案金額與銷售率資料來源惟馨周報

21 (二)成屋市場觀察近五年本區交價概況見表 ~1000萬產品市占率占35.7 最高 1000~2000萬產品占33 次之 500~700萬占19.4%再次之 2000萬以上高總價與300萬以下低總價產品加總市占率不到5% 相較於板橋區新店區成交總價以1000~2000萬產品比例占最高本區成交產品總價主要集中於700~2000萬產品價格區間占約總成交件數七成由表2-4-16可見2012年本區成交坪數結構除15坪以下與45-55坪產品市占率略減其餘各坪數區間比例皆增加 25-35坪三房產品為本區主力占 35.2 其次為15-25坪產品占29.8% 35-45坪產品占15.9% 55坪以上大坪數產品略增至3.9% 平均流通天數方面 2012年增加為46.7天與其他行政區相同相較於 2011年流通天數延長顯示產品去化速度減緩而本區平均總價與平均單價亦較2011年增加平均總價由877萬元增加為950萬元平均單價每坪由30 萬元增加為33萬元表 ~2012年新北市中和區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 7.4% 6.3% 3.5% 2.8% 1.1% 萬 30.4% 29.4% 18.7% 10.7% 9.1% 萬 33.8% 30.7% 31.0% 22.4% 19.4% 萬 21.2% 22.0% 25.6% 34.6% 35.7% 萬 7.0% 10.8% 20.5% 27.8% 33.0% 2000萬以上 0.2% 0.8% 0.9% 1.7% 1.8% 平均總價(萬元) 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數 15坪以下 7.1% 8.8% 8.6% 11.1% 9.5% 15-25坪 27.1% 23.9% 29.1% 28.0% 29.8% 25-35坪 36.7% 36.1% 34.1% 34.9% 35.2% 35-45坪 19.2% 19.8% 16.9% 15.2% 15.9% 45-55坪 7.6% 8.1% 8.2% 7.3% 5.7% 55坪以上 2.4% 3.3% 3.1% 3.5% 3.9% 流通天數(天) 139

22 圖年新北市中和區成屋成交總價各區間比例分配圖圖年新北市中和區成屋成交坪數各區間比例分配圖五淡水區淡水區為新北市中較早擁有捷運系統地區區內淡海新市鎮因具備景觀 140 條件且房價相對低吸引許多通勤族置產惟因地處偏遠且該區內僅有一聯外道路假日與尖峰時段時交通壅塞相當嚴重交通問題一直為該區住宅市場

23 發展瓶頸近幾年該區推案量雖然大實際住屋需求卻相對有限該區未來有淡海輕軌捷運與淡北快速道路與淡江大橋等重大交通建設題材但因不確定性高且是否能有效解決當地交通問題未知未來市場發展仍有待觀察 (一)預售市場觀察近五年淡水區推案規模 2011年為近五年推案最高峰推案個數達 24處推案金額近390億元 2012年受到景氣及政策影響推案規模減少個數僅有16處推案金額減少為355億元然規劃戶數高達3,301戶顯示本區推案主要為低總價大社區產品推案個數減少但戶數僅些微減少且本年度銷售率表現較2011年佳銷售率上升達五成由圖2-4-19近五年銷售率與推案金額趨勢分析 2012年本區不論推案金額與銷售率都屬於近期高水位相對於其他行政區推案和銷售情況都相對保表 ~2012年淡水區預售市場推案規模概況年推案個數規劃戶數 2,027 1,516 1,128 3,382 3,301 推案金額億銷售率資料來源惟馨周報圖 ~2012年淡水區預售市場推案金額與銷售率資料來源惟馨周報 141

24 守的現象本區可能因主力產品為低總價推案金額和銷售率相對於新北市其他地區表現較佳買賣雙方並未有明顯轉趨觀望氣氛的跡象 (二)成屋市場觀察近五年本區交價概況見表 ~1000萬產品市占率占28.8 最高 500~700萬占26.4%次之總計500 ~1000萬產品即占總成交件數五成為本區成交產品主要價格區間由表3-3-10可見2012年本區成交坪數結構 25-35坪 35-45坪兩類型為本區主力均各占25 加總則占本區成交總件數五成平均流通天數方面 2012年為74天本區相較於其他行政區流通天數歷年以來都高於80天平均為其他區流通天數兩倍顯示本區產品去化速度一直以來都是需要較長時間而本區平均總價與平均單價相較2011年僅有些微增加平均總價由779萬元增加為795萬元平均單價每坪由20萬元增加為 21萬元表 ~2012年新北市淡水區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 4.0% 8.9% 7.9% 11.7% 6.4% 萬 27.1% 33.0% 32.0% 24.0% 18.1% 萬 28.1% 25.6% 26.1% 20.7% 26.4% 萬 23.6% 20.5% 18.1% 25.5% 28.8% 萬 16.6% 6.2% 13.0% 15.6% 17.9% 2000萬以上 0.5% 5.8% 2.8% 2.7% 2.4% 平均總價(萬元) 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數坪以下 4.1% 8.3% 8.5% 10.4% 7.6% 15-25坪 26.5% 26.2% 23.2% 19.6% 16.3% 25-35坪 24.0% 25.0% 23.2% 19.6% 25.0% 35-45坪 23.0% 21.0% 23.2% 23.6% 24.7% 45-55坪 10.2% 8.7% 12.4% 14.7% 13.6% 55坪以上 12.2% 10.7% 9.4% 12.0% 12.8% 流通天數(天)

25 圖年新北市淡水區成屋成交總價各區間比例分配圖資料來源 : 信義房屋企劃研究室圖年新北市淡水區成屋成交坪數各區間比例分配圖資料來源 : 信義房屋企劃研究室 143

26 六林口區林口區位處台北與桃園之要道近年因桃園機場捷運之規劃興建預售市場逐漸熱絡供給量偏多區域交通建設利多如捷運A9站共構案亦吸引許多外來客前往投資置產地區不動產行情水漲船高惟本區投資客比例偏高且A7合宜住宅開始銷售對本區價量均造成影響且本區列為銀行審慎貸放地區未來發展同樣應審慎觀察 (一)預售市場觀察本區近二年推案規模見表推案個數推案金額規劃戶數皆明顯減少推案金額與個數均未及2011年之一半水準然從銷售情況觀察 2012年預售市場在規模縮減情況下銷售率反而相較於2011年有些微上升由33%增加為35% 表 ~2012年林口區預售市場推案規模概況年推案個數規劃戶數 2,747 1,024 推案金額億銷售率資料來源惟馨周報 (二)成屋市場觀察近五年本區交價概況見表年700~1000萬產品市占率46.8 最高且接近五成為本區成交總價主力區間本區成交坪數結構主力為35-45坪產品占38% 平均流通天數方面 2012年增加為 60天相較於2011年本區流通天數明顯延長由45天延長至60天顯示本區產品去化速度相對其他區更為減緩而本區平均總價較2011年些微減少10 萬元平均單價則些微增加9千元顯示本區成交平均總價與單價維持相同水準無明顯變化 144

27 表 ~2012年新北市林口區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 4.9% 5.2% 1.4% 2.4% 萬 31.2% 31.2% 13.1% 4.7% 2.3% 萬 27.9% 23.4% 30.8% 19.5% 13.5% 萬 21.3% 23.4% 32.2% 36.1% 46.8% 萬 14.8% 16.9% 18.2% 31.4% 34.5% 2000萬以上 4.2% 5.9% 2.9% 平均總價(萬元) ,022 1,012 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數 15坪以下 1.9% 0.5% 15-25坪 1.9% 2.8% 1.5% 1.2% 4.2% 25-35坪 19.2% 11.1% 11.2% 13.7% 6.6% 35-45坪 32.7% 26.4% 31.2% 34.2% 38.0% 45-55坪 13.5% 25.0% 30.2% 24.8% 23.5% 55坪以上 30.8% 34.7% 25.4% 26.1% 27.7% 流通天數(天) 圖年新北市林口區成屋成交總價各區間比例分配圖 145

28 圖年新北市林口區成屋成交總坪數各區間比例分配圖七汐止區觀察近五年本區成屋市場交價概況見表本區成交產品總價主要集中於500~1000萬產品價格區間 700~1000萬產品市占率占38.8 最高 500~700萬萬產品占22.6 次之占約總成交件數六成由表3-3-13可見2012年本區成交坪數結構主要集中於15-35坪產品為本區主力此二區間占總成交件數已達六成平均流通天數方面 2012年增加為58.5天相較於 2011年為近五年最短流通天數本年與其他行政區趨勢相同產品成交去化速度亦減緩而本區平均總價與平均單價則較2011年增加平均總價由735萬元增加為829萬元平均單價每坪由24萬元增加為26萬元 146

29 表 ~2012年新北市汐止區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 8.6% 7.5% 3.7% 2.2% 3.3% 萬 32.0% 32.8% 23.7% 21.3% 12.5% 萬 36.2% 36.0% 33.2% 25.3% 22.6% 萬 14.9% 18.7% 26.4% 36.0% 38.8% 萬 8.3% 5.0% 12.5% 14.6% 20.9% 2000萬以上 0.4% 0.5% 1.9% 平均總價(萬元) 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數 15坪以下 2.0% 3.3% 4.3% 6.1% 6.4% 15-25坪 17.9% 17.1% 20.4% 21.9% 21.9% 25-35坪 38.4% 39.4% 35.1% 38.8% 36.4% 35-45坪 23.6% 23.5% 22.6% 19.4% 17.6% 45-55坪 10.8% 11.0% 11.6% 10.1% 12.4% 55坪以上 7.4% 5.6% 6.0% 3.8% 5.2% 流通天數(天) 圖年新北市汐止區成屋成交總價各區間比例分配圖 147

30 圖年新北市汐止區成屋成交坪數各區間比例分配圖八永和區永和區因與台北市交通往來便利且因發展較早商業與生活機能較為成熟吸引許多台北市外移或由中南部北上定居人口區內住宅需求一直居高不下該區面積較小腹地有限地狹人稠交通壅塞問題一直相當嚴重近年隨交通建設改善新北環河快速道路永和新店段國光路道路拓寬工程等綠地空間增加中正橋下高灘地景觀改善新店溪整治工程逐漸改善本區居住環境觀察近五年本區成屋市場交價概況見表 ~2000 萬產品占42.3 最高本區主要成交產品總價與板橋區新店區相同都是 1000~2000萬產品占最高本區次之700~1000萬產品市占率占30.7 然而本區2000萬以上高總價產品明顯逐年增加至2012年市占率已接近一成觀察本區成交坪數結構有些微變化 25-35坪三房產品仍為本區交易主力占33.82 但15坪以下 35-45坪和55坪以上大坪數產品市占率比例增加其餘坪數比例均減少平均流通天數方面 2012年增加為50.9天與其他行政區相同相較於2011年流通天數延長顯示去化速度減緩而本區平 148 均單價每坪由35萬元增加為 39萬元相較於其他區有較大增幅平均總價亦由1,075萬元增加為1,199萬元

表2-4-22 2008~2012年新北市永和區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 2.6% 3.9% 2.6% 0.5% 0.5% 300-500萬 18.0% 15.8% 10.1% 6.0% 6.0% 500-700萬 35.4% 27.2% 18.2% 12.9% 11.0% 700-1000萬 28.

31 表 ~2012年新北市永和區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 2.6% 3.9% 2.6% 0.5% 0.5% 萬 18.0% 15.8% 10.1% 6.0% 6.0% 萬 35.4% 27.2% 18.2% 12.9% 11.0% 萬 28.7% 27.8% 31.1% 37.8% 30.7% 萬 15.1% 23.9% 35.3% 37.1% 42.3% 2000萬以上 0.3% 1.5% 2.6% 5.7% 9.4% 平均總價(萬元) ,075 1,199 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數 15坪以下 4.7% 8.6% 8.9% 9.3% 11.6% 15-25坪 27.6% 27.3% 25.4% 27.5% 25.6% 25-35坪 39.3% 30.5% 33.6% 35.3% 33.8% 35-45坪 17.6% 17.7% 19.6% 14.1% 14.5% 45-55坪 7.6% 8.2% 7.1% 9.3% 7.9% 55坪以上 3.2% 7.8% 5.4% 4.5% 6.6% 流通天數(天) 圖年新北市永和區成屋成交總價各區間比例分配圖 149

32 圖年新北市永和區成屋成交坪數各區間比例分配圖九樹林區樹林區內住宅區交易主要集中於北大特區因生活機能漸趨完備及高房價推擠效應成交價均呈現平穩上漲趨勢而樹林火車站周邊商業區具便捷交通及商圈集中優勢除內需市場穩固外亦受外來通勤族青睞交通方面除三多2號道路北段工程已近完工階段外 7之1號道路興建計畫亦持續推動將提升區域對外交通便捷度觀察近五年成屋市場本區交價概況見表 ~2000 萬產品本年成為主要成交總價區間市占率33.9% 次之為700~1000萬產品占 ~2000萬產品價格區間即占總成交件數六成本區成交坪數結構改變 55坪以上大坪數產品占27.1 成為本年成交產品主力其餘坪數市占比率皆些微增減無明顯變化平均流通天數方面 2012年增加為54.8天與其他行政區相同相較於 2011年流通天數延長顯示產品去化速度減緩而本區平均總價與平均單價亦較2011年增加平均總價由733萬元增加為926萬元平均單價每坪由19 萬元增加為 21萬元 150

33 表 ~2012年新北市樹林區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 23.1% 20.5% 9.6% 1.7% 1.8% 萬 47.7% 42.3% 46.6% 27.1% 14.3% 萬 23.1% 29.5% 24.7% 30.5% 21.4% 萬 6.2% 7.7% 13.7% 25.4% 25.9% 萬 4.1% 13.6% 33.9% 2000萬以上 1.4% 1.7% 2.7% 平均總價(萬元) 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數 15坪以下 1.6% 1.7% 0.9% 15-25坪 15.6% 19.7% 13.0% 10.2% 11.2% 25-35坪 37.5% 36.8% 40.6% 37.3% 24.3% 35-45坪 25.0% 27.6% 31.9% 20.3% 21.5% 45-55坪 15.6% 10.5% 10.1% 13.6% 15.0% 55坪以上 4.7% 5.3% 4.4% 17.0% 27.1% 流通天數(天) 圖年新北市樹林區成屋成交總價各區間比例分配圖 151

34 圖年新北市樹林區成屋成交坪數各區間比例分配圖十三重區三重區受益於開通之捷運蘆洲線及新莊線影響在一高二快(台64線新北環快) 三捷(捷運蘆洲線新莊線機場線)等發達交通路網下串聯起該區精華地區有效解決早期道路規劃不足之交通問題進而增加該區的商業機能活動輔以二重疏洪道等各項建設逐漸完善本區住宅市場有日益熱絡趨勢觀察近五年成屋市場本區交價概況見表 ~2000 萬產品本年成為主要成交總價區間市占率41.9% 次之為700~1000萬產品占 ~2000萬產品價格區間占總成交件數約七成本區成交坪數結構無明顯改變 25-35坪三房產品仍為本區交易主力占坪以下小套房和55坪以上大坪數產品市占率比例均增加各占約一成平均流通天數方面 2012年增加為56.8天相較2011年去化速度有明顯減緩趨勢而本區平均總價與平均單價亦較2011年增加平均總價由970 萬元增加為1,075萬元平均單價每坪由29萬元增加為 32萬元 152

35 表 ~2012年新北市三重區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 12.0% 9.3% 3.8% 3.2% 2.2% 萬 27.5% 29.7% 17.3% 11.4% 7.7% 萬 32.3% 26.9% 22.8% 17.6% 17.0% 萬 20.8% 24.1% 30.8% 27.1% 25.2% 萬 6.9% 9.4% 22.6% 37.3% 41.9% 2000萬以上 0.5% 0.7% 2.7% 3.4% 6.0% 平均總價(萬元) ,075 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數 15坪以下 9.2% 9.7% 6.8% 8.5% 9.0% 15-25坪 24.1% 25.2% 24.3% 19.2% 20.5% 25-35坪 38.4% 31.5% 29.9% 32.8% 31.4% 35-45坪 16.0% 20.5% 18.5% 20.2% 19.0% 45-55坪 7.8% 8.2% 12.3% 11.3% 11.1% 55坪以上 4.5% 5.0% 8.3% 7.9% 9.0% 流通天數(天) 圖年新北市三重區成屋成交總價各區間比例分配圖 153

36 圖年新北市三重區成屋成交坪數各區間比例分配圖十一泰山區觀察近五年本區成屋市場交價概況見表 ~2000 萬產品本年成為主要成交總價區間市占率43.2% 次之為700~1000萬產品占35.2 本區700~2000萬產品價格區間占總成交件數約八成且近年成交價格區間高總價區比例有逐漸增加趨勢本區成交坪數結構無明顯改變 35-45坪產品仍為本區交易主力占 39.8 約四成 15坪以下小套房和55坪以上大坪數產品加總市占率比例僅占約5% 相較於其他區域本區此兩類產品較少平均流通天數方面 2012年增加為43.8天僅較2011年流通天數延長5天相較於其他行政區去化速度減緩現象本區產品去化速度相對而言無明顯變化而本區平均總價與平均單價亦較2011年增加平均總價由847萬元增加為939萬元平均單價每坪由 21.5萬元增加為 24.9萬元 154

37 表 ~2012年新北市泰山區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 3.2% 5.4% 2.6% 4.6% 1.1% 萬 29.0% 26.1% 14.5% 8.0% 8.0% 萬 46.8% 38.0% 27.4% 15.9% 12.5% 萬 12.9% 30.4% 36.8% 46.6% 35.2% 萬 8.1% 17.9% 25.0% 43.2% 2000萬以上 0.9% 平均總價(萬元) 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數 15坪以下 0.9% 1.1% 15-25坪 5.0% 4.4% 9.9% 11.5% 13.6% 25-35坪 31.7% 30.4% 29.7% 24.1% 21.6% 35-45坪 36.7% 42.4% 34.2% 35.6% 39.8% 45-55坪 18.3% 18.5% 13.5% 23.0% 19.3% 55坪以上 8.3% 4.4% 11.7% 5.8% 4.6% 流通天數(天) 圖年新北市泰山區成屋成交總價各區間比例分配圖 155

38 圖年新北市泰山區成屋成交坪數各區間比例分配圖十二蘆洲區蘆洲區受惠於捷運蘆洲線之通車且路線通過主要道路中山一路三民路與中正路等沿線並經過多個重要辦公商圈大幅提升該區之通勤效能且房價較鄰近台北市低頗受購屋族青睞加上商業活動日益蓬勃以及本區70多座電塔地下化後現址變更為綠地公園等景觀效益使得本區住宅市場逐漸成熟觀察近五年本區成屋市場交價概況見表 ~2000 萬產品本年成為主要成交總價區間市占率42.4% 次之為700~1000萬產品占38.4 本區700~2000萬產品價格區間占總成交件數約八成 300~500 萬低總價和2000萬以上高總價產品僅佔本區總成交件數約5% 本區成交坪數結構55坪以上大坪數產品市占率比例增加5% 其餘坪數產品比例均減少本區交易主要產品為25-35坪占34.5 次之為35-45坪產品占28.7% 平均流通天數方面 2012年增加為59.6天較2011年流通天數延長約18天與其他行政區相同同樣出現去化速度減緩現象然本區平均總價與平均單價亦較2011年增加平均總價由945萬元增加為1,077萬元平均 156 單價每坪由26萬元增加為 28萬元

39 表 ~2012年新北市蘆洲區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 5.3% 1.1% 0.6% 0.3% 萬 25.0% 25.5% 9.2% 4.4% 2.0% 萬 43.3% 31.5% 24.1% 20.6% 13.5% 萬 20.7% 31.8% 39.6% 39.1% 38.4% 萬 5.8% 9.4% 25.9% 34.9% 42.4% 2000萬以上 0.8% 0.6% 0.6% 3.7% 平均總價(萬元) ,077 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數 15坪以下 1.4% 0.4% 1.2% 1.6% 1.0% 15-25坪 11.5% 8.6% 9.8% 12.4% 11.5% 25-35坪 31.7% 30.3% 32.3% 35.9% 34.5% 35-45坪 34.1% 33.3% 30.5% 24.8% 28.7% 45-55坪 15.4% 16.5% 19.8% 21.9% 15.9% 55坪以上 5.8% 10.9% 6.4% 3.5% 8.5% 流通天數(天) 圖年新北市蘆洲區成屋成交總價各區間比例分配圖 157

40 圖年新北市蘆洲區成屋成交坪數各區間比例分配圖十三土城區觀察近五年本區成屋市場交價概況見表 ~1000 萬產品市占率占35.2 最高 500~700萬產品占30.6%次之 1000~2000萬占24.9%再次之 2000萬以上高總價與500萬以下低總價產品加總市占率不到10% 本區成交產品總價主要集中於500~2000萬產品價格區間占總成交件數約九成由表2-4-27可見2012年本區成交坪數結構 25-35坪三房產品為本區主力占46.3 本年45-55坪與55坪以上產品市占率皆增加顯示本區本年度購屋者選擇大坪數產品比例略增平均流通天數方面 2012年增加為45.2天相較於2011年流通天數僅延長3天顯示本區產品去化速度無明顯變化而本區平均總價與平均單價亦較 2011年增加平均總價由688萬元增加為855萬元平均單價每坪由24萬元增加為 28萬元 158

41 表 ~2012年新北市土城區成屋市場成交概況年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年交價件數占總成交件數比 300萬以下 10.1% 8.4% 5.8% 8.0% 1.6% 萬 48.3% 41.8% 26.1% 16.4% 6.2% 萬 27.8% 31.4% 37.4% 30.4% 30.6% 萬 11.0% 13.0% 22.2% 38.8% 35.2% 萬 2.9% 5.4% 8.6% 5.5% 24.9% 2000萬以上 1.0% 1.6% 平均總價(萬元) 平均單價(萬元/坪) 交價交坪數件數占總成交件數比交坪數 15坪以下 2.4% 4.6% 4.3% 8.0% 4.2% 15-25坪 22.3% 21.3% 23.8% 29.4% 25.3% 25-35坪 48.1% 44.4% 45.3% 42.8% 46.3% 35-45坪 17.5% 17.6% 15.2% 13.9% 11.6% 45-55坪 6.8% 8.0% 7.0% 3.5% 7.9% 55坪以上 2.9% 4.2% 4.3% 2.5% 4.7% 流通天數(天) 159

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2 100 2011 Annual Report Public Health Department, New Taipei City Government 100 健康 100. 樂活新北市 1 2 100 100 1 2,895 1021 10 23 65 5 100 9 500 2012 99 GO GO GO 林雪蓉 2012.11 3 CONTENTS 6 8 9 10 12 13 14 15 16 20