2016 年 10 月份大连房地产市场简介 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian.11.2016] 本报告仅供客户内部使用 在获得中原地产书面许可之前, 本报告的任何部分都不可被擅自引用 复制和传播
中原市场研究报告名词解释 推出量 : 成交量 : 从取得销售许可证起到统计日期, 项目实际推出的建筑面积 从取得销售许可证起到统计日期, 项目实际售出的建筑面积 存量 : 已经开工建设, 但未推出市场的建筑面积 潜在供应量 : 项目中还没开工建设的建筑面积 项目总销售率 : 项目总销售套数 / 项目总套数 潜在地块 : 市内四区土地为招拍挂土地, 新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息 储备地块 : 剩余量 : 储备量 : 外地客群 : 未开发地块 可售量减去成交量 未开发土地的总建筑面积 以常用手机号码所在地为准
市场综述 供求 十一 & 房展会助力楼市回暖, 供需增幅明显 10 月份在 十一 黄金周及秋季房展会的双重刺激下销量达到历史新高, 为 45 万平, 环比增长 25.1% 同比增长 40.2%, 同时东部 甘北等区域多个项目开盘入市及新品加推, 在供应量上也给予较大支持, 当月新增供应 37 万平, 可售量为 285 万平, 环比增长 1.7% 同比下降 11% 金九银十 楼市回暖, 供需两端均有增长 价格 别墅及中高端住宅集中入市, 拉高整体均价 本月, 东部区域多个项目开盘及加推, 如东港天鹅湾 恒大四季上东 万科中南府等, 项目定位较为高端, 体量较大, 一定程度上拉高了区域及全市均价 同时甘西区域甘井子万达广场别墅产品入市并售罄, 对市场均价也产品影响 本月全市均价为 13936 元 / 平, 环比及同比分别增长 6.4% 和 17.3% 市场预测 金九银十 完美收官, 预计 11 月份各项目会进行短暂调整, 针对年度任务制定计划, 调整价格及推售节奏, 整体来看价量回落的可能性较大, 新入市项目数量也会有所减少 土地市场频繁溢价成交对市场的影响在近期不会显现, 但从长远角度出发, 水涨船高, 土地市场火热, 房价上涨将成为必然的趋势
目录 CONTENTS 宏观市场动态土地市场分析大连市内四区住宅市场整体分析大连市内四区细分区域分析大连新城区房地产市场分析 5 17 25 30 61 4
Part 1 宏观市场动态分析
Part 1.1 宏观经济分析
3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 2.5% CPI 2.0% 2.4% 1.8% 国家统计局数据显示,2016 年 9 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.9% 2.5% 2.3% 2.3% 2.0% 1.6% 1.6% 1.4% 1.5% 0.8% CPI 1.4% 1.4% 1.5% 1.6% 1.4% 1.2% 2.0% 1.6% 1.8% 1.5% 1.6% 1.3% 2.3% 2.3% 2.3% 2.0% 1.9% 1.8% 1.6% 1.3% 0.5% 0.0% 2016 年 9 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.9%, 其中, 城市上涨 2.0%, 农村上涨 1.6%; 食品价格上涨 3.2%, 非食品价格上涨 1.6%; 消费品价格上涨 1.7%, 服务价格上涨 2.4%; 居住价格同比上涨 1.5%, 其中, 租赁房房租价格价格上涨 2.7%, 水电燃料价格下降 0.5%; 专家预计,10 月份 CPI 同比涨幅可能在 1.9% 至 2.3% 之间, 取中值为 2.1%, 重回 2 时代, 市
Part 1.2 政策法规
土地制度改革 国土资源部 发改委 住建部发文对土地制度进行改革 国土资源部 发改委 住建部频频发文对土地制度进行改革 ; 此次改革分为两块 : 一块是 全国将停止别墅类用地的土地供应, 另一块则是未来将采取 人地挂钩 的新的土地供应制度 ; 国土资源部召开新闻发布会, 表示将进一步从严土地管理 全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续, 对联排别墅 低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制 同时, 全国要严格限制低密度 大套型高档住房的土地供应, 从而进一步调控住房供应结构 ; 近年来, 中国的 土地城镇化 显著快于 人的城镇化, 造成了城市规模盲目扩大, 土地资源被大量占用和浪费 ; 因此, 现在国家开始要求 人的城镇化, 未来将根据户籍人口的增长来给城市确定新增用地
非户籍人口城市落户 10 月 11 日, 国务院办公厅发布 推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案 指出, 紧紧围绕推动 1 亿非户籍人口在城市落户目标, 深化户籍制度改革, 加快完善财政 土地 社保等配套政策 方案将进城落户农民完全纳入城镇住房保障 体系 : 加快完善城镇住房保障体系, 确保进 城落户农民与当地城镇居民同等享有政府提 供基本住房保障的权利 ; 住房保障逐步实行 实物保障与租赁补贴并举, 通过市场提供房 源 政府发放租赁补贴方式, 支持符合条件 的进城落户农民承租市场住房 ; 推进扩大住 为贯彻落实党中央 国务院关于推动 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口等非户籍人口在城市落户的决策部署,10 月 11 日, 国务院办公厅发布 推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案, 促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户 ; 房公积金缴存面, 将农业转移人口纳入覆盖范围, 鼓励个体工商户和自由职业者缴存 ; 落实放宽住房公积金提取条件等政策, 建立全国住房公积金转移接续平台, 支持缴存人异地使用
土地制度改革 住建部 : 加大房地产市场整顿力度, 严查散布谣言 10 月 13 日, 住建部网站发布消息, 通报杭州 深圳楼市散布谣言案例, 要求各地依法严肃查处散布谣言扰乱房地产市场秩序的违法违规行为 ; 此前于 9 月 7 日, 住建部还发布消息称, 为贯彻落实 中共中央国务院关于印发 < 法治政府建设实施纲要 (2015-2020 年 )> 的通知 精神, 加快推进住房城乡建设法治建设, 结合住房城乡建设系统工作实际, 制定纲要的实施方案 ; 住建部要求各地借鉴杭州 深圳的做法, 进一步加大房地产市场整顿规范力度, 依法查处散布谣言 恶意宣传炒作, 严重扰乱市场秩序的行为, 保护购房人合法权益, 促进房地产市场平稳健康发展
严控房地产金融业务风险 中国银监会近日召开三季度经济金融形势分析会, 提出, 严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策 中国银监会近日召开三季度经济金融形势分析会, 分析银行业运行情况, 提出下一阶段工作要求, 其中包括严控房地产金融业务风险 ; 会议提出, 严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策 ; 审慎开展与房地产中介和房企相关的业务 ; 规范各类贷款业务管理, 严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域 ; 加强理财资金投资管理, 严禁银行理财资金违规进入房地产领域 ; 加强房地产信托业务合规经营 ; 相关负责人则强调, 银行业金融机构要持续提高风险管理水平, 加强全面风险管理, 坚守不发生系统性区域性金融风险底线
养老地产 中共中央 国务院印发 健康中国 2030 规划纲要, 养老地产获政策支持 中共中央 国务院印发 健康中国 2030 规划纲要, 这是今后 15 年推进健康中国建设的行动纲领 纲要 提出积极促进健康与养老 旅游 互联网 健身休闲 食品融合, 催生健康新产业 新业态 新模式 ; 纲要 在十三大领域设定了健康中国建设主要指标, 其中要求 2015 年至 2020 年健康服务业总规模要超过 8 万亿元, 到 2030 年产业规模达到 16 万亿元 ; 专家表示, 纲要 的发布可以说提供了一个比较好的平台, 尤其是对健康与养老这个产业而言 虽然近几年关于这方面的投资热度有所升温, 但资本的进入却并非十分积极 当然, 本次纲要的发布也能够支持一些中小房企的转型.
Part 1.3 城市规划发展篇
交通 地铁 7 号线明年开工预计 2022 年通车 近日, 地铁 7 号线环评报告出炉, 工程全长 16.5 公里, 共设 15 座车站, 西起百合山庄东至港湾广场, 预计 2022 年建成通车 ; 15 座车站分别是, 百合山庄站 学子街站 文萃街站 数码广场站 西南路站 南沙街站 会展中心站 成仁街站 东北路站 北京街站 三元街站 劳动公园站 儿童公园站 三八广场站 港湾广场站 ; 根据 大连市城市轨道交通建设规划 (2014-2020), 大连将建设 5 号线 7 号线 4 号线 1 号线北延, 线路总长 81.2 公里 ;7 号线为核心区南部东西向骨干线, 连接西南部高新园区和青泥洼 中山广场传统核心区, 提高了核心南部轨道交通的服务水平
交通 大连湾海底隧道预计年底开建 大连湾海底隧道及光明路延伸工程 PPP 项目正式签署特许经营投资协议, 标志着本市在推行 应用 PPP 模式实施重大基础设施建设上走出了坚实而成功的第一步, 同时, 也标志着该项目已经进入了实质性建设周期 ; 大连湾海底隧道建设工程北起梭鱼湾 20 号路, 南至人民路, 主线全长 5098.23 米, 全线设置 3 对匝道, 其中北岸设置一对双车道匝道接梭鱼湾 20 号路, 南岸在中信海港城西侧设置一对双车道匝道接民主广场方向 在港隆西路港湾桥西侧设置一对双车道匝道接港湾广场方向 ; 道路按双向六车道城市主干道等级设计, 设计速度为主线 60 千米 / 小时 匝道 40 千米 / 小时 光明路延伸工程主线全长 6.9 千米, 包括 4 段 : 东方路以南双向六车道, 东方路 - 振连路双向八车道, 振连路 -201 国道双向六车道,201 国道以北双向四车道
Part 2 土地市场分析
挂牌地块 2016 年 10 月大连土地市场挂牌 10 块土地, 其中 8 块位于甘井子区,2 块位于中山区, 挂牌总建面 157.85 万平, 创大连市近几年土地供应的新高, 但位于甘井子区的大城 (2016)-10 号暂停交易 大城 (2016)-7 号 大城 (2016)-8 号 大城 (2016)-11 号 大城 (2016)14-15 号大城 (2016)-6 号大城 (2016)-12 号大城 (2016)-10 号 大城 (2016)-9 号大城 (2016)-13 号 未成交地块 摘牌地块 挂牌地块
摘牌地块 2016 年 10 月大连土地市场摘牌 9 块土地, 其中 7 块位于甘井子区,2 块位于中山区, 摘牌总建面 153.9 万平, 其中 7 块土地产生溢价率, 最高为万科摘得的华东路地块 ( 大城 (2016)-6 号 ), 溢价率高达 116%, 土地市场异常火爆的同时, 优质地块的竞争也十分激烈 大城 (2016)-7 号 大城 (2016)-8 号 大城 (2016)-11 号 大城 (2016)14-15 号 大城 (2016)-6 号大城 (2016)-12 号 大城 (2016)-9 号大城 (2016)-13 号 未成交地块 摘牌地块 挂牌地块
土地市场 本月大连市土地市场挂牌总建面 157.85 万平, 摘牌总建面 153.9 万平, 其中, 甘西摘挂牌 83.98 万平, 甘北挂牌 68.82 万平, 摘牌 64.87 万平, 东部摘挂牌 5.05 万平, 甘井子区依旧是土地供应的主力区域 大连市内各区域各月住宅土地挂牌示意图 中心高新东部甘西甘北 200 万m2 150 100 68.82 50 0 29.12 70 3.47 3.47 2.7 83.98 大连市内各区域各月住宅土地摘牌示意图 中心高新东部甘西甘北 200 万m2 150 100 64.87 50 0 29.12 70 4 2.70 24.87 83.98
楼面价分析 本月大连市土地市场整体楼面价 3801 元 / 平, 其中甘北板块整体楼面价 2954 元 / 平, 但万科及金地摘得的华东路及金荣路地块楼面价分别高达 8141 元 / 平及 9355 元 / 平, 凸显城市居住板块土地的稀缺性 大连市内分区域各月住宅土地楼面价示意图 中心高新东部甘西甘北 10000 8000 6000 4000 2000 0 元 / m2 6523 7199 5700 2963 2304 2696 2924 1004 1300 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4638 1700 0 0 0 0 7749 4218 2954 大连市内各月住宅土地楼面价示意图元 / m2 7000 6523 6496 6000 5000 4000 3000 2304 2696 2924 3472 3982 3801 2000 1000 0
标杆房企 本月标杆房企拿地热情高涨, 其中金地摘得 4 块土地, 共计 17.26 万平, 万科摘得 1 块土地,5.13 万平, 华润摘得 2 块土地,73.79 万平, 保利摘得 1 块土地,10.19 万平, 招商摘得 1 块土地,33.81 万平 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 标杆房企各月住宅土地摘牌示意图 亿达远洋华润中海保利龙湖金地世茂万达招商恒大碧桂园万科 2016 年 1 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 月份 0 0 19.95 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 24.87 6 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 月份 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 月份 0 0 73.79 0 10.19 0 17.26 0 0 33.81 0 0 5.13 合计 0 0 93.74 0 10.19 0 17.26 0 0 33.81 0 0 30.00
房地产环境 2016 年前三季度, 大连市土地市场较为低迷, 进入 10 月政府连续挂出 10 块土地,157.85 万平, 摘牌 9 块土地,153.9 万平, 推使 2016 年土地市场整体挂牌量创近三年的新高, 下月当前已挂出 7 块土地, 土地市场将持续升温 大连市内住宅土地供销量示意图 万m2 700 600 500 400 300 200 100 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 开发商名称项目宗数 未推出量 ( 万m2 ) 开发商名称项目宗数 未推出量 ( 万m2 ) 亿达 6 112.87 绿地 1 14.00 万科 6 51.64 中铁 1 16.32 华润 3 24.83 金地 3 20.50 环达通 1 25.93 中国铁建 2 23.01 佳兆业 1 4.33 中海 4 101.27 中庚 1 31.66 保利 2 91.11 瑞安 2 48.95 龙湖 2 17.20 0 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 挂牌量 摘牌量 供销比 0% 首开 1 12.92 恒大 5 96.43 备注 : 表中数据为市内四区未推出量包括存量和潜在量
地块分析 华丰金山花园是 2013 年摘牌土地, 楼面价为 4011 元 / 平, 当前成交均价元 9802/ 平, 而金地及万科摘得的金荣路及华东路地块可售部分楼面价分别为 9372 元 / 平及 9013 元 / 平, 对产品的打造以及后期的营销要求较高 华丰金山花园建筑面积 :22.24 万m2容积率 :2.0 楼面地价 :4011 元 / m2溢价率 :1.6% 成交日期 :2013/08/06 金地 金荣路地块建筑面积 :2.30 万m2容积率 :1.12 楼面地价 :9355 元 / m2可售部分楼面价 :9372 元 / m2溢价率 :113% 成交日期 :2016/10/28 万科 华东路项目建筑面积 :5.13 万m2容积率 :1.28 楼面地价 :8135 元 / m2可售部分楼面价 :9013 元 / m2溢价率 :116% 成交日期 :2016/10/14
Part 3 大连市内四区住宅市场整体分析
供销价分析 350 300 250 200 150 100 50 0 2016 年 10 月, 市内五区市场价量齐升, 单月销量为 2015 年以来最高, 达到 45.27 万平, 销售均价也达到同期最高水平, 为 13936 元 / 平 月初 十一 小长假期间, 各项目在营销活动的配合下密集推出优惠政策及房源, 销量增幅明显, 随后秋季房展会对销量起到刺激作用, 同时东部区域多个中高端项目集中开盘, 以及甘西区域甘井子万达广场别墅产品开盘并售罄, 对区域及市内整体价量起到拉升作用 截止 10 月, 市内五区可售量为 285 万平, 环比增长 1.7% 本月月初适逢 十一 长假及秋季房展会等节点, 各项目营销活动及推售力度加大, 东港天鹅湾 恒大四季上东 万科中南府住宅 甘井子万达广场别墅产品等项目开盘, 促使市场价量齐升, 达到历史高点 2015 年至今大连市内月度供销价示意图 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
纵观 10 月成交, 三室刚改 再改类产品市场份额领先两室产品,81-100 平产产品分析品占据的 38% 市场份额, 总价位于 201 万以上及 81-90 万元的产品较为突出, 单价在 9000 元 / 平以下的产品市场份额最大, 成交产品集中于中低价位区, 购房者对价格依旧敏感大连市内四区成交面积比例大连市内四区成交总价比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 大连市内四区成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 大连市内四区成交户型比例 四室以上四室三室二室一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 当前大连市内剩余量及存量之和为 984 万平, 在销售端的刺激下库存量显著下降, 近期各开发商积极拿地, 潜在供应量出现增长 经过本月集中供应, 下月与可入市量将出现较为明显下滑 大连市内四区存量及潜在量示意图 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 万m2 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 从潜在供应量上来看, 在不计算新拿地块定案 名的情况下, 还足够市内四区去化 36 个月 ( 包 含商业体量 ) ; 整体上来看, 市内四区现有货 量足够去化 67 个月 ( 包含商业体量 ); 狭义去 化周期我 31 个月 ( 即按剩余量 存量之和统计 ) 2016 年四季度预计将有 3 个新项目入市, 而甘 西 甘北及高新区域将有多个热销项目进行加推, 故预计下月可入市量为 44.7 万平 近 6 月平均成交量为 31.68 万平 ( 住宅成交 量 ), 从剩余量上来看, 在不计算新增量的情 况下, 同时楼市相对稳定, 还足够市内四区去 化 9 个月 ; 然而从存量上来看, 在不计算潜在供应量转 化为存量的情况下, 同时楼市相对稳定, 还足 够市内四区去化 24 个月 ( 包含商业体量 ) 大连市内四区细分板块存量及潜在量图 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 剩余量存量潜在供应量预计下季度可入市量 预计大华锦绣华城 中铁诺德滨海花园等项目加推 预计国合锦府开盘, 中南府加推 预计春田里 恒峰天泉小镇等项目加推 预计中华城 金地檀境 远洋荣域 金山花园 等项目加推 高新东部中心甘西甘北 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 购房客户依旧以自住类为主, 各项目客户地缘性特征明显, 本地客户为购房绝对主力, 相比上月投资类及外地客群比例增长, 分别达到 11.8% 及 14.3%, 这与房展会的广泛影响和本月开盘及供应的产品偏向中高端有关 大连市内四区成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4 大连市内四区细分区域房地产市场分析
Part 4.1 高新区域
区域综述 供销分析 : 本月区域市场可售量下降, 成交量环比上升 ; 大华 中铁等项目加推新品补充房源, 但体量低于上月去化量, 致使可售量环比下降 12.9%; 秋季房展会, 多个参展项目或以特价房 或以折扣形式给予优惠, 带动成交量环比上涨 10.0%; 市场旺季已过, 预计下个月市场逐渐转冷, 可售量和成交量或将下滑 价格分析 : 本月区域价格受优惠及成交结构影响, 环比下降 1.3%, 达 12463 元 / 平 ; 展会期间, 参展项目以特价房 折扣等优惠形式吸引客户, 同时 9000 元 / 平以下产品成交占比较大, 拉低整体成交价格 ; 预计下月市场将区域冷淡, 价格或将小幅下落
供销价分析 高新区域区域月度供销价示意图 50.00 本月区域市场可售量和成交价格环比下降, 但成交量呈上升趋势 ; 大华 中铁等项目加推新品补充房源, 但体量低于上月去化量, 致使可售量环比下降 12.9%; 秋季房展会, 多个参展项目或以特价房 或以折扣形式给予优惠, 带动成交量环比上涨 10.0%; 价格受优惠及成交结构影响, 环比下降 1.3% 受十一黄金周和秋展带动, 十月前两周成交出现小高潮, 但随后两周成交量出现下滑 14000 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 高新区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本月区域 91-100 平产品成交比例最高,81-90 平和 121-140 平两个面积段位于次位 ; 单价集中在 9000 元 / 平以下和 11000-14000 元 / 平之间, 其中 12000-13000 元 / 平产品最受欢迎 0% 5% 10% 15% 20% 高新区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 20000-25000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 高新区域成交总价比例 201 万以上 180-200 万 160-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 高新区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
潜在量分析 本月区域新增量为 5.94 万平, 主要来自中铁诺德滨海花园 大华锦绣华城八期 悦龙居等项目顺推 ; 土地市场继续处于沉寂状态, 存量及潜在量随着库存的不断去化, 呈下降趋势 ; 下月预计少量项目加推, 可入市量减少 高新区域存量及潜在量示意图 万m2 300 250 高新区域月度存量及潜在量走势图 500 万m2 450 月平均存量及潜在供应量 438.24 万m2 200 150 100 50 0 预计中铁诺德滨海花园 大华锦绣华城等项目加推 400 350 300 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 区域仍旧以本地自住客群为购买主力, 二室三室成交占比较大, 可见自住改善客户比例有所上升 ; 投资和外地客群比例维持在 10% 以下 高新区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.2 中心 ( 含泛星海 ) 区域
区域综述 供销分析 : 本月中心区域无新增量, 可售量为 43.93 万平, 环比下降 5.14%, 同比下降 7.2%, 由于秋季房交会的召开, 促使成交量依旧保持在 2 万平左右, 至 2.09 万平, 环比下降 12.55%, 同比上升 100.96%, 预计下月区域市场逐渐恢复平静, 成交量也会回落到正常区间内 价格分析 : 区域整体成交均价受成交结构影响明显, 本月成交产品的单价主要集中在 15000 元 / 平以下, 主要由于秋季房交会的召开, 各项目都推出了相应的优惠活动, 使得整体均价被拉低, 本月成交均价环比下降 6.44%, 同比下降 8.92%, 至 14937 元 / 平
供销价分析从月度数据来看, 无新增量, 可售量为 43.93 万平, 环比下降 5.14%, 同比下降 7.2%; 成交量为 2.09 万平, 环比下降 12.55%, 同比上升 100.96%; 均价为 14937 元 / 平, 环比下降 6.44%, 同比下降 8.92% 60.00 中心区域月度供销价示意图 本月成交主要来源于秋季房交会的召开, 使得成交量依旧保持在 2 万平左右, 区域还是以去化原有房源为主 20000 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 可售量 ( 万m2 ) 消化量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析本月成交面积主要集中在 91-120 平之间, 成交单价集中在 15000 元 / 平以下, 成交总价在 101-160 万之间的三室产品为绝对主力 中心区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 中心区域成交单价比例 30000 元以上 25000-30000 元 24000-25000 元 23000-24000 元 22000-23000 元 21000-22000 元 20000-21000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 15000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 中心区域成交总价比例 401 万以上 351-400 万 301-350 万 281-300 万 261-280 万 241-260 万 221-240 万 201-220 万 181-200 万 161-180 万 141-160 万 121-140 万 101-120 万 100 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 中心区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
潜在量分析本月区域新增量为零, 剩余量为 41.84 万平, 由于区域高端属性, 使得均价偏高, 区域市场去化速度缓慢, 以当前的月均去化量来看, 区域存量仍可消化很长一段时间 中心区域存量及潜在量示意图 80.00 万m2 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 中心区域月度存量及潜在量走势图 180.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 月平均存量 141.32 万m2 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析本月区域三室产品是成交主力, 自住改善型客户成交占比有所以增加, 投资型客户占比明显回落 ; 客群来源方面, 以本地客群为主, 由于秋季房交会的召开也吸引了不少外地的客户 100.0% 中心区域成交客户示意图 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.3 东部区域
区域综述 供销分析 : 本月东部区域三个项目开盘, 两个项目加推, 可售量环比上涨 8.18%; 成交量方面, 主要受东港天鹅湾内部团购, 加之四季上东及中南府开盘, 集中认购影响, 推使区域成交量环比上涨 95.1%; 预计下月区域成交量将回落至常态 价格分析 : 本月区域成交均价环比小幅回升至 17840 元 / 平, 主要受高端产品集中认购影响, 预计下月区域成交均价将回落至 17500 元 / 平左右
供销价分析 东部区域月度供销价示意图 140.00 本月东部区域 3 个项目开盘,2 个项目进行加推, 推使区域可售量及成交量双双上涨, 环比分别上涨 8.18% 及 95.10%; 成交均价方面, 受高端产品入市集中认购影响, 环比小幅回升至 17840 元 / 平 本月东港天鹅湾 四季上东 中南府项目开盘入市, 秀月麒林, 桃源里进行加推, 新增量共 15.28 万平, 可售量上升至 112.99 万平 ; 成交方面, 天鹅湾内部团购 四季上东以及中南府开盘带动, 拉高了区域成交量, 成交价格受中南府开盘影响小幅回升 18500 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 18000 17500 17000 16500 16000 15500 15000 14500 14000 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 东部区域成交面积比例 本月东部区域 121-140 平三室产品成交占比最高, 受个案影响 91-100 平两室占比也相对较高 ; 总房款 141-160 万元, 单价 15000 元 / 平以下产品市场接受度较高 东部区域成交总价比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 东部区域成交面积比例 30000 元以上 25000-30000 元 24000-25000 元 23000-24000 元 22000-23000 元 21000-22000 元 20000-21000 元 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 15000 元以下 0% 10% 20% 30% 40% 50% 401 万以上 351-400 万 301-350 万 281-300 万 261-280 万 241-260 万 221-240 万 201-220 万 181-200 万 161-180 万 141-160 万 121-140 万 101-120 万 100 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 东部区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 本月东部区域三个项目开盘, 两个项目进行加推, 区域存量得以释放, 但区域库存压力依旧十分严峻, 目前区域剩余量为 99.84 万平, 可供消化 25 个月左右 ; 预计下月国合锦府将开盘, 中南府将进行加推 东部区域存量及潜在量示意图 300.00 万m2 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 预计国合锦府开盘, 中南府加推 东部区域月度存量及潜在量走势图 万 / m2 800 700 600 500 400 300 200 100 月平均存量 599.01 万m2 0.00 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 0
客群分析 本月受个案影响, 投资客户占比 26.52%, 外地客户占比 29.43%, 环比均有所上涨 ; 目前区域成交客户依旧以本地自住为绝对主流 东部区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源
Part 4.4 甘西区域
区域综述 供销分析 : 本月甘井子万达广场 亿达春田等项目加推新品, 区域新增量为 6.6 万平, 但仍不足以补充上月去化量, 导致区域可售量连续下跌至 46.70 万平 ; 成交方面, 万达广场别墅产品开盘即售罄, 亿达春田 万科城市之光 三鼎春天等传统畅销项目依旧保持较为强劲的势头 价格分析 : 受到甘井子万达广场 龙湖小院滟澜等项目的集中入市和畅销影响, 拉升甘西月均价为 13911 元 / 平, 环比上涨 14.22% 预计下月价格将出现明显回落
供销价分析 本月甘西区域甘井子万达广场别墅产品开盘, 另有 5 个项目进行加推, 推使区域价量双双齐升, 分别为 13911 元 / m2及 10.77 万平, 并达到 2015 年以来的最高水平, 当前可售量为 46.70 万平, 为历史最低点 甘西区域月度可售成交均价量图 本月甘井子万达广场别墅产品开盘并售罄, 拉升区域销量及均价, 同时龙湖小院滟澜 亿达春田万科 城市之光等项目进行加推, 促使甘西区域价量达到历史高点 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 万m2 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 甘西区域成交面积比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 本月刚需刚改的 81-90 平产品占据区域成交首位, 受别墅产品影响 200 万元以上的产品成交最多, 二三室产品成交占绝对优势, 单价在 10000-13000 元 / 平的产品成交最多 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘西区域成交单价比例 30000 元以上 25001-30000 元 20001-25000 元 19001-20000 元 18001-19000 元 17001-18000 元 16001-17000 元 15001-16000 元 14001-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘西区域成交总价比例 201 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 甘西区域成交户型比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50%
潜在量分析 甘井子万达广场本月别墅开盘, 亿达春田 万科城市之光等项目也有万平以上的新品加推, 其他项目则以销售库存为主, 区域剩余 36.42 万平 ; 目前, 区域存量及潜在量为 363.1 万平, 按近 6 个月平均成交 8.47 万平计算, 可供消化 43 个月 250 200 150 100 50 甘西区域存量及潜在量示意图 万 预计春天里 恒峰天泉小镇等项目将推出新品 甘西区域月度存量及潜在量走势图 400 万m2 390 380 370 360 350 340 月平均存量及潜在量 372.18 万m2 0 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 330 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 甘西区域成交产品一直以刚需刚改型为主, 改善型为辅, 小户型投资产品有限, 自住客群为绝对主力, 投资客占比较少 ; 客户来源方面, 受区域地理位置的影响, 成交客户中以地缘性为主, 市内其他区外溢客户为辅, 外地客户较少 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 甘西区域成交客群示意图 0.0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 4.5 甘北区域
区域综述 供销分析 : 当前大连楼市政策依旧保持相对松动的状态, 以去库存为核心主题 ; 而本月恰逢 十一黄金周及房展会 双重营销节点 ; 区域内众多明星项目以此为契机, 集中推盘放量, 共计注入 9.61 万平的新鲜血液, 导致可售量环比小幅上涨 2.5% 至 56.51 万平 ; 而成交方面, 明星项目加推的集中认购以及部分项目推出特价房源的销售一空, 导致本月成交量高达 10.05 万平, 环比大幅上涨 22%; 楼市银十完美收官, 供销双涨 价格分析 : 10 月份区域成交均价再度跌破万元大关, 为 9996 元 / 平, 主要原因为部分项目在十一及房展会期间推出较大幅度的优惠及限量特价房源, 集中认购明显, 同时受低价端的热销项目个案影响严重, 从而导致成交均价小幅下滑 ; 整体来看区域价格将稳定波动
供销价分析 80.00 甘北区域月度供销价示意图 楼市银十再放光彩, 在十一黄金周及房展会的 双重奏 下, 甘北区域实现供销双涨 ( 可售量环比上涨 2.5%, 成交量环比大幅上涨 22%), 然而伴随着部分知名房企借助节点推出特价房源集中认购, 导致本月成交均价再度跌破万元大关, 环比下降 1%; 进入 11 月份, 预计区域供销价将平稳波动本月新入市量主要集中在华丰金山花园 远洋荣域 远洋钻石湾 中华城等项目, 共计 9.61 万平 ; 而成交量则集中在热度较高的明星项目 ( 华丰金 山花园 远洋荣域 中华城 金地檀境等 ) 10400 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 10200 10000 9800 9600 9400 9200 9000 8800 8600 8400 可售量 ( 万m2 ) 消化量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 甘北区域成交面积比例 本月成交面积集中在 71-140 平, 其中 81-90 平成交最为突出, 占比整体的 31%; 成交单价方面, 主要集中在 1.2 万元 / 平以下, 占比整体的 91%; 成交各总价段相对均衡, 但 81-90 万之间的产品成交占比最高达 27%; 刚需 刚改需求释放明显, 改善需求亦逐渐上升 甘北区域成交总价比例 200m2以上 181-200m2 161-180m2 141-160m2 121-140m2 101-120m2 91-100m2 81-90m2 71-80m2 61-70m2 51-60m2 50m2以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 甘北区域成交单价比例 20000 元以上 19000-20000 元 18000-19000 元 17000-18000 元 16000-17000 元 15000-16000 元 14000-15000 元 13000-14000 元 12000-13000 元 11000-12000 元 10000-11000 元 9000-10000 元 9000 元以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 201 万以上 181-200 万 161-180 万 141-160 万 131-140 万 121-130 万 111-120 万 101-110 万 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 50 万以下 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 甘北区域成交户室比例 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 潜在量分析 50.00 甘北区域存量及潜在供应量示意图 万m2 截止到 10 月份, 区域剩余量及存量之和高达 187.49 万平, 按照近 6 月月均成交 8.01 万平计算, 可供去化 23 个月, 处于缓慢去库存中, 伴随着 10 月份多家房企在甘北区域拿地, 未来区域库存量将继续攀升, 然而去库存任重而道远 预计远洋荣域 金地檀境 华丰金山花园 中华城 考拉住区等项目将加推 甘北区域月度存量及潜在量走势图 800 700 600 500 400 300 200 100 0 万m2 月平均量 630 万m2 现阶段区域存量及潜在量之和处于逐月低走的态势发展, 然而 10 月份多家房企拿地, 但未定案名, 故不计入总量之中 0.00 剩余量存量潜在供应量预计下月可入市量 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 区域作为刚需刚改产品的集聚地, 凭借较高的性价比, 颇受本地客户的追捧, 而购买需求多为自住 ; 外地客户来连务工者, 亦多会在区域内选择购房, 但整体占比较少仅为 9.2%; 而缺乏公寓及反腐严打的持续进行, 以及当前经济的不景气, 导致投资性客户购买占比较少仅为 7.6% 甘北区域成交客群示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
Part 5 大连新城区区域房地产市场分析
Part 5.1 旅顺区域
区域综述 供销分析 : 10 月, 旅顺无新项目入市, 各项目也基本以消化库存为主, 可售量环比下降 5.6%, 其中开发区板块可售量较低 ; 成交方面, 本月旅顺举办秋季房展会, 区域成交总套数有所上涨但成交面积略有下滑, 华发 亿达 中庚等明星项目仍是区域的主要成交支撑, 其他项目则成交平淡, 提前进入 猫冬期 价格分析 : 本月区域整体成交均价为 5876 元 / 平, 环比微涨 0.5%, 受成交结构影响, 单价在 5001-7000 元间的产品成交占比过半 ; 区域三大板块中开发区板块成交均价仍然最低, 老城区和新城区板块价格相对稳定
供销价分析 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 旅顺区域月度供销价走势图 旅顺区域本月可售量为 31.27 万平, 无新项目入市, 可售量环比下降 5.6%; 成交方面, 区域 10 月成交 1.66 万平, 成交均价为 5876 元 / 平, 其中华发 亿达等热门开发商产品仍是区域的绝对成交主力, 开发区板块整体成交最高且均价最低, 促使区域价格处于低位 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 可售量 ( 万m2 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 本月度旅顺各板块住宅供销价走势图 16.00 8000 14.00 7000 12.00 6000 10.00 5000 8.00 4000 6.00 3000 4.00 2000 2.00 1000 0.00 0 老城区 新城区 开发区 可售量 ( 万m2 ) 消化量 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
产品分析 旅顺区域成交面积比例 200 m2以上 181-200 m2 161-180 m2 141-160 m2 121-140 m2 101-120 m2 91-100 m2 81-90 m2 71-80 m2 61-70 m2 51-60 m2 50 m2以下 单价在 5001-7000 元间 总房款在 31-60 万的产品成交占比最好 ; 受成交结构影响,71-100 平的刚需产品最受客户青睐, 其中二室产品成交占比 57%, 三室产品也占有重要的比例 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 旅顺区域成交总价比例 100 万以上 91-100 万 81-90 万 71-80 万 61-70 万 51-60 万 41-50 万 31-40 万 30 万以下 旅顺区域成交均价比例 20000 以上 18001-20000 16001-18000 14001-16000 12001-14000 10001-12000 9001-10000 8001-9000 7001-8000 6001-7000 5001-6000 5000 以下 四室以上 四室 三室 二室 一室 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 旅顺区域成交户型比例 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 10% 20% 30% 40% ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
潜在量分析 本月区域项目以去库存为主, 各开发商提前进入猫冬期, 月度剩余供应量下滑 ; 目前区域存量及潜在量约 254.7 万平, 仍较为庞大, 预计猫冬期将延续到明年春季, 区域市场无较大动作 旅顺区域存量及潜在量示意图 旅顺区域月度存量及潜在量走势图 月平均存量及潜在量 259 万m2 250 万m2 300 万m2 200 250 150 100 50 预计下月各开发商将进入 猫冬期, 区域无新增加推 200 150 100 50 0 剩余量存量潜在供应量预计下月新增量 0 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
客群分析 本月旅顺作为分会场召开旅顺秋季房展, 小户型投资产品成交略有上涨 ; 客户来源方面, 刚需刚改的本地客户一直占据区域成交的绝大比例, 再加之即将进入冬季, 外地来旅购房的客群少之又少 100% 旅顺区域成交客群示意图 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 自住投资本地外地 购买目的 客群来源 ( 数据来源 : 大连中原市场研究部 )
THE END THANKS! [ 诚意正心, 致知格物 ] 天行健, 君子以自强不息 地势坤, 君子以厚德载物 [ 中原集团大连公司 ] [DaLian.11.2016]