前言

Transcription

1 香 港 地 產 代 理 從 業 員 執 業 手 冊 Practice Guide for Hong Kong estate agency practitioners

2 目 錄 前 言... 1 第 一 部 分 基 本 信 念 知 法 守 法 2. 誠 實 謹 慎, 維 護 客 戶 的 最 佳 利 益 3. 行 事 正 直 公 平 4. 透 明 公 開 5. 避 免 利 益 衝 突 6. 以 禮 待 人, 提 供 優 質 服 務 7. 鼓 勵 進 修 第 二 部 分 前 線 從 業 員 實 務 守 則 進 行 地 產 代 理 工 作 1.1 地 產 代 理 證 及 職 員 證 1.2 電 話 促 銷 1.3 地 產 代 理 協 議 1.4 開 門 七 件 事 1.5 利 益 衝 突 及 申 報 利 益 1.6 廣 告 宣 傳 1.7 物 業 鎖 匙 1.8 視 察 物 業 1.9 有 關 物 業 的 陳 述 1.10 要 約 1.11 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約 1.12 訂 金

3 1.13 佣 金 1.14 回 贈 / 優 惠 1.15 處 理 分 租 物 業 1.16 防 止 清 洗 黑 錢 活 動 1.17 平 等 機 會 1.18 公 平 競 爭 2. 一 手 銷 售 2.1 發 展 商 委 託 2.2 買 方 委 託 2.3 廣 告 2.4 價 目 表 2.5 訂 金 2.6 代 理 的 陳 述 2.7 公 開 銷 售 信 息 2.8 獲 取 準 買 家 的 身 分 證 2.9 銷 售 處 代 理 人 數 2.10 維 持 銷 售 處 的 秩 序 2.11 銷 售 活 動 須 遵 守 法 律 規 章 及 規 例 3. 其 他 3.1 以 確 認 人 轉 讓 物 業 事 宜 3.2 以 轉 讓 股 權 形 式 買 賣 物 業 3.3 轉 讓 限 制 3.4 物 業 租 用 權 / 經 營 業 務 的 轉 讓 3.5 偷 盤 行 為 第 三 部 分 公 司 管 理 層 責 任 招 聘 員 工

4 2. 法 定 責 任 3. 良 好 管 治 4. 利 益 申 報 / 利 益 衝 突 5. 賄 賂 及 貪 污 舞 弊 6. 公 司 檔 案 / 紀 錄 / 客 戶 資 料 存 放 7. 資 訊 保 安 及 私 隠 保 護 8. 會 計 紀 錄 9. 反 洗 黑 錢 10. 一 手 樓 盤 銷 售 第 四 部 分 地 產 代 理 條 例 牌 照 1.1 無 牌 地 產 代 理 工 作 1.2 經 營 模 式 1.3 續 牌 1.4 牌 照 其 他 事 宜 2. 經 營 地 產 代 理 業 務 及 從 事 地 產 代 理 工 作 2.1 申 領 營 業 詳 情 說 明 書 2.2 通 知 監 管 局 人 事 變 更 2.3 身 分 識 別 2.4 備 存 放 盤 及 要 約 紀 錄 2.5 處 理 客 戶 款 項 2.6 信 託 戶 口 2.7 管 理 及 有 效 控 制 2.8 廣 告 宣 傳 2.9 物 業 資 料 2.10 住 宅 物 業 地 產 代 理 協 議

5 2.11 向 客 戶 尋 求 指 示 2.12 視 察 及 查 看 物 業 2.13 進 行 商 議 2.14 買 賣 協 議 及 租 契 2.15 佣 金 2.16 協 助 監 管 局 調 查 第 五 部 分 相 關 法 規 個 人 資 料 ( 私 隱 ) 條 例 2. 防 止 賄 賂 條 例 3. 盜 竊 罪 條 例 4. 房 屋 條 例 5. 有 組 織 及 嚴 重 罪 行 條 例 及 販 毒 ( 追 討 得 益 ) 條 例 6. 性 別 歧 視 條 例 殘 疾 歧 視 條 例 家 庭 崗 位 歧 視 條 例 及 種 族 歧 視 條 例 7. 公 眾 衛 生 及 市 政 條 例 及 定 額 罰 款 ( 公 眾 地 方 潔 淨 罪 行 ) 條 例 8. 人 事 登 記 條 例 9. 道 路 交 通 條 例 10. 侵 害 人 身 罪 條 例 11. 香 港 鐵 路 附 例 香 港 鐵 路 ( 西 北 鐵 路 ) 附 例 12. 簡 易 程 序 治 罪 條 例 13. 刑 事 罪 行 條 例

6 前 言 作 為 持 有 地 產 代 理 監 管 局 ( 簡 稱 監 管 局 ) 發 出 的 營 業 員 牌 照 地 產 代 理 ( 個 人 ) 牌 照 或 地 產 代 理 ( 公 司 ) 牌 照 的 持 牌 人, 必 須 遵 守 地 產 代 理 條 例 其 附 屬 法 例 監 管 局 發 出 的 操 守 守 則 和 執 業 通 告 等 此 外, 在 履 行 職 責 時, 亦 須 遵 守 其 他 有 關 的 法 例 除 了 遵 守 法 律 之 外, 地 產 代 理 從 業 員 亦 須 向 客 戶 提 供 高 質 素 及 專 業 的 服 務 地 產 代 理 管 理 層 亦 須 建 立 一 套 良 好 的 管 理 制 度 及 公 司 文 化 本 執 業 手 冊 的 第 一 部 分 列 出 作 為 一 位 專 業 的 地 產 代 理 從 業 員 應 持 守 的 基 本 信 念 和 專 業 態 度, 務 求 臻 於 卓 越 第 二 部 分 主 要 介 紹 前 線 從 業 員 就 日 常 地 產 代 理 工 作 須 要 注 意 的 事 項, 並 提 供 實 務 指 引 第 三 部 分 介 紹 公 司 管 理 層 在 管 理 其 地 產 代 理 業 務 時 應 肩 負 的 責 任 第 四 部 分 則 概 括 持 牌 人 在 執 業 過 程 中 須 遵 守 的 地 產 代 理 條 例 及 其 附 屬 法 例 條 文 第 五 部 分 介 紹 持 牌 人 須 留 意 與 其 執 業 有 關 的 其 他 法 例 條 文 本 執 業 手 冊 旨 在 提 倡 地 產 代 理 從 業 員 以 專 業 手 法 執 業 以 提 供 優 質 服 務, 訂 定 理 想 執 業 標 準, 讓 從 業 員 有 所 依 從 在 處 理 有 關 從 業 員 涉 嫌 違 反 地 產 代 理 條 例 其 附 屬 法 例 監 管 局 發 出 的 操 守 守 則 或 執 業 通 告 的 投 訴 時, 從 業 員 有 否 依 從 本 執 業 手 冊 所 述 的 執 業 標 準, 可 作 為 監 管 局 考 慮 個 案 時 的 參 考 因 素 1

7 第 一 部 分 基 本 信 念 1. 知 法 守 法 地 產 代 理 公 司 ( 以 下 簡 稱 公 司 ) 地 產 代 理 及 營 業 員 ( 後 兩 者 以 下 統 稱 代 理 ) 必 須 熟 悉 及 遵 守 一 切 適 用 於 其 業 務 活 動 的 法 律 規 定 2. 誠 實 謹 慎, 維 護 客 戶 的 最 佳 利 益 公 司 及 代 理 應 秉 持 誠 實 小 心 謹 慎 的 態 度 向 客 戶 提 供 服 務, 並 以 促 進 和 保 障 客 戶 最 佳 利 益 為 己 任, 不 應 將 個 人 利 益 凌 駕 於 客 戶 的 利 益 之 上 3. 行 事 正 直 公 平 公 司 及 代 理 應 對 交 易 各 方 公 平 公 正, 並 尊 重 公 平 競 爭 原 則, 不 應 為 謀 取 利 益 而 損 害 地 產 代 理 行 業 的 聲 譽 4. 透 明 公 開 公 司 及 代 理 應 向 客 戶 清 楚 交 代 相 關 的 物 業 及 其 交 易 資 料, 絕 不 隱 瞞 事 實 2

8 5. 避 免 利 益 衝 突 公 司 及 代 理 應 避 免 利 益 衝 突, 在 有 可 能 / 潛 在 利 益 衝 突 的 情 況 下, 應 保 障 其 客 戶 利 益, 及 盡 快 向 客 戶 詳 盡 披 露 有 關 利 益 6. 以 禮 待 人, 提 供 優 質 服 務 代 理 應 以 誠 懇 有 禮 貌 態 度 待 客, 提 供 優 質 的 服 務 7. 鼓 勵 進 修 公 司 應 給 予 員 工 適 當 培 訓, 並 投 入 資 源, 培 養 員 工 的 專 業 知 識 和 技 能, 鼓 勵 員 工 積 極 裝 備 自 己, 提 高 服 務 質 素 3

9 第 二 部 分 前 線 從 業 員 實 務 守 則 1. 進 行 地 產 代 理 工 作 1.1 地 產 代 理 證 及 職 員 證 代 理 應 申 請 地 產 代 理 證, 並 在 進 行 地 產 代 理 工 作 時 隨 身 攜 帶, 以 便 有 需 要 時 向 客 戶 出 示 該 證 公 司 應 督 促 代 理 申 領 及 攜 帶 地 產 代 理 證 代 理 應 在 其 名 片 上 印 上 牌 照 號 碼 及 所 屬 公 司 的 資 料 如 有 職 員 證, 代 理 亦 應 隨 身 攜 帶 1.2 電 話 促 銷 代 理 進 行 電 話 促 銷 活 動 時, 應 留 意 及 遵 守 個 人 資 料 ( 私 隱 ) 條 例 的 有 關 規 定 公 司 應 備 存 一 份 拒 絕 服 務 名 單, 詳 列 表 示 不 希 望 收 到 任 何 促 銷 電 話 的 姓 名 及 其 電 話 號 碼 該 名 單 應 定 期 更 新, 供 各 分 行 負 責 促 銷 的 職 員 使 用 4

10 1.2.2 進 行 促 銷 時, 代 理 應 說 出 公 司 名 稱 及 自 己 的 姓 名, 並 向 對 方 說 明 可 選 擇 拒 絶 接 受 服 務 如 對 方 表 明 拒 絕, 代 理 應 馬 上 掛 線 及 將 號 碼 加 入 拒 絕 服 務 名 單 內 公 司 應 設 立 機 制, 確 保 員 工 不 會 向 在 拒 絕 服 務 名 單 內 的 人 士 進 行 電 話 促 銷 活 動 1.3 地 產 代 理 協 議 如 物 業 屬 香 港 住 宅 物 業, 代 理 必 須 使 用 地 產 代 理 常 規 ( 一 般 責 任 及 香 港 住 宅 物 業 ) 規 例 內 訂 明 的 地 產 代 理 協 議 為 免 客 戶 誤 以 為 額 外 條 款 為 訂 明 表 格 的 一 部 份, 代 理 不 可 將 額 外 條 款 預 先 印 在 訂 明 的 地 產 代 理 協 議 上, 亦 不 應 在 某 些 供 客 戶 選 擇 的 選 項 方 格 內 預 先 印 上 或 填 上 號 代 理 不 可 私 自 改 動 地 產 代 理 協 議 內 的 條 款, 任 何 改 動 刪 減 或 加 上 額 外 條 件 必 須 得 到 客 戶 同 意, 並 簽 名 作 實 如 物 業 屬 香 港 住 宅 物 業, 代 理 須 在 地 產 代 理 常 規 ( 一 般 責 任 及 香 港 住 宅 物 業 ) 規 例 所 訂 明 的 時 間 內 與 客 戶 簽 訂 訂 明 5

11 的 地 產 代 理 協 議 協 議 簽 妥 後, 須 給 予 客 戶 一 份 副 本 代 理 如 知 悉 客 戶 ( 賣 方 / 業 主 ) 曾 與 其 他 代 理 訂 立 獨 家 地 產 代 理 協 議, 須 告 知 客 戶 如 他 就 同 一 物 業 訂 立 另 一 份 地 產 代 理 協 議, 他 可 能 須 要 支 付 額 外 佣 金 代 理 必 須 核 實 客 戶 的 身 分, 包 括 要 求 客 戶 出 示 身 分 證 代 理 須 妥 善 保 存 有 關 資 料 若 客 戶 由 他 人 代 表 簽 署, 必 須 要 求 該 名 代 表 出 示 經 妥 當 簽 署 的 授 權 書 如 簽 約 方 為 有 限 公 司, 代 理 應 要 求 該 公 司 代 表 出 示 該 有 限 公 司 的 註 冊 證 書 商 業 登 記 證 及 授 權 文 件 地 產 代 理 協 議 的 有 效 期 為 協 議 的 重 要 條 款, 故 代 理 與 客 戶 簽 訂 地 產 代 理 協 議 時, 須 清 楚 以 年 月 日 界 定 有 效 期 的 開 始 與 屆 滿 日 期 在 客 戶 訂 立 地 產 代 理 協 議 前, 代 理 須 向 客 戶 詳 細 解 釋 地 產 代 理 協 議 內 容 條 款 及 含 意, 包 括 如 屬 雙 邊 代 理, 潛 在 的 利 益 衝 突 ; 如 屬 獨 家 代 理, 客 戶 在 哪 種 情 況 6

12 下 須 要 繳 付 額 外 佣 金 客 戶 如 不 明 白 地 產 代 理 協 議 內 任 何 條 款, 代 理 須 建 議 他 徵 詢 法 律 意 見 公 司 應 設 立 良 好 機 制, 確 保 員 工 依 從 上 述 指 引, 並 定 期 進 行 抽 查 1.4 開 門 七 件 事 代 理 填 寫 香 港 住 宅 物 業 適 用 的 地 產 代 理 常 規 ( 一 般 責 任 及 香 港 住 宅 物 業 ) 規 例 表 格 1 或 表 格 2 時, 必 須 進 行 土 地 查 冊 及 從 指 定 來 源 索 取 物 業 資 料 ( 俗 稱 開 門 七 件 事 ) 代 理 並 須 小 心 填 寫, 填 妥 後, 再 三 核 對 代 理 應 清 楚 向 客 戶 解 釋 表 格 內 所 填 寫 的 資 料 代 理 應 盡 力 敦 促 賣 方 客 戶 提 供 表 格 1 第 2 部 分 規 定 有 關 物 業 在 任 何 結 構 上 的 加 建 或 改 建 的 資 料, 以 便 確 定 物 業 是 否 附 有 違 例 建 築 工 程 代 理 須 向 賣 方 提 供 一 份 已 填 妥 的 表 格 1 的 正 本 或 副 本 代 理 亦 須 向 買 方 提 供 一 份 已 填 妥 的 表 格 1 的 正 本 或 副 本, 除 非 買 方 明 確 表 示 放 棄 收 取 表 格 1 的 正 本 或 7

13 副 本 的 權 利 代 理 須 向 業 主 提 供 一 份 已 填 妥 的 表 格 2 的 正 本 或 副 本 代 理 亦 須 向 租 客 提 供 一 份 已 填 妥 的 表 格 2 的 正 本 或 副 本, 除 非 租 客 明 確 表 示 放 棄 收 取 表 格 2 的 正 本 或 副 本 的 權 利 1.5 利 益 衝 突 及 申 報 利 益 代 理 如 因 私 自 索 取 或 收 受 利 益 而 向 客 戶 提 供 不 正 確 資 料 刻 意 隱 瞞 事 實 或 欺 詐, 他 或 會 觸 犯 防 止 賄 賂 條 例 第 9(1) 條 的 索 賄 或 受 賄 罪 有 關 防 止 賄 賂 條 例 的 條 文, 請 參 閱 第 五 部 分 (2) 代 理 填 寫 地 產 代 理 協 議 時, 必 須 披 露 以 下 各 方 對 物 業 所 擁 有 的 金 錢 利 益 或 其 他 實 質 利 益 : 該 代 理 或 其 代 名 人 ; 該 代 理 的 親 屬 ( 指 配 偶 父 母 子 女 兄 弟 或 姊 妹 ) 或 該 等 親 屬 的 代 名 人 ; 或 該 代 理 所 屬 的 地 產 代 理 公 司 或 該 地 產 代 理 公 司 的 任 何 僱 員 / 大 股 東 ( 指 在 代 理 的 股 東 大 會 上, 有 權 行 使 百 分 之 十 或 以 上 的 投 票 8

14 權 或 控 制 百 分 之 十 或 以 上 的 投 票 權 的 行 使 的 人 )/ 合 夥 人 / 董 事 如 有 利 益 的 話, 須 在 有 關 的 地 產 代 理 協 議 的 附 表 申 報 詳 情 代 理 不 應 購 買 或 租 住 其 客 戶 的 物 業, 亦 不 應 將 自 己 的 物 業 售 賣 或 出 租 予 客 戶, 除 非 代 理 與 客 戶 在 達 成 任 何 協 議 前, 已 經 向 客 戶 全 面 披 露 所 有 有 關 事 實, 並 在 客 戶 知 情 和 書 面 同 意 的 情 況 下 進 行 交 易 1.6 廣 告 宣 傳 公 司 應 訂 立 詳 細 的 指 引, 確 保 發 出 任 何 形 式 的 廣 告 ( 包 括 網 上 廣 告 和 宣 傳 品 ) 前, 得 到 賣 方 / 業 主 書 面 同 意 ; 發 出 的 廣 告 不 會 載 有 任 何 誤 導 或 虛 假 陳 述 或 有 別 於 客 戶 指 示 的 價 格 / 租 金 / 條 款 ( 例 如, 代 理 不 應 私 自 定 下 可 試 價, 並 以 此 作 宣 傳 之 用 ); 廣 告 上 的 內 容 ( 包 括 銷 量 冠 軍 獨 家 代 理 業 主 移 民 銀 主 盤 等 宣 稱 ) 必 須 有 事 實 根 據 ; 廣 告 載 有 營 業 詳 情 說 明 書 內 述 9

15 明 的 營 業 名 稱 及 牌 照 號 碼 或 營 業 詳 情 說 明 書 號 碼 公 司 應 安 排 管 理 人 員 核 實 廣 告 內 容 準 確 無 誤, 才 可 印 製 宣 傳 品 或 發 出 廣 告 當 有 關 物 業 不 再 供 出 售 或 出 租, 或 在 有 關 物 業 的 地 產 代 理 協 議 終 止 後, 公 司 必 須 盡 快 收 回 有 關 的 廣 告 宣 傳, 及 停 止 發 放 該 物 業 的 相 片 或 資 料 予 傳 媒 公 司 亦 須 盡 快 移 去 網 上 和 店 舖 櫥 窗 上 的 有 關 廣 告 公 司 應 清 楚 界 定 各 職 級 員 工 對 傳 媒 發 放 資 料 的 權 限, 並 應 清 楚 訂 明 負 責 發 布 各 種 資 料 的 人 員, 以 免 混 亂 公 司 亦 應 安 排 管 理 人 員 核 實 新 聞 稿 登 載 的 資 料, 確 保 準 確 無 誤 公 司 不 應 將 宣 傳 物 品 ( 包 括 海 報 單 張 宣 傳 板 等 ) 放 在 行 人 路 上 欄 杆 巴 士 站 燈 柱 或 任 何 不 屬 於 店 舖 範 圍 內 的 地 方 1.7 物 業 鎖 匙 公 司 應 提 醒 代 理, 在 與 客 戶 訂 立 地 產 代 10

16 理 協 議 時, 必 須 訂 明 客 戶 是 否 同 意 將 物 業 的 鎖 匙 交 由 代 理 妥 為 保 管, 以 供 視 察 物 業 之 用 倘 若 客 戶 將 鎖 匙 交 給 代 理 作 安 排 準 買 家 或 準 租 客 視 察 物 業 之 用, 代 理 應 向 該 客 戶 發 出 收 據 交 還 鎖 匙 予 客 戶 之 前, 代 理 必 須 核 實 客 戶 的 身 分 公 司 應 設 立 適 當 的 制 度, 確 保 代 理 妥 善 保 管 物 業 鎖 匙, 亦 不 應 容 許 代 理 未 經 客 戶 同 意 之 前 複 製 鎖 匙 及 不 按 委 託 的 內 容 利 用 物 業 未 經 客 戶 同 意, 代 理 不 得 把 鎖 匙 轉 交 他 人 ; 如 須 轉 交 他 人 ( 如 同 事 ), 應 以 書 面 紀 錄, 並 妥 善 存 放 該 等 紀 錄 公 司 必 須 確 保 代 理 不 可 使 用 客 戶 交 託 的 鎖 匙, 進 入 物 業 作 安 排 準 買 家 或 準 租 客 視 察 該 物 業 以 外 的 用 途 代 理 亦 不 可 擅 自 更 換 物 業 的 門 鎖 或 另 加 門 鎖 或 鎖 鏈 代 理 在 物 業 出 售 或 出 租 後, 或 委 託 期 完 結 後, 應 盡 快 交 還 鎖 匙 給 客 戶 1.8 視 察 物 業 11

17 1.8.1 代 理 安 排 準 買 家 / 準 租 客 視 察 物 業 前, 必 須 得 到 該 物 業 賣 方 / 業 主 事 先 同 意 代 理 應 遵 守 該 物 業 有 關 非 住 客 進 入 屋 苑 / 大 廈 的 規 定 ( 如 有 的 話 ), 例 如 向 管 理 員 / 保 安 員 作 出 登 記 假 若 管 理 員 / 保 安 員 要 求 出 示 地 產 代 理 證 或 職 員 證, 代 理 應 盡 量 配 合 代 理 應 向 準 買 家 / 準 租 客 清 楚 介 紹 物 業 的 設 施 其 收 費 及 周 圍 環 境 代 理 如 沒 有 相 關 資 料, 應 如 實 告 知 客 戶 如 發 現 單 位 有 損 毀 / 漏 水 情 況 或 違 例 建 築 工 程, 代 理 應 向 賣 方 / 業 主 作 出 查 詢, 以 及 建 議 賣 方 / 業 主 向 準 買 家 / 準 租 客 作 出 詳 細 披 露, 及 建 議 賣 方 / 業 主 與 準 買 家 / 準 租 客 商 討 由 誰 負 責 維 修 工 程 拆 除 違 例 建 築 工 程 及 支 付 有 關 費 用 如 大 廈 旁 有 斜 坡 或 位 於 私 家 路, 代 理 應 向 賣 方 / 業 主 查 詢 及 建 議 賣 方 / 業 主 向 準 買 家 / 準 租 客 詳 細 披 露 斜 坡 或 私 家 路 的 業 權 及 維 修 責 任 ( 視 乎 情 況 而 定 ) 代 理 應 留 意 大 廈 大 堂 的 通 告, 有 否 大 廈 公 共 地 方 的 維 修 通 告 斜 坡 修 葺 令 等 12

18 如 有, 應 向 準 買 家 / 準 租 客 作 出 詳 細 披 露 物 業 如 連 傢 俬 / 電 器 出 售 或 出 租, 代 理 須 向 準 買 家 / 準 租 客 提 供 一 份 有 關 傢 俬 / 電 器 的 清 單, 並 應 安 排 準 買 家 / 準 租 客 檢 查 有 關 傢 俬 / 電 器 除 非 物 業 是 以 連 租 約 的 方 式 出 售, 否 則 代 理 應 鼓 勵 及 盡 可 能 安 排 客 戶 在 不 同 時 段 ( 白 天 及 晚 上 ) 視 察 物 業, 讓 客 戶 清 楚 了 解 物 業 及 其 周 圍 環 境 在 買 賣 或 租 賃 協 議 簽 署 之 前, 盡 可 能 安 排 準 買 家 / 準 租 客 再 一 次 視 察 物 業 代 理 陪 同 客 人 視 察 物 業 時, 宜 採 取 適 當 措 施, 注 意 自 身 安 全 公 司 亦 應 制 訂 一 套 保 障 員 工 工 作 安 全 的 程 序 或 制 度 1.9 有 關 物 業 的 陳 述 代 理 就 物 業 的 任 何 陳 述, 包 括 最 近 同 類 物 業 的 成 交 放 盤 數 目 及 價 錢 物 業 的 估 值 物 業 周 圍 的 發 展 土 地 用 途 ( 例 13

19 如 將 會 興 建 的 項 目 項 目 的 規 模 和 高 度 預 計 落 成 日 期 等 ) 交 通 配 套 ( 例 如 屋 邨 巴 士 的 班 次 路 線 收 費 ) 按 揭 及 各 式 供 款 計 劃 必 須 真 確 無 誤 及 有 事 實 根 據 公 司 應 確 保 代 理 不 發 放 未 經 證 實 的 成 交 資 料 成 交 資 料 應 以 土 地 註 冊 處 的 資 料 為 準 代 理 不 應 就 買 家 可 獲 得 的 按 揭 貸 款 額 作 任 何 保 證, 亦 不 應 就 物 業 的 升 值 潛 力 作 任 何 估 計 或 保 證 假 若 代 理 並 沒 有 客 戶 要 求 的 資 料, 代 理 應 盡 一 切 努 力 查 核 才 答 覆 客 戶 代 理 若 未 能 提 供 有 關 資 料, 應 該 如 實 向 客 戶 表 明 假 如 物 業 的 土 地 查 冊 結 果 顯 示 死 亡 證 的 登 記 資 料, 則 代 理 須 向 賣 方 / 業 主 及 大 廈 管 理 公 司 作 出 有 關 查 詢 代 理 應 盡 一 切 努 力 盡 量 小 心 查 核, 確 保 向 客 戶 所 提 供 的 資 料 正 確 無 誤 此 外, 代 理 亦 應 妥 善 保 存 查 詢 的 紀 錄 14

20 1.9.6 代 理 向 其 客 戶 作 出 的 任 何 承 諾 ( 例 如 協 助 買 方 或 租 客 更 改 水 電 煤 氣 供 應 的 登 記 住 戶 等 ), 必 須 在 其 能 力 範 圍 以 內 代 理 亦 必 須 履 行 有 關 承 諾 為 了 增 強 客 戶 信 心, 代 理 應 將 其 承 諾 以 書 面 形 式 列 出, 並 交 給 客 戶 1.10 要 約 代 理 如 同 時 代 表 買 賣 或 租 賃 的 雙 方, 收 到 一 方 客 戶 要 約 後, 須 在 切 實 可 行 的 範 圍 內 盡 快 把 要 約 告 知 交 易 的 另 一 方 如 只 代 表 一 方, 收 到 客 戶 要 約 後, 須 在 切 實 可 行 的 範 圍 內 盡 快 把 要 約 告 知 交 易 的 另 一 方 或 其 代 理 代 理 須 按 接 獲 的 要 約 的 次 序, 如 實 告 知 客 戶 在 任 何 情 況 下, 代 理 不 可 向 客 戶 提 出 虛 假 的 要 約 代 理 須 將 雙 方 的 所 有 要 約 ( 包 括 那 些 低 於 賣 方 / 業 主 指 定 底 價 或 高 於 準 買 家 / 準 租 客 上 限 的 要 約 ) 告 知 對 方 代 理 不 應 因 佣 金 的 收 費 率 或 金 額 有 所 不 同 而 隱 瞞 某 些 要 約 15

21 代 理 應 將 所 有 口 頭 及 書 面 提 出 的 要 約 ( 包 括 提 出 的 日 期 和 時 間 ) 盡 快 紀 錄 下 來, 以 防 爭 拗 及 混 亂 1.11 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約 是 具 有 法 律 效 力 的 文 件, 所 以 代 理 如 果 要 為 客 戶 草 擬 這 些 文 件, 必 須 非 常 小 心 謹 慎, 並 應 該 遵 照 個 別 客 戶 的 指 示 草 擬 文 件 如 在 草 擬 過 程 中 有 任 何 疑 問, 代 理 應 該 徵 詢 法 律 意 見 代 理 須 在 買 方 / 租 客 簽 署 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約 前 一 刻, 從 土 地 註 冊 處 取 得 最 新 的 土 地 查 冊 結 果, 不 應 依 賴 之 前 取 得 的 土 地 查 冊 結 果 代 理 應 向 買 方 / 租 客 清 楚 解 釋 土 地 查 冊 內 的 業 權 人 及 產 權 負 擔 等 資 料, 並 向 買 方 / 租 客 提 供 一 份 土 地 查 冊 結 果 的 文 本 為 免 日 後 發 生 爭 拗, 代 理 宜 要 求 買 方 / 租 客 簽 收 該 份 土 地 查 册 並 妥 善 保 存 該 份 收 據 代 理 為 客 戶 填 寫 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約 時, 必 須 小 心 謹 慎 及 再 三 核 對, 以 免 寫 上 錯 誤 的 資 料 物 業 地 址 宜 按 照 土 地 查 16

22 冊 上 的 物 業 地 址 填 寫 代 理 必 須 核 實 客 戶 的 身 分, 包 括 要 求 客 戶 出 示 身 分 證 或 其 他 身 分 證 明 文 件, 並 妥 善 保 存 有 關 資 料 若 客 戶 由 他 人 代 表 簽 署, 必 須 要 求 該 名 代 表 出 示 經 妥 當 簽 署 的 授 權 書, 並 核 實 該 名 代 表 的 身 分 代 理 須 留 意 簽 約 方 是 否 已 年 滿 十 八 歲 如 簽 約 方 未 成 年, 合 約 可 能 無 效 如 簽 約 方 為 一 間 有 限 公 司, 代 理 應 核 實 簽 署 者 已 獲 授 權 代 表 該 公 司 簽 署 文 件 代 理 須 確 保 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約 上 任 何 條 款 的 修 訂, 必 須 得 到 雙 方 同 意 及 於 修 訂 地 方 上 加 簽 確 認, 並 向 雙 方 解 釋 修 訂 的 含 意 代 理 不 應 要 求 客 戶 簽 署 一 份 在 重 要 項 目 ( 例 如 樓 價 訂 金 成 交 日 ) 上 漏 空 的 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約 若 物 業 連 花 園 車 位 或 天 台 等 出 售 / 出 租, 該 附 加 部 份 須 清 楚 列 於 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約 上, 並 由 合 約 各 方 加 簽 確 認 17

23 若 物 業 連 傢 俬 / 電 器 出 售 / 出 租, 代 理 須 準 備 一 份 清 單 ( 如 有 需 要, 連 同 有 關 傢 俬 / 電 器 的 照 片 ), 由 雙 方 確 認 及 附 加 在 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約 上 若 出 租 物 業 是 按 揭 物 業, 代 理 須 建 議 租 客 於 簽 訂 臨 時 租 賃 合 約 前, 要 求 業 主 向 承 按 人 取 得 書 面 同 意, 並 應 向 租 客 解 釋 在 沒 有 承 按 人 同 意 下 租 住 的 風 險 任 何 買 賣 合 約 ( 無 論 是 臨 時 或 正 式 ) 透 過 代 理 的 安 排 而 簽 訂 後, 該 代 理 不 得 在 該 買 賣 合 約 終 止 或 在 完 成 交 易 之 前, 繼 續 為 是 次 出 售 物 業 的 賣 方 推 銷 該 物 業 任 何 臨 時 租 約 透 過 代 理 的 安 排 而 簽 訂 後, 該 代 理 不 得 在 未 簽 訂 正 式 租 約 或 在 臨 時 租 約 終 止 之 前, 繼 續 為 是 次 出 租 物 業 的 業 主 推 銷 該 物 業 除 非 賣 方 / 業 主 要 求, 代 理 不 宜 在 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約 簽 訂 後, 告 知 賣 方 / 業 主 其 後 的 關 於 該 物 業 的 要 約 1.12 訂 金 18

24 代 理 不 應 要 求 或 建 議 準 買 家 / 準 租 客 在 未 與 賣 方 / 業 主 達 成 協 議 前, 繳 付 訂 金 或 誠 意 金 代 理 在 安 排 立 約 各 方 訂 立 附 有 未 解 除 按 揭 的 物 業 的 臨 時 買 賣 合 約 前, 須 向 買 家 解 釋 臨 約 上 任 何 訂 金 託 管 條 文 及 / 或 刪 除 載 於 預 印 在 臨 約 的 訂 金 託 管 條 文 的 含 意 及 風 險 ( 包 括 直 接 向 賣 方 支 付 訂 金 的 風 險 ), 並 向 買 方 提 出 將 所 有 訂 金 ( 包 括 首 期 及 後 續 訂 金 ) 託 管 在 律 師 行 內 代 理 亦 應 向 買 賣 雙 方 解 釋 訂 金 託 管 安 排 的 含 意 及 訂 金 託 管 人 發 放 訂 金 前 須 符 合 的 條 件 代 理 在 沒 有 訂 金 託 管 安 排 下 處 理 有 關 未 解 除 按 揭 的 買 賣 物 業 時, 應 取 得 立 約 各 方 的 確 認 書, 確 認 立 約 各 方 已 獲 悉 有 關 的 訂 金 託 管 安 排, 以 及 在 臨 約 中 沒 有 納 入 訂 金 託 管 安 排 所 涉 及 的 風 險 代 理 若 代 客 戶 收 取 任 何 款 項, 必 須 將 這 些 款 項 存 入 公 司 在 一 家 認 可 機 構 開 立 的 信 託 戶 口 內, 並 發 出 收 據 予 客 戶 公 司 亦 應 就 訂 金 如 何 轉 交 賣 方 / 業 主 或 退 還 給 買 方 / 租 客, 訂 立 仔 細 程 序, 並 清 楚 向 客 戶 作 出 交 代 公 司 管 理 層 應 給 予 員 19

25 工 清 晰 指 示, 以 便 在 周 末 或 假 期 期 間 代 客 戶 收 取 而 未 能 即 時 存 入 信 託 戶 口 的 款 項 得 到 妥 善 的 處 置 代 理 應 要 求 客 戶 以 支 票 支 付 訂 金, 避 免 接 納 現 金 代 理 不 應 代 客 墊 支 訂 金 予 賣 方 / 業 主, 以 避 免 與 客 戶 日 後 發 生 爭 拗 代 理 發 放 任 何 訂 金 予 賣 方 / 業 主 時, 必 須 確 保 賣 方 / 業 主 的 身 分 與 有 關 的 住 宅 物 業 的 擁 有 人 是 相 同 的 假 若 他 們 並 非 相 同, 則 須 確 保 賣 方 / 業 主 具 有 出 售 / 出 租 該 物 業 的 權 限 代 理 不 可 挪 用 客 戶 信 託 戶 口 內 的 款 項 作 為 公 司 開 支 或 其 他 用 途, 也 不 可 扣 押 作 抵 銷 佣 金 之 用 1.13 佣 金 公 司 應 提 醒 代 理, 接 受 客 戶 委 託 時 必 須 與 客 戶 訂 立 地 產 代 理 協 議, 並 清 楚 向 客 戶 解 釋 法 例 並 沒 有 規 定 佣 金 的 數 額 或 收 費 率 代 理 應 與 客 戶 商 議 佣 金 數 額 或 收 費 率, 以 及 繳 付 日 期, 並 清 楚 將 有 關 條 20

26 款 寫 在 地 產 代 理 協 議 上, 同 時 要 求 客 戶 簽 名 作 實, 以 免 發 生 爭 拗 代 理 亦 應 向 客 戶 解 釋 在 何 等 情 況 下 須 要 繳 付 佣 金 代 理 如 同 時 代 表 買 賣 或 租 賃 的 雙 方, 必 須 於 臨 時 買 賣 / 租 賃 合 約 上 向 交 易 各 方 披 露 收 取 的 佣 金 數 額 或 收 費 率 如 有 任 何 變 更, 代 理 須 事 前 獲 得 公 司 批 准 及 交 易 各 方 的 書 面 同 意 公 司 應 提 醒 代 理, 如 收 取 客 戶 協 議 以 外 的 佣 金 或 其 他 形 式 的 餽 贈, 必 須 按 公 司 既 定 的 申 報 程 序 向 公 司 匯 報, 並 由 公 司 決 定 如 何 處 理 若 代 理 為 買 賣 雙 方 或 業 主 及 租 客 雙 方 的 代 理 人, 在 處 理 業 務 時 收 受 任 何 協 議 以 外 的 佣 金 或 其 他 利 益 前, 亦 必 須 取 得 交 易 各 方 的 同 意, 否 則 或 會 觸 犯 防 止 賄 賂 條 例 第 受 賄 罪 9(1) 條 的 在 任 何 代 表 買 賣 雙 方 或 業 主 及 租 客 雙 方 的 情 況 下, 代 理 不 可 明 示 或 暗 示 客 戶, 須 要 支 付 協 議 以 外 的 佣 金 或 給 予 其 他 形 式 的 餽 贈, 才 向 另 一 方 爭 取 更 佳 的 條 件, 否 則 或 會 觸 犯 防 止 賄 賂 條 例 第 9(1) 條 的 索 賄 罪 21

27 公 司 應 就 收 取 客 戶 的 佣 金, 訂 立 詳 細 妥 善 的 制 度, 包 括 鼓 勵 客 戶 以 抬 頭 人 為 公 司 名 稱 的 劃 線 支 票 支 付 佣 金 ; 及 清 楚 指 示 員 工 收 取 佣 金 後, 必 須 即 時 將 款 項 存 入 指 定 戶 口 內, 並 發 出 收 據 予 客 戶 公 司 向 客 戶 追 收 佣 金 時, 不 應 採 取 非 法 手 段 在 聘 用 收 數 公 司 前, 應 先 向 客 戶 發 出 最 後 書 面 追 討, 設 下 還 款 期 限, 並 清 楚 表 明 若 限 期 過 後 尚 未 付 清 欠 款, 便 會 聘 用 收 數 公 司 追 收 欠 款 在 聘 用 收 數 公 司 時, 公 司 須 與 收 數 公 司 簽 訂 書 面 的 聘 用 合 約, 並 就 收 數 公 司 的 作 業 模 式 訂 下 要 求, 包 括 不 得 對 任 何 人 士 在 言 語 上 或 身 體 上 作 出 恐 嚇 或 使 用 暴 力, 也 不 得 騷 擾 負 債 人 及 其 家 人 ( 包 括 公 開 羞 辱 負 債 人 ) 或 侵 佔 或 毀 壞 負 債 人 的 財 物 公 司 應 不 時 監 察 收 數 公 司 的 作 業 模 式, 及 在 收 到 對 有 關 收 數 公 司 作 出 的 投 訴 時 立 即 處 理 1.14 回 贈 / 優 惠 代 理 宜 以 書 面 形 式, 對 客 戶 作 出 送 贈 折 扣 或 優 惠 的 承 諾, 並 具 體 列 明 送 贈 條 件 及 形 式, 以 提 高 優 惠 計 劃 的 透 明 度, 免 卻 日 後 不 必 要 的 紛 爭 書 面 承 諾 可 以 22

28 額 外 條 款 的 形 式 載 列 於 地 產 代 理 協 議 內, 亦 可 另 紙 列 出 如 接 受 回 贈 / 優 惠 的 人 是 某 人 客 戶 的 代 理 人 或 是 某 公 司 客 戶 的 職 員, 提 供 利 益 前 須 確 保 接 受 者 是 否 已 獲 得 其 主 事 人 的 批 准, 否 則 或 會 觸 犯 防 止 賄 賂 條 例 第 9(2) 條 的 行 賄 罪 代 理 亦 須 留 意, 任 何 人 若 沒 有 合 法 權 限 或 合 理 辯 解, 向 公 職 人 員 提 供 利 益 ( 不 論 在 香 港 或 其 他 地 方 ), 以 影 響 公 職 人 員 辦 理 與 其 政 府 部 門 / 公 共 機 構 有 關 的 事 務, 或 會 觸 犯 防 止 賄 賂 條 例 第 4(1) 條 的 行 賄 公 職 人 員 罪 公 司 管 理 層 亦 應 加 強 對 此 方 面 的 監 管, 為 員 工 制 訂 程 序 及 指 引 此 外, 若 上 述 之 送 贈 折 扣 或 優 惠 會 影 響 公 司 與 僱 員 間 的 佣 金 拆 帳, 亦 宜 清 晰 向 代 理 說 明, 以 免 引 起 勞 資 糾 紛 1.15 處 理 分 租 物 業 代 理 處 理 分 租 物 業 時, 應 取 得 大 業 主 與 二 房 東 之 間 的 租 約, 並 審 視 有 否 分 租 限 制, 或 是 否 須 要 先 取 得 大 業 主 同 意 才 可 分 租 ; 應 留 意 二 房 東 與 三 房 客 之 間 的 23

29 分 租 租 約 條 款 不 得 與 大 業 主 與 二 房 東 之 間 的 租 約 條 款 有 所 衝 突, 分 租 租 期 也 不 可 超 過 原 有 租 期 ; 在 出 租 資 料 表 格 ( 表 格 2) C 部 填 寫 原 有 租 約 的 資 料, 包 括 租 約 立 約 人, 租 約 有 效 期 及 任 何 三 房 客 必 須 知 道 的 資 料, 例 如 分 租 物 業 的 面 積 ; 及 分 租 物 業 的 廣 告 須 述 明 有 關 物 業 是 作 分 租 之 用 1.16 防 止 清 洗 黑 錢 活 動 為 協 助 政 府 打 擊 清 洗 黑 錢 活 動, 代 理 應 核 實 客 戶 身 分 如 代 理 成 功 為 客 戶 ( 無 論 是 個 人 或 公 司 客 戶 ) 促 成 購 入 或 出 售 物 業, 當 客 戶 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 時, 代 理 應 檢 查 已 經 簽 訂 的 地 產 代 理 協 議 ( 或 如 屬 非 住 宅 物 業, 則 有 關 睇 樓 紙 或 類 似 協 議 ), 確 保 已 填 妥 下 列 資 料 : 個 人 客 戶 的 姓 名 或 公 司 客 戶 的 簽 署 人 的 姓 名 ; 個 人 客 戶 身 分 證 明 文 件 或 旅 遊 證 件 的 種 類 ( 例 如 身 分 24

30 證 護 照 內 地 人 士 來 港 雙 程 證 ) 及 號 碼 ; 及 客 戶 的 地 址 並 應 在 協 議 上 加 上 : 公 司 客 戶 的 簽 署 人 的 身 分 證 明 文 件 或 旅 遊 證 件 的 種 類 ( 例 如 身 分 證 護 照 內 地 人 士 來 港 雙 程 證 ) 及 號 碼 ; 所 購 入 或 售 出 的 物 業 地 址 ; 價 錢 ; 及 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 的 日 期 保 存 文 件 代 理 應 妥 善 保 存 上 述 地 產 代 理 協 議 睇 樓 紙 或 類 似 協 議, 由 簽 訂 有 關 的 臨 時 買 賣 合 約 起 計 至 少 5 年, 以 便 當 有 關 執 法 機 關 要 求 時 提 供 向 警 方 及 海 關 的 聯 合 財 富 情 報 組 舉 報 任 何 懷 疑 直 接 或 間 接 代 表 犯 罪 得 益 的 財 產 任 何 人 士 若 知 道 或 有 理 由 相 信 任 何 財 產 直 接 或 間 接 代 表 犯 罪 得 益 而 仍 處 理 該 財 產, 亦 屬 犯 罪 1.17 平 等 機 會 代 理 在 處 理 物 業 交 易 時, 切 勿 作 出 任 何 25

31 歧 視 或 可 能 妨 礙 他 人 公 平 享 受 租 住 權 利 的 行 為, 也 應 適 當 地 提 醒 客 戶 ( 例 如 業 主 ) 避 免 涉 及 歧 視 行 為 1.18 公 平 競 爭 為 符 合 公 平 競 爭 的 原 則, 代 理 不 得 提 供 或 答 應 提 供 任 何 佣 金 或 其 他 在 協 議 內 沒 有 列 明 的 利 益, 以 促 成 交 易 根 據 防 止 賄 賂 條 例 第 9(2) 條, 任 何 人 若 沒 有 合 法 權 限 或 合 理 辯 解, 向 任 何 代 理 人 提 供 利 益 以 影 響 該 代 理 人 執 行 與 其 主 事 人 有 關 的 工 作, 便 屬 行 賄 根 據 防 止 賄 賂 條 例 第 4(1) 條, 任 何 人 若 沒 有 合 法 權 限 或 合 理 辯 解, 向 公 職 人 員 提 供 利 益 ( 不 論 在 香 港 或 其 他 地 方 ), 以 影 響 公 職 人 員 辦 理 與 其 政 府 部 門 / 公 共 機 構 有 關 的 事 務, 亦 屬 行 賄 2. 一 手 銷 售 2.1 發 展 商 委 託 公 司 應 與 發 展 商 簽 訂 委 託 協 議, 以 釐 清 雙 方 權 責 公 司 必 須 獲 得 發 展 商 的 書 面 同 意 及 通 知 26

32 已 獲 得 預 售 樓 花 同 意 書 或 已 獲 地 政 總 署 批 准 ( 如 該 樓 盤 屬 預 售 樓 花 同 意 書 下 的 樓 盤 ), 方 可 為 新 樓 盤 推 出 任 何 形 式 的 廣 告, 或 進 行 任 何 類 型 的 推 銷 活 動 公 司 應 在 銷 售 樓 盤 時, 清 楚 及 明 確 地 ( 例 如 以 顯 眼 的 字 句 張 貼 於 樓 盤 銷 售 點 或 透 過 買 方 的 書 面 確 認 ) 向 買 方 述 明 公 司 只 代 表 發 展 商 行 事 及 並 不 代 表 買 方 行 事 ( 如 屬 這 種 情 況 ), 以 便 買 方 採 取 適 當 的 步 驟 保 障 自 己 的 利 益 2.2 買 方 委 託 如 打 算 代 表 買 方, 公 司 應 與 買 方 簽 訂 協 議, 以 釐 清 雙 方 權 責 若 代 理 同 時 代 表 買 方, 他 須 向 買 方 交 代 從 發 展 商 所 收 取 的 佣 金 / 利 益, 否 則 或 會 觸 犯 防 止 賄 賂 條 例 第 賄 罪 9(1) 條 的 受 2.3 廣 告 廣 告 所 述 的 任 何 特 點, 例 如 位 置 圖 則 周 圍 環 境 樓 面 面 積 樓 面 平 面 圖 裝 置 及 建 築 材 料 預 期 落 成 日 期 管 理 及 27

33 康 樂 設 備 及 設 施 詳 情 等, 必 須 正 確 無 誤 2.4 價 目 表 倘 若 代 理 得 到 發 展 商 提 供 的 價 目 表, 應 向 準 買 家 提 供 該 價 目 表, 不 得 收 費 或 附 帶 任 何 限 制 或 條 件 同 時, 代 理 亦 不 應 編 制 任 何 未 經 發 展 商 同 意 的 樓 盤 售 價 的 價 目 表 代 理 如 向 準 買 家 提 供 付 款 方 式 或 按 揭 計 劃 等 與 價 格 或 計 算 價 格 有 關 的 資 料, 必 須 確 保 資 料 準 確, 並 已 採 取 一 切 合 理 步 驟 及 已 盡 一 切 努 力 核 實 該 等 資 料 當 提 供 呎 價 時, 代 理 應 提 醒 準 買 家 留 意 實 用 及 建 築 面 積 的 計 算 方 法 代 理 應 向 準 買 家 提 供 由 發 展 商 提 供 的 價 目 表 上 所 列 以 實 用 面 積 計 算 的 呎 價 如 準 買 家 有 疑 問, 代 理 應 建 議 準 買 家 諮 詢 測 量 師 或 律 師, 及 向 發 展 商 查 詢 2.5 訂 金 獲 發 展 商 委 託 的 公 司 或 同 時 獲 發 展 商 和 準 買 家 委 託 的 公 司, 在 未 得 到 發 展 商 授 權 前, 不 得 以 訂 金 或 其 他 名 義 代 表 發 展 28

34 商 接 受 準 買 家 任 何 款 項 公 司 在 獲 準 買 家 委 託 但 未 獲 發 展 商 委 託 接 受 任 何 款 項 的 情 況 下 接 受 任 何 款 項, 須 清 楚 告 訴 準 買 家 公 司 並 未 獲 發 展 商 授 權 收 取 任 何 款 項, 因 此 所 收 款 項 不 能 當 作 支 付 訂 金 之 用 公 司 亦 須 清 楚 告 訴 準 買 家, 公 司 有 可 能 於 受 發 展 商 委 託 後, 代 表 發 展 商 行 事 在 預 售 樓 花 同 意 書 方 案 中, 倘 若 公 司 獲 得 發 展 商 授 權 收 取 訂 金, 則 所 收 款 項 的 金 額, 應 與 政 府 的 同 意 書 中 所 規 定 應 付 予 發 展 商 的 臨 時 訂 金 一 致 2.6 代 理 的 陳 述 若 獲 得 發 展 商 授 權, 代 理 可 以 代 表 發 展 商 就 有 關 發 展 項 目 作 出 書 面 及 / 或 口 頭 陳 述 唯 此 等 代 表 發 展 商 的 陳 述, 其 範 圍 應 限 於 載 於 發 展 商 所 提 供 的 售 樓 書 及 文 件 中 的 相 關 資 料 ; 同 時, 代 理 亦 應 採 取 一 切 合 理 步 驟 並 盡 一 切 努 力 核 實 該 等 資 料 ( 包 括 樓 盤 的 周 圍 環 境 樓 盤 附 近 即 將 興 建 的 項 目 及 有 關 項 目 的 詳 情 物 業 景 觀 樓 層 高 度 會 所 設 施 及 收 費 等 ) 29

35 2.6.2 代 理 應 建 議 準 買 家 在 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 前, 詳 閱 售 樓 書 內 的 各 項 條 款, 及 放 置 在 售 樓 處 的 大 廈 公 契 草 擬 本 及 政 府 地 契 由 於 按 揭 及 各 式 供 款 計 劃 類 別 繁 多, 準 買 家 如 有 任 何 疑 問, 代 理 應 提 醒 他 們 可 直 接 向 提 供 按 揭 的 銀 行 或 發 展 商 了 解 詳 情 2.7 公 開 銷 售 信 息 除 非 代 理 已 採 取 一 切 合 理 步 驟 並 已 盡 一 切 努 力 核 實 該 等 資 料, 否 則 不 應 代 表 發 展 商 就 發 展 項 目 發 放 銷 售 數 據 或 銷 售 業 績 的 信 息 2.8 獲 取 準 買 家 的 身 分 證 除 非 獲 準 買 家 授 權, 否 則 代 理 不 得 保 管 準 買 家 的 身 分 證 故 此, 代 理 在 擬 備 發 展 商 與 準 買 家 的 臨 時 買 賣 合 約 時, 須 事 先 獲 得 準 買 家 授 權, 方 可 保 管 他 的 身 分 證 作 核 實 身 分 用 途 此 外, 如 準 買 家 要 求 取 回 身 分 證, 代 理 須 從 速 交 回 身 分 證 予 準 買 家 30

36 2.8.2 根 據 人 事 登 記 條 例 第 7A(1A) 條 和 7A(2) 條, 任 何 人 士 無 合 法 權 限 或 合 理 辯 解 而 保 管 或 管 有 他 人 身 分 證, 即 屬 違 法 2.9 銷 售 處 代 理 人 數 如 發 展 商 就 地 產 代 理 公 司 於 特 定 時 段 內 派 駐 銷 售 處 的 代 理 人 數 有 所 規 限, 則 地 產 代 理 公 司 不 得 超 越 有 關 規 限 2.10 維 持 銷 售 處 的 秩 序 如 發 展 商 為 維 持 銷 售 處 的 秩 序 而 制 定 規 則 和 規 例, 代 理 應 遵 守 有 關 規 則 和 規 例 公 司 必 須 妥 善 備 存 每 日 派 往 銷 售 點 工 作 的 職 員 人 數 和 身 分 的 紀 錄 公 司 應 派 駐 適 當 的 管 理 人 員 監 察 和 管 理 代 理 在 一 手 樓 盤 銷 售 處 的 工 作, 確 保 秩 序 良 好, 避 免 與 其 他 公 司 的 代 理 發 生 紛 爭 公 司 應 確 保 在 一 手 樓 盤 銷 售 地 點 和 售 樓 處 附 近 工 作 的 代 理 佩 戴 地 產 代 理 證 和 職 31

37 員 證, 以 便 客 戶 和 監 管 局 職 員 識 別 其 身 分 2.11 銷 售 活 動 須 遵 守 法 律 規 章 及 規 例 代 理 在 街 道 上 進 行 銷 售 活 動 時, 應 遵 守 法 例 及 不 可 阻 礙 及 騷 擾 他 人 代 理 在 銷 售 地 點 和 售 樓 處 附 近 從 事 銷 售 活 動 時 應 遵 守 法 律 規 章 及 規 例, 例 如 道 路 交 通 條 例 香 港 鐵 路 附 例 和 香 港 鐵 路 ( 西 北 鐵 路 ) 附 例 等 代 理 須 確 保 擺 放 的 宣 傳 物 品 不 會 構 成 阻 街 或 安 全 的 問 題 3. 其 他 3.1 以 確 認 人 轉 讓 物 業 事 宜 代 理 應 提 醒 確 認 人, 在 出 售 物 業 前, 應 查 閱 他 與 原 賣 方 所 簽 訂 的 買 賣 協 議 內 是 否 有 條 款 禁 止 他 將 物 業 轉 售 予 第 三 者 代 理 應 提 醒 確 認 人 倘 若 轉 購 人 未 能 完 成 該 轉 購 交 易, 確 認 人 便 應 作 好 準 備 以 完 成 購 入 物 業 的 手 續, 否 則 便 會 違 反 與 原 賣 方 達 成 的 買 賣 協 議 32

38 3.1.2 代 理 應 留 意, 若 其 本 人 或 相 關 人 士 欺 詐 性 地 參 與 以 確 認 人 轉 讓 物 業 的 事 宜, 除 牽 涉 嚴 重 利 益 衝 突 外, 亦 可 能 觸 犯 盜 竊 罪 條 例 的 欺 詐 罪 行 或 其 他 罪 行 代 理 應 留 意, 在 物 業 成 交 時, 若 確 認 人 須 將 轉 購 人 所 繳 付 之 樓 價 餘 款 轉 交 予 原 賣 方, 為 確 保 確 認 人 有 充 裕 時 間 遞 送 該 樓 價 餘 款, 代 理 應 建 議 確 認 人 與 轉 購 人 協 定 的 成 交 時 間 訂 於 確 認 人 與 原 賣 方 的 成 交 時 間 之 前 一 般 情 況 下, 轉 購 人 在 簽 訂 轉 售 協 議 前 沒 有 機 會 視 察 物 業 代 理 應 提 醒 轉 購 人 不 視 察 物 業 的 風 險 代 理 亦 應 與 確 認 人 盡 量 安 排 轉 購 人 在 成 交 前 視 察 物 業 代 理 應 向 轉 購 人 解 釋, 轉 售 協 議 條 款 是 受 到 確 認 人 與 原 賣 方 簽 訂 的 買 賣 協 議 約 束, 例 如 買 賣 協 議 內 訂 明 買 方 ( 確 認 人 ) 接 受 某 結 構 性 改 動, 轉 售 協 議 中 的 轉 購 人 也 得 接 受 該 結 構 性 改 動 等 此 外, 代 理 更 應 留 意 轉 購 人 須 付 的 樓 價 餘 款 是 否 足 夠 支 付 確 認 人 須 付 予 原 賣 方 的 樓 價 餘 款 33

39 3.1.6 代 理 應 提 醒 轉 購 人, 如 確 認 人 不 能 完 成 交 易, 買 賣 便 會 受 到 影 響 而 須 延 期 完 成, 甚 至 令 交 易 告 吹, 轉 購 人 不 但 不 能 如 期 購 買 物 業, 更 有 可 能 須 訴 諸 法 律 方 可 取 回 已 付 的 訂 金 或 得 到 賠 償 另 外, 代 理 應 提 醒 轉 購 人 他 可 要 求 確 認 人 簽 署 一 份 不 可 反 悔 的 授 權 書 (irrevocable power of attorney), 以 保 障 轉 購 人 在 確 認 人 不 能 完 成 交 易 的 情 況 下, 亦 可 以 其 授 權 人 身 分 簽 署 樓 契 以 完 成 買 賣 就 這 方 面, 代 理 亦 應 建 議 轉 購 人 諮 詢 法 律 意 見 代 理 在 與 確 認 人 及 轉 購 人 訂 立 轉 售 協 議 前, 必 須 就 有 關 物 業 進 行 土 地 查 冊, 以 確 保 確 認 人 有 權 轉 售 物 業, 並 盡 可 能 審 視 確 認 人 與 原 賣 方 所 簽 訂 的 有 效 買 賣 協 議, 以 了 解 其 中 的 條 款, 特 別 是 有 否 轉 售 限 制 等 代 理 如 果 在 確 認 人 與 原 賣 方 的 交 易 中 代 表 雙 方, 然 後 再 在 確 認 人 與 轉 售 人 的 交 易 中 代 表 雙 方, 代 理 便 須 向 所 有 客 戶 披 露 從 其 他 客 戶 收 取 的 佣 金, 包 括 向 原 賣 方 披 露 會 向 確 認 人 與 轉 售 人 收 取 佣 金 的 數 額 3.2 以 轉 讓 股 權 形 式 買 賣 物 業 34

40 3.2.1 由 於 股 權 轉 讓 協 議 是 一 份 複 雜 的 法 律 文 件, 買 家 有 可 能 無 意 識 地 接 管 了 與 轉 讓 股 權 及 該 有 限 公 司 的 業 務 有 關 的 債 務 和 責 任 ; 亦 可 能 增 加 在 購 買 時 融 資 的 複 雜 性, 所 以 在 沒 有 徵 詢 法 律 意 見 的 情 況 下, 代 理 不 應 安 排 股 權 轉 讓 3.3 轉 讓 限 制 代 理 應 知 悉 某 些 物 業 有 轉 讓 限 制, 賣 方 / 業 主 不 得 自 由 轉 讓 或 出 租 其 物 業, 而 上 述 買 賣 / 租 賃 亦 涉 及 特 別 的 程 序 及 / 或 表 格 上 述 物 業 包 括 房 屋 委 員 會 轄 下 的 居 者 有 其 屋 私 人 參 建 居 屋 租 者 置 其 屋 ; 房 屋 協 會 轄 下 的 夾 心 階 層 住 屋 及 住 宅 發 售 計 劃 的 物 業 ; 原 居 村 民 物 業 和 前 公 務 員 合 作 社 單 位 代 理 處 理 上 述 物 業 時, 宜 小 心 謹 慎, 包 括 不 可 協 助 或 教 唆 賣 方 / 業 主 在 不 合 法 的 情 況 下, 出 售 或 出 租 物 業 代 理 亦 應 不 時 留 意 最 新 的 安 排 及 規 定, 有 疑 問 時, 宜 諮 詢 法 律 意 見 35

41 3.4 物 業 租 用 權 / 經 營 業 務 的 轉 讓 代 理 必 須 留 意 任 何 租 用 權 的 轉 讓 都 可 能 很 複 雜, 為 有 效 保 障 各 方 利 益, 一 般 有 必 要 採 用 詳 盡 的 法 律 文 件 ; 僅 一 份 標 準 格 式 的 租 約 是 不 足 夠 的 在 租 用 權 / 經 營 業 務 的 轉 讓 過 程 中, 除 涉 及 簽 訂 新 租 約 的 部 分 外, 其 餘 部 分 已 可 能 超 出 地 產 代 理 的 正 常 工 作 範 圍 因 此, 當 客 戶 表 示 有 意 進 行 租 用 權 / 經 營 業 務 的 轉 讓 時, 代 理 應 建 議 客 戶 在 轉 讓 前, 徵 詢 律 師 的 意 見, 以 避 免 法 律 風 險 3.5 偷 盤 行 為 在 任 何 情 況 下, 代 理 不 可 在 未 獲 得 主 事 人 ( 即 其 僱 主 及 代 表 的 客 戶 ) 同 意 或 知 悉 的 情 況 下, 把 原 屬 公 司 的 客 戶 或 放 盤 資 料 轉 移 到 另 一 間 地 產 代 理 公 司 如 代 理 人 意 圖 欺 騙 主 事 人 而 使 用 在 任 何 要 項 上 載 有 任 何 虛 假 錯 誤 或 欠 妥 的 陳 述 的 任 何 收 據 帳 目 或 其 他 文 件 意 圖 用 以 誤 導 其 主 事 人, 便 屬 觸 犯 防 止 賄 賂 條 例 第 9(3) 條 若 沒 有 獲 得 客 戶 同 意 便 將 客 戶 的 個 人 資 36

42 料 轉 移, 有 關 行 為 可 能 違 反 個 人 資 料 ( 私 隱 ) 條 例 下 使 用 個 人 資 料 的 原 則 每 名 僱 員 在 普 通 法 下 應 對 其 僱 主 忠 誠 及 誠 實 若 違 反 該 等 職 責, 僱 員 可 能 被 其 僱 主 起 訴, 追 討 損 失 代 理 在 未 得 其 僱 主 的 允 許, 把 屬 於 其 僱 主 的 客 戶 或 放 盤 資 料 轉 移 至 另 一 家 地 產 代 理 公 司, 不 論 該 地 產 代 理 公 司 是 否 由 該 代 理 擁 有, 該 代 理 亦 可 能 觸 犯 盜 竊 罪 條 例 下 的 刑 事 罪 行 若 受 僱 的 代 理 在 沒 有 得 到 其 主 事 人 ( 即 其 僱 主 及 客 戶 ) 的 允 許 的 情 況 下, 接 受 與 其 主 事 人 事 務 或 業 務 有 關 的 利 益, 例 如 作 為 洩 露 主 事 人 的 任 何 資 料 的 誘 因 或 報 酬, 便 屬 受 賄 而 可 能 觸 犯 防 止 賄 賂 條 例 第 9(1) 條 的 罪 行, 而 向 該 受 僱 的 代 理 提 供 利 益 的 人 士 亦 可 能 因 為 行 賄 而 觸 犯 防 止 賄 賂 條 例 第 9(2) 條 的 罪 行 該 代 理 除 須 負 上 民 事 責 任 及 面 對 觸 犯 刑 事 罪 行 的 嚴 重 結 果, 亦 有 可 能 違 反 監 管 局 發 出 的 操 守 守 則 代 理 應 小 心 及 誠 實 地 使 用 存 放 在 電 腦 內 37

43 的 資 料, 以 免 觸 犯 刑 事 罪 行 條 例 第 161 條 的 不 誠 實 使 用 電 腦 罪 38

44 第 三 部 分 公 司 管 理 層 責 任 1. 招 聘 員 工 1.1 公 司 應 設 立 妥 善 制 度, 確 保 招 聘 代 理 時, 獲 聘 人 士 必 須 持 有 有 效 的 營 業 員 或 地 產 代 理 ( 個 人 ) 牌 照, 包 括 查 閱 獲 聘 人 士 的 牌 照 有 否 被 監 管 局 撤 銷 或 暫 時 吊 銷 ; 查 閱 獲 聘 人 士 的 牌 照 有 否 附 加 條 件, 如 有, 有 關 條 件 會 否 與 受 聘 職 務 有 衝 突 及 該 人 士 有 否 遵 守 有 關 條 件 ; 向 獲 聘 人 士 了 解 曾 否 被 監 管 局 施 予 紀 律 制 裁 1.2 公 司 應 要 求 獲 聘 人 士 提 供 牌 照 的 正 本, 以 供 核 實 如 有 疑 問, 可 前 往 監 管 局 辦 事 處 查 閲 牌 照 登 記 冊 或 登 上 監 管 局 網 頁 查 閱 牌 照 目 錄 39

45 1.3 公 司 應 訂 立 清 晰 指 引, 進 行 招 聘 時, 不 應 基 於 申 請 人 的 性 別 種 族 婚 姻 狀 況 懷 孕 殘 疾 或 家 庭 崗 位 而 歧 視 該 名 申 請 人 1.4 除 有 關 專 業 資 歷 知 識 和 技 巧 外, 公 司 亦 應 將 忠 誠 誠 實 等 質 素 納 入 為 所 有 職 級 員 工 都 必 須 具 備 的 核 心 能 力, 並 設 定 為 挑 選 條 件 之 一, 以 及 讓 申 請 人 知 悉 有 關 要 求 2. 法 定 責 任 2.1 公 司 必 須 持 有 有 效 商 業 登 記 證, 方 可 經 營 業 務 2.2 如 有 多 間 分 行 或 多 個 營 業 名 稱, 須 為 每 一 個 營 業 地 點 及 每 一 個 營 業 名 稱 申 領 有 效 的 營 業 詳 情 說 明 書 2.3 如 公 司 是 一 間 有 限 公 司, 它 須 確 保 非 持 有 地 產 代 理 牌 照 之 公 司 董 事 不 會 從 事 地 產 代 理 工 作 2.4 如 公 司 是 一 間 有 限 公 司, 它 須 確 保 公 司 有 最 少 一 名 持 有 地 產 代 理 牌 照 的 董 事 倘 若 公 司 只 有 一 名 持 有 地 產 代 理 牌 照 的 董 事, 而 該 名 董 事 即 將 離 職, 公 司 的 股 東 應 在 該 名 董 事 離 任 前, 委 任 另 一 名 地 產 代 理 牌 照 持 有 人 擔 任 該 公 司 的 董 事 2.5 地 產 代 理 工 作 指 在 業 務 過 程 中 為 客 戶 介 紹 第 三 40

46 者 取 得 或 處 置 物 業 而 進 行 的 工 作 由 於 地 產 代 理 工 作 的 定 義 廣 泛, 公 司 應 清 楚 訂 定 非 持 牌 人 士 ( 例 如 地 產 代 理 見 習 生 ) 可 擔 任 及 不 可 擔 任 的 職 務 2.6 每 間 分 行 必 須 由 一 位 持 有 地 產 代 理 ( 個 人 ) 牌 照 及 被 委 任 為 經 理 的 人 士 作 出 有 效 和 獨 立 的 控 制 在 該 經 理 離 任 或 調 往 其 他 分 行 前, 公 司 須 確 保 另 一 位 持 有 地 產 代 理 ( 個 人 ) 牌 照 的 人 士 已 被 委 任 為 該 分 行 經 理 2.7 公 司 應 設 立 妥 善 制 度, 確 保 於 31 天 內 以 書 面 通 知 監 管 局 任 何 聘 用 或 停 止 聘 用 在 地 產 代 理 條 例 內 所 指 的 營 業 員 ; 委 任 或 終 止 委 任 任 何 分 行 經 理 或 董 事 ; 持 牌 地 產 代 理 成 為 合 夥 成 員 或 終 止 作 為 合 夥 成 員 3. 良 好 管 治 3.1 有 關 企 業 誠 信 管 理 的 重 要 性 及 管 理 人 員 責 任 承 擔 的 內 容, 可 參 閱 監 管 局 與 廉 政 公 署 聯 合 出 版 的 刊 物 成 交 與 誠 信 地 產 代 理 從 業 員 須 41

47 知 第 及 47 頁 3.2 公 司 應 保 存 每 名 代 理 的 牌 照 副 本, 以 及 就 每 名 代 理 隸 屬 的 分 行 每 間 分 行 由 哪 位 經 理 負 責 等 資 料, 保 存 妥 善 紀 錄, 並 不 時 更 新 有 關 資 料 3.3 公 司 應 設 立 妥 善 制 度, 確 保 代 理 在 其 牌 照 到 期 前 的 一 個 月 至 三 個 月 內 續 牌, 提 醒 代 理 無 牌 執 業 乃 違 法 的 行 為, 及 定 期 查 核 有 否 無 牌 人 士 代 表 公 司 從 事 地 產 代 理 工 作 3.4 若 有 代 理 未 能 如 期 續 牌, 公 司 須 禁 止 該 名 員 工 在 獲 批 新 牌 照 前 從 事 地 產 代 理 工 作 3.5 公 司 及 其 每 間 分 行 須 將 有 效 的 營 業 詳 情 說 明 書 展 示 在 當 眼 處, 以 便 監 管 局 及 公 眾 人 士 查 閱 公 司 如 遺 失 了 營 業 詳 情 說 明 書, 應 該 向 監 管 局 申 請 補 發 3.6 公 司 應 要 求 任 何 被 監 管 局 或 其 他 執 法 機 構 調 查 的 代 理 知 會 公 司, 並 向 公 司 匯 報 調 查 的 進 展 及 結 果 3.7 公 司 應 要 求 任 何 被 監 管 局 施 以 紀 律 制 裁 的 代 理, 盡 快 通 知 公 司 有 關 紀 律 制 裁 的 詳 情, 以 便 公 司 作 出 適 當 安 排 任 何 代 理 如 被 監 管 局 施 以 紀 律 制 裁, 公 司 應 向 該 代 理 了 解 事 件, 及 採 取 措 施, 42

48 防 止 該 代 理 再 次 違 規 另 外, 代 理 如 被 暫 時 吊 銷 牌 照, 公 司 須 禁 止 該 代 理 於 該 段 時 期 執 行 地 產 代 理 工 作 的 職 務 ; 被 撤 銷 牌 照, 公 司 須 確 保 該 代 理 於 牌 照 撤 銷 生 效 日 起, 不 再 從 事 地 產 代 理 工 作 ; 被 罰 款, 公 司 應 敦 促 該 代 理 在 限 期 前 繳 交 罰 款 ; 其 牌 照 被 附 加 條 件, 公 司 應 配 合 監 管 局 的 要 求, 督 促 該 代 理 遵 守 有 關 條 件, 包 括 於 指 定 的 時 間 內 修 讀 指 定 的 持 續 進 修 學 分 ( 如 適 用 者 ) 倘 若 該 代 理 的 牌 照 被 加 上 不 可 擔 任 經 理 的 附 加 條 件, 公 司 須 停 止 其 經 理 的 職 務 倘 若 該 代 理 的 牌 照 被 加 上 不 可 處 理 客 戶 款 項 的 條 件, 公 司 應 監 察 及 確 保 其 遵 守 有 關 限 制 3.8 公 司 應 定 期 查 閱 政 府 憲 報 監 管 局 網 頁 以 及 監 管 局 的 牌 照 目 錄, 以 知 悉 其 代 理 有 否 被 監 管 局 施 以 紀 律 制 裁 或 在 其 牌 照 上 附 加 條 件 如 有, 應 作 出 適 當 跟 進 3.9 良 好 的 顧 客 服 務 是 成 功 的 關 鍵 公 司 應 設 立 妥 善 及 透 明 的 機 制, 公 平 公 正 地 處 理 客 戶 投 訴 43

49 3.10 公 司 應 投 入 資 源 提 供 培 訓 課 程, 並 鼓 勵 代 理 參 加 監 管 局 的 持 續 專 業 進 修 活 動 或 其 他 進 修 活 動, 提 高 代 理 專 業 知 識 和 技 能 3.11 公 司 應 訂 立 清 晰 的 員 工 守 則, 讓 代 理 充 分 明 白 公 司 的 標 準 和 要 求, 及 違 反 守 則 的 後 果 3.12 公 司 應 設 立 渠 道 與 員 工 保 持 溝 通, 及 成 立 公 正 的 機 制 處 理 員 工 的 投 訴 3.13 公 司 應 落 實 企 業 誠 信 管 理 措 施, 包 括 以 下 四 個 基 本 範 疇 : 訂 立 一 套 員 工 紀 律 守 則, 供 各 級 職 員 遵 守 ; 向 職 員 提 供 培 訓, 提 升 他 們 的 誠 信 意 識 ; 強 化 系 統 控 制, 堵 塞 貪 污 詐 騙 漏 洞 ; 及 絕 不 容 忍 貪 污 舞 弊 及 其 他 罪 行, 並 對 任 何 合 理 懷 疑 的 違 法 事 故 向 廉 政 公 署 或 相 關 執 法 機 構 作 出 舉 報 4. 利 益 申 報 / 利 益 衝 突 4.1 公 司 應 定 期 ( 如 每 三 至 六 個 月 ) 提 醒 員 工 申 報 任 何 可 能 與 其 職 務 構 成 利 益 衝 突 的 事 宜 公 司 亦 應 設 立 機 制, 確 保 員 工 不 會 處 理 與 其 有 利 益 衝 突 或 有 潛 在 利 益 衝 突 的 物 業 交 易, 包 括 要 求 員 工 處 理 每 宗 物 業 交 易 時, 向 公 司 申 報 是 否 與 有 關 交 易 有 任 何 金 錢 或 其 他 實 益 利 益 關 係 公 司 亦 應 設 立 內 部 監 察 系 統, 定 期 進 行 抽 查 44

50 4.2 公 司 應 要 求 員 工 避 免 任 何 會 導 致 或 被 認 為 會 導 致 利 益 衝 突 的 情 況 有 關 情 況 一 旦 出 現, 員 工 應 立 刻 以 書 面 形 式 申 報 4.3 員 工 兼 任 任 何 外 間 工 作, 不 論 是 固 定 職 務 或 屬 顧 問 性 質, 均 應 以 書 面 形 式 向 公 司 申 請 批 准, 以 避 免 利 益 衝 突 5. 賄 賂 及 貪 污 舞 弊 5.1 公 司 須 嚴 禁 賄 賂 及 貪 污 勾 當, 所 有 員 工 均 須 遵 守 防 止 賄 賂 條 例 及 公 司 制 訂 的 相 關 政 策 公 司 須 禁 止 所 有 員 工, 向 任 何 與 公 司 有 業 務 往 來 的 人 士 或 機 構 ( 如 客 戶 發 展 商 律 師 事 務 所 銀 行 裝 修 判 頭 等 ) 索 取 或 收 受 任 何 利 益 然 而, 在 主 事 人 ( 公 司 及 代 表 的 客 戶 ) 知 悉 及 同 意 的 情 況 下, 員 工 可 接 受 ( 但 不 准 索 取 ) 下 列 由 饋 贈 人 自 願 送 贈 的 禮 物 : 只 具 象 徵 價 值 的 宣 傳 或 推 廣 禮 品 ; 或 傳 統 節 日 或 特 別 場 合 中 的 饋 贈, 唯 該 饋 贈 的 價 值 不 得 超 過 公 司 規 限 的 金 額 45

51 5.1.2 公 司 應 提 醒 員 工 除 非 得 到 公 司 事 先 批 准 及 在 並 無 抵 觸 防 止 賄 賂 條 例 第 9(2) 條 的 情 況 下, 不 可 提 供 利 益 以 影 響 任 何 人 士 或 公 司 在 商 業 往 來 中 的 決 定 所 有 員 工 必 須 先 得 到 公 司 書 面 批 准, 方 可 在 處 理 公 司 業 務 時 給 予 第 三 者 利 益 但 要 謹 記 事 前 確 保 第 三 者 已 得 到 其 僱 主 或 主 事 人 同 意 收 受 該 利 益 在 這 情 況 下, 員 工 應 該 確 保 此 等 利 益 具 備 書 面 紀 錄, 例 如 要 求 第 三 者 於 合 約 上 列 明 以 及 發 出 收 據 公 司 應 要 求 員 工 不 得 索 取 及 應 拒 絕 接 受 與 公 司 有 業 務 往 來 的 人 士 ( 如 客 戶 律 師 事 務 所 銀 行 裝 修 判 頭 等 ) 在 香 港 或 外 地 提 供 的 過 分 奢 華 或 頻 密 的 款 待, 以 免 對 該 等 款 待 的 提 供 者 欠 下 恩 惠 在 法 例 上, 款 待 指 供 應 在 當 場 享 用 的 食 物 或 飲 品, 以 及 任 何 與 此 項 供 應 有 關 或 同 時 提 供 的 其 他 款 待 免 費 旅 程 或 旅 費 並 非 款 待, 而 屬 利 益 的 一 種 員 工 未 得 主 事 人 ( 公 司 及 代 表 的 客 戶 ) 事 先 批 准, 絕 不 可 接 受 這 種 利 益 公 司 亦 應 敦 促 員 工 避 免 與 公 司 有 業 務 往 46

52 來 的 人 士 進 行 賭 博 活 動, 包 括 搓 麻 將, 亦 不 可 向 與 公 司 有 業 務 往 來 的 人 士 或 機 構 提 供 貸 款 或 作 其 貸 款 保 證 人, 亦 不 可 接 受 他 們 的 貸 款 或 由 其 協 助 獲 得 貸 款 ( 銀 行 正 常 借 貸 除 外 ) 公 司 絕 不 可 容 忍 貪 污 舞 弊 及 其 他 任 何 非 法 行 為, 如 有 任 何 合 理 懷 疑 有 人 違 反 防 止 賄 賂 條 例 或 其 他 香 港 法 例, 應 立 即 向 廉 政 公 署 或 相 關 執 法 機 構 作 出 舉 報 6. 公 司 檔 案 / 紀 錄 / 客 戶 資 料 存 放 6.1 公 司 應 設 立 良 好 的 檔 案 系 統, 以 妥 善 管 理 員 工 資 料 ( 包 括 利 益 申 報 資 料 ) 物 業 和 客 戶 資 料 6.2 公 司 須 遵 守 監 管 局 發 出 有 關 防 止 洗 黑 錢 措 施 的 通 告, 備 存 地 產 代 理 協 議 睇 樓 紙 或 類 似 協 議 的 文 本, 由 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 起 計 最 少 五 年 6.3 公 司 應 清 楚 讓 員 工 知 悉, 未 經 授 權 不 可 洩 露 或 出 售 公 司 或 客 戶 任 何 資 料 ( 例 如 : 客 戶 個 人 資 料 放 盤 物 業 細 節 等 ) 獲 授 權 查 閱 或 管 理 該 等 資 料 的 員 工, 必 須 採 取 足 夠 保 密 措 施, 以 防 該 等 資 料 遭 他 人 濫 用 或 誤 用 濫 用 資 料 的 例 子 包 括 偷 盤 射 單 洩 露 資 料 以 獲 取 金 錢 利 益, 及 挪 用 資 料 以 謀 取 私 利 等 代 理 如 索 取 或 收 受 任 何 利 47

53 益, 作 為 洩 露 公 司 或 客 戶 任 何 資 料 的 誘 因 或 報 酬, 或 會 觸 犯 防 止 賄 賂 條 例 第 9(1) 條 的 罪 行 6.4 公 司 應 要 求 所 有 員 工 必 須 嚴 格 遵 守 個 人 資 料 ( 私 隱 ) 條 例, 致 力 保 障 客 戶 的 個 人 資 料 該 等 資 料 只 可 適 當 地 用 於 獲 授 權 的 業 務 運 作, 而 且 只 供 有 合 法 知 情 權 的 人 士 查 閱 公 司 應 根 據 該 條 例 制 定 保 障 個 人 資 料 私 隱 的 政 策, 述 明 資 料 的 收 集 種 類 及 用 途, 並 設 定 資 料 存 放 政 策, 定 期 將 無 需 使 用 的 文 件 銷 毀 6.5 如 客 戶 要 求 查 閱 或 更 改 其 個 人 資 料, 公 司 應 盡 快 處 理 7. 資 訊 保 安 及 私 隱 保 護 7.1 公 司 應 清 楚 釐 定 各 階 層 員 工 於 保 護 私 隱 資 料 所 擔 當 的 角 色 及 其 職 責 公 司 在 分 配 資 訊 系 統 資 源 及 權 限 予 使 用 者 時, 應 堅 守 最 小 權 限 為 原 則, 並 須 確 保 資 訊 的 保 密 性 完 整 性 及 可 用 性, 以 及 在 其 管 轄 範 圍 內 的 資 訊 系 統 ( 包 括 已 外 判 的 系 統 ) 於 所 有 方 面 的 保 安 公 司 亦 應 定 期 對 資 料 保 護 進 行 保 安 審 核 7.2 公 司 須 確 保 每 名 在 其 管 轄 下 資 訊 系 統 的 使 用 者 均 獲 分 配 屬 其 個 人 的 使 用 者 身 份 並 定 期 複 核 他 們 的 使 用 權 限 公 司 亦 應 記 錄 所 有 敏 感 的 個 人 資 48

54 料 的 查 閱 另 外, 公 司 也 應 制 定 一 套 嚴 謹 的 政 策, 詳 述 有 關 密 碼 的 最 少 字 數 初 始 設 定 禁 用 字 母 和 格 式 及 密 碼 使 用 週 期 7.3 公 司 須 在 儲 存 個 人 資 料 的 伺 服 器 及 電 腦 裝 置 上 安 裝 防 毒 或 反 惡 意 程 式 軟 件, 亦 應 安 裝 防 火 牆 及 / 或 入 侵 偵 測 裝 置 以 保 護 公 司 網 絡, 及 確 保 定 期 為 其 所 擁 有 的 個 人 資 料 作 備 份 7.4 為 防 資 訊 系 統 被 未 經 授 權 接 入, 公 司 須 確 保 在 其 管 轄 範 圍 內 的 資 訊 系 統 存 放 在 安 全 的 環 境 中 或 由 其 僱 員 看 守 除 此 以 外, 公 司 應 確 保 其 僱 員 注 意 保 護 提 供 予 他 們 使 用 的 電 腦 裝 置 公 司 亦 應 採 取 預 防 措 施 以 在 使 用 者 離 開 其 電 腦 設 備 時 保 護 敏 感 資 料 7.5 公 司 應 禁 止 其 僱 員 複 製 或 由 公 司 帶 走 個 人 資 料 及 / 或 下 載 至 其 家 庭 或 個 人 的 電 腦 裝 置 如 必 須 複 製 帶 走 或 下 載 該 等 資 料, 公 司 必 須 確 保 員 工 已 獲 授 權 並 採 取 預 防 措 施 除 已 獲 授 權 外, 公 司 亦 應 禁 止 其 僱 員 將 其 私 人 電 腦 裝 置 ( 包 括 個 人 手 提 電 腦 電 子 手 帳 通 用 串 列 匯 流 排 (USB 儲 存 裝 置 ) 等 ) 連 接 至 公 司 網 絡 7.6 公 司 應 確 保 其 第 三 者 服 務 供 應 者 注 意 並 遵 守 其 資 訊 保 安 政 策 及 其 他 有 關 當 局 發 出 的 資 訊 保 安 要 求 在 沒 有 採 取 適 當 的 預 防 措 施 的 情 況 下, 公 49

55 司 不 得 將 其 客 戶 的 個 人 資 料 透 露 予 第 三 者 服 務 供 應 者 7.7 為 確 保 遵 守 個 人 資 料 ( 私 隱 ) 條 例, 公 司 應 保 留 檢 查 所 有 儲 存 於 其 資 訊 系 統 或 以 其 資 訊 系 統 傳 輸 的 個 人 資 料 的 權 利 7.8 公 司 須 規 範 就 在 其 管 轄 範 圍 內 的 資 訊 系 統 或 應 用 程 式 活 動 的 記 錄, 並 須 在 記 錄 具 有 審 計 效 用 的 期 間 內 保 存 記 錄 該 等 記 錄 應 保 存 在 安 全 的 地 方 並 只 可 由 已 獲 授 權 的 職 員 檢 查 除 涉 及 個 別 審 查 或 意 外 事 件 的 調 查, 否 則 該 等 記 錄 不 得 用 於 以 顯 示 個 別 使 用 者 的 活 動 7.9 公 司 須 教 育 其 僱 員 有 關 資 訊 保 安 及 個 人 私 隱 保 護 的 事 宜 並 在 可 行 的 情 況 下, 公 司 應 就 個 人 資 料 私 隱 及 保 護 和 最 新 的 資 訊 保 安 的 趨 勢 及 威 脅 定 期 向 其 僱 員 提 供 培 訓 或 講 座, 及 發 出 備 忘 錄 及 通 告 7.10 地 產 代 理 應 參 考 資 訊 保 安 及 私 隱 保 護 政 策 所 載 的 最 低 要 求, 有 關 政 策 載 於 pdf, 而 地 產 代 理 應 根 據 其 所 在 經 營 環 境 而 須 面 對 的 特 定 風 險, 以 及 按 其 可 運 用 資 源 而 制 訂 適 用 於 其 具 體 情 況 的 政 策 50

56 8. 會 計 紀 錄 8.1 公 司 須 訂 立 詳 盡 的 會 計 守 則, 帳 簿 及 紀 錄 必 須 詳 細 反 映 公 司 的 各 項 交 易, 並 顯 示 公 司 的 資 產 及 負 債 等 公 司 應 規 定 所 有 交 易 紀 錄 及 帳 目 準 確 完 整 及 有 系 統 地 存 放, 並 按 照 有 關 法 例 保 存 一 切 會 計 紀 錄 8.2 根 據 防 止 賄 賂 條 例 第 9(3) 條, 任 何 代 理 人 如 意 圖 欺 騙 其 主 事 人 ( 公 司 及 代 表 的 客 戶 ) 而 使 用 在 任 何 要 項 上 載 有 虛 假 錯 誤 或 欠 妥 的 陳 述 的 任 何 收 據 帳 目 或 其 他 文 件, 意 圖 用 以 誤 導 其 主 事 人, 乃 屬 犯 罪 公 司 管 理 層 應 確 保 公 司 有 妥 善 的 制 度 防 止 以 上 的 情 況 發 生 9. 反 洗 黑 錢 9.1 公 司 應 根 據 風 險 評 估, 設 立 內 部 管 制 程 序, 以 辨 識 和 舉 報 懷 疑 是 洗 黑 錢 的 活 動 定 期 檢 討 上 述 程 序 告 知 員 工 ( 包 括 新 入 職 員 工 ) 有 關 程 序, 確 保 僱 員 明 白 反 洗 黑 錢 的 預 防 措 施, 以 及 辨 識 和 舉 報 懷 疑 洗 黑 錢 活 動 的 51

57 步 驟 和 程 序 制 訂 措 施, 監 察 員 工 有 否 遵 守 有 關 執 法 當 局 及 監 管 局 所 發 出 關 於 反 洗 黑 錢 活 動 的 指 引 及 要 求 考 慮 委 任 一 名 督 導 主 任 負 責 接 收 員 工 舉 報 的 懷 疑 洗 黑 錢 個 案, 並 且 向 有 關 執 法 機 關 舉 報 後, 採 取 適 當 行 動 妥 善 保 存 關 於 已 舉 報 的 懷 疑 洗 黑 錢 個 案 紀 錄 向 員 工 提 供 或 鼓 勵 員 工 參 加 處 理 懷 疑 洗 黑 錢 的 培 訓 課 程 10. 一 手 樓 盤 銷 售 10.1 進 行 一 手 樓 盤 銷 售 活 動 前, 管 理 層 應 尋 求 發 展 商 的 樓 盤 負 責 人 提 供 協 助 舉 辦 簡 介 會 向 代 理 詳 細 講 解 是 次 銷 售 樓 盤 的 售 樓 說 明 書 內 容, 尤 其 是 有 關 樓 盤 的 四 周 環 境 和 項 目 的 詳 情, 並 提 醒 代 理 須 如 實 向 準 買 家 解 釋 樓 盤 資 料 10.2 管 理 層 亦 應 提 醒 代 理, 假 若 代 理 並 沒 有 準 買 家 要 求 的 資 料, 代 理 應 盡 一 切 努 力 查 核 才 答 覆 準 買 家 代 理 若 未 能 提 供 有 關 資 料, 應 該 如 實 向 準 買 52

58 家 表 明 並 建 議 他 向 發 展 商 直 接 查 詢 10.3 製 作 樓 盤 廣 告 或 推 廣 資 料 時, 管 理 層 應 避 免 使 用 畫 家 筆 下 的 印 象 繪 圖 手 法, 就 該 樓 盤 或 周 圍 環 境 作 出 失 實 或 歪 曲 的 描 述 53

59 第 四 部 分 地 產 代 理 條 例 持 牌 人 於 執 業 期 間 須 遵 守 地 產 代 理 條 例 第 511 章 ( 簡 稱 條 例 ) 地 產 代 理 常 規 ( 一 般 責 任 及 香 港 住 宅 物 業 ) 規 例 ( 簡 稱 常 規 規 例 ) 及 地 產 代 理 ( 發 牌 ) 規 例 ( 簡 稱 發 牌 規 例 ) 為 方 便 從 業 員 能 夠 容 易 理 解 有 關 法 例, 本 第 四 部 分 採 用 淺 白 文 字 闡 釋 條 文 的 主 要 內 容 從 業 員 若 要 進 一 步 了 解 有 關 法 例 的 條 文, 應 查 閱 條 例 常 規 規 例 及 發 牌 規 例 中 條 文 的 全 文, 並 以 該 全 文 為 準 另 本 第 四 部 分 的 有 關 用 詞, 例 如 地 產 代 理 工 作 地 產 代 理 協 議 持 牌 地 產 代 理 地 產 代 理 營 業 員 持 牌 人 等 與 條 例 常 規 規 例 及 發 牌 規 例 中 的 釋 義 相 同 54

60 1. 牌 照 1.1 無 牌 地 產 代 理 工 作 任 何 從 事 地 產 代 理 工 作 或 經 營 地 產 代 理 業 務 的 人 士 或 公 司, 須 持 有 監 管 局 批 給 的 有 效 牌 照, 否 則 可 能 犯 罪 條 例 第 15 條 第 16 條 第 55(1)(a) 及 (b) 條 持 牌 人 應 注 意, 逾 期 未 有 申 請 續 牌 而 繼 續 從 事 地 產 代 理 工 作 或 經 營 地 產 代 理 業 務, 亦 可 能 犯 罪 1.2 經 營 模 式 獨 資 經 營 地 產 代 理 業 務 獨 資 經 營 者 本 身 必 須 是 持 牌 地 產 代 理 根 據 發 牌 條 件, 獨 資 經 營 的 地 產 代 理 本 身 必 須 符 合 適 當 人 選 的 標 準 條 例 第 15(1) 條 及 第 19(1) 條 合 夥 經 營 所 有 從 事 地 產 代 理 工 作 之 合 條 例 第 15(1) 條 55

61 夥 人 必 須 是 持 牌 地 產 代 理 最 少 有 一 名 合 地 產 代 理 ( 豁 免 領 牌 ) 夥 人 是 持 牌 地 令 ( 簡 稱 豁 免 令 ) 第 產 代 理 3(1)(c) 條 不 論 合 夥 人 是 否 以 地 產 代 理 身 分 從 事 合 夥 業 務, 所 有 合 夥 人 須 符 合 有 關 的 適 當 人 選 的 標 準 條 例 第 19(1) 條 ; 豁 免 令 第 3(1)(b) 條 公 司 經 營 經 營 地 產 代 理 業 務 之 有 限 公 司, 須 領 有 地 產 代 理 ( 公 司 ) 牌 照 公 司 最 少 有 一 名 董 事 是 持 牌 地 產 代 理 所 有 從 事 公 司 的 地 產 代 理 業 務 的 董 事 必 須 是 持 牌 地 產 代 理 公 司 須 有 一 名 持 牌 地 產 代 理 實 際 控 制 該 公 條 例 第 15(2) 條 條 例 第 20(1)(a) 條 ; 發 牌 規 例 第 8 條 條 例 第 20(1)(a) 條 條 例 第 20(1)(b) 條 56

62 司 的 地 產 代 理 業 務 公 司 所 有 董 事, 無 論 個 人 或 公 司 及 無 論 該 董 事 有 否 從 事 地 產 代 理 工 作 及 持 有 地 產 代 理 牌 照, 都 要 符 合 適 當 人 選 的 標 準 公 司 本 身 亦 要 符 合 適 當 人 選 的 標 準 條 例 第 20(1)(c) 條 條 例 第 20(1)(e) 條 受 僱 營 業 員 任 何 人 以 營 業 員 身 分 受 僱 於 地 產 代 理, 須 確 定 其 僱 主 是 持 牌 地 產 代 理, 否 則 可 能 犯 罪 條 例 第 16(1)(b) 條 及 第 55(1)(b) 條 1.3 續 牌 期 限 持 牌 人 應 在 牌 照 期 滿 前 的 一 至 三 個 月 內 申 請 續 期 條 例 第 23 條 ; 發 牌 規 例 第 13 條 57

63 1.3.2 虛 假 聲 明 牌 照 申 請 人 在 申 請 地 產 代 理 或 營 業 員 牌 照 續 期 時, 不 可 作 出 任 何 在 要 項 上 屬 虛 假 或 具 誤 導 性 的 陳 述 或 提 供 任 何 在 要 項 上 屬 虛 假 或 具 誤 導 性 的 資 料, 否 則 可 能 犯 罪 條 例 第 55(1)(c) 及 (d) 條 1.4 牌 照 其 他 事 宜 持 牌 人 須 遵 守 附 加 於 其 牌 照 上 所 有 條 件 條 例 第 27(2)(f) 條 持 牌 人 不 可 為 或 就 任 何 地 產 代 理 業 務 而 使 用 與 其 牌 照 不 符 的 姓 名 或 名 稱, 否 則 可 能 犯 罪 條 例 第 55(2)(a) 條 持 牌 人 的 登 記 地 址 若 有 變 更, 須 在 十 四 天 內 通 知 監 管 局 條 例 第 14(3)(a) 條 持 牌 人 的 牌 照 如 有 遺 失 被 盜 受 損 或 毀 壞, 應 盡 快 向 監 管 局 申 請 補 發 牌 規 例 第 11 條 58

64 發 2. 經 營 地 產 代 理 業 務 及 從 事 地 產 代 理 工 作 2.1 申 領 營 業 詳 情 說 明 書 經 營 地 產 代 理 業 務 前, 持 牌 地 產 代 理 須 為 其 每 一 營 業 名 稱 下 之 營 業 地 點, 申 領 營 業 詳 情 說 明 書 發 牌 規 例 第 10(1) 條 2.2 通 知 監 管 局 人 事 變 更 持 牌 人 在 終 止 從 事 地 產 代 理 工 作 起 計 的 三 十 一 天 內, 須 填 妥 訂 明 的 表 格 通 知 監 管 局 條 例 第 40(1) 條 常 規 規 例 附 表 表 格 持 牌 地 產 代 理 在 僱 用 或 終 止 僱 用 某 人 為 營 業 員 的 日 期 起 計 三 十 一 天 內, 須 填 妥 訂 明 的 表 格 通 知 監 管 局 條 例 第 40(2) 條 常 規 規 例 附 表 表 格 持 牌 地 產 代 理 在 委 任 或 終 止 委 任 經 理 的 日 期 起 計 三 十 一 天 內, 須 填 妥 訂 明 的 表 格 通 知 監 管 局 條 例 第 40(3) 條 常 規 規 例 附 表 表 格 10 59

65 2.2.4 持 有 地 產 代 理 牌 照 的 公 司 在 委 任 或 終 止 委 任 某 人 為 董 事 的 日 期 起 計 三 十 一 天 內, 須 填 妥 訂 明 的 表 格 通 知 監 管 局 條 例 第 40(4) 條 常 規 規 例 附 表 表 格 持 牌 地 產 代 理 在 成 為 或 終 止 作 為 地 產 代 理 業 務 的 合 夥 成 員 的 日 期 起 計 三 十 一 天 內, 須 填 妥 訂 明 的 表 格 通 知 監 管 局 條 例 第 40(5) 條 常 規 規 例 附 表 表 格 身 分 識 別 持 牌 地 產 代 理 須 在 其 發 出 或 以 其 名 義 發 出 的 任 何 信 件 帳 目 收 據 小 冊 子 單 張 和 其 他 文 件 及 所 有 廣 告 中 清 晰 及 顯 著 地 列 明 以 下 :- 發 牌 規 例 第 14(1)(b) 及 (c) 條 其 牌 照 或 營 業 詳 情 說 明 書 號 碼 ; 在 有 關 的 營 業 詳 情 說 明 書 上 載 明 的 營 業 名 稱 ; 及 在 有 關 的 營 業 詳 情 說 明 書 上 載 明 的 營 業 地 60

66 點 ( 非 小 冊 子 及 單 張 的 廣 告 除 外 ) 任 何 持 牌 地 產 代 理 或 持 牌 營 業 員 在 從 事 地 產 代 理 工 作 時, 使 用 與 其 牌 照 上 不 符 的 其 他 名 稱, 可 能 犯 罪 條 例 第 55(2)(a) 條 持 牌 人 須 告 知 客 戶 自 己 持 有 牌 照 及 其 牌 照 號 碼 常 規 規 例 第 5 條 2.4 備 存 放 盤 及 要 約 紀 錄 持 牌 地 產 代 理 須 備 存 其 所 收 取 的 所 有 住 宅 物 業 放 盤 的 紀 錄 及 保 存 所 有 就 住 宅 物 業 而 訂 立 的 地 產 代 理 協 議 文 本, 為 期 不 少 於 自 接 到 放 盤 或 訂 立 協 議 起 計 三 年 常 規 規 例 第 8(2)(a) 條 獲 授 權 之 監 管 局 職 員 有 權 查 閱 住 宅 物 業 放 盤 紀 錄 及 住 宅 物 業 地 產 代 理 協 議 文 本 就 有 關 查 閱, 持 牌 人 須 向 監 管 局 職 員 提 供 所 要 求 的 任 何 資 料 及 回 答 所 有 有 關 問 題 常 規 規 例 第 8(2)(b) 及 (c) 條 61

67 2.4.3 持 牌 人 須 備 存 就 每 個 住 宅 物 業 作 出 的 所 有 要 約 的 書 面 紀 錄 常 規 規 例 第 11(d) 條 2.5 處 理 客 戶 款 項 持 牌 地 產 代 理 代 客 戶 收 取 款 項 時, 須 將 款 項 全 數 或 任 何 部 分 交 給 客 戶, 或 按 客 戶 書 面 指 示 支 付, 否 則 可 能 犯 罪 條 例 第 43(1) 及 (3) 條, 及 第 55(2)(c) 條 任 何 人 以 營 業 員 身 分 受 僱 於 持 牌 地 產 代 理 代 客 戶 收 取 款 項 時, 須 立 即 把 款 項 交 給 僱 用 他 的 持 牌 地 產 代 理 或 存 入 該 持 牌 地 產 代 理 開 立 的 信 託 戶 口, 否 則 可 能 犯 罪 條 例 第 43(2) 條 及 第 55(2)(d) 條 持 牌 地 產 代 理 須 就 其 為 客 戶 或 代 客 戶 收 取 持 有 或 支 付 有 關 住 宅 物 業 的 所 有 款 項, 備 存 妥 善 的 帳 目 常 規 規 例 第 12(1) 條 如 監 管 局 要 求, 持 牌 地 產 代 理 須 提 供 由 執 業 會 計 師 發 出 之 證 書, 證 明 已 就 其 為 客 戶 或 代 客 戶 收 取 持 有 或 支 付 有 關 住 宅 常 規 規 例 第 12(8) 條 62

68 物 業 的 所 有 款 項, 備 存 妥 善 的 帳 目 在 收 取 有 關 住 宅 物 業 的 款 項 或 佣 金 後, 持 牌 地 產 代 理 須 向 客 戶 發 出 書 面 收 據, 並 由 發 出 日 期 起 計, 保 存 收 據 副 本 至 少 三 年 常 規 規 例 第 12(2) 條 及 第 14(3) 條 2.6 信 託 戶 口 持 牌 地 產 代 理 須 將 其 為 客 戶 或 代 客 戶 收 取 或 持 有 有 關 住 宅 物 業 的 所 有 款 項, 存 入 在 認 可 機 構 開 立 的 信 託 戶 口 內, 以 及 將 存 款 收 據 保 留 最 少 三 年 認 可 機 構 是 銀 行 業 條 例 ( 第 155 章 ) 所 指 的 銀 行 有 限 制 牌 照 銀 行 或 接 受 存 款 公 司 常 規 規 例 第 12(3) 及 (4) 條 持 牌 地 產 代 理 不 得 在 有 常 規 規 例 第 12(5) 條 關 的 信 託 戶 口 中 提 取 款 項, 除 非 是 : 根 據 客 戶 指 示 的 情 況 下 提 取 ; 及 藉 支 票 或 電 子 轉 帳 方 式 提 取 63

69 2.6.3 如 在 財 政 年 度 內 沒 有 為 客 戶 或 代 客 戶 收 取 或 持 有 有 關 住 宅 物 業 的 任 何 款 項, 在 監 管 局 要 求 下, 持 牌 地 產 代 理 須 在 指 定 期 限 前 就 有 關 事 宜 向 監 管 局 送 交 一 份 表 明 此 事 的 法 定 聲 明 常 規 規 例 第 12(6) 條 如 營 業 員 在 工 作 過 程 中 代 客 戶 收 取 任 何 款 項, 便 須 立 即 將 款 項 交 予 僱 主 或 存 入 為 此 目 的 而 設 立 之 信 託 戶 口, 否 則 可 能 犯 罪 條 例 第 43(2) 條 及 第 55(2)(d) 條 2.7 管 理 及 有 效 控 制 經 營 地 產 代 理 業 務 的 持 牌 地 產 代 理, 須 確 保 所 有 進 行 地 產 代 理 工 作 的 個 人 員 工 均 持 有 有 效 的 地 產 代 理 ( 個 人 ) 牌 照 或 營 業 員 牌 照 條 例 第 39(1) 條 經 營 地 產 代 理 業 務 的 持 牌 地 產 代 理, 須 確 保 每 個 辦 事 處 ( 不 論 是 主 要 辦 事 處 唯 一 辦 事 處 分 行 支 行 或 其 他 ) 是 在 一 名 由 條 例 第 38(1) 條 及 第 55(1)(g) 條 64

70 他 委 任 的 經 理 有 效 及 獨 立 地 控 制 及 管 理, 並 確 保 該 名 經 理 是 持 有 地 產 代 理 ( 個 人 ) 牌 照 的 任 何 人 除 非 是 持 牌 地 產 代 理, 不 得 接 受 委 任 為 經 理, 否 則 可 能 犯 罪 持 牌 地 產 代 理 須 設 立 妥 善 程 序 或 制 度 以 監 察 及 管 理 其 地 產 代 理 工 作 的 業 務, 以 確 保 其 僱 員 或 其 轄 下 的 人 遵 守 條 例 常 規 規 例 第 15 條 若 一 間 公 司 犯 了 條 例 下 的 罪 行, 並 已 證 明 該 罪 行 是 在 該 公 司 的 董 事 或 與 公 司 管 理 有 關 的 其 他 高 級 人 員 的 同 意 或 縱 容 下 犯 的, 則 該 董 事 或 該 高 級 人 員 即 屬 犯 了 同 樣 的 罪 行 條 例 第 42 條 任 何 根 據 條 例 第 38 條 下 委 任 的 經 理 就 某 項 住 宅 物 業 而 行 事, 則 條 例 第 36(1)(a)(i) 至 (vii) 條 ( 詳 情 可 參 閱 段 ) 中 適 用 於 持 牌 地 產 代 理 之 規 定, 同 樣 適 用 於 該 名 條 例 第 38(3) 條 65

71 經 理 2.8 廣 告 宣 傳 條 例 中 的 廣 告 是 指 包 括 不 論 是 否 向 公 眾 發 放 之 任 何 形 式 的 廣 告 條 例 第 2 條 持 牌 地 產 代 理 發 出 廣 告 時, 須 遵 守 發 牌 規 例 及 常 規 規 例 的 有 關 規 定 : 在 所 有 廣 告 中 清 楚 述 明 其 牌 照 號 碼 或 有 關 營 業 詳 情 說 明 書 號 碼 及 營 業 詳 情 說 明 書 內 述 明 的 營 業 名 稱 單 張 及 小 冊 子 的 廣 告 更 須 附 有 有 關 營 業 詳 情 說 明 書 內 述 明 的 營 業 地 點 就 任 何 住 宅 物 業 的 廣 告, 不 可 發 出 任 何 與 其 地 產 代 理 業 務 有 關 並 載 有 在 要 項 上 屬 虛 假 發 牌 規 例 第 14(1)(c) 條 常 規 規 例 第 9(1) 條 66

72 或 具 誤 導 性 的 陳 述 的 廣 告 就 任 何 住 宅 物 業 的 廣 告, 須 先 取 得 賣 方 / 業 主 書 面 同 意, 才 可 為 其 住 宅 物 業 發 放 廣 告 就 任 何 住 宅 物 業 的 廣 告, 不 得 以 有 別 於 客 戶 指 示 的 售 價 / 租 金 作 出 宣 傳 就 任 何 住 宅 物 業 的 廣 告, 如 屬 擬 分 租 物 業, 須 在 廣 告 中 明 確 說 明 就 任 何 住 宅 物 業 的 廣 告, 在 物 業 不 再 可 供 售 賣 或 租 賃 時, 或 有 關 的 地 產 代 理 協 議 終 止 後 ( 兩 者 中 以 較 早 者 為 準 ), 須 盡 快 移 去 該 住 宅 物 業 的 所 有 廣 告 常 規 規 例 第 9(2) 條 常 規 規 例 第 9(3) 條 常 規 規 例 第 9(4) 條 常 規 規 例 第 9(5) 條 67

73 就 任 何 住 宅 物 業 的 廣 告, 上 述 及 段 規 定 同 樣 適 用 於 分 銷 放 盤 代 理 常 規 規 例 第 9(6) 條 2.9 物 業 資 料 持 牌 地 產 代 理 須 就 其 已 訂 立 地 產 代 理 協 議 的 住 宅 物 業 : 當 代 表 賣 方 條 例 第 36(1)(a)(i) 條 時, 管 有 常 規 規 例 表 格 1( 如 屬 買 賣 情 況 ) 或 當 代 表 業 主 時, 管 有 常 規 規 例 表 格 2( 如 屬 租 賃 情 況 ) 內 訂 明 的 資 料 在 合 理 範 圍 條 例 第 36(1)(a)(ii) 條 ; 內, 確 保 訂 明 的 物 業 資 料 準 確 常 規 規 例 第 3(3)(b) 條 向 客 戶 提 供 訂 明 表 格 中 訂 明 的 資 料 條 例 第 36(1)(a)(iii) 條 ; 常 規 規 例 第 3(2) 條 2.10 住 宅 物 業 地 產 代 理 協 議 地 產 代 理 協 議 的 訂 明 表 格 常 規 規 例 第 3(1) 條 68

74 代 理 與 賣 方 ( 常 規 規 例 附 表 表 格 3) 代 理 與 買 方 ( 常 規 規 例 附 表 表 格 4) 代 理 與 業 主 ( 常 規 規 例 附 表 表 格 5) 代 理 與 租 客 ( 常 規 規 例 附 表 表 格 6) 提 供 住 宅 物 業 資 料 及 出 租 資 料 的 訂 明 表 格 買 賣 住 宅 物 業 用 的 物 業 資 料 表 格 ( 常 規 規 例 附 表 表 格 1) 租 賃 住 宅 物 業 用 的 出 租 資 料 表 格 ( 常 規 規 例 附 表 表 格 2) 常 規 規 例 第 3(1) 條 簽 訂 地 產 代 理 協 議 及 解 釋 條 款 代 表 賣 方 / 業 主 的 持 牌 地 產 代 理 須 (a ) 在 接 受 出 售 或 出 常 規 規 例 第 6 條 常 規 規 例 第 6(1) 條 ; 常 規 規 例 附 表 表 格 3; 常 規 規 例 附 表 表 格 5 69

75 租 物 業 的 指 示 後 七 個 工 作 日 內 ;( b) 為 出 售 或 出 租 物 業 作 廣 告 宣 傳 之 前 ; 或 (c ) 為 物 業 簽 署 買 賣 協 議 或 租 契 之 前 ( 三 者 中 以 最 早 者 為 準 ), 與 賣 方 / 業 主 訂 立 訂 明 的 地 產 代 理 協 議 代 表 買 方 / 租 客 的 持 牌 地 產 代 理 須 (a ) 在 安 排 買 方 / 租 客 視 察 物 業 之 前 ; 或 (b ) 為 物 業 簽 署 買 賣 協 議 或 租 契 之 前 ( 兩 者 中 以 較 早 者 為 準 ), 與 買 方 / 租 客 訂 立 訂 明 的 地 產 代 理 協 議 常 規 規 例 第 6(2) 條 ; 常 規 規 例 附 表 表 格 4; 常 規 規 例 附 表 表 格 任 何 表 格, 均 須 按 照 該 表 格 內 的 指 引 及 指 示 填 寫, 附 同 該 表 格 內 指 明 的 常 規 規 例 第 3(2) 條 70

76 文 件, 及 以 表 格 內 指 明 的 方 式 ( 如 有 的 話 ) 提 交 予 表 格 指 明 的 人 士 持 牌 人 提 供 任 何 表 格 時, 須 在 切 實 可 行 的 範 圍 內 盡 快 取 得 該 表 格 列 明 的 資 料, 及 確 保 該 等 資 料 及 表 格 內 其 他 資 料 的 準 確 性 常 規 規 例 第 3(3) 條 持 牌 地 產 代 理 須 就 其 已 訂 立 的 地 產 代 理 協 議 的 住 宅 物 業 : 在 代 表 賣 方 / 業 主 期 間, 持 有 及 填 寫 表 格 1 ( 買 賣 的 情 況 下 ) 或 表 格 2( 租 賃 的 情 況 下 ) 指 定 的 物 業 資 料 ; 在 合 理 的 範 圍 內 確 保 能 信 納 段 所 述 物 業 資 料 的 準 確 性 ; 按 表 格 1( 買 賣 的 情 況 下 ) 或 表 格 2( 租 賃 的 情 況 下 ) 的 要 求 向 條 例 第 36(1) (a)(i) 至 (vii) 條 71

77 訂 明 的 人 士 提 供 填 妥 的 表 格 1 或 表 格 2; 將 其 接 獲 的 每 項 要 約 通 知 賣 方 / 業 主 客 戶, 除 非 該 客 戶 明 確 指 示 無 須 將 該 等 要 約 通 知 他 或 與 該 客 戶 簽 訂 的 地 產 代 理 協 議 條 文 不 再 對 他 適 用 時 ; 向 客 戶 披 露 對 有 關 物 業 擁 有 的 所 有 金 錢 上 或 其 他 實 益 權 益, 和 若 售 出 / 租 出 該 物 業 會 為 其 帶 來 的 所 有 利 益 ( 包 括 佣 金 或 其 他 任 何 種 類 的 權 益 ); 及 若 同 時 代 表 買 賣 或 租 賃 雙 方, 須 如 實 告 知 雙 方 客 戶 他 是 代 表 雙 方 如 其 72

78 中 一 方 客 戶 要 求 取 得 另 一 方 客 戶 就 有 關 物 業 提 供 的 資 料, 他 須 提 供 該 等 資 料, 除 非 另 一 方 客 戶 曾 明 確 表 示 不 可 提 供 該 等 資 料 持 牌 人 在 與 任 何 沒 有 律 師 代 表 的 人 士 訂 立 住 宅 物 業 地 產 代 理 協 議 前, 須 向 他 解 釋 協 議 中 不 同 種 類 的 代 理 委 任 的 各 別 含 意 及 對 他 的 影 響, 及 協 議 中 每 一 項 條 款 及 條 件, 以 確 保 該 人 知 悉 他 的 權 利 及 責 任 如 該 人 不 明 白 他 的 解 釋, 則 須 建 議 該 人 尋 求 法 律 意 見 常 規 規 例 第 6(3) 條 親 自 向 客 戶 提 交 一 份 未 簽 立 的 住 宅 物 業 地 產 代 理 協 議 供 客 戶 簽 署 時, 即 使 該 文 件 在 客 戶 簽 署 後 仍 未 成 為 一 份 已 簽 立 的 地 產 代 理 協 議, 持 牌 地 產 代 理 仍 須 當 場 給 予 客 戶 該 份 未 簽 立 協 議 的 副 條 例 第 47(1) 條 73

79 本, 以 及 其 中 提 述 任 何 其 他 文 件 的 副 本 送 交 客 戶 一 份 未 簽 立 的 住 宅 物 業 地 產 代 理 協 議 供 客 戶 簽 署 時, 持 牌 地 產 代 理 須 同 時 將 該 未 簽 立 的 協 議 的 副 本 及 其 中 提 述 任 何 其 他 文 件 的 副 本 送 交 該 客 戶 條 例 第 47(2) 條 親 自 向 客 戶 提 交 一 份 未 簽 立 的 住 宅 物 業 地 產 代 理 協 議 供 客 戶 簽 署 時, 若 該 文 件 在 客 戶 簽 署 後 即 成 為 已 簽 立 的 地 產 代 理 協 議, 持 牌 地 產 代 理 須 當 場 給 予 客 戶 該 份 已 簽 立 的 協 議 的 副 本, 以 及 其 中 提 述 任 何 其 他 文 件 的 副 本 條 例 第 48(1) 條 持 牌 地 產 代 理 須 在 住 宅 物 業 地 產 代 理 協 議 簽 立 後 七 天 內 給 予 客 戶 一 份 該 已 簽 立 的 協 議 的 副 本 及 其 中 提 述 任 何 其 他 文 件 的 副 本, 除 非 條 例 第 48(1) 條 適 用, 或 一 份 未 簽 立 的 地 產 代 理 協 議 曾 條 例 第 48(2) 條 74

80 送 交 客 戶 簽 署, 而 在 該 客 戶 簽 署 後, 該 文 件 便 成 為 一 份 已 簽 立 的 地 產 代 理 協 議 2.11 向 客 戶 尋 求 指 示 當 持 牌 人 尋 求 客 戶 指 示 時, 不 得 就 某 住 宅 物 業 提 供 任 何 在 要 項 上 屬 虛 假 或 具 誤 導 性 的 資 料 常 規 規 例 第 8(1) 條 持 牌 人 在 未 獲 得 住 宅 物 業 賣 方 / 業 主 事 先 書 面 同 意 的 情 況 下, 不 得 將 賣 方 / 業 主 提 供 關 於 賣 方 / 業 主 或 其 物 業 的 資 料 轉 移 給 任 何 分 銷 放 盤 代 理 常 規 規 例 第 8(3) 條 若 已 知 或 理 應 知 道 根 據 一 份 已 簽 立 的 地 產 代 理 協 議, 該 住 宅 物 業 已 有 獨 家 代 理, 持 牌 人 不 得 向 賣 方 / 業 主 索 取 任 何 指 示, 除 非 持 牌 人 已 促 使 賣 方 / 業 主 注 意 若 就 該 物 業 簽 立 另 一 份 地 產 代 理 協 議, 賣 方 / 業 主 可 能 須 支 付 額 外 佣 金 常 規 規 例 第 8(4) 條 75

81 持 牌 地 產 代 理 須 備 存 一 份 載 錄 其 所 收 取 的 所 有 住 宅 物 業 放 盤 的 紀 錄 及 住 宅 物 業 地 產 代 理 協 議 的 文 本, 為 期 不 少 於 自 收 取 有 關 放 盤 或 訂 立 有 關 協 議 後 起 計 三 年 獲 書 面 授 權 的 監 管 局 人 員, 有 權 查 閱 該 等 紀 錄 持 牌 人 須 回 答 監 管 局 人 員 就 查 閱 而 提 出 的 問 題, 並 提 供 其 要 求 的 資 料 常 規 規 例 第 8(2)(a) (b) (c) 條 2.12 視 察 及 查 看 物 業 持 牌 人 須 協 助 安 排 和 陪 同 買 方 / 租 客 視 察 及 查 看 住 宅 物 業 ( 如 適 用 的 話, 包 括 泊 車 位 及 公 用 地 方 ), 除 非 買 方 / 租 客 另 有 指 示 常 規 規 例 第 10(a) 條 未 經 住 宅 物 業 的 賣 方 / 業 主 事 先 同 意, 持 牌 人 不 得 安 排 任 何 人 視 察 及 查 看 住 宅 物 業 常 規 規 例 第 10(b) 條 在 簽 署 買 賣 協 議 或 租 契 之 前, 持 牌 人 須 確 定 連 同 常 規 規 例 第 10(c) 條 76

82 有 關 住 宅 物 業 出 售 或 出 租 的 東 西, 並 須 為 此 擬 定 一 份 書 面 清 單 2.13 進 行 商 議 除 非 要 約 確 實 存 在, 否 則 持 牌 人 不 得 聲 稱 買 方 / 租 客 已 提 出 要 約 常 規 規 例 第 11(a) 條 持 牌 人 須 確 保 所 提 供 給 客 戶 關 於 住 宅 物 業 價 格 及 租 金 的 資 料 及 比 較 數 據, 沒 有 對 有 關 住 宅 物 業 的 價 值 有 所 誤 導 常 規 規 例 第 11(b) 條 持 牌 人 不 得 對 賣 方 / 業 主 或 買 方 / 租 客 施 加 任 何 不 當 影 響, 以 誘 使 其 訂 立 任 何 買 賣 協 議 或 租 契 常 規 規 例 第 11(c) 條 持 牌 人 須 備 存 一 份 就 住 宅 物 業 作 出 的 所 有 要 約 的 書 面 紀 錄 常 規 規 例 第 11(d) 條 持 牌 人 須 在 接 獲 任 何 要 約 後, 在 切 實 可 行 範 圍 內 盡 快 向 客 戶 提 交 該 要 約, 以 供 客 戶 接 受 常 規 規 例 第 11(e) 條 77

83 持 牌 人 須 按 其 接 獲 各 項 要 約 的 次 序, 以 客 觀 和 無 偏 頗 的 方 式 通 知 客 戶 持 牌 人 無 責 任 向 賣 方 / 業 主 披 露 在 簽 訂 住 宅 物 業 的 買 賣 協 議 或 租 契 後 接 獲 的 要 約 常 規 規 例 第 11(f) 條 ; 常 規 規 例 第 13(2)(b) 條 2.14 買 賣 協 議 及 租 契 持 牌 人 在 與 任 何 沒 有 律 師 代 表 的 客 戶 訂 立 任 何 住 宅 物 業 買 賣 協 議 或 租 契 之 前, 須 向 客 戶 解 釋 每 項 條 文 的 涵 義 並 促 使 客 戶 注 意 其 中 的 重 要 條 款 及 條 文 的 涵 義 如 客 戶 並 不 明 白 他 的 解 釋 的 任 何 部 分, 持 牌 人 須 建 議 客 戶 尋 求 法 律 意 見 常 規 規 例 第 13(1) 條 持 牌 人 在 有 關 住 宅 物 業 已 經 簽 訂 買 賣 協 議 或 租 契 後, 不 得 繼 續 推 銷 該 物 業, 也 沒 有 責 任 向 賣 方 / 業 主 披 露 其 後 關 於 該 物 業 的 要 約 常 規 規 例 第 13(2) 條 持 牌 人 須 採 取 切 實 可 行 的 步 驟, 以 確 保 賣 方 / 業 主 的 姓 名 或 名 稱 正 確, 以 常 規 規 例 第 13(3) 條 78

84 防 止 在 訂 立 住 宅 物 業 買 賣 協 議 或 租 契 時, 有 人 蓄 意 假 冒 業 主 身 分 如 賣 方 / 業 主 屬 個 人, 持 牌 人 可 向 賣 方 / 業 主 收 取 香 港 身 分 證 或 其 他 身 分 證 明 文 件 的 副 本 代 表 賣 方 / 業 主 的 持 牌 人 須 在 緊 接 訂 立 住 宅 物 業 買 賣 協 議 或 租 契 之 前, 就 該 物 業 安 排 在 土 地 註 冊 處 進 行 土 地 查 冊, 並 向 物 業 的 買 方 / 租 客 提 供 一 份 土 地 查 冊 副 本 常 規 規 例 第 13(4) 條 2.15 佣 金 以 分 銷 住 宅 物 業 放 盤 代 理 身 分 行 事 的 持 牌 人, 不 得 向 主 代 理 的 客 戶 要 求 支 付 任 何 佣 金 常 規 規 例 第 14(1) 條 持 牌 人 如 向 客 戶 推 薦 使 用 其 他 人 士 提 供 的 服 務, 而 由 於 該 項 推 薦 或 因 該 客 戶 使 用 有 關 的 服 務 可 能 對 持 牌 人 帶 來 金 錢 上 或 其 他 實 益 權 益, 則 持 牌 人 在 向 客 戶 推 薦 使 用 常 規 規 例 第 14(2) 條 79

85 該 項 服 務 前 須 披 露 該 等 利 益 持 牌 地 產 代 理 須 就 客 戶 所 支 付 的 任 何 佣 金 立 即 發 出 書 面 收 據, 及 保 留 該 收 據 的 副 本 自 發 出 起 計 最 少 三 年 上 述 規 例 也 適 用 於 就 客 戶 所 需 支 付 的 佣 金 而 發 出 的 發 票 常 規 規 例 第 14(3) 及 (4) 條 2.16 協 助 監 管 局 調 查 根 據 條 例 第 28 條, 監 管 局 可 委 任 調 查 員 調 查 違 規 事 件 當 調 查 員 展 開 調 查 時, 持 牌 人 有 下 列 責 任 : 條 例 第 28 條 應 調 查 員 要 求, 交 出 由 其 管 有 或 控 制 的 任 何 紀 錄 或 文 件 ; 向 調 查 員 解 釋 有 關 紀 錄 或 文 件 及 提 供 進 一 步 詳 情 ; 及 在 合 理 情 況 下 向 調 查 員 提 供 一 切 協 助 註 : 常 規 規 例 中 有 關 物 業 的 條 款 只 適 用 於 住 宅 物 業 80

86 第 五 部 分 相 關 法 規 持 牌 人 除 須 遵 守 第 四 部 分 的 法 例 條 文 之 外, 亦 須 留 意 及 遵 守 與 其 執 業 有 密 切 關 係 的 其 他 法 例 和 法 規 例 如 : 1. 個 人 資 料 ( 私 隱 ) 條 例 所 述 法 例 相 關 的 條 款 1.1 持 牌 人 向 客 戶 收 集 的 個 人 資 料, 必 須 是 為 了 提 供 地 產 代 理 服 務 所 需, 並 須 以 合 法 及 公 平 方 式 收 集, 及 只 移 轉 予 與 收 集 目 的 相 關 的 指 定 人 士 使 用 他 必 須 得 到 客 戶 的 訂 明 同 意, 才 可 將 其 個 人 資 料 作 其 他 用 途, 或 向 第 三 者 披 露 該 等 資 料 第 486 章 附 表 1 保 障 資 料 原 則 1.2 若 資 料 使 用 者 將 客 戶 的 個 人 資 料 用 於 直 接 促 銷 的 目 的, 他 必 須 : 第 486 章 第 34 條 在 首 次 使 用 該 等 資 料 時, 告 訴 該 資 料 當 事 人 有 權 要 求 他 停 止 使 用 該 等 資 料 ; 及 如 資 料 當 事 人 如 此 要 求, 則 須 停 止 使 用 該 等 資 料 81