博思堂：杭州宋都新城国际3期攻击战略(含平面)2006－68页

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1 房 市 金 碟 : 最 有 价 值 房 产 策 划 2000 案 (2009 版 ) 房 市 金 碟 : 最 有 价 值 房 产 策 划 2000 案 (2009 版 ) 成 功 商 务 网 cg35.cn 创 立 于 2005 年, 专 业 提 供 房 地 产 策 划 的 学 习 参 考 集 成 解 决 方 案 我 们 本 着 宁 缺 勿 滥 优 中 选 优 的 原 则 编 辑 整 理 了 本 套 房 市 金 碟 : 最 有 价 值 房 产 策 划 2000 案 资 料, 这 可 能 是 您 见 过 最 系 统 最 实 用 最 有 份 量 最 具 价 值 的 房 地 产 策 划 资 料 集! 本 套 资 料 包 括 30 个 模 块 共 2000 多 套 最 新 重 磅 策 划 案, 以 光 盘 快 递 提 供,450 元 实 价 包 邮, 推 荐 使 用 支 付 宝 安 全 付 款 并 承 诺 提 供 为 期 两 年 的 新 资 料 免 费 下 载 站 长 热 线 : , 客 服 QQ: ! 网 址 : 若 打 不 开 请 刷 新 再 试, 网 站 有 最 新 目 录 和 试 用 资 料 下 载 ) 1 资 料 内 容 包 括 哪 些 方 面? 共 有 多 少 资 料? 答 : 本 套 资 料 涵 盖 住 宅 别 墅 商 业 写 字 楼 酒 店 复 合 旅 游 小 户 型 工 业 专 业 市 场 等 多 种 物 业 形 态, 涉 及 市 调 分 析 定 位 规 划 代 理 投 标 商 业 定 位 和 招 商 营 销 策 划 价 格 策 略 销 售 管 理 视 觉 和 平 面 创 意 广 告 推 广 各 类 活 动 策 划 房 地 产 企 业 管 理 物 业 管 理 等 环 节, 总 共 30 个 模 块 2000 多 套 精 品 荟 萃 绝 无 鸡 肋! 2 资 料 真 实 性 能 否 验 证? 知 名 公 司 资 料 有 多 少? 资 料 内 容 到 什 么 时 间? 答 : 资 料 以 光 盘 存 贮, 目 录 所 列 全 部 真 实 无 缺! 您 可 在 网 站 下 载 免 费 资 料 试 用, 还 可 加 QQ 随 机 抽 取 验 证 本 套 资 料 中, 世 联 中 原 伟 业 易 居 合 富 德 思 勤 亚 豪 思 源 策 源 五 大 行 等 知 名 顾 问 公 司 及 黑 弧 博 思 堂 红 鹤 黑 蚁 世 纪 瑞 博 等 知 名 地 产 广 告 公 司 原 创 精 品 占 70% 左 右,07 08 年 较 新 资 料 占 80% 以 上 并 不 断 更 新! 专 业 房 地 产 策 划 学 习 参 考 平 台

2 房 市 金 碟 : 最 有 价 值 房 产 策 划 2000 案 (2009 版 ) 3 资 料 文 件 是 什 么 格 式? 能 否 复 制 使 用? 有 没 有 版 权 问 题? 答 : 资 料 文 件 多 为 PDF 格 式, 阅 读 检 索 非 常 方 便 您 可 通 过 Adobe Acrobat 程 序 将 其 中 图 文 内 容 复 制 到 如 Word 等 其 他 文 件 里 编 辑 使 用, 但 不 能 修 改 编 辑 原 文 件! 资 料 光 盘 没 有 加 密, 可 复 制 备 份 所 有 资 料 通 过 合 法 渠 道 收 集, 您 可 以 学 习 参 考 借 鉴, 每 个 资 料 版 权 属 于 原 作 者! 4 如 何 保 障 诚 信? 能 否 货 到 付 款? 价 格 能 否 优 惠? 答 : 建 议 顾 客 使 用 支 付 宝 付 款, 这 是 目 前 最 为 安 全 可 靠 的 由 第 三 方 担 保 的 支 付 方 式, 买 家 收 货 确 认 无 误 后 卖 家 才 能 拿 到 货 款, 否 则 买 家 可 拒 付! 由 快 递 公 司 代 收 款 的 货 到 付 款 成 本 较 高 且 并 不 安 全, 快 递 送 件 时 会 要 求 收 件 人 先 付 款 后 拆 件, 等 付 款 后 发 现 受 骗 为 时 已 晚! 这 套 资 料 是 房 地 产 策 划 的 学 习 参 考 最 佳 解 决 方 案,450 元 物 有 所 值! 5 资 料 如 何 购 买? 多 长 时 间 收 到? 答 : 您 决 定 购 买, 可 先 在 网 站 下 订 单, 请 准 确 填 写 您 的 收 货 地 址 电 话 等, 如 果 使 用 支 付 宝 还 要 填 写 支 付 宝 账 号, 我 们 生 成 交 易 后 您 即 可 登 陆 支 付 宝 网 站 在 交 易 管 理 一 栏 查 看 支 付 如 果 直 接 汇 款, 我 们 可 将 账 号 发 短 信 给 您, 您 可 在 银 行 邮 局 汇 款 或 网 上 银 行 转 账 我 们 当 天 将 资 料 快 递 寄 出, 资 料 价 格 450 元 已 含 邮 费, 全 国 各 地 一 至 三 天 送 达 6 资 料 收 到 后 发 现 有 问 题 怎 么 办? 以 后 更 新 资 料 如 何 下 载? 答 : 所 有 资 料 光 盘 寄 出 前 将 会 测 试 以 确 保 质 量, 如 果 您 收 到 的 光 盘 不 能 读 取 我 们 将 免 费 重 寄 我 们 承 诺 向 顾 客 提 供 为 期 两 年 的 更 新 资 料 免 费 下 载 服 务, 我 站 每 月 将 更 新 资 料 打 包 上 传 至 网 站 存 贮 空 间, 您 根 据 我 站 发 给 您 邮 件 中 提 供 的 下 载 链 接 和 密 码 自 行 下 载 专 业 房 地 产 策 划 学 习 参 考 平 台

3 房 市 金 碟 : 最 有 价 值 房 产 策 划 2000 案 (2009 版 ) 资 料 目 录 以 下 目 录 截 止 到 2008 年 12 月, 总 共 30 个 模 块 2600 多 套 资 料 查 看 最 新 目 录 请 登 陆 网 站 01 世 联 地 产 策 划 资 料 集 (170 多 套 ) 02 中 原 地 产 策 划 资 料 集 (100 多 套 ) 03 伟 业 顾 问 策 划 资 料 集 (50 多 套 ) 04 易 居 中 国 策 划 资 料 集 (60 多 套 ) 05 五 大 行 策 划 资 料 集 ( 戴 德 梁 行 仲 量 联 行 世 邦 等,60 多 套 ) 06 住 宅 类 前 期 调 研 定 位 产 品 策 划 资 料 集 (250 多 套 ) 07 住 宅 类 全 程 策 划 营 销 策 划 资 料 集 (280 多 套 ) 08 住 宅 类 广 告 推 广 资 料 集 ( 红 鹤 黑 弧 黑 蚁 博 思 堂 等,260 多 套 ) 09 房 地 产 规 划 设 计 理 论 与 案 例 资 料 集 (130 多 套 ) 10 别 墅 物 业 策 划 资 料 集 (80 多 套 ) 11 中 式 楼 盘 策 划 资 料 集 (70 多 套 ) 12 小 户 型 项 目 策 划 资 料 集 (50 多 套 ) 13 酒 店 公 寓 商 务 公 寓 策 划 资 料 集 (40 多 套 ) 14 HOPSCA 城 市 综 合 体 策 划 资 料 集 (50 多 套 ) 15 商 业 广 场 购 物 中 心 策 划 资 料 集 (60 多 套 ) 16 商 业 街 特 色 街 区 策 划 资 料 集 (50 多 套 ) 17 社 区 商 业 商 业 裙 楼 策 划 资 料 集 (40 多 套 ) 18 写 字 楼 商 务 中 心 策 划 资 料 集 (60 多 套 ) 19 酒 店 物 业 策 划 资 料 集 (30 多 套 ) 20 旅 游 地 产 策 划 资 料 集 (40 多 套 ) 21 专 业 市 场 策 划 资 料 集 (30 多 套 ) 22 创 意 地 产 工 业 地 产 策 划 资 料 集 (40 多 套 ) 23 商 业 地 产 招 商 商 业 地 产 理 论 资 料 集 (50 多 套 ) 24 房 地 产 价 格 策 略 专 题 资 料 集 (40 多 套 ) 25 房 地 产 活 动 策 划 资 料 集 ( 节 庆 认 筹 解 筹 开 盘 等, 数 十 套 ) 26 房 地 产 策 划 营 销 培 训 资 料 集 (60 多 套 ) 27 房 地 产 销 售 流 程 管 理 资 料 集 (50 多 套 ) 28 房 地 产 企 业 管 理 资 料 集 ( 行 政 工 程 及 人 力 资 源 管 理 等,140 多 套 ) 29 房 地 产 企 业 战 略 资 料 集 (70 多 套 ) 30 房 地 产 物 业 管 理 资 料 集 (40 多 套 ) 专 业 房 地 产 策 划 学 习 参 考 平 台

4 大 连 红 星 滨 海 社 区 项 目 发 展 战 略 与 定 位 报 告 终 稿 汇 报

5 本 次 汇 报 主 要 内 容 中 期 汇 报 主 要 战 略 结 论 回 顾 客 户 定 位 深 化 本 项 目 价 值 体 系 构 建 与 物 业 发 展 建 议 住 宅 产 品 价 值 构 建 园 林 景 观 价 值 构 建 滨 海 生 态 价 值 构 建 智 能 化 设 施 价 值 构 建 商 业 与 配 套 价 值 构 建 服 务 与 权 益 价 值 构 建 品 牌 价 值 构 建

6 中 期 汇 报 主 要 结 论 回 顾

7 最有价值房产策划2000案 项目的总体目标 打造具备国际水准的一流大型滨海居住区 建立全国品牌和影响力 在开发周期6~8年内 保证整体财务平衡和高利润

8 基 于 四 大 发 展 机 遇, 大 连 未 来 将 形 成 新 的 地 产 版 图 格 局 而 项 目 区 域 将 成 为 具 备 更 高 价 值 的 产 业 支 撑 的 国 际 新 城 产 业 支 撑 的 国 际 新 城 : 借 着 城 市 规 划 发 展 的 利, 自 身 强 有 力 的 产 业 发 基 础, 以 及 天 然 具 备 的 好 的 资 源 条 件, 形 成 房 产 市 场 新 的 价 格 峰 值, 以 明 确 的 城 市 价 值, 来 自 身 的 客 户 群 体 传 统 老 城 : 凭 借 着 原 有 城 市 老 城 城 市 价 值, 是 地 产 市 场 传 统 的 峰 值 区, 市 场 主 流 客 户 的 聚 集 域 老 城 后 花 园 : 凭 借 着 和 城 直 接 的 联 系 以 及 较 好 资 源 环 境, 依 附 于 老 城, 客 户 多 为 老 城 主 动 郊 化 客 户 ; 城 市 疏 散 区 : 凭 借 着 区 内 产 品 的 高 性 价 比, 吸 老 城 被 动 郊 区 化 客 户 西 南 板 块 产 业 支 撑 国 际 新 城 自 身 形 成 价 格 峰 值 点, 不 开 依 发 托 区 于 板 老 块 城 中 心 的 价 格 体 系 以 明 城 市 疏 散 区 确 的 城 市 价 值 带 来 自 泉 水 板 块 身 客 户 群 体 区 域 凭 借 产 品 机 场 的 板 高 块 性 价 比, 吸 引 老 城 被 动 传 统 老 城 郊 区 化 客 户 西 山 板 块 老 城 后 花 园 原 中 心 区 有 的 价 格 峰 值 区 域 没 有 明 确 支 撑, 区 域, 城 市 价 值 凭 旅 顺 板 块 借 良 好 资 源 环 境, 突 出, 市 场 主 流 价 格 依 附 于 旅 老 顺 城 南 中 路 板 心 块 客 户 聚 集 区 域 区, 客 户 为 老 城 主 动 郊 区 化 客 户

9 本 项 目 依 托 滨 海 城 市 发 展 的 机 遇, 通 过 项 目 成 功 形 成 未 来 大 连 滨 海 物 业 的 代 表, 打 造 未 来 北 中 国 滨 海 的 领 军 项 目 滨 海 城 市 平 台 大 连 是 北 中 国 最 知 名 的 滨 海 城 市 之 一, 城 市 价 值 突 出 随 着 其 他 重 点 城 市 滨 海 物 业 的 开 发 量 明 显 减 少, 鲜 有 大 规 模 滨 海 物 业 的 开 发, 因 此 能 够 代 表 大 连 的 高 端 滨 海 项 目 即 能 成 为 北 中 国 滨 海 物 业 的 代 表 区 域 发 展 机 遇 随 着 大 连 城 市 的 快 速 发 展, 城 市 进 入 到 大 都 市 化 的 发 展 阶 段, 城 市 未 来 将 形 成 以 老 城 区 和 新 城 区 为 两 大 核 心 的 以 开 发 区 为 核 心 的 大 连 新 城 区, 形 成 国 际 化 氛 围 代 表 先 锋 人 群, 先 进 生 产 力 的 新 城 市, 将 成 为 大 连 新 形 象 的 代 表 项 目 开 发 视 野 大 连 老 城 区 已 经 形 成 了 以 星 海 湾 为 核 心, 星 海 国 宝 为 代 表 的 滨 海 物 业 体 系, 实 现 了 市 场 最 高 的 价 值 形 成 大 连 的 Double bay. 本 项 目 目 标 成 为 大 连 新 城 区 未 来 滨 海 物 业 区 的 代 表 与 核 心, 成 为 未 来 北 中 国 滨 海 物 业 的 领 军 项 目

10 竞 争 项 目 对 比 分 析 项 目 城 市 价 值 与 资 源 价 值 将 是 本 项 目 的 核 心 竞 争 优 势, 规 划 与 产 品 强 化 突 出 项 目 城 市 价 值 与 资 源 价 值 地 块 指 标 占 地 面 积 本 项 目 开 发 区 南 部 填 海 区 小 平 岛 亿 达 兰 湾 鲁 能 优 山 美 地 万 126 万 40 万 300 万 40 建 筑 面 积 154 万 330 万 137 万 一 期 20 万 210 万 城 市 远 郊, 为 旅 游 度 假 区 域 海 岸 线 较 短, 纵 深 长 地 势 平 坦 以 观 海 为 主 题, 通 过 水 系 景 观 建 立 与 海 的 联 系 ; 产 品 价 值 高 中 低 产 品 均 可 以 高 层 为 主 复 合 产 品 别 墅. 高 层 低 密 度 产 品 以 高 层 为 主 开 发 企 业 112 万 项 目 具 备 的 核 心 竞 争 优 势 : 容 积 率 综 合 1.37 中 远 与 乾 豪 综 合 2.9 大 连 新 城 区, 城 大 连 新 城 区, 城 价 值 市 核 心 区 之 一 市 核 心 区 之 一 城 市 价 值 + 资 源 价 值 4.2 公 里 海 岸 线 海 岸 线 较 短, 纵 资 海 岸 线 地 块 纵 深 较 短 深 长 源 价 值 地 形 起 伏 较 大 地 势 平 坦, 以 填 地 形 多 数 为 坡 地 形 海 为 主 受 客 观 条 件 限 制, 主 要 依 靠 自 造 景 观 提 升 物 业 价 值 华 润, 金 信, 金 广 1.1 老 城 区 边 缘, 城 市 近 郊 2.7 公 里 海 岸 线 地 块 纵 深 较 长 地 势 较 平 坦, 部 分 坡 地 地 形 较 为 出 色 的 规 划, 但 多 为 人 为 因 素, 前 期 较 难 实 现 一 期 0.68 位 于 旅 顺 南 路 区, 城 市 远 郊 海 岸 线 较 短, 纵 深 长 城 市 价 值 : 代 表 大 连 未 来 的 发 展 方 向, 以 产 业 为 基 础 的 国 际 化 新 城 资 源 价 值 : 大 连 具 备 4.2 公 里 长 的 最 强 势 的 坡 地 海 岸 资 源 部 分 坡 地 地 形 整 体 规 划 较 平 产 品 价 值 与 规 划 价 值 : 强 化 项 目 的 应 当 具 备 的 国 际 化 城 市 感, 同 时 突 出 项 目 具 备 的 强 势 自 然 资 源 规 划 价 值 圣 岛 亿 达 鲁 能 九 家 地 联 合 项 目 2-4 大 连 新 城 区, 城 市 核 心 区 之 一 无 海 岸 线 属 于 城 市 高 密 度 集 合 住 宅, 没 有 特 殊 规 划 价 值 点

11 项 目 发 展 战 略 依 托 以 产 业 为 基 础 的 国 际 化 新 都 市 关 键 词 : 极 致 发 挥 坡 地 海 岸 资 源 打 造 体 验 式 滨 海 居 住 区 全 面 超 越 竞 争 对 手 都 市 感 国 际 化 体 验 式 滨 海 资 源

12 最有价值房产策划2000案 全球最长海岸线社区 新都市文明载体 精神从海岸线的体验开始 验 体 海 滨 化 际 国 都市 在都市的月光下享受海滩的静谧 在海滨的微风中坐望都市的繁华 本报告是严格保密的

13 客 户 定 位 深 化

14 根 据 置 业 客 户 来 源 地 与 置 业 动 机 将 本 项 目 目 标 客 户 进 行 了 如 下 分 类 : 全 国 财 富 客 户 : 全 国 多 次 置 业 经 历, 价 格 不 敏 感 ; 对 资 源 的 极 度 占 有, 资 产 财 富 化, 看 重 不 动 产 的 不 可 复 制 的 特 性, 以 及 物 业 长 期 的 价 值 增 长, 属 于 看 不 见 的 顶 层, 本 项 目 的 标 杆 客 户 外 地 客 户 项 目 目 标 客 户 本 地 客 户 移 民 养 老 客 户 : 看 重 本 项 目 大 连 的 城 市 价 值, 所 在 区 域 的 新 城 价 值, 以 及 良 好 的 自 然 环 境, 需 要 舒 适 型 的 产 品 形 式 与 面 积 区 间, 多 为 东 北 三 省 客 户, 与 大 连 有 一 定 的 人 脉 联 系 或 者 工 作 联 系 资 源 度 假 客 户 : 海 资 源 是 此 类 客 户 的 最 关 注 的 产 品 价 值, 同 时 支 付 能 力 相 对 有 限, 不 愿 在 异 地 置 业 投 资 过 大, 多 选 择 具 备 优 良 海 景 的 小 户 型 公 寓 为 主 本 地 升 级 客 户 : 以 开 发 区 本 地 升 级 置 业 客 户 为 主 以 及 大 大 连 区 域 升 级 置 业 客 户, 将 是 本 项 目 最 主 力 的 客 户 群 体, 开 发 区 升 级 客 户 更 加 关 注 社 区 的 品 质 升 级, 产 品 的 品 质 升 级 与 资 源 升 级 等 方 面, 大 大 连 升 级 客 户 更 为 关 注 产 品 的 资 源 升 级 投 资 客 户 : 区 域 未 来 价 值 的 提 升 以 及 产 业 的 强 有 力 提 升 是 带 动 投 资 客 的 最 关 键 的 因 素, 产 品 的 性 价 比, 投 资 的 回 报 率, 租 赁 市 场 的 保 证 都 是 其 最 关 注 的 置 业 因 素 最 关 注 的 置 业 因 素

15 全 国 财 富 客 户 典 型 客 户 描 述 许 女 士 44 岁 大 连 本 地 人 拥 有 多 套 住 宅, 以 前 在 市 区 居 住, 2003 年 在 海 岸 花 园 买 了 一 套 260 平 方 米 的 连 排 别 墅 一 家 三 口 在 此 居 住 ; 家 里 在 做 建 筑 业 生 意 现 在 每 天 去 金 州 工 作, 半 个 小 时 就 能 够 到, 夫 妻 双 方 都 在 工 作 买 房 时 比 较 过 星 海 国 宝, 因 为 那 个 项 目 周 边 比 较 嘈 杂, 整 体 环 境 不 如 本 项 目, 而 且 星 海 国 宝 周 边 雾 气 较 大, 感 觉 不 好 买 的 时 候 主 要 是 考 虑 到 项 目 周 边 的 环 境, 滨 海, 人 口 密 度 低, 而 且 项 目 的 物 业 服 务, 安 保 都 比 较 好 在 对 客 户 的 访 谈 中, 客 户 的 看 法 ( 原 话 ): 当 时 买 房 的 时 候 能 够 看 海 就 是 必 选 的 条 件, 现 在 居 住 起 来 也 不 是 很 潮, 不 会 影 响 正 常 的 居 住 但 是 现 在 居 住 起 来 有 一 个 不 足 就 是 停 车 不 方 便, 家 里 有 两 台 车, 就 有 车 要 停 在 路 边 当 时 居 住 时 觉 得 项 目 内 部 生 活 配 套 不 足, 买 个 小 东 西 都 要 到 比 较 远 的 地 方, 现 在 还 比 较 方 便 觉 得 项 目 所 在 区 域 的 位 置 不 错, 希 望 能 够 生 活 在 私 密 的 小 区 里, 比 较 的 安 全 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

16 全 国 财 富 客 户 典 型 客 户 描 述 王 女 士, 在 开 发 区 董 家 沟 经 营 企 业, 水 泥 装 饰 材 料 已 经 十 多 年 了 现 在 居 住 在 董 家 沟,140 平 米 对 居 住 空 间 要 求 较 高 常 住 人 口 3-4 口 人, 亲 戚 走 动 较 频 繁 希 望 买 别 墅 一 开 始 因 为 东 城 规 划 有 别 墅, 就 一 直 在 等, 但 后 来 没 有 了, 所 以 就 只 能 买 一 整 层 打 通 因 为 平 时 工 作 比 较 忙, 希 望 家 里 空 间 多 一 点, 能 有 健 身 房, 自 己 在 家 就 能 活 动 看 过 优 山 美 地, 环 境 很 好, 就 是 地 势 太 低, 怕 有 海 啸 风 大 的 时 候, 海 浪 也 太 大 了 另 外 就 是 400 平 米 的 房 子, 有 180 平 米 的 地 下 室, 卖 14000, 觉 得 地 下 室 没 有 采 光, 还 要 支 付 将 近 一 半 的 房 价, 不 值 得 夫 妻 俩 人 和 两 个 儿 子, 希 望 住 在 一 起, 因 此 二 层 至 少 需 要 4 个 卧 室 优 山 美 地 900 多 平 米 的 别 墅 太 大, 不 实 用, 但 是 环 境 好 会 所 很 好, 但 10 年 内 基 本 没 时 间 参 加 里 面 的 活 动, 希 望 以 后 能 够 参 加 关 心 物 业 税 的 征 收 问 题 和 时 间 阳 坡 的 山 和 海 值 钱 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

17 全 国 财 富 客 户 典 型 客 户 描 述 波 托 菲 诺 郑 先 生 :40 岁 左 右 身 穿 BOSS 体 恤, 带 一 款 名 牌 运 动 手 表, 休 闲 装 打 扮 爱 好 打 高 尔 夫 球, 各 地 都 去 在 对 客 户 的 访 谈 中, 客 户 的 看 法 ( 原 话 ): 1 2 号 地 块 都 差 不 多, 选 哪 块 都 差 不 多 嘛, 选 哪 块 地 的 都 一 样, 我 自 己 想 要 400 多 平 方 米 的 户 型, 最 好 临 湖 你 们 这 种 别 墅 两 个 车 位 的 设 计 肯 定 不 够 用, 家 里 能 有 四 部 车 位 更 好, 实 在 不 行 少 也 要 有 三 个 车 位, 一 般 家 里 三 个 人 居 住, 三 部 车 是 很 正 常 的 事 目 前 的 车 位 设 计 不 够 用 家 里 一 定 要 有 工 人 房, 自 己 家 里 有 工 人, 卧 房 五 间 就 够 了, 需 要 一 间 娱 乐 室 客 厅 设 计 方 面, 要 求 一 楼 家 庭 厅 的 中 空 一 定 要 大, 楼 梯 够 宽 敞 前 院 面 积 不 一 定 要 大, 但 后 院 的 私 密 性 一 定 要 好 车 库 应 直 接 连 接 厅, 书 房 20 平 方 米 就 够 了, 一 般 情 况 下 不 会 在 家 里 办 公 厨 房 一 定 要 大, 能 保 1~2 人 吃 早 餐 餐 厅 就 不 用 太 大, 一 般 都 很 少 在 家 里 吃 饭 资 料 来 源 : 波 托 菲 诺 客 户 访 谈

18 全 国 财 富 客 户 典 型 客 户 描 述 北 京 麦 卡 伦 地 客 户 访 谈 马 先 生,45 岁,PC 销 售 企 业 老 板, 公 司 在 燕 莎, 开 一 辆 白 色 沃 尔 沃 性 格 稳 重 斯 文, 谨 慎 内 敛, 对 风 险 和 变 数 敏 感, 既 谨 慎 又 略 有 所 张 扬 的 性 格 欧 洲 留 学 经 历, 在 英 国 德 国 及 北 欧 等 多 个 国 家 居 住 过, 气 质 较 为 国 际 化 回 国 后 选 择 了 生 活 方 便 的 城 市 公 寓 居 住 ; 但 确 定 定 居 后, 希 望 能 延 续 在 国 外 住 别 墅 的 生 活 习 惯, 有 强 烈 的 别 墅 置 业 需 求 非 常 喜 欢 有 内 涵 有 历 史 感 的 东 西, 而 不 喜 欢 缺 乏 大 气 和 沉 稳 的 亚 北 部 分 项 目, 在 符 合 自 身 气 质 和 生 活 习 惯 的 原 则 下 耐 心 寻 找 项 目 置 业 目 的 主 要 是 自 住, 同 时 也 兼 顾 投 资 价 值, 预 计 别 墅 大 多 数 时 间 用 作 5+2 的 周 末 休 闲 之 处 资 料 来 源 : 麦 卡 伦 地 客 户 访 谈

19 全 国 财 富 客 户 典 型 客 户 描 述 万 科 17 英 里 描 述 : 在 世 界 各 地, 当 代 社 会 的 顶 尖 人 物, 无 论 是 世 袭 传 承 的 贵 族 或 在 时 代 风 云 种 神 话 般 崛 起 的 新 派 精 英, 都 具 有 不 可 轻 视 的 影 响 力 他 们 喜 欢 被 追 捧, 喜 欢 排 场, 又 喜 欢 神 秘, 不 被 打 扰 有 人 形 容 他 们 的 社 交 : 一 张 大 屏 幕 再 加 上 一 场 30 分 钟 的 小 型 记 者 招 待 会, 恰 到 好 处 地 满 足 了 他 们 的 心 理, 也 适 当 照 顾 了 媒 体 们 的 情 绪 D 先 生 : 私 营 企 业 主, 生 活 由 富 及 贵 工 作 做 自 己 想 做 的 事 ( 稳 扎 稳 打, 会 诊, 企 业 家 成 熟 的 心 态 ) 生 活 注 重 事 业 与 生 活 的 品 质 ( 象 行 军 打 仗 一 样, 但 享 受 天 伦 之 乐 也 是 一 种 难 得 的 富 足 ) K 先 生 : 海 归 派 项 目 评 价 这 里 足 够 高, 看 得 足 够 远, 这 里 的 夕 阳 是 最 美 的 生 活 商 务 的 交 流 活 动, 家 庭 性 的 休 闲 生 活 爱 好 私 家 的 雪 茄 屉, 私 家 的 会 所 户 型 常 年 的 国 外 生 活, 养 成 了 西 餐 的 饮 食 习 惯, 西 式 厨 房 通 常 是 开 放 式 的, 而 为 了 宴 请 朋 友 需 要 又 一 个 独 立 且 封 闭 的 中 式 厨 房 为 了 PARTY, 更 喜 欢 选 择 有 烧 烤 煎 炸 功 能 的 多 功 能 区 域 资 料 来 源 : 万 客 会 客 户 资 料

20 全 国 财 富 客 户 典 型 客 户 描 述 城 市 山 谷 施 文 健 :60 多 岁 全 身 名 牌 服 装, 青 色 长 袖 T 恤, 驼 色 长 裤 是 那 种 很 注 重 形 象 的 男 士 笔 挺 干 净 的 装 束, 体 现 出 几 分 身 价 客 户 语 录 : 兰 溪 谷 的 TOHO 是 包 围 在 高 层 之 中, 又 是 全 落 地 窗 的, 私 密 性 太 差, 家 里 来 个 什 么 人 都 会 被 别 人 看 的 清 清 楚 楚 这 里 的 商 业 网 点 太 少, 大 件 的 东 西 我 们 可 以 开 个 车 去 沃 尔 玛 山 姆 买 可 是 现 在, 你 们 什 么 都 没 有, 买 房 时 本 来 以 为 我 克 服 一 年 就 会 有 改 善, 早 知 道 是 现 在 这 个 样 子 我 当 时 可 能 就 不 会 买 在 这 里 了! 我 去 国 土 局 了 解 过 大 冲 科 技 园 片 区 的 规 划, 小 田 又 把 本 片 区 的 前 景 描 述 得 很 美 好, 最 终 就 决 定 买 在 这 里 了 买 衣 服 去 香 港 比 较 多, 像 登 喜 路 万 宝 路 这 些 品 牌 的, 我 都 是 去 西 武 买, 货 真 价 实 也 便 宜 些 车 呢, 我 个 人 觉 得 中 档 车 比 较 好, 像 奥 迪 别 克, 一 是 没 必 要 去 买 那 么 贵 的, 二 是 考 虑 到 朋 友, 我 不 想 跟 朋 友 造 成 无 形 的 自 卑 感 维 护 方 面, 高 档 车 的 维 护 需 要 花 费 的 也 高 啊! 车 就 是 代 步 的 工 具, 没 有 必 要 追 求 太 高 吃 饭 啊, 在 家 吃 得 多 在 家 里 吃, 有 个 家 庭 的 亲 情 资 料 来 源 : 城 市 山 谷 客 户 访 谈

21 全 国 财 富 客 户 特 征 小 结 全 国 范 围 的 财 富 客 户, 以 私 营 业 主, 企 业 法 人 高 层, 演 艺 明 星 等 为 代 表 的 活 跃 的 财 富 阶 层, 通 常 在 岁, 阅 历 广 行 为 特 征 : 反 复 置 业 : 对 于 房 子, 客 户 关 注 的 不 是 房 产 数 量, 而 是 新 的 房 产 是 否 能 满 足 自 己 不 断 攀 升 的 价 值 需 求, 如 : 身 份 的 体 现 房 子 升 值 后 带 给 自 己 的 成 就 感, 更 周 到 的 服 务 投 资 趋 向 : 不 再 关 注 物 业 的 短 期 回 报, 而 是 将 物 业 作 为 一 种 资 产 长 期 持 有, 更 看 重 物 业 自 身 的 升 值 与 保 值 特 性, 在 一 定 程 度 上 是 对 于 稀 缺 资 源 的 占 有 支 付 趋 向 : 拥 有 较 强 的 支 付 能 力, 能 都 承 受 较 高 的 单 价 与 总 价, 不 再 被 卖 方 的 打 折, 赠 送 等 方 式 打 动, 原 为 服 务 买 单 产 品 要 求 : 一 般 选 择 户 型 较 大 的 产 品, 更 有 效 地 作 为 资 产 来 持 有, 在 满 足 日 常 生 活 的 基 础 上 足 够 舒 适, 以 及 体 现 身 份, 希 望 得 到 更 多 的 空 间, 而 不 是 单 纯 的 面 积 服 务 要 求 : 体 现 尊 贵 舒 适 的 都 市 生 活, 要 求 提 供 的 服 务 在 高 品 质 的 同 时, 尽 可 能 的 复 合 与 完 善 同 时 保 证 自 身 生 活 的 私 密 兴 趣 爱 好 : 工 作 上 和 生 意 上 的 应 酬 多 于 生 活 中 的 经 常 奔 波 于 各 城 市 之 间, 见 过 世 面, 比 较 有 个 人 观 点 喜 欢 聚 会, 圈 子 生 活 爱 好 名 牌 手 表 汽 车 和 收 藏

22 外 地 移 民 养 老 客 户 典 型 客 户 描 述 王 女 士, 齐 齐 哈 尔 人, 爱 人 在 齐 齐 哈 尔 经 营 企 业, 机 械 加 工 买 房 子 给 孩 子 五 一 开 车 来 大 连 玩 的 时 候, 看 到 东 城 天 下, 觉 得 不 错, 就 买 了 孩 子 在 大 连 交 通 学 院 读 研 究 生, 毕 业 以 后 可 能 留 在 开 发 区 购 买 的 一 期, 已 入 住 认 为 东 城 天 下 生 活 不 太 方 便, 生 活 配 套 不 够 交 通 不 是 很 方 便 学 校 幼 儿 园 的 配 套 都 要 有, 现 在 好 像 没 有 托 儿 所 想 买 个 150 万 左 右 的 小 别 墅 自 己 住 或 给 孩 子 住 如 果 是 别 墅 的 话, 可 以 接 受 喜 欢 200 平 米 的 小 别 墅 有 朋 友 在 金 湾 小 区 买 了 一 栋,4000 多 一 平 米,90 万,200 平 米 如 果 是 别 墅 的 话, 一 定 要 有 车 库, 车 才 干 净 不 喜 欢 叠 拼 的 别 墅, 楼 上 楼 下 分 家 这 边 黑 龙 江 的 人 特 别 多 朋 友 有 很 多 过 来 定 居 的 有 一 个 朋 友 姊 妹 六 个, 都 在 俄 罗 斯 做 生 意, 相 中 了 东 城 的 房 子, 买 了 10 多 套 他 们 一 般 在 义 乌 进 货, 在 那 边 买 了 别 墅, 都 觉 得 夏 天 太 热, 气 候 不 好 看 好 大 连 的 气 候 买 房 为 了 度 假, 也 可 以 升 值, 等 年 纪 大 了 就 养 老 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

23 外 地 移 民 养 老 客 户 典 型 客 户 描 述 徐 女 士, 黑 龙 江 人,95 年 到 开 发 区, 经 商, 在 金 州 做 粮 油 贸 易 ; 购 买 乾 豪 海 岸 花 园 多 层 住 宅,150 平 米 三 居 室, 在 会 所 旁 边,5 层,03 年 入 住 位 置 好, 面 海 背 山, 最 早 顾 虑 的 海 边 太 潮, 在 实 际 居 住 后 没 有 太 强 烈 的 感 觉 物 业 好, 社 区 环 境 好 ( 对 社 区 环 境 和 物 业 服 务 评 价 特 别 高 ) 小 区 内 人 员 素 质 很 高, 业 主 和 物 业 素 质 都 很 高 认 为 小 区 封 闭 管 理 的 好, 要 在 规 划 就 把 现 在 小 区 存 在 的 问 题 解 决 好, 避 免 出 现 相 同 的 问 题 别 墅 的 停 车 位 至 少 要 两 个, 其 他 的 停 车 也 要 多 一 点, 经 常 有 朋 友 来, 要 有 足 够 的 临 时 停 车 位 停 车 入 口 设 置 不 合 理, 在 小 区 外 面 每 次 停 车 都 要 绕 道, 停 车 后 才 能 进 小 区, 不 方 便 小 区 外 面 的 道 路 距 离 小 区 太 近, 而 且 没 有 人 行 路 现 在 工 程 车 太 多, 速 度 还 非 常 快, 不 安 全 工 程 车 经 常 遗 撒, 道 路 很 脏, 下 雨 天 很 泥 泞 生 活 配 套 不 多, 如 果 能 有 个 小 卖 部, 有 新 鲜 的 蔬 菜, 又 不 比 外 面 的 贵 就 好 了, 小 区 里 业 主 消 费 都 挺 高, 肉 食 品 都 要 大 品 牌 的 才 行, 比 如 础 明 的 排 酸 肉 要 把 道 路 和 小 区 隔 开, 太 吵 认 为 复 式 的 房 子 最 合 理, 还 应 该 有 地 下 室 做 库 房 使 用 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

24 外 地 移 民 养 老 客 户 典 型 客 户 描 述 赵 先 生, 已 退 休, 黑 龙 江 人 来 大 连 1 年 爱 人 在 锦 州 工 作, 退 休 后 为 了 照 顾 外 孙 女, 移 居 大 连 外 孙 女 现 在 一 人 在 开 发 区 有 老 夫 妇 照 顾, 就 读 在 加 拿 大 枫 叶 国 际 学 校, 住 校 现 在 居 住 在 枫 叶 学 校 附 近 的 高 层 里 认 为 东 城 天 下 环 境 好, 不 闹, 社 区 里 比 较 好 比 了 金 海 人 家 等 小 区, 在 开 发 区 历 史 比 较 好 的 交 通 不 理 想 去 大 连 不 方 便 项 目 所 在 位 置 对 外 面 的 面 很 广, 要 有 更 多 的 对 外 交 通, 有 轨 道 交 通 很 重 要 社 区 服 务 活 动 场 所 等 给 老 人 的 要 多 些 对 暖 气 标 准 热 度 等 还 不 知 道 怎 么 样,22-23 度 才 好,16 度 太 低 黑 龙 江 虽 然 冷, 但 房 屋 里 面 很 暖 和 对 海 景 不 看 重, 天 天 看 也 就 没 什 么 感 觉 了 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

25 外 地 移 民 养 老 客 户 特 征 小 结 背 景 特 征 : 主 要 来 自 东 三 省, 以 私 营 业 主 生 意 人 为 主, 兼 有 企 业 高 层 权 力 公 务 员, 年 龄 岁 左 右 行 为 特 征 : 投 资 趋 向 : 看 中 开 发 区 的 未 来 发 展 和 良 好 的 居 住 环 境, 希 望 将 来 到 开 发 区 居 住, 关 注 家 庭, 主 要 为 了 子 女 教 育 落 户 自 身 养 老 等 目 的 支 付 趋 向 : 拥 有 较 强 的 支 付 能 力, 能 都 承 受 较 高 的 单 价 与 总 价, 对 产 品 形 式 和 社 区 环 境 有 较 高 的 要 求, 但 不 过 分 追 求 大 面 积 产 品 要 求 : 一 般 选 择 较 舒 适 的 产 品, 或 者 实 现 一 定 的 产 品 形 式 升 级 来 提 升 居 住 品 质, 以 洋 房 联 排 等 类 别 墅 产 品 为 主 要 需 求 服 务 要 求 : 需 求 完 备 的 配 套 设 施 和 周 到 的 物 业 服 务, 对 生 活 的 便 利 和 舒 适 要 求 比 较 高 置 业 关 注 点 : 产 品 舒 适 性 社 区 环 境 配 套 设 施 兴 趣 爱 好 : 平 时 繁 忙, 以 休 闲 娱 乐 类 运 动 为 主 注 重 家 庭 生 活, 传 统 观 念 支 配 本 报 注 告 是 重 严 格 保 家 密 的 庭 生 活, 传 统 观 念 支 配

26 外 地 资 源 度 假 客 户 典 型 客 户 描 述 王 先 生, 私 营 业 主, 哈 尔 滨 人,45 岁,06 年 买 了 水 御 兰 庭 的 90 平 米 二 居, 自 己 经 常 到 大 连 跑 业 务 买 海 景 房 主 要 是 为 了 度 假, 每 年 可 以 在 不 忙 的 时 候 过 来 度 假, 将 来 也 可 以 养 老 到 大 连 买 房 主 要 是 为 了 看 海, 很 多 东 北 内 地 的 朋 友 也 是 因 为 大 连 有 海 景 资 源 而 买 房 认 为 社 区 环 境 要 好 一 点, 景 观 视 野 要 开 阔, 社 区 里 面 要 安 静 和 私 密, 不 要 搞 太 多 的 商 业 户 型 不 需 要 很 大, 但 要 保 证 足 够 的 功 能 空 间 不 喜 欢 错 层 和 跃 层, 认 为 不 方 便 老 年 人 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

27 外 地 资 源 度 假 客 户 典 型 客 户 描 述 钱 先 生, 石 化 企 业 部 门 负 责 人, 黑 龙 江 人,40 岁, 有 不 少 朋 友 在 开 发 区, 听 朋 友 介 绍 打 算 将 来 在 这 边 买 套 房 子 主 要 考 虑 能 看 海, 大 连 的 气 候 和 景 色 是 黑 龙 江 内 地 不 能 比 的, 尤 其 是 这 么 好 的 海 资 源 对 人 的 吸 引 力 很 大 自 己 对 大 连 挺 熟, 一 直 想 到 这 边 置 业, 主 要 是 为 了 自 己 有 时 间 来 度 假 休 闲, 可 以 带 家 人 一 起 度 假 将 来 房 子 升 值 了 还 可 以 卖 掉, 认 为 这 样 投 资 很 值 得 户 型 大 小 要 合 适, 两 居 室 差 不 多, 面 积 太 大 了 不 实 用 房 子 最 好 是 精 装 修, 自 己 肯 定 是 没 时 间 搞, 档 次 中 等 就 可 以 需 要 一 些 好 的 服 务, 比 如 能 够 帮 忙 打 扫 房 间 等 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

28 外 地 资 源 度 假 客 户 特 征 小 结 背 景 特 征 : 主 要 来 自 东 三 省, 以 私 营 业 主 企 业 中 高 层 为 主, 年 龄 岁 左 右 行 为 特 征 : 投 资 趋 向 : 为 海 买 房, 强 势 稀 缺 的 海 景 资 源 是 置 业 的 首 要 驱 动 因 素, 主 要 为 了 度 假, 兼 顾 投 资 之 用 支 付 趋 向 : 支 付 能 力 较 强, 能 承 受 较 高 的 单 价, 但 不 追 求 产 品 面 积 的 舒 适, 支 付 总 价 相 对 有 限 产 品 要 求 : 一 般 选 择 景 观 较 好 的 中 小 户 型 产 品, 以 高 层 公 寓 为 主 服 务 要 求 : 对 管 家 式 服 务 有 一 定 的 需 求, 以 满 足 度 假 的 特 殊 需 求 置 业 关 注 点 : 海 资 源 产 品 总 价 物 业 服 务 兴 趣 爱 好 : 平 时 繁 忙, 以 休 闲 娱 乐 类 运 动 为 主 爱 好 自 然 生 活 方 式, 注 重 健 康 定 期 旅 游

29 本 地 升 级 客 户 典 型 客 户 描 述 匡 先 生, 黑 龙 江 人,51 岁, 来 大 连 31 年,77 年 当 兵,87 年 转 业 原 大 连 房 地 产 发 展 集 团 副 总, 现 在 自 己 注 册 了 祥 裕 房 地 产 开 发 有 限 公 司 刚 购 买 了 一 套 120 多 平 米 的 三 居 室 市 内 有 多 处 房 产, 买 开 发 区 的 房 子 为 了 给 家 人 创 造 更 多 的 空 间 打 算 在 东 城 天 下 再 买 一 套 房 子 曾 居 住 过 多 个 地 方 : 马 栏 - 寺 儿 沟 - 港 湾 广 场 - 大 工 街 - 八 一 路 桃 花 源 - 万 岁 街 (156 平 米 ) 在 市 内 的 房 产 主 要 作 为 投 资, 最 早 在 旅 顺 阳 光 花 园, 后 来 在 友 好 大 厦 等 有 多 处 投 资 看 了 很 多 房 子, 自 己 前 期 主 要 以 投 资 房 产 为 业, 认 为 东 城 天 下, 景 观 好, 有 大 面 积 水 系, 地 下 停 车, 电 梯 入 户 等, 都 比 较 符 合 自 身 对 社 区 和 房 子 的 期 望 国 家 政 策 现 在 对 房 产 投 资 有 限 制, 打 算 观 望 市 场, 将 房 子 出 售 一 部 分 看 好 开 发 区, 打 算 在 开 发 区 再 投 一 些, 如 果 升 值 了, 就 卖 出, 如 果 升 的 不 是 很 多, 就 留 作 以 后 养 老 居 住 购 买 的 房 子 除 了 投 资 之 外, 也 为 了 给 亲 属 和 朋 友 居 住 自 己 在 大 连 发 展, 帮 助 外 地 亲 属 在 大 连 购 房 安 家, 姐 姐 兄 弟 都 已 经 在 大 连 购 房 姐 姐 在 老 虎 滩 那 边 再 次 购 房 的 话, 依 山 傍 水 是 必 需 条 件 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

30 本 地 升 级 客 户 典 型 客 户 描 述 腾 先 生, 煤 气 公 司 职 工, 现 居 住 在 一 山 岭 3 口 人,70 平 米, 孩 子 上 小 学 4 年 级, 是 重 点 学 校 如 果 建 别 墅, 元 比 较 合 适, 太 高 就 没 有 考 虑 如 果 宣 传 力 度 大, 给 优 惠 价, 当 地 人 有 很 多 愿 意 在 红 星 买 一 套 因 为 一 直 住 在 那, 时 间 长 了, 都 有 感 情 了 希 望 能 在 海 边 留 下 一 套 属 于 自 己 的 产 业 自 己 的 经 济 条 件 不 能 买 别 墅, 如 果 有 一 套 设 计 比 较 好 的 三 居 室, 高 层 也 考 虑,100 平 米 以 上 的,50-60 万 一 般 都 想 买 一 套 大 点 的, 一 方 面 想 留 给 孩 子, 一 方 面 老 人 也 没 什 么 花 钱 的 地 方, 就 买 房 子 认 为 滨 海 住 宅 空 气 好, 环 境 好 一 直 生 活 在 海 边, 对 海 尤 其 是 红 星 有 深 厚 的 感 情 父 母 现 在 住 在 300 平 米 的 二 层 独 院 里, 是 待 拆 迁 的 房 子 认 为 绿 洲 的 房 子 不 好, 离 海 还 是 有 点 远, 外 里 面 不 好, 社 区 感 不 好 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

31 本 地 升 级 客 户 典 型 客 户 描 述 张 先 生, 黑 龙 江 人, 物 流 行 业 私 营 业 主, 想 买 别 墅, 平 米, 自 住, 舒 适 性 要 高 看 过 很 多 别 墅, 没 买 到 认 为 红 星 的 地 段 比 较 好, 就 算 是 最 好 的 了 认 为 定 价 差 不 多 要 10000, 别 墅 可 能 更 贵 一 些 认 为 高 压 线 有 辐 射, 自 己 买 的 房 子 一 定 要 离 高 压 线 远 点 除 房 地 产 投 资 外, 暂 时 没 有 其 他 投 资 渠 道 开 发 区 现 在 建 设 的 挺 好 的 出 差 或 旅 游 主 要 在 北 京 大 连 青 岛 烟 台 等 地 个 性 化 要 求 高, 最 好 按 照 自 己 的 要 求 建, 风 格 要 大 气, 想 请 人 设 计, 还 没 有 很 明 确 地 认 识 装 修 自 己 做 有 花 园 最 好 要 四 五 个 卧 室, 地 下 室 没 有 考 虑, 如 果 要 的 话 就 是 做 车 库 想 在 一 层 做 公 司 办 公 配 套 ( 商 业 会 所 等 ) 有 就 行, 会 参 加 健 身 活 动, 人 多 一 起 健 身 好, 但 比 较 忙, 可 能 没 时 间 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

32 本 地 升 级 客 户 典 型 客 户 描 述 周 先 生, 私 营 业 主, 大 连 市 中 山 区 人, 在 市 区 有 两 套 住 宅, 和 开 发 区 有 业 务 联 系, 经 常 到 开 发 区 办 事 大 连 市 区 目 前 能 看 到 海 景 的 房 子 价 格 都 很 高 了, 可 以 选 择 的 余 地 也 小, 开 发 区 如 果 将 来 有 好 的 产 品 会 购 买 希 望 能 买 海 景 房, 认 为 好 的 海 资 源 还 是 很 稀 缺 的, 将 来 也 能 升 值 考 虑 买 联 排, 喜 欢 有 天 有 地 的 感 觉, 空 间 也 大, 将 来 小 孩 老 人 都 可 以 一 起 住 城 市 里 的 高 层 住 宅 太 压 抑, 环 境 不 行 最 好 离 开 发 区 中 心 不 要 太 远, 买 东 西 办 事 也 比 较 方 便 教 育 配 套 不 关 注, 孩 子 上 学 反 正 在 市 区 资 料 来 源 : 大 连 客 户 访 谈

33 本 地 升 级 客 户 特 征 小 结 背 景 特 征 : 以 私 营 业 主 ( 泛 ) 公 务 员 企 业 中 高 层 为 主, 兼 有 企 业 职 工 个 体 户 等, 年 龄 岁 左 右 行 为 特 征 : 投 资 趋 向 : 以 居 住 升 级 为 核 心 驱 动 因 素, 包 括 产 品 形 式 升 级 居 住 品 质 升 级 资 源 升 级 等 支 付 趋 向 : 支 付 能 力 水 平 不 等, 涵 盖 中 端 到 中 高 端 产 品 产 品 要 求 : 中 端 产 品 一 般 选 择 高 层 舒 适 住 宅, 中 高 端 产 品 一 般 选 择 高 层 海 景 豪 宅 洋 房 联 排 等 产 品 服 务 要 求 : 需 求 完 备 的 配 套 设 施 和 周 到 的 物 业 服 务, 对 生 活 的 便 利 和 舒 适 要 求 比 较 高 置 业 关 注 点 : 产 品 形 式 海 资 源 支 付 总 价 社 区 环 境 配 套 设 施

34 本 地 投 资 客 户 典 型 客 户 描 述 陈 先 生, 开 发 区 本 地 人, 企 业 高 级 技 术 员 工 看 好 开 发 区 未 来 发 展 潜 力, 尤 其 是 产 业 带 动 引 发 的 投 资 热 潮, 将 进 一 步 促 进 开 发 区 房 价 的 上 涨 将 来 买 房 主 要 考 虑 出 租 给 企 业 员 工 和 管 理 层, 每 月 能 够 获 取 出 租 收 益, 所 以 要 在 房 价 快 速 上 涨 之 前 购 房 作 为 投 资 关 注 产 品 总 价 和 地 段, 不 会 买 面 积 很 大 的 户 型, 小 户 型 将 来 倒 手 也 容 易 小 区 的 环 境 和 物 业 服 务 要 好, 因 为 企 业 人 士 比 较 关 注 这 些 配 套 不 太 关 心, 反 正 自 己 也 不 住 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

35 本 地 投 资 客 户 典 型 客 户 描 述 廖 先 生, 目 前 居 住 在 海 岸 花 园 别 墅, 认 为 开 发 区 未 来 房 价 还 将 上 涨, 打 算 再 购 买 一 套 作 为 长 期 投 资, 前 期 可 以 出 租 给 外 企 中 的 高 管 大 连 的 海 景 资 源 很 稀 缺, 开 发 区 这 边 就 有 很 好 的 海 岸 线, 希 望 能 够 买 海 景 房, 将 来 肯 定 能 升 值, 也 是 财 富 的 象 征 户 型 设 计 一 定 要 舒 适, 景 观 要 好, 同 时 要 很 私 密, 远 离 马 路 和 公 共 活 动 区 价 格 高 点 没 关 系, 关 键 是 产 品 品 质 要 高, 比 较 稀 缺, 要 拥 有 独 特 资 源 才 能 保 值 升 值 如 果 出 租 给 外 籍 高 管, 物 业 服 务 要 好 一 点, 最 好 有 国 际 化 服 务 配 套 不 关 心, 反 正 现 在 自 己 也 不 住 资 料 来 源 : 本 地 客 户 访 谈

36 本 地 投 资 客 户 特 征 小 结 背 景 特 征 : 以 私 营 业 主 企 业 中 高 层 公 务 员 为 主, 年 龄 岁 左 右 行 为 特 征 : 投 资 趋 向 : 看 中 开 发 区 的 未 来 发 展, 关 注 房 地 产 市 场 动 态, 主 要 以 获 取 出 租 收 益 为 投 资 目 的 支 付 趋 向 : 拥 有 较 强 的 支 付 能 力, 但 关 注 产 品 总 价 产 品 要 求 : 一 般 选 择 中 小 户 型 的 高 层 住 宅, 考 虑 到 产 业 需 求 的 支 撑, 会 选 择 部 分 低 密 度 高 端 物 业 服 务 要 求 : 关 注 与 出 租 相 关 的 售 后 服 务 置 业 关 注 点 : 产 品 性 价 比 投 资 收 益 率 物 业 服 务 兴 趣 爱 好 : 善 于 把 握 机 会, 关 注 区 域 发 展 爱 好 广 泛, 朋 友 圈 子 广 喜 欢 阅 读 和 投 资

37 投 资 客 户 : 驱 动 因 素 : 出 于 规 划 利 好 和 产 业 驱 动 带 来 的 区 域 房 地 产 升 值 吸 引 最 有 价 值 房 产 策 划 2000 案 根 据 置 业 驱 动 因 素 与 支 付 能 力 不 同 把 本 项 资 源 度 目 客 户 进 一 步 细 分 为 五 女 假 型 客 户 : 大 教 类 育 或 养 老 需 求 区 域 与 物 业 形 式 : 对 资 金 投 入 有 一 定 限 制, 偏 向 于 功 能 紧 凑 总 价 较 驱 动 因 区 素 域 : 与 大 物 连 业 具 形 备 式 的 : 城 关 市 注 价 舒 值 适 以 度, 对 低 的 高 层 产 品, 由 产 业 驱 动 带 来 全 的 国 财 富 客 户 : 及 由 于 总 项 价 目 有 具 一 备 定 强 限 势 制 滨, 海 选 资 择 源 区 可 域 用 发 展 投 资 客 户 有 可 能 定 向 投 资 于 小 独 栋 于 休 闲 好 度, 假 偏 向 购 买 洋 房 和 舒 适 性 高 层 产 驱 动 因 素 : 资 源 占 有, 资 产 财 富 产 品 全 国 财 富 客 户 区 域 与 品 物 化 独 业 栋 形 别 式 墅 : 只 关 注 资 源, 为 置 业 关 注 点 : 产 品 性 价 比 投 资 回 使 用 频 置 率 业 付 关 费 注, 点 多 : 选 关 择 注 低 产 总 品 价 舒 公 适 寓 性, 物 区 域 与 物 业 形 式 : 具 备 良 好 大 型 环 产 境 报 率 租 赁 市 场 的 保 证 ( 尤 其 对 于 品 业 服 务 和 社 区 环 境, 要 求 配 套 便 的 区 域, 或 是 未 来 城 别 墅 的 定 向 投 资 客 户 ) 以 及 物 业 增 小 市 独 主 栋 要 / 发 联 展 排 方 置 业 关 利 注 向, 一 般 要 求 具 备 强 点 : 资 源 是 第 一 关 注 点 ; 值 性 ; / 势 台 资 地 源 类 别 产 墅 品 出 于 度 假 的 短 期 居 住 需 求 投, 资 对 客 物 户 形 式 主 要 选 择 稀 缺 的 独 栋 别 墅 或 者 业 高 层 豪 宅 型 产 品 管 理 要 求 较 高 ; 关 注 度 假 氛 围, 对 台 地 洋 房 休 闲 娱 乐 配 套 要 求 较 高 ; 置 业 关 注 点 : 城 市 和 区 域 未 本 来 地 发 升 级 型 客 户 : 本 地 升 级 客 户 展, 资 源 稀 缺 性 强 势 性, 驱 配 动 套 因 设 素 : 社 区 品 质 移 的 民 提 养 升, 老 居 客 住 户 面 积 放 全 国 财 富 客 户 施 品 质, 物 业 保 值 性 和 增 值 大 性, 物 业 景 观 资 源 的 提 升 区 域 大 环 境 良 高 层 住 宅 好 和 配 套 完 善 带 来 整 体 生 活 品 质 的 改 善 公 寓 资 源 度 假 客 户 移 民 养 老 客 户 : 驱 动 因 素 : 受 城 市 价 值 与 项 目 具 备 的 资 源 吸 引, 在 本 地 发 展 事 业, 子 区 域 与 物 业 形 式 : 具 备 良 好 大 环 境 的 区 域, 或 是 未 来 城 市 主 要 发 展 投 方 资 向 客, 户 以 及 具 备 优 良 氛 围 低 密 度 社 区 内 的 洋 房 舒 适 高 层 或 类 别 墅 置 业 关 注 点 : 以 自 住 为 主, 财 关 富 注 层 社 次 区 环 境 产 品 形 式 与 舒 适 度 景 观 资 源 社 区 配 套 等

38 最有价值房产策划2000案 红星滨海社区九大价值体系 新城中心的滨海豪宅 最长海岸线生态居住领地 极致化的滨海体验场 领先市场的创新户型 极度稀缺的台地创新产品 高配置实用性的智能化系统 高度集中的尊贵权益 顶级豪宅品质的国际化专属物业管家 最富盛名的品牌开发商联袂打造 本报告是严格保密的

39 物 业 发 展 建 议

40 物 业 发 展 建 议 价 值 体 系 红 星 滨 海 社 区 九 大 价 值 体 系 新 城 中 心 的 滨 海 豪 宅 最 长 海 岸 线 生 态 居 住 领 地 极 致 化 的 滨 海 体 验 场 领 先 市 场 的 创 新 户 型 极 度 稀 缺 的 台 地 创 新 产 品 高 配 置 实 用 性 的 智 能 化 系 统 高 度 集 中 的 尊 贵 权 益 顶 级 豪 宅 品 质 的 国 际 化 专 属 物 业 管 家 最 富 盛 名 的 品 牌 开 发 商 联 袂 打 造 住 宅 产 品 价 值 构 建 园 林 景 观 价 值 构 建 社 区 生 态 价 值 构 建 智 能 化 设 施 价 值 构 建 服 务 与 权 益 价 值 构 建 品 牌 价 值 价 值 构 建 商 业 与 配 套 价 值 构 建 我 们 提 出 的 物 业 发 展 建 议, 不 是 设 计 方 案, 而 是 基 于 市 场 与 竞 争, 为 项 目 带 来 增 值 的 方 案 与 建 议

41 住 宅 产 品 价 值 构 建 产 品 类 型 与 户 型 面 积 确 定 产 品 价 值 体 系 建 议 停 车 位 建 议 外 观 体 系 建 议

42 本 项 目 采 取 的 产 品 形 式 的 原 则 竞 争 优 势 最 大 化 项 目 容 积 率 1.37, 1.37, 与 主 要 竞 争 对 手 相 比 ( 开 发 区 南 部 滨 海 项 目 2.97, 2.97, 鲁 能 优 山 美 地 0.6), 0.6), 更 容 易 做 出 丰 富 产 品 类 型 项 目 具 备 天 然 最 长 的 海 岸 线 长 度, 资 源 价 值 更 加 突 出 项 目 地 块 地 形 变 化 丰 富, 坡 地 资 源 丰 富, 能 够 设 计 出 独 特 新 颖 的 产 品 资 源 利 用 最 大 化 从 利 用 滨 海 资 源 角 度, 不 同 产 品 形 式 的 应 当 具 备 明 显 的 高 度 差, 尽 可 能 使 最 多 的 房 子 具 备 海 景 资 源, 发 挥 海 资 源 价 值 产 品 属 性 与 发 展 战 略 对 应 打 造 利 用 大 连 都 市 滨 海 社 区, 项 目 产 品 意 向 应 当 即 具 备 城 市 感 的 高 密 度 产 品, 同 时 具 备 高 品 质 的 中 低 密 度 产 品 促 进 销 售 的 复 合 原 则 保 证 项 目 能 够 实 现 一 个 快 速 的 销 售 速 度, 在 产 品 形 式 的 组 合 上 要 尽 可 能 的 复 合, 扩 大 客 户 范 围, 避 免 项 目 自 身 产 品 的 形 成 内 部 竞 争

43 本 项 目 居 住 产 品 形 式 确 定 独 栋 别 墅 联 排 别 墅 台 地 别 墅 台 地 集 合 住 宅 高 层 公 寓 产 品 意 向 独 栋 别 墅 产 品 形 式, 建 议 层 数 层 体 现 项 目 的 高 端 形 象 和 社 区 低 密 度 意 向 是 项 目 的 标 杆 产 品, 实 现 高 价 联 排 别 墅 产 品 形 式, 建 议 层 数 3 层 体 现 项 目 的 社 区 低 密 度 意 向 和 整 体 品 质 形 象 是 项 目 的 标 杆 产 品, 实 现 高 价 花 园 洋 房 与 台 地 的 结 合 体, 建 议 层 数 4 层 做 出 产 品 的 别 墅 意 向, 提 升 产 品 品 质 结 合 自 身 的 台 地 优 势, 在 较 高 容 积 率 下, 突 出 海 景 资 源 价 值, 与 其 他 竞 争 项 目 形 成 差 异, 是 本 项 目 的 亮 点 产 品 建 议 层 数 5-6 层 高 容 积 率 产 品, 拉 开 与 其 他 产 品 的 高 度 差, 使 得 海 景 资 源 最 大 化, 同 时 高 强 度 产 品 突 出 项 目 整 体 的 都 市 气 息 容 积 率 确 定 按 照 市 场 别 墅 容 积 率 正 常 水 平, 做 出 具 备 品 质 的 低 密 度 产 品, 建 议 容 积 率 为 0.4 按 照 市 场 类 别 墅 容 积 率 正 常 水 平, 做 出 具 备 品 质 的 低 密 度 产 品, 建 议 容 积 率 为 0.6 按 照 技 术 可 实 现 水 平, 建 议 容 积 率 为 0.7 左 右. 按 照 技 术 可 实 现 水 平, 建 议 容 积 率 为 1.2 左 右. 本 项 目 高 层 产 品 品 质 应 高 于 竞 争 对 手 ( 南 部 滨 海 项 目 2.97, 一 品 星 海 3.0), 建 议 容 积 率 为 2.7 左 右

44 产 品 指 标 与 配 比 的 确 定 产 品 指 标 与 配 比 的 确 定 原 则 : 各 种 产 品 形 式 单 项 容 积 率 确 定 是 技 术 操 作 可 行 的 同 时 依 据 市 场 水 准, 给 出 相 对 较 低, 能 够 体 现 各 种 产 品 较 高 品 质 容 积 率 考 虑 到 保 证 产 品 在 未 来 市 场 销 售 速 度, 低 密 度 产 品 和 台 地 类 别 墅 产 品 每 种 产 品 的 建 筑 面 积 占 总 建 筑 面 积 的 比 例 为 10% 和 33%, 高 层 住 宅 的 比 例 为 53% 项 目 整 体 容 积 率 不 突 破 现 有 指 标 1.37 但 考 虑 到 整 体 经 济 效 益, 不 建 议 降 低 现 有 容 积 率 编 号 项 目 占 地 面 积 ( 万 平 米 ) 占 地 百 分 比 % 1 住 宅 物 业 别 墅 联 排 别 墅 台 地 别 墅 容 积 率 0.6 建 筑 面 积 ( 万 平 方 米 ) 建 筑 面 积 比 例 % 台 地 集 合 住 宅 高 层 公 共 配 套 合 计

45 阶 段 产 品 与 配 比 建 议 原 则 市 场 可 实 现 原 则 基 于 市 场 竞 争, 总 结 现 有 市 场 上 各 种 产 品 的 市 场 状 况, 以 及 产 品 主 力 面 积 区 间 以 及 相 对 应 的 市 场 销 售 状 况 成 功 案 例 产 品 策 略 与 创 新 不 同 阶 段 核 心 客 户 群 体 不 同, 产 品 的 确 定 应 根 据 不 同 阶 段 项 目 核 心 客 户 需 求 为 基 础, 满 足 主 流 客 户 群 体 需 求, 同 时 能 够 对 相 关 客 户 群 体 形 成 辐 射 产 品 属 性 与 分 阶 段 目 标 对 应 产 品 属 性 与 客 户 需 求 对 应 本 项 目 是 大 规 模 多 阶 段 开 发, 各 阶 段 开 发 由 于 具 备 的 客 观 条 件 与 价 值 不 同, 具 备 不 同 的 开 发 目 标, 各 阶 段 产 品 的 制 定 应 与 本 阶 段 开 发 目 标 相 对 应 借 鉴 现 有 国 内 具 备 影 响 力 的 大 规 模 或 者 滨 海 项 目, 总 结 其 产 品 策 略, 以 及 相 应 产 品 形 式 的 指 标 特 别 是 强 势 资 源 下 的 产 品 创 新, 如 : 滨 海 台 地 产 品 规 避 风 险 的 弹 性 原 则 未 来 市 场 竞 争 的 复 杂 与 不 可 控 性 决 定 产 品 线 的 供 应 要 时 刻 保 证 弹 性, 即 在 开 发 周 期 的 每 段 时 间 都 要 保 证 现 金 流 产 品 和 标 杆 性 产 品 的 同 时 存 在 以 增 大 抗 风 险 性 能 力

46 项 目 名 称 三 寰 滨 海 阳 光 玫 瑰 花 园 中 信 海 天 瀛 洲 伊 顿 山 庄 白 玉 山 庄 王 子 庄 园 奥 林 匹 克 花 园 海 昌 枫 桥 园 托 斯 卡 纳 紫 卢 产 品 联 排 (1) 双 拼 (2) 联 排 (3) 双 拼 (4) 独 栋 (5) 联 排 (6) 独 栋 (7) 联 排 (8) 双 拼 (9) 联 排 (10) 独 栋 (11) 面 积 区 间 独 栋 (12) 联 排 (13) 双 拼 (14) 联 排 (15) 双 拼 (16) 独 栋 (17) 联 排 (18) 双 拼 (19) 独 栋 (20) 总 价 联 排 (21) 总 价 大 连 别 墅 市 场 发 展 尚 不 成 熟, 产 品 体 系 发 展 不 完 善, 各 类 产 品 初 步 形 成 市 场 划 分 数 据 来 自 市 场 统 计 联 排 双 拼 独 栋 最 有 价 值 房 产 策 划 2000 案 大 连 别 墅 市 场 产 品 形 成 初 步 细 分, 联 排 别 墅 为 市 场 主 流 产 品, 面 积 集 中 在 平 米 联 排 产 品 6 的 面 积 主 要 集 中 在 平 米, 总 价 集 中 于 万 19 9 双 拼 产 品 的 2 面 积 主 要 集 中 在 平 米, 总 价 集 中 于 万 16 独 4 栋 产 品 的 面 积 在 350 平 米 以 上, 总 价 高 于 300 万 面 积

47 成 熟 市 场 主 流 产 品 区 间 大 连 市 场 别 墅 产 品 区 间 别 墅 产 品 策 略 参 考 成 熟 市 场 进 行 产 品 设 计 联 排 别 墅 双 拼 别 墅 独 栋 别 墅 平 方 米 平 方 米 平 方 米 平 方 米 平 方 米 成 熟 市 场 出 于 对 产 品 舒 适 度 和 土 地 收 益 率 的 双 重 考 虑, 逐 渐 形 成 以 上 主 流 供 应 区 间, 并 得 到 市 场 验 证, 处 于 该 面 积 区 间 的 产 品 市 场 接 受 度 较 高 ; 成 熟 市 场 中 双 拼 产 品 处 于 逐 渐 淘 汰 的 状 态 ; 数 据 来 自 世 联 研 究 大 连 别 墅 市 场 尚 未 成 熟, 与 成 熟 市 场 相 比, 产 品 供 应 区 间 普 遍 偏 大, 尤 其 是 独 栋 产 品 ; 本 项 目 别 墅 产 品 建 议 参 考 成 熟 市 场 进 行 产 品 设 计, 同 时 考 虑 到 项 目 长 期 可 持 续 开 发, 面 积 区 间 适 度 放 宽, 以 保 证 产 品 多 样 性 和 保 证 升 级 空 间, 加 强 竞 争 力

48 项 目 名 称 运 达 嘉 洲 阳 光 宏 都 筑 景 休 斯 顿 公 寓 福 佳 东 华 人 家 产 品 1 居 (1) 2 居 (2) 3 居 (3) 4 居 (4) 1 居 (5) 2 居 (6) 3 居 (7) 4 居 (8) 1 居 (9) 2 居 (10) 3 居 (11) 4 居 (12) 5 居 (13) 1 居 (14) 2 居 (15) 3 居 (16) 面 积 区 间 总 价 均 价 最 有 价 值 房 产 策 划 2000 案 城 市 中 高 端 住 宅 研 究 : 产 品 涵 盖 较 全, 各 产 品 有 明 显 面 积 区 分 一 居 产 品 面 积 主 力 面 积 区 间 为 总 价 平 米 4 二 居 产 品 主 流 面 积 区 间 为 平 160 米 ; 三 居 产 品 主 流 面 积 区 间 分 为 平 米 ; 140 四 居 产 品 主 流 23 面 积 区 间 为 平 米 ; 3/ 宅 语 原 西 山 园 中 园 德 源 幸 福 e 家 1 居 (17) 2 居 (18) 1 居 (19) 2 居 (20) 3 居 (21) 3 居 (22) 4 居 (23) 2 居 (24) 3 居 (25) 4 居 (26) / 居 2 居 3 居 4 居 及 跃 层 数 据 来 自 市 场 统 计 面 积

49 项 目 名 称 金 广 东 海 岸 产 品 2 居 (1) 3 居 (2) (3) 面 积 区 间 百 分 比 均 价 最 有 价 值 房 产 策 划 2000 案 城 市 豪 宅 研 究 : 产 品 供 应 以 三 居 为 主, 随 着 项 目 档 次 升 高, 同 类 产 品 面 积 也 不 断 升 级, 逐 渐 由 舒 适 型 向 奢 侈 型 升 级 帝 柏 湾 2 居 (4) 3 居 (5) (6) 4 居 (7) 面 积 400 城 市 豪 宅 项 目 产 品 面 积 区 间 比 普 通 居 住 产 品 有 明 显 提 升, 且 项 目 档 次 越 高, 差 异 性 越 明 显 21 半 岛 听 涛 2 居 (8) 3 居 (9) 4 居 (10) 当 项 目 均 价 达 到 时,2 居 产 品 区 间 为 ,3 居 产 品 区 17 间 为 ,4 居 产 品 区 间 为 一 品 星 海 二 期 2 居 (11) 3 居 (12) 4 居 (13) 其 他 万 达 大 连 明 珠 星 海 国 宝 2 居 (14) 3 居 (15) (16) 复 式 (17) 2 居 (18) 3 居 (19) 4 居 (20) 跃 层 (21) 单 价

50 总 价 ( 万 元 ) 200 顺 达 海 滨 花 园 180 金 玉 星 海 中 信 海 天 瀛 洲 星 海 阳 光 万 达 明 珠 相 同 总 价 区 间 内, 依 靠 产 品 力 和 规 划 能 够 实 现 较 高 销 售 速 ; 在 产 品 力 一 定 时, 通 过 总 价 控 制 可 以 实 现 较 高 销 售 速 度 壹 品 星 海 二 期 西 雅 图 海 洋 之 星 天 安 海 景 花 园 华 良 海 景 花 园 枫 澜 雅 筑 中 山 九 号 金 广 东 海 岸 帝 柏 湾 众 益 阳 光 海 岸 绿 洲 半 岛 欣 怡 花 园 宝 发 金 钻 宏 城 金 君 悦 豪 庭 棕 榈 小 平 岛 嘉 洲 阳 光 中 庚 香 海 小 镇 新 东 方 公 寓 水 御 兰 庭 亿 峰 现 代 城 伊 景 华 园 东 城 天 下 销 售 速 度 ( 套 / 月 ) 城 市 豪 宅 项 目 的 销 售 速 度 差 异 较 大, 随 价 格 升 高 而 明 显 降 低, 但 在 总 价 低 于 150 万 时 可 以 实 现 40 套 / 月 销 售 速 度 ; 城 市 中 高 端 住 宅 项 目 在 规 划 水 平 较 高, 产 品 力 品 质 较 好 时, 通 过 总 价 控 制 可 以 实 现 较 高 销 售 速 度 : 总 价 110 万 以 内, 在 万 区 间 时, 市 场 销 售 速 度 较 为 稳 定, 可 以 实 现 套 销 售 速 度, 实 现 每 年 8~10 万 平 米 / 年 的 消 化 速 度 ; 总 价 60~70 万 以 下 时, 市 场 销 售 速 度 较 快, 可 以 实 现 100 套 以 上 销 售 速 度 ; 实 现 每 年 12~15 万 平 米 / 年 的 消 化 速 度 ;

51 城 市 小 户 型 公 寓 : 以 一 居 产 品 为 主, 主 力 面 积 40-50, 多 为 精 装 修 产 品, 实 现 高 单 价 项 目 名 称 项 目 位 置 产 品 面 积 区 间 装 修 总 价 花 样 年 华 2 期 三 八 广 场 家 乐 福 西 侧 一 居 精 装 海 派 优 座 经 典 生 活 民 主 广 场 民 生 小 学 旁 民 主 广 场 北 侧 一 居 二 居 一 居 复 式 精 装 精 装 均 价 酒 店 式 公 寓 通 常 在 城 市 核 心 区 或 城 市 热 点 居 住 区 域, 配 套 成 熟, 生 活 便 利 ; 产 品 以 一 居 为 主, 户 型 面 积 紧 凑, 主 力 区 间 在 平 米 ; 通 常 采 用 精 装 修 ; 由 于 户 型 空 间 限 制 不 能 实 现 较 多 功 能, 对 物 业 管 理 和 配 套 要 求 较 高 ; 通 常 可 以 实 现 较 高 单 价 ; 通 常 可 以 实 现 较 高 单 价 ;

52 大 连 中 高 端 城 市 住 宅 产 品 研 究 小 结 依 据 项 目 的 自 身 具 备 资 源 条 件, 所 在 区 域 等 条 件 的 不 同 ; 从 产 品 形 式 上 来 区 分, 大 连 中 高 端 城 市 住 宅 可 大 体 上 分 为 三 大 类 : 都 市 豪 宅, 城 市 中 高 端 住 宅, 以 及 城 市 小 户 型 公 寓 产 品 都 市 豪 宅 产 品 依 托 强 有 力 的 城 市 与 区 域 价 值, 大 多 具 备 稀 缺 海 景 资 源, 产 品 面 积 区 间 有 明 显 较 中 高 端 住 宅 产 品 大, 在 项 目 均 价 达 到 元 // 平 米 时, 产 品 基 本 实 现 : 二 居 平 米, 三 居 平 米, 四 居 平 米 ; 城 市 中 高 端 住 宅 产 品, 特 点 即 为 实 用, 满 足 正 常 居 住 功 能, 产 品 面 积 适 中, 区 间 明 确, 产 品 面 积 区 间 为 : 一 居 平 米, 二 居 平 米, 三 居 平 米, 四 居 平 米 ; 城 市 中 高 端 住 宅 产 品 总 体 上 有 销 售 速 度 随 总 价 升 高 而 降 低 的 趋 势, 在 保 证 产 品 力 的 条 件 下, 总 价 平 台 在 60~70 万 以 内 可 以 实 现 100 套 / 月 以 上 的 速 度, 总 价 平 台 在 万 可 以 实 现 套 / 月 的 速 度 ; 酒 店 式 公 寓 产 品 是 城 市 住 宅 中 的 一 类 特 殊 产 品, 以 小 户 型 精 装 修 良 好 物 业 成 熟 配 套 和 特 殊 资 源 博 取 高 单 价 ;

53 滨 海 价 值 城 市 价 值 基 于 不 同 阶 段 具 备 不 同 的 发 展 价 值 与 优 势, 建 立 项 目 不 同 发 展 阶 段 的 开 发 目 标 启 动 阶 段 发 展 阶 段 成 熟 阶 段 城 市 与 大 规 划 预 期 价 值 滨 海 资 源 价 值 城 市 新 城 区 价 值 规 划 价 值 项 目 规 划 远 景 预 期 项 目 规 划 价 值 产 品 价 值 高 品 质 产 品 价 值 阶 段 发 展 优 势 强 势 的 海 景 资 源, 以 及 坡 地 资 源 同 时 丰 富 的 产 品 形 式 为 项 目 奠 定 了 明 确 的 产 品 价 值 对 未 来 城 市 与 规 划 价 值 存 在 有 利 的 预 期 产 品 价 值 与 滨 海 价 值 持 续, 大 规 模 项 目 具 备 的 规 模 以 及 规 划 优 势 显 现, 同 时 对 于 城 市 价 值 的 预 期 增 强 城 市 新 区 价 值 开 始 凸 现, 结 合 项 目 的 强 有 力 规 划 价 值 的 实 现, 以 及 产 品 与 滨 海 价 值, 为 项 目 提 供 更 大 的 溢 价 空 间 阶 段 目 标 项 目 成 功 启 动 市 场 实 现 热 销 保 证 快 速 现 金 流 保 证 持 续 开 发 实 现 资 金 安 全 建 立 项 目 品 牌 实 现 高 额 利 润 建 立 企 业 品 牌

54 滨 海 价 值 城 市 价 值 规 划 价 值 依 据 具 备 不 同 资 源 与 价 值, 不 同 的 发 展 目 标, 不 同 的 产 品 形 式 为 项 目 成 功 开 发 发 挥 不 同 作 用 启 动 阶 段 发 展 阶 段 成 熟 阶 段 滨 海 资 源 价 值 项 目 成 功 启 动 市 场 实 现 热 销 保 项 证 目 规 快 划 速 远 景 现 预 期 金 流 保 证 持 续 开 发 实 现 资 金 安 全 建 立 项 目 品 牌 城 市 与 大 规 划 预 期 价 值 项 目 规 划 价 值 实 现 高 额 利 润 城 市 新 城 区 价 值 建 立 企 业 品 牌 产 品 价 值 高 品 质 产 品 价 值 独 栋 别 墅 联 排 别 墅 价 值 标 杆, 定 制 产 品 标 杆 产 品 极 度 稀 缺, 价 值 标 定 产 品 标 杆 产 品, 高 价 值 产 品 台 地 类 别 墅 别 墅 意 向, 创 新 产 品 高 价 值, 多 样 化 产 品 多 样 化, 高 利 润 产 品 台 地 洋 房 市 场 稀 缺, 现 金 流 产 品 别 墅 意 向, 多 样 化 产 品 高 利 润 产 品 高 层 产 品 现 金 流 产 品 品 质 体 现, 现 金 流 产 品 高 利 润 产 品

55 别 墅 类 别 墅 在 参 照 市 场 成 熟 面 积 区 间 的 基 础 上, 考 虑 在 项 目 开 发 承 担 的 价 值 标 杆 以 及 高 价 值 产 品 作 用 的 原 则, 制 定 产 品 指 标 别 墅 与 类 别 产 品 面 积 区 间 确 定 原 则 : 大 连 别 墅 市 场 处 于 初 级 起 步 阶 段, 产 品 不 成 熟, 面 积 区 间 偏 大 本 项 目 面 积 区 间 参 照 成 熟 市 场 面 积 范 围 作 为 项 目 标 定 档 次 与 价 值 的 标 杆 产 品, 选 取 保 证 品 质 的 面 积 区 间 Intel 产 业 定 制 产 品 提 前 确 定 对 方 需 求 面 积 区 间, 保 证 项 目 整 体 经 济 效 益, 此 类 产 品 不 建 议 占 用 顶 级 资 源 产 品 类 型 独 栋 产 品 联 排 产 品 产 品 指 标 产 品 竞 争 策 略 目 标 客 户 目 标 客 户 价 值 关 注 点 产 品 面 积 定 位 占 地 面 积 :10 万 平 米 容 积 率 :0.4 建 筑 面 积 :4 万 平 米 极 度 稀 缺 的 价 值 标 杆 产 品, 部 分 定 制 产 品 全 国 范 围 的 财 富 客 户, 以 私 营 业 主, 企 业 法 人 高 层, 演 艺 明 星 等 为 代 表 的 活 跃 的 财 富 阶 层 海 资 源 土 地 资 源 的 占 有, 产 品 品 质 物 业 服 务 楼 王 高 品 质 独 栋 米 500 平 米 以 上 350~400 平 占 地 面 积 :18 万 平 米 容 积 率 :0.6 建 筑 面 积 :11 万 平 米 标 杆 产 品, 高 价 值 产 品 本 地 升 级 客 户, 东 北 三 省 移 民 养 老 客 户 为 主, 私 营 业 主 生 意 人 为 主, 兼 有 企 业 高 层 权 力 公 务 员 海 资 源 的 拥 有, 产 品 形 式 产 品 舒 适 性 社 区 环 境 创 新 小 独 栋 米 标 杆 洋 房 产 品 米 250~300 平 200~240 平

56 台 地 别 墅 与 洋 房 市 场 创 新 稀 缺 产 品, 参 照 成 功 案 例 面 积 区 间 的 基 考 虑 在 项 目 开 发 中 承 担 的 不 同 的 产 品 策 略, 制 定 产 品 指 标 台 地 别 墅 与 洋 房 产 品 面 积 区 间 确 定 原 则 : 此 类 产 品 在 大 连 市 场 属 于 创 新 稀 缺 产 品, 面 积 区 间 参 照 具 备 同 类 产 品 的 市 场 成 功 案 例 产 品 研 究 ( 万 科 十 七 英 里, 鲁 能 星 城 ) 台 地 别 墅 突 出 产 品 别 墅 意 向, 基 于 项 目 整 体 丰 富 产 品 类 型, 面 积 区 间 在 能 够 满 足 基 本 别 墅 要 求 同 时, 略 小 于 标 杆 别 墅 产 品 区 间 台 地 洋 房 作 为 稀 缺 舒 适 性 产 品, 需 要 突 出 别 墅 细 节, 前 期 承 担 回 现 要 求, 面 积 与 舒 适 型 高 层 产 品 面 积 区 间 相 当, 后 期 面 积 适 当 扩 大, 体 现 高 品 质 特 征 产 品 类 型 台 地 类 别 墅 ( 台 地 叠 拼 ) 台 地 洋 房 产 品 指 标 产 品 竞 争 策 略 目 标 客 户 目 标 客 户 价 值 关 注 点 产 品 面 积 定 位 占 地 面 积 :21 万 平 米 容 积 率 :0.7 建 筑 面 积 :15 万 平 米 突 出 别 墅 意 向, 高 利 润, 丰 富 项 目 产 品 类 型 占 地 面 积 :31 万 平 米 容 积 率 :1.2 建 筑 面 积 :37 万 平 米 市 场 空 缺 的 创 新 差 异 产 品, 前 期 为 现 金 流 产 品, 以 舒 适 产 品 为 主, 后 期 为 高 利 润 产 品, 突 出 别 墅 感 本 地 升 级 客 户, 东 北 三 省 移 民 养 老 客 户 为 主, 私 营 业 主 生 意 人 为 主, 兼 有 企 业 高 层 权 力 公 务 员 ( 泛 ) 公 务 员 私 营 业 主 等 海 景 资 源 的 拥 有, 产 品 形 式 产 品 舒 适 性 与 品 质 社 区 环 境 生 活 配 套 设 施 180~220 平 米 三 房 :150~170 平 米 四 房 :180~200 平 米

57 高 层 产 品 所 占 面 积 比 例 较 大, 未 来 竞 争 也 较 为 激 烈, 产 品 指 标 应 基 于 海 景 豪 宅, 滨 海 高 尚 居 住 以 及 海 景 公 寓 产 品 三 种 细 分 确 定 指 标 分 类 产 品 策 略 产 品 特 征 目 标 客 户 目 标 客 户 价 值 关 注 点 本 项 目 高 层 产 品 总 占 地 :27 公 顷 容 积 率 :3.0 总 面 积 :81 万 平 米 海 景 豪 宅 产 品 滨 海 高 尚 居 住 产 品 高 利 润 产 品, 提 升 项 目 整 体 形 象 与 品 牌 现 金 流 产 品, 启 动 产 品, 总 价 控 制 超 出 平 台 水 平 的 豪 华 大 户 型 为 主, 突 出 礼 仪 空 间, 同 时 强 调 私 密 感 身 份 感 等 豪 宅 要 素 正 常 的 舒 适 型 居 住 产 品, 以 二 三 居 室 为 主, 突 出 日 常 居 住 的 实 用 性 与 舒 适 性 全 国 财 富 客 户 与 高 端 本 地 升 级 客 户 : 私 营 业 主 为 主, 兼 有 企 业 高 层, 企 业 法 人, 演 艺 明 星 等 为 代 表 的 活 跃 的 财 富 阶 层 本 地 升 级 客 户, 东 北 三 省 移 民 养 老 客 户 : 本 地 公 务 员 企 业 职 工 教 师 东 北 三 省 公 务 员, 私 企 业 主 等 海 资 源 产 品 品 质 物 业 服 务, 奢 华 的 室 内 空 间 与 海 景 资 源, 精 装 修, 智 能 化 产 品 品 质 生 活 的 舒 适 性 便 利, 社 区 环 境 配 套 设 施, 海 景 公 寓 产 品 现 金 流 产 品, 扩 大 客 户 层 面, 突 出 海 景 价 值 紧 凑 小 户 型, 空 间 简 单, 追 求 景 观 的 显 现 资 源 度 假 客 户 : 全 国 范 围 以 东 三 省 为 主 的 私 营 业 主 权 力 公 务 员 海 资 源 社 区 环 境

58 每 种 高 层 产 品 开 发 策 略 需 求 条 件 的 不 同, 根 据 市 场 竞 争 状 况, 确 定 每 种 高 层 产 品 不 同 的 指 标, 以 及 不 同 的 入 市 阶 段 高 层 产 品 面 积 区 间 确 定 原 则 : 海 景 公 寓 产 品 滨 海 高 尚 居 住 产 品 海 景 豪 宅 产 品 基 于 此 类 产 品 作 为 项 目 现 金 流 产 品, 同 时 目 标 客 户 价 值 关 注 点 与 成 熟 案 例 产 品, 以 极 致 化 紧 凑 小 户 型 为 主, 突 出 海 资 源 市 场 主 流 产 品, 承 担 项 目 最 主 要 的 回 现 作 用, 主 要 依 据 市 场 竞 争 因 素, 控 制 产 品 总 价, 主 力 以 二 居, 三 居 为 主, 二 居 室 60 万 以 内, 三 居 室 80~110 万 打 造 高 品 质 的 产 品 滨 海 豪 宅 产 品, 相 应 面 积 区 间 放 大, 达 到 市 场 同 类 产 品 水 准, 体 现 高 品 质 与 豪 宅 特 性, 精 装 修, 高 科 技 的 利 用 高 层 分 类 海 景 公 寓 产 品 滨 海 高 尚 居 住 产 品 海 景 豪 宅 产 品 产 品 策 略 一 居 室 现 金 流 产 品, 扩 大 客 户 层 面, 突 出 海 景 价 值 40~60 平 米 现 金 流 产 品, 启 动 产 品, 总 价 控 制 高 利 润 产 品, 提 升 项 目 整 体 形 象 与 品 牌 二 居 室 60~80 平 米 70~100 平 米 100~130 平 米 三 居 室 小 三 居 室 110~130 平 米 大 三 居 室 140~160 平 米 160~180 平 米 四 居 室 以 上 180 平 米 以 上 220 平 米

59 产 品 分 阶 段 开 发 策 略 启 动 阶 段 发 展 阶 段 成 熟 阶 段 阶 段 目 标 项 目 成 功 启 动, 市 场 实 现 热 销 保 证 快 速 现 金 保 证 持 续 开 发 建 立 项 目 品 牌 实 现 资 金 安 全 实 现 高 额 利 润, 建 立 企 业 品 牌 滨 海 高 尚 居 住 海 景 公 寓 标 杆 类 别 墅 产 品 类 型 定 制 小 独 栋 高 品 质 独 栋 楼 王 别 墅 阶 段 产 品 开 发 顺 序 楼 王 别 墅 产 品 面 积 高 品 质 独 栋 产 品 定 制 小 独 栋 产 品 海 景 公 寓 滨 海 豪 宅 台 地 洋 房 台 地 别 墅 标 杆 类 别 墅 高 品 质 独 栋 滨 海 豪 宅 台 地 洋 房 台 地 别 墅 标 杆 类 别 墅 高 品 质 独 栋 高 品 质 独 栋 产 品 开 发 时 间 标 杆 类 别 墅 产 品 台 地 别 墅 产 品 台 地 洋 房 产 品 滨 海 豪 宅 产 品 滨 海 高 尚 居 住 产 品 海 景 公 寓 产 品

60 启 动 区 选 择 启 动 区 开 发 目 标 : 项 目 实 现 市 场 热 销, 资 金 快 速 回 笼 ; 奠 定 项 目 的 高 端 滨 海 居 住 区 的 形 象 ; 争 取 到 Intel 高 端 产 业 客 户, 形 成 领 袖 效 益, 扩 大 客 户 层 面 启 动 区 选 取 原 则 : 尽 量 利 用 目 前 可 建 设 用 地 : 启 动 区 应 立 足 本 体 条 件, 本 项 目 北 部 有 较 大 规 模 的 填 海 区 域, 前 期 不 适 合 大 面 积 用 作 启 动, 故 启 动 区 应, 保 证 能 按 时 尽 快 启 动 保 证 进 入 性 与 昭 示 性 强 : 启 动 区 要 树 立 项 目 形 象, 形 成 影 响 力, 便 于 展 示 保 证 展 示 核 心 滨 海 资 源 : 启 动 区 应 充 分 利 用 与 展 示 海 资 源, 同 时 形 成 足 够 的 震 撼 点, 形 成 市 场 热 点 保 证 规 模 效 应 的 同 时, 适 度 控 制 总 体 面 积 降 低 风 险 : 大 盘 项 目 启 动 多 选 取 期 望 完 成 1 年 消 化 量 左 右 面 积 在 能 达 到 相 对 规 模 效 应 的 同 时, 起 到 启 动 期 产 品 试 探 市 场 的 作 用, 降 低 启 动 风 险

61 往 开 发 区 中 心 最 有 价 值 房 产 策 划 2000 案 海 滨 路 ( 现 状 ) 金 马 路 方 案 一 : 启 动 区 产 品 类 型 与 比 例 确 定 启 启 动 区 动 区 产 品 确 定 策 略 : 极 致 化 产 品 形 式, 突 出 产 品 的 海 景 特 色, 控 制 总 价 市 场 热 销 产 品 高 端 奠 定 项 目 形 象 的 标 杆 产 品 ; 定 制 产 品 产 品 类 型 面 积 区 间 ( 平 方 米 ) 分 物 业 类 型 总 建 面 总 面 积 ( 平 方 米 ) 套 数 合 计 别 墅 与 类 别 墅 产 品 ( 建 筑 面 积 占 比 20%) 定 制 小 独 栋 产 品 高 品 质 独 栋 产 品 标 杆 类 别 墅 产 品 高 层 产 品 ( 建 筑 面 积 占 比 80%) 滨 海 高 尚 居 住 产 品 二 居 室 三 居 室 四 居 以 上 ~ ~ ~240 70~90 小 三 居 室 110~130 大 三 居 室 140~ 平 米 以 上 一 居 室 海 景 公 寓 产 品 40~60 60~80 20 万 平 方 米 平 方 米 平 米 20 万 ( 小 ) 250( 大 ) 二 居 室 物 业 类 型 套 数 比 % 12% 58% 43% 52% 5% 58% 42%

62 往 开 发 区 中 心 最 有 价 值 房 产 策 划 2000 案 海 滨 路 ( 现 状 ) 金 马 路 方 案 二 : 启 动 区 产 品 类 型 与 比 例 确 定 合 计 启 启 动 区 动 区 产 品 确 定 策 略 : 与 直 面 竞 争 对 手 相 比, 奠 定 项 目 中 低 密 度 意 向, 突 出 台 地 优 势 高 端 奠 定 项 目 形 象 的 标 杆 产 品 ; 定 制 产 品 洋 房 产 品 别 墅 与 类 别 墅 产 品 高 层 产 品 产 品 类 型 面 积 区 间 ( 平 方 米 ) 分 物 业 类 型 总 建 面 总 面 积 ( 平 方 米 ) 套 数 万 20 万 -- 台 地 洋 房 三 房 : 150~170 平 米 四 房 : 180~200 平 米 定 制 小 独 栋 产 品 250~30 0 高 品 质 独 栋 产 品 350~40 0 标 杆 类 别 墅 产 品 200~24 0 滨 海 高 尚 居 住 产 品 二 居 室 三 居 室 四 居 以 上 70~90 小 三 居 室 110~130 大 三 居 室 140~ 平 米 以 上 海 景 公 寓 产 品 一 居 室 40~60 60~ 平 方 米 平 方 米 平 米 ( 小 ) 230 二 居 室

63 住 宅 产 品 价 值 构 建 产 品 类 型 与 户 型 面 积 确 定 产 品 价 值 体 系 建 议 停 车 位 建 议 外 观 体 系 建 议

64 住 宅 产 品 价 值 构 建 别 墅 标 杆 产 品 独 栋 别 墅 : 强 化 资 源 占 有, 突 出 顶 级 产 品 细 节 联 排 别 墅 : 强 化 高 品 质 独 栋 产 品 感 受, 加 强 与 海 的 联 系 别 墅 产 品, 占 有 海 资 源 产 品 价 值 体 系 台 地 创 新 产 品 台 地 类 别 墅 : 突 出 台 地 与 海 景 联 系 明 确 其 别 墅 意 向 台 地 洋 房 : 突 出 其 舒 适 性, 以 及 中 等 密 度 产 品 的 别 墅 符 号 空 间 创 新 产 品, 山 地 与 海 资 源 的 结 合 主 流 高 层 产 品 海 景 豪 宅 : 豪 宅 空 间 的 打 造, 以 及 强 势 海 景 资 源 的 体 现 普 通 海 景 居 住 : 满 足 正 常 居 住 功 能, 突 出 海 景 产 品 的 特 征 气 度 中 的 海 家 庭 中 的 海 海 景 公 寓 : 紧 凑 的 小 户 型 度 假 产 品 打 造, 在 有 限 空 间 突 出 海 的 价 值 情 调 中 的 海

65 别 墅 产 品 突 出 资 源 占 有, 体 现 海 价 值 海 资 源 占 有, 海 与 宅 相 互 渗 透 海 资 源 占 有 海 水 引 进 私 家 码 头 水 边 木 栈 道 土 地 资 源 占 有 庭 院 面 积, 庭 院 空 间 设 计, 提 高 居 住 私 密 性, 提 升 物 业 品 质, 扩 大 土 地 占 有 视 觉 与 景 观 空 间 通 过 灰 空 间 的 处 理, 打 造 情 趣 空 间, 加 强 物 业 与 景 观 的 联 系, 用 细 节 体 现 别 墅 生 活 的 品 质 联 排 别 墅 独 栋 感 受 通 过 设 计 手 法 处 理, 使 联 排 别 墅 不 相 连, 增 强 独 栋 的 感 受 和 价 值 感

66 标 杆 产 品 海 资 源 占 有 海 水 引 入, 采 用 入 户 码 头 与 木 栈 道 的 结 合 通 过 将 海 水 引 入 社 区 规 划, 使 物 业 尽 可 能 的 做 到 与 海 亲 密 接 触 ; 在 条 件 允 许 的 情 况 下, 修 筑 木 栈 道 或 码 头, 使 人 可 直 接 走 进 海, 使 水 道 私 有 化 在 视 觉 上, 加 强 灰 空 间 的 处 理, 通 过 大 面 积 的 露 台, 与 海 有 更 多 的 视 觉 接 触 超 大 面 积 的 露 台

67 标 杆 产 品 体 现 资 源 占 有 与 产 品 不 可 复 制 依 托 基 地 内 资 源 价 值 最 好 的 地 块, 打 造 极 致 产 品 力 楼 王, 真 正 成 为 项 目 的 形 象 标 志 作 为 收 藏 型 产 品, 面 积 指 标 要 放 大, 对 资 源 的 占 有 力 度 要 充 分 表 现 可 以 邀 请 知 名 建 筑 师 完 成 产 品 设 计, 既 可 保 证 产 品 力, 也 可 以 籍 此 宣 传 项 目 知 名 度, 提 升 整 体 形 象

68 标 杆 产 品 香 港 愉 景 湾 庭 院 生 活, 占 有 土 地 资 源 把 公 用 空 间 变 成 私 有 空 间, 加 大 别 墅 私 家 庭 院 的 面 积 对 于 别 墅 物 业, 土 地 价 值 大 于 物 业 价 值 ; 尽 量 压 缩 公 共 空 间 面 积, 扩 大 庭 院 面 积, 使 之 成 为 私 有 资 源 ;

69 标 杆 产 品 多 重 庭 院 多 重 庭 院 包 括 : 前 院 后 院 侧 院 内 院 入 户 院 庭 院 五 庭 院 四 目 前 的 别 墅 居 住 者 对 庭 院 的 需 求, 已 经 不 再 局 限 于 原 有 私 家 花 园 内 的 植 树 种 草, 而 是 要 求 有 更 优 美 的 景 致, 要 求 与 室 外 有 更 多 的 可 互 动 空 间 庭 院 三 庭 院 一 庭 院 二

70 标 杆 产 品 联 排 产 品 做 出 独 栋 感 觉, 扩 大 资 源 占 有 感 创 新 联 排 别 墅, 两 户 的 山 墙 不 直 接 相 连, 或 将 一 侧 的 建 筑 山 墙 作 为 院 墙, 产 生 独 栋 别 墅 的 舒 适 感 受 ; 相 邻 两 户 之 间 用 构 筑 物 相 连, 符 合 联 排 的 规 划 条 件 ; 以 联 排 别 墅 报 批, 保 持 高 容 积 率 3 F 平 面 示 意 2 F 2 F 3 F 平 面 示 意 平 面 示 意

71 设 计 亮 点 产 品 围 合 形 成 多 重 院 落, 突 破 传 统 物 业 形 式, 创 造 溢 价 居 室 采 光 充 分, 可 以 形 成 多 重 庭 院, 且 庭 院 具 有 较 好 的 私 密 性 ; 提 高 土 地 利 用 率, 同 时 实 现 高 于 联 排 产 品 的 价 格 上 线 新 浦 江 城 联 院 别 墅

72 功 能 空 间 的 布 置 方 面, 尽 量 保 证 起 居 室 和 主 卧 等 主 要 功 能 空 间 的 良 好 采 光 和 通 风 首 层 为 主 要 起 居 空 间, 朝 南 布 置 自 带 卫 生 间 的 老 人 房 ( 或 客 人 房 ), 大 部 分 户 型 老 人 房 及 客 房 还 带 有 独 立 的 院 落 东 西 向 布 置 独 立 餐 厅, 面 向 内 庭 院, 室 内 外 空 间 充 分 交 流 正 餐 厅 与 中 厨 相 连, 早 餐 厅 与 西 厨 相 连, 但 又 相 互 独 立 早 餐 厅 具 有 较 好 的 视 野 及 相 对 安 静 的 空 间 起 居 室 南 北 通 风 采 光, 大 面 积 观 景 观 唐 H 户 型 地 上 总 建 筑 面 积 m2 餐 厅 东 西 向 布 置, 且 保 证 良 好 的 采 光 通 风, 保 证 居 住 的 舒 适 性 地 上 一 层 建 筑 面 积 m2 地 上 二 层 建 筑 面 积 m2 地 下 建 筑 面 积 92.17m2 院 落 面 积 m2

73 标 杆 产 品 注 重 灰 空 间 的 处 理 与 强 化, 尤 其 是 内 外 功 能 空 间 的 连 接 和 过 渡, 增 加 尺 度 感 和 情 趣 性 灰 空 间 通 常 利 用 观 景 露 台 进 行 处 理 ; 过 度 空 间 非 常 强 调 尺 度 和 变 化, 实 际 的 效 果 是 大 大 加 强 了 居 者 对 空 间 的 感 受, 而 不 仅 仅 是 单 一 的 观 景 露 台 ; 海 景 海 景 娱 乐 间 露 台 2F 主 卧 1F 餐 厅 客 厅 海 景

74 台 地 产 品 体 现 山 地 与 海 资 源 的 结 合, 加 强 别 墅 意 向 山 地 与 海 户 户 有 海 景 利 用 地 势 高 差 进 行 产 品 组 织 和 交 通 组 织, 尽 量 做 到 户 户 有 海 景, 户 户 有 院 落 放 大 景 观 资 源 公 共 空 间 尺 度 奢 侈 化 别 墅 感 空 间 设 计 运 用 别 墅 符 号, 增 强 别 墅 体 验, 增 加 居 住 舒 适 性, 提 高 性 价 比

75 台 地 产 品 台 地 产 品 增 强 别 墅 感 受, 尽 量 做 到 户 户 有 海 景, 生 活 有 天 地 台 地 产 品 利 用 地 形 高 差, 组 织 不 同 入 户 层 和 不 同 交 通 组 织 方 式, 形 成 容 积 率 相 对 高 的 别 墅 感 住 宅 ; 使 建 筑 在 自 然 的 退 台 中 户 户 拥 有 院 落 ; 尽 量 做 到 户 户 有 海 景, 通 过 拉 开 高 差, 甚 至 做 到 地 下 室 全 海 景 ; 退 台 形 成 院 落

76 坡 地 集 合 住 宅 依 坡 而 建, 层 层 退 台 其 中 1~3 层 集 合 住 宅 所 在 地 的 地 形 坡 度 最 大, 建 筑 紧 密 结 合 地 形 由 下 而 上 作 退 台 式 处 理, 既 为 每 户 住 宅 提 供 了 120 平 米 左 右 的 私 家 花 园, 又 丰 富 了 建 筑 形 体, 削 弱 了 建 筑 体 量, 各 层 住 宅 均 视 野 开 阔 通 过 对 不 同 高 度 的 地 段 的 架 空 处 理, 使 其 在 变 得 平 和 的 同 时 充 满 了 层 层 递 进 的 动 感 和 美 丽

77 类 别 墅 的 居 住 感 受 层 层 递 进, 分 开 入 户 入 户 退 台 后 院 坡 地 集 合 住 宅 首 层 花 园 入 户 入 户

78 台 地 产 品 台 地 别 墅 户 型 依 据 地 貌 设 计 (7 层, 每 户 3 层 空 间 ) 6 房 3 厅 4 卫 开 间 10.8 米, 单 户 最 大 进 深 12.9 米 层 层 独 立 内 庭 院 客 厅 半 挑 空 设 计 ( 双 层 挑 空 ) 独 立 主 卧 室 层 设 置 交 通 组 织 : 错 开 入 户 方 位 建 筑 面 积 平 米 台 地 别 墅 车 库 东 莞 世 纪 城 二 期

79 台 地 产 品 公 共 空 间 奢 侈 尺 度, 尽 可 能 赠 送 空 间 根 据 不 同 的 地 形 高 差, 组 织 户 型 的 不 同 入 户 层 和 不 同 交 通 组 织 方 式 台 地 上 层 别 墅 SUNHOUSE 置 高 视 野 阔 露 台 空 间 赠 送 露 台 约 占 25% 空 间 可 自 由 划 分 整 个 开 间 全 为 客 厅 所 用, 空 间 大 且 有 大 面 景 观 玻 璃 窗 台 地 中 层 别 墅 SELFHOUSE 赠 送 地 下 室 露 台 约 占 25% 居 室 空 间 设 计 表 现 出 对 资 源 的 强 烈 倾 向 性, 通 过 全 开 间 的 客 厅 再 加 上 客 厅 前 开 阔 的 大 露 台, 极 度 放 大 了 人 在 强 势 资 源 面 前 的 空 间 感 受, 极 为 打 动 客 户 露 台 露 台 天 台 露 台 台 全 开 间 客 厅 超 大 面 积 露 台 景 观 地 下 室 万 科 十 七 英 里 露 台 赠 送 地 下 室 层 高 2.2 米

80 台 地 产 品 在 空 间 设 计 上 添 加 别 墅 符 号, 增 加 别 墅 体 验 感 下 沉 式 庭 院, 赠 送 半 地 下 室 下 沉 式 庭 院 增 加 了 室 外 空 间 的 层 次 感, 使 首 层 住 户 有 别 墅 院 落 感 觉 ; 下 沉 式 庭 院 对 支 付 能 力 有 限 非 常 向 往 别 墅 庭 院 生 活 的 客 户 很 有 打 动 力 ; 下 沉 式 庭 院 通 常 为 侧 院 下 沉 ; 可 以 利 用 地 势, 使 上 层 物 业 也 分 配 到 侧 向 下 沉 庭 院 玄 关 和 垂 拔 形 成 特 质 空 间 对 于 一 直 居 住 在 城 市 公 寓 的 首 次 别 墅 置 业 者 来 说, 入 口 的 吹 拔 处 理 能 使 其 有 明 显 的 不 同 于 普 通 住 宅 的 居 住 感 受

81 台 地 产 品 通 过 高 差 为 各 层 规 划 院 落 空 间, 增 强 别 墅 感 觉, 消 除 公 寓 感 一 层 通 过 花 园 下 沉 式 庭 院 地 下 室, 室 内 错 层 的 处 理 营 造 别 墅 感 二 层 通 过 入 户 花 园 露 台 阳 台 提 高 别 墅 感 与 传 统 联 排 别 墅 相 比, 虽 然 户 数 有 所 增 加, 但 是 每 户 都 有 别 墅 特 质 符 号, 整 体 别 墅 感 很 强 ; 道 路 中 心 线 入 户 桥 露 台 建 筑 吊 脚 楼 后 庭 园 前 庭 园 首 层 赠 送 半 地 下 室 二 层 侧 向 院 落

82 坡 地 集 合 住 宅 户 型 示 意 设 计 亮 点 底 层 花 园 侧 院 前 庭 后 院 露 台 情 景 房

83 海 景 公 寓 海 景 公 寓 紧 凑 小 户 型 度 假 产 品, 有 限 空 间 突 出 海 的 价 值, 体 现 情 调 情 调 中 的 海 景 观 极 致 化 观 景 空 间 与 享 乐 空 间 结 合 布 置, 尽 量 扩 大 景 观 视 野 ; 空 间 组 合 多 样 化, 使 产 品 户 户 观 海, 可 自 由 拼 合, 面 积 弹 性 大, 置 业 门 槛 低, 度 假 感 受 以 度 假 休 闲 为 主, 产 品 设 计 突 出 度 假 感 觉, 功 能 简 单 空 间 松 散 区 域 界 定 模 糊 生 活 动 能 弱 化

84 海 景 公 寓 户 户 有 海 景 单 元 模 数 设 置, 多 样 化 组 合, 增 加 观 海 单 元 数 量 + = or or + = + =

85 海 景 公 寓 立 体 示 意 图 以 三 层 为 一 循 环, 以 一 个 循 环 为 模 型, 构 筑 一 个 三 层 高 的 框 架, 公 共 走 廊 设 在 第 二 层 户 型 按 垂 直 关 系 将 户 型 分 为 A B C 三 种 户 型, 入 户 门 设 在 B 户 型,B 户 型 为 必 选 户 型,A C 户 型 按 需 选 购, 组 合 成 所 需 的 户 型 共 72 种 户 型 组 合 的 可 能 性 而 且 结 构 与 围 护 分 离, 日 后 业 主 有 重 新 组 合 户 型 的 可 能 性 C A B 黄 色 的 为 三 层 所 共 用 的 走 廊, 蓝 色 的 为 垂 直 的 交 通 井, 红 色 的 分 别 为 厕 所 与 厨 房 的 排 气 管 与 排 烟 管 肉 色 的 为 水 管 电 缆

86 海 景 公 寓 平 面 示 意 图 中 间 层 平 面 以 40m2(4 10) 为 一 个 基 本 单 元 一 / 三 层 平 面

87 海 景 公 寓 单 体 户 型 图 示 意

88 海 景 公 寓 观 海 空 间 极 致 扩 展 享 乐 空 间 开 敞 布 局, 观 海 角 度 极 致 扩 展 少 隔 断 : 尽 量 减 少 空 间 的 分 割, 充 分 体 现 度 假 产 品 的 舒 适 要 求 大 空 间 : 横 向 拉 通, 主 卧 和 客 厅 都 与 阳 台 连 通 全 开 放 自 由 平 面 布 局, 减 少 固 定 隔 断, 使 空 间 更 富 休 闲 气 息 厨 房 卫 生 间 活 动 区 休 息 区 观 景 阳 台 在 满 足 私 密 性 的 前 提 下, 将 浴 缸 布 置 在 起 居 室 的 落 地 窗 前, 使 享 受 与 观 景 高 度 结 合 通 长 的 阳 台, 极 致 户 型 的 景 观 面 宽

89 海 景 公 寓 以 度 假 休 闲 为 主, 仅 需 满 足 部 分 生 活 功 能, 弱 化 厨 房 餐 厅 等 功 能, 二 居 增 强 套 房 功 能 小 面 积 公 寓 弱 化 厨 房 餐 厅 等 居 住 功 能 空 间 模 糊 客 厅 卧 室 的 空 间 划 分 两 房 以 上 的 大 面 积 公 寓 可 以 适 当 增 强 套 房 功 能, 在 景 观 好 的 位 置 主 卧 室 设 置 景 观 卫 生 间 景 观 阳 台 等, 同 时 也 可 以 满 足 两 个 家 庭 同 时 度 假 需 求 ; 开 敞 式 厨 房 布 局, 满 足 简 单 备 餐 功 能 套 房

90 海 景 住 宅 海 景 豪 宅, 以 海 功 能 空 间 为 享 乐 基 础 的 居 住 资 产, 体 现 宅 与 海 的 气 度 统 一 家 庭 中 的 海 海 景 资 源 与 享 乐 空 间 极 致 化 体 现 气 度 中 的 海 豪 宅 打 造, 更 大 面 积 更 完 善 功 能 更 多 空 间 奢 侈 功 能, 体 现 尊 贵 保 证 生 活 的 私 密 公 共 空 间 体 现 尊 贵 舒 适 的 都 市 生 活 和 身 份 标 签

91 海 景 住 宅 高 层 住 宅 低 层 化 高 层 户 型 创 新 点 : 高 层 住 宅 低 层 化 双 花 园 设 计 ( 院 落 花 园 ) 户 户 面 向 海, 全 景 观 设 计 阳 光 早 餐 厅 智 能 电 梯 直 达 私 家 花 园 电 梯 前 厅 设 计 早 餐 厅 院 落 花 园 智 能 直 达 电 梯 入 户 花 园 空 间 层 次 空 中 露 台

92 海 景 住 宅 高 层 住 宅 情 景 化 卧 室 二 面 采 光 客 厅 三 面 采 光 弧 形 大 阳 台 端 头 柱 设 计, 使 得 主 卧 全 落 地 窗, 结 合 弧 形 阳 台, 实 现 理 想 观 景 效 果 注 : 有 顶 有 柱 算 全 面 积 有 顶 无 柱 算 一 半 面 积 无 顶 不 算 面 积 可 将 入 户 花 园 隔 成 一 个 开 敞 的 书 房 或 和 室 说 明 : 最 大 化 采 光 面 和 观 景 面, 最 贴 近 自 然 的 方 式, 最 奢 侈 的 享 乐 适 用 于 有 较 好 外 部 景 观 资 源 的 户 型

93 海 景 住 宅 主 卧 功 能 扩 充, 提 高 舒 适 性, 满 足 私 密 性, 双 主 卧 满 足 三 代 同 堂 的 客 户 需 求 主 卧 独 立 卫 生 间 独 立 衣 帽 间 主 卧 套 房 既 满 足 了 主 人 起 居 方 便, 又 体 现 了 主 人 尊 贵 感 和 私 密 性 满 足 三 代 同 堂 的 带 卫 生 间 的 双 主 卧

94 海 景 住 宅 40 平 米 以 上 的 超 大 享 受 型 客 厅, 可 满 足 宴 会 需 求 海 景 资 源 与 享 乐 空 间 极 致 化 超 大 享 受 型 海 景 客 厅 全 景 落 地 玻 璃 窗 能 做 窗 的, 绝 对 不 做 墙

95 海 景 房 全 封 闭 超 大 观 海 阳 台 / 阳 光 房 20~30 平 方 米 超 大 景 观 阳 台, 超 大 景 观 视 野 阳 台 安 装 轨 道 门 进 行 全 封 闭, 以 抵 御 海 风 能 观 景 的, 绝 对 要 做 阳 台

96 屋 子 里 的 海, 海 里 的 屋 子 通 过 大 阳 台, 落 地 窗 拉 近 人 与 自 然 的 距 离

97 更 完 善 功 能 更 多 空 间 豪 宅 较 正 常 居 住 产 品 具 有 更 多 的 功 能 需 求 礼 仪 需 求 和 奢 侈 需 求 功 能 厅 客 厅 起 居 厅 产 品 餐 厅 早 餐 厅 正 餐 厅 卧 房 主 卧 套 双 主 卧 客 房 套 辅 助 功 能 入 户 衣 帽 间 中 西 厨 房 生 活 阳 台 宴 会 厅 洗 衣 房 储 藏 室 礼 仪 空 间 独 立 门 厅 过 厅 私 家 电 梯 厅 其 他 工 人 套 工 人 入 口 舒 适 体 验, 身 份 体 现

98 海 景 豪 宅 功 能 型 产 品 ( ( 平 米 ) 主 卧 套 功 能 细 化 宽 厅 设 计 厨 房 体 现 居 家 功 能, 但 是 功 能 弱 化 豪 华 型 产 品 ( ( 平 米 ) 主 卧 套 功 能 细 化 宽 厅 设 计 次 卧 套 房 入 户 衣 帽 间 强 化 厨 房 功 能 本 项 目 户 型 设 计 点 分 级 奢 侈 型 产 品 ( ( 平 米 ) 客 厅 挑 空 洗 衣 房 全 套 间 设 计 中 西 厨 房 工 人 独 立 入 户 社 交 型 标 杆 产 品 (500 (500 平 米 以 上 ) 主 卧 观 景 设 计 阔 卓 宴 会 厅 中 西 餐 厅 私 家 泳 池 双 主 卧 功 能 空 间 预 留 空 中 花 园 / 空 中 私 人 会 所

99 海 景 豪 宅 更 大 面 积, 更 尊 贵 生 活, 更 高 利 润 户 型 面 积 随 楼 层 增 高 而 增 大 两 房 户 型 面 积, 梯 级 向 上 小 三 房 大 三 房 四 房

100 海 景 豪 宅 奢 侈 功 能 部 分 户 型 中 增 加 礼 仪 空 间 和 独 享 空 间 每 个 卧 室 设 置 独 立 卫 生 间 与 衣 帽 间 圆 形 过 厅 私 人 电 梯 等 候 室 独 立 门 厅

101 海 景 豪 宅 顶 层 楼 王 : Skyhouse Skyhouse 价 值 点 : 1 Skyhouse 的 标 准 : 空 中 大 花 园 ; 私 家 游 泳 池 ; 豪 气 十 足 的 大 厅 奢 华 主 人 房 套 房 电 梯 入 户 双 入 户 门 最 黄 金 资 源 ; 最 高 位 置 ; 最 高 单 价 和 售 价 ; 最 大 面 积, 一 般 为 一 个 平 层 ; 最 高 档 配 套, 私 密 性 考 虑, 配 有 私 人 游 泳 池, 且 1 梯 1 户 ; 最 少 供 应 量, 在 一 个 楼 盘 中, 产 量 太 大 就 不 能 体 现 其 稀 缺 性 2 占 有 优 越 的 稀 缺 资 源 和 具 备 安 全 及 私 密 性 的 环 境 条 件 南 向 朝 向 海 岸 线, 景 观 面 绝 佳 顶 层,360 度 景 观

102 海 景 豪 宅 创 新 价 值 点 : 顶 层 露 台 泳 池 设 置 顶 层 大 花 园 与 私 家 泳 池

103 海 景 豪 宅 创 新 价 值 点 : 观 景 洗 手 间, 功 能 细 化, SPA 室 主 卫 景 观 丰 富, 带 有 液 晶 电 视 机

104 海 景 豪 宅 弹 性 功 能 增 值 点 : 空 中 私 人 会 所 和 空 中 大 花 园

105 公 共 空 间 体 现 尊 贵 身 份 豪 华 入 口 大 堂, 尊 贵 的 第 一 感 觉 挑 空 空 间 :2 层 的 挑 控 空 间, 体 现 业 主 的 尊 贵, 以 及 整 体 的 气 势 石 材 装 修 : 体 现 项 目 的 高 品 质, 以 及 业 主 的 身 份 入 口 接 待 区 : 方 便 临 时 的 宾 客 接 待 与 等 候, 体 现 业 主 身 份, 以 及 完 善 的 安 防, 保 证 业 主 私 密 生 活

106 住 宅 产 品 价 值 构 建 产 品 类 型 与 户 型 面 积 确 定 产 品 价 值 体 系 建 议 停 车 位 建 议 外 观 体 系 建 议

107 市 场 停 车 状 况 市 区 基 本 符 合 国 家 规 范 规 定, 开 发 区 配 置 略 低 车 位 比 : 国 家 相 关 规 范 规 定, 普 通 住 宅 按 不 低 于 每 两 户 一 个 配 建 停 车 位 ; 大 连 市 内 的 项 目 一 般 住 户 车 位 比 为 2:1; 开 发 区 内 项 目 配 置 略 低, 一 般 为 3:1; 少 量 别 墅 产 品 设 室 内 停 车 库, 一 般 每 户 配 置 一 个 停 车 位 ; 停 车 方 式 : 目 前 市 场 上 社 区 以 地 上 停 车 和 地 下 停 车 相 结 合 为 主, 少 数 项 目 采 用 全 地 下 停 车 ; 高 层 一 般 结 合 人 防 工 程 建 地 下 停 车 库 ; 开 发 区 项 目 一 般 设 地 上 道 路 停 车 位 或 单 元 楼 前 停 车 ;

108 本 项 目 停 车 建 议 结 合 市 场 现 状 与 项 目 定 位 确 定 停 车 形 式 : 综 合 居 住 物 业 停 车 数 量 确 定 : 满 足 居 住 区 规 划 设 计 规 范, 考 虑 客 户 定 位 及 使 用 需 求, 考 虑 入 住 率, 不 同 物 业 设 置 不 同 比 例 ; 本 项 目 地 形 复 杂, 物 业 类 型 较 多, 宜 采 用 多 种 停 车 方 式 相 结 合 本 项 目 定 位 较 高, 目 标 客 户 财 富 层 次 较 高, 尤 其 是 豪 宅 产 品 的 客 户 对 停 车 需 求 较 高 度 假 物 业 的 入 住 率 较 居 住 物 业 低 由 上 述 原 因 给 出 项 目 居 住 物 业 部 分 的 停 车 比 例 建 议 : 独 栋 别 墅 联 排 别 墅 台 地 别 墅 台 地 洋 房 高 层 公 寓 住 宅 豪 宅 车 位 数 : 个 / 户 2/1 2/1 1/1 1/0.8 1/3 1/2 1/1 停 车 方 式 车 库 / 庭 院 车 库 / 庭 院 半 地 下 车 库 半 地 下 车 库 ( 结 合 地 ( 结 合 地 势 )/ 庭 院 势 )/ 道 路 地 下 / 道 路 地 下 / 道 路 地 下 公 共 场 所 停 车 数 量 确 定 : 根 据 国 家 设 计 规 范 ;

109 别 墅 停 车 示 意 独 栋 别 墅 是 本 项 目 的 标 杆 产 品 及 价 格 领 袖, 在 产 品 设 计 舒 适 性 和 领 先 度 都 是 最 高 的, 因 此 建 议 独 栋 别 墅 配 置 两 个 室 内 车 位, 以 满 足 高 端 需 求 ; 车 库 地 上 停 车 位 联 排 别 墅 停 车 示 意 独 栋 别 墅 停 车 示 意 联 排 别 墅 产 品 从 面 积 户 型 舒 适 度 客 户 定 位 等 方 面 略 低 于 独 栋 别 墅 产 品, 但 认 识 本 项 目 的 标 杆 产 品, 建 议 配 置 两 个 停 车 位, 由 车 库 和 庭 院 分 别 解 决 ; 车 库