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1 公 司 代 码 : 公 司 简 称 : 保 利 地 产 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2014 年 年 度 报 告 摘 要 一 重 要 提 示 1.1 本 年 度 报 告 摘 要 来 自 年 度 报 告 全 文, 投 资 者 欲 了 解 详 细 内 容, 应 当 仔 细 阅 读 同 时 刊 载 于 上 海 证 券 交 易 所 网 站 等 中 国 证 监 会 指 定 网 站 上 的 年 度 报 告 全 文 1.2 公 司 简 介 公 司 股 票 简 况 股 票 种 类 股 票 上 市 交 易 所 股 票 简 称 股 票 代 码 A 股 上 海 证 券 交 易 所 保 利 地 产 联 系 人 和 联 系 方 式 董 事 会 秘 书 证 券 事 务 代 表 姓 名 黄 海 电 话 传 真 电 子 信 箱 [email protected] 二 主 要 财 务 数 据 和 股 东 情 况 2.1 公 司 主 要 财 务 数 据 单 位 : 元 币 种 : 人 民 币 本 期 末 比 上 2014 年 末 2013 年 末 年 同 期 末 增 2012 年 末 减 (%) 总 资 产 365,765,643, ,939,854, ,168,617, 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 资 产 61,409,537, ,762,869, ,486,380, 年 2013 年 本 期 比 上 年 同 期 增 减 2012 年 (%) 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -10,458,366, ,754,106, ,092,581, 营 业 收 入 109,056,497, ,355,524, ,905,756, 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 利 润 12,200,315, ,747,161, ,438,233, 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 扣 除 非 经 常 性 损 益 的 净 12,012,761, ,684,959, ,347,808, 利 润 加 权 平 均 净 资 产 收 益 率 减 少 (%) 个 百 分 点 基 本 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) 稀 释 每 股 收 益 ( 元 / 股 ) / 8

2 2.2 截 止 报 告 期 末 的 股 东 总 数 前 十 名 股 东 前 十 名 流 通 股 东 ( 或 无 限 售 条 件 股 东 ) 持 股 情 况 表 单 位 : 股 截 止 报 告 期 末 股 东 总 数 ( 户 ) 146,377 年 度 报 告 披 露 日 前 第 五 个 交 易 日 末 的 股 东 总 数 ( 户 ) 291,623 前 10 名 股 东 持 股 情 况 股 东 名 称 股 东 性 质 持 股 比 例 (%) 持 股 数 量 持 有 有 限 售 条 件 的 股 份 数 量 质 押 或 冻 结 的 股 份 数 量 保 利 南 方 集 团 有 限 公 司 国 有 法 人 ,511,874,673 0 无 0 广 东 华 美 国 际 投 资 集 团 有 限 公 司 境 内 非 国 有 法 人 ,690,000 0 无 0 中 国 保 利 集 团 公 司 国 有 法 人 ,247,523 0 无 0 国 信 证 券 股 份 有 限 公 司 其 他 ,686,100 0 无 0 全 国 社 保 基 金 一 零 二 组 合 其 他 ,000,000 0 无 0 香 港 中 央 结 算 有 限 公 司 其 他 ,593,483 0 无 0 朱 前 记 境 内 自 然 人 ,656,156 0 无 0 张 克 强 境 内 自 然 人 ,870,500 0 无 0 全 国 社 保 基 金 一 零 九 组 合 其 他 ,000,000 0 无 0 中 国 工 商 银 行 - 南 方 成 份 精 选 股 票 型 证 券 投 资 基 金 其 他 ,682,575 0 无 0 上 述 股 东 关 联 关 系 或 一 致 行 动 的 说 明 本 公 司 第 三 大 股 东 中 国 保 利 集 团 公 司 持 有 本 公 司 第 一 大 股 东 保 利 南 方 集 团 有 限 公 司 100% 的 股 权 ; 本 公 司 第 八 大 股 东 张 克 强 持 有 本 公 司 第 二 大 股 东 广 东 华 美 国 际 投 资 集 团 有 限 公 司 90% 的 股 权 ; 未 知 其 它 股 东 之 间 是 否 存 在 关 联 关 系, 也 未 知 其 它 股 东 是 否 属 于 上 市 公 司 股 东 持 股 变 动 信 息 披 露 管 理 办 法 规 定 的 一 致 行 动 人 2.3 公 司 与 实 际 控 制 人 之 间 的 产 权 及 控 制 关 系 的 方 框 图 三 管 理 层 讨 论 与 分 析 3.1 市 场 回 顾 及 展 望 2014 年 房 地 产 市 场 整 体 规 模 呈 现 高 位 回 落 的 态 势, 行 政 性 调 控 措 施 逐 步 淡 出, 行 业 渐 入 成 熟 发 展 的 新 常 态 从 商 品 房 销 售 来 看, 量 价 同 比 均 出 现 下 降, 但 成 交 规 模 仍 保 持 较 高 水 平 2014 年 全 国 实 现 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米 销 售 金 额 7.63 万 亿 元, 虽 同 比 分 别 下 跌 7.6% 和 6.3%, 但 仍 是 历 史 次 高 水 平 ; 百 城 住 宅 价 格 指 数 自 2014 年 5 月 起 连 续 8 个 月 环 比 下 跌,12 月 百 城 住 宅 均 价 2 / 8

3 同 比 下 跌 2.7% 至 元 / 平 方 米 商 品 房 新 开 工 面 积 同 比 减 少, 投 资 增 速 大 幅 下 降 创 历 史 新 低, 但 全 国 土 地 购 置 均 价 却 逆 势 上 涨 2014 年, 全 国 完 成 商 品 房 新 开 工 面 积 亿 平 方 米, 仅 次 于 2011 和 2013 年 的 商 品 房 新 开 工 量, 同 比 减 少 2.16 亿 平 方 米, 同 比 降 幅 为 -10.7%; 从 月 度 商 品 房 开 工 数 据 来 看,2014 年 末 仍 呈 现 同 比 下 降 的 态 势 受 此 影 响, 全 年 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 同 比 增 速 大 幅 下 降 至 10.5%, 创 历 史 新 低, 年 内 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 仅 为 9.5 万 亿 元 ; 从 月 度 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 数 据 来 看, 受 新 开 工 数 据 拖 累,2014 年 末 月 度 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 同 比 增 速 仍 呈 下 降 趋 势, 并 于 12 月 份 首 次 取 得 同 比 负 增 长, 增 幅 为 -1.9% 年 内 土 地 购 置 面 积 为 3.34 亿 平 方 米, 为 近 5 年 内 的 最 低 水 平, 同 比 下 降 14%, 而 土 地 购 置 费 用 同 比 增 长 29.3% 至 1.75 万 亿 元, 保 持 了 持 续 增 长 态 势, 土 地 购 置 均 价 则 逆 市 上 涨 逾 50% 至 5230 元 / 平 方 米 在 商 品 房 销 售 量 价 同 比 下 降 的 情 况 下, 地 价 却 未 现 调 整, 这 也 是 抑 制 房 企 土 地 投 资 热 情 的 一 个 重 要 因 素 3 / 8

4 从 行 业 资 金 面 来 看, 行 业 资 金 来 源 同 比 微 降, 整 体 偏 紧 2014 年, 房 地 产 开 发 资 金 来 源 万 亿 元, 同 比 2013 年 的 万 亿 元, 微 幅 下 降 0.1 个 百 分 点, 相 较 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 9.5 万 亿 元, 同 比 增 长 10.5%, 行 业 资 金 面 整 体 偏 紧 单 从 房 地 产 开 发 资 金 来 源 与 开 发 投 资 完 成 额 的 比 值 来 看,2014 年 行 业 资 金 情 况 仅 略 好 于 2008 年 从 资 金 来 源 构 成 来 看, 信 贷 支 持 力 度 不 足 市 场 利 率 居 高 不 下, 商 品 房 销 售 和 资 金 回 笼 速 度 放 缓, 导 致 其 他 资 金 来 源 ( 主 要 为 个 人 按 揭 贷 款 和 定 金 及 预 收 款 ) 同 比 减 少, 在 房 地 产 开 发 资 金 来 源 中 的 占 比 下 降 2014 年, 房 地 产 开 发 资 金 来 源 中 仅 个 人 按 揭 贷 款 和 定 金 及 预 收 款 同 比 减 少, 降 幅 分 别 为 -2.6% 和 -12.4%, 这 是 行 业 资 金 来 源 同 比 下 降 的 主 要 原 因 从 行 业 政 策 面 来 看, 全 年 处 于 行 政 调 控 手 段 逐 步 退 出 政 策 环 境 整 体 渐 趋 宽 松 的 过 程 中 2014 年 7 月 11 日 住 建 部 明 确 提 出 千 方 百 计 消 化 库 存,30 多 个 城 市 随 后 陆 续 退 出 限 购, 截 至 年 底 除 北 上 广 深 及 三 亚 5 个 城 市 外, 其 他 限 购 城 市 已 全 面 取 消 限 购 受 信 贷 支 持 力 度 不 足 按 揭 利 率 居 高 不 下 的 影 响, 限 购 退 出 虽 带 来 月 度 销 售 数 据 同 比 改 善 降 幅 震 荡 收 窄, 但 刺 激 效 果 并 不 理 想 9 月 底, 央 行 银 监 会 出 台 了 930 房 贷 新 政, 限 贷 全 面 松 绑, 并 要 求 增 强 个 人 住 房 贷 款 和 房 企 合 理 融 资 需 求 的 支 持 力 度,10 月 份 商 品 房 销 售 大 幅 改 善, 同 比 降 幅 大 幅 收 窄 至 -1.6% 11 月 限 贷 松 绑 的 刺 激 作 用 衰 减, 销 售 数 据 同 比 降 幅 反 弹 至 -11.1%; 在 宏 观 经 济 疲 弱 CPI 屡 创 新 低 的 情 况 下, 央 行 于 11 月 21 日 实 施 首 次 降 息, 带 动 12 月 销 售 再 次 改 善, 同 比 降 幅 收 窄 至 -4.1% 总 体 而 言,2014 年 商 品 房 销 售 市 场 呈 现 随 政 策 刺 激 而 波 动 改 善 的 局 面, 尚 未 形 成 明 确 的 触 底 回 升 态 势 4 / 8

5 展 望 2015 年, 首 先 我 们 对 流 动 性 支 持 保 持 中 性 偏 乐 观 判 断 2014 年 底 的 中 央 经 济 工 作 会 议 把 稳 增 长 作 为 2015 年 五 大 任 务 之 首, 仍 将 实 施 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 的 货 币 政 策, 并 强 调 积 极 的 财 政 政 策 要 有 力 度, 货 币 政 策 要 更 加 注 重 松 紧 适 度, 因 此 除 一 季 度 的 降 准 降 息 之 外, 我 们 预 期 年 内 货 币 政 策 仍 将 持 续 宽 松, 以 对 冲 外 汇 占 款 下 降, 保 持 合 理 流 动 性 其 次, 各 级 政 府 对 于 房 地 产 行 业 的 态 度 已 从 过 去 的 抑 制 房 价 上 涨 转 向 促 商 品 房 销 售 促 房 地 产 开 发 投 资, 因 此 我 们 判 断 行 业 政 策 环 境 将 持 续 友 好, 并 存 在 进 一 步 改 善 的 可 能 最 后, 我 们 认 为 新 型 城 镇 化 的 持 续 推 进, 仍 将 推 动 房 地 产 行 业 中 长 期 向 好 发 展, 但 行 业 进 入 发 展 新 常 态 也 是 一 个 不 争 的 事 实 新 的 发 展 阶 段 中, 商 品 房 库 存 高 企 宏 观 经 济 增 速 下 台 阶, 整 体 上 制 约 了 房 企 的 投 资 热 情, 消 费 者 的 购 房 态 度 也 发 生 了 微 妙 的 变 化 ; 但 随 着 支 持 政 策 的 落 地 流 动 性 改 善 及 商 品 房 库 存 水 平 的 降 低, 市 场 将 重 新 进 入 平 稳 增 长 特 别 是 对 于 以 省 会 城 市 为 主 的 一 二 线 中 心 城 市, 由 于 其 经 济 发 展 动 力 和 人 口 吸 聚 能 力 强 劲, 必 将 成 为 未 来 最 具 活 力 的 商 品 房 市 场 3.2 公 司 经 营 情 况 回 顾 1 销 售 情 况 销 售 业 绩 与 市 场 占 有 率 逆 势 实 现 双 增 长 报 告 期 内, 公 司 主 动 出 击 积 极 拼 抢 市 场, 创 新 推 广 方 式 和 销 售 模 式, 克 服 市 场 调 整 困 难, 实 现 签 约 销 售 面 积 万 平 方 米, 签 约 销 售 金 额 亿 元, 同 比 分 别 增 长 0.21% 和 9.09%, 市 场 占 有 率 逆 市 提 升 0.25 个 百 分 点 至 1.79% 重 点 区 域 表 现 突 出, 3+2+X 城 市 群 战 略 效 果 持 续 凸 显 珠 三 角 城 市 群 销 售 规 模 首 次 突 破 400 亿 元 大 关, 长 三 角 环 渤 海 城 市 群 销 售 规 模 均 突 破 200 亿 元, 成 渝 及 中 部 城 市 群 销 售 规 模 分 别 超 过 150 亿 元 同 时, 珠 三 角 城 市 群 中 首 次 出 现 广 东 和 华 南 两 个 区 域 公 司 销 售 认 购 金 额 突 破 200 亿 元 大 关 坚 持 中 小 户 型 普 通 产 品 定 位, 迎 合 市 场 需 求, 为 销 售 的 稳 步 增 长 奠 定 基 础 报 告 期 内, 公 司 住 宅 产 品 占 比 超 过 80%, 其 中 144 平 米 以 下 刚 需 产 品 占 比 超 过 90% 2 开 发 投 资 情 况 报 告 期 内, 公 司 坚 持 以 销 定 产 的 原 则, 审 慎 控 制 开 工 节 奏, 全 年 实 现 房 地 产 项 目 新 开 工 面 积 1772 万 平 方 米, 同 比 增 长 4.7%; 竣 工 面 积 1363 万 平 方 米, 同 比 增 长 7.9%; 在 建 面 积 4968 万 平 方 米, 同 比 增 长 11.2% 报 告 期 内, 在 市 场 销 售 低 迷 土 地 价 格 居 高 不 下 的 情 况 下, 公 司 严 格 执 行 审 慎 的 拓 展 原 则, 采 取 了 差 异 化 拓 展 策 略 优 化 投 资 结 构 全 年 新 进 入 海 口 乌 鲁 木 齐 兰 州 洛 阳 莆 田 茂 名 汕 尾 林 芝 等 8 个 城 市, 累 计 进 入 全 国 57 个 城 市, 进 一 步 完 善 和 深 化 了 城 市 群 布 局 全 年 公 司 共 新 增 40 个 房 地 产 项 目, 新 增 容 积 率 面 积 1231 万 平 方 米, 总 地 价 429 亿 元, 同 比 分 别 下 降 32.6% 和 24.5%; 平 均 楼 面 地 价 3485 元 / 平 方 米, 较 2013 年 的 3111 元 / 平 方 米 上 涨 了 12%; 新 增 权 益 容 积 率 面 积 861 万 平 方 米, 权 益 比 例 69.9%, 权 益 地 价 298 亿 元 从 新 增 项 目 区 域 分 布 来 看, 公 司 仍 以 一 二 线 城 市 布 局 为 主 一 二 线 城 市 新 增 容 积 率 面 积 856 万 平 方 米, 总 地 价 383 亿 元, 拓 展 面 积 和 金 额 占 比 分 别 69.5% 和 89.3%, 一 二 线 城 市 新 增 项 目 按 容 积 率 面 积 计 的 权 益 比 例 为 70% 5 / 8

6 截 至 报 告 期 末, 公 司 共 有 在 建 拟 建 项 目 245 个, 规 划 总 建 筑 面 积 万 平 方 米, 其 中 待 开 发 面 积 5069 万 平 方 米, 一 二 线 城 市 占 比 约 为 73.2%; 在 建 拟 建 项 目 可 售 容 积 率 面 积 约 9240 万 平 方 米, 累 计 已 签 约 面 积 约 为 4024 万 平 方 米, 待 售 面 积 约 为 5216 万 平 方 米, 其 中 一 二 线 城 市 占 比 约 为 77.3% 3 财 务 情 况 营 收 和 盈 利 规 模 稳 步 提 升, 利 润 率 保 持 稳 定 报 告 期 内, 公 司 实 现 营 业 收 入 1091 亿 元, 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 利 润 122 亿 元, 同 比 分 别 增 长 18.1% 和 13.5% 年 内 公 司 结 算 毛 利 率 为 32.03%, 较 去 年 下 降 0.13 个 百 分 点 ; 公 司 销 售 净 利 率 13.05% 较 去 年 同 期 上 涨 0.2 个 百 分 点 在 行 业 利 润 率 水 平 趋 势 性 下 滑 的 大 背 景 下, 公 司 严 控 成 本, 提 升 管 理 效 益, 努 力 保 持 了 利 润 率 的 稳 定 低 成 本 多 渠 道 补 充 资 金, 保 持 现 金 流 平 衡 报 告 期 内, 公 司 新 增 金 融 机 构 贷 款 620 亿 元, 净 增 金 融 机 构 贷 款 231 亿 元 ; 成 功 发 行 第 二 期 5 亿 美 元 票 面 利 率 5.25% 的 高 级 债 券 ; 完 成 150 亿 元 人 民 币 中 期 票 据 注 册, 年 内 成 功 完 成 首 次 10 亿 元 人 民 币 中 期 票 据 发 行, 票 面 利 率 4.8% 全 年, 公 司 实 现 销 售 回 笼 1176 亿 元, 完 成 房 地 产 项 目 直 接 投 资 992 亿 元, 年 末 账 面 资 金 401 亿 元, 现 金 流 平 衡 情 况 良 好 截 至 报 告 期 末, 公 司 总 资 产 3658 亿 元, 净 资 产 809 亿 元 归 属 母 公 司 净 资 产 614 亿 元, 负 债 总 额 2849 亿 元, 资 产 负 债 率 为 77.9%, 较 2013 年 下 降 0.08 个 百 分 点 ; 期 末 预 收 账 款 1133 亿 元, 扣 除 预 收 账 款 后 的 其 他 负 债 占 总 资 产 的 比 例 为 46.9%, 负 债 水 平 较 为 合 理 ; 期 末 公 司 有 息 负 债 总 额 为 1262 亿, 综 合 成 本 为 6.5%, 较 去 年 同 期 下 降 0.53 个 百 分 点 4 管 理 及 其 他 业 务 经 营 情 况 报 告 期 内, 公 司 一 方 面 积 极 推 进 标 准 化 成 果 落 地 提 升 项 目 开 发 品 质, 另 一 方 面 持 续 推 进 商 业 运 营 房 地 产 基 金 养 老 地 产 海 外 拓 展 等 业 务 的 发 展, 进 展 良 好 在 康 居 善 居 逸 居 尊 居 四 大 品 牌 系 列 的 定 位 指 引 下, 公 司 的 标 准 化 工 作 已 完 成 由 单 一 技 术 模 块 向 产 品 线 模 块 的 过 渡, 并 实 现 分 片 区 管 理 模 式 集 团 采 购 紧 跟 标 准 化 步 伐, 在 不 断 增 加 采 购 规 模 的 同 时, 积 极 推 动 工 程 服 务 实 现 集 团 采 购 截 至 2014 年 末, 公 司 集 团 采 购 已 实 现 41 个 大 项, 涵 盖 材 料 设 备 及 工 程 服 务 等, 拥 有 战 略 合 作 伙 伴 106 个 此 外, 公 司 还 积 极 推 动 BIM 系 统 在 项 目 设 计 中 的 应 用, 在 提 高 设 计 精 细 度 的 同 时, 大 大 提 高 工 程 建 设 物 业 管 理 的 效 率 受 到 电 商 迅 猛 发 展 的 影 响, 尽 管 整 个 商 业 运 营 大 环 境 不 景 气, 公 司 自 持 经 营 的 酒 店 购 物 中 心 展 馆 写 字 楼 等 商 用 物 业 仍 实 现 租 金 收 入 10.3 亿 元 同 比 增 长 13.1% 公 司 房 地 产 基 金 业 务 逆 市 保 持 高 增 长,2014 年 末 基 金 管 理 规 模 280 亿 元, 同 比 增 长 40%, 连 续 三 年 被 基 金 行 业 排 名 权 威 机 构 清 科 集 团 评 为 中 国 房 地 产 基 金 十 强 第 一 名 三 位 一 体 的 养 老 战 略 逐 步 落 地 居 家 养 老 方 面, 适 老 设 计 标 准 研 究 基 本 成 熟, 养 老 公 寓 实 体 样 板 房 首 次 公 开 展 示 ; 社 区 养 老 方 面, 大 力 投 入 推 动 51 个 社 区 适 老 改 造, 人 民 日 报 给 予 高 度 评 价 ; 北 京 和 熹 会 成 为 机 构 养 老 试 点, 本 年 入 住 率 超 过 64%, 远 高 于 业 内 水 平 ; 此 外, 首 届 老 龄 展 在 广 州 成 功 举 办, 彰 显 了 公 司 在 业 内 的 影 响 力 此 外, 公 司 海 外 事 业 部 年 初 成 立 以 来 迅 速 推 进 海 外 项 目 拓 展 工 作, 先 后 实 地 考 察 了 美 国 澳 大 利 亚 马 来 西 亚 等 多 个 国 家 的 房 地 产 项 目, 并 在 澳 大 利 亚 取 得 了 实 质 性 进 展 5 企 业 形 象 报 告 期 内, 公 司 继 续 奉 行 和 者 筑 善 的 品 牌 理 念, 以 自 然 和 美 的 绿 色 建 筑 提 升 产 品 品 质, 以 亲 情 和 院 和 乐 中 国 的 和 谐 文 化 推 进 社 区 建 设 和 物 业 服 务 水 平 提 升, 以 和 你 成 长 的 诚 恳 态 度 实 现 公 司 与 员 工 股 东 和 合 作 伙 伴 的 共 赢 发 展, 获 得 了 各 利 益 相 关 方 的 高 度 认 可 报 告 期 末, 公 司 品 牌 价 值 达 到 亿 元, 同 比 增 长 17.6%, 蝉 联 中 国 房 地 产 行 业 领 导 公 司 品 牌, 荣 获 国 务 院 发 展 研 究 中 心 企 业 研 究 所 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 和 中 国 指 数 研 究 院 联 合 评 选 的 2014 中 国 房 地 产 百 强 企 业 综 合 实 力 TOP10 第 二 名, 并 连 续 多 年 获 评 沪 深 上 市 房 地 6 / 8

7 产 公 司 综 合 实 力 TOP10 第 二 名, 以 及 沪 深 上 市 房 地 产 公 司 投 资 价 值 财 务 稳 健 性 和 财 富 创 造 能 力 TOP10 第 二 名 等 荣 誉 6 公 司 2014 年 度 房 地 产 项 目 汇 总 表 ( 详 见 年 报 全 文 ) 7 房 地 产 出 租 情 况 表 ( 详 见 年 报 全 文 ) 3.3 公 司 面 临 的 挑 战 及 应 对 在 行 业 步 入 发 展 新 常 态 之 后, 公 司 将 面 临 市 场 规 模 整 体 增 速 放 缓 波 动 加 剧, 房 地 产 项 目 开 发 盈 利 水 平 趋 势 性 下 降, 区 域 市 场 分 化 加 剧 投 资 风 险 加 大, 房 地 产 行 业 发 展 模 式 转 变 和 创 新 等 方 面 的 行 业 共 性 挑 战 同 时, 随 着 行 业 集 中 度 的 不 断 提 升,2014 年 销 售 规 模 TOP10 房 企 的 市 场 份 额 已 达 17.2%, 市 场 也 出 现 了 扎 堆 一 二 线 城 市 的 现 象, 销 售 超 千 亿 的 房 企 也 即 将 全 部 登 陆 资 本 市 场 可 以 预 见, 房 地 产 企 业 之 间 的 竞 争 将 更 趋 激 烈, 如 何 保 持 和 提 升 行 业 竞 争 地 位 是 公 司 面 临 的 一 大 挑 战 面 临 系 列 挑 战, 公 司 一 方 面 将 依 托 已 有 的 集 中 于 一 二 线 城 市 的 项 目 资 源 低 成 本 及 多 元 化 融 资 能 力 优 秀 的 管 理 团 队 和 管 理 经 验 等 优 势, 加 快 去 库 存 优 化 存 量 结 构, 持 续 推 进 项 目 投 资 和 开 发 管 理 的 精 细 化 降 本 增 效 ; 另 一 方 面 借 助 国 企 改 革 的 契 机, 积 极 推 进 公 司 在 管 理 机 制 和 养 老 产 业 等 增 量 业 务 上 的 改 革 创 新, 激 发 企 业 和 管 理 团 队 活 力, 努 力 实 现 公 司 持 续 健 康 发 展, 保 持 行 业 竞 争 地 位 和 优 势 年 经 营 计 划 2015 年, 公 司 将 继 续 坚 持 以 发 展 为 主 题, 努 力 优 化 投 资 结 构, 提 高 运 营 效 率, 加 强 精 细 化 管 理, 实 现 企 业 持 续 平 稳 健 康 发 展 年, 公 司 计 划 完 成 房 地 产 直 接 投 资 1200 亿 元, 计 划 新 开 工 面 积 1500 万 平 方 米, 计 划 竣 工 1450 万 平 方 米 ; 2 调 结 构 促 发 展 以 结 构 调 整 为 着 眼 点, 保 持 企 业 平 稳 健 康 发 展, 一 是 调 整 产 品 结 构, 更 好 地 贴 近 市 场 需 求, 促 进 销 售 业 绩 提 升 ; 二 是 调 整 资 产 和 负 债 结 构, 大 力 去 库 存 改 善 存 量 资 产 结 构, 严 控 投 资 优 化 增 量 资 产 结 构, 同 时 积 极 把 握 降 息 周 期 优 化 负 债 结 构, 降 低 综 合 融 资 成 本 ; 三 是 调 整 和 优 化 组 织 架 构, 以 便 更 好 地 贴 近 各 区 域 市 场, 提 升 管 理 效 率 3 现 金 为 王 以 现 金 流 管 理 为 核 心, 切 实 提 高 项 目 开 发 计 划 管 理 的 精 细 度, 发 挥 好 绩 效 考 核 指 挥 棒, 重 视 各 区 域 经 营 性 现 金 流 的 平 衡, 保 证 经 营 指 标 有 质 量 地 完 成 4 立 足 主 业 改 革 创 新 在 不 断 做 强 房 地 产 主 业 的 同 时, 把 握 资 本 市 场 机 遇, 创 新 融 资 方 式 盘 活 存 量 资 产 ; 继 续 加 强 战 略 研 究, 扩 大 海 外 拓 展 成 果, 推 进 养 老 地 产 战 略 持 续 落 地, 丰 富 社 区 商 业 产 品 线 建 设 ; 同 时 积 极 探 索 项 目 投 资 管 理 模 式 和 激 励 机 制 创 新 试 点 5 深 化 标 准 化 建 设 提 效 益 梳 理 现 有 产 品 标 准 化 成 果, 整 合 品 牌 定 位 设 计 模 块 集 采 部 品 经 验 成 本 工 艺 标 准 物 业 管 理 等 业 务, 切 实 向 标 准 化 要 效 果 要 效 率 要 效 益 7 / 8

8 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 司 2014 年 年 度 报 告 摘 要 四 涉 及 财 务 报 告 的 相 关 事 项 4.1 与 上 年 度 财 务 报 告 相 比, 会 计 政 策 会 计 估 计 发 生 变 化 的, 公 司 应 当 说 明 情 况 原 因 及 其 影 响 根 据 财 政 部 2014 年 发 布 的 企 业 会 计 准 则 第 2 号 长 期 股 权 投 资 的 规 定, 对 被 投 资 单 位 不 具 有 控 制 共 同 控 制 或 重 大 影 响, 并 且 在 活 跃 市 场 中 没 有 报 价 公 允 价 值 不 能 可 靠 计 量 的 长 期 股 权 投 资 应 按 照 企 业 会 计 准 则 第 22 号 金 融 工 具 确 认 及 计 量 进 行 处 理 因 此, 公 司 变 更 了 对 上 述 被 投 资 单 位 的 核 算 方 式, 由 长 期 股 权 投 资 成 本 法 核 算 变 为 按 可 供 出 售 金 融 资 产 核 算, 并 按 要 求 追 溯 调 整 期 初 数, 涉 及 金 额 53, 万 元, 从 长 期 股 权 投 资 科 目 转 出 计 入 可 供 出 售 金 融 资 产, 有 关 调 整 仅 对 上 述 两 个 报 表 项 目 金 额 产 生 影 响, 对 本 公 司 2013 年 度 合 并 财 务 报 表 其 他 项 目 金 额 未 产 生 影 响 上 述 会 计 政 策 变 更 事 项 已 经 公 司 2014 年 第 10 次 临 时 董 事 会 审 议 通 过, 具 体 对 期 初 报 表 的 影 响 金 额 如 下 : 被 投 资 单 位 交 易 基 础 信 息 影 响 金 额 长 期 股 权 投 资 可 供 出 售 金 融 资 产 北 京 新 保 利 大 厦 房 地 产 开 初 始 投 资 14,822, 发 有 限 公 司 元, 合 并 持 股 比 例 10.53% -10,751, ,751, 保 利 财 务 有 限 公 司 初 始 投 资 76,802, 元, 合 并 持 股 比 例 10% -76,802, ,802, 韶 山 光 大 村 镇 银 行 股 份 有 初 始 投 资 4,000, 限 公 司 元, 合 并 持 股 比 例 8% -4,000, ,000, 信 保 ( 天 津 ) 股 权 投 资 基 初 始 投 资 金 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 444,000, 元 -444,000, ,000, 合 计 -535,554, ,554, 与 上 年 度 财 务 报 告 相 比, 对 财 务 报 表 合 并 范 围 发 生 变 化 的, 公 司 应 当 作 出 具 体 说 明 本 期 新 纳 入 合 并 范 围 的 子 公 司 39 家, 本 期 不 再 纳 入 合 并 范 围 的 子 公 司 4 家, 具 体 情 况 详 见 2014 年 度 审 计 报 告 中 的 财 务 报 表 附 注 六 合 并 范 围 的 变 更 和 七 在 其 他 主 体 中 的 权 益 8 / 8