摘 要 桃園縣高速鐵路桃園車站特定區都市計畫自 1999 年實施以來, 針對個別區域發展訂定了土地使用管制規則及相關法令, 並針對建築基地的開發訂定了個別使用分區的發展強度, 諸如容積率 建蔽率及建築高度限制等, 在高速鐵路竣工 機場捷運動工等交通建設的帶動下, 完善的都市計畫應能有效帶動都市發展

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1 中華大學 碩士論文 實施都市設計管制對新興城市環境型塑之影響 以高速鐵路桃園車站特定區為例 The Effects of Urban Design Regulation on Emerging cities - A Case Study of H.S.R.Taoyuan station Special Rezoned District 系所別 : 景觀建築學系碩士班學號姓名 : M 蔡天華指導教授 : 李奕樵博士 中華民國 102 年 8 月

2 摘 要 桃園縣高速鐵路桃園車站特定區都市計畫自 1999 年實施以來, 針對個別區域發展訂定了土地使用管制規則及相關法令, 並針對建築基地的開發訂定了個別使用分區的發展強度, 諸如容積率 建蔽率及建築高度限制等, 在高速鐵路竣工 機場捷運動工等交通建設的帶動下, 完善的都市計畫應能有效帶動都市發展 惟本研究區實施都市計畫已逾十年, 土地卻仍維持住宅區的零星開發, 雖然地價不斷地飆升, 公共設施開發率幾近完成, 但由於生活機能缺乏, 實際入住的民眾仍有限 為解釋上述現象, 本研究針對實施都市計畫地區之高速鐵路桃園特定區進行實地調查, 回顧相關都市發展 都市計畫 都市意象 不動產開發等理論及相關法令規定進行探討, 輔以專家問卷及訪談, 以期找出敷地管制對環境型塑之影響因子 經由專家問卷和訪談的結果得知, 都市的天際線和景觀會隨著市場機制而變, 不需太多人為干預,; 航高禁限建的實施雖會限制建築物量體向上發展, 但天際線的高低與都市景觀並非正相關 ; 過多的樓地板面積將造成公共設施過大的負荷, 影響居住品質 ; 隨著容積總量管制制度的實施, 開發者對於開發案評估的精準度將更為精確, 產生更為精緻的產品 此外, 本研究也發現綠建築容積獎勵措施給予建築投資開發商樓地板面積的獎勵, 但隨著興建完成後產權的移轉, 後續的管理維護責任卻落在所有權人的身上, 容積獎勵衍生的結果, 恐違背原始公益性, 伴隨而來的是更大的環境負荷 建築物配置的位置, 本研究建議在擬定都市設計審議準則時, 除了考慮一般性通則外, 亦應依基地條件 ( 如 : 土地使用分區 ) 的不同, 作因地制宜的變化 關鍵詞 都市設計 敷地管制 環境型塑 不動產開發 高速鐵路桃園車站 i

3 Abstract This thesis reviewed urban planning of Taoyuan high speed rail (HSR) station. This study attempts to find out the relation between floor area control and environment formation. Current, urban planning creates regulations governing the utilization control and the urban zone development. Such as floor area ratio, building coverage ratio, and limitation of the construction. The urban planed over a decade, but the resident area still fragmentary. However, the land price is rising. To explain this phenomenon, this study takes questionnaires and interviews with experts. The result showed the following: 1. Urban sky line changed market mechanism and people intervention. The air-line height construction limitation cased the building with construction limits upward. 2. The result shows no correlation between sky line and urban landscape. 3. Too much floor content cause over loading of facility and impact the living quality. 4. With the effect of floor area control regulation, developer estimate to development case will be more precisely, and produce more delicate production. Besides, this study also indicate that green building floor area ratio preference measure rewards constructer floor content, but the property right transformation after the construction is done, the following responsibility of management and maintenance falls on the ownership. The result coming up with the floor area ratio preference seems to disobey the original public welfare, and cause the more environment load. The location of the construction dispose reminds us when making the urban design consideration principle; this study suggest the general principle but also have to base on the different building site condition, such as zoning, to take actions that with different variety. Key Words urban design, site planning control, environment formation, estate development, H.S.R.Taoyuan station ii

4 謝 誌 建築, 曾是很多人的夢想, 但箇中苦澀卻不為外人知 有幸在中華大學建築系成為李奕樵老師的班導生, 李老師的認真執著和諄諄教誨著實讓我受益良多, 畢業後順利地考上公職, 在其鼓勵下重拾書本考上了景觀所 感謝所上諸位老師在教學上的細心指導, 學生在此衷心感謝 論文撰寫的過程中, 心中曾一度迷惘, 不斷地思考應如何以學術論文的立論提出具有貢獻價值的建議, 感謝李老師認真的指導與解惑及協助專家問卷訪談的所有長官們 論文口試期間, 承蒙口試委員杜功仁老師 李鎮宇老師 陳有祺主任及李奕樵老師的不吝指正, 使學生的論文能更臻完備, 亦感謝同窗兩年來的互勉 最後, 銘謝家人 同事及所有的好朋友們在這段期間無私的支持, 謹將這份 榮耀與喜悅獻給你們 天華 2013 夏于中華大學景觀建築研究所 iii

5 目 錄 第一章緒論 1 第一節研究動機與目的 1 第二節研究範圍與內容 4 第三節研究流程與架構 8 第二章 文獻回顧與整理 9 第一節都市發展 9 第二節都市設計 14 第三節都市意象 18 第四節不動產開發 19 第五節相關法令分析 22 第六節小結 39 第三章 課題探討 40 第一節都市現況 40 第二節都市空間形貌 52 第三節居民認知環境型塑因子之初步指認 54 第四節小結 56 第四章 研究方法與架構 57 第一節研究方法 57 第二節研究架構 60 第三節研究變項釋義 61 第五章 實證研究分析 65 第一節問卷回收樣本描述 65 第二節基本資料分析 70 第三節單因子變異數分析 77 第六章 結論與建議 146 第一節結論 146 第二節建議 149 參考文獻 152 附錄一 問卷 155 附錄二 問卷統計資料 159 iv

6 圖目錄 圖 青埔特區鳥瞰圖 2 圖 桃園機場捷運場站位置示意圖 3 圖 青埔特區都市計畫地理位置圖 4 圖 變更高速鐵路桃園車站特定區細部計畫 ( 第一次通盤檢討 ) 7 案參考圖 圖 研究流程圖 8 圖 花園城市示意圖 10 圖 裴雷鄰里單元示意圖 11 圖 超大街廓示意圖 11 圖 義大利的西班牙廣場 (Spanish Stepsin Rome) 13 圖 都市計畫位階圖 22 圖 都市計畫土地規劃流程圖 23 圖 當前臺灣都市計畫 都市設計與建築管理程序 23 圖 高速鐵路桃園車站特定區內 40M 計畫道路暨高鐵路線旁計 32 畫道路兩側建築高度管制圖 圖 桃園縣政府城鄉發展局都市設計審議標準作業流程圖 33 圖 桃園軍用機場管制區域示意圖 34 圖 新街溪西側綠地道路斷面圖 36 圖 退縮建築管制示意圖 36 圖 桃園縣建造執照預審小組審議作業流程圖 38 圖 青埔特區於日治時期二萬分之一台灣堡圖 ( 大正版 ) 41 圖 民國 98 年青埔特區的圖底圖 42 圖 桃園縣及中壢市平均買賣房屋面積趨勢圖 45 圖 桃園縣及中壢市平均買賣房屋屋齡趨勢圖 46 圖 桃園縣及中壢市買賣契約價格平均單價 46 圖 桃園縣住宅貸款平均貸款成數 47 圖 青埔特區新成屋房價圖一 48 圖 青埔特區新成屋房價圖二 49 圖 青埔特區五年中古大樓房價走勢圖 49 圖 青埔特區土地使用分區及現況各分區已開發建築圖 50 圖 桃園桃園軍用機場管制解禁前後可建高度概要圖 51 圖 民眾 A 對青埔特區之認知圖 54 v

7 圖 民眾 B 對青埔特區之認知圖 55 圖 研究概念架構圖 60 圖 個人基本資料之職業類別次數分配圓餅圖 71 圖 個人基本資料之性別次數分配圓餅圖 72 圖 個人基本資料之年齡次數分配圓餅圖 73 圖 個人基本資料之教育程度次數分配圓餅圖 74 圖 個人基本資料之專業工作年資次數分配圓餅圖 75 圖 個人基本資料之是否願意進行後續深入訪談次數分配圓餅 76 圖 圖 問項 2-1 各類組統計條狀圖 79 圖 問項 2-2 各類組統計條狀圖 82 圖 問項 2-3 各類組統計條狀圖 85 圖 問項 2-4 各類組統計條狀圖 88 圖 問項 2-5 各類組統計條狀圖 91 圖 問項 2-6 各類組統計條狀圖 94 圖 問項 3-1 各類組統計條狀圖 97 圖 問項 3-2 各類組統計條狀圖 100 圖 問項 3-3 各類組統計條狀圖 103 圖 問項 3-4 各類組統計條狀圖 106 圖 問項 3-5 各類組統計條狀圖 109 圖 問項 4-1 各類組統計條狀圖 112 圖 問項 4-2 各類組統計條狀圖 115 圖 問項 4-3 各類組統計條狀圖 118 圖 問項 4-4 各類組統計條狀圖 122 圖 問項 4-5 各類組統計條狀圖 125 圖 問項 4-6 各類組統計條狀圖 128 圖 問項 5-1 住宅區各別統計圖 131 圖 問項 5-1 商業區各別統計圖 134 圖 問項 5-2 住宅區各別統計圖 138 圖 問項 5-2 商業區各別統計圖 140 圖 問項 5-3 各別統計圖 144 vi

8 表目錄 表 人行道設施項目及分類表 16 表 都市意象構成元素 18 表 世界上最昂貴的城市排名表 19 表 影響房地產價格的特性 20 表 直通樓梯整理表 28 表 集合住宅重要設施法規設計標準表 28 表 高速鐵路桃園車站特定區歷年都市計畫 29 表 桃園縣歷年總人口數 40 表 民國 100 年年底桃園縣都市計畫區面積及人口 41 表 土地使用現況面積表 43 表 六大都會區各年代公設比表現 44 表 青埔特區新成屋交易價格一覽 47 表 變項定義說明表 61 表 回收問卷專家群 66 表 問卷回收一覽表 68 表 信度參考值 69 表 研究調查工具信度檢測 69 表 研究調查工具信度檢測之觀察值處理摘要 70 表 個人基本資料之職業類別次數分配表 71 表 個人基本資料之性別次數分配表 72 表 個人基本資料之年齡次數分配表 73 表 個人基本資料之教育程度次數分配表 74 表 個人基本資料之專業工作年資次數分配表 75 表 個人基本資料之是否願意進行後續深入訪談次數分配表 76 表 問項 2-1 統計表 78 表 問項 2-1 各別統計表 80 表 問項 2-1 變異數分析表 80 表 問項 2-2 統計表 81 表 問項 2-2 各別統計表 82 表 問項 2-2 變異數分析表 83 表 問項 2-3 統計表 84 表 問項 2-3 各別統計表 86 vii

9 表 問項 2-3 變異數分析表 86 表 問項 2-4 統計表 87 表 問項 2-4 各別統計表 88 表 問項 2-4 變異數分析表 89 表 問項 2-5 統計表 90 表 問項 2-5 各別統計表 92 表 問項 2-5 變異數分析表 92 表 問項 2-6 統計表 93 表 問項 2-6 各別統計表 94 表 問項 2-6 變異數分析表 95 表 問項 3-1 統計表 96 表 問項 3-1 各別統計表 98 表 問項 3-1 變異數分析表 98 表 問項 3-2 統計表 99 表 問項 3-2 各別統計表 101 表 問項 3-2 變異數分析 101 表 問項 3-3 統計表 102 表 問項 3-3 各別統計表 104 表 問項 3-3 變異數分析表 104 表 問項 3-4 統計表 105 表 問項 3-4 各別統計表 107 表 問項 3-4 變異數分析表 107 表 問項 3-5 統計表 108 表 問項 3-5 各別統計表 110 表 問項 3-5 變異數分析表 110 表 問項 4-1 統計表 111 表 問項 4-1 各別統計表 112 表 問項 4-1 變異數分析表 113 表 問項 4-2 統計表 114 表 問項 4-2 各別統計表 116 表 問項 4-2 變異數分析表 116 表 問項 4-3 統計表 117 表 問項 4-3 各別統計表 119 表 問項 4-3 變異數分析表 120 viii

10 表 問項 4-3 變異數分析表 121 表 問項 4-4 各別統計表 123 表 問項 4-4 變異數分析表 123 表 問項 4-5 統計表 124 表 問項 4-5 各別統計表 126 表 問項 4-5 變異數分析表 126 表 問項 4-6 統計表 127 表 問項 4-6 各別統計表 128 表 問項 4-6 變異數分析表 129 表 問項 5-1 住宅區統計表 130 表 問項 5-1 住宅區各別統計表 131 表 問項 5-1 住宅區變異數分析表 132 表 問項 5-1 商業區統計表 133 表 問項 5-1 商業區各別統計表 134 表 問項 5-1 商業區變異數分析表 135 表 問項 5-2 住宅區統計表 136 表 問項 5-2 住宅區各別統計表 137 表 問項 5-2 住宅區變異數分析表 138 表 問項 5-2 商業區統計表 139 表 問項 5-2 商業區各別統計表 140 表 問項 5-2 商業區變異數分析表 141 表 問項 5-3 統計表 142 表 問項 5-3 各別統計表 143 表 問項 5-3 變異數分析表 144 ix

11 第一章緒論 近年來臺灣地區都市土地不斷地向外蔓延發展, 雖然些微受到國際景氣不景氣的衝擊, 國內實價登錄 奢侈稅等影響, 因國人深受儒家思想 有土斯有財 的觀念, 使得都市土地的開發有逐年增加的趨勢, 加上交通建設的普及, 人們對於通勤距離的忍受度增加, 使得許多新興都市計畫地區因應而生, 居住的品質亦隨著人們的生活水準而有所要求 本章包括三個小節, 第一節說明研究動機與目的, 第二節概述研究的範圍及內容, 第三節為本研究之研究流程 第一節研究動機與目的 現行都市計畫針對個別地區發展, 訂定了土地使用管制規則及都市設計管制等相關法規, 以限制都市地區的過度發展, 土地使用管制規則針對建築基地的開發, 訂定了個別使用分區的發展強度, 諸如容積率 建蔽率及建築高度限制以及相關退縮之規定等 本研究針對實施都市計畫地區之高速鐵路桃園特定區 ( 以下簡稱青埔特區 ), 在建築物量體 高度之相關限制因子進行探討, 再以專家問卷及深度訪談的方式, 彙整專業人士的看法, 以期找出敷地管制對於環境形塑之影響程度 青埔特區的區位十分的特別, 不僅是高速鐵路桃園站的場站, 鄰近桃園國際機場, 加上機場捷運的興設, 不僅是大台北地區的腹地, 更是桃園縣發展的重心之一 桃園航空城的所在地 本計畫區自民國 88 年發展迄今已十餘年, 未來隨著桃園升格直轄市 交通設施的完善 機場航高的解除, 勢將帶動本區的建築開發行為 1

12 圖 青埔特區鳥瞰圖 資料來源 :BH 美宅誌 基於以上之動機, 本研究主要目的有下列四點 : 一. 瞭解青埔特區的形成背景及發展現況 二. 指認都市環境型塑因子 三. 探究不動產開發構面對都市設計管制的影響 四. 分析都市設計管制策略對都市意象之影響 五. 彙整相關研究結果, 希為後續類似開發個案於行政面 實務面之參考 2

13 圖 桃園機場捷運場站位置示意圖 資料來源 : 桃園縣政府城鄉發展局 3

14 第二節研究範圍與內容 下 : 本節將研究範圍分為空間範圍 研究內容以及名詞定義等三個部份, 分述如 一 空間範圍 青埔特區位於桃園縣中壢市及大園鄉的交界, 地理位置鄰近中壢市中心北方約 7 公里 桃園市中心西方約 10 公里處, 與臺灣桃園國際機場相距約 6 公里, 為國內外人士出入我國之重要門戶 該特定區計畫面積 490 公頃, 計畫容納人口 60,000 人, 特定區規劃供高鐵站區 產業專用區 商業區 居住生活區 及相關公共設施使用 1999 年開始實施高速鐵路桃園車站特定區都市計畫,2007 年高速鐵路桃園站通車, 同年臺北經桃園國際機場至中壢市環北路的捷運動工, 預計於 2015 年通車, 交通設施的興建, 帶動了本區房地產的開發與都市的發展 圖 青埔特區都市計畫地理位置圖 資料來源 : 桃園縣政府城鄉發展局, 本研究整理 4

15 二 研究內容 本研究是以專業客觀的觀點, 來檢視新興的都市計畫區實施敷地管制對於環 境型塑的影響 因此, 在研究範圍上挑選了一個新興都市計畫區, 探討其在土地 使用管制規則下, 對於都市景觀的影響, 以期作為鄰近地區未來發展的參考 1. 研究對象的界定 : 建築師 建築投資開發商 政府部門及學者 2. 研究空間的界定 : 本研究之空間範圍界定為青埔特區 以 高速鐵路桃園 車站特定區計畫 為限 三 名詞定義 1. 敷地管制 : 本研究所稱之 敷地管制 係一廣義性的概念, 綜合了容積率 建蔽率 退縮 建築物高度 容積獎勵等的綜合概念, 在此概念下每個指稱的項目對 都市環境形塑而言, 皆有一定的影響力, 因此, 總稱為 敷地管制 一詞 2. 新興城市 : 群體經過了長時間的發展, 慢慢地形成聚落的型式 早期的聚落多屬於自然成長的有機形體, 這種都市的街道常是有機而不規則的 ; 隨著都市計畫與設計理論的發展, 經過都市計畫所劃定的計畫型都市, 漸漸成為都市發展的主要樣態 在新市鎮開發條例中提及新市鎮的定義為 : 係指依本條例劃定一定地 區, 從事規劃開發建設, 具有完整之都市機能, 足以成長之新都市 開發 5

16 新市鎮的目的為 : 促進區域均衡及都市健全發展, 誘導人口及產業活動之 合理分布, 改善國民居住及生活環境 本研究所稱之 新興城市 係指依據都市計畫所劃定出的計畫地區, 此 地區在劃設與興闢之前, 通常是尚未開發之地區, 依隨政府的政策方針進行 計畫性開發 3. 環境型塑 : 建築基地細分之規模其實是影響建築量體配置之主因 ( 林欽榮,1995) 建築基地之規模與型式的劃定, 為影響都市實質環境型塑的重要因素, 美國的細分管制規則 (Subdivision Regulation) 為州政府授權地方政府訂定的管制規則, 屬於強制性的管制規定 建築基地細分管制規則為達成對開發地區環境品質的維護與型塑, 於規則中制定與實質環境型塑相關的設計規範及改善要求 ( 江福晟,2003) 都市的環境在外部方面受到地理區位 交通位置 社會 經濟及政府政策 法規訂定等的影響 本研究所稱之 環境型塑 並非僅指建築基地內的開放空間, 更是綜合了建築物量體造型 空間次序 都市天際線 綠建築等因子所塑造出來的整體都市環境景觀意象 6

17 圖 變更高速鐵路桃園車站特定區細部計畫 第一次通盤檢討 案參考圖 資料來源 桃園縣政府城鄉發展局 7

18 第三節研究流程與架構 本研究流程主要分為四大部分, 如下圖所示 : 圖 研究流程圖 資料來源 : 本研究繪製 8

19 第二章文獻回顧與整理 本研究係以實施都市設計管制對環境型塑之影響為主要探討對象, 配合研究動機 目的之陳述, 本章旨在回顧都市發展理論 都市設計理論 不動產開發理論及現行相關法令規章等相關文獻, 本研究經搜整文獻資料, 作綜合的比較分析, 以期能建立本研究的理論基礎 第一節都市發展 都市的形成一直是都市經濟學者所關心的議題, 一般學者認為聚集經濟 (Agglomeration economies) 乃是形成都市的重要因素之一 (Hoover, 1975, O' Sullivan, 1996), 且聚集經濟可視為外部經濟效果 ( 劉小蘭,2008) 近代都市發展理論, 多從 18 世紀工業革命 (Industrial Revolution) 為起源, 機器的發展取代了人力, 人們逐漸由鄉村地區往都市集中以尋找合適的就業機會, 即都市化 (Urbanization) 的現象 越來越多的人們往都市中心集中的結果, 都市的公園綠地等公共設施漸趨不足, 交通也越來越加擁擠, 造成都市生活品質日益低落 隨著都市化的結果, 許多的城市規劃與發展理論亦隨之興起, 其中如霍華德 (Ebenezer Howard) 所提出的花園城市 (Garden city), 以及裴雷 (Clarence Arthur Perry) 的鄰里單元 (Neighborhood Unit) 等影響近代都市規劃與發展甚巨 一 1898 年花園城市 (Garden City) 為解決工業革命後日益繁複的都市問題,1898 年英國人霍華德提出了花園 9

20 城市的概念, 主要的核心思想為使用分區應針對不同性質的活動以綠帶加以分隔 ( 傘狀 帶狀及輻射狀 ), 以建立獨立的生活環境, 此一可獨立自主的最小單元面積約 67 公頃, 容納人數約 5,000 人, 而單元內的社會 經濟及文化等活動應各自不相干擾 圖 花園城市示意圖 資料來源 : 本研究重繪 二 1929 年鄰里單元 (Neighborhood Unit) 花園城市的概念提出後受到大眾廣大的迴響, 美國人裴雷有感於紐約城市的混亂和擁擠, 在 1929 年提出了鄰里單元的構想, 認為在某一開發規模下, 應提供足夠的公共設施及服務設施, 使居民獲得方便且舒適的生活環境 主要的功能為劃設計畫區的基本單元, 有易於區分界線, 形成社會組織的基本 ; 提供實質環境 ( 指硬體設施部分 ) 之適居性, 以確保居住的安全 方便 舒適與彈性 ; 提供多樣性的活動以建立居民間的交流以及歸屬感 主要的內容包括親密的社會尺度 ( 單元約 500 人 ) 舒適的步行範圍( 步行時間約 10~15 分鐘 ) 以及合理的服務半徑 ( 約 10,000 人 ) 等 10

21 圖 裴雷鄰里單元示意圖 資料來源 : 本研究重繪 三 1929 年超大街廓 (Super Block) 隨著都市發展概念的蓬勃, 雷特朋 (Radburn) 由裴雷的觀點出發, 集合了數個鄰里單元, 以超大街廓取代格狀且分割之小基地, 目的是為了增加社會交流的機會, 並提出了分離式交通的概念, 將社區的道路區分成快速道路 ( 聯外道路 ) 主要道路 ( 連繫各大街廓 ) 次要道路( 環繞各鄰里 ) 服務通道( 直通住家 ) 及人行步道等 住宅的配置數量以 15~20 戶為標準值, 正向面對開放空間, 背側鄰囊底路 (cul-de-sac), 以公園綠廊為計畫的骨架連繫各個社區與居住單元 圖 超大街廓示意圖 資料來源 : 本研究重繪 11

22 四 大眾運輸導向發展 (TOD) 過度都市化的結果, 造成都市呈現帶狀 放射狀甚至是蛙躍式的蔓延, 土地的過度混合使用及運輸能量的失衡, 導致生活品質受到影響 為有效改善城鄉失調, 便發展出了以大眾運輸為導向的 TOD 開發模式 (Transit Oriented Development), 減少私人運具的使用, 提升大眾運輸的普及, 不僅可以有效的改善都市日益壅塞的交通, 亦可以達到永續發展的目標 從美國加州大眾運輸導向發展的經驗可得知, 以 TOD 為都市規劃的手段, 能將合理的效益給予個人 社區 區域乃至於全體, 從推動 TOD 之過程中, 主要可獲得以下潛在效益 : 提供運具的選擇 增加公共安全 增加大眾運輸搭乘率 減少車旅次里程數增加的比例 增加家戶可支配所得 降低空氣汙染與能源使用比例 幫助保護資源土地與開放空間 促進經濟的發展 提供低所得的住宅 降低地區公共建設成本等 (Amington and Parker,2001) TOD 可以透過特定區計畫的擬定加以實施 特定區計畫係由綜合土地使用計畫調整為較小型計畫, 可以利用較少成本, 直接管制土地使用活動 依據都市計畫法第九條所稱之特定區計畫的意義, 係為特定目的而擬定之都市計畫 ; 而都市計畫法第十二條規定 : 為發展工業或為保持優美風景或因其他目的而劃定之特定地區, 應擬定特定區計畫 據此, 未來車站周圍土地之發展計畫, 可據都市計畫法相關規定, 擬定特定區計畫, 給予土地使用特別規範, 以發揮 TOD 帶來的預期效益 而高鐵與捷運車站周邊土地之特定區計畫, 應結合土地使用計畫 交通運輸計畫 公共設施計畫, 亦可透過其他各項輔助性策略以達到整體的發展目標, 成為一套有效率的都市發展與管制機制 ( 李怡婷,2005) 12

23 五 圖底理論 (Figure Ground Theory) 圖底理論係以二度空間為一思考的工具, 將都市空間中的建築量體視為實體 (Solid mass) 塗成黑色的圖塊, 留白的部分視為虛體 (Open voids), 藉由清楚的黑白對照都市空間的虛實 虛體空間的重點在於創造正向且連續的完整空間, 並透過不同面積和廣場 空地 綠地等的連接, 進而表達空間的多元層次 圖 - 底理論重點在於如何組織都市實體與都市虛體 唯有保持都市實體與虛體間的完整關係, 空間網路才可能成功地運作 各單元必須與整體架構配合, 以形成地區特色, 否則將造成失落空間 諾利 (Nolli) 認為 空間即是主體 (space-as-object) (Trancik,1986), 所以戶外公共空間, 被視為比周圍的實體建築物更具有實質意義 因此如義大利羅馬的西班牙廣場 ( 義大利語 :Piazza di Spagna) 為被建築群所圍繞而成之空間 ( 圖 2-1-4), 在都市空間的角色界定上, 為一真正位居主體角色的開放空間, 是實態性空間的最佳典例 圖 義大利的西班牙廣場 (Spanish Steps in Rome) 資料來源 : 維基百科,Photographed by Adrian Pingstone in June

24 第二節都市設計 都市設計的目標是在實質與文化涵構 使用者的需求及慾望之間, 尋求一個最佳方案 一個成功的場所設計, 通常將其對社會和實質環境的干擾減至最低 一個成功的空間設計, 必須使新 舊建築物及空間與既有都市涵構緊密結合, 且不致產生孤立的建築物 劉勝勳 (2002) 指出, 假設地主在開發過程中將土地完全地開闢 ( 建蔽率 100%) 並盡可能地提高容積率, 則對開發者而言或許可以達到土地充分利用的目的, 但倘若所有的地主均如此開發自己的土地, 則勢必造成街廓內通路之缺乏與出入之不便, 建築物本身的通風及採光亦將大受影響, 不但開發效益將大幅降低, 公共安全更是堪慮 鍾佩茹 (2008) 表示規劃業者更提出了住宅區適當之建蔽率為 36%~40%, 小於法規規定之數值, 建蔽率規範的限縮而提供之開放空間, 可達到提昇都市住 宅居住環境品質 Mahmud Hassan etc.(2012) 表示提供充足且完善的開放空間可以有效的降低都市熱島效應 提供完整且具串連性的綠帶 藍帶, 將提升人們走路或騎自行車的意願, 亦可降低都市洪峰 暴雨等災害 開放可供全體市民使用的公共空間, 避免私人佔用等問題 開放空間可以推動都市永續農業, 可以有效淨化空氣 水源 降低都市熱 提升人們參與社交活動互助的意願, 並可以提供糧食自給自足 應控制都市發展強度, 以維持城市景觀 提高土地發展密度及土地混合使用, 鼓勵商業設施及休閒生活的多型態應用, 提高基礎設施的使用效率 控制建築物的形態及容積率, 透過立法的限制提出相關的指導方針, 諸如建築物高度限制 退縮 有效日照 鄰棟距離等, 以保護自然光 通風 隱私, 有助於理想居住條件的維持 甚至可以指定建築的方式, 例如, 指定的建築線或沿街式開放空間等, 14

25 以確保整齊劃一的建築型態 都市設計需要有執行制度的概念, 是由 Lynch(1966) 在提出以 城市設計 (City Design) 的用詞, 取代 都市設計 (Urban Design) 時, 其概念中強調 : 城市設計為都市空間與時間形式的環境經營之建議與企劃, 它著重在使城市設計的結果回歸到城市的主體, 也就是市民的日常生活, 使其得到豐富的空間體驗 另外, 城市設計對於公共法令規章 公共工程設計 土地使用規劃當然是有絕對必要性 除了這些, 城市設計更需延伸到有關都市活動企劃 都市風格塑造 環境系統元素設計原型之歸納與運用 地區空間與活動力架構計畫之擬定, 以及從事環境教育與參與性設計 考慮環境維護的實施計畫, 並運用獎勵方式及執行管制制度 ( 王楷絲,2010) 根據內政部於 2003 年出版之 市區道路人行道設計手冊 中提及之人行道相關設施種類繁多, 在型塑整體空間品質上有直接的影響, 將人行道設計元素依據功能類似或可彼此輔助者, 分為環境基礎 交通 服務 資訊 景觀及管理維護六大類之相關設施, 彙整如表

26 表 人行道設施項目及分類表 人行道相關設施分類環境基礎設施交通相關設施服務相關設施資訊相關設施景觀相關設施管理維護相關設施 舖面 緣石及收邊 公共管線 人手孔 排水設施 候車亭 交通標誌系統 上下車彎 公車站牌 垃圾箱 電話亭 指示性標示系統 活動看板 水景 花槽花缽 公共藝術品 植物澆灌設備 消防栓 設施項目 燈具 無障礙設施 護欄 車擋 車止 機車停車位 自行車停車架 計程車招呼站 座椅 郵筒 資訊性標誌系統 教育性標誌系統 喬木 灌木 地被植物 景觀照明 植穴 停車計時器 電信箱 資料來源 : 市區道路人行道設計手冊, 內政部 近年來汽車使用改變了現有的都市結構, 工作 娛樂 購物皆藉由汽車的使用, 而方便到達目的 道路為了符合運輸工具的流量和速度而設計, 而建築物為了路邊停車需求而向後退縮設置, 使得孩童不再和從前一樣能安全地在住家附近的街道上玩耍 減少對汽車的依賴以及重新建立以人行 自行車和大眾運輸優先的都市區域, 就能改變都市結構重新建構都市的活力 ( 劉美秀,2010) 開放空間主要包括都市的地景設施 硬質景觀 ( 道路 人行道 街道家具 ) 公園綠地及都市閒置土地等, 而這些空間也是都市居民活動需求的場所 因此, 如何讓開放空間與居民活動產生 互動 及 連結, 不完全取決在實質建設, 適當加入文化特質, 成為一個良好的 生活都市 即是都市設計探討的對象 ( 吳 16

27 俊勳,2009) 王价巨 (1998) 於 台北市都市設計審議經驗之研究 中, 整理審議委員之發言意見, 將委員發言之內容加以分類, 由小環境至大環境之層次分類分別為 : 建築部分之處理, 座落基地的環境, 基地外部鄰接的周邊環境, 到社會 制度等議題 在建築議題方面, 包括與上位都市計畫規範與建築管理相銜接之建築評估作業, 機能處理及成果使用等議題 ; 在基地議題方面, 包括基地環境條件 處理及安全需求以及景觀設計 開放空間 植栽和設施等議題 ; 在外部周邊環境議題方面, 含括環境意識與先期作業, 交通系統與停車等議題 ; 在社會及制度議題方面, 包括公部門投入與公共利益, 及私部門投資定位 制度議題包括社區事務運作 審議規定與作為及後續管理等 就臺灣現階段而言, 都市設計的主要功能在於實質環境之整體規劃 改善與 加強公共空間品質 提升民眾之參與性等 ( 賀士麃,2005) 臺灣地區都市設計起源於臺北市信義計畫區, 於民國七十一年開始實施都市設計制度, 對於都市土地開發 都市景觀 建築物造型 公共空間開放配置均有明確規定 發展至今, 全國各縣 市均已實施都市設計審議, 顯見都市設計審議在臺灣空間治理越為重要, 尤其以都市化地區更為顯著 ( 吳義隆,2009) 17

28 第三節都市意象 (Image of City) Kevin Lynch 在 都市意象 (The Image of The City) 一書中曾提出規劃者與使用者對話溝通工具的五個都市意象元素 : 通道 邊緣 區域 節點 地標 而早期歐洲地區在都市中的道路交集處常形成廣場空間, 這些廣場普遍會有噴水池或是雕像等景觀的設置, 成為人群可以聚集的活動場所 這樣的場所即為 節點, 也就是所謂的 圓環, 是常民聚集的場所, 而公共藝術或公共建築等即為 地標, 都具有一定的環境型塑效果 表 都市意象構成元素 都市意象五元素 通道 (Path) 街道 人行道 運河 鐵路 類型 邊緣 (Edge) 圍牆 被鐵路切斷的部分 開發區的邊界 河 ( 海 ) 岸 邊疆區域 (District) 市場 鬧區 公園 線型街屋地區節點 (Node) 市中心 圓環 主要交通轉運站 ( 如火車站 機場 ) 地標 (Land mark) 建築物 招牌 店鋪 公共藝術 公共建築資料來源 : 陳明竺, 都市設計 Urban Design, 創興出版社 Kevin Lynch 對 節點 " 的解釋如下 : 節點就是集合的場所 它們位於交通往返必經之途, 通道密集的中心點 ; 若想要到別區, 勢必經過這些交叉處, 即主要集中點, 有些則是該區域的焦點 其影響力量以此中心向四方發射, 是該區的中心也被稱為 核心 最成功的節點不但本身具有特性, 而同時又能強調環境的特性 都市設計 Urban Design 18

29 第四節不動產開發 根據全球物業指南網站的統計資料 ( 表 2-3-1), 台北地區的房價已經擠進世界最昂貴的城市排名第十八名, 顯示在這個地狹人稠的海島型國家中, 土地的利用已隨著世界人口數的增加而更加集約 經彙整下表資料屬性得知, 位居交通要衝的城市, 通常具有較高的不動產價值 表 世界上最昂貴的城市排名表 買入價 ( 美 城市 / 國家 元 ) 每平方英尺 價格 / 租金率 (x) 每月租金 ( 元 ) 總租金回報率 M. 1 Monaco 52,353 61x 8, % 2 London 25,789 29x 8, % 3 Hong Kong 20,371 32x 6, % 4 Paris 19,843 33x 5, % 5 Moscow 17,566 27x 6, % 6 Geneva 17,026 34x 5, % 7 Singapore 16,350 34x 4, % 8 Tokyo 15,122 22x 6, % 9 New York 13,377 21x 6, % 10 Mumbai 11,306 37x 3, % 18 Taipei 7,112 64x 1, % 資料來源 : 19

30 戶的特徵內部品質內部裝潢 修繕維護狀況 屋齡棟的特徵從經濟報酬遞減法則來看, 如果加強建蔽率管制, 樓層往上增加, 當邊際成 本等於邊際報酬時, 即達到經濟樓高, 而容積率也因而自動受到限制 ( 陳佳欣, 2012) 影響房地產價格因素很多, 分為建物本身屋況和建物外在環境 建物本身格局以方正為主, 屋齡當然越短越好, 並且有都市更新的因素要考慮 一般而言, 大樓是頂樓最貴 ; 公寓是一樓最貴 另外, 建物類型也是影響因素, 通常社區大樓生活條件較佳, 安靜且清潔, 有些還有管理員, 另外大樓地下室設有私人停車場, 可以免受找車位之苦, 價格自然較擁擠 吵雜 容易髒亂的公寓來的高 ( 張冊蒼,2012) 吳憶如 (2008): 過多的樓地板面積對周邊住戶而言是一種擁擠外部性 (Crowding Externality), 亦即周邊地區之容積率愈大其所產生之負面外部性 ( 如 : 擁擠 噪音 交通設施容受力不足 開放空間不足等 ) 愈大, 此對房價之負面影響將愈大, 見表 表 影響房地產價格的特性 樓層位置方位 樓層 景觀視野 邊間 樓層隔間 樓層面積 房間數 衛浴設備 格局 廚房數 主建物面積 附屬建物面積 加蓋面積 停車面積 公設比 樓層高度 土地持分 基地位置有否路衝 臨道路寬度 臨道路數量 建物面積 容積率 基地面積 開放空間面積 建物類型 屋齡 房屋結構 建物類型 建物用途 外觀造型 20

31 樓層管理維護狀況 管理費用 保全設施總體特徵公共設施 電梯數量 停車位 公設比率 全球經濟面經濟成長率 物價指數 總體經濟面 金融市場面 貨幣政策 購屋貸款成數 建築融資成數 政策市場面 銷售率 房價變動 交通建設 資料來源 : 吳憶如,2008, 容積外部對房價影響之實證以台北市為例 預售屋房價對於建照面積的影響彈性大於建照面積對於預售屋房價的影響, 而空屋數對於建照面積的影響彈性則大於其對預售屋房價的影響 建照面積的短期調整明顯受到前期空屋數的影響, 而政府實施敷地管制對於建照面積亦有顯著的影響 預售屋房價的短期調整除受到前幾期房價的影響外, 貨幣供給與空屋數扮演相當關鍵的角色, 但是敷地管制對於房價則沒有明顯的影響 ( 張金鶚,1998) 21

32 第五節 相關法法令分析 本節將針針對都市計畫畫法體系 建建築法及青青埔特區現行行實施的都都市審議制度度和都市市設計等相相關法令規章章進行初步步的探討 一 都市計計畫法 內政部於 102 年 5 月會議討論通通過營建署署所提 都市市計畫法臺灣灣省施行細細則 條文文修正草案, 增訂都市市計畫容積獎獎勵上限規規定, 於實施施都市更新新地區之獎勵勵上限為 50%, 其他地區之獎獎勵上限為 20%, 訂於 103 年 1 月 1 日起起實施 本研研究為都都市計畫體體系下之高速速鐵路桃園園車站特定區區計畫, 位階圖如圖 市 ( 鎮 ) 計畫 都市計計畫 鄉街街計畫 特定定區計畫 圖 都市計畫位位階圖 資料來源 : 本研究整整理 而於都市市計畫管制之之下之建築築管理, 更是是影響城市建建設與公共共設施良莠的的重要因因素, 其執行行成效, 影響整個都市市及週邊地地區之公共衛衛生 公共共安全 公共共交通 市容觀瞻以以及居住品品質之良窳, 且與民眾眾生活息息相相關 而如如何藉由都市市設計, 以銜接都市市計畫與建建築管理, 更是地方政政府 開發商商 建築師師面對新興地地區建築築開發的首首要課題之一一 22

33 圖 都市計畫土地規劃流程圖 部分資料來源 : 都市設計與建築管理整合機制之研究 以高雄市凹子底農十六地區為例 圖 當前臺灣都市計畫 都市設計與建築管理程序 部分資料來源 : 都市設計與建築管理整合機制之研究 以高雄市凹子底農十六地區為例, 劉中 昂 內政部表示, 本次 都市計畫法臺灣省施行細則 之修正, 是因都市計畫於法定容積以外增加之容積種類繁多, 雖個別增加容積皆訂有上限, 卻無總量累計上限之規定, 以致總容積有失控及影響環境品質之情形 為建立都市計畫容積總量管控機制, 回歸都市計畫體系管理, 增訂容積獎勵總量累計上限規定 本次修正重點主要為增訂第 34 條之 3, 訂定都市計畫法定容積放寬建築容 積額度之總量累計上限, 規定除依 都市計畫法 第 83 條之 1: 公共設施保 23

34 留地之取得 具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供, 得以容積移轉方式辦理 可移入容積以外, 於法定容積增加建築容積後, 另依都市更新法規實施都市更新事業之地區, 不得超過建築基地 1.5 倍之法定容積 ( 即獎勵上限為 50%) 或各該建築基地 0.3 倍之法定容積再加其原建築容積 另外, 在前述以外之地區, 不得超過建築基地 1.2 倍之法定容積 ( 即獎勵上限為 20%) 配合上述訂定之容積總量累計上限規定, 本次同時修正細則第 33 條第 2 項規定, 其中舊市區小建築基地合併整體開發之重建, 因非屬前述實施都市更新事業地區, 因此配合將現行得於法定容積 30% 之限度內放寬其建築容積額度之規定, 限縮為 20% 有 ( 總量管制 ) 上限後, 以後建商會放棄部分容獎項目, 只做某幾項目就好, 以免多付出成本, 一些小建商的建築品質可能會打折扣 ; 而在容積獎勵總量管制上路前, 還有一段緩衝期, 還未申請獎勵的建商會趕緊送照 ( 建築執照 ), 將掀起一波搶建 ( 照 ) 潮 ( 遠雄企業團蔡宗易 ) 麗寶建設副總何昭宏表示, 有 ( 總量管制 ) 上限後, 建商購買土地時, 應該會更精打細算容積的坪效與成本 目前建築業界普遍認為, 容積移轉及獎勵限制增加, 將導致建商的成本疊高, 最終仍轉嫁予消費者, 造成房價上漲 但事實上, 房價乃由市場供需決定, 消費者仍有選擇房價之權利, 若所得無法支撐房價, 消費者恐怕也不會買單 因此, 實施嚴謹的容積總量管制, 仍是政府未來必須努力的方向, 依各區域之環境容受力訂定上限, 如此除可維持市容完整外, 在整體都市生活水準均衡的情況下, 才能穩定房價, 避免房價因公共設施或其他利多條件而受建商隨意哄抬 ( 中華徵信不動產估價師聯合事務所薛心淳 ) 24

35 實施容積總量管制在多年前一再被提起, 包括李家儂 (2007) 提出應以台北市為示範縣市首先實施管制, 實施無礙且操作機制完善後再拓展到其他縣市, 另外, 除修改現行相關法規外, 各縣市更應建立 基礎容積 與 績效容積 制度, 前者為各都市基礎發展之用, 後者乃評估各種容受力後, 依環境承載力開放一定限度容積做後續都市發展所用 又都市計畫法第 85 條 : 本法施行細則, 在直轄市由直轄市政府訂定, 送內政部核轉行政院備案 ; 在省由內政部訂定, 送請行政院備案 因訂定容積總量累計上限之規定, 除修正本細則外, 尚涉及各直轄市包括臺北市 新北市 臺中市 臺南市及高雄市之都市計畫法施行細則或自治條例亦需配合修正或訂定 容積移轉制度在台灣擴充至無償取得部份公共設施保留地, 卻對接受基地衍生交通問題 公共設施不足 居住人口擁擠等外部成本問題, 則涉及對該制度整體效率與公平的質疑 規劃管制的必要性及政府介入的基礎在於土地使用外部性的公平合理解決, 以及公共設施 整體資源的協調管理機制 土地使用管理制度等諸項廣義公共財的提供 倘若藉由容積移轉制度取得公共設施保留地, 反而對接受基地的生活環境品質產生外部不經濟問題, 則該制度的正當性與公平性, 以及後續可能發生的市場失靈或政府失靈情形, 勢將不斷遭受質疑 ( 謝琦強,2006) 整體而言, 青埔特區的發展將於 103 年 1 月 1 日起受到容積總量管制的影響, 但是桃園縣目前正面臨 103 年底升格直轄市的問題, 因此, 升格後的 桃園市 都市計畫法施行細則或自治條例的訂定將面臨挑戰, 相關配套措施的完整度將影響青埔特區近期的發展 二 建築技術規則設計施工編 25

36 建築技術規則建築設計施工編第 283 條所稱開放空間, 指建築基地內依規定 留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之下列空間 : 1. 沿街步道式開放空間 : 指建築基地臨接道路全長所留設寬度 4 公尺以上 之步行專用道空間, 且其供步行之淨寬度在 1.5 公尺以上者 但沿道路已設有供 步行之淨寬度在 1.5 公尺以上之人行道者, 供步行之淨寬度得不予限制 2. 廣場式開放空間 : 指前款以外符合下列規定之開放空間 : I. 任一邊之最小淨寬度在六公尺以上者 II. 留設之最小面積, 於住宅區 文教區 風景區或機關用地為二百平方公 尺以上, 或於商業區或市場用地為一百平方公尺以上者 III. 任一邊臨接道路或沿街步道式開放空間, 其臨接長度六公尺以上 者 IV. 開放空間與基地地面或臨接道路路面之高低差不得大於七公尺, 且至少 有二處以淨寬 2 公尺以上或一處淨寬 4 公尺以上之室外樓梯或坡道連接至道路或 其他開放空間 V. 前目開放空間與基地地面或道路路面之高低差 1.5 公尺以上者, 其應有 全周長 1/6 以上臨接道路或沿街步道式開放空間 VI. 2 個以上廣場式開放空間相互間之最大高低差不超過 1.5 公尺, 並以寬 度 4 公尺以上之沿街步道式開放空間連接者, 其所有相連之空間得視為一體之廣 場式開放空間 開放空間得設頂蓋, 其淨高不得低於 6 公尺, 深度應在高度四倍範圍內, 且 26

37 其透空淨開口面積應占該空間立面周圍面積 ( 不含主要樑柱部分 )2/3 以上 基 地內供車輛出入之車道部分, 不計入開放空間 同規則第 289 條中指出開放空間除應予綠化外, 不得設置圍牆 欄杆 灌木綠籬 棚架 建築物及其他妨礙公眾通行之設施或為其他使用 但基於公眾使用安全需要, 且不妨礙公眾通行或休憩者, 經直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關之建造執照預審小組審查同意, 得設置高度 1.2 公尺以下之透空欄杆扶手或灌木綠籬, 且其透空面積應達 2/3 以上 台北市不動產鑑定公會對於可建樓地板面積的試算, 規範如下 : 各樓層銷售面積 = 當層樓地板面積 - 共同使用面積 ( 當層大公面積 )+ 附屬建物面積 + 共同使用面積持分 ( 即扣除大公面積後之當層樓地板面積除以總樓地板面積 共同使用總面積 ), 惟不動產估價師在估價時, 要詳細掌握各細部面積, 誠屬不易 因此, 實務上在計算坪效時, 部分係依據建築技術規則建築設計施工編第一章總樓地板面積之規定, 建築物各層包括地下層 屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和 其中, 屋頂突出物水平投影面積之和, 以不超過建築面積八分之一為限 ; 每層陽臺面積之和, 以不超過建築面積八分之一為限 ( 梁仁旭等,2001) 在建築物的坪效計算中, 建築物高度與樓梯的型式 數量影響建築物的配置及售價甚鉅, 如表 所示 建築物的樓梯數量會隨著建築物高度而增加, 隨著樓高的改變, 需設置的樓梯屬性不盡相同 如興建八至十四層的建築物需配置二座直通樓梯, 且樓梯屬性需為安全梯 ; 高層建築物 ( 建築高度 50 公尺以上或樓高 16 樓以上 ) 應設置二座以上之特別安全梯, 並應符合二方向避難原則, 二座特別安全梯應在不同平面位置, 且其排煙室不得共用 27

38 表 直通樓梯整理表 資料來源 : 看懂集合住宅規劃設計法令,2012 如表 所示, 除了建築物樓梯的數量和樣式外, 隨著樓高而改變的尚包含防空避難室的設計 消防緩降機 電梯 緊急昇降機 自動灑水設備 警報設備 停車空間 日照檢討 避雷針等, 這些設備空間的面積會影響整棟建築物的公設比例, 進而影響售價 表 集合住宅重要設施法規設計標準表 資料來源 : 看懂集合住宅規劃設計法令,

39 三 都市計畫書與土地使用管制規則 本特定區計畫於民國 88 年 9 月 30 日公告實施, 迄今共辦理 8 次專案變更 2 次修訂土地使用管制要點 ; 一次通盤檢討, 並劃分主要計畫及細部計畫 其中主要計畫通盤檢討案於民國 98 年 12 月 24 日公告實施 ; 細部計畫通盤檢討案於民國 99 年 1 月 14 日公告實施, 詳表 表 高速鐵路桃園車站特定區歷年都市計畫 年期 計畫案名稱 計畫種類 88 擬定高速鐵路桃園車站特定區計畫案 主要計畫 變更高速鐵路桃園車站特定區計畫 部分灌溉溝渠用地 公園用地 住宅區 河川區為道路用地 ; 部分道路用地為住宅區 灌溉設施專用區 ; 部分住宅區為住宅區 ( 再發展區 ); 灌溉溝渠用地為灌溉設施專用區 案變更高速鐵路桃園車站特定區計畫 ( 配合多功能棒球場體育園區計畫 ) 案變更高速鐵路桃園車站特定區計畫 ( 配合區段徵收工程作業 ) 案變更高速鐵路桃園車站特定區計畫 ( 配合中正國際機場聯外捷運系統建設計畫 ) 案變更高速鐵路桃園車站特定區計畫 ( 配合區段徵收工程作業 ) 案 ( 配合區段徵收工程作業 ) 案變更內容明細表第三案 原部分住宅區 住宅區( 再發展區 ) 變更為道路用地 案變更高速鐵路桃園車站特定區計畫 ( 配合巨蛋棒球場設置計畫 ) 案 專案變更專案變更專案變更專案變更專案變更專案變更 29

40 變更高速鐵路桃園車站特定區計畫 ( 配合區段徵收工程作業 ) ( 部分公園用地及綠地為宗教專用區 ) 案變更高速鐵路桃園車站特定區計畫 ( 調整機關用地二之指定用途及變更部分機關用地三為第二種商業區 部分第二種商業區為機關用地變更高速鐵路桃園車站特定區主要計畫 ( 第一次通盤檢討 ) 案變更高速鐵路桃園車站特定區細部計畫 ( 第一次通盤檢討 ) 案修訂高速鐵路桃園車站特定區細部計畫 ( 土地使用分管制要點 ) 案修訂高速鐵路桃園車站特定區細部計畫 ( 土地使用分區管制要點 )( 配合行政院推動國際醫療產業 ) 案 專案變更專案變更主要計畫細部計畫細部計畫細部計畫 資料來源 : 桃園縣政府城鄉發展局 四 綠建築標章 依據桃園縣政府有關綠建築標章與容積獎勵規定, 申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者, 給予基準容積 6% 之獎勵 ; 取得黃金級以上者, 給予基準容積 8% 之獎勵 ; 取得鑽石級以上者, 給予基準容積 10% 之獎勵 申請者並應與桃園縣政府簽訂協議書, 保證於使用執照核發後 2 年內, 取得綠建築標章, 且申請使用執照時, 應提供因綠建築所獎勵增加樓地板面積法定工程造價之五倍保證金 另為形塑本特定區國際城市及生態城市意象 並促進開發建築, 修訂土地使 用分區管制要點有關基地規模及綠建築等相關容積獎勵規定, 以因應發展需求 30

41 為鼓勵綠建築開發, 增訂綠建築容積獎勵規定, 且不受獎勵後建築容積總和 1.5 倍之限制 五 高速鐵路桃園車站特定區都市設計審議 為辦理都市設計審議作業, 提供相關辦理人員及都市設計審議委員, 於進行 本特定區範圍除高鐵車站專用區以外地區之開發建築審議時, 有一明確之規範, 因而制訂 高速鐵路桃園車站特定區都市設計審議作業手冊 以為依循 該要點係依 高速鐵路桃園車站特定區土地使用分區管制要點 第二十條規定, 配合原管制事項精神訂定更詳確之都市設計管制事項, 提供初審或委審之依據 配合本特定區都市設計目標及構想研擬審議準則, 作為都市設計審議委員進行個案審查之參考依據, 都市設計主要管制要點如下 : 1. 退縮建築留設帶狀開放空間 2. 建築基地法定空地綠化 3. 商業區指定留設廣場 / 通道 / 架空走廊 / 公共運輸場站 4. 建築高度 : 本特定區位於中正國際機場飛航安全標準之範圍, 應依 飛 航安全標準及航空站飛行場, 助航設備四周禁止 限制建築辦法 為限 制建築地區, 各街廓建築物之絕對高度應依此辦法之規定辦理 5. 建築細部規劃 圍牆 無障礙設施設計 6. 公共設施及建築基地設置停車空間 離街裝卸場 7. 下水道系統 其他 31

42 如圖 所示, 都市審議委員會針對青埔特區內劃定建築物高度管制線, 管制街廓內建築物高度不得小於二十公尺, 藉此控制整體都市景觀和天際線的發 展強度 圖 高速鐵路桃園車站特定區內 40M 計畫道路暨高鐵路線旁計畫道路兩側建築高度管制圖 資料來源 : 桃園縣政府城鄉發展局 32

43 圖 為桃園縣政府城鄉發展局都市設計審議標準作業流程圖, 都市設計 審議之作業流程之工作天數一般約為 45 日 圖 桃園縣政府城鄉發展局都市設計審議標準作業流程圖 資料來源 : 桃園縣政府城鄉發展局 33

44 本計畫區受到臺灣桃園國際機場及桃園軍用機場的航高限制, 影響此區的開發強度, 計畫區北方主要受到桃園機場管制, 經桃園縣政府洽請行政院針對此區桃園軍用機場的位置進行遷移, 桃園軍用機場業於 102 年 7 月 1 日解禁, 航高限制解除, 加上縣政府對大面積土地及時程內開發的建案訂定容積獎勵辦法, 造成建築投資開發商積極搶推建案, 估計, 今年 (102 年 ) 內青埔特區至少新增 3,000 戶住宅, 總銷金額高達千億以上 圖 桃園軍用機場管制區域示意圖 資料來源 : 桃園縣政府 本計畫內 20m-40m 道路之道路層級及斷面設計依據都市計畫而規劃, 另配合 都市意象及自行車道配設提出局部調整 增訂斷面設計 道路設計原則說明如 下 : 1. 40m 聯外道路 : 為全區主要聯外道路, 在道路規劃上強調順暢之車流, 道路設計為利用中央分隔島或水渠進行分隔, 兩側留設 3.8m 人行道 34

45 2. 高鐵沿線 20m 道路 : 高鐵路線兩旁單向 20m 道路為次要聯外道路, 為減低高鐵與捷運之噪音衝擊, 高鐵高架路段已於高鐵路線及道路間規劃 3.6-5m 綠帶 ; 地下化路段則於中央留設 8-10m 綠帶, 而道路設計於兩側設置 m 人行道 3. 30m 區內主要道路 : 主要構成特定區中心區至 40m 環道之聯絡網路 其道路規劃除水渠通過路段之中央設置渠道外, 其餘路段則無中央分隔島, 兩側留設 m 人行道 另緊鄰產業專用區南側之 30m 道路之兩側人行道兼供自行車道使用 4. 區內次要道路 :20m 15m 道路為各社區鄰里之連通道路 20m 道路規 劃與 30m 相似, 惟人行道為 2m 左右 ; 至於 15m 以下道路都市計畫並未就 一般道路斷面加以規範, 建議除特別規定外, 兩側亦應留設 2m 人行道 5. 南北邊緣 12m 道路 : 為塑造特定邊界意象並與特定區進行適當之視覺緩 衝, 應於特定區界側設置 6m 緩衝綠帶, 以林植與複層栽植加以綠化, 並自行車道 人行步道合併規劃 6. 臨水岸計畫道路 : 臨老街溪之 15m 計畫道路, 應於臨水岸側留設 6m 之人行通行綠帶, 並於綠帶範圍內設置 2.5m 自行車道使用 如圖 所示, 臨新街溪 洽溪旁之 12m 計畫道路, 於臨建築基地側留設 2m 人行道 臨近水岸側留設之綠帶應與臨水岸之開放空間 ( 公園 / 綠地等 ) 共同設計 35

46 圖 新街溪西側綠地道路斷面圖 資料來源 : 桃園縣政府城鄉發展局 如圖 所示, 本區都市設計審議準則, 針對道路寬度進行退縮管制, 規定建築基地臨計畫道路部分至少需退縮 2 公尺 ; 臨停五 停六 停七側需退縮 3.5 公尺以上建築 ; 環保設施用地至少需退縮 10 公尺以上等, 藉由建築物退縮的規定圍塑本區的都市景觀意象 圖 退縮建築管制示意圖 資料來源 : 桃園縣政府城鄉發展局 36

47 六. 建築法 - 建造執照預審制度 實施都市計畫地區建築基地綜合設計 除都市計畫書圖或都市計畫法規另 有規定者外, 依建築法建築設計施工篇第十五章實施都市計畫地區建築基地綜合 設計之規定 建造執照預審制度係依據建築法第 34 條之 1 規定由申請人詳細列明預審事項及理由向主管建築機關提出申請, 其目的在針對構造複雜或對周邊環境易生影響之建築物於申請建造執照前預為審查, 以維公共安全 公共交通 公共衛生及市容觀瞻, 並據以為核發執照基準 開放空間應檢討符合開放性及公益性, 未符合供不特定人通達使用者不予獎勵 其審查要點包含綠化植喬木需求 沿街面地下室外牆退縮及留設植栽槽 沿街步道式開放空間及廣場式開放空間有效係數之檢討 設置供行動不便者開放空間使用設施 都市計畫土地使用分區管制要點規定 沿街步道式開放空間供步行使用部份與汽車車道應順平 各樓層露台與陽台之規定及結構系統合理性 圖 為桃園縣建造執照預審小組審議作業流程圖, 在申請人提出書面申 請後, 一個禮拜內初審 提會, 整個建照執照預審的流程約需要花費近 2 個多月 的時間 37

48 圖 桃園縣建造執照預審小組審議作業流程圖 資料來源 : 桃園縣建造執照預審作業手冊 38

49 第六節小結 本章節回顧近代相關都市發展理論, 從 1898 年霍華德提出的花園城市 1929 年裴雷的鄰里單元及雷特朋提出的超大街廓 過度都市化衍生出的大眾運輸導向 Kevin Lynch 的都市意象到空間發展的圖底理論等探討都市形成的原因 ; 回顧都市設計理論, 從土地開發的容積率及建蔽率 建築物高度 退縮 日照 鄰棟間隔等因素, 找出影響都市景觀的相關因子 ; 回顧不動產開發理論, 從市場供需 擁擠外部性 建築物類型等方向探討影響房價的因素 ; 回顧相關法令規章, 從都市計畫法系 建築法 建築技術規則 土地使用管制規則到都市設計審議相關規定等相關文獻資料, 作為本研究的立論基礎 39

50 第三章課題探討 本章節針對桃園縣目前都市現況發展的空間形貌 土地使用的現況 房價的 趨勢 建築物類型 量體 造型 附屬設備及退縮等進行討論, 再以當地居民所 繪製的認知圖, 探討青埔特區的發展現況 第一節都市現況 都市的發展會影響整體都市空間的形貌, 本節針對桃園縣的人口發展及青埔 特區現況人口數, 探討本區目前都市發展所面臨的狀況 一 都市人口發展 表 顯示, 桃園縣總人口數有直線向上成長的趨勢, 由於總人口已超過 兩百萬人, 桃園縣即將於 103 年升格成直轄市 表 桃園縣歷年總人口數 資料來源 : 桃園縣政府 40

51 由表 可知, 截至 100 年年底青埔特區的現況人口數僅八千餘人, 與青埔特區的計畫人口數 60,000 人相去甚遠 本區未來在交通條件改善後, 依據都市發展交通先行的概念, 應有相當的建築開發行為產生 表 民國 100 年年底桃園縣都市計畫區面積及人口 都市計畫區面積計畫人口數 現況人口數 計畫人口密度 現況人口密度 (1) (2) (3) (2)/(1) (3)/(1) 單位 平方公里 人 人 人 / 平方公里 人 / 平方公里 桃園縣 ,869,400 1,484,756 5, , 桃園高鐵站 ,000 8,568 11, , 居住密度 :350 人 / 公頃 ; 住宅區約占計畫總面積 29.83% 資料來源 : 內政部 二 土地使用現況 青埔特區日治時期即存在, 古名 青埔庄 日治時期改名為 中壢郡, 由 日治時期的台灣堡圖可知青埔特區的行政區由古自今的改變不大 圖 青埔特區於日治時期二萬分之一台灣堡圖 ( 大正版 ) 資料來源 : 中央研究院地理資訊科學研究專題中心 41

52 由圖 中得知, 目前此區的都市空間仍有許多尚待開發的部分, 透過此 區的土地使用管制規則及都市審議 建築執照預審等制度, 都市環境的後續發展 仍有待觀察 此區的發展目前主要著重於住宅區的零星建築, 產專區和商業區尚處於極待 開發的階段, 這也和近幾年政策的發展有著顯著的關係 圖 民國 98 年青埔特區的圖底圖 資料來源 : 桃園縣政府城鄉發展局, 本研究整理繪製 高速鐵路桃園車站特定區計畫 之特定區計畫係配合 臺灣西部走廊高速鐵路 興建計畫所擬定之特定區計畫, 於民國 88 年 9 月 30 日公告實施, 計畫面積為 490 公頃, 以高鐵車站站區為核心, 劃設車站專用區 產業專用區及主要商業區, 外圍則以住宅鄰里單元為主, 並於民國 94 年完成區段徵收作業 台灣高速鐵路業於民國 96 年 1 月通車營運, 車站周邊住宅區已陸續開發, 惟車站專用區之附屬事業用地 產業專用區 核心商業區等皆尚未開發 42

53 地使用分區小計 公共設施用地表 土地使用現況面積表 項目 現行計畫面積 使用面積 ( 公頃 ) 使用率 (%) ( 公頃 ) 土住宅區 商業區 高鐵車站專用區 捷運車站專用區 產業專用區 加油站專用區 宗教專用區 運動休閒專用區 電信事業專用區 河川區 灌溉設施專用區 高鐵用地 ( 站區外 ) 公園 綠地 道路 兒童遊樂場 體育場 廣場

54 園道 停車場 文小 文中 機關 捷運機廠用地 環保設施用地 變電所用地 電力設施用地 小計 合計 資料來源 : 桃園縣政府城鄉發展局,97 年 8 月通盤檢討調查 楊冠倫建築師 (2012): 青埔地區的建案雖多, 空屋率卻過高, 政府要有目 標的發展桃園航空城, 首先應有計畫的分批進駐政府機構, 以帶動此區的經濟發 展 徐瑞燦建築師 (2012) 指出 : 青埔地區儼然成為南桃園建築業的一級戰區, 新興建案不斷湧出, 而基地氛圍的圍塑受到整體環境 經濟 政策 鄰近城市及開發商意志等因素的影響, 此區已湧入許多外來的投資客 建築開發商及建築師, 現今青埔特區的建案定位較數年前相比已起了巨大的變化 44

55 表 六大都會區各年代公設比表現 建築完成日期 屋齡台北新北桃園新竹台中高雄公設比 ~70 年 >30 13% 6% 10% 9% 4% 9% 8.5% - 增幅 70~79 年 21~30 18% 14% 15% 16% 15% 16% 15.7% 7.2% 80~89 年 11~20 29% 24% 27% 24% 26% 27% 26.2% 10.5% 90~99 年 2~10 31% 29% 32% 35% 30% 32% 31.6% 5.3% 100 年 ~ <1~2-34% 35% 37% 35% % 3.8% 公設比均值 % 23.8% 24.2% 22.0% 21.0% 註 : 台灣房屋依 101 年 1 月至 6 月成交案件, 以十年為一個區間, 統計各區間年代公設比值 資料來源 : 台灣房屋智庫 由圖 可知, 桃園縣整體上在 98 年至 101 年之平均買賣房屋面積坪數變動不大, 但是在中壢市的部分卻有明顯下跌的曲線, 主要是因為近年來都會區土地價格不斷的上漲, 在薪水不變的情況下, 平均可購買的不動產坪數只好相對下降 圖 桃園縣及中壢市平均買賣房屋面積趨勢圖 資料來源 : 內政部不動產資訊平台 圖 所示, 桃園縣平均買賣房屋屋齡大致維持正常的成長, 而中壢市卻有顯著上揚的趨勢, 主要是由於可建築土地逐漸變少, 新建案的成長趨勢減緩, 也由於新成屋的房價居高不下, 老舊房屋的價格較為穩定, 舊屋再造 ( 都市更新 ) 成了近年的新趨勢 45

56 圖 桃園縣及中壢市平均買賣房屋屋齡趨勢圖 資料來源 : 內政部不動產資訊平台 圖 顯示, 桃園縣及中壢市的買賣契約平均單價都有逐年上漲的趨勢 從桃園縣來看, 可建築土地價格上漲, 加上台北市 新北市投資客 通勤族, 造成電梯大廈成為主流建築 ( 大樓平均單價較透天低 ) 而中壢市在透天厝的部分明顯高於不分類別的平均單價, 主要是中壢市多居住客家人, 居住的選擇偏好以透天厝為主 圖 桃園縣及中壢市買賣契約價格平均單價 資料來源 : 內政部不動產資訊平台 由圖 可知, 桃園縣住宅貸款平均貸款成數民國 99 起有下降的趨勢, 業界認為, 主要是看好經濟復甦 兩岸簽署 ECFA 貨幣供給寬鬆 利率低 相較台北屋價偏低等 ; 而負面消息則是失業率攀高 歐債問題未完全解除 消費者信心指數下降 持續緊縮豪宅與非自用住宅的房貸, 加上利率有可能會回升 房 46

57 市成交量可能萎縮等 圖 桃園縣住宅貸款平均貸款成數 資料來源 : 內政部不動產資訊平台 參照 102 年 3 月 11 日華信電子週報, 經查詢內政部之時價登錄網站及參考資料, 目前該區內 住宅區 土地之成交價每坪多在 50 萬 ~55 萬之間, 商一 ( 鄰里性商業區 ) 土地之成交價每坪多在 65 萬 ~70 萬之間, 商二 ( 主要商業區 ) 土地之成交價每坪多在 80 萬 ~85 萬之間 本研究另蒐集近期區域內及周邊新成屋與預售屋一般開價行情如下表 : 表 青埔特區新成屋交易價格一覽表 推案名稱平均開價 ( 萬 / 坪 ) 推案建商主力坪數樓層規劃備註 國際高鐵新站晶華 27 晨豐 86 B1/8 新成屋 城市勳章 30 宜誠 B2/10 新成屋 國際高鐵捷運之星 25 威均 B2/10 預售屋 太子馥 30 太子 B2/14 預售屋 新世紀特區 28 昆旺 B2/12 新成屋 鋒橋淳光 29 鋒橋 B2/10 新成屋 城市首席 25 宜誠 B2/9 新成屋 資料來源 : 住展房屋網 優家網 樂屋網 華信不動產估價小組 47

58 高鐵桃園特定區有高鐵 捷運機場線 航空城等利多因素, 國泰和冠德等大型建商搶進開發產專園區及商業區, 去年上演建案秒殺 搶紅單的戲碼, 房價突飛猛進 代銷業者認為, 等大型購物商場動工時, 會再帶動房價上漲 ( 蘋果日報地產王 ) 由圖 和圖 可以明顯看出, 才歷經短數個月, 青埔特區的房價已經明顯波動 ( 倪浩倫 ) 圖 青埔特區新成屋房價圖一 資料來源 : 蘋果日報地產王 ( 民 102 年 6 月 8 日 ) 48

59 圖 青埔特區新成屋房價圖二 資料來源 : 蘋果日報地產王 ( 民 102 年 6 月 8 日 ) 經查詢內政部 時價登錄網站 及參考蒐集之資料, 於大樓住家產品方面, 目前屋齡 5 年內之大樓住家產品之成交價每坪多在 22 萬 ~25 萬之間, 且有明顯 上揚的趨勢, 如圖 所示 圖 青埔特區五年中古大樓房價走勢圖 資料來源 : 蘋果日報地產王 ( 民 102 年 6 月 8 日 ) 三 建築類型 青埔地區的土地使用現況, 大致仍以住宅區之開發建築為主, 商業區以商店 49

60 及供商業設施使用之建築物為主, 目前建築的開發比率較低 ; 特定專用區目前則 尚未開發建築使用 圖 青埔特區土地使用分區及現況各分區已開發建築圖 資料來源 : 桃園縣政府城鄉發展局及本研究整理 四 建築量體 本特定區位於中正國際機場飛航安全標準之範圍, 應依 飛航安全標準及航 空站飛行場, 助航設備四周禁止 限制建築辦法 限制建築地區, 各街廓建築物 之絕對高度應依此辦法之規定辦理 本計畫區除受到臺灣桃園國際機場管制外, 另受到桃園軍用機場的航高限制, 影響此區的開發強度, 計畫區北方主要受到桃園機場管制, 桃園縣政府已洽請行 政院針對此區桃園軍用機場位置進行遷移, 桃園軍用機場已於 102 年 6 月 30 日起解 禁航高限制 50

61 圖 桃園桃園軍用機場管制解禁前後可建高度概要圖 資料來源 : 陳永振建築師事務所 51

62 第二節 都市空間形貌 一 建築造型 1. 建築造型及屋頂型式 住宅區建築應採用斜屋頂設計, 其設置面積以不小於建築面積之 50 %為原 則 鄰水岸 ( 老街溪 新街溪 洽溪 ) 之建築基地, 其主要入口以面向水岸設 置為原則 2. 建築材料及色彩 為呼應高鐵車站特色並展現航空意象, 本特定區內商二之建築色彩應配合 高鐵車站色彩, 以中明度為主 ; 並適當引用玻璃 金屬等具現代化意象之 材質 ( 但應避免造成不當反光影響使用 ) 作為立面裝飾 二 建築附屬設備 1. 水箱水塔及空調設備 屋頂設計應考量頂層所附設之水塔 空調 視訊 機械等設施物, 加以隱 藏或包覆, 不得外露, 避免造成不良之空視景觀 建築物設置之雨庇及冷氣等設備, 不得突出該建築基地指定之最小退縮建 築距離 2. 停車空間 住宅區每一住宅單元, 應至少設置一輛汽車停車空間 52

63 離街裝卸場四周鄰接其他基地時, 應設置足夠的安全隔離設施, 以適當的 景觀綠化遮蔽處理, 並不得設置於前院或留設之帶狀公共開放空間內 3. 綠美化 商業區以外之建築物應設置花台並栽植草花或藤蔓植物 4. 圍牆 本計畫區建築基地如設置圍牆者, 其圍牆透空率不得小於 70%, 牆基高度 不得大於 45cm, 且圍牆總高度不得大於 1.5m; 圍牆以綠籬代替則不受透空 率之限制, 然高度亦不得大於 1.5m 三 建築物退縮 1. 開放空間 開放空間或公共設施用地, 應設置街道傢具設施 2. 退縮地 為塑造較寬廣舒適之街道空間, 減低行人通行之壓迫感, 創造舒適之人行 動線系統, 規定建築基地退縮建築, 所留設之開放空間應綠化或供步道使 用, 不得設置圍牆, 並得計入法定空地 四 架空走廊 商業區鼓勵設置架空走廊, 以人車垂直分離的設計方式, 一方面維持都市建 築的機能性, 一方面賦予都市開放空間舒適安全的人行活動環境 53

64 第三節居民認知環境型塑因子之初步指認 認知圖的繪製通常針對當地居民 或對當地相當熟悉的人士予以調查 調查方式為請受訪者描繪當地地圖, 並標示當地令人映象深刻及值得介紹給外地人之場所或事物 研究者再根據圖面呈現之事項與元素, 歸納判斷出受訪者心目中環境意象之構成要素 根據民眾 A 所提出的青埔特區認知圖, 在民眾 A 的心中認為, 青埔特區的交通建設非常發達, 包括公路路網的便捷 高鐵桃園站區的所在地 鄰近桃園國際機場, 就近幾年的發展而言, 青埔特區令人感覺紫醉金迷, 建築物不斷的大興土木, 新成屋一間一間林立, 但是在夜晚的青埔看起來卻是金光閃閃的令人怯步 圖 民眾 A 對青埔特區之認知圖 資料來源 : 民眾繪製 54

65 圖 民眾 B 對青埔特區之認知圖 資料來源 : 民眾繪製 根據民眾 B 所提出的青埔特區認知圖, 從圖中可以清楚的看出青埔特區的生活認知, 包括青昇宮和土地公廟的位置, 埤塘和公園, 早期社區的地理位置 大園高中 青埔國小, 甚至是平時晚間常去的啤酒屋等等 民眾 B 認為青埔特區的發展是正向的, 但是缺乏政府部門的相互協助與配合, 使整體開發步調過於緩慢, 阻礙整體經濟的發展 55

66 第四節小結 本章針對青埔特區的都市發展現況進行初步的探討, 從不斷增加的人口數 計畫區的現況人數 土地使用現況 都會區的公設比 買賣房屋的屋齡和價格 建築類型 量體造型 色彩等, 一直到當地居民根據印象繪製的認知圖, 本研究區土地歷經十餘年的發展, 土地仍然維持在零星的開發, 雖然房價不斷地向上飆升, 公共設施的開闢率接近百分之百, 但由於生活機能缺乏, 實際入住的人數仍然有限 56

67 第四章研究方法與架構 本章旨在探討本研究之研究方法 研究架構 各變項的定義 問卷設計 問 卷執行的方式 資料分析之工具與方法等各項分析 第一節研究方法 本研究透過文獻回顧及現地踏勘進行基地基本資料分析 ; 其次是透過專家訪 談的方式, 擬定初步問卷調查內容, 以補充二手文獻資料之不足 ( 一 ) 文獻回顧法 文獻資料分析是最常被使用的方式之一, 主要是透過歷史資料的蒐集 歸納與分析, 進而瞭解該事件歷史的脈絡和發展的現況 本研究首先針對都市發展的歷史背景進行都市發展相關理論的回顧, 接著以都市規劃設計的角度出發, 探討都市設計的相關因子, 再以建築物不動產開發的角度討論都市發展和擴張對於該區房市價格的影響, 最後分析本研究之相關土地使用管制規則等相關法令制度, 並蒐集國內外與本研究相關之文獻論述, 進行歸納與分析整理, 作為本研究的研究基礎 ( 二 ) 問卷調查及訪談 本節研擬問卷架構, 並擬定出問卷調查對象 抽樣數量等, 讓問卷更具完整 性 問卷設計內容以封閉式問卷為主, 主要項目分為以下幾個部分 : 1. 基本背景調查 2. 都市計畫層面調查 57

68 3. 不動產開發層面調查 4. 法令相關層面調查 5. 都市設計層面調查 問卷的結尾處增設第六部分 有關本區實施都市設計與土地使用管制之一般性建議 作為選擇性回答之開放式問題, 並針對問卷的填答結果挑選出特定的議題, 再以此進行針對產官學專業人士的深度訪談, 並利用統計軟體得出適合此區的影響因子, 以提供後續發展的參考與建議 實施問卷調查的主要目的, 乃是藉由問卷調查與分析探討此區在敷地管制對新興城市環境型塑之影響, 研究對象主要以與此區都市發展相關之產官學界專業人士為發送對象 ; 產業界以建築師以及建築投資開發商為主, 政府部門是以桃園縣負責此區建築發照 都市審議 建照預審等相關單位為主, 學術單位則以有參與此區發展的都市計畫審議委員 建築執照預審委員 都市計畫相關科系之教師為主 ; 發送問卷前以電話或電子郵件與受訪者取得聯繫, 在確定受訪者能成為本案之研究對象後, 再透過電子郵件 親自訪問等方式進行問卷調查, 期望蒐集不同領域之相關意見供本研究分析 問卷調查的優點在於多面性 (Versatility) 及節省成本和時間, 傳統的問卷調查法是以抽樣的方式挑選受訪對象, 並透過郵件調查 面談等方式進行 王若馨 (2007) 建議問卷設計應限制個別問題之結構, 盡量使題目不麻煩 簡短 沒有太多的開放式問題, 且根據固定訪問方式和準則, 謹慎地引導受訪者回答問題 專家問卷內容設計分六個部分, 第一部分係個人基本資料調查, 請受訪者填 58

69 寫姓名 現任職單位及職稱 專業領域 性別 年齡 教育程度 專業工作年資及是否願意接受後續訪談 ; 第二部分至第四部分係採李克特式量表 (Likert-type) 填答, 該量表假設每一項目具有同等態度數值, 並根據受訪者同意與不同意程度給予分數, 五點順序尺度問項選項以同意程度區分, 依序為 非常同意 同意 普通 不同意 非常不同意, 並於統計時給予 5 至 1 分之計分 ; 第五部分則依據所給圖示選擇認為較佳的建築物配置模式 ; 第六部分為開放式選擇回答題 ( 詳細問卷內容請參照附錄 ) 59

70 第二節研究架構 本研究架構期望藉由具有一定 專業年資 及工作經驗之專家學者的經驗, 探討個人背景 社經因素等所帶來的認知差異 填寫本研究問卷的受訪者, 須具 有以下條件任二項 : 1. 須具有相當的專業工作年資 2. 對於本研究區有一定程度的了解 3. 曾在此區投資建築案或土地開發案 4. 曾經參與本區之都市設計審議委員會 建照預審委員會 5. 為該公司或部門之高階主管 建築師 建築投資開發商 政府部門 學者 圖 研究概念架構圖 資料來源 : 本研究繪製 60

71 第三節研究變項釋義 本研究問卷係依據研究背景 目的及架構, 綜合國內外之文獻回顧分析而成 問卷主要內容有 ( 一 ) 自變項 : 個人基本資料 ;( 二 ) 依變項 : 都市計畫 不動產開發 敷地管制及都市設計等相關層面, 有關本研究之變項定義說明整理如下 : ( 一 ) 個人基本資料定義 表 變項定義說明表 基本資料 定義說明 衡量尺度 統計變項 類別 1. 建築師 2. 建築投資開發商 名目尺度 3. 政府部門 4: 學者 性別 M: 男性 F: 女性名目尺度 年齡 1:21-30 歲 2:31-40 歲 順序尺度 歲 4:51-60 歲 5.60 歲以上 教育程度 1: 國中以下 2. 高中職 名目尺度 3. 專科大學 4. 研究所 專業工作年 1:10 年以下 2:11-20 年 順序尺度 資 3:21-30 年 5:40 年以上 4:31-40 年 是否願意進 行後續訪談 1: 願意 2: 不願意名目尺度 61

72 ( 二 ) 操作定義 本研究主要目的在探討 都市計畫 都市設計 不動產開發 及 敷地 管制 間之相互關係, 並針對研究目的及架構之問題提出以下假設, 希望在研究 中反覆推論檢定, 以引導本研究之進行 本研究之研究假設如下 : 假設 A: 不同 工作背景 的受訪者對於青埔特區現行之都市計畫有顯著影響 假設 A-1: 不同 工作背景 的受訪者對於 本區現行之都市計畫, 符合當 今潮流的發展趨勢 有顯著影響 假設 A-2: 不同 工作背景 的受訪者對於 本區現行之都市計畫, 可有效 提升都市的環境品質 有顯著影響 假設 A-3: 不同 工作背景 的受訪者對於 本區實施容積獎勵, 有助於提 升都市的環境品質 有顯著影響 假設 A-4: 不同 工作背景 的受訪者對於 降低本區土地使用管制規則中 之建蔽率, 增加法定空地面積, 有助於提升都市的環境品質 有顯著影響 假設 A-5: 不同 工作背景 的受訪者對於 今年海軍飛航高度禁限建的解 除, 有助於豐富本區的天際線及都市景觀 有顯著影響 假設 A-6: 不同 工作背景 的受訪者對於 今年海軍飛航高度禁限建的解 除, 有助於帶動此區的建築開發行為 有顯著影響 假設 B: 不同 工作背景 的受訪者對於青埔特區不動產開發之行為有顯著影響 假設 B-1: 不同 工作背景 的受訪者對於 投資本計畫區的不動產符合預 期的收益 有顯著影響 62

73 假設 B-2: 不同 工作背景 的受訪者對於 本區目前新成屋成交價符合心 中預期的交易價格 有顯著影響 假設 B-3: 不同 工作背景 的受訪者對於 本區自民國 88 年實施都市計 畫以來, 符合您對本區預期的發展強度 有顯著影響 假設 B-4: 不同 工作背景 的受訪者對於本區的發展 具有帶動鄰近都市 計畫地區 ( 大竹 四鄉鎮 大園等地區 ) 發展的效果 有顯著影響 假設 B-5: 不同 工作背景 的受訪者對於 103 年 1 月 1 日全台即將實施 的容積獎勵總量管制將使本區的房價再度上漲 有顯著影響 假設 C: 不同 工作背景 的受訪者對於青埔特區實施敷地管制之行為有顯著影 響 假設 C-1: 不同 工作背景 的受訪者對於本計畫區內之 住宅區建蔽率 50 %, 容積率不得大於 200% 有顯著影響 假設 C-2: 不同 工作背景 的受訪者對於本計畫區內之 商二 ( 主要商業 區 ) 建蔽率 60%, 容積率不得大於 300% 有顯著影響 假設 C-3: 不同 工作背景 的受訪者對於本計畫區內 在現行的法令限制 及審查機制下, 開放空間提供了完整且供公眾通行的動線可供使用 有顯著 影響 假設 C-4: 不同 工作背景 的受訪者對於本計畫區內 敷地管制的結果, 可留設了令人滿意的都市環境 有顯著影響 假設 C-5: 不同 工作背景 的受訪者對於 103 年 1 月 1 日全台即將實施 63

74 的容積獎勵總量管制對於此區的發展有正面的影響 有顯著影響 假設 C-6: 不同 工作背景 的受訪者對於本計畫區內之 實施綠建築容積 獎勵可以提高都市的環境品質 有顯著影響 64

75 第五章實證研究分析 本研究問卷回收後, 以統計軟體 SPSS 20.0 為分析工具, 進行調查獲取之資料編碼及統計分析, 以瞭解研究架構中, 自變項與依變項間之關係 使用之分析方法為 : 敘述性統計分析 信度分析 單因子變異數分析, 其內容詳述如下 : 一 敘述性統計本研究資料經過歸納與整理, 運用敘述性統計進行問卷中 個人基本資料 都市計畫層面 不動產開發層面 敷地管制相關層面 都市設計層面 等五大部分, 分析其次數分配 平均數 標準差 百分比等作為統計之基礎, 以利研究者瞭解各項目之間的分佈情形 二 單因子變異數分析 (Analysis of Variance;ANOVA) 單因子變異數主要是檢定三個或三個以上之母體平均數是否相等的方法, 或檢定因素對一變數是否具有相當的影響 統計之資料常受到許多因素的影響, 使得其結果產生差異 本研究以單因子變異數分析在不同的 工作背景 條件下, 其問卷填寫的內容是否有顯著性的差異存在 第一節問卷回收樣本描述 專家學者的參與是本研究主要的實證部分, 發送問卷前以電話或電子郵件與受訪者取得聯繫, 在確定受訪者成為本案之研究對象後, 再透過電子郵件 親自訪問等方式進行問卷調查 一 問卷發送對象研究對象主要以與此區都市發展相關產官學專業人士為對象 ; 產業界以建築師及建築投資開發商為主, 政府部門是以桃園縣負責此區建築發照 都市審議 65

76 聶玉璞建築師事務所 ( 桃園 ) 聶玉璞建築師 年建築投資開發商建照預審等相關單位為主, 學術單位則以有參與此區發展的都市計畫審議委員 建築執照預審委員 都市計畫相關科系之教師為主 ; 本研究共發送 55 份問卷, 其中產業界發送 31 份 ( 包括建築師 16 份及建築投資開發商 15 份 ); 政府相關單位發送 10 份 ; 學術界發送 14 份 本研究之調查方式為專家問卷法, 問卷發送對象係採用德爾菲法的精神, 與幾位專家不斷地商討後所研擬出來的名單 由表 可知受訪者皆具有相當程度的專業與工作年資, 受訪者所屬之公司在本研究案中具有相當的代表性 表 回收問卷專家群專業領域 受訪者任職單位職稱專業年資建築師中悅機構設計部 ( 桃園 ) 王振如建築師 10 年以下 郭長庚建築師事務所 ( 桃園 ) 王繼忠設計師 10 年以下 宋苾璇建築師事務所 ( 台北 ) 宋苾璇建築師 10 年以下 閤康聯合建築師事務所 ( 台北 ) 王智右建築師 年 林大俊建築師事務所 ( 桃園 ) 林大俊建築師 年 林永發建築師事務所 ( 桃園 ) 林永發建築師 年 桃園縣建築師公會副理事長 徐文哲建築師 年 桃園縣建築師公會法規主委 徐瑞燦建築師 年 閤康聯合建築師事務所 ( 台北 ) 張康一建築師 年 全國建築師公會副理事長 陳永振建築師 年 桃園縣建築師公會理事長 陳明徽建築師 年 竹城建設機構 ( 台北 ) 林雅玲經理 年 佳泰建設股份有限公司 ( 桃園 ) 林育宗襄理 年 宜誠建設有限公司 ( 桃園 ) 賴明皇副總 年 大成工程股份有限公司 ( 台南 ) 蘇家賢工程師 年 麗寶建設 ( 新北 ) 何昭宏副總經理 年 66

77 旭盛建設有限公司 ( 台北 ) 陳進來總經理 40 年以上政府部門桃園縣建築開發商業同業公會理事長加茂建設股份有限公司 ( 桃園 ) 邱志揚董事長 年 陸昇建設股份有限公司 ( 桃園 ) 高國安總經理 年 富鼎家開發有限公司 ( 台北 ) 曾錫林經理 年 桃園縣政府工務局法治秘書 黃國媚秘書 10 年以下 桃園縣政府城鄉發展局都市更新科 王振鴻科長 年 桃園縣政府工務局建築管理科 洪嘉潞科長 年 桃園縣政府城鄉發展局城鄉規劃科 黃穗鵬科長 年 桃園縣政府城鄉發展局景觀工程科 廖育儀科長 年 桃園縣政府工務局工程科 趙士德技士 年 桃園縣政府城鄉發展局都市計畫科 歐政一科長 年 桃園縣政府城鄉發展局 賴芳美技正 年 高邦基局長 年學者銘傳大學建築系 王价巨副教授 年 中國文化大學建築與都市設計系桃園縣城鄉發展局景觀總顧問 邱英浩系主任 年 桃園縣政府交通局 銘傳大學都市規劃與防災學系 洪啟東系主任 年 中華民國景觀學會 張宇欽副理事長 年 桃園創新技術學院 葉禮旭助理教授 年 桃園創新技術學院 賀士麃主任 年 註 : 各分類依年資及姓名筆劃多寡排序 二 問卷回收率本研究問卷回收共 36 份, 產業界回收 21 份 ( 包括建築師 12 份及建築投資開發商 9 份 ); 政府相關單位回收 9 份 ; 學術界回收 6 份 問卷回收率為 %, 有效問卷為 36 份, 有效問卷率為 100% 問卷回收狀況及專家群資料表如下表 所示 67

78 表 問卷回收一覽表 發放對象 發出份數 回收份數 有效份數 回收率 建築師 % 建築投資開發商 % 政府部門 % 學者 % 總計 % 三 問卷發送時間本問卷發送時間為民國 102 年 5 月 15 日, 主要是以親自發送及電子郵件寄送之方式, 商請各領域及相關產業專家學者協助填寫問卷, 其問卷回收時間為民國 102 年 6 月 10 日止 四 信效度分析 信度 係指在測驗的過程中與重複測驗時, 所顯示出的一致性 (Consistency) 的測量結果, 在信度測量中有 外在信度 (External Reliability) 與 內在信度 (Internal Reliability) 兩種, 外在信度指的是在不同時間點所做測驗時, 問卷資料的一致程度 ; 內在信度則是指每一個量表是否僅測驗單一概念 本研究以 Cronbach's α 內部一致性分析檢定本研究量表之信度, Cueldford(1965) 認為 Cronbach's α 係數大於 0.7 為高信度值, 若小於 0.35 則信度過低 68

79 表 信度參考值 Cronbach's Alpha 值 可信度參考 α<0.3 不可信 0.3<α<0.4 勉強可信 0.4<α<0.5 可信 0.5<α<0.7 很可信 ( 最常見 ) 0.7<α<0.9 非常可信 α>0.9 十分可信 資料來源 :L.J. Cronbach 問卷回收信度分析後發現, 受訪者對於本研究之各別構面信度均在 0.60 以上, 所有構面之 Cronbach's α 係數為 0.719, 顯示本研究設計之問卷具有高度的一致性, 本量表具有高信度且符合社會科學之基本要求, 檢測結果如表 所示 表 研究調查工具信度檢測 可靠性統計量 構面別 Cronbach's Alpha 值 項目的個數 都市計畫層面 不動產開發層面 敷地管制相關層面 全份問卷

80 表 研究調查工具信度檢測之觀察值處理摘要 觀察值個數 % 都市計畫層面不動產開發層面敷地管制相關層面全份問卷之觀察值 a. 根據程序中的所有變數刪除全部遺漏值 有效 排除 a 總數 有效 排除 a 總數 有效 排除 a 總數 有效 排除 a 9 25 總數 效度 的主要目的是系統性的檢查問卷內容的適切程度, 考量問卷的設計 是否符合主題 本研究經過相關文獻資料回顧分析整理, 設計本研究量表, 因此 問卷之內容效度具有一定的水準, 可以充分反映問卷內容及研究主題的適切性 第二節基本資料分析 本節主要是回收問卷的基本資料做敘述性分析, 包括職業類別 性別 年齡 教育程度 專業工作年資 是否願意進行後續的深入訪談等六項變項, 利用次數分配及百分比方式作為描述的基礎 70

81 一 職業類別在執業的分類方面, 主要以桃園縣之建築師 建築投資開發商 政府部門之長官及了解此區之學者為主 最多比例的是建築師為 33.3%; 其次為政府部門占 25%, 建築投資開發商占 25%; 最少的部分是學者占 16.7% 表 個人基本資料之職業類別次數分配表 個數 百分比 建築師 % 建築投資開發商 % 政府部門 % 學者 % 合計 % 專家學者, 6 建築師 / 專業技師, 12 政府部門, 9 建築投資開發商, 9 圖 個人基本資料之職業類別次數分配圓餅圖 71

82 二 性別 在性別方面, 男性個數為 32 人, 女性則是 4 人, 兩者換算成百分比男性為 88.9%, 女性為 11.1%, 男性多於女性 表 個人基本資料之性別次數分配表 類別 個數 百分比 男性 % 女性 % 合計 % 女性, 4 男性, 32 圖 個人基本資料之性別次數分配圓餅圖 72

83 三 年齡 年齡的分布以 41 歲至 50 歲為最多, 占 33.3%; 其次是 31 歲至 40 歲和 51 歲至 60 歲皆為 30.6%;30 歲以下及 60 歲以上各一名, 百分比皆為 2.8% 表 個人基本資料之年齡次數分配表 類別 個數 百分比 30 歲以下 1 2.8% 歲 % 歲 % 歲 % 60 歲以上 1 2.8% 合計 % 60 歲以上, 歲, 歲, 歲, 歲, 12 圖 人基本資料之年齡次數分配圓餅圖 73

84 四 教育程度 教育程度方面以 研究所 所占的比例最高, 占 63.9%; 其餘多數為專科 大學畢業, 占 33.3%, 另有一名國中以下, 占 2.8% 表 個人基本資料之教育程度次數分配表 類別 個數 百分比 國中以下 1 2.8% 高中職 0 0% 專科大學 % 研究所 % 合計 % 國中以下, 1 專科大學, 12 研究所, 23 圖 個人基本資料之教育程度次數分配圓餅圖 74

85 五 專業工作年資專業工作年資方面, 以工作 11 年至 20 年的 47.2% 為最多, 其次為工作 21 年至 30 年的 33.3%, 顯示過半數的受訪者具有相當的專業工作年資, 可增加此份問卷的可信程度 表 個人基本資料之專業工作年資次數分配表 類別 個數 百分比 10 年以下 % 年 % 年 % 年 2 5.6% 40 年以上 1 2.8% 合計 % 31~40 年, 2 40 年以上, 1 10 年以下, 4 21~30 年, 12 11~20 年, 17 圖 個人基本資料之專業工作年資次數分配圓餅圖 75

86 六 是否願意進行後續深入訪談本問卷調查的結果, 針對部分勾選特別的問題進行個別的深入訪談, 以及問卷第六部分, 供選擇性填寫一般性建議進行深入探討 有 63.9% 的受訪者願意接受後續訪談, 另有 36.1% 的受訪者因公務繁忙不願意接受後續訪談 多數的受訪者皆傾向於願意接受後續的深入訪談, 實際願意接受後續訪談之受訪者表示 : 接受學術性的訪談, 讓受訪者有表達自己想法的平台, 再透過學術性的手法進行質化與量化, 可以提供業界人士作為投資開發或政府部門立法的參考依據 表 個人基本資料之是否願意進行後續深入訪談次數分配表 類別 個數 百分比 願意 % 不願意 % 合計 % 不願意, 13 願意, 23 圖 個人基本資料之是否願意進行後續深入訪談次數分配圓餅圖 76

87 七 小結經由回收問卷樣本的第一部分 個人基本資料 進行初步的統計分析, 受訪者的年齡大致落在 31~60 歲區間, 多數受訪者的教育程度均在專科大學以上, 多數受訪者的專業工作年資落在 11~30 年區間, 以及本問卷的信度分析結果為 0.719, 足見本研究所選擇之受訪者具有相當的代表性 第三節單因子變異數分析 本節以單因子變異數分析 (Analysis of Variance;ANOVA) 在不同的 工作背景 條件下, 其問卷填寫的內容是否有顯著性的差異存在 一 工作類別對都市計畫層面之認知分析 77

88 問項 2-1: 您認為本區現行之都市計畫, 符合當今潮流的發展趨勢 表 問項 2-1 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 普通 有效的同意 建築師非常同意 總和 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

89 高速鐵路桃園車站特定區計畫 係為配合 臺灣西部走廊高速鐵路 興建計畫所擬定之特定區計畫, 於民國 88 年 9 月 30 日公告實施, 計畫面積為 490 公頃, 以高鐵車站站區為核心, 劃設車站專用區 產業專用區及主要商業區, 外圍則以住宅鄰里單元為主, 並於民國 94 年完成區段徵收作業 本計畫區之都市計畫發布實施迄今 8 年已屆通盤檢討年期, 故依據都市計畫法規定並配合相關計畫定位本特定區之空間發展機能目標, 於民國 年辦理本計畫區之主要計畫與細部計畫之通盤檢討作業 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 2-1 各類組統計條狀圖 現行的都市計畫包括開放空間的審議 容積率與建蔽率的規範 建築物高度與量體的型式 建築色彩 退縮規定等等 依據桃園縣政府的經驗, 現今都市計畫與都市設計管制的趨勢, 傾向增加開放空間的留設 提高量體的高度等 從表 及圖 中可清楚的看出多數的受訪者對於本區現行的都市計畫均表示正面的看法, 但仍應配合良好的配套政策 富鼎家開發有限公司經理曾錫林認為 : 應多鼓勵朝綠建築方向設計之提高住的品質及國際化的都市景觀 好的居住環境容積不應過大, 需嚴格管控, 79

90 並增加綠化面積 桃園縣政府城鄉發展局技正賴芳美 : 應規定建築物地界線距離 鄰棟間隔, 以維持良好通風 日照權 應規定地下室開挖率, 以增加透水面積, 並提高基地內植栽存活率, 以降低開發對都市防洪之衝擊 銘傳大學都市規劃與防災學系系主任洪啟東亦認為 : 宜多加考慮都市防減災計畫與潛勢範圍的禁建 表 問項 2-1 各別統計表平均數的 95% 信賴區間工作個數平均數標準差標準誤下界上界 最小值最大值 建築師 建築投資 開發商 政府部門 學者 總和 根據不同工作類組的受訪者在問項 2-1: 您認為本區現行之都市計畫, 符 合當今潮流的發展趨勢 中, 不具顯著差異性 表 問項 2-1 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=35,*P<

91 問項 2-2: 您認為本區現行之都市計畫, 可有效提升都市的環境品質 表 問項 2-2 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 普通 有效的同意 建築師非常同意 總和 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

92 都市的環境品質影響因子繁多, 包括整個城市外在條件及內部因素, 但多數的受訪者對於此區現行的都市計畫可以有效提升都市環境品質表示正面的看法 麗寶建設副總經理何昭宏認為 : 都市環境的品質非單一選擇即可表達對與錯, 一個都市設計應考量整體商業 住宅 服務空間 公共設施等之比例, 區位 臨路等條件之設計規範 建築師 建築投資開發商 政府部門 學者 非常不同意 不同意 普通 同意 非常同意 圖 問項 2-2 各類組統計條狀圖 表 問項 2-2 各別統計表平均數的 95% 信賴區間工作個數平均數標準差標準誤下界上界 最小值最大值 建築師 建築投資 開發商 政府部門 學者 總和

93 根據不同工作類組的受訪者在問項 2-2: 您認為本區現行之都市計畫, 可 有效提升都市的環境品質 中, 不具顯著差異性 表 問項 2-2 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=35,*P<

94 問項 2-3: 您認為本區實施容積獎勵, 有助於提升都市的環境品質 表 問項 2-3 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 有效的普通 建築師 同意 總和 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 建築投資開發商 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和 本計畫區實施的容積獎勵包括開放空間獎勵 實施綠建築獎勵 容積移轉 時程獎勵 大規模開發獎勵以及 101 年底停辦的停車空間獎勵等 針對本題的問 84

95 項受訪的專家表示出不同的意見, 其中以學者的看法和其他三組受訪者的結果差異最大, 而多數的建築師和建築投資開發商呈現一致的意見 中國文化大學建築及都市設計學系系主任邱英浩指出 : 都市設計應明確說明開放空間於不同條件之留設原則, 容積獎勵應依規定實質審查, 以保障公共設施的品質 土地使用強度及開發許可應合併考量, 並有全區容積總量之控制, 進而依各區特色進行開放空間留設及高度之管制, 才可有效創造具系統性之開放空間及豐富之天際線 桃園縣建築師公會理事長陳明徽則認為 : 本區之基準容積與直轄市相較, 確實較小, 對於與國際機場相連之高鐵桃園都市計畫而言, 要塑造都市大樓形象是有所限制 ; 而在建案與環境部分, 應可以開放空間 綠建築等各種對於公益有關之作為予以獎勵, 以提高環境品質 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 2-3 各類組統計條狀圖 85

96 表 問項 2-3 各別統計表 工作 平均數的 95% 信賴區間個數平均數標準差標準誤最小值最大值下界上界 建築師 建築投資 開發商 政府部門 學者 總和 根據不同工作類組的受訪者在問項 2-3: 您認為本區實施容積獎勵, 有助 於提升都市的環境品質 中, 不具顯著差異性 表 問項 2-3 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=35,*P<

97 問項 2-4: 您認為降低本區土地使用管制規則中之建蔽率, 增加法定空地面 積, 有助於提升都市的環境品質 表 問項 2-4 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 建築師 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和 降低土地使用管制規則中之建蔽率的結果, 除了增加法定空地的面積比率, 同時亦會拉高建築物的量體高度, 改善都市的整體景觀, 多數的受訪者認同降低 87

98 土地使用管制規則中之建蔽率, 增加法定空地的面積, 有助於提升都市的環境品質 林大俊建築師認為 : 針對留設空地比率 建物造型 色彩等詳加建議, 另應多留給建築師發揮設計創意的空間, 勿用過度嚴苛的法令解釋來約束設計創意 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 2-4 各類組統計條狀圖 表 問項 2-4 各別統計表 工作 平均數的 95% 信賴區間個數平均數標準差標準誤最小值最大值下界上界 建築師 建築投資 開發商 政府部門 學者 總和

99 根據不同工作類組的受訪者在問項 2-4: 您認為降低本區土地使用管制規 則中之建蔽率, 增加法定空地面積, 有助於提升都市的環境品質 中, 不具顯著 差異性 表 問項 2-4 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=36,*P<

100 問項 2-5: 您認為今年海軍飛航高度禁限建的解除, 有助於豐富本區的天際線及都市景觀 表 問項 2-5 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 建築師 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

101 商論已久的桃園軍用機場飛航高度禁限建的解除, 業已於 102 年中解禁, 都市整體開發受到飛航高度的影響, 使得都市天際線受到阻礙, 整體開發強度亦受到限制 多數的受訪者認同今年 (102 年 ) 海軍飛航高度禁限建的解禁, 將有助於豐富本計畫區的天際線及都市景觀, 惟學者的意見在此問項中與其他受訪者的看法相異 閤康聯合建築師事務所的張康一建築師表示 : 做都市設計原則時, 應考慮都市天際線, 避免牆版式的立面 可透氣又不致於單調的天際線 建築師 建築投資開發商 政府部門 學者 非常不同意 不同意 普通 同意 非常同意 圖 問項 2-5 各類組統計條狀圖 91

102 表 問項 2-5 各別統計表 工作 平均數的 95% 信賴區間個數平均數標準差標準誤最小值最大值下界上界 建築師 建築投資開發商 政府部門 學者 總和 桃園縣政府工務局技士趙士德認為 : 以前本區的高度管制係利用飛航高度 圓錐曲線的限制, 但對於都市的天際線和都市景觀發展而言, 應回歸到市場機制 的自由發展 根據不同工作類組的受訪者在問項 2-5: 您認為今年海軍飛航高度禁限建 的解除, 有助於豐富本區的天際線及都市景觀 中, 不具顯著差異性 表 問項 2-5 變異數分析表平方和自由度平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=36,*P<

103 問項 2-6: 您認為今年海軍飛航高度禁限建的解除, 有助於帶動此區的建築開發行為 表 問項 2-6 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 建築師 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 建築投資開發商 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

104 在問項 2-6 中可以明顯的看出多數的受訪者認同今年海軍飛航高度的解除, 將有助於帶動此區的建築開發行為, 其中以政府部門的意見最趨近於一致 竹城建設機構經理林雅玲表示 : 高度的限制會影響土地使用強度, 一些再發展區也會影響該區域的都市景觀 富鼎家開發有限公司經理曾錫林則認為 : 對於航高限制解除軍用機場還有民用機場, 希望能盡量放寬 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 2-6 各類組統計條狀圖 表 問項 2-6 各別統計表 工作 平均數的 95% 信賴區間個數平均數標準差標準誤最小值最大值下界上界 建築師 建築投資 開發商 政府部門 學者 總和

105 王智右建築師認為今年海軍飛航高度禁限建的解除, 無助於帶動此區的建築開發行為, 主要是禁限建高度的解除僅增加建築設計的彈性, 對於開發強度的實質影響不大, 建築開發主要受到容積獎勵值的影響較大 根據不同工作類組的受訪者在問項 2-6: 您認為今年海軍飛航高度禁限建的解除, 有助於帶動此區的建築開發行為 中, 不具顯著差異性 表 問項 2-6 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=36,*P<

106 二 工作類別對不動產開發層面之認知分析 問項 3-1: 您認為投資本區的不動產符合您預期的收益 表 問項 3-1 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 有效的普通 建築師 同意 總和 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 普通 有效的同意 政府部門非常同意 總和 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

107 青埔地區由於地理位置的特殊, 交通樞紐的匯集點, 大台北地區的後花園, 開發性高, 又受政府政策的支持, 在多種條件的結合下, 該區的不動產效益受到多數投資者的喜好, 本題問項中, 多數的受訪者皆認為投資此區的不動產符合預期的收益 竹城建設機構經理林雅玲表示 : 外縣市容積獎勵總量 30% 就算很高, 林口特區的獎勵值近 40%, 青埔特區的容積獎勵值總量高達 60%, 對於投資此區的預期收益當然也有相對性的影響 目前此區的發展從早期 18 萬 / 坪, 已上漲了將近 3~4 倍 受訪者徐瑞燦建築師表示 : 本區現行的建案多推出大坪數 高質感的產品, 主要是由於時代的轉變, 少子化時代的來臨, 以往三代同堂的模式已轉變為小家庭, 雙薪家庭 ; 頂客族的產生, 生育不再是家庭最重要的功能 小家庭的形成, 加上夫妻皆為雙薪的結果, 轉變成對生活環境品質的要求, 不僅是居家環境的品質 周遭公共設施的完善, 甚至是居住坪數的大小也有逐漸向上增加的趨勢 本區的交通區位完善且便利, 大坪數住宅和精緻且具安全性的大樓, 皆是本區極具吸引力的誘因之一 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 3-1 各類組統計條狀圖 97

108 表 問項 3-1 各別統計表 工作 平均數的 95% 信賴區間個數平均數標準差標準誤最小值最大值下界上界 建築師 建築投資 開發商 政府部門 學者 總和 根據不同工作類組的受訪者在問項 3-1: 您認為投資本區的不動產符合您 預期的收益 中, 不具顯著差異性 表 問項 3-1 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=32,*P<

109 問項 3-2: 您認為本區目前新成屋成交價符合您心中預期的交易價格 表 問項 3-2 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 有效的普通 建築師 同意 非常同意 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 有效的普通 政府部門 同意 非常同意 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 有效的普通 學者 同意 非常同意 遺漏值無意見 總和

110 本區的發展並未受到實價登錄的影響, 新建案不斷地湧出, 各地大 小建築投資開發商的進駐, 不斷的炒熱本區的新成屋價格, 使得新成屋的房價在近幾年不斷地向上抬升 在本題問項中, 建築投資開發商表現出的看法明顯和其他類組相異, 主要是建築投資開發商們在多數土地投資和建築案銷售中均獲取了相當的利益, 而建築師 政府部門和學者多數都認為此區的房價上漲的速度過快, 房屋的銷售量雖高, 多數卻歸功於外來的投資客 王智右建築師認為此區的房價短時間內不會有下跌的趨勢出現 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 3-2 各類組統計條狀圖 100

111 表 問項 3-2 各別統計表 工作 平均數的 95% 信賴區間個數平均數標準差標準誤最小值最大值下界上界 建築師 建築投資 開發商 政府部門 學者 總和 根據不同工作類組的受訪者在問項 3-2: 您認為本區目前新成屋成交價符 合您心中預期的交易價格 中, 不具顯著差異性 表 問項 3-2 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=31,*P<

112 問項 3-3: 您認為本區自民國 88 年實施都市計畫以來, 符合您對本區預期的發展強度 表 問項 3-3 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 普通 有效的同意 建築師非常同意 總和 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

113 本區都市計畫自民國 88 年發展迄今, 在初期多屬於土地買賣的階段, 一直到近幾年高速鐵路桃園車站通車後, 買房的風氣才開始旺盛, 建案的銷售量才開始往上提升, 加上近一 二年捷運場站的成型, 加速了此區不動產的開發強度 從圖 中可知, 受訪的四個專家群組中, 對於此題問項的結果多持保留的態度, 整體而言, 此區的發展過於緩慢, 且目前多數僅停留在住宅區的開發, 相對於商業區 產專區等的開發幾近於零, 由於桃園縣將於 103 年底始升格為直轄市, 新政府部門的籌設與選址仍處於極待協商的狀態 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 3-3 各類組統計條狀圖 103

114 表 問項 3-3 各別統計表 工作 平均數的 95% 信賴區間個數平均數標準差標準誤最小值最大值下界上界 建築師 建築投資 開發商 政府部門 學者 總和 根據不同工作類組的受訪者在問項 3-3: 您認為本區自民國 88 年實施都市 計畫以來, 符合您對本區預期的發展強度 中, 不具顯著差異性 表 問項 3-3 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=32,*P<

115 問項 3-4: 您認為本區的發展, 具有帶動鄰近都市計畫地區 ( 大竹 四鄉鎮 大園等地區 ) 發展的效果 表 問項 3-4 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 普通 有效的同意 建築師非常同意 總和 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

116 當都市發展到一定的規模時, 根據都市蔓延理論, 都市會自然向城鎮的周圍擴張, 漸漸的形成周圍的衛星城鎮 青埔特區的周圍除了中壢舊市鎮外, 尚有大園鄉 蘆竹鄉大竹及四鄉鎮 ( 中壢市過嶺地區 楊梅市高榮地區 新屋鄉頭州地區 觀音鄉富源地區 ) 等地區仍待開發, 近幾年桃園的都市不斷地進行更新再塑造, 包括八德新市鎮 南崁新市鎮及桃園市中路重劃區等等, 都具有類似的連鎖效應 目前青埔特區周遭的土地價格已隨著此區的發展水漲船高, 加上海軍飛航禁限建的解除, 鄰近鄉鎮的土地開發, 將指日可待 桃園縣政府工務局技士趙士德表示 : 青埔特區和周遭都市計畫地區的發展, 雖然有新建案不斷湧出, 但普遍空屋率太高, 甚至連 紅單 都還沒賣完, 購屋者多為外來的投資客 多數受訪者對於本題問項多持樂觀且正面的態度, 認為隨著青埔特區地發展, 將具有帶動鄰近都市計畫地區發展的效果 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意 不同意 普通 同意 非常同意 圖 問項 3-4 各類組統計條狀圖 106

117 表 問項 3-4 各別統計表平均數的 95% 信賴區間工作個數平均數標準差標準誤最小值最大值下界上界建築師 建築投資 開發商政府部門 學者 總和 根據不同工作類組的受訪者在問項 3-4: 您認為本區的發展, 具有帶動鄰 近都市計畫地區 ( 大竹 四鄉鎮 大園等地區 ) 發展的效果 中, 不具顯著差異 性 表 問項 3-4 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=35,*P<

118 問項 3-5: 您認為 103 年 1 月 1 日全台即將實施的容積獎勵總量管制將使本 區的房價再度上漲 表 問項 3-5 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 普通 有效的同意 建築師非常同意 總和 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 普通 有效的同意 政府部門非常同意 總和 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

119 都市計畫在擬定初時, 即已針對該計畫區之發展設定上限, 包括公共設施 容積率等等, 但是政府為了提升都市環境的品質, 透過了容積獎勵的手法, 換取建築投資開發商對都市發展的回饋, 包括停車獎勵 ( 已取消 ) 開放空間獎勵 綠建築獎勵 時程獎勵等等的容積獎勵辦法 但近年來過度開放的容積獎勵, 已遠超過了該計畫區原先設定公共設施負荷的上限, 將造成公共設施的不足及人均綠地面積下降等等, 嚴重危害生活品質 為了防止容積獎勵的氾濫, 內政部為此研擬了容積總量管制機制, 並預計於 103 年 1 月 1 日起實施, 將敷地管制回歸為都市計畫體系管理 對於明年即將實施的容積總量管制上限, 多數的受訪者認為此舉將再度造成青埔特區地價再度上漲, 受訪者表示 : 青埔特區具有其獨特的地理區位, 是其他地區所無法取代的, 包括國際機場 捷運 鄰近首都台北等, 有此獨特購屋民眾的需求量不變, 在發展容積總量受到管制的情況下, 房價當然會再度地上漲 林永發建築師表示 : 都市計畫擬定敷地管制後, 應避免太多的額外獎勵措施, 以保持原計畫的容許開發強度, 同時可以抑制土地價格的不當上漲 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意 不同意 普通 同意 非常同意 圖 問項 3-5 各類組統計條狀圖 109

120 桃園縣政府城鄉發展局都市景觀科科長廖育儀 : 房價的上漲與容積總量管制 制度的實施無絕對的正相關, 影響房價的因素尚包含全球經濟 區域經濟 中央 銀行的利率 空屋率等 表 問項 3-5 各別統計表 工作 平均數的 95% 信賴區間個數平均數標準差標準誤最小值最大值下界上界 建築師 建築投資 開發商 政府部門 學者 總和 根據不同工作類組的受訪者在問項 3-5: 您認為 103 年 1 月 1 日全台即將 實施的容積獎勵總量管制將使本區的房價再度上漲 中, 不具顯著差異性 表 問項 3-5 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=34,*P<

121 三 工作類別對敷地管制相關層面之認知分析 問項 4-1: 您認同本區的土地使用分區管制要點規定 : 住宅區建蔽率 50%, 容積率不得大於 200% 表 問項 4-1 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 普通 有效的同意 建築師非常同意 總和 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

122 青埔特區目前住宅區實施的容積率與建蔽率, 就其特殊區位而論, 有明顯較低的情況, 站在學者及政府部門的角度認為低建蔽率與低容積率對於都市的發展較為妥當, 但對於建築師及建築投資開發商而言, 在如此獨特的地理位置, 住宅區配置 50% 的建蔽率和 200% 的容積率是稍微低於標準 陸昇建設股份有限公司總經理高國安認為 : 本區域因有高鐵及捷運等大眾運輸系統, 屬交通便利性之區域, 故應提高容積強度以引導目前人口居住密集之南崁 新市鎮 桃園市 中壢入住 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 4-1 各類組統計條狀圖 表 問項 4-1 各別統計表 平均數的 95 工作 個數平均數標準差標準誤 % 信賴區間最小值最大值 下界上界 建築師 建築投資 9 開發商 政府部門 學者 總和

123 根據不同工作類組的受訪者在問項 4-1: 您認同本區的土地使用分區管制 要點規定 : 住宅區建蔽率 50%, 容積率不得大於 200% 中, 不具顯著差異性 表 問項 4-1 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=35,*P<

124 問項 4-2: 您認同本區的土地使用分區管制要點規定 : 商二 ( 主要商業區 ) 建蔽率 60%, 容積率不得大於 300% 表 問項 4-2 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 普通 有效的同意 建築師非常同意 總和 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

125 目前青埔特區的商業區多數尚未開發, 雖然外傳將有萬坪高級商場即將進駐, 但對於多數的開發者及民眾而言, 仍然保持著觀望的態度 受訪者麗寶建 設副總經理何昭宏認為 : 青埔地區之綠化配置尚屬合宜, 但其住 商之區分及限制仍有待加強 土地強度之管制應將其基準容積放寬 獎勵減少 高度解禁, 如此方能使各分區之土地使用更具彈性 桃園縣政府城鄉發展局技正賴芳美 : 建議第二種商業區在低樓層( 三樓以下 ) 只能做商業使用, 以落實土地使用管制之精神 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 4-2 各類組統計條狀圖 115

126 表 問項 4-2 各別統計表 工作 個數平均數標準差標準誤 平均數的 95 % 信賴區間最小值最大值下界上界 建築師 建築投資 9 開發商 政府部門 學者 總和 根據不同工作類組的受訪者在問項 4-2: 您認同本區的土地使用分區管制 要點規定 : 商二 ( 主要商業區 ) 建蔽率 60%, 容積率不得大於 300% 中, 不具 顯著差異性 表 問項 4-2 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=35,*P<

127 問項 4-3: 您認為本區在現行的法令限制及審查機制下, 開放空間提供了完 整且供公眾通行的動線可供使用 表 問項 4-3 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 建築師 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

128 開放空間包含了沿街步道式和廣場式, 開放空間配置的型式會影響居民對於基地型式的認知, 也會影響整體空間的次序和品質, 進而影響供公眾通行可行性的落差 建築物為了爭取容積獎勵所提供的開放空間, 圍塑良好的居住氛圍, 但是目前的法令對於開放空間後續的管理維護仍有待改善, 開放空間理應 開放 供公眾使用, 但卻有許多建築投資開發商在爭取了容積獎勵後, 將開放空間私自劃地為王, 使開放空間變得不再開放 另外, 開放空間的留設除了提供了有趣的都市空間, 無障礙動線的設計亦是極需考量的部分, 如提供流暢且平順的動線等 聶玉璞建築師表示 : 政府的行政效能應再提升, 各類法規介面之整合應加強, 各類的審查應予以相互配合, 並加強效率, 各基地退縮地之延續性應加強, 並加強法定空地與退縮地之使用管理 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 4-3 各類組統計條狀圖 118

129 桃園縣政府工務局技士趙士德認為 : 法定空地係因應土地使用管制規則中所訂建蔽率所生之最低法規要求, 並不代表可供 公眾 使用, 故若以豐富都市景觀而言, 降低建蔽率將相對於高建蔽率所能塑造更豐富的都市景觀, 惟法定空地不等於 開放空間, 是否能提供居民更好的都市 使用 空間仍尚待探討 另已提供開放空間之法定空地是否提升居住品質亦非正相關, 因建商為了爭取獎勵, 常將社區中庭空間壓縮至最少, 影響社區開放空間的私密性及安全性, 造成管理維護上的問題, 故本區都市設計應全盤考量應開放或設置公共設施處應 強制 開放, 而非 獎勵 開放 表 問項 4-3 各別統計表 工作 個數平均數標準差標準誤 平均數的 95 % 信賴區間最小值最大值下界上界 建築師 建築投資 9 開發商 政府部門 學者 總和 根據不同工作類組的受訪者在問項 4-3: 您認為本區在現行的法令限制及 審查機制下, 開放空間提供了完整且供公眾通行的動線可供使用 中, 不具顯著 差異性 119

130 表 問項 4-3 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=36,*P<

131 問項 4-4: 您認同本區敷地管制的結果, 可留設了令人滿意的都市環境 表 問項 4-4 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 有效的普通 建築師 同意 非常同意 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 有效的普通 政府部門 同意 非常同意 遺漏值無意見 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和

132 宜誠建設副總賴明皇表示 : 明年底桃園升直轄市, 基準容積應做合理調整 本區都審設定斜屋頂為主觀的規則, 完全限制了建築外觀的創意與都市天際線, 應予移除 閤康聯合建築師事務所王智右建築師認為 : 應要求本區建築物外觀風格一致, 以免落差太大造成型式混亂 應考慮外觀空調設備以免破壞都市景觀 應規劃都市地標性建築物位置及建築物高度之天際線變化 富鼎家開發有限公司經理曾錦林 : 青埔特區實施敷地管制的結果, 留設了令人滿意的都市環境, 政府政策提供完整的配套措施始能創造完美的都市環境 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 4-4 各類組統計條狀圖 122

133 表 問項 4-4 各別統計表 工作 個數平均數標準差標準誤 平均數的 95 % 信賴區間最小值最大值下界上界 建築師 建築投資 9 開發商 政府部門 學者 總和 根據不同工作類組的受訪者在問項 4-4: 您認同本區敷地管制的結果, 可 留設了令人滿意的都市環境 中, 不具顯著差異性 表 問項 4-4 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=34,*P<

134 問項 4-5: 您認為 103 年 1 月 1 日全台即將實施的容積獎勵總量管制對於此區的發展有正面的影響 表 問項 4-5 統計表 工作建築師有效的建築投資開發商有效的政府部門有效的 學者有效的 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 普通 同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 普通 同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 普通 同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 普通 同意 非常同意 總和

135 陸昇建設股份有限公司總經理高國安 : 此區因離桃園機場最近之城市, 更應增加建物之外觀造型之型塑及綠地之景觀設計 並建議以大街廓開發以低建蔽率增加綠地 拉高建物, 以增加豐富之天際線 陳永振建築師表示 : 在 103 年 1 月 1 日起實施敷地管制上限的同時, 應提高容積率, 導引增加獎勵容積的部分均能充分反應都市開放空間之留設, 以增加都市空間的品質 桃園縣政府城鄉發展局科長黃穗鵬認為 : 容積獎勵不可逕給予, 地主須有對公共環境改善的對價負擔, 始符合公平 桃園縣政府城鄉發展局技正賴芳美 : 宜取消時程獎勵 規模獎勵, 除不具公益性外, 在 103 年實施新的容積獎勵上限後, 將對其他獎勵措施造成排擠效果 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 4-5 各類組統計條狀圖 125

136 表 問項 4-5 各別統計表 工作 個數平均數標準差標準誤 平均數的 95 % 信賴區間最小值最大值下界上界 建築師 建築投資 9 開發商 政府部門 學者 總和 根據不同工作類組的受訪者在問項 4-5: 您認為 103 年 1 月 1 日全台即將 實施的容積獎勵總量管制對於此區的發展有正面的影響 中, 具有顯著的差異 性 表 問項 4-5 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 * 組內 總和 N=36,*P<

137 問項 4-6: 您認為本區實施綠建築容積獎勵可以提高都市的環境品質 表 問項 4-6 統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 非常不同意 不同意 建築師 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 普通 建築投資開發商有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 政府部門 普通 有效的同意 非常同意 總和 非常不同意 不同意 學者 普通 有效的同意 非常同意 總和 桃園縣政府城鄉發展局科長歐政一認為 : 土地使用管制應規定明確 清 楚 好執行, 建築附設公共停車空間及綠建築應不宜再給予獎勵容積 127

138 創新技術學院助理教授葉禮旭指出 : 針對本區使用綠建築容積獎勵政策, 應採取必須達到符合一定比率之綠建築指標, 提供容積獎勵應訂定相關配套措施 ; 為維護都市景觀及環境品質應訂定都市設計相關範本及法規, 以利建商遵循 閤康聯合建築師事務所的張康一建築師表示 : 應考慮自行車動線與自行車之停車空間, 綠化應考慮地下透水率, 並應要求建築物至少做到銀級綠建築標章 建築師建築投資開發商政府部門學者 非常不同意不同意普通同意非常同意 圖 問項 4-6 各類組統計條狀圖 表 問項 4-6 各別統計表 平均數的 95 工作 個數平均數標準差標準誤 % 信賴區間最小值最大值 下界上界 建築師 建築投資 9 開發商 政府部門 學者 總和

139 根據不同工作類組的受訪者在問項 4-6: 您認為本區實施綠建築容積獎勵 可以提高都市的環境品質 中, 不具顯著差異性 表 問項 4-6 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=36,*P<

140 四 工作類別對敷地管制相關層面之認知分析 問項 5-1: 請問您在建築基地各項條件不變前提下, 基地單面臨路時, 建築物量體配置於何處, 對都市環境可型塑較佳的效果 ( 請分別針對住宅區 商業區作答 ) A: 建築物量體放在基地後側, 盡量將法定空地留在臨路側, 以提供良好且具開放性的都市空間 B: 建築物量體放在臨路側, 將法定空地盡量留在基地內供住戶使用, 以創造良好且具私密性的居住環境 甲 : 住宅區從表 得知,11.1% 的受訪者認為建築物量體放在臨路側, 將法定空地盡量留在基地內供住戶使用, 以創造良好且具私密性的居住環境 ;88.9% 的受訪者認為建築物量體應配置在基地後側, 盡量將法定空地留在臨路側, 以提供良好且具開放性的都市空間 表 問項 5-1 住宅區統計表次數 百分比有效百分比 累積百分比 A 有效的 B 總和 從表 可以清楚的看出, 不同類組的學者對於此題的看法均有一致性 的結果, 皆認為應將建築物量體放在基地的後側, 盡量將法定空地留在臨路側, 以提供良好且具開放性的都市空間 130

141 在建築師和專業技師及建築投資開發商的角度而言, 同意 A 方案的可以替該 建案爭取更高的開放空間容積獎勵值, 而將法定空地設置在臨路側 在政府部門及學者則是站在公益性的角度, 認為給予部分的開放空間獎勵值, 可以換取更多 更具品質且具延續性的都市開放空間供民眾使用 表 問項 5-1 住宅區各別統計表 百分比 次數百分比 有效百分比 累積百分比 A 建築師 有效的 B 總和 A 建築投資開發商 有效的 B 總和 A 政府部門 有效的 B 總和 A 學者 有效的 B 總和 A B A B A B A B 建築師建築投資開發商政府部門學者 圖 問項 5-1 住宅區各別統計圖 131

142 根據不同工作類組的受訪者在問項 5-1( 住宅區 ): 請問您在建築基地各項 條件不變前提下, 基地單面臨路時, 建築物量體配置於何處, 對都市環境可型塑 較佳的效果 中, 不具顯著差異性 表 問項 5-1 住宅區變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=36,*P<

143 乙 : 商業區 從表 得知,22.2% 的受訪者認為建築物量體放在臨路側, 將法定空地盡量留在基地內供商業使用, 以創造良好且具圍塑性的商業環境 77.8% 的受訪者認為建築物量體應配置在基地後側, 盡量將法定空地留在臨路側, 以提供良好且具開放性的都市空間 表 問項 5-1 商業區統計表次數 百分比有效百分比 累積百分比 A 有效的 B 總和 表 顯示, 建築師 政府部門以及學者對於此題的看法十分相近, 但是在建築投資開發商的角度卻出現意見分歧的結果, 部分建築投資開發商認為, 降低建蔽率, 提高建築物高度, 可取得更多的容積獎勵值, 進而將售價反應在成本上 133

144 表 問項 5-1 商業區各別統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 A 建築師 有效的 B 總和 A 建築投資開發商 有效的 B 總和 A 政府部門 有效的 B 總和 A 學者 有效的 B 總和 但對於部分建築投資開發商而言, 低樓層的建築可營造每戶更高單位的售價, 一戶大坪數的透天動輒兩三千萬起跳, 可降低高樓層投資及營造之資金風險, 營 造單純的商業店面, 相對減少投資獲利的時間 A B A B A B A B 建築師建築投資開發商政府部門學者 圖 問項 5-1 商業區各別統計圖 134

145 根據不同工作類組的受訪者在問項 5-1( 商業區 ): 請問您在建築基地各項 條件不變前提下, 基地單面臨路時, 建築物量體配置於何處, 對都市環境可型塑 較佳的效果 中, 不具顯著差異性 表 問項 5-1 商業區變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=36,*P<

146 問項 5-2: 請問您在建築基地各項條件不變前提下, 基地兩側臨路時, 建築 物量體應配置於何處, 對都市環境可型塑較佳的空間 ( 請分別針對住宅區 商業區作答 ) A: 建築物量體放在基地後側, 盡量將法定空地留在臨路側, 以提供良好且具開放性的都市空間 B: 建築物量體放在臨路側, 將法定空地盡量留在基地內供住戶使用, 以創造良好且具私密性的居住環境 甲 : 住宅區從表 得知,13.9% 的受訪者認為建築物量體應放置在臨路側, 將法定空地盡量留在基地內供住戶使用, 以創造良好且具私密性的居住環境 ; 86.1 % 的受訪者認為建築物量體應配置在基地的後側, 盡量將法定空地留在臨路側, 以提供良好且具開放性的都市空間 表 問項 5-2 住宅區統計表 次數 百分比 有效百分比 累積百分比 A 有效的 B 總和 從表 可以看出, 不同類組的學者對於此題的看法皆十分接近, 均認 為應將建築物量體放在基地的後側, 盡量將法定空地留在臨路側, 以提供良好且 具開放性的都市空間 136

147 在建築師及建築投資開發商的角度而言, 同意 A 方案的可以替該建案爭取更高的開放空間容積獎勵值, 而將法定空地設置在臨路側 在政府部門及學者則是站在公益性的角度, 認為給予部分的開放空間獎勵值, 可以換取更多 更具品質且具延續性的都市開放空間供民眾使用 表 問項 5-2 住宅區各別統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 A 建築師 有效的 B 總和 A 建築投資開發商 有效的 B 總和 A 政府部門 有效的 B 總和 A 學者 有效的 B 總和

148 A B A B A B A B 建築師建築投資開發商政府部門學者 圖 問項 5-2 住宅區各別統計圖 根據不同工作類組的受訪者在問項 5-2( 住宅區 ): 請問您在建築基地各項 條件不變前提下, 基地兩側臨路時, 建築物量體應配置於何處, 對都市環境可型 塑較佳的空間 中, 不具顯著差異性 表 問項 5-2 住宅區變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=36,*P<

149 乙 : 商業區 從表 得知, 有 25% 的受訪者認為建築物量體應放置在臨路側, 將法定空地盡量留在基地內供商業使用, 以創造良好且具圍塑性的商業環境 ;75% 的受訪者認為建築物量體應配置在基地的後側, 盡量將法定空地留在臨路側, 以提供良好且具開放性的都市空間 表 問項 5-2 商業區統計表 次數 百分比 有效百分比 累積百分比 A 有效的 B 總和 表 顯示, 建築師 政府部門及專業學者對於此題的看法非常接近, 均認為應將建築物量體放在基地的後側, 盡量將法定空地留在臨路側, 以提供良好且具開放性的都市空間 ; 但是在建築投資開發商內部卻呈現兩極的看法, 同意 A 方案的建築投資開發商主要是為了爭取更高的開放空間容積獎勵值, 而不得不將法定空地設置在臨路側 139

150 表 問項 5-2 商業區各別統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 A 建築師 有效的 B 總和 A 建築投資開發商 有效的 B A A 政府部門 有效的 B 總和 A 學者 有效的 B 總和 同意 B 方案的建築投資開發商的角度則認為, 將法定空地留設在內側可以提 供該區較為私密的商業中庭空間, 且臨路側低樓層 ( 一樓或一 二樓 ) 可作為商 業店面使用, 提供更好的銷售利潤 A B A B A B A B 建築師建築投資開發商政府部門學者 圖 問項 5-2 商業區各別統計圖 140

151 根據不同工作類組的受訪者在問項 5-2( 商業區 ): 請問您在建築基地各項 條件不變前提下, 基地兩側臨路時, 建築物量體應配置於何處, 對都市環境可型 塑較佳的空間 中, 不具顯著差異性 表 問項 5-2 商業區變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=36,*P<

152 問項 5-3: 在總樓地板面積不變下, 建蔽率的高低會影響法定空地留設的多 寡, 進而影響法定空地之環境景觀品質, 您認為以下何者較佳 : A: 應提高建蔽率, 以降低建築物高度, 雖會減少法定空地面積, 但可維持都市景觀和諧與街面的延續性, 避免過高量體影響日照 風速等 B: 應降低建蔽率, 拉高建築物高度, 留設更多的法定空地, 提供都市更多的開放空間與綠地面積 從表 得知,22.2% 的受訪者認為應提高建蔽率, 降低建築物高度, 雖會減少法定空地面積, 但可維持都市景觀和諧與街面的延續性, 避免過高量體影響日照 風速等 ; 77.8% 的受訪者認為應降低建蔽率, 拉高建築物高度, 留設更多的法定空地, 提供都市更多的開放空間與綠地面積 表 問項 5-3 統計表次數 百分比 有效百分比 累積百分比 A 有效的 B 總和 從表 可以清楚地看出, 建築師以及學者對於此題的看法十分相近, 但是在建築投資開發商及政府部門的角度卻出現意見分歧的結果, 部分建築投資開發商主要投資大樓型產品, 在降低建蔽率, 提高建築物高度的結果下, 建築投資開發商相對可取得更多的容積獎勵值, 進而將售價反應在成本上, 可謂之雙贏 142

153 的結果 ; 但對於部分主打透天或公寓之建築投資開發商而言, 低樓層的建築可營 造每戶更高單位的售價, 一戶大坪數的透天動輒兩 三千萬起跳, 可降低高樓層 投資及營造之資金風險, 並且相對減少投資獲利的時間 表 問項 5-3 各別統計表 工作 次數百分比有效百分比累積百分比 A 建築師 有效的 B 總和 A 建築投資開發商 有效的 B 總和 A 政府部門 有效的 B 總和 A 學者 有效的 B 總和 受訪者竹城建設機構經理林雅玲表示 : 基於營建成本的考量, 該公司投資的 產品多數不考慮興建高層建築物, 主要產品定位於十五樓以下且不超過五十米 而對於政府部門而言, 部分的長官認為高樓層的興建, 看似具有公益性, 但是最後獲利的都是建築投資開發商, 公共設施營建的單價均包含在售價中, 容積獎勵後的面積卻沒有開放供大眾使用, 反而應該提高建蔽率, 降低建築物的高度, 以更謙卑的角度回饋都市的環境 143

154 A B A B A B A B 建築師建築投資開發商政府部門學者 圖 問項 5-3 各別統計圖 根據不同工作類組的受訪者在問項 5-3: 在總樓地板面積不變下, 建蔽率 的高低會影響法定空地留設的多寡, 進而影響法定空地之環境景觀品質, 您認為 以下何者較佳 中, 不具顯著差異性 表 問項 5-3 變異數分析表 平方和 自由度 平均平方和 F 顯著性 組間 組內 總和 N=36,*P<

155 五 小結依據上述問卷統計的結果, 選出較為顯著之因子如下 : 問項 2-5: 您認為今年海軍飛航高度禁限建的解除, 有助於豐富本區的天際線及都市景觀 問項 3-2: 您認為本區目前新成屋成交價符合您心中預期的交易價格 問項 4-5: 您認為 103 年 1 月 1 日全台即將實施的容積獎勵總量管制對於此區的發展有正面的影響 問項 4-6: 您認為本區實施綠建築容積獎勵可以提高都市的環境品質 問項 5-2B: 請問您在建築基地各項條件不變前提下, 基地兩側臨路時, 建築物量體應配置於何處, 對都市環境可型塑較佳的空間 ( 商業區 )? 以上五個問項對於實施都市設計管制對新興城市環境型塑之影響有較為顯著的影響 綜合上述意見, 為提升都市設計管制對新興城市環境型塑之效果, 不同的意見團體之專家均對於青埔特區保持高度且正面的態度, 政府單位的立法應站在輔導的角度, 使青埔特區的經營管理符合市場運作之機制 本研究建議之經營管理方向, 尚符合不同意見團體專家的看法, 應具可行性, 或可作為未來修法之參考 145

156 第六章結論與建議 本研究透過相關文獻彙整, 探討本區城市發展的背景及發展之課題, 並取德爾菲法的精神, 擬定問卷和問卷發送的對象, 配合現行相關法規進行檢視, 針對本區現行的課題提出 都市計畫 都市設計 不動產開發 以及 敷地管制 相關層面之問題, 再藉由問卷調查的方式找出不同團體間專家之共識, 以確保本研究所提敷地管制對新興城市環境型塑所帶來之影響, 本章針對研究之結果綜整出結論與建議, 以期能提供其他計畫區, 如苗栗 彰化 雲林高鐵站等新興計畫區的發展參考 本研究之結論與建議分述如下 : 第一節結論 由青埔特區個案研究結果顯示, 不同團體的專家對於本研究個案影響環境型塑之因子如下 : 一 都市計畫層面 : 不同團體的專家在問項 2-5 您認為今年海軍飛航高度禁限建的解除, 有助於豐富本區的天際線及都市景觀 中, 表示出較為顯著的差異看法, 主要是不同意見團體認為, 都市的天際線和都市景觀會隨著市場機制而改變, 不需要太多人為的干預, 禁限建的實施雖然會限制本區的建築物高度向上發展, 但高聳的天際線並不一定會形成較佳的都市景觀 二 不動產開發層面 : 不同團體的專家在問項 3-2 您認為本區目前新成屋成交價符合您心中預期的交易價格 中, 表示出較為顯著的差異看法, 不同意見團體普遍認為, 房市的售價影響因子繁多, 包括經濟 社會 區位 政治等因素, 本研究區自民國 88 年即開始實施都市計畫, 迄今已逾十年, 都市土地卻仍維持在住宅區的零星開發, 146

157 雖然此區的房價在近幾年不斷地飆升, 公共設施開發率幾乎完成, 但由於此區生活機能的缺乏, 實際選擇進駐青埔特區的民眾仍然有限 三 敷地管制相關層面 : 不同團體的專家在問項 4-5 您認為 103 年 1 月 1 日全台即將實施的容積獎勵總量管制對於此區的發展有正面的影響 中, 表示出較為顯著的差異看法, 部分受訪者認為, 隨著容積獎勵總量的限制, 開發者對於開發案評估的精準度將更為精確, 進而產生更為精緻的產品 ; 部分受訪者認為容積獎勵應該適量給予, 過多的樓地板面積將造成容積移入地區公共設施的過大的負荷, 進而影響居民的生活品質 不同團體的專家在問項 4-6 您認為本區實施綠建築容積獎勵可以提高都市的環境品質 中, 表示出較為顯著的差異看法, 部分受訪者認為綠建築和提高都市的環境品質間無正相關關係 ; 部分的受訪者認為實施綠建築並給予容積獎勵, 應有後續管理維護之的配套措施 ; 而部分的受訪者則認為, 綠建築不應該僅止於空口號, 綠建築容積獎勵措施給予建築投資開發商樓地板面積的獎勵, 但隨著興建完成後產權的移轉, 後續的管理維護責任卻落在所有權人的身上, 容積獎勵逕給予的結果, 恐危害政府政策的公益性, 伴隨而來的是更大的環境破壞 四 都市設計層面 : 不同團體的專家在問項 5-2B 請問您在建築基地各項條件不變前提下, 基地兩側臨路時, 建築物量體應配置於何處, 對都市環境可型塑較佳的空間 ( 請分別針對住宅區 商業區作答 )? 中, 表示出較為顯著的差異看法, 提醒未來在擬定都市設計審議準則時, 除了考慮一般性通則外, 亦應依基地的條件 ( 如 : 土地使用分區 ) 的不同, 稍做變化, 避免制式化的規定和條文造成實際使用和設計上的不便 147

158 五 小結一般問卷的訪談多就 產 官 學 三個面向進行研究探討, 本研究的專家問卷分就建築師 建築投資開發商 政府部門及學者四個面向做個別的訪問和論述, 其中建築師所站的角色較為特殊, 部份的建築師兼任學校教職或政府部門的專業顧問, 因此在訪談時會因為個別角色的不同而提出不同的見解 多數的受訪者願意填寫問卷及接受後續訪談, 不同類組的受訪人數不同, 以建築師為多數, 除了桃園縣建築師公會主要幹部外, 尚包括本縣及外縣市在本區有實際操作設計案的建築師數名 ; 建築投資開發商和政府部門為次, 主要針對在桃園縣在地發展較為深厚的建築投資開發商業者, 及政府部門中對此區發展有深厚了解之長官 ; 學者佔較少的比例, 主要是針對有實際參與本區發展的學者進行訪談和問卷的發送 多數受訪者表示, 政府的政策會影響產業界實際操作上的決策, 敷地管制應回歸到土地使用管制規則, 針對部分公益性的項目進行強制規定, 並提出後續管理維護的相關配套措施, 減少容積獎勵的項目, 增加設計的彈性, 才能有效地實質提升環境品質 青埔特區有其獨特的地理區位和政府政策支持, 雖然實施都市計畫已逾十餘年, 土地維持住宅區的零星開發, 實際入住的民眾有限, 但隨著 104 年桃園縣升格直轄市政府 機場捷運線的通車等誘因的帶動下, 此區未來幾年, 應會有快速且蓬勃的發展 而地方政府為確保公共開放空間與都市環境景觀的品質, 如何藉由適當的管理與管制措施, 整合都市計畫 都市設計 不動產開發等相關資源與法規, 務使新興的都市計畫地區, 擁有高於現今水準的都市環境與開放空間的服務品質, 應是未來推動類似個案之地方政府當務之急 148

159 第二節建議 綜合以上各章節中對於都市環境型塑的研究探討, 本研究提出的建議如下 : 一 政府部門層面桃園縣目前都市土地的主管機關為城鄉發展局, 建築的主管機關為工務局, 都市計畫和土地使用管制規則由城鄉發展局擬定後公布實施, 青埔特區全區皆列入都市審議 ( 城鄉發展局 ) 範圍, 但多數案件皆有開放空間 ( 工務局 ) 容積獎勵 ( 建築執照預審 ), 審議委員要求常不一致, 造成審查程序及修政所需時間冗長 雖然有意見建議都市審議和建照預審應改制為併同審查, 但就技術層面而言, 仍然有許多需要整合及努力的空間 此外, 現在的公部門已不同以往俗稱的 鐵飯碗, 上級長官應提供良好且溝通順暢的工作環境, 以留住好的人才, 承辦人應多參與法令研習課程熟稔相關法令規章, 經年累月經驗傳承的結果才能有效提升政府的工作效能, 進而帶動整體環境的成長 二 不動產開發層面都市土地的價格受到市場機制的影響, 政府部門不應該過度的干涉, 居民才是都市空間真正的使用者, 青埔特區的地價和房價近幾年不段的上漲, 政府部門應站在較為宏觀的角度, 才能加速此區不動產的開發速度 多數受訪者認為, 政府應減少對房價的管控, 建立完善的公共設施, 興建完善的國中 小學, 鼓勵廠商進駐產專區, 加速機場捷運等大眾交通的通車時限, 俟公共設施完備後, 自然會提升本區的入住率, 進而降低本區的空屋率, 加速本區的都市發展 三 都市設計層面目前實施之都市計畫及土地使用管制規則, 多數僅限於土地使用管制規則中通則的規範, 對於實際都市環境空間的型塑效果有限 多數受訪者皆認為政府部門應該以更開放的眼光和視野, 尊重建築師或建築投資開發商的專業和理想 如 149

160 本區的都市審議強迫設置斜屋頂的設計, 限制了青埔特區的建築外觀, 應多留一些空間給建築師發揮設計創意的空間, 勿用過度嚴苛規定來約束創意設計的發想, 如此可以發展出更多具有國際性的都市景觀, 以豐富此區的天際線, 並提升此區的競爭力, 使土地的使用更具彈性與多元 四 未來研究建議囿於時間及人力的有限, 本研究仍有部份尚待改進, 在此提出以下幾點未來研究建議方向, 供後續研究者參考 : 1. 本研究係針對產官學三部分進行都市設計管制對新興城市環境型塑之探討, 但環境型塑的影響因子眾多, 非僅限於敷地管制, 尚包含地理區位 社會環境 經濟因素及政府政策等多方層面的影響, 建議未來可納入其他不同的影響因子, 與產官學三方學者及購屋者進行研究調查 2. 本研究結果指出, 建築物量體的配置位置係影響環境型塑的重要因子, 法定空地的配置會隨著使用分區的不同而形成不同的環境圍塑, 因此後續研究可以針對國內外相關建築物配置的案例, 或透過視覺景觀模擬的方式, 找出適合各種不同使用分區較適的配置模式 3. 桃園地區的都市計畫一般設置較低的基準容積率和建蔽率, 容積獎勵則給予較高的獎勵值 ; 相較於外縣市 ( 如台北市 ) 的都市計畫土地使用管制規則, 提供較高的基準容積率和建蔽率, 對於容積獎勵的獎勵值則規範較為嚴謹, 兩種不同類型的都市計畫, 亦產生了不同的結果 建議後續研究可針對不同類型的都市計畫進行綜整和探討, 以期找出較適的方針 4. 容積獎勵係政府為了提升和加速公益性所提供的獎勵值, 建築投資開發商取得容積獎勵後, 管理維護的責任隨著產權的移轉, 轉嫁到消費者和公寓大廈管理委員會的身上, 因此, 宜針對於建築投資開發商取得利益後的 課責 150

161 及公寓大廈管理委員會接收後管理維護責任的 賦權 的失衡現象予以深究, 以創造具公平正義的社會 151

162 參考文獻 一 中文文獻 1. BH 美宅誌 (2013) 青埔高鐵房產特輯 Volume 34 April ~ May 2. 人間福報 (2013) 容積總量管制建物過高變胖很難 取自: erit-times.com.tw/newspage.aspx?unid= 中華徵信不動產估價師聯合事務所薛心淳 簡評容積獎勵擬實施總量管制 徵信新聞報第 206 期 中華徵信所 取自 : editonline/cfcontent/value/weekly/index.cfm?sn= 內政部不動產資訊平台 (2013) 住宅統計資訊整合 取自 gov.tw/default.aspx 5. 內政部營建署 (2003) 市區道路人行道設計手冊 6. 王价巨 (1998) 台北市都市設計審議經驗之研究 碩士論文 國立台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文 7. 王若馨等譯 研究方法的基礎 韋伯文化國際出版有限公司 8. 王楷絲 (2010) 都市設計審議街道景觀知覺與視覺偏好研究 以台中市七期重劃區為例 碩士論文 朝陽科技大學建築及都市設計研究所 9. 台灣房屋 (2012) 台灣房屋公設比大調查 取自: o.com/news/%e5%8f%b0%e7%81%a3%e6%88%bf%e5%b1%8b%e5% 85%AC%E8%A8%AD%E6%AF%94%E5%A4%A7%E8%AA%BF%E6%9F%A html 10. 地理資訊科學研究專題中心 (2013) 青埔特區於日治時期二萬分之一台灣堡圖 ( 大正版 ) 中央研究院 取自: twhgis.aspx 11. 江福晟 (2003) 新市區住宅用地都市設計基地細分之研究 以區段徵收開發方式為例 碩士論文 國立成功大學都市計畫學系碩博士班 12. 吳俊勳 (2009) 高雄市都市設計審議制度改善之研究 以民眾參與 容 152

163 積移轉 公共服務空間為例 碩士論文 正修科技大學營建工程研究所 13. 吳義隆 (2009) 都市設計審議機制運作型式之研究 以高雄市內惟埤文化園區特定區為例 博士論文 國立成功大學都市計畫研究所 14. 吳憶如 (2008) 容積外部對房價影響之實證- 以台北市為例 碩士論文 國立臺北大學都市計畫研究所 15. 李怡婷 (2005) 大眾運輸導向發展策略對捷運站區房地產價格之影響分析 碩士論文 國立成功大學都市計畫研究所 16. 林欽榮 (1995) 都市設計在台灣 台北 創新出版社 17. 孫國軒 (2002) 台中市會展產業發展潛力之研究 碩士論文 逢甲大學都市計畫與空間資訊學系碩士班研究所 18. 張金鶚 (1999) 台灣房地產景氣循環- 理論與實證分析 (Ⅱ) 行政院國家科學委員會專題研究計畫 國立政治大學地政系 梁仁旭 陳奉瑤 (2001) 土地開發分析法之探討 人與地 第 210 期 20. 陳佳欣 (2002) 建蔽率與容積率管制誘發開發商建築違建現象之探討- 台南市新建透天住宅之實證分析 住宅學報 37 民 101 年 6 月 取自 http: // 21. 陳幸宜 (2003) 都市房價變動影響因素之系統動態模擬 台北市之實證研究 博士論文 國立成功大學都市計畫學系碩博士班 22. 陳明竺 (1992) 都市設計 Urban Design 創興出版社 p 陳聰亨 (2012) 看懂集合住宅規劃設計法令 詹式書局 P0-13 P 賀士麃 (2005) 台北市都市設計制度之研究 南亞學報 第二十五期 25. 劉小蘭 (1999) 容積管制之一般均衡與最適模型之研究 行政院國家科學委員會專題研究計畫 國立政治大學地政系 26. 劉中昂 (2009) 都市設計與建築管理整合機制之研究- 以高雄市凹子底農十六地區為例 碩士論文 國立高雄大學都市展與建築研究所 27. 劉美秀 (2010) 建構生態都市規劃設計策略之研究 以台北市信義計畫區為例 碩士論文 國立台北科技大學建築與都市設計研究所 153

164 28. 劉勝勛 (2002) 台灣土地使用及開發系統回顧與檢討 都市計畫 都市設計 建築管理之定位與整合 碩士論文 國立成功大學都市計畫研究所 29. 歐晏禎 (2011) 桐林里生態體驗站 碩士論文 朝陽科技大學建築與都市設計研究所 30. 謝琦強 (2006) 台灣容積移轉制度的潛在開發區位特性 台中市個案研究 華岡地理學報 第十九期 (39-57) 31. 鍾佩茹 (2009) 建築基地留設之開放空間與城市居住環境品質關係之研究 - 以台中市為例 碩士論文 逢甲大學土地管理研究所 32. 蘋果日報地產王 (2013) 青山段住宅距雙軌捷運最近新成屋 2 年漲價五成 33. 蘋果日報地產王 (2013) 青溪段價低推案量最大新建案開價出現 4 字頭 二 英文文獻 1. Talukdar M. H., Fujimori R., Zhong Y. and Chan D..(2012) Polici es for sustainable urban design and relevant lessons for Hong Kon g. Business Excellence and Management Volume 2 Issue 3 / Septembe r. 2. Roger Trancik(1986) P World's most expensive cities (2013) Global Property Guide 取自: 154

165 附 錄一 中華大學景觀建築學系碩士班學位論文學術問卷調查 親愛的先生 女士您好 : 首先, 感謝您撥冗填寫此份問卷, 這是一份學術論文研究的問卷調查, 研究的主題是針對 都市設計管制對新興城市環境型塑之影響 以高速鐵路桃園車站特定區為例, 目的是希望了解桃園高鐵青埔特定區自民國 88 年實施都市計畫迄今, 都市計畫與都市發展對特定區內景觀所造成之影響, 以提供本區及相似計畫區日後規劃 檢討之參考 懇請提供您寶貴的意見及指教 本問卷僅供本研究統計分析使用, 其餘資訊皆不會外流, 請您放心作答 中華大學景觀建築學系碩士班研究生 : 蔡天華指導教授 : 李奕樵敬上 第一部分 : 個人基本資料 姓名 : 電話 : 服務機關 ( 構 ) : 建築投資類別 : 建築師 開發商 職稱 : 政府部門 學者 性別 : 男 女 年 齡 : 30 歲以下 歲 歲 歲 60 歲以上 教 育 程 度 : 國中以下 高中職 專科大學 研究所 專業工作年資 : 10 年以下 年 年 年 40 年以上 針對本研究, 請問您是否願意接受後續的訪談? 願意 不願意 註 : 本研究所稱之 敷地管制 係一廣義性的概念, 並非僅指建築技術規則中所指稱之容積率, 而是綜合了容積率 建蔽率 退縮 建築物高度 容積獎勵等的綜合概念, 在此概念下, 每個指稱的項目對都市環境型塑而言, 皆有一定的影響力 155

166 非 非常同意 同意 普通 不同意 常不同意 無意見 第二部分 : 都市計畫層面 1. 您認為本區現行之都市計畫, 符合當今潮流的發展趨勢 2. 您認為本區現行之都市計畫, 可有效提升都市的環境品質 3. 您認為本區實施容積獎勵, 有助於提升都市的環境品質 4. 您認為降低本區土地使用管制規則中之建蔽率, 增加法定空地面積, 有助於提升都市的環境品質 5. 您認為今年海軍飛航高度禁限建的解除, 有助於豐富本區的天際線及都市景觀 6. 您認為今年海軍飛航高度禁限建的解除, 有助於帶動此區的建築開發行為 第三部分 : 不動產開發層面 1. 您認為投資本區的不動產符合您預期的收益 2. 您認為本區目前新成屋成交價符合您心中預期的交易價格 3. 您認為本區自民國 88 年實施都市計畫以來, 符合您對本區預期的發展強度 4. 您認為本區的發展, 具有帶動鄰近都市計畫地區 ( 大竹 四鄉鎮 大園等地區 ) 發展的效果 5. 您認為 103 年 1 月 1 日全台即將實施的容積獎勵總量管制將使本區的房價再度上漲 第四部分 : 敷地管制相關層面 1. 您認同本區的土地使用分區管制要點規定 : 住宅區建蔽率 50%, 容積率不得大於 200% 2. 您認同本區的土地使用分區管制要點規定 : 商二( 主要商業區 ) 建蔽率 60%, 容積率不得大於 300% 3. 您認為本區在現行的法令限制及審查機制下, 開放空間提供了完整且供公眾通行的動線可供使用 4. 您認同本區敷地管制的結果, 可留設了令人滿意的都市環境 5. 您認為 103 年 1 月 1 日全台即將實施的容積獎勵總量管制對於此區的發展有正面的影響 6. 您認為本區實施綠建築容積獎勵可以提高都市的環境品質 156

167 第五部分 : 都市設計層面 1. 請問您在建築基地各項條件不變前提下, 基地單面臨路時, 建築物量體配置於何處, 對都市 環境可型塑較佳的效果 ( 請分別針對住宅區 商業區作答 )? 建築物量體放在臨 建築物量體放在基地後側, 盡量將法定空地留在臨路側, 以提供良好且具開放性的都市空間 路側, 將法定空地盡量留在基地內供住戶使用, 以創造良好且具私密性的 居住環境 A. 住宅區 A B B. 商業區 A B 2. 請問您在建築基地各項條件不變前提下, 基地兩側臨路時, 建築物量體應配置於何處, 對都 市環境可型塑較佳的空間 ( 請分別針對住宅區 商業區作答 )? 建築物量體放在臨 建築物量體放在基地後側, 盡量將法定空地留在臨路側, 以提供良好且具開放性的都市空間 路側, 將法定空地盡量留在基地內供住戶使用, 以創造良好且具私密性的 居住環境 A. 住宅區 A B B. 商業區 A B 3. 在總樓地板面積不變下, 建蔽率的高低會影響法定空地留設的多寡, 進而影響法定空地之環境景觀品質, 您認為以下何者較佳 : A 應提高建蔽率, 以降低建築物高度, 雖會減少法定空地面積, 但可維持都市景觀和諧與街面的延續性, 避免過高量體影響日照 風速等 B 應降低建蔽率, 拉高建築物高度, 留設更多的法定空地, 提供都市更多的開放空間與綠地面積 157

168 第六部份 : 有關本區實施都市設計與土地使用管制之一般性建議, 請於下方空白處填寫 - 問卷完成, 再次感謝您耐心填寫 - 158

169 附 錄二 問卷第六部份 : 有關本區實施都市設計與土地使用管制之一般性建議 宜誠建設賴明皇副總表示 : 明年底桃園升直轄市, 基準容積應做合理調整 本區都審設定斜屋頂為主觀的規則, 完全限制了建築外觀的創意與都市天際線, 應予移除 竹城建設林雅玲經理表示 : 高度的限制會影響土地使用強度, 一些再發展區也會影響該區域的都市景觀 麗寶建設副總經理何昭宏認為 : 本問卷的題目非單一選擇即可表達對與錯, 一個都市設計應考量整體商業 住宅 服務空間 公共設施等之比例, 區位 臨路等條件之設計規範 青埔地區之綠化配置尚屬合宜, 但其住 商之區分及限制仍有待加強 土地強度之管制應將其基準容積放寬 獎勵減少 高度解禁, 如此方能使各分區之土地使用更具彈性 富鼎家曾經理錫林 : 對於航高限制解除軍用機場還有民用機場, 希望能盡量放寬 多鼓勵朝綠建築方向設計之提高住的品質及國際化的都市景觀 好的居住環境容積不應過大, 需嚴格管控, 並增加綠化面積 陸昇建設股份有限公司高國安總經理 : 本區域因有高鐵及捷運等大眾運輸系統, 屬交通便利性之區域, 故應提高容積強度以引導目前人口居住密集之南崁 新市鎮 桃園市 中壢入住, 並且因離桃園機場最近之城市, 更應增加建物之外觀造型之型塑及綠地之景觀設計 並建議以大街廓開發以低建蔽率增加綠地 拉高建物, 以增加豐富之天際線 聶玉璞建築師表示 : 政府的行政效能應再提升, 各類法規介面之整合應加強, 各類的審查應予以相互配合, 並加強效率, 各基地退縮地之延續性應加強, 並加強法定空地與退縮地之使用管理 林大俊建築師 : 針對留設空地比率 建物造型 色彩等詳加建議, 應多留給建築師發揮設計創意的空間, 勿用過度嚴苛的法令解釋來約束設計創意 159

170 林永發建築師表示 : 都市計畫擬定容積管制後, 應避免太多的額外獎勵措施, 以保持原計畫的容許開發強度, 同時可以抑制土地價格的不當上漲 陳永振建築師表示 : 在 103 年 1 月 1 日起實施容積管制上限的同時, 應提高容積率, 導引增加獎勵容積的部分均能充分反應都市開放空間之留設, 以增加都市空間的品質 閤康聯合建築師事務所王智右建築師認為 : 應要求本區建築物外觀風格一致, 以免落差太大造成型式混亂 應考慮外觀空調設備以免破壞都市景觀 應規劃都市地標性建築物位置及建築物高度之天際線變化 同事務所的張康一建築師亦表示 : 應考慮自行車動線與自行車之停車空間, 綠化應考慮地下透水率, 並應要求建築物至少做到銀級綠建築標章, 做都市設計原則時, 應考慮都市天際線, 避免牆版式的立面 可透氣又不致於單調的天際線 中國文化大學建築及都市設計學系系主任邱英浩指出 : 都市設計應明確說明開放空間於不同條件之留設原則, 容積獎勵應依規定實質審查, 以保障公共設施的品質 土地使用強度及開發許可應合併考量, 並有全區容積總量之控制, 進而依各區特色進行開放空間留設及高度之管制, 才可有效創造具系統性之開放空間及豐富之天際線 桃園縣政府城鄉發展局歐政一科長認為 : 土地使用管制應規定明確 清楚 好執行, 建築附設公共停車空間及綠建築應不宜再給予獎勵容積 桃園縣政府城鄉發展局黃穗鵬科長認為 : 容積獎勵不可逕給予, 地主須有對公共環境改善的對價負擔, 始符合公平 桃園縣政府工務局趙士德技士認為 : 法定空地係因應土地使用管制規則中所訂建蔽率所生之最低法規要求, 並不代表可供 公眾 使用, 故若以豐富都市景觀而言, 降低建蔽率將相對於高建蔽率所能塑造更豐富的都市景觀, 惟法定空地不等於 開放空間, 是否能提供居民更好的都市 使用 空間仍尚待探討 另已提供開放空間之法定空地是否提升居住品質亦非正相關, 因建商爭取獎勵常將社區空間壓縮至最少, 私密性 160

171 安全性亦有所影響, 造成管理上的問題, 故本區都市設計應全盤考量應開放或設置公共設施處應 強制 開放, 而非 獎勵 開放 創新技術學院助理教授葉禮旭博士指出 : 針對本區使用綠建築容積獎勵政策, 應採取必須達到符合一定比率之綠建築指標, 提供容積獎勵應訂定相關配套措施 ; 為維護都市景觀及環境品質應訂定都市設計相關範本及法規, 以利建商遵循 桃園縣建築師公會理事長陳明徽認為 : 本區之基準容積與直轄市相較, 確實較小, 對於與國際機場相連之高鐵桃園都市計畫而言, 要塑造都市大樓形象是有所限制 ; 而在建案與環境部分, 應可以開放空間 綠建築等各種對於公益有關之作為予以獎勵, 以提高環境品質 桃園縣政府城鄉發展局賴技正芳美 : 應規定建築物地界線距離 鄰棟間隔, 以維持良好通風 日照權 應規定地下室開挖率, 以增加透水面積, 並提高基地內植栽存活率, 以降低開發對都市防洪之衝擊 宜取消時程獎勵 規模獎勵, 除不具公益性外, 在 103 年實施新的容積獎勵上限後, 將對其他獎勵措施造成排擠效果 建議第二種商業區在低樓層 ( 三樓以下 ) 只能做商業使用, 以落實土地使用管制之精神 銘傳大學都市規劃與防災學系洪啟東系主任 : 宜多加考慮都室防減災計畫與潛勢範圍的禁建 161

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