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1 論容積與地價的基本關係 * 黃國義 壹 前言 容積乃指土地可供建築之總樓地板面積 1, 而總樓地板面積之房地價格評估, 依不動產估價技術規則第 69 條規定如下 : 一 成本價格之計算公式如下: 1. 土地成本價格 = 土地總成本 2. 建物成本價格 = 建物總成本 - 建物累積折舊額 3. 房地成本價格 = 土地成本價格 + 建物成本價格 二 前項土地成本價格之求取有困難者, 得以比較價格或收益價格替代之, 並於估價報告書中敘明 此意謂單位樓地板面積之房地價格, 隱含建物成本價格與土地成本價格 依國內文獻研究資料顯示, 傳統的房地成本價格, 著重於房地總價的評估與房地價格分離模式的探討 2 本文擬舉一實例, 設以建築基地之容積率與建蔽率的積數, 做為單位樓地板面積, 分配土地與建物空間使用基本量的換算基礎 3 藉之說明在同一估價時點, 若其估價條件與基礎數據一致, 則單位樓地板面積的空間價值, 雖因容積額度改變, 然其構成基地權利價值之生產要素價格卻恆為不變的原因 4, 並進一步對容積與地價的基本關係做一解釋 貳 基本事項 實例為一新建鋼筋混凝土造 6 層樓住宅, 土地成本價格每坪 90 萬元, 建物成本價格每坪 12 萬元, 土地使用容積率 500% 建蔽率 50%, 各樓層建物面積 坪, 其他基本事項如下 : 一 基本數據面積 ( 坪 ) 單價 ( 萬元 / 坪 ) 總價 ( 萬元 ) 房地總價 ( 萬元 ) 平均單價 ( 萬元 / 坪 ) 項目 1 2 3= =4 1 建物面積土地 , , 建物 ,000.0 二 拆算模式 1. 若每單位樓地板面積 =1 ( 容積率 建蔽率 ) 台住不動產估價師事務所所長 則 A=1 (500% 50%) 1

2 = 每建坪土地使用量 =1 容積率 單位樓地板面積 =1 500% =0.5A 3. 每建坪建物使用量 =1 單位樓地板面積 = =2.5A 參 成本價格依不動產估價技術規則第 98 條規定 : 區分所有建物之估價, 應就專有部分 共用部分之比例及基地權利合併估價, 並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整 本節擬引用實例基本數據, 即土地總成本 9,000 萬元, 建物總成本 6,000 萬元, 全棟建物房地總價為 15,000 萬元 若實例各樓層別效用比分別為壹樓 100% 貳樓 87% 參樓 83% 肆樓 68% 伍樓 72% 陸樓 77%, 則依上述條文規定求得各樓層房地成本價格及各樓層建坪基地單價 基地效用指數如下表 ( 一 ) 次序 4 次序 6 次序 7, 其演算步驟如下 : 1. 區分所有建物第 i 層房地成本價格 = 全棟建物房地總價 ( 第 i 層樓層別效用比 全棟建物樓層別效用比 ) =15,000 萬元 (100% 489%) =3,067 萬元 ( 第一層 ) 2. 區分所有建物第 i 層房地成本單價 = 區分所有建物第 i 層房地成本價格 區分所有建物第 i 層建物面積 =3,067 萬元 坪 =36.81 萬元 / 坪 ( 第一層 ) 3. 區分所有建物第 i 層建坪基地單價 = 區分所有建物第 i 層房地成本單價 區分所有建物第 i 層建坪建物單價 =36.81 萬元 / 坪 萬元 / 坪 =24.81 萬元 / 坪 ( 第一層 ) 4. 區分所有建物第 i 層基地效用指數 = 區分所有建物第 i 層建坪基地單價 區分所有建物基準層建坪基地單價 =(24.81 萬元 萬元 ) 100 =100%( 第一層 ) 2

3 表一 以全棟建物房地總價推算各樓層房地成本單價 次序 樓層 樓層別效房地成本建物面積房地成本單建坪建物單建坪基地單基地效用指用比 (%) 價格 ( 萬元 ) ( 坪 ) 價 ( 坪 / 萬元 ) 價 ( 萬元 ) 價 ( 萬元 ) 數 (%) 合計 平均 上述以房地總價推算求得各樓層之房地成本單價 反之, 若引用基本事項之拆算模式, 以單位樓地板面積, 每建坪的土地與建物空間使用基本量為基準, 按實例基本數據之土地成本價格每坪 90 萬元, 建物成本價格每坪 12 萬元, 分別計算其建 坪基地單價及建坪建物單價, 亦可求得相同的結果, 見下表 ( 二 ) 次序 2 次序 3 次序 4 其演算步驟如下 : 1. 建坪土地要素價格 = 土地成本價格 每建坪土地使用量 =90 萬元 0.5A =18 萬元 2. 區分所有建物第 i 層建坪基地單價 = 平均建坪基地單價 ( 區分所有建物第 i 層基地效用指數 平均基地效用指數 ) =18 萬 (100% 73%) =24.81 萬元 ( 第一層 ) 3. 建坪建物要素價格 = 建物成本價格 每建坪建物使用量 =12 萬元 2.5A =12 萬元 4. 區分所有建物第 i 層房地成本單價 = 區分所有建物第 i 層建坪基地單價 + 區分 所有建物第 i 層建坪建物單價 =24.81 萬元 +12 萬元 =36.81 萬元 ( 第一層 ) 3

4 表二以建坪基地單價推算各樓層房地成本單價次序 樓層 基地效用指數 (%) 建坪基地單價 ( 萬元 ) 建坪建物單價 ( 萬元 ) 房地成本單價 ( 坪 / 萬元 ) 樓層別效用比 (%) 建物面積 ( 坪 ) 房地成本價格 ( 萬元 ) 合計 平均 *0.5A 12*2.5A 肆 樓地板面積價差 經由前述拆算各樓層房地成本單價的結果可知, 單位樓地板面積的土地及建物 生產要素價格均等, 按理, 反映於各樓層的房地成本價格也應相當 可是實務上, 各樓層的交易價格並不相等, 此現象說明單位樓地板面積的空間價差, 乃因基地立 體空間效用分配各不相同, 以致各樓層基地權利單價並不相等之故 實例相關數據, 分別證明之 5 本節擬沿用 一 以地價分配率拆算基地權利單價依不動產估價技術規則第 100 條第 Ⅱ 項規定 : 前項第三款該區分所有建物之地價分配率公式如下 : 該區分所有建物之地價分配率 = 該區分所有建物之樓層別效用比 平均樓層別效用比 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率 依上述條文規定, 引用實例基本事項之基本數據及相關數據, 由各樓層房地成本單價及樓層別效用比, 求取如下表 ( 三 ) 次序 5 次序 6, 各樓層之地價分配率及基地權利單價 其演算步驟如下 : 1. 區分所有建物之建物效用比 = 區分所有建物平均樓層別效用比 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率 =81% (6,000 萬元 15,000 萬元 ) =32% 2. 區分所有建物第 i 層地價分配率 = 區分所有建物第 i 層樓層別效用比 區分所有建物第 i 層建物效用比 =100% 32% 4

5 =68%( 第一層 ) 3. 區分所有建物第 i 層基地權利單價 = 土地成本價格 ( 區分所有建物第 i 層地價分配率 平均地價分配率 ) =90 萬元 (68% 49%) = 萬元 ( 第一層 ) 表三以地價分配率拆算基地權利單價次序 樓層 房地成本單價 ( 坪 / 萬元 ) 樓層別效用比 (%) 建坪建物單價 ( 萬元 ) 建物效用比 (%) 地價分配率 (%) 基地權利單價 ( 萬元 ) 合計 平均 二 以容積率使用強度求取基地權利單價 引用前例相關數據, 另以容積率使用強度求取該區分所有建物之基地權利單 價, 其計算結果並無差別, 見下表 ( 四 ) 次序 6 該演算步驟如下 : 1. 區分所有建物第 i 層之建坪基地單價 = 區分所有建物第 i 層房地成本單價 區分所有建物第 i 層建坪建物單價 =36.81 萬元 12 萬元 =24.81 萬元 ( 第一層 ) 2. 區分所有建物第 i 層基地權利單價 = 區分所有建物第 i 層之建坪基地單價 容積率 =24.81 萬元 500% = 萬元 ( 第一層 ) 表四 以容積率使用強度求取基地權利單價 次序 樓層 房地成本單價樓層別效用建坪建物單建坪基地單價容積率基地權利單價 ( 坪 / 萬元 ) 比 (%) 價 ( 萬元 ) ( 萬元 ) (%) ( 萬元 ) % % % %

6 % % 合計 % 平均 % 三 以房地總價扣除建物成本價格求取基地權利單價 沿用前述相同的數據, 由房地總價扣除建物成本價格, 亦可取得相同的拆算結 果, 如下表 ( 五 ) 次序 7 其基地權利單價的演算步驟如下 : 1. 區分所有建物第 i 層房地成本價格 = 區分所有建物第 i 層房地成本單價 第 i 層建物面積 =36.81 萬元 坪 =3,067 萬元 ( 第一層 ) 2. 區分所有建物第 i 層建物成本價格 = 區分所有建物第 i 層建坪建物單價 第 i 層建物面積 =12 萬元 坪 =1,000 萬元 ( 第一層 ) 3. 區分所有建物第 i 層土地成本價格 = 區分所有建物第 i 層房地成本價格 區分所有建物第 i 層建物成本價格 =3,067 萬元 1,000 萬元 =2,067 萬元 ( 第一層 ) 4. 區分所有建物第 i 層基地權利單價 = 區分所有建物第 i 層土地成本價格 第 i 層土地面積 =2,067 萬元 坪 = 萬元 ( 第一層 ) 表五 以房地總價扣除建物成本價格求取基地權利單價 次序 房地成本單建物面積房地成本價建物成本價土地成本價基地面積基地權利單樓層價 ( 坪 / 萬元 ) ( 坪 ) 格 ( 萬元 ) 格 ( 萬元 ) 格 ( 萬元 ) ( 坪 ) 價 ( 萬元 ) , , , , , , 合計 , 平均

7 伍 容積與地價容積乃基地可供建築之總樓地板面積, 而地價則為樓地板面積空間效用的函數 本節擬沿用實例之基本數據及拆算模式, 進一步解說在同一估價時點, 當基地容積額度改變, 但單位樓地板面積之土地與建物生產要素價格不變的情況下, 此時, 基地容積額度的變化量與土地成本價格的變化量, 兩者間量價的基本關係 一 生產要素價格不變之假設區分所有建物若其估價條件與基礎數據一致, 則在同一估價時點, 單位樓地板面積每建坪的土地及建物生產要素價格應為相當 以下擬引用實例相關數據, 解說生產要素價格不變之假設 實例相關數據如下 : 即土地面積 100 坪 容積率 500% 建蔽率 50%, 土地成本價格每坪 90 萬元, 建物成本價格每坪 12 萬元 若土地使用容積額度增加百分之四十, 即基地容積率由 500% 提高至 700%, 則各樓層之土地成本價格及每建坪土地生產要素價格見下表 ( 六 ) 次序 5 次序 8 其演算步驟如下: ( 一 ) 土地成本價格 1. 樓地板總面積 = 土地面積 基準容積率 (1+40%) =100 坪 (500% 1.4) =700 坪 2. 各樓層建物面積 = 樓地板總面積 樓層數 =700 坪 6 層 = 坪 3. 區分所有建物第 i 層房地成本價格 = 區分所有建物第 i 層房地成本單價 第 i 層建物面積 =36.81 萬元 坪 =4295 萬元 ( 第一層 ) 4. 區分所有建物第 i 層土地成本價格 = 區分所有建物第 i 層房地成本價格 區分所有建物第 i 層建物成本價格 =4295 萬元 (12 萬元 坪 ) =4295 萬元 1400 萬元 =2895 萬元 ( 第一層 ) 5. 區分所有建物土地成本價格 = 區分所有建物土地成本總價 土地面積 =12600 萬元 100 坪 =126 萬元 / 坪 ( 二 ) 建坪土地要素價格 1. 區分所有建物第 i 層基地權利單價 = 區分所有建物第 i 層土地成本價格 區分 7

8 所有建物第 i 層土地面積 =2895 萬元 (100 坪 1/6) = 萬元 ( 第一層 ) 2. 區分所有建物第 i 層建坪基地單價 = 區分所有建物第 i 層基地權利單價 容積率 = 萬元 (500% 1.4) =24.81 萬元 ( 第一層 ) 3. 建坪土地要素價格 = 區分所有建物第 i 層建坪基地單價 區分所有建物第 i 層 基地效用指數 平均基地效用指數 =(24.81 萬元 100%) 73% =18 萬元 ( 第一層 ) 表六 求取容積率增加 40% 之土地成本價格及土地要素價格 次序 樓層 建物面積房地成本房地成本建物成本土地成本基地權利建坪基地建坪土地 ( 坪 ) 單價 ( 坪 / 價格 ( 萬價格 ( 萬價格 ( 萬單價 ( 萬元單價 ( 萬要素價格 萬元 元 元 元 坪 元 萬元 合計 平均 由上述演算過程可知, 設基地容積額度增加百分之四十, 則土地成本價格亦依 同一比例, 由每坪 90 萬元上漲至每坪 126 萬元 惟單位樓地板面積, 各樓層之土 地生產要素價格仍維均等不變 上述結果亦可引用基本事項之拆算模式驗算之, 而 且兩種方法求得之生產要素價格並無差別 其演算步驟如下 : 1. 基地可使用容積率 = 基準容積率 (1+40%) =500% 1.4 =700% 2. 每單位樓地板面積 =1 ( 容積率 建蔽率 ) A=1 (700% 50%) = 每建坪土地使用量 =1 ( 容積率 單位樓地板面積 ) =1 (700% ) =0.5A 4. 每建坪建物使用量 =1 每單位樓地板面積 8

9 = =3.5A 5. 建坪土地要素價格 = 土地成本價格 每建坪土地使用量 =126 萬元 0.5A =126 萬元 =18 萬元 6. 建坪建物要素價格 = 建物成本價格 每建坪建物使用量 =12 萬 3.5A =12 萬 1.0 =12 萬 7. 平均房地成本價格 = 建坪土地要素價格 + 建坪建物要素價格 =18 萬元 +12 萬元 =30 萬元 / 坪二 容積變化量與價格變化量區分所有建物, 若其估價條件及基礎數據一致, 則在同一估價時點, 當基地容積額度增加, 而樓地板面積之土地及建物生產要素價格不變, 此時, 基地容積額度與土地成本價格間, 便形成一等斜率的變化關係, 其方程式如下 : R R x 2 x 1 = P P y 2 y1 R x2 : 基地容積額度的增加量 R x1 : 基準容積量 P y2 : 基地容積額度增加量的土地成本價格 P y1 : 基準容積量的土地成本價格 以下擬引用實例相同數據, 若土地使用容積額度分別增加百分之五十及百分之六十情況下, 依上述方程式解釋容積與地價兩者之基本關係 見下表 ( 七 ) 次序 2 次序 3 ( 一 ) 若容積額度增加百分之五十, 其土地成本價格拆算如下 : 1. 樓地板總面積 = 土地面積 基準容積 (1+50%) =100 坪 (500% 1.5) =750 坪 2. 各樓層建物面積 = 樓地板總面積 樓層數 9

10 =750 坪 6 層 =125 坪 3. 區分所有建物第 i 層房地成本價格 = 區分所有建物第 i 層房地成本單價 第 i 層建物面積 =36.81 萬元 125 坪 =4601 萬元 ( 第一層 ) 4. 區分所有建物第 i 層土地成本價格 = 區分所有建物第 i 層房地成本價格 區分所有建物第 i 層建物成本價格 =4601 萬元 (12 萬元 125 坪 ) =3101 萬元 ( 第一層 ) 5. 區分所有建物土地成本單價 = 區分所有建物土地成本總價 土地面積 =13500 萬元 100 坪 =135 萬元 / 坪 6. 容積額度變化量 = 土地價格變化量 (1) 容積額度變化量 = 基地容積額度的增加量 基準容積量 = 500% (1+50%) 500% =750% 500% =1.5 (2) 土地價格變化量 = 基地容積額度增加量的土地成本價格 基準容積量的土地成本價格 =135 萬元 90 萬元 =1.5 ( 二 ) 若容積額度增加百分之六十, 其土地成本價格拆算如下 : 1. 樓地板總面積 = 土地面積 基準容積 (1+60%) =100 坪 (500% 1.6) =800 坪 2. 各樓層建物面積 = 樓地板總面積 樓層數 =800 坪 6 = 坪 3. 區分所有建物第 i 層房地成本價格 = 區分所有建物第 i 層房地成本單價 第 i 層建物面積 =36.81 萬 坪 =4908 萬元 ( 第一層 ) 4. 區分所有建物第 i 層土地成本價格 = 區分所有建物第 i 層房地成本價格 區分所有建物第 i 層建物成本價格 10

11 =4908 萬元 (12 萬元 坪 ) =3308 萬元 ( 第一層 ) 5. 區分所有建物土地成本單價 = 區分所有建物土地成本總價 土地面積 =14400 萬元 100 坪 =144 萬元 / 坪 6. 容積額度變化量 = 土地價格變化量 (1) 容積額度變化量 = 使用容積額度的增加量 基準容積量 = 500% (1+60%) 500% =1.6 (2) 土地價格變化量 = 使用容積額度增加量的土地成本價格 基準容積量的土地 成本價格 =144 萬元 90 萬元 =1.6 表七 容積變化量的土地成本價格 次序 容積率增加 50% 之土地成本價格 3. 容積率增加 60% 之土地成本價格 樓層 房地成本單價 ( 坪 / 萬元 ) 1 建物面積 ( 坪 ) 2 房地成本價格 ( 萬元 ) 3=1 2 土地成本價格 ( 萬元 ) 4= 建物面積 ( 坪 ) 5 房地成本價格 ( 萬元 ) 6=1 5 土地成本價格 ( 萬元 ) 7= 合計 平均 陸 都市土地價值 都市地區因為經濟建設開發及生產事業發展, 以至提供的就學 就業機會增 加, 吸引鄉村人口大量往都市集中, 使得都市土地開發朝高樓層建築空間發展 此 種高度利用建築容積的結果, 正突顯都市化的土地價值, 在現行區段地價制度下, 同一筆基地的土地交易價格, 雖因立體空間效用不同而基地權利價值不等, 然反映 於各區分所有建物之課稅地價, 竟然完全相等的不公平事實 區分所有建物之基地權利價值, 乃樓層立體空間效用的函數 其基地之權利行 使與價值應用, 於今社會已經是生活上的常識 因此, 施政上, 除了應全面落實立 體地價評估制度, 避免都市土地非個人努力改良的 自然增值 持續擴大, 淪為個 人 不勞而獲 的投機操作空間外 情感上, 也不應讓我們的下一代繼續昧於事實 11

12 畢竟, 一個沒有真正落實 公平分配 的土地政策, 幾十年不變, 那祇會加深人民 的憤怒 註解 1. 都市計畫容積移轉辦法第 5 條 2. 林英彥 高樓地區地價查估作業之研究,1982, 台北市政府研究發展考核委員會委託 陳諶 從房地產總價扣除房屋現值求取土地價格之研究,1989, 中華民國內政部委託研究 陳滿雄 分離房地結合體估價 1994, 中華徵信所出版 施麗華 高樓層建築物與基地價格分離計算方法之探討,1994, 中華民國土地估價學會論文彙編第 50 頁 房地成本價格係指現況使用下, 土地與建築物結合為一體之不動產總價 因此, 究竟應運用何種拆算方法, 始足以適當反映估價時點之土地成本價格與建物成本價格, 國內遂有三種分離模式主張 : 即林英彥 ( 地價分配率 ) 陳諶 ( 土地開發分析 ) 陳滿雄 ( 房地價值構成比率 ) 上述三種分離模式均為成本法基本公式的應用, 何者足以適當反映估價時點之土地成本價格與建物成本價格, 黃國義 都市更新權利變換房地權利價值分離估價之研究, 該文對此有一分析說明 2007, 國立政治大學地政學系碩士在職專班論文 3. 中元三郎 権利変換と鑑定評価の理論と実務,2003, 株式会社フロゲしス発行 4. 劉師誠譯 價格理論,1968, 幼獅文化中心,P190 張清溪 許嘉棟 劉鶯釧 吳聰敏 經濟學 上冊 5 版,2004.8, 翰蘆圖書出版公司,P365~370 要素價格乃指投入生產的要素費用或要素報酬, 而生產要素價格則視當時市場供需條件決定, 若要素配置需求穩定, 則供給量大時生產要素價格下跌, 反之, 生產要素價格上漲 5. 張曦方 住宅樓層價差之探討 以台北市為例,1994.6, 國立政治大學地政研究所碩士論文 林元興 王靖 空間價值之評估,1994.9, 每峽兩岸土地學術研討會論文集 林英彥主持 建立立體地價制度評估制度之研究,1999.8, 國立政治大學地政學系 林享博主持 地價與建築容積率關係之研究 以旗山都市計畫區為例, , 財團法人成大研究發展基金會 參考文獻 1. 林英彥 (2006) 不動產估價 第 11 版, 文笙書局 2. 林英彥 (1982) 高樓地區地價查估作業之研究, 台北市政府研究發展考核委員會委託 3. 林英彥主持 (1999) 建立立體地價制度評估制度之研究, 國立政治大學地政學系 4. 陳諶 (1989) 從房地產總價扣除房屋現值求取土地價格之研究, 中華民國內政部委託研究 12

13 5. 陳滿雄 (1994) 分離房地結合體估價, 中華徵信所出版 高樓層建築物與基地價格分離 6. 施麗華 (1994) 高樓層建築物與基地價格分離計算方法之探討, 中華民國土地估價學會論文彙編第 50 頁 7. 張清溪 許嘉棟 劉鶯釧 吳聰敏 (2004) 經濟學 上冊 5 版, 翰蘆圖書出版公司 8. 張曦方 (1994) 住宅樓層價差之探討 以台北市為例, 國立政治大學地政研究所碩士論文 9. 林元興 王靖 (1994) 空間價值之評估, 每峽兩岸土地學術研討會論文集 10. 林享博主持 (1999) 地價與建築容積率關係之研究 以旗山都市計畫區為例, 財團法人成大研究發展基金會 11. 劉師誠譯 (1968) 價格理論, 幼獅文化中心 12. 中元三郎 (2003) 権利変換と鑑定評価の理論と実務, 株式会社フロゲしス発行 13.Appraisal Institute(1983) The Appraisal Of Real Estate 14.International Valuation Standard Committee(2005) International Valuation Standards Seventh Edition., 15.Friedman,M.(1986) Price Theary :4th,WG;NY 13

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