欢迎阅读我们 亚太酒店目的地 期刊 2014 年 10 月号 该刊物一年出版两次, 主要针对亚太地区的关键酒店市场提供简要概述 通过翻阅本刊, 您将阅读到一系列令人瞩目的酒店业动态 近期交易 即将面世的新项目以及涵盖各个关键目的地市场统计数据的汇总简报 本期刊内容与您的需求息息相关 行文简明扼要,

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1 酒店及旅游地产投资咨询部 2014 年 10 月 亚太地区酒店目的地

2 欢迎阅读我们 亚太酒店目的地 期刊 2014 年 10 月号 该刊物一年出版两次, 主要针对亚太地区的关键酒店市场提供简要概述 通过翻阅本刊, 您将阅读到一系列令人瞩目的酒店业动态 近期交易 即将面世的新项目以及涵盖各个关键目的地市场统计数据的汇总简报 本期刊内容与您的需求息息相关 行文简明扼要, 同时富有行业洞察力, 我们相信一定会为您留下深刻印象 请尽情享受本刊为您带来的资讯, 同时敬请期待我们即将推出的下一期刊物! 何明威 (Scott Hetherington) 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部亚洲区首席执行官 柯林斯 (Craig Collins) 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部澳大拉西亚区首席执行官

3 亚太地区酒店目的地 03 目录 斯里兰卡 : 应有尽有 塞舌尔 : 推动开放 澳大利亚 : 背包客持续增长 城市简报 10 香港 11 澳门 12 新加坡 13 吉隆坡 14 悉尼 15 墨尔本 16 奥克兰 17 马尼拉 18 首尔 19 台北 20 东京 21 大阪 22 上海 23 北京 24 曼谷 25 普吉 26 孟买 27 德里 28 胡志明市 29 河内 30 巴厘 31 雅加达 32 毛里求斯 33 塞舌尔 34 马尔代夫 35 斯里兰卡 撰稿者

4 斯里兰卡 : 应有尽有 斯里兰卡旅游业继续迅猛增长 过去 10 年间, 到访斯里兰卡的游客数量增长了近两倍, 越来越多的国际酒店品牌开始进军斯里兰卡首都科伦坡

5 亚太地区酒店目的地 05 斯里兰卡宛如落入到印度半岛上的一滴泪珠, 镶嵌在广阔的印度洋海面上 数百年来, 斯里兰卡罕见的绝世美景总是让前来此地的游客流连忘返 最早阿拉伯商人将之称为 Serendib( 锡兰 ) 意为 意外的新发现, 而此后的英国殖民者则将之称为 Ceylon( 锡兰 ) 这座岛国以其美不胜收的热带海滩 丛林覆盖的山脉和飞流直下的瀑布而闻名于世 2009 年, 斯里兰卡结束了长达 25 年的内战, 迎来了久违的和平 目前, 由现任总统拉贾帕克萨率领的斯里兰卡政府正不断大力改善当地的交通和机场基础设施条件 鉴于斯里兰卡旅游产品的极大吸引力, 众多投资者和开发商将斯里兰卡视为亚洲地区豪华旅游业中一个潜在的重要旅游目的地 曼谷 Minor 酒店集团首席执行官 Dilip Rajakarier 表示 : 我们对斯里兰卡的酒店市场非常看好 早在斯里兰卡内战仍很激烈的时候, 我们就进入了该国酒店市场 我们采取的是一个长期发展战略, 现在已开始获得回报 过去几年间, 我们在斯里兰卡推出了两座 AVANI 品牌的酒店, 今后还将推出更多的酒店 Minor 酒店集团旗下的品牌包括 Anantara 和 AVANI 等 Minor 酒店集团预计在 2015 年第三季度在斯里兰卡推出 Anantara 豪华酒店品牌, 以 Anantara Tangalle Resort 命名的高档度假村预计开设在斯里兰卡南部沿海 此外, 毗邻现有的 AVANI Kalutara 度假村的 Anantara Kalutara 将位于该国西南沿海地区, 预计同期开业 我经常将斯里兰卡与泰国相比较, Rajakarier 继续说道 : 两国在自然景观方面非常类似, 都有秀美壮观的山脉 风景如画的典型热带海滩和相对凉爽的气候条件, 此外两国都有丰富的佛教文化, 两国人民都非常热情友好 每一个来访过斯里兰卡的游客都对其赞不绝口 针对该国在迎来持久和平后尚未得到开发的巨大旅游开发潜力,Rajakarier 补充道 : 过去 年间, 在泰国等国经济快速发展的同时, 斯里兰卡仍然停滞不前 内战是导致这种状况的其中一个最大因素 现在, 斯里兰卡的旅游业具有广阔的发展前景, 越来越多的著名酒店品牌开始来此地投资, 从而将推动斯里兰卡酒店物业标准的提升 准备投资斯里兰卡的国际酒店品牌数量尤其可观 希尔顿 凯悦和瑞享 (Moevenpick) 等品牌已宣布将在斯里兰卡首都科伦坡推出酒店项目, 其它一些大型酒店集团, 如香格里拉和万豪等也将其目光锁定在斯里兰卡酒店市场 这些主要酒店集团的加入, 将进一步壮大斯里兰卡的酒店行业 目前, 部分著名的独立精品酒店, 如由阿曼度假村酒店集团 (Aman Resorts) 经营的安缦伽拉 (Amangalla) 和安缦维拉 (Amanwella) 精品酒店, 已占据了斯里兰卡的部分酒店市场 泰国 Onyx 酒店集团首席执行官 Peter Henley 也对斯里兰卡酒店市场前景极其看好 2014 年,Onyx 酒店在科伦坡推出了其 OZO 酒店品牌, 未来两年间, 该酒店集团计划在斯里兰卡第二大城市康提 (Kandy ) 以及位于斯里兰卡南部的历史名城加勒 (Galle) 再开设两家酒店 斯里兰卡的基础设施和酒店存量正不断得到改善 同时, 该旅游目的地本身拥有美不胜收的海滩 富有活力的城市 数量众多的野生动植物以及原始纯净的自然美景 Peter Henley 泰国 Onyx 酒店集团首席执行官 对于 Onyx 酒店集团进军斯里兰卡酒店市场一事,Henley 感到非常振奋 他预计, 斯里兰卡的酒店市场将为这里的投资者带来丰厚的回报 他指出 : 从许多方面讲, 斯里兰卡可谓应有尽有 它既有东南亚地区各国的所有特征, 同时对于来自欧洲 印度和中东地区的游客来说, 与东南亚其它国家相比, 抵达斯里兰卡更为方便 此前这里的基础设施曾经是一个问题, 但是斯里兰卡政府已采取了众多措施来提升其基础设施的标准 目前, 斯里兰卡共建有三座国际机场, 即靠近科伦坡的班达拉奈克机场 (Bandaranaike) 和拉特马拉纳机场 (Ratmalana) 以及位于南部的汉班托塔国际机场 (Hambantota Mattala Rajapaksa Airport) 与此同时, 几条新建高速公路, 如科伦坡 -Katunatyake 高速公路 (底开通的从科伦坡到班达拉奈克机场的机场快线 ), 也大大缩短了行程时间 不过, 基础设施问题依然存在 斯里兰卡的东部和东南沿海被视为拥有该国最美丽的海滩, 但专家称, 该地区要真正对投资者有吸引力还需几年时间 Rajakarier 坦言 : 必须有一家真正有实力的投资商进入该地区, 引领市场的发展 同时, 在遭受内战影响最为严重的北部和东北地区, 重建和道路施工工作也正在进行之中 尽管面临一些挑战, 斯里兰卡的旅游行业仍然继续迅猛发展 过去十年间, 斯里兰卡的游客数量几乎增长了两倍, 从 2003 年的大约 50 万人次增至 的 130 万人次 斯里兰卡旅游发展局 (SLTDA) 将 2014 年的入境游客目标确定为 150 万人次, 将 2016 年的目标确定为 250 万人次, 年均复合增长率超过 25% 斯里兰卡早期旅游业的发展主要依赖于欧洲游客, 不过近年来来自亚太地区的游客数量不断增长, 特别是来自印度和中国大陆的游客 同时, 由于斯里兰卡靠近马尔代夫, 许多游客将斯里兰卡作为双中心度假地的一个组成部分 毋庸置疑, 斯里兰卡作为一个旅游目的地将继续得到发展, Henley 最后总结道 : ( 该国的 ) 基础设施和酒店存量正不断得到改善 同时, 该旅游目的地本身拥有美不胜收的海滩 富有活力的城市 数量众多的野生动植物以及原始纯净的自然美景

6 塞舌尔 : 推动开放 塞舌尔力争在保持其 人间天堂 的卓越地位和面向新投资与合作开展对外开放之间达成良好的平衡

7 亚太地区酒店目的地 07 塞舌尔拥有其它国家所罕见的 在 人间天堂 投资或工作的机会 在经过了缓慢但稳步地迈向更加稳定的局势后, 该岛国正重新树立其品牌形象 目前, 在为促进经济增长和境外投资做好充分准备的同时, 塞舌尔政府正大力推动与各方建立合作伙伴关系, 提升塞舌尔的旅游形象 现任塞舌尔旅游文化部部长 Alain St. Ange 毫不避讳自己对该岛国的溢美之词 : 塞舌尔之所以独一无二, 是因为它是人间的最后一处天堂 我经常这样说 相比之下, 塞舌尔的旅游卖点更多, 比如 : 拥有保持完好 尚未被大众所知的自然美景 ; 其 50% 的国土面积为保护区 ; 多种族人口, 包括法国 非洲 英国 印度和华裔等 由此, 塞舌尔形成了包括饮食和音乐在内的多元化文化 St.Ange 认为, 尽管只有 人口, 但塞舌尔不是一个旅游岛国, 而是一个旅游目的地 事实上, 该地区严重依赖于旅游业 在过去三年间担任塞舌尔旅游文化部部长期间,St. Ange 一直在各种场合提及这一点 在担任该项职务之前, 他曾先后担任塞舌尔旅游推广局局长和塞舌尔旅游局首席执行官 他认为, 阳光, 游泳和沙滩 固然重要, 但还不够 塞舌尔旅游业要真正取得成功, 将重点放在文化方面是个关键要点 塞舌尔文化中的精髓显而易见, 那就是 : 包容一切 不过 St. Ange 认为, 塞舌尔能得到众多游客的青睐还有其它更多的因素 许多人可能将塞舌尔视为完全针对超级富豪的豪华旅游目的地 不过,St. Ange 马上对此说法进行反驳 是的, 我们是拥有许多世界超级富豪来此度假的度假胜地 所有名人, 无论是电影界 王室成员, 还是超级明星, 都纷纷来塞舌尔度假, 他解释道 不过, 我们 ( 也 ) 有专门针对经济上不大富裕的游客而开设的酒店, 我们称之为 本地酒店 每位游客都有权享受塞舌尔的美景 当然, 豪华旅游细分市场仍然受到重视 St. Ange 承认其重要性 吸引 高收入游客 仍是塞舌尔继续奉行的政策 要使 ( 塞舌尔的 ) 旅游业得到进一步的发展, 我们就必须鼓励各大航空公司继续保持到此地的航线 不过, 要吸引航空公司开通到此地的航线, 在吸引顶级游客到来的同时, 我们还必须吸引二级和三级游客前来此地 因此, 我们的旅游业所采取的是全面发展的方针 不过, 随着其旅游业的巨大变化和发展, 相应的成本 经济和环境成本也随之增长 但 St. Ange 认为这并非 不可调和的事情 必须维护好塞舌尔的自然美景 吸引游客的根本, 确保 旅游开发不会破坏我们所拥有的独特自然景观 我们正为我们成为一个值得信赖的地区做好充分的准备, 以迎接新一轮投资的到来 Alain St. Ange 塞舌尔旅游文化部部长 控制开发和大力开发之间仅有细微的差别, 与此同时塞舌尔旅游业仍在不断发展, 这是因为我们仍然必须持续吸引外商直接投资 我们必须确保各大航空公司能与我们合作 事实上, 各个航空公司确实与我们合作 因为路程遥远, 但我们又不能剥削来我们这里旅游的游客 因此, 这本身就是一个巨大的挑战 塞舌尔力争将其自身打造成为旅游目的地的另外一个重要方面, 是其政企职能的分开 我们将政府的职能定位从旅游行业的管理者转变成为引导者 我们已经允许旅游行业自行发展 此前, 塞舌尔已组建了国家旅游局, 但该旅游局现由私营部门负责管理, 比如, 私营部门负责推荐担任旅游推广局局长的人选 St.Ange 表示 : 我们正努力将旅游行业的所有权私有化, 当旅游行业出现下降趋势时, 私营部门将首当其冲地受到影响 我们做出了全新的转变 塞舌尔共和国总统曾发布了一份声明, 指出塞舌尔必须重新夺回在旅游行业中的控制权 而塞舌尔要做到这一点, 就必须让我们的人民参与其中, 让他们感受到他们属于其中不可或缺的重要组成部分, 而不仅仅是打工者 否则, 就会出现经常看到的 他们和我们 的看法, 在这里 他们 指的是外国投资者 这与塞舌尔此前的做法截然不同 此前, 塞舌尔的官僚主义作风盛行, 各种金融限制政策阻碍了外商直接投资进入本国 目前, 塞舌尔已向其小型旅游运营商打开了大门 告诉那些此前经营非法小旅店的人前来正式登记注册, 再也不用担心遭遇官僚主义作风这种可怕的事情 投资不仅限于酒店行业 ( 许多酒店正在大兴土木 ), 配套产业也涌现出大量的投资, 这些配套产业包括水上饭店 水族馆或飞禽公园等 由于国内投资相当有限, 因此投资的主要形式是合作伙伴关系 包括国内外的合作伙伴关系 不过, 为使该地区得到发展, 我们必须确保我们局势的稳定 如今, 我们国内局势稳定, 我们正与我们的合作伙伴, 如来自非洲的合作伙伴合作 上周我刚从印度回国, 现在我们已面向印度开放了塞舌尔的两个部分 亚洲和非洲部分 我们正作为一个统一的地区开展合作, 确保我们为使我们的地区成为一个值得信赖的地区做好充分的准备, 准备迎接新一轮投资的到来

8 澳大利亚 : 背包客持续增长 近年来, 来澳大利亚旅游的背包客数量增长强劲, 随着澳大利亚旅游市场产品的转变, 背包客的数量还将保持持续增长

9 亚太地区酒店目的地 09 日前, 仲量联行在对澳洲旅游调查局的 国内外游客调查 结果进行分析后指出, 过去两年间, 来澳大利亚旅游的背包客总游客停留夜数增至 5000 万个, 创出历史新高 一方面, 背包客这一细分市场的强劲增长势头令人瞩目, 另一方面, 推动其强劲增长的市场变动状况也令人关注 背包客越来越多地停留在青年旅社, 这是因为他们很多是来此地工作, 而非纯粹游玩的 同时, 背包客的来源国也在不断变化, 来自亚洲地区的背包客数量开始增多 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部主管投资销售事务的高级副总裁 Peter Harper 表示 : 从以往来看,( 来澳大利亚旅游的 ) 背包客绝大部分是来自英国和欧洲的游客, 目前仍然如此 不过, 亚洲游客对总游客停留夜数的贡献比例现已达到 1/3 或 1/4 左右 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部主管投资销售事务的高级副总裁 Peter Harper 表示 : 从以往来看,( 来澳大利亚旅游的 ) 背包客绝大部分是来自英国和欧洲的游客, 目前仍然如此 不过, 亚洲游客占总游客过夜人数的比例现已达到 1/3 或 1/4 左右 联行酒店及旅游地产投资咨询部主管投资销售事务的高级副总裁 Peter Harper 表示 : 从以往来看,( 来澳大利亚旅游的 ) 背包客绝大部分是来自英国和欧洲的游客, 目前仍然如此 不过, 亚洲游客占总游客过夜人数的比例现已达到 1/3 或 1/4 左右 Harper 认为, 从长期来看, 来澳大利亚的亚洲游客比重将大幅增长, 特别是越来越多的亚洲学生前来澳大利亚留学 我认为, 现在有大量的亚洲人口居家移民澳大利亚 因此, 今后将有大量的游客, 也就是这些移民家庭的亲朋好友前来澳大利亚旅游 适宜于各种年龄层次 Base Backpackers 是一家拥有和负责管理澳大利亚和新西兰 14 家青年旅社的旅游管理公司 该公司首席执行官 Campbell Shepherd 也认为, 体验型旅游这一部分仍然保持完好 但他指出, 背包客细分市场的发展格局也在发生其他转变, 特别是年龄结构特征方面 通常, 我们有大约 3% 的客人年龄超过 50 岁, 往往在 60 岁以上 他们大多是退休的单身老人, 并且是老年单身女性, 或者是两名结伴而行的老年单身女性 他们也不是来度假的, 而是希望住在廉价的酒店中, 到户外参加一些活动, 拓展自己的旅行体验 与此同时, 澳大利亚的总体旅游服务标准以及服务产品也得到了改善 Base Backpackers 除了提供通常的住宿和酒吧服务外, 还向顾客提供 Shepherd 称之为 就业指导服务 (employment hand-holding service) 该项服务计划已在新西兰实施了将近 10 年, 但在澳大利亚只实施了 1 年半左右 Shepherd 解释道 : 我们总是在不断寻求刺激需求的新机会和新方法 这样, 国际游客在来澳大利亚之前, 首先要在线获得工作假期签证, 然后再购买我们的产品, 这可以使他们为参加工作做好准备并有可能获得就业机会 今后各个青年旅社要继续蓬勃发展, 必须能够真正满足新一轮来澳大利亚的背包客的各种需求, 包括位于安全的地区, 能够适应大部分背包客来此地工作的情况 因此, 他们需要的是清洁的配套设施, 促进他们更长久的呆下去... 更多的是像经济型酒店的住宿条件, 而非一般远足野营的住宿条件 随着 富裕背包客 (flashpacker) 数量的增多, 一种面向高收入背包客的青年旅社也悄然兴起, 提供质量极佳的客房以及多种客房选择, 甚至还有独立套房 Shepherd 认为, 目前游客对这种青年旅社的需求日益增多, 全球金融危机等事件迫使人们寻求可替代价格昂贵的酒店的其它住宿条件 住宿产品的创新 Harper 表示, 部分酒店运营商所提供的产品日益专业, 已经对这一细分市场带来了积极的影响 他预计这种发展趋势将持续下去, 不过投资者仍将面临部分挑战, 比如如何找到适宜的资产, 以及如何使该物业在商业运营上切实可行 新开发的标准青年旅社项目在商业运营上仍很难切实可行, 对于那些针对背包客的青年旅社来说也是如此, Harper 指出 : 因此, 投资者面临的挑战是如何实现适宜的市场营销组合, 以便在可以从这些游客中获得最大效益的同时, 使开发项目在商业经营上切实可行 在仲量联行分析过的主要市场的所有酒店交易中, 许多针对背包客的青年旅社已出售用于再开发 这些青年旅社往往位于内城郊区的优质地段 这里往往有大量本地的业主运营商, 部分私募基金公司也开始涉足此类投资 我认为今后这种状况还将持续下去, Harper 补充道 : 部分亚洲投资商现已开始预测中国游客的境外旅游集中地, 为尽早介入该市场他们可能在这些地区开展投资 Harper 指出, 今后许多传统的针对背包客的酒店资产可能缺乏必要的基础设施和良好的地段, 因此可能无法满足背包客不断变化的需求 对于许多新的运营商来说, 或者那些希望发现市场缺口的投资者来说, 最简单的方法就是找到一处在商业运营上切实可行的开发项目, 这是因为对最为适宜的酒店资产或项目的最佳利用就是创新利用 要使某个酒店产品能够满足未来市场的需求, 必须以适宜的价格收购到该资产, 然后对其进行改造, 并开展切实可行的经营活动

10 10 亚太地区酒店目的地 香港 香港不仅仅是一个港口城市 游客在看惯了其拥挤街道的同时还会注意到, 其云雾缭绕的山脉和岩石众多的岛屿堪称世外桃源 来自中国大陆的游客对香港的钟爱, 将继续推动香港未来酒店项目数量的增加 据香港特区政府最近预计, 未来十年间香港酒店客房的数量必须翻一番才能满足相关需求 长期以来, 香港一直是东西方之间的门户, 融合了中西方的历史 商业 文化和饮食 香港的酒店市场同样富有活力, 既有位于摩天大楼的豪华酒店, 也有各种中型酒店和精品酒店可供游客选择 根据香港旅游发展局 (HKTB) 提供的数据显示,香港的国际游客总人数超过 5400 万, 较 2012 年增长 11.7% 香港的增长主要推动因素是来自中国大陆的出境旅游市场, 占香港国际游客总人数的 75%, 即 4070 万 由于香港是世界领先的金融和商业中心之一, 商务旅游也是推动香港旅游业需求的一大因素 香港被公认为是各企业区域总部有吸引力的所在地, 其主要原因包括其有利的商业环境, 透明的法律法规状况, 富有竞争力的公司税率以及毗邻中国大陆的区位优势等 根据香港旅游发展局的数据显示, 预计 2014 年下半年香港酒店市场将新增 2488 间酒店客房 2014 年第二季度, 香港新开业的酒店客房数约为 843 间, 其中绝大部分新开业的酒店为独立或本地运营酒店, 客房数量相对较少 ( 低于 150 间 ) 如果所有项目如期开业, 香港的新增酒店客房数将增加 4.8%, 达到 间 此前, 为吸引游客延长其在香港的停留时间, 香港旅游发展局已采取了多项措施, 如从 2008 年 7 月 1 日起取消了酒店房租税 不过由于企业预算持续吃紧, 加之休闲旅游者更多的开始选择多城市 ( 港澳台穗 ) 旅游套餐, 游客在香港的平均停留时间继续面临下跌压力 香港尚圜服务公寓 5.45 亿港币香港春天酒店式住宅 40 亿港币 sáv 酒店天后宫富豪酒店香港富荟上环酒店旺角智选假日盛捷维多利亚公园服务式公寓 香港荃湾帝盛酒店 奥华 南岸时尚精品酒店 5430 万 2,623 间 备注 : 香港酒店仅指豪华酒店存量 资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 香港旅游发展入 香港中环石板街酒店香港 A3 酒店香港极栈公寓 77.6% 港币 3,667 港币 2,846 每间可供出租客房收入

11 亚太地区酒店目的地 11 澳门 如今, 漫步铺满鹅卵石的澳门街头, 你将发现中西文化在此相互交融 16 世纪, 葡萄牙商人在澳门建立了殖民地, 此后在该地区管理的时间长达 400 多年 1999 年澳门回归中国后, 澳门特区政府于 2001 年放宽了对赌场经营许可证的限制, 在 2002 年颁发了三个赌场经营许可证后, 刺激了多个赌场投资项目的启动 在 2004 年澳门开设首个外资赌场前, 澳门仅拥有 9000 间酒店客房 如今, 澳门的酒店客房数已接近 间. 到澳门的一日游游客比重约为澳门游客总人数的一半, 不过过夜游客的平均停留时间仅为 1-2 天 截至 2014 年 6 月的上半年, 澳门游客人数同比上涨 8.1%, 达到 1530 万人次, 其主要原因是来自中国大陆的游客数量增长 目前, 中国大陆的游客仍是澳门的主要客源市场 截至 2014 年 6 月的上半年, 来自中国大陆的游客中 31.8% 为自由行 在中国大陆各省市中, 来自广东的中国大陆游客占比达到 79.2%, 其次为上海和北京, 分别为 6.3% 和 4.3% 此外,71.1% 的中国大陆游客是通过陆路交通方式到达澳门的 预计今后 3-5 年内, 澳门将有大量酒店客房项目竣工, 已确认将投向市场的酒店客房数将超过 9000 间 这些项目的开发进度将取决于资金到位情况, 不过我们认为这不成为大的阻碍因素 随着澳门与中国大陆经济合作的加强, 澳门的酒店市场将继续得到发展 2013 年 9 月澳门的立法会选举, 进一步印证了选民对澳门特区政府亲中央政府和放开赌场经营限制政策的支持, 在澳门特别行政区行政长官崔世安的任期内, 这些政策可能仍将保持不变 2014 年上半年澳门无新酒店开业 2014 年无酒店交易 3,896 rooms 瑞吉酒店澳门 JW 万豪酒店澳门利兹卡尔顿酒店澳门影视城澳门巴黎酒店 2930 万 2,067 间 90.0% 备注 : 澳门酒店指整个市场范围内的酒店 资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 澳门特别行政区政府旅游局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入 澳门币 1,700 澳门币 1,530

12 12 亚太地区酒店目的地 新加坡 新加坡被世界经济论坛评为亚洲最佳旅游和航空中心 它将充分利用亚太地区蓬勃发展的旅游业所带来的机遇 预计 2020 年前, 亚洲旅游者的旅游支出将占全球旅游者旅游支出的一半以上, 新加坡这个城市国家在休闲 购物和商机方面所具有的优势, 将使这一著名的 狮城 的旅游业把握好这一发展良机, 新加坡酒店市场的交易额达到历史最高点, 新加坡君乐酒店和骑士桥购物中心的出售成为新加坡最大的一宗单一资产交易, 也使其 的酒店交易总额达到了 2012 年的 10 倍以上, 新加坡的达到 1550 万人次, 较 2012 年增长 6.9%, 达到了新加坡旅游局 (STB) 此前设定的 1480 万 1550 万的目标 新加坡的连续四年持续增长 根据新加坡旅游局公布的数据, 截至 2014 年 4 月, 新加坡的同比下降了 0.6%, 不过来自新加坡最大的客源市场 印尼的游客人数同比增长了 5.5% 停滞不前的一个主要原因是来自中国大陆的游客数量总体下降 ( 同比下降了 21.9%) 拥有 134 的新加坡索菲特酒店 (Sofitel So) 于 2014 年 5 月开业, 从而成为雅高酒店集团在新加坡运营的第六家酒店 该酒店运营商同时宣布他们还将负责管理另外两家新建酒店, 分别是总共 254 的新加坡史蒂芬诺富特酒店和总共 528 的新加坡宜必思史蒂芬酒店 ( 位于此前的新加坡松林乡村俱乐部的地块之上 ), 两家酒店均预计 2016 年正式开业 为抑制中国大陆游客下滑的局面, 新加坡启动了一个总投资 100 万新加坡元的旅游推广计划, 将其作为一个独立的旅游目的地进行宣传推广 作为新加坡樟宜机场集团和新加坡旅游局之间的合作项目, 该旅游推广计划旨在吸引年轻的散客, 这些游客由于假期时间相对较短, 只能游览新加坡等短距离旅游目的地 圣淘沙水疗度假酒店 2109 万新加坡元 442 新加坡克拉码头智选假日酒店 蒂里特舒维尼公园酒店一花拉水疗饭店新加坡索菲特酒店薰衣草皇廷酒店 南沙滩酒店及俱乐部新加坡宜必思史蒂芬酒店今旅新加坡酒店新加坡史蒂芬诺富特酒店新加坡柏典酒店 1560 万 3,340 间 备注 : 新加坡酒店仅指豪华酒店存量 资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 新加坡旅游局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入 79.2% 新元 405 新元 321

13 亚太地区酒店目的地 13 吉隆坡 吉隆坡将古老与现代完美地融为一体, 这里既有殖民地时代和摩尔式建筑, 也有西式购物商厦和办公楼 同时, 吉隆坡的生活成本相对较低 吉隆坡被 Trip Advisor 列为主要世界城市中过夜停留成本第七低的城市, 以及其优良的伊斯兰传统 每年吸引大量来自伊斯兰世界的游客, 也有利于其旅游业的发展 尽管 2014 年吉隆坡的旅游业面临诸多挑战, 但随着其低成本航空公司网络的发展 将进一步把吉隆坡打造成为一个全球旅游和航空中心, 吉隆坡的旅游需求将继续得到提升 吉隆坡旅游市场主要为商务旅游, 平常的工作日期间酒店需求强劲 由于休闲旅游需求相对有限, 吉隆坡的酒店周末相对处于淡季, 酒店受到限制 主要的休闲商务游客为来自中国大陆和中东地区的旅行团, 这些旅行团对价格比较敏感, 为非高收益游客 根据马来西亚旅游局的数据,马来西亚的为 2570 万, 同比增长 2.7% 尽管我们未获得有关吉隆坡增长的统计数据, 但我们认为应该与马来西亚旅游市场的总体增长率基本类似 马来西亚的 10 年年均复合增长率为 9.4% 吉隆坡新增酒店客房主要针对高档和豪华市场, 与现有供给相比增幅较大 新进入该市场的酒店运营商包括多家国际酒店连锁集团, 如喜达屋 希尔顿 四季酒店 悦榕庄和雅高等 目前, 基于现有的开发项目即将投入市场, 吉隆坡高档和豪华酒店市场将面临供给过剩的局面 值得注意的是, 马来西亚政府仍致力于将吉隆坡推广成为一个关键的会议会展市场, 预计未来几年间将推动其入境商务旅游的发展 吉隆坡盛捷安邦酒店 1694 万马拉西亚林吉特 198 艾莉森首都酒店 157 吉隆坡雅诗阁中心酒店 St. Regis Four Seasons Place Kuala Lumpur W Hotel & Residences Ritz-Carlton Residences 2570 万 1,250 间 72.7% 马来西亚林吉特 493 备注 : 吉隆坡酒店仅指豪华酒店存量 资料来源 :STR Global ( 截至 2014 年 7 月 ), 马来西亚旅游局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入 马来西亚林吉特 358

14 14 亚太地区酒店目的地 悉尼 悉尼是澳大利亚的主要门户城市, 也是亚太地区的一个主要中心城市 悉尼以其优良的港口而闻名全球, 可为游客提供丰富的购物 娱乐和美食体验, 同时在其大都市区中拥有不计其数的冲浪海滩 悉尼拥有大量的国内游客群, 既是澳大利亚的主要商务中心, 又是一个主要的休闲目的地 因此, 未来几年间, 这一广泛的需求群将支撑该市酒店和旅游市场的发展 从中长期来看, 一些大型基础设施建设项目, 如 Barangaroo 城区改造项目以及悉尼国际会展区的开发, 将进一步推动悉尼酒店和旅游市场的发展 2014 年截至 2014 年 3 月, 在悉尼酒店市场的游客过夜数达到 1170 万, 同比增长 3.9% 不过, 国际游客过夜数同比下降 1.7%, 降至 900 万, 其主要原因是商务旅游下降所致 休闲旅游市场的增长抵消了商务旅游下降的状况 国内游客过夜数同比上涨 28.6%, 达到 270 万, 其中探亲访友和商务旅游市场增长较为强劲 随着商务活动的增加, 商务旅游需求继续走强 骨灰杯 板球系列对抗赛 中国新年和邮轮旅游旺季, 为悉尼 2014 年上半那你旅游业的发展提供了强劲的发展动力 此外,2014 年 11 月将举办的悉尼国际艺术系列展以及 2015 年 1 月将举办的 亚足联亚洲杯 足球赛, 预计将带动 2015 年悉尼酒店市场需求的走高 悉尼市的酒店市场目前共有 116 家酒店, 截至 6 月底酒店客房数累计 间 仲量联行估计,悉尼酒店市场新开业酒店客房数为 181 间, 仅增长 0.9% 预计未来 18 个月仅新增 342, 因此在一段时期内悉尼酒店市场预计仍将保持总体供需失衡的状况 悉尼酒店市场的前景看好, 随着需求环境的不断改善以及新增供给的极度稀缺, 悉尼酒店继续达到历史高点 在此背景下, 预计悉尼酒店的将实现强劲增长 2014 年 无 不过我们注意到, 悉尼朗廷酒店 (Langham Sydney) 目前暂时停业, 正在重新装修, 预计 2014 年 12 月重新开业 悉尼温特沃什索菲特酒店 2.01 亿澳大利亚元 1888 酒店 3280 万澳大利亚元蓝泰姬悉尼蓝酒店 3000 万澳大利亚元 悉尼 Tankstream 酒店悉尼中央公园肯辛顿街酒店 200 万无 86.6% 澳大利亚元 222 澳大利亚元 193 备注 : 悉尼酒店指整个市场范围内的酒店 资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 澳大利亚旅游调查局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

15 亚太地区酒店目的地 15 墨尔本 墨尔本是澳大利亚人口第二大城市, 也是一个主要的商务中心, 特别是其金融 制造 教育和物流产业非常发达 每年, 墨尔本都将举办大量的节日庆祝活动 展览和大型体育赛事 不断增多的国内外游客, 以及政府在旅游 会展和体育基础设施方面的大力投资, 提振了投资者的信心 过去十年间, 墨尔本已崛起成为澳大利亚的酒店开发热点地区 2009 年墨尔本会展中心 (MCEC) 开业后, 墨尔本已拥有澳大利亚最新和最大的会展中心 2014 年截至 3 月, 墨尔本酒店的游客过夜数为 860 万, 同比下降 3.1% 国际游客过夜数同比下降 8.2%, 降至 570 万, 其主要原因是休闲游客减少 不过, 国内游客过夜数的增长部分抵消了这一不利状况 国内游客过夜数同比上涨 8.6%, 增至 290 万, 其中增长主要来自于教育 就业和会议旅游市场 随着商务活动的总体增长, 墨尔本的商务旅游需求继续走强, 会议会展需求同样保持强劲 今年八月份, 墨尔本会展中心共举办了 100 多场活动, 吸引了 多人次参加 墨尔本是澳大利亚的第二大酒店市场, 截至 6 月共 137 家酒店, 总客房数 间 仲量联行估计,墨尔本为 575 间, 同比增长 3.1% 预计 2014 年还将新增 476 在经过了 2014 年的开门红之后, 墨尔本的酒店市场中期前景依然看好 预计未来几年间, 墨尔本酒店的每间可供出租客房收入仍将保持坚挺 在 底悉尼会展中心停业后, 墨尔本在澳大利亚全国会议会展需求中的市场份额预计将进一步增长 墨尔本奥克斯隆斯戴尔公寓酒店 6500 万澳大利亚元墨尔本花园凯悦大酒店 1.30 亿澳大利亚元 Holiday Inn Melbourne 4670 万澳大利亚元 温德姆威廉姆大街酒店索菲亚酒店 ( 扩建部分 ) 174 墨尔本喜来登酒店 墨尔本奥克斯品尼高酒店 130 万 226 间 铜匠精品酒店 85.4% 澳大利亚元 195 澳大利亚元 167 备注 : 墨尔本酒店指整个市场范围内的酒店 资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 澳大利亚旅游调查局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

16 16 亚太地区酒店目的地 奥克兰 奥克兰是新西兰面积最大和人口最多的城市, 位于北岛上半部分 奥克兰位于两座港口之间, 四周有 48 个死火山锥环绕, 毗邻怀塔克雷山脉 (Waiktakere Ranges) 和胡努瓦山脉 (Hunua Ranges) 这两座被雨林覆盖的山脉 奥克兰以其多元文化而蜚声海外 由于该地区的人们热衷于帆船运动, 同时由于其西天堂游艇码头 (Westhaven Marina) 的标志性建筑, 奥克兰享有 帆船之都 的美誉 据媒体报道,SkyCity 娱乐集团已购买了位于其奥克兰赌场对面的 CBD 土地, 准备修建新西兰国际会议中心 (NZICC), 预计今年年底前将对外公布该中心的最终设计方案, 该项目预计将在 2017 年年底前竣工 根据奥克兰机场的统计数据显示,2013 年奥克兰的国内和国际游客数分别约为 690 万和 790 万, 是迄今为止的历史最高水平 2014 年前五个月, 奥克兰的游客总数同比增长 2.9% 奥克兰的旅游需求主要为休闲 商务和观光旅游, 分别约占奥克兰游客过夜总数的 47% 21% 和 15% 2014 年前五个月, 奥克兰休闲和商务旅游市场分别同比增长 2.2% 和 3.0%, 不过观光旅游市场同比下降 5.1% 013 年底, 奥克兰酒店市场共包括 36 家酒店和服务式公寓, 总客房数 6820 间 仲量联行估计,2013/2014 财年期间, 奥克兰酒店市场新增 258, 同比增长 3.8% 预计 2014/2015 财年还将新增 358 新增供给稳步递增, 来自主要休闲和商务旅游市场的强劲需求将继续推动奥克兰酒店市场的发展 此外, 中国游客入境市场的强劲增长, 以及新西兰国内会议会展市场的持续复苏, 将带动奥克兰酒店市场的进一步发展 入境游客选择将奥克兰作为其主要的旅游地, 而非基督城, 其主要原因是基督城在经历了 2011 年 2 月的大地震后, 目前仍处于灾后重建阶段 2014 年无酒店交易 80 VR 皇后街酒店 2014 年无新增供给 280 万 258 间 80.7% 新西兰元 144 新西兰元 116 备注 : 奥克兰酒店指整个市场范围内的酒店 资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 奥克兰机场, 新西兰统计局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

17 亚太地区酒店目的地 17 马尼拉 马尼拉位于菲律宾 7000 多座岛屿的群岛中心, 这座繁华的城市现已成为一个新兴的地区性经济中心 跨国企业日益青睐的目的地以及欣欣向荣的酒店市场, 部分酒店项目正在新建之中 预计将于 2018 年竣工的大型酒店项目是马尼拉所特有的 称之为 娱乐城 (Entertainment City) 的博彩和娱乐综合大道 娱乐城借鉴美国 拉斯维加斯娱乐大道 的风格, 将包括各种世界一流的设施 度假村 豪华酒店 设备先进的影院 名厨荟萃的饭馆 时尚购物中心和会议中心等 该酒店综合体项目建成后, 其客房总数预计将超过 间 根据菲律宾旅游局的数据显示,菲律宾的达到 470 万, 较 2012 年增长 9.7% 尽管 期间发生了包括 台风海燕 和菲律宾中部的大地震等自然灾害, 菲律宾的入境旅游仍然保持良好发展势头, 韩国仍是菲律宾的最大客源市场, 同比增长 13.1%, 往返韩国和菲律宾的航班频率增加是其主要原因 菲律宾的前十大客源市场绝大部分出现增长 ; 特别值得一提的是,, 来自中国大陆的游客人数同比飙升 70.0%, 其主要推动因素是开通了新的定期航班和包机, 同时邮轮旅游也有所增加 预计马尼拉酒店市场的新增供应量将显著增长, 年期间的数约为 6000 间, 众多国际酒店品牌以及博彩开发项目将进入该市场, 这些酒店度假项目包括 Solaire Resort & Casino Manila ( ) City of Dreams Manila Manila Bay Resort 以及 Resorts World Manila Bayshore 等 2014 年, 预计马尼拉将新开 2658, 包括 City of Dreams Manila 等 随着菲律宾与主要客源市场航班频率的增加, 菲律宾旅游局希望在 2014 年使菲律宾的达到 600 万 未来几年间诸多国际品牌酒店的进入, 将有望进一步推动马尼拉和整个菲律宾的旅游需求 2014 年无酒店交易 316 马尼拉马可波罗迪加斯 180 奥提加斯乐曲酒店 新濠天地马尼拉加斯中心美居酒店马尼拉诺富特酒店马尼拉海湾丽筠酒店锦江之星加斯中心店锦江之星 Greenbelt 购物中心店 470 万 1,288 间 备注 : 马尼拉酒店指整个市场范围内的酒店 资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 菲律宾旅游, 仲量联行 AR ;RevPAR 每间可供出租客房收入 69.0% 菲律宾比索 5,682 菲律宾比索 3,919

18 18 亚太地区酒店目的地 首尔 作为韩国的政治 经济和金融中心, 首尔是亚洲地区一个繁华的大都市 首尔以其丰富的历史文化传统, 风景优美的自然景观和现代化的基础设施, 成为亚洲地区一个主要的商务和休闲旅游目的地, 为游客提供丰富多彩的文化 娱乐 美食和购物体验 韩流 的兴起 韩国政府大力推动旅游业发展的举措, 以及韩元的贬值, 均推动了首尔旅游业的强劲发展 近年来, 在旅游需求增长以及客房供给有限的背景下, 首尔的酒店开发项目大幅增长, 韩国的游客人数同比增长 9.3%, 达到 1220 万人 其主要原因是来自中国大陆的游客大幅增长, 其同比增幅达到 52.5% 中国大陆的游客超过日本, 成为韩国的第一大客源市场 2014 年截至 7 月, 韩国游客人数同比增长 18.5%, 其原因是来自中国大陆 台湾 香港和美国等主要客源市场的游客人数增长 签证手续的放宽以及随着航班和邮轮运输能力的增加导致交通条件的改善, 推动了游客人数, 特别是来自中国大陆游客人数的增长 2014 年截至 8 月, 共有两家国际品牌酒店在首尔东大门 (Dongdaemun) 开业, 即 170 的首尔东大门广场 JW 万豪酒店 ( JW Marriott Dongdaemun Square) 以及 204 的首尔东大门华美达安可酒店 (Ramada Encore Dongdaemun Seoul) 其它几家新的豪华品牌酒店, 包括四季酒店和豪华精选酒店预计也将在未来几年间进入市场 目前, 韩国旅游局已推出了一项名为 想象只属于你的大韩民国 (Imagine your Korea) 的新旅游推介活动, 其未来的目标是达到 2000 万人次 加之旅游签证政策的放宽, 以及包括休闲旅游 会议会展旅游和医疗旅游等多种旅游产品的推出, 将进一步推动韩国的增长 2014 年无酒店交易 驿三诗拉酒店 华美达安可首尔东大门酒店 170 JW 万豪首尔东大门广场酒店 首尔江南雅乐轩首尔四季酒店首尔豪华精选酒店 1220 万 3,064 间 75.4% 韩元 201,758 韩元 152,193 首尔酒店指整个市场范围内的酒店 资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 韩国文化体育观光部, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

19 亚太地区酒店目的地 19 台北 台北被誉为 没有尽头的商业中心 台北的主要购物区分为东区和西区两个区 西区为老城, 街道狭窄, 以小商贩为主 绝大部分的政府大楼和台北火车站均位于西区 东区则属于新城, 这里拥有众多宽阔的林荫大道, 同时台北四大购物商厦也位于该区 东区主要的购物目的地包括忠孝敦化商圈和台北 101 商圈 2014 年截至 6 月份, 中国大陆游客继续成为台北游客增长的主要推动因素 ; 与此同时, 十大客源市场中的其它六大市场出现了两位数的增长, 分别是 : 韩国,+79.8%; 越南,+28.2%; 马来西亚,+27.4%; 日本,+18.5%; 香港 / 澳门,+18.1%; 美国,+12.2% 2014 年截至 6 月份, 台北 ( 按照抵达桃园国际机场和松山国际机场的人数计算 ) 同比增长 27.4%, 反映了整个台湾的快速增长势头 台北文华东方酒店于 2014 年 5 月 18 日正式开业, 共 303, 位于松山区, 紧邻松山国际机场 该酒店共有六个饭馆, 此外包括会议室和各种附属设施, 如水疗中心和健身中心等 目前台湾旅游市场表现强劲, 有望实现其年底前达到 900 万的目标 台湾旅游局在面向亚洲游客开展旅游推广活动方面已取得了成功 不过, 从中期来看这种增长势头是否持续, 目前仍不确定 2014 年无酒店交易 303 台北文华东方酒店 台北西门町意舍酒店 670 万 255 间 63.3% 新台币 7,631 新台币 4,831 备注 :XXXXXXX

20 20 亚太地区酒店目的地 东京 2020 年东京夏季奥运会预计将大大推动主办城市东京以及整个日本旅游业的发展 东京的酒店市场正步入一个全新的篇章 此外, 日本经济的复苏也正推动其旅游业的发展, 日元贬值带动国际入境游客的大量增长, 而日本国内经济的不断发展, 也带动了商务和休闲旅游的再度增长 即便在 2020 年夏季奥运会结束后, 作为全球人口最密集的城市, 东京将依托奥运会新建和改建的基础设施遗产, 继续为国际游客提供各种文化 餐饮 娱乐和时尚体验 根据日本国家旅游局的数据,2014 年截至 3 月份, 东京达到 240 万, 同比增长 28.3%, 其主要原因是入境游客需求增长所致 日本政府预计其入境游客的数量将持续增长, 其推动因素包括通过 游览日本项目 (Visit Japan Project) 实施的旅游推广计划, 与各个国际城市之间的直航数量不断增多, 以及对东南亚国家的签证要求进一步放松等 据日本厚生劳动省的数据, 截至 3 月东京的新增酒店累计 684 家 在 2014 年上半年, 东京市中心地区有众多有限服务酒店和一家有 164 的东京安达仕 (Andaz Tokyo) 酒店开业 3 月份, 三家累计客房数为 762 间的旧酒店停业 由于来自入境游客的住宿需求不断增长, 同时在日本经济复苏的带动下, 预计东京酒店交易市场状况将进一步好转 的上涨, 短期内可能推动每间可供出租客房收入 的增长 2020 年东京夏季奥运会和残奥会的举办, 将进一步刺激中长期内商务 会议会展和休闲旅游市场对酒店的需求 东京湾舞滨酒店俱乐部度假村 350 亿日元东京滨松町岐山酒店 60 亿日元六本木 B 酒店 35 亿日元 羽田皇家花园酒店浅草里士满酒店东京安缦酒店 164 安达兹东京虎之门之丘酒店 150 万豪东京车站万怡酒店 940 万 1,393 间 80.5% 日元 45,229 日元 36,419 备注 : 东京酒店仅指豪华酒店存量 资料来源 :STR Global ( 截至 2014 年 7 月 ), 日本国家旅游局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

21 亚太地区酒店目的地 21 大阪 大阪是日本的第二大城市, 位于日本西部的关西地区 大阪的历史最早可追溯至飞鸟 (Asuka) 和奈良 (Nara) 时代 年期间, 大阪名为 浪华 (Naniwa), 当时是日本的都城, 因此其历史远超东京 即便此后日本迁都, 大阪仍继续扮演着日本陆路 海上和河流 运河运输中心的地位 大阪通常被纳入 黄金旅游线路, 因其毗邻京都 奈良和神户等主要旅游目的地, 也推动了其入境游客数量的增长 根据日本国家旅游局的数据,2014 年截至 3 月份, 大阪的达到 110 万, 同比增长 48.2% 大阪激增的主要推动因素包括东盟各国的经济增长 日元贬值 签证要求的放宽 低成本航空公司的增多以及与亚洲主要城市之间的直航数量不断增多等 根据日本厚生劳动省的数据,2014 年截至 3 月份, 大阪的酒店供给累计为 359 家酒店 2014 年上半年, 拥有 360 的大阪万豪都大酒店 (Osaka Marriott Miyako Hotel) 和拥有 271 的大阪三井花园尊贵酒店 ( Mitsui Garden Hotel Osaka Premier) 新开业 预计未来几年间大阪的将继续增长 作为大阪酒店市场的主要需求推动因素之一, 日本环球影城 (USJ) 于 2014 年 7 月开通了一个全新的旅游项目 哈利 - 波特魔法世界, 进一步推动了其旅游需求的增长 大阪难波华盛顿广场酒店 89 亿日元大阪南玻多米旅馆 7 亿日元大阪凯悦丽晶酒店 未公布 万豪东京车站万怡酒店 更换品牌 360 万豪大阪宫古酒店 271 大阪三井花园尊贵酒店 410 万 900 间 77.4% 日元 16,902 日元 13,077 备注 : 大阪酒店仅指豪华和高档酒店存量 资料来源 :STR Global ( 截至 2014 年 7 月 ), 日本国家旅游局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

22 22 亚太地区酒店目的地 上海 随着中国中产阶级人群的激增, 中国国内旅游蓬勃发展, 上海这座港口城市也成为其中的最大受益者之一 上海人口超过 2500 万, 是中国的经济中心城市, 如今通过高铁可快速到达北京 此外, 其先进的基础设施也在改变国际游客的体验 : 时速高达 430 公里的磁悬浮列车将上海国际机场与市区相连, 游客可方便快捷地抵达市区的各个地方 漫步这一全球超级城市的街头, 游客也许找不到如同在北京 纽约或罗马的必游景点, 但可以发现各种激动人心的娱乐项目 根据上海统计局的数据,2014 年截至 6 月份, 上海同比增长 7.7%, 达到 393 万 来自主要客源市场的入境游客人数下降, 不过新加坡和马来西亚除外, 这两个客源市场的市场份额分别增长 18.3% 和 10.0% 其主要原因是中国在这些地区开展了旅游推广活动 9 月正式启动的上海自由贸易区在 2014 年开始显示其在吸引商务旅游者方面的效应 随着中国大陆旅游业的发展, 以及政府鼓励商务和休闲游客的政策, 上海开展复苏 延期开业的部分酒店已重返即将开业的上海酒店市场, 从而将推高我们的中期供给预测值 预计下一年将有大约 6650 进入上海酒店市场 ( 从客房数来看, 占现有供给的 10% 左右 ) 尽管游客人数稳步增长, 但由于开业酒店的数量超过市场的吸纳能力, 上海酒店市场总体供需失衡的状况仍将持续下去 在 2014 年 9 月 13 日 10 月 6 日举办的 上海旅游节 期间, 上海 56 个主要旅游景点推出了面向游客的优惠活动 借助其丰富的城镇旅游项目, 上海旅游节将进一步推动休闲旅游市场的发展 2014 年下半年通常是会议会展旅游市场的旅游旺季, 加之新的签证政策的出台, 预计将吸引更多的国际游客前来上海 上海锦沧文华大酒店有限公司 亿元人民币上海富豪金丰酒店 6 亿元人民币上海黄金城酒店 亿元人民币 上海嘉定喜来登酒店 333 上海中星铂尔曼大酒店 上海宝华万豪酒店 610 万 1,839 间 上海圣诺亚皇冠假日酒店 64.0% 上海崇明金茂凯悦酒店 人民币 1,045 人民币 668 备注 : 上海酒店仅指高档酒店存量 资料来源 :STR Global ( 截至 2014 年 7 月 ), 上海市旅游局 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

23 亚太地区酒店目的地 23 北京 北京是古老与现代的交融之地 作为中国大陆的六大古都之一, 北京长期以来一直是中国的政治和文化中心 游客在寻古探幽并且领略其现代都市风情的时候, 将有诸多意外的惊喜和发现 2008 年北京奥运会召开后, 北京酒店业的发展就一直未曾停息 北京雄心勃勃的基础设施改善项目也是如此 : 到 2015 年, 北京将拥有 14 条地铁线路 去年, 北京市政府部门宣布将启动 126 个新项目, 进一步提升其欣欣向荣的城市景观 2014 年 7 月前, 北京同比下降 5.9%, 降至 236 万 游客对北京空气污染的担忧, 以及人民币汇率的升值使得休闲游客到北京的潜在旅游成本增长, 是北京下降的两大主要原因 随着中国经济的持续复苏以及深化改革带来新商机的增多, 北京商务旅游的需求预计将稳步增长 海峡两岸关系的不断改善, 推动了双方游客数量的增长 2014 年第一季度, 大约有 1208 间酒店客房进入市场 预计 2014 年底前大约有 3610 间国际品牌酒店的客房进入市场 2014 年下半年将有更多的国际酒店开业, 新增酒店客房超过 2200 间, 这些酒店包括北京文华东方酒店 北京 W 酒店 北京凯宾斯基饭店和北京瑰丽酒店等 2014 年下半年, 随着一系列活动的开展, 特别是适逢下半年的旅游旺季, 北京的会议会展旅游需求将保持强劲 中国在推广自身方面越来越积极主动, 而绝大部分的推广活动将在北京举行 预计各种行业大会和论坛将带动北京酒店市场的现有需求, 并创建其未来的需求 Holiday Inn Downtown Beijing 5.54 亿元人民币 ( 已拨款 ) Pacific Century Place Apartments 亿元人民币 ( 已拨款 ) Aman Summer Palace 亿元人民币 ( 部分 )( 已拨款 ) 北京瑰丽酒店北京日出东方凯宾斯基酒店北京通盈中心洲际酒店北京 W 酒店 北京丽都皇冠假日酒店 北京珠三角 JW 万豪酒店 450 万 1,008 间 北京万达嘉华酒店 (2014 年更换品牌 ) 67.4% 北京亦庄智选假日酒店 人民币 971 北京华尔道夫酒店 人民币 655 备注 :XXXXXX 资资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 中国旅游饭店业协会 ( 截至 2014 年 7 月 ), 仲量联行,Real Capital Analytics. ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

24 24 亚太地区酒店目的地 曼谷 曼谷是泰国的首都 目前, 曼谷可能仍处于政局动荡之中, 但绝大部分业内专家均看好其酒店和旅游行业的长期发展前景 国际游客既可以尽享丰富多彩的市内游活动, 也可转至泰国各个天堂般美丽的海滨度假胜地 曼谷酒店绝大部分的宾客来自于亚洲地区, 其中中国 日本 印度和韩国为前四大客源市场 曼谷引人入胜的自然风光 人文景点和丰富多样的城市生活, 受到不同群体游客的青睐 曼谷的历史和文化旅游景点主要是皇宫 寺庙和博物馆 此外, 多种选择和价位也可为游客带来独具特色的购物和美食体验 同时, 曼谷以其绚丽多姿的夜生活而闻名海外 根据泰国旅游发展局的数据,期间, 曼谷同比增长 20.1%, 达到 1750 万 2014 年上半年泰国的政治危机最终以军事政变而结束, 对曼谷的旅游市场造成了很大的不利影响, 导致上半年出现大幅下降 过去几年间, 大量新增航班改善了到曼谷的交通条件, 同时来自中国大陆的入境旅游发展强劲, 带动了曼谷的旅游需求 中国大陆是增长最为快速的客源市场,同比增幅高达 52.7% 中国大陆 日本 俄罗斯 印度和韩国是曼谷的前五大客源市场 期间, 曼谷绝大部分新开业酒店 (81.5%) 为高档酒店, 主要集中在 Pratunam 和 Sukhumvit 地区 2014 年上半年, 已投入运营的客房数超过 600 间, 另外 1800 预计在 2014 年下半年开业, 其中绝大部分为高档酒店, 占未来总供应量的 60.5% 2014 年截至 7 月份, 政治示威游行已对曼谷酒店的交易状况造成了负面影响 不过,2014 年 3 月, 泰国政府宣布取消 60 天的紧急状态令, 将有助于引领泰国的政局重返稳定, 推动其国际旅游市场得到恢复 从近期来看, 预计曼谷旅游市场在整个 2015 年期间将持续回升 2014 年无酒店交易 290 丽笙布鲁曼谷广场酒店 智选假日曼谷沙吞酒店 曼谷素坤逸 U 酒店 曼谷英迪格酒店曼谷柏悦酒店素旺那普艾美高尔夫度假村 1750 万 2,672 间 45.2% 泰铢 5,831 泰铢 2,636 备注 : 曼谷酒店仅指豪华酒店存量 资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 泰国国家旅游局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

25 亚太地区酒店目的地 25 普吉岛 普吉岛是泰国面积最大的岛, 也是东南亚地区最受欢迎的旅游目的地之一 普吉岛位于印度洋安达曼海上, 其悠久的历史形成了现在的普吉岛多种族 多元文化和多种建筑风格的局面 这些特征使普吉岛成为一个堪称完美的旅游目的地, 这里不仅有丰富的海洋 沙滩 森林等自然遗产, 还有世界知名的潜水场 中葡风格的建筑让游客大饱眼福, 同时普吉岛热情周到的旅游接待服务也将令来自各行各业的游客宾至如归, 印象至深, 普吉同比增长 25.8%, 达到 320 万 ; 国内游客人数同比增长 10.8%, 达到 250 万 2014 年初发生在曼谷的政治动乱对普吉旅游业造成的总体影响有限,2014 年截至 6 月份, 普吉仍同比增长 3.7% 过去几年间, 中国大陆一直是普吉增长最快的客源市场 2012 年, 来自中国大陆的游客人数达到 人次, 首次超过澳大利亚, 成为普吉最大的客源市场 中国大陆游客人数的增长主要是航空条件不断改善所致 底, 普吉酒店客房数为 间 预计 年期间, 普吉酒店供给将新增 4620 间, 与 的总供给量相比增长 8.3% 绝大部分的未来供给将集中在高档酒店市场 (39.9%), 其次为中端市场 (33.1%) 曼谷的政治示威游行以及随后的军事政变对普吉酒店市场交易状况所造成的影响不大,2014 年截至 7 月份, 普吉酒店同比下降 4.8% 从中长期来看, 由于需求的不断增长以及未来客房供应有限, 预计普吉酒店将会逐步回弹 芭东海滩布拉纱里度假村酒店 13 亿泰铢芭东文化遗址酒店 10.5 亿泰铢 泰国森塔拉度假村卡塔海滩 Eastin Yama 酒店普吉岛市中心戴斯酒店 314 美爵普吉岛芭东大酒店 图纳普吉岛芭东酒店 320 万 1,497 间 普吉岛拉扬安纳塔拉水疗度假村 69.0% 泰铢 4,424 泰铢 3,052 备注 : 普吉酒店是指整个市场范围内的酒店 资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 泰国国家旅游局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

26 26 亚太地区酒店目的地 孟买 孟买拥有众多大型企业和金融机构, 是印度新兴经济中心, 被誉为 印度金融之都 同时, 孟买也是通向印度西部地区的门户城市, 其国内和国际机场是印度第二大机场 除商务旅游外, 孟买也受到休闲旅游游客的青睐, 成为游客前往果阿 (Goa) 等印度西部地区热点旅游目的地的中转地 此类需求也有利于孟买酒店市场的发展 财年 *, 孟买机场的国内和国际旅客吞吐量分别达到 2190 万和 1030 万的历史最高水平 对于国际游客来说, 由于孟买与印度其它旅游目的地交通方便, 孟买是其进入印度的首个中转地 孟买南部地区的酒店主要针对休闲旅游市场 孟买是印度的商业之都, 因此酒店需求主要是商务旅游需求, 占该市酒店总需求的 75% 左右 会议会展需求主要来自于孟买举办的各种大型会议 举办的部分大型会展活动包括 : 国际化工博览会 国际制药设备展 印度国际橡塑展和印度国际钢铁会展活动等 开业的守护神酒店 (The Palladium Hotel)( 最早名为孟买香格里拉大酒店 ), 是孟买最近开业的一家五星级酒店 孟买未来的酒店供应有 21 家酒店, 共包括 5485, 目前这些酒店正处于不同的开发和规划阶段 一方面, 近期孟买酒店市场将迎来大量新增供应, 从而面临挑战 另一方面, 该市基础设施的显著改善及其经济发展前景看好, 将推动其酒店需求的增长, 从中长期看, 那些未来新增供应有望全部得到吸纳 2014 年无酒店交易 390 买守护神酒店 58 萨诺瓦波蒂科莫耶蒂克科特酒店 孟买国际机场泰姬酒店 (1C 航站楼 ) 孟买国际机场 JW 万豪酒店浦那 W 酒店 1030 万 448 间 64.4% 备注 : 孟买酒店仅指豪华酒店 * 财年是指 4 月 1 日 年 3 月 31 日 资料来源 :STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 印度机场管理局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入 印度卢比 8,657 印度卢比 5,578

27 亚太地区酒店目的地 27 德里 德里是一个新旧交融的城市 老城即 老德里, 曾经是伊斯兰印度的首都 如今, 这里狭窄的小巷遍布老城, 衰败的豪宅庭院和令人敬畏的清真寺分布在四周 英属印度时期所建立的 新德里 皇城如今则到处可见宽阔的林荫大道和各种雄伟壮观的政府大楼 德里是一个多元化的经济中心, 其主要产业包括信息技术 银行 金融服务和咨询行业等 除了作为重要的商业和政治中心外, 德里也是一个重要的休闲旅游目的地, 拥有丰富多样的文化传统 财年 *, 德里的创出历史新高 2014 年截至 5 月份, 德里同比增长 0.9%, 达到 206 万 预计在 2014 年最后一个季度, 随着冬季的来临, 入境游客人数将继续攀升 德里的酒店需求包括商务 会议会展和休闲旅游需求 在印度大选结果公布后, 商务旅行需求出现反弹 从中期来看, 在外国投资不断增长的推动下, 德里酒店的商务需求仍将保持强劲 德里的新增酒店供给及未来供给绝大部分集中在航空城德里机场周边地区 德里的新开业酒店由于供给稀缺, 同时由于该市的开发用地成本偏高, 供给仍然相对有限 2014 上半年, 德里所有星级酒店的需求均出现增长势头 中期来看, 由于稳定的政府正在组建之中, 加之其有利的商业环境以及政府持续致力于支持旅游业的发展, 预计德里的酒店市场需求将继续保持快速增长势头 2014 年无酒店交易 新德里空港 JW 万豪酒店 德里机场宜必思酒店 新德里柠檬树酒店 新德里国际机场假日 旅馆 德里机场红狐酒店 德里丽筠公园酒店德里机场诺富特酒店德里机场铂尔曼酒店德里机场雅乐居酒店德里机场安达仕酒店 1260 万 672 间 备注 : 德里酒店仅指豪华酒店 * 财年是指 4 月 1 日 年 3 月 31 日 资料来源 :STR Global ( 截至 2014 年 7 月 ), 印度机场管理局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入 66.1% 印度卢比 9,173 印度卢比 6,064

28 28 亚太地区酒店目的地 胡志明市 胡志明市位于西贡河两岸, 如今其 800 多万居民仍将之称为 西贡 1986 年, 越南开始实施经济革新政策 (Doi Moi), 此后胡志明市从一个遭受战争破坏的城市, 逐步转变成为一个欣欣向荣的大都市 经济成功转型后形成的各种产物, 如精致的餐馆 时尚酒店 炫目的酒吧和俱乐部, 以及出售各种进口奢侈品的购物中心, 分布在城市的各个地方, 与原有的法式建筑 庄严肃穆的寺庙和庄重质朴的苏式住宅楼相互融合在一起, 胡志明市的同比增长 8.1% 2014 年截至 6 月份, 其达到 210 万, 同比增长 9% 胡志明市的最大客源市场包括中国 马来西亚 俄罗斯 澳大利亚和日本 越南国家旅游局此前将 2014 年胡志明市的目标设定为 440 万 仲量联行将胡志明市的大约 20 家酒店 ( 共约 5000 ) 确定为国际标准的三到五星级酒店 根据仲量联行的研究, 预计未来五年间, 胡志明市将有 2900 进入市场 随着国际游客数量的持续增长, 预计短中期内胡志明市的酒店需求水平将持续走强 不过, 近期来看, 即将进入市场的新增供应可能对其水平带来部分压力 胡志明市西贡瑞享酒店 3040 万美元 306 铂尔曼西贡中心酒店 rooms 越南胡志明市 Capri by Fraser 西贡艾美酒店大皇宫宜必思酒店胡志明利兹卡尔顿酒店 410 万 432 间 66.9% 美金 120 美金 80 备注 : 胡志明市酒店是指整个市场范围内的酒店 资料来源 :STR Global ( 截至 2014 年 7 月 ), 越南国家旅游局 (VNAT), 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租房收入

29 亚太地区酒店目的地 29 河内 河内是越南的首都, 也是越南第二大城市 东西方文化在这里相互交融, 既有传统的中 - 越风格的建筑, 也有法式情调的建筑 河内的绝大部分地区未遭受数十年战争的破坏, 目前河内正大兴土木, 现已成为东南亚地区发展最为快速的城市之一 在这里, 游客既可一睹柠檬黄色调的殖民地时代建筑, 又可听到不绝于耳的摩托车的轰鸣声, 还可尽情享受到随处可见的各种精美可口的街头小吃 这一点有别于该地区的其它大城市, 令其在现代化发展的过程中保持着独具特色的魅力, 河内同比增长 12.2%, 达到 260 万的历史新高 2014 年截至 6 月份, 河内达到 140 万, 同比增长 17.4% 河内的主要客源市场包括中国 日本 澳大利亚 韩国和新加坡 往返于河内的国内航班数量不断增多, 鼓励游客乘坐飞机到越南其它目的地旅游, 也带动了整个越南旅游业的发展 河内的酒店现有供给共 44723, 其中超过一半为没有星级的酒店 目前, 部分现有酒店正在升级改造和扩建, 或者更换新的品牌, 以满足市场不断增长的需求, 保持其竞争力 未来新增供给包括四家酒店, 预计未来三年间将累计有 1223 进入市场 短期内看, 中越之间的领土争端可能将继续影响中国游客 ( 目前是河内最大的客源市场 ) 前来河内旅游 近期随着到河内的中国游客数量的下降, 越南旅游管理部门正计划在其它主要客源市场, 如日本 韩国 马来西亚 新加坡 俄罗斯和其它东欧国家, 开展旅游推广活动 2014 年无酒店交易 445 河内 JW 万豪酒店 河内乐天酒店 希尔顿花园河内酒店 河内美居酒店河内洲际酒店河内诺富特酒店 260 万 531 间 64.6% 美金 111 美金 72 备注 : 河内酒店是指整个市场范围的酒店 资料来源 :STR Global ( 截至 2014 年 7 月 ), 越南国家旅游局 (VNAT), 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供个出租客房收入

30 30 亚太地区酒店目的地 巴厘岛 巴厘岛被誉为 神仙岛, 是全球最受人欢迎的旅游目的地之一 这里既拥有其它地方罕见的大量美不胜收的沙滩 凹凸不平的海岸线 郁郁葱葱的梯田 荒芜贫瘠的火山坡等自然景观, 同时也拥有众多的美术馆 当地悠久的历史传统文化, 以及多姿多彩的夜生活 此外, 由于其基础设施不断得到改善, 加之经济的空中交通方式和印尼稳定的经济增长, 前来巴厘岛旅游的国内外游客数量得以增多 尽管其开发进程和旅游业发展迅猛, 巴厘岛居民的历史传统 文化和生活方式仍然保持完好, 这一点令其在其它旅游目的地中脱颖而出, 并将继续如此, 巴厘岛同比增幅达到两位数, 上涨 13.0%, 总共达到 330 万 达到全球金融危机以来的历史最高点 由于泰国政局不稳定, 许多游客从原来的普吉岛转向巴厘岛, 从而带动了巴厘岛游客的增加 巴厘岛是受国内外游客青睐的一个著名度假目的地 包括中国大陆 马来西亚和中国台湾在内的主要客源市场的游客人数均出现了大幅增长 预计会议会展市场的增长也将为巴厘岛创造更多的酒店客房需求 未来几年内, 预计巴厘岛各个酒店细分市场的未来供给将显著增长 从 2014 年 9 月到 2017 年, 预计约有 9380 加入客房供给市场, 比目前的客房供给量增长约 35.2%, 巴厘岛的旅游市场仍然富有活力, 同比增长便很好地体现了这一点 鉴于大量酒店开发项目将投入市场, 短期内巴厘岛酒店的和增幅可能受到限制 2014 年无酒店交易 瓦图吉姆巴尔贝尔雷索特瑞士酒店 万怡巴厘岛努沙杜瓦酒店 塞米亚克哈尔斯酒店库塔海滩馨乐庭酒店巴厘岛岛库塔假日酒店 中心瓦库酒店 Jineng Tamansari 金色郁金香酒店雷吉安美居酒店裴卡图君华 (Meritus Pecatu) 酒店裴卡图萨米拉 U(U Sameera Pecatu) 酒店 330 万 3,235 间 69.2% 美金 445 美金 308 备注 : 巴厘岛酒店仅指豪华酒店存量 资料来源 :STR Global ( 截至 2014 年 7 月 ), 印尼统计局, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

31 亚太地区酒店目的地 31 雅加达 雅加达是印尼的政治 经济 商业和贸易中心, 同时也是游客去往印尼其它主要旅游目的地的主要门户, 雅加达的游客人数达到历史新高 作为世界第四大人口国 印尼的首都, 尽管人们很少将雅加达视为印尼的旅游和文化中心, 但政府已开展了大量的工作来增强雅加达作为一个服务和旅游城市的声誉 近年来, 雅加达新建了多个星级豪华酒店 娱乐中心 高档饭馆和旅游景点, 扩建了旅游设施, 以提升游客数量, 由于经济增长强劲, 外商直接投资不断增长, 雅加达创出历史新高, 达到 220 万 马来西亚仍是雅加达的最大客源市场, 原因包括马来西亚临近雅加达, 低成本航空公司大量增多使得马来西亚与印尼之间的航班更为频繁 作为印尼的首都, 雅加达是许多企业总部的所在地, 也是一个主要的商务旅游目的地 由于跨国企业继续投资印尼, 企业对办公空间的需求将继续增长, 雅加达的商务旅游需求也将继续保持强劲 2014 年 9 月, 估计雅加达共有 12 家酒店 ( 共 2417 ) 新开业 新开业酒店主要为经济型和中档酒店, 包括宜必思 智选假日酒店和瑞士贝林酒店等 预计 2014 年底前还将有 984 进入市场 由于雅加达的宏观经济基本面保持强劲, 雅加达的国内外游客人数将继续增长 未来的新增豪华和高档酒店供应数量有限, 可能使得这两个细分市场的酒店交易状况保持平稳, 而中档和经济型酒店数量的增长可能对这两个细分市场的房价带来压力 2014 年无酒店交易 雅加达智选假日酒店 雅加达沙璜美居酒店 雅加达假日酒店 希尔顿逸林迪波内戈罗 雅加达机场宜必思 风格酒店 斯玛图庞阿斯顿优选酒店 Hayam Wuruk 哈里斯酒店机场哈里斯酒店 Belinn Pluit 瑞士酒店机场 Zest 酒店 220 万 2,228 间 备注 : 雅加达酒店仅指高档酒店存量 资料来源 :STR Global ( 截至 2014 年 7 月 ), 印尼统计局, 仲量联行 AD ;RevPAR 每间可供出租客房收入 62.7% 美金 182 美金 114

32 32 亚太地区酒店目的地 毛里求斯 毛里求斯是一个引人入胜的海岛天堂, 是热带豪华度假胜地的代名词 不过, 这里的豪华度假地价格却是出人意料地经济实惠 毛里求斯拥有印度洋上部分物超所值的酒店 在其它许多也以钴蓝色的大海 白色的沙滩和豪华酒店而闻名的目的地, 在沙滩上享受日光浴或大海游泳之后, 你往往会希望去从事一些其它的活动, 而在毛里求斯, 你常常会沉醉于其美景之中, 而忘记了时光的存在 难怪著名作家马克吐温曾经说过 : 上帝先创造了毛里求斯, 再依照毛里求斯的风景创造了天堂, 毛里求斯最大的客源市场是法国, 游客人数达到 , 占所有的 1/4 尽管去年来自欧洲的游客下降了 1.5%, 但欧洲仍是毛里求斯主要的客源地 相反, 来自整个亚太地区的游客数量同比增长了 24.3%, 其中来自中国大陆的游客数量增幅就超过了 100%, 其主要原因是毛里求斯航空公司开通了与中国大陆的直航服务 毛里求斯的游客主要是希望享受热带风情的观光客 商务旅游的游客相对较少,商务旅游的比重不足 5% 在热带旅游市场方面, 毛里求斯所角逐的对象包括马尔代夫 斯里兰卡和塞舌尔, 毛里求斯的可供出租酒店客房数为 间 近期有大量酒店项目开业, 将导致可供出租客房数量的增长 毛里求斯的酒店正面临来自主要针对富裕游客的高档自助式公寓的强烈竞争 到毛里求斯航空运输能力的提高, 将为其入境旅游的增加提供支撑 不过, 毛里求斯将面临来自周边度假地市场的更为强烈的竞争, 同时, 由于新开业豪华酒店供给超过平均水平, 将对毛里求斯的酒店及其带来压力 毛里求斯睿享度假村 4000 万美元 333 奥克斯海滩度假酒店 瑞吉酒店毛里求斯 毛里求斯圣塔拉格朗度假村 巴拉克拉瓦悦椿度假村 湾石精品酒店及水疗中心 毛里求斯皇家棕榈树酒店毛里求斯机场假日酒店毛里求斯威斯汀酒店毛里求斯睿享酒店 993, 间 53.7% 美金 316 美金 170 备注 : 毛里求斯酒店仅指五星级酒店存量 资料来源 : 毛里求斯旅游与休闲部, 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租房收入

33 亚太地区酒店目的地 33 塞舌尔 塞舌尔群岛由众多花岗岩礁岛组成 群岛环绕的主岛马赫岛, 是首都维多利亚和塞舌尔国际机场所在地 马赫岛长 28 公里, 宽 8 公里, 容纳了塞舌尔全国近 90% 的人口, 体现出该国的多元化的种族特征, 其居民有来自非洲 印度 中国 欧洲的后裔 马赫岛 普拉斯兰岛和拉迪格岛三大岛屿拥有全国景色最优美的海岸线, 它们共同组成了全国的文化和经济中心, 同时也容纳了塞舌尔主要的旅游设施 塞舌尔既以其极尽奢华的旅游服务闻名遐迩, 同时也能提供经济实惠 古色古香的自理膳食的设施和青年旅社, 塞舌尔的同比增长 10.7%, 主要来自于欧洲各国 但截止到 2014 年 5 月, 游客人数略有减少, 与去年同期相比下降了 1.1% 法国和德国游客仍然是旅游市场的主力, 分别占 游客总人数的 15.5% 和 14.5%, 意大利和俄罗斯游客紧随其后, 分别为 9.5% 和 6.2% 近几年来, 中国大陆已成为增长最快的游客市场, 大陆游客同比猛增 72.7% 这要部分归功于塞舌尔航空增加了每周三次通往香港的航班 塞舌尔国家统计局的统计数据显示,年底, 除了较小的酒店和青年旅社 ( 客房数量低于 25 间 ) 外, 全国共有 32 家酒店, 可提供 2, 年 5 月, 塞舌尔新开业的酒店包括马赫岛上的 Savoy Resort & Spa, 可提供 163 套客房 仲量联行预计, 近期欧洲需求会有适度增长, 中东和亚洲市场也有望增长 从中期来看, 需求会随着游客人数的增加而大幅增长, 由于供给有限, 房价会有所上涨 塞舌尔悦榕庄酒店 ( 交易资产占整体资产的 70%) 60 座别墅,2500 万美元 163 莎沃瓦度假酒店及水疗中心 10 魔法岛度假酒店 塞舌尔巴比伦 Avani 水疗及度假村香格里拉水疗及度假村 230, 间 65.0% 美金 400 美金 260 备注 : 塞舌尔酒店指所有市场上的酒店 资料来源 : 塞舌尔国际统计局 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入

34 34 亚太地区酒店目的地 马尔代夫 马尔代夫由散落在印度洋蔚蓝水域上的 26 个珊瑚礁组成, 是世界上景色最优美的渡假圣地 很少有旅游目的地像马尔代夫一样, 与众多快速增长的游客市场 俄罗斯 印度 中国大陆, 以及新兴的东南亚市场如此之近 都在 10 个小时的直飞旅程内 其传统的游客市场欧洲的需求也在增长, 其中德国游客人数居第二位 中国大陆游客数量居首位 投资者都抢着来这个旅游天堂分一杯羹, 导致夜间房价蹿升, 使得每的交易价格接近 100 万美元 截止到 2014 年 6 月, 游客同比增长 11.2% 其中, 来自中国大陆 南韩和印度的游客大截止到 2014 年 6 月, 游客同比增长 11.2% 其中, 来自中国大陆 南韩和印度的游客大幅增长, 增长率超过两位数字, 马尔代夫的游客人数同比猛增 17.4%, 主要归功于中国大陆市场的增长 幅增长, 增长率超过两位数字 2013 年, 马尔代夫的游客人数同比猛增 17.4%, 主要归功于中国大陆市场的增长 中国大陆是马尔代夫旅游的主要来源市场, 其游客人数占游客总数约 29.5%, 几乎是第二大旅游来源市场德国游客人数的三倍 截止到 2014 年 6 月, 中国大陆游客人数与去年相比增长了 20.2%, 占游客总数的 28.5% 马尔代夫最新的渡假村是 2014 年 1 月在塔环礁上开业的 Maalifushi by COMO( 原丽晶酒店 ) 这是 COMO 酒店渡假村品牌名下的第二家物业, 拥有 33 间水上别墅和 33 套陆上套房 / 别墅 有四家渡假村开业, 为马尔代夫的客房总存量又增添了 385 由于贸易环境宽松, 私营部门日益活跃, 加之游客数量强劲增长, 预计投资者对马尔代夫的兴趣会继续走强 最近出台的立法措施 包括收购租赁期较长的岛屿以及延长现有租约, 也会有助于鼓励投资需求 伊鲁威里海滩房子酒店 8200 万美元第六感拉姆度假村 7000 万美元卓美亚德瓦娜芙希酒店 596 万美元 神珊瑚岛沙滩水疗及度假村 Hudhufushi 中心水疗及度假村 Konotta 岛度假村马尔代夫雷迪森广场酒店 Hulhumale 丽筠酒店 150 马尔代夫卡尼富士岛度假村 科莫马里弗施酒店 110 万 385 间 维拉私人岛度假村 69.8% 备注 : 马尔代夫酒店指所有市场上的酒店 资料来源 :STR Global( 截止到 2014 年 7 月 ) 旅游局 Arts & Culture 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入 白马酒店及度假村 -LVMH 管理 美金 787 美金 549

35 亚太地区酒店目的地 35 斯里兰卡 斯里兰卡位于印度次大陆北部, 在印度洋气候宜人的水域中横跨赤道, 是一个热带岛屿国家, 迄今仍保留着未经破坏 丰富优美的自然景色 斯里兰卡内战结束后的五年时间里, 旅游业得到了极大增长, 基础设施的开发步伐极快, 包括几条新高速公路和第二家国际机场, 加之集中进行旅游目的地营销的努力, 强化了该国作为游目的地的竞争地位 斯里兰卡延续了高增长的轨迹,游客人数增长了 26.7%, 达到了 130 万, 实现总收入 17 亿美元 斯里兰卡旅游开发局 (SLTDA) 分别制定了 2014 年达到 150 万和 2016 年达到 250 万旅游人次的目标, 以期实现复合年增长率同比增长超过 25% 的目标 斯里兰卡早年严重依赖欧洲旅游市场, 近年来亚太地区的游客有所增加, 尤其是来自印度和中国大陆的游客 另一增长趋势是, 随着经济状况的好转和可支配收入的提高, 国内旅游人数显著增加, 同时国外投资也有所增加, 商业需求也为基础设施开发提供了动力 斯里兰卡拥有约 套经过 SLTDA 认证的酒店客房, 其中大部分是独立精品酒店和非正式膳宿旅店 斯里兰卡吸引了众多国际酒店集团, 其中包括香格里拉集团 国贸酒店集团 喜达屋酒店及度假村国际集团 万豪国际酒店集团 凯悦酒店集团 美诺国际集团 与此同时,John Keells Jetwings 和 Aitken 等国内酒店连锁集团也在雄心勃勃地进行扩张 斯里兰卡政府注重改善东部和北部地区的旅游基础设施, 其它新兴旅游区也开始形成气候, 同时首都科伦坡也被定为和发展成为一个领先的娱乐目的地 持续注重为国外直接投资 特别是对旅游 基础设施 知识服务 出口和制造等行业 提供便利, 将继续推动斯里兰卡的商业需求 阿曼加拉酒店 1,090 万美元卡拉曼达乌纳瓦图纳海滩渡假村 1,000 万美元斯里兰卡森特拉帕西库达水疗及度假酒店 (51%) 850 万美元 科伦坡喜来登酒店科伦坡凯悦酒店韦利格默万豪酒店科伦坡睿享酒店安纳塔拉酒店汉班托特港香格里拉大酒店 165 桑兹度假酒店及水疗中心 科伦坡 Ozo 酒店 130 万 1,800 间 资料来源 : 斯里兰卡旅游开发局 仲量联行 ADR ;RevPAR 每间可供出租客房收入 机罗安娜塔亚酒店 70.0% 美金 110 美金 77

36 36 亚太地区酒店目的地 ( 美元 ) 香港 ( 豪华 ) 澳门新加坡 ( 豪华 ) 吉隆坡 ( 豪华和高档 ) 悉尼墨尔本奥克兰马尼拉首尔台北 ( 豪华和高档 ) 东京 ( 豪华 ) 大阪 ( 豪华和高档 ) 上海 ( 高档 ) 5430 万 2, % 万 2, % 万 3, % 万 1, % 万 % 万 % 万 % 万 1, % 万 % 万 % 万 1, % 万 % 万 1, %

37 亚太地区酒店目的地 37 ( 美元 ) 北京 ( 高档 ) 曼谷 ( 豪华 ) 普吉 孟买 ( 豪华 ) 德里 ( 豪华 ) 胡志明市河内巴厘 ( 豪华 ) 雅加达 ( 高档 ) 毛里求斯 (5-Star) 塞舌尔马尔代夫斯里兰卡 450 万 % 万 % 万 % 万 % 万 % 万 % 万 % 万 % 万 % , % , % 万 % 万 % 资料来源 : STR Global( 截至 2014 年 7 月 ), 各国旅游局, 仲量联行

38 38 亚太地区酒店目的地 撰稿者 Scott Hetherington 首席执行官亚洲区 Craig Collins 首席执行官大洋洲区 Mandy Li 李萌高级副总裁 中国区 Frank Sorgiovanni 副总裁, 研究部亚洲区

39 封面图片太平山顶俯瞰香港岛 关于仲量联行仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部是酒店行业全球首屈一指的房地产服务机构, 主要业务范围涉及豪华酒店 高档酒店 精选服务 (select service) 酒店和经济型酒店 ; 分时度假 和 分式产权 物业 ; 会展中心 ; 综合多用途开发项目和其他酒店物业 仲量联行拥有 300 位专职的酒店及服务行业专业人士, 他们通过与世界各地的投资者和业主 / 经营者合作, 为其提供投资战略上的支持和顾问服务, 同时确保这些投资战略在资产的整个生命周期内始终提供最大的价值 在过去五年时间里, 仲量联行全球团队促成的交易总额达到近 360 亿美元, 这一成绩遥遥领先于所有其他业内同类的酒店和服务行业地产顾问机构, 此外, 公司还成功完成了约 4,000 个咨询 酒店估价和资产管理的顾问服务 仲量联行的酒店和服务行业专家在公司业界领先的调研团队的支持下, 为全球客户提供独立而专业的咨询顾问服务 欲获取仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部提供的更多资讯 视频和调研结果, 敬请登录 或者通过苹果应用商店下载酒店及旅游地产投资咨询部的 iphone 或 ipad 应用

40 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部全球办事处 亚特兰大电话 奥克兰电话 曼谷电话 巴塞罗那电话 北京电话 布里斯班电话 布宜诺斯艾利斯电话 成都电话 芝加哥电话 达拉斯电话 丹佛电话 迪拜电话 杜塞尔多夫电话 埃克赛特电话 法兰克福电话 格拉斯哥电话 香港电话 伊斯坦布尔电话 雅加达电话 利兹电话 伦敦电话 洛杉矶电话 里昂电话 马德里电话 曼彻斯特电话 马赛电话 墨尔本电话 墨西哥城电话 迈阿密电话 米兰电话 莫斯科电话 慕尼黑电话 新德里电话 纽约电话 巴黎电话 珀斯电话 罗马电话 圣保罗电话 旧金山电话 上海电话 新加坡电话 悉尼电话 东京电话 华盛顿电话 仲量联行,2014 版权所有 本出版物的内容来自各种普遍认可的信息来源获取的信息汇编而成 以上信息均从可靠来源所获得, 仲量联行在此不对信息的准确性作出声明或保证 本报告只作为一般性指南, 并不构成建议 我们强调, 相关的预测是对未来的展望, 进而存在许多不确定性, 因此, 该预测最多只能用作对未来可能性的估测, 而不是绝对的确定