江苏工程建设标准

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坦蔡
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1 江苏省工程建设标准房屋面积测算技术规程 Construction technical specification of building area surveying and mapping ( 征求意见稿 ) 条文说明第 1 页共 22 页

2 目次 1 总则 2 术语 2.1 房屋面积测算术语 2.2 建筑术语 3 房屋面积测算的数据采集 3.1 房屋预售测绘的数据采集 3.2 房屋实测数据的采集 4 房屋建筑面积计算规定 4.1 一般规定 4.2 计算细则 4.3 共有建筑面积的分摊与计算 5 房屋的变更测算 5.1 变更分类 5.2 受理变更 5.3 变更测算 6 房屋面积测算成果报告 6.1 房屋面积测算数据的处理原则 6.2 检查验收与成果资料第 2 页共 22 页

3 1 总则 1.0.1~ 阐述制定本规程的目的内容适用范围和房屋面积测算的基本原则本规程适用于省辖区内有关房屋登记工作中各类房屋面积的测算工作, 重点突出了有关房屋面积计算细则和房屋共有面积的分摊计算部分在细化房产测量规范的同时, 考虑今后与土地地下空间条例接轨等问题, 更重要的是在合情合理的基础上, 统筹考虑了维护群众利益, 构建和谐社会等方面的要求本规程主要依据国家现行相关法律法规制定地方标准本规程条文有些是现行标准条文, 有些是以现行标准条文为基础改写的, 有些是引用全国各地的地方法规条文, 另有些是采用目前省内经实际作业证明并经专家论证可行而新增的同时本规程规定, 除应遵循本规程外, 尚应符合国家行业和江苏省现行标准规范的规定第 3 页共 22 页

4 2 术语 2.1 房屋面积测算术语 2.1.1~ 本章节中有关房产面积测算的术语和定义分别引用 GB/T17986 房产测量规范 GB/T 测绘基本术语 CJJ/T 房地产市场信息系统技术规范 SZJG/ 房屋建筑面积测绘技术规程等, 个别定义为自行定义房屋面积测算的类型包括 : 房屋预售面积的测算房屋登记面积的测算房屋现变更的测算房屋的测算工作包含 : 房屋的平面控制测量房产调查房产要素测量房产图绘制房产面积测算变更测量成果资料的检查与验收等房屋面积测算成果包括房屋登记相关要件房屋面积预 ( 实 ) 测算任务委托书受托房屋测算声明项目测绘说明房屋建筑面积 ( 幢 ) 计算明细房屋 ( 丘 ) 平面图房屋分层分户平面图房屋 ( 幢 ) 共有建筑面积分摊说明 ( 或协议认定表 ) 与其他相关协议或说明等项目测绘说明内容包括 : 项目概况作业依据利用设备人员组成作业方法检查情况质量评定移交资料其他说明等房屋建筑面积 : 一般由成套住房非成套住房和非住宅三类房屋建筑组成目前还有如车位商业摊位等特殊房屋此类房屋有部分属于无实际墙体, 采用界址 ( 界线 ) 来隔断确定套内空间, 可视作无套内墙体面积的成套房屋 2.2 建筑术语 2.2.1~ 本章节中有关房产面积测算的术语和定义分别引用 GB/T17986 房产测量规范 GB 住宅建筑规范 DCJ3/J 江苏省住宅设计标准 GB 民用建筑设计通则 GB/T 建筑工程建筑面积计算规范 CJJ/T 房地产市场信息系统技术规范等, 个别定义为自行定义第 4 页共 22 页

5 3 房屋面积测算的数据采集 3.1 房屋预售测绘的数据采集 3.1.1~3.1.8 本章节主要依据国标准房产测量规范第 7 章住建部与国家测绘局颁发的第 83 号令房产测绘管理办法以及住建部第 88 号令商品房销售管理办法中的有关规定制定房屋预售测绘的数据采集主要根据当地行政主管部门核发的建筑工程规划许可证及经当地政府行政主管部门核准备案的建设工程建筑施工图或匹配的电子图上进行, 为委托单位办理房屋预售登记, 在建工程抵押等提供房屋面积数据一般问题的处理 : 1 对提供图纸上数据不全的, 在允许范围内, 可采取图解量取图解计算但需在计算附记中记录或作详细说明 2 超过允许范围的, 应返回委托单位, 由建设单位进行修正补充 3 对粉刷层厚度 ( 结构找平面 ), 设计无标注的, 一律按 0.02m 计算 4 已取得预售许可, 办理预告登记的房屋不得任变更, 确需变更的, 应按国家有关规定严格执行 3.2 房屋实测数据的采集本章节主要依据国标准房产测量规范第 3 章第 4 章第 5 章第 6 章第七章相关条款制定与补充房屋实测主要有以下几点 ; 1 服务范围 : 竣工测绘现状测绘变更测绘分割测绘等 2 采用设备 : 经检定合格的钢卷尺手持式测距仪红外测距仪全站仪 GPS 卫星定位系统等 3 采集内容 : 房屋的边长房屋的墙体厚度房屋特殊点位置房角点坐标界址点坐标其他需要表述的地形地物点等数据 4 采集的位置 ; 应在紧贴墙角并离地面约 0.80 至 1.20 米处, 并使测线两端保持在同一水平面上 5 采集边长的误差 ; 应当丈量边长与设计边长在误差允许范围内, 可采用原设计数据, 实测超过原设计边长的, 应采用实测边长 6 特殊困难房屋 : 可实测房屋几何要素, 按几何公式计算建筑面积或采用实测特殊点坐标, 计算其建筑面积但应满足 ±0.05 米的点位误差房屋层高丈量要求 : 1 除对建筑规划设定的各种层面丈量外, 对实地有疑问的其它建筑空间, 应进行层高测量, 并作相应记录 2 对同一层多个区间的不同层高的建筑空间, 必须分别测量与记录, 并在备注第 5 页共 22 页

6 栏中予以说明 3 对小于 2.10 米或大于 2.30 米部分涉及是否计算面积的范围, 应在不同位置测量 3 个以上层高值取平均后作为实测层高, 确保数据可靠 4 对有建筑施工图的竣工房屋与无建筑施工图 ( 历史遗留 ) 房屋, 应采用不同方法量取 5 对无法丈量的底层或地下室层高数据, 应按实测净高数据加结构板厚度作为本层的房屋层高 3.2.3~3.2.6 阐述对斜坡屋顶及倾斜房屋边长附属成套房屋的阳台平台廊窗建筑物中的内外墙体车位 ( 地下车位 ) 商业摊位等特殊房屋的数据采集规定与具体方法阐述对各类房屋边长与共有建筑面积边长的采集要求房屋信息数据采集 1 采集的内容包括 : 建筑物名称房屋坐落房屋幢编号户 ( 室 ) 编号房屋产别建筑结构房屋用途房屋建成年份房屋层数等与建筑物有关的权利人及委托人信息等准 2 相关要求 : 1) 对涉及相关部门的批文文件证明审核资料等应以原件为准 2) 对房屋结构, 应以房产测量规范附录 A 表 A5 或经审核的建筑施工图为 3) 房屋的建造年份, 应以房屋实际竣工年份为准 ; 拆除翻建的房屋, 应按翻建竣工年份为准 ; 历史遗留房屋无建造年份的, 以证明材料为准 4) 房屋层高的中误差, 可参照本规程房屋边长测量二级精度要求按 ±( D) 执行 ( 其中 :D 为理论层高 ) 第 6 页共 22 页

7 4 房屋建筑面积计算规定 4.1 一般规定计算全部建筑面积范围中 1~14 款根据国家标准 GB/T 房产测量规范第条制定 1 当单层建筑内有部分为多层时, 当层高 ( 有结构层 ) 在 2.20 米以上的, 应按多层计算如图 4-0 所示图 4-0 幢示意如图左边按一层, 右边为三层 ( 有结构层 ), 幢房屋总建筑面积应是一层与三层的水平投影面积之和 2 穿过房屋仅供本楼通行的通道, 实际是指房屋的内通道, 不是指用作街道巷道通行穿过房屋的通道, 为社会人流车辆流动的通道因功能需要, 其层高较高, 国家标准房产测量规范中规定不论其高出 2.20 米多少, 均按一层计算建筑面积 3 地下室半地下室及其相应出入口的建筑面积, 不应包含采光井防潮层及保护墙建筑面积采光井是指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下空间防潮层是指一种用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室和地下墙体的隔离层保护墙是与防潮层作用相同的隔离墙体地下建筑物为抵抗周边压力, 外墙的厚度会随着地下进深而增厚墙体其增厚部分墙体应作为保护墙, 同样起着防潮和抗压的双重作用以上增厚的墙体不应计算建筑面积因此地下室半地下室的建筑面积应按其上口, 即地上部分的墙体外围水平投影面积计算 4 依坡地建筑的架空房屋的下方, 利用吊脚做架空层的房屋吊脚应用打桩筑柱等承重结构来支撑架空房屋的底板, 且属永久性的牢固建筑, 可作为人们生产与生活的场所加以利用, 其层高大于 2.20 米的部位计算建筑面积如架空层地面未作整修利用, 仅为堆积余土, 或作防潮之用的, 不计算建筑面积当依坡地坡屋顶斜面结构等房屋, 无法测量其层高时, 应按国家标准 GB/T 第 7 页共 22 页

8 建筑工程建筑面积计算规范规定, 以测定净高超过 2.10m( 含 2.10m) 计算建筑面积, 低于 2.10m 的不计算建筑面积计算全部建筑面积范围其中 15~18 款根据国家标准建筑工程建筑面积计算规范第条制定 1 立体车库立体书库立体仓库不规定是否有围护结构, 按是否有结构层和层高标准来确定其计算建筑面积范围, 同时与货架层书架层无关 2 影剧院内的舞台灯光控制室, 应有结构层的基础上, 按围护结构外围水平投影面积的实际层计算建筑面积 3 本条所称场馆系指 ( 足球网球等场馆 ) 看台上有永久性顶盖部分应按单层或多层建筑的相关规定计算建筑面积 4 多层建筑坡屋顶和场馆看台下的空间应视为坡屋顶内的空间, 设计加以利用时, 应按净高 2.10m 确定其面积设计为利用的, 不应计算建筑面积计算一半建筑面积范围中 1~4 条根据国家标准 GB/T 房产测量规范第条制定 1 走廊的上盖必须与房屋相连 ( 结构层内 ), 可以是挑楼或挑廊的底板 2 走廊檐廊两端有与房屋相连的墙体作为围护结构的, 应视为有围护结构的走廊檐廊 3 走廊檐廊应有围护结构外, 还应是房屋进出的通道, 或作为生产或生活的场所与室内不相通无顶盖或层高低于 2.20m 的, 不应计算建筑面积 4 单排柱是指排列一行的柱, 其另一面是借用他幢房屋墙体承重的情况 5 不封闭的架通廊应是结构牢固永久性的层高水低于 2.20m 的, 并且有结构牢固的围护物不计算建筑面积范围中 1~11 款根据国家标准 GB/T 房产测量规范第条制定 1 不符合人民生产和生活最基本需求的空间部分包括 : 房屋的各类层面房屋的单间 ( 室 ) 廊台地下室半地下室活动房屋临时房屋简易房屋等 2 突出墙面的构件 ( 梁柱 ) 配件( 砖瓦 ) 等 3 装饰性的柱 ( 非承重 ) 幕墙垛勒脚台阶无柱雨蓬( 混凝土板 ), 主墙体外的玻璃幕墙金属幕墙等 4 无顶建筑包括 : 无盖通廊挑廊走廊平台挑台等 5 屋面上的露天设备空调外机, 花园泳池烟囱亭塔罐池等设施 6 建筑物内部, 供操作上料安放物品等平台 7 在规划红线以外或用于社会公用事业道路街巷 ( 非仅为本地宗地使用 ) 的通道 8 利用自然地形作为上盖建造的房屋 9 无法使用的房屋伸缩缝沉降缝等不计算建筑面积范围中 12 款主要依据国家现行建筑工程建筑面积计算规范制定第 8 页共 22 页

9 室外爬梯主要指与用于检修消防的室外钢楼梯爬梯, 其中还应包括不在结构内, 后续建造的楼梯等不计算建筑面积范围中 13 款主要参照江苏省住宅设计标准条款制定生活阳台净深不应小于 1.30m, 服务阳台净深不应小于 1.10m 因此, 小于 1.00 米的阳台基本上无使用价值, 不应计算建筑面积不计算建筑面积范围中 14 款因顶层檐口以上用结构层封闭后, 相当于闷顶层, 只起到隔热作用, 已无使用功能, 所以不符合国家标准房产测量规范中的房屋基本要素条件, 不应计算建筑面积不计算建筑面积范围中 15 款主要依据建设部建住房 [2002]74 号第三条 ( 七 ) 款制定楼梯 ( 间 ) 应按房屋的自然层数计算建筑面积如楼梯间已计算建筑面积后, 其首层套 ( 室 ) 出入空间, 无论是否利用, 不应计算建筑面积 4.2 计算细则 4.2.1~4.2.2 主要参照国家现行建筑工程建筑面积计算规范条制定 1 层高的量取方法 : 取上下相邻楼层楼 ( 地 ) 板结构面之间的垂直距离或取净高楼 ( 地 ) 面至上部楼板底面之间的垂直距离 2 结构面应加上 0.02 米的结构找平面层 ( 粉刷层 )( 全国各地基本一致 ) 3 对特殊 ( 不规则 ) 房屋, 当向内倾斜时, 按其室内净高在 2.10m 以上的水平投影部位计算建筑面积 ; 当向外倾斜时, 按底板墙体 ( 或柱 ) 的外围水平投影面积计算建筑面积 4 对坡屋顶拱形建筑, 按层高在 2.20m 以上计算建筑面积 ; 当不具备条件直接测量层高时, 可按其室内净高在 2.10m 以上部分水平投影计算建筑面积根据各种阳台平台 ( 露台 ) 复合( 组合 ) 阳台的具体情况, 参照国家标准 GB/T 房产测量规范与江苏省住宅设计标准中相关条款制定 1 住宅建筑中属于一户专有, 且结构特殊类似于阳台的空中花园入户花园 ( 国家现行规范无定义 ) 等应视为入户阳台, 按本规程阳台的相关规定计算建筑面积 2 平台上的阳台或门廊应具备有顶盖和高于平台的围护结构 ( 顶盖与围护一致 ) 详见规程图当凸阳台 ( 含复合凸出 ) 或凹阳台进深 <1.00m 时, 该阳台不计算建筑面积 4 当其上盖高度小于两个自然层中间无水平横梁挂墙等结构体时, 均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积详见规程图依据江苏省住宅设计标准中, 起居室 ( 厅 ) 最小面积 12m2的规定, 但又考虑到双阳台情况, 在制定本条款时结合参照国家标准建筑工程建筑面积计算规范无柱雨篷宽度超过 2.10m 计算一半面积的规定, 本规程规定 : 1) 对面积 >12.00m2和进深入 >2.10m 的有柱凸阳台, 应均视为建筑物上空 ( 房第 9 页共 22 页

10 屋内的共享空间 ), 无论其上盖高度如何, 均按其柱的围护结构外围水平投影计算全部建筑面积 ; 当 m2或进深入 2.10m 时, 按其柱的围护结构的水平投影一半面积计算 2) 进深 >1/2 阳台宽度和进深入 >2.10m 的未封闭凹阳台, 无论上盖高度如何, 均视为内廊, 计算全部建筑面积 ; 当进深 1/2 阳台宽度或进深 2.10m 时, 按其凹阳台水平投影面积的一半计算图 4 7 所示 3) 在复合阳台中, 当凸出进深 >2.5m 时, 其凹入部分计算全部建筑面积 ; 4) 在复合阳台中, 当凸出进深 2.5m 时, 其凹入进深 >2.10m 时, 其凹入部分计算全部建筑面积 ; 当凹入进深 2.10m 时, 其凹入部分计算一半建筑面积 5) 在复合阳台中, 当凹阳台向结构内延伸方向与阳台开敞面不一致时, 该延伸部分计算全部建筑面积如图 4 8 所示 6) 高层中二户共有的消防阳台, 因消防需要设置, 由栏杆分隔但阳台底板相连的两个相邻阳台, 可按分隔栏杆作为界线, 分别计入各户 ( 室 ) 阳台建筑面积 ; 独户 ( 室 ) 的类似阳台, 应按单阳台计算 6 对顶层和特殊层高 ( 层高小于 2.20 米或大于 4.50 米 ) 的不封闭阳台, 以该幢建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准 ; 无标准层时, 以 6.00 米作为认定标准当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时, 阳台的上盖高度取底板与上层斜屋面最低点间的垂直距离 7 房屋套型的阳台设计为了追求立面效果, 房屋上下的阳台水平投影线相互交叉, 造成局部无顶盖状况为了与国家标准房产测量规范统一, 根据工作中实际情况, 在参照国家现行房产测量规范基础上, 本规程规定 : 如图 4 9 所示 1) 当上层顶盖投影进深 1.00m 或左右重叠 2.10m 时, 不计算建筑面积 ; 2) 当重叠部分 > 下层阳台面积一半或左右重叠 >2.10m 时, 按重叠部分的一半计算建筑面积 8 建筑物中与公共走廊通道相通, 一面直接对外开放用于绿化休闲的公共建筑空间, 应按阳台相关规定计算建筑面积 9 首层类似于阳台架空的建筑空间, 平台上有围护结构的, 按本规程图 4-9 所示的规定计算花池空调机位的计算主要参照国家标准房产测量规范 8.2 有关阳台建筑面积计算制定详见本规程图 4-10 所示 1 结构墙体以外的不计算建筑面积 ; 结构墙体以内的计算建筑面积 2 单独向阳台及建筑内部空间凹进, 内部隔墙为非结构墙体的, 计算建筑面积 ; 内部为结构墙体的, 不计算建筑面积凸窗落地窗的计算主要参照国家标准房产测量规范 8.2 有关房屋面积测算的相关条款制定 1 凸窗高度 2.20 且凸窗进深 1.00 米时, 凸窗计算全面积, 否则不计如图 4 12 所示第 10 页共 22 页

11 所示 2 凸窗高度 2.20m 的落地窗, 不论进深, 应计算全部建筑面积如图根据江苏省住宅设计标准对设计踏步高度要求, 凸窗窗台与地面 <0.20m, 且高度超过 2.20 米的, 计算建筑面积 ; 凸窗窗台与地面 >0.20m 时, 不论高度不计算建筑面积详见本规程图 4 11 所示 4 窗体未凸出外墙的窗 ( 图 4-13 a) 或窗体上 ( 下 ) 方凹入部分以各种类型建筑材料封闭的窗 ( 图 4-13b c) 均不视为凸窗, 当层高 2.2 米时, 计算全部建筑面积 5 对反梁外侧另有结构横梁的窗 ( 图 4-14), 取横梁为外墙, 其横梁以外部分视为凸窗, 按凸窗规定计算建筑面积 ; 横梁以内部分层高 2.2 米时, 计算全部建筑面积 6 当凸窗向阳台或花池内突出时, 凸窗所占用的阳台或花池的空间仍计入阳台或花池的建筑面积, 如图 4 15 所示采光井管道 ( 井 ) 的计算主要参照国家标准房产测量规范 d j 条款制定 1 房屋内的通风垃圾排烟上下水管暖气通讯电缆等均属管道 ( 井 ) 2 地下部分或地上部分由地下部分使用的管道 ( 井 ), 应计入地下共有建筑面积 3 地上部分使用的管道 ( 井 ), 应计入地上共有建筑面积 4 地下室或半地下室的采光井, 不计算建筑面积 5 地上形成的采光井, 独户 ( 室 ) 专用的, 计入户 ( 室 ) 建筑面积 6 当地面层内各套均有管道 ( 井 ) 时, 可计入各户的套内建筑面积 ; 否则, 作为功能或层内的共有建筑面积室内楼 ( 电 ) 梯面积的计算主要参照国家标准房产测量规范 d 条款制定 1 一般情况下, 室内楼 ( 电 ) 梯, 应按自然层数计算建筑面积 2 穿越非自然层 ( 夹层插层技术层结构转换层避难层等 ) 的楼梯, 本层不开门的, 应作为自然层的共享空间, 不计算建筑面积 3 与建筑物不相连的独立楼 ( 电 ) 梯, 按其各出入层数, 计算建筑面积 4 在参照全国其他城市规定基础上, 本规程规定 : 1) 当室内楼梯 ( 自动扶梯 ) 上下行之间有间隔时, 其间隔 >0.3m 时, 不论顶盖高度, 按一层计算建筑面积 ; 当间隔 0.3m 时, 其间隔计入楼梯部分, 按楼梯规定计算建筑面积 2) 商场写字楼等设置的自动扶梯, 按其通达层数计算建筑面积 3) 复式建筑的室内楼梯, 按自然层数计算建筑面积 ; 通往跃层, 假层 ( 阁楼 ) 夹层等的楼梯预留孔, 若设计为楼梯专用通道时, 楼梯预留孔应计算建筑面积 4) 旋转式楼梯形成的净空部分, 其面积 >5 m2时, 按建筑物上空计算建筑面积 ; 面积 5 m2时, 按楼梯相关规定计算建筑面积 5 根据国家现行建筑工程建筑面积计算规范条文说明中规定, 错层式建筑的室内楼梯, 应选上一层的自然层数计算建筑面积详见本规程图 4 第 11 页共 22 页

12 18 所示幕墙墙体的面积计算主要在参照国家标准房产测量规范 i b 条款和其他城市规定的基础上制定 1 装饰性幕墙不计算建筑面积 2 围护性幕墙按本规程图 4 19 所示的规定计算 3 楼层内既有主墙又有幕墙时, 按本规程图 4 20 所示的规定计算 4 外墙共有墙中含有柱或其他承重支撑体的墙体, 按本规程图 4 21 所示的规定计算 5 建筑物上空处的外墙按本规程图 4 22 所示的规定计算 6 商场商铺局部以防火卷帘钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的, 墙体厚度取主墙体或围护构架的厚度作为外墙厚度计算建筑面积 7 当外墙体由上下两部分组成, 而上下两部分墙体厚度不同时, 取下部勒脚以上的墙体厚度计算面积在实际操作中, 围护性幕墙预售测绘中可以按图例计算 ; 但在实测时其间隙部分必须填充完整, 确保安全其间隙应 0.10m, 否则, 作为上空计算走廊 ( 含挑廊檐廊连廊等 ) 的面积计算主要在参照国家标准房产测量规范 h c 条款和其他城市规定的基础上制定 1 内外走廊的确定, 详见本规程图 4 22 所示 2 内走廊无论层高, 无论其两端是否封闭, 应计算全部建筑面积 3 有柱走廊不论其层高, 按其柱的外围水平投影面积计算 ; 无柱走廊当层高小于二个自然层时, 按其结构及围护物外围水平投影计算一半建筑面积 ; 层高达到或超过二个自然层时, 不计算建筑面积 4 位于地面一层与房屋相连有盖无柱无围护结构凸出建筑主体的走廊檐廊, 无论下方是否有台阶, 均不计算建筑面积 ; 凹入建筑主体的有盖无柱的走廊檐廊, 当其上盖宽度大于 1.0m 时, 按其上盖投影面积的一半计算建筑面积 5 位于屋顶 ( 裙房屋顶 ) 衔接房屋与房屋之间有顶盖无柱的, 按围护结构的水平投影面积一半计算建筑面积 ; 当围护结构 < 顶盖的, 按围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积 6 楼房底层设有两端不封闭的通道, 若该通道仅可供人通行 ( 仅一幢使用 ), 计算全部建筑面积 ; 若通道可供车辆通行或他用的, 视为公共道路, 不计算建筑面积对进入核心筒周边的廊道应根据实际情况或采用协议确定其归属室外台阶楼梯车道的面积计算主要在参照国家标准房产测量规范 g d 条款和其他城市规定的基础上制定 1 有顶盖的室外楼梯, 必须顶层有永久性顶盖, 且完全遮盖楼梯全部 2 不能完全遮盖楼梯或非永久性顶盖的, 其室外楼梯应视为无顶盖楼梯, 3 室外台阶 ( 坡道 ) 下方空间利用的, 必须是设计时确定, 后续加以利用的不应计算建筑面积第 12 页共 22 页

13 4 室外车道按到达层数计算建筑面积 ; 室内车道按自然层数计算建筑面积 5 起消防观光休闲作用的, 地面至裙楼平台或裙楼平台上设置的室外楼梯自动扶梯, 应列为不分摊共有建筑面积详见本规程图 4-23 所示门廊门斗雨蓬的计算主要在参照国家标准房产测量规范 k b 条款和其他城市规定的基础上制定建筑物出入口上方设置的遮雨遮阳的上盖, 当上层为房屋底板时, 下方空间凸出的视为门廊, 其凹进的为门斗 ; 当为专设盖板 ( 不含下层阳台 ) 时, 则视为雨蓬 ; 当门廊门斗的支撑为墙体时, 应作为门廊门斗的维护结构, 不能替代为柱 1 进深 1.00m 的门廊门斗雨蓬, 无论凹凸是否有柱, 不计算建筑面积 2 无柱的二面开放 ( 含二面 ) 以上的门廊雨蓬, 不计算建筑面积图 4 25a b m< 门斗门廊 ( 凹 ) 进深 >1/2 宽度时, 计算全部建筑面积 ;2.10m 门斗门廊 ( 凹 ) 进深 1/2 宽度时, 按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积图 4 25 c 4 开放式的门廊雨篷, 独柱的, 按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积图 4 25 d e 5 在凹或凸门廊门斗雨蓬中, 有两柱以上 ( 含两柱 ) 时, 按其柱外围计算全部建筑面积图 4 25 f g 6 复合结构的门廊门斗, 凸出部分双柱的, 按柱的外围计算全部建筑面积 ; 单柱的, 按柱的外围一半计算建筑面积 ; 无柱的, 不计算建筑图 4 25 h i j 7 复合结构的门廊门斗, 无柱或独柱时, 当凸出进深 >2.10m 时, 其凹进部分, 计算全部建筑面积 ; 当凸出进深 2.10m 时, 其凹入进深 >2.10m 计算全部建筑面积 ; 当凹入进深 2.10m 时计算一半建筑面积图 4 25 h i j 4.3 共有建筑面积的分摊与计算房产测量成果是房屋登记的重要依据, 而涉及房屋共有建筑面积的分摊数据, 关系到百姓的切身利益, 涉及千家万户, 事关民生但因国家标准 91 版 2000 版房产测量规范对共有建筑面积的分摊计算部分, 规定不够详细, 使作业员对新的建筑结构形式分摊确定, 缺少作业依据, 界定困难, 以致标准难以统一为进一步规范全省房屋面积的测算工作, 保证房屋登记质量, 保护权利人的合法权益, 统一全省计算技术标准和更加合理的分摊房屋共有建筑面积本章节, 根据国家标准房产测量规范附录 B3 中的条款内容和收集了近十年来国家行业和全国各省市有关房屋面积测算方面的法规文件和标准规范, 进行了系统的梳理与分析, 并结合目前新的建筑结构和新技术等对房产面积测算的影响, 通过广泛征求省各市有关部门专家和工程技术人员的意见, 对涉及的主要问题与具体内容进行了专题论证, 反复讨论与协调修改, 重点制定了本章节幢的确定主要在依据国家标准房产测量规范的基础上, 根据目前复杂的建筑结构, 进行系统的梳理与分析, 参考全国各地技术规程, 经专家认证后制定编幢原则 : 应为同期建造, 并结合规划审核批准的建筑施工图, 土地部门公安第 13 页共 22 页

14 部门批准的文件等综合因素来确定 1 当裙楼与塔楼间无法分隔的, 应视为一幢 2 一般情况下, 架空层车库层 ( 多层住宅下部 ) 地下室半地下室顶部的多幢房屋, 应视为多幢房屋 3 架空层车库层地下室半地下室或裙楼上连接多幢房屋的通廊, 应作为休闲或防雨用的 ( 或人行通道 ) 建筑, 不计算建筑面积 4 在综合楼, 当裙楼及各塔楼之间有互不相通的伸缩缝或隔墙作为明显界线的, 可将裙楼及其相应的塔楼作为一幢 5 在混合楼群 ( 多功能 ) 中, 当塔楼以下的功能与塔楼的共有建筑空间无相互冲突时, 可按本规程图所示, 进行共有建筑面积分摊计算 6 在小区内, 地上大型车库或架空层上建造的超长或高差较大的房屋, 相互衔接但中间有伸缩缝的, 已按各幢编成不同幢号 ( 或有合法手续 ) 时, 若无相关共有共用设施设备冲突的, 可各自按单幢计算 7 房屋建成后改建扩建并形成整体的, 应在满足房屋登记条件下, 作为一幢否则, 改建扩建部分应单独计算共有建筑面积的划分与确认主要依据住建部与国家测绘局颁发的第 83 号令房产测绘管理办法与住建部第 88 号令商品房销售管理办法中的有关规定制定 1 房屋内共有建筑面积的确定, 应由委托方依据当地规划行政主管部门核准备案的建筑施工图为依据, 根据幢各功能的使用状况共有部位的性质和服务范围进行确认和申报, 经房产测绘机构对申报材料与房屋的共有部位进行认定和计算, 并最终经房产行政主管部门审核确定 2 在竣工测绘现状测绘变更测绘时, 现场复核并测量已使用建筑空间的实际使用功能和未使用的建筑空间, 须经房产测绘人员现场勘察核对 ; 当实地对照出入较大时, 应以经当地规划行政主管部门已核准并备案的平面图上标注为准共有建筑面积的分类主要在依据国家标准房产测量规范附录 B3.1 共有建筑面积的内容基础上, 进行梳理后制定道等 ; 1 根据共有建筑面积的使用功能, 共有建筑面积主要可分以下三类 : 1) 全幢共有建筑面积 : 是指为整幢服务的共有建筑面积 ; 2) 功能区共有建筑面积 : 是指专为某一功能服务的共有建筑面积 ; 3) 层内共有建筑面积 : 是指专为本层服务的共有建筑面积 2 根据共有建筑面积在功能中的使用情况可分为几下几类 : 1) 应分摊的共有建筑面积 : a 相关权利人合法协议约定的应分摊的共有部分 ; b 建筑物内涉及垂直移动空间部分包括 : 幢内核心筒楼梯间及各种管 ( 井 ) c 建筑物内涉及疏散的通道等平行移动空间部分包括 : 公共门厅大厅 ( 前室 ) 走廊 ( 檐 ) 门廊 ( 斗 ) 等 ; 第 14 页共 22 页

15 d 设置在各功能区为本幢服务的配套用房和屋顶的幢配套用房等 E 幢内套与共有建筑空间之间分隔墙的墙体一半面积, 以及外墙 ( 包括山墙 ) 水平投影面积的一半 1) 不应分摊的共有建筑面积 : A 相关权利人合法协议约定的不分摊的共有部分 ; b 幢内用于公共通行停车绿化休闲使用的公共空间 ; c 屋顶设置的公用事业 ( 人防报警室 ) 观光( 塔亭眺望间 ) 等公共建筑空间 ; d 幢标准层内设置的公用事业用房, 包括 : 层高超过 2.2 米的消防避难层结构转换层等 ; e 建筑物内用于人防公共停车放置设备的建筑空间 ; f 为多幢建筑服务的消防通道, 公共用房等 ; g 为他幢建筑所有权人的生活与利用不可缺少的共有部分共有建筑面积的分摊主要依据国家标准房产测量规范 B3 共有建筑面积的分摊内容, 并根据目前的实际现状和参考全国各地的地方法规来进行补充制定编制本规程共有建筑面积分摊的基本原则, 旨在依法通过规范全省房产面积测量单位的作业行为, 从维护权利人的合法权益出发, 在共创社会和谐中, 发挥积极作用 1 制定本标准的主要原则是 : 1) 依照国家相关法律法规和规范的原则 ; 2) 依照合情合理的原则 ; 吸取与参考全国各地的成熟经验和技术规程, 广泛征求各方面意见, 经有关专家认证制定 ; 3) 当事人双方接受的原则, 对房屋测算成果在销售时进行公示, 买卖双方接受后进行签订协议 2 制定共有建筑面积分摊的基本方法 : 1) 幢内的共有建筑面积应在幢内分摊 ; 非本幢的共有建筑面积, 不在幢内分摊 ; 幢内的共有建筑面积, 不应列入其它幢分摊 ; 地下部分的共有面积列入地下分摊 ; 地上部分的共有面积列入地上分摊 2) 产权各方有合法权属分割文件或协议的, 按文件或协议规定执行 ; 无产权分割文件或协议的, 按本规程相关条款执行 3) 一般成套房屋住宅楼的共有建筑面积分摊, 应按其幢各套内的相关面积比例进行分摊 4) 幢为独立产权时, 其建筑面积可按各层墙外围水平投影面积之和计算, 可不划分幢共有建筑面积 5) 已列为不分摊共有面积的, 不参与幢内其他共有建筑面积的分摊 6) 幢内一般不宜设定专有面积当确需列为层单元室 ( 户 ) 专有建筑面积的, 应采用买卖双方协议确定, 并计入相应的套内建筑面积, 参与幢共有建筑面积的分摊第 15 页共 22 页

16 7) 经共有建筑面积分摊计算后, 各分户的建筑面积之和应等于幢总建筑面积 ( 不含不分摊共有建筑面积 ) 8) 幢共有建筑面积分摊后, 不划分各产权人在共有部位中的权界 ; 共有建筑面积一经分摊, 任何人不得擅自侵犯或改变原使用功能特殊共有建筑面积分摊综合楼的共有建筑面积分摊, 应采用幢为单位逐级分摊, 按地上与地下应作为二部分进行计算地下部分的共有建筑面积应纳入地下分摊 ; 地上部分的共有建筑面积纳入地上分摊 1 地下房屋共有建筑面积的分摊 : 1)) 涉及地下室部分的共有建筑面积, 应列入地下室功能区或层分摊 2) 当地下室功能区或层内局部为商业办公等用途 ( 合法 ) 时, 其区域 ( 商业或办公等 ) 内的共有建筑面积, 应根据不同功能区域, 按本规程相关条款进行分摊 3) 当地下停车场中机动 ( 非 ) 车位, 有合法手续, 准予出售并可拥有独立产权时, 其机动车 ( 非 ) 位的面积, 可按各停车位实际占用面积 ( 明确界线 ) 计算面积 ( 使用 ); 也可按本规程相关规定, 计算各机动车位的建筑面积 4) 通往地下室的楼梯车 ( 或斜坡 ) 道, 应计入地下不分摊共有建筑面积其坡道下方无利用的, 或车道下方直接为地下二层建筑空间服务的, 其车道对应的地面上空, 计入地下一层建筑面积 ; 当车道地下一层下方为可利用的空间, 其车道可作为两层建筑面积, 并计入地下室不分摊共有建筑面积详见本规程图 4-26 所示 5) 地面上仅为地下室设置的楼梯间地下车库的升降机房, 应作为地下室不分摊共有建筑面积 2 半地下室部分共有建筑面积的分摊 : 1) 当半地下室室外地坪 1.50 米时, 其半地下室计入地上层数, 位于该半地下层中的共有建筑面积, 其分摊计算方法应按本规程地上建筑的相应条款计算否则, 按本规程地下室的相关条款执行详见本规程图 4-27a 所示 2) 当半地下室全部或部分用于商业办公等用途 ( 合法 ) 时, 且商业办公等出入口位于地面以上的, 则计入地上层数 ; 否则, 计入地下层数 ; 并按本规程相关条款执行进行分摊计算详见本规程图 4-27b 3) 在独立别墅联排别墅中, 各户内层高 2.20 米的半地下室, 当在室外地坪 1.5 米, 或坡地建筑一面以上 ( 含一面 ) 在地面以上时, 列为户 ( 室 ) 建筑面积 ; 当在室外地坪 <1.5 米时, 列为户 ( 室 ) 地下建筑面积 3 走廊 ( 檐廊 ) 通廊过道 1) 当首层的各套 ( 户 ) 均向走廊 ( 檐廊 ) 开门时, 走廊 ( 檐廊 ) 计算建筑面积的, 列为第一层各商铺的应分摊共有面积 ; 第一层为办公商场的, 按同一原则计算 ; 其他情形的一层走廊 ( 檐廊 ), 应依据与幢或功能区的水平垂直通道的连通情况, 列为幢或功能区应分摊共有建筑面积第 16 页共 22 页

17 2) 二层以上共有的内外走廊, 一般情况下, 应作为本层应分摊的共有面积 3) 当首层柱廊檐廊为本宗地外的公共通道公共开放空间相邻, 或两端不封闭并作为街巷通行 ( 无人行道 ) 的, 不计算建筑面积 4) 当屋顶 ( 或裙房顶层 ) 衔接房屋与房屋之间的走廊, 当裙楼连成一体, 且不能将塔楼和相应裙楼划分成多幢的, 列为整栋应分摊共有面积 ; 两栋独立建筑物之间的架空通廊, 应列为不分摊共有建筑面积 5) 原设计为整体商场, 后分割成若干商铺或铺位的, 本层分割后所形成的过道面积, 应由本层或相关套 ( 室 ) 的进行分摊 4 门廊雨蓬 ( 有柱 ) 1) 为独立户 ( 室 ) 设置的门廊雨蓬, 计入户 ( 室 ) 的套内建筑面积 2) 在户 ( 室 ) 独立院内设置的楼梯门廊, 计入户 ( 室 ) 的套内建筑面积 3) 公共大门口或楼梯口设置的门廊雨蓬, 应列为应分摊的共有面积 5 门厅大堂中庭 1) 户 ( 室 ) 独立使用的门厅大堂中庭, 应计入该户 ( 室 ) 的套内建筑面积 ; 公共门厅大堂中庭, 应列为应分摊的公用建筑面积, 按其服务范围, 在幢或相应的功能区内进行分摊计算 2) 酒店设置在大堂内所形成独立使用空间的, 包括酒店的接待室行李间工作室等, 应计入酒店建筑面积 ; 大堂为酒店办公住宅等服务的公共过道休息场所应列为整共有建筑面积 3) 大堂内属经营性的咖啡厅茶室等, 应列为户 ( 室 ) 建筑面积, 参与共有建筑面积的分摊筑面积 6 采光井通风井烟道 1) 地下室半地下室或地面上为地下室半地下室使用的采光井, 不计算建 2) 地下室与地面部分 <1.5m 的半地下室, 其使用的通风井烟道, 应列为地下室共有建筑面积 3) 地面部分 >1.5m 的半地下室, 其使用的通风井烟道, 应列为地面部分, 作为功能区或本层的共有建筑面积 4) 核心筒内的通风井烟 ( 管 ) 道, 在核心筒结构内的, 应与核心筒一体作为应分摊的共有建筑面积, 其分摊方式应与核心筒一致面积 5) 房屋层内共有的烟囱, 通风道 ( 管 ) 井等, 应作为功能区或层的共有建筑 7 地上架空层车库 ( 或大型 ) 层的共有建筑面积分摊 1) 架空层车库 ( 大型 ) 层的共有建筑面积无合法文件 ( 协议 ) 或特殊约定的, 应列为架空层或车库 ( 大型 ) 层内, 应分摊的共有建筑面积 2) 当架空层车库 ( 大型 ) 层中, 局部为其他用途时, 该部分应按纳入其他功能区, 按本规程相应条款规定执行 3) 整层架空时架空层内的核心筒及门厅计入架空层共有面积 ; 局部架空时, 第 17 页共 22 页

18 架空部分单独计算, 不参与核心筒的分摊 8 管理用房会所等用房 1) 供物业管理在幢层内存放工具作为储藏更衣仓库等管理或无设计用途的房屋, 应作为分户 ( 室 ) 面积, 并参与分摊相关的共有建筑面积 2) 在幢内设置的会所储蓄所娱乐活动室健身房阅览室托儿所老人活动中心等, 以及居委会派出所使用的房屋, 应作为分户面积, 不列入应分摊共有面积, 参与分摊相关的共有建筑面积 9 设备间值班警卫室消防控制室在幢内设置的设备间值班警卫室消防控制室, 其供警卫保安值班使用休息, 为本幢服务的, 列为幢共有建筑面积 ; 为多幢服务的, 列为不分摊共有建筑面积 10 封闭建筑空间房屋内的封闭建筑空间 ( 含层户 ( 室 )) 内, 若符合计算建筑面积的, 应列为不分摊共有建筑面积 11 公共阳台 1) 在建筑物底层顶层架空设置的用于公共绿化休闲的建筑空间, 应列为不分摊的共有面积 2) 在建筑物某功能区内逐层设置与公共通道相通的公共阳台, 符合计算建筑面积要求的, 应列为功能区或层内的共有建筑面积 3) 在建筑物某功能区内隔层设置的不规则公共花园阳台, 符合计算建筑面积的, 应列为功能区的共有建筑面积 12 避难层整层为避难的, 列为不分摊共有建筑面积 ; 当局部区域为避难的, 避难部分单独计算, 不参与幢共有面积的分摊 13 多功能综合楼的共有建筑面积分摊 1) 房屋内的核心筒和楼 ( 电 ) 梯间, 是幢内的共有设施, 因管理需要, 局部功能区或局部楼层不开门 ( 停机 ) 的, 不影响共有面积的分摊 ( 含住宅内的复式房 ) 2) 地上多功能综合楼内, 通往各功能区的核心筒 ( 垂直通道 ) 部分, 应按功能区分隔, 纳入各功能区共有建筑面积 ; 当核心筒 ( 垂直通道 ) 局部功能区或局部层次不开门 ( 功能不使用 ) 时, 应列为地上部分各功能区的共有建筑面积 ; 当地下部分为综合功能时, 可参照执行 3) 当屋顶 ( 或裙房顶层 ) 衔接房屋与房屋之间的走廊, 当裙楼连成一体, 且不能将塔楼和相应裙楼划分成多幢的, 列为整栋应分摊共有面积 ; 两栋独立建筑物之间的架空通廊, 应列为不分摊共有建筑面积 4) 连接核心筒的电梯前室部分, 应作为核心筒的共有部分, 保持与核心筒的分摊方式一致第 18 页共 22 页

19 5) 首层的大厅 ( 大堂 ) 及其公共出入口, 首层功能开门 ( 使用的 ), 应作为该功能区共有建筑面积 ; 否则, 该部分列为地上各功能区的共有建筑面积 6) 商业办公内, 其楼梯自动扶梯 ( 垂直通道 ) 功能区各层均有时, 列为功能区共有建筑面积 ; 否则, 楼梯间自动扶梯列为层共有建筑面积 7) 当功能区或层内使用功能各异 ( 如裙楼中局部层内有商业超市或会所 ; 一层临街商铺局部有办公或住宅 ; 综合商场首层的内外商铺等 ), 应首先划定功能区 ( 或层内 ) 不同的使用功能区域, 然后, 确定功能区 ( 或层内 ) 应分摊的共有建筑面积, 按本规程相应条款规定进行共有建筑面积的分摊计算 15 其他特殊情形的分摊 1) 当房屋由主楼附楼组合时, 其主附楼仅通过消防通道或公共开放空间相连时, 应作为多幢涉及主楼附楼共有的值班警卫室消防控制室等房屋, 应列为不分摊的公用建筑面积 ; 当主附楼有各自服务的梯间门厅等共有建筑面积时, 应分别列入主附楼内进行分摊计算如图 4-28 所示 2) 在单一用途房屋 ( 住宅 ) 中, 当各单元间共有楼 ( 电 ) 梯差异较大如 : 某单元二楼 ( 电 ) 梯另单元为一三楼 ( 电 ) 梯 ) 时, 有协议的, 各单元可作为幢的不同功能区, 进行分摊计算 3) 独立产权的房屋 ( 独立别墅或以整幢为单元登记产权 ) 的, 可以直接按地上地下部分的外墙分别计算建筑面积 4) 幢内的非自然层 ( 插层夹层设备层等 ) 及屋顶为斜面结构 ( 坡屋顶 ) 的, 层高 ( 高度 )2.20 米以上的, 当楼 ( 电 ) 梯开门 ( 使用 ) 的, 应列入所在功能区, 参与共有建筑面积的分摊否则, 作为共享空间, 不计算建筑面积面积 5) 屋面车库的升降机房, 按自然层数计算面积, 并作为屋面车库的共有建筑 6) 联排别墅的半外墙, 应作为幢分摊的共有建筑面积 7) 非成套房屋中的厅堂厢房壁橱灶间卫生间等, 凡由部分房屋产权人共同使用的部位, 有分割文件或协议的按分割文件或按协议执行 ; 无分割文件或协议的按其共同使用部位的产权人户数平均分摊 8) 房屋的半外墙 ( 整幢房屋外墙墙体的水平投影面积一半 ), 应按功能区或层划分, 并分别列入相应功能区或层的共有建筑面积, 进行分摊计算分摊系数的计算方法 1 单一住宅楼的分摊方法 : 单幢同功能的建筑, 当各层 ( 单元 ) 共有建筑面积基本一致时, 应采用共有建筑面积的整体分摊计算, 即 : (K) 1) 幢分摊系数 (K1)= 应分摊共有建筑面积 / 套内建筑面积总和 2) 分户 ( 室 ) 应分摊的共有面积 = 户 ( 室 ) 套内建筑面积 * 幢分摊系数 3) 分户 ( 室 ) 建筑面积 (S1)= 户 ( 室 ) 套内建筑面积 + 分户 ( 室 ) 应分摊的共有建筑面积第 19 页共 22 页

20 2 综合楼的分摊 ( 多级分摊 ) 方法 : 一幢房屋有两个以上功能区域时, 应采用多级分摊的方法, 应按协议优先自上而下原则即 : 1) 计算幢共有建筑面积的分摊系数 ( 确定各功能区应分摊的数据 ); 2) 计算功能区共有建筑面积的分摊系数 ( 确定各层应分摊的数据 ); 3) 计算层共有建筑面积的分摊系数到户 ( 室 ) 确定各户 ( 室 ) 应分摊的数据 4) 计算各户 ( 室 ) 的建筑面积具体计算步骤 : 1)Σ Si 功能区分摊系数 (K2) = Σ 幢应分摊共有面积 / (Σ Si 功能区总建面 -Σ Si 功能区内幢共有面积 ) 2) Σ Si 功能区应分摊的共有面积 (B1) = (Σ Si 功能区总建面 Σ Si 功能区内幢共有面积 )* Σ Si 功能区分摊系数 (K2) 3) Σ Si 功能区总建面 (S2) = ( Σ Si 功能区总建面 Σ Si 功能区内幢共有面积 ) +Σ Si 功能区应分摊的共有面积 (B1) 4) Σ Si 层分摊系数 (K3)= ( Σ Si 功能区应分摊的共有面积 + Σ Si 功能区内幢共有面积 )/ (Σ Si 层内总建面 Σ Si 层内幢共有面积 Σ Si 层内功能区共有面积 ) 5 )Σ Si 层应分摊的共有面积 (B2) =( Σ Si 层总建面 Σ Si 层内幢共有面积 Σ Si 层内功能区共有面积 ) *Σ Si 层分摊系数 (K3) 6)Σ Si 层总建面 (S3) = ( Σ Si 层总建面 Σ Si 层内幢共有面积 Σ Si 层内功能区共有面积 ) + Σ Si 层应分摊的共有面积 (B2) 7) 层内户 ( 室 ) 分摊系数 (K4)= Σ Si 层内应分摊的共有面积 + Σ Si 层在功能区内共有面积 + Σ Si 层内幢共有面积 )/ (Σ Si 层内总建面 Σ Si 层内幢共有面积 Σ Si 层内功能区共有面积 - Σ Si 层的共有面积 ) 8) 层内户 ( 室 ) 应分摊的共有面积 (B3) = (Σ Si 层内总建面 Σ Si 层内幢共有面积 Σ Si 层内功能区共有面积 - Σ Si 层的共有面积 ) * 层内户 ( 室 ) 分摊系数 (K4) 9) 层内户 ( 室 ) 建筑面积 (S4)= (Σ Si 层内总建面 Σ Si 层内幢共有面积 Σ Si 层内功能区共有面积 - Σ Si 层的共有面积 ) + 层内户 ( 室 ) 应分摊的共有面积 (B3) * 以上在计算幢功能区层总建面时不含不分摊共有建筑面积第 20 页共 22 页

21 5 房屋的变更测算 5.1~5.3 本章节主要依据国标准房产测量规范第 9 章节住建部令第 168 号部房屋登记办法和住建部与国家测绘局颁发的第 83 号令房产测绘管理办法中的相关条款制定 1 变更的测算主要用于已竣工 ( 建成 ), 且已进行过房屋建筑面积测算的房屋 2 变更的分类由现状变更与权属变更二类 3 受理变更测算, 应满足房屋登记与相关法律法规的要求 4 对已登记的房屋建筑面积除来源不明或确系计算错误的, 一般应维持原登记面积 5 对不同时期, 按当时相关规定形成的房屋测算成果, 应维持原成果 6 涉及共有建筑面积变更功能变更的应由相关权利人形成书面分摊协议 7 在受理已取得房屋所有权证并符合变更条件的, 当发现原为未封闭阳台, 现状测绘发现权利人阳台自行封闭的, 应维持原计算原则 8 当发现预测与实测阳台封闭情况不一致时, 应由委托方或相关权利人提供合法手续 9 变更测算的精度要求, 应满足现行国家标准房产测量规范与本规程规定的相关精度要求第 21 页共 22 页

22 6 房屋面积测算成果报告 6.1~6.2 本章节主要依据国家标准房产测量规范第 10 章节住建部令第 168 号部房屋登记办法建设部与国家测绘局颁发的第 83 号令房产测绘管理办法建设部第 88 号令商品房销售管理办法中的相关条款制定 1 各省辖市应采用统一的坐标系统 ; 统一的房屋面积计算软件和成果格式, 在满足房屋登记需求的基础上, 保持在省辖市的统一 2 房产平面控制测量精度, 其末级相邻基本控制点的相对点位中误差应 ± 0.025m 3 房地产要素点和地物点的精度, 其相对于邻近控制点的点位中误差应 ± 0.05m 4 房屋的边长面积的误差限差, 商品房采用本规程二级精度 ; 自建房采用三级精度 ; 对特殊房屋由双方约定可采用一级精度 5 房屋面积测算中的共有建筑面积分摊, 应遵循先按服务范围由大到小由整体到局部的顺序依次递减即从整幢功能层内户 ( 室 ) 的原则 6 房产测量成果的检查, 应采用二级检查一级验收, 行政主管部门最终审核的制度, 以确保房屋登记的质量 7 为保证提供的数据的正确可靠并保持与提供资料的一致性, 委托方应对提交的测算成果中的相关原始资料进行校核包括房屋的用途结构层次阳台的封闭情况与分层分户图上标定的共有面积部位及分摊状况等 8 用于房屋预销售的测算数据, 包括共有建筑面积分摊协议认定表和分层分户图等, 为保证公正公开的原则, 开发建设单位取得房屋预售许可证后, 在房屋预售时, 应在现场进行公示 9 用于房屋登记的分幅分丘分层分户平面图, 应符合国家标准房产测量规范的相关要求, 并保持在省辖市内的统一 10 提交的房屋测算成果, 应根据本规程要求, 并满足房屋登记的需求 ***************************************************************** 第 22 页共 22 页

江苏省地方标准 DGJ

江苏省地方标准 DGJ 江苏省工程建设标准 DGJ 房屋面积测算技术规程 Construction technical specification of building area surveying and mapping ( 征求意见稿 ) 第 1 页共 41 页江苏省工程建设标准房屋面积测算技术规程 Construction technical specification of building area surveying