我 们 的 使 命 很 简 单 - 为 客 户 提 供 综 合 完 整 的 交 易 及 咨 询 服 务 套 件 服 务 既 能 满 足 其 商 业 和 地 产 需 求, 也 能 为 其 提 供 综 合 国 际 标 准 与 地 方 特 点 的 专 家 意 见
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- 醒 黎
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1 房 地 产 类 服 务 项 目
2 我 们 的 使 命 很 简 单 - 为 客 户 提 供 综 合 完 整 的 交 易 及 咨 询 服 务 套 件 服 务 既 能 满 足 其 商 业 和 地 产 需 求, 也 能 为 其 提 供 综 合 国 际 标 准 与 地 方 特 点 的 专 家 意 见
3 认 识 我 们 在 当 今 竞 争 激 烈 的 环 境 下, 对 于 房 地 产 拥 有 者 投 资 者 和 承 租 人, 如 何 位 于 产 业 趋 势 的 领 先 地 位 以 及 如 何 动 态 的 回 应 市 场 机 会 是 至 关 重 要 的 与 以 往 不 同, 现 在 的 公 司 更 需 要 利 用 为 其 精 心 量 身 打 造 的 商 业 战 略 来 参 与 并 购 活 动 监 管 改 革 技 术 发 展 以 及 市 场 活 动 等 德 勤 房 地 产 服 务 项 目 为 房 地 产 项 目 商 业 决 策 过 程 提 供 实 践 性 的 意 见 咨 询 通 过 我 们 广 泛 和 多 元 化 的 经 验 帮 助 个 人 公 司 投 资 者 和 政 府 机 构 作 出 明 智 的 房 地 产 项 目 商 业 决 策, 以 完 成 他 们 的 短 期 和 长 期 目 标 我 们 的 专 家 团 队 对 资 产 评 估 资 本 市 场 以 及 对 我 们 客 户 日 常 商 业 运 营 有 影 响 的 房 地 产 市 场 等 领 域 的 相 互 作 用, 具 有 深 入 的 理 合 我 们 德 勤 Touche Tohmatsu 有 限 公 司 全 球 化 的 专 家 和 成 员 事 务 所 网 络, 使 我 们 在 金 融 和 房 地 产 领 类 服 务 领 域 一 直 名 列 前 茅 我 们 的 房 地 产 专 家 团 包 括 评 估 师 咨 询 顾 问 金 融 分 析 师 审 计 师 会 计 师 法 律 顾 问 工 程 师 和 建 筑 师, 以 及 其 他 致 力 于 墨 西 哥 各 类 房 地 产 行 的 专 家 解 和 认 识 德 勤 房 地 产 服 务 项 目 提 供 技 术 科 学 评 估 和 行 业 知 识 等 方 面 的 的 组 合, 配 房 地 产 服 务 3
4 我 们 如 何 帮 助 您? 我 们 为 客 户 提 供 包 括 房 地 产 业 在 内 的 所 有 产 业 的 相 关 服 务, 处 理 相 关 财 产 和 所 有 权 的 多 种 类 型 的 问 题, 其 中 包 括 租 赁 权 益 和 费 用 债 权 和 股 权 证 券 投 资 以 及 复 杂 的 资 产 分 析 和 定 价 我 们 的 客 户 包 括 资 产 所 有 者 投 资 者 贷 款 人 经 营 者 开 发 者 中 间 人 地 产 集 团 公 司 和 政 府 机 关 我 们 通 过 分 析, 研 究 地 产 投 资 的 资 产 周 期, 将 房 地 产 类 服 务 范 围 全 面 覆 盖 我 们 为 所 有 类 型 的 财 产 进 行 评 估 与 咨 询, 从 评 估 大 型 多 元 化 的 投 资 组 合 到 单 一 资 产 的 分 析 ; 同 样, 我 们 对 有 形 的 房 地 产 资 产 进 行 确 认 和 评 估, 包 括 所 有 相 关 房 地 产 的 决 策, 如 就 地 租 赁, 高 于 市 价 或 低 于 市 价 租 赁, 不 动 产 租 赁 关 系, 机 械 和 设 备, 以 及 商 业 价 值 我 们 通 过 房 地 产 资 产 的 生 命 周 期, 为 客 户 提 供 连 续 的 地 产 类 服 务 资 产 战 略 发 展 建 设 管 理 资 产 管 理 咨 询 经 济 影 响 研 究 建 设 资 产 管 理 市 场 分 析 投 标 资 产 重 新 定 位 经 济 可 行 性 施 工 前 服 务 承 包 惰 性 分 析 和 执 行 最 高 和 最 佳 使 用 估 价 成 本 控 制 股 权 和 债 权 咨 询 进 度 安 排 进 度 控 制 计 价 设 计 管 理 质 量 控 制 财 产 税 务 风 险 模 型 工 程 估 价 申 报 价 值 评 估 地 产 和 税 务 规 划 风 险 管 理 咨 询 保 险 工 程 收 尾 国 际 财 务 报 告 标 准 美 国 和 墨 西 哥 通 用 会 计 准 则 (GAAP) 机 械 和 设 备 财 产 条 件 估 价 客 户 不 断 地 向 我 们 提 出 他 们 想 要 更 多 的 附 加 价 值 我 们 的 研 究 和 处 理 事 务 的 能 力 不 仅 仅 可 以 提 供 所 谓 的 战 略 咨 询, 更 在 于 我 们 能 够 将 其 付 诸 于 实 践
5 选 择 适 合 您 的 服 务 德 勤 为 所 有 致 力 于 房 地 产 资 产 和 投 资 组 合 的 参 与 者 提 供 服 务 我 们 的 咨 询 服 务 为 所 有 的 参 与 者 在 单 个 房 地 产 资 产 或 投 资 组 合 上 创 造 利 益 我 们 的 专 家 团 队 为 以 下 市 场 参 与 者 提 供 相 关 服 务, 细 节 如 下 : 所 有 者 私 人 业 主 墨 西 哥 房 地 产 投 资 信 托 基 金 (FIBRA)/ 发 展 资 本 证 书 (CKD) 建 筑 商 / 开 发 商 所 有 者 养 老 基 金 投 资 银 行 私 募 股 本 墨 西 哥 房 地 产 投 资 信 托 基 金 (FIBRA)/ 发 展 资 本 证 书 (CKD) 营 运 商 管 理 公 司 租 赁 公 司 中 间 人 代 理 律 师 保 险 公 司 财 务 咨 询 师 企 业 房 地 产 拥 有 资 产 租 赁 的 资 产 我 们 通 过 分 析 研 究 地 产 投 资 的 资 产 周 期, 将 房 地 产 类 服 务 范 围 全 面 覆 盖 收 购 尽 职 调 查 估 价 收 入 优 化 分 析 现 金 流 建 模 工 程 监 管 和 成 本 评 估 成 本 划 分 固 定 资 产 管 理 惰 性 分 析 我 们 帮 助 投 资 者 和 债 权 人 做 出 最 佳 的 投 资 决 策 估 价 估 价 复 审 和 管 理 不 良 资 产 ( 房 地 产 ) 分 析 施 工 贷 款 监 督 可 持 续 性 研 究 我 们 协 助 经 营 者 完 成 高 效 的 运 营 和 财 务 目 标 现 金 流 建 模 固 定 资 产 管 理 我 们 协 助 中 间 人 为 客 户 提 供 服 务 估 价 服 务 专 家 证 词 和 诉 讼 支 持 现 金 流 建 模 保 险 价 值 研 究 我 们 协 助 房 地 产 集 团 公 司 减 少 其 成 本 并 有 效 的 管 理 其 相 关 数 据 保 险 价 值 的 研 究 成 本 划 分 固 定 资 产 管 理 资 产 类 型 办 公 室 工 厂 / 仓 库 / 研 究 与 开 发 中 心 基 础 设 施 零 售 和 商 业 用 地 酒 店 和 度 假 村 / 高 尔 夫 球 场 / 娱 乐 类 医 疗 保 健 中 心 / 医 院 / 生 活 辅 助 设 施 教 育 设 施 土 地 / 破 路 通 行 权 / 地 役 权 租 赁 权 和 房 地 产 无 形 资 产 住 宅 / 多 家 庭 住 宅 特 殊 用 途 结 构 房 地 产 服 务 5
6 对 市 场 的 认 知 能 够 创 造 商 业 价 值 我 们 以 此 为 原 则, 与 希 望 在 房 地 产 领 域 发 展 投 资 与 交 易 的 个 人 与 企 业 合 作, 并 尽 全 力 开 发 他 们 的 商 业 发 展 潜 力
7 房 地 产 估 价 客 户 能 够 得 到 高 水 准 的 价 值 评 估 和 专 家 意 见, 是 企 业 在 一 个 不 断 变 化 和 复 杂 化 的 商 业 环 境 中 生 存 的 要 素 之 一 德 勤 房 地 产 价 值 评 估 活 动 将 这 类 专 业 知 识 通 过 一 个 掌 握 了 跨 领 域 技 能 的 团 队 完 成 ( 能 够 为 客 户 提 供 详 细 和 深 入 的 分 析, 范 围 涵 盖 了 与 墨 西 哥 国 内 外 各 种 类 型 资 产 的 收 购 融 资 所 有 权 租 赁 管 理 和 出 售 相 关 的 问 题 ) 我 们 的 价 值 评 估 团 队 将 专 家 意 见 整 合 于 各 个 类 型 的 资 产 估 价 中, 范 围 从 投 资 类 资 产 到 更 特 殊 的 资 产 类 型 : 酒 店 工 业 多 用 途 项 目 和 开 发 用 地 等 通 过 使 用 我 们 广 泛 的 资 源, 我 们 有 能 力 在 国 际 价 值 评 估 标 准 下, 为 大 型 投 资 组 合 工 作 有 效 的 进 行 估 价 除 了 符 合 国 内 ( 墨 西 哥 ) 估 值 准 则 以 外, 我 们 的 团 队 也 以 客 户 应 不 断 地 提 供 国 际 认 证 评 估 和 标 准, 这 也 恰 恰 反 映 了 我 们 对 优 质 工 作 的 承 诺 我 们 所 有 的 评 估 报 告 均 符 合 国 际 评 估 准 则 (IVS) 专 业 评 估 执 行 统 一 准 则 (USPAP) 评 估 机 构 胜 任 力 和 道 德 标 准 统 一 准 则 (MAI) 美 国 评 估 师 协 会 准 则 (ASA) 和 皇 家 特 许 测 量 师 学 会 准 则 (RICS) 服 务 : 单 一 资 产 估 价 投 资 组 合 估 价 估 价 审 查 财 务 报 表 商 业 交 易 股 本 证 券 和 债 务 证 券 融 资 项 目 发 展 我 们 不 断 追 寻 并 全 面 了 解 客 户 的 业 务 商 业 价 值 以 及 其 所 处 的 商 业 环 境 房 地 产 服 务 7
8 房 地 产 咨 询 市 场 分 析 研 究 房 地 产 投 资 者 能 否 做 出 正 确 的 决 策, 很 大 程 度 上 取 决 于 是 否 能 够 获 取 高 质 量 信 息 的 我 们 的 专 家 团 队 通 过 使 用 宏 观 经 济 和 微 观 经 济 两 方 面 的 分 析 研 究, 为 客 户 提 供 独 一 无 二 的 市 场 调 查 该 活 动 是 通 过 对 市 场 的 供 给 需 求 以 及 平 均 价 格 的 调 查, 或 者 对 特 定 区 域 资 产 和 商 业 类 型 的 人 口 统 计 需 求 的 深 入 分 析 调 查 完 成 的 这 类 研 究 通 常 包 含 了 竞 争 力 分 析 和 市 场 吸 纳 度 趋 势 研 究, 从 而 能 为 客 户 的 地 产 类 决 策 提 供 最 有 力 的 支 持 竞 争 研 究 我 们 准 确 定 位 客 户 的 争 竞 者 总 结 前 者 成 功 和 失 败 的 经 验 分 析 同 业 的, 可 比 市 场 和 / 或 行 业 的 现 有 和 潜 在 竞 争 者 这 种 研 究 有 助 于 概 述 争 竞 者 的 价 格 吸 纳 度 产 品 和 服 务 吸 纳 研 究 这 项 服 务 通 过 使 用 基 础 所 有 权 研 究, 提 取 实 际 准 确 的 交 易 收 盘 统 计 数 据, 并 通 过 这 种 方 式 调 查 特 定 和 / 或 整 个 市 场 经 济 可 行 性 分 析 是 被 最 广 泛 运 用 于 评 估 地 产 投 资 项 目 有 效 性 的 分 析, 同 样 也 称 成 本 - 收 益 分 析 分 析 过 程 基 于 地 产 项 目 的 开 发 方 案, 准 确 衡 量 收 益 ( 或 成 本 节 省 ) 与 成 本 的 比 重, 从 而 测 试 开 发 与 运 营 成 本, 最 终 帮 助 客 户 作 出 更 为 合 适 的 决 策 不 良 地 产 分 析 导 致 房 地 产 变 为 不 良 资 产 的 因 素 很 多, 我 们 的 专 业 人 士 能 够 帮 助 您 确 定 其 成 因, 分 析 其 对 资 产 现 金 流 或 / 和 价 值 的 影 响, 以 及 为 资 产 拥 有 者 寻 找 其 他 解 决 方 案 这 项 分 析 可 能 会 涉 及 一 些 列 的 咨 询 服 务, 包 括 : 尽 职 调 查 估 价 以 及 最 高 和 最 优 使 用 率 分 析 等 这 个 分 析 可 以 被 土 地 拥 有 者 承 租 人 潜 在 投 资 者 以 及 法 律 顾 问 代 表 使 用 房 地 产 尽 职 调 查 地 产 项 目 的 收 购 处 置 和 重 组 流 程 很 大 程 度 上 依 靠 尽 职 调 查 我 们 的 房 地 产 咨 询 团 队 为 不 同 方 面 的 尽 职 调 查 提 供 协 助, 比 如 : 审 查 合 同 条 款 财 产 调 查 现 金 流 动 建 模 现 金 流 和 净 运 营 收 入 (NOI) 的 分 析 财 务 报 表 分 析 租 赁 的 提 取 和 留 置 分 析 债 权 和 股 权 的 发 行 和 咨 询 从 传 统 债 权 与 股 权 融 资 到 复 杂 的 重 组 与 调 整 资 本 结 构 交 易, 我 们 的 团 队 都 有 极 为 分 析 的 经 验 通 过 运 用 本 土 化 的 专 家 意 见 和 Deloitte Touche Tohmatsu Limited 的 全 球 网 络, 我 们 有 能 力 协 助 客 户 向 最 理 想 的 金 融 合 作 伙 伴 发 行 债 权 和 股 权 最 高 和 最 佳 使 用 研 究 这 类 研 究 概 述 了 一 个 特 定 资 产 的 成 本 - 收 益 关 系 我 们 的 专 家 团 队 对 市 场 和 项 目 的 特 殊 标 准 与 条 件 进 行 分 析 8
9 最 优 化 资 产 对 商 业 表 现 的 贡 献 我 们 的 团 队 根 据 客 户 所 在 商 业 阶 段, 为 其 提 供 个 性 化 的 服 务, 并 以 此 帮 助 其 构 建 和 安 排 量 身 定 制 的 金 融 解 决 方 案 其 中 包 括 : 高 级 担 保 融 资 资 产 抵 押 贷 款 夹 层 融 资 股 权 发 行 联 合 经 营 合 作 债 务 重 组 专 家 证 词 和 诉 讼 支 持 专 家 证 词 和 诉 讼 支 持 将 会 在 使 用 权 价 值 实 际 条 件 产 生 纠 纷 或 房 地 产 资 产 出 现 争 议 时 被 使 用 如 果 房 地 产 的 使 用, 价 值, 条 件 或 经 济 问 题 存 在 我 们 专 家 团 队 由 不 同 的 法 律 案 件 ( 不 良 资 产 破 产 离 婚 以 及 房 产 规 划 和 诉 讼 纠 纷 ) 专 家 证 人 们 组 成 我 们 的 服 务 会 在 以 下 案 例 中 被 使 用 : 保 险 索 赔 ( 财 产 损 失 和 业 务 中 断 ) 行 政 征 用 所 有 权 和 伙 伴 关 系 的 冲 突 破 产 房 东 / 承 租 人 纠 纷 ( 包 括 相 关 租 赁 的 问 题 ) 离 婚 法 律 顾 问 准 备 工 作 建 设 项 目 咨 询 我 们 提 供 的 服 务 包 括 : 构 建 和 植 入 风 险 管 理 程 序 以 及 针 对 地 产 和 建 设 项 目 的 股 权 和 债 权 拥 有 者 的 指 导 细 则, 同 时 我 们 支 持 开 发 者, 充 当 其 代 理 人, 并 确 保 地 产 开 发 项 目 达 到 所 需 要 的 管 理 要 求 股 权 人 和 债 权 人 的 建 筑 项 目 风 险 管 理 (CRM) - 项 目 开 端 审 查 - 支 付 申 请 报 告 - 完 整 的 CRM 财 产 状 况 评 估 财 产 状 态 审 查 财 产 和 建 设 项 目 管 理 咨 询 - 开 发 设 计 - 投 标 - 建 设 项 目 前 期 准 备 - 建 设 阶 段 - 竣 工 固 定 资 产 管 理 (FAM) 服 务 该 服 务 协 助 公 司 改 善 其 固 定 资 产 数 据 的 完 整 性, 并 帮 助 公 司 实 施 最 先 进 的 固 定 资 产 管 理 有 效 和 有 序 的 资 产 管 理 过 程 是 实 现 有 效 内 部 控 制 ( 资 本 资 产, 适 当 会 计 处 理 方 式, 优 质 财 务 和 管 理 信 息 ) 的 关 键 因 素 该 服 务 特 别 适 用 于 资 本 密 集, 生 产 线 时 常 变 动, 技 术 时 常 革 新, 进 行 大 规 模 革 新 和 / 或 有 大 型 物 业 赋 税 的 ( 处 于 产 业 过 度 时 期 ) 企 业 组 织 机 械 和 和 设 备 估 价 工 业 机 械 特 殊 设 计 机 械 交 通 工 具 和 车 辆 办 公 室, 交 通 和 电 脑 设 备 医 疗 和 实 验 设 备 工 具 房 地 产 服 务 9
10 德 勤 房 地 产 服 务 一 个 真 正 覆 盖 全 球 的 网 络 我 们 遍 布 全 球 的 足 迹 让 我 们 能 够 成 功 的 获 得 各 地 的 专 业 知 识, 洞 察 力, 创 新 能 力 和 横 跨 世 界 各 地 的 客 户 关 系 网, 而 这 对 于 满 足 客 户 的 跨 国 性 运 营 需 求 十 分 重 要 这 个 关 系 网 已 经 成 为 了 在 墨 西 哥 外 来 项 目 的 创 造 力 专 家 意 见 和 资 本 的 源 泉 德 勤 成 员 事 务 所 在 全 球 超 过 150 个 的 国 家 雇 佣 了 超 过 20 万 名 员 工 德 勤 为 各 行 各 业 的 公 私 客 户 提 供 审 计 税 务 顾 问 和 财 务 咨 询 服 务 全 球 联 网 使 德 勤 可 以 为 其 客 户 提 供 世 界 级 的 才 能 和 优 质 的 服 务, 帮 助 他 们 面 对 最 复 杂 的 挑 战 德 勤 遍 布 全 球 的 成 员 事 务 所 有 近 45 个 合 伙 人, 以 及 超 过 4 千 名 的 房 地 产 专 家
11 墨 西 哥 当 地 方 法 Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza S.C. ("GYRU") 是 德 勤 Touche Tohmatsu Limited 在 墨 西 哥 的 成 员 事 务 所, 其 业 务 是 由 GYRU 及 其 子 公 司 提 供 的 GYRU 是 全 国 领 先 的 专 业 服 务 事 务 所 超 过 5400 名 员 工, 在 22 个 城 市, 运 用 跨 领 域 的 工 作 方 式, 为 其 客 户 提 供 包 括 审 计, 税 务 和 法 律 顾 问 及 金 融 咨 询 服 务 连 续 九 年, 德 勤 被 墨 西 哥 慈 善 中 心 (CEMEFI) 评 为 公 认 富 有 社 会 责 任 感 企 业 同 时 被 最 佳 就 业 场 所 机 构 评 为 墨 西 哥 最 佳 就 业 场 所 之 一 我 们 在 墨 西 哥 国 内 的 网 络 遍 布 于 墨 西 哥 主 要 城 市 之 间 : 阿 瓜 斯 卡 连 特 斯, 坎 昆, 塞 拉 亚, 奇 瓦 瓦, 华 雷 斯 城, 墨 西 哥 城, 库 利 亚 坎, 瓜 达 拉 哈 拉, 埃 莫 西, 莱 昂, 马 萨 特 兰, 梅 里 达, 墨 西 卡 利, 穆 克 鲁 瓦, 蒙 特 雷, 诺 加 利 斯, 普 埃 布 拉, 克 雷 塔 罗, 雷 诺 萨, 圣 路 易 斯 波 托 西, 蒂 华 纳 和 托 雷 翁 关 于 德 勤 墨 西 哥 : 墨 西 哥 最 大 的 专 业 服 务 事 务 所 超 过 5,400 个 专 家 和 250 个 合 伙 人 覆 盖 全 国 22 个 城 市 优 质 顾 问 团 队 提 供 跨 领 域 服 务 连 续 九 年, 德 勤 被 墨 西 哥 慈 善 中 心 (CEMEFI) 评 为 公 认 富 有 社 会 责 任 感 企 业 被 最 佳 就 业 场 所 机 构 评 为 墨 西 哥 最 佳 就 业 场 所 之 一 根 据 2013 年 的 Expansión 500 报 导, 墨 西 哥 最 重 要 的 100 家 公 司 里,79 家 聘 用 我 们 的 服 务 并 采 纳 我 们 的 建 议 Universe: Deloitte Client Base and Expansión 500, Real Estate Services 11
12 联 系 方 式 : Juan Carlos Quero 合 伙 人 +52 (55) jquero@deloittemx.com Bruce D. Greenberg, FRICS, MAI, SRA, ASA 主 管 +52 (55) brugreenberg@deloittemx.com Benjamin D. Greenberg 主 管 +52 (55) bengreenberg@deloittemx.com Gonzalo Gómez 税 务 及 法 律 服 务 合 伙 人 gogomez@deloittemx.com David Chen Chung, 陈 忠 智 墨 西 哥 中 国 服 务 组 合 伙 人 davidchen@deloittemx.com Amy Liang, 梁 怡 芳 墨 西 哥 中 国 服 务 组 经 理 amyliang@deloittemx.com Xiao Cheng, 程 霄 墨 西 哥 中 国 服 务 组 高 级 专 员 xcheng@deloittemx.com Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte has more than 200,000 professionals, all committed to becoming the standard of excellence. As used in this document, "Deloitte" means Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C., which has the exclusive legal right to engage in, and limit its business to, providing auditing, tax consultancy, financial advisory, and other professional services in Mexico, under the name "Deloitte". This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively the Deloitte Network ) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person or entity who relies on this publication Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C.
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