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1 东 莞 中 原 研 究 部

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4 引 言 2016 年 上 半 年, 东 莞 住 宅 楼 市 受 低 首 付 低 利 率 等 宽 松 政 策 持 续 刺 激, 延 续 供 需 两 旺 格 局 一 季 度 东 莞 住 宅 楼 市 延 续 去 年 年 底 的 火 爆 行 情 加 速 高 烧, 大 量 深 圳 客 到 莞 疯 狂 扫 货, 东 莞 及 深 圳 自 住 客 恐 慌 入 市, 中 介 也 参 与 炒 筹, 房 价 出 现 脱 缰 式 飙 涨, 市 场 一 天 一 个 价 但 这 火 爆 行 情 仅 延 续 至 3 月 份, 受 中 介 炒 房 丑 闻 中 央 打 击 首 付 贷 以 及 深 圳 3.25 收 紧 政 策 影 响, 客 户 观 望 并 逐 步 回 归 理 性, 东 莞 楼 市 迅 速 退 烧, 连 续 两 个 月 大 幅 下 滑, 直 至 6 月 受 深 圳 再 出 地 王 的 刺 激, 市 场 成 交 有 所 回 升 近 期 全 国 一 二 线 热 门 城 市 调 控 陆 续 收 紧, 市 场 信 心 下 滑, 市 场 预 期 走 低, 观 望 情 绪 再 次 抬 头, 又 因 东 莞 房 价 高 企, 深 圳 客 对 价 格 接 受 度 降 低, 加 上 自 从 2014 年 下 半 年 政 策 持 续 宽 松 以 来, 市 场 需 求 已 被 快 速 透 支, 同 时 受 资 金 外 流 的 压 力, 预 计 下 半 年 开 发 商 走 货 难 度 加 大 从 整 体 上 看, 下 半 年 楼 市 谨 慎 乐 观, 建 议 开 发 商 理 性 对 待 市 场 走 势, 合 理 定 价, 提 早 跑 量 冲 刺 业 绩.

5 目 录 一 楼 市 热 点 聚 焦... 6 二 宏 观 环 境 分 析... 7 三 整 体 房 地 产 市 场 分 析 四 东 莞 市 场 分 析 ( 一 ) 供 应 篇 ( 二 ) 成 交 篇 ( 三 ) 价 格 篇 ( 四 ) 产 品 篇 ( 五 ) 区 域 篇 ( 六 ) 排 行 篇 ( 七 ) 房 企 篇 ( 八 ) 开 工 篇 ( 九 ) 库 存 篇 ( 十 ) 潜 在 供 应 篇 五 后 市 展 望... 38

6 一 楼 市 热 点 聚 焦 中 国 全 面 推 开 营 改 增 试 点, 助 于 房 企 减 轻 税 负 2016 年 3 月 18 日 召 开 的 国 务 院 常 务 会 议 决 定, 自 2016 年 5 月 1 日 起, 中 国 全 面 推 开 营 改 增 试 点, 将 建 筑 业 房 地 产 业 金 融 业 生 活 服 务 业 全 部 纳 入 营 改 增 试 点, 营 业 税 正 式 退 出 舞 台 房 地 产 营 改 增 后, 企 业 新 增 不 动 产 所 含 增 值 税 纳 入 抵 扣, 有 助 于 房 企 减 轻 税 负, 提 高 企 业 利 润 率 2016 年 成 史 上 最 强 地 王 年, 二 线 城 市 地 王 数 全 面 超 过 一 线 据 全 新 数 据 显 示, 截 止 6 月 29 日, 上 半 年 全 国 已 出 现 205 宗 单 宗 超 过 10 亿 元 的 高 总 价 地 块,51 宗 超 过 30 亿 元 的 高 总 价 地 块,3 宗 超 过 100 亿 元 的 高 总 价 地 块 144 宗 溢 价 率 超 过 50% 的 单 宗 地 块 同 比 来 看,2015 年 同 期, 全 国 范 围 总 价 超 过 10 亿 的 成 交 地 块 只 有 110 宗 在 2015 年 同 期, 溢 价 率 超 过 100% 的 土 地, 只 有 2 宗, 超 过 50% 溢 价 率 的 土 地 只 有 17 宗 这 意 味 着,2016 年 近 半 年 时 间 里, 土 地 溢 价 率 100% 地 块 数 量 同 比 上 涨 了 45 倍, 溢 价 率 50% 的 地 块 也 上 涨 了 8.5 倍 2016 年 已 经 成 为 历 史 上 最 强 地 王 年, 其 中 上 半 年 总 价 地 王 和 单 价 地 王 合 计 高 达 200 余 宗, 已 超 过 2009 和 2013 年 全 年 的 117 和 102 宗 6 月 出 现 73 宗 地 王, 已 再 次 刷 新 历 史 纪 录 这 次 地 王 盛 宴 主 要 有 几 个 特 点 : 一 从 城 市 分 布 来 看, 以 高 总 价 高 单 价 高 溢 价 为 代 表 的 三 高 地 块 主 要 出 现 在 一 二 线 城 市, 二 线 城 市 地 王 数 量 已 经 全 面 超 过 一 线, 分 别 为 苏 州 27 宗 杭 州 26 宗 南 京 21 宗 上 海 15 宗 合 肥 14 宗 北 京 12 宗 广 州 9 宗 二 近 六 成 的 地 王 被 国 企 央 企 斩 获 资 金 实 力 强 且 融 资 条 件 便 捷 的 上 市 企 业 和 国 企 在 拿 地 时 更 具 优 势, 中 国 电 建 葛 洲 坝 招 商 华 侨 城 鲁 能 保 利 等 企 业 堪 称 上 半 年 土 地 市 场 地 王 收 割 机 三 楼 面 地 价 和 溢 价 率 创 下 新 高 219 宗 地 王 中 溢 价 率 超 过 100% 的 地 块 有 109 宗, 超 过 50% 的 地 块 更 多 达 167 宗 东 莞 27 个 镇 区 控 规 调 整, 住 宅 用 地 供 应 量 明 显 缩 减

7 2016 年 3 月 份 东 莞 政 府 发 布 的 东 莞 市 长 安 等 27 镇 ( 园 区 ) 总 体 规 划 修 改 已 在 7 月 11 日 的 东 莞 市 总 规 委 员 会 2016 年 第 一 次 会 议 中 审 议 通 过 本 次 总 规 修 改 的 项 目 数 量 为 278 个, 涉 及 27 个 镇 ( 园 区 ), 项 目 总 规 模 为 48.1 平 方 公 里 总 规 调 整 侧 重 加 大 工 业 用 地 公 共 设 施 教 育 配 套 交 通 路 带 等 方 面 的 规 划 用 地, 调 整 后, 全 市 居 住 用 地 减 少 411 公 顷, 缩 减 比 较 明 显 的 有 松 山 湖 厚 街 大 朗 寮 步 常 平 横 沥 沙 田, 其 中 松 山 湖 居 住 用 地 供 应 缩 减 量 占 六 成 面 对 东 莞 居 住 用 地 供 应 紧 张, 未 来 开 发 商 们 可 能 更 多 通 过 旧 改 拿 地 二 宏 观 环 境 分 析 1 经 济 面 : 房 地 产 投 资 回 温, 支 撑 经 济 稳 增 长

8 6 月 13 日, 国 家 统 计 局 网 站 发 布 数 据 显 示,2016 年 1-5 月 份, 全 国 固 定 资 产 投 资 万 亿 元, 同 比 增 长 9.6%, 近 两 个 月 增 速 回 落 主 要 体 现 在 工 业 投 资 民 间 投 资 增 速 的 下 滑, 反 映 产 能 过 剩 矛 盾 仍 然 突 出 上 半 年, 全 国 社 会 消 费 零 售 总 额 同 比 增 速 持 续 下 滑, 反 映 内 生 增 长 动 能 不 足, 内 需 增 长 明 显 疲 弱 上 半 年, 我 国 出 口 贸 易 情 况 在 二 季 度 才 有

9 所 回 升, 整 个 上 半 年 出 口 值 仍 同 比 下 降 而 全 国 房 地 产 投 资 增 速 大 幅 反 弹, 房 地 产 投 资 回 温 起 到 了 明 显 的 稳 经 济 作 用, 上 半 年 经 济 已 底 部 企 稳 2 资 金 面 : 货 币 政 策 稳 健 偏 松, 总 体 资 金 流 动 性 保 持 合 理 充 裕 2015 年 至 今 已 有 6 次 降 准 5 次 降 息,2016 年 央 行 再 次 加 大 释 放 流 动 性, 央 行 自 2016 年 3 月 1 日 起, 普 遍 下 调 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点, 向 市 场 释 放 7000 亿 元 的 流 动 性 上 半 年 央 行 货 币 政 策 保 持 稳 健 偏 松, 为 楼 市 注 入 了 大 量 的 资 金, 房 地 产 市 场 资 金 流 动 性 保 持 合 理 充 裕 3 股 市 面 :A 股 持 续 低 位 震 荡, 部 分 资 金 转 战 楼 市 2016 年 初, 全 球 股 市 惨 跌,A 股 也 遭 遇 大 跌, 上 演 史 上 最 惨 开 局, 大 量 投 资 者 逃 离 股

10 市, 奔 向 黄 金 等 避 险 资 产 从 2015 年 6 月 后 A 股 经 历 三 波 大 跌, 市 场 元 气 大 伤,2016 年 上 半 年 A 股 持 续 低 位 震 荡, 股 市 赚 钱 效 应 明 显 减 弱, 而 房 地 产 市 场 持 续 向 好, 吸 引 部 分 股 市 资 金 流 入 楼 市 4 政 策 面 : 一 二 线 热 点 城 市 调 控 陆 续 收 紧, 政 策 分 化 进 一 步 加 大 上 半 年 全 国 新 房 市 场 成 交 冷 热 不 均, 政 策 调 控 分 化 进 一 步 加 大 房 价 上 涨 过 快 及 地 王 频 出 的 城 市 调 控 政 策 现 收 紧, 一 线 城 市 限 购 限 贷 升 级, 二 线 热 门 城 市 如 武 汉 南 京 苏 州 合 肥 等 地 纷 纷 限 购 限 贷 商 品 房 备 案 限 价 土 地 限 价, 三 四 线 城 市 由 于 高 库 存 压 力, 持 续 放 松 信 贷 政 策 并 增 加 购 房 补 贴 契 税 优 惠 政 策 值 得 注 意 的 是, 二 线 城 市 政 策 分 化 加 大, 部 分 高 库 存 城 市 宽 松 政 策 加 码 3 行 业 面 : 房 地 产 销 售 增 速 大 幅 增 长, 开 发 企 业 到 位 资 金 充 足 上 半 年, 在 房 地 产 政 策 全 面 宽 松 的 背 景 下, 许 多 房 企 抓 紧 机 遇 推 货 抢 跑, 全 国 商 品 房 销 售 速 度 加 快, 销 售 面 积 及 销 售 额 增 速 大 幅 上 升, 开 发 商 资 金 回 笼 速 度 明 显 加 快, 房 企 到 位 资 金 尤 为 充 足 据 克 而 瑞 研 究 机 构 数 据 显 示, 大 部 分 房 企 业 绩 普 涨, 万 科 恒 大 领 跑 其 中,2016 年 1~6 月 份 万 科 公 司 累 计 实 现 销 售 面 积 万 平 方 米, 销 售 金 额

11 亿 元 同 比 增 长 76% 恒 大 累 计 实 现 销 售 额 约 1418 亿, 同 比 增 62.8%, 创 半 年 历 史 纪 录, 已 超 2014 年 全 年 销 售 额 从 前 十 门 槛 来 看, 今 年 上 半 年 房 企 业 绩 前 十 门 槛 近 500 亿, 同 比 2015 年 同 期 的 300 亿 增 长 约 67% 三 整 体 房 地 产 市 场 分 析 ( 一 ) 全 国 市 场 全 国 楼 市 成 交 冷 热 不 均, 一 二 线 城 市 量 价 齐 升

12 2016 年 上 半 年, 全 国 楼 市 整 体 持 续 高 温, 尤 其 一 二 线 城 市 量 价 齐 升, 但 局 部 明 显 冷 热 不 均 据 中 国 指 数 研 究 院 初 步 统 计, 上 半 年, 一 线 城 市 月 均 成 交 量 83 万 平 方 米, 同 比 增 长 9.3%, 增 速 在 各 类 城 市 中 最 低 ; 二 线 代 表 城 市 月 均 成 交 93 万 平 方 米, 同 比 增 长 41.2%, 增 幅 在 各 类 城 市 中 最 大, 但 二 季 度 增 速 较 一 季 度 有 所 收 窄 ; 三 四 线 城 市 由 于 需 求 增 长 缓 慢, 去 库 存 速 度 较 慢 从 季 度 来 看, 一 季 度, 重 点 热 门 一 二 线 城 市 延 续 去 年 四 季 度 升 温 态 势 加 速 高 烧, 成 交 量 价 齐 升, 一 线 城 市 涨 幅 尤 为 明 显 进 入 二 季 度, 随 着 上 海 深 圳 合 肥 等 地 陆 续 收 紧 政 策, 一 二 线 城 市 开 始 降 温, 成 交 出 现 不 同 幅 度 的 下 滑 一 线 城 市 房 价 涨 幅 跑 赢 全 国, 二 线 城 市 分 化 加 大 中 指 院 的 最 新 报 告 显 示,2016 年 上 半 年, 我 国 房 地 产 市 场 延 续 上 年 末 向 好 局 势, 百 城 住 宅 均 价 环 比 涨 幅 进 一 步 扩 大 新 房 方 面, 上 半 年 百 城 住 宅 均 价 累 计 上 涨 7.61%, 其 中 一 季 度 上 涨 2.94%, 二 季 度 上 涨 4.54% 上 半 年 一 二 三 线 城 市 分 别 累 计 上 涨 12.79% 5.33% 4.27%, 其 中 二 线 城 市 累 计 涨 幅 偏 小, 主 要 由 于 热 冷 门 城 市 房 价 现 分 化 加 大 所 致, 其 中 热 门 二 线 城 市 如 东 莞 合 肥 厦 门 苏 州 南 京 涨 幅 很 大, 均 超 10% 从 季 度 来 看, 一 季 度 一 线 城 市 涨 幅 居 前, 热 门 二 线 城 市 紧 跟 其 后 ; 二 季 度 一 线 城 市 涨 幅 收 窄, 二 线 城 市 涨 幅 扩 大 显 著, 尤 其 厦 门 苏 州 南 京 合 肥 等 强 二 线 城 市 房 价 涨 幅 大 幅 跑 赢 一 线 城 市

13 ( 二 ) 东 莞 外 围 市 场 深 圳 市 场 : 调 控 后 成 交 量 低 位 徘 徊, 房 价 突 破 6 万 / 平 据 深 圳 中 原 研 究 中 心 监 测 显 示, 一 季 度 深 圳 一 手 住 宅 成 交 量 保 持 相 对 高 位 运 行, 房 价 持 续 快 速 上 升 受 3.25 新 政 影 响, 楼 市 大 幅 降 温 并 持 续 低 位 徘 徊, 但 价 格 依 然 在 高 位 坚 挺, 后 两 个 月 房 价 的 大 幅 上 升 主 要 受 新 房 豪 宅 成 交 突 出 拉 升 上 半 年 深 圳 房 价 加 速 高 升 明 显 拉 大 与 附 近 城 市 的 房 价 差, 逼 使 大 量 深 圳 客 外 溢 到 东 莞 惠 州 中 山 置 业 四 东 莞 市 场 分 析 ( 一 ) 供 应 篇 1 开 发 商 推 货 热 情 高 涨, 纷 纷 加 快 推 货 抢 跑 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 上 半 年 东 莞 商 品 房 有 140 个 项 目 新 增 供 应, 同 比

14 去 年 同 期 增 加 22 个, 反 映 上 半 年 开 发 商 推 货 热 情 较 高, 推 货 项 目 明 显 增 多 从 物 业 分 类 来 看, 住 宅 和 非 住 宅 的 新 增 供 应 量 均 同 比 大 幅 上 升, 再 次 反 映 上 半 年 整 体 政 策 环 境 较 为 宽 松, 开 发 商 们 纷 纷 抢 在 上 半 年 出 货 加 快 资 金 回 笼 2 市 场 供 不 应 求 催 使 开 发 商 加 快 推 货 节 奏, 住 宅 供 应 量 创 历 史 同 期 新 高 上 半 年 政 策 环 境 维 持 宽 松, 市 场 需 求 仍 然 较 大, 受 深 圳 高 房 价 逼 迫, 深 圳 客 持 续 向 莞 外 溢 然 而, 东 莞 住 宅 库 存 短 缺, 市 场 供 不 应 求 的 矛 盾 凸 显, 催 使 许 多 开 发 商 纷 纷 加 快 加 大 推 货 节 奏 和 推 货 力 度 扎 推 抢 跑 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 上 半 年 东 莞 住 宅 供 应 万 m2 创 历 史 同 期 新 高, 同 比 2015 年 上 半 年 上 升 10.16%, 同 比 2014 年 同 期 上 升 83.97% 但 市 场 出 现 部 分 开 发 商 受 3 月 东 莞 市 控 规 调 整 影 响, 拿 项 目 预 售 证 速 度 放 缓, 未 能 如 愿 赶 在 上 半 年 入 市 捞 金 3 开 发 商 推 货 力 度 有 所 加 大, 大 步 流 星 成 主 要 推 货 策 略 上 半 年, 推 货 项 目 明 显 增 多, 推 货 力 度 有 所 增 大, 大 步 流 星 成 主 要 推 货 策 略 据 东 中 原

15 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 上 半 年 出 现 住 宅 供 应 的 项 目 有 104 个, 同 比 2015 年 同 期 增 多 8 个, 其 中 单 盘 住 宅 供 应 套 数 大 于 800 套 的 项 目 数 有 11 个, 同 比 2015 年 同 期 增 加 3 个 从 占 比 角 度 来 看,2016 年 上 半 年 单 盘 供 应 套 数 大 于 400 套 的 项 目 占 全 市 比 重 为 36% 4 临 深 和 松 山 湖 片 区 供 应 放 缓, 东 北 和 滨 海 片 区 大 幅 放 量 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 东 莞 七 大 片 区 住 宅 共 供 应 量 突 破 400 万 m2, 其 中 排 行 第 一 第 二 的 分 别 是 临 深 万 m2 松 湖 万 m2, 两 者 供 应 环 比 去 年 下 半 年 均 大 幅 放 缓 深 圳 客 主 战 场 供 应 不 足, 东 北 和 滨 海 片 区 紧 接 跟 上, 供 应 环 比 同 比 均 大 幅 放 量, 辅 助 承 接 旺 盛 的 深 圳 外 溢 购 房 需 求 从 年 初 开 始, 东 莞 泛 临 深 区 域 房 价 已 逐 渐 触 及 天 花 板, 其 中 松 山 湖 塘 厦 凤 岗 的 一 些 项 目 洋 房 已 卖 到 近 2 万 /m2, 临 深 房 价 太 高 且 货 量 不 足, 加 上 三 级 市 场 大 力 转 介, 许 多 深 圳 客 转 向 价 格 洼 地 置 业, 东 北 大 石 龙 水 乡 片 区 走 货 明 显 加 快, 持 续 推 动 开 发 商 加 快 推 货 节 奏 和 加 大 推 盘 力 度 5 刚 需 供 应 持 续 发 力, 改 善 和 高 端 产 品 供 应 势 头 小 幅 放 缓

16 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示, 今 年 上 半 年 刚 需 供 应 依 然 保 持 着 较 强 的 供 应 势 头, 刚 需 产 品 ( m2) 供 应 套, 占 全 市 住 宅 供 应 比 重 为 64%, 环 比 去 年 下 半 年 的 62% 增 长 了 2 个 百 分 点 刚 需 供 应 持 续 发 力, 将 有 利 对 接 旺 盛 的 刚 性 需 求 另 外, 改 善 和 高 端 产 品 供 应 比 重 分 别 为 15.87% 5.24%, 两 者 供 应 势 头 环 比 均 小 幅 放 缓 6 临 深 刚 需 超 强 供 应, 对 接 大 幅 外 溢 的 深 圳 刚 需 客 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示, 上 半 年 东 莞 洋 房 总 供 应 套, 其 中 刚 需 (70-120) 洋 房 供 应 套, 占 全 市 洋 房 比 重 为 78% 从 片 区 分 布 来 看, 临 深 刚 需 洋 房 供 应 量 最 大, 达 7801 套, 占 全 市 比 重 高 达 87%, 反 映 临 深 开 发 商 明 显 增 大 刚 需 供 应 比 重 对 接 大 幅 外 溢 的 深 圳 刚 需 客 此 外, 水 乡 片 区 滨 海 片 区 和 松 山 湖 片 区 的 刚 需 供 应 比 重 也 较 高 7 别 墅 供 应 量 创 新 高, 经 济 型 别 墅 大 行 其 道

17 上 半 年, 市 场 环 境 向 好, 开 发 商 推 别 墅 的 热 情 也 明 显 高 涨, 上 半 年 别 墅 供 应 量 再 创 历 史 新 高, 共 供 应 2210 套, 分 别 包 括 有 万 科 珠 江 东 岸 观 岭 高 尔 夫 豪 庭 卓 越 蔚 蓝 山 南 部 湾 万 科 城 碧 桂 园 十 里 江 湾 等 28 个 项 目 放 量 随 着 前 几 年 经 济 型 别 墅 的 兴 起 并 走 热, 越 来 越 多 开 发 商 明 显 增 大 经 济 型 别 墅 产 品 的 户 型 配 比, 今 年 上 半 年 经 济 型 别 墅 继 续 大 行 其 道, 250 m2 以 下 的 别 墅 供 应 量 占 全 市 的 比 重 接 近 70%, 其 中 放 量 明 显 的 代 表 项 目 有 万 科 珠 江 东 岸 观 岭 高 尔 夫 豪 庭 卓 越 蔚 蓝 山 南 部 湾 万 科 城 等 8 公 寓 供 应 保 持 高 位 运 行, 商 业 公 寓 仍 占 主 导 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示, 近 两 年 东 莞 公 寓 供 应 保 持 着 活 跃 放 量 势 头, 今 年 上 半 年 公 寓 供 应 合 计 4964 套, 尽 管 环 比 去 年 下 半 年 下 降 22.91%, 同 比 去 年 上 半 年 下 降 2.26%, 但 仍 处 于 高 位 运 行 其 中 商 业 公 寓 仍 占 主 导 地 位, 占 全 市 的 比 重 基 本 维 持 在 80% 左 右 近 年 来 一 些 商 住 用 地 的 商 业 比 例 偏 高, 商 业 体 量 较 多, 而 这 部 分 恰 好 又 是 开 发 商 赚 取 利 润 的 部 分, 因 此 开 发 商 要 把 它 去 化 才 可 赚 取 利 润, 不 得 以 把 商 业 性 质 改 为 住 宅 功 能 的 公 寓, 同 时 公 寓 的 客 户 接 受 度 比 较 高, 所 以 商 务 公 寓 性 质 的 产 品 较 多 ( 二 ) 成 交 篇 1 整 体 市 场 环 境 向 好, 住 宅 和 非 住 宅 成 交 环 比 全 线 飘 红

18 2 深 圳 客 持 续 大 幅 外 溢, 住 宅 成 交 创 同 期 新 高 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示, 上 半 年 东 莞 住 宅 成 交 万 m2, 同 比 2015 年 同 期 大 幅 上 升 33.75%, 同 比 2014 年 同 期 上 升 %, 创 同 期 新 高, 并 成 历 史 第 二 高 位, 仅 次 于 2015 年 下 半 年 深 圳 客 仍 是 东 莞 楼 市 上 半 年 成 交 主 力 深 圳 客 持 续 大 幅 外 溢, 究 其 原 因 : 一 宽 松 政 策 持 续 刺 激, 莞 深 融 城 加 快 加 深 二 深 圳 房 价 太 高, 东 莞 价 格 洼 地 优 势 明 显 三 深 圳 严 格 执 行 限 购 限 贷 政 策 四 深 圳 高 端 楼 盘 入 市 较 多, 东 莞 刚 需 楼 盘 主 导 且 推 货 量 大 五 二 三 级 联 动 的 做 大 3 深 圳 客 不 断 向 价 格 洼 地 深 入, 市 场 多 足 鼎 立 格 局 明 显

19 上 半 年, 深 圳 客 不 断 向 价 格 洼 地 深 入, 如 寮 步 常 平 沙 田 麻 涌 道 滘 石 龙 企 石 等 镇 区 的 深 圳 客 成 交 量 明 显 增 多, 东 莞 楼 市 已 被 深 圳 客 全 面 入 侵, 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 上 半 年 东 莞 七 大 片 区 住 宅 成 交 分 别 为 松 湖 万 m2 滨 海 万 m2 临 深 万 m2 水 乡 万 m2 东 北 万 m2 中 心 城 59 万 m2 大 石 龙 万 m2, 多 足 鼎 立 的 格 局 十 分 明 显 4 住 宅 消 化 率 大 幅 上 升, 反 映 市 场 正 在 加 速 高 烧 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 上 半 年 东 莞 住 宅 消 化 率 为 63.96%, 环 比 2015 年 下 半 年 的 59.46% 上 升 4.5 个 百 分 你 点, 同 比 去 年 同 期 的 44.14% 上 升 个 百 分 点 住 宅 消 化 率 持 续 大 幅 上 升, 反 映 市 场 正 在 加 速 高 烧 5 一 季 度 楼 市 成 交 加 速 上 行, 二 季 度 遭 遇 大 幅 降 温

20 一 季 度 东 莞 住 宅 楼 市 延 续 去 年 年 底 的 火 爆 行 情 加 速 高 烧, 大 量 深 圳 客 到 莞 疯 狂 扫 货, 东 莞 及 深 圳 自 住 客 恐 慌 入 市, 中 介 也 参 与 炒 筹, 除 了 春 节 当 月 外,1 月 和 3 月 住 宅 成 交 量 均 突 破 百 万 m2, 其 中 1 月 份 成 交 147 万 m2 创 历 史 新 高 但 这 火 爆 行 情 仅 延 续 至 3 月 份 中 旬, 受 中 介 炒 房 丑 闻 中 央 打 击 首 付 贷 以 及 深 圳 3.25 收 紧 政 策 影 响,3 月 下 旬 开 始 市 场 陷 入 观 望 并 加 重, 许 多 项 目 来 访 量 直 线 下 滑 3-5 成, 客 户 购 房 行 为 逐 步 回 归 理 性, 东 莞 楼 市 迅 速 退 烧, 住 宅 成 交 连 续 两 个 月 大 幅 下 滑, 直 至 6 月 受 深 圳 龙 华 拍 出 地 王 的 刺 激, 市 场 成 交 有 所 回 升 ( 三 ) 价 格 篇 1 房 价 大 幅 飙 涨 创 新 高, 住 宅 均 价 突 破 1.2 万 每 平 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 上 半 年 东 莞 住 宅 房 价 大 幅 飙 涨 创 历 史 新 高, 其 中 住 宅 成 交 均 价 为 元 /m2, 环 比 去 年 下 半 年 上 涨 24.95%, 同 比 2015 年 同 期 上 涨 31.95%;

21 普 通 住 宅 成 交 均 价 为 元 /m2, 环 比 上 涨 23.51%, 同 比 去 年 同 期 上 涨 33.72% 今 年 上 半 年 日 光 盘 频 现, 一 方 面 一 季 度 许 多 投 资 客 疯 狂 追 涨, 加 上 中 介 也 参 与 炒 高 房 价, 另 一 方 面, 市 场 供 不 应 求 的 格 局 推 动 房 价 加 速 上 涨 2 七 大 片 区 房 价 涨 幅 不 断 扩 大, 临 深 和 松 湖 片 区 涨 幅 最 大 由 于 东 莞 七 大 片 区 的 别 墅 成 交 量 差 距 较 大, 且 别 墅 单 价 较 高 对 住 宅 均 价 影 响 也 比 较 大, 为 了 更 准 确 更 合 理 地 分 析 市 场 房 价 走 势, 我 们 主 要 分 析 洋 房 价 格 的 变 化 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 上 半 年 东 莞 七 大 片 区 房 价 全 面 上 涨, 七 大 片 区 洋 房 成 交 均 价 分 别 为 临 深 元 /m2 松 湖 元 /m2 中 心 城 区 元 /m2 滨 海 元 /m2 水 乡 8577 元 /m2 大 石 龙 8245 元 /m2 东 北 7913 元 /m2, 七 大 片 区 房 价 涨 幅 不 断 扩 大, 其 中 松 山 湖 片 区 和 临 深 片 区 的 价 格 环 比 涨 幅 最 大, 分 别 为 50.80% 43.74%, 其 他 四 个 片 区 的 环 比 涨 幅 也 均 超 过 20% 3 各 类 住 宅 价 格 普 遍 大 涨, 别 墅 涨 势 最 明 显

22 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 上 半 年 各 住 宅 分 类 价 格 均 呈 现 大 幅 上 涨 走 势, 其 中 普 通 洋 房 别 墅 公 寓 价 格 涨 势 最 明 显, 均 达 到 25% 左 右, 而 高 端 洋 房 和 豪 宅 洋 房 价 格 涨 势 较 弱, 仅 7% 反 映 客 户 比 起 面 积 和 单 价, 更 在 乎 总 价, 豪 宅 类 产 品 具 有 总 价 高 的 特 点, 首 次 置 业 客 户 对 总 价 支 付 能 力 有 限 另 外, 别 墅 价 格 涨 势 较 大, 主 要 体 现 在 经 济 型 别 墅 (250 m2 以 下 ) 价 格 的 大 幅 上 涨, 环 比 涨 幅 达 到 20.38% 4 价 格 洼 地 逐 渐 被 填 平, 东 莞 房 价 进 入 万 元 时 代 经 历 上 半 年 的 飞 涨 后, 东 莞 价 格 洼 地 逐 渐 被 填 平 并 堆 高, 目 前 东 莞 近 6 成 镇 区 的 洋 房 成 交 均 价 已 过 万, 其 中 塘 厦 和 凤 岗 已 突 破 2 万 元 / 平, 另 外 高 埗 常 平 石 碣 的 洋 房 成 交 均 价 逐 渐 逼 近 万 元 每 平, 东 莞 房 价 高 企 压 力 不 断 加 剧 5 套 均 总 价 大 幅 上 涨, 严 重 脱 离 本 地 购 买 力

23 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 上 半 年 东 莞 洋 房 户 均 总 价 为 127 万 元 / 套, 突 破 历 史 最 高, 环 比 2015 年 的 98 万 元 / 套 大 幅 上 涨 近 29.59% 若 按 购 买 一 套 总 价 127 万 元 的 房 子 计 算, 首 付 款 按 总 价 的 3 成 计 算 为 38 万 多, 那 么 贷 款 30 年, 月 供 为 4670 元 而 2015 年 东 莞 全 市 在 岗 职 工 月 均 工 资 才 4435 元, 一 个 男 人 不 吃 不 喝 也 要 存 7 年 才 存 够 首 付 款, 况 且 还 要 养 父 母 老 婆 和 孩 子, 按 东 莞 这 样 的 工 资 水 平 完 全 供 不 起 楼 反 映 东 莞 洋 房 总 价 门 槛 的 大 幅 提 高, 已 逐 渐 脱 离 本 地 购 买 力 从 最 新 的 数 据 显 示, 如 下 图 所 示, 东 莞 三 分 之 二 的 镇 区 洋 房 套 均 总 价 已 超 过 100 万 元 / 套, 其 中 松 山 湖 的 最 高 位 498 万 / 套, 莞 城 大 岭 山 东 城 黄 江 南 城 和 塘 厦 的 套 均 总 价 都 突 破 了 200 万, 清 溪 樟 木 头 寮 步 厚 街 沙 田 等 多 个 镇 区 套 均 总 价 都 超 过 了 130 万 / 套, 反 映 目 前 东 莞 房 价 已 严 重 脱 离 本 地 购 买 力 ( 四 ) 产 品 篇 1 别 墅 公 寓 商 铺 和 写 字 楼 成 交 放 量 增 大, 洋 房 主 力 地 位 有 所 减 弱

24 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示, 上 半 年 别 墅 公 寓 商 铺 和 写 字 楼 成 交 量 环 比 同 比 均 有 所 增 大, 占 全 市 的 比 重 也 随 之 上 升 而 洋 房 成 交 量 环 比 大 幅 下 降, 其 主 力 地 位 明 显 减 弱, 环 比 2015 年 下 半 年 的 81% 下 滑 了 7 个 百 分 点 2 经 济 型 别 墅 投 资 盛 行, 别 墅 成 交 节 节 高 升 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示, 上 半 年 东 莞 别 墅 共 成 交 2644 套, 比 去 年 下 半 年 上 升 18.35%, 同 比 去 年 同 期 上 升 23.32%, 别 墅 成 交 节 节 高 升 上 半 年 经 济 型 别 墅 供 应 井 喷, 对 促 进 别 墅 成 交 创 新 高 的 作 用 非 常 大, 数 据 显 示 上 半 年 经 济 型 别 墅 成 交 占 比 高 达 57% 从 资 金 方 面 看, 上 半 年 股 市 行 情 低 迷, 经 济 差, 企 业 经 营 难, 造 成 部 分 投 资 大 客 套 现 股 市 资 金, 转 向 投 资 保 值 能 力 强 升 值 潜 力 大 的 别 墅 产 品

25 3 多 方 利 好 因 素 推 动, 公 寓 市 场 成 交 尤 为 火 爆 2016 年 上 半 年 东 莞 公 寓 成 交 7982 套, 环 比 去 年 下 半 年 大 幅 增 长 39.35%, 并 创 下 历 史 新 高 上 半 年, 万 科 中 心 家 汇 生 活 广 场 厚 街 万 达 广 场 G1 蜂 汇 环 球 贸 易 广 场 新 世 纪 领 居 等 项 目 公 寓 成 交 异 常 火 爆, 普 遍 交 易 量 达 到 套 受 楼 市 火 热 影 响, 住 宅 房 价 快 速 上 涨, 同 样 公 寓 产 品 的 上 涨 潜 力 也 逐 渐 增 大 加 上 上 半 年 股 市 维 持 低 谷 震 荡, 股 市 不 景 气 赚 钱 艰 难, 令 到 部 分 投 资 客 将 资 金 撤 出 投 入 市 场 欣 欣 向 荣 的 楼 市 究 其 原 因 : 一 公 寓 供 应 充 足, 客 户 择 优 投 资 选 择 多 二 东 莞 房 价 持 续 高 涨, 令 到 越 来 越 多 的 投 资 客 把 目 光 转 向 总 价 低 的 公 寓 产 品, 尤 其 靠 近 地 铁 口 的 公 寓 受 热 捧 三 今 年 上 半 年 地 段 位 置 较 好 的 公 寓 供 应 比 较 活 跃, 刺 激 客 户 投 资 四 东 莞 公 寓 以 40 年 产 权 的 商 务 性 公 寓 主 导, 而 营 改 增 政 策 有 效 激 活 商 务 公 寓 市 场 4 东 莞 房 价 高 升 后, 改 善 需 求 释 放 势 头 减 弱

26 从 成 交 量 看, 上 半 年 平 的 洋 房 成 交 8894 套, 环 比 去 年 下 半 年 大 幅 减 少 1850 套 从 成 交 比 重 看, 自 2014 年 二 季 度 以 来, 平 洋 房 成 交 占 全 市 洋 房 总 量 的 比 重 基 本 全 超 过 20%, 而 今 年 5 月 和 6 月 迅 速 跌 回 18% 左 右 以 上 数 据 综 合 反 映 改 善 需 求 释 放 势 头 减 弱, 主 要 由 于 房 价 经 历 飞 涨 高 升 后, 首 付 压 力 的 增 大 和 购 房 成 本 的 提 高, 大 大 阻 碍 改 善 需 求 释 放 同 时,3 月 中 旬 起 央 行 严 重 打 击 首 付 贷, 也 导 致 一 些 改 善 型 客 户 把 购 房 计 划 延 后 5 商 铺 投 资 氛 围 增 强, 成 交 量 升 价 稳 上 半 年, 东 莞 全 市 商 铺 成 交 万 m2( 合 计 3304 套 ), 无 论 按 面 积 还 是 套 数 环 比 同 比 均 大 幅 上 升, 成 交 均 价 为 元 /m2, 环 比 仅 小 幅 下 降 3.20%, 同 比 相 对 持 平 今 年 R2 线 地 铁 开 通, 东 莞 轻 轨 时 代 到 来, 站 点 商 业 发 展 潜 力 大, 以 及 莞 深 融 城 持 续 加 深, 客 户 商 业 投 资 信 心 增 强 此 外, 营 改 增 政 策 也 有 效 地 刺 激 商 铺 投 资 需 求 增 长

27 6 写 字 楼 投 资 信 心 恢 复 并 增 强, 成 交 量 价 齐 升 上 半 年, 股 市 持 续 低 位 震 荡 调 整, 部 分 股 市 资 金 回 流 房 地 产 市 场 需 求 方 面, 受 R2 地 铁 开 通, 莞 深 融 城 加 深, 东 莞 写 字 楼 投 资 前 景 逐 渐 被 看 好, 加 上 营 改 增 政 策 刺 激, 客 户 投 资 信 心 恢 复 并 逐 步 增 强, 写 字 楼 成 交 量 价 齐 升 上 半 年 东 莞 写 字 楼 成 交 万 m2( 合 计 843 套 ), 按 套 数 环 比 同 比 分 别 大 增 92.91% %; 成 交 均 价 为 元 /m2, 环 比 上 涨 29.26%, 主 要 高 端 写 字 楼 成 交 突 出 拉 高 7 刚 需 和 改 善 消 化 周 期 屡 刷 新 低, 供 应 短 缺 压 力 加 剧 据 东 莞 中 原 研 究 监 测 数 据 显 示, 截 止 6 月 30 日, 投 资 刚 需 改 善 和 高 端 产 品 的 库 存 分 别 为 万 m 万 m2,59.11 万 m 万 m2, 高 端 产 品 库 存 量 环 比 小 幅 上 升,

28 投 资 刚 需 和 改 善 产 品 库 存 量 环 比 均 有 所 下 滑 从 消 化 周 期 看, 各 住 宅 分 类 产 品 的 消 化 周 期 分 别 是 投 资 6.78 个 月 刚 需 1.90 个 月 改 善 2.88 个 月 高 端 6.54 个 月, 刚 需 和 改 善 消 化 周 期 屡 刷 新 低, 又 因 两 者 尤 其 刚 需 作 为 市 场 成 交 主 力 产 品, 其 供 应 短 缺 压 力 加 剧 ( 五 ) 区 域 篇 1 中 心 城 区 洋 房 受 供 应 紧 成 交 大 降, 公 寓 成 交 放 量 显 著 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 上 半 年 中 心 城 区 洋 房 供 应 量 环 比 去 年 下 半 年 大 幅 下 降 30%, 仅 有 万 科 翡 丽 山 嘉 宏 锦 园 宏 远 汇 龙 湾 等 寥 寥 几 个 盘 在 售 洋 房 供 应 明 显 偏 紧 造 成 成 交 大 幅 下 滑 上 半 年, 中 心 城 区 出 现 万 科 中 心 G1 蜂 汇 旺 南 驹 大 厦 田 禾 卢 浮 公 馆 和 百 花 公 寓 共 5 个 盘 集 中 推 出 大 量 公 寓 新 品, 又 因 市 场 投 资 信 心 向 好, 中 心 城 区 公 寓 成 交 大 幅 放 量 2 万 科 和 碧 桂 园 强 势 进 军, 水 乡 片 区 成 后 起 之 秀

29 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示, 上 半 年 水 乡 片 区 成 交 住 宅 6272 套, 首 次 挤 进 全 市 第 四 名, 成 为 东 莞 楼 市 后 起 之 秀 究 其 原 因 : 一 万 科 碧 桂 园 强 势 进 军, 万 科 珠 江 东 岸 碧 桂 园 十 里 江 湾 碧 桂 园 信 鸿 嘉 誉 成 交 大 幅 放 量, 其 中 万 科 珠 江 东 岸 成 交 近 1000 套 二 沿 江 高 速 交 通 利 好, 价 格 洼 地 优 势 以 及 三 级 转 介 力 量 推 动, 水 乡 片 区 多 个 楼 盘 借 势 发 力 迎 热 销 3 高 价 区 域 出 货 速 度 明 显 放 缓, 价 格 洼 地 强 势 崛 起 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 上 半 年 东 莞 七 大 片 区 住 宅 成 交 面 积 中, 与 去 年 下 半 年 相 比, 临 深 滨 海 松 湖 中 心 城 区 这 四 个 片 区 的 住 宅 成 交 面 积 均 环 比 下 滑, 其 中 临 深 片 区 的 降 幅 最 大, 又 据 监 测 数 据 显 示 今 年 上 半 年 临 深 片 区 住 宅 均 价 为 元 /m2, 为 全 市 之 首, 同 样 作 为 高 房 价 区 域 的 松 山 湖 片 区 和 中 心 城 区 的 降 幅 也 去 到 26%, 如 此 反 映 随 着 房 价 高 位 滞 涨, 买 房 成 本 增 多 以 及 入 市 门 槛 提 高 导 致 客 户 放 缓 入 市 步 伐 另 外, 作 为 价 格 洼 地

30 的 大 石 龙 片 区 和 水 乡 片 区 强 势 崛 起, 住 宅 成 交 环 比 同 比 增 长 均 比 较 大 4 龙 大 高 速 深 圳 段 取 消 收 费, 大 岭 山 和 大 朗 几 乎 卖 断 货 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示, 上 半 年 市 场 需 求 较 旺, 三 分 之 二 的 镇 区 住 宅 消 化 率 均 超 过 60%, 其 中 最 高 的 是 大 岭 山 为 94%, 其 次 是 大 朗 79%, 表 明 该 两 个 区 域 的 供 应 货 量 卖 得 最 快, 明 显 不 够 卖 主 要 由 于 今 年 2 月 7 日 龙 大 高 速 深 圳 段 免 费 通 行 后, 大 岭 山 房 地 产 得 近 水 楼 台 利 好, 大 量 深 圳 客 涌 入 大 岭 山 置 业 又 因 大 岭 山 新 房 供 应 不 足, 邻 镇 大 朗 也 迅 速 受 益 ( 六 ) 排 行 篇 1 南 部 湾 万 科 城 成 交 2396 套 居 首 位, 前 十 门 槛 大 幅 上 升

31 从 前 十 门 槛 来 看,2016 年 上 半 年 住 宅 成 交 套 数 排 行 前 十 门 槛 是 721 套, 同 比 去 年 同 期 的 598 套 大 幅 上 升 从 成 交 个 盘 看, 住 宅 成 交 套 数 排 行 前 十 的 项 目, 仍 是 主 打 深 圳 客 的 项 目, 且 基 本 以 刚 需 产 品 成 交 主 导 的 项 目 2 成 交 金 额 排 行 前 三 位 分 别 是 南 部 湾 万 科 城 松 湖 碧 桂 园 和 卓 越 蔚 蓝 山 3 成 交 面 积 前 三 位 分 别 是 南 部 湾 万 科 城 松 湖 碧 桂 园 和 保 利 中 惠 悦 城 ( 七 ) 房 企 篇 1 万 科 收 金 87 亿 元 坐 稳 冠 军 宝 座, 前 三 甲 房 企 业 绩 差 距 拉 大

32 据 东 莞 中 原 研 究 部 对 市 场 监 测 数 据 统 计 显 示,2016 年 上 半 年 东 莞 商 品 房 销 售 金 额 排 行 中, 万 科 业 绩 突 破 87 亿 元 创 半 年 新 高, 继 续 站 稳 霸 主 地 位, 其 中 南 部 湾 万 科 城 创 收 近 40 个 亿, 对 万 科 业 绩 贡 献 率 高 达 45.6%, 万 科 珠 江 东 岸 和 万 科 翡 丽 山 也 功 不 可 没, 分 别 收 金 近 11 亿 上 半 年, 万 科 仅 靠 这 三 个 楼 盘 业 绩 就 已 经 远 超 碧 桂 园 5 个 亿, 强 者 越 强 格 局 显 著 上 半 年, 碧 桂 园 在 售 项 目 比 较 少, 许 多 去 年 下 半 年 拿 下 的 地 块 规 划 报 建 以 及 营 销 节 奏 明 显 赶 不 上 年 中 冲 刺, 碧 桂 园 仅 以 亿 元 位 居 全 市 第 二 名, 其 中 松 湖 碧 桂 园 业 绩 贡 献 最 大, 为 亿 元 值 得 注 意 的 是, 前 三 甲 房 企 业 绩 差 距 明 显 拉 大, 万 科 明 显 跑 赢 碧 桂 园 30 个 亿, 光 大 又 落 后 碧 桂 园 近 20 亿 2 大 部 分 房 企 业 绩 同 比 暴 涨, 已 完 成 去 年 全 年 业 绩 的 一 半 以 上 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 上 半 年 商 品 房 成 交 金 额 超 过 5 亿 的 房 企 明 显 增 多, 其 中 超 过 10 亿 的 房 企 多 达 17 家, 反 映 许 多 房 企 在 上 半 年 业 绩 收 获 颇 为 丰 厚 从 业 绩 同 比

33 增 幅 看, 近 两 年 出 现 商 品 房 成 交 的 房 企 有 251 家, 今 年 上 半 年 有 154 家 房 企 业 绩 同 比 2015 年 同 期 增 幅 超 过 20%, 有 218 家 房 企 业 绩 已 完 成 2015 年 全 年 业 绩 的 一 半 以 上 3 前 十 前 二 十 门 槛 双 双 冲 高, 市 场 集 中 度 同 比 相 对 持 平 2016 年 上 半 年, 东 莞 房 企 商 品 房 销 售 业 绩 排 行 进 入 前 十 名 的 门 槛 是 亿 元, 同 比 去 年 的 8.89 亿 元 大 幅 上 升 65.13%; 进 入 前 二 十 名 的 门 槛 是 9.69 亿 元, 同 比 去 年 的 5.47 亿 元 大 幅 上 升 77.15% 楼 市 火 热 成 交 量 价 高 位 前 进, 前 十 前 二 十 门 槛 双 双 冲 高 另 外, 今 年 上 半 年 前 十 名 房 企 业 绩 总 计 334 亿 元, 市 场 集 中 度 为 44.26%, 同 比 2015 年 同 期 的 44.80% 相 对 持 平 ( 八 ) 开 工 篇 受 东 莞 市 总 规 调 整 影 响 大, 新 开 工 大 幅 回 落

34 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示,2016 年 上 半 年 东 莞 住 宅 新 开 工 万 m2, 环 比 去 年 下 半 年 大 幅 回 落 34.88%, 同 比 去 年 同 期 仅 小 幅 上 升 8.12% 今 年 春 节 过 后, 开 发 商 赶 工 备 货 的 意 图 十 分 强 烈, 住 宅 开 工 量 明 显 大 增, 其 中 3 月 和 4 月 就 共 开 工 240 多 万 m2, 但 二 季 度 东 莞 城 市 总 规 新 调 整, 众 多 报 建 在 建 的 项 目 面 临 规 划 调 整, 报 建 施 工 出 现 明 显 放 缓, 上 半 年 后 两 个 月 开 工 持 续 低 位, 均 低 于 25 万 m2 ( 九 ) 库 存 篇 1 库 存 消 化 周 期 约 为 3 个 月, 市 场 供 不 应 求 的 矛 盾 加 剧 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 显 示, 截 止 2016 年 6 月 30 日, 东 莞 住 宅 市 场 库 存 量 为 万 m2, 环 比 5 月 下 降 4.05%, 消 化 周 期 继 续 缩 短 至 3.3 个 月, 市 场 供 不 应 求 的 矛 盾 加 剧 2 别 墅 和 公 寓 消 化 周 期 跌 回 低 位, 洋 房 库 存 短 缺 压 力 大

35 从 物 业 类 型 看, 洋 房 库 存 为 万 m2, 环 比 下 降 5%; 公 寓 库 存 为 万 m2, 环 比 下 降 3.44%; 别 墅 库 存 为 万 m2, 环 比 上 升 4.40% 据 统 计, 别 墅 和 公 寓 库 存 消 化 周 期 已 下 降 至 7 个 月 左 右, 洋 房 仅 剩 下 2 个 月, 洋 房 供 应 明 显 告 急 目 前 刚 需 洋 房 (70-120) 库 存 主 要 集 中 在 新 世 纪 上 河 居 万 科 翡 丽 山 恒 大 绿 洲 卓 越 蔚 蓝 山 等 项 目 中 若 剔 除 一 些 滞 销 的 老 房 源, 刚 需 洋 房 库 存 仅 可 以 支 撑 市 场 消 化 一 个 多 月 ( 十 ) 潜 在 供 应 篇 1 下 半 年 住 宅 潜 在 供 应 量 仍 然 较 大, 达 550 万 m2 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 统 计 显 示, 下 半 年 东 莞 住 宅 新 增 潜 在 供 应 量 达 550 万 m2, 三 季 度 初 步 估 算 供 应 250 万 m2, 四 季 度 为 300 万 m2 2 下 半 年 六 成 镇 区 仍 然 供 不 应 求, 中 心 城 区 和 泛 临 深 最 严 重

36 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 统 计 显 示,2016 年 下 半 年 常 平 虎 门 寮 步 塘 厦 凤 岗 黄 江 道 滘 的 住 宅 潜 在 总 供 应 量 (6 月 底 库 存 + 下 半 年 潜 在 供 应 量 ) 均 比 较 大, 均 在 近 40 万 m2 以 上 ; 长 安 东 城 南 城 万 江 中 堂 高 埗 的 潜 在 总 供 应 量 较 小 若 按 各 镇 过 去 一 年 住 宅 消 化 速 度 计 算 ( 可 支 撑 消 化 月 数 = 下 半 年 潜 在 总 供 应 量 / 过 去 一 年 月 均 消 化 量 ), 下 半 年 潜 在 总 供 应 量 足 以 支 撑 消 化 8 个 月 以 上 的 镇 区 仅 有 茶 山 道 滘 常 平 等 11 个 镇 区, 全 市 六 成 多 镇 区 依 然 供 不 应 求, 尤 其 是 中 心 城 区 和 泛 临 深 片 区 供 求 失 衡 更 明 显, 如 南 城 东 城 万 江 大 岭 山 虎 门 樟 木 头 松 山 湖

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38 五 后 市 展 望 行 业 环 境 经 济 面 : 英 国 脱 欧 或 影 响 全 球 经 济 放 缓, 预 计 下 半 年 中 国 经 济 走 势 平 稳 据 最 新 数 据 显 示,6 月 制 造 业 PMI 新 定 单 指 数 回 落, 其 中 新 出 口 定 单 指 数 仅 49.6%, 跌 穿 盛 衰 分 界 线 6 月 英 国 脱 欧 爆 出 黑 天 鹅 后, 全 球 市 场 动 荡 不 羁, 这 将 给 原 已 疲 乏 难 兴 的 全 球 经 济 雪 上 加 霜, 市 场 需 求 恐 更 弱, 或 影 响 下 半 年 全 球 经 济 增 长 放 缓, 同 时 欧 元 及 英 镑 的 贬 值 将 影 响 中 国 相 关 出 口 企 业 的 利 润, 预 计 下 半 年 中 国 经 济 下 行 压 力 仍 较 大 被 视 为 国 家 主 席 习 近 平 财 经 智 囊 的 中 财 办 主 任 刘 鹤 最 近 到 地 方 调 研, 疑 是 中 央 对 下 半 年 经 济 的 担 忧, 提 前 为 经 济 摸 底, 央 行 或 再 松 货 币 救 经 济, 预 计 下 半 年 经 济 走 势 平 稳 资 金 面 : 资 本 外 流 压 力 逐 增, 下 半 年 资 金 流 动 性 或 面 临 收 紧 下 半 年 资 本 外 流 压 力 逐 增, 资 金 流 动 性 或 面 临 收 紧, 究 其 原 因 : 一 是,6 月 24 日, 英 国 正 式 脱 离 欧 盟, 近 期 避 险 货 币 美 元 大 幅 走 强, 避 险 情 绪 持 续 高 涨, 人 民 币 出 现 大 幅 贬 值, 资 金 外 溢 加 剧 二 是, 三 季 度 美 联 储 加 息 预 期 增 强, 加 快 热 钱 外 流 三 是, 从 目 前 养 老 金 入 市 的 推 进 进 度 看,8 月 份 养 老 金 有 望 入 市, 初 期 规 模 约 3 千 亿, 预 计 会 分 流 部 分 楼 市 投 资 客 人 民 币 长 期 贬 值 不 利 于 人 民 币 国 际 化, 加 上 救 经 济 的 需 要, 预 计 央 行 未 来 有 可 能 出 台 相 关 宽 松 货 币 政 策 调 节, 此 外 中 国 股 票 和 债 券 市 场 的 对 外 开 放 政 策 持 续 发 酵, 有 利 带 来 更 多 国 际 资 本 流 入, 对 国 内 的 资 金 流 动 压 力 有 一 定 改 善 缓 解 政 策 面 : 政 策 调 控 延 续 分 化, 热 点 城 市 继 续 收 紧 就 全 国 楼 市 而 言, 今 年 去 库 存 的 主 基 调 不 会 变, 但 由 于 受 供 求 关 系 影 响, 各 地 城 市 楼 市 冷 热 不 均, 政 策 调 控 将 会 延 续 分 化 从 上 半 年 的 楼 市 表 现 来 看, 三 四 线 城 市 库 存 去 化 速 度 缓 慢, 高 库 存 压 力 依 然 凸 显, 反 映 三 四 线 城 市 需 求 增 长 弱, 前 所 未 有 的 宽 松 政 策 刺 激 效 果 比 较 有 限, 预 计 未 来 地 方 政 府 仍 会 出 台 更 多 针 对 性 的 宽 松 政 策 加 码 刺 激 需 求 比 较 旺 盛 的 一 二 线 城 市 在 宽 松 政 策 刺 激 下 无 论 楼 市 还 是 地 市 都 出 现 过 分 火 热, 房 价 暴 涨 比 比 皆 是, 在 上 半 年 已 有 上 海 深 圳 苏 州 南 京 合 肥 出 台 限 购 限 贷 土 地 限 价 等 一 系 列 收 紧 性 政 策 又 据 上 海 易 居 房 地 产 研 究 部 发 布 的 易 居 七 彩 快 报 之 住 宅 库 存 报 告 显 示, 南 京 合 肥 苏 州 等 重 点 二 线 城 市 的 库 存 消 化 周 期 仅 为 2 个 月, 房 价 上 涨 压 力 较 大, 预 计 下 半 年 热 点 一 二 线 城 市 政 策 会 持 续 收 紧 政 策 面 : 东 莞 上 半 年 房 价 涨 幅 居 全 国 百 城 首 位, 政 策 调 控 预 期 强 烈 随 着 上 海 深 圳 苏 州 南 京 等 热 门 一 二 线 城 市 调 控 政 策 逐 步 收 紧, 市 场 收 紧 预 期 氛 围 加 重 东 莞 在 上 半 年 的 表 现 房 价 涨 幅 居 全 国 百 城 首 位, 高 达 28.58%, 势 必 会 受 到 中 央 高 度 重 视, 政 府 的 压 力 非 常 大, 加 上 目 前 不 少 开 发 商 心 态 过 分 乐 观, 定 价 仍 然 在 高 位 往 上 走, 政 策 调 控 预 期 愈 加 强 烈 股 市 面 : 股 市 低 位 反 弹, 或 分 流 楼 市 资 金 A 股 经 过 一 年 时 间 的 三 波 深 幅 下 跌 后 有 调 整 到 位 的 迹 象, 市 场 孕 育 反 弹 的 动 力,7 月 初 A 股 持 续 反 弹, 市 场 投 资 情 绪 逐 渐 稳 定 并 回 升, 股 市 有 望 持 续 走 强, 势 必 分 流 楼 市 资 金, 高 位 的

39 楼 市 风 险 越 来 越 大, 部 分 投 资 者 或 出 现 抛 售 房 产 套 现 重 入 股 市 的 可 能 市 场 面 : 一 二 线 城 市 成 交 增 长 放 缓, 三 四 线 城 市 库 存 消 化 仍 然 较 慢 目 前 部 分 一 二 线 城 市 已 开 始 调 控 过 热 楼 市,6 月 北 上 深 广 四 城 成 交 同 比 全 线 回 落, 上 海 新 房 交 易 同 比 下 跌 11%, 南 京 环 比 下 降 了 两 成 房 贷 收 紧, 中 央 持 续 打 击 首 付 贷, 加 上 前 期 需 求 透 支 严 重, 以 及 房 价 高 涨 后 市 场 观 望 情 绪 加 浓, 预 计 下 半 年 一 二 线 城 市 成 交 增 长 会 放 缓 上 半 年 三 四 线 城 市 楼 市 复 苏 较 慢, 基 于 需 求 增 长 弱, 预 计 下 半 年 三 四 线 城 市 仍 会 延 续 这 种 态 势, 同 时 地 方 政 府 消 化 楼 市 库 存 的 政 策 力 度 亦 有 可 能 加 大 东 莞 市 场 展 望 大 量 新 盘 扎 推 入 市, 下 半 年 住 宅 供 应 将 大 幅 放 量 上 半 年, 东 莞 楼 市 供 需 两 旺, 但 市 场 供 不 应 求 的 局 面 紧 张, 预 计 下 半 年 开 发 商 推 货 积 极 性 会 比 较 高 且 推 货 力 度 也 较 大 目 前 许 多 项 目 面 临 总 规 调 整 会 延 后 上 市 时 间, 但 整 体 评 估 下 半 年 供 应 量 仍 然 比 较 大, 尤 其 有 大 量 新 盘 扎 推 碧 桂 园 有 10 个 左 右 新 盘 入 市, 其 推 货 量 达 百 万 平, 且 大 部 分 集 中 在 四 季 度 其 次, 万 科 也 将 有 万 科 金 域 堤 香 万 科 云 城 万 科 中 央 公 园 全 新 亮 相, 其 他 开 发 商 全 新 项 目 还 有 霖 峰 壹 山 境 中 信 红 树 山 德 州 城 丰 泰 星 御 墅 等 纯 新 盘 入 市 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 数 据 统 计 显 示, 下 半 年 东 莞 住 宅 新 增 潜 在 供 应 量 达 550 万 m2, 三 季 度 初 步 估 算 供 应 250 万 m2, 四 季 度 为 300 万 m2 从 目 前 掌 握 的 情 况 看, 最 早 一 波 推 货 热 潮 会 在 8 月 上 旬 持 续 到 金 九 银 十, 同 时 第 二 波 推 盘 高 潮 会 在 年 底 和 明 年 年 初 出 现 刚 需 供 应 持 续 发 力, 有 利 对 接 深 圳 外 溢 的 刚 性 自 住 需 求

40 据 东 莞 中 原 研 究 部 监 测 不 完 全 统 计 显 示, 下 半 年 东 莞 别 墅 和 公 寓 供 应 量 仍 然 不 小, 其 中 预 计 推 别 墅 的 项 目 分 别 有 晟 园 观 岭 高 尔 夫 半 山 霖 峰 壹 山 境 光 大 山 湖 城 虎 门 碧 桂 园 三 正 公 园 里 御 河 湾 海 逸 豪 庭 中 熙 君 墅 湾 丰 泰 星 御 墅 怡 景 湾 等 近 30 个, 预 计 推 公 寓 的 项 目 有 汇 星 商 业 中 心 万 润 广 场 下 半 年, 洋 房 供 应 比 重 明 显 增 大, 其 中 刚 需 产 品 供 应 持 续 发 力, 且 不 少 项 目 单 盘 推 货 量 很 大, 如 万 科 中 央 公 园 新 世 纪 上 河 居 碧 桂 园 首 座 光 大 山 湖 城 万 科 金 域 堤 香 卓 越 蔚 蓝 山 恒 大 御 景 半 岛, 新 品 货 源 充 足 将 十 分 有 利 对 接 旺 盛 的 深 圳 刚 性 自 住 需 求 深 圳 豪 宅 入 市 增 多 拉 升 深 圳 房 价, 深 圳 首 置 自 住 刚 性 自 住 需 求 大 批 外 溢 至 东 莞 从 最 新 的 数 据 显 示, 今 年 6 月 深 圳 房 价 持 续 高 位 运 行, 宝 安 龙 岗 南 山 新 房 均 价 分 别 为 元 /m 元 /m 元 /m2, 与 东 莞 房 价 差 仍 然 较 大 从 目 前 掌 握 的 情 况 看, 下 半 年 深 圳 楼 市 新 增 很 多 豪 宅 项 目 上 市, 深 圳 房 价 仍 会 保 持 上 涨 态 势, 加 上 深 圳 从 严 限 购 限 贷, 将 会 逼 使 大 批 的 深 圳 首 置 刚 性 自 住 需 求 外 溢 到 东 莞 交 通 便 利 的 价 格 洼 地 成 为 新 热 点 区 域, 如 常 平 道 滘 沙 田 目 前 临 深 片 区 房 价 已 在 2 字 头 左 右, 松 山 湖 片 区 房 价 在 万, 滨 海 片 区 的 虎 门 房 价 在 万, 其 他 区 域 的 房 价 普 遍 也 上 升 至 8/9 千, 或 一 万 出 头, 东 莞 区 域 房 价 差 很 大 一 方 面, 临 深 房 价 太 高, 投 资 空 间 缩 小, 投 资 者 会 觉 得 洼 地 投 资 还 有 机 会, 同 时 许 多 刚 需 客 也 无 法 接 受 这 么 高 的 价 格, 将 会 被 迫 考 虑 选 择 交 通 相 对 便 利 的 价 格 洼 地 置 业 另 一 方 面, 临 深 房 价 太 高 也 明 显 加 大 出 货 难 度, 许 多 中 介 开 始 集 中 火 力 往 相 对 低 价 交 通 便 利 且 货 量 充 足 的 区 域 带 客 因 此, 预 计 往 后 交 通 便 利 的 价 格 洼 地 将 有 可 能 成 为 热 点 区 域 目 前, 沿 江 高 速 沿 线 的 沙 田 洋 房 价 格 在 1.2 万 左 右 道 滘 在 1.1 万 左 右, 从 莞 高 速 通 达 的 常 平 尽 管 个 别 楼 盘 卖 到 1.2 万, 但 大 部 分 项 目 还 是 卖 8/9 千 与 临 深 房 价 相 比, 这 几 个 区 域 的 价 格 洼 地 优 势 明 显, 同 时 从 目 前 统 计 数 据 显 示, 它 们 下 半 年 供 应 量 也 比 较 大, 加 上 联 动 集 中 火 力, 预 计 下 半 年 成 交 会 大 幅 放 量

41 临 深 出 货 难 度 有 所 加 大, 房 价 高 位 滞 涨 最 新 数 据 显 示, 目 前 临 深 楼 盘 房 价 普 遍 在 1.7 万 以 上 每 平, 不 少 项 目 洋 房 价 格 去 到 万 每 平, 临 深 房 价 在 高 位 坚 挺, 意 味 着 首 付 和 月 供 压 力 明 显 增 大, 已 超 出 了 许 多 深 圳 刚 需 客 的 承 受 能 力 范 围 对 投 资 客 而 言, 在 此 阶 段 高 位 入 市, 利 润 空 间 已 不 大, 投 资 需 求 大 幅 减 少, 因 此 预 计 临 深 区 域 项 目 出 货 难 度 相 对 上 半 年 会 有 所 加 大 事 实 上, 从 6 月 份 开 始 临 深 有 不 少 项 目 成 交 已 出 现 疲 软 迹 象 此 外, 去 年 7-8 月 份 至 今 成 交 的 深 圳 客 他 们 手 头 上 的 物 业 陆 续 到 了 交 楼 拿 证 阶 段, 其 中 会 有 很 大 部 分 会 毛 坯 放 盘 出 售, 下 半 年 临 深 一 手 市 场 还 会 受 二 手 房 源 冲 击, 出 货 难 度 加 大, 房 价 高 位 滞 涨 偏 远 项 目 去 化 艰 难, 房 价 回 调 压 力 大 目 前, 客 户 购 房 回 归 理 性, 尤 其 是 在 对 东 莞 区 域 市 场 有 了 一 定 深 入 的 认 识 后, 对 偏 远 区 域 的 项 目 认 可 度 降 低 现 在 一 些 偏 远 项 目 价 格 都 卖 到 了 9 千 到 1 万, 不 少 已 不 被 深 圳 客 户 认 可, 而 本 地 需 求 又 比 较 弱, 预 计 偏 远 项 目 将 会 逐 渐 面 临 去 化 艰 难, 房 价 回 调 压 力 大 受 热 钱 外 流 以 及 股 市 分 流 压 力, 投 资 和 高 端 物 业 将 受 影 响 英 国 脱 欧 后 美 元 大 幅 走 强, 人 民 币 兑 美 元 贬 值 将 刺 激 资 本 加 速 外 流 股 市 逐 渐 调 整 到 位, 一

42 旦 持 续 反 弹 走 强, 也 会 吸 纳 大 量 投 资 者 进 场, 势 必 分 流 楼 市 资 金 因 此, 受 资 本 外 流 和 股 市 分 流 的 双 重 压 力, 投 资 型 和 高 端 物 业 成 交 将 受 影 响 成 交 高 位 放 量, 房 价 走 势 趋 稳 成 交 方 面, 首 先, 下 半 年 上 市 新 盘 多, 许 多 项 目 推 货 力 度 大, 全 市 新 增 供 应 量 大, 多 个 片 区 供 应 均 比 较 活 跃, 对 成 交 量 有 很 大 的 推 动 作 用 ; 其 次, 下 半 年 深 圳 楼 市 高 端 楼 盘 盛 行, 深 圳 房 价 高 企 难 下, 莞 深 房 价 差 距 仍 较 大, 深 圳 刚 需 客 会 持 续 向 莞 外 溢, 预 计 下 半 年 住 宅 成 交 量 继 续 高 位 前 行 价 格 方 面, 从 7 月 初 有 某 项 目 开 盘 定 价 过 高 遭 遇 销 售 惨 淡 的 现 象 看, 反 映 客 户 对 东 莞 区 域 有 了 一 定 的 认 识, 已 不 再 为 高 房 价 盲 目 埋 单, 购 房 行 为 变 得 谨 慎 理 性 目 前 临 深 区 域 不 少 项 目 价 格 已 经 涨 不 动, 走 货 难 度 有 所 加 大, 预 示 着 短 期 东 莞 房 价 基 本 到 顶 预 计 后 市 会 有 很 多 开 盘 项 目 将 不 忘 前 车 之 鉴, 谨 慎 合 理 定 价, 预 计 下 半 年 房 价 走 势 趋 稳 对 开 发 商 建 议 : 楼 市 下 行 压 力 越 来 越 大, 建 议 快 推 快 跑, 现 金 为 王 下 半 年 东 莞 整 体 楼 市 运 行 态 势 是 供 需 两 旺, 成 交 量 升 价 稳, 但 同 时 下 行 的 压 力 越 来 越 大 英 国 脱 欧 及 美 联 储 加 息 预 期 增 强, 美 元 大 幅 走 强, 资 金 外 流 压 力 加 剧, 人 民 币 贬 值, 国 内 资 产 价 格 尤 其 房 价 面 临 较 大 的 下 行 压 力 东 莞 楼 市 下 半 年 越 往 后, 去 年 7-8 月 份 至 今 成 交 的 深 圳 客 他 们 手 头 上 的 物 业 陆 续 到 了 交 楼 拿 证 阶 段, 其 中 会 有 很 大 部 分 会 毛 坯 放 盘 出 售, 加 大 市 场 供 应 压 力, 同 时 随 着 银 行 月 供 按 揭 压 力 持 续 加 大, 快 速 套 现 的 意 愿 越 来 越 强 烈, 加 上 下 半 年 一 手 供 应 的 大 幅 放 量, 房 价 高 位 下 二 手 接 盘 的 有 效 需 求 非 常 有 限, 这 使 得 届 时 房 价 上 涨 面 临 较 大 的 压 力, 时 间 越 往 后, 房 价 出 现 下 行 可 能 性 越 来 越 大 加 上 东 莞 政 策 调 控 预 期 强 烈, 收 紧 政 策 一 旦 出 台, 市 场 会 再 度 陷 入 观 望, 建 议 开 发 商 保 持 谨 慎 心 态, 加 快 工 程 进 度, 尽 快 拿 到 预 售 证, 趁 市 场 还 比 较 平 稳 尽 早 出 货, 特 别 是 现 金 流 的 产 品 可 以 先 推, 现 金 为 王, 而 优 质 的 稀 缺 的 金 牛 利 润 型 产 品 可 以 暂 时 持 有, 不 然 全 部 押 宝 在 年 底 或 者 明 年 风 险 会 很 大

43 联 络 方 式 : 东 莞 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司 DONGGUAN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LIMITED 地 址 : 东 莞 市 南 城 区 胜 和 路 胜 和 广 场 C 座 9 楼 A-E 单 元 Address:Rms A-C,9/F,Block C,ShengHe Square,ShengHe Road,Dongguan 邮 编 : 电 话 : 传 真 : 网 址 : 版 权 声 明 : 东 莞 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司 版 权 所 有, 未 经 授 权, 禁 止 复 制 所 有 提 供 的 信 息 均 通 过 本 公 司 可 靠 途 径 获 得, 其 准 确 性 有 关 观 点 及 预 测 均 以 此 为 基 础 推 断 所 得, 仅 供 参 考