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1 房地产市场研究报告 年1月期

2 大和房地产市场调查报告 目录 目录 前 言 大和资本化率预测 J-REIT 报告 写字楼 居民区 ( 共同住宅 ) 商业设施 物流设施 宾馆

3 大和房地产市场调查报告 前言 恭贺新年! 衷心祝福各位读者新年新气象 大和房地产鉴定股份有限公司发行了 大和房地产市场研究报告 ( 月期 ) 由于去年年末众议院的解散总选举引起的自民党政权复兴, 伴随新年的到来, 期待经济的复苏 今年 3 月末, 中小企业所运用的金融圆滑法的结束和动荡的世界局势给我国的房地产市场带来了一定的影响 本报告由主要活跃于房地产市场的各位选手 ( 投资家 房地产投资信托关联者 房地产中介从业人员 房地产鉴定从业人员等等 ) 在近年日本经济大潮中, 阐述房地产市场是如何发生动向的, 及转折点在何时以及对日常业务的判断上起了深刻影响的事件, 以自身市场观为目的进行编写的 本公司评估师有关市场观的调查研究报告的结果 大和 Cap 的预测 已经是第五次出版发行了 对于身为房地产专家的广大读者来说, 如果本报告能作为您了解市场情况, 敏锐感受时代气息的契机, 为您提供便利, 那本团队将深感荣幸 那么, 让我们一起来观察一下日前的房地产市场吧

4 大和 Cap 预测 Cap 预测 大和房地产鉴定股份有限公司对在籍注册 96 名房地产鉴定士进行了问卷调查 ( 调查进行于 2012 年 12 月 ) 怎样预测 1 年后的资本化率呢? 统计结果如下所示 写字间 / /4 2012/ /1 住宅 /4 2012/ /1

5 大和 Cap 预测 商业设施 ( 都市型 ) /4 2012/ /1 商业设施 ( 郊外型 ) / / /1 物流设施 / / /1 商业宾馆 / / /1 城市宾馆 / / /1

6 大和 Cap 预测 Cap 预测真的准确吗?( 总结篇 ) 去年 2012 年 1 月进行了 1 年后 Cap 的预测 ( 参照下图 ) 在这次期刊中, 回顾一年前的预测和实际 Cap 变化情况, 我们想来观察一下大和 Cap 预测的准确性 写字间 一年前大和 Cap 的预测实际动向 Cap 预测结果 8 主要 REIT 案例的 CR 动向 NBF NBF 日比谷大厦 4. 4.(±) 大门城市大崎 4.3% 4.3%(±) 三菱 UFJ 信托银行总店大厦 3.6% 3.5%( 0.1%) JRE 北之丸广场 4.2% 4.1%( 0.1%) GOR MTR 大手町第一广场东京汐留大厦 3.8% 3.8%(±) 4.4% 4.3%( 0.1%) 4% 4 ***** 5.2% 5.1%( 0.7%) OJR ***** 5.2% 5.1%( 0.8%) ***** 5.2% 5.1%( 0.9%) 6 4 住宅 一年前大和 Cap 的预测实际动向 Cap 预测结果 8 主要 REIT 案例的 CR 动向 西麻布住宅 %( 0.1%) ADR 东银座住宅 5.1% 5.( 0.1%) 六本木桧町公园住宅 %( 0.1%) 日本桥横山町城市之阶 5.1% 4.9%( 0.2%) NRF 白金高轮步拉彼得公寓 5.2% 4.9%( 0.3%) 隅田河岸步拉彼得公寓 5.3% 5.1%( 0.2%) ***** 5.2% 5.1%( 0.7%) DHI ***** 5.2% 5.1%( 0.8%) ***** 5.2% 5.1%( 0.9%) 6 4

7 大和 Cap 预测 商业设施 ( 都市型 ) 6 一年前大和 Cap 的预测实际动向 Cap 预测结果 4 TRE JRF 主要 REIT 案例的 CR 动向 QFRONT 3.9% 3.8%( 0.1%) GYRE %( 0.05%) JRF 商业设施 ( 郊外型 ) 一年前大和 Cap 的预测实际动向 Cap 预测结果 主要 REIT 案例的 CR 动向东户冢极光城市 %( 0.1%) 永旺板桥购物中心 5.4% 5.4%(±) 物流设施 6 一年前大和 Cap 的预测实际动向 Cap 预测结果 4 JLF IIF 主要 REIT 案例的 CR 动向 浦安千鸟物流中心 4.9% 4.9%(±) IIF 厚木物流中心 6.1% 6.( 0.1%) UUR TOPR 商务宾馆 一年前大和 Cap 的预测实际动向 Cap 预测结果 主要 REIT 案例的 CR 动向 品川站高轮口东横旅馆 4.8% 4.8%(±) OAK PLAZA %( 0.1%) 城市宾馆 一年前大和 Cap 的预测实际动向 Cap 预测结果 MTR HNKR 神戸大藏宾馆大阪拉古拶 5.7% 5.7%(±) 5.9% 5.9%(±) 结论 : 大和的 Cap 预测比诺查丹玛斯的预言更为准确!

8 写字楼 J-REIT 报告 资本化率 Office 资本化率在 2010 年 8 月前一直是上 升的趋势, 之后开始下降 在 2012 年 8 月, 仙台与前期相比, 减少 0.04%, 占 据领先地位 ; 整体其他地区均成下降 趋势 与全国平均指数相比减少 0.03%; 与前期相比下降幅度在减 缓, 但是连续下降 4 期的趋势仍在继 续 右述资本化率是投资法人在结算时公开发表的鉴定评价期末资本化率, 根据不同地点而估算得出的平均值 全国平均 仙台 东京 名古屋 大阪 福冈 单位 :% % オフィス写字楼资本化率的推移還元利回りの推移 年 月年 5 月 2010 年 2 月 2010 年 8 月 2011 年 2 月 2011 年 8 月 2012 年 2 月 2012 年 月年 8 月 全国平均仙台東京东京名古屋大阪福岡福冈 出租率 Office 到 2011 年 2 月为止, 出租率一直是下降的趋势, 之后开始出现上升趋势 2012 年 8 月, 东京与前期相比减少 0.12%, 东京以外的地区均成上升状态 ; 全国平均指数与同期相比上升 0.33% 特别是名古屋与同期相比上升 2.07% 有了很大的改善 全国平均 仙台 东京 名古屋 大阪 福冈 单位 :% % オフィス写字楼出租率的推移稼働率の推移 右述资本化率是投资法人在结算时公开发表的鉴定评价期末资本化率, 根据不同地点而估算得出的平均值 合约租金 Office 合约租金从 2009 年 8 月起开始一直保 持下降趋势 ; 全国平均指数下降幅度截 止到前期已经预见减缓的趋势 然而, 可以看出下降幅度有减缓的趋势 在 2012 年 8 月, 次趋势继续扩大 仙台 大 阪与前期相比成上升趋势 ; 仙台呈持平 状态, 东京与前期相比减少了 5.2%; 福 冈与同期相比减少 2.4%, 并预见下降幅 度有扩大的趋势 右述资本化率是投资法人在结算时公开发表的鉴定评价期末资本化率, 根据不同地点而估算得出的平均值 年 月年 5 月 2010 年 2 月 2010 年 8 月 2011 年 2 月 2011 年 8 月 2012 年 2 月 2012 年 月年 8 月 全国平均仙台東京东京名古屋大阪福岡福冈 全国平均 19,200 18,700 18,400 17,800 17,400 17,200 16,500 仙台 13,500 13,300 13,300 11,900 11,300 11,000 11,000 东京 21,600 20,900 20,600 19,800 19,500 19,400 18,400 名古屋 18,800 18,200 16,500 15,400 14,100 14,300 14,600 大阪 15,000 14,900 14,300 14,900 12,800 12,400 12,500 福冈 13,600 13,400 12,800 12,900 12,400 12,400 12,100 单位 : 日元 / 坪 月额 25,000 20,000 15,000 10,000 円日元 / 坪 / 坪写字楼オフィス合约租金的推移契約賃料の推移 5, 年 月年 5 月 2010 年 2 月 2010 年 8 月 2011 年 2 月 2011 年 8 月 2012 年 2 月 2012 年 月年 8 月 全国平均仙台東京东京名古屋大阪福岡福冈

9 大和房地产调查报告 J-REIT 主要买卖案例主要売買事例 (2012 年 71 月 ~2012 年 12 6 月 )Office ) Office 取得 记载共 17 件中的 17 件取得金额合计 132,518 千日元 / 坪 投资法人 物件名称 所在地 建筑日期 取得日期 取得金额 平均 CR DR TCR ( 千日元 / 坪 ) (%) (%) (%) NBF Comodio 汐留 东京都港区东新桥 2 丁目 ,800 百万日元 4,636 千日元 4.5% 4.3% 4.7% MTR 天神 Prime 福冈县福冈市中央区天神 2 丁目 ,940 百万日元 3,827 千日元 5.5% 5.3% 5.8% JPR 药院 Business Garden 福冈县福冈市中央区药院 1 丁目 ,996 百万日元 2,198 千日元 5.5% 5.3% 5.7% UUR 汤岛 First Building 东京都文京区汤岛 3 丁目 ,100 百万日元 1,501 千日元 5.5% 5.3% 5.7% DOI West Park 大崎 东京都品川区大崎 3 丁目 ,650 百万日元 3,053 千日元 4.8% 4.6% 5. KDX 府中 South Building 东京都府中市宫町 1 丁目 ,120 百万日元 1,993 千日元 5.6% 5.3% 5.9% KDX 春日 Business Centre Building 东京都文京区西片 1 丁目 ,800 百万日元 2,128 千日元 5.3% % KDX 中目黒 Business Centre Building 东京都目黑区东山 1 丁目 ,880 百万日元 2,322 千日元 5.4% 5.1% 5.7% JEI SE 山京 Building( 出資持分 ) 北海道札幌市北区北七条西 1 丁目 ,710 百万日元 1,407 千日元 6.3% % JRE 晴海 Front 东京都中央区晴海 2 丁目 ,300 百万日元 3,101 千日元 % 5.3% JRE 东二番丁 Square 宫城县仙台市青叶区一番町 4 丁目 ,950 百万日元 1,602 千日元 6.1% 5.8% 6.4% NBF 西新宿三井 Building( 追加取得 ) 东京都新宿区西新宿 6 丁目 百万日元 2,079 千日元 5.5% 5.1% 5.7% GOR Arkhills 仙石山森 Tower 东京都港区六本木 1 丁目 ,424 百万日元 7,026 千日元 % 4.2% UUR 道玄坂 Square 东京都涩谷区圆山町 ,300 百万日元 3,407 千日元 5.3% % HFR 神户旧居留地平和 Building 兵库县神户市中央区播磨町 ,310 百万日元 1,578 千日元 6.1% 5.8% 6.4% HFR 荣南平和 Building 爱知县名古屋市中区荣 3 丁目 ,580 百万日元 1,808 千日元 5.9% 5.6% 6.2% DOI 新四 Curumu Building 东京都新宿区新宿 4 丁目 他 9,650 百万日元 4,654 千日元 4.3% 4.1% 4.5% 销售 投资法人 记载全部 3 件 物件名称 上述有关 CR,DR,TCR 取得公开发表时的鉴定评价数值, 不一定与交易价格的内容相一致 NRV 是 Net Rentable Value 的缩写 租赁专用面积每坪的单价 销售金额总计 2,665 百万日元 所在地 建筑日期 千日元 / 销售日期销售金额 ( 千日元 / 坪 ) 最初取得金额 MID MID 芝金杉桥 Building 东京都港区芝 1 丁目 ,255 百万日元 2,086 千日元 1,160 百万日元 T And M IRE COI 新泻 Building 新泻县新泻市中央区东大通 1 丁目 百万日元 327 千日元 1,830 百万日元非開示 KDX 金泽日兴 Building 石川县金泽市南町 百万日元 594 千日元 645 百万日元非開示 主要销售事例是基于东京证券交易所公开发表的资料由本公司加工制作而成的 2012 在年 月年 ~ 月到年 月期にかけてのトピックとして アクテビィア プロパティーズ投資法人が東証に上場した事が挙げられ年 12 月的期间, 新型取得案件为 17 件 ( 去年同期为 26 件 ), 交易金额大约为 1,330 亿日元 ( 去年同期大约为る ( 上場時の運用資産のうちオフィスは 2,300 亿日元 ), 新型案件的交易还在继续 7 物件 ) また 前期同様投資法人が比較的小規模な物件から大規模物件を含め 購, 与比较交易较多的去年同期相比, 基数在减少 入するケースが多く見られた 然而, 在都市中心区域, 可以观察到 100 亿日元以上的大型物件交易仍在继续, 即使在地方城市也可以观察到有大型物件的交易 在地方城市的交易案件この他 都心部以外にも地方都市の物件の売買が見られることが特徴的である 都心部の優良物件の出物が少なく 収益, 截至到前期为止, 局限在一部分的城市中, 本期已经扩展到札幌 仙台 名古屋 神户等全国范围内的投资区域 性が見込まれる物件であれば地方都市の優良物件も積極的に投資対象として選別されている結果と思われる 利回り水準としては 说起收益率水平 NCFベースで都心では概ね,NCF 基准在都市中心的大概是从 4% 半ば~5% 半ば程度 地方の主要都市では 4%~5% 之间, 在地方的主要城市为在 6% 超となっており 概ね横ばい傾向若しく 5% 到 6% 之间或者大于 6% は若干低下傾向にある 总体来说成持平状态, 但是略微有减少的倾向 买方 オフィス トピック写字楼 话题 Office 2012 年 10 月 24 日,J-REIT 市场的时价总金额首次在里曼冲击后超过 4 兆日元, 几乎与谷底时期相比递增了两倍 在这段时期, 增资和新型上市企业为此做了极大的贡献 特别是今年合计案件取得总数可以观察到公开招股增资的 REIT 有很多个 另一方面, 投资股份价格基准从当时水平下降到 25%, 可以观察出距离市场完全回复还需要一段时间 另外, 日本银行在 2012 年 10 月 30 日的金融政策决定会议上, 由基金的 J-REIT 购买限制金额上调 100 亿日元, 变为 1,300 亿日元 在 10 月末以 1,086 亿日元买进的余额到 2012 年 12 月月末已经变为 1,200 亿日元, 预测到 2013 年 12 月末会积累到 1,300 亿日元 2012 年新型写字楼的供应是自 2003 年以来的最大供应 年初时节, 供大于需, 致使空置率上升, 伴随着大量需求和合并, 重建, 空置率与去年同期相比有下降的趋势 提及地方城市的写字楼空置率, 与去年同期相比, 整体来看有改善的趋势 特别是大阪 名古屋改善的幅度很大 说到写字楼租金, 在全国范围内保持持平或者向减少方向发展 观察结算情况和 REIT 写字楼品牌进行保守估计, 应该会继续维持现如今的业绩水平

10 住宅 ( 共同住宅 )J-REIT 报告 资本化率 Residential 住宅的资本化率到 2010 年为止一直呈上升趋势, 从 2011 年开始在全国范围呈持平状态, 或开始呈下降趋势 从 2012 年上半年以后, 观察到全部区域的资本化率均成下降的趋势 资本化率在都市中心地区, 由于坚实的住宅需求, 预测开发用地 ( 供应 ) 会有所减少 全国平均 仙台 东京 名古屋 大阪 福冈 % 住宅资本化率的推移 单位 :% 4.50 右述资本化率是投资法人在结算时公开发表的鉴定评价期末资本化率, 根据不同地点而估算得出的平均值 年 08 月 2010 年 02 月 2010 年 08 月 2011 年 02 月 2011 年 08 月 2012 年 02 月 2012 年 08 月 全国平均仙台东京名古屋大阪福冈 提及出租率, 从 2010 年年中开始, 可以观察到有了很大的改善 这是租金调整和出租率过低且无法 预见收益改善的一部分物件被卖出所带 来的结果 出租率 Residential 进入 2012 年以后, 各个地区以较高 的水平在推移 特别是在仙台, 出租率 以高达 99%; 分析这是由于地震灾害等 方面引起的迁移所带来的结果 右述出租率是投资法人在结算时公开发表的房地产期末出租率, 根据不同地点而估算得出的平均值 全国平均 仙台 东京 名古屋 大阪 福冈 % 住宅出租率的推移 单位 :% 全国平均仙台东京名古屋大阪福冈 合约租金 Residential 提到合约租金,2009 年上半年比较平稳地从持平状态开始向减少方向推移 2012 年以后多数区域可以观察到显示下落的现象 进入 2012 年后, 仙台由于地震灾害等原因引起的迁移, 合约租金随之有所上涨,2012 年 8 月在东京也可以观察出上涨现象 全国平均 11,800 11,700 11,400 11,300 11,000 10,900 11,300 仙台 7,300 6,800 7,000 6,400 6,000 6,200 6,700 东京 13,500 13,300 13,000 12,800 12,400 12,300 12,700 名古屋 7,500 7,500 7,400 7,200 7,300 7,200 7,100 大阪 10,000 9,900 9,400 9,600 9,700 9,900 9,700 福冈 7,100 6,900 7,000 7,000 7,000 7,000 6,800 15,000 13,000 11,000 9,000 7,000 日元 / 坪住宅合约租金的推移 单位 : 日元 / 坪 月额 5,000 右述合约租金是投资法人在结算时公开发表的运用不动产的收入, 根据不同地点而估算得出的平均值 3,000 全国平均仙台东京名古屋大阪福冈

11 大和房地产市场调查报告 J-REIT 主要买卖案例 (2012 年 7 月 ~2012 年 12 月 ) Residential 取得 记载 46 件中的 34 件 取得金额合计 60,673 千円 / 坪平均 CR5.66% CR DR TCR 物件名称所在地取得日期取得金额法人日期 ( 千日元 / 坪 ) (%) (%) (%) NAF Iris 日本桥水天宫 东京都中央区日本桥箱崎町 ,711 百万日元 2,116 千日元 % 5.3% NAF Iris 银座 East 东京都中央区凑 3 丁目 ,269 百万日元 2,233 千日元 % 5.3% ADR Forecity 大岛 东京都江东区大岛 5 丁目 ,282 百万日元 2,326 千日元 5.3% % ADR Artis Court 南青山 东京都港区南青山 1 丁目 ,720 百万日元 3,310 千日元 4.9% 4.6% 5.2% ADR Pleiade 中目黑 东京都目黑区中目黑 2 丁目 ,119 百万日元 2,937 千日元 4.9% 4.7% 5.1% ADR N.S.ZEAL 东樱 爱知县名古屋市东区东樱 2 丁目 ,862 百万日元 1,117 千日元 5.7% 5.5% 5.9% ADR Human Heim 本町 宫城县仙台市青叶区本町 1 丁目 ,117 百万日元 1,175 千日元 6.1% 5.9% 6.3% ADR Sunvario 原町站前 宫城县仙台市宫城野区原町 3 丁目 百万日元 928 千日元 6.4% 6.2% 6.6% INV Neo Prominence 东京都北区志茂 3 丁目 ,660 百万日元 1,521 千日元 5.5% 5.3% 5.7% INV Invoice 新神户 Residence 兵库县神户市中央区生田町 3 丁目 ,260 百万日元 1,502 千日元 5.9% 5.7% 6.1% INV Cosmocot 元町 兵库县神户市中央区元町通 3 丁目 百万日元 1,392 千日元 5.8% 5.6% 6. INV Revest 本阵 爱知县名古屋市中村区鸟居通 2 丁目 百万日元 1,152 千日元 6.4% 5.8% 6.9% INV Revest 松原 爱知县名古屋市中区松原 3 丁目 百万日元 1,111 千日元 % 6.2% INV Sunterrace 南池袋 东京都丰岛区南池袋 2 丁目 百万日元 2,299 千日元 5.1% 4.9% 5.3% INV Alba 则武新町 爱知县名古屋市西区则武新町 3 丁目 百万日元 1,161 千日元 % 6.2% INV Revest 名站南 爱知县名古屋市中村区名站南 2 丁目 百万日元 1,207 千日元 5.8% 5.6% 6. INV Revest 平安 爱知县名古屋市北区平安 2 丁目 百万日元 1,266 千日元 % 6.2% INV Vendir 浜大津站前 滋贺县大津市浜大津 1 丁目 百万日元 719 千日元 6.6% 6.4% 6.8% INV Sarbsara 大阪府大阪市中央区岛之内 2 丁目 百万日元 1,259 千日元 % 6.2% INV Eccellente 神乐坂 东京都新宿区山吹町 百万日元 2,557 千日元 % 5.2% INV Luna Court 江户堀 大阪府大阪市西区江户堀 3 丁目 百万日元 1,464 千日元 5.8% 5.6% 6. INV Vintage 神户元町 兵库县神户市中央区元町通 7 丁目 百万日元 1,181 千日元 5.9% 5.7% 6.1% INV Queens Court 福住 东京都江东区福住 1 丁目 百万日元 1,970 千日元 5.1% 4.9% 5.3% INV Coop 东洞院 京都府京都市中京区东洞院通二条下瓦之町 百万日元 1,433 千日元 57% 5.7% 55% 5.5% 6 6. INV Belar 大井町 东京都品川区东大井 5 丁目 百万日元 2,567 千日元 5.1% 4.9% 5.3% INV Siete 南塚口 兵库县尼崎市南塚口町 百万日元 1,211 千日元 6.1% 5.9% 6.3% INV Prime Life 三宫矶上公园 兵库县神户市中央区矶上大街 4 丁目 百万日元 1,563 千日元 5.8% 5.6% 6. INV HERMITAGE NANBA WEST 大阪府大阪市浪速区樱川 4 丁目 百万日元 1,182 千日元 5.9% 5.7% 6.1% INV Century Park 新川 1 番馆 爱知县名古屋市港区新川町 4 丁目 百万日元 749 千日元 6.4% 6.2% 6.6% INV West Abenue 东京都国立市西 1 丁目 百万日元 1,377 千日元 % 6.2% INV Little River 本町桥 大阪府大阪市中央区本町桥 百万日元 1,051 千日元 5.7% 5.5% 5.9% INV Prime Life 御影 兵库县神户市东滩区御影塚町 2 丁目 百万日元 1,290 千日元 6.1% 5.9% 6.3% OJR Belleface 目黑 东京都品川区西五反田 3 丁目 ,330 百万日元 3,216 千日元 4.9% 4.7% 5.1% NAF Apartments Tower 目黑 东京都目黑区下目黑 2 丁目 ,000 百万日元 2,406 千日元 4.9% 4.7% 5.1% 上述有关 CR,DR,TCR 取得公开发表时的鉴定评价数值, 不一定与交易价格的内容相一致 NRV 是 Net Rentable Value 的缩写 租赁专用面积每坪的单价 销售 记载全部 2 件 销售额总计 2570 百万日元 千日元 / 坪 最初物件名称所在地取得日期取得金额买方法人日期 ( 千日元 / 坪 ) 取得金额 JRH Image 霧丘福冈县北九州市小仓北区高坊 2 丁目 百万日元 331 千日元 663 百万日元国内事业法人 DHI New City Residence 西麻布 Twin Tower 东京都港区西麻布 2 丁目 ,210 百万日元 2,217 千日元 2,352 百万日元非公开 主要销售事例是基于东京证券交易所公开发表的资料由本公司加工制作而成的 可以看出在 2012 年 7 月到 2012 年 12 月期间有 46 件的取得 2 件销售的案例 其中, 有一件是价值超过 50 亿日元的大型物件 尤其是本期,Invincible 投资法人取得租赁公寓 24 件, 总价值在 140 亿日元 ; 除此之外, 积水房屋 SI 投资法人时隔 5 年由于公开征集增资筹措大约 72 亿日元左右等, 并改善了资金筹措环境, 物件取得的需求在平稳地推移 观察不同区域, 可以发现地方物件取得的数量较多 ; 由于首都圈优良物件销售较少, 考虑可以把能够确保一定程度收益率的区域和物件作为投资对象进行分类 有关今后的预测会继续在都市中心销售较少的情况, 物件取得的困难状况将会持续, 预计此需求也会波及到地方圈

12 商业设施 J-REIT 报告 都市型资本化率 Retail J-REIT 的都市型商业设施的资本化率在今年呈上升趋势, 从 2010 年 8 月以后, 在东京圈内成下落趋势进行推移, 全国平均指数也呈下降趋势 在大阪圈内, 新型供给相继从 2011 年 8 月以后呈持平趋势 提及出租率, 可以观察出从 2010 年 8 月开始呈改善趋势, 全国平均和东京圈指数也呈上涨状态 在大阪圏内, 从 2011 年 2 月以后以 100. 的指数进行推移 全国平均指数 东京 大阪 单位 :% % 都市型商业设施资本化率的推移 3.50 右述资本化率是投资法人在结算时公开发表的鉴定评价期末资本化率, 根据不同地点而估算得出的平均值 全国平均指数东京大阪 郊外型资本化率 Retail 说到郊外型商业设施的资本化率水平, 从 2011 年 2 月开始到 2011 年 8 月, 在京阪神圏可以观察到大幅度的上涨现象, 但是上涨幅度呈减缓状态 在 2011 年 8 月以后, 在首都圏 京阪神圏以及全国平均地区均成下降趋势 有关出租率, 在京阪神圏内从 2012 年 2 月开始到 2012 年 8 月可以观察到有大幅度的改善 全国平均指数 首都圏 京阪神圏 单位 :% % 郊外型商业设施资本化率的推移 5.00 右述资本化率是投资法人在结算时公开发表的鉴定评价期末资本化率, 根据不同地点而估算得出的平均值 4.50 全国平均指数首都圏京阪神圏 购物中心平均租金 Retail 右图为社团法人日本购物中心协会发表的 SC 租金 共益费 的地区平均租金的推移图 ( 销售店铺, 公益费除外 ) 从 2002 年以后, 受到购物中心新店入住以及销售额增加的影响, 平均租金呈上涨趋势 由于受到里曼冲击以及消费量锐减的影响,2008 年呈大幅下降的趋势 ;2009 年到 2010 年从呈持平状态开始向略微下降的状态转变 日元 / 坪 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 全国购物中心承租者的平均租金水平 総合中心地域周辺地域郊外地域 5, 出自 : 一般社团法人日本购物中心协会 SC 租金 共益费

13 取得 商業施設主要売買事例商业设施主要买卖案例 (2011 (2012 年 7 年月 10 6 ~12 月 ~2012 月 ) 年 113 月 )Retail 记载全 22 件中的 11 件取得金额合计 201,783 百万日元 千日元 / 坪 大和房地产市场调查报告 ( 土地 建筑物 ) ( 土地建筑物交易 底地权交易合计 ) ( 仅仅是土地 建筑物交易 ) ( 仅仅是土地 建筑物交易 ) 物件名称所在地取得日期取得金额 CR DR TCR 法人日期 ( 千日元 / 坪 ) (%) (%) (%) JRF G Building 三轩茶屋 01 东京都世田谷区太子堂 ,725 百万日元 3,547 千日元 4.9% 4.7% 5.1% JRF 1~10 年目 :4.6% Round One 横浜站西口店神奈川现横浜市西区 ,930 百万日元 1,980 千日元 4.6% 11 年目以降 :4.8% 4.9% JRF G Building 表参道 东京都涩谷区神宫前 ,850 百万日元 12,824 千日元 3.9% 3.7% 4.1% JRF Mozo Wonder City 爱知县名古屋市西区 ,750 百万日元 1,020 千日元 5.8% % JRF Round One Stadium 界中央环状店大阪府界市东区 ,750 百万日元 330 千日元 5.8% 1~10 年目 : 5.8% 6.1% JRF Pivo 和泉中央 大阪府和泉市伊吹野 ,000 百万日元 936 千日元 6.1%/6. 11 年目以降 5.9%/5.8% 6.3%/6.2% JRF 1~4 年目 :6.3% Techland 福冈志免本店福冈县糟屋郡志免町 ,150 百万日元 - 6.5% 5 年目以降 :6.6% 6.8% MTR Kohnan 相模原西桥本店 神奈川县相模原市绿区 ,460 百万日元 612 千日元 % 6.2% DHR Foleo 仙台宮之杜 宫城县仙台市宫城野区 ,040 百万日元 1,006 千日元 6.8% 6.5% 7. ( 底地权 ) 千日元 / 物件名称所在地取得日期取得金额 CR DR TCR 法人日期 ( 价格 / 土地面积 ) (%) (%) (%) API COCOE 尼崎 兵库县尼崎市潮江 ,000 百万日元 % 5.2% HNKR Aeon Mall 界北花田 1 大阪府界市北区东浅香山町 百万日元 已存物件的追加取得 根据本物件的追加取得 ( 匿名组合出资占总股份的 ), 可以持有全体股份的 3 上述有关 CR,DR,TCR 取得公开发表时的鉴定评价数值, 不一定与交易价格的内容相一致 NRV 是 Net Rentable Value 的缩写 租赁专用面积每坪的单价 销售 无売却額合計 416 千円 / 坪 J-REIT 之外的买卖案例 卖方买方物件名称所在地交易日期 买卖价格 平均 CR5.6% ( 千日元 / 坪 ) 旧 Creed 的购物中心 北辰房地产 ROOB2 涩谷区猿乐町 不明 ( 独 ) 铁道建设 运输仙台市太白町土地区 ,214 百万日元设施配置支援机构 Ikea Japan 画整理事业地内 ( 最低销售价格 ) ( 投标 ) Foundcreation 超过 6,000 百万兴和 CUBRICKS 涩谷区神宫前 的 SPC 日元 ( 推定 ) 米 Invesco 系基 22,800 百万 Singapore Capital Malls Asia 锦糸町 Olinas 墨田区太平 金日元 2,153 千日元 - - 神奈川县 日本商业开发 川崎南高等学校旧居川崎市川崎区 ( 投标 ) 3,470 百万日元 Ascot 东邦 Housing 西新 PLACE 福冈市早良区 日立国际电器 Aeon Town 日立国际电器羽村工厂旧居 推测租金 推测 CR ,300 百万日元 ( 推定 ) 羽村市神明台 ,800 百万日元 J-REIT 的取得案例是总共 22 个物件, 无销售案例 上述取得案例中 10 件由 Activia Properties 投资法人所取得 ( 包含 1 件底地的物件 ), 同一投资法人在 2012 年 6 月 13 日上市 另外, 日本零售资金投资法人在 10 月取得 7 物件, 由此可以观察出一定的动向 除此之外,J-REIT 之外, 无论是都市中心地区还是郊外, 都可以看出一定的动向趋势 商业设施开设 开发 购物中心销售额 Retail 计划店铺名称 所在地 年月 规模 备注等 购物中心名称 销售额 ( 单位 : 百万日元 ) 开设预定 Lazona 川崎 69,500 68,600 70,100 MM21 地区 34 街区计划 横浜市 春 地上 6 层 地下 3 层 店铺面积大约 43,000m2 Lalaport 东京 Bay 60,900 63,000 65,100 酒々井 Premium Outlet 酒々井町 春 占地面积大约 197,200m2 店铺 110 店 御殿场 Premium Outlet 55,600 54,000 58,600 Aeon Mall 筑波 筑波市 春 店铺面积 72,000m2 专卖店大约 200 店 玉川高岛屋购物中心 ( 除高岛屋之外 ) 49,000 49,700 47,300 Aeon Mall 幕张新都心 ( 暂称 ) 美浜区他 春 占地面积 192,000m2 总面积大约 213,000m2 Lalaport 横浜 ( 除 IY 之外 ) 41,400 43,300 46,000 Umie 神户市 春 商业楼面积大约 77,000m2 马赛克大约 15,000m2 Lumine 新宿 46,549 43,604 44,089 三井 Outlet Park 滋贺龙王 滋贺县 夏 第 2 期开发计划 从 165 家增至 230 家店铺 Luminest 38,588 38,443 42,711 Bic Camera 赤坂见附店 港区 夏 bellevie 赤坂 店铺面积 6,000m2 Lumine 大宮 Jazz Dream 长岛 38,600 31,900 37,678 29,600 40,437 40,400 开发计划 Lumine 立川 39,096 38,680 39,447 Aeon Mall 和歌山 ( 暂称 ) 和歌山市 春 占地面积 155,000m2 店铺面积 48,500m2 阪急西宮 Gardens 36,200 38,100 38,300 BENIBANA WALK 桶川 桶川市 春 占地面积大约 35,000m2 营业面积大约 26,000m2 名古屋 Parco 39,185 36,950 37,701 ( 暂称 ) 千住大桥商业设施 足立区 春 占地面积大约 10,200m2 相贴 Joinus( 除高岛屋之外 ) 33,578 33,092 36,113 池袋 S Project 丰岛区 春 地上 6 层 地下 3 层 店铺面积 4,340m2 ( 优衣库等 ) 佐野 Premium Outlet 34,000 32,400 35,700 Aeon Mall 日野 日野市 春 总面积大约 72,000m2 轻井泽 Prince 购物中心 33,200 32,400 35,200 日本桥室町东地区开发计划 中央区 2014 共 5 个街区全面竣工预期在 2014 年总面积大约 180,000m2 札幌 Stellar Place 31,717 33,267 34,546 旭川站再开发计划 旭川市 2014 与车站直通的大型商业设施 商业设施面积 46,000m2 阿倍野 Market Park Q's Mall( 除 IY 之外 ) ,061 Lalaport 大阪和泉计划 和泉市 2014 以后 预定与 Costco 相邻 Lucua ,000 The Museun City of EXPO21 吹田市 2016 Expoland 旧址 娱乐设施 Lumine 横浜 31,740 30,860 33,678 新宿站新南口 Building( 暂称 ) 新宿南口 春 地上 33 层 地下 2 层 商业设施面积 9,400m2 神户三田 Premium Outlet 26,100 32,500 33,400 出自 : 纤研报社 纤研报纸全国主要购物中心调查问卷

14 物流 J-REIT 报告 资本化率 Logistic 在全国平均水平 首都圈和京阪神范围内, 物流设施的资本化率从 2011 年 8 月开始到 2012 年 2 月, 一直显示下降趋势 ; 之后, 从 2012 年 8 月开始呈现持平状态 物流设施的运转率继续在首都圏 京阪神圈显示高水平 ; 同时可以观察出在 2012 年 2 月到同年 8 月期间合约租金一直呈现持平状态 全国平均指数 首都圏 京阪神圏 % 物流设施资本化率的推移 单位 :% 4.50 右述资本化率是投资法人在结算时公开发表的鉴定评价期末资本化率, 根据不同地点而估算得出的平均值 全国平均指数首都圏京阪神圏 货物运输量 Logistic 截至到 2011 年, 国内货物运输量推移图一直显示下降趋势 ; 直到最近的 2012 年才开始显示上升趋势 提及 2013 年度, 预见由于消费税增加而带来的需求影响, 会致使一部分货物运输量有所增加 ; 从整体趋势来看, 依旧受到行业景气低迷的影响, 预计保持水平下的推移, 预测总运输量会再次出现负数 6,000.0 国内货物运输量的推移及预测总运输量指数 ( 百万吨 ) 指数 (2004 年 =100) 5, , , , 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 年度 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 总运输量 铁路 汽车 内航海运 国内航空 出自 : 实际值 ( 截至到 2011 年 ): 国土交通省 铁道运输统计 汽车运输统计 从 2010 年度开始调查和收集的方法有了变化 内航船只运输统计 航空运输统计 仓库动工动向 Logistic 有关仓库动工走势, 动工总面积显示 2006 年为在 2002 年到 2011 年 10 年间最高的年 份 ; 截至到 2009 年连续 3 年动工栋数和总面 积呈递减状态 但是, 在 2011 年, 动工总面 积和动工栋数均显示上升趋势 另外, 本 数据包含大中小型规模的仓库, 所以不难看 出大型物流设施也显示上升趋势 预测值 (2011 下半年 2012 年度 2013 年度 ): 日通综合研究所 2012 和 2013 年度经济和货物运输的预测 仓库动工动向 ( 民间建筑主 ) ( 千m2 ) 着工床面積 ( 千m2 ) 着工棟数 ( 棟 ) ( 栋 ) 12,000 25,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 20,000 15,000 10,000 5, 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 开工总面积 ( 千m2 ) 6,697 6,595 7,874 8,438 9,799 8,283 7,859 4,478 4,066 5,315 开工栋数 ( 栋 ) 20,494 19,580 19,710 19,620 18,975 15,769 14,802 11,073 11,089 11,270 出自 : 国土交通省 建筑开工统计调查

15 大和房地产市场调查报告 物流设施主要买卖案例 (2012 年 10 月 ~2013 年 1 月 ) Logistic 取得 全 50 物件 ( ) 取得金额总计 297,511 千日元 / 坪平均 CR5.6% ( 土地建筑物 )( ) 此外预定取得 3 物件 CR DR TCR 物件名称所在地取得日期取得金额法人日期 ( 千日元 / 坪 ) (%) (%) (%) IIF IIF 川口 Logistic Centre 埼玉县川口市 ,770 百万日元 500 千日元 5.8% 5.5% 5.8% DHR D Project 爱川町 神奈川县爱甲郡 ,600 百万日元 604 千日元 5.5% 5.6% 5.8% DHR D Project 浦安 Ⅰ 千叶县浦安市 / ,700 百万日元 697 千日元 4.9% 5.1% 5.2% DHR D Project 茜浜 千叶县习志野市 ,550 百万日元 723 千日元 5.2% 5.4% 5.5% DHR D Project 野田 千叶县野田市 ,100 百万日元 577 千日元 5.4% 5.4% 5.7% DHR D Project 犬山 爱知县犬山市 ,650 百万日元 503 千日元 5.8% 5.8% 6.1% DHR D Project 寝屋川 大阪府寝屋川市 ,600 百万日元 1,364 千日元 5.5% 5.6% 5.8% DHR D Project 札幌南 北海道北广岛市 百万日元 294 千日元 6.5% 6.4%/6.5% 6.8% DHR D Project 仙台南 宫城县岩沼市 ,250 百万日元 374 千日元 %/6. 6.3% DHR D Project 御殿场 静冈县御殿场市 百万日元 466 千日元 5.8% 5.8% 6.1% DHR D Project 西广岛 广岛县广岛市 / 百万日元 643 千日元 5.9% % DHR D Project 町田 东京都町田市 ,600 百万日元 498 千日元 5.4% 5.4% 5.7% DHR D Project 八王子 东京都八王子市 ,600 百万日元 668 千日元 5.4% 5.4%/5.5% 5.7% DHR D Project 新三乡 埼玉县三乡市 ,440 百万日元 1,300 千日元 5.4% 5.5% 5.7% DHR D Project 浦安 Ⅱ 千叶县浦安市 ,400 百万日元 978 千日元 4.9% % DHR D Project 歧阜 歧阜县安八郡 百万日元 388 千日元 5.9% 5.9% 6.2% DHR D Project 盛冈 岩手县岩手郡 ,000 百万日元 346 千日元 6.4% 6.4% 6.7% DHR D Project 土浦 茨城县土浦市 ,880 百万日元 546 千日元 5.6% 5.6% 5.9% DHR D Project 福冈宇美 福冈县糟屋郡 /2006.6/2006.7/ ,100 百万日元 414 千日元 6.1% 5.9%/6./6.1% 6.4% DHR D Project 鸟栖 佐贺县鸟栖市 ,100 百万日元 787 千日元 5.9% % GLP GLP 东京 东京都大田区 ,700 百万日元 1,338 千日元 4.8% 4.6% 5. GLP GLP 东扇岛 神奈川县川崎市 ,980 百万日元 476 千日元 5.3% % GLP GLP 昭岛 东京都昭岛市 ,160 百万日元 865 千日元 5.3% % GLP GLP 富里 千叶县富里市 ,990 百万日元 610 千日元 5.4% 5.5%/5.6% 5.7% GLP GLP 习志野 Ⅱ 千叶县习志野市 ,220 百万日元 481 千日元 5.4% 5.2%/5.4% 5.5% GLP GLP 船桥 千叶县船桥市 ,720 百万日元 473 千日元 5.1% 5.1%/5.3% 5.4% GLP GLP 加须 埼玉县加须市 ,500 百万日元 497 千日元 5.4% 5.5%/5.6% 5.7% GLP GLP 深谷 埼玉县深谷市 ,380 百万日元 399 千日元 5.4% 5.4%/5.5%/5.6% 5.7% GLP GLP 杉户 Ⅱ 埼玉县北葛饰郡 ,000 百万日元 620 千日元 5.3% % GLP GLP 岩规 埼玉县埼玉市 ,940 百万日元 721 千日元 53% 5.3% % 5.6% GLP GLP 春日部 埼玉县春日部市 ,240 百万日元 759 千日元 5.5% 5.2% 5.8% GLP GLP 越谷 Ⅱ 埼玉县越谷市 ,780 百万日元 743 千日元 5.2% 4.9% 5.5% GLP GLP 三乡 Ⅱ 埼玉县三乡市 ,600 百万日元 815 千日元 5.2% 4.9% 5.5% GLP GLP 枚方 大阪府枚方市 ,750 百万日元 526 千日元 5.6% 5.1% 5.9% GLP GLP 枚方 Ⅱ 大阪府枚方市 ,940 百万日元 606 千日元 5.3% % GLP GLP 舞洲 大阪府大阪市 ,970 百万日元 525 千日元 5.6% 4.9% 5.7% GLP GLP 津守 大阪府大阪市 ,990 百万日元 409 千日元 5.9% 5.6% 6.2% GLP GLP 六甲 兵库县神户市 ,160 百万日元 434 千日元 5.6% 5.2% 6. GLP GLP 尼崎 兵库县尼崎市 ,500 百万日元 734 千日元 % 5.2% GLP GLP 尼崎 Ⅱ 兵库县尼崎市 ,040 百万日元 546 千日元 5.7% 5.4% 6.1% GLP GLP 奈良 奈良县大和郡山市 ,410 百万日元 408 千日元 6.2% 5.9% 6.5% GLP GLP 盛冈 岩手县紫波郡 百万日元 261 千日元 6.5% 6.4% 6.8% GLP GLP 富谷 宫城县黑川郡 ,820 百万日元 456 千日元 %/6. 6.3% GLP GLP 郡山 Ⅰ 福岛县郡山市 ,100 百万日元 557 千日元 6.1% 6./6.1% 6.4% GLP GLP 郡山 Ⅲ 福岛县郡山市 ,620 百万日元 313 千日元 %/5.9%/6. 6.3% GLP GLP 东海 爱知县东海市 ,210 百万日元 635 千日元 5.5% 5.2% 5.8% GLP GLP 早岛 冈山县都窪郡 ,190 百万日元 290 千日元 6.3% 6.1% 6.5% GLP GLP 早岛 Ⅱ 冈山县都窪郡 ,460 百万日元 563 千日元 5.8% 5.6% 6.1% GLP GLP 基山 佐贺县三养基郡 ,760 百万日元 389 千日元 5.7% 5.1% 6.1% GLP GLP 岛栖 Ⅲ 佐贺县鸟栖市 百万日元 220 千日元 % 6.3% GLP GLP 辰巳 ( 取得予定 ) 东京都江东区 % 5.2% GLP GLP 界 ( 取得予定 ) 大阪府界市 % 5.5% 6. GLP GLP 仙台 ( 取得予定 ) 宫城县仙台市 % 5.7%/5.9% 6.2% 交易动向 作为 2012 年 10 月 ~2013 年 1 月之间的首要话题,11 月份大和房屋 Reit 投资法人, 12 月份 GLP 投资法人分别在东京证券交易所正式挂牌上市 ( 上市时运用资产物流设施中, 大和房屋 Reit 投资法人占据 19 个物件,GLP 投资法人占据 30 个物件 ) 上市时取得物件中金额规模最大的是 GLP 投资法人中的 GLP 尼崎 245 亿日元 大和房屋 Reit 投资法人在 D Project 浦安 Ⅱ 中取得 214 亿日元 无论是哪个投资法人最初运用资产的半数以上均位于关东圈之外的范围内 评估 CR( 资本化率 ) 也均在 5% 到 6% 之内 此外, 产业资金投资法人取得 IIF 川口 Logistic Centre 之外, 作为 J-REIT 之外的买卖案例,W.P.Carrie 取得关东第 5 中心等, 从此可以观察到在物流市场中交易的活跃性 新型供给 提及新型供给动向, 在首都圈内针对高规格大型物件的严重缺乏,GL Properties 以 2013 年 12 月竣工为目标, 动工总面积超过 10 万m2的大型复数承租者型物流设施, 特别是从东名道厚木交通枢纽到相模原区域以及从常磐道三乡交通枢纽到柏交通枢纽, 预测在 2013 年之后新型供给会出现集中的现象 由于市况的改善情况, 为了大型设施建筑的开发, 挑选用地的动向一直在持续进行, 不难看出今后会有新的计划发表

16 宾馆 J-REIT 报告 资本化率 宾馆的资本化还是一如既往地呈上升趋 势 ; 但是从 2009 年 11 月起, 上升幅度逐渐减 缓 这是里曼冲击之后 由于国内假期需求 增多以及访日外国人数复苏, 市场环境也得 到了改善所引起的 但是, 由于目前地震灾 害发生后 RevPAR 的回复趋势以及其他资产价 差低迷等因素的影响, 有关宾馆的投资融资 环境正开始显现复苏的迹象 Hotel 右述资本化率是投资法人在结算时公开发表的鉴定评价期末资本化率, 根据不同地点而估算得出的平均值 销售额 Hotel 右图为国内宾馆销售额的推移图 2008 年 2009 年由于受到里曼冲击等因素的影响, 显示了 大幅度回落 ; 从 2009 年之后, 更是低于 10,000 亿 日元的水准 发生地震以后, 都市中心的住宿 型宾馆有回暖趋势, 不仅住宿费降低, 并且开 始推行各种活动, 从而挽留住了客人离开的脚 步 另一方面, 由于受到核电站爆炸和日币升 值的影响, 城市宾馆, 休养宾馆等海外投宿客 的形势仍不乐观 从而, 我们不难看出宾馆类 全国平均 首都圏 京阪神 单位 :% % 宾馆资本化率的推移 5.00 ( 单位 : 亿日元 ) 全国平均首都圏京阪神 宾馆的营业额推移 型的差异会直接影响到销售额的恢复情况 出自 : 公益财团法人日本生产性本部 休闲白皮书 买卖交易业绩 Hotel 右图为 2001 年之后的旅馆销售的图表 在 2007 年, 全日空组把它们国内 13 家宾馆, 以 2,813 亿日元的价格卖给了摩根士丹利组成的特别目的公司, 这一数值是往年来最高的交易额 2008 年之后, 由于受到里曼冲击的影响, 交易数量, 客房入住数呈大幅度回落趋势 另一方面,2011 年下半期国内的宾馆市场比较活跃 2011 年宾馆交易为世界金融危机爆发 4 年以来, 交易件数, 规模最高的水平 交易件数增加的主要原因是宾馆的卖方 ( 或者贷款方 ) 降低销售价格所引起的 ( 买卖客房数 ) 买卖宾馆数量日本宾馆买卖交易业绩推移 买卖客房数量 ( 买卖宾馆数 ) 买卖宾馆数量 买卖客房数量 出自 : 根据 Jones Lang La Salle Hotel 的数据, 本公司制作而成

17 大和房地产调查报告 宾馆主要买卖案例 (2012 年 5 月 ~2012 年 12 月 ) Hotel 取得 投资法人 销售 CR DR TCR (%) (%) (%) JHR Hotel 京阪 Universal City 大阪市此花区鸟屋 6 丁目 ,000 百万日元 1,223 千日元 6.6% 6.4% 6.7% JHR Hotel Sun Route 新桥 东京都港区新桥 4 丁目 ,800 百万日元 3,385 千日元 5.1% 4.7% 5.3% 投资法人 物件名称 物件名称 上述有关 CR,DR,TCR 取得公开发表时的鉴定评价数值, 不一定与交易价格的内容一致 NRV 为 Net Rentable Value 的省略 租赁专用面积的每坪单价 CR DR TCR (%) (%) (%) JHR Hotel Resol 札幌南二条札幌市中央区南二条西 5 丁目 百万日元 246 千日元 J-REIT 以外的买卖案例 取得額合計 0 千円 / 坪平均 CR0.0 所在地 所在地 卖方买方所在地物件名称交易日期 M&L Hospitality 6,295 百万日 Grandline International 名古屋市中区 Hilton 名古屋 2012 Trusts 元 ( ) Risa Partners 川捣石川县加贺市 Arrowle Hotel 不明 建筑日期 建筑日期 Bridgestone Jemini 合同会社大阪府界市 Portas 界栋 Hotel 不明 鉴定第 2 公司的平均评估金额买方是上市预定的新加坡 REIT; 取得日期还未确定 取得日期 销售日期 取得金额 销售金额 ( 千日元 / 坪 ( 千日元 / 坪 ( 千日元 / 坪 ) 租赁面积 ( m2 ) 449 千日元 46, m2-16, m2 有明 Property 特定目的公司 Ascendas Hospitality Trust 东京都江东区有明 Prime Building ,500 百万日元 1,552 千日元 33, m2-52, m2 新加坡的 M&L Hospitality Trusts 把包括日本在内的亚洲太平洋地区的宾馆投资 REIT, 同时也被作为海运业 Pioneer Kum Family 赞助 Arrowle Hotel 拥有客房数 130 间, 是 1997 年开业的度假休闲宾馆 有明 Prime Building 的 1~16 层为 Sun Route 有明 ( 客房数 790 间 ) 17~20 层为长期居住型宾馆 Bconte 有明 ( 客房数 122 间 ) Portas 界栋 Hotel 直接与南海本线界车站相通, 拥有客房数 241 间 作为结婚场馆和健身俱乐部等设施完备的 Rihga Royal Hotel 在进行运营着 主要买卖案例是根据东京证券交易所公开资料以及日经房地产市场 ( 日经 BP 公司 ) 的信息, 本公司加工而成的 宾馆话题 Hotel 作为新加坡投资公司的 IPC Corporation 是由日本宾馆 Reit 投资法人取得了札幌市中央区南 2 条西 5 丁目的商务宾馆和 Resol 札幌南二条宾馆 IPC 在 2009 年加入日本的房地产市场, 一方面在投资分户销售的公寓工程, 另一方面积极地推行宾馆取得的事业 11 月份在熊本市中央区取得了 Chisun 熊本宾馆 这次 Resol 札幌南二条宾馆的取得 对 IPC 而言, 已是该公司在日本投资的第 6 家宾馆 以相模铁道为核心企业的相铁所持股份的集团公司 -- 相铁 Inn 开发公司在 11 月 1 日取得了商务宾馆 Trest-Inn 田町 ( 东京都港区 ) Trest-Inn 日本桥 ( 同中央区 ) 的土地建筑物 相铁 Inn 开发公司向经营商务宾馆的相铁 Inn 出租建筑物, 相铁 Inn 进行相关, 名称变更为其相应的品牌名称 相铁 Fresa-inn 相铁 Fresa-inn 目前在东京 神奈川 千叶有 7 家连锁店正在经营中 加上这次的收购已经有了 9 家连锁经营店 主要宾馆销售额 各指标 Hotel 宾馆名称 Tokyo Empire Hotel New Otani Hotel Rihga Royal Hotel Tokyo Okura Hotel Nagoya Marriott Associa Hotel Tokyo DisneySea Hotel MiraCosta Nagoya Marriott Associa Hotel Tokyo Disneyland Hotel Disney Ambassador Hotel Yokohama Royal Park Hotel Kyoto Granvia Hotel Tokyo Dome Hotel Osaka Empire Hotel Tokyo JAL Hotel The Ritz Carton Osaka Hyatt Regency Tokyo Royal Park Hotel 客房数 总销售额 ( 百万日元 ) 一间房每天单价 ( 日元 ) ADR 客房销售额 ( 百万日元 ) 客房入住率 RevPar ,872 38,156 36,635 28,401 27,537 27,387 6,928 7,093 6,234 72% 76% 67% 20,392 20,873 18,295 1,479 28,692 28,984 27,662 20,427 19,971 19,607 5,260 5,617 4,755 48% 52% 45% 9,744 10,405 8, ,424 23,134 22,562 12,437 11,873 11,838 3,123 3,150 3,084 71% 75% 74% 8,793 8,869 8,701 1,438 21,551 20,586 18,441 14,504 14,886 13,889 6,728 6,610 5,088 89% 85% 7 12,836 12,594 9, ,956 18,211 17,539 23,579 21,277 20,060 3,323 3,571 3,214 47% 57% 55% 11,129 12,085 10, ,158 14,694 15,122 50,003 50,000 55,000 8,246 8,227 8, % 9 45,003 47,500 49, ,257 14,890 14,857 17,597 17,570 17,444 3,649 3,996 4,067 73% 81% 82% 12,916 14,144 14, ,313 13,723 13,413 55,000 50,000 55,000 12,030 10,946 11,618 85% 9 85% 46,750 45,000 46, ,910 11,919 11,759 45,040 45,000 45,000 5,800 6,260 5, ,528 36,000 31, ,210 11,446 11,123 19,668 18,413 16,497 3,251 3,003 2,931 69% 74% 81% 13,630 13,644 13, ,203 11,039 10,861 20,674 20,893 20,288 3,573 3,633 3,492 89% 89% 7 18,296 18,553 17,833 1,006 13,007 12,977 10,711 16,195 13,059-4,710 4,033-79% 84% - 12,826 10, ,533 11,063 10,497 12,864 12,749 13,654 1,297 1,328 1,310 73% 75% 69% 9,326 9,549 9, ,290 11,507 10,497 19,552 18,525 17,136 2,600 2,601 2,160 81% 85% 76% 15,759 15,765 13, ,597 10,074 10, ,032 9, ,759 9,756 9,377 19,765 17,981 16,452 1,983 2,161 2,012 68% 81% 82% 13,381 14,583 13, 总销售额排名 2011 ADR 排名 2011 RevPar 排名 1 位 Tokyo Empire Hotel 36,635 百万日元 1 位 Shigira Bayside Suite Allamanda 55,266 日元 1 位 Tokyo DisneySea Hotel MiraCosta 49,500 日元 2 位 New Otani Hotel 27,662 百万日元 2 位 Tokyo DisneySea Hotel MiraCosta 55,000 日元 2 位 Tokyo Disneyland Hotel 46,750 日元 3 位 Rihga Royal Hotel 22,562 百万日元 2 位 Tokyo Disneyland Hotel 55,000 日元 3 位 Disney Ambassador Hotel 31,500 日元 4 位 Tokyo Okura Hotel 18,441 百万日元 4 位 Mandarin Oriental Tokyo 45,435 日元 4 位 Kobe Sweet Harborland Hotel 30,444 日元 5 位 Nagoya Marriott Associa Hotel 17,539 百万日元 5 位 Disney Ambassador Hotel 45,000 日元 5 位 Shigira Bayside Suite Allamanda 26,804 日元 出自 :Ohta Publication 股份有限公司 < 宾馆饭店周刊 >

18 大和房地产市场调查报告 ( 利用注意 ) 大和房地产鉴定股份有限公司对本信息利用者仅以提供 大和房地产市场调查报告 里的情报为目的, 并不以其内容中所涉及的金融商品, 服务以及权利的买卖, 交易的申请, 劝诱, 斡旋, 媒介等为目的 大和房地产鉴定股份有限公司对于 大和房地产市场调查报告 中所出现的数字等内容的真伪性不做任何保证, 本信息利用者如因此蒙受损害的话, 本公司不负任何责任 大和房地产鉴定股份有限公司会根据自身的判断, 对本信息内容进行更新, 追加, 变更, 删除以及部分废弃等, 这些行为实施时, 不会提前通知本信息利用者, 敬请谅解 有关 J-REIT 报告中所记载的省略称呼, 如下所示 用语简称 说明 投资法人简称 NRV CR DR TCR TRE 是 Terminal Cap Rate 的简称 GOR 用来表示最终资本化率是 Net Rentable Value 的简称是 Cap Rate 的简称是 Discount Rate 的简称 NBF JRF JPR 用来表示租赁专用面积的每坪单价用来表示资本化率用来表示折扣率 JRE OJR PIC NOF UUR MTR INV FRI HFR JLF FRC KRI SHSI IRE DOI HNKR SPI TOPR DHI JHR JRH JEI NAF MID MHR NRF IIF DHR ADR KDR API GLP 投资法人名称日本 Building Fund 投资法人 Japan Real Estate 投资法人日本 Retail Fund 投资法人 Orix 房地产投资法人日本 Prime Reality 投资法人 Premier 投资法人东急 Real Estate 投资法人 Global One 房地产投资法人野村房地产 Office Fund 投资法人 United Urban 投资法人森 Trust 综合 Reit 投资法人 Invincible 投资法人 Frontier 房地产投资法人平和房地产 Reit 投资法人日本 Logistics Fund 投资法人福冈 Reit 投资法人 Kenedix 房地产投资法人积水 House SI 投资法人 Ichigo 房地产投资法人大和证券 Office 投资法人阪急 Reit 投资法人 Starts Proceed 投资法人 Top Reit 投资法人大和 House Residential 投资法人 Japan Hotel Reit 投资法人日本租赁住宅投资法人 Japan Ecxcellent 投资法人日本 Accomodation Fund 投资法人 MID Reit 投资法人森 Hills Reit 投资法人野村房地产 Residential 投资法人产业 Fund 投资法人大和房屋 Reit 投资法人 Advance Residence 投资法人 KDX Residential 投资法人 Activia Properties 投资法人 GLP 投资法人

19 大和房地产市场调查报告 [ 本公司服务范围 ] 房地产评估房地产的鉴定评估是有关公司资产的买卖时, 房地产的证券化时, 在金融机关进行房地产担保抵押贷款时, 遗产继承税声明时, 离婚诉讼之类等与房地产相关的案件时, 所应提供的必不可少的文件证明 在大和房地产鉴定公司内, 拥有许多既为房地产专家, 又为国家认证资质拥有者的不动产鉴定士 由他们会为您制作专业的不动产鉴定评价书 审慎调查房地产取得后, 有时会出现法律上的问题和商品瑕疵的问题 另外, 有时也会出现卖方意愿出售价格与市场价格相差甚远的情况 作为房地产专家的鉴定士会在取得物件前, 对物件进行调查也会对价格进行简明核实 这样一来就会大大减轻取得房地产时所带来的风险 房地产市场调查报告由于社会制度 法律法规 经济状況 交易习惯等存在差异, 这种跨国的不动产交易在把握掌控当地市场情形以及知悉不动产相关的法律法规显得尤为困难 本公司会由擅长外语的房地产鉴定士, 结合日本房地产市场现状, 按照客户的需求进行制作房地产市场调查报告 鉴定评估和工程报告的一站式服务构建私幕基金, 利用房地产证券化的组合, 取得日本房地产的情况下, 依据相关法律法律, 硬性要求必须同时取得房地产评估书和工程报告 本部门会与公司内部工程报告部进行合作, 鉴于本公司拥有一站式的特色服务, 所以这种费时费力的两类报告可以全由本公司进行制作 专业团队对不同房地产类型的研究在大和房地产鉴定公司中, 有 100 名左右的不动产鉴定士, 其中根据不动产类型 ( 写字楼 住宅 工业用地 健康中心等 ) 设立了相应的专门团队, 致力于通过日常业务获取最新市场信息和熟练应用掌握专业知识 因此, 我们有足够的信心和专业知识来应对价格难以估测的房地产市场 外语方面的服务本公司为了积极满足海外客户要求, 拥有熟练掌握外语 ( 英语 汉语 韩语 ) 的鉴定士和职员 本公司免费进行相关咨询业务, 如有任何疑问, 请与下述邮件或者电话进行联络 东京本社鉴定 证券化部中国评价室长与刚庆 takanori.nagayo@daiwakantei.co.jp 东京总公司 东京都千代田区一号桥 1 丁目 1 番 1 号 (Palace Side Building 3F) Tel Fax [ 网罗全日本 ] 东京总公司 大阪总公司 仙台分公司 名古屋分公司 京都分公司 奈良分公司 北九州分公司 九州分公司