浙江大学学报 人文社会科学版 ６４ 图２ 第 ４３ 卷 ２００５ 年 １ 月至 ２０１０ 年 １２ 月北京市及其各城区实际住房价格 房价的增长速度远远超过租金增长速度 表明 ２００５ ２０１０ 年北京房价的上涨有脱离经济基本 面的迹象 ２００５ ２０１０ 年 实际租金增长平缓 各区实际租金的增长率在 ３２ ６８ 之间 北京市 实际租金的增长率为 ３９ 相比之下 实际住房价格上涨非常明显 各区实际房价的增长率在 ２５３ ３９９ 之间 其中 崇文区的房价上涨最多 从 ４ ８１１ 元 平方米上涨到 ２４ ０１５ 元 平方米 涨幅达到 ３９９ 是租金增长率的 １０ 倍 北京市的实际房价从 ２００５ 年 １ 月的 ５ ００１ 元 平方米上 涨到 ２０１０ 年 １２ 月的 １９ ２２４ 元 平方米 上涨幅度达到 ２８４ 是租金增长率的 ７ ３ 倍 图 ３ 展示了房价租金比的变化情况 可以看出北京的房价租金比高 且有不断上升的趋势 从 北京市的数据看 北京的房价租金比从 ２００５ 年 １ 月的 １６ 增长到 ２０１０ 年 １２ 月的 ４４ 增长了 １７５ 这表明住房使用成本从 ６ ２５ １６ 的倒数 下降到 ２ ２７ ４４ 的倒数 根据住房使用成 本模型 住房使用成本等于利率 维修成本 税收和风险之和减去房价预期增长收益 维修成本 税 收和风险等因素在此期间几乎没有变化 而利率水平 以五年期存款利率来表示 仅在 ２００８ 年 １０ 月到 １２ 月期间有所下调 其余时间从 ２００５ 年 １ 月到 ２００８ 年 １０ 月和从 ２００９ 年 １ 月到 ２０１０ 年 １２ 月期间都不断提高 因此 可以认为住房使用成本的下降主要是由预期房价增长率的提高造成的 图３ ２００５ 年 １ 月至 ２０１０ 年 １２ 月北京市及其各城区房价租金比