台北市不動產估價師公會 2015 年第 1 季住宅市場季報 研究發展委員會 主任委員 : 楊長達副主任委員 : 李方正 連琳育 紀亮安 胡純純
內容大綱 一 代銷市場 二 中古屋市場 三 豪宅市場 四 沿街店面市場 2
3
代銷市場 - 利多 & 利空消息與強銷個案 市場訊息與趨勢 利多利空 329 檔期 6 都新案衝 2,337 億輕稅利多 Q1 上市櫃建商推案 852 億房市 329 檔新北帶頭衝 962.3 億笑傲全台 4000 萬以下成主流 A7 合宜宅年底完工遠雄加碼 56 億購地中都公園首排地京城董娘 8.9 億溢價 35% 得標 永慶 :Q1 交易冷房價跌定了北市房屋稅狂飆恐爆轉手潮 焦點個案 市場強銷 中虹双重奏 台北市信義區精品宅 : 鄰近捷運市府站生活圈, 樓高 3 米與 4.2 米, 規劃 16-18 坪精品住宅, 共規劃 22 戶席次限量 雲創 台北秋葉原華山藝文宅 : 靠近捷運忠孝新生站, 近華山文化園區與台北秋葉原區,2-3 房一層一戶僅 3 席 榮耀經典 新北市板橋埔墘生活圈超低公設三代宅 : 位於三民路二段 家樂福正對面, 搶搭水岸整體開發重劃區及捷運環狀線工程等題材, 規劃樓高 12 層 54~60 坪 4 房產品, 建案採先建後售, 可售戶數僅 14 戶, 適合換屋族或 3 代同堂家庭
代銷市場 - 雙北市與桃園縣推案統計 推案規模變化 台北市 新北市 桃園縣 1-2 月新增推案 ( 件 ) 13 24 21 1-2 月新增可售金額 ( 億元 ) 122 468 132 去年同期可售金額漲幅 (%) -56.5% 8.7% -59.9% 今年累計推案件數 ( 件 ) 13 24 21 今年累計可售金額 ( 億元 ) 122 468 132 本月新增可售金額前三名區域中正區 34.8( 億元 ) 萬華區 24.5 中山區 19.5 今年累計總銷 100 億以上行政區 本月新增可售金額前三名區域 新店區 120( 億元 ) 林口區 65 淡水區 56 今年累計總銷 100 億以上行政區 新店區 120 本月新增可售金額前三名區域中壢區 39.1( 億元 ) 八德區 34.6 蘆竹區 37.2 今年累計總銷 100 億以上行政區
雙北市與桃園縣新增推案量走勢 件數 40 20 0 台北市新增推案件數及可售金額推案件數可售金額 399 394 392 358 318 236 249 282 221236 230 230 236 166 158 215 126 66 102 81 96 105 122 15 16 17 20 16 21 15 15 19 9 13 14 12 25 19 23 20 14 21 6 12 11 13 1~2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1~2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1~2 2013 2014 2015 億元 500 0 台北市新增推案比較 年 總銷金額 ( 億元 ) 推案量 ( 筆數 ) 2013 2495 172 2014 2422 178 比較 -2.9% 3.5% 50 0 50 件數 件數 0 662 新北市新增推案件數及可售金額推案件數可售金額 467 383 492 335 31 23 29 28 19 28 20 23 24 29 27 23 30 24 23 29 39 17 14 17 16 32 24 資料來源 : 惟馨周報 735 526 624 486 542 354 431 500 412 565 677 403 331 236 237 247 412 468 1~2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1~2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1~2 336 631 2013 2014 2015 桃園市新增推案件數及可售金額推案件數可售金額 227 274 299 284 327 232 207 291 295 330 269 180 144 153 271 129 163 179 132 31 27 38 32 27 33 35 37 17 38 21 43 32 31 29 40 23 27 42 21 33 34 21 1~2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1~2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1~2 347 2013 2014 2015 550 億元 1000 500 0 億元 1000 500 0 新北市新增推案比較 年 總銷金額 ( 億元 ) 推案量 ( 筆數 ) 2013 5396 277 2014 4864 281 比較 -9.9% 1.4% 桃園市新增推案比較 年 總銷金額 ( 億元 ) 推案量 ( 筆數 ) 2013 2985 325 2014 2711 355 比較 -9.2% 9.2%
資料來源 : 惟馨周報 台北市預售 / 新成屋的推案規模 統計時間 :104 年 1 月 ~104 年 2 月底 台北市預售屋推案規模成屋 結構體推案規模總個總可售戶數總銷金額當月新增當月新增金規劃可售可售金額規劃可售可售金額案數 ( 億 ) 個案數額 ( 億 ) 區域個案數個案數戶數戶數 ( 億 ) 戶數戶數 ( 億 ) 中正區 2 71 70 22.80 2 25 19 12.00 4 89 34.80 4 34.80 大同區 0 0 0.00 0 0.00 中山區 1 65 65 19.50 1 65 19.50 1 19.50 松山區 0 0 0.00 0 0.00 大安區 0 0 0.00 0 0.00 萬華區 1 141 61 20.00 2 25 18 4.50 3 79 24.50 3 24.50 信義區 0 0 0.00 0 0.00 士林區 1 28 17 12.00 1 17 12.00 1 12.00 北投區 1 34 34 13.00 1 34 13.00 1 13.00 內湖區 1 28 8 1.80 1 8 8 14.50 2 16 16.30 2 16.30 南港區 1 71 4 2.30 1 4 2.30 1 2.30 文山區 0 0 0.00 0 0.00 合計 6 333 221 76.10 7 163 83 46.30 13 304 122.40 13 122.40 1-2 月台北市新增 13 筆推案, 新增總銷金額為 122.4 億 平均一案 9.4 億 指標大案 : 中正區衡陽路 69 號 一頁城中 ( 總銷 20 億 ; 開價 150 萬 / 坪 ) 萬華區長沙街二段與康定路口 新碩鼎和 ( 總銷 20 億 ; 開價 84 萬 / 坪 ) 中山區農安街與林森北路口 九昱晴美 ( 估計總銷 19.5 億 ; 開價 127 萬 / 坪 )
台北市最高 / 最低銷售中指標個案 行政區案名 ( 建商 ) 位置 開價 ( 萬 / 坪 ) 規劃坪數 中正區中山區大安區松山區信義區 御郡 ( 皇翔 ) 臨沂街 61 巷 2 號 180 62-100 和筑 ( 威堡 ) 汀洲路一段 237 號 95 18-25 白宮 ( 三輝 ) 復興北路 426 號 190 60-100 中山真藏 ( 興富發 ) 新生北路二段 68 巷 115 20-32 青田青 ( 寶鋪 ) 青田街 12 巷 12 號 210 108 十二富 ( 御群 ) 樂業街 109 號 98 72 明新巧築 ( 瀚紳 ) 寶清街 111 巷 18 號 95 13-34 明新巧築 ( 瀚紳 ) 寶清街 111 巷 18 號 95 13-34 信義頌 ( 寶明 ) 松信路 50 巷 6 號 150 75-85 東騰藍 ( 東騰 ) 吳興街 600 巷 76 弄 12 號 88 31-58 說明 : 紅體字為當月更新指標個案資訊 / 橘色底為該區最高價個案 / 綠色底為該區最低價個案
說明 : 紅體字為當月更新指標個案資訊 / 橘色底為該區最高價個案 / 綠色底為該區最低價個案 台北市最高 / 最低銷售中指標個案 行政區案名 ( 建商 ) 位置 開價 ( 萬 / 坪 ) 規劃坪數 北投區大同區萬華區內湖區南港區文山區士林區 木蘭居 ( 士林 ) 天母西路 117 巷 32 弄 130 77-140 八勝居 ( 尖兵 ) 新民路 57 號 57 48 興天地 ( 興洋 ) 南京西路 288 號 128 48-88 森立方 ( 良鑫 ) 延平北路四段 294 巷 63 21-38 雲峰 ( 全坤 ) 環河南路一段 101 號 115( 面河 ) 55-85 御萬園 ( 佳家 ) 東園街 67 巷 19 號 65 62 碧湖畔 ( 璞真 ) 內湖路二段 103 巷 188 130-160 派樂地 ( 吉美 )( 地上權案 ) 民權東路六段 180 巷 51 22-28 昆陽湖 ( 東騰 ) 東新街與昆陽街口 130 90-105 中研 ( 住安 ) 舊莊街一段 269 號旁 65 16-28 忠順大院 ( 元利 ) 忠順街二段 85 巷 15 號 83 43-62 雋藏 ( 葉財記 ) 政大一街 332 號 49 100 天鑄 ( 華固 ) 天母東路 8 巷口 220 178 河畔美術館 ( 全樂 ) 通河西街二段 128 號 67 41-65
新北市預售 / 新成屋的推案規模 統計時間 :104 年 1 月 ~104 年 2 月底 新北市 預售屋推案規模 成屋 結構體推案規模 總個總可售戶數 總銷金額 當月新增 當月新增金 區域 個案數 規劃可售可售金額規劃可售可售金額案數 ( 億 ) 個案數戶數戶數 ( 億 ) 戶數戶數 ( 億 ) 個案數 額 ( 億 ) 金山區 0 0 0.00 0 0.00 板橋區 1 174 174 23.00 1 174 23.00 1 23.00 汐止區 2 320 241 36.20 2 241 36.20 2 36.20 瑞芳區 0 0 0.00 0 0.00 深坑區 0 0 0.00 0 0.00 新店區 2 446 421 120.00 2 421 120.00 2 120.00 永和區 2 41 41 8.50 2 41 8.50 2 8.50 中和區 1 99 45 50.00 1 45 50.00 1 50.00 土城區 2 84 79 13.70 2 79 13.70 2 13.70 三峽區 1 15 13 1.50 1 13 1.50 1 1.50 樹林區 0 0 0.00 0 0.00 鶯歌區 0 0 0.00 0 0.00 三重區 3 169 89 25.00 3 89 25.00 3 25.00 新莊區 2 136 109 47.00 2 109 47.00 2 47.00 泰山區 0 0 0.00 0 0.00 林口區 3 253 253 65.00 3 253 65.00 3 65.00 蘆洲區 0 0 0.00 0 0.00 五股區 2 243 222 17.50 2 222 17.50 2 17.50 八里區 1 30 29 4.50 1 29 4.50 1 4.50 淡水區 1 324 317 36.00 1 350 200 20.00 2 517 56.00 2 56.00 合計 17 2,028 1,809 338 7 656 424 130 24 2,233 467.90 24 467.90 1-2 月新北市新增 24 筆推案, 新增總銷金額為 467.9 億 平均一案 19.5 億 指標大案有 : 新店區北新路與環河路口 雙水灣 ( 總銷 110 億 ; 開價 78 萬 / 坪 ); 中和區中原街 166 號 遠雄左岸 - 彩虹園 ( 總銷 50 億 ; 開價 60 萬 / 坪 ) 板橋區新崑路 SUPER2- 威尼斯 ( 總銷 23 億 ; 開價 34.5 萬 / 坪 ); 資料來源 : 惟馨周報 10
新北市最高 / 最低銷售中指標個案 行政區案名 ( 建商 ) 位置 開價 ( 萬 / 坪 ) 規劃坪數 板橋區 雲鼎 ( 馥華 ) 縣民大道與民權路口 90 130-150 SUPER2- 威尼斯 ( 茂德 ) 新崑路 34.5 21-38 永和區 一品花園 ( 吉美 ) 竹林路 70 號 88 64-82 首曜 ( 弘暉 ) 豫溪街 189 巷 8 號 68 16-45 中和區 左岸香榭園 ( 遠雄 ) 中原街 90 115-141 江左風華 ( 城典 ) 中原二街 65 號 50 68-70 新店區 琢青 ( 大陸 ) 北新路與中正路口 84 27-60 美麗國 NO2( 銘泉 ) 北宜路二段 421 巷 2 弄 21 號 31 22-56 新莊區 天御 ( 冠德 ) 榮華路一段 80 60 SUPER2- 愛丁堡區 ( 茂德 ) 新樹路 35 15-38 土城區 金城 ( 國泰 ) 學士路 33 巷 64 35-48 景上 ( 權泰 ) 金安街 7 號 35 30-42 三重區 River Park( 合新 ) 集賢路與吉祥路口 72( 面河 ) 30-65 首邑 ( 昕高 ) 重陽路三段 95 號 45 63-67 蘆洲區 天廈 ( 連銓 ) 光榮路 85 號 65 88-136 如意富境 ( 如洲 ) 長樂路 45 號 43 46-64 說明 : 紅體字為當月更新指標個案資訊 / 橘色底為該區最高價個案 / 綠色底為該區最低價個案
新北市最高 / 最低銷售中指標個案 行政區案名 ( 建商 ) 位置 開價 ( 萬 / 坪 ) 規劃坪數 五股區泰山區淡水區林口區汐止區樹林區三峽區 一芳洲 ( 技佳 ) 芳洲五路 3~9 號 49 72-145 微美小丘 NO.1( 立信 ) 御史路 33 20-34 明日城 - 初日 ( 寶佳 ) 華信一街 49 33-72 金璽御品 ( 長群 ) 明志路三段 510 號 43 46-83 水立方 ( 甲士林 ) 淡金路 39 號 75 147-162 捷奏 ( 勤家 ) 崁頂三路 149 號 23 30-45 天圓地方 ( 家悅 ) 文化三路一段與忠孝路口 58 63-128 新天地 ( 櫻花 ) 中北一街 17 巷 29 26-39 品美學 ( 恆岳 ) 南興路 60 17-22 好境 ( 合謙 ) 長興街二段 50 巷 41 弄 29 40-44 大北大 ( 綠水 ) 學府路 370 號 40 113-226 發現之旅 ( 潤旺 ) 信和街 120 號對面 22 26-58 台北大 ( 綠友 ) 學成路 147 號 41 91 三希堂 ( 溪福 ) 中正路二段 310 巷口 20 46-56 說明 : 紅體字為當月更新指標個案資訊 / 橘色底為該區最高價個案 / 綠色底為該區最低價個案
桃園市預售 / 新成屋的推案規模 統計時間 :104 年 1 月 ~104 年 2 月底 桃園市預售屋推案規模成屋 結構體推案規模總個總可售金額當月新增當月新增金規劃可售可售金額規劃可售可售金額總可售戶數區域個案數個案數案數 ( 億 ) 個案數額 ( 億 ) 戶數戶數 ( 億 ) 戶數戶數 ( 億 ) 中壢 4 454 454 39.10 4 454 39.10 4 39.10 平鎮 0 0 0.00 0 0.00 龍潭 1 18 4 0.50 1 4 0.50 1 0.50 楊梅 0 0 0.00 0 0.00 新屋 0 0 0.00 0 0.00 觀音 3 56 24 4.70 3 24 4.70 3 4.70 桃園 2 84 82 7.20 2 82 7.20 2 7.20 龜山 0 0 0.00 0 0.00 八德 1 194 194 14.60 3 443 149 20.00 4 343 34.60 4 34.60 大溪 1 6 6 1.00 1 6 1.00 1 1.00 大園 1 103 60 8.00 1 60 8.00 1 8.00 蘆竹 2 243 238 30.00 3 94 35 7.20 5 273 37.20 5 37.20 合計 9 975 968 90.90 12 720 278 41 21 1,246 132.30 21 132.30 1-2 月桃園市新增 21 筆推案, 新增總銷金額共 132.3 億 平均一案僅 6.3 億 指標大案有 : 蘆竹區忠孝東路與南崁路口 益騏極上寓 ( 總銷 16 億 ; 開價 32 萬 / 坪 ) ; 八德區仁德路與仁德一路口 佳瑞遊 city ( 總銷 14.6 億 ; 開價 21.5 萬 / 坪 ) ; 蘆竹區大福路 220 號 湖硯 ( 總銷 14 億 ; 開價 29 萬 / 坪 ) ; 資料來源 : 惟馨周報
說明 : 紅體字為當月更新指標個案資訊 / 橘色底為該區最高價個案 / 綠色底為該區最低價個案 桃園市最高 / 最低銷售中指標個案 行政區案名 ( 建商 ) 位置 桃園區 龜山區 蘆竹區 大園區 中壢區 八德區 平鎮區 龍潭區 開價 ( 萬 / 坪 ) 規劃坪數 葛里法五世 ( 連億 ) 新埔八街 19 號 47 95-145 ROOM18( 漢生 ) 民有三街 451 號 25 22-40 華麗新貴 NO3( 緯銓 ) 文化三路與文化二路 52 巷口 48 25-51 瑪奇朵 ( 溪福 ) 幸福七街與幸福九街 19 25-42 W1( 麗寶 ) 興南路一段 50 號 42 90-110 群英匯 ( 宜誠 ) 中興四街 ( 大竹重劃區 ) 24 29-68 馥 ( 太子 ) 公園路一段 45 55-125 馥悅 ( 宜誠 ) 園學路與學十一街口 19 30-58 琴海 ( 輝泰 ) 永春與永順路口 ( 高鐵站西側臨溪 ) 52( 景觀 ) 101-105 青埔馥境 ( 寶宸國際 ) 月眉路三段 18 28-45 百老匯 2( 皇翔 ) 建德路 28 26-64 霄裡讚 ( 合勤 ) 山下街 15 30-40 御天下 ( 竑門 ) 延平路一段 38 71 綺寓 ( 久郡 ) 南平路 32 巷 15 26-39 紀凡希 ( 景品 ) 公園路 66 號 32 40-61 中央御品 ( 好鄰里 ) 中央街 179 巷 24 弄 15 29-41
15
16
台北市房市價量變化 2 月中古屋住宅成交均價每坪 58.1 萬元, 跌破 60 萬大關, 較 1 月下跌 5.7% 2 月新成屋均價為 71.1 萬元, 較 1 月下跌 2.9% 2 月建物買賣移轉棟數 1,851 棟, 首度低於 2,000 棟, 是 88 年有統計以來最低紀錄, 較 1 月衰退 24.4%, 與去年同期相比則減少 18.0% 棟數 4500 台北市建物買賣移轉棟數台北市中古屋成交均價台北市新成屋成交均價 萬元 / 坪 90.0 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 71.9 72.8 75.1 73.1 76.3 70.4 70.1 71.0 69.1 69.6 69.6 72.6 67.6 68.067.7 66.0 70.872.0 71.972.1 72.2 72.1 73.2 70.8 73.2 71.1 57.7 61.3 62.8 63.0 66.5 67.2 59.9 61.9 63.9 63.6 65.4 65.0 65.566.365.6 63.7 65.2 62.661.963.3 65.7 62.8 59.6 61.6 61.658.1 3769 3509 3969 4043 3368 3333 2734 31413092 3456 3220 2983 3202 2099 2256 27562778 2482 2702 2502 2306 2013 年月均量 3291 棟 2014 年月均量 2669 棟 2478 3055 2286 2448 1851 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2013 2014 2015 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 資料來源 : 台北市政府地政局 ; 永慶房產集團成交資料註 : 篩選方式如下 : 交易種類為售的物件 ; 用途為住宅與住辦 ; 型態為無電梯公寓 大樓 華廈 ; 新成屋係指屋齡 5 年內之新屋 ; 樓別排除一樓 ; 平均房價為已分拆車位之單價 ; 平均房價均未篩選坪數 17
18
新北市房市價量變化 2 月中古屋住宅均價每坪 39.7 萬元, 較 1 月略為上漲 3.4% 2 月新成屋均價為 45.6 萬元, 較 1 月下跌 1.0 萬元, 跌幅 2.1% 2 月建物買賣移轉棟數為 2,650 棟, 是 88 年有統計以來最低紀錄, 較 1 月減少 1921 棟, 量縮 42.0%, 與去年同期相比則減少 30.3% 棟數 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 萬元 / 坪新北市建物買賣移轉棟數新北市中古屋成交均價新北市新成屋成交均價 49.4 50.0 48.6 48.7 47.9 47.7 45.3 47.5 47.1 48.7 49.2 49.4 49.1 49.2 49.0 47.4 47.2 45.5 46.8 47.9 48.7 46.6 45.6 41.8 42.7 41.4 34.8 35.0 35.9 35.5 36.7 38.0 37.4 38.7 38.4 39.2 37.6 39.6 40.2 41.5 38.8 40.1 41.0 40.2 40.0 40.9 39.9 40.2 39.8 39.3 38.4 39.7 6470 6135 68597773 7093 8066 6959 6295 6443 71347518 6007 50405161 6004 5547 5336511549354796 4346 4431 4571 3662 3803 2650 2013 年月均量 6701 棟 2014 年月均量 5043 棟 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2013 2014 2015 55.0 50.0 45.0 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 資料來源 : 新北市政府地政局 ; 永慶房產集團成交資料 ( 僅包含板橋 中永和 新店 新莊 土城 6 區 ) 註 : 篩選方式如下 : 交易種類為售的物件 ; 用途為住宅與住辦 ; 型態為無電梯公寓 大樓 華廈 ; 新成屋係指屋齡 5 年內之新屋 ; 樓別排除一樓 ; 平均房價為已分拆車位之單價 ; 平均房價均未篩選坪數 19
20
桃園市房市價量變化 中古屋整體成交價格走勢與上月相當, 均價維持每坪 16.3 萬元 新成屋受楊梅 平鎮等市郊區成交影響, 平均房價走緩至每坪 18.9 萬 / 坪 2 月建物買賣移轉棟為 2,007 戶, 較上月大減 37.8%, 且比去年同期量縮 19.1% 戶數 5000 4000 萬元 / 坪桃園縣建物買賣移轉棟數中古屋成交均價新成屋成交均價 18.4 18.6 19.0 19.0 19.2 20.0 18.9 17.6 17.7 17.9 18.3 18.4 18.8 18.9 18.8 18.5 18.5 18.6 18.9 19.2 18.9 18.0 18.1 18.1 18.5 18.6 19.0 18.0 18.0 17.0 3000 2000 1000 0 16.5 15.8 15.9 16.1 15.9 15.9 16.1 16.5 16.7 16.5 16.1 16.2 16.2 15.9 16.2 16.3 16.3 15.8 15.4 15.1 13.8 14.0 14.2 13.5 12.8 13.0 4,231 2,596 3,885 4,862 5,319 4,413 4,991 3,838 4,386 4,202 3,810 4,337 4,228 2,482 3,846 3,973 4,355 3,785 3,558 3,126 3,373 3,105 3,299 4,533 2,007 102 年單月平均 :4,239 棟 103 年單月平均 :3,639 棟 ( 年減 14.2%) 3,279 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 102 年 103 年 104 年 16.0 15.0 14.0 13.0 12.0 11.0 10.0 資料來源 : 內政部統計月報 ; 永慶房產集團成交資料篩選方式如下 : 交易種類為售的物件 ; 用途為住宅與住辦 ; 型態為無電梯公寓 大樓 華廈 ; 新成屋係指屋齡 5 年內之新屋
22
新竹縣市房市價量變化 2 月新竹縣市中古屋均價為 16.3 萬元, 較 1 月上漲 2.5% 2 月新成屋均價 20.7 萬元, 較 1 月下跌 0.2 萬元, 跌幅 1.0% 1 月建物買賣移轉棟數 1,701 棟, 較 12 月減少 9.6% 件數 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 新竹縣市建物買賣移轉棟數新竹縣市中古屋成交均價新竹縣市新成屋成交均價 18.8 19.6 19.8 20.019.9 20.7 20.7 20.4 20.0 19.9 19.2 19.5 19.7 20.1 20.820.8 20.5 21.020.9 20.1 20.7 19.2 19.0 19.0 19.0 18.9 13.513.814.0 14.114.3 14.4 13.8 14.5 15.014.5 15.3 16.2 16.2 15.9 15.7 15.2 15.8 15.816.3 16.4 15.9 16.3 15.3 13.7 13.7 13.2 2,048 2,068 2,595 2,035 2,159 2,007 1,662 1,552 1,792 1,758 1,879 1,680 2013 年月均量 1936 棟 3,953 2,292 2,110 1,965 1,969 1,792 1,446 1,691 1,719 1,882 1,661 1,102 1,701 2014 年月均量 1965 棟 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2013 2014 2015 萬元 / 坪 24.0 22.0 20.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 資料來源 : 內政部統計月報 ; 永慶房產集團成交資料註 : 篩選方式如下 : 交易種類為售的物件 ; 用途為住宅與住辦 ; 型態為無電梯公寓 大樓 華廈 ; 新成屋係指屋齡 5 年內之新屋 ; 樓別排除一樓 ; 平均房價為已分拆車位之單價 ; 平均房價均未篩選坪數
24
台中市房市價量變化 2 月中古屋均價 17.8 萬, 較 1 月下跌 0.2 萬, 跌幅 1.1% 新成屋均價 19.9 萬, 較 1 月下跌 1.6 萬, 跌幅 7.4% 2 月台中買賣移轉件數 2356 件, 較 1 月量縮 44.6% 2013 年月均量 4475 棟 2014 年月均量 3991 棟 資料來源 : 台中市地政局 ; 成交單價資料來源 : 永慶房產集團成交資料註 1: 資料來源係以永慶房產集團成交案件中, 用途為住宅及住辦為統計基礎 ; 新成屋係指屋齡未滿 5 年, 中古屋係指屋齡 5 年以上註 2: 中古屋單價低於 2 萬, 可能是誤植, 排除不予計算 ; 新成屋單價超過 100 萬, 可能是店面類誤植為住宅, 不予以計算 25
26
台南市房市價量變化 件數 2500 2300 2100 1900 1700 2 月台南市中古屋均價為 11.1 萬元, 較 1 月減少 0.1 萬元, 跌幅 0.9% 2 月新成屋均價 17.4 萬元, 較 1 月上漲 0.5 萬元, 漲幅 3.0% 2 月建物買賣移轉棟數 1,171 棟, 較 1 月減少 31.3%, 若與去年同期比較, 則減少 2.7% 萬元 / 坪台南市建物買賣移轉棟數台南市中古屋成交均價台南市新成屋成交均價 16.517.0 16.7 16.917.0 16.917.4 18.0 13.8 14.3 15.4 16.1 16.0 12.513.4 13.1 13.3 13.9 14.0 13.9 14.8 16.0 13.3 12.6 13.1 13.513.4 12.4 14.0 11.9 11.3 9.4 9.6 9.5 10.1 9.6 10.2 10.0 9.8 9.6 9.5 10.010.0 10.1 10.510.710.710.811.011.111.4 11.1 11.7 11.211.1 12.0 10.0 1500 1300 1100 900 700 2,316 2,025 2,093 2,163 2,302 1,925 2,012 2,065 1,915 1,635 1,940 1,768 1,756 1,823 1,545 1,702 1,589 1,935 1,712 1,574 1,148 1,204 1,433 2013 年月均量 1934 棟 2014 年月均量 1678 棟 1,770 1,705 1,171 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2013 2014 2015 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 資料來源 : 台南市政府地政局 ; 永慶房產集團成交資料註 : 篩選方式如下 : 交易種類為售的物件 ; 用途為住宅與住辦 ; 型態為無電梯公寓 大樓 華廈 ; 新成屋係指屋齡 5 年內之新屋 ; 樓別排除一樓 ; 平均房價為已分拆車位之單價 ; 平均房價均未篩選坪數
28
高雄市房市價量變化 中古屋整體成交與上月相當, 均價維持至 14.5 萬元 新成屋受惠左營區成交價格影響, 均價回升至 19 萬 / 坪 ; 2 月建物買賣移轉棟數量為 1,974 戶, 較上月減少 33.7%, 也比去年同期減少 28.8% 件數 6000 高雄市建物買賣移轉棟數中古屋成交均價新成屋成交均價 萬元 / 坪 21.0 5000 4000 3000 2000 1000 0 18.8 19.1 18.8 19.0 17.3 17.1 17.4 18.0 17.7 18.1 18.4 18.3 18.1 18.4 18.8 18.9 19.1 18.8 19.1 18.5 18.5 18.7 18.7 19.0 18.6 19.0 11.9 12.112.3 12.6 12.5 12.8 13.4 13.8 13.9 14.1 13.8 14.0 14.314.5 14.8 14.514.3 13.6 13.2 13.5 14.1 14.4 14.5 14.8 14.5 14.5 2025 3797 3599 3439 3395 4028 2773 3349 3478 2773 3040 3657 1974 3678 3750 102 年單月平均 4805 4428 :3,642 3423棟 3338 3678 103 年單月平均 3458 3703:3,235 3421 棟 ( 2729 年減 11.2%) 2756 2976 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 102 年 103 年 104 年 19.0 17.0 15.0 13.0 11.0 9.0 7.0 5.0 資料來源 : 內政部統計月報 ; 永慶房產集團成交資料 : 篩選方式如下 : 交易種類為售的物件 ; 用途為住宅與住辦 ; 型態為無電梯公寓 大樓 華廈 ; 新成屋係指屋齡 5 年內之新屋
30
豪宅市場分析摘要 市場訊息與趨勢 利多政策 內政部對於大陸地區人民來臺取得不動產採 總量管制, 今年開始每年取得數額上限為土地 13 公頃, 建物 400 戶 稅制. 北市豪宅稅 ( 高級住宅加價課徵房屋稅 ) 課稅標準修改, 由以 棟 認定改採按 戶 認定, 自今年 7 月 1 日起實施, 總價八千萬以上 單坪 100 萬以上或 80 坪以上, 才會被課市況 北市信義計畫區 陶朱隱園, 開價傳出每坪 800 萬元天價 皇翔御琚實價揭露 1 戶 8.68 億, 單價 290.5 萬, 創北市豪宅總價新高 仁愛吾疆每坪 254 萬, 擠身 200 萬俱樂部, 豪宅市場仍有個案表現. 房地合一稅制改革採 輕稅, 最快明年初上路, 短期交易賦稅將較現行奢侈稅更低, 有利投資及置產族進場 豪宅市場分析 區域 2 月均價 ( 月漲跌 ) 量指數 ( 月漲跌幅 ) 市場表現 台北市 市中心 102.8(+2.3 萬 ) 市郊區 73.3(-3.6 萬 ) 32(-48%) 新北市 47.8(-0.7 萬 ) 58(+4%) 台中市 27.3(-2.7 萬 ) 240(-51%) 高雄市 25.3(-1.7 萬 ) 78(-18%) 貸款 利空 央行規定自然人購置住宅, 北市 7 千萬 新北 6 千萬 其他區 4 千萬以上豪宅房貸, 成數不得逾 5 成 公司法人購置住宅, 全國不分區, 貸款一律最高 5 成 稅制 房地合一實價課稅, 最快明年上路, 僅中低總價及自用得免稅, 高總價產品受影響大 財政部下修全台豪宅強制實課稅門檻, 台北市 7000 萬元 新北市 6000 萬元 其他地區 4000 萬元以上, 就要納入實價課稅對象. 雙北市大幅調高去年 7 月以後取得使用執照的房屋構造標準單價, 致房屋稅大漲, 尤其北市新屋豪宅, 未來房屋稅可能激增 20-30 倍 市況. 2 月中最新實價揭露, 高總價交易持續不振, 交易僅 10 件 * 總價 4000-6000 萬量能明顯下滑, 市中心熱度較高 * 分布 : 大安 38% 中正. 內湖. 北投均為 15% *8000 萬以上交易低迷, 連 8 個月 0 成交, 以 2000-4000 萬為大宗 * 分布 : 新店 (20%) 板橋 (20%) 永和 (13%) 中和. 樹林. 新莊 ( 均 12%) * 總價 2000 萬以上大幅量縮 (2 月 3000 萬以上 0 成交 ) * 分布 : 1500-2000 萬 67% 2000-3000 萬 33% 3000 萬以上 0% * 總價 2000-3000 萬交易明顯萎縮 * 分布 : 1500-2000 萬 64% 2000-3000 萬 29% 3000 萬以上 7%
台北市豪宅市場價量變化 2 月北市總價 4000 萬以上的豪宅交易量指數 32, 較 1 月量縮 48%, 並較去年同期下滑 9% 2 月以總價 4000-6000 萬量能明顯下滑 ( 占比僅 38%), 是大幅量縮主因 2 月市中心豪宅平均單價 102.8 萬, 較上月上漲 2.3 萬 ; 另市郊區 73.3 萬, 較上月下跌 3.6 萬 2 月市中心佔 62% 市郊區佔 38% 分析熱區, 本月以大安 佔 38% 居冠, 其次為中正 內湖 北投分別佔 15% 並列第二 2013 年 2014 年 2015 年 市中心單價 106.4 99.8 100.9 市郊區單價 75.9 74.4 74.3 月均量指數 76 54 47 註 1: 北市豪宅定義為總價 4000 萬以上之 電梯大樓 住宅或豪宅產品 ( 交易所在樓層 2 樓以上 ) 註 2: 統計方式屋齡部分未篩選 ; 單價為分拆車位之價格加以算術平均計算 註 3: 市中心係指大安 中山 中正 信義 松山等五區 ; 市郊區係指非市中心之行政區 註 4: 各月成交量指數係以 2011 年 1 月北市豪宅成交件數為基期 (100), 再以各月成交件數相對於 2011 年 1 月成交件數之比值計算之 註 5: 若該月成交件數低於 10 件, 該月之平均單價計算係以近三月平均單價之移動平均計算之 舉例 :6 月市中心件數若低於 10 件,6 月平均單價之計算, 係以 (4 月 +5 月 +6 月之原平均單價 )/3, 求得 32 註 6 : 以上統計資訊係以永慶房產集團成交案件分析之
新北市高總價住宅市場分析 2 月份新北市總價 2000 萬以上的高總價住宅, 較 1 月量增 4%, 量能持續在低檔 2 月新北 2000 萬以上高總價住宅平均單價 47.8 萬, 較 1 月下跌 0.7 萬, 約 1.4% 2 月新北 8000 萬以上持續低迷, 連八月 0 成交, 以 2000-4000 萬佔 88% 為大宗 2 月新北高總價住宅熱區分布, 新店 (20%) 板橋 (20%) 中和 新莊 樹林 ( 均為 12%) 33
台中市高總價住宅市場分析 2 月份台中市總價 1500 萬以上的高總價住宅, 交易量較上月大幅減少 51% 2 月平均單價 27.3 萬, 較 1 月份減少 2.7 萬, 幅度約 9% 2 月台中高總價住宅交易中,2000 萬以上大幅量縮 (3000 萬以上 0 成交 ), 觀察分布, 總價 1500-2000 萬占比 67% 2000-3000 萬 33% 3000 萬以上 0% 34
高雄市高總價住宅市場分析 2 月份高雄總價 1500 萬以上高總價住宅, 交易量能月減 18% 2 月高雄豪宅平均單價 25.3 萬, 較 1 月減少 1.7 萬, 幅度約 6.3% 2 月高總價住宅交易中, 總價 2000-3000 萬交易明顯萎縮, 是本月量縮關鍵 觀察分布, 總價 1500-2000 萬占比 64% 2000-3000 萬 29% 3000 萬以上 7% 35
36
37 店面市場消息與產業情報 市場訊息與趨勢 利多 利空 陸客來台自由行 4 月 15 日再添 11 城今年陸客上看 450 萬人商圈店面需求仍夯文青風當道! 北市 4 大文青商圈店面年報酬率 3% 上下台北東區人潮多二樓店面單坪高達 249 萬 店面狂漲! 松江南江捷運商圈連倒 4 家飲料店 概要說明 商業營業額變化 1-2 月商業營業額 2 兆 2,859 億元, 為歷年同期新高, 增加 0.1%, 其中批發業減少 0.8%, 零售業增加 2.1%, 餐飲業增加 1.9% 展望 3 月, 由於智慧行動裝置及穿戴式裝置新品上市, 將挹注消費性電子產品等批發業績成長, 有效彌補年後百貨 賣場及餐飲業等之傳統淡季, 惟 3 月日數較 2 月為多, 預期商業營業額仍較上月增加
店面市場 - 批發 零售及餐飲業營業額 2 月份商業營業額 1 兆 548 億元, 為歷年同月次高 累計 1 至 2 月商業營業額達 2 兆 2,859 億元, 為歷年同期新高, 年增 0.1% 下跌產業 : 批發業受到鋼價及石化價格下跌, 建材及化學品批發業績下降, 加上液晶電視 筆電等採購代理減少, 年減 0.8%; 零售業除燃料業因油價走跌及加油站數縮減而年減 28.2% 成長產業 : 百貨 便利商店 超市 量販 車市 網購及其他零售通路等因逢春節買氣熱絡, 致整體零售業營收合計達 6,680 億元, 創歷年同期新高, 年增 2.1%; 餐飲業因航班餐點需求增加及年菜熱賣, 營收達 734 億元, 創歷年同期新高, 年增 1.9% 億元 14,000 全台批發 零售及餐飲業營業額及年增率變化 年增率 % 13.0 12,000 10,000 8,000 8.0 3.0 6,000 4,000 2,000-2.0-7.0 資料來源 : 經濟部統計處 0 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2013 2014 2015 餐飲業營業額 零售業營業額 批發業營業額 批發業年增率 零售業年增率 餐飲業年增率 商業營業總額年增率 -12.0
195,388 216,021 269,455 298,059 217,260 220,894 248,683 240,490 270,788 221,004 236,031 240,629 266,881 303,038 361,150 377,197 333,845 315,166 343,709 312,549 341,729 347,778 332,517 346,941 321,458 406,239 店面市場 - 陸客來台人數與佔比走勢 2 月陸客來台人數約 41 萬人次, 月增 26.4%, 且年增率 34.1%, 創單月新高, 佔外國人來台比重達高達 50% 觀光局為擴大推動陸客來台自由行, 經觀光小兩會協商確定再增加開放第五批陸客來台自由行城市, 包括海口 呼和浩特 蘭州 銀川 常州 舟山 惠州 威海 龍岩 桂林 徐州等合計 11 個城市, 預計在 4 月 15 日啟動, 陸客來台自由行開放城市共計已達 47 個城市 人數 1,200,000 陸客來台人數各國來台旅客陸客佔全部外國旅客比重 占比 60.0% 1,000,000 50% 50.0% 800,000 600,000 43% 39% 37% 35% 35% 35% 35% 33% 32% 30% 40% 40% 41% 42% 41% 43% 38% 42% 41% 39% 36% 43% 40.0% 30.0% 400,000 20.0% 200,000 10.0% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 0.0% 資料來源 : 經濟部統計處 2013 2014 2015
6,031 3,884 7,000 7,543 4,395 4,162 5,732 3,261 1,903 3,843 4,372 3,584 53,725 53,750 53,770 53,863 54,048 54,003 54,089 54,139 54,423 55,337 55,382 55,192 55,080 55,156 55,147 55,215 55,211 55,261 55,323 55,372 55,528 55,639 55,587 55,655 55,710 店面市場 - 台北市商業登記家數 700 600 500 商業登記家數 較上月增加家數 612 56000 55500 前五大商業家數與比重 批發及零售業 28,937 51.9% 400 300 200 100 0-100 -200-300 -38 93 185 86 25 50 20-45 284 302 156 111 123 76 45 68-9 -4 50 62 49 16-52 -112-190 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2013 2014 2015 55000 54500 54000 53500 53000 52500 住宿及餐飲業 7,967 14.3% 運輸及倉儲業 5,460 9.8% 其他服務業 4,537 8.1% 營造業 1,986 3.6% 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 14 12 13 3 1-6 0 商業登記家數 較上月增加家數 10 9 5-5 -1 松山區信義區大安區中山區中正區大同區萬華區文山區南港區內湖區士林區北投區 資料來源 : 台北市商業處 15 10 5 0-5 -10 總商業家數 55,710 月增數 123 月增率 0.2% 年增數 630 年增率 1.1% 本月淨增家數排名 大安區 14 中正區 13 松山區 12 商業進駐熱區家數 中山區 7.5 千 大安區 7 千 松山區 6 千
台北市店面市場成交量 實價揭露台北市 店面 成交情況觀察,2014 年 1-12 月店面共揭露 425 件, 與去年同期比較交易量減少 30% 2014 年下半年一樓店面均價為 118-139 萬 / 坪之間 去年 1 至 12 月依行政區統計來看, 成交量前三大的區域為中山區 (83 件 ) 大安區 (82 件 ) 以及松山區 (36 件 ) 目前 11-12 月份總價成交指標個案為臺北市大安區羅斯福路三段 271~300 號, ( 台電大樓康是美 ) 建物 28.35 坪, 總價 1.24 億, 單價 437.4 萬 / 坪 資料來源 : 內政部不動產買賣成交案件實際資訊批次電子資料資料日期 : 實價登錄之交易統計時間為 2013 年 1 月至 2014 年 12 月資料統計說明 : (1) 交易標的為 房地 ( 土地 + 建物 ) 房地 ( 土地 + 建物 )+ 車位 /(2) 建物型態為 店面 /(3) 資料未篩選屋齡 /(4) 一樓平均單價已排除含有車位 ( 停車場及車庫 ) 的物件 /(5) 部分實際使用為店面之物件, 如一樓建物登記型態為公寓 透天厝 辦公商業大樓 住宅大樓或華廈, 以及政府揭露率等因素, 店面交易量並非完全呈現 /(6) 政府公布每期成交資訊會有回補之前的資料, 所以每月價量數據更新後會有部分變動的情況 (7) 批次電子資料無備註欄欄位, 無法排除特殊交易 ( 如親友員工或其他特殊關係間交易 含增建或未登記建物等 ) 案件 (8) 三個月移動平均係採一樓均價 ( 排除車位 ) 之近三月平均價格 ( 例如 102 年 6 月均價 =(4 月 +5 月 +6 月之均價 )/3) 資料來源 : 內政部不動產買賣成交案件實際資訊批次電子資料
免責聲明 : 以上資料係由永慶房產集團 ( 以下簡稱永慶 ) 蒐集 整理 提供, 永慶已就可靠資料或來源提供正確的資訊, 但不保證資料來源之正確性與完整性 報告中之數據或資訊等相關資料可能有疏漏或錯誤之處, 或因市場環境變化已有變更, 永慶將不做預告或更新 投資者如參考本報告進行相關投資交易, 應自行承擔所有損益結果, 永慶對此不負任何法律責任 本報告內容之所有權為永慶所有, 任何人未經永慶意, 不得將本報告內容一部或全部加以複製 轉載或散佈