新北市三重區大同南段 A 區都市更新說明會 第一階段同意書 : 實施者 ( 事業計畫階段 ) : 新北都更建築經理股份有限公司 ( 都更育成機構, 非建商 ) 第二階段同意書 : 變更實施者 ( 權利變換階段 ) : 營建廠商 ( 由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商 ) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 信託銀行 : 建經單位 : 專業估價 : 巨秉不動產估價師聯合事務所發起人 : 王銀進 第一階段 : 取用自力更新架構, 進行社區總體營造地主負責整合, 新北都更負責申請獎勵面積第二階段 : 公開招商評選營建廠商 ( 依都更條例第 19-1 條 第 22 條變更實施者 ) 共簽署五個章目前 : 第一個章 : 同意新北都更擔任第一階段實施者 ( 負責申請獎勵面積 ) 第二個章 : 委任專業建經公司代理地主評選營建廠商第三個章 : 同意營建廠商擔任第二階段實施者第四個章 : 與營建廠商簽訂合建契約第五個章 : 與信託銀行簽訂信託 ( 含續建 ) 契約 主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司總幹事 : 王銀進電話 : 2978-2511 手機 : 0937-035-128 聯絡地址 : 三重區同安東街 43 號傳真 : 2978-2512 協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會主任委員 : 陳銀杭電話 : 2975-9366 手機 :0910-020-333 聯絡地址 : 三重區同安東街 39 號傳真 : 2975-9367 社團法人新北市都市更新學會網站 : www.ntura.org.tw 新北市政府都市更新處 : www.uro.ntpc.gov.tw/web/home 二階段同意書二階段實施者經公開招商自辦民營之實施方式 蔡錦宗建築師事務所新北都更建築經理股份有限公司 網址 :www.tctaa.com.tw ( 詳細請上本網站查閱 ) 電話 :(02)2920-3016 轉 29 聯絡人 : 王先生傳真 :(02)2920-3019 地址 : 新北市中和區中和路 358 號 5F-1 信箱 :tct.aa@msa.hinet.net 案號 :100007 中華民國 103 年 7 月 27 日 新北都更建築經理股份有限公司 蔡錦宗建築師事務所 1
新北都更 ( 非建商 ) 二階段 ( 自辦民營 ) 實施方式之十大好處 大同南段 A 區 前言 : 社區總體營造之整合方式 1. 社區整合工作, 社區自己作 人人加入志工行列, 人人有成就感, 人人享用耕耘的美果! 2. 把困難的事分階段執行, 各盡所能 :a. 地主負責整合,b., 新北都更協助地主戶, 提供都更技術, 負責企劃與申請獎勵面積,c., 建商負責營建投資與保固 3. 類似於把重劃前個別零碎的土地 ( 原料 ),, 經重劃後成為可整體開發的土地 ( 半成品 ),, 再公開招商評選營建廠商來投資興建及保固 ( 成品 ),, 地主的受益就倍增第一階段新北都更 : 負責申請獎勵面積, 企劃整合 ( 自辦 ) 第二階段營建廠商 : 負責投資 興建, 保固 ( 民營 ) 第 1 好處 : 獎勵容積越多, 地主戶分配越多 地主戶簽第一次同意書, 同意新北都更為第一階段實施者, 提供申請獎勵容積的技術與資金, 在限縮容積法令發布實施前, 先掛號卡位取得獎勵容積 第 2 好處 : 地主同意比例越高, 營建廠商整合成本越低, 招商時地主戶分配條件就越好 參照自力更新之架構, 由地主戶協助整合至同意比例 90% 以上, 以能達第二階段公開招商之標準為最低目標 越接近 100%, 分配條件越好 第 3 好處 : 住戶之分配有保障坪數 預擬各地主戶之分配價值與面積, 給地主作為參考 發包後發包後地主戶依分配表所分配面積與原建物當層面積之比, 位於住宅區不足 1.5 倍者, 或位於 6m 計畫道路不足 1.2 倍者, 由第二階段實施者營建廠商, 編列預算補足之 但增補面積之相關稅費, 須由接受增補之住戶自行負擔 第 4 好處 : 第一階段地主戶有退場機制 事業計畫核准後三年內, 未實際進入第二階段找到營建廠商時, 經住戶大會表決同意後, 新北都更即停止所有作業 經主管機關催告三個月後不動, 本案即被駁回, 地主所交同意書即併同失效 ; 新北都更第一階段所支出之任何費用, 均自行吸收, 不向地主戶另外收費 第 5 好處 : 依本方式執行, 原住戶房地增值約可達原有價值之 250%~300% 選定第二階段實施者營建廠商後, 新北都更第一階段, 協助地主戶依本方式執行之服務費 ( 共同負擔總務人事費 5% 中之 3.5%), 才向得標後之第二階段營建廠商請領, 不向地主戶另外收費 第 6 好處 : 銷售行情價越高, 地主戶分配比例也越高 事業計畫核定後, 依第二階段權利變換前之銷量行情價公開招商, 確定地主戶之分配比例, 地主戶可享受房地產緩步增值之利益 第 7 好處 : 公開招商溢價利益也回饋給地主 地主戶再簽第二次變更實施者同意書 ( 依都更條例第 19-1 條 第 22 條 ),, 同意以公開招商方式, 最後由地主戶大會投票表決選定對地主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者, 負責本案之投資興建與完工後之保固, 地主戶免出資, 土地免抵押設定 第 8 好處 : 地主戶可多元選擇合建或委建 全部允建面積, 扣除地主合建預擬分配面積及委建面積後, 剩餘面積再拿出來公開招商 地主可依自己財務能力, 選擇合建或委建, 選擇彈性加大, 適合不同地主多元化需求 第 9 好處 : 對分配有疑慮者, 有公開申訴管道 經三家估價師三家估價師及都更委員都更委員審核之審核之權利變換法定程序, 確定各地主之分配價值與面積 對分配有疑慮者, 可考量不同觀點, 經第四家估價師及都更委員再次複核確定之, 以達公開 公正公正 公平之目的 公平之目的 第 10 好處 : 有銀行信託及續建契約, 完工有保障 搭配銀行信託及續建契約, 達到安全完工交屋之目標 新北都更建築經理股份有限公司蔡錦宗建築師事務所 2
新北都更建築經理股份有限公司蔡錦宗建築師事務所建築設計圖計算面積成本試算分配說明整合事業計畫3 / 4 以上地主第1次同意書事計政府開始審議公開招商競價選配房屋後報核 ( 依都更條例第19-1 22 條) 變更實施者3 / 4 以上地主第2次同意書權變政府審議權變政府公告信託簽約及申請建照拆屋及施工交屋結案 ( 權利變換及工程施工 ) ( 事業計畫 ) 30 個月 3 個案推動策略流程自辦民營公辦公聽會公開展覽及自辦公聽會後報核自辦公聽會公辦公聽會公開展覽及42 個月政府核准獎勵面積事計核定公告12 個月 6 個月實施者 : 營建廠商最好接近同意比例以上100% 90% 自 101 年 10/5 起, 共約 90 個月 (7.5 年 ) 實施者 : 新北都更
總項目 項目 費用 備註 營建工程費 20.44 萬 / 坪 10943.77 坪 =223658.04 萬 SC 鋼骨構造 +PC 帷幕牆 建築設計費 5948.44 萬含其他顧問費 管理基金 528.44 萬 1575 萬 210 戶 工程費用 權利變換費用 重建費用 外接水電瓦斯 +6m 路開闢道路公設開闢 + 道路地上物拆補費容轉購地其他 都更規劃 + 估價費房租補貼合法拆遷補償其他拆遷補償地籍整理費 + 其他 貸款利息 + 聯貸管理費稅金 管理費用 都更成本共同負擔 總務人事管理費 5% 信託費 ( 含續建機制 ) 廣告銷售費 368.64 +320.40=689.04 萬 15846.22 萬 95.52( 空污費 + 規費 )+1324.91( 標章費 + 鄰房鑑定費 )+1725.6( 環評等 ) = 3146.03 萬 885.75 萬 6920.63 萬預計發 42 個月 1584.84 萬 3543.63 萬 420( 地籍整理費 ) +31.2( 土地複丈費 ) +45( 鑽探費 ) +30( 測量費 ) = 12610.24 526.2 萬地主免土地設定抵押 261.62 萬 1. 第一階段實施者之服務費.. 3.5%. 2. 建經管理費 1%. 3. 全體地主之風險管理費 :( 第一預備金 )0.5%. 13093.9 萬 1365.67 萬 15712.67 萬 12% 風險管理費 ( 營建廠商利潤 ) 33160.21 萬 共同負擔總費用及占總銷百分比註 : 本表數據, 以將來都更審議委員會審核通過者為準 總銷金 : 58.52 億 (100%) 資金規劃總更新成本約 30.79 億籌措如下 ( 含風險管理費 3.32 億, 共 34.11 億 ) 銀行建築融資約 60% : 18.47 億 ( 借款人為營建廠商 ) 營建廠商攜資約 40% : 12.32 億 ( 配合續建機制 ) 建商分配 : 34.11 億 59.43%( 價值比 ) 地主分配 : 23.28 億比例 : 40.57%( 價值比 ) 新北都更建築經理股份有限公司 蔡錦宗建築師事務所 4
公開招商時, 出價高的營建廠商得標 ( 資格標審查 + 價格標審查 ) 營建費 平均銷售單價 52.08 萬 /P (101 年時 55 萬 /P 56.8 萬 /P ( 發包時底價 ) 57.5 萬 /P 60 萬 /P 價 ) 共同負擔 34.11 億 34.11 億 34.11 億 34.11 億 34.11 億 地主分回坪數 4197.62 坪 4505.41 坪 4680.27 坪 4745.47 坪 4966.59 坪 地主分回 比例 ( 面積比 ) 40.56% 43.53% 45.22% 45.85% 48.60% SC 鋼骨 價值比 40.57% PC 帷幕牆 20.44 萬 / 坪 地主每坪土地 ( 不含計畫道路地 ) ( 第二級建材 ) 3.37 倍 3.61 倍 3.75 倍 3.80 倍 3.98 倍 平均分回倍數 營建廠商 6151.79 坪 5844.00 5669.14 5603.94 5382.82 分回比例 坪 坪 坪 坪 營建廠商 59.44% 56.47% 54.78% 54.15% 52.01% 分回比例價值比 59.43% PC 帷幕牆 分離式冷氣機 10943.77 10943.77 營建單價分析 樓層面積 ( 坪 ) 單價金額 ( 元 ) (1~34F.B1~B3)+ 屋突 + 車道 B4 699.52 10244.25 $178,823 元 $232,470.20 元 (178,823.00 元 *130%) $8,547.69 元 $5,625.07 元 1831909051. 88 162617554.4 5 地下層逆打及複層壁 10943.77 $1,889.93 元 20682900.00 綠建築設施 10943.77 $2,854.67 元 31240885.00 智慧型建築 10943.77 $3,200.52 元 35025690.00 93543950.00 61559400.00 2236579431.3 合計 10943.77 3 營建平均單價 20.43701925 204370.19 安全配套 : 信託 + 續建機制 效益 : 確保都更資金免被濫用, 產權順利歸還地主, 地主免土地設定抵押 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額 營建廠商自有資金及預售款, 全入信託專戶控管, 按完工進度經工程查核後撥款 更新前地主產權信託, 確保更新期間不受查封 欠稅 繼承等問題影響 續建機制 : 銀行 + 建經把關, 確保工程順利完工 安全交屋之目的 產權登記 : 依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記 新北都更建築經理股份有限公司蔡錦宗建築師事務所 5
新屋選配原則 ( 一 ) 土地及建築物處理計畫通則 ( 二 ) 房屋選配原則 1. 本案採權利變換方式實施都市更新事業, 並依據都市 1. 1 樓建物臨接同安東街之地主, 可最優先選配 2~18 樓住宅 更新條例 都市更新權利變換實施辦法等相關規定辦 2. 有建物之地主可依據原土地座落相關位置, 優先選配 2~18 樓住宅 理 3. 其餘再由現有巷道及 6m 計畫道路之地主選配 2~18 樓住宅 2. 各權利變換關係人依據更新前之權值比例, 據以計算 4. 若欲換至 19 樓以上高樓層時, 則須由第二階段實施者依地主需求及更新後之權利價值進行選配, 並以主管機關核定權利當時銷售產品定位變更設計完成後, 再依權利變換原則更換之 變換計畫書所載之權利價值為準 3. 依都市更新權利變換實施辦法第 11 條規定, 本案訂定 ( 三 ) 車位選配原則各權利關係人應於 35 日內提出分配位置之申請, 如逾 1. 各權利關係人以一戶選配一車為原則 期則實施者得以公開抽籤方式決定其分配位置 2. 車位之樓層可自由選定, 車位價值依該車位大小與車位樓層計算其 4. 若同一位置有兩者以上挑選分配時, 先由實施者進行價值 協調, 協調不成則依相關法令規定, 以公開抽籤方式 3. 車位價值與其所選配之房屋價值合併計算其實際分配價值 辦理 5. 各權利關係人所選取更新後任一住宅或車位等單元後, 應依其權利價值差異金額互為找補, 但找補金額以不超過最小分配單元價值為原則 6. 若各權利關係人可選配價值小於一分配單元者, 亦可合併選配一分配單元為原則 新北都更建築經理股份有限公司蔡錦宗建築師事務所 6
各戶房租補貼及地主其他補貼 ( 以下補貼為暫估費用, 將來以都市更新審議委員會審核通過者為準 ) ㄧ 房租補貼 A-1-1. 前段三樓店舖住宅房租補貼 = 依原建物當層面積 ( 坪 ) 1F 作住宅等使用, 每坪 1400 元 ;2F 以上住戶, 每坪 900 元 A-1-2. 後段三樓住宅房租補貼 = 依原建物當層面積 ( 坪 ) 1F 作住宅等使用, 每坪 1400 元 ;2F 以上住戶, 每坪 900 元 A-2-1. 前段四樓 五樓店舖住宅房租補貼 = 依原建物當層面積 ( 坪 ) 1F 作住宅等使用, 每坪 1400 元 ;2F 以上住戶, 每坪 900 元 A-2-2. 後段四樓住宅房租補貼 = 依原建物當層面積 ( 坪 ) 1F 作店鋪等使用, 每坪 1400 元 ;2F 以上住戶, 每坪 900 元 A-3.A 區五樓住宅房租補貼 = 依原建物當層面積 ( 坪 ) 1F 作店鋪等使用, 每坪 1400 元 ;2F 以上住戶, 每坪 900 元 B.B 區透天房租補貼 = 依原建物當層面積 ( 坪 ) 1F 作店鋪等使用, 每坪 1000 元 ;2F 以上住戶, 每坪 700 元 C.C 區透天房租補貼 = 依原建物當層面積 ( 坪 ) 1F 作店鋪等使用, 每坪 1000 元 ;2F 以上住戶, 每坪 700 元 E-2. 六米計畫道路 ( 違章 ) 房租補貼 = 依原建物當層面積 ( 坪 ) 1F 作店舖使用, 每坪 1400 元 ;2F 以上住戶, 每坪 900 元 二 其他補貼 1. 增建及未登記建物補償 : 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者, 暫依實測面積估算 現況做為店鋪使用者, 每m2補貼 9000 元 ( 含租金補貼 ), 住宅使用者每m2補貼 9000 元 ( 含租金補貼 ), 雨棚使用者每m2補貼 3000 元 ( 含租金補貼 ) ; 地下室未登記建物之使用權每m2補貼 90 00( 含租金補貼 ) 等 實際補償費用, 以權利變換時, 由實施者委託三家以上專業估價師查估後評定為準 2. 室內裝潢補償 : 未來權利變換評價基準日前 5 年內有新裝潢之建物, 另補償裝修費, 補償金額認列由建物所有權人提出相關證明及裝潢費收據 發票依 5 年耐用年數提列折舊計算其殘值 3. 合法建物拆遷補償費 : 移請估價師依建物構造別及使用年限分別計算, 於權利變換計畫核定發佈日起十五日內發給之 都市更新效益 個人 : 舊屋換新屋, 免出資增停車位, 長輩免爬樓 梯 整體效益 : 每層戶數縮減 ( 原 56 戶, 縮減為 6 戶 ), 建 築面積縮減, 規劃綠地集中, 環境優良 建物性能提升 :SC 鋼骨 +PC 帷幕牆 耐震建築 綠 建築 智慧建築 逆打基樁 利益價值 : 新屋價值倍增 ( 各戶總值大約增值為 2.5 倍 以上 ) 車停地下室 : 每戶 1 汽車 1 機車位, 地上環境優 優質管理 : 安全守護, 公用設施多, 活動方便 每月管理基金收入 :12 汽車 0.4 萬 +169 機車 0.03 大小公設比 =31.73% 私有面積比 =68.27% = 萬 +101 自行車 0.015=11.385 萬 更新後建物高度 : 1F :420cm 地下一層 :360cm 2F~34F :340cm 地下二層 :340cm 地下三 ~ 四層 :320cm 新北都更建築經理股份有限公司 蔡錦宗建築師事務所 7
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