15 年 5 月份 大台中房市分析 發布單位 正心不動產估價師聯合事務所大中不動產估價師聯合事務所 15.5.5
近期全國房產新聞 房市解禁利多激勵 3 月住展風向球急速拉升 ( 住展房屋網 216/4/7 ) 房市是否要由谷底彈升了呢? 代表北台灣新成屋 預售屋市況的 3 月住展風向球總分來到 3.1 分, 較 2 月勁揚 4.3 分, 惟對應燈號仍是藍燈, 已是連續第五盞藍燈 助展風向球六大觀察指標中, 有五項分數上揚 一項持平 尤其以預售屋推案與廣告量增幅較大, 代表建商 代銷的銷售信心已大幅翻揚 3 月旺季亮藍燈房市首見 ( 聯合晚報 216/4/7 ) 央行鬆綁房貸, 帶動預售房市谷底彈升,3 月建商推案 工地來客量均上升, 惟力道不足, 住展風向球仍是藍燈, 為歷年 3 月旺季首見藍燈, 且已連五藍, 追平金融海嘯紀錄 1
近期全國房產新聞 4 月房市交易出現小陽春 ( 工商時報 216/4/3) 信用管制解除, 房市交易出現小陽春, 各房仲業者統計,4 月整體房市交易量月增 2.1% 22%, 北北桃復甦情況最明顯, 月增高達 12% 3%; 平均房價也有止跌回穩跡象, 但民眾對房價仍是 既期待又怕受傷害, 交易量尚無法有激情演出 5 都遭逢史上最慘 4 月上半年房市恐面臨 1 萬棟保衛戰 ( 今日新聞 216/5/3) 根據各直轄市政府地政局公布的 4 月建物買賣移轉棟數統計顯示,6 都中除桃園市外, 其餘 5 都都是近 1 年來同期新低, 房仲業者悲觀預估, 今年上半年移轉棟數恐將面臨 1 萬棟保衛戰 6 都 4 月建物買賣移轉棟數合計 1 萬 4,491 棟, 與 3 月相比, 成交量小回溫, 月增 7.5%, 但與去年同期相比, 仍衰退 14.8% 4 月份交易量雖較 3 月有增加趨勢, 但 4 月份交易量仍為近 1 年以來同期新低 房市仍處於低檔觀望 資料整理 : 工商時報方明 4 月份各房仲交易月增減幅 (%) 信義房屋永慶房屋住商機構台灣房屋 台北市 14 21 22 12.6 新北市 12 3-1.3 9.5 桃園市 37 2 28.4 9.8 台中市 -14 28 5 8.1 台南市 1 1 5 3.5 高雄市 -17 18-18.3 8.5 2
近期全國房產新聞摘要 1 房地合一稅開查 3 類案件必查 ( 聯合新聞網 216/4/7) 北區國稅局局長李慶華表示, 即日起各國稅局將展開房地合一案件查核, 尤其申報 適用自用住宅優惠 重購退稅 及 交易虧損 等三類案件, 列為必查案件 2 遺贈稅擬改採累進稅制最高稅率擬拉高至 15 % 或 2% ( 工商時報 216/4/11) 調高遺贈稅, 已是新政府上任後稅改方向 現行比例稅制擬將改成 2 或 3 級累進稅制, 最高稅率擬拉高至 15% 或 2 4 3 房市春燕到? 土銀 : 需求沒增加?( 聯合報 216/4/24) 國銀不動產龍頭土銀高層對房市仍保守看待, 近期確實因央行鬆綁管制及土壤液化問題, 使交易量有所提升, 但需求沒有明顯增加, 加上國內外經濟不景氣, 新政府上台後兩岸關係可能出現變數, 都會使購屋者持觀望態度 ( 蘋果日報 216/4/16) 謝金河 : 為什麼台灣的錢都在外面? 巴拿馬文件掀開全球政商密帳 從證所稅到富人稅上路, 台灣的金融帳 ( 國人購買海外有價證券 不動產 ) 連續 22 季淨流出, 約有 7.7 兆台幣流出境外, 而這也是台灣股市 房市不振的源頭 3
近期台中房產新聞 CNN 推薦 : 台中是 台灣最宜居城市 ( 蘋果日報 216/4/25 ) 美國有線電視網 CNN 本月中旬在官網刊登一篇文章, 將台中市列為台灣最適合居住的城市, 深入介紹台中的特色景點與城市魅力, 除氣候怡人 自然資源豐富外, 藝文景點 美食創意也令人印象深刻 台中市政府表示, 將持續做好各項市政建設, 打造台中成為宜居城市 生活首都 全球城市生活品質排行台北 84 台中 1 名 ( 中時電子報 216/2/24 ) 美世諮詢公司近日公布全球城市生活品質排行榜, 在 23 個城市中, 以 歐洲音樂之都 美名的奧地利首都 維也納蟬聯 7 年第一, 亞洲城市以新加坡排名 26 最優, 而台北和台中分別排名第 84 和第 1 名 4
近期台中房產新聞 台中新站開發購地價格談不攏 ( 聯合報 216/4/29 ) 台中鐵路高架化工程預計 8 月完成, 站前廣場開發在即, 但台中市政府收購站前國光客運土地, 雙方昨協議價購破局, 市府認為 地主出高價不賣, 阻礙開發, 國光客運 市府開口低於市價 4 成, 希望重新估價 新站地價談不攏台中市府強制徵收 ( 聯合新聞網 216/5/2 ) 台中火車站新站計畫, 市府要徵收國光客運土地作為廣場, 但協議價購一直沒共識, 建設局昨 (5/1) 突然發布將啟動強制徵收作業 ; 國光客運不滿質疑市府 柿子挑軟的吃, 要求不能有差別待遇, 要核實徵收 5
近期台中房產新聞摘要 1 2 3 4 216 台灣國際房地產博覽會登場 ( 工商時報 216/4/22) 中華民國不動產展覽交流協會 216 台灣國際房地產博覽會 第一場台中,22 日起至 25 日於朝馬工商展覽館中心舉辦 該展號稱全國最大的展銷平台, 參與廠商網羅全台最大不動產代銷與知名建商, 包括亞太地產 環亞資產 澳世地產 中原地產 等多家共襄盛舉 藍綠齊挺立院遷台中烏日副都心住辦市場夯 ( 中時電子報 216/4/15) 台中市長林佳龍 首都減壓國會先行 將立法院遷往台中的構想已獲藍綠跨黨派支持, 專家預期, 在國泰 ATT 新光等大型企業進駐之後, 此舉不但為烏日高鐵特區商辦市場帶來利多, 住宅市場也將連帶受惠 國道 1 增設大雅交流道工期 5 年 ( 中時電子報 216/4/13) 中清交流道尖峰時間常大塞車, 地方希望在國道 1 號台中路段增設大雅高架系統交流道, 紓解車潮, 立委張廖萬堅 行政院政務委員蕭家淇 交通部常務次長范植谷 12 日會勘, 決議行政院 1 個月內完成核定 工程經費 37.88 億由中央全額補助 計畫期程 7 年也縮短為 5 年 豐原安康段社會住宅工程進度超前明年底前完工 ( 臺中市政府新聞局 216/4/26) 台中市政府持續推動社會住宅政策, 都發局預定 4 年內興辦 5 千戶 8 年 1 萬戶 目前已編列四處社會住宅興建預算, 地點包括豐原 大里 太平與西屯等區, 豐原安康段第一期案是目前進度最快的計畫案, 可望提早於明年底前完工 6
統計時間說明 買賣登記案件數量 統計至 15 年 4 月 ( 資料來源 : 台中市地政局 ) 建照 使照數量統計至 15 年 3 月 ( 資料來源 : 台中市都發局 ) 實價登錄資料因資料發布之時間差 ( 約一個半月 ), 故統計至 15 年 2 月 ( 資料來源 : 實價登錄 ) 7
建物買賣登記( 棟建物買賣登記量分析 近一年來, 買賣登記棟數以 14 年 12 月最高,15 年 1 2 月為大幅降低,3 4 月則有回升現象, 但相較去年同期仍分別減少約 17% 與 1% 買賣登記棟數變化趨勢, 除反映房地合一稅制實施前後, 市場由搶件過戶, 轉變為保守觀望現象 ; 另自 15 年 3 月起, 央行鬆綁房市信用管制 調降利率等措施, 亦促使買賣交易量有增加趨勢 9 6 84 數) 3 3286 2282 2699 38 時間 ( 月 ) 148 8
發照戶數建照 使照量分析 14 年下半年整體房市反轉, 致建設業推案保守, 建照 使照量降低 14 年 1 月開始, 預期 15 年房地合一新制, 引發使照核發數量大幅增加 15 年 2 月屬傳統淡季, 建 使照量均大幅降低,3 月建 使照數量均有回升 2,5 2, 1,5 1, 建照戶數 使照戶數 5 時間 ( 月 ) 9
大面積土地交易 ( 超過 3 坪 ) 13 年度 ( 都內 : 住宅區 商業區 )+( 都外 : 甲建 乙建 丙建 ) 交易總金額前五名 : 南屯 西屯 北屯 烏日 梧棲 交易總面積前五名 : 北屯 南屯 烏日 梧棲 西屯 總金額( 億元) 1 14 總金額 4, 35, 12 土地移轉總面積 ( 坪 ) 總3, 面1 16 25, 8 2, 6 15, 4 1, 2 5, 45, 積( 坪)
5, 總金額( 億大面積土地交易 ( 超過 3 坪 ) 14 年度 ( 都內 : 住宅區 商業區 )+( 都外 : 甲建 乙建 丙建 ) 交易總金額前五名 : 北屯 西屯 南屯 烏日 梧棲 交易總面積前五名 : 北屯 太平 霧峰 烏日 梧棲 太平區 ( 頭汴坑段 31~6 地號 ),1 筆交易共 1 筆土地 ( 共 34,157 坪 ), 為山坡地保育區, 包括農牧 林業 丙建, 其中丙建面積為 21,65 坪 霧峰區 ( 霧峰段霧峰小段 361~39 地號 )( 朝陽大學附近 ),14 年有 7 筆鄉村區乙建交易 ( 面積共 24,166 坪 ) 12 1 總金額 元土地移轉總面積 ( 坪 ) 8 )總35, 6 25, 3, 45, 4, 面積( 坪) 4 2 2, 15, 1, 5, 11
大面積土地交易 ( 超過 3 坪 ) 總面積變化 13/14 ( 都內 : 住宅區 商業區 )+( 都外 : 甲建 乙建 丙建 ) 交易總面積大幅增加 : 太平 霧峰 交易總面積大幅減少 : 南屯 (-54%) 沙鹿 (-52%) 清水 (-51%) 西屯 (-42%) 5, 45, 總面積( 坪) 12 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 13 年 14 年
總金額( 億大面積土地交易 ( 超過 3 坪 ) 總金額變化 13/14 ( 都內 : 住宅區 商業區 )+( 都外 : 甲建 乙建 丙建 ) 交易總金額增加 : 北屯 太平 霧峰 梧棲 交易總金額明顯降低 : 北區 (-68%) 大里 (-51%) 南屯 (-41%) 西屯 (-28%) 16 14 12 1 13 年 14 年 元) 8 6 4 2 13
台中市建物價量分析 15/2 成交數量比例 商辦,.7% 店面,2% 套房,5% 公寓,5% 成交金額比例 店面,2.8% 商辦,1% 套房,1% 公寓,2% 華廈,7% 華廈,13% 透天厝,35.7% 大樓,38.6% 透天厝,41.6% 大樓,44.6% 整體建物買賣交易以住宅大樓 透天厝占比較高, 數量比例分別為 38.6% 與 35.7%, 金額比例分別為 44.6% 41.6% 交易總金額自 1 月 (188 億元 ), 降低至 2 月 (11 億元 ) 備註 : 公寓 ( 無電梯 ) 華廈 (1 層以下有電梯 ) 大樓 (11 層以上有電梯 ) / 資料來源 : 實價登錄 14
台中市公寓總價帶分析 15/2 公寓總價帶分布 5~1,15% 1 以上,2% 3 以下,24% 3~5,59% 單位 : 萬元 公寓總價帶以 3~5 萬元為主, 佔 59% 高總價產品, 超過 1, 萬元以上者, 僅佔 2% 公寓屋齡均超過 2 年以上 15
台中市華廈總價帶分析 15/2 華廈總價帶分布 新舊華廈總價帶分布 1~15,1% 3 以下,13% 屋齡 2 年以下 ( 新屋 ) 1.% 8.% 屋齡 2 年以上 ( 舊屋 ) 5~1,56% 3~5,3% 6.% 4.% 2.% 單位 : 萬元.% 3 萬以下 3 萬至 5 萬 5 萬至 1 萬 1 萬至 15 萬 華廈總價帶以 5~1, 萬元為主, 佔 56% 高總價產品, 超過 1, 萬元以上者, 僅佔 1% 本期新屋 舊屋交易數量各為 44 9 件 其中新屋總價帶多集中在 5~1, 萬元 屋齡 2 年以上者, 以 3~5 萬佔比較高, 佔 42% 16
台中市大樓總價帶分析 15/2 大樓總價帶分布 新舊大樓總價帶分布 3 以上,8% 2~3,4% 15~2,4% 3 以下,3% 3~5,11% 5.% 屋齡 2 年以下 ( 新屋 ) 4.% 3.% 屋齡 2 年以上 ( 舊屋 ) 1~15,24% 5~1,46% 2.% 1.%.% 大樓總價帶以 5~1, 萬元為主, 佔 46% 高總價產品, 超過 1,5 萬元以上者, 佔 16% 低總價產品,5 萬元以下者, 僅佔 14% 本期新屋 舊屋交易數量各為 22 21 件 新屋總價帶多集中在 5~1,5 萬元 屋齡 2 年以上者, 以 5~1, 萬佔比較高, 佔 45% 17
台中市透天厝總價帶分析 15/2 透天厝總價帶分布 新舊透天厝總價帶分布 3 以上,2% 3 以下,2% 2~3,6% 3~5,7% 5.% 屋齡 2 年以下 ( 新屋 ) 15~2,18.5% 4.% 3.% 屋齡 2 年以上 ( 舊屋 ) 5~1,37% 2.% 1~15,27.5% 1.%.% 單位 : 萬元 透天厝總價帶以 5~1, 萬元為主, 佔 37% 高總價產品, 超過 1,5 萬元以上者, 佔 26.5 % 低總價產品,5 萬元以下者, 僅佔 14% 本期新屋 舊屋交易數量各為 177 196 件 新屋總價帶以 1, ~ 1,5 萬佔比較高 屋齡 2 年以上者, 以 5~1, 萬佔比較高 18
盒鬚圖分析 區分所有建物建坪單價 (15/2) ( 公寓 華廈 大樓 )( 原市區 ) 以西屯區為例 : 頂標 (88 分位 ) 約 4 萬 / 坪 ; 前標 (75 分位 ) 約 26 萬 / 坪 ; 均標 (5 分位 ) 約 24.9 萬 / 坪 ; 後標 (25 分位 ) 約 17 萬 / 坪 ; 底標 (12 分位 ) 約 14 萬 / 坪 15 年 2 月之原台中市區, 以西屯區 南區 南屯區 西區之平均單價較高 西區 南區因有部分高單價新建案交屋 ( 富宇豐馥 豐邑閱文心 ), 致單價稍高 中區本月成交數量少 ( 僅 9 件 ), 資料僅作參考 4 價( 萬元/ 坪) 35 3 25 2 15 1 12.9 13.9 19.8 2.2 15.2 24.9 單2 15.6 圖例說明頂標 (88 分位 ) 前標 (75 分位 ) 均標 (5 分位 ) 後標 (25 分位 ) 底標 (12 分位 ) 5 中區東區西區南區北區西屯區南屯區北屯區備註 : 公寓 ( 無電梯 ) 華廈(1 層以下有電梯 ) 大樓(11 層以上有電梯 ) / 資料來源 : 實價登錄 19
價( 萬盒鬚圖分析 區分所有建物建坪單價 (15/2) ( 公寓 華廈 大樓 ) ( 衛星區 ) 衛星區之單價分布範圍較為集中, 平均單價介於 11~19 萬 / 坪 15 年 2 月衛星區以烏日區之單價較高, 其次為大里區 太平區 潭子區 大雅區 ( 僅 4 件 ) 沙鹿區 ( 僅 4 件 ) 成交數量少, 資料僅作參考 4 35 3 圖例說明 元/ 坪) 25 2 15 1 15.6 18.6 12 12.3 19.2 12 單13.8 11.5 頂標 (88 分位 ) 前標 (75 分位 ) 均標 (5 分位 ) 後標 (25 分位 ) 底標 (12 分位 ) 5 太平區大里區沙鹿區豐原區烏日區大雅區潭子區霧峰區 備註 : 公寓 ( 無電梯 ) 華廈 (1 層以下有電梯 ) 大樓 (11 層以上有電梯 ) / 資料來源 : 實價登錄 2
價( 萬盒鬚圖分析 透天厝總價 (15/2) ( 原市區 ) 原台中市區, 以南屯區 南區 西屯區 北屯區之平均總價較高 屯區因幅員較大, 市場上新舊產品均有流通, 致其價格分布範圍較廣 南區因有新建案 ( 寶爵綻美 ) 交屋, 致均價較高, 且交易集中在中高價區 15/2 之中區 ( 僅 1 件 ) 西區 ( 僅 4 件 ) 成交數量少, 資料僅作參考 45 4 元) 35 3 25 2 15 1468 145 175 16 總198 155 圖例說明頂標 (88 分位 ) 前標 (75 分位 ) 均標 (5 分位 ) 後標 (25 分位 ) 1 85 13 底標 (12 分位 ) 5 中區東區西區南區北區西屯區南屯區北屯區 21
價( 萬盒鬚圖分析 透天厝總價 (15/2) ( 衛星區 ) 衛星區之總價分布範圍相對集中 衛星區各區的平均總價約略介於 8~1, 萬 15/2 之烏日區 ( 僅 7 件 ) 霧峰區 ( 僅 5 件 ) 成交數量少, 資料僅作參考 45 4 35 圖例說明 元) 3 25 2 15 1 5 828 9 938 89 太平區大里區沙鹿區豐原區烏日區大雅區潭子區霧峰區 126 98 總18 63 頂標 (88 分位 ) 前標 (75 分位 ) 均標 (5 分位 ) 後標 (25 分位 ) 底標 (12 分位 ) 22
價( 萬盒鬚圖分析 透天厝總價 (15/2) 其餘各區之總價分布範圍相對集中 其餘各區的平均總價介於 6~1, 萬 以大肚區 神岡區之總價較高 15/2 之龍井區 東勢區 大甲區 梧棲區成交數量少 ( 少於 6 件 ), 資料僅作參考 另, 后里 新社 石岡 大安 和平等區因成交數量過少, 均未列出 45 4 元) 35 3 25 2 15 1 5 662 8 788 138 大甲區外埔區清水區梧棲區龍井區大肚區神岡區東勢區 67 16 總95 42 圖例說明頂標 (88 分位 ) 前標 (75 分位 ) 均標 (5 分位 ) 後標 (25 分位 ) 底標 (12 分位 ) 23
THANKS 正心不動產估價師聯合事務所 大中不動產估價師聯合事務所 電話 :4-2462-1122 地址 : 台中市西屯區福林路 452 號網址 :http://www.chengshin.com.tw/ 電話 :4-2372-286 地址 : 台中市西區美村路一段 771 巷 1 號 7 樓網址 :http://dc4u.com.tw