Produced in conjunction with the China Tourist Hotel Association 214 Hotels & Hospitality Group 中国饭店市场城市景气分析 214

中国饭店市场城市景气分析 214 3 1. 中国饭店市场 问卷调查结果 1.1 调研背景 对全球旅游趋势的最新统计显示, 到 22 年, 中国大陆出境游总人数将翻一番, 由 213 年的一亿人次增至两亿人次 新兴度假群体持续频繁前往临近的香港和澳门短期度假和购物, 而对欧洲和北美等较远度假地的兴趣也日益浓厚 此外, 这种强劲的增长也并不仅限于出境游 国内旅游也显现增长势头 每年国庆 黄金周 国内旅游者就达上千万人次 与往年一样,CTHA 214 年调查的重点仍然是国内饭店的表现 214 年的调查共收到 269 家饭店的回应, 这些饭店共计有 55,528 间客房 接受调查的饭店按地区划分, 其中 29.1% 位于中国华东 23.4% 位于中国中部 22.2% 位于西部 13. 位于北部, 其余主要集中在华南 (12.3%) 按星级划分看, 接受调查的饭店 49.6% 为五星级饭店 33.1% 为四星级 11.4% 为三星级, 其余 5.8% 为二星级或以下 从所有权结构看, 接受调查的饭店 49.2% 为国有,39.4% 为民营,11.4% 为其他所有制结构, 如合资或外商独资企业 从饭店运营模式看,66.3% 业主运营管理模式,23. 采用第三方管理模式,6.5% 为特许运营模式,4.4% 为租赁或采取不同运营模式 所有受访饭店共有 51,256 名全职员工 (82.8%),6,247 名兼职员工 (1.1%),4,45 名实习生 (7.1%) 在受访的饭店中,46% 以上在 26 年后开业 今年的调查结果与 213 年差异较大,213 年调查显示相同时间段开业的饭店占 34.8% 同样,214 年最新调查中,1996 年以前开业的饭店仅占 12.3%, 而去年调查中占 22.6%, 几乎是今年的两倍 最新调查结果显示,214 年调查的 新 饭店占比较往年更高 图 1: 饭店开业年份 5 45% 46.1% 4 35% 3 25% 2 15% 12.3% 15.2% 14.1% 1 5% 4.1% 5.2% 3. Before 1985 1985 1986 199 1991 1995 1996 2 21 25 26 Present 26 Undisclosed 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共计 269 家饭店 )

4 JLL 1.2 饭店表现 需要说明的是,212 和 213 年的饭店评估是基于实际表现, 而 214 年的结果则基于受访饭店的预测 通过审阅结果我们发现, 以日平均房价和每间可出租客房收入衡量, 中国大陆饭店的总体表现大幅下降 213 年, 饭店日平均房价为 4 元人民币, 比 212 年下降 2.4% 大量新增饭店供应继续对饭店表现形成压力, 且由于经济增长放缓总旅游人次增长也有所放缓 饭店整体入住率从 212 年的 63. 下降至 213 年的 6. 由于入住率和日平均房价双双下降,213 年每间可出租客房收入下降至 24 元人民币, 降幅比去年达 7. 调查结果显示,212 年可出租间夜数总计 81,733,213 年提高到 83,39 与 213 年相比,214 年的可出租间夜总数预计可增加 1,762 从出租间夜数看, 预测 214 年的总数为 51,844 间, 比去年增长 2.2% 从整体上看, 在进行评估的三年期间, 这一数据变化不大 从区域层面看, 中国西部和北部入住率均出现下降 中国西部有望实现最强劲的日平均房价增长 ( 增值为 56 元人民币 ), 但中部和北部可能分别下降 3 元人民币和 13 元人民币 每间可出租客房收入是衡量饭店平均市场表现的一项关键指标, 受入住率和日平均房价水平影响 根据饭店的预测,214 年饭店经营表现持续平稳 预计入住率保持稳定, 但日平均房价预计将上升 2.4% 到 49 元人民币, 每间可出租客房收入相应保持在 241 元人民币 图 2: 饭店表现 : 日平均房价, 每间可出租客房收入和入住率 (212-214* 年 ) 图 3: 饭店表现 : 可出租间夜数和出租间夜数 (212-214* 年 ) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 7 65% 6 55% 5 45% 4 35% 3 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 212 213 214* 25% 212 213 214* 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共 269 家饭店 ) * 为 214 调查预测数据 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共计 269 家饭店 ) * 为 214 调查预测数据

中国饭店市场城市景气分析 214 5 图 4: 饭店表现 -- 按区域划分 (212-214* 年 ) 西部 214* 213 212 入住率 51.6% 51.9% 55.2% 日平均房价 325 269 283 RevPAR 167 139 156 北部 214* 213 212 入住率 59.9% 64.5% 65.6% 日平均房价 516 529 52 RevPAR 39 341 34 华东 214* 213 212 入住率 54. 52.2% 53.7% 日平均房价 44 412 46 RevPAR 218 215 218 中部 214* 213 212 入住率 57.9% 57.3% 63.2% 日平均房价 31 331 336 RevPAR 175 19 212 华南 214* 213 212 入住率 57.2% 56.4% 59.1% 日平均房价 285 28 277 RevPAR 163 158 164 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共 269 家饭店 ) * 为 214 调查预测数据注 : 日平均房价不包括早餐和服务费地区数据不均衡是由于样本大小和星级分布不一致引起的 报告提供了每个地区的平均值 所有数字都进行了四舍五入

6 JLL 1.3 客源构成 在所有接受调查的饭店中, 商务散客仍在所有旅游者中占多数 ;212 年占 39.2%,213 年略有上升 (39.8%) 在休闲旅游者中,213 年休闲散客旅游者的占比相对 212 年略有变化, 从 2.1% 提高到了 21.3% 休闲旅游的稳定需求使得价格敏感度降低 调查结果指出, 客人倾向于选择品质更高且提供个人化服务的饭店 此外, 私密 安静的入住环境以及与当地文化活动也受到青睐 相比之下, 长住类客人及其他客人大致不变 长住类占 5.3%, 其他占 6.9% 图 5: 客源构成 (212-213 年 ) 1.4 收入构成 212 年和 213 年的收入数据无明显区别, 仅显示客房及餐厅和酒吧收入有略微增长而会议和宴会收入有所下降 214 预测显示了一些重大变化, 客房收入占比将增长至 5.9%, 会议和宴会收入比重将增长至 25.1%, 餐厅和酒吧收入比重不出意外将降至 15. 收入构成的变化是近期市场需求发生转变的结果 其他潜在收入 ( 包括迷你吧 康乐设施 水疗等 ) 在未来呈现持续下降趋势 按星级对收入构成进行分析时, 我们注意到, 饭店星级越高, 客房收入和餐饮收入的差距越小 如图所示,212 年到 214 年的预计收入的构成变化可能有限 预计 214 年五星级饭店客房收入占比提高.9%, 达到 46.3%, 而四星级饭店将保持稳定 三星级及以下饭店约下降 5% 五星级饭店会议和宴会类餐饮收入比较稳定, 而四星级饭店有所变化,214 年下降了 1 个百分点至 28.1% 三星及以下饭店餐厅和酒吧收入均有望增长, 但五星级饭店的餐厅和酒吧收入可能会略有下降 5% 1 15% 2 25% 3 35% 4 212 213 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共计 269 家饭店 ) 图 6: 收入构成 (212-214* 年 ) 214* 5.9% 25.1% 15. 9. 213 48.8% 22.2% 18.3% 1.7% 212 48. 23.3% 17.6% 11.1% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 图 7: 收入构成 -- 按星级分 (212-214* 年 ) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 212 213 214* 212 213 214* 212 213 214* 212 213 214* 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共 269 家饭店 ) * 为 214 调查预测数据注 :212 年及之后开业饭店的收入未包括在收入构成计算中 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共 269 家饭店 ) * 为 214 调查预测数据

中国饭店市场城市景气分析 214 7 1.5 市场预测 经营预期 在今年的调查中, 我们要求饭店管理层提供了他们对入住率 日平均房价 经营成本 成本构成和整体竞争压力的展望 结果如表 1-5 所示 随着 213 年入住率和每间可出租客房收入出现下降, 同时由于饭店的经营预期以及大量新饭店将进入市场,214 年总体情况仍然不乐观, 其中 59.1% 的饭店表示入住率将提高 但 18.6% 的饭店预计入住率会下降 我们注意到, 这一数据远远低于 213 年报告中的 38.3% 14.5% 的饭店预计入住率将保持不变 55. 的饭店预计 214 年日平均房价将提高, 比去年的调查结果高 17.2 个百分点 21.9% 的饭店表示, 日平均房价实际上会下降, 将大致相当于 213 年水平 214 年饭店表现预测相比去年得到的结果较为乐观 77.6% 的饭店估计 214 年经营成本将上升或保持稳定, 这一比例比 213 年高 4.1 个百分点 在上述所有样本数据中, 变化最大的是预计 214 年经营成本上升的比例, 比去年提高了 26. 个百分点 88.8% 以上的饭店表示饭店市场今年将面临更大的竞争压力, 主要原因是经营成本不断上涨 只有约 4.5% 的饭店预计市场竞争压力将减轻 其他饭店表示取决于政府政策的执行情况 表 1: 入住率预测 (213-214 年 ) 213 214 变化幅度 提高 38.8% 59.1% +2.3 百分点 不变 2.9% 14.5% -6.4 百分点 下降 38.3% 18.6% -19.7 百分点 未提供 2. 7.8% +5.8 百分点 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共计 269 家饭店 ) 注 :CTHA 213 年预测由 CTHA 213 年调查 ( 共 224 家饭店 ) 提供 表 2: 日平均房价预测 (213-214 年 ) 213 214 变化幅度 提高 37.8% 55. +17.2 百分点 不变 35.7% 15.2% -2.5 百分点 下降 24.5% 21.9% -2.6 百分点 未提供 2. 7.8% +5.8 百分点 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共计 269 家饭店 ) 注 :213 年的预测由 CTHA 213 年调查 ( 共 224 家饭店 ) 提供 表 3: 经营成本 (213-214 年 ) 213 214 变化幅度 提高 37.8% 63.8% +26. 百分点 不变 35.7% 13.8% -21.9 百分点 下降 24.5% 22.4% -2.1 百分点 未提供 2. 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共 269 家饭店 ) 注 :213 年的预测由 CTHA 213 年调查 ( 共 224 家饭店 ) 提供 表 4: 成本构成 (212-214* 年 ) 212 213 214* 食品 27.9% 27.4% 26.2% 酒水 6.6% 5.9% 5.6% 劳动力 31.6% 34.4% 34. 能源 14.1% 14.3% 13.3% 销售和营销 7.5% 6.9% 6.9% 其他 12.3% 11. 14. 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共 269 家饭店 ) * 为 214 调查预测数据 表 5: 竞争压力 (213-214 年 ) 213 214 变化幅度 提高 89. 88.8% -.2 百分点 不变 5.5% 6.7% +1.2 百分点 下降 1.6% 4.5% +2.9 百分点 未提供 3.9% 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共 269 家饭店 ) 注 :213 年的预测由 CTHA 213 年调查 ( 共 224 家饭店 ) 提供

8 JLL 客源需求驱动力 针对潜在客源需求驱动力对调查结果进行的一项分析表明, 3.1% 的受访酒店认为 大型会议 / 活动 / 会展 是酒店需求增长的重要动力, 与去年的调查报告所示水平相同 重点旅游项目开发 / 改善驱动 的需求提高了 1.2 个百分点, 达到 25.4% 将 扩大发展 / 高新技术区 以及 写字楼经济需求增加 视为需求驱动力的饭店数量比 213 年增加 1.1 个百分点 但 政府需求增加 这一驱动力下降.4 个百分点 政府举措 政府举措需求调查结果显示,59. 饭店表示, 旅游业需要进一步宣传 这是排在第一的举措, 其远远超过第二类的支持性政策举措 (18.7%) 其他重要举措包括吸引更多投资 (6.7%) 和改善基础设施 (3.3%) 表 6: 客源需求驱动力 (213-214 年 ) 213 214 大型会议 / 活动 / 会展 3.2% 3.1% 重点旅游项目开发 / 改善 24.2% 25.4% 扩大发展 / 高新技术区 15.2% 15.2% 开发扩展交通枢纽 15. 13.1% 写字楼经济需求增加 9.7% 1.8% 政府需求增加 5.8% 5.4% 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共 269 家饭店 ) 注 :213 年的预测由 CTHA 213 年调查 ( 共 224 家饭店 ) 提供 经营挑战 调查结果同时列出了饭店对以后所面临的经营挑战的看法 近几年, 随着大量新饭店进入中国市场, 员工流动也相应提高 招聘和培训成本也因此备受影响 67.7% 饭店表示, 214 年的主要经营挑战是市场需求不够, 该因素远大于其他挑战因素 一些酒店认为, 供应过剩 (11.2%) 也是正面临的一项重要挑战 对经营成本增加和经济不确定表示担忧的饭店共占 16. 图 8: 政府举措 (214 年 ) 图 9: 经营挑战 (214 年 ) 1.1% 2.6% 3.3% 6.7% 1.1% 9.7% 1.5% 6.3% 2.6% 1.1% 7.4% 18.7% 59% 11.2% 67.7% 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共 269 家饭店 ) 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共 269 家饭店 )

1.6 市场展望 对于中期展望, 饭店中有 53.9% 表示对未来非常乐观, 表示乐观以及中立的饭店分别占 21.9% 和 12.7% 但并非所有饭店都对未来的经营情况表示乐观, 其中有 1.8% 持不乐观态度,1% 以下非常不乐观 图 1: 未来 3 年的市场展望 (215-218 年 ).7% 1.7 问卷小结 214 年 CTHA 调查结果可概括如下 : 213 年饭店整体表现下降 虽然市场环境从中期看预计适度改善, 但 214 年对饭店业者而言形势仍然严峻 ; 目前, 商务散客在整体需求中所占比例最高, 并且该趋势有望持续 个人休闲旅游需求已连续三年上涨, 但团体休闲旅游持续下降 ; 四星级和五星级饭店的客房和餐饮收入在总收入中占比大致相同 客房收入是三星级或更低级别饭店总收入的重要组成部分 ; 12.7% 21.9% 1.8% 53.9% 213 年经营成本持续增加 调查结果显示, 客房需求不足是饭店面临的最大挑战, 其次是供应过剩和成本上涨 ; 资料来源 :CTHA 214 年调查结果 ( 共 269 家饭店 ) 214 年度的调查结果显示, 大部分受调查的饭店 (53.9%) 对中国大陆饭店市场的未来持乐观看法 与 213 年相比, 这是一个积极的好转 市场情绪的强烈转变或是由于政府在改革蓝图中提升了对本土酒店业热情及在经济再平衡展望中的进步 与之形成鲜明对比的是, 饭店整体餐饮市场却由于抑制公款消费等措施受到了消极的影响, 尤其是豪华饭店

1 JLL 2. 中国饭店市场供需变动因素研究 2.1 研究范围 根据仲量联行全球竞争力城市研究项目 中国新兴城市 5 强, 仲量联行已甄选出我们认为对于了解中国大陆饭店市场具有重要意义的 38 个一 1.5 二 三和 3.5 线城市和三个其他未覆盖省会城市 中国新兴城市 5 强 关注中国 5 个将在未来十年提供无限商业地产机遇的城市 为了分析饭店市场的供应与需求因素, 我们将首先分析中国大陆的宏观经济和整体旅游市场, 再进一步研究以下 41 座城市 表 7:41 座城市一线 1.5 线 二线 三线 3.5 线 其他省会城市 北京 重庆 杭州 合肥 郑州 昆明 南昌 太原 拉萨 上海 天津 武汉 青岛 宁波 呼和浩特 石家庄 乌鲁木齐 银川 广州 成都 沈阳 济南 长沙 长春 温州 海口 西宁 深圳 苏州 大连 东莞 厦门 佛山 福州 兰州 南京 无锡 西安 南宁 哈尔滨 贵阳 注 : 排名根据仲量联行的 中国新兴城市 5 强

中国饭店市场城市景气分析 214 11 2.2 宏观经济环境 2.2.1 GDP 增长 过去十年, 中国大陆的国内生产总值 (GDP) 一直以 15.1% 的速度增长 ( 复合年增长率 ) 由于全球金融危机,28 年 GDP 增长率下降 4.6 个百分点, 此后再也没有回到 27 年的水平 213 年,GDP 实际增长率跌至 7.7%, 为十多年来的最低水平 由于信贷推动的投资增长放缓, 资本对增长的贡献将进一步降低 此外, 随着经济的成熟和更加以消费者为主, 向服务行业转变这一趋势将导致生产力增长放缓 随着工作年龄人口从 217 年起开始下降, 中国大陆将感受到计划生育政策的影响 参与度的提高和持续城镇化将有助于支撑有效的劳动力供应 根据 Oxford Economics 的预测, 中国的 GDP 在接下来的十年将每年约按 7. 的速度增长 2.2.2 房地产供应 中国大陆各地的饭店开发经常是综合性房地产项目的组成部分 因此, 从宏观水平上看, 房地产投资反映了饭店投资或未来的饭店供应 中国的房地产开发一直在飙升, 24 年到 213 年的 1 年复合增长率为 23.3% 同比增长率在 21 年达到高峰值 33.2% 213 年, 中国的房地产投资额达到 86,13 亿元人民币, 比 212 年增长了 19.8% 图 11: 全国 GDP(24-218 年 *) 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214* 215* 216* 217* 218* 2 18% 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% 资料来源 : 国家统计局,214-218 年预测来自 Oxford Economics * 为预测数据 图 12: 房地产投资额 (24-213) 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 45% 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 资料来源 : 国家统计局

12 JLL 2.2.3 旅游人次 入境旅游人次增长率的波动与国际经济环境以及其他因素直接相关 受全球金融危机影响,28 年和 29 年入境旅游人次增长率均为负值, 分别为 -1.4% 和 -2.7% 28 年, 北京为举办奥运会加强了签证政策, 也促使增长率下降 在欧洲信贷危机高峰时, 再次于 212 年和 213 年呈负增长, 分别为 -2.2% 和 -2.3% 影响旅游人次的其他因素包括跨国公司的成本削减措施等 相反的是,21 年上海世博会吸引了大量入境旅游, 实现 26 年以来的最高增长率 (5.8%) 过去十年国内旅游人次也出现过一些波动, 但整体看增长平稳 虽然 28 年国内旅游人次增长率为过去 1 年最低值 (6.3%), 这一数据此后五年却以双位数比率增长 213 年, 国内旅游人次达 32.6 亿人次, 相比 212 年增长 1.3% 图 13: 国内和入境旅游人次 (24-213 年 ) 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 35% 3 25% 2 15% 1 5% -5% 2.3 41 座城市 资料来源 : 中国国家旅游局 2.3.1 第三产业 一个城市第三产业的成熟度显示该城市更有希望接待预算更高的旅客, 因为第三产业的公司相比第二产业公司通常能够承担更高的旅游预算 如图 14 所示,41 座城市中有 19 个通过第三产业实现了超过一半的 GDP, 包括四个一线城市 三个 1.5 线城市 五个二线城市 两个三线城市和五个 3.5 线城市 由于一个城市的产业组成是该市历史定位和其现行经济改革政策的 结果所以我们没有发现城市水平及其第三产业贡献之间有关联 第三产业同比增长最高的五个城市是南昌 (2.6%) 乌鲁木齐 (15.3%) 贵阳 (14.6%) 兰州 (13.6%) 和广州 (13.3%) 广州是唯一的一线城市, 其他均为三线和 3.5 线城市 图 14: 第三产业对 GDP 的贡献 :41 座城市 (213 年 ) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 25% 2 15% 1 5% 5% 1 15% 2 资料来源 : 各市统计局注 : 由于统计期间数据未公布, 拉萨未包括在内

中国饭店市场城市景气分析 214 13 2.3.2 实际利用外商投资 一个城市的实际利用外资总量反映出该城市吸引外国公司或外国投资项目的多少 它可以是高端商务需求产生的来源 213 年实际利用外资总量在 1 亿美元以上的四个城市由多到少排列分别是天津 上海 大连 重庆 而前三个城市仍保持两位数的年度同比增长, 而重庆的外商直接投资量在 213 年仅增长了.2% 213 年实际利用外资总量年度同比增长最快的前五大城市分别为合肥 (96.) 兰州 (44.) 贵阳 (32.9%) 西安 (26.3%) 和温州 (25.9%) 除合肥和西安是二线城市外, 其他三个城市均为三线或 3.5 线城市 图 15: 实际利用外商投资总量 :41 座城市 (213) 18 1 15 8 12 6 9 4 6 2 3 2 资料来源 : 各市统计局注 : 由于统计期间数据未公布, 拉萨未包括在内

14 JLL 2.3.2 交通基础设施开发 在 41 个城市中, 苏州和东莞没有机场, 但北京和上海各有两个机场 四个一线城市和成都在机场吞吐量方面位列前五 北京和上海分别实现了 8,82 万和 8,28 万的航空旅客吞吐量, 远远领先于其他城市 西部城市, 如昆明 西安 重庆紧随其后, 分居第六至第八位 尤其是, 昆明机场在新长水机场于 212 年 6 月启用后, 旅客吞吐量实现了 23.8% 的同比增长 图 16: 机场客流量 :41 座城市 (213 年 ) 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 5 4 3 2 1 1 2 3 4 45% 5 数据来源 : 中国民用航空总局注 : 苏州和东莞因没有机场, 因此不包括在内

中国饭店市场城市景气分析 214 15 2.4 饭店需求驱动 饭店需求按出行目的划分, 包括商务 会议会展和休闲旅游 各类需求可通过不同的基础设施来驱动或通过各种指标来体现 2.4.1 商务客源发展动力 商业地产, 尤其是优质写字楼和产业园区, 往往是商务需求的指标 而这些商业地产的供求情况可显示出一个城市的潜在商务需求 甲级写字楼 甲级写字楼的承租人通常是知名跨国公司或行业领导者, 一般来讲这是饭店商务需求的一个重要来源 图 17 列出了仲量联行跟踪调查的 2 个城市甲级写字楼存量和空置率情况 截止 213 年年底, 四个一线城市和 1.5 线城市成都的存量水平居于所有 2 个城市之首 预计在三年内, 长沙市的甲级写字楼存量将会上浮 873.8% 沈阳 444.2% 重庆 24.4% 此外, 到 216 年底, 深圳将取代广州跃入前三大甲级写字楼存量城市之列 图 17: 甲级写字楼存量 : 有记录的城市 (213 年和 216*) 1 75% 5 25% 1, 8, 6, 4, 2, 数据来源 : 仲量联行 * 预测数据

16 JLL 产业园区 优质产业园区是跨国公司总部 研发中心 后台服务中心所在地, 涵盖诸如电子 科技 通信等行业 表 8 列出了 13 个中国城市的优质产业园区存量情况 四个一线城市拥有最大的优质产业园区存量 在其他城市中, 有八个 1.5 线城市, 其中杭州以 5 万平方米的优质产业园区存量位居第三 西安是在列的唯一一个二线城市 表 8: 优质产业园区存量情况 : 有记录的城市 (213) 城市存量 ( 百万平方米 ) 上海 7.3 深圳 5. 2.4.2 会议会展及奖励旅游市场 会议会展需求是饭店入住率的另一个主要驱动因素 会议会展活动帮助酒店在特定时间段内获得大量的客房需求 国际大会和会议协会 (ICCA) 发布的最新数据显示, 相比 211 年的 32 场,212 年中国大陆举办了 311 场国际会议 * 图 18 列出了在 212 年和 211 年举办五个或五个以上国际会议的城市 北京和上海仍然是最大的两个国际会议目的地 ; 然而, 更多城市之间摊薄会议量的情况也会出现 举办五场次或五场次以上国际会议的城市数量从 211 年的 11 个增加到 212 年的 13 个 虽然北京和上海的会议量在 211 年到 212 年有所减少, 但诸如天津 南京 武汉 厦门 广州 苏州等城市的会议量却增加了 杭州 5. 北京 3.9 广州 3.4 苏州 3.1 南京 2.8 天津 2.5 大连 2.5 成都 2.5 武汉 1.1 西安.7 重庆.6 数据来源 : 仲量联行战略咨询 - 产业园区 图 18: 国际会议 : 212 年与 211 年相比 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 数据来源 : 国际大会与会议协会 * 在三个国家以上轮流举办的国际型会议

中国饭店市场城市景气分析 214 17 图 19 延伸到了国际会议会展需求 在 23 年爆发严重急性呼吸系统综合症 非典 (SARS) 之后, 世界各地的国际会议量在 24 年经历了一个快速恢复期, 但在 28 年全球经济危机爆发后增速又显著放缓 会议会展市场的这一疲态一直持续到 212 年, 在这一年, 全球国际会议量同比增速回升至 1.8%, 这是全球经济回暖的迹象 2.4.3 休闲度假旅游发展 休闲需求的驱动因素很难通过几个指标进行全面衡量, 但从宏观角度来看, 一个城市的旅游总人次及旅游总收入能反映出该城市作为一个旅游目的地的住宿需求 图 19: 国际会议量 : 全球 (23-212 年 ) 12, 1, 8, 6, 3 2 1 正如图 2 所示,213 年旅游总人次最多的前五大城市分别为上海 北京 武汉 成都和天津, 均为中国西部 华东和中部的主要门户城市 ( 一线和 1.5 线城市 ) 212 到 213 年同比增速最快的五大城市分别为银川 (5.4%) 南昌 (3.2%) 兰州 (28.) 西安 (27.) 和成都 (26.), 多数为二线到 3.5 线城市 4, 2, 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212-1 -2-3 数据来源 : 国际大会与会议协会 图 2: 旅游总人数 :41 个城市 (213) 32, 28, 24, 2, 16, 12, 8, 4, 6 5 4 3 2 1 1 2 数据来源 : 各城市统计局注 : 由于统计期间数据未公布, 呼和浩特 南宁和长春不包括在内

18 JLL 213 年旅游总收入最高的前五城市分别为北京 上海 广州 重庆和武汉, 均为一线或 1.5 线城市 213 年增幅最快的五大城市分别为兰州 (35.) 南昌 (34.2%) 西宁 (33.9%) 长沙 (28.5% ) 和成都 (26.) 其中兰州 南昌和成都是同时在旅游总人次和总旅游收入方面均经历最快增长的三个城市 图 21: 旅游总收入 :41 座城市 (213 年 ) 4, 6 3,5 5 3, 4 2,5 3 2, 2 1,5 1 1, 5 1 2 数据来源 : 各市统计局注 : 由于统计期间数据未公布, 呼和浩特 南宁和长春不包括在内

中国饭店市场城市景气分析 214 19 2.5 饭店供应与开发 随着中国内地的房地产开发和城市化进程的加快, 新开饭店数量将继续增长 截至 213 年底, 四大一线城市的饭店客房总存量占样本总存量的 4 以上 然而, 其他线城市已经并即将显现饭店数量的快速增长 2.5.1 现有供应 41 座城市的饭店客房总存量由 21 年的 22,57 间上升到 213 年的 292,215 间, 复合年增长率达 13. 上海 (51,144 间客房 ) 和北京 (34,554 间客房 ) 均远远领先现有存量水平, 其次是广州 (19,54 间客房 ) 深圳 (13,141 间客房 ) 和重庆 (12,152 间客房 ) 而现有的饭店客房存量主要集中于一线城市, 同时较大增长也已出现在二三线城市 从 21 年到 213 年期间复合增长率排名前五的城市分别为石家庄 (55.8%) 合肥 (53.) 长春 (43.7%) 广州 (42.) 和贵阳 (36.7%) 图 22: 饭店客房存量 :41 座城市 (213 年 ) 5, 1, 15, 2, 25, 3, 35, 4, 45, 5, 55, 数据来源 : 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部, 行业信息注 : 以上数据仅包括国际品牌的饭店

2 JLL 2.5.2 未来供应 表 9 列出了在所有项目落成的前提下各城市截止 216 年底的预计饭店客房存量 预计 213 年到 216 年在未来存量获得持续最大复合增长率的前五大城市分别为拉萨 (41.3 %) 昆明 (4.7 %) 西宁 (39.7 %) 海口 (38.5%) 和成都 (37.6%) 成都市的饭店客房存量预计会从 213 年的 1, 间增加到 216 年的 24, 间以上, 以及 217 年的 26, 间以上, 而其他四个快速增长城市的饭店现有存量相对较低 表 9: 未来饭店客房数存量 :41 座城市 ( 至 216 年 ) 城市 > 2, 上海, 北京, 成都 *, 广州 1,1 2, 天津, 重庆, 杭州, 深圳, 武汉, 西安, 苏州 *, 青岛, 沈阳, 厦门 7,1 1, 长沙, 无锡, 大连, 南京, 宁波, 郑州, 昆明, 佛山 * 4,1 7, 海口 *, 合肥, 东莞, 太原, 贵阳, 济南 数据来源 : 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部, 行业信息注 : 标注 * 的城市是今年最新归类的城市 饭店仅为国际品牌饭店 现有房地产投资量是指在未来三至五年才能成形的新项目 正如 2.1.2 节所述, 房地产投资可为未来饭店供应情况提供一个粗略预估 图 23 显示, 在 213 年房地产投资排名前 1 的城市分别为北京 重庆 上海 沈阳 成都 武汉 杭州 大连 西安和广州 而这些城市多数是一线和 1.5 线城市, 但在 212 年到 213 年房地产投资增幅最大的城市却是其他城市 同比增速最快的十大城市分别为海口 昆明 西宁 郑州 东莞 福州 呼和浩特 兰州 宁波和乌鲁木齐 图 23: 房地产投资 :41 座城市 (213) 4 35 3 25 2 15 1 5 6 5 4 3 2 1-1 -2 数据来源 : 各市统计局注 : 由于统计期间数据未公布, 贵阳和拉萨不包括在内

中国饭店市场城市景气分析 214 21 3. 中国饭店市场观察 中国大陆的酒店业转型从上个世纪 8 年代就已经开始, 大家所熟知的建国饭店就是当时的显著代表 它座落于北京的外交人员聚集区, 与中国的旅游服务业一起经历着转型考验 到 28 年, 由北京首旅集团开发建造的颐和安缦酒店, 也成为行业发展的重要推动力 与此同时, 酒店业也提高了行业标准并开始创新 这无疑成为行业发展的新潮流 酒店开发商在内地越来越热衷于开发最雄伟 最豪华以及最美观的项目 近期吸引了无数世界目光的酒店项目要数湖州喜来登温泉度假酒店 这座 27 层的酒店外型酷似一个巨大的 甜甜圈, 呈现在湖州市的天际线上, 而湖州因临近上海而拥有优越的地理位置 该酒店坐落于太湖湖畔, 提供 321 间宽敞的客房, 其中包括 44 间套房和 39 个别墅 这对于中国新兴富裕阶级而言无疑是一个理想的目的地 预计 215 年开业, 由上海世茂集团投资开发的上海世茂新体验洲际酒店是一家拥有 19 层, 共 38 间客房的豪华酒店和主题公园 该酒店选址在松江一处废弃的露天矿场, 整个建筑仅有三层楼建在地表以上 酒店将为客人提供包括水下餐厅在内的多种餐饮选择 水疗中心以及提供水上活动的康乐设施 水下康乐设施建于地表以下 32 英尺处, 而在地上, 客人则可使用矿场岩壁做一些蹦极与攀岩类的极限运动 该酒店的另一大亮点将是覆盖酒店主体 由 6 米高的玻璃水幕呈现的模拟瀑布 总体而言, 中国作为亚太地区最大的单一市场, 注定成为那些想在此区域扩张的国际酒店连锁品牌争相立足的关键之地 仲量联行预估, 总计超过 4 万间客房的 15 个酒店项目正在建造阶段或已计划开发, 占亚太区供给总量的 75% 然而在开发的同时, 这些新进国际品牌还必须 本地化 以适应竞争激烈的中国市场

22 JLL 国际酒店连锁品牌专为满足中国人的喜好而调整自己的服务 酒店管理公司雅高集团就开始着手于重新设计 Grand Mercure 以迎合来自中国富裕阶层的旅游者 这个中文名为 美爵 的高端酒店品牌, 很大程度上受中式设计的影响, 并且每个项目均会根据项目所在地的特色而量身定做 美爵 不仅通过设计使品牌更加中国化, 还通过提供 24 小时粥品菜单以迎合中国人的口味 除了使现有品牌更加本地化以外, 作为中国最大的国际酒店管理公司之一的洲际酒店集团 (IHG) 甚至开发了一个专门为中国客人设计的豪华酒店品牌理念 第一家 Hualuxe ( 华邑 ) 酒店将于今年在中国开业 Hualuxe 中的 Hua 代表了中华 (Zhong Hua), Luxe 则是英文中 豪华 的意思 华邑 将会为客人提供更具中国传统的入住体验, 注重融合中国旅游者最首要的四个需求 : 中式礼遇, 休息放松, 地位彰显以及社交空间 在这个竞争日趋激烈的国际酒店市场实行 一劳永逸 标准化的做法已然不再奏效 在这个跨文化影响甚至能冲击最大酒店品牌, 对客户的需求变化保持积极回应的态度可以关系到成功与失败 随着酒店管理公司持续在中国寻找机会, 我们可以预期国际品牌在进入市场时将会带来更多的创新方法去发现本地文化 我们也可以肯定的是将会与那些在 本地化 进程中失败的酒店告别 附件. 区域划分报告中区域划分如下 : 北部 : 黑龙江 吉林 辽宁 北京 天津 河北华东 : 上海 江苏 浙江 山东中部 : 山西 安徽 江西 河南 湖北 湖南 福建华南 : 广东 海南 广西西部 : 内蒙古 重庆 四川 贵州 云南 西藏 陕西 甘肃 青海 宁夏 新疆

中国饭店市场城市景气分析 214 23 关于仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部作为全球领先的酒店及旅游业房地产服务机构, 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部专注于为豪华型 高端型 精选服务型及经济型酒店, 分时度假及部分所有权酒店物业, 会议中心, 综合体以及其他类型的旅游地产提供专业的咨询服务 全球逾 265 位酒店专业人士致力于为投资者及酒店集团提供深入 广泛的酒店和旅游资产全程的投资建议 在过去的五年里, 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部在全球共促成酒店资产投资交易额近 3 亿美元, 并完成了近 4, 个酒店估价和咨询项目 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询团队在强大的专业研究基础上为客户提供客观独到的咨询建议 关于仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部的更多信息请浏览 :www.jll.com/hospitality 或在应用商店下载酒店及旅游地地产投资咨询部相关应用软件 关于中国旅游饭店业协会中国旅游饭店业协会成立于 1986 年 2 月, 是由中国境内的旅游饭店和地方饭店协会 饭店管理公司 饭店用品供应厂商等相关单位和饭店专家及资深学者自愿结成的行业性的全国性的非营利性的社会组织, 受国家旅游局的业务指导和监督管理 中国旅游饭店业协会宗旨 : 遵守国家法律, 代表和维护行业的共同利益, 维护会员的合法权益, 在政府与会员之间发挥桥梁和纽带作用 中国旅游饭店业协会现有会员 27 家, 理事 333 人, 常务理事 123 人, 副会长 29 人, 会长张润钢 协会为会员提供的服务包括 : 促进旅游饭店间的经验交流, 收集国内外饭店业的信息, 组织开展饭店培训 研讨 考察活动, 并开展与海外饭店餐馆协会等相关行业组织之间的交流与合作 中国旅游饭店业协会于 1994 年正式加入国际饭店与餐馆协会 (IH&RA), 成为其董事之一 自 29 年 6 月起, 中国旅游饭店业协会秘书处承担全国旅游星级饭店评定委员会办公室职能 免责声明本报告属于保密信息, 仅供该报告的接受者使用 未经仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部针对有关出版方式和内容的书面许可, 不得在任何文件 陈述 期刊或与第三方的往来中公开该报告中的任何部分或引用该报告的内容 我们强调声明的是, 相关的预测是对未来的展望, 因此该预测最多只能用作对未来可能性的估测, 不是绝对的确定 前瞻性预测的过程涉及对一系列变量的假设, 而这些假设条件对任何改变和变化都十分敏感, 并将在很大程度上影响预测结果 我们于此提请您对该因素的注意 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部对本报告中所发布的任何材料不予表示 保证 确认或担保, 且本报告不应视为对任何潜在投资者或在任何交易中的任何交易方的认可或交易建议 本报告只作为一般性指南, 并不构成建议 使用者不应依赖该报告, 而需要对该报告中的所有信息亲自查证, 做出自己满意的判断 我们所使用并依赖的信息来源一般被认为具有权威性和良好声誉, 但所采用的信息可能未经仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部独立查证 尽管我们秉持良好的诚信, 细心准备了该报告内容, 但我们对报告的全部或任何部分的准确性 时效性 完整性 适配性或其他方面不做表示或保证 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部, 集团管理者 员工 分包商和代理 ( 在法律允许的范围内 ) 不承担任何人由于使用或依赖该报告所直接或间接产生的任何损失 责任 损害或费用 ( 责任 ) 如在该免责条款的前提下依然确认了责任所在, 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部所承担的责任不得超过 $1 美元

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