澎湖縣政府財政處地政業務題庫 業務單位 : 土地行政科 1. 問 : 繼承登記應於何時申辦? 申辦時應檢附何種文件? 答 : 繼承登記應於繼承開始六個月內為之, 其逾期申請者, 每逾一個月得處應納登記費一倍之罰鍰, 最高罰至二十倍 ; 申辦時應檢附 : 一 登記申請書 二 登記清冊 ( 分割繼承者附協議書並貼印花稅票 ) 三 戶籍謄本 ( 載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本及繼承人現在之戶籍謄本 ) 四 繼承系統表 五 拋棄繼承權者 : 法院准予備查之繼承權拋棄文件 ( 被繼承人 74 年 6 月 4 日以後死亡者檢附 ) 或繼承權拋棄書 ( 七十四年六月四日以前繼承者檢附 ) 六 遺產稅繳 ( 免 ) 納證明書或其他有關證明文件 七 委託書 ( 本人不親自申辦登記委託他人代理申請時檢附, 如登記申請書已載明有委任關係者, 得免檢附 ) 八 權利書狀 九 遺囑 ( 遺囑繼承時檢附 ) 十 法院准許繼承證明文件 ( 大陸地區人民經法院准許繼承者, 臺灣地區人民申辦繼承登記時檢附 ) 2. 問 : 繼承人為大陸籍或印尼籍之配偶, 如何辦理繼承登記? 答 : 大陸籍配偶辦理繼承 : 依據臺灣地區與大陸地區人民關係條例第 66 條規定大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產, 應於繼承開始起三年內以書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表示 ; 逾期視為拋棄其繼承權 大陸地區人民經法院准許繼承者, 應檢附下列文件 : 一 法院准許繼承之證明文件 二 大陸地區人民已受領繼承財產應得對價之證明文件 其應得之對價已依法提存之證明文件 遺產分割協議書 ( 依兩岸人民關係條例第 67 條第 1 項規定, 大陸地區人民依法繼承所得財產總額, 每人不得逾新台幣 200 萬元 ) 或其同意申請人辦理繼承登記之同意書, 上開已受領對價之證明文件 協議書或同意書應經財團法人海峽交流基金會驗證 三 如經該大陸地區人民親自到場於遺產分割協議書簽名為繼承遺產之意思表示者, 得免附已受領繼承財產應得對價之證明文 1
件 四 申辦繼承登記之不動產, 為依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第 67 條第 4 項規定屬臺灣地區繼承人賴以居住, 經申請人書面聲明並切結如有不實願負法律責任者, 毋需檢附上開一 二規定之文件 註 : 臺灣地區與大陸地區人民關係條例第 67 條已於 98 年 8 月 14 日修正施行, 關於大陸配偶繼承人之遺產繼承, 其身分資格 遺產範圍及不動產可否繼承登記, 應以 被繼承人死亡時 為認定基準, 具體個案如有爭議, 宜由當事人循司法程序請求救濟 印尼籍配偶辦理繼承 : 按 外國人在中華民國取得或設定土地權利, 以依條約或其本國法律, 中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限 為土地法第 18 條所明定, 經查印尼人民不得在我國取得或設定土地權利, 故其無法辦理被繼承人所遺土地之繼承登記 3. 問 : 共有土地或建築改良物須經多少共有人及其應有部分同意始得處分? 答 : 共有土地或建築改良物, 其處分 變更及設定地上權 永佃權 地役權或典權, 依土地法第三十四條之一規定應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之;但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算 4. 問 : 耕地買賣需要檢附農用證明嗎? 答 : 農業發展條例第 31 條及第 39 條規定, 業經總統 96 年 1 月 10 日華總一義字第 09600001891 號令修正公布, 故自 96 年 1 月 12 日起民眾申辦耕地所有權移轉登記案件, 無須再行檢附 農業用地作農業使用證明書 或 耕地符合土地使用管制規定證明書 惟依農業發展條例第 37 條 第 38 條規定申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅 贈與稅 田賦者, 仍須檢具農業用地作農業使用證明書, 向該管稅捐稽徵機關辦理 5. 問 : 未辦繼承案如何辦理列冊管理, 列管期限是多久? 答 : 依據土地法 73 條之 1 第 1 項規定, 土地或建築改良物, 自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者, 經該管直轄市或縣市地政機關查明後, 應即公告繼承人於三個月內聲請登記 ; 逾期仍未聲請者, 得由地政機關予以列冊管理 前項列冊管理期間為十五年, 逾期仍未聲請登記者, 由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請 2
國有財產署公開標售 6. 問 : 本縣目前已申請開業之不動產經紀業有幾家? 有否成立公會? 答 : 澎湖縣不動產經紀業申請開業資料 (103 年 8 月 27 日更新 ) 編號經紀業名稱負責人經紀業地址電話經營型態 X1-0001 明陽不動產鑑定顧問有限公司 林淑清澎湖縣馬公市中華路 58 號 06-9266656 直營體系 X1-0004 友義房屋事業行吳淑美澎湖縣馬公市光榮里陽明路縣府新村 8 號 X1-0007 拓展企業行洪玉茶澎湖縣馬公市中興里治平路 15-2 號 1 樓 X1-0016 澎湖不動產有限公司 陳陽明澎湖縣馬公市中華路 278 號 X1-0017 誠新房屋仲介行詹廷龍澎湖縣馬公市光榮里三多路 302 號 1 樓 X1-0018 青雲建設股份有限公司 蕭文碩澎湖縣馬公市三多路 136 號 06-9275333 加盟體系加盟於 : 中信房屋仲介股份有限公司 中信房屋 06-9261088 加盟體系 ( 加盟於 : 東龍國際開發股份有限公司 東龍不動產 ) 06-9274448 加盟體系加盟於 : 住商實業股份有限公司 住商不動產 06-9214384 加盟體系加盟於 : 東誠國際仲介股份有限公司 東森房屋 06-9275550 直營體系 X1-0019 玉山不動產企業行 陳明山澎湖縣馬公市朝陽路 41 巷 2-5 號 1 樓 X1-0021 乙兆房屋企業行吳家宜澎湖縣馬公市朝陽里林森路 21 號 1 樓 X1-0022 一品不動產仲介行 X1-0023 永順不動產企業行 歐麗萍澎湖縣馬公市陽明里光復路 181-1 號 1 樓 黃三元澎湖縣馬公市西文里西文澳 1-3 號 1 樓 06-9279069 加盟體系加盟於 : 鴻運通股份有限公司 永慶不動產 06-9260077 加盟體系加盟於 : 買屋知識家股份有限公司 台灣房屋 06-9268621 加盟體系加盟於 : 泛太不動產仲介經紀股份有限公司 21 世紀不動產 06-9221660 直營體系 3
編號經紀業名稱負責人經紀業地址電話經營型態 X1-0024 麗堡企業行 鄭麗琴澎湖縣馬公市西文里新生路 439 號 1 樓 X1-0025 民福愛家園有限公司 曾淑華澎湖縣馬公市民福路 29 號 X1-0026 九如天下不動產有限公司 呂義順澎湖縣馬公市光榮里文光路 59 之 1 號 1 樓 X1-0027 昭明不動產企業行 X1-0028 千翊不動產仲介行 X1-0029 誠信房屋有限公司 陳自順澎湖縣馬公市朝陽里林森路 15 號 1 樓 薛憶媚澎湖縣馬公市三多路 32 號 1 樓 葉俞麟澎湖縣馬公市光榮里三多路 302 號 1 樓 X1-0030 聯達房屋事業行蔡周惠愛澎湖縣馬公市光榮里文光路 108 之 1 號 1 樓 X1-0032 正鴻不動產企業行 王堃傑 澎湖縣馬公市六合路 19 號 X1-0033 澎湖房屋企業社 黃祖隆 澎湖縣馬公市東文里文學路 279 號 合計 19 家 06-9211898 加盟體系加盟於 : 鴻毅不動產股份有限公司 有巢式房屋 06-9269879 直營體系 06-9275027 加盟體系加盟於 : 太平洋房屋仲介股份有限公司 太平洋房屋 06-9265855 加盟體系加盟於 : 全國不動產經紀股份有限公司 全國不動產 06-9275500 加盟體系加盟於 : 惠双實業股份有限公司 惠双房屋 06-9267994 直營體系 06-9270518 加盟體系 ( 加盟於 : 優美地產股份有限公司 優美地產 ) 06-9272000 加盟體系 ( 加盟於 : 永春不動產經紀業股份有限公司 永春不動產 ) 06-9211789 加盟體系 ( 加盟於 : 住商實業股份有限公司 大家房屋 ) 本縣不動產經紀業目前尚未成立公會, 業者目前加入鄰近縣市不動產仲介經紀商業同業公會 7. 問 : 如何利用網路申領地政電子謄本? 其效力如何? 答 : 一 一般民眾具有中華電信 Hinet 網路服務帳號 (ADSL 撥接 地政包帳號 點數卡等 ), 即可以此帳號登入地政電子謄本申領系統 ( 網址 :http://210.71.181.101/index.asp) 申領地政電子謄本, 可申領之地政謄本有土地登記謄本 地價謄本 4
地籍圖謄本等, 費用每張 20 元 二 電子地籍謄本之效力 : 地政電子謄本使用電子簽章及電子憑證機制, 透過數位電子簽章取代傳統書面文件及簽名 蓋章制度 地政電子謄本依據電子簽章法第四條及第九條賦予其一定之法律效力, 亦即與紙本之地籍謄本具相同效力 8. 問 : 地籍圖重測後面積減少可否賠償? 答 : 現有之地籍圖係依據日據時代所測之原圖描繪而成之副圖, 因使用年代已久, 折損破舊, 不僅地籍圖本身有欠精確, 且受地形現況變遷與圖紙伸縮誤差之影響尤大, 因而造成面積不符, 界址不明確之糾紛, 時有所聞, 地籍圖重測的目的即在徹底重整地籍, 確保公私產權與配合社經建設之需要, 由於測量技術與儀器的改進, 重測後面積難免與重測前面積有所出入, 重測後發現面積減少之問題, 依據司法院大法官於 96 年 6 月 8 日 625 號解釋, 如係 因計算錯誤溢繳的稅款, 則溢繳地價稅的地主可以請求退稅 不過, 大法官亦強調, 援引本號解釋意旨申請退稅, 自計算錯誤之日起, 最多只可追溯最近五年已繳的地價稅 大法官同時認為地籍依法重測的結果, 如與重測前土地登記標示的面積有出入, 除非否定重測的結果, 或確認實施重測時作業有瑕疵, 否則, 即應以重測確定後的土地面積為準 另參考德 日 瑞等重測有成效國家, 其政府與人民對土地面積, 均以尊重事實為由, 向無追補地價之先例, 故目前政府對於地籍圖重測後面積增減之土地, 並無補償之規定 9. 問 : 地籍清理代為標售的土地, 什麼身分的人可以主張優先購買權? 又應該如何辦理? 答 : 依地籍清理條例第 12 條規定, 代為標售之土地, 其優先購買權人及優先順序如下 : 一 地上權人 典權人 永佃權人 ( 以登記的先後定之 ) 二 基地或耕地承租人 三 共有土地之他共有人 四 本條例施行前已占有達十年以上, 至標售時仍繼續為該土地之占有人 直轄市或縣 ( 市 ) 政府代為標售土地以前, 依地籍清理條例第 13 條規定, 應公告 3 個月, 並以公告代替對優先購買權人的通知 優先購買權人應在決標後 10 日內, 用同一條件主張購買, 而且預繳相當於保證金的價款, 以書面向直轄市或縣 ( 市 ) 政府 5
為承買的意思表示, 如果逾期視為放棄優先購買權 10. 問 : 我想要競標地籍清理的土地, 應該從哪裡得知標售的相關消息? 答 : 直轄市或縣 ( 市 ) 政府會將代為標售土地地公告, 張貼於直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關 土地所在地鄉 ( 鎮 市 區 ) 公所 登記機關及村 ( 里 ) 辦公處所之公告處所 主管機關網站的地及清理專區, 民眾如有競標地籍清理的土地的意願, 務必請依上述的處所張貼的公告規定, 參加投標 11 問 : 由直轄市 縣 ( 市 ) 政府代為標售土地, 已經在公告中, 可以申請暫緩標售嗎? 答 : 土地相關權利人, 如果符合下列情形之一, 可以申請暫緩標售 : 一 不服異議調處結果, 已在期限內向管轄法院提起訴訟, 尚未判決確定 二 經申報或申請登記遭駁回, 已於期限內提起訴願或訴請法院裁判, 尚未確定 三 標售土地於決標或登記為國有以前, 真正權利人依本條例規定申報或申請登記 四 其他具有正當理由而且經直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關同意 民眾如果持有公告地籍清理的土地, 應該在決標或登記為國有以前, 儘速向土地所在地直轄市或縣 ( 市 ) 政府主管機關申報或向地政事務所申請登記, 或有上列理由, 申請暫緩標售, 以確保自身權益 12. 問 : 地籍清理代為標售土地標脫後, 權利人如何申請土地價金? 答 : 按地籍清理條例第 14 條規定直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關應將代為標售或代為讓售之土地價金, 扣除行政處理費用 地籍清理獎金及應納稅賦後, 以其餘額儲存於保管款專戶 土地權利人可以自儲存之日起十年內, 檢附證明文件向直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關申請發給土地價金 ; 經審查無誤, 公告三個月, 期滿無人異議時, 按代為標售或代為讓售土地之價金扣除應納稅賦後之餘額, 並加計儲存於保管款專戶之實收利息發給 13. 問 : 地籍清理代為標售土地經二次標售而未完成標售處理方式? 答 : 按地籍清理條例第 15 條規定代為標售之土地, 經二次標售而未完成標售者, 由直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關囑託登記為國有 前項登記為國有之土地, 自登記完畢之日起十年內, 權利人得檢附證明文件, 向直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關申請發給土地價金 ; 經審查無誤, 公告三個月, 期滿無人異議時, 依該土地第二次 6
標售底價扣除應納稅賦後之餘額, 並加計儲存於保管款專戶之應收利息發給 14. 問 : 不動產實價登錄申報之申報人 申報期限? 答 : 一 申報義務人 : ( 一 ) 不動產買賣案件 : 委託地政士辦理移轉登記者, 由地政士申報 ; 委託不動產經紀業者, 由不動產經紀業申報 ; 自行辦理登記者, 由權利人 ( 即買方 ) 申報 ( 二 ) 委託不動產經紀業租賃案件 : 由不動產經紀業申報 ( 三 ) 委託代銷業之預售屋案件 : 由不動產代銷業申報 二 申報期限 : ( 一 ) 不動產買賣案件 : 於移轉登記完成後 30 日內申報 ( 二 ) 委託不動產經紀業租賃案件 : 委託契約簽訂後 30 日內申報 ( 三 ) 委託代銷業之預售屋案件 : 委託代銷契約屆滿或終止 30 日內申報 15. 問 : 土地徵收已改為市價徵收補償, 政府徵收私有地如何訂定協議價購金額, 及如何查估徵收價額? 答 : 一 土地徵收條例第 11 條規定, 協議價購, 應由需用土地人依市價與所有權人協議 市價之取得, 按內政部 101 年 3 月 15 日函釋, 該市價資訊之取得可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊, 或委由不動產估價師查估, 另縣府地政機關, 並配合需地機關之請求可提供一般正常交易價格資料供作參考 二 依土地徵收條例第 30 條 ( 註 :101 年 9 月 1 日施行 ) 規定, 被徵收之土地, 應按照徵收當期之市價補償其地價 在都市計畫區內之公共設施保留地, 應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價 前項市價, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關提交地價評議委員會評定之 協議價購不成, 進入徵收程序者, 需用土地人得委託不動產估價師或地政事務所, 依 土地徵收補償市價查估辦法, 查估徵收土地之宗地市價, 並提交地價及標準地價評議委員會評議 16. 問 : 內政部 100 年 5 月 1 日修訂施行之 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項, 其修正重點為何? 答 : 本次修正重點如下 : 1 屋簷 雨遮不計價 7
為了防杜建商任意設計沒有實益的雨遮, 內政部此次統一規範屋簷及雨遮的定義 屋簷是從屋頂平台延伸, 用來遮陽 遮雨的構造物 ; 雨遮則是在窗戶或開口上方, 距離窗戶或開口上緣不超過 50 公分的構造物, 其範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各 50 公分, 超過 50 公分就不納入測繪登記, 避免建商亂蓋土星環式的雨遮, 並進而虛灌房屋坪數 另除陽臺外, 其餘項目不得計入買賣價格 2 預售屋買賣定型化契約應記載履約保證機制之條款行政院消費者保護委員通過之履約保證機制分為二大類選項, 由買賣雙方擇一採行, 其一為 : 內政部同意之履約保證方式, 另一為 : 其他替代性履約保證方式, 計有 4 種選項 :1. 價金返還之保證, 係指消費者在購屋時, 建商與金融機構簽訂保證契約, 保證建商若未能如期交屋, 將由金融機構如數返還消費者已繳納之價金 2. 價金信託, 係由賣方與受託機構簽訂信託契約, 委由受託機構於信託存續期間, 按信託契約約定辦理工程款交付 繳納各項稅費等資金控管, 可達到專款專用之目的 3. 同業連帶擔保, 係指兩個同等級之建商同業相互連帶擔保, 若其中一家建商之預售屋建案無法完成交屋時, 另外一家建商應無條件完成本建案後交屋 4. 公會連帶保證, 係指由公會主導, 數家建商互相成立協定, 若參加協定之建商, 發生預售屋建案無法完成交屋之情況, 其中之任何一家建商均應無條件完成本建案後交屋 17. 問 : 內政部 102 年 5 月 1 日修訂施行之 成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項, 其修正重點為何? 答 : 本次修正重點如下 : 1 應記載事項 : (1) 企業經營者應讓買方攜回審閱契約條款的期間至少 5 日 ( 契約審閱期 ) (2) 各期付款的款項可分為簽約款 備證款 完稅款 交屋款 ( 付款約定 ) (3) 貸款金額少於預定貸款金額之處理方式 ( 貸款處理 ) (4) 買賣標的應繳納稅費負擔之約定 ( 稅費負擔之約定 ) (5) 賣方應擔保買賣標的物權利清楚無被他人占用或占用他人土地 ( 賣方之瑕疵擔保責任 ) (6) 買賣雙方逾期交屋或付款之違約賠償責任, 其解除契約者, 違約金不得超過房地總價 15%( 違約之處罰 ) 另以附件方式訂定 建物現況確認書 承受原貸款確認書 以第 8
三人為登記名義人聲明書 按優惠稅率核課土地增值稅確認書, 由買賣雙方於簽約時一併確認建物現況 承受貸款 登記名義人及核課土地增值稅等事項, 以避免日後發生成屋買賣糾紛 2 不得記載事項 : (1) 不得約定買方須繳回契約書 (2) 不得約定買賣雙方於交屋後, 賣方排除民法上瑕疵擔保責任 (3) 不得約定廣告僅供參考 (4) 不得約定使用與實際所有權面積以外之 受益面積 銷售面積 使用面積 等類似名詞 (5) 不得約定請求超過民法第 205 條所訂 20% 年利率之利息 (6) 不得約定拋棄審閱期間 (7) 不得為其他違反強制或禁止規定之約定等 9
澎湖縣政府財政處地政業務題庫 業務單位 : 土地開發科 1. 問 : 申請非都市土地一般農業區農牧用地或養殖用地興建住宅計畫暨變更編定, 其申請條件為何? 答 : 依據 非都市土地使用管制規則 第 45 條規定, 應符合下列條件 : 一 申請人及其配偶 同一戶內未成年子女均無自用住宅且在本縣設籍二年以上者 二 申請興建住宅之基地, 須為申請人自有且須年滿二十歲或未滿二十歲己結婚者 三 未曾依特殊地區非都市土地使用管制規定申請變更編定經核准者 四 申請以一次為限 2. 問 : 有關貴府訂頒 澎湖縣非都市土地一般農業區農牧用地或養殖用地興建住宅計畫暨變更編定審查作業要點, 依據為何? 答 : 本要點係依據 非都市土地使用管制規則 45 條規定, 申請於離島 原住民保留地地區之農牧用地 養殖或林業用地住宅興建計畫, 應以其自有土地, 並符合下列條件, 經直轄市或縣 ( 市 ) 政府依第 30 條核准者, 得依其核定計畫內容之土地使用性質, 申請變更編定為適當使用地, 並以一次為限 ; 離島地區之申請人及其配偶 同一戶內未成年子女均無自用住宅或未曾依特殊地區非都市土地使用管制規定申請變更編定經核准, 且申請人戶籍登記滿二年經提出證明文件者 住宅興建計畫建築基地面積不得超過三百三十平方公尺 並依同規則第 30 條第 4 項規定, 變更後目的事業主管機關為審查興辦事業計畫, 得視實際需要, 訂定審查作業要點 3. 問 : 有關申請人己依 非都市土地使用管制規則 第 45 條規定, 申請於自有之農牧用地興建住宅, 嗣後土地及地上建物移轉他人, 其配偶擬以自有之農牧用地依第 45 條規定申請變更編定, 是否不受 以 10
一次為限 之限制, 得予受理? 答 : 依內政部 97 年 2 月 22 日內授中辦地字第 0970041863 號函釋 : 所稱 以一次為限 之計算睽其立法意旨, 係指申請人及其配偶 同一戶內未成年子女等全數成員, 於申請前皆未曾依特殊地區非都市土地使用管制規定及本規定申請變更編定經核准者 4. 問 : 於一般農業區農牧用地或養殖用地申請變更編定作為興建住宅使用, 為何應先向本府申請勘查? 答 : 依非都市土地變更編定執行要點第 4 點第 3 項規定 申請人於提送興辦事業計畫前, 先就第一項附錄一 ( 二 ) 所列查詢項目逐一向各該主管機關 ( 單位 ) 查詢, 並將查詢結果附於興辦計畫書內, 向目的事業主管機關申請辦理 ; 如申請人未檢附者, 則由目的事業主管機關會同各主管機關 ( 單位 ) 查明, 作為准駁興辦事業計畫之參據, 故本府為便於申請人查詢, 於審查作業要點第 3 點規定由申請人先向本府申請勘查, 會同各主管機關 ( 單位 ) 會勘查明有無上開變更編定執行要點第 4 點第 1 項附錄一 ( 二 ) 所列查詢項目 ( 並於審查作業要點第 5 點明列不得申請變更編定情形 ) 法令規定不得興辦情事, 予以准駁受理 5. 問 : 於一般農業區農牧用地或養殖用地申請變更編定作為興建住宅使用, 其每宗住宅基地需面臨多少寬度以上道路? 答 : 申請基地連接至公路系統或經建築線指定之道路全線寬度應達二公尺以上, 並自道路中心線各退四公尺指定為建築線 ; 申請基地未面臨現有道路者, 應自行留設六公尺之交通用地與經指定建築線之現有道路銜接 前項現有道路因車道縮減減, 其銜接應於申請變更編定為交通用地之範圍內, 採漸進方式辦理 退讓之道路用地應變更編定為交通用地, 並於申請使用執照前負責興建完成, 且無償供公眾通行使用 面臨縣 鄉道者, 應退縮三公尺以上建築, 退縮範圍計入法定空地, 申請基地未臨接縣 鄉道, 惟在縣 鄉道計畫寬度兩側三公尺範圍內, 仍應自計畫寬度退縮三公尺建築 基地自行留設之聯外道路為單向出口, 且長度超過三十五公尺者, 準用建築技術規則建築設計施工編第三條之一規定應設置汽車迴車道, 迴車道範圍視同道路一併變更編定為交通用地 面臨縣 鄉道無其它道路或空間可供通行, 得申請移植行道樹以作為寬三點五公尺出入通行者, 與縣 鄉道連接長度在二十公尺以內之基地, 以設置一處為限 與縣 鄉道連接長度在二十公尺以上之基地, 得設置二處, 並應經主管機關同意 ( 權責單位工務處, 由申請人向工務處申請建築線指示 ) 11
6. 問 : 有關一般農業區農牧用地或養殖用地土地若位於 水保區 範圍內有何限制? 答 : 依內政部 99 年 6 月 15 日公告變更臺灣北 中 南 東部區域計畫 ( 第 1 次通盤檢討 ) 劃歸 限制發展地區 條件發展地區 及 一般發展地區 等 3 類地區, 並配合非都市土地使用分區進行重疊管制 因此有關本縣一般農業區農牧用地或養殖用地為申請興建住宅變更編定為建築用地, 位於飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區 重要水庫集水區及水庫蓄水範圍者, 屬上開公告 限制發展地區 之限制範圍, 依規除國防與國家重大建設外或因生活環境品質與安全之考量, 不允許作非保育目的之發展及任何開發行為 另依據內政部 100 年 11 月 16 日台內字第 1000809803 號函規定, 申請基地如位屬重要水庫集水區範圍之土地, 仍列為 限制發展地區, 不得變更編定 ; 惟同時位屬重要水庫集水區及其性質相近之限制發展地區 ( 指飲用水源水質保護區 ) 之中央主管機關, 認定依其主管法令許可開發規定辦理 縣府業依該規定修正 農變建審查作業要點 第五點第十一款及第十二款規定 ( 現為第五點第十二款及十三款 ), 修正後第十一款 ( 現為第十二款 ) 為位屬飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區 但若符合飲用水管理條例第五條之規定, 並經設置污水處理設施其廢污水排放可符合放流水標準者, 不在此限 第十二款 ( 現為第十三款 ) 為位屬重要水庫集水區 水庫蓄水範圍 但如同時位於重要水庫集水區與飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區者, 依前款規定辦理, 並自 100 年 12 月 27 日公告發布施行 7. 問 : 於非都市土地違規使用之土地, 是否可申請就地合法變更編定? 答 : 依行政院 93 年 5 月 28 日院臺內字第 0930023629 號函示, 對於非都市土地違規使用案, 如符合非都市土地使用分區或用地變更之規定者, 由縣市政府先依區域計畫法第 21 條及二十二條規定懲處後, 申請人即可依相關規定辦理土地使用變更, 8. 問 : 本縣地價補償費 建築改良物或農作改良物補償費標準如何訂定? 答 : 一 地價補償費 : (1) 需用土地人申請徵收土地或土地改良物前, 除國防 交通或水利事業, 因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外, 應先與所有權人協議價購或以其他方式取得 ; 所有 12
權人拒絶參與協議價購或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者, 始得依本條例申請徵收 所稱協議價購, 應由需用土地人依市價與所有權人協議 前項所稱市價, 指市場正常交易價格 ( 土地徵收條例第 11 條 ) (2) 土地徵收補償市價的訂定依內政部訂頒之 土地徵收補償市價查估辦法 辦理 (3) 被徵收之土地, 應按照徵收當期之市價補償其地價 在都市計畫區內之公共設施保留地, 應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價 前項地市價, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關提交地價評議委員會評定之 各直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關應經常調查轄區內地價動態, 每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度, 作為調整徵收補償地價之依據 ( 土地徵收條例第 30 條 ) (4) 所謂徵收當期之市價, 指徵收公告期滿次日起算第十五日經地價評議委員會評定之當期市價 前項當期市價低於徵收公告之市價, 仍按徵收公告之市價補償 ( 土地徵收條例施行細則第 30 條 ) (5) 毗鄰非公共設施保留地之平均地價, 指毗鄰各非公共設施保留地市場正常交易價格之平均數, 比照平均地權條例行細則第六十三條第二項規定計算之 毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者, 不予納入 都市計畫農業區 保護區之零星建築用地, 或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地, 經劃屬公共設施保留地, 前項毗鄰平均市價以該保留地距離最近之三個同使用性質地價區段之平均市價計算 計算結果較高者, 應從高計算 預定徵收土地之市價依本條例第三十條第二項評定後, 始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地, 其市價應於公告徵收前, 比照平均地權條例施行細則第六十三條規定重新計算後, 作為徵收補償地價之依據 但重新計算結果降低者, 仍以原市價作為徵收補償地價之依據 ( 土地徵收條例施行細則第 31 條 ) 另 土地徵收補償市價查估辦法 第 22 條亦明列相關公共設施保留地區段地價之計算方式 (6) 辦理徵收補償市價查估作業, 需用土地人應將預定徵收土地範圍資料函文通知直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關 需用土地人為前項通知, 應於每年九月一日前送達直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關, 作為次年土地徵收補償查估之依據 但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者, 得於當年三月一日前送達 需用土地人未及於前項期限前提供直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關 13
辦理徵收範圍市價查估作業所需資料者, 應提供查估之市價予直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關, 或協調直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關查估市價, 提交地價評議委員會評定, 所需費用並得由需用土地人負擔 ( 土地徵收條例施行細則第 31 條之 1) 二 建築改良物之補償費 : (1) 建築改良物, 係指依法興建或建築管理前興建完成之建物 ( 建築改良物徵收補償費查估基準第 2 點 ) (2) 建築改良物之補償費, 按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之 ( 土地徵收條例第 31 條 ) 重建價格之核算以拆除面積乘以重建單價計算 其拆除面積之計算, 以建築各層外牆或外柱面以內面積計算, 重建單價依建物主體構造材料及裝修材料由直轄市或縣 ( 市 ) 政府另訂之 ( 建築改良物徵收補償費查估基準第 4 點 ) (3) 直轄市或縣 ( 市 ) 政府應依據內政部訂頒之 建築改良物徵收補償費查估基準, 並參酌當地實際狀況, 自行訂定該直轄市或縣 ( 市 ) 辦理建物徵收補償費查估之依據 ( 建築改良物徵收補償費查估基準第 7 點 ) (4) 本縣由工務處訂定 澎湖縣興辦公共設施拆除合法房屋查估補償處理辦法 三 農作改良物之補償費 : (1) 農作改良物之補償費, 於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者, 按成熟時之孳息估定之 ; 其逾一年者, 按其種植及培育費用, 並參酌現值估定之 ( 土地徵收條例第 31 條 ) (2) 直轄市或縣 ( 市 ) 政府應依據內政部訂頒之 農作改良物徵收補償費查估基準, 並參酌當地實際狀況及農林主管機關公告之最新資料, 自行訂定該直轄市或縣 ( 市 ) 辦理農作改良物徵收補償費查估之依據, 提交地價及標準地價評議委員會評定之, 如新增或修改作物項目者, 並應敘明理由及將各項農作改良物查估計算方法明列 ( 農作改良物徵收補償費查估基準第 11 點 ) (3) 本縣由農漁局訂定 101 年度辦理徵收土地農林作物及水產養殖物 畜禽補償遷移費查估基準 9. 問 :101 年 1 月 4 日修正之 土地徵收條例 主要修正內容為何? 答 : 修正後之 土地徵收條例 於 101 年 1 月 4 日總統公布並於同年 1 月 6 日正式施行, 其主要修正內容說明如次 : 14
1 土地徵收由 公告現值 改以 市價 補償 : (1) 需用土地人申請徵收土地或土地改良物前 應先與所有權人協議價購或以其他方式取得 ; 所有權人拒絶參與協議價購或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者, 始得依本條例申請徵收 所稱協議價購, 應由需用土地人依市價與所有權人協議 前項所稱市價, 指市場正常交易價格 ( 土地徵收條例第 11 條 ) (2) 被徵收之土地, 應按照徵收當期之市價補償其地價 前項市價, 由直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關提交地價評議委員會評定之 應經常調查轄區地價動態, 每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度, 作為調整徵收補償地價之依據 ( 土地徵收條例第 30 條 ) (3) 市價補償 比舊制的 公告現值加成補償 更為公平合理, 改採市價補償後, 被徵收土地所有權人將獲得更合理的補償, 或得以在同一地段附近買回性質 面積相同的土地, 不僅能更加保障原所有權人的財產權, 也符合國際潮流 2 保護特定農業區 加強優良農地保護 : 為了保護人民的農地與糧食生產, 修正後的土地徵收條例規定, 需用土地人要優先使用公有土地, 避免徵收耕地, 如果因為行政院核定之重大建設而需徵收農業區農牧用地時, 遇有爭議, 需依行政程序法舉行聽証程序, 讓土地徵收程序更為嚴謹 (1) 需用土地人興辦公益事業計畫, 應按事業性質及實際需要, 勘選適當用地及範圍, 並應儘避免耕地及優先使用無使用計畫之公有土地或國營事業土地 ( 土地徵收條例第 3 條之 1) (2) 對於經依都市計畫法 區域計畫法或國家公園法劃設或變更後, 依法得予徵收或區段徵收之農業用地, 於劃設或變更時, 應經目的事業主管機關考量徵收之公益性及要性 需用土地人勘選用地內之農業用地, 免經區域計畫擬定機關許可者, 於變更為非農業使用時, 應先徵得直轄市或縣 ( 市 ) 農業主管機關同意 特定農業區農牧用地, 除零星夾雜難以避免者外, 不得徵收 但國防 交通 水利事業 公用事業供輸電線路使用者所必須或經行政院核定之重大建設所需者, 不在此限 ( 土地徵收條例第 3 條之 1) (3) 另區段徵收範圍內得規劃配設農業專用區, 供原土地所有權人以其已領之現金地價補償費數額申請折算配售土地, 作為農業耕作使用 ( 土地徵收條例第 43 條之 1) 3 明列公益性及必要性審查事項 : (1) 需用土地人興辦事業徵收土地時, 應依下列因素評估興辦事 15
業之公益性及必要性, 並為綜合評估分析 : 一 社會因素 二 經濟因素 三 文化及生態因素 四 永續發展因素 五 其他 ( 土地徵收條例第 3 條之 2) (2) 前條所稱徵收計畫書, 應記載下列事項, 並檢附相關證明文件 : 四 興辦事業計畫之必要性說明 六 公益性及必要性評估報告 (3) 為貫徹憲法上公益原則與比例原則, 行政機關於徵收土地時需充分審酌公益性及必要性, 而 公共利益 之判斷係避免土地徵收案件浮濫之重要機制 4 政策規劃落實民眾參與 : 土地徵收條例修正後, 人民遇到土地徵收, 可透過公聽會 聽証 協議價購及陳述意見等管道來表達自己的意見, 以保障私人財產 : (1) 需用土地人依本條例第十條第二項規定舉行公聽會, 應至少舉行二場, 其辦理事項如下 : 1. 應於七日前將舉行公聽會之事由 日期及地點公告於需用土地所在地之公共地方 當地直轄市或縣 ( 市 ) 政府 鄉 ( 鎮 市 區 ) 公所 村 ( 里 ) 辦公處之公告處所與村 ( 里 ) 住戶之適當公共位置, 並於其網站張貼公告及刊登政府公報或新聞紙 2. 依土地登記簿所載住所, 以書面通知興辦事業計畫範圍內之土地所有權人 3. 說明興辦事業概況 展示相關圖籍及說明事業計畫之公益性 必要性 適當性及合法性, 並聽取土地所有權人及利害關係人之意見 後場公聽會並應說明對於前場公聽會土地所有權人及利害關係人陳述意見之明確回應及處理情形 4. 公聽會應作成會議紀錄, 並將紀錄公告周知, 張貼於需用土地所在地之公共地方 當地直轄市或縣 ( 市 ) 政府 鄉 ( 鎮 市 區 ) 公所 村 ( 里 ) 辦公處公告處所, 與村 ( 里 ) 住戶之適當公共位置, 需用土地人並需於其網站上張貼公告及書面通知陳述意見之土地所有權人及利害關係人 5. 依前二款規定所為前場公聽會紀錄之公告及書面通知, 與對於前場公聽會土地所有權人及利害關係人陳述意見之回應及處理, 應於舉行後場公聽會前為之 事業計畫報請目的事業主管機關許可及徵收案件送由核准徵收機關核准時, 應一併檢附所有公聽會紀錄 土地所有權人及利害關係人之意見與對其意見之回應及處理情形 ( 土地徵收條例施行細則第 10 條 ) (2) 本條例第十條第二項但書所稱具機密性之國防事業, 指具有 16
軍事機密與國防秘密種類範圍等級劃分準則規定之機密性國防事業 ; 所稱已舉行公聽會或說明會, 指下列情形之一 : 1. 興辦事業計畫於規劃階段已舉行二次以上公聽會, 且最近一次公聽會之舉行距申請徵收三年內 2. 興辦事業計畫已依都市計畫法舉行公開展覽及說明會, 並通知土地所有權人, 且最近一次公開展覽及說明會之舉行距申請徵收三年內 3. 原事業計畫已舉行公聽會, 於申請徵收後發現範圍內土地有遺漏須補辦徵收 4. 原興辦事業為配合其他事業需遷移或共構, 而於該其他事業計畫舉辦公聽會或說明會時, 已就原興辦事業之遷移或共構, 聽取土地所有權人及利害關係人之意見者 (3) 特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者, 若有爭議, 應依行政執行法舉行聽証 需用土地人興辦之事業無須報經目的事業主管機關許可者, 除有第二項但書情形外, 應於與所有權人協議價購或以其他方式取得前, 先舉行公聽會 ( 土地徵收條例第 10 條 ) (4) 需用土地人申請徵收土地或土地改良物前, 除國防 交通或水利事業, 因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外, 應先與所有權人協議價購或以其他方式取得 ; 所有權人拒絶參與協議價購或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者, 始得依本條例申請徵收 ( 土地徵收條例第 11 條 ) (5) 前條所稱徵收計畫書, 應記載下列事項, 並檢附相關證明文件 : 五 與土地所有權人或土地改良物所有權人協議價購或以其他方式取得之經過情形及所有權人陳述意見之情形 ( 土地徵收條例第 13 條之 1) 相關陳述意見內政部另訂 申請徵收前需用土地人舉行公聽會與給予所有權人陳述意見機會作業要點 5 明訂安置計畫以確保民眾財產權益 : 基於憲法第 15 條生存權之保障, 土地徵收條例第 34 之 1 明訂 : 徵收公告一年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口, 因其所有建築改良物被徵收, 致無屋可居住者, 或情境相同經直轄市或縣 ( 市 ) 政府社會工作人員查訪屬實者, 需用土地人應訂定安置計畫, 並於徵收計畫書內敍明安置計畫情形 前項安置, 包括安置住宅 購置住宅貸款利息補貼 租金補貼等 10. 問 : 徵收土地除依法補償地價外, 可否發給獎勵金 救濟金 轉業輔導金等? 17
答 : 另行發給之獎勵金 救濟金 轉業輔導金等, 非屬法定補償範圍, 地政機關不應干涉, 但發放徵收補償費時, 得代為轉發, 其發給對象, 宜視土地使用之實際情況, 由需用土地人斟酌為之 ( 內政部 77.2.11 台內地字第 572840 號函 內政部 88.12.22 台內地字第 8886565 號函 土地徵收法令補充規定第 13 點 ) 11. 問 : 旅外鄉親領取徵收補償費, 是否得返鄉親自領取? 答 : 本府為便利旅外鄉親領取徵收補償費, 除通知一定之日期前往各縣市 ( 視各案件需要 ) 同鄉會發放外, 為免鄉親旅途往返不便及增加旅費支出, 本府另提供申請以匯款方式領取 惟為免發生同名同姓之誤, 申請以匯款領取者, 以土地登記名義人為限, 土地登記資料並須有身分證統一編號記載 12. 問 : 以前私有土地被徵收作為營區或國防設施, 現已廢棄或閒置使用, 可否由原土地所有權人申請收回? 答 : 一 本府前於 98 年 1 月 13 日以府地開字第 0981200012 號函復 : 早期軍方徵收民地興建營區之土地, 如因時空變遷已依原徵收目的完成使用者, 依法應移由國有財產局管理, 原土地所有權人尚不得依土地法第 219 條或土地徵收條例第 9 條規定申請收回土地 至於已移交國有財產局管理之土地得否優先承租, 因涉國有財產法相關規定, 原土地所有權人如有承租之需求, 本府當協助向國有財產局台灣南區辦事處澎湖分處洽詢 另 軍方佔用民地興建營區之土地, 因未依法辦理徵收或價購, 土地乃屬私人所有, 宜由土地所有權人訴請軍方拆屋還地, 並得以不當得利為由請求賠償 二 本府為促使相關因徵收 價購或徵購土地作為國防設施使用者之土地且已無使用或事實已廢棄使用之土地還地於民, 曾於 101 年 4 月 12 日以府行規字第 1010021817 暨 102 年 2 月 22 日府財開字第 1020700692 號函委請立法委員楊曜協助修正 離島建設條例 第九條內容 : 澎湖地區之土地, 作為國防設施使用者, 應比照辦理, 唯建議修正條文未獲立法院院會審查採納, 依 103 年 1 月 8 日華總一義字第 10300000591 號函令公布修正之 離島建設條例 第九條修正條文內容, 澎湖地區之土地, 須未經政府機關依法定程序徵收 價購或徵購者, 始得申請購回 13. 問 : 縣有耕地如何申請承租? 租金之計算為何? 又承租耕地能否申請讓售? 答 : 壹 縣有耕地如何申請承租? 18
一 本縣縣有耕地之放租係援用 國有耕地放租實施辦法 相關規定辦理, 依據國有耕地放租實施辦法所稱耕地在本縣係指 ( 一 ) 依區域計畫法劃定為一般農業區 森林區之農牧用地 ( 二 ) 依都市計畫法劃定為農業區 保護區之旱地目土地 但下列土地不予出租 : ( 一 ) 經認定影響水源涵養之土地 ( 二 ) 經認定為保安林之土地 ( 三 ) 其他依法令規定禁止農耕或不得放租之土地 ( 四 ) 政府計畫使用之土地 二 放租對象 : (1) 民國 82 年 7 月 21 日前以實際耕作之現耕人或継受其耕作之現耕人 (2) 實際耕作毗鄰耕地之耕地所有權人 (3) 實際耕作毗鄰耕地之耕地承租人 (4) 農業學校畢業青年 (5) 家庭農場從事農業青年 (6) 取得最近 5 年內農業主管機關農業專業訓練 40 小時以上證明文件者 (7) 合作農場 三 放租程序 : (1) 受理申請承租 (2) 勘查現況 (3) 公告放租, 並徵詢異議 (4) 審查 (5) 核定放租 (6) 訂定租約 前項第三款公告期間為 30 日 四 縣有耕地的承租人, 承租面積每戶合計不得超過 5 公頃, 但得視土地坵形為百分之十以內的增加 在 國有耕地放租實施辦法 施行前, 原來承租的面積已經超過前項規定面積標準的, 面積不受前項規定的限制, 但不得再增加承租面積 放租之面積, 如為 1 筆土地之部分者, 於地籍分割得以約計面積放租, 並於租約內附土地使用現況略圖標明放租範圍 五 申請承租縣有耕地者, 應填具申請書, 檢附身分證明文件 土地登記謄本 地籍圖謄本及每戶承租面積未逾上開規定面積上限切結書, 並按不同放租對象分別檢附下列文件 : ( 一 ) 民國 82 年 7 月 21 日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人 : 19
1. 申租人為申租土地現耕者之切結書 2. 民國 82 年 7 月 21 日前已實際耕作或繼受耕作之下列證明文件之一 : (1) 當地農 漁會 鄉 ( 鎮 市 區 ) 公所或其他政府機關出具之證明 (2) 民國 82 年 7 月 21 日前已具有行為能力, 且於民國 82 年 7 月 21 日前曾為該國有耕地所在村 ( 里 ) 長 毗鄰土地所有權人或承租人出具之證明, 並檢附身分及資格證明文件 證明人資格證明文件如下 : A. 證明人為村 ( 里 ) 長者, 為政府機關出具於民國 82 年 7 月 21 日前任職村 ( 里 ) 長證明文件影本 B. 證明人為毗鄰土地所有權人者, 為民國 82 年 7 月 21 日前已取得該毗鄰土地所有權之權狀影本或土地登記謄本及地籍圖謄本 C. 證明人為毗鄰土地承租人者, 為民國 82 年 7 月 21 日前已承租該毗鄰土地租約影本 土地登記謄本及地籍圖謄本 但毗鄰土地係向放租機關租用者, 得免檢附租約影本 3. 申租人係繼受耕作之現耕人者, 另應檢附下列文件之一 : (1) 經公證人公證或認證之權利移轉相關證明文件 (2) 經申租人與讓與人共同說明其繼受關係, 並經公證人公證或認證之文件 (3) 載明 確與讓與人間有繼受關係, 如有虛偽不實, 無條件同意放租機關撤銷租約, 除願負法律責任, 並交還土地外, 所繳租金及歷年使用補償金等費用不要求退還, 絕無異議 並經公證人認證之切結書 ( 二 ) 實際耕作毗鄰耕地之耕地所有權人 : 1. 申租人為申租土地毗鄰耕地實際耕作所有權人之切結書 2. 毗鄰耕地之土地所有權狀影本或土地登記謄本 3. 毗鄰耕地之地籍圖謄本 ( 三 ) 實際耕作毗鄰耕地之耕地承租人 : 1 申租人為申租土地毗鄰耕地實際耕作承租人之切結書 2 毗鄰耕地之租賃契約書影本 但毗鄰耕地係向放租機關租用者, 得免予檢附 3 毗鄰耕地之土地登記謄本 4 毗鄰耕地之地籍圖謄本 ( 四 ) 農業學校畢業青年 : 公立或主管教育行政機關立案或認可之國內外中等以上學校農業有關系科畢業之證明文件 20
影本 ( 五 ) 家庭農場從事農業青年 : 1 申租人實際從事家庭農場耕作之切結書 2 證明與農場所有或經管者同一戶籍之全戶戶籍謄本 3 家庭農場土地所有權或其他使用權利證明文件影本 ( 六 ) 取得最近 5 年內農業主管機關農業專業訓練 40 小時以上證明文件者 : 行政院農業委員會及其所屬機關 各直轄市 縣 ( 市 ) 政府自行辦理或委託辦理與農作 畜牧具相關性之訓練課程紙本結業證書影本 ( 七 ) 合作農場 : 合作農場設立登記證明影本 ( 八 ) 前項切結書應載明 : 切結事項如有虛偽不實者, 願負法律責任, 並無條件同意放租機關撤銷租約, 交還土地, 所繳租金及歷年使用補償金等費用不要求退還, 第 1 項第 4 款 第 5 款所稱 青年 係指 18 歲以上 45 歲以下者, 第 1 項第 6 款所稱 最近 5 年內 係指申請承租之日起往前 5 年內, 課程訓練時數並得累計, 本點所稱之毗鄰, 係指與申租範圍地界緊接相鄰 注意事項 : (1) 應檢附之身分證明文件 : 1. 自然人 : 身分證影本 戶口名簿影本或戶籍謄本 2. 法人 : 法人登記證明文件影本及其代表人資格證明文件, 或法人設立或變更登記表影本 3. 合作農場 : 合作農場設立登記證明文件及代表人身分證明文件 (2) 申租人或受任人簽註 本影本與正本相符如有不符願負法律責任 並認章 貳 縣有耕地租金如何計收? 1 民國 89 年 1 月 26 日之前已承租縣有耕地之承租戶, 地租的年租額以各縣市主要正產物 ( 本縣以甘藷 ) 依地目 等則之收獲量標準, 租金率以收獲量五分之一, 並以各縣市主要正產物 ( 本縣以甘藷 ) 市場之平均躉售價格計算折徵代金 本年度以 101 年度甘藷市場之平均躉售價格 17 元為折徵代金 2 民國 89 年 1 月 28 日後申請承租耕地者, 依農業發展條例第 21 條規定, 由出租人與承租人約定之, 本縣依縣有非公用不動產租賃處理條例第 16 點規定租金率依地價 5% 計收 3 公有出租耕地如因公用需要或依法撥用時終止租約, 依平均地權條例第 11 條第 3 項及第 77 條第 3 項規定, 依下列補償耕地承租人 21
(1) 承租人為改良土地所支付之費用 (2) 尚未收獲之農作改良物 (3) 按終止租約當期該土地之公告土地現值, 減除預計土地增值稅後餘額之三分之一地價補償 前開預計土地增值稅, 應按照同條件之私有土地方式辦理 民國 89 年 1 月 26 日以後承租之耕地, 於終止租約時不予補償 參 承租耕地能否申請讓售? 依 澎湖縣縣有財產管理自治條例 第 49 條規定 : 縣有非公用不動產之處分, 放領由財政處 ( 土地開發科 ) 依法辦理, 承租耕地除公地放領外, 不得申請讓售 14 問 : 本府於 101 年 6 月 29 日修正 澎湖縣非都市土地一般農業區農牧用地或養殖用地興建住宅計畫審查作業要點 主要修正內容為何? 答 : 本府為提昇本縣非都市土地一般農業區農牧用地或養殖用地興建住宅其公共設施環境更臻完善, 以提昇其居住品質, 創造優質環境, 業已完成修正 澎湖縣非都市土地一般農業區農牧用地或養殖用地興建住宅計畫審查作業要點, 並於 6 月 29 日公告發布施行, 其主要修正重點為 : 一 申請基地位屬潮間帶範圍者不得申請變更編定 二 申請興建住宅之基地未臨接縣 鄉道, 惟在縣 鄉道計畫寬度兩側三公尺範圍內, 仍應自計畫寬度退縮三公尺建築 三 申請之基地變更使用後造成土地地形曲折不整或造成土地之細碎分割者, 需修正申請變更編定範圍 四 興建之住宅容許作為之日用品零售, 係指參照經濟部公司行號營業項目代碼表之 F2 零售業 - 以 F203 類組為限, 另辦公處所應符合建築物使用類組 G-2 類組 申請日用品零售及辦公處所使用者, 其建築物應為地面二層以上, 並限於地面一層使用, 且經本府建設處申請許可 15 問 : 四維路以北農業區及公五 公六以區段徵收開發經費為何? 答 : 本案假設第一區及第二區私有土地所有權人 90% 申請領取抵價地, 另第三區因地價補償費較高, 假設私有土地所有權人僅 60% 申請領取抵價地下, 合計三區地價補償費估約 9 億 0,251 萬元, 地上物補償費估約 1 億 5,000 萬元, 公共設施開發工程費估約 3 億 2,000 萬元, 行政作業費估約 4,550 萬元, 貸款利息估約 4,400 萬元, 合計開發總經費估約 14 億 6,201 萬元,102 年國庫署同意核貸 5 22
億 1,076 萬元 (103 年編列地價補償費 6 億 2855.4 萬元, 地上物補償費 1 億 5,000 萬元, 工程費 1 億 2000 萬元, 行政作業費 1,517 萬元, 利息 1,300 萬元, 合計 9 億 2672.4 萬元 103 年因從原定 1 期 1 區修正為 1 期 3 區, 於 103 年 4 月 15 日審議通過, 致工作進度延後, 實際執行經費儘行政作業費可部分執行, 餘保留至 104 年度執行, 並視實際工作進度分年編列調整 104 至 107 年預算 ) 16 問 : 四維路以北農業區及公五 公六區段徵收範圍內之土地所有權人可申請領回抵價地比例為何? 答 : 依據現行法令規定, 抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則, 最低不得少於百分之四十 ( 曾經辦過農地重劃之土地, 最低不得少於百分之四十五 ) 本案開發區以百分之五十為原則, 但是每一位土地所有權人實際領回抵價地面積, 須按他應領地價補償費金額及領回抵價地位置之地價計算, 計算結果每位土地所有權人實際領回抵價地面積, 可能高於他被徵收土地面積百分之五十, 也可能低於他被徵收土地面積百分之五十, 並不是每一位都剛好是百分之五十 17 問 : 四維路以北農業區及公五 公六區段徵收開發完成後, 可供標售土地面積為何? 答 : 可供標售土地以該範圍內之土地所有權人申請領回抵價地比例而定, 如全案申請領回抵價地比例為 90% 時, 可供標售土地面積為 4.1284 公頃, 依其申領比例不同, 其可供標售土地面積如下 : 單位 : 公頃 領回抵價地比例 90% 70% 50% 30% 10% 合計可 標售土 地 ( 徵收單 可標售土 地 ( 公頃 ) 單價成本 3.9701 7.1129 10.2556 13.3984 16.5411 2.7 2.65 2.63 2.61 2.6 價 1 萬 / m2 ) ( 萬 / m2 ) 18 問 : 四維路以北農業區及公五 公六區段徵收抵價地如何分配? 答 : 原則上由土地所有權人公開抽籤並自行選擇分配街廓, 其詳細作業內容須依據主管機關訂定之抵價地分配作業要點辦理 19 問 : 區段徵收整體作業程序為何? 答 :( 一 ) 勘選區段徵收範圍 23
( 二 ) 預計抵價地比例非為百分之五十者報請中央主管機關核准 ( 三 ) 查估土地及地上物補償費 ( 四 ) 召開協議價購會議 ( 五 ) 召開區段徵收公聽會 ( 六 ) 區段徵收計畫書報請中央主管機關核准 ( 七 ) 區段徵收公告 通知土地所有權人並處理異議案件 ( 八 ) 發放徵收補償費或存入保管專戶 ( 九 ) 受理民眾申請發給抵價地及審核 ( 十 ) 處理公有土地及未登記土地 ( 十一 ) 囑託辦理土地所有權移轉登記或他項權利塗銷登記等 ( 十二 ) 工程規劃設計及發包 施工 ( 十三 ) 辦理抵價地分配 ( 十四 ) 地籍整理 ( 十五 ) 囑託辦理開發完成後土地所有權登記等 ( 十六 ) 通知土地所有權人實地指界並點交土地 ( 十七 ) 處分剩餘土地 ( 十八 ) 辦理財務結算 ( 十九 ) 撰寫成果報告 20 問 : 什麼是抵價地? 答 : 區段徵收範圍內之土地所有權人, 對於政府徵收土地應發給之地價補償費, 可以向政府申請以徵收後可供建築土地折算抵付, 這種折算抵付地價補償費之土地就是抵價地 21 問 : 土地所有權人領回之抵價地, 可否分開選擇在不同分配街廓配地? 答 : 土地所有權人領回抵價地之權利價值, 是按他全部被徵收土地地價補償費總合計算, 土地所有權人可將他應領抵價地之權利價值選擇在同一分配街廓配地, 亦可分開選擇不同分配街廓配地, 但選擇分配街廓時, 他應領抵價地之權利價值, 不得小於所選擇分配街廓最小分配面積所需之權利價值 22 問 : 區段徵收土地, 相關稅賦有無減免優惠? 答 : 區段徵收土地所有權人不論是領取現金補償地價, 或是申請發給抵價地, 都免徵土地增值稅 區段徵收完成後, 區內土地自土地所有權人接管之日起, 地價稅減半徵收二年 ( 工程驗收在土地接管日期之後者, 以工程驗收合格日為起算日期 ) 土地所有權人領回抵價地後第一次移轉時, 土地增值稅減徵百分之四十 24
23 問 : 區段徵收完成後, 剩餘土地如何處理? 答 : 區段徵收完成後, 主管機關或需用土地人所取得之可供建築土地, 屬於公共設施用地者, 以有償或無償撥用方式撥供需地機關使用或讓售予公營事業機構使用 ; 國民住宅用地 安置原住戶土地及經行政院專案核准土地, 讓售予需地機關或個人使用 ; 其餘土地一律辦理公開標售 標租或設定地上權 區段徵收土地之處分收入, 優先抵付開發總費用, 如有盈餘, 除其他法令另有規定外, 應全部撥充實施平均地權基金 ; 如有不足, 則由實施平均地權基金貼補 24 問 : 徵收下限 40%, 且無限定徵收地地上權使用, 使政府可能以此漏洞斂財於民, 以及因下限過低, 使徵收誘因無法被有效的制衡 答 : 區段徵收與市地重劃性質迥異, 除為開發建設新社區外, 尚須配合取得各項公共建設所需用地, 故區段徵收區內除規劃所需之公共設施用地外, 無法再規劃較多之抵價地供地主領回 目前土地徵收條例規定抵價地比例不得低於 40%, 其旨在保障被徵收土地所有權人之權益, 如以目前辦理完竣之區段徵收區開發區審視, 其開發完成後之地價, 於抵價地訂為 40% 時, 其領回之抵價地價值均遠高於其應領之地價補償費, 除已充分保障被徵收地主之權益, 地主尚能享受到開發後地價上漲之效益 至比例能否再提高則係視各地開發地區之公共設施規劃比例或財務計畫情形而定 至將抵價地比例下限提高至 55%, 以現行區段徵收區內之規劃內容, 將無法據以執行, 且亦將失去區段徵收之漲價歸公精神 25 問 : 土地所有權人如何領取地價補償費? 答 : 土地所有權人對於地價補償費可以選擇全部領取現金補償, 或全部申請發給抵價地, 也可以選擇部分領取現金補償部分申請發給抵價地 經核定發給抵價地或領竣徵收補償費之土地所有權人, 得向直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關申請, 改按原徵收補償地價發給現金補償或發給抵價地, 經直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關徵得需用土地人同意後核准 25