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100 年 11 月份月刊 中華民國不動產估價師公會全國聯合會 編輯企劃委員會 出刊日期 : 100 年 11 月 15 日 主任委員 : 汪也乃 副主任委員 : 陳韋翰 劉宜論 何金鳳 執行秘書 : 呂嘉琪 委員 : 吳紘緒 高雲 江晨仰 黃小娟 陳俊宏 陳進忠 林富健 梁志鎬 黃政治 蘇靜美 黃枝川

目錄 Contents 中華民國不動產估價師公會全國聯合會月刊 1 0 0 年 11 月 1 5 日 Forum 壹 估價論壇... 3 台灣都市更新權利變換制度暨權利變換估價 方式介紹 / 張能政... 3 都市更新權利變換估價之問題與檢討 / 徐士堯... 33 地價基準地制度之檢討與運用 / 吳東明... 42 地價基準地於台灣地區推動之成效 / 游適銘... 67 Laws and regulations 貳 建築工程類物價指數表... 87 參 五大銀行平均存款利率 與 五大銀行平均基準利率... 92 肆 最新法令法規與解釋函令... 93 一 法令法規... 93 二 解釋函令... 139 伍 總體經濟資訊... 159 News 陸 不動產相關新聞... 161 王文洋 5.86 億買潤泰金融大樓... 161 聯電潤泰大樓辦公室王文洋 5.8 億元搶到手... 161 台中市精密機械科技創新園區 2 年內不蓋廠擬收回土地 161 自宅稅率 1.2% 擬採一人一屋... 162 大同將售北投廠利益估逾 40 億... 163 民眾看淡房市 Q4 難有轉機... 164 基泰之星 REITs 新光人壽 33.3 億得標... 164 新壽標得基泰之星 REITs... 164 北市預售屋再飆新高... 165 台中航空站旅運總量飛升... 166 印度園區落腳新竹縣邱鏡淳 : 樂觀其成, 全力配合... 167 清算題材三鼎 REITs 量價齊揚... 167 敦南遠企鄰地買主豐泰... 168 第 1 頁, 共 190 頁

台菸酒資產活化建啤先行... 170 烏石漁港土地 11 月標售... 170 陸客加持投資宜蘭時點到... 171 People 專訪 - 觀光休閒飯店國際投資新熱點... 173 3 大行庫 4,000 坪投入都更... 174 拚都更私募型銀行也瘋狂... 175 北市商辦 Q3 大漲 4.7%... 176 台日聯手搶台中健康宅市場... 176 商用不動產 Q4 超級大案登場... 177 農舍面積上限 100 坪將縮為 50 坪... 178 大遠百進駐 7 期豪宅旺... 178 太子敦南大樓標售卡在回租... 179 中市不畏寒逆勢推土地標案... 180 本月一連推出四次涵蓋七期 11 期 12 期熱門區域總標價上看 120 億元有助拉升房市熱度... 180 台中安和重劃區將換發權狀... 180 新聞分析 - 寶成 單元一 效率傲人... 181 民營銀賣樓傾向不公開標售... 182 房產交易所得 1 年補徵 14 億... 183 太子敦南大樓債權銀收回法拍... 185 企業財產遭法拍營業稅要先還... 185 排在普通債權前... 186 香山工業區都更公設擺不平!... 187 台糖港埠用地文創產業入列... 187 不動產實價登錄草案違者最高罰 15 萬... 188 非自用房產交換也要課奢侈稅... 189 持有不到兩年 採價值從高計算... 189 買屋斡旋金擬規範上限房價 1%... 189 新聞辭典 / 斡旋金... 190 第 2 頁, 共 190 頁

壹 估價論壇 台灣都市更新權利變換制度暨權利變換估價方式介紹 台灣都市更新制度的確立始於 1998 年都市更新條例的訂定, 舊市區 的更新的困難主要來自於複雜的產權 型態導致開發成本偏高 無利可圖之 問題, 因此, 更新條例制度便以容積 獎勵 稅負減免方式來提高開發利 益 增加土地所有權人更新意願, 並 且透過多數決的方式, 降低開發過程 中交易成本提高重建誘因 多數決方 式涉及到不同意者之權益保障, 解決 方式即透過 權利變換制度 方式來 給予不參加者財產權之保障 因此, 1 更新條例便以權利變換為更新單元 內重建區段的主要實施方式 2 近幾年 來, 台灣北部地區房地產市場蓬勃發 展, 都市中心地帶空地取得不易, 舊 市區的重建在政府大力的推動下如火 如荼展開, 都市更新開發個案超過 867 個以上案件, 其中台北市公部門 及私地主共計劃定 700 處更新單元, 1. 更新單元係指更新地區內可單獨實施都市更新事業之分區 自 2002 年至 2010 年共計核定 104 案, 其中核定案件大部分採權利變換方式執行 3, 顯示舊都市更新方式採用權利變換為主流 權利變換之運用, 主要為讓少數不參與者能獲得財產保障, 透過公開 公平估價便是主要方式, 惟權利變換方式的施行涉及更新單元內地主財產價值分配, 實施過程中仰賴更新前後價值評估為分配依據, 複雜的價值評估成為不動產估價師面對的課題 因此, 建立一些嚴謹的估價原則成為不動產估價重要的工作 本文針對目前台灣都市更新權利變換制度及權利變換估價方式進行介紹, 並試圖從實務的操作過程中提出一些檢討意見, 以供制度設計者及實務操作者參考 壹 權利變換制度介紹依都市更新條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 3 條第 5 款規定權利變換定義為 : 權利變換: 係指更新單元內重建區段之土地所有權人 合法建築物所有權人 他項權利人或實施者, 提供土 2. 更新條例 25 條 : 都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地, 以權利變換方式實施之 但由主管 機關或其他機關辦理者, 得以徵收 區段徵收或市地重劃方式實施之 ; 其他法律另有規定或經 全體土地及合法建築物所有權人同意者, 得以協議合建或其他方式實施之 3. 依營建數統計 2010 年 2 月止已核定之更新案共計 212 處, 其中採用權利變換方式辦理共計約 160 處, 約佔 75.5% 第 3 頁, 共 190 頁

地 建築物 他項權利或資金, 參與或實施都市更新事業, 於都市更新事業計畫實施完成後, 按其更新前權利價值及提供資金比例, 分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金 其內涵係將重建區段內具有實質財產權者及投入資金進行開發者視為更新利益的共同分享人, 且將更新單元內相關不動產之權利與投入開發之資金依價值數額計算比例做為分配依據 故權利變換核心在於變換價值之評定, 而複雜的權利如何執行與保障亦為重要的課題 更新條例中有關實際分配架構主要依條例 30 條及 31 條, 並訂定配套的 都市更新權利變換實施辦法, 以下將權利變換制度的特性 權利變換架構 分配之處理原則 辦理程序及異議處理等分項敘明 : 一 制度特性 ( 一 ) 以權利價值為分配依據不動產價值主要來自於不動產之權利, 而舊房改建過程中原地上使用中之建物均必須被拆除, 單元內複雜的使用權利必須被重整, 因此, 如何在改建過程中保障原地主及相關權利人之權利及未來居住之權利呢? 權利變換制度採用的是透過價值的計算給予相關權利人適當的權利保障 在更新單元內有土地所有權人 有建物無土地產權之合法建物所有權人 地上權人 地役權 耕地三七五租約 4 都市更新條例 3 1 之面積者 及一般租約之承租人, 透過現 存各種權利價值的評估, 保障 每個人於更新後有一份應分 配價值以選擇重回到原住地 之權利 過去舊建物改建大部分 以協議合建方式辦理, 地主與 開發商協議共同開發時常以 分坪方式約定, 尤以土地重建 可開發之樓地板面積依一定 合建比率分配為主, 較為簡單 也為一般地主了解 而權利變 換以價值替代分配方式, 地主 依估價師所估定之權利價值 計算更新後應分配權利, 地主 據此權利價值自由選擇更新 4 後房屋, 進而衍伸差額找補 5 及抽籤分配制之相關配套, 且透過價值的衡量可解決部 分持份偏小 受強制執行及不 願參與者財產價值保障 ( 二 ) 立體分配 立體重劃 舊市區土地大部分已存 在老舊建物, 且大部分呈現高 度利用狀態, 產權型態多數如 公寓 大樓之區分所有, 而更 新後又以興建大樓為多產權 亦為立體之區分所有 因此, 土地所有權人之更新後分配 有別於一般新市區開發之平 面市地重劃方式, 惟因條例中 條第二項 : 依前項規定分配結果, 實際分配之土地及建築物面積多於應分配, 應繳納差額價金 ; 實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者, 應發給差額價金 5 都市更新權利變換辦法第 11 條 : 但同一位置有二人以上申請分配時, 應以公開抽籤方式辦 理 第 4 頁, 共 190 頁

30 條 : 實施權利變換時, 權 利變換範圍內供公共使用之 道路 溝渠 等七項用地, 除 以各該原有公共設施用地 等公有土地抵充外, 其不足土 地與工程費用 之費用, 經 各級主管機關核定後, 由權利 變換範圍內之土地所有權人 按其權利價值比例共同負 擔, 並以權利變換後應分配之 土地及建築物折價抵付 與平均地權條例第 60 條 : 依 本條例規定實施市地重劃 時, 重劃區內供公共使用之道 路 等十項用地, 除以原公有 道路 等四項土地抵充外, 其不足土地及工程費用, 由 參加重劃土地所有權人按其 土地受益比例共同負擔, 之內涵同以重建或重劃開發 費用為共同負擔, 不同者在於 故權利變換可稱為立體重劃 之模式, 而立體重劃涉及土地 或不動產價值立體化之處 理, 在估價的技術方面需要進 一步探討 ( 三 ) 以公開 公平方式辦理 權利變換辦法第 6 條規 6 定權利價值的查估由實施者 委託三家專業估價者進行查 估, 為權利價值的查定提供決 定的基礎, 經過三家估價者的 查估後再由實施者作最後的 6 依更新條例第三條第四款 : 實施者 : 係指依本條例規定實施都市更新事業之機關 機構或團體 確定 而實務操作上三家的估價結果均公開, 因此, 估價結果必須盡量達到公平的目標 實施者另必須擬訂開發費用 ( 即共同負擔 ), 將分配結果 計算方式 執行內容及相關人之意見製作權利變換計畫書後送交的地方主管機關審議, 審議過程經過公聽會 公開展覽及公開的審議委員會討論, 並讓相關權利人有表達意見之機會, 於審議機制中做討論 權利變換計畫書中的核心除了地主之權利價值外, 實施者所擬定之開發費用亦須影響地主之分配, 地方政府均訂有費用提列之參考標準, 以為個案間公平提列之基礎 二 權利變換架構分析都市更新權利變換為目前都市更新推動的主要方式, 主要因為權利變換可解決少數不同意權利人權利價值分配之問題, 且相較於協議合建方式具有更高的稅賦優惠效果, 更具有權利分配公平 公開之特性 但何謂權利變換? 依都市更新條例第 3 條第 5 款 : 更新單元內重建區段之土地所有權人 合法建築物所有權人 他項權利人或實施者, 提供土地 建築物 他項權利或資金, 參與或實施都市更新事業, 於都市更新事業計畫實施完成後, 按其更新前權利價值及提供資金比 第 5 頁, 共 190 頁

例, 分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金 定義具有利益共享且依更新前投入成本同比例放大之內涵 惟目前權利變換之實務操作方式主要依循更新條例第 30 條 : 實施權利變換時, 權利變換範圍內供公共使用之道路 管理費用, 經各級主管機關核定後, 由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔, 及第 31 條 : 權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後, 其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例 規定, 若採用他力更新方式者, 共同負擔以權利變換後土地及建築物折價底付, 剩餘為權利人依權利比例分配 ; 採自力更新者則權利人依權利比例負擔更新開發成本 而實務上採他力更新為主, 如此之權利變換方式讓代墊共同負擔的實施者與權利人及權利人間之分配比例受到權利變換前後價值的影響, 並將權利分配分為以下兩大部分 : ( 一 ) 全體權利人之分配價值為 更新後價值扣除共同負擔, 即分配比率 = 更新後價值- 共同負擔 更新後價值 ; 實施者分配之比率即為共同負擔比 = 共同負擔 更新後價值 圖一 : 權利變換架構圖在此架構下全體權利人與實施者間的分配比例受到共同負擔的多寡與權利變換後權利價值高低的影響, 因此, 共同負擔提列的合理性及更新後權利價值評估至為重要 當共同負擔提列較高時, 權利人可分配之比例即降低 ; 更新後價值評估較高則權利人可分配比例即較高 而實施者所提列之共同負擔地主以更新後房屋折價抵付, 實施者在整個架構中被視為代工委建之角色 但法令設計之初係未引進民間力量來推動更新, 複雜的舊市區改建整合期間之交易成本龐大, 若實施者謹以更新後房屋抵付所出資之開發成本, 則無法適當反應實施者整合期間成本 風險貼水及專業能力之報酬 因此, 各地方政府在審議共同負擔標準時均允許提列開發成本的 10%~12% 作為開發者之利潤 ( 亦稱風險管理費 ), 另於計 第 6 頁, 共 190 頁

算抵付之房屋價值時以新成 屋之價值評估, 實有折價之實 質意義 7 都以更新前權利價值認定, 因更新前權利價值高低影響到不願或不能參與者之現金補償價值 ( 二 ) 地主間依更新前權利價 值比例分配更新後價值 扣除共同負擔後價值 圖二 : 共同負擔高低影響權利人與實施者分配價值分析圖 圖三 : 更新後權利價值高低影響權利人與實施者分配價值分析圖另此分配架構亦反應權 利變換前整體權利價值之高 低對於權利人與實施者間分 配並未有影響 但依條例第 31 條第 1 款 : 但其不願參 與分配或應分配之土地及建 築物未達最小分配面積單 元, 無法分配者, 得以現金補 償之 其現金補償多寡過去 7 更新後房地價值依不動產估價技術規則規第 案採用預售方式所出售之預售價格低 128 條 定以新成屋價格評估, 期相較於一般建 扣除共同負擔後剩餘之更新後房地則分配予權利人, 權利人之分配則依估價所查估之各權利人間權利價值進行分配, 因此, 權利人間價值比例之評估為權利價值之重要基礎 綜合上述, 依目前權利變換相關規定所建立的權變架構, 決定實施者與權利人間分配比率因子為 權利變換後權利價值總額 及 共同負擔, 決定權利人間分配則為 權利變換前權利價值比例 ( 如下圖四 ) 圖四 : 權利變換價值決定圖另依權利變換實施辦法第 8 條 : 第六條及第七條之評價基準日, 應由實施者定 第 7 頁, 共 190 頁

之, 其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內 但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發佈實施之都市更新事業計畫, 實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者, 其評價基準日, 得以都市更新事業計畫核定發佈日為準 故進行權利變換前後價值評估需訂定評價基準日, 此為估價報告書中的價格日期 三 權利分配主體及他項權利處理方式有權利參與權利分配者除實施者以共同負擔折價抵付更新後房屋外, 賸餘之更新後房地由土地所有權人依權利比例分配, 因此, 土地所有權人為分配主體, 地主稱為 權利人 然因, 更新區內複雜的產權, 土地上常存在之物權包括用益物權 擔保物權 租賃關係及合法建物所有人無土地產權等狀況, 另有早期佔用土地興建房屋者, 為保障相關權利人之權利, 權利變換計畫中對於土地上具有用益物權之地上權 地役權 永佃權, 以及近似永佃權之三七五租約承租人 可稱準地上權之合法建物所有權人 8, 允許其參與分配並稱之為 權利變換關係人, 其權利價值由原 土地所有權人分配一定比例價值給予, 使其同樣享有權利人之權益, 而分配之比例必先經協議, 協議不成則可由實施者委託估價師進行查估評定 對於擔保物權之處理方式則依更新條例第 40 條規定事先協議塗銷或轉載至更新後分配之房地上 另對於更新前有租賃關係之承租人, 因更新計畫之辦理無法達成其原約定的租賃目的者, 則由出租人給予一定租金補償以維公平 另對於早期佔有他人土地而興建違章建物者, 可於權利變換計畫中提出解決方式, 按更新容積獎勵方式給予適當之補償, 並得以興建成本購買更新後房屋, 使其得於更新後享有於原地繼續居住 四 分配原則對於更新後房地如何分配? 更新條例及權利變換實施辦法中有一些原則性規範, 主要包括下列幾個原則 : ( 一 ) 無原位次分配之規定權利變換採用以價值分配為核心, 參與分配者經實施者評定價值後可獲得一應分配數額, 權利人據此應分配數額得自由選擇更新後之土地及建築物, 而未嚴格限制必須選擇原位置建物 雖然制度上設計選擇同一位置者可透過 8 合法建物所有權人指建物為領有使用執照 合法登記或早期未實施建築管制前已建築之房屋, 而 坐落之土地非屬所有者 第 8 頁, 共 190 頁

9 辦理公開抽籤方式來決定, 但因實務操作上, 大部分地主 仍希望原位置分配, 因此, 2008 年修訂權利變換辦法第 10 條規定 : 實施權利變換後 應分配之土地及建築物位 置, 應依都市更新事業計畫表 明分配方式辦理, 於事 業計畫書載明中如何分配之 原則, 進而於權利變換計劃執 行中選配意願調查時有一選 配原則, 避免實務操作上爭 議 ( 二 ) 最小分配單元限制 對於權利人之權利價值 較低而可能無法分配一戶更 新後房屋之課題, 在更新條例 30 條有明確規定, 依 31 條規 定 : 不願參與分配或應分 配之土地及建築物未達最小 10 分配面積單元者, 無法分配 者, 得以現金補償 其中 現金補償係以更新前權利價 值補償, 並未能分享更新所創 造之利益, 故實務上常有實施 者為排除權利價值較小之分 配, 以現金補償而能承繼其權 利之意圖, 將更新後建築物規 劃較大坪數單元 此舉顯有失 都市更新辦理之意涵, 因此, 更新條例 30 條便規定 : 其 應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時, 得改以現金繳納 並於實務操作上允許數個權利人合併選配, 以盡量保障應分配價值低者, 使其盡量得享受更新帶來之利益 ( 三 ) 差額找補參與分配者其選定之更新後土地及建築物經評價後之實分配價值, 與權利變換計畫之應分配價值產生差額價金時, 必須以現金進行找補, 按都市更新權利變換實施辦法第 25 條規定, 應繳差額或應領差額價金由實施者通知土地所有權人及權利變換關係人於接管之日起三十日內繳納或領取 另 26 條規定未繳納者除繼承外不得為所有權之移轉或設定負擔 五 辦理程序權利變換計畫辦理程序大致分為擬定階段與核定階段, 細部辦理流程如下 : 9 都市更新權利變換實施辦法第 11 條 : 實施權利變換後應分配之土地及建築物位置, 應依都市 更新事業計畫表明分配方式辦理 ; 其未表明分配方式者, 得由土地所有權人或權利變換關係人 自行選擇 但同一位置有二人以上申請分配時, 應以公開抽籤方式辦理 10 最小分配面積單元由各縣市地方主管機關定之, 常以該縣市當地居住樓地板面積平均水準為基 準, 例如台北市 2008 年平均居住水準為 93.9 平方公尺 第 9 頁, 共 190 頁

資料來源 : 內政部營建署 圖五 : 權利變換計畫辦理流程圖 第 10 頁, 共 190 頁

六 異議處理權利變換辦理過程中必須經過公聽會 公開展覽及地方主管機關審議等過程, 在程序完備上都應能盡量達成 但權利變換核心問題在於權利價值的認定, 雖然由實施者委託三家估價師進行評估, 但並不一定能滿足所有權利人之期望, 加上評估過程中估價師難免主觀, 因此, 制度上設計了一個權利變換計劃書核定後可以依更新條例 32 條提出價值異議, 並循行政救濟程序尋求公平處理 其處理方式係先權利人於權利變換計畫書核定後二個月內書面提出, 再由地方主管機關辦理審議複核, 對複核結果不滿者可依法提出行政救濟來保障其權利 不過, 因個案已完成核定, 為避免影響大多數人權益, 依該條文規定於異議複核及行政救濟期間不得停止更新事業計畫之進行 貳 權利價值評估一 權利變換前權利價值進行權利變換前價值評估主要在決定權利人間的權利價值比率, 因此, 必須對於各權利人持有之不動產及權利進行價值評估 更新條例及權利變換實施辦 法所指參與權利分配者包括權利 人及權利變換關係人, 顯見更新 前權利價值來源為土地及土地上 合法用益物權 然更新前更新單 元內的各宗土地使用型態不同, 有空地使用 有透天型態建物及 區分所有建物等使用狀況, 其中 區分所有建物土地以持份方式持 有, 亦常有土地所有權人與地上 建物所有權不同人之狀況, 故權 利變換前權利價值評估必須對於 土地型態與不動產權利進行了 解, 並界定更新前權利價值基礎 為何? 以下就權利價值基礎及各 種權利價值估價觀念進行探討 ( 一 ) 更新前權利價值基礎 1. 更新前權利價值以土地素 地價值為基礎 都市更新是一種公部門 推動的都市政策, 也是執行都 市計畫的重要工具 但在引進 民間力量參與都市更新過程 中, 都市更新已與民間自發性 的土地開發相近, 都市更新的 推動要引進資金與民間力量 投入則必須足夠的開發利 11 益 若從地租理論來看租隙 是否夠大, 乃都市更新必要條 件或充分條件 ( 陳華泰, 11 所謂租隙, 租隙乃指資本化地租與潛在地租間差異, 資本化地租可以現況地租資本化後的價值 代表, 而潛在地租指在理想的情況下土地在最高最有效利用的型態下將獲得的最大地租, 一般 以空地地價表示 Bourassu, 1970 第 11 頁, 共 190 頁

1994), 更新前後地價能提升多少關係到都市更新推動的成功與否? 邊泰明 地價變動對土地利用強度影響之研究 (1992) 一文中提出從現實都市中不難發現重建更新行為多發生在低矮建築 ; 而在地價飆漲時期更可以發現建築物尚未達拆除年期已拆除重建這是因為地價變動隨都市發展程度而逐年有不同之變動程度, 而原有建物價值只和折舊及屋齡有關, 假設每年折舊率固定不變, 影響建物剩餘價值主要的因素便是屋齡, 所以說地價變動幅度與臨界拆除屋齡有關 ; 另由於拆除重建是緩慢, 而重建再發展涉及拆除成本, 當考慮拆除成本後, 地價變動的因素對於重建與否影響甚巨, 因為當地價變動大幅度增加時, 原有建築物的剩餘價值對於重建後的新建價值變低, 才有重建的誘因 許多集合住宅在屋齡達到 30 年以上時, 房地總價值於市場出售時反而較土地為空地時出售價值為低, 這是房地結體隨著屋齡增加及市場折舊, 產生相對低度利用的情況 因此, 從地價理論來看, 面臨拆除重建的都市更新區, 其更新前土地價值應考量建物因低度利用而須拆除, 並回歸於空地價值來討論 更新條例第 31 條規定即界定都市更新權利變換的價值基礎為土地價值 在台北市不動產估價師公會於 九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊 之研究中提到 : 都市更新推動乃因地上建物已達老舊而必須更新之狀況, 而呈低度利用狀態 現存土地價值更應該回歸到土地為素地狀態下的價值 而素地價值正可以反應在最有效利用下之土地最高價值, 而且不會因建物不同而產生各宗土地價值基礎不同 基於上述討論, 舊都市更新的條件必須達到土地重新開發價值高於土地現況使用價值, 一般有兩大條件, 其一為地上建物已達經濟耐用年數, 其二為土地現況使用容積未達最高容積, 此致使土地有進行更新必要 不過, 實務上有一些更新單元將部分未達經濟耐用年數之建物劃入更新單元, 主要為爭取較高的容積獎勵, 此舉可能導致部分土地與建物現況價值高於素地價, 該部分權利變換前權利價值則必須考慮期限況價值, 以避免低估該權利人之利益 因此更新前價值最重要原則為 最有效利用原則, 而對大部分更新單元土地而言 素地價值 才是符合此一原則 第 12 頁, 共 190 頁

然許多人對於都市更新權利變換的價值以土地價值基礎有所質疑, 主要基於更新條例第 3 條第 5 款 : 權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人 合法建築物所有權人 他項權利人或實施者, 提供土地 建築物 他項權利或資金, 參與或實施都市更新事業, 於都市更新事業計畫實施完成後, 按其更新前權利價值及提供資金比例, 分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金 以及更新條例第 39 條 : 權利變換範圍內合法建築物及設定地上權 永佃權或耕地三七五租約之土地, 由土地所有權人及合法建築物所有權人 地上權人 永佃權人或耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前, 自行協議處理 所指之合法建物所有權人之權利價值為何? 對於更新前存在建物之所有權人, 上述條文似乎說明了建物價值可為更新前權利價值之一部份 這與更新條例 31 條條文之精神, 權利變換前之權利比率的基礎為各宗土地更新前價值似乎有所衝突 但若將建物價值另行獨立評估於土地權利價值外, 則原則上瀕臨老舊須拆除的建物有了一定的價值, 也使得建物所有權人另 得依更新條例第 36 條 : 權利 變換範圍內 前項因權利變 換而拆除或遷移之土地改良 物, 應補償其價值或建築物之 殘餘價值, 其補償金額由實施 者查定之 規定領得建物 殘值的補償, 得到重複的報 酬 因此, 合法建物所有權人 之權利價值所指者不應為更 新前獨立於土地價值外之建 物價值 而是指於更新前合法 建物所有權人使用土地權利 之使用價值, 這是一種類似地 12 上權的使用價值其應與地上 權 永佃權及耕地三七五租約 等權利同樣從所在之個別土 地權利價值中分離, 意即以土 地權利價值為基礎, 將部份使 用土地之權利分配予建物所 權人 地上權人 永佃權人及 耕地三七五減租之承租人 基於上述分析, 台北市不 動產估價師公會於 921 地震 災區都市更新權利變換前後 不動產估價作業手冊 之研究 中歸納權利變換前價值評估 基礎應如下二圖 ( 圖六及圖 七 ) 表示 狀況一 : 各宗土地之合法建物 所有權人與土地所 12 依土地法第 102 條 : 租用基地建築房屋, 應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內, 聲請該管直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關為地上權之登記 第 13 頁, 共 190 頁

有權人為同一人, 且 無地上權 永佃權及 耕地三七五租約時 圖六 : 無權利變換關係人之權利變換前權利價值評估圖資料來源 : 九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊 第 14 頁, 共 190 頁

狀況二 : 各宗土地之合法建物所有權人與土地所有權人為不同人, 且有地上權 永佃權及耕地三七五租約時 圖七 : 有權利變換關係人之權利變換前權利價值評估圖資料來源 : 九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊 第 15 頁, 共 190 頁

目前不動產估價技術規則中有關更新前價值之評估所涉及之法條僅為第 124 條 ~127 條, 其中 125 條為更新前為區分建物者, 其區分地價拆分之計算公式, 其將區分建物之權利價值評估以區分建物房地總價依土地價值比率及建物價值比率拆分為土地權利價值及建物權利價值, 建物權利價值 一詞非指 合法建物所有權價值 亦並不包含於土地權利價值中, 故估價技術規則似有不符合更新權利變換價值意義之處, 主要因過去 921 災區重建案估價之誤用 土地權利價值部分則與 126 條結合用於目前區分建物地價立體化之估價方式, 不過, 有關 126 條 : 權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積, 且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者, 各區分所有建物之土地權利價值, 計算方式如下 : 1. 依前條規定計算土地價值比率 2. 未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值 = 未達法定容積之各區分所有建物房地總價 土地價值比率 3. 各區分所有建物土地 權利價值比率 = 未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值 /Σ 未達法定容積之各區分所有建物土地權利總價 以素地價為基礎, 必須同時達到基地使用容積未達法定容積且基地總價值低於素地總價值兩個條件, 並未考量地上更新前建物使用超過法定容積或與法定容積相同, 但建物已超過經濟耐用年數達到更新之門檻實應回到素地地價之原則, 即已違反最有效利用原則 尤其一個更新單元內有部空地 透天厝及區分建物, 若不能在最有效利用原則的一致性下評估將有失公平 另第 127 條規定權利變換前之基地未建築使用者, 以素地價值推估其土地權利價值, 亦顯示法條規定更新前為空地者, 土地權價值以素地價值為依據 上述 125~127 條推定均提及地上建物若區分建物時, 土地權利價值是否仍為空地地價, 不過, 若以先前提及之最有效李用之基本理論, 地上為透天厝或其他非區分建物仍應考慮土地現況是否達最有效利用, 若無則仍應以空地價為權變換前權利價值基礎 綜合上述, 更新前權利價 第 16 頁, 共 190 頁

值評估必須先行判斷土地現況是否達最有效利用, 如果現況價值低於土地重新開發之價值, 意即未達最有效利用則應以土地空地為價值基礎 ; 若土地現況使用若已達最有效利用, 現況土地建物合併價值高於素地地價, 則應考慮建物效益回歸於現況價值, 但必須扣除其餘建物殘餘價值所領得之補償, 避免權利人獲取重複之利益 2. 更新前各宗土地價值評估是否應以合併開發看待之? 更新前土地價值若以土地素地價值為基礎, 則另一個值得探討的問題是零散的更新前土地價值是否應反映合併開發的效益 非區分建物型態之更新區常由不同大小與臨路狀況的數宗土地組成, 在未進行整合開發前土地各自獨立利用或空置, 更可能因地形畸零 臨路狀況不同, 在同一更新區內產生畸零地或裡地, 導致其土地無法獨自建築或必須取得連接道路才能開發 而土地價值透過更新單元整體開發將使得土地價值有所提升, 此整體提升對參與更新之權利人分配並無影響, 但 對於不能或不願參與者領取更新前之補償將有較大影響 因此, 在討論權利變換前之權利價值時, 必須對於更新前權利價值是否以合併前或合併後價值進行界定 依不動產估價技術規則第 84 條規定 : 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價, 應以合併後土地估價, 並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格 以合併後價值看待之較為合理, 另若考慮更新前各宗土地視為個別獨立, 受到畸零地使用規則合併開發的規定影響, 導致估價時對於價值的判斷困難, 就估價技術而言不容易說服權利人因彼此間重要性的差異及其對個別價值的影響 因此, 進行更新前估價時應以考量合併開發為前提, 先進行整體價值評估, 再以路線價評估方式 個別因素調整或量價分離評價模式 ( 陳奉瑤, 2002) 方式進行個別宗地間價值差異的評估較為合理, 此種做法可降低估價爭議, 並提高更新前土地權利價值有利於滿足不願或不能參與者 依 臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項 更新前權利價值評估乙節評估流程亦以合併後的整體地價為整體權 第 17 頁, 共 190 頁

利變換前權利價值基礎, 並依 合併前各宗土地之價值比率 分配合併後價值 至於合併前 各宗土地地價如何評估, 係採 用比準地方式, 其於更新單元 內先行劃定合併前各宗土地 範圍, 劃定原則亦以最有效利 用原則為基礎, 劃分原則規定 如下 : 毗鄰數筆土地為同一所 有權人情況下, 得視為 同一筆土地 更新前數筆土地上有建 物, 且為同一張建築執 照或使用執照時, 得視 為同一筆土地 其他由委託人提供之劃 分原則 上述劃分原則因事關權 利人權利價值甚大, 應 向委託人說明並提供經 確認之書面資料後, 載 入估價條件中 其中同一所有權人毗鄰 雖劃為一宗, 但若估價師若認 為劃分為一宗之價值較分別 開發開發價值為低, 則仍建議 考量最有效利用原則進行切 分 另同一張建築執照或使用 執照劃為一宗地之原則亦應 有最有效利用之考量 例如數 棟四層舊公寓可能源自於同 一張執照, 但因為座落土地依 建物座落狀況已分割為數宗 土地, 且建物所有權人各依其座落土地持分, 前側土地為商業區 後側為住宅區則若視為同一宗地對於前後側地主將有不公平之影響, 因為前側商業區地主將可檢討法定空地可行的情況下單獨重建而享有商業區之容積價值, 無須共同拆除方能重建, 這對於商業區地主而言視為最有效利用 故同一張建照或使照視為一宗並非絕對原則, 進行權利變換前估價時必須詳細考量 當合併前各宗地劃分後, 必須進行比準地的選取, 選取的原則以能單獨開發者且個別條件為眾數者為宜, 再透過估價方法評估比準地地價 其他土地則依比準地與其個別條件差異進行個別因素調整 一般估價師進行個別因素比較時主要考慮土地臨路路寬 臨路數 地形 ( 寬深度 ) 容積率及商業效益等主要因素, 若有其他狀況如嫌惡設施影響 既成道路 面積 法定空地或臨接公園等永久性空地等因素亦可加入進行調整, 並基於整體開發之原則加以評估 不過, 調整過程中常被提及更新區內有重要的臨路面之畸零地是否要特別加以調整之問題? 實務上估價過程若特別去考量畸零地對毗鄰土地有牽制作用而特 第 18 頁, 共 190 頁

別去調高畸零地地價並不適當, 因為, 彼此均有互相牽制之問題, 若以此考量則常無法衡量出適當價格導致更新案破局 故更新前各宗地地價評估時, 應盡量從每宗地均假設可單獨開發 ( 居於整體開發之前提 ) 依土地物理條件訂出統一的調整原則進行評估, 並儘量減少價差, 以減少估價爭議 3. 更新前土地價值是否應加計獎勵容積? 另更新前土地價值是否應考量容積獎勵對土地價值的影響? 政府為獎勵都市更新而給予更新獎勵容積, 而容積獎勵之內容包括 :1. 實施容積管制前已興建完成之合法建築物, 其原建築容積高於法定容積者, 得依原建築容積建築 2. 更新後提供社區使用之公益設施, 該公益設施之樓地板面積不予計算容積 經政府指定額外提供之公益設施, 其產權無償登記為公有者, 除不計入容積外, 並得適度增加其建築容積 3. 主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區, 在一定時程內申請實施更新者, 給予適度之容積獎勵 4. 其他為促進都市更新事業之辦理, 經地方主 管機關報中央主管機關核准者 5. 前四款容積獎勵後, 多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者, 得適度增加其建築容積 容積獎勵對於土地價值有所提升, 但進行權利變換時, 由於更新前權利價值係作為權利比率之基礎, 若更新前土地整體價值考量容積獎勵對地價的提升, 事實上並未對權利比率產生影響 但對於不願參加或不能參加者, 更新前土地價值評估時是否考量容積獎勵對其領取的補償價金有較大影響 因此, 若獎勵容積的美意在鼓勵參與者, 則對於不願或不能參加者其領取更新前價值的補償, 似不應加計容積獎勵之優惠 當然, 土地容積獎勵不僅來自於辦理更新的獎勵, 土地原有之開放空間或增設停車獎勵應給予適當的考量, 若更新土地價值以合併開發的條件看待之, 則更新前土地價值或許不須考量更新容積獎勵, 但應有加計更新容積獎勵外之其他獎勵空間 目前 臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項 對於更新前土地權利價值評估之容積率以法定容積或原容積作為 第 19 頁, 共 190 頁

評估依據權利變換前權利價值是否考慮獎勵容積涉及另外一個問題, 當更新容積全部灌入後, 地價將大幅提昇, 以台北市目前獎勵值大約在法容的 25%~35% 間, 台北縣 40%~ 50% 間, 在加計停獎約 20%, 將使得地價提升約 0.4~ 0.6 倍, 再加上合併前後地價提升約 0.2 倍來看, 整體地價提升在 0.6~0.8 倍左右, 可能產生地主不願承擔更新期間風險選擇不參與, 實施者則必須於權變計畫核定後支出大筆資金以支應, 實施者過高資金風險, 導致更新案破局, 此現象與區段徵收地主選擇領取補償不分抵價地的狀況一樣 故更新前權利價值評價以合併不考慮容積獎勵為估價基礎有其道理 圖八 : 更新過程中土地權利價值變動狀況圖 4. 區分建物大樓更新時, 土地持份地價是否需要立體化? 土地持份地價立體化 方式? 樓層別效用比? 地 價分配率? 土地貢獻或聯 合貢獻? 權利變換前權利價值以 素地評估為基礎, 不過土地上 常存在區分所有建物, 此於進 行都市更新權利變換時更新 前價值以區分建物所有人土 地權利價值為基礎時發生對 於權利價值認定基礎的疑 問? 尤其大樓面臨更新時, 建 物必須拆除而僅剩餘土地, 建 物存在時之立體價值便消 失, 對於權利變換以 等價交 換 的基本觀念形成挑戰 因 此, 一些區分建物大樓之都市 更新個案進行權利變換估價 時, 部份權利人認為其更新前 權利價值應以大樓座落之整 宗基地價值以個人擁有的土 地持份比率計算之 此說法似 乎有其道理, 但細究更新權利 變換以 立體重劃 及 等價 交換 為基本論述, 其意義在 於更新區土地經更新後開發 為立體利用大樓, 各權利人得 依其價值比率分配更新後同 等價值比率之房地 尤其更新 條例中未有原位次分配之規 定 13, 更新前若以土地持份面 13 都市更新權利變換實施辦法第 11 條 : 實施權利變換後應分配之土地及建築物位置, 由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇 但同一位置有二人以上申請分配時, 應以公開抽籤方式辦理 第 20 頁, 共 190 頁

積為比率時, 一樓及二樓 以土地價值比率 = 上 持素地單價 基地總面積有素地單價 基地總面積 + 營造或施工費單價 (1- 累積折舊率 ) 全棟建物相面積 同 面積者其權利價值將相當, 在 選擇更新後的房地時, 因一樓 價值較高, 共同負擔相同 14, 將使一樓其成為權利人爭相 挑選的樓層, 而違悖都市更新 立體重劃精神或可能造成權 權利變換更為複雜 我國對於 區分所有建物之土地持份採 用面積持份制, 面積大小並未 能反應所有權人因持有建物 不同樓層而產生價值上的差 異, 進而產生地價稅或工程受 益費課徵的不合理情況 ( 許文 昌, 1982), 而土地持份面積相 同, 理論上樓層價值不同背後 即代表土地持份價值應有所 不同 因此, 進行都市更新必 須採用一套適合的區分建物 土地持份地價立體化的評估 模式 目前不動產估價技術 規則對於區分建物地價立 體化之規定於 125 條中有明 確公式如下 : 14 依更新條例第 30 條 : 由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔, 並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付 各區分所有建物之土 地權利價值 = 各區分所有 建物房地總價 土地價值比 率 此公式為聯合貢獻說 之運用, 以土地素地價值與 建物營造施工費殘值為比 率進行拆分, 再搭配技術規 則 126 條 : 以該基地更新前 權利價值為總數依各區分 建物土地權利價值比率分 配, 地面層房地價值較高者 其土地權利價值便較高, 樓 上房地總價較低者土地權 利價值便較低 但此公式最 大問題土地價值比為全棟 統一, 對於舊建物常發生土 地持份分配不合理之情況 無法適當解決 更新區舊建 物原建設公司或原地主當 初出售房屋時為依合理方 式分配土地持份導致土地 持份不對稱, 同樣建物均 30 第 21 頁, 共 190 頁

坪兩戶, 土地持份一為 5 坪 一為 1 坪, 市價可能均為 900 萬元, 若土地價值比率均為 90%, 則兩戶地價均為 810 萬元, 以單價比較便產生 162 萬元 / 坪及 810 萬元 / 坪之地價差異, 甚為不合理 因此, 估價師必須針對該問題進行探討, 過去曾發生的 晶宮大廈 都市更新個案, 土地持份差異過大導致分配不公之異議, 雖以補償地價稅方式解決, 但未來更新個案仍會持續產生疑義 當然, 土地持份計算方式並無一定之原則, 目前大都以建物面積比率分配土地持份, 但也有以房地價值分配土地持份之主張者, 加上早期並無強制規範, 討論合理土地持份便無太大共識 不過, 為解決權利價值公平性仍應有一定之基準, 不論以價值分配持份或以建物面積分配持份均有一原則, 而當原則產生或若有仍有不合理之土地持份分配, 則應以短少部分視為有屋無地, 增加部分視為有地無屋者進行土地權利價值及合法建物所有權價值之分離與找補方能有效解 決此爭議 另區分建物使用常發生使用價值與登記價值不同之狀況, 尤其頂樓增建 地面層法定空地增建 為登記陽台或地下室等狀況, 權利人常認為現況使用價值或原購買價值均包含此一使用效益, 為何更新前權利價值無法考量? 從基本理論來講區分建物合法登記面積均含有土地持份權利, 而更新前權利價值來自於土地, 故無土地持份之增建或不合法之使用價值是不應有權利價值的, 但補償其建物之殘值似有其必要 不過, 殘值的補償有些並無法滿足權利人, 因此, 實務上為解決這些權利人之問題可以略微提升其主建物價值, 但提升前必須先行確定其使用價值的有效性, 如頂樓增建是否有其同一棟建物所有權人的同意, 未登陽台或地下室是否得以補登等, 以避免不當得利之產生 至於部分區分建物增加特別裝修或改建成套房或建物合併使用提升其建 第 22 頁, 共 190 頁

物使用價值是否可增加其權利價值? 理論上權利價值源自於土地價值, 而區分建物土地價值應指其區分地上權之空間價值, 而建物裝修增加之效益來自建物的加工, 似不應影響土地權利價值 ; 但技術規則 125 條計算公式以房地總價為基礎, 便很難不考量建物改裝後產生效益灌注於土地權利價值上, 惟評估時, 建物增加裝修或改裝的是否合法應該要先確定, 方能進行下一步探討 不過, 綜合而言, 筆者認為裝修效益與土地權利價值無關, 應該從給予適當的建物殘值補償較為合理, 讓土地權利價值歸於土地 5. 權利變換關係人之價值 依都市更新條例第三十九條規定, 權利變換範圍內合法建築物及設定地上權 永佃權或耕地三七五租約之土地, 由土地所有權人及合法建築物所有權人 地上權人 永佃權人及耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前, 自行協議處理 前項協議不 成, 或土地所有權人不願或不能參與分配時, 由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權 永佃權或耕地三七五租約價值 其中更新單元內最常見者為地上權及合法建物所有權, 永佃權及耕地三七五租約權利價值則未見 地上權為土地建築使用之權利 合法建物所有權人則指土地與建物不同人時之建物所有權人, 其價值來源來自於座落土地之使用權價值 故地上權或合法建物所有權價值均應自其土地權利價值中抽離部分給予, 亦不影響更新單元內其他宗土地之價值 依 臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項 規定其估價步驟與方法如下 : (1) 合法建築物所有權人權利價值評估 步驟一 : 先以不動產估價技術規則第 31 32 條或第 47 條評估合法建物使用土地之收益價格 ( 但 第 23 頁, 共 190 頁

不含期末處分價值 ), 再以該收益價格扣除建物殘餘價值所得結果 步驟二 : 將步驟一所得結果除以各該土地合併前土地價格所得之比率 步驟三 : 將該比率乘以合併後土地價格, 作為合法建築物所有權人權利價值 (2) 地上權權利價值評估 步驟一 : 先以不動產估價技術規則第 31 32 條或第 47 條並同時需考量第 116 條評估地上權價格 步驟二 : 將地上權價格除以各該土地合併前土地價格所得之比率 步驟三 : 將該比率乘以合併後土地價格, 作為地上權人權利價值 不過估價過程中委託者必須應先釐清土地所有權人與權利變換關係人間之法律關係後, 並先提供相 關假設參數, 包括可收益年數或年期 期末價值等及地租收取狀況, 並經委託者提供經確認之書面資料或相關合約後, 載入估價條件中 不過合法建物所有權之價值如何評估有其不確定之問題, 合法建物使用土地之權利如何而來, 可能因租用 土地所有權人無償同意 因繼承或移轉等, 但權利終止卻必須待建物滅失或拋棄方能結束, 只是建物尚有多久才會滅失? 均無法確定, 故建物存在時土地所有權人均無法使用, 或有地租收入, 但就比較利益上而言, 現況建物效益大於土地, 只要建物不拆土地所有權價值便無法彰顯 ; 而對於建物所有權人而言, 建物僅為維持現況使用無法再改變, 且隨建物屋齡增加建物維護成本必然增加, 長久亦對建物所有權人不利 因此, 必須兩者合作方能共同創造最有效利用之價值 目前實務上, 該部分權利價值的評估以假設建物尚餘使用年期為基礎, 依其租金收 第 24 頁, 共 190 頁

益計算有期限使用價值, 並扣除建物殘值補償以為其使用土地之權利價值 土地所有權人之價值便以素地權利價值扣除該建物權利價值後的之, 評估結果大致介於素地價值的 10%~40 % 之間, 依土地現況利用度 ( 建築容積 ) 及可使用年數不同而有差異 不過, 這樣評估結果不盡然能適用於大部分更新單元內長久存在的不定期地上權及土地建物不同人之問題 上述評估價值以土地所有權人為大, 意即以素地價值扣除現況未最有效利用之收益價值後全部歸於地主 ; 但若考慮到兩者現況利益, 則不一定以土地所有權人為大, 因為土地所有權人價值應來自於現況可向建物所有權人或地上權人收取之年地租及建物滅失或地上權存續結束後之土地完整價值的折現, 此兩者合計結果可能小於建物所有權之有期限收益價值 但不論如何評價均有建物或不定期地上權使用年期之假設, 故未來建議在無法確 定建物或地上權收益年期下, 可比照過去對三七五租約規定統一分配比率避免過多假設造成之問題 6. 相對價值或絕對價值矛盾? 特定價格與正常價格衝突? 更新前權利價值評估目的是否僅為權利變換價值之基礎? 依內政部 90.9.27 台九十內營字第 9085560 號函釋對於不願或不能參與分配之土地權利人現金補償數額規定 : 有關都市更新條例三十一條規定之不願或不能參與分配者之現金補償數額問題 : 上開條文所稱之現金補償, 其數額應以權利變換前之權利價值計算, 無須扣除共同負擔 使得更新前權利價值除了做為參加更新之權利人間的權利比率外, 尚代表者不願或不能參與者的補償價值 此種規定讓權利價值的評估有相對價值與絕對價值的雙重身分 對於權利人而言, 參與者基於比較心態會比較彼 第 25 頁, 共 190 頁

15 產 16 此間透過權利比率分配更新價值的差異, 不願或不能參加者則會比較其領得知補償費是否與不動產在市場上買賣時價格相當 權利價值評估既然重視權利人間價值公平性問題? 則評估結果是否為特定價格? 從不動產估價的理論上來看, 更新前權利價值在重視彼此間權益分配及更新區合併開發的概念下其價格種類應偏向於特定價格 15( 王鴻源, 2003) 而補償則偏向於正常價格 16 兩者價格身分混淆下, 常產生不願或不能參加者對於補償價值的不滿足 尤其對於更新區內同時存在著區分建物與非區分建物使用型態之土地, 更會影響到權利價值與補償價值的爭議 因此, 本文建議相關法令的規定或解釋應將權利價值與補償價值做一區隔, 並認為都市更新權利變換之權利價值評估應為限 不動估價技術規則第二條第二款 : 限定價格指具有市場性之不動產, 在限定條件下形成之價格 不動產估價技術規則第二條第一款 : 正常價格 : 指具有市場性之不動產, 在正常情況下形成之合理價格 定價格, 以符合估價者對於價格種類的看法 ( 二 ) 更新前權利價值評估程序權利變換前之權利價值評估大致分為九大步驟 : 步驟一 : 先行評估更新前權利價值總和, 即更新前合併為一宗土地之土地總價值, 並以法定容積及原容積為基礎 步驟二 : 將更新單元內土地依產權狀況即建照 使照依最有效利用原劃分各宗土地 步驟三 : 分析各宗土地個別條件以作為比準調整之依據 步驟四 : 依個別條件選定比準土地, 並評估比準地地價 步驟五 : 訂定各宗地個別條件調整原則及調整率, 以計算各宗地地價 步驟六 : 依合併前各宗地地價佔合併前總地價比率分配合併後權利總價值以為各宗地合併後地價 步驟七 : 各宗地上有區分建物者, 依不動產估價技術規則 126 條將地價立體化 第 26 頁, 共 190 頁

步驟八 : 各宗地有權利變換關係人者, 拆分土地所有權人與權利變換關係人之分配價值 步驟九 : 將上述評估結果依權利人與權利變換關係人進行歸戶, 以計算各權利人之權利價值比率 圖九 : 更新前權利價值評估流程圖二 權利變換後價值依更新條例第 31 條規定 : 權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後, 其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例, 分配與原土地所有權人 更新後不動產價值為權利人依權利比率分配之標的, 其代表參與更新者投入更新所獲 得的報酬 不動產估價者在 進行更新後不動產價值評 估時必須取得實施者提供 之更新後建築設計方案, 包 括建築規劃設計圖 建材設 備 預期建物及土地登記面 積等資訊, 以進行更新後不 動產價值評估 然不動產估價師對於 更新後不動產價值評估面 臨一個待界定問題, 即更新 後不動產價值究竟指評價 17 基準日當時預期開發不動 產之預售價格 或成屋價格 亦或是建築完成後不動產 成屋價格折算為評價基準 日之價值? 事實上, 無開發 商投入資金成為實施者 時, 共同負擔由權利人依權 利比率負擔, 更新後不動產 價值評估與權利人間的公 平性有關 無論以預售價 格 成屋價格或開發完成後 成屋價格折算為評估基準 日之價格為基礎均不影響 到各權利人間權利比率之 公平性問題, 權利人重視者 17 權利變換辦法第 6 條 : 權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值, 由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之 估價師進行評估時常以評價基準日為估價報告之價格日期 第 27 頁, 共 190 頁

將是更新後各單位不動產間相對價格的合理性 估價人員於評價時應重視的是樓層效用的結構問題 過去九二一地震災區的社區重建個案較少對於更新後整體價值高低有所爭議之原因亦在此 但一般非自發性更新案, 由開發商進行整合進行並充當實施者時, 更新後整體價值的高低便成為主要的價值爭議點 於更新條第三條第五款雖定義 : 權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人 或實施者, 提供土地 或資金, 參與或實施都市更新事業 按其更新前權利價值及提供資金比例, 分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金 提供資金者可以依般合建概念參與都市更新 但實務上, 實施者投入資金進行更新推動時, 其投入於共同負擔的資金是依更新條例三十一條以更新後不動產價值折價抵付 18 如此方式僅將投入 的建築開發商視為營造代工之角色, 與一般合建方式有很大差異, 其未能給予合理的開發利潤, 如此做法似乎與引進民間力量推動都市更新美意悖離 面對此問題, 區域內一般民間更新案較多的台北市政府於九十三年十一月訂定之 臺北市都市更新審議作業相關規範彙編 中將共同負擔中認列的管理費增加一項風險管理費來作為開發商之合理報酬, 其計算方式係以投入之共同負擔的 12% 為上限提列, 此等做法當然有助於更新的推動 但制度設計仍有其不妥之處, 在權利變換的結構下實施者投入資金經折價抵付換取更新後不動產, 其分得不動產面積的大小透過等價的關係計算, 更新後價格評估愈低時分回之不動產愈多, 預估之共同負擔的成本愈高分回之不動產亦愈多, 開發商除了可以賺取出資金額的 12% 的報酬外, 亦會汲汲營營透過各種方式將更新後 18 更新條例 30 條 : 實施權利變換時, 權利變換範圍內供公共使用 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關核定後, 由權利變換範圍內之土 值地所有權人按其權利價比例共同負擔, 並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付 第 28 頁, 共 190 頁

不動產的價值壓低, 或灌高 營造成本, 以取得投資開發 的較大報酬 這種現象下, 多數人認為不動產估價者 受制於委託者 ( 即實施 者 ), 對於更新後不動產價 格採用較保守方式估計 但 若深思其背後意義不僅是 制度設計 19 下所留下來給實 施者尋求作價的空間,12% 的資本報酬是否能吸引開 發商投入? 亦是重要因 素 國內估價業者採用土地 開發分析法分析素地價格 時, 對於一般二年左右的開 發案所扣除的開發利潤多 數以總銷售金額的 10%~ 15%, 對於一個開發時程冗 長 開發程序複雜 資金成 本投入及成功之不確定性 相對較高的更新案, 其所獲 得的報酬僅為投入資本的 12%, 似乎偏低 尤其不動 產價格變換迅述, 一個更新 案審查程序拖延一 二年, 市場的風險卻無法在投資 開發時透過相對的報酬涵 蓋, 當然使得投資者希望透 過其他方式尋求風險的規 避, 更新後的不動產價值評 19 依權利變換實施辦法第 6 條規定權利價值皮估由實施者委託三家以上鑑價機構辦理 估是相當重要的關鍵點 尤其在景氣較佳時, 開發商會避免時程拖延增加不確定性, 從台北市精華地段國有土地的高價標售可看出, 建商對於產權完整的土地願意降低利潤高價取得並及時推案 綜合而言, 採他力更新時, 開發商投入成為實施者時, 更新後不動產價值的評估除須代表合理的市價外, 也隱含著開發商的投資風險, 更代表著開發商與權利人間合建比率的延伸, 其評估的基礎必須同時反應此三者 目前不動產估價技術規則 127 條規定 : 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分, 應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫 建材標準 設備等級 工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素, 以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之 惟為讓權利人進行選配, 權利變換後價值必須評估出分戶的價值, 故必須依規劃之各戶用途 格局 樓層 採光 面積 公設比及 第 29 頁, 共 190 頁

其他嫌惡等個別條件採用比準戶方式, 利用垂直效用比 水平效用比等樓層別效用比評估出各單元價值 參 結論權利變換前後的價值為權利變換機制之核心, 而法令賦予不動產估價師評估之責任並應盡力符合公平 公開及客觀之原則, 但仍有未完善之處, 加上權利人對自身價值的認知不同, 且常與他人比較致產生價值分配不公之意見, 導致不動產估價師進行權利變換估價時陷入幾個困境 : 一 估價師的角色都市更新權利變換實施辦法第六條 : 權利變換前 權利價值, 由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之, 從法條的精神來看委託者即為實施者, 且由單方委託三家常被權利人質疑估價師不免受實施者操作 但從法條的文字來看, 不動產估價師查估結果最後仍由實施者評定, 估價過程中所擬定的估價條件亦由實施者確定, 實施者確實擁有最大之權利, 不過權利與義務必須相當, 實施者負擔更新案成敗, 另按更新條例三十二條第三項 :, 前二項異議處理或行 政救濟結果與原評定價值有差額部分, 由當事人以現金相互找補 所指當事人依台北市政府更新處會議結論係由實施者與異議權利人互相找補, 無涉其他權利人 有些專家 學者及權利人認為估價委託應由實施者 權利人及主管機關三方個別委託以維公平客觀原則, 但實際操作上三家估價結果若差距太大, 價值協調將增加更新案推動時程, 加上權利義務無法均衡必然陷入更大權利角力, 此舉不必然對為更新案的推動有利 實務上, 大部分更新案採實質合建形式權變方式推動, 即實施者與多數的地主已簽具合建契約, 對於不同意合建者便採權變方式公平機制解決, 更新案成功機率亦相對可以提升, 而且更新推動仍應重於協調, 估價結果做為參考輔助功能應高於擔任絕對價值之功能 不過, 大部分人對於這樣的論調未能理解, 認為估價師必須擔任起真正的分配者, 也導致估價師在法令 實務及權利人認知定位上的不明 二 權利變換的架構讓估價師評估結果難以調整 第 30 頁, 共 190 頁

從權利變換的架構上可以瞭解, 實施者與整體權利人間的分配透過權利變換後的權利價值與共同負擔決定, 而權利人間的分配透過權利比例決定 估價師對於權利人間權利比例評估便顯重要, 個別權利人之價值調整會影響的是其他權利人的分配, 但不影響實施者, 而法條精神卻由實施者來決定, 故估價師在第一次公開權利比例後, 除非有明顯不適當, 否則任何微幅調動均將影響彼此間的分配變動, 所以估價結果不具太多協調空間, 但由於估價結果尤其合理範圍, 以一定值決定常造成主觀認知的差異, 且更新辦理過程中協調過程極為重要, 估價結果公平但不一定能滿足所有人, 因此, 若權利變換機制能將 等價值比例 分配方式調整為 等價交換 之方式, 則可對分配價值的協調有較大助益 術形成統一的規範, 只有個別估價者依其不同的認知加以解決 加上目前不動產估價技術規則權利變換乙節共計僅 5 條條文, 規定不足, 甚至有錯誤認知與解釋, 實難讓不動產者有充分依據遵從, 從目前更新前權利價值的評估方法的紛異來看, 正可以顯示不同的見解 因此, 要減少權利變換估價爭議, 除了從權利變換價值基礎的認定上進行觀念上的統一外, 權利變換估價的技術應加以適當規範, 並尋求更簡化的估價原則, 以避免太多個別主觀認定造成的爭議 三 權利變換估價技術規定不足 權利變換估價甚為複雜, 估價者不僅面對單一的實施者 ( 委託者 ), 同時必須面對數十個以上的權利人, 使得不動產估價師面臨許多挑戰 這些挑戰正表現在過去許多更新案審議過程中的價值爭議中, 但仍無法在估價的技 第 31 頁, 共 190 頁

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都市更新權利變換估價之問題與檢討 一 問題陳述 都市更新係現階段政府的重大政 策之一, 依都市更新條例第 4 條之規 定, 都市更新處理方式, 可分為重建 20 整建或維護等三種, 目前主要仍是以 重建為主 在重建方式之都市更新 中, 尚可區分為權利變換與協議合建 二種, 依現行都市更新條例的設計, 係以權利變換為原則 ; 協議合建為例 外 21, 實務上亦以權利變換方式為都市 更新重建之大宗 20 都市更新條例第 4 條 : 都市更新處理方 式, 分為下列三種.. 一 重建..係指拆除更新地區內原有建築 物, 重新建築, 住戶安置, 改進區內公 共設施, 並得變更土地使用性質或使用 密度 二 整建..係指改建 修建更新地區內建築 物或充實其設備, 並改進區內公共設施 三 維護..係指加強更新地區內土地使用及 21 建築管理, 改進區內公共設施, 以保持 其良好狀況 參見都市更新條例第 25 條第 1 項 : 都市 更新事業計畫範圍內重建區段之土地, 以權 利變換方式實施之 但由主管機關或其他機 關辦理者, 得以徵收 區段徵收或市地重劃 方式實施之 ; 其他法律另有規定或經全體土 地及合法建築物所有權人同意者, 得以協議 合建或其他方式實施之 所謂 權利變換, 依都市更新條例第 3 條地 5 款規定 : 係指更新單元內重建區段之土地所有權人 合法建築物所有權人 他項權利人或實施者, 提供土地 建築物 他項權利或資金, 參與或實施都市更新事業, 於都市更新事業計畫實施完成後, 按其更新前權利價值及提供資金比例, 分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金 由前述規定可知, 權利變換的計算係將更新後不動產 ; 按更新前權利價值及提供資金比例予以分配, 故其關鍵在於 更新後不動產價值 更新前權利價值 及 資金比例 如何估算 除 資金比例 ( 即共同費用負擔比例 ) 係由實施者申報, 經主管機關核定外, 更新後不動產價值 更新前權利價值 均係由不動產估價師估價 ; 並經主管機關予以核定 顯見不動產估價在都市更新權利變換之重要性, 實不能輕忽視之 自政府近年來大力推動都市更新以來, 雖已具成效, 然而因都市更新產生的種種爭議 訴願 行政訴訟, 甚至於民 刑事訴訟亦接連而生 案件之多 比例之高, 業已不能等閒視 倘為公辦更新, 雖得以徵收 區段徵收或市地重劃方式實施之, 但實務上未有此等案例, 茲暫不討論 第 33 頁, 共 190 頁

22 之 經本文非正式歸納統計, 都市更 新爭議案件無論其爭議主因為何, 竟 有高達九成以上案件均對估價結果提 23 出質疑, 突顯出估價問題的普遍性與 嚴重性 申言之, 不動產估價在權利 變換中具有相當的重要性 ; 且都市更 新爭議中 ; 估價問題亦有高度的普遍 性與嚴重性, 甚至已至不容忽視之程 度 本文擬由權利變換之結構予以分 析, 已確認不動產估價在權利變換結 構中之定位與重要性, 從而釐清估價 爭議與問題的本質, 並進而將估價問 題予以類型化, 或能歸納整理出估價 問題的層次與原因 針對前述有關權 利變換中之估價問題, 提出相關的建 議 二 權利變換之結構分析 2. 權利人更新前之不動產轉換為 更新後之不動產 A.B.C.D.E.F.G.H.I.J.K 等地主更新前土地權利價值 如圖 1 所示 本文整理 實施者 共同負擔 按更新前比例分配 權利變換結構 等值折抵 圖 1 上述結構, 包括三大要素, 分別 為 價值 ( 包括更新前後不動產價值 及各權利人價值比例 ) 共同負擔 及 分配方式 參見表 1 共同負擔折算更新後權利價值部分 地主可分配回更新後權利價值部分 更新後權利價值 ( 一 ) 權利變換的結構 參照都市更新條例第 3 條地 5 款有關 權利變換 之規定 ; 並參照同條例第 30 條第 1 項 第 31 條第 1 2 項之規定, 可知所謂 權利變換 即是一種權利轉換之結構, 包括二大部分 : 1. 實施者之權利 ( 即共同負擔部分 ) 轉換為更新後之不動產 22 據本文所蒐集及參與之相關都市更新爭議案件 (2005.1~2011.9) 計有 27 件 23 在本文蒐集 27 件案例中, 有估價爭議者占 25 件 第 34 頁, 共 190 頁

項目決定方式法令依據 價值更新前不動產價值更新前價值比例更新後不動產價值共同負擔 估價師估價 ; 主管機關核定實施者申報 ; 主管機關核定 1. 都市更新權利變換實施辦法第 6 條 2. 都市更新條例第 29 條 1. 都市條例第 30 條第 1 項 2. 台北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則 3. 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則 分配方式 實施者與權利人協 1. 都市條例第 29 條第商後擬定並申報 ; 1 項主管機關核定 2. 都市更新權利變換實施辦法第 3 條表 1 權利變換三大要素 第 35 頁, 共 190 頁

資料來源 : 本文整理 ( 二 ) 權利變換之分配程序 就權利變換分配之先後程序 而言, 可分為下列步驟 : 1. 先評估並確定更新後不動產總 價值 參照圖 1 右部分 2. 實施者申報共同負擔總金額 ; 並 由主管機關予以核定 參照圖 1 中間部分 3. 計算共同負擔總金額占更新後 不動產總價值之比例 ( 簡稱共同 負擔比例 ), 以決定實施者權利比 例 即都市更新條例第 30 條第 1 項規定 24 4. 更新後不動產總價值扣除共同 負擔後即為更新權利人可分配之 部分, 或以 (1- 共同負擔比例 ) 24 都市更新條例第 30 條第 1 項規定 : 實施 權利變換時, 權利變換範圍內供公共使用之 道路 溝渠 兒童遊樂場 鄰里公園 廣場 綠地 停車場等七項用地, 除以各該原有公 共設施用地 未登記地及得無償撥用取得之 公有道路 溝渠 河川等公有土地抵充外, 其不足土地與工程費用 權利變換費用 貸 款利息 稅捐 管理費用及都市更新事業計 畫載明之都市計畫變更負擔 申請各項建築 容積獎勵及容積移轉所支付之費用, 經各級 主管機關核定後, 由權利變換範圍內之土地 所有權人按其權利價值比例共同負擔, 並以 權利變換後應分配之土地及建築物折價抵 付 ; 其應分配之土地及建築物因折價抵付致 未達最小分配面積單元時, 得改以現金繳 納 表示之 5. 按各權利人更新前權利價值比 例分算各權利人更新後權利價 值 參照圖 1 左部分 6. 按照核定分配方式予以分配 7. 應分配部分與實際分配部分之 差額予以找補差額價金 即都市 更新條例第 31 條第 1 2 項規定 25 上述之分配程序當能明顯看出 權利變換三大要素在其中的作 用 ( 三 ) 不動產估價師在權利變換之定 位 由前述權利變換之結構與分配 之程序, 即可知不動產估價在其中所 扮演的角色, 或可進一步申論之 依 都市更新權利變換實施辦法第 6 條第 25 都市更新條例第 31 條第 1 2 項規定 : 權 利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價 抵付共同負擔後, 其餘土地及建築物依各宗 土地權利變換前之權利價值比例, 分配與原 土地所有權人 但其不願參與分配或應分配 之土地及建築物未達最小分配面積單元, 無 法分配者, 得以現金補償之 依前項 規定分配結果, 實際分配之土地及建築物面 積多於應分配之面積者, 應繳納差額價金 ; 實際分配之土地及建築物少於應分配之面積 者, 應發給差額價金 第 36 頁, 共 190 頁

26 1 項之規定, 不動產估價師的角色可 歸納如下 : 1. 不動產估價師係依規定, 由實 施者委託之專業估價者 (3 家以上 ) 2. 查估土地所有權人及權利變換 關係人更新前土地權利價值及其比 例 3. 查估更新後建築物及其土地應 有部分價值 然而, 就前開規定, 特定案件中 之估價師既有三家以上, 則最終如何 決定採用何者之估價結果即是關鍵, 也成為爭議的焦點 又估價師係由實 施者所委任, 在實施者與權利人分配 之零和賽局中如何客觀 公正, 形成 另一個爭議的課題 三 不動產估價在權利變換之重要性 於前段分析權利變換之結構與 分配程序後, 已然突顯出不動產估價 在其中的定位與重要性 為進一步說 明, 茲參照各估價爭議案件擬舉一例 說明之 諸多都市更新爭議或訴訟案件 中, 權利人往往主張該案件有三種不 當之傾向 : 26 1. 低估更新前不動產價值 都市更新權利變換實施辦法第 6 條第 1 項 : 權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值, 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 2. 浮報共同負擔費用 3. 低估更新後不動產價值 然而, 參照圖 1 權利變換之結構 可知, 一般情形下, 更新前價值與共 同負擔比例無關, 低估更新前價值之 27 情形不易發生 但第 2 3 種情形則 有可能 ; 且會一併發生 倘實施者為 求取利益最大化, 藉由浮報共同負擔 費用 低估更新後不動產價值 ; 或二 者同時實行, 可能將共同負擔比例由 25% 提高至 33.33%; 甚至為 50%, 請 參照屌 2 類似主張已在數個都市更 新爭議案件中有權利人提出 至於是 否真係如此, 本文不予置評, 僅係提 出有此種現象或可能性 表 2 原 始 情 形 調 整 1 調 整 2 27 共同負擔比例變化表 更新 前估 價 共同 負擔 更新 後估 價 共同負擔 比例 10 億 10 億 40 億 25% (10/40) 10 億 10 億 30 億 33.33% 10 億 15 億 30 億 50% (10/30) (15/30) 在特殊情形下, 仍會產生 例如實施者同時亦為地主, 而刻意高估自身價值而低估其他權利人價值 ; 或刻意低估本案中之反對地主 ; 或低估少數行蹤不明者或公有土地, 以求取更高之利益 前述情形, 在不同爭議案件中均已紛紛出現 第 37 頁, 共 190 頁

由表 2 所示共同負擔比例變化情形, 更能顯示不動產估價在權利變換中之重要性 ; 或者表示當估價不確實可能產生的後果 四 問題與檢討茲將本文蒐集相關都市更新估價爭議歸納整理於表 3, 並分別檢討分析之 相關問題如下 : ( 一 ) 立場不公正依照都市更新權利變換實施辦法第六條規定, 僅規定由實施者委託三家以上專業估價者, 並無明文規定地主得自行選任不動產估價師事務所, 同時, 亦無明文規定實施者選任不動產估價師事務所之方式 由於估價師係由實施者選任, 其公正性自然受到質疑 申言之, 實施者或已決定估價結果 ; 並委任 配合度 較高之估價業者 且三家之報告書最鐘如何決定亦有操作空間 ( 二 ) 資訊不公開按現行規定及實務作業方式, 估價報告書係不公開 ; 甚至部分地方政府不提供權利人閱覽列印 而公開展覽之權利變換計畫書之內容, 僅有估價結果之摘要, 權利人係無從瞭解估價之過程及價格如何決定 地方政府僅以保護隱私之理由, 拒不公開估價報告書, 難免有黑箱作業之嫌, 更啟人疑竇 ( 三 ) 估價師有通謀之嫌目前執業估價師為數不多, 約為 280 位, 專業從事都市更新估價業者更少, 往往由極少數事務所承作 從而產生估價結果極為雷同 ; 內容幾為類似等現象, 而主管機關竟認為此種情形合乎常理 無怪多起案件均遭質疑 ( 四 ) 估價報告繆誤甚多相關類型甚多, 實難以一一描述, 諸如案例選取錯誤 方法錯誤 違反經驗法則 違反估價原理等等, 實難以盡書 甚至嚴重者如捏造案例 核定後竄改報告書等離譜行徑亦所在都有 ( 五 ) 估價方式不明確依法理言之, 既為估價, 當遵守估價法令, 如 不動產估價師法 不動產估價技術規則 等, 縱為都市更新權利變換之估價亦同 惟主管機關迄今推託, 尚不敢明白函示, 致少數估價業者竟主張都市更新之估價無須依 不動產估價師法 不動產估價技術規則 相關法令辦理 此外, 對於權利變換之估價, 不動產估價技術規則 僅有第 125 126 條等 2 個條文, 雖然估價師公會全國聯合會訂有第 6 號公報可供依循, 但對於估價方法 程序及內容究未具完備, 自然跌生爭議 新北市政府都更處有鑒於此, 業已委託新北市不動估價師公會研擬權利變換估價報告之審 第 38 頁, 共 190 頁

議原則, 惟尚未訂頒 未來在新北市 應能有所改善 表 3 權利變換估價爭議問題整理表 爭議問題說明原因 立場不公 正 資訊不公 開 估價師有 通謀之嫌 估價繆誤 估價方式 不明確 估價師係由實施者委任 現行作業估價報告不公開 ; 甚至 不提供權利人閱覽列印 1. 數十億之資產竟三家估價結果 雷同 2. 報告書內 20 餘案例竟完全相同 案例選取錯誤 方法錯誤 1 捏造案例 與市價相差 60% 1 1 更新前價格高於更新後 是否須依估價法令 報告書格式不一致 合併或分別估價 法令規定不完備 主管機關實務作業 ( 是否修 改本文不予置評 ) 1. 估價師品德問題 2. 主管機關審核不嚴謹 3. 主管機關未積極考核估價 師執業道德 1. 估價師程度或能力不足 2. 主管機關審核不嚴謹 3. 主管機關未積極考核估價 師執業道德 1. 規定不明確 2. 主管機關審核不嚴謹 資料來源 : 本文整理 對於上述爭議問題之原因, 本文 暫擬於表 3, 或可參照 第 39 頁, 共 190 頁

除前述五大類問題外, 內政部作為主管機關亦有根本上之缺失 按不動產估價師法 ( 地政司主管 ) 都市更新條例 ( 營建署主管 ) 之主管機關均為內政部, 對於估價者之資格要求本應統一為不動產估價師, 都市更新權利變換實施辦法第六條規定為 專業估價者, 主管機關迄今不願 ( 或不敢 ) 明定或明文解釋為 不動產估價師, 實不知其用意為何? 倘除不動產估價師外尚有其他 專業估價者, 則制定 不動產估價師法 何用? 五 未來與展望關於都市更新權利變換估價問題之改善, 或可分為三個方面, 茲分述如下 : ( 一 ) 相關法令之修正包括都市更新條例 都市更新權利變換實施辦法 不動產估價師法 不動產估價技術規則等相關規定 申言之 : 1. 估價師不宜由實施者單方面選任 2. 應明定應委任不動產估價師 3. 應明定估價作業之進行應遵循不動產估價師法 不動產估價技術規則等規定 4. 不動產估價技術規則宜將權利變換估價之作業規定詳定之 28 5. 明定估價報告之公開閱覽, 或 至少應提供權利人閱覽 ( 二 ) 主管機關之加強審核 包括估價師之主管機關與都市 更新主管機關 前者, 應積極考核估 價師之執業道德及能力, 以避免估價 師產生道德風險及因程度不足所生 之估價謬誤 ; 後者, 則應對估價報告 書加強審核 對於都市更新之審議, 地方政府 原聘有都市更新審議委員, 惟對於估 價專業之委員容或有所欠缺 ; 容或未 能發揮其專業 且主管機關向亦不重 視有關估價報告之審查, 否則種種爭 議問題豈會層出不窮 ( 三 ) 業界的市場競爭及自我要求 估價師界本身若不能正視相關 問題, 自我要求以提升道德及技術, 相關問題將仍一再發生, 市場上持續 劣幣趨逐良幣 此外, 相關法令之修 正 案件的加強審核 估價師的稽查 考核, 均須估價界的配合方得以順利 進行 目前, 估價師公會全國聯合會在 陳理事長的領導下, 業已正視前述問 題, 各地方公會亦積極參與都市更新 之審議工作, 如新北市公會刻正協助 28 據聞本次不動產估價技術規則修正草案中已訂有專章 第 40 頁, 共 190 頁

新北市都市更新處研擬估價報告審議原則中, 並由估價界彙整共識反映於主管機關 前述的改進方向已逐漸進行當中, 縱然主管機關尚未能完全體認不動產估價之重要性, 本文仍有信心未來發展的路徑係朝正面的方向 參考文獻 1. 都市更新操作手冊, 營建署著 (2008 年 ) 2. 全國律師雜誌, 第 12 卷第 9 期 都市更新 專題, 陳立夫 林旺根 游振輝等著 (2008 年 ) 3. 都市更新法理與實務, 江中信著 (2009 年 ) 4. 社區再造:100 個都市更新的故事, 江中信著 (2009 年 ) 5. 都市更新市民操作手冊, 臺北市政府都市更新處著 (2010 年 ) 6. 都市更新實務專授全集, 林旺根 張能政等著 (2010 年 ) 7. 臺大都更論壇 特刊, 臺大都更論壇特刊編輯小組著 (2010 年 ) 8. 都市更新實務作業疑難解決與案例 講義, 江中信 張能政 林旺根著 (2011 年 ) 9. 圖解! 良心律師教你看穿都更法律陷阱, 蔡志揚著 (2011 年 ) 第 41 頁, 共 190 頁

地價基準地制度之檢討與運用 型, 二種地價類型簡述如 摘要 : 地價基準地制度是為改進臺灣現行地價制度中, 大多以區段地價代表宗地地價之缺失而設, 地價基準地制度自 2004 年試辦,2009 年正式辦理迄今, 已歷經八年 ; 本文從過去八年的執行成效著手, 試著探討未來如何更深入運用此一制度, 使其在改善臺灣地價制度原有缺失之餘, 更能對政府土地政策 地價政策有更深一層幫助 關鍵詞 : 地價基準地區段地價宗地地價 1. 臺灣現行地價制度 1.1 地價類型在臺灣, 與地價相關之名詞有規定地價 原規定地價 重新規定地價 公告土地現值 申報地價 公告地價 等數十種, 但目前政府部門最常採用之地價則為公告土地現值及申報地價 ( 公告地價 ) 二種, 這也是與人民財產最為相關的地價類 下 : 1.1.1 公告土地現值平均地權條例第 46 條規定 : 直轄市或縣 ( 市 ) 政府對於轄區內之土地, 應經常調查其地價動態, 繪製地價區段圖並估計區段地價後, 提經地價評議委員會評定, 據以編製土地現值表於每年一月一日公告, 作為土地移轉及設定典權時, 申報土地移轉現值之參考 ; 並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據 準此, 目前公告土地現值最常被使用之場合為 : 1. 土地移轉及設定典權時, 做為計算課徵土地增值稅之依據 2. 政府依法徵收私有土地時, 做為計算補償土地地價之依據 3. 土地發生繼承或贈與行為時, 做為計算土地遺 第 42 頁, 共 190 頁

產價值或贈與價值依據 4. 做為家庭或個人持有之土地價值是否達到低收入認定門檻計算依據 1.1.2 申報地價平均地權條例第 14 條規定 : 規定地價後, 每三年重新規定地價一次 但必要時得延長之 重新規定地價者, 亦同 同條例第 17 條規定 : 已規定地價之土地, 應按申報地價, 依法徵收地價稅 另國有非公用不動產出租管理辦法第五條規定, 國有財產法所稱租金率, 指依下列基準計算年租金之比率 : 建築基地按當期土地申報地價總額 準此, 目前申報地價最常被使用之場合為 : 1. 做為計徵地價稅依據 2. 做為公有非公用土地出租計算租金依據 1.2 公部門地價查估方式土地法施行法第 40 條規定 : 地價調查估計及土地建築改良物估價之估價 標的 估價方法 估價作業程序 估價報告書格式及委託估價等事項之規則, 由中央地政機關定之 依此內政部訂頒 地價調查估計規則 計 27 條, 做為政府部門查估公告土地現值及公告地價之依據, 該規則之規定與估價相關部分包括 : 1.2.1 估價前提 1. 地價調查應以買賣實例為主, 無買賣實例者, 得調查收益實例 前項收益實例, 係指租賃權或地上權等他項權利, 且具有租金或權利金等對價給付之實例 2. 估價基準日指每年九月一日 1.2.2 估計區段地價方法 1. 有買賣實例或收益實例之地價區段, 應將實例單價進行情況調整及價格日期調整, 以計算估價基準日 ( 每年 9 月 1 日 ) 實例土地正常單價, 並以該地價區段內, 該年度所蒐集之實例土地正 第 43 頁, 共 190 頁

常單價的中位數, 為各該區段之區段地價 2. 無買賣實例及收益實例之地價區段, 應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同, 且依前款估計出區段地價之地價區段, 作為基準地價區段, 按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表, 修正估計目標地價區段之區段地價 無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者, 得以鄰近使用性質類似或其他地價區段之區段地價修正調整計算 3. 中位數係指將同一地價區段內, 一年內所蒐集之實例土地正常單價 ( 估價基準日 : 9 月 1 日 ), 依正常單價由高而低依序排列, 若當年度之實例數量為奇數時, 取其中項價格為中位數 ; 若當年度之實例數量為偶數時, 取中間二 項價格之平均數為中位數 ; 實例只有一個時, 以該實例之土地正常單價為中位數 例如甲地價區段在 2010 年蒐集到之買賣實例共有三個, 經情況 價格日期調整後, 於估價基準日 (2010 年 9 月 1 日 ) 之正常單價分別為 115,000 元 / m2 113,000 元 / m2及 112,000 元 / m2, 因蒐集之實例數量為奇數, 故以中項價格即 113,000 元 / m2為甲地價區段之區段地價 若乙地價區段在 2010 年蒐集到之買賣實例共有六個, 經情況 價格日期調整後, 於估價基準日 (2010 年 9 月 1 日 ) 之正常單價分別為 117000 元 / m2 116,000 元 / m2 115,000 元 / m2 114,000 元 / m2 113,000 元 / m2及 112,000 元 / m2, 因蒐集之實例數量為偶數, 故以中間二項價格之平均數 114,500 元 / m2為乙地價區段之區段地價 計算 第 44 頁, 共 190 頁

式 :(114,000+115,000) 2=114,500 若丁地價區段在 2010 年蒐集到之買賣實例僅一個, 經情況 價格日期調整後, 於估價基準日 (2010 年 9 月 1 日 ) 之正常單價為 112,000 元 / m2, 因蒐集之實例數量為一個, 故以實例地正常單價即 112,000 元 / m2為丁地價區段之區段地價 1.2.3 計算宗地單位地價方法 1. 位於繁榮街道路線價區段土地之宗地單位地價, 由直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算, 各宗地與其所在地價區段之區段地價間, 調整項目包括路角地 臨街深度 袋地及地形等, 而裡地線一般以 18 公尺為界 2. 其他地價區段土地之宗地單位地價, 未經任何調整, 直接以區段地價作為宗地單位地價 例如甲 乙二個地價區段 均屬一般路線價區段,A 宗地位於甲地價區段 ( 區段地價為 113,000 元 / m2 ) 內,B 宗地位於乙地價區段 ( 區段地價為 114,500 元 / m2 ) 內, 則 A 宗地之地價為 113,000 元 / m2,b 宗地之地價為 114,500 元 / m2 3. 跨越二個以上地價區段土地之宗地單位地價, 分別按各該地價區段之面積乘以各該區段地價之積之和, 除以宗地面積作為宗地單位地價 例如 C 地面積 100 平方公尺, 跨越甲 乙二個地價區段, 若其中 40 平方公尺在甲地價區段 ( 區段地價為 113,000 元 / m2 ),60 平方公尺在乙地價區段 ( 區段地價為 114,500 元 / m2 ), 則 C 宗地之地價為 113,900 元 / m2 計算式 : (40 113,000 + 60 114,500) 100=113,900 4. 宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示, 第 45 頁, 共 190 頁

計算至個位數, 未達個位數四捨五入 1.3 地價調查估計規則評估地價方式之檢討在臺灣, 目前政府部門經常使用之地價為公告土地現值及申報地價二種, 二種地價用途如 1.1.1 及 1.1.2 所述, 而其評估法令依據均為 地價調查估計規則, 地價調查估計規則規定之查估方式如 1.2 依地價調查估計規則查估各宗地地價, 除繁榮街道路線價範圍內之宗地, 大體上有粗略推估到各宗地地價外, 其他地價區段則直接以該區段之區段地價為各宗地地價 ; 這種計算宗地地價方式, 存在下列幾個層次問題 : 1.3.1 公告土地現值及申報地價之關係土地增值稅之課徵, 在政策上係為實現孫中山先生民生主義漲價歸公之理念, 但在租稅理論上, 他是屬交易稅 ( 機會稅 ) 一種, 土地增值稅稅基計算 基礎為公告土地現值 地價稅在政策上係為實現孫中山先生民生主義照價課稅之理念, 但在租稅理論上, 他是持有稅一種, 地價稅稅基計算基礎為申報地價 由於公告土地現值及申報地價之政策理念 用途不同, 因此二個價格是否應該相等, 在臺灣已爭論數十年, 此即 二價合一 或 二價分離 之爭論, 目前政策上係採 二價分離 公告土地現值係每年 1 月 1 日公告, 估價基準日為前一年 9 月 1 日 ; 申報地價依平均地權條例之規定, 政府每三年重新規定地價一次, 估價基準日亦為前一年 9 月 1 日 ; 政府重新規定之地價稱為公告地價, 土地所有權人應於規定期間內自行申報地價, 土地所有權人所申報之地價若在公告地價百分之八十到百分之一百二十間, 按其實際申報之地價為其申報地價 ; 若土地所有權人申報 第 46 頁, 共 190 頁

之地價超過公告地價百分之一百二十, 則以公告地價百分之一百二十為其申報地價 ; 若土地所有權人申報之地價低於公告地價百分之八十, 則以公告地價百分之八十為其申報地價, 或由政府按其申報地價照價收買 ; 若土地所有權人未於公告期間申報地價者, 以公告地價百分之八十為其申報地價 雖然政府部門明定採 二價分離 政策, 但有關公告土地現值及公告地價之查估依據, 則同為地價調查估計規則 1.3.2 地價調查估計規則查估各宗地公告土地現值及公告地價合理性依政府部門內部資料, 目前公告土地現值 申報地價與市場正常交易價格間仍存在差異, 其中公告土地現值約為市場正常交易價格 75%~90% 間 ( 因各縣市不同而異 ), 申報地價約為市場正常交易價格 20%~30% 間 ( 因各縣市不同 而異 ), 換算成公告土地現值與申報地價之關係, 公告土地現值約為申報地價 2.5 倍 ~4. 5 倍間, 而申報地價通常是公告地價的 80%, 因此換算成公告土地現值與公告地價之關係, 則公告土地現值約為公告地價 2 倍 ~3.6 倍 公告土地現值與公告地價之查估均依同一規則, 但查估結果差異如此懸殊, 值得深究其原因 : 1. 依平均地權條例第 15 條及地價調查估計規則第三條之規定, 地價人員應調查最近一年之土地買賣價格或收益價格, 做為查估區段地價之基礎 ; 依此規定, 則在同一地價區段內, 同一年度所收集之土地買賣價格或收益價格實例應該相同, 但以相同案例 查估規則所推估之公告土地現值與公告地價, 可以相差數倍, 其原因為何? 若以土地買賣價格實例推估公告土地現值, 以收益價格實例 第 47 頁, 共 190 頁

推估公告地價, 或許可以解釋公告土地現值與公告地價間存在之巨幅差異, 但此種價格評估方式是否符合估價原理? 其評估結果是否符合市場合李價格之定義? 值得探討 2. 臺灣目前約劃分為 11 萬多個地價區段,1,470 餘萬筆宗地 ; 其中屬繁榮街道路線價地價區段數僅約 4 仟個 ( 約佔總地價區段數的 3.6%), 一般路線價地價區段數約 2 萬 3 仟個, 而一般地價區段數約 8 萬 4 仟個 在這麼多的地價區段中, 僅約有 3.6% 地價區段內的宗地地價會粗略計算到個別宗地, 其他均以各宗地所屬之地價區段的區段地價做為各筆宗地地價 這種以區段地價做為宗地地價的評估方式, 並未考量各筆宗地間因個別條件差異, 忽略了土地位置僵固性 個別性等自然特性 對土地價格所產生之影響, 是否合理? 3. 地價調查估計規則所定區段地價決定方式合理性令人質疑, 區段地價原則上以所蒐集實例之中位數定之 ; 但同一地價區段內每年所蒐集之實例不同, 各案例之個別條件亦不同, 結果只進行情況調整及價格日期調整, 最重要的區域因素 個別因素則為進行比較 分析 調整, 是否合理? 另前後年度蒐集之實例間為隨機 無相關, 樣本數亦不確定, 在此情況下直接以各年度所蒐集實例之中位數做為該地價區段之區段地價, 實質上欠缺理論依據 2. 地價基準地制度 2.1 地價基準地制度在臺灣, 推行地價基準地制度的原因, 在改進現有地價制度之缺失, 有關現有地價制度之缺失檢討如 1. 所 第 48 頁, 共 190 頁

述, 而地價基準地制度背景及介紹另有文章介紹, 此部分不在贅述 2.2 地價基準地制度實施成效地價基準地制度自 2004 年開始試辦, 其法令依據為 試辦基準地選定及查估作業手冊, 至 2009 年修正 試辦基準地選定及查估作業手冊 為 地價基準地選定及查估要點 後, 地價基準地制度已正式實施, 綜觀實施 8 年之成效為 : 2.2.1 地價基準地建置點數快速增加 2004 年開始試辦時, 全國設置之地價基準點共計 607 點, 但到了 2010 年, 全國設置之地價基準點已擴大到 1,296 點, 而 2011 年設置之點數預計將會在增加 2.2.2 引進專業不動產估價師, 進行公部門地價查估工作在臺灣, 有關公部門地價查估, 過去一直是由地政機關 自行培訓之地價人員負責, 但在實施地價基準地制度後, 截至 2011 年, 已有 6 個縣市地政機關將其基準地地價查估工作委由不動產估價師評估, 雖然委託不動產估價師評估之比重仍偏低, 但對體制而言, 總算是往前邁一大步 2.2.3 長期觀察基準地地價, 易餘掌握當地地價變動趨勢以臺南市為例, 臺南市政府地價基準地自 2004 年起即委由不動產估價師進行查估, 將全部基準地多年查估結果彙整後, 可以清楚了解各該基準地地價變動趨勢 ; 以臺南市安平區之基準地為例, 歷年基準地查估結果統計表詳如表 1. 臺南市安平區歷年基準地查估統計表, 將表 1. 以圖表示如圖 1. 臺南市安平區歷年基準地地價走勢圖, 從圖形位置及波動幅度, 可以清楚了解從 2004 年到 2011 年間, 安平區各地價基準地間之地價關係及波動狀況 第 49 頁, 共 190 頁

表 1. 臺南市安平區歷年基準地查估統計表 圖 1. 臺南市安平區歷年基準地地價走勢圖 第 50 頁, 共 190 頁

3. 地價基準地制度之運用 地價基準地制度雖已推行 8 年, 基準地建置數量已達 1,296 點以上, 但有關地價基準地實際運用, 公部門目前則尚未有具體政策 惟依基準地制度之設計理念, 與地籍測量之控制點建置功用類似, 因此若能結合專業不動產估價師進行基準地地價查估, 使基準地之查估結果能確實貼近市場合理價格, 則基準地之用途將會擴增 依目前臺灣地價制度, 地價基準地運用於下列工作, 對現行地價制度會有實質上之幫助 : 3.1 做為編製都市地區地價指數依據地價調查估計規則第二十五條規定 : 內政部應對都市土地商業區 住宅區 工業區, 依直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關調查之地價, 每年編製地價指數表二次 依此規定, 目前內政部每年 1 月 15 日及 7 月 15 日均會發佈都市地區地價指數,1 月 15 日發佈反應之期間為前一年 4 月 1 日至 9 月 30 日,7 月 15 日發佈反應之期間為前一年 10 月 1 日至當年 3 月 31 日 依規定編製地價指數表, 係按直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關調查之地價, 亦即回歸到區段地價決定方式, 有關區段地價之決定方式及其問題, 前已敘及 ; 因目前編製之地價指數, 每期取樣之樣本及樣本數間, 不存在統計學上相關性, 因此在進行都市地區地價指數前後期指數比較, 或基期改變重新換算指數時, 不同期都市地區地價指數間並無實質參考價值 但若都市地區地價指數之編製, 係參考各都市所建置之地價基準地, 依地價基準地定期查估之地價, 經定期彙整 比較, 可以清楚了解該地價基準地之價格波動, 進而掌握到每一基準地之價格時間序列, 再依 第 51 頁, 共 190 頁

加權平均 回歸模型或其 他統計方式, 即可計算出各都市之地價指數 以臺南市安平區之地價基準地為例, 從上圖 1. 臺南市安平區歷年基準地地價走勢圖, 可以了解各地價基準地間價格差異, 以及不同期間地價基準地價格波動現象, 若將地價波動改以百分率方式呈現, 則為圖 2. 臺南市安平區歷年基準地地價變動百分率圖, 此圖很明顯可以了解安平區 7 個地價基準地在 2004 年至 2011 年間之地價變動百分率, 依此再運用其他統計模型, 即能有效計算出安平區各年期之都市地區地價指數 3.2 做為推估大面積宗地地價基礎 3.2.1 決定近價區段內各宗地地價 地價基準地選定及查估要點 明定基準地之選定及查估作業程序為 : 1. 準備有關圖籍 2. 劃分近價區段 : 近價區段之劃分, 係以地價相近 地段相連 情況相同或相近為原則 ; 若以不動產估價技術規 3. 則之概念, 則類似近鄰地區 圖 2. 臺南市安平區歷年基準地地價變動百分率圖 第 52 頁, 共 190 頁

4. 選定基準地 : 基準地之選定應符合該基準地所屬近價區段之代表性 顯著性 恆久性 均勻性及完整性 5. 查估基準地地價 6. 審議基準地地價 第 53 頁, 共 190 頁

某一近價區段之基準地地價經查估後, 同一近價區段內其他宗地之地價, 只須就該近價區段內其他宗地與基準地間差異進行比較 分析 調整, 即可計算出各宗地與基準地間差異總係數, 各筆宗地之差異總係數乘上基準地地價, 自然可推估出各宗地之地價 以臺南市安平區基準地編號 D07BA000* 為例, 其 2011 年之基準地價為每平方公尺 55,700 元, 其近價區段圖如圖 3. 臺南市安平區 D07BA000* 近價區段圖紅色區域, 經比對地籍圖 ( 圖 4. 臺南市安平區 D07BA000 * 近價區段圖 ), 本近價區段內其他宗地地號為 段 23-33 26-11 26-12 26-13 26-14 26-15 26-16 26-18 26-19 26-20 16-21 16-22 16-23 16-24 16-25 16-26 26-30 28 28-1 28-2 28-3 28-5 地號等 22 筆, 要評估此 22 筆宗地合理地價, 可直接比較各筆宗地與基準地 D07BA000* 之 個別條件差異, 進行個別因素比較 分析 調整後, 計算出各筆宗地與基準地 D07BA000* 間之修正百分率, 再據此推估各筆宗地合理地價 ( 詳表 2. 各宗地地價調整計算表 ), 各筆宗地合理地價計算式為 : 各筆宗地合理地價 = 基準地地價 (1 + 總修正百分率 ) 第 54 頁, 共 190 頁

圖 3. 臺南市安平區 D07BA000* 近價區段圖 圖 4. 臺南市安平區 D07BA000* 近價區段圖 第 55 頁, 共 190 頁

表 2. 各宗地地價調整計算表基準地 55,700 D07BA0001 地價 地號 面寬深度寬深地形接近條臨路數地勢修容積修街角地其他修修正修正比修修正件修正修正率正率正率修正率正率率率正率率率 總修 宗地 正率 地價 23-33 2% 0% 2% 0% -3% 6% 0% 0% 6% 0% 13.00% 62,941 26-11 2% 0% 2% 1% 0% 4% 0% 0% 4% 0% 13.00% 62,941 26-12 0% 0% 0% 3% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 3.00% 57,371 26-13 0% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2.00% 56,814 26-14 0% 0% 0% -3% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -3.00% 54,029 26-15 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 56,257 26-16 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 56,257 26-17 0% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2.00% 56,814 26-18 0% 0% 0% 4% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4.00% 57,928 26-19 0% 0% 0% -2% 3% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 56,257 26-20 2% 0% 0% 0% -1% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 56,257 26-21 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 54,586 26-22 0% 0% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 2.00% 56,814 26-23 3% 0% 0% 4% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 7.00% 59,599 26-24 3% 0% 2% 2% -2% 4% 0% 0% 4% 0% 13.00% 62,941 26-25 0% 0% 0% 3% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 5.00% 58,485 26-26 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 54,586 26-30 0% 0% 0% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 2.00% 56,814 28 3% 0% 4% -2% -1% 4% 0% 0% 4% 0% 12.00% 62,384 28-1 2% -2% 2% -3% 0% 6% 0% 0% 6% 0% 11.00% 61,827 28-2 2% -2% 0% -2% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 55,700 28-3 0% -2% 0% 1% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 56,257 28-5 3% 0% 0% -1% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 3.00% 57,371 第 56 頁, 共 190 頁

3.2.2 鄰近地區近價區段之劃分 以安平區 D07BA0001 基準地鄰近區域為例 ( 詳圖 5. 安平區 D07BA0001 鄰近地區近價區段圖 ), 該區域除紅色近價區段為原建置基準地近價區段外, 其他街廓依近價區段劃分原則, 將鄰近區域劃分為鄰近近價區段 1 鄰近近價區段 2 鄰近近價區段 3 鄰近近價區段 4 及鄰近近價區段 5 等 5 個鄰近近價區段, 每一個鄰近近價區段內各有其所屬宗地 圖 5. 安平區 D07BA0001 鄰近地區近價區段圖 鄰近近價區段 1 停車場鄰近近價區段 2 鄰近近價區段 4 鄰近近價區段 5 5A 1A 2A 4A 公鄰近近價區段 3 3A 原近價區段 第 57 頁, 共 190 頁

3.2.3 鄰近地區各近價區段基準地地價查估根據 3.2.2 方式將鄰近地區劃分成 5 個鄰近地區近價區段, 再依基準地選定要點選定各鄰近地區近價區段之基準地, 再以各鄰近地區近價區段之基準地與 D07BA000* 基準地進行區域 個別因素比較 分析 調整, 以推估各鄰近地區近價區段之基準地地價 若以 1A 2A 3A 4A 5A 分別代表鄰近地區近價區段 1 鄰近地區近價區段 2 鄰近地區近價區段 3 鄰近地區近價區段 4 鄰近地區近價區段 5 之基準地, 則 1A 2A 3A 4A 5A 地價查估過程請詳表 3. 鄰近地區近價區段基準地地價調查估價表, 經分別就區域及個別因素調整修正後, 各鄰近地區近價區段之基準地地價分別為 :1A 為 53,472 元 / 平方公尺,2A 為 50,264 元 / 平方公尺,3A 為 47,248 元 / 平方公尺, 4A 為 43,468 元 / 平方公尺,5A 為 42,164 元 / 平方公尺 第 58 頁, 共 190 頁

區域因素調整 個別因素調整小計 0% 0% 0% 0% 0% 比較主要項目 表 3. 鄰近地區近價區段基準地地價調查估價表 比較細項 D07BA0001 1A 2A 3A 4A 5A 條件 修正率 修正率 修正率 修正率 修正率 主要道路寬度 30 米 0% 0% 不動產估價師全聯會月刊 0% 0% 100.11 0% 聯外交通稍優 0% 0% -2% -2% 2% 交通公車之便利性稍優 0% 0% 0% 0% 0% 運輸鐵路運輸無 0% 0% 0% 0% 0% 小計 0% 0% -2% -2% 2% 景觀 普通 0% 0% 0% 0% 0% 排水之良否普通 0% 0% 0% 0% 0% 自然地勢平坦 0% 0% 0% 0% 0% 條件災害影響無 0% 0% 0% 0% 0% 小計 0% 0% 0% 0% 0% 學校 安平國小 0% 0% 0% 0% 0% 市場 量販店 0% 0% 0% 0% 0% 公共 公園 廣場 市政府廣場 0% 0% 0% 0% 0% 設施 觀光遊憩設施 億載金城 0% 0% 0% 0% 0% 服務性設施 郵局 0% 0% 0% 0% 0% 小計 0% 0% 0% 0% 0% 發展趨勢 普通 0% -2% -4% -4% 2% 其他 治安 普通 0% 0% 0% 0% 0% 區域因素調整百分率 0% -2% -6% -6% 4% 土地總面積 100 0% 0% -1% -1% 2% 宗地條件 道路條件 接近條件 週邊環境條件 行政條件 寬度 ( 公尺 ) 5-1% -1% -1% -1% 2% 深度 ( 公尺 ) 20 0% 0% 0% 0% 0% 形狀 長方形 0% 0% 0% 0% 0% 臨路情形 單面臨路 0% 0% 0% 0% 0% 小計 -1% -1% -2% -2% 4% 道路寬度 18 米 0% -1% -3% -2% 2% 道路鋪裝 柏油路 0% 0% 0% 0% 0% 道路種別 次要道路 0% -2% 0% -2% 2% 其他 0% 0% 0% 0% 0% 小計 0% -3% -3% -4% 4% 接近公車站 10m -1% -1% -2% -2% -2% 接近學校 350m 0% 0% -1% -1% -1% 接近市場 200m -1% -1% -1% -1% -1% 接近公園 15m -1% -1% -1% -1% -2% 接近停車場 1m 0% 0% 0% 0% 0% 其他 0% 0% 0% 0% 0% 小計 -3% -3% -5% -5% -6% 地勢 平坦 0% 0% 0% 0% 0% 日照 良好 0% 0% 0% 0% 0% 嫌惡設施 無 0% 0% 0% 0% 0% 停車方便性 優 0% 0% 0% 0% 0% 其他 0% 0% 0% 0% 0% 小計 0% 0% 0% 0% 0% 使用分區 住宅區 0% 0% 0% 0% 0% 建蔽率 60% 0% 0% 0% 0% 0% 法定容積率 240% 0% 0% 0% 0% 0% 其他 0% 0% 0% 0% 0% 個別因素調整百分率 -4% -7% -10% -11% 2% 總調整率 -4.00% -9.00% -15.00% -16.00% 6.00% 鄰近近價區段基準地價 55,700 53,472 50,687 47,345 46,788 59,042 第 59 頁, 共 190 頁

3.2.4 決定鄰近地區各近價區段內各宗地地價鄰近地區各近價區段基準地地價 1A 2A 3A 4A 5A 之地價, 經依 3.2.3 推估結果, 各為 53,472 50,264 47,248 43,468 42,164 元 要評估各鄰近地區近價區段內各宗地地價時, 可依 3.2.1 推估近價區段內各宗地地價方式進行, 其評估過程及結果如表 4.~ 表 8. 此種評估方式屬大量估價方式之一, 但與所謂電腦大量估價仍存在實質上之差異, 因電腦大量估價係以程式模型進行, 模型所設定之參數因程式設計者對不動產了解程度 不動產地域性 需求者心理因素等無法量化因素影響, 無法因地制宜 ; 而以基準地為基礎所推估鄰近地區各宗地地價方式, 則是透過估價師的專業知識 經驗, 對個別宗地進行比較 分析 調整後, 推估各宗地地價, 其精準度自然較佳 第 60 頁, 共 190 頁

表 4. 鄰近地區近價區段 1 各宗地地價調查估價表 1A (29-12 地號 ) 地價 53,472 地號 街角面寬修深度寬深比地形修接近條臨路地勢容積其他總修宗地地修正修正率正件數修正修正修正正率地價正 28-4 2% 0% 2% 0% 0% 4% 0% 0% 6% 0% 14.00% 60,958 28-6 0% -2% 0% -4% 0% 0% 0% 0% 0% -4% -10.00% 48,125 29-10 2% 0% 0% 0% 0% 4% 0% 0% 6% 0% 12.00% 59,889 29-11 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 53,472 29-13 2% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4.00% 55,611 29-14 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 53,472 29-15 0% 0% 0% 0% 0% 4% 0% 0% 6% 0% 10.00% 58,819 30-2 2% -6% -2% 0% -2% 4% 0% 0% 6% 0% 2.00% 54,541 30-3 2% 0% 2% 0% 0% 4% 0% 0% 6% 0% 14.00% 60,958 31-7 0% -2% 0% -1% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -5.00% 50,798 31-8 0% -1% 0% -1% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -4.00% 51,333 31-9 0% 0% 0% -1% -1% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 52,403 31-10 0% 0% 0% -1% -1% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 52,403 31-11 0% 0% 0% 0% -1% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 52,937 31-12 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 53,472 31-13 0% -4% -2% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% -4.00% 51,333 31-14 2% -4% 1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 1.00% 54,007 31-15 2% -4% 0% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0.00% 53,472 31-16 0% -4% 0% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% -2.00% 52,403 31-17 0% 0% 0% 0% 0% 6% 0% 0% 6% 0% 12.00% 59,889 31-18 0% 0% 0% 0% -1% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 52,937 31-21 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 53,472 31-22 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 53,472 第 61 頁, 共 190 頁

2A(30-7 地號 ) 地價 50,687 表 5. 鄰近地區近價區段 2 各宗地地價調查估價表 不動產估價師全聯會月刊 100.11 地號 面寬深度寬深地形接近臨路地勢容積街角地其他總修宗地修正修正比修正條件數修正修正修正修正正率地價 24-2 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 49,673 24-3 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 49,673 24-6 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 49,673 24-7 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 49,673 24-8 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 49,673 24-9 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 49,673 24-12 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 49,673 24-13 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 49,673 24-14 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 49,673 24-16 0% 0% 1% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 50,180 24-17 2% 2% 0% 0% -1% 4% 0% 0% 6% 0% 13.00% 57,276 24-18 0% 0% 1% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 50,180 24-19 0% 0% 1% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 50,180 24-20 0% 0% 1% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 50,180 24-21 0% 0% 1% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 50,180 24-22 0% 0% 1% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 50,180 24-23 0% 0% 1% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 50,180 24-24 0% 0% 1% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 50,180 24-27 0% 0% 1% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 50,180 24-28 0% 0% 0% 0% -3% 0% 0% 0% 0% 0% -3.00% 49,166 24-29 0% 0% 0% 0% -3% 0% 0% 0% 0% 0% -3.00% 49,166 24-30 0% 0% 0% 0% -3% 0% 0% 0% 0% 0% -3.00% 49,166 29 2% 0% 2% 0% 0% 4% 0% 0% 6% 0% 14.00% 57,783 29-1 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 50,687 29-2 2% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 3.00% 52,208 29-3 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 50,687 29-4 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 50,687 29-5 3% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4.00% 52,714 29-6 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 50,687 29-7 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 50,687 29-8 0% 0% 0% 0% -1% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 50,180 29-9 0% 0% 0% 0% -1% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 50,180 29-20 2% 0% 2% 0% 0% 4% 0% 0% 6% 0% 14.00% 57,783 30 0% 0% 0% 0% 0% 4% 0% 0% 6% 0% 10.00% 55,756 30-1 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -4% -4.00% 48,660 30-4 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 51,194 30-5 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -4% -4.00% 48,660 30-6 0% 0% 0% 0% 0% 第 62 頁 0%, 共 190 0% 頁 0% 0% 0% 0.00% 50,687 30-7 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 50,687

表 6. 鄰近地區近價區段 3 各宗地地價調查估價表 3A(26-4 地號 ) 地價 47,345 面寬修深度修地形修接近地勢修容積修街角地其他地號寬深比臨路數正正正條件正正修正修正 第 63 頁, 共 190 頁 不動產估價師全聯會月刊 100.11 總修正宗地率地價 26 2% 0% 4% -1% 0% 4% 0% 0% 6% 0% 15.00% 54,447 26-1 2% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4.00% 49,239 26-2 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 26-3 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 26-5 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 26-6 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 26-7 2% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4.00% 49,239 26-8 2% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4.00% 49,239 26-9 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 26-10 2% 0% 2% 0% 0% 4% 0% 0% 6% 0% 14.00% 53,973 26-27 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 26-28 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 26-29 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 29-16 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2.00% 48,292 29-17 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 29-18 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2.00% 48,292 29-19 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 29-23 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 29-24 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 29-25 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 29-26 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 47,345 31 1% 0% 0% 0% -2% 4% 0% 0% 6% 0% 9.00% 51,606 31-1 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 46,398 31-2 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 46,398 31-3 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 46,398 31-4 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 46,398 31-5 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 46,398 31-6 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 46,398 31-19 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 46,398 31-20 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 46,398 19-23 0% 0% 0% 0% -2% 0% 0% 0% 0% 0% -2.00% 46,398

表 7. 鄰近地區近價區段 4 各宗地地價調查估價表 4A(23-49 地號 ) 地價 46,788 地號 面寬深度地形修接近條臨路地勢容積街角地其他總修宗地寬深比修正修正正件數修正修正修正修正正率地價 23-3 0% 0% 0% 0% -1% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 46,320 23-5 0% 0% 0% 0% -1% 0% 0% 0% 0% 0% -1.00% 46,320 23-6 1% 0% 0% 0% -1% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-8 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 47,256 23-10 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-12 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-14 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-15 4% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 6.00% 49,595 23-19 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-20 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-26 4% 0% 2% -4% 0% -2% 0% 0% 0% -4% -4.00% 44,916 23-31 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 47,256 23-44 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-45 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-46 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-47 0% 0% -1% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-48 0% 0% -1% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-50 0% 0% -1% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-51 0% 0% -1% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 23-52 0% 0% -1% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 46,788 24-1 2% 0% 1% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 5.00% 49,127 24-4 0% 0% 1% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 3.00% 48,192 24-5 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 47,256 24-10 2% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 3.00% 48,192 24-11 2% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 3.00% 48,192 24-15 2% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 3.00% 48,192 24-25 4% 0% 2% -1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 5.00% 49,127 24-26 4% 0% 2% 0% 0% 2% 0% 0% 6% 0% 14.00% 53,338 24-37 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 47,256 第 64 頁, 共 190 頁

表 8. 鄰近地區近價區段 5 各宗地地價調查估價表 5A(23-11 地號 ) 地價 59,042 面寬深度寬深地形接近條臨路地勢容積地號修正修正比修正件數修正修正 第 65 頁, 共 190 頁 街角 不動產估價師全聯會月刊 100.11 地修 正 其他 總修正 宗地 修正率地價 23 4% 0% 4% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 10.00% 64,946 23-1 2% 0% 1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 5.00% 61,994 23-2 0% 0% -1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-4 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 59,042 23-7 4% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 5.00% 61,994 23-9 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-13 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-16 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 59,042 23-17 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2.00% 60,223 23-18 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 59,042 23-22 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2.00% 60,223 23-23 3% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 3.00% 60,813 23-24 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 59,042 23-25 3% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 3.00% 60,813 23-27 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 59,042 23-28 3% 0% 1% -1% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 5.00% 61,994 23-29 3% 0% 0% -1% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 4.00% 61,404 23-30 3% 0% 0% -1% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 4.00% 61,404 23-32 0% 0% -1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-34 0% 0% -1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-35 0% 0% -1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-36 0% 0% -1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-37 0% 0% -1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-38 0% 0% -1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-39 0% 0% -1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-40 0% 0% -1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-41 0% 0% -2% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0.00% 59,042 23-42 2% 0% 1% 0% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 5.00% 61,994 23-43 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 59,042 23-53 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 59,042 23-54 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0.00% 59,042 23-55 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-56 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1.00% 59,632 23-57 -3% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -3.00% 57,271

4. 結論 臺灣地價基準地制度研習自日本, 目的在改進現有地價制度之缺失, 從考察 研討 試辦到辦理, 其間已歷經 10 餘年, 但目前尚屬起步階段 ; 反觀南韓, 同樣參考日本之制度, 經過實施 檢討 改進, 已建立屬於南韓之地價制度 所謂 他山之石, 可以攻錯, 制度無絕對之優 劣, 關鍵在於是否適合本身之需要 ; 在地價基準地制度起步之初, 若能多方思考未來之用途, 並善加運用專業人士, 妥適規劃, 對建置良好地價制度將會是一大助益 4 游適銘, 地價基 準地估價作 業,2011,9 月 参考文献 1 內政部編印, 試辦地價基準地選定及查估作業手冊. 台北, 2004.1 月 2 內政部編印, 地價基準地選定及查估要點. 台北, 2011.3 月 3 內政部編印,99 年地價基準地查估辦理成果報告,2011,2 月 第 66 頁, 共 190 頁

地價基準地於台灣地區推動之成效 摘要 為改進地價制度, 台灣地區業於 2004 年起召集地方政府推動地價基準地制度, 除少部分縣市委託不動產估價師查估外, 歷年多由地方政府地價人員自行查估,2011 年完成建置 1442 點 本文從行政面及學術面, 介紹地價基準地於台灣地區推動之成效 行政面方面, 除可使公告土地現值及公告地價查估結果更為精確 公告土地現值反應一般正常交易價格 控制房價及地價不合理上漲 公告土地現值提高增加土地稅收外, 亦可協助土地徵收補償地價認定 學術面方面, 由於地價基準地多用三種估價方法估價, 可藉其價值決定過程探索加權平均調整機制 未來如能結合公私部門的力量, 擴大辦理成果, 以提供外界不動產交易資訊, 相信會健全房地產市場之穩健發展 關鍵字 : 地價基準地 不動產估價 civil servants from local governments except some local governments commissioning appraisers to appraise. 1442 land value benchmarks were established in 2011. This article introduces the achievement of implementation of land value benchmark system in Taiwan from administrative and academic perspective. For administrative, it could push the Announced Current Land Value and Announced Land Value more accurate, make the Announced Current Land Value closer to Market Value, hold the unreasonable rise of property and land price, increase the revenue of land tax and assist the valuation of land expropriation compensation price. For academic, due to three approaches to value are altogether applied commonly in appraising the benchmark land value, we can discuss the reconciliation for value conclusion using the weighted average mechanism. We might combine the public and private sectors to extend accomplishment to provide the public more transaction information and make the real estate market sound development in the long run. Keywords: land value benchmark, real estate appraisal, weighted average 加權平均 Abstract To improve the land value system, we started a pilot project of land value benchmark since 2004 in Taiwan. Most land value benchmarks are assessed by 第 67 頁, 共 190 頁

壹 前言 目前台灣地區公部門地價制度, 主要係依地價調查估計規則規定, 查估公告土地現值及公告地價 由於台灣地區土地筆數達 1478 萬筆, 地政機關地價人員僅 670 位, 估係採區段地價推估方式, 再計算各宗土地地價 因實務上多以區段地價代表宗地地價, 外界有認為未能考慮土地個別因素影響 為改進地價制度, 業於 2004 年起召集地方政府推動地價基準地地價制度, 除少部分縣市委託不動產估價師查估外, 自 2004 年至 2011 年多由地方政府地價人員自行查估,2011 年完成建置 1442 點 每年並將成果編印成冊, 提供相關機關 學術單位 不動產估價師公會參考 貳 地價基準地建置目的與過程 一 地價基準地建置目的地價基準地之設定目的 名詞界定及查估方法, 依據 地價基準地選定及查估要點 第 1 點 第 2 點及第 12 點分別規定 : 為建立地價之衡量基準, 促進合理地價之形成, 地政機關得視地價變動情形, 於一定範圍之地區內選定及查估基準地 本要點所稱基準地, 係指經地政機關選定, 並估計其價格日期之正常價格, 由地政機關定期公布之土地 及 基準地地價應兼採比較法 收益法 成 本法或其他適當之估價方法二種以上方法, 依不動產估價技術規則規定查估之 但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者, 不在此限 各種方法除依據不動產估價技術規則查估外, 主管機關並設計書表格式作為查估依循 另查 直轄市或縣 ( 市 ) 地政機關及所轄地政事務所為基準地選定及查估之主辦機關, 為 地價基準地選定及查估要點 所規定,2011 年地價基準地選定及查估作業, 各直轄市及縣 ( 市 ) 政府視需要自行編列預算 另地價基準地之查估, 由於係屬個案估價, 為不動產估價師所專長, 各直轄市及縣 ( 市 ) 政府需另借重不動產估價師之專業估價者, 亦多自行依政府採購相關規定, 預先編列預算委託不動產估價師辦理 二 地價基準地建置過程 ( 一 ) 試辦地價控制點作業標準宗地制度於日本 韓國行之有年, 台灣地區曾由原臺灣省政府於 1984 年 1985 年選擇少部分縣市轄區舉辦 試辦地價控制點作業, 台灣地區亦曾於 1986 年 1987 年辦理 試辦改進地價查估作業, 選擇臺灣省 台北市 高雄市部分地區進行試辦工作 ( 二 ) 土地行政會議 1996 年核定 土地行政會議結論 之一 : 建立公布標準宗地地價制 第 68 頁, 共 190 頁

度, 由中央成立財團法人或委託民間估價師, 每年定期公布標準宗地地價, 作為查估公告土地現值之重要參考 ; 以期改進或取代目前以區段地價方式查估公告土地現值之方法 亦倡議標準宗地地價制度 ( 三 ) 辦理標準宗地設置與查價工作計畫 1997 年函報 辦理標準宗地設置與查價工作計畫, 擬自 1998 年至 1990 年分年編列預算新台幣 3,778 萬元, 推動建立公布標準宗地地價制度, 惟上級以 : 土地估價制度之改革, 確有積極推動之必要, 惟計畫內 每年度應辦理之標準宗地之地價動態查估及編製公布作業係屬地方政府權責, 其所需經費, 是否應由中央全數負擔, 請再酌 之理由, 予以退回 ( 四 ) 試辦與民間估價業者合作建立標準宗地作業計畫 1997 年 1998 年臺灣省政府地政處乃自籌經費, 就該省五個省轄市部分地區, 實施 試辦與民間估價業者合作建立標準宗地作業計畫 台灣省政府地政處 (1998) 編印之 台灣省試辦與民間合作建立標準宗地作業計畫成效報告, 係自 1998 年 7 月起正式工作 1 年, 選定基隆市 新竹市 台中市 嘉義市及台南市等 5 個省轄市內部分具有代表性之地區為辦理對象, 並與民間 19 家估價公司合作, 籌組土地估價審議小組, 負責審議標準宗地之位置 估價資料及估價爭議案 件之協調事項等 ( 五 ) 建立標準宗地制度之研究 1998 年委託政治大學林英彥教 授所做 建立標準宗地制度之研究 將日韓兩國實施地價公示制度之情形 與相關法規分析, 提出適用於台灣地 區之標準宗地制度, 以台北市為實證 地區, 將台北市 12 個行政區劃分岀 63 個近價區, 於每一近價區中設置一 點標準宗地, 由 15 家估價公司按行政 區別查估標準宗地地價 報告中完成 標準宗地之選定與查價辦法 ( 草 案 ) 及 標準宗地應用辦法 ( 草案 ) ( 六 ) 建立基準地地價制度之研究 為推動地價基準地政策, 游適銘 (2004) 建立基準地地價制度之研 究, 結論認為以 2004 年試辦基準地 過程, 許多學者專家皆認為基準地制 度之建立, 對國內地價制度及估價人 員之估價專業性皆有助益, 基準地制 度之持續長久推動應可增加外界對公 示地價之信心 ( 七 ) 建立基準地價制度計畫 台灣地區主管機關於 2005 年研 擬 建立基準地價制度計畫, 於 2005 年 5 月 3 日呈報上級 案經上級建議 本計畫係為改進現行區段地價查估 方式, 讓現行公告土地現值及公告地 價查估結果更為精確, 使課稅及土地 徵收價格更為公平合理, 對地價評估 制度有所助益, 惟推動方式建議於選 第 69 頁, 共 190 頁

定 2 3 縣 ( 市 ) 試辦, 並先行規劃銜接現行公告土地現值制度之相關整體配套措施後, 再作基準點全面性建置與維護 主管機關爰請直轄市及縣 ( 市 ) 政府繼續試辦 參 地價基準地估價特色 一 兼顧三種估價方法游適銘 (2007:35) 曾對 25 個地方政府發送問卷, 調查基準地地價定位, 就回收 450 份結果, 結果有 31.75% 受訪者認為應回歸法定容積之素地價格,24.62% 受訪者認為應查估現況容積之房地分離地價 ; 認為以上兩者並重者最多, 占受訪者 43.63% 因此, 地價基準地多採用三種估價方法, 以兼顧土地之現況容積與法定容積特性 二 查估書表嚴謹繁複一般而言, 由於地價基準地三種估價方法皆有採用, 其製作順序如下 : ( 一 ) 填寫地價基準地基本資料 : 先填寫 地價基準地估價報告表 至 四 位置略圖 部分 ( 二 ) 比較法推估, 步驟如下 : 1. 填寫 比較法調查估價表 至比較標的 1.2.3 之 標的交易總價 ( 元 ) 及其 4 價格日期調整百分率 (B) 2. 為先推估建物成本俾房地分離, 請填寫比較標的 1.2.3 之 成本法及房地分離估價表 3. 完成房地分離基地單價之程序後 ( 得出 2 價格 欄位資料 ), 回到 比較法調查估價表 繼續進行推估作業 ( 三 ) 收益法推估, 步驟如下 : 1. 填寫勘估標的本身之 成本法調查估價表 2. 填寫 收益法調查估價表, 直至求出收益價格 ( 四 ) 土地開發分析推估, 步驟如下 : 填寫 土地開發分析調查估價表, 直至求出土地開發分析價格 ( 五 ) 完成 地價基準地估價報告表 : 回到 地價基準地估價報告表, 完成 六 決定基準地地價 及其後續欄位, 直至完成基準地地價 上開各項 成本法調查估價表 及 成本法及房地分離估價表 估算時, 可視需要先填寫 附 - 建物營造費調整計算表 以上各項書表詳如附錄 肆 地價基準地推動成果 一 行政面推動成果 2003 年考量各直轄市及縣 ( 市 ) 公告土地現值總額 筆數 面積 地價人員總數及區段數作為綜合加權數, 研擬 2004 年各直轄市及縣 ( 市 ) 政府地價基準地試辦點數為 500 點, 該年實際完成建置 608 點 2005 年合計完成 777 點,2006 年合計完成 944 第 70 頁, 共 190 頁

點,2007 年合計完成 1040 點,2008 年合計完成 1147 點,2009 年合計完成 1200 點,2010 年合計完成 1296 點,2011 年完成建置 1442 點 各年查估點數趨勢變化如圖 1 所示 : 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 圖 1 各年查估點數趨勢變化圖另地價基準地係作為掌握地價層次之地價控制點, 以 2011 年為例, 台灣地區各縣市查估點數及住宅區與商業區代表基準地 ( 即基準地中最高地價 ) 估值表如表 1 第 71 頁, 共 190 頁

表 1 各縣市查估點數及代表基準地估值表 代表基準地地價查估點數編號縣市別 ( 元 / 平方公尺 ) 住 商 工 其他非都 合計 住宅區 商業區 1 台北市 59 36 5 100 1,299,000 1,660,000 2 高雄市 145 73 2 220 242,000 293,000 3 新北市 70 32 13 1 1 117 430,000 555,000 4 桃園縣 55 22 8 85 170,000 298,000 5 新竹市 23 2 1 26 121,000 294,000 6 新竹縣 15 6 21 139,000 170,000 7 苗栗縣 34 16 9 59 90,000 144,000 8 台中市 83 31 3 4 121 273,000 354,000 9 南投縣 36 25 61 80,500 141,000 10 彰化縣 23 21 1 4 49 165,000 169,000 11 雲林縣 40 16 56 74,000 196,000 12 嘉義市 32 16 48 101,000 231,000 13 嘉義縣 32 17 3 52 65,000 128,000 14 台南市 100 32 5 3 140 166,000 273,300 15 屏東縣 47 17 1 65 76,200 172,000 16 基隆市 28 14 42 70,800 363,000 17 宜蘭縣 31 18 2 4 55 159,000 334,000 18 花蓮縣 13 13 3 29 66,500 223,000 19 台東縣 32 9 1 42 52,000 155,000 20 澎湖縣 9 7 16 70,500 130,000 21 金門縣 25 8 33 41,000 105,000 22 連江縣 3 2 5 22,000 57,000 資料來源 : 本研究整理 總計 935 433 38 6 30 1442 第 72 頁, 共 190 頁

二 學術面研究成果 ( 一 ) 各種估價方法之關聯 前述提及基準地經問卷調查需 兼顧現況容積與法定容積, 因此三種 估價方法皆有應用, 最終即需決定最 終估值 Blauvelt(1978) 認為關聯 註 29 (correlation) 是估價程序中最重要之 一環, 並須對估價師如何將三種方法 關聯成最終估值提出判斷解釋 不動 產估價最終估值決定須進行協調 (reconciliation), 協調的目的係為完 成關聯之步驟, 就各種方法資料之質 量及優缺點進行分析 ( Appraisal Institute, 2008) 國內不動產估價慣以 加權平均協調最終估值, 但如權重之 決定未能提出合理判斷解釋, 即易導 致外界質疑估價過程存在黑箱註 1 林英彥 (2006:116) 認為三種 價格不能以同質而相等之份量加以平 均 ; 不動產價格協調應從資料之信賴 度與對象不動產之種類二方面加以觀 察後協調之 Ellwood(1977) 認為於 三種方法中選擇其一作為估值不僅忽 略關聯之意, 更誤認三種方法之一 ( 如 成本法 ) 得單獨完成而不需將所有因 註 29. 根據美國估價用語手冊 (1967) 之定義,correlation 係將事實聚合, 使要素間彼此平衡以建構統一及連貫整體 本文對 correlation 稱之為關聯 Hagood (1978) 提及關聯 (correlation) 為互相 (co) 及關係 (relation) 之連結, 可界定為聯繫相關事項為最終結論 並提到 correlation 演變成 reconciliation, 引述字典界定 reconciliation 為重塑友誼及和諧並調停解決歧見, 本文對 reconciliation 稱之為協調 子整合之意 Hagood(1978) 提及協調分析並不一定表示三種方法估值之一將成為最終估值, 而應詳予分析並探索三種方法估值差異成因, 再賦予三種方法適當權重 雖 IVSC 及 Appraisal Institute 提及賦予三種方法權重, 卻未明示如何加以量化 ; 且 Hollebaugh(1962) 及 Heaton(1990) 雖舉例加權平均賦予權重方式, 卻亦未曾實證探討 故本文擬就權重形成之關聯以特徵權重模式加以驗證, 以實證方式突破以往觀點, 冀提高估價科學化客觀程度 ( 二 ) 特徵權重模型與權重關聯 Lancaster(1965) 認為消費者為了達到效用的滿足而購買商品 ; 商品則是由於每一項商品蘊涵不同特徵組合而提供服務 Rosen(1974) 認為產品是由許多特徵所組成, 其價格也應由各特徵價格決定, 此即為特徵價格理論 (Hedonic Price Theory) 學術上除普遍應用於價格為因變數外, 亦有以租金等為因變數, 均以特徵價格理論藉特徵屬性解釋因變數之量化程度 一般不動產估價於比較法蒐集三個買賣實例 ( 比較標的 ), 比較分析不同試算價格, 並採加權平均決定權重係普遍作法 至比較法與收益法及成本法等各種方法最終決定最終估值時, 雖不一定需採加權平均賦予權重, 如估價目的較適用某種方法, 亦有認為可逕依單一方法估值者 但如估價既需同時考慮兩種以上方法, 最終估值形成即與各種方法估值形成關聯, 以加權平均決定權重似不失為關 第 73 頁, 共 190 頁

註聯間之具體解釋 此於相對比較分析 30 運用上, 即可對較重要實例或方法予 以加碼 ( premium) 反之予以減碼 (discount) 基於上述, 本文基於估 價方法過程之特徵屬性, 判定該方法 效用重要性之加減碼, 成為加權平均 之權重方式, 藉特徵屬性解釋因變數 權重之量化程度, 以建構特徵權重模 型, 如下所示 : W i = α i + βij X n i= 1 ij + φ i...(1) 其中, W α i 為第 i 筆權重 ; i 為第 i 筆 權重截距項 ;βij 為第 i 筆權重第 j 個 特徵屬性之迴歸係數 ;Xij 為第 i 筆權 重第 j 個特徵屬性 ( 特徵屬性共有 n φ 項 ); i 為第 i 筆資料的誤差項 權重之間關係如圖 2 所示, 設不動產 最終估值 V F 最接近比較價格 S, 比 較法效用最高使權重 ws 最大 ; 如收 益價格 V I 最不能反映勘估標的價 值, 收益法 wi 將獲得最低效用, 成 本法介於兩者之間 最終估值 比較價格 V S 收益價格 V I V C V V F 即為 及成本價格 所交互關聯而成, 藉三種方法加減 碼之權重結果完成關聯, 並可以式 (2) 表達 : V + F = wsvs + wivi wcvc..(2) subject to w w + w = 100% S + I C V c w c V F w s w I V V I s 圖 2 各種方法與最終估值關聯圖 ( 三 ) 三種估價方式聯立模型學術界曾以 2007 年及 2008 年所蒐集之 2,142 筆資料作為實證樣本, 分析估價人員決定之權重與樣本條件因子之關係式, 將 25 個縣市劃分為 7 大地區, 經刪除遺漏值後,2007 年合計 1,014 筆 2008 年合計 1,073 筆 不動產估價之三種方法 ( approach), 亦可細分為不同方式 (method), 如國際評價準則委員會 IVSC(2007:183) 除提及估價三大方法外, 亦就土地評價方式列舉有實例比較技術 細分開發技術 分配 抽出 土地殘餘技術及土地租金資本化 上述方式中, 細分開發技術接近於台灣地區土地開發分析 國內各直轄市及縣 ( 市 ) 政府辦理地價基準地估價, 即兼採上述各種方式並決定權重註 31 游適銘 張金鶚(2010) 以 2007 年及 2008 年所蒐集之 2,142 筆各縣市政府查估之地價基準地資料作為實證樣本, 分析估價人員決定之權重與樣本條件因子之關係式, 建構模型形式如下 : 註 30. 相對比較分析 ( relative comparison analysis), 是一種依據市場資料, 但難以量化分析研究各因素關係之方法 (Appraisal Institute,2008: 320) 註 31. 所有樣本資料中, 分別僅有 19 件未採用比較方式 83 件未採用收益方式 32 件未採用土地開發分析, 亦即該筆估值之該方式權重分別為零 第 74 頁, 共 190 頁

DSW (3) DIW (4) DCW (5) i n i = i + log( DIWi ) + log( DCW i ) + j=1 α β X + φ m i = i + log( DCWi ) + log( DSWi ) + j= 1 α β X + φ o i = i + log( DSWi ) + log( DIWi ) + j= 1 subject DSW + DIW + DCW i α β X + φ i =100%. (6) DSW i 為第 i 筆資料之比較方式權重 DIW i 為第 i 筆資料之收益方式權 DCW 重 i 為第 i 筆資料之土地開發分 析方式權重, 各方法第 i 筆資料第 j β ij 個屬性外生變數為 ij X, 分別有 n m 及 o 項 本文認為各種估價結果權 重多寡, 對估價人員而言, 各種方式 估算過程的特徵屬性影響該方式權 重, 方式之特徵屬性形成其對權重之 效用高低 複迴歸係以自變數為 因 依變數為 果, 但如兩個以 上複迴歸模型的每一個方程式各有相 互依變數 ( mutually ij ij ij to dependent variable ) 或內生變數 ( endogenous variable), 將使每一方程式之依變數 與其他方程式之自變數間互有關聯 在聯立方程模型的係數校估中,3SLS 之漸進性優於 2SLS, 而 3SLS 與 FIML 的估計值是相同的, 本文爰以 3SLS 進行三種方式權重關係分析, 在方程 式各變數的設定均滿足位階條件 (rank condition) 與次數條件 (order condition), 各方程式均可以被認定 (identified) ij ij ij i i i 比較方式每筆資料之價格型態 交易 日期接近性 買賣實例是否屬近鄰地 區 案例差異百分率絕對值加總 案 例比較項目修正數等各項數值, 係先 將各自三件買賣實例對應值, 以估價 人員實際決定之權重加權平均分別計 算而得 比較方式權重屬性完成後, 再將比較方式與收益方式及土地開發 分析方式建立聯立方程式 將樣本資 料以扣除缺漏值及異常值後之 2,002 筆資料, 以 SAS 軟體進行 3SLS 分析 由於 3SLS 是將整個結構方程式同時 估計, 使參數估計式獲得一致性, 一 般認為結果較佳, 因此以 3SLS 結果 做為解釋, 藉由估計結構方程式之約 縮式 (Reduced Form), 了解各外生變 數對內生變數之影響情況, 並得以標 準化迴歸係數值 (Standardized-β) 分 析 如表 2 所示, 實證模型系統加權 解釋力達 95.78%, 可見三種方式權重 關聯之配適度良好 第 75 頁, 共 190 頁

因變數 表 2 三種估價方法權重聯立模型係數表 比較方式權重 收益方式權重 土地開發分析方式權重 標準化係數 變數 預期符號 係數 t 值 P 值 係數 t 值 P 值 係數 t 值 P 值 截距項 -0.11116-22.29 <.0001-0.35968-49.65 <.0001-0.43994-45.85 <.0001 log 比較方式權重 -0.44135-114.62 <.0001 *** -0.45765-103.75 <.0001 *** log 收益方式權重 - -0.24473-108.38 <.0001 *** -0.26592-88.05 <.0001 *** log 土地開發分析方式權重 - -0.18093-116.05 <.0001 *** -0.19372-108.7 <.0001 *** 價格型態 - -0.00521-4.25 <.0001 *** -0.02312 log 交易日期接近性 - -0.00129-2 0.046 ** -0.01086 比較方式? -0.00203-1.77 0.0768 * -0.01087 收益方式log 屋齡 - 0.000435 0.53 0.5935 0.004059 土地開發分析方式間接成本費率 - -0.02041-0.51 0.6132-0.00407 共同年度別 (2007 年為基準 ) 變? -0.00195-1.44 0.1498-0.00347-2.87 0.0041 *** -0.00103-0.64 0.5219 數買賣實例是否屬近鄰地區 - 0.000251 0.23 0.821 0.001346 案例差異百分率絕對值加總 - -0.03343-2.94 0.0034 *** -0.023 log 案例比較項目修正數 - 0.002621 2.44 0.0147 ** 0.019647 1 比較項目格式 租賃市場性 - -0.00504-4.23 <.0001 *** -0.02614 建物收益資本化率 - -0.35113-4.26 <.0001 *** -0.03894 土地收益資本化率 + 0.692178 6.2 <.0001 *** 0.057456 log 閒置期間 - -0.00089-0.78 0.4383-0.00472 建物價值比 + 0.01034 3.05 0.0023 *** 0.024426 收益資本化率採市場萃取? 0.010735 6.36 <.0001 *** 0.044001 收益資本化率採比較案例推估? 0.005725 5.04 <.0001 *** 0.035711 買賣市場性 - -0.00221-1.77 0.0777 * -0.01383 工程項目比較與否 - -0.00143-0.86 0.3881-0.00537 建築樓層規劃假設 - -0.00596-4.12 <.0001 *** -0.03216 土地開發規模影響 - -0.00114-0.37 0.7139-0.00283 工程項目比較與否 - -0.00499-2.73 0.0064 *** -0.02096 資金調整率精確性 - -0.00023-0.12 0.9048-0.00092 總銷金額可實現價值掌握度 - -0.00581-1.66 0.0981 * -0.01285 利潤率? -0.04283-2.23 0.0257 ** -0.01674 比較法蒐集之相同案例推估 - 0.001973 0.8 0.4219 0.005863 估價師 ( 地價人員為基準 )? 0.000283 0.15 0.8794 0.003264 1.97 0.0485 ** -0.00404-1.81 0.0709 System Weighted R-Square 0.9578 註 1: 本表就所對應兩種方式權重 交易日期接近性 案例比較項目修正數 閒置期間及屋齡等自變數取對數 註 2:* ** *** 分別代表在 10% 5% 1% 顯著水準下, 該變數顯著異於零 第 76 頁, 共 190 頁

本文模型對權重屬性實證之係 數結果, 如表 2 所示, 即可作為估價 人員判斷該方法權重高低之解釋 舉 例而言, 以比較方式之 案例差異百 分率絕對值加總 該項變數係數為 -0.03343, 表示比較方式所蒐集比較 標的 案例差異百分率絕對值加總 條件每增加 1 單位, 該筆比較方式估 值之權重將減少 0.03343 收益方式權 重如自 30% 增加 1 個百分點至 31%, 比較方式權重將減少 0.35 個百分點 此外, 應用地價基準地進行之學 術研究尚有游適銘 張金鶚 (2011) 買 賣實例比較法實例權重之分析與模式 建立, 游適銘 張金鶚 (2010) 成本 法估價偏誤之探討 - 分量迴歸應用 及 You & Chang (2009) Weight Regression Model from the Sales Comparison Approach 等 伍 地價基準地未來願景 一 四年建置 5000 點 日本各地方政府甚少地價公務 員編制, 其早年創立不動產鑑定士考 試即在於接受基準地估價委外工作, 反之, 台灣地區長久以來地價查估即 以公部門為主, 此為國情不同之處 惟主管機關仍研擬計畫,4 年所需編 列總經費為新台幣一億三千一百二十 萬四千元, 細目如下 : 1. 4 年累計建置 5,000 筆基準 地, 合計新台幣一億二千七百九十萬 四千元, 並將依各直轄市及縣 ( 市 ) 政府之基準地設定點數需求 推估近 價區段數 地價層次分布幅度及地價人力狀況等指標分配之 2. 協助地政機關地價人員及不動產估價師基準地估價養成教育訓練費 4 年合計新台幣四十萬元 3. 地價基準地資料庫建置費 4 年合計新台幣二百九十萬元 地價基準地制度實施計畫 ( 草案 ) 尚需上級核定方能施行 二 與當今重要課題結合目前土地徵收及核課土地增值稅之基礎皆在於公告土地現值, 地價稅課徵之基礎則為公告地價 公告土地現值及公告地價目前係依地價調查估計規則查估, 並須符合平均地權條例有關規定 地價基準地係為改進區段地價產生方式, 並據以計算個別宗地地價之公告土地現值, 以達成台灣地區平均之公告土地現值應調整達一般正常交易價格百分之九十以上之政策目標, 藉由基準地較以往更為精密估價結果, 將使民眾課稅更為公平合理 地價基準地之推動, 可與現行公告土地現值制度順利銜接, 影響如下 : ( 一 ) 公告土地現值及公告地價查估結果更為精確就目前台灣地區各直轄市 縣 ( 市 ) 數合計共約 11 萬多個地價區段中, 重新劃分近價區段, 以不動產估價之方法, 個案查估基準地地價, 取代現行以推估之土地正常單價中位數決定區段地價之方式 將使現行公告土地現值及公告地價查估結果更為精確, 改進現行區段地價制度 第 77 頁, 共 190 頁

( 二 ) 公告土地現值反應一般正常交易價格由於地政機關目前公告土地現值與一般正常交易價格仍有一段落差, 若能於台灣地區建置相當數量之基準地, 對一般正常交易價格提供指引, 將有助於公告土地現值調整至一般正常交易價格 ( 三 ) 控制房價及地價不合理上漲因應近年部分都會區房地價高漲, 甚至有非常態性之行情, 對此迭有學者專家建議政府機關應對不合理之行情予以公布 如公布基準地價, 因基準地係對符合代表性之宗地估價, 並未反映不合理之極端值行情, 其公布適可作為不合理之行情之對照, 以收正本清源之效, 亦符合日本設置標準地及基準地係作為地價控制點, 以提供外界一般正常交易價格參考之功能, 從而控制房價及地價不合理上漲 ( 四 ) 公告土地現值提高增加土地稅收公告土地現值接近一般正常交易價格後, 如土地增值稅率未依土地稅法第五項檢討修正前, 粗估將增加國庫數可觀土地增值稅收入, 具有相當效益 同樣地, 目前部分縣市公告地價以公告土地現值之一定比例評定, 以之作為申報地價課徵地價稅之基礎亦將有助於地價稅收之增加, 充裕國庫 ( 五 ) 協助土地徵收補償地價認 定韓國依土地補償法規定, 國家 地方自治團體 政府投資機關等施行公益事業而需進行協議之評價金額達 150 億韓元以上,500 億韓元以下之事業 ( 開設道路 鐵路 河川等事業除外 ), 個別宗地補償評價額與個別公示地價相當額相差 1.5 倍以上之土地, 須送審查委員會審查 補償評價額與個別公示地價相當額相差未達 1.7 倍之者, 得由該鑑定評價機關自行審查以取替委員會之審查 該國各別公示地價即以基準地為指標, 故台灣地區可參考以基準地協助土地徵收補償市價認定, 解決以往類似大埔農地徵收補償爭議 陸 結語 日本自 1970 年起實施地價公示制度 ( 即地價基準地制度 ), 委託不動產鑑定士查估基準地正常價格, 作為交易價格之指標 韓國也於 1989 年仿照日本施行該項制度, 台灣地區與日韓兩國之國情相似, 同樣是地少人多, 寸土寸金, 經濟快速發展, 不動產交易頻繁, 因此日韓之地價基準地制度, 值得借鏡 此外, 大陸地區依據 城鎮土地分等定級規程 及 城鎮土地估價規程 訂定城鎮國有土地價格, 參照交易地價取得之平均區段價格估算基準地價, 並以此爲基礎, 衍生出標定地價 出讓地價及轉讓地價等各種不同的地價體系, 亦值得參考 第 78 頁, 共 190 頁

為改進地價制度, 台灣地區業於 2004 年起召集地方政府推動地價基 準地地價制度, 除少部分縣市委託不 動產估價師查估外, 歷年多由地方政 府地價人員自行查估,100 年完成建 置 1442 點 未來將結合公私部門的力 量, 擴大辦理成果, 以提供外界不動 產交易資訊, 健全房地產市場穩健發 展 參考文獻 內政部,1998, 建立標準宗地制度之研究, 台北 : 內政部 內政部,2004, 建立基準地地價制度之研究, 台北 : 內政部 內政部,2007, 地價基準地與區段地價制度結合之研究, 台北 : 內政部 台灣省政府地政處,1998, 台灣省試辦與民間合作建立標準宗地作業計畫成效報告, 台中 : 台灣省政府地政處 林英彥,2006, 不動產估價十一版, 台北 : 文笙書局, 頁 116 游適銘 張金鶚,2011, < 買賣實例比較法實例權重之分析與模式建立 >, 都市與計劃 (TSSCI),38(2), 游適銘 張金鶚,2010, < 成本法估價偏誤之探討 - 分量迴歸應用 >, 住宅學報 (TSSCI), 19(2) 游適銘 張金鶚,2010, < 不同估價方法之權重分析與模式建立 - 地價基準地之探討 >, 台灣土地研究 (TSSCI),13(2) Appraisal Institute, 1967, Appraisal Terminology and Handbook, 5th. ed., Chicago: Appraisal Institute. Appraisal Institute, 2008, The Appraisal of Real Estate, 12th. ed., Chicago: Appraisal Institute. Blauvelt, D. G., 1978, Correlation: What s that? The Real Estate Appraiser, 5, pp.21 22. Ellwood, L. W., 1977, Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing, 4th. ed., American Institute of Real Estate Appraisers, Cambridge, MA: Ballinger Publishing Company. Hagood, W. D., 1978, Reconciliation Analysis (formerly called Correlation), The Real Estate Appraiser, 44 (1), pp. 42-44. Heaton, H. B., 1990, Choosing the Weights in Appraisal Correlation, Journal of Property Tax Management, 2 (1), pp. 28-33. Hollebaugh, C. W., 1962, Correlationthe Heart of the Appraisal Process, The Residential Appraiser, pp. 17-20. International Valuation Standards Committee, 2007, International Valuation Standards, 8th. ed., London: International Valuation Standards Committee. International Valuation Standards Council, 2011, International 第 79 頁, 共 190 頁

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附錄 : 第 81 頁, 共 190 頁

第 82 頁, 共 190 頁 不動產估價師全聯會月刊 100.11

第 83 頁, 共 190 頁 不動產估價師全聯會月刊 100.11

第 84 頁, 共 190 頁 不動產估價師全聯會月刊 100.11

第 85 頁, 共 190 頁 不動產估價師全聯會月刊 100.11

第 86 頁, 共 190 頁 不動產估價師全聯會月刊 100.11

貳 建築工程類物價指數表 ( 本項資料由高雄市不動產估價師公會提供 ) 不動產估價技術公報第四號營造或施工費標準表修正版已於 99 年 3 月 24 日經內政部台內地字第 0990051675 號函准予備查, 修正版的基準日期為 98 年 7 月 1 日, 故本建築工程類物價指數表之基期已調整為民國 98 年 7 月, 請各位大不動產估價師留意此項變動 有關第四號公報詳細內容請上全聯會網站查詢 第四號公報建築工程類物價指數表 高雄市不動產估價師公會彙整 資料來源 --- 物價統計月報 基期 : 民國 98 年 7 月 =100 類別 100 年 10 月 490 期 表 5-1 General Index 總指數 營造工程物價指數 Building Construction 建築工程類 第 87 頁, 共 190 頁 總指數 定基指數 建築工程類 民國 88 年 77.06 79.40 68.36% 72.61% 民國 89 年 76.69 78.80 68.04% 72.06% 民國 90 年 75.92 77.46 67.35% 70.84% 民國 91 年 77.52 78.47 68.77% 71.76% 民國 92 年 81.14 81.60 71.98% 74.62% 民國 93 年 92.60 93.35 82.15% 85.37% 民國 94 年 93.24 93.95 82.72% 85.92% 民國 95 年 100.00 100.00 88.72% 91.45% 民國 96 年 109.00 109.38 96.70% 100.03% 1 月 103.62 103.88 91.93% 95.00% 2 月 104.53 104.90 92.73% 95.93% 3 月 106.08 106.72 94.11% 97.59% 4 月 107.69 108.38 95.54% 99.11% 5 月 108.45 109.29 96.21% 99.95% 6 月 109.44 110.12 97.09% 100.70% 7 月 109.57 110.03 97.21% 100.62% 8 月 109.83 110.11 97.44% 100.70%

9 月 110.56 110.64 98.08% 101.18% 10 月 111.94 112.06 99.31% 102.48% 11 月 112.23 112.37 99.57% 102.76% 12 月 114.10 114.08 101.22% 104.33% 民國 97 年 1 月 116.52 116.51 103.37% 106.55% 2 月 119.08 119.12 105.64% 108.93% 3 月 123.57 122.54 109.63% 112.06% 4 月 126.64 125.27 112.35% 114.56% 5 月 128.94 127.47 114.39% 116.57% 6 月 132.17 130.36 117.26% 119.21% 7 月 132.34 130.33 117.41% 119.19% 8 月 130.63 127.88 115.89% 116.95% 9 月 126.30 123.04 112.05% 112.52% 10 月 122.15 118.52 108.37% 108.39% 11 月 117.23 113.17 104.00% 103.49% 12 月 115.42 111.29 102.40% 101.77% 民國 98 年 1 月 114.63 110.53 101.69% 101.08% 2 月 114.53 110.57 101.61% 101.12% 3 月 112.82 108.94 100.09% 99.63% 4 月 112.50 108.86 99.80% 99.55% 5 月 112.35 108.91 99.67% 99.60% 6 月 112.35 108.92 99.67% 99.61% 7 月 112.72 109.35 100.00% 100.00% 8 月 113.40 110.10 100.60% 100.69% 9 月 113.98 110.81 101.12% 101.34% 10 月 113.19 110.03 100.42% 100.62% 11 月 112.98 109.70 100.23% 100.32% 12 月 113.48 109.97 100.67% 100.57% 民國 99 年 1 月 114.66 111.26 101.72% 101.75% 2 月 115.13 111.71 102.14% 102.16% 第 88 頁, 共 190 頁

3 月 116.40 112.80 103.26% 103.16% 4 月 118.91 115.57 105.49% 105.69% 5 月 118.56 115.40 105.18% 105.53% 6 月 116.84 113.47 103.66% 103.77% 7 月 116.46 113.06 103.32% 103.39% 8 月 116.76 113.49 103.58% 103.79% 9 月 116.91 113.82 103.72% 104.09% 10 月 116.72 113.79 103.55% 104.06% 11 月 117.10 114.33 103.89% 104.55% 12 月 117.84 115.20 104.54% 105.35% 民國 100 年 1 月 119.29 116.83 105.83% 106.84% 2 月 119.77 117.33 106.25% 107.30% 3 月 120.88 118.63 107.24% 108.49% 4 月 120.66 118.44 107.04% 108.31% 5 月 120.8 118.42 107.17% 108.29% 6 月 120.91 118.3 107.27% 108.18% 7 月 120.86 118.31 107.22% 108.19% 8 月 121.15 118.76 107.48% 108.61% 9 月 121.38 118.96 107.68% 108.79% 年 增 率 民國 88 年 -0.57-0.96 3.84% 5.96% 民國 89 年 -0.48-0.76 3.24% 4.72% 民國 90 年 -1.00-1.70 6.74% 10.56% 民國 91 年 2.11 1.30-14.23% -8.07% 民國 92 年 4.67 3.99-31.49% -24.78% 民國 93 年 14.12 14.40-95.21% -89.44% 民國 94 年 0.69 0.64-4.65% -3.98% 民國 95 年 7.25 6.44-48.89% -40.00% 民國 96 年 9.00 9.38-60.69% -58.26% 1 月 10.30 10.22-69.45% -63.48% 2 月 10.79 10.75-72.76% -66.77% 第 89 頁, 共 190 頁

3 月 11.01 11.41-74.24% -70.87% 4 月 10.35 11.02-69.79% -68.45% 5 月 7.34 8.65-49.49% -53.73% 6 月 7.61 8.56-51.31% -53.17% 7 月 7.25 8.07-48.89% -50.12% 8 月 7.62 8.17-51.38% -50.75% 9 月 8.03 8.24-54.15% -51.18% 10 月 8.83 8.88-59.54% -55.16% 11 月 8.75 8.69-59.00% -53.98% 12 月 10.53 10.25-71.00% -63.66% 民國 97 年 1 月 12.45 12.17-83.95% -75.59% 2 月 13.91 13.56-93.80% -84.22% 3 月 16.49 14.82-111.19% -92.05% 4 月 17.60 15.58-118.68% -96.77% 5 月 18.89 16.63-127.38% -103.29% 6 月 20.77 18.38-140.05% -114.16% 7 月 20.78 18.45-140.12% -114.60% 8 月 18.94 16.14-127.71% -100.25% 9 月 14.24 11.21-96.02% -69.63% 10 月 9.12 5.76-61.50% -35.78% 11 月 4.46 0.71-30.07% -4.41% 12 月 1.16-2.45-7.82% 15.22% 民國 98 年 1 月 -1.62-5.14 10.92% 31.93% 2 月 -3.81-7.18 25.69% 44.60% 3 月 -8.70-11.10 58.66% 68.94% 4 月 -11.17-13.10 75.32% 81.37% 5 月 -12.87-14.56 86.78% 90.43% 6 月 -15.00-16.45 101.15% 102.17% 7 月 -14.83-16.10 100.00% 100.00% 8 月 -13.19-13.90 88.94% 86.34% 9 月 -9.75-9.94 65.75% 61.74% 第 90 頁, 共 190 頁

10 月 -7.34-7.16 49.49% 44.47% 11 月 -3.63-3.07 24.48% 19.07% 12 月 -1.68-1.19 11.33% 7.39% 民國 99 年 1 月 0.03 0.66-0.20% -4.10% 2 月 0.52 1.03-3.51% -6.40% 3 月 3.17 3.54-21.38% -21.99% 4 月 5.70 6.16-38.44% -38.26% 5 月 5.53 5.96-37.29% -37.02% 6 月 4.00 4.18-26.97% -25.96% 7 月 3.32 3.39-22.39% -21.06% 8 月 2.96 3.08-19.96% -19.13% 9 月 2.57 2.72-17.33% -16.89% 10 月 3.12 3.42-21.04% -21.26% 11 月 3.65 4.22-24.61% -26.21% 12 月 3.84 4.76-25.89% -29.57% 民國 100 年 1 月 4.04 5.01-27.24% -31.12% 2 月 4.03 5.03-27.17% -31.24% 3 月 3.85 5.17-25.96% -32.11% 4 月 1.47 2.48-9.91% -15.40% 5 月 1.89 2.62-12.74% -16.27% 6 月 3.48 4.26-23.47% -26.46% 7 月 3.78 4.64-25.49% -28.82% 8 月 3.76 4.64-25.35% -28.82% 9 月 3.82 4.52-25.76% -28.07% 第 91 頁, 共 190 頁

參 五大銀行平均存款利率 與 五大銀行平均基準利率 五大銀行平均存款利率 與 五大 銀行平均基準利率 3. 上述 五大銀行平均存款利率 五大銀行平均基準利率 係採加權平均方式計算, 而五大銀行的權重大小不一, 故其平均數不是五大銀行個別資料相加再除以 5, 請留意 日期 :100 年 11 月 14 日單位 : 年息百分比率一 五大銀行平均存款利率 1 個月期 :0.88 3 個月期 :0.94 6 個月期 :1.12 9 個月期 :1.23 1 年期 : 1.36 2 年期 : 1.39 3 年期 : 1.41 二 五大銀行平均基準利率 :2.88 說明 : 1. 五大銀行為台灣銀行 合作金庫銀行 第一銀行 華南銀行及台灣土地銀行 2. 存款利率為一般定期存款固定利率 第 92 頁, 共 190 頁

肆 最新法令法規與解釋函令一 法令法規 本分月修正 訂頒法規有 : 申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用審查作業要點 大陸地區法人團體來臺與臺灣地區法人團體合辦專業展覽許可辦法 高雄市市有非公用不動產標租作業要點 加強建築物公共安全檢查及取締執行要點 開發行為環境影響評估作業準則 金融控股公司財務報告編製準則 稅捐稽徵機關稅務案件協談作業要點 非都市土地開發審議作業規範 農地重劃條例施行細則 國有不動產撥用要點 合宜住宅承購資格證明核發作業須知 新北市市有非公用土地設定地上權作業要點 新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例 臺北市都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明申請辦法等 14 項 申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用審查作業要點行政院農業委員會 100.10.3 農輔字第 1000051215 號令修正 ( 原名稱 : 非都市土地休閒農場容許作休閒農業設施使用審查作業要點 ) 1 行政院農業委員會 ( 以下簡稱本會 ) 為執行休閒農業輔導管理辦法 ( 以下簡稱本辦法 ) 第 19 條第 6 項規定, 特訂定本要點 2 休閒農場內符合申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第二條 所定之農業用地, 得依本要點規定, 申請休閒農業設施之容許使用 3 申請容許使用項目, 應屬本辦法第 19 條第 1 項第 5 款至第 20 款之設施, 且應符合主管機關核定之經營計畫書內容 4 申請人申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用, 應先取得主管機關核發之休閒農場籌設同意文件或併同休閒農場籌設提出申請 5 休閒農場容許使用之休閒農業設施面積應符合本辦法第 19 條第 5 項規定, 其總面積不得超過休閒農場內農業用地面積百分之十 但水土保持設施 環境保護設施及農路等面積不列入計算 休閒農場內非農業用地面積 農舍及農業用地內各項設施之面積應符合本辦法第 19 條第 7 項規定, 合計不得超過休閒農場總面積百分之四十 但符合申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第 8 條第 2 項第 3 款所定設施項目者, 不列入計算 前二項設施均應依本辦法第 20 條規定辦理 6 申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用, 應填具申請書 ( 如附件一 ) 並檢附下列資料一式五份, 向土地所在地鄉 ( 鎮 市 區 ) 公所或直轄市 縣 ( 市 ) 政府提出 : 第 93 頁, 共 190 頁

(1) 申請人之國民身分證影本 ; 屬法人者, 應檢具法人登記證明文件影本 (2) 休閒農業設施容許使用計畫書 但經營計畫書內容已包含第七點容許使用計畫明細者, 免附 (3) 最近一個月內土地登記謄本及地籍圖謄本 但能申請網路電子謄本者, 免予檢附 ; 屬都市土地者, 應另檢附都市計畫土地使用分區證明 (4) 設施配置圖, 其比例尺不得小於五百分之一 (5) 位置略圖 (6) 土地非申請人單獨所有時, 應檢附土地供休閒農場作休閒農業設施使用同意書 ( 如附件二 ) (7) 休閒農場籌設同意文件 ( 含同意函及經營計畫書 ) 但與休閒農場籌設併同提出申請者, 免附 (8) 其他主管機關規定之文件 休閒農場經核准分期興建者, 應依經營計畫書所載之分期計畫, 分期依前項規定提出申請 7 前點第 1 項第 2 款休閒農業設施容許使用計畫書應載明下列事項 : (1) 設施名稱 (2) 設置目的及用途 (3) 興建設施之基地地號及興建面積 (4) 休閒農場內經營概況包括生產計畫 經營方向 預估效益及行銷通路等 (5) 現有設施名稱 數量及面積 (6) 設施建造方式 (7) 引用水之來源及廢 污水處理計畫 (8) 對周邊農業環境 自然生態環境之影響及維護構想 (9) 節能減碳 資源回收及綠色消費之規劃 事業廢棄物處理及再利用計畫 8 休閒農業設施容許使用案件之審查程序如下 : (1) 鄉 ( 鎮 市 區 ) 公所受理申請後, 審查申請書件是否齊全, 申請內容是否符合規定, 不合規定者, 通知申請人補正後再予審查 申請書件齊全且符合規定之申請案件, 經審查並填具初審意見表 ( 如附件三 ) 送直轄市 縣 ( 市 ) 政府審查 (2) 直轄市 縣 ( 市 ) 政府受理申請或接獲鄉 ( 鎮 市 區 ) 公所報請審查案件後, 依審查表內容 ( 如附件四 ) 審查通過者, 核發休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用同意書 ( 如附件五 ); 審查不同意者, 由審查單位敘明理由併原送資料退還申請人 (3) 休閒農場經營計畫書與休閒農業設施容許使用併同提出申請者, 直轄市 縣 ( 市 ) 政府經審查擬同意休閒農業設施容許使 第 94 頁, 共 190 頁

用, 應俟本會或直轄市 縣 ( 市 ) 政府核發籌設同意文件後, 始得核發休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用同意書 9 鄉( 鎮 市 區 ) 公所或直轄市 縣 ( 市 ) 政府於受理休閒農業設施申請時, 應通知申請人依農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準之規定繳納規費 10 休閒農場內已核准容許使用之休閒農業設施, 未能依核准項目使用, 應向直轄市 縣 ( 市 ) 政府申請容許使用之變更 ; 未經報准擅自變更使用者, 直轄市 縣 ( 市 ) 政府應依本辦法第 24 條第 1 項規定處理, 並得廢止其容許使用 前項涉及經營計畫書內容變更者, 應依本辦法第 22 條及休閒農場籌設審查作業要點規定, 申請經營計畫書內容變更 11 於山坡地範圍內申請休閒農業設施容許使用, 應依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第 24 條規定辦理 12 依本要點取得同意容許使用之休閒農業設施, 依建築相關法令規定需申請建築執照者, 應依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第 25 條規定辦理 13 申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施以外之農業設施容許使用案件, 應會同休閒農業主管單位審核其是否符合經核定之休閒農場經營計畫書 大陸地區法人團體來臺與臺灣地區法人團體合辦專業展覽許可辦法經濟部 100.10.4 經貿字第 10004606170 號令修正部分條文第 6 條臺灣地區法人 團體與大陸地區法人 團體合辦專業展覽, 應由臺灣地區法人 團體向貿易局申請許可 申請單位應於展覽開展日六個月前提出申請 依前二項規定申請許可之專業展覽, 其開展日與臺灣地區已舉辦同類型專業展覽之間隔, 不得少於三個月 未依前二項規定辦理者, 不予受理 第 7 條前條規定向貿易局申請許可合辦專業展覽者, 應檢具下列文件 : 1 臺灣地區法人 團體之資格證明 2 大陸地區法人 團體之資格證明 3 展覽會之中英文名稱 項目 規模及時間 4 展覽預定辦理地點及展場使用同意書 ( 函 ) 5 展覽計畫書 6 徵展計畫書 7 展覽之智慧財產權保護方案 第 95 頁, 共 190 頁

8 處理突發性事件之緊急方案 9 共同舉辦展覽之合作契約或合作協議書 10 主辦單位與執行單位簽訂之契約或具法律效力之合作協議書 11 其他經貿易局指定之證明文件 貿易局受理申請後, 認其文件有欠缺或須補正者, 得定期間要求申請人補正 ; 屆期不補正或補正而仍不完備者, 不予受理 申請文件經審核通過後, 如須變更, 應於展覽開展日二個月前, 敘明理由並檢附相關文件, 向貿易局申請同意後, 始得辦理 高雄市市有非公用不動產標租作業要點高雄市政府 100.10.5 高市府四維財產開字第 1000110325 號函訂定 1 本要點依高雄市市有財產管理自治條例第 53 條第 1 項第 1 款規定訂定之 2 市有非公用不動產之標租, 除情況特殊並經本府核定者外, 由該不動產之管理機關辦理並為出租機關 3 市有非公用不動產標租程序如下 : (1) 選定標租之不動產 (2) 決定標租方式並擬具招標文件 (3) 公告招標 ; 其公告期間不得少於十五日 (4) 辦理開標或評選 (5) 簽訂租賃契約 4 出租機關得視市有非公用不動產之個別狀況及實際需要, 選擇以競標租金率或年租金, 或評選最優使用企劃書方式辦理標租 5 出租機關以競標租金率或年租金方式辦理標租者, 得委託不動產估價業者依不動產估價技術規則等相關法令規定查估後訂定標租底價 前項底價, 土地部分不得低於申報地價年息百分之五 ; 建築改良物部分不得低於當期房屋課稅現值百分之十 6 出租機關以競標租金率或年租金方式辦理標租者, 以有效投標單之租金率或年租金最高者為得標人 ; 最高標價有二標以上金額相同者, 以經比價後標價最高者為得標人 7 出租機關以評選最優使用企劃書方式辦理標租者, 應訂定評選項目及評分標準並載明於招標文件 ; 其有限制投標人之資格或條件者, 亦同 ; 其有訂定租金率或年租金之底價者, 依第五點規定辦理 8 出租機關以評選最優使用企劃書方式辦理標租者, 投標人應備妥使用企劃書載明下列事項參與競標 : (1) 投標人 (2) 租賃標的物資料 ( 含土地清冊 土地登記謄本 地籍圖謄本及使用分區證明文件 ) (3) 租賃期間 第 96 頁, 共 190 頁

(4) 租金率或年租金 (5) 使用計畫 為降低重大工程對人民造成之不利影響, 有關本市市有土地屬捷運施工期間影響範圍內, 其占用人繳納之使用補償金得予以七折計收, 並溯自 93 年 7 月 12 日起適用 (6) 財務計畫 使用企劃書經評選為最優者, 應於簽訂租賃契約時列為契約附件, 或將其內容載明於租賃契約 9 租賃契約應載明第 10 點至第 13 點規定及下列事項, 並辦理公證, 公證費用由承租人負擔 : (1) 契約當事人 (2) 租賃標的物 (3) 租賃期間 (4) 租金及繳納方式 (5) 逾期違約金及計收基準 (6) 使用限制 (7) 解除或終止契約之事由 (8) 應給付之租金 租期屆滿或契約終止時之租賃物返還得逕受強制執行 (9) 管轄法院 (10) 其他約定事項 10 承租人於標租土地興建建築物者, 應經出租機關同意, 並於辦理建物所有權第一次登記時, 會同出租機關向登記機關辦理預告登記 11 承租人以其於標租土地上興建之建築物為他項權利之標的或設定 負擔者, 應經出租機關同意並符合下列規定 : (1) 他項權利或負擔之存續期間不得逾租賃期間末日 (2) 他項權利或負擔之權利人應書面承諾, 於租賃契約消滅後拋棄其權利 承租人違反前項規定者, 出租機關得終止租約, 收回租賃標的物 12 承租人不得將標租土地 地上物或建築改良物轉租他人, 或將其權利讓與他人 承租人違反前項規定者, 出租機關得終止租約, 收回租賃標的物 13 承租人應自租賃契約解除 終止或期間屆滿日起一個月內自行拆除非屬市有之地上物, 回復租賃標的物原狀 前項情形, 除因徵收或撥用而得依相關法令補償者外, 承租人不得要求任何補償 14 承租人有意於租賃期間屆滿後續租者, 應於租賃期間屆滿前六個月向出租機關提出申請, 經出租機關審核同意後准予換約續租, 並以四次為限 出租機關計收續約租金, 應比較續約與得標時之消費者物價指數, 其變動幅度小於百分之十者, 租金不予調整 ; 變動幅度大於百分之十者, 按得標之租金率或年租金予以比例調整 15 出租機關得定期或不定期派員檢查租賃標的物之使用情形 第 97 頁, 共 190 頁

加強建築物公共安全檢查及取締執行要點內政部 100.10.7 台內營字第 1000808293 號令修正 1 為加強建築物公共安全檢查 通報及取締, 特訂定本要點 2 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關應集中人力, 優先執行建築物公共安全檢查簽證及申報業務, 各目的事業主管機關應配合提供應檢查申報營業場所資料, 全面清查未申報營業場所並依建築法 ( 以下簡稱本法 ) 第 77 條第 2 項規定實施檢查 應檢查 申報營業場所有下列情形之一者, 應於入口明顯處張貼不合格告示供民眾識別, 並將該營業場所名稱及地點刊登於新聞媒體 直轄市及縣 ( 市 ) 政府網站 內政部營建署網站或公告周知 : (1) 依本法第 77 條第 2 項規定檢查不合格 (2) 未依本法第 77 條第 3 項規定辦理建築物公共安全檢查簽證及申報 (3) 檢查簽證合格項目, 依本法第 77 條第 4 項規定複查不合格 (4) 提具改善計畫之檢查簽證項目, 未依規定期限改善並完成申報手續 (5) 檢查簽證結果為不合格, 未依規定期限完成申報手續 前項營業場所不合格告示之格式及內容如附圖, 如違反消防安全規定者, 其格式及內容亦同 3 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關應將執行成果按時提報直轄市 縣 ( 市 ) 公共安全會報或治安會報, 對違法 ( 規 ) 使用場所造冊追蹤列管, 定期複查, 其提案及決議執行情形, 由上級機關據以督考 4 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關接獲違法 ( 規 ) 營業場所通報後, 應立即通知該建築物所有權人 使用人限期辦理建築物公共安全檢查簽證及申報, 逾期未申報或檢查申報不合格者, 依本法第 91 條規定處理 各級目的事業主管機關並應就負責稽查取締項目, 依照各該主管法規處理, 其權責分工 處理流程及處罰依據如附表一 (1) 未經登記即行開業者, 依公司法 商業登記法及各目的事業主管機關法規處理 (2) 違反土地使用分區管制者, 依區域計畫法 都市計畫法及其施行細則等有關規定辦理 (3) 未經許可擅自修建 改建或裝修者, 依建築法有關規定處理 中央各目的事業主管機關如尚未訂定違法 ( 規 ) 行為認定及配合措施者, 先依建築物使用類組及變更使用辦法規定之建築物使用強度及危險指標分類 ( 如附表二 ), 由各級地方主管建築機關據以執行檢查, 如有新增業別依該原則會同各目的事業主管機關認定之 5 建築物有下列情形之一者, 應依相關規定從嚴處理 : 第 98 頁, 共 190 頁

(1) 建築物構造與設備安全檢查合格, 而有擅自變更使用類組及用途者, 應依下列規定辦理 : 1. 擅自變更使用用途符合土地使用管制之容許使用項目, 依本法第 91 條第 1 項第 1 款規定, 處建築物所有權人或使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並限期補辦手續, 屆期未補辦手續而繼續使用, 得連續處罰 必要時, 停止其供水供電 2. 擅自變更使用用途不符土地使用管制之容許使用項目, 依區域計畫法第 21 條 都市計畫法第 79 條規定, 處建築物所有權人 使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並勒令拆除 改建 停止使用或恢復原狀 不拆除 改建 停止使用或恢復原狀, 得按次處罰, 並停止其供水 供電 封閉 強制拆除或採取其他恢復原狀之措施 (2) 違反本法第 77 條第一項規定, 建築物構造與設備安全不合規定者, 依同法第 91 條規定, 處建築物所有權人 使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰, 並限期改善或補辦手續, 逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰, 並停止其使用 不停止使用, 有下列情形之一者, 必要時並強制拆除或停止供水 供電 : 1. 緊急進口封閉或阻塞 2. 避難層出入口及避難層以外樓層出入口封閉或阻塞 3. 直通樓梯 安全梯 ( 門 ) 或特別安全梯 ( 門 ) 室內走廊封閉或擅自改造 4. 屋頂避難平臺封閉或阻塞 5. 隔間牆面及天花板裝修材料不符規定 (3) 經停止供水 供電建築物, 未經許可擅自接水接電或使用者, 依本法第 94 條之 1 規定辦理 (4) 經停止供電而以自備發電機或私接他戶電源繼續營業者, 除移送法辦外, 應將轉供電源者一併停止供電, 自備之發電機於移送書中應請檢察官依刑事訴訟法第 133 條規定一併扣押 (5) 依建築物公共安全檢查簽證及申報辦法, 自行申報並提改善計畫經核准者, 其自行改善期間得免連續處罰 (6) 依第 2 點張貼之不合格告示, 有擅自毀損或遮蔽者, 依刑法第 138 條規定辦理 6 消防單位執行消防檢查時, 發現建築物防火避難設施等有不符規定之公共安全事項, 應即時通報各目的事業主管機關及建築主管機關處理, 通報內容包括逃生通道 安全梯 防火門是否堵塞及防火區劃是否破壞 7 營業稅主管稽徵機關查獲營業人之營業場所有擴大使用不同樓層及 第 99 頁, 共 190 頁

門號, 且與營業稅籍登記不符者, 應配合協助通報工商登記 建管 消防單位, 各依其權責辦理 8 營業場所應於明顯處張掛 ( 貼 ) 營業範圍標識圖與緊急逃生路線圖, 除長度及寬度規格應各在六十公分以上外, 其內容應包括下列事項 : (1) 合法申請營業範圍 (2) 營業場所名稱 (3) 營業場所建築物所有權人 使用人 ( 負責人 ) 姓名 供 A-1 B D-1 D-5 F-1 F-2 F-3 H-1 等類組別使用之營業場所應同時於營業場所明顯處張掛 ( 貼 ) 建築物防火避難設施及設備安全檢查申報結果通知書, 並備妥檢查報告書供主管建築機關檢查時核對 9 為供民眾共同加入維護公共安全工作, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關應設置檢舉專線及信箱, 確實配合受理, 並應設專卷列案管制 10 直轄市 縣( 市 ) 主管建築機關應於每年度三月 六月 九月 十二月底前, 將前一季執行成果透過網路傳輸方式, 傳送至內政部營建署全國建築管理資訊系統彙整, 作為內政部辦理年度督導計畫之評核依據 11 依建築物公共安全檢查簽證及申報辦法規定定期申報之營業場所, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管建築機關應將其申報結果按合格 不合格 提具改善計畫等情形製作統計分析表, 併入前點執行成果彙 報 至未按時申報者, 應予重點按月列管清查及檢查並依本法第 91 條規定處罰 開發行為環境影響評估作業準則行政院環境保護署 100.10.7 環署綜字第 1000085670 號令修正部分條文第 30 條之 1 開發行為可能運作或運作時衍生危害性化學物質者, 開發單位應依健康風險評估技術規範進行健康風險評估, 並將其納入說明書或評估書初稿 第 33 條工廠設立應評估各種製程產生各項污染物之質與量, 繪製質量平衡圖表, 預測各項污染物之增量, 評估其影響程度及範圍, 並提出因應對策 工廠於試車及營運期間可能產生有害事業廢棄物或有毒氣體者, 應說明其可能影響範圍及程度, 提出可行之防制 ( 治 ) 措施及應變應變計畫 工業區開發應預測引進產業之種類 規模與各項污染物之質與量, 訂定工業區污染物總量管制方式, 規範各產業引進後, 能符合當地環境品質標準或使現已不符環境品質標準者不致繼續惡化 第 100 頁, 共 190 頁

工業區產生之廢 ( 污 ) 水及事業廢棄物 ( 含污泥 ) 以在工業區內處理為原則, 處理設施應併案評估 工業區外開發基地設立數座工廠合併評估者, 比照第三項規定辦理 園區開發應評估設置汽電共生或汽冷熱共生設備 區域供冷供熱系統等各項節能措施之可行性 第 42 條開發單位規劃舊市區更新 新市區 新市鎮或新社區時, 應預測其對當地及鄰近地區水源供應 排水或防洪系統 廢棄物清理及交通設施等之影響 ; 並應評估設置汽電共生或汽冷熱共生設備 區域供冷供熱系統 雨水貯留利用系統 生活雜排水回收再利用系統為中水道沖洗廁所及澆灌利用或其他中水道系統等各項節能省水措施之可行性 舊市區之更新, 舊房舍與公共設施拆除所產生之廢棄物, 須先詳細調查 規劃運輸路線及適當之處理場 規劃高樓建築時, 應重視其品質與景觀之整體性 ; 並評估高樓建築對周遭環境所產生之風場 日 照 電波 交通 停車或帷幕牆反光以及室內停車場廢氣排放等之衝擊 第 44 條火力發電或汽電共生工程如以煤 油 天然氣或烏瀝乳 ( 天然瀝乳 ) 為燃料, 應依當地氣象條件 產生污染物之質與量 污染控制措施之效率 與人口聚集社區 村落之距離及其他相關因素, 於周界內規劃設置緩衝地帶 前項緩衝地帶, 如於廠址所在之工業區已整體規劃設置者, 得免辦理 應評估燃料之運輸 裝卸 儲存, 所產生之負面影響 用海水作為冷卻用水, 應就海域環境調查之結果, 評估對生態與漁業之影響 ; 其溫水排放亦同 火力發電或汽電共生工程所產生之飛灰 灰燼與溫排水等, 其各種負面影響應予分析, 並提出因應對策 火力發電廠應評估使用熱電共生系統, 供應附近工業區或社區區域冷 熱需求之可行性, 並考量採用超超臨界或複循環等高發電效率機組, 以利提昇供熱能力 計畫輸電線路之兩側調查範圍, 每側不得少於五 第 101 頁, 共 190 頁

十公尺, 其景觀與當地環境之和諧性, 應為評估之重點 超高壓輸電線路工程, 所產生之電磁效應及對居民之可能影響, 應予預測及評估 金融控股公司財務報告編製準則行政院金融監督管理委員會 100.10.11 金管銀法字第 10010006230 號令修正第一章總則第 1 條本準則依證券交易法 ( 以下簡稱本法 ) 第 14 條第 2 項規定訂定之 第 2 條金融控股公司應依其會計事務之性質 業務實際情形與發展及管理上之需要, 釐訂其會計制度 前項會計制度之內容, 應依所營業務之性質, 分別訂定下列項目 : 1 總說明 2 帳簿組織系統圖 3 會計項目 會計憑證 會計簿籍與會計報表之說明與用法 4 會計事務處理準則及程序 5 內部會計控制 6 管理會計事務處理 7 電腦化會計作業處理 8 其他依行政院金融監督管理委員會 ( 以下簡稱本會 ) 規定之項目 第 3 條金融控股公司財務報告之編製, 應依本準則及有關法令辦理之, 其未規定者, 依證券發行人財務報告編製準則及一般公認會計原則辦理 前項所稱一般公認會計原則, 係指經本會認可之國際財務報導準則 國際會計準則 解釋及解釋公告 本準則應揭露事項重複者, 得僅於一處記載, 他處則註明參閱之頁次 第 4 條財務報告指財務報表 重要會計項目明細表及其他有助於使用人決策之揭露事項及說明 財務報表應包括資產負債表 綜合損益表 權益變動表 現金流量表及其附註或附表 前項主要報表及其附註, 除新成立之事業 第四項所列情況或本會另有規定者, 應採兩期對照方式編製 主要報表並應由金融控股公司之董事長 經理人及會計主管逐頁簽名或蓋章 當金融控股公司追溯適用會計政策或追溯重編其財務報告之項目, 或重分類其 第 102 頁, 共 190 頁

財務報告之項目時, 應依國際會計準則第 1 號第 10 段及第 39 段規定辦理 第 5 條財務報告之內容應能公允表達金融控股公司之財務狀況 財務績效暨現金流量, 並不致誤導利害關係人之判斷與決策 財務報告有違反本準則或其他有關規定, 經本會查核通知調整者, 應予調整更正 調整金額達本會規定標準時, 並應將更正後之財務報告重行公告 ; 公告時應註明本會通知調整理由 項目及金額 第 6 條金融控股公司 ( 不含子公司 ) 有會計變動者, 應依下列規定辦理 : 1 會計政策變動: (1) 若金融控股公司為能使財務報告提供交易 其他事項或情況對金融控股公司財務狀況 財務績效或現金流量之影響, 提供可靠且更攸關之資訊, 而自願於新會計年度改變會計政策者, 應將變動之性質 新會計政策能提供可靠且更攸關資訊之理由, 及改用新會計政策追溯適用變更年度之前 一年度影響項目與預計影響數, 及對前一年度期初保留盈餘之預計影響數等內容, 洽請簽證會計師就合理性逐項分析並出具複核意見, 作成議案提報董事會決議通過後, 申請本會核准 經本會核准後公司應公告申報改用新會計政策之預計影響數及簽證會計師之複核意見 (2) 如自願於新會計年度改變會計政策者有國際會計準則第 8 號第 23 段所定, 該變動在特定期間之影響數或累積影響數之決定在實務上不可行之情形, 應依國際會計準則第 8 號第 24 段及前目規定計算影響數, 並將追溯適用在實務上不可行之原因 會計政策變動如何適用及何時開始適用等內容, 洽請簽證會計師就合理性逐項分析出具複核意見, 並對申請變更會計政策年度查核意 第 103 頁, 共 190 頁

見之影響表示意見後, 依前揭程序規定辦理 (3) 除前目影響數之決定在實務上不可行外, 應於改用新會計政策年度開始後二個月內, 計算會計政策變動追溯適用之變更年度之前一年度影響項目及實際影響數, 及對前一年度期初保留盈餘之實際影響數, 提報董事會通過後公告申報並報本會備查 ; 若會計政策變動之實際影響數與原預計數差異達新臺幣一千萬元以上者, 且達前一年度淨收益百分之一或實收資本額百分之五以上者, 應就差異分析原因並洽請簽證會計師出具合理性意見, 併同公告並申報本會 (4) 除新購資產採用新會計政策處理, 得免依前開各目規定辦理外, 其餘會計政策變動若未依規定事先報經核准即行採用者, 採用新會計政 策變動當年度之財務報告應予重編, 俟補申報核准後之次一年度始得適用新會計政策 2 會計估計事項中有關折舊性 折耗性資產耐用年限與無形資產攤銷期間之變動, 及殘值之變動, 應比照前款第一目及第四目有關規定辦理 金融控股公司各業別子公司之會計變動, 除保險子公司為充實財務結構, 得於會計年度開始日後, 經本會核准變動會計政策或會計估計事項者外, 應依其所屬業別財務報告編製準則之規定程序辦理 本條所稱之公告申報, 係指輸入本會指定之資訊申報網站 第 7 條金融控股公司應依第二章及國際會計準則第 27 號規定編製合併財務報告 金融控股公司編製期中財務報告, 應依第二章 第三章及國際會計準則第 34 號規定辦理 第 8 條本準則所稱母公司及關聯企業, 應依國際會計準則第 27 號及第 28 號之規定認定之 子公司係指符合金融控 第 104 頁, 共 190 頁

股公司法第 4 條第 4 款, 或國際會計準則第 27 號第 4 段及第 28 號第 2 段定義者 本準則所稱控制 重大影響或聯合控制, 應依國際會計準則第 27 號 第 28 號及第 31 號之規定認定之 第 9 條依金融控股公司法以營業讓與或股份轉換方式成立之金融控股公司, 應自營業讓與基準日或股份轉換基準日開始適用本準則編製財務報告 金融控股公司編製讓與或轉換當年度及次一年度各期財務報告時, 應於財務報告附註中揭露擬制性比較財務報表之補充資訊 前項所稱擬制性比較財務報表之補充資訊應包括資產負債表及綜合損益表, 綜合損益表至少應包括淨收益 淨利 ( 損 ) 及每股盈餘 提供前開擬制性資訊時, 應按假設已讓與或轉換之會計基礎計算 第二章財務報告第一節通則第 10 條符合金融控股公司法第 4 條第 4 款之子公司, 如經證明無實質控制力, 並擬妥具體調整計劃者, 得經本會專案核准, 免編入財 務報告, 並附註揭露此一事實 第 11 條金融控股公司編製年度及半年度財務報告時, 金融控股公司及其各子公司同期間之財務報表應經會計師查核, 編製第一 三季財務報告時, 同期間財務報表並應經會計師核閱 第 12 條金融控股公司編製財務報告時, 應將金融控股公司及其子公司財務報表中之類似資產 負債 權益 收益及費損項目予以加總, 並作必要之沖銷 金融控股公司財務報告會計項目之帳項內涵及各子公司之會計處理, 依本準則及各業別財務報告編製準則之規定辦理 第二節資產負債表第 13 條金融控股公司資產及負債宜依其性質分類, 並按相對流動性之順序排列 第 14 條資產負債表之資產至少應包括下列各項目 : 1 現金及約當現金係庫存現金 活期存款及可隨時轉換成定額現金且價值變動風險甚小之短期並具高度流動性之投資 第 105 頁, 共 190 頁

金融控股公司應揭露現金及約當現金之組成部分, 及其用以決定該組成項目之政策 2 存放央行及拆借金融同業係存放中央銀行之款項 繳存準備 拆放金融同業及同業透支之款項 3 透過損益按公允價值衡量之金融資產係指非屬按攤銷後成本衡量 避險之衍生金融資產及透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產 透過損益按公允價值衡量之金融資產如供作附買回條件交易或受有約束限制等情事者, 應予註明 4 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產係非持有供交易之權益工具投資, 於原始認列時, 選擇將該投資後續公允價值變動列報於其他綜合損益 5 避險之衍生金融資產係依避險會計指定且為有效避險工具之衍生金融資產, 應以公允價值衡量 6 附賣回票券及債券投資係從事票券及債券附賣 回條件交易時, 向交易對手實際支付之金額 7 應收款項係非屬應攤回再保賠款與給付及應收再保往來款項之其他各項應收款, 包括原始產生及非原始產生者, 如應收帳款 應收票據 應收利息 應收收益 應收承兌票款 應收證券融資款 應收轉融通擔保價款 應收保費及其他應收款 應收款項應以有效利率法之攤銷後成本衡量 惟未付息之短期應收款項若折現之影響不大, 得以原始發票金額衡量 資產負債表日應評估應收款項之減損損失, 提列適當之備抵呆帳, 並以淨額列示 8 當期所得稅資產係指與本期及前期有關之已支付所得稅金額超過該等期間應付金額之部分 9 待出售資產係指依出售此類資產 ( 或處分群組 ) 之一般條件及商業慣例, 於目前狀態下, 可供立即出售, 且其出售必須為高度很有可能預期於報導期間後十二個月內回收金額或待出售處分群組內之資產 第 106 頁, 共 190 頁

待出售資產及待出售處分群組之衡量 表達與揭露, 應依國際財務報導準則第五號規定辦理 10 貼現及放款係押匯 貼現 放款 壽險貸款 墊繳保費及由放款轉列之催收款項 貼現及放款應以有效利息法之攤銷後成本衡量 惟若折現之影響不大, 得以原始貼現及放款之金額衡量 資產負債表日應依國際會計準則第 39 號規定評估貼現及放款之減損損失, 提列適當之備抵呆帳, 並以淨額列示 已轉銷呆帳如有回復正常放款或收回者, 應調整備抵呆帳餘額或呆帳費用 11 再保險合約資產係指應攤回再保賠款與給付 應收再保往來款項及再保險準備資產 12 採用權益法之投資係指投資關聯企業, 或合資控制者未採比例合併法認列聯合控制個體之權益 採用權 益法之投資之評價及表達應依國際會計準則第 28 號及第 31 號規定辦理 認列投資損益時, 關聯企業編製之財務報告若未符合本準則, 應先按本準則調整後, 再據以認列投資損益, 採用權益法所用之關聯企業財務報告日期應與投資者相同, 若有不同時, 應對關聯企業財務報告日期與投資者財務報告日期間所發生之重大交易或事件之影響予以調整, 在任何情況下, 關聯企業與投資者之資產負債表日之差異不得超過三個月 若會計師依審計準則公報第 24 號規定判斷關聯企業對投資者財務報告公允表達影響重大者, 關聯企業之財務報告應經會計師依照會計師查核簽證財務報表規則與一般公認審計準則之規定辦理查核 採用權益法之投資有提供作質, 或受有約束 限制等情事者, 應予註明 第 107 頁, 共 190 頁

13 受限制資產係公司提供非現金擔保品 ( 如債務或權益工具 ) 予他人, 該受讓人依合約或慣例有權出售或再抵押該擔保品時, 公司應將該非現金擔保品重分類至受限制資產 持有之金融資產如有供作附買回交易者, 應於原帳列金融資產會計項目項下, 附註揭露金融資產提供附條件交易之金額, 而無須重分類至受限制資產 14 其他金融資產係金融資產未於資產負債表單獨列示者, 應列為其他金融資產 (1) 其他按攤銷後成本衡量之金融資產係指非屬應收款項 貼現及放款之其他同時符合下列兩條件之金融資產 : 1. 金融控股公司係在以收取合約現金流量為目的而持有資產之經營模式下持有該資產 2. 該金融資產之合約條款產生特定日期之現金流量, 該等現金流量完全為支付本金及流通在外本金金額之利息 其中利息係對與特定期間內流通在外本金金額相關之貨幣時間價值及信用風險之對價 符合上開條件之金融資產仍可於原始認列時, 將其指定為透過損益按公允價值衡量, 以消除或減少如不指定將會產生因採用不同基礎衡量資產負債或認列其利益及損失之衡量或認列不一致之情形 (2) 其他非由放款轉列之催收款項 買入應收債權 分離帳戶保險商品資產及其他什項金融資產 第 108 頁, 共 190 頁

15 投資性不動產係子公司為賺取租金或資本增值或兩者兼具, 而由所有者或融資租賃之承租人所持有之不動產 投資性不動產之後續衡量應採用成本模式, 其會計處理應依國際會計準則第四十號規定辦理 16 不動產及設備係指用於商品或勞務之生產或提供 出租予他人或供管理目的而持有, 且預期使用期間超過一個會計年度之有形資產項目 不動產及設備之後續衡量應採成本模式, 其會計處理應依國際會計準則第 16 號規定辦理 不動產及設備之各項組成若屬重大, 應單獨提列折舊 不動產及設備具有不同耐用年限, 或以不同方式提供經濟效益, 或適用不同折舊方法 折舊率者, 應在附註中分別列示 不動產及設備有提供保證 抵押或設定典 權等情形者, 應予註明 17 無形資產係指無實體形式之可辨認非貨幣性資產, 並同時符合具有可辨認性 可被企業控制及具有未來經濟效益 無形資產之後續衡量應採成本模式, 其會計處理應依國際會計準則第 38 號規定辦理 18 遞延所得稅資產係指與可減除暫時性差異 未使用課稅損失遞轉後期及未使用所得稅抵減遞轉後期有關之未來期間可回收所得稅金額 19 其他資產係指不能歸屬於以上各款之資產, 包括承受擔保品及其他什項資產 第 15 條資產負債表之負債至少應包括下列各項目 : 1 央行及金融同業存款係央行存款 金融同業存款 透支金融同業及金融同業拆放之款項 2 央行及同業融資係指以貼現之票據 擔保之債權轉向中央銀行融資或以票據及其他方式向金融同業融資 第 109 頁, 共 190 頁

3 透過損益按公允價值衡量之金融負債係包括持有供交易金融負債及除依避險會計指定為被避險項目外, 原始認列時被指定透過損益按公允價值衡量之金融負債 4 避險之衍生金融負債係依避險會計指定且為有效避險工具之衍生金融負債, 應以公允價值衡量 5 附買回票券及債券負債係從事票券及債券附買回條件交易時, 向交易對手實際取得之金額 6 應付商業本票係為自貨幣市場獲取資金, 而委託金融機構發行之短期票券 應付商業本票應註明保證 承兌機構及利率, 如有提供擔保品者, 應註明擔保品名稱及帳面價值 7 應付款項係各項應付款, 包括應付帳款 應付票據 應付利息 承兌匯票 應付融券擔保價款 轉融通借入款 應付佣金 應付保險賠款與給付 應付再保賠款與給付 應付再保往 來款項及其他應付款 應付款項應以有效利率法之攤銷後成本衡量 但未附息之短期應收款項若折現之影響不大, 得以原始發票金額衡量 8 當期所得稅負債係指尚未支付之本期及前期所得稅 9 與待出售資產直接相關之負債係指依出售處分群組之一般條件及商業慣例, 於目前狀態下, 可供立即出售, 且其出售必須為高度很有可能之待出售處分群組內之負債 10 存款及匯款係指支票 活期 定期 儲蓄等存款及匯款 11 應付債券係指已發行之金融債券及公司債 12 其他借款係不能歸屬於以上各款之借入款項 應依借款種類註明借款性質 保證情形及利率區間, 如有提供擔保者, 應列明擔保品名稱及帳面價值 13 特別股負債係發行符合國際會計準則第 32 號規定具金融負債性質之特別股 14 負債準備係包括保險業依規定提列之各項準備 第 110 頁, 共 190 頁

及其他負債準備 金融控股公司應於附註中將負債準備區分為保險負債 員工福利負債準備 保證責任準備及其他項目 15 其他金融負債係指不能歸屬於以上各類之金融負債 (1) 其他按攤銷後成本衡量之金融負債係指非屬下列條件之金融負債 : 1. 透過損益按公允價值衡量之金融負債 2. 因金融資產之移轉不符合除列要件或因適用持續參與法而產生之金融負債 3. 財務保證合約 4. 以低於市場之利率提供放款之承諾 (2) 其他什項金融負債係其他不能歸屬於以上各款之金融負債 16 遞延所得稅負債係指與應課稅暫時性差異有關之未來期間應付所得稅金額 17 其他負債係指不能歸屬於以上各類之負債 第 16 條資產負債表之權益項目及其內涵與應揭露事項如下 : 1 歸屬於母公司業主之權益應單獨列示股本 資本公積 保留盈餘 ( 或累積虧損 ) 其他權益及庫藏股票 (1) 資本公積中係來自金融機構轉換前之未分配盈餘, 依金融控股公司法第 47 條第 4 項及相關規定得分派現金股利, 亦得於轉換當年度撥充資本, 且其撥充資本比例不受證券交易法施行細則第八條規定之限制者, 應加註其性質及金額 (2) 其他權益包括國外營運機構財務報表換算之兌換差額 透過其他綜合損益按公允價值衡量之權益工具投資之利益及損失 現金流量避險中屬有效避險部分之避險工具利益及損失等累計餘額 2 非控制權益係指子公司之權益中非直接或間接歸屬於母公司之部分 第三節綜合損益表 第 111 頁, 共 190 頁

第 17 條金融控股公司應將某一期間認列之所有收益及費損項目表達於單一綜合損益表, 其內容包含損益之組成部分及其他綜合損益之組成部分 前項認列於損益之收入及費用應以性質別為分類基礎 當收益或費損項目重大時, 公司應於報表或附註中單獨揭露其性質及金額 其他非利息淨損益金額達利息以外淨收益合計百分之五者, 應於綜合損益表上單獨列示 綜合損益表至少包括下列項目 : 1 利息淨收益係利息收入減利息費用之淨額 (1) 利息收入係融資授信 各種存款 辦理融資融券業務 持有非透過損益按公允價值衡量之票債券 附賣回票券及債券投資 再保存出保證金及以攤銷後成本衡量金融資產等所產生之利息收入 (2) 利息費用係收受存款或舉借其他債務 辦理融資融券業務 附買回票券及債券負債 再保存入保 證金及金融負債所發生之各項利息費用 2 利息以外淨收益: (1) 手續費及佣金淨收益係手續費及佣金收入與手續費費用及佣金支出之淨額, 包括受託買賣及辦理融券業務 保證 簽證 承銷 經紀及分出再保險等所取得之手續費及佣金收入 ; 手續費費用及佣金支出, 包括經紀及自營經手費 轉融通手續費 承銷作業手續費 承保各種保險支付之佣金及分入再保佣金等支出 (2) 保險業務淨收益係指保險業務收益及保險業務費用之淨額 1. 保險業務收益係包括保費收入及分離帳戶保險商品收益等收入 2. 保險業務費用係包括保險賠款與給付 承保費用 安定基金支出及分離帳戶保險商品費用等支出 第 112 頁, 共 190 頁

(3) 透過損益按公允價值衡量之金融資產及負債損益係買賣或借貸透過損益按公允價值衡量之金融資產及負債, 以及指定為透過損益按公允價值衡量之金融資產及負債所產生之損益 股息紅利及期末按公允價值評價產生之評價損益 (4) 投資性不動產損益係不動產投資利益及不動產投資損失之淨額 (5) 兌換損益係外幣資產或負債因匯率變動實際兌換及評價之損益, 惟銀行為規避國外營運機構淨投資風險, 應依國際會計準則第 39 號規定辦理 (6) 資產減損損失及迴轉利益之計算及表達, 應依一般公認會計原則之規定辦理 (7) 除列按攤銷後成本衡量之金融資產及負債淨利益 ( 損失 ) 係指自帳上移除原已認列之按攤銷後成本衡量金融資產 及負債所產生之淨利益 ( 損失 ) (8) 金融資產自按攤銷後成本衡量重分類至透過損益按公允價值衡量之淨利益 ( 損失 ) (9) 採用權益法認列之關聯企業及合資損益之份額係指金融控股公司按其所享有關聯企業及聯合控制個體之份額, 以權益法認列關聯企業及聯合控制個體之損益 (10) 其他利息以外淨收益係不屬於上列各項目之其他非利息淨損益, 如出售不良債權損失及處分不動產及設備之損益等 3 淨收益係利息淨收益加利息以外淨收益之合計數 4 呆帳費用及保證責任準備提存係指針對各項資產所提列備抵呆帳及保證責任準備之費用, 包括放款 買入匯款 應收帳款承購 應收承兌票款 保證款項 催收款 信用卡應收帳款及其他應收款等 第 113 頁, 共 190 頁

5 保險負債準備淨變動係指提存及收回賠款準備 責任準備 特別準備 保費不足準備 負債適足準備 其他準備及具金融商品性質之保險契約準備淨變動之費用 6 營業費用係為從事營業所需投入之費用, 應視實際需要分列明細記載之, 主要區分為員工福利費用 折舊及攤銷費用 其他業務及管理費用 7 繼續營業單位稅前損益係前列四款之合計數 8 所得稅 ( 費用 ) 係指包含於決定本期損益中, 與當期所得稅及遞延所得稅有關之彙總數 9 繼續營業單位本期淨利 ( 淨損 ) 係前列二款之合計數 10 停業單位損益係指停業單位之稅後損益, 及構成停業單位之資產或處分群組於按公允價值減出售成本衡量時或於處分時所認列之稅後利益或損失 停業單位損益之表達與揭露應依國際財務報導準則第五號規定辦理 11 本期淨利( 或淨損 ) 係本會計期間之盈餘 ( 或虧損 ), 係前 2 款之合計數 12 其他綜合損益係按性質分類之其他綜合損益之各組成部分, 包括國外營運機構財務報表換算之兌換差額 透過其他綜合損益按公允價值衡量之權益工具投資之利益及損失 現金流量避險中屬有效避險部分之避險工具利益及損失 確定福利計畫精算損益等 13 本期其他綜合損益 ( 稅後淨額 ) 14 本期綜合損益總額 15 當期損益歸屬於母公司業主及非控制權益之分攤數 16 當期綜合損益總額歸屬於母公司業主及非控制權益之分攤數 17 歸屬於母公司普通股權益持有人之繼續營業單位損益及歸屬於母公司普通股權益持有人之損益之基本與稀釋每股盈餘 每股盈餘之計算及表達, 應依國際會計準則第 33 號規定辦理 第 114 頁, 共 190 頁

第四節權益變動表第 19 條權益變動表至少應包括下列內容 : 1 當期綜合損益總額, 並分別列示歸屬於母公司業主之總額及非控制權益之總額 2 各權益組成部分依國際會計準則第八號所認列追溯適用或追溯重編之影響 3 各權益組成部分期初與期末帳面金額間之調節, 並單獨揭露來自下列項目之變動 : (1) 本期淨利 ( 或淨損 ) (2) 其他綜合損益 (3) 與業主 ( 以其業主之身分 ) 之交易, 並分別列示業主之投入及分配予業主, 以及未導致喪失控制之對子公司所有權權益之變動 金融控股公司應於權益變動表或附註中, 表達當期認列為分配予業主之股利金額及其相關之每股金額 第五節現金流量表 第 19 條現金流量表係提供報表使用者評估公司產生現金及約當現金之能力, 以及公司運用該等現金流量需求之基礎, 即以現金及約當現金流入與流出, 彙總說明公司於特定期間之營業 投資及籌資活動, 其表達與揭露應依國際會計準則第七號規定辦理 第六節附註第 20 條財務報告為期詳盡表達財務狀況 財務績效及現金流量之資訊, 對下列事項應加註釋 : 1 公司沿革及業務範圍說明, 包括合併財務報表編製主體及對各子公司投資持股關係之說明 2 重要組織之調整及管理制度之重大變革 3 聲明財務報告依照本準則 有關法令 ( 法令名稱 ) 國際財務報導準則 國際會計準則 解釋及解釋公告編製 4 通過財務報告之日期及通過之程序 5 已採用或尚未採用本會認可之新發布 修訂後國際財務報導準則 國際會計準則 解釋及解釋公告之影響情形 第 115 頁, 共 190 頁

6 對了解財務報告攸關之重大會計政策彙總說明及編製財務報告所採用之衡量基礎 7 重大會計判斷 估計及假設, 以及與所作假設及估計不確定性其他主要來源有關之資訊 8 管理資本之目標 政策及程序, 及資本結構之變動, 包括資金 負債及權益等 9 會計處理因特殊原因變更而影響前後各期財務資料之比較者, 應註明變更之理由與對財務報告之影響 10 財務報告所列金額, 金融工具或其他有註明評價基礎之必要者, 應予註明 11 財務報告所列各項目, 如受有法令 契約或其他約束之限制者, 應註明其情形與時效及有關事項 12 主要資產之添置 擴充 營建 租賃 廢棄 閒置 出售 轉讓或長期出租 13 重大或有負債及未認列之合約承諾 14 對財務風險之管理目標及政策 15 債款之舉借 ( 包括保險子公司因給付鉅額保險金之週轉需要之借款 ) 16 重大災害損失 17 接受他人資助之研究發展計畫及其金額 18 重要訴訟案件之進行或終結 19 重要契約之簽訂 完成 撤銷或失效 20 員工福利相關資訊 21 金融工具應依格式 A 揭露以公允價值衡量之金融工具之等級資訊 格式 B 揭露貼現及放款暨應收款備抵呆帳評估表及格式 C 揭露貼現及放款暨應收款備抵呆帳變動表, 並應依據與金融工具相關之一般公認會計原則揭露 22 金融資產之移轉及負債消滅之相關資訊, 應依據國際財務報導準則第 7 號及國際會計準則第 39 號之規定揭露 23 資本適足性 ( 格式 D) 24 依金融控股公司法第四十六條規定應揭露之金融控股公司所有子公司對同一人 同一關係人或同一關係 第 116 頁, 共 190 頁

企業為授信 背書或其他交易行為之加計總額或比率 ( 格式 E) 25 因政府法令變更而發生之重大影響 26 停業單位之相關資訊 27 受讓或讓與其他金融同業主要部分營業及資產 負債 28 金融控股公司與其子公司及各子公司間進行業務或交易行為 共同業務推廣行為 資訊交互運用或共用營業設備或場所, 其收入 成本 費用與損益之分攤方式及金額 29 私募有價證券者, 應揭露其種類 發行時間及金額 30 業務別財務資訊 ( 格式 F) 31 金融控股公司個體財務報表及其各類子公司簡明個體資產負債表及綜合損益表 ( 格式 G 及格式 H) 32 金融控股公司及其子公司之獲利能力 資產品質 管理資訊 流動性與市場風險敏感性等重要業務資訊 ( 格式 I 至 N) 33 子公司持有母公司股份者, 財務報告附註應分別列明持有母公司股份之子公司名稱 所持有股數 金額 原因 對盈餘分配之限制 法定處理期限及董事會決議通過之預計處理方式 34 資產負債表 綜合損益表 權益變動表及現金流量表各項目之補充資訊, 或其他為避免使用者之誤解, 或有助於財務報告之公允表達所必須說明之事項 第 21 條財務報告對於資產負債表日至通過財務報告日間所發生之下列期後事項, 應加註釋 : 1 資本結構之變動 2 鉅額長短期債款之舉借 ( 包括保險子公司因給付鉅額保險金之週轉需要之借款 ) 3 主要資產之添置 擴充 營建 租賃 廢棄 閒置 出售 質押 轉讓或長期出租 4 所營業務範圍與營運策略之重大變動 5 受讓或讓與其他金融同業主要部分營業及資產 負債 第 117 頁, 共 190 頁

6 保險子公司準備金提存方法之重大變動 7 對其他事業之主要投資 8 重大災害損失 9 重大資產折損與債權沖銷 10 重要訴訟案件之進行或終結 11 重要契約之簽訂 完成 撤銷或失效 12 重要組織之調整及管理制度之重大改革 13 因政府法令變更而發生之重大影響 14 其他足以影響今後財務狀況 財務績效及現金流量之重要事故或措施 第 22 條財務報告附註應分別揭露金融控股公司及其各子公司本期有關下列事項之相關資訊, 母子公司間交易事項亦須揭露 : 1 重大交易事項相關資訊 : (1) 累積買進或賣出同一轉投資事業股票之金額達新臺幣三億元或實收資本額百分之十以上 (2) 取得或處分不動產之金額達新臺幣三億元或實收資本額百分之十以上 (3) 與關係人交易之手續費折讓合計達新臺幣五百萬元以上 (4) 應收關係人款項達新臺幣三億元或實收資本額百分之十以上 (5) 子公司出售不良債權交易資訊 ( 格式 O) (6) 子公司依金融資產證券化條例或不動產證券化條例申請核准辦理之證券化商品類型及相關資訊 (7) 其他足以影響財務報表使用者決策之重大交易事項 2 子公司資金貸與他人 為他人背書保證 期末持有有價證券情形 累積買進或賣出同一有價證券之金額達新臺幣三億元或實收資本額百分之十之交易及從事衍生工具交易之資訊 但子公司屬金融業 保險業 證券業等, 且營業登記之主要營業項目包括資金貸與他人 背書保證及買賣有價證券者, 得免揭露上開資訊 第 118 頁, 共 190 頁

3 轉投資事業相關資訊及合併持股情形 ( 格式 P) 4 金融控股公司及其子公司赴大陸投資資訊 重大承諾事項及或有負債 重大災害損失及期後事項 第 23 條金融控股公司除已依格式 Q 揭露關係人交易資訊及子公司達新臺幣一億元以上之關係人交易資訊外, 應依國際會計準則第二十四號規定, 充分揭露關係人交易資訊 於判斷交易對象是否為關係人時, 除注意其法律形式外, 亦須考慮其實質關係 具有下列情形之一者, 除能證明不具控制或重大影響者外, 應視為實質關係人 : 1 公司法第六章之一所稱之關係企業及其董事 監察人與經理人 2 金融控股公司子公司之董事 監察人與經理人 3 金融控股公司經理或相當等級以上之人員 4 對外發布或刊印之資料中, 列為關係企業之公司或機構 關係人交易如有與非關係人交易條件不同之情形, 應予敘明 第七節財務報表及重要會計項目明細表之名稱及格式第 24 條財務報表及重要會計項目明細表之名稱及格式如下 : 1 資產負債表 ( 格式一 ) (1) 現金及約當現金明細表 ( 格式一 ~ 一 ) (2) 透過損益按公允價值衡量之金融資產明細表 ( 格式一 ~ 二 ) (3) 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產明細表 ( 格式一 ~ 三 ) (4) 避險之衍生金融資產明細表 ( 格式一 ~ 四 ) (5) 附賣回票券及債券投資明細表 ( 格式一 ~ 五 ) (6) 應收款項明細表 ( 一 ~ 六 ) (7) 待出售資產明細表 ( 格式一 ~ 七 ) (8) 貼現及放款明細表 ( 格式一 ~ 八 ) 第 119 頁, 共 190 頁

(9) 再保險合約資產明細表 ( 格式一 ~ 九 ) (10) 採用權益法之投資變動明細表 ( 格式一 ~ 十 ) (11) 採用權益法之投資累計減損變動明細表 ( 格式一 ~ 十一 ) (12) 其他金融資產明細表 ( 格式一 ~ 十二 ) (13) 投資性不動產變動明細表 ( 格式一 ~ 十三 ) (14) 投資性不動產累計折舊變動明細表 ( 格式一 ~ 十四 ) (15) 投資性不動產累計減損變動明細表 ( 格式一 ~ 十五 ) (16) 不動產及設備變動明細表 ( 格式一 ~ 十六 ) (17) 不動產及設備累計折舊變動明細表 ( 格式一 ~ 十七 ) (18) 不動產及設備累計減損變動明細表 ( 格式一 ~ 十八 ) (19) 無形資產變動明細表 ( 格式一 ~ 十九 ) (20) 遞延所得稅資產明細表 ( 格式一 ~ 二十 ) (21) 其他資產明細表 ( 格式一 ~ 二十一 ) (22) 透過損益按公允價值衡量之金融負債明細表 ( 格式一 ~ 二十二 ) (23) 避險之衍生金融負債明細表 ( 格式一 ~ 二十三 ) (24) 附買回票券及債券負債明細表 ( 格式一 ~ 二十四 ) (25) 應付商業本票明細表 ( 格式一 ~ 二十五 ) (26) 應付款項明細表 ( 格式一 ~ 二十六 ) (27) 與待出售資產直接相關之負債明細表 ( 格式一 ~ 二十七 ) (28) 存款及匯款明細表 ( 格式一 ~ 二十八 ) (29) 應付債券明細表 ( 格式一 ~ 二十九 ) (30) 特別股負債明細表 ( 格式一 ~ 三十 ) (31) 負債準備變動明細表 ( 格式一 ~ 三十一 ) 第 120 頁, 共 190 頁

(32) 其他金融負債明細表 ( 格式一 ~ 三十二 ) (33) 遞延所得稅負債明細表 ( 格式一 ~ 三十三 ) (34) 其他負債明細表 ( 格式一 ~ 三十四 ) 2 綜合損益表 ( 格式二 ) (1) 利息收入明細表 ( 格式二 ~ 一 ) (2) 利息費用明細表 ( 格式二 ~ 二 ) (3) 手續費及佣金淨收益明細表 ( 格式二 ~ 三 ) (4) 保險業務淨收益明細表 ( 格式二 ~ 四 ) (5) 透過損益按公允價值衡量之金融資產及負債損益明細表 ( 格式二 ~ 五 ) (6) 投資性不動產損益明細表 ( 格式二 ~ 六 ) (7) 兌換損益明細表 ( 格式二 ~ 七 ) (8) 資產減損損失及迴轉利益明細表 ( 格式二 ~ 八 ) (9) 採用權益法之關聯企業及合資損益之份額明細表 ( 格式二 ~ 九 ) (10) 其他利息以外淨損益明細表 ( 格式二 ~ 十 ) (11) 呆帳費用及保證責任準備提存明細表 ( 格式二 ~ 十一 ) (12) 保險負債準備淨變動明細表 ( 格式二 ~ 十二 ) (13) 員工福利費用明細表 ( 格式二 ~ 十三 ) (14) 折舊及攤銷費用明細表 ( 格式二 ~ 十四 ) (15) 其他業務及管理費用明細表 ( 格式四 ~ 十五 ) 3 權益變動表 ( 格式三 ) 4 現金流量表 ( 格式四 ) 第三章期中財務報告第 25 條金融控股公司編製期中財務報告, 應依國際會計準則第 34 號辦理, 並包括下列各期間之期中財務報表 : 1 當期期中期間結束日 前一年度結束日及前一年度可比較期中期 第 121 頁, 共 190 頁

間結束日之資產負債表 2 當期期中期間 當期年初至當期期中期間結束日 前一年度可比較期中期間及前一年度年初至可比較期間結束日之綜合損益表 3 當期年初至當期期末之權益變動表, 及前一年度同期間之權益變動表 4 當期年初至當期期末之現金流量表, 及前一年度同期間之現金流量表 編製第一季及第三季財務報告時, 得免編製重要會計項目明細表 第四章關係企業合併財務報表第 26 條關係企業合併財務報表之編製及表達, 應依本會所訂關係企業合併營業報告書關係企業合併財務報表及關係報告書編製準則規定辦理 依關係企業合併營業報告書關係企業合併財務報表及關係報告書編製準則應納入編製關係企業合併財務報表之公司, 若與依國際會計準則第 27 號應納入編製母子公司合併財務 報告之公司均相同, 且關係企業合併財務報表所應揭露相關資訊於前揭母子公司合併財務報告中均已揭露者, 得出具聲明書置於合併財務報告首頁, 無須編製關係企業合併財務報表 第五章首次採用第 27 條金融控股公司首次採用國際財務報導準則時, 應依國際財務報導準則第 1 號規定辦理 金融控股公司 ( 不含子公司 ) 持有之不動產及設備與無形資產於轉換日除依本條規定選擇使用認定成本豁免項目者外, 應按前項規定追溯適用國際會計準則第 16 號及第 38 號之規定 公司選擇使用認定成本豁免項目者, 不動產及無形資產僅得選擇先前一般公認會計原則之重估價值作為重估價日之認定成本 第六章附則第 28 條金融控股公司依內部規範或雇用契約與員工約定之退休後優惠存款利率超過一般市場利率所產生之超 第 122 頁, 共 190 頁

額利息, 於員工退休時, 應即適用國際會計準則第 19 號 員工福利 規定 第 29 條金融控股公司依本法第 36 條規定申報之財務報告及相關附件, 應分別裝訂成冊且於財務報告封面右上角刊印普通股股票代碼, 並製作申報書, 相關書件除申報本會外, 應同時抄送財團法人中華民國證券暨期貨市場發展基金會, 供公眾閱覽, 股票已於證券交易所上市者, 並應抄送臺灣證券交易所股份有限公司 ; 於證券商營業處所買賣者, 並應抄送財團法人中華民國證券櫃檯買賣中心 金融控股公司依第六條規定申報之書件, 亦應依前項規定抄送相關單位 第 30 條本準則自中華民國 102 年 1 月 1 日施行 稅捐稽徵機關稅務案件協談作業要點財政部 100.10.12 台財稅字第 10004536610 號令修正第八點規定 8 稅捐稽徵機關協談人員進行協談時, 應以客觀 審慎之態度 恪守合法 公正原則, 並對納稅義務人或其代理人詳予解說, 期能獲得共識, 化解歧見 稅捐稽徵機關協談人員進行協談時, 得應納稅義務人或其代理人要求, 或視案件需要經納稅義務人或其代理人同意後, 進行全程錄音 錄影 非都市土地開發審議作業規範內政部 100.10.13 台內營字第 1000808063 號令修正部分規定壹 總編 8 直轄市 縣 ( 市 ) 政府及區域計畫擬定機關受理申請開發案件時, 應查核其開發計畫及有關文件 ( 如附表一 附表二之一 附表二之二 ); 有須補正者, 應通知申請人限期補正 8 之 1 申請開發殯葬 廢棄物衛生掩埋場 廢棄物封閉掩埋場 廢棄物焚化處理廠 營建剩餘土石方資源堆置處理場及土石採取場等設施, 於土地使用分區變更計畫申請同意階段, 應依總編第 3 點 第 8 點 第 9 點 第 10 點 第 12 點至第 16 點 第 18 點 第 25 點 第 26 點 第 29 點規定及下列各款規定審議 : (1) 應就基地服務範圍內說明現有設施分布與供給情形, 並從供需面分析開發設置之必要性 (2) 開發基地區位應考量區位適宜性並說明開發行為對 第 123 頁, 共 190 頁

鄰近地區之負面影響與防治措施 開發基地如經區域計畫委員會依前項規定審查無設置必要性或區位不適宜者, 得不予同意 直轄市 縣 ( 市 ) 政府依第 8 點規定受理第 1 項申請開發案件後, 直轄市 縣 ( 市 ) 政府應召開聽取陳情民眾或相關團體意見會議, 申請人應就民眾或相關團體陳述意見做成紀錄並研擬回應意見, 於提報區域計畫委員會審議時一併檢附 但已依土地徵收條例 環境影響評估法或其他目的事業法令規定辦理公聽會, 且檢附相關資料佐證其公聽會之說明內涵, 包括開發計畫之範圍 計畫內涵及土地取得方式者, 不在此限 9 申請開發之基地不得位於附表二之一所列限制發展地區 但有下列情形, 不在此限 : (1) 經各項限制發展地區及下列必要性設施之中央目的事業主管機關, 依其主管法令同意興辦者, 如穿越性道路 公園 上下水道 郵政 自來水 電信 電力 政府機關 公有平面停車場 國防等之公共設施 公用事業 重大公共建設及為維護水源必要之道路 (2) 為整體規劃需要, 不可避免夾雜之零星小面積土地符合第九點之一規定者, 得納入範圍, 並應維持原地形地貌不得開發使用 (3) 依各項限制發展地區之中央目的事業主管法令許可開發案 前項限制發展地區中重要水庫集水區, 係指現有 興建中 規劃完成且定案, 作為供家用及公共給水者為重要水庫 ( 詳附表三 ); 其範圍依各水庫管理機關 ( 構 ) 劃定並由經濟部查認, 送由內政部公告之範圍為標準, 或大壩上游全流域面積 9 之 1 申請開發基地內如有夾雜之零星屬於限制發展地區之土地, 須符合下列情形, 始得納入開發基地 : (1) 納入之夾雜地須基於整體開發規劃之需要 (2) 夾雜地仍維持原使用分區及原使用地類別, 或同意變更為國土保安用地 (3) 夾雜地不得計入保育區面積計算 (4) 面積不得超過基地開發面積之百分之十或二公頃, 且扣除夾雜土地後之基地開發面積仍應大於得辦理土地使用分區變更規模 (5) 應擬定夾雜地之管理維護措施 14 基地土地形狀應完整連接, 如位於山坡地該連接部分最小寬度不得少於五十公尺, 位於平地不得小於三十公尺, 以利整體規劃開發及水土保持計畫 但經區域 第 124 頁, 共 190 頁

計畫委員會認定情況特殊且符合整體規劃開發及水土保持計畫, 並無影響安全之虞者, 不在此限 39 申請開發者, 其基地內建築物應尊重自然景觀之特色, 並應注意下列事項 : (1) 建築量體 線條 尺度均應順應自然地形地貌之結構, 表達並強化各個地形景觀 (2) 建築物之容許高度應隨坡地高度之降低而調整, 以確保大多數坡地建築的視野景觀 (3) 建築尺度 色彩 材質及陰影效果, 均應與相鄰地形地貌配合, 並應保持以自然景觀為主之特色 (4) 利用地形的高低差或建築物本體, 提供停車空間以避免增加整地的面積及大片的停車景觀 (5) 依建築法令綠建築相關規定辦理之開發基地, 應說明綠建築設計構想並承諾未來於建築許可階段配合辦理 44 之 2 為因應氣候變遷影響及不同天然災害 ( 如水災 土石流 颱風及地震等 ) 發生時之緊急避難與防救災措施, 開發案件應研擬防災計畫內容 44 之 6 申請開發基地位於經濟部公告之嚴重地層下陷地區, 開發行為所需水源應不得抽 取地下水, 並應以低耗水使用為原則 前項申請開發計畫應依所在區域近五年內地面之年平均下陷量, 評估該區域未來可能之下陷總量, 並據此提出防洪 排水及禦潮等相關措施, 以防止基地之地盤沈陷 海水入侵或洪水溢淹等情形 貳 專編第六編殯葬設施 1 殯葬設施之設置 擴充 增建或改建, 除依殯葬管理條例規定外, 應接受區域計畫殯葬設施規劃原則之指導, 並於土地使用分區變更計畫申請同意階段, 根據其服務範圍進行供需分析, 評估實際需求 2 公墓開發應以公園化為原則 平地之墳墓造型應以平面草皮式為主 山坡地之墳墓造型應順應地形地勢設置, 且墳頭後方須保持植栽坡面, 不得興建護壁或任何型式之設施物 4 基地內必要性服務設施之提供應依下列規定 : (1) 基地內應設置停車場, 其計算標準如次 : 1. 公墓及骨灰 ( 骸 ) 存放設施 : 應依掃墓季節及平常日之尖峰時段估算實際停車需求, 並以該時段之實際停車需求作為停車設置摽準, 並應研擬掃 第 125 頁, 共 190 頁

墓季節之交通運輸管理計畫 ( 包括運輸需求減量 配合或提昇公共運輸服務或轉乘接駁措施等 ), 以紓緩停車空間之不足 2. 殯儀館及火化場 : 應依尖峰時段估算實際停車需求, 並以該時段實際停車需求之百分之八十五作為停車設置標準 (2) 設置公墓者, 基地內應依殯葬管理條例第 17 條規定設置綠化空地 並得計入前條保育區面積計算 但應符合總編第 17 條第 1 項第 2 款規定 6 第 4 點 第 5 點計畫使用容量包括墓基數及骨灰罐數, 其計算標準如下 : (1) 屬埋藏性質之墓基數及骨灰罐數計算標準依殯葬管理條例第 23 條之規定 (2) 非屬埋藏性質之骨灰 ( 骸 ) 存放設施者, 其骨灰罐數依每骨灰罐占零點一五平方公尺骨灰存放設施樓地板面積之標準計算 ; 骨骸罐數依每骨骸罐占零點三平方公尺骨骸存放設施樓地板面積之標準計算 前項第 1 款屬埋藏性質之墓區應留設一定比例土地作綠化空地 水土保持設施及墓區內步道等使用 基地位於山坡地者, 其比例不得小於墓區面積百分之五十 ; 位於平地者, 其比例不得小於墓區面積百分之三十 第八編工業區開發計畫 1 非都市土地申請開發工業區面積不得少於十公頃 但依據產業創新條例等有關規定申請開發者面積不得少於五公頃 有關開發之審議, 除其他法令另有規定者外, 應以本規範為基準 2 工業區劃編應採開發計畫暨細部計畫二階段辦理 申請開發工業區面積大於一百公頃者, 應先擬具開發計畫, 經各該區域計畫擬定機關審議同意劃編為工業區後, 再依核定開發計畫擬具細部計畫, 報請各該區域計畫擬定機關審議 但申請開發工業區面積小於一百公頃或經各該區域計畫擬定機關同意者, 其開發計畫得併同細部計畫辦理 申請工業區開發計畫書圖製作格式如附件二 3 開發計畫應檢附開發地區所在縣市目前工業區之區位及工業用地利用或閒置資料, 分析所在直轄市 縣 ( 市 ) 工業區土地之供需狀況與開發必要性 計畫引進工業區種類與區位, 並說明能否與所在直轄市 縣 ( 市 ) 產業及地方發展策略相互配合 7 工業區周邊應劃設二十公尺寬之緩衝綠帶或隔離設施, 並應於區內視用地之種類與相容性, 在適當位置劃設必要之緩衝綠帶或隔離設施 但在特定農業區設置工業區, 其與緊鄰農地之農業生產使用性 第 126 頁, 共 190 頁

質不相容者, 其緩衝綠帶或隔離設施之寬度不得少於三十公尺 ; 設置特殊工業區, 其緩衝綠帶或隔離設施之寬度以六十公尺為原則 前項工業區周邊緩衝綠帶寬度不得低於十公尺 基地緊鄰森林區或特定農業區者, 其緩衝綠帶寬度不得低於二十公尺 但公園 綠地及滯洪池等設施因規劃考量須設置於緩衝綠帶者, 經區域計畫委員會同意且寬度符合上開規定者, 不在此限 第一項所稱隔離設施應以具有隔離效果之道路 平面停車場 水道 公園 綠地 滯洪池 蓄水池等開放性公共設施或必要性服務設施為限 工業區之開發得免依總編第 17 點規定留設保育區 第九編工業區細部計畫 3 工業區街廓型態應配合工業區類型 功能及標準廠房予以規劃, 區內各種配置, 應依土地開發使用性質及核定之細部計畫, 依據非都市土地使用管制規則編定為適當使用地 其中廠房用地 住宅社區用地部分以編定為丁種建築用地為原則, 公共設施用地 管理及商業服務用地以編定為特定目的事業用地為原則, 滯洪池以編定為水利用地為原則, 綠地則以編定為國土保安用地為原則 單一興辦工業人開發工業區, 其土地使用編定原則得依總編第 44 之 3 點規定辦理 17 工業區土地應依其土地使用性質劃定下列使用地 : (1) 第一種 : 廠房用地廠房用地主要供工業區製造業設廠作廠房 製程中必要之相關附屬設施 標準廠房 專業辦公大樓 試驗研究設施 及運輸倉儲設施等設施 (2) 第二種 : 公共設施用地或必要性服務設施用地公共設施用地之面積應佔工業區全區面積百分之二十以上, 其中綠地不得少於全區面積百分之十 綠地包括防風林 綠帶 緩衝綠帶及公園, 綠地內可供作無固定休閒設施之用外, 不得移作其他使用 但其面積不包括建築基地內綠化面積及滯洪池面積 保育區經區域計畫委員會審議具有防風林 綠帶及緩衝綠帶等功能, 其面積得併入綠地面積計算 興辦工業人開發為自用之工業區, 依工廠需求, 劃設環保設施或必要設施用地 (3) 第三種 : 管理及商業服務用地工業區開發, 得劃定指定區域作為服務及管理中心用地, 其設置面積以不超過總面積之百分之十為原則 (4) 第四種 : 住宅社區用地 第 127 頁, 共 190 頁

工業區得設置住宅社區, 設置規模應依居住人口計算 但面積不得超過工業區內扣除公共設施後總面積之十分之一 住宅社區規劃原則及其公共設施 ( 含土地 ) 維護管理, 應依本規範規定辦理 (5) 第五種 : 不可開發區及保育區基地內依總編第 16 點及第 18 點留設之不可開發區及保育區等土地, 應劃設為國土保安用地 除必要之生態體系保護設施 水源保護及水土保持設施 公用事業設施 ( 限點狀或線狀使用 ) 外, 不得開發整地或建築使用, 並應採取適當保護措施 (6) 第 6 種 : 其他經主管機關核准之用地 農地重劃條例施行細則內政部 100.10.14 內授中辦地字第 1000725760 號令修正部分條文第 41 條本條例第 28 條所稱使用人, 指地上權人 農育權人 不動產役權人 典權人 永佃權人或承租人 第 45 條地上權人 永佃權人 農育權人或不動產役權人依本條例第 31 條或第 32 條規定, 向土地所有權人請求相當之補償不能達成協議時, 得申請縣 ( 市 ) 主管機關於辦理土地權利變更 登記前邀集權利關係人進行協調 第 51 條重劃後實際分配之土地面積超過應分配之面積者, 縣 ( 市 ) 主管機關於重劃土地交接後應通知土地所有權人, 就其超過部分, 按查定重劃地價, 限期繳納差額地價 ; 其實際分配之土地面積小於應分配之面積者, 就其不足部分, 按查定重劃地價, 發給差額地價補償 第 52 條土地所有權人應分擔之工程費用, 除以抵費地抵付者外, 縣 ( 市 ) 主管機關應以書面通知土地所有權人, 限期繳納 國有不動產撥用要點財政部 100.10.14 台財產接字第 10030010521 號令修正第 15 點規定 15 國有不動產, 於報奉行政院核准撥用後, 應辦理下列事項 : (1) 國產局應囑所屬分支機構, 依規定辦理產籍異動 (2) 申請撥用機關應依規定洽地政機關囑託轄管地政機關辦理所有權移轉或管理機關變更登記事宜 ; 其屬須補辦編定或變更編定者, 應依規定辦理 ; 其屬須補辦土地分割登記者, 應於辦竣登記後, 檢附分割後各宗土地登記 ( 簿 ) 謄本 第 128 頁, 共 190 頁

及地籍圖謄本或以內政部地籍資料相關系統列印之土地登記資料, 函送國產局所屬分支機構 (3) 原管理機關訂有租約或其他私權契約時, 原管理機關應通知該土地原使用人之權利歸於消滅 合宜住宅承購資格證明核發作業須知內政部 100.10.19 台內營字第 1000808660 號訂定 1 內政部 ( 以下簡稱本部 ) 為辦理合宜住宅承購資格證明 ( 以下簡稱本證明 ) 核發作業, 並執行行政院 99 年 4 月 22 日院臺經字第 0990040029 號函備查之 健全房屋市場方案, 特訂定本作業須知 2 合宜住宅承購資格之適用對象為一定收入以下之無自有住宅家庭者, 應具備下列各款條件 : (1) 申請人須為年滿二十歲之中華民國國民 (2) 符合下列家庭組成之一 : 1. 有配偶者 2. 與直系親屬設籍於同一戶者 3. 單身年滿四十歲者 4. 父母均已死亡, 戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學 身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者 (3) 申請人及其配偶 戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅, 若申請人與配偶分戶, 則分戶配偶 之戶籍內直系親屬及其配偶均無自有住宅 ; 以 父母均已死亡, 戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學 身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者 之家庭組成提出申請, 申請人及其戶籍內兄弟姊妹均須無自有住宅 (4) 符合下列家庭年收入標準 : 1. 第一類 : 符合前三款規定, 並低於公告受理申請當年度之臺北市百分之五十分位點家庭之平均所得者 2. 第二類 : 符合前三款規定, 並超過公告受理申請當年度之臺北市百分之五十分位點家庭且低於公告受理申請當年度之臺北市百分之八十分位點家庭之平均所得者 同一家庭僅能承購一戶, 並以一人提出申請為限, 已取得合宜住宅承購資格證明且承購合宜住宅者, 不得再次申請本證明 3 受理申請期限及方式: 由本部另行公告之 4 申請本證明者, 應檢附下列書件, 於受理申請期間內, 向戶籍所在地之直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關申請 : (1) 申請書 (2) 戶口名簿影本 全戶戶籍謄本或電子戶籍謄本 ; 夫妻分戶或戶籍內之直系親屬與其配偶分戶者, 應同時檢附其配偶 戶籍內直系親屬之配偶之戶口名 第 129 頁, 共 190 頁

簿影本 全戶戶籍謄本或電子戶籍謄本 (3) 財產歸屬資料清單 ( 由申請人自行向稅捐單位申請 ) (4) 綜合所得稅各類所得資料清單 ( 由申請人自行向稅捐單位申請 ) (5) 貼足雙掛號郵資之回郵標準信封 (6) 持有建物面積未滿四十平方公尺之共有住宅者, 應檢附該住宅之建物第一類登記謄本 建物權狀影本或房屋稅籍證明 (7) 家庭成員為外籍人士或大陸地區人民者, 應檢附外僑居留證 ( 外籍人士 ) 或依親居留證 長期居留證 ( 大陸地區人民 ) 或入出國 ( 境 ) 紀錄證明 前項所定之全戶戶籍謄本 電子戶籍謄本及財產歸屬資料清單之有效期限為申請日前一個月內 ; 綜合所得稅各類所得資料清單採計年度由本部另行公告之 5 本證明核發程序如下: (1) 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關對申請本證明之案件應即審查, 對資料不全者, 應一次通知限期補正 ; 屆期未補正或不符規定者, 駁回其申請 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關應於收件之日起一個月內完成審查 ; 必要時, 得延長一個月 (2) 申請本證明經審查合格, 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關應按符合 資格 ( 第一類或第二類之申請條件 ) 發給本證明 (3) 直轄市 縣 ( 市 ) 主管機關應每月將已申領本證明之民眾列冊後, 報送本部營建署備查 6 具下列情形之一者, 視為無自有住宅 : (1) 申請人或其配偶 戶籍內之直系親屬及其配偶個別持有建物面積未滿四十平方公尺之共有住宅且戶籍未設於該處 (2) 以 父母均已死亡, 戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學 身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者 之家庭組成提出申請, 申請人及其戶籍內兄弟姊妹個別持有建物面積未滿四十平方公尺之共有住宅且戶籍未設於該處 前項共有之住宅為同一住宅, 且合計達四十平方公尺以上者, 視為有自有住宅 7 年齡之計算, 以申請日為計算基準 8 申請書件以掛號郵件寄達者, 其截止日之認定以郵戳為憑 ; 其郵戳日期無法辨認者, 推定投郵時間為收件前三日 新北市市有非公用土地設定地上權作業要點新北市政府 100.10.19 北府財開字第 1001493225 號制定 第 130 頁, 共 190 頁

1 新北市政府 ( 以下簡稱本府 ) 為加強市有非公用土地之開發利用, 辦理設定地上權作業, 特訂定本要點 2 本要點所稱主管機關為本府財政局, 執行機關除下列各款情形外, 為市有非公用土地之管理機關 : (1) 併同業務招商之本府目的事業主管機關 (2) 因政策需要經專案核准之主辦機關 3 市有非公用土地設定地上權, 應以公開招標方式為之 但因政策需要, 經執行機關報本府專案核准者, 不在此限 4 執行機關公開招標設定地上權, 依下列程序辦理 : (1) 擬訂設定地上權開發計畫 (2) 依土地法第 25 條規定完成處分程序 但其他法律另有規定者從其規定 (3) 擬訂設定地上權契約等招標文件簽報本府核定 (4) 擬訂設定地上權權利金底價提本府市有財產管理委員會 ( 以下簡稱財管會 ) 審定 (5) 公告招標 (6) 簽訂地上權契約 (7) 辦理地上權設定登記 依第 3 點但書規定專案核准辦理者, 應由執行機關敘明政策需要及規劃內容, 擬訂設定地上權開發範圍 契約草案, 經專案簽報本府核准, 並依土地法第 25 條規定完成處分程序後, 辦理簽約及設定地上權事宜 5 設定地上權之存續期間 權利金及地租相關規定如下 : (1) 存續期間 : 自地上權登記完成之日起算, 不得逾七十年 (2) 權利金 : 1. 由不動產估價業者依不動產估價技術規則等相關法令提供權利金查估報告 2. 公開招標者, 以財管會審定之金額為權利金底價, 並以實際得標金額計收 專案核准者, 除由執行機關簽報本府核定外, 以財管會審定之金額為權利金底價 3. 權利金以一次繳清為原則 但經執行機關評估確有需要者, 得簽報本府核准後採分期付款方式辦理 (3) 地租 : 1. 興建期間 : 按當期土地公告地價年息百分之三計收 2. 營運期間 : 按當期土地公告地價年息百分之五計收 但符合本市財產管理相關規定得按優惠租金計收者, 依其規定 3. 前二目有關地租規定, 於公告地價調整時, 隨同調整 6 地上權契約內容應包含項目如下 : (1) 雙方當事人 (2) 設定地上權之土地標示 (3) 地上權存續期間 (4) 地上權權利金及給付方法 (5) 地租數額及計付方法 (6) 土地用途及使用限制 第 131 頁, 共 190 頁

(7) 土地 地上物出租 出借之限制 (8) 地上權 地上物轉讓及抵押權設定之限制 (9) 稅捐及規費負擔 (10) 得終止地上權之事由 (11) 地上權消滅後地上物之處理 (12) 違約罰則 (13) 履約保證金 (14) 其他經本府核定者 7 執行機關辦理招標設定地上權時, 公告期間不得少於一個月, 並應將地上權契約格式 投標須知等相關招標文件提供投標人參考 8 公開招標方式設定地上權者, 以投標權利金最高標價者為得標人 但配合政策需要, 得依下列方式擇一決定得標人 : (1) 參照政府採購法最有利標相關規定 (2) 參照促進民間參與公共建設法之甄審方式 (3) 因配合政策需要, 經本府專案核准方式 9 執行機關依前點規定決定得標人後, 應依招標文件規定期限與得標人辦理簽約及申辦設定地上權登記 地上權人應依契約及相關法令規定善盡管理責任 10 辦理市有非公用土地設定地上權, 地上權人如將土地或地上物出租 出借或以其他方式供他人使用者, 其使用應符合都市計畫 區域計畫及其他法令規定, 並不得將土地出租或出借供他人建築使用 依前項規定使用者, 其使用存續期間之末日, 不得在地上權存續期間末日之後 11 地上權存續期間, 執行機關不得同意地上權人將地上權或地上物之一部或全部讓與他人 但受讓人承諾繼受原地上權契約之各項權利義務, 並願一併受讓地上權及地上物之一部或全部, 且報經本府核准者, 不在此限 12 地上權人於地上權存續期間申請辦理地上權及地上物信託時, 執行機關審核符合下列各款規定者, 得同意辦理 : (1) 信託之受託人 ( 即地上權之受讓人 ) 為兼營信託業務之銀行 (2) 以地上權人為信託之委託人及受益人 (3) 受託人承諾繼受原地上權契約之各項權利義務, 並願一併受讓地上權及地上物之全部 13 地上權人於地上權存續期間, 得經執行機關同意後向金融機構辦理抵押貸款, 並依下列規定辦理地上權或地上建物之抵押權設定及登記 : (1) 抵押權人以經政府核准於國內經營金融業務之銀行 信用合作社或保險公司為限 (2) 地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定 但地上 第 132 頁, 共 190 頁

無已登記之建物時, 不在此限 (3) 僅就地上權設定抵押權者, 地上權人應承諾於地上建物完成建築辦竣所有權第一次登記後, 三個月內就建物增加部分辦理抵押權設定登記, 並就原設定部分辦理抵押權內容變更登記 (4) 抵押權契約書約定之擔保債權確定期日及債務清償日期, 不得在地上權存續期間末日之後 (5) 抵押權人應承諾, 於地上權消滅後, 不論債權是否已獲清償, 均拋棄其於建物之抵押權 前項規定, 於依第 3 點但書規定專案核准設定地上權者, 準用之 14 設定地上權時應與地上權人書面約定, 於地上權存續期間, 有下列情形之一者, 執行機關得終止地上權契約, 並塗銷地上權登記 : (1) 地上權人未於公告之原定繳款期限內繳清權利金 (2) 地上權人或經其同意為使用之第三人違反第 10 點或契約規定使用土地 (3) 地上權人以信託以外之其他方式將土地供他人建築使用 (4) 地上權人未經執行機關事前書面同意, 擅將地上權或地上物之一部或全部讓與第三人或設定抵押權 (5) 地上權人積欠地租金額達二年以上之總額 (6) 其他依法令規定或契約約定之終止原因發生 15 地上權消滅後, 執行機關應通知地上權人依下列規定處理地上建物 : (1) 地上建物尚有剩餘價值者, 其所有權應無償移轉登記為市有 (2) 地上建物無剩餘價值者, 地上權人應自行拆除地上物 依前點第 6 款前段規定終止契約, 塗銷地上權登記時, 如屬不可歸責於地上權人之事由, 執行機關應按地上權權利及地上建物剩餘價值補償地上權人 前二項地上權權利及地上建物剩餘價值應按下列方式估算 : (1) 地上權權利剩餘價值 : 1. 公開招標設定地上權者, 以得標之權利金, 乘以地上權剩餘年數占總年數之比例 2. 專案核准設定地上權者, 以經核定之權利金, 乘以地上權剩餘年數占總年數之比例 (2) 建物剩餘價值以雙方同意之鑑價機構就該地上建物所為之鑑價 鑑價費用由執行機關負擔 地上權因都市更新或政府機關辦理區段徵收 市地重劃 撥用而消滅者, 其地上權及地上建物之處理及補償, 其他法令另有規定者, 從其規定 第 133 頁, 共 190 頁

新北市興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例新北市政府 100.10.19 北府法規字第 1001408790 號制定第 1 條為推動新北市 ( 以下簡稱本市 ) 地方建設, 處理興辦公共工程用地內地上物之拆遷補償及救濟, 制定本自治條例 第 2 條本自治條例之主管機關為新北市政府 ( 以下簡稱本府 ) 本府於必要時, 得將其權限委任所屬機關執行 第 3 條本自治條例所稱地上物, 包括合法建築改良物 ( 以下簡稱合法建築物 ) 其他建築物 農作改良物 畜產及水產養殖物 農業機具 工廠設備 水井及墳墓 第 4 條前條所稱合法建築物, 係指下列之建築物及雜項工作物 : 1 依法完成所有權登記之建築物 2 都市計畫發布實施前建造者 3 依建築法領有使用執照者 4 中華民國 54 年 5 月 11 日前, 依建築法領有建築執照或建築許可, 且其主要構造及位置, 均按核准之工程圖樣施工者 5 未實施都市計畫地區, 於實施都市計畫以外地區建築物管理辦法施行前建造者 ; 及該辦法未指定應申領建築執照地區, 於北區區域計畫公告實施前建造者 前項第 2 款及第 5 五款之合法建築物, 應具備下列任一證明文件 : 1 建物謄本 2 戶口遷入證明 3 稅籍證明 4 自來水接水或電力接電證明 5 區公所或原鄉( 鎮 市 ) 公所證明文件 第 5 條第 3 條所稱其他建築物, 係指具備下列任一證明文件之非屬合法建築物及雜項工作物 : 1 建物謄本 2 戶口遷入證明 3 稅籍證明 4 自來水接水或電力接電證明 5 區公所或原鄉( 鎮 市 ) 公所證明文件 6 航照圖 7 門牌編訂證明 第 6 條拆除合法建築物, 應發給補償費 前項補償費, 應按土地徵收當時或重劃計畫書公告日該建築物之重建價格估定之 第 134 頁, 共 190 頁

興辦公共工程因協議價購 徵收而須全部拆除合法建築物, 應對設有戶籍之每一門牌住戶且為所有權人發給房屋補助費新臺幣九十萬元 前項建築物門牌之認定, 以第一次召開用地及土地改良物協議價購會議日前一年該址設有門牌者為限, 其後門牌若有分編 增編者, 仍依原門牌辦理 但同一門牌有多戶設籍, 且各自有獨立出入口 廚房及廁所等設施, 具實際獨立生活性質者, 按實際戶籍認定之 拆遷戶為公法人者, 不予發給 第 3 項設有戶籍之現住戶以第一次召開用地及土地改良物協議價購會議六個月前在現址設立戶籍, 並有居住事實者為限 對全部拆除建築物所有權人發給房屋補助費 ; 部分拆除者, 依拆除面積比例發給之 第 7 條公共工程用地內應拆除之合法建築物, 其設有戶籍之現住戶, 於期限內自動搬遷者, 應發給人口遷移費 前項設有戶籍之現住戶以第一次召開用地及土地改良物拆遷補償協議座談會或徵收 重劃計畫書公告六個月前在現址設立戶籍, 並有居住事實者為限 但因結婚或 出生而設籍者, 不受六個月期限之限制 第 8 條合法建築物所有權人於限期內將建築物騰空點交予主管機關者, 得發給自動搬遷獎勵金 逾期騰空點交者, 不發給自動搬遷獎勵金 前項自動搬遷獎勵金, 為第六條所定補償費之二分之一 主管機關拆除建築物時, 有關建築材料及現場物品, 所有權人應自行搬離, 如未搬離, 視為廢棄物, 由主管機關逕行處理 第 9 條應拆除之合法建築物, 如係完成工廠登記之工廠 持有加油 ( 氣 ) 站經營許可執照之加油 ( 氣 ) 站 自來水單位之加壓站 配水池 瓦斯公司之整壓站 儲氣槽等, 得發給生產設備搬遷補助費, 其項目如下 : 1 電力內線及外線設備 2 固定附屬設備或機械設備之土木基礎 3 機械設備拆裝工資 4 機械設備搬遷拖運費 5 工廠原料搬運費 6 吊車或堆高機租用費 前項應拆除之合法建築物, 如係未經合法登記者, 不發給生產設備搬遷補助費 但得發給生產設備救濟金 第 135 頁, 共 190 頁

第 10 條現址完成公司登記或商業登記因徵收或市地重劃而致停止營業或營業規模縮小之損失, 應給予營業損失補助費 合法工廠因徵收或市地重劃而致停止營業或營業規模縮小之損失, 應給予營業損失補償金 第 11 條應拆除之合法建築物, 現址完成公司登記或商業登記及持有完納營業稅之單據, 並持續營業者, 依實際拆除部分之營業面積, 發給營業損失補助費 但僅持有現址完納營業稅之單據, 並持續營業者, 發給營業損失救濟金 第 9 條第 2 項應拆除之合法建築物, 如係未經合法登記之工廠, 其僅完成現址公司登記或商業登記者, 於營業損失補償金之規定, 準用之 第 12 條拆除其他建築物, 不發給補償費 但得依下列規定發給救濟金 : 1 中華民國 81 年 1 月 10 日前建造完成者 : 合法建築物補償費之百分之七十 2 自中華民國 81 年 1 月 11 日至 88 年 6 月 11 日止建造完成者 : 合法 建築物補償費之百分之三十 中華民國 88 年 6 月 12 日後建造完成之其他建築物, 一律不發給救濟金, 並應即報即拆 應拆除之建築物因天災損毀, 經政府補助復建者, 應依相關規定補償及救濟 全部拆除其他建築物, 得準用第六條規定發給房屋補助費 前項所定設有戶籍之現住戶以第一次召開用地及地上改良物協議價購會議六個月前在現址設立戶籍連續三年以上, 並有居住事實者為限 第 13 條公共工程用地內應拆除之其他建築物, 其設有戶籍之現住戶, 於期限內自動搬遷者, 得比照合法建築物之現住戶, 發給人口遷移費 前項其他建築物所有權人於限期內將建築物騰空點交予主管機關者, 並得依下列規定發給建築物所有權人自動搬遷獎勵金 : 1 前條第 1 項第 1 款之其他建築物 : 救濟金之百分之三十 第 136 頁, 共 190 頁

2 前條第 1 項第 2 款之其他建築物 : 救濟金之百分之十 第 1 項所定設有戶籍之現住戶以第一次召開用地及地上改良物拆遷補償協議座談會或徵收 重劃計畫書公告六個月前在現址設立戶籍連續三年以上, 並有居住事實者為限 第 14 條第 9 條至第 11 條之規定, 於其他建築物, 準用之 第 15 條第 3 條所稱農作改良物包括果樹 茶樹 竹類 觀賞花木 造林木及其他各種農作物 本市公共工程用地之農作改良物 農業機具 已辦妥水權登記領有水權狀或免水權登記證明之地下水井及墳墓之拆遷, 得發給補償金 私有土地內未領有水權狀或免水權登記證明之耕作灌溉用水井, 得按前項補償金之百分之五十, 發給救濟金 農作改良物及墳墓於限期內自動遷移者, 得按第二項補償金之百分之五十, 發給自動搬遷獎勵金 畜產及水產養殖物遷移費, 得準用土地徵收遷移費查估基準辦理 第 2 項農業機具所在耕地, 訂有三七五租約者, 以該耕地承租人為補償對象 第 16 條軍事機關列管眷舍之拆除, 依本自治條例相關規定處理 ; 其補償費, 由列管之軍事機關具領或轉發 ; 如經軍事機關同意, 得直接發給現住戶 第 17 條本市公共工程用地之各項地上物查估作業, 得委託具公信力之專業機構, 依本自治條例及相關規定辦理查估, 並由權責機關審核認定 第 18 條本市辦理公共工程之查估作業費, 應納入開發成本 但屬於委託辦理公共工程之查估作業費, 應由需地機關編列費用支應 第 19 條第 5 條之其他建築物分類及第 6 條之重建價格, 第 7 條 第 9 條至第 13 條 第 15 條之遷移費 補助費 補償金或救濟金查估標準, 均由本府另定之 但法律或法律授權之中央法規命令另有規定者, 從其規定 第 20 條本自治條例溯自中華民國 99 年 12 月 25 五日起施行 臺北市都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明申請辦法 第 137 頁, 共 190 頁

臺北市政府 100.10.24 府法三字第 10033599000 號令修正第 1 條條文 第 1 條臺北市政府 ( 以下簡稱本府 ) 為規範都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明 ( 以下簡稱證明書 ) 之核發事宜, 並依規費法第 10 條規定訂定本辦法 第 138 頁, 共 190 頁

二 解釋函令 發文機關 : 內政部發文日期 :100.10.3 發文字號 : 台內營字第 1000808387 號主旨 : 關於公寓大廈管理委員會經區分所有權人會議同意後, 得否將公共基金交付銀行信託之疑義乙案說明 : 一 按信託法第 1 條規定 : 稱信託者, 謂委託人將財產權移轉或為其他處分, 使受託人依信託本旨, 為受益人之利益或為特定之目的, 管理或處分信託財產之關係 係指財產所有人 ( 委託人 ) 為自己或自己指定之人 ( 受益人 ) 之利益或特定目的, 將財產權移轉或為其他處分, 使受託人依信託本旨為管理或處分之 是以信託必有財產權之移轉, 使受託人以財產權利人之名義管理信託財產, 並於信託關係存續中, 就該信託財產對外為唯一有權管理及處分權人 ; 而受託人管理或處分信託財產之效果, 於信託關係終止前, 仍歸屬於受託人, 為法務部上開號書函所明釋 二 又公寓大廈之公共基金, 依公寓大廈管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 第 18 條第 3 項規 定 : 公共基金應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 其運用應依區分所有權人會議之決議為之 如以公共基金交付信託, 揆諸前開信託法第 1 條規定, 需將該公共基金移轉至受託人名下, 以受託人為名義上之所有權人, 與前開條例 公共基金應設專戶儲存, 並由管理負責人或管理委員會負責管理 之規定不符 三 另按 共用部分 約定共用部分之修繕 管理 維護, 由管理負責人或管理委員會為之 其費用由公共基金支付... 共用部分及其相關設施之拆除 重大修繕或改良, 應依區分所有權人會議之決議為之 前項費用, 由公共基金支付... 分別為條例第 10 條第 2 項及第 11 條所明定, 又區分所有權人會議之決議不得違反公寓大廈管理條例之規定, 本部 94 年 5 月 12 日內授營建管字第 0940083300 號函已有明釋 故公共基金之用途及運用方式, 應以前揭規定為原則, 不得作為信託用途 發文機關 : 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會發文日期 :100.10.5 第 139 頁, 共 190 頁

發文字號 : 房仲全聯榮字第 100163 號主旨 : 再次宣導不動產經紀業會員公司及從業人員有關服務報酬標準之解釋說明, 請查照並轉知所屬會員 說明 : 一 近來有許多不動產經紀業會員公司及從業人員誤解或口誤或解釋不清關於本不動產經紀業服務報酬計收標準之說明, 誤認本經紀業服務報酬乃是內政部規定固定收取百分之六, 本會再次提醒並請貴會予宣導所有從業經紀人員關於內政部訂定服務報酬計收標準, 應予消費者正確之解釋說明, 以維護並保障消費者之權益 二 源內政部於 89 年 7 月 1 日實施不動產仲介經紀業報酬計收標準規定如下 :( 參照 89 年 5 月 2 日台 (89) 內中地字第 8979089 號函及 89 年 7 月 19 日 8979517 號函 ) 1. 不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者, 其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金 2. 前述報酬標準為收費之最高上限, 並非主管機關規定之固定收費比率, 經紀 業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準, 且不得有聯合壟斷 欺罔或顯失公平之行為 3. 本項報酬標準應提供仲介服務之項目, 不得少於內政部頒 不動產說明書應記載事項 所訂之範圍, 不包括 租賃 案件 4. 經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率, 記載於房地產委託銷售契約書 要約書, 或租賃委託契約書 要約書, 俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解 三 本經紀業之服務報酬乃最高不得超過百分之六 ( 買賣 ), 或一個半月租金 ( 租賃 ), 非內政部規定之固定收費比率, 並應尊重自由交易市場之機制, 亦尊重消費者對本業服務之評價, 而定其服務報酬之高低, 請各公會及各直營與加盟總部務必加強教育與宣導其所屬會員公司及加盟店, 以保障本經紀業之制度規範與保障消費者之購屋權益及交易安全 發文機關 : 法務部發文日期 :100.10.5 第 140 頁, 共 190 頁

發文字號 : 法律決字第 1000015835 號主旨 : 有關新北市政府請釋李 等人於 88 年間向法院提起該公業派下權確認之訴, 經最高法院民事判決上訴駁回, 該判決是否拘束上訴人為該公業申報人及相關派下權疑義乙案, 本部意見如說明二 請查照參考 說明 : 一 復貴部 100 年 6 月 9 日內授中民字第 1000032613 號函 二 按祭祀公業條例 ( 下稱本條例 ) 第 3 條第 4 款規定 : 派下員 : 祭祀公業之設立人及繼承其派下權之人 又第 6 條規定 : 本條例施行前已存在, 而未依祭祀公業土地清理要點或臺灣省祭祀公業土地清理辦法之規定申報並核發派下全員證明書之祭祀公業, 其管理人應向該祭祀公業不動產所在地之鄉 ( 鎮 市 ) 公所 ( 以下簡稱公所 ) 辦理申報 前項祭祀公業無管理人 管理人行方不明或管理人拒不申報者, 得由派下現員過半數推舉 派下現員 一人辦理申報 次按民事訴訟法第 400 條第 1 項規定 : 除別有規定外, 確定之終局判決就經裁判之訴訟標的, 有既判力 是確定終局判決有關 訴訟標的之判斷, 即成為規範當事人間法律關係之基準, 除非其他事實情事變更, 而以訴推翻確定判決, 否則當事人不得為與該確定判決意旨相反之主張, 法院亦不得為與該確定判決意旨相反之判斷 ( 本條立法理由及最高行政法院 88 年度判字第 3908 號判決參照 ) 準此, 本件李 等人所提之派下權確認之訴, 既經法院判決確定, 則行政機關對於上開確定判決應予尊重, 不得為反於該確定判決意旨之處分 ( 高雄高等行政法院 97 年度訴字第 617 號判決參照 ) 從而, 依上開確定判決, 該等人員即非該公業之派下員, 應非屬本條例第 6 條之申報人 惟因涉祭祀公業管理條例規定解釋適用問題, 仍請貴部參酌上開說明本諸職權卓處 發文機關 : 經濟部中部辦公室發文日期 :100.10.6 發文字號 : 經中一字第 10000030670 號主旨 : 特定地區劃定處理原則 業已函頒修正, 劃設門檻由 5 公頃降低為 2 公頃, 並簡化相關作業標準及流程, 請轉知相關業者得依規定提報劃定特定地區, 以利輔導期間暫時免除 第 141 頁, 共 190 頁

土地管制及建築法相關處罰, 永續合法經營, 請查照 說明 : 一 略 二 99 年 6 月 2 日 工廠管理輔導法 修正通過增訂第 33 條條文, 規定本部應於 101 年 6 月 2 日前公告特定地區之範圍, 區內之未登記工廠於輔導期間 (106 年 6 月 2 日前 ) 內得免除區域計畫法 都市計畫法及建築法相關處罰規定, 以輔導未登記工廠合法經營 三 本部前於本 (100) 年 2 月 22 日訂頒 特定地區劃定處理原則, 供作地方政府及業者提報劃設特定地區之依據, 惟該特定地區劃設門檻較高, 適用的案例不多, 本次特將特定地區劃定面積由 5 公頃下修為 2 公頃, 並放寬讓特定農業區辦竣農地重劃土地亦可提出申請 延長申請時間等規定, 以嘉惠更多未登記工廠業者 爰請貴聯合會轉知相關會員或未登記工廠業者得參酌旨揭修正後處理原則之特定地區劃定原則 提案程序 提案書件及審查程序等有關規定, 把握明 (101) 年 4 月 15 日前最後期限提出申請, 早日得到有效之保護傘, 朝永續經營努力 四 有關 特定地區劃定處理原則 詳細內容及應附書圖, 得至本辦公室網站 ( http://www.cto.moea.go v.tw/) 輔導未登記工廠 下載 ; 或電洽本辦公室 未登記工廠輔導服務團 ( 0800-288-019 049-2324959) 有專人服務, 歡迎多加利用 發文機關 : 台北市政府發文日期 :100.10.7 發文字號 : 府地價字第 10032834701 號主旨 : 關於臺北市政府舉辦 101 年公告土地現值作業公開說明會, 請查照 說明 : 一 依 地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範 第 3 點規定辦理 二 本府訂於本 (100) 年 11 月 4 日 ( 星期五 ) 上午 9 時 30 分假市政大樓 ( 市府路 1 號 )7 樓南區郭錫 ( 王留 ) 廳 舉行旨揭說明會, 說明本市所轄 12 個行政區之地價調查 區段劃分 地價估計作業情形及地價動態分析等事宜, 歡迎蒞臨參加, 並提供寶貴意見, 作為提送本市地價及標準地價評議委員會評議本市 101 年公告土地現值之參考 第 142 頁, 共 190 頁

發文機關 : 法務部發文日期 :100.10.7 發文字號 : 法律字第 1000023308 號主旨 : 有關未上市 ( 櫃 ) 公司股東依其原持股比例已取得公司增資新股認購權, 是否屬有實質價值之財產權, 以及該股東放棄認股而由公司董事會洽特定人認購之行為性質為何等疑義乙案, 復如說明二至六, 請查照參考 說明 : 一 復貴部 100 年 8 月 22 日台財稅字第 10004526000 號函 二 按公司法第 267 條第 3 項規定 : 公司發行新股時, 除依前二項保留者外, 應公告及通知原有股東, 按照原有股份比例儘先分認, 並明逾期不認購者, 喪失其權利 ; 原有股東持有股份按比例不足分認一新股者, 得合併共同認購或歸併一人認購 ; 原有股東未認購者, 得公開發行或洽由特定人認購 ( 第 3 項 ) 上開公司法第 267 條 3 項前段之規定, 乃股東依法享有之新股優先認購權 ; 是以, 公於發行新股時已公告通知並聲明原股東逾期不認購者, 喪失其權利, 且股東未在新股認購期間內認購者, 股東即喪失新股優先認購權 ( 經濟部 80 年 4 月 1 日經商字第 206033 號函 貴部 100 年 9 月 28 日電子郵件所附臺灣南投地方法院 95 年訴字第 408 號判決理由三 ( 三 ) 臺灣新竹地方法院 91 年重訴字第 85 號判決理由六 ( 三 ) 所載參照 ) 至上開公司法第 267 條第 3 項後段規定, 原有股東未認購者, 得公開發行或洽特定人認購, 該特定人並無身分限制, 亦不限於原有股東及員工, 是以, 該特定人之身分, 應由公司自行認定, 倘公司基於事實需要經董事會以特別決議授權董事長洽特定人認購者, 似無不可 ( 經濟部 79 年 4 月 2 日經臺商 ( 五 ) 發字第 204953 號函 經濟部 90 年 3 月 16 日 (90) 經商字第 09002047910 號函參照 ) 從而, 於上述原有股東喪失認股權後, 始依法洽特定人認購者, 因法令對認購者並無明文限制或禁止規定, 則貴部來函說明三援引上市 ( 櫃 ) 公司其他規範, 認上述認購 ( 不分上市 ( 櫃 ) 公司或非上市 ( 櫃 ) 公司 ) 即屬損及股東權益乙節, 該論斷方式及依據恐有違法理解釋方法 三 次按民法第 406 條規定 : 稱贈與者, 謂當事人約定, 一方以自己之財產無償給與他方, 他方允受之契約 遺 第 143 頁, 共 190 頁

產及贈與稅法第 4 條第 1 項及第 2 項規定 : 本法稱財產, 指動產 不動產及其他一切有財產價值之權利 ( 第 1 項 ) 本法稱贈與, 指財產所有人以自己之財產無償給予他人, 經他人允受而生效力之行為 ( 第 2 項 ) 是以, 必須當事人一方有以財產為無償給與他方之要約, 經他方承諾者, 始足當之 又所稱 無償 者, 係指無對價報償而給與財產, 至所謂 給與財產, 則係贈與人減少財產, 而直接使受贈人方面增加財產之行為, 金錢 動產或不動產之交付 讓與固為通常可見之態樣, 惟債權之讓與 債務之承擔等亦屬之 ( 臺灣高等法院暨所屬法院 98 年 11 月 11 日 98 年法律座談會民事類提案第 9 號參照 ) 是以, 公司原有股東如逾期未認購新股, 如上所述, 即已喪失認購之權利 ; 則該原有股東已喪失之認股權利, 因已非屬上開 遺產及贈與稅法 第 4 條第 1 項所稱之財產, 自無可作為贈與之標的可言 況於此情況下, 公司即得洽特定人認購, 因該特定人並無身分限制, 如該特定人以自有資金購買, 即非屬贈與之情形 準此, 本案來函說明四 五所指 稽徵機關實際查獲案例, 某家族公司之第 1 代家族成員股東, 於公司兩次增資時, 部分原有股東未參與認股, 揆諸上開說明, 既已喪失認購之權利, 該公司即得洽特定人認購, 該特定人雖為該公司第 2 代家族成員, 如其係以自有資金購買, 並無證據可認屬無償轉讓, 即非屬贈與之情形 至貴部 99 年 9 月 2 日台財稅字第 09900208010 號函及過往之函釋, 認課稅標的包含將增資新股認股權利 贈與 子女或他人乙節, 似應指尚未喪失認股權利 以前 之作為, 否則其既已喪失權利, 何能再作為贈與之標的? 此部分仍請參酌上開說明, 依職權斟酌 四 又查公司法第 140 條規定 : 股票之發行價格, 不得低於票面金額... 156 條第 1 項規定 : 股份有限公司之資本, 應分為股份, 每股金額應歸一律,... 公開發行股票公司股務處理準則 第 14 條規定 : 股票每股金額均為新臺幣壹拾元 核其立法理由, 雖係為維持資本充實原則及保障股東權益, 不宜低價發行股票, 是公開發行股票公司, 股票每股金額均為新臺幣壹拾元 惟非公開發行股票公司之股 第 144 頁, 共 190 頁

票面額, 則無每股金額為新臺幣壹拾元之限制, 每股金額為壹元 貳元... 均無不可 ( 經濟部 93 年 9 月 7 日經商字第 09302147710 號函參照 ) 又公司於原有股東逾期未認購新股而喪失認購之權利後, 既得洽特定人認購, 惟對於認購之價格, 公司法第 267 條未為規定或作限制, 亦未規定應依一定市場價格 是以, 本案來函主旨及說明四所述稽徵機關實際查獲案例為未上市 ( 櫃 ) 公司於兩次增資時, 部分原有股東未參與認股, 經洽該公司第 2 代家族成員以面額每股 10 元認購股票, 該未上市 ( 櫃 ) 公司程序上既已依公司法第 267 條新股認購順序之規定依序辦理, 該公司發行新股之股票每股面額尚比照公開發行股票公司之股票每股面額 10 元, 其認購價格以股票每股面額 10 元認購, 與上開公司法第 267 條之規定即無不合 五 復按司法院釋字第 420 號解釋及稅捐稽徵法第 12 條之 1 第 1 項, 固揭諸租稅法律主義精神及實質課稅原則, 惟同法第 3 項亦明定 前項課徵租稅構成要件事實之認定, 稅捐稽徵機關就其事實有舉之責任, 其立法理 由略以 : 實質課稅原則是稅捐稽徵機關課稅的利器, 納稅義務人往往質疑稅捐稽徵機關有濫用實質課稅原則, 造成課稅爭訟事件日增, 為紓減訟源 爰參照司法院釋字第 420 號及最高行政法院 81 年判 2124 號 82 年判 2410 號判決意旨, 增訂本條文, 規範稅捐稽徵機關應就實質上經濟利益之歸屬與享有的要件事實, 負舉證責任, 方符租稅法律主義之要義 行政程序法第 36 條規定 : 行政機關應依職權調查證據, 不受當事人主張之拘束, 對當事人有利及不利事項一律注意 第 43 條規定 : 行政機關為處分或其他行政行為, 應斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果, 依論理及經驗法則判斷事實之真偽, 並將其決定及理由告知當事人 所謂論理法則, 係指依立法意旨或法規之社會機能就法律事實所為價值判斷之法則而言 所謂經驗法則, 係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言 ( 最高法院 91 年度台上字第 741 號判決 本部 100 年 5 月 6 日法律決字第 1000011926 號函參照 ) 準此, 行政機關依職權作成行政決定前之調查證據 認定事 第 145 頁, 共 190 頁

實, 係採職權調查主義, 故行政機關對於應依職權調查之事實, 負有概括調查義務, 且應依各種合法取得之證據資料認定事實 作成行政決定 至於與行政決定有關事實是否存在, 行政機關應依各種合法取得之證據資料, 本於其確信予以認定 ; 而確信事實存在之標準, 必須具有 高度之可能性, 亦即經合理之思維而無其他設想之可能 ( 本部 93 年 8 月 17 日法律字第 0930032588 號函參照 ) 是以, 本案來函說明四 五所指案例, 僅以公司所洽特定人為該公司第 2 代家族成員, 及僅以股份淨值或股份市場價格高於 10 元之認購價格, 即認定公司原有股東係以形式上放棄認股, 藉由迂迴方式達到無償移轉新股認購權與特定人之目的乙節, 惟就上市 ( 櫃 ) 公司在公開證券交易市場交易實務而言, 市場成交價格常有低於股票淨值者 ; 而在其洽特定人承購方面, 股票承購價格低於市價者, 亦多所存在, 此乃股市交易存有風險性使然 ; 故要求非上市 ( 櫃 ) 公司之洽特定人承購價須相同或高於市價, 其法源或立論基礎何在? 未見說明 從而, 此項論斷係置法規所規範之法律行為構成要件 法規之立法意 旨 法規主管機關所為之相關解釋 或股票交易實務於不論, 亦未見稽徵機關就實質上經濟利益之歸屬與享有的要件事實, 加以舉證 揆諸上開說明, 自難單憑稽徵機關片面臆斷認定, 否則即有違實質課稅原則之真諦 至於有無必要如來函說明五所指將 放棄認股 與 洽特定人認股 間之特別關連條件, 循遺產及贈與稅法第 5 條之例, 明定為 以贈與論 之範疇 ( 即舉證責任之倒置, 最高行政法院 99 年判字第 1022 號判決參照 ), 俾符合租稅法律主義精神及法律明確性, 仍請貴部本於職權研議是否修法, 併予敘明 六 另來函說明六所指民法第 244 條第 1 項規定 : 債務人所為之無償行為, 有害及債權者, 債權人得聲請法院撤銷之 因該撤銷權之行使, 宜如何保全其債權乙節, 請參酌民事訴訟法第 522 條以下保全程序有關假扣押 假處分規定為之 發文機關 : 法務部發文日期 :100.10.11 發文字號 : 法律字第 1000019079 號主旨 : 關於貴委員國會辦公室函送 立法委員吳 陳 盧 黃 洪 周 等 25 人擬具遺產及贈與稅法 第 146 頁, 共 190 頁

第 30 條修正草案, 請就修正條文有無適用疑慮研提意見乙案, 本部意見如說明二, 請查照參考 說明 : 一 復貴委員國會辦公室 100 年 7 月 11 日來函 二 貴委員提案增訂遺產及贈與稅法第 30 條第 5 項抵稅地規定, 固有見地, 惟僅修改本項規定, 而其他法令未配套處理, 恐仍無法克盡其功, 例如 : ( 一 ) 按民法第 827 條規定 : 各公同共有人之權利, 及於公同共有物之全部 第 828 條規定 : 公同共有物之處分及其他之權利行使, 除法律另有規定外, 應得公同共有人全體之同意 ( 第 3 項 ) 另查同法第 1151 條規定 : 繼承人有數人時, 在分割遺產前, 各繼承人對於遺產全部為公同共有 準此, 公同共有人並無應有部分, 僅有潛在之應有部分, 且在公同關係存續中, 不得由處分 ; 如欲處分, 應得全體繼承人之同意始得為之 又遺產分割, 係以遺產為一體 整個的分割, 而非以遺產中各個財產之分割為對象, 因遺產分 割之目的在於遺產公同共有關係之消滅或全部廢止 ( 本部 94 年 4 月 28 日法律決字第 0940007680 號函參照 ) 且按民法第 1153 條規定, 繼承人對於被繼承人之債務, 以因繼承所得遺產為限, 負連帶責任 是以, 如依旨揭修正草案 ( 以下簡稱草案 ) 第 30 條, 繼承人之一得以遺產中之某一土地之潛在應有部分逕為抵繳遺產稅, 則遺產之其他部分財產應如何處理即生疑義, 恐將影響他繼承人之權利 ( 二 ) 復按遺產及贈與稅法 ( 以下簡稱遺產稅法 ) 第 30 條關於實物抵繳遺產稅額之目的, 納稅義務人確有困難, 不能一次繳納現金時, 將課徵遺產稅之標的物, 以代物清償之方式, 用經由抵稅實物之變現轉為現金供各級政府實際運用, 若抵繳之實物無法移轉所有權予國家, 則代物清償之目的即無法達成, 如仍准其抵繳, 則國家藉由抵繳之實物取償之目的將落空, 不但國家稅收有流失之虞, 亦有違抵繳制度設立 第 147 頁, 共 190 頁

之初衷 ( 遺產及贈與稅法第 30 條立法理由 ; 最高行政法院 96 年判字第 656 號判決參考 ) ( 三 ) 又現行實務 ( 最高法院 99 年台抗字第 392 號裁定 ) 有認為 : 繼承人對特定物之公同共有權利尚無法自一切權利義務公同共有之遺產中單獨抽離而為處分, 使拍定之第三人得因一部遺產權利加入全部遺產之公同共有關係, 是執行法院尚不得逕行拍賣債務人對於遺產之公同共有權利, 應待遺產分割完畢, 再就債務人分得之特定財產為拍賣 從而, 本草案增訂第 5 項, 明定繼承人得申請以其所繼承公同共有型態土地潛在應有部分抵繳應納稅額, 然依上開實務見解此一抵繳無法使國家與他繼承人同為該遺產稅課徵標的物之公同共有人, 而產生如何換價強制執行以實現該權利之問題, 因事涉強制執行法, 為期周延, 建請一併徵詢司法院意見為宜 ( 四 ) 另抵繳之後, 該土地即屬國有財產, 惟須受公同共有規定之拘束, 則稅捐稽 徵機關如何將該公同共有之國有財產予以變現入庫? 於此情況下與國有財產法規定有無牴觸? 是否有人願意出價購買此一公同共有中之國有土地? 實務上如何克服? 宜徵詢國有財產之管理機關財政部意見, 以符法治 發文機關 : 內政部發文日期 :100.10.13 發文字號 : 內授營建管字第 10001963 80 號主旨 : 有關建築物供作牙體技術所使用時, 其使用類組之認定事宜乙案說明 : 一 按建築物 供一般門診 零售 日常服務之場所 歸屬 G3 類組, 其使用項目舉例如 醫事技術機構 樓地板面積未達 1000 平方公尺之診所 等類似場所, 為本部 100 年 9 月 1 日台內營字第 1000806985 號令修正發布 ( 同年 10 月 1 日施行 ) 之建築物使用類組及變更使用辦法第 2 條第 1 項附表一及第 2 項附表二明定在案 二 復按行政院衛生署前開函釋, 略以 : 依牙體技術師法第 2 條規定, 係指牙體技術師依牙醫師或鑲牙生開 第 148 頁, 共 190 頁

具之書面文件, 從事口腔外牙醫醫療用牙冠 牙橋 嵌體 矯正裝置 義齒之製作 修理或加工業務 有關牙體技術業務之設備使用部分 牙體技術所設置標準 規定牙體技術所應備有清洗設備 污物處理設備 金屬設備 通風設備及防塵設備等 是有關本案所詢依牙體技術師法及牙體技術所設置標準規定供作 牙體技術所 用途使用之建築物, 應比照醫事技術機構歸屬於 G3 類組 發文機關 : 法務部發文日期 :100.10. 十四發文字號 : 法律字第 1000028042 號主旨 : 有關地政士林 違反地政士法第 6 條第 1 項規定執行疑義乙案, 復如說明二 三, 請查照參考 說明 : 一 復貴部 100 年 6 月 29 日內授中辦地字第 1000044900 號函 二 按刑法第 76 條規定 : 緩刑期滿, 而緩刑之宣告未經撤銷者, 其刑之宣告失其效力 故緩刑宣告期滿, 而未經撤銷者, 原本宣告之刑即失效, 即視為自始未受刑之宣告 ( 本部 99 年 7 月 13 日法律字第 0999029006 號函 參照 ), 惟在緩刑期間, 刑之宣告仍屬有效, 僅係暫緩執行而已, 合先敘明 三 次按地政士法 ( 下稱本法 ) 第 6 條第 1 項規定 : 有下列情事之一者, 不得充任地政士 ; 其已充任者, 中央主管機關應撤銷或廢止其地政士證書 : 一 曾因業務上有詐欺 背信 侵占 偽造文書等犯罪行為, 受有期徒刑一年以上刑之裁判確定者 查上開規定相較於公務人員任用法第 28 條第 1 項第 5 款 : 有下列情事之一者, 不得任用為公務人員 : 五 犯前二款以外之罪, 判處有期徒刑以上之刑確定, 尚未執行或執行未畢 但受緩刑宣告者, 不在此限 ( 類此立法例尚有公職人員選舉罷免法第 26 條第 4 款 農會法第 15 條之 1 第 6 款規定 ), 本法並未設有但書將受緩刑宣告予以排除之規定, 是以, 本件地政士林 違反農業金融法第 39 條背信罪, 經法院判處有期徒刑一年七月, 緩刑三年確定, 仍符合本法第 6 條第 1 項第 1 款 受有期徒刑一年以上刑之裁判確定 之要件, 主管機關應依本法第 6 條規定撤銷或廢止其地政士證書 ( 台北高等行政法院 95 年度訴字 第 149 頁, 共 190 頁

第 03181 號判決 99 年度訴字第 988 號判決意旨參照 ) 發文機關 : 內政部發文日期 :100.10.14 發文字號 : 內授中辦地字第 10007 25811 號主旨 : 有關行政執行處囑託就債務人陳 源自被繼承人陳王 遺有土地之公同共有權利 ( 應繼分 ) 辦理查封登記後, 再依全體繼承人協議分割登記為非陳 所有, 有否違反土地登記規則第 141 條第 1 項規定之限制乙案, 復請查照 說明 : 一 略 二 按依民法第 759 條及第 1151 條規定, 繼承人有數人時, 在分割遺產前, 各繼承人對於遺產全部為公同共有 ; 因繼承於登記前取得不動產物權者, 非經登記不得處分其物權, 故繼承人欲分割公同共有遺產, 本應先行辦理公同共有之繼承登記後, 始得協議分割共有之遺產, 本部前以 84 年 4 月 28 日台內地字第 8474679 號函釋, 准由民眾於申辦繼承登記時, 直接以 分割繼承 為登記原因辦理登記, 免先辦理公同共有之繼承登記, 乃為加強便民服務及基於登記作業實務需要所為之規定, 尚無因 此表示分割繼承登記未涉處分行為, 此觀本部 87 年 1 月 21 日台內地字第 8785251 號函釋認為辦妥公同共有之繼承登記後, 全體繼承人協議分割共有之遺產, 其性質乃共有物分割可明 又查封登記為限制登記之一種, 其目的既係限制債務人為處分其土地權利之行為, 則於未經囑託塗銷查封登記前, 登記機關自不得受理繼承人協議分割遺產, 爰土地登記規則第 141 條第 1 項第 3 款所指之 繼承, 應指無涉及權利變動之繼承案件方有其適用 發文機關 : 臺北市政府發文日期 :100.10.17 發文字號 : 府工園字第 10030312500 號說明 : 臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例 第 10 條第 1 項前段 合法建築物或舊有違章建築全部拆除者, 其拆除面積未達 66 平方公尺, 一律以 66 平方公尺計算拆遷補償或拆遷處理費 及第 21 條第 1 項 舉辦公共工程須拆除合法建築物 舊有違章建築或既存違章建築之全部時, 應對建築物所有權人以下列方案安置, 條文中所指建築物係以拆遷 第 150 頁, 共 190 頁

公告日前 1 年該址設有門牌者為限, 其後門牌若有分編 增編者, 仍以原有門牌辦理 發文機關 : 法務部發文日期 :100.10.17 發文字號 : 法律決字第 1000011644 號主旨 : 有關未辦保存登記之建築物之所有權移轉登記證明文件疑義乙案, 本部意見如說明二 三 請查照參考 說明 : 一 復貴部 100 年 4 月 29 日內授營建管字第 1000073587 號函 二 按 不動產物權, 依法律行為而取得 設定 喪失及變更者, 非經登記, 不生效力 ( 第 1 項 ) 前項行為, 應以書面為之 ( 第 2 項 ) 及 因繼承 強制執行 徵收 法院之判決或其他非因法律行為, 於登記前已取得不動產物權者, 應經登記, 始得處分其物權 分別為民法第 758 條 ( 按 98 年 1 月 23 日修正前為第 758 條及第 760 條 ) 及第 759 條所明定 是以, 於不動產所有權買賣之情形, 除就不動產標的物及價金意思表示合致成立之債權契約外, 尚需有不動產所有權變動之書面契約 又未辦理建築物所有權第一次 登記 ( 保存登記 ) 建築物之所有權讓與, 依土地登記規則第 79 條第 1 項第 4 款規定以觀, 申請建築物所有權第一次登記, 除使用執照所載起造人外, 其在辦理保存登記前, 受讓建築物所有權之人亦得為之 故建築物所有權之受讓人如經讓與人之同意, 以起造人名義申請發給使用執照, 或出具移轉契約書, 以受讓人名義逕辦理保存登記, 即因登記而發生所有權移轉效力 上開土地登記規則係依土地法第 37 條第 2 項訂定, 為民法第 759 條之特別規定, 得優先而為適用 ( 最高法院 80 年度台上字第 649 號判決 ; 謝 著 民法物權論 ( 上 ),99 年 9 月修訂 5 版, 第 112 至第 113 頁參照 ) 三 至貴部 73 年 12 月 15 日 (73) 台內營字第 267685 號函關於 建築物於未領得使用執照以前建築物所有權如有移轉者, 得由承受人憑取得權利證明文件申請使用執照 所稱之 權利證明文件 究何所指, 涉屬申請使用執照實務執行問題, 仍請參照上開說明本諸職權卓酌 發文機關 : 法務部發文日期 :100.10.19 第 151 頁, 共 190 頁

發文字號 : 法律決字第 1000027316 號主旨 : 關於貴會為辦理 100 年度兩岸法律事務人才法制研習班專題班 ( 戶政事務 ), 各機關意見彙整表所列兩岸婚姻繼承事件涉及法律適用疑義乙案, 本部意見如說明二, 請查照參考 說明 : 一 復貴會 100 年 10 月 6 日陸法字第 1000401001 號函 二 有關旨揭意見彙整表之 兩岸婚姻事件 編號 11 暨 兩岸繼承事件 編號 1 所列 : 國人在大陸地區辦理結婚後, 未返國辦理結婚登記, 國人死亡後相關繼承關係應如何適用法令? 疑義, 本部意見如下供參 : ( 一 ) 按臺灣地區與大陸地區人民關係條例 ( 下稱本條例 ) 第 1 條規定 : 國家統一前, 為確保臺灣地區安全與民眾福祉, 規範臺灣地區與大陸地區人民之往來, 並處理衍生之法律事件, 特制定本條例 本條例未規定者, 適用其他有關法令之規定 故有關臺灣地區與大陸地區人民往來衍生之法律事件, 應優先適用本條例之規定 次按本條例第 52 條第 1 項規定 : 結 婚或兩願離婚之方式及其他要件, 依行為地之規定 故兩岸人民在大陸地區結婚者, 逕依行為地即大陸地區法律所規定之方式及其他要件 準此, 本件疑義既係 國人在大陸地區辦理結婚, 該婚姻是否有效成立, 應依大陸地區法律認定之, 與 未返國辦理結婚登記 無涉 ( 二 ) 承前, 該赴大陸地區結婚之臺灣地區人民死亡後, 倘繼承人係大陸地區人民者, 應適用本條例第 66 條以下之相關規定 ; 反之, 倘繼承人係臺灣地區人民者, 則適用我國民法繼承編之相關規定即可 發文機關 : 臺北市政府地政處發文日期 :100.10.20 發文字號 : 北市地權字第 100329491 01 號主旨 : 重申主管機關規範, 請貴公司確實督促所屬執行業務時, 恪遵不動產仲介經紀業倫理規範, 嚴禁以土地登記謄本資料 侵擾不動產所有權人, 請查照 說明 : 一 依民眾市長信箱 ( 信件編號 : MA201110140010) 辦理宣導 第 152 頁, 共 190 頁

二 請貴公司督促所屬經紀人員於蒐集或利用所有權人資料時, 應恪遵個人資料保護法與不動產經紀業管理條例之規範, 並嚴守不動產仲介經紀業倫理規範 第十六條經紀人員不得不當利用土地登記及地價電子資料謄本之住址資料, 侵擾所有權人 如有違反主管機關將依法處置, 確保護所有權人權益 發文機關 : 法務部發文日期 :100.10.21 發文字號 : 法律字第 1000027640 號主旨 : 關於民法第 15 條之 1 及第 15 條之 2 所稱 受輔助宣告之人 係 完全行為能力人 或 限制行為能力人 疑義乙案, 復如說明二 請查照 說明 : 一 復貴委員國會辦公室 100 年 10 月 12 日瓔國會字第 1001012003 號傳真函 二 按 97 年 5 月 23 日修正公布並自 98 年 11 月 23 日施行之民法第 15 條之 1 規定, 受輔助宣告之人僅係因精神障礙或其他心智缺陷, 致其為意思表示或受意思表示, 或辨識其所為意思表示效果之能力, 顯有不足 輔助宣告之效力, 係使受輔助宣告之人為民法第 15 條之 2 第 1 項所列特定重要法律行為時, 應 經輔助人同意 準此, 受輔助宣告之人原則上不因受輔助宣告而喪失行為能力 惟為保護受輔助宣告之人, 僅於為民法第 15 條之 2 第 1 項之行為, 行為能力始受限制 ( 本部 97 年 9 月 10 日法律字第 0970700610 號函參照 ), 至於為本條以外之法律行為時, 有行為能力, 其效力不因其為受輔助宣告之人而受影響 準此, 受輔助宣告之人未經輔助人同意而為民法第 15 條之 2 第 1 項所列之行為, 或輔助人同意受輔助宣告之人行為之效力, 係準用民法第 78 條至第 83 條及第 85 條有關限制行為能力之相關規定, 以避免爭議 ( 民法第 15 條之 2 立法理由參照 ) 發文機關 : 內政部發文日期 :100.10.24 發文字號 : 台內社字第 1000196798 號主旨 : 有關領有原住民給付之國民年金被保險人之保險費, 得否自原住民給付中扣抵後再核撥給付之相關措施乙案說明 : 一 按國民年金法第 55 條規定 : 領取本法相關給付之權利, 不得作為扣押 讓與 抵銷或供擔保之標的 是 第 153 頁, 共 190 頁

請領國民年金法相關給付之權利, 即為 禁止扣押之債 又禁止扣押之債, 其債務人不得主張抵銷, 民法第 338 條定有明文 次按典型的禁止扣押債權即如強制執行法第 122 條規定, 又該法條業於 100 年 6 月 29 日經總統公布修正, 明定依法領取之社會福利津貼 社會救助或補助, 及社會保險給付 ( 包含公教人員保險 勞工保險 軍人保險 農民保險及其他政府強制辦理之保險 ) 係維持債務人及其共同生活之親屬生活所必需者, 均 不得強制執行 ( 強制執行法第 122 條及其立法理由參照 ) 故被保險人領取國民年金法相關給付之權利及依該法領取之給付, 均屬禁止扣押之債而不得抵銷 是以, 將領有原住民給付之國民年金被保險人保險費, 自其原住民給付中逕予扣抵後再核撥給付, 依上揭規定即屬禁止辦理範圍 二 惟領有原住民給付或其他保險給付之國民年金被保險人, 若同意以 委託取款 方式, 授權委託保險人 ( 勞工保險局 ) 由被保險人受撥之原住民給付或其他保險給付之金融機構帳戶中予以扣款代繳國民年金保險費, 亦 宜使當事人有得隨時終止同意委託取款之機會, 俾免有違反前述 不得強制執行 規定之疑慮, 併予敘明 發文機關 : 財政部發文日期 :100.10.25 發文字號 : 台財稅字第 10004540320 號主旨 : 納稅義務人為全體公同共有人案件 ( 簡稱公同共有案件 ) 經委任代理人或經核准分單繳納稅款者, 其繳納通知文書之送達作業請依說明辦理 請查照 說明 : 一 公同共有案件經委任代理人且代理人受送達之權限未受限制, 亦未經核准分單繳納稅款者 : ( 一 ) 經全體公同共有人共同委任代理人 1 人或 2 人以上者 : 依稅捐稽徵法第 19 條第 1 項及行政程序法第 25 條第 1 項 第 71 條前段規定, 繳款書得向該代理人或代理人中之一人送達 ; 稅捐稽徵機關依各稅法規定應繕發之核定稅額通知書, 亦應向該代理人或代理人中之一人送達 ( 二 ) 經部分公同共有人委任 1 人為代理人, 部分公同共有人另委任他人為代理 第 154 頁, 共 190 頁

人, 部分公同共有人未委任代理人者 : 依稅捐稽徵法第 19 條第 3 項規定, 繳款書得僅向代理人或未委任代理人之公同共有人中之一人送達 ; 稅捐稽徵機關應另將核定稅額通知書送達各代理人及未委任代理人之各公同共有人 二 公同共有案件於地方稅開徵前經核准分單繳納稅款者 : 稅捐稽徵機關除向各申請核准分單之公同共有人或其代理人送達繳款書 載明分單之應納稅額 並就餘額稅款向未申請分單之公同共有人或其代理人中之一人送達外, 應依稅捐稽徵法第 19 條第 3 項規定向全體公同共有人或其代理人送達核定稅額通知書 載明全部應納稅額及分單情形 發文機關 : 內政部發文日期 :100.10.26 發文字號 : 台內營字第 1000206278 號主旨 : 關於耕地三七五減租條例所訂之租約是否屬典權行為一案說明 : 按 耕地之租佃, 依本條例之規定 耕地出賣或出典時, 承租人有優先承受之權,... 分別為耕地三七五減租條例第 1 條及第 15 條所明定, 故有關 依該條例所訂之租約非屬典權行為 是以, 本案有關工程受益費之徵收, 請依工程受益費徵收條例第 8 條規定 工程受益費向公告徵收時之土地所有權人徵收之... 所有權人或典權人未自行使用之不動產, 經催徵而不繳納者, 得責由承租人或使用人扣繳或墊繳之 發文機關 : 法務部發文日期 :100.10.28 發文字號 : 法律字第 1000017815 號主旨 : 貴局辦理 北投 新村 國有眷舍處理, 關於周 等 11 戶經行政院核定由原 騰空標售 變更為 已建讓售 後, 有關辦理 已建讓售 之計價標準認定疑義乙案, 本部意見如說明二至四, 請查照參考 說明 : 一 復貴局 100 年 6 月 28 日鐵企綜字第 1000018274 號函 二 按司法院釋字第 448 號解釋略以 : 行政機關代表國庫出售或出租公有財產, 並非行使公權力對外發生法律上效果之單方行政行為, 即非行政處分, 而屬私法上契約行為, 當事人若對之爭執, 自應循民事訴訟程序解決 準此, 本件國有眷舍處理, 無論係 騰空標售 或 已建讓售, 最終均係以移轉該眷舍所有權於特定人, 該特 第 155 頁, 共 190 頁

定人支付價金而成立之私法上買賣契約, 於國有財產法或其他法律無特別規定者, 均有民法規定之適用, 合先敘明 三 次按國有財產法第 58 條第 1 項規定 : 國有財產計價方式, 經國有財產估價委員會議訂, 由財政部報請行政院核定之 國有財產計價方式第 2 點規定 : 國有財產估價之標準, 應參考市價查估 前項所稱市價, 係指市場正常交易價格 上開所稱 應參考市價 之時點究何所指, 允宜尊重主管機關財政部意見 四 另案行政院秘書長 100 年 1 月 31 日院臺交字第 1000092159 號函說明略以 : 查國有財產出售價格之查估, 係由財政部國有財產局依國有財產法第 58 條及國有財產計價方式規定辦理, 除依上開國有財產法相關規定辦理外, 當由貴部 ( 交通部 ) 督導臺灣鐵路管理局考量公平性 合理性及必要性, 本於權責核處 查本件依來函所述, 貴局於 96 年間處理 北投 新村 國有眷舍程序, 前經行政院秘書處 97 年 4 月 28 日院臺交字第 0970015323 號函 監察院 98 年 6 月 10 日 (98) 院 台交字第 0982500149 號函認定, 就法規引用及見解有誤, 致計算建蔽率結果發生偏差 ; 復便宜行事, 未以正式公文書將得以申請已建讓售訊息依法送達所有現住戶在案, 是依上開所認定之事實, 本件讓售價格倘比照 98 年 12 月 8 日辦理 騰空標售 時之標售底價計算標準, 則周 等 11 戶因標售價額提高之差額, 可否認為當時係因當事人一方未誠實提供資訊或違反進行締約時應遵守之誠信原則, 而有負損害賠償責任之虞 ( 民法第 245 條之一參照 ) 又本件行政機關於讓售或標售前之相關行為, 仍應注意民法第 148 條第 2 項或行政程序法第 8 條誠實信用原則之適用, 爰一併提請貴局依上開行政院函示意旨及規定本於權責核處之參考 發文機關 : 法務部發文日期 :100.10.28 發文字號 : 法律字第 1000017013 號主旨 : 有關屏東縣政府協助交通部鐵路改建工程局辦理臺鐵高雄 - 屏東潮洲捷運化建設計畫 ( 潮洲鎮 ) 工程奉准徵收地上權, 於抵押權未辦理塗銷前, 可否核發地上權徵收補償費 第 156 頁, 共 190 頁

乙案, 復如說明二至四, 請查照參考 說明 : 一 復貴部 100 年 6 月 21 日台內地字第 1000120602 號函 二 按民法第 866 條規定 : 不動產所有人設定抵押權後, 於同一不動產上, 得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權, 或成立租賃關係 但其抵押權不因此而受影響 ( 第 1 項 ) 前項情形, 抵押權人實行抵押權受有影響者, 法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ( 第 2 項 ) 不動產所有人設定抵押權後, 於同一不動產上, 成立第一項以外之權利者, 準用前項之規定 ( 第 3 項 ) 抵押權係就供擔保之不動產所賣得價金優先受償之權, 係以不動產之交換價值, 確保債權之清償為目的, 並不以移轉占有為必要, 故不動產之所有人, 設定抵押權後, 於同一不動產上, 仍得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權, 或成立租賃關係, 然不得因此妨及抵押權人實行其權利 ( 本條立法理由參照 ), 合先敘明 三 次按土地徵收, 係國家因公共事業之需要, 對人民受憲法保障之財產權, 經由法定 程序予以剝奪之謂 ( 司法院釋字第 425 號解釋參照 ), 對被徵收財產之權利人而言, 係為公共利益所受之特別犧牲, 國家應給予合理之補償, 惟就存在於該土地上之其他物權或債權性質之用益權, 亦因其權利標的物被徵收, 而同受剝奪, 歸於消滅, 國家對此等權利人自亦應給予合理之補償 ( 司法院釋字第 579 號解釋謝 大法官協同意見書參照 ) 土地徵收條例 ( 下稱本條例 ) 第 36 條規定 : 被徵收之土地或建築改良物原設定之他項權利因徵收而消滅 其款額計算, 該管直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關應通知當事人限期自行協議, 再依其協議結果代為清償 ; 協議不成者, 其補償費依第 26 條規定辦理 亦同此意旨 準此, 本條例第 36 條規定予以補償費者, 乃係因國家徵收之財產權而一同歸於消滅之他項權利 ( 本條立法說明參照, 立法院第 4 屆第 1 會期第 12 次會議議案關係文書院總字第 285 號政府提案第 6564 號 ) 四 本件屏東縣政府為協助辦理臺鐵捷運化建設計畫, 依本條例第 57 條準用徵收規定取得地上權, 固並非徵收土地 第 157 頁, 共 190 頁

所有權, 參酌民法第 866 條, 地上權及以地上權為標的設定之他項權利固因徵收而消滅, 惟徵收地上權前以該土地為標的設定之抵押權並不受影響 是以, 本件土地抵押權既未因徵收地上權而消滅, 即非屬本條例第 36 條所定情形, 自無須先行塗銷抵押權後再發放徵收補償費 至於抵押權人之權益, 是否會受影響, 有無與抵押權人協議之必要, 係屬另事, 且須視個案情況而定, 難以一概而論, 爰請貴部及辦理徵收之機關斟酌 發文機關 : 內政部發文日期 :100.10.28 發文字號 : 內授中辦地字第 1000046472 號主旨 : 有關函詢土地法第 34 條之 1 優先購買權人移轉過戶登記疑義乙案, 復請查照 說明 : 一 復貴事務所 100 年 10 月 25 日函 二 有關本案土地如何移轉予優先購買權人乙節, 涉及契約簽訂事宜, 基於契約自由原則, 宜由雙方當事人自行依實際移轉情形處理, 至登記機關係依申請人檢附之登記原因證明文件 ( 如買賣契約書 ) 等辦理登記 三 另 土地登記之申請, 委託代理人為之者, 應附具委託書 ; 其委託複代理人者, 並應出具委託複代理人之委託書 但登記申請書已載明委託關係者, 不在此限 前項代理人或複代理人, 代理申請登記時, 除法律另有規定外, 應親自到場, 並由登記機關核對其身分 為土地登記規則第 37 條所明定, 本案委託代理申請登記時請參依上開規定辦理 以上說明供參, 因案涉具體個案之事實審認, 貴事務所倘有疑義, 請檢具相關資料逕向土地所在地政事務所洽詢, 以資便捷 發文日期 :100.10.31 發文字號 : 台財稅字第 10004540350 號說明 : 一 本部及各權責機關在 100 年 10 月 10 日以前發布之稅捐稽徵法釋示函令, 凡未編入 100 年版 稅捐稽徵法令彙編 者, 自 100 年 12 月 1 日起, 非經本部重行核定, 一律不再援引適用 二 凡經收錄於上開 100 年版彙編而屬前臺灣省政府財政廳及前臺灣省稅務局發布之釋示函令, 可繼續援引適用 第 158 頁, 共 190 頁

伍 總體經濟資訊 100 年 7 月份景氣概況新聞稿新聞聯絡人 : 徐志宏經建會經濟研究處電話 :(02) 2316-5855 民國 100 年 8 月 26 日發布經建會全球資訊網 http://www.cepd.gov.tw ( 一 ) 領先指標 100 年 9 月領先指標綜合指數為 126.8, 較上月下跌 0.3%;6 個月平滑化年變動率由上月 0.1% 轉為 -0.7% 7 個構成項目經去除長期趨勢後註, 均較上月下滑, 分別為 : 外銷訂單指數 股價指數 SEMI 半導體接單出貨比 工業及服務業加班工時 實質貨幣總計數 M1B 核發建照面積 製造業存貨量指數 ( 取倒數計算 ) 等 100 年 9 月, 全球經濟走緩跡象更為明顯, 影響我國貿易面與股市表現, 惟國內消費面 生產面 勞動市場大致仍呈現溫和成長 ; 領先 同時指標持續下跌, 景氣對策信號分數由上月下修值 20 分增為 21 分, 燈號續呈黃藍燈, 顯示當前國內景氣持續走緩 展望未來, 歐美先進國家需求普遍不足 主權債務問題未解, 全球景氣弱化 風險升高, 對我國經濟的影響將漸漸浮現 幸而新興國家相對保持成長動能, 尤其是亞洲地區國內需求強勁, 表現較佳, 政府將積極拓展對新興市場出口, 並戮力推動全球招商, 持續辦理 產業有家, 家有產業 計畫, 以帶動民間投資 促進就業, 提振內需動能, 緩和全球經濟減弱的衝擊 整體而言, 未來景氣雖偏向保守, 但仍可審慎期待 ( 二 ) 同時指標 100 年 9 月同時指標綜合指數為 130.3, 較上月減少 0.7%; 不含趨勢之同時指標為 96.1, 較上月 97.8 下跌 1.7% 7 個構成項目經去除長期趨勢後, 非農業部門就業人數較上月上升, 其餘 6 項較上月下滑, 分別為 : 工業生產指數 實質機械及電機設備進口值 實質海關出口值 電力 ( 企業 ) 總用電量 製造業銷售量指數及批發 零售及餐飲業營業額指數 ( 三 ) 落後指標 100 年 9 月落後指標綜合指數為 148.7, 較上月上升 2.0%; 不含趨勢之落後指標為 109.7, 較上月 108.6 上升 1.0% 一 景氣指標 第 159 頁, 共 190 頁

6 個構成項目經去除長期趨勢後,4 項較上月上升, 分別為 : 製造業單位產出勞動成本指數 製造業存貨率 主要金融機構放款與投資 金融業隔夜拆款利率 ; 工業及服務業經常性受僱員工人數 失業率 ( 取倒數計算 ) 則較上月下滑 二 景氣對策信號 100 年 9 月景氣對策信號 9 項構成項目中, 股價指數由綠燈轉為黃藍燈, 分數減少 1 分, 非農業部門就業人數由綠燈轉為黃紅燈 製造業銷售值由藍燈轉為黃藍燈, 分數分別增加 1 分 ; 綜合判斷分數較上月下修值 20 分增加 1 分為 21 分, 總燈號續呈黃藍燈 個別構成項目說明如下 ( 構成項目中除股價指數外均經季節調整, 變動率係與上年同期相比 ): 非農業部門就業人數變動率 : 由上月 2.15% 增為 2.3%, 燈號由綠燈轉為黃紅燈 海關出口值變動率 : 由上月 -2.1% 緩和為 -0.2%, 燈號續為藍燈 機械及電機設備進口值變動率 : 由上月 -17.8% 緩和為 -16.2%, 燈號仍為藍燈 製造業銷售值變動率 : 上月下修為 -0.2%, 燈號由綠燈修正為藍燈 ;9 月增為 1.3%, 燈號由藍燈轉為黃藍燈 批發 零售及餐飲業營業額指數變動率 : 由上月下修值 1.4% 減為 0.6%, 燈號維持黃藍燈 貨幣總計數 M1B 變動率 : 由上 月 7.5% 減為 6.3%, 燈號續為綠 燈 下次發布日期為 100 年 11 月 28 日 ( 星 期一 ) 下午 4 時 直接及間接金融變動率 : 由上 月 5.3% 增為 5.8%, 燈號仍為綠 燈 股價指數變動率 : 由上月 -1.5% 減為 -8.1%, 燈號由綠燈轉為黃 藍燈 工業生產指數變動率 : 由上月 上修值 4.2% 減為 4.1%, 燈號維 持綠燈 第 160 頁, 共 190 頁

陸 不動產相關新聞 - 陳進忠估價師 因考量檔案容量, 除必要照片外, 其 他資訊照片未列示, 若有需要請上台 中市或高雄市不動產估價師公會網站 查詢 王文洋 5.86 億買潤泰金融大樓 2011-10-12 01:16 中國時報 林上祚 / 台北報導 台北市敦南商圈商辦價格, 最近炒翻天, 很多企業最近紛紛趁機會, 高價出脫辦公樓層, 聯電昨晚公告, 將位處敦化南路二段的潤泰金融大樓二 三樓樓層, 以近六億元價格賣給了王文洋女兒王思涵旗下投資公司泉源投資, 王文洋因此成為民進黨主席蔡英文的鄰居 聯電發言人劉啟東表示, 聯電最近在內湖購置商辦後, 將原本台北辦公室, 從潤泰金融大樓搬到內湖, 由於最近房地產行情不錯, 聯電委託仲介, 將潤泰金融大樓二層樓辦公空間, 以五. 八六億元價格, 賣給一家泉源投資, 獲利一. 九二億元 根據經濟部商業司資料, 泉源投資登記公司負責人為王思涵, 公司在今年六月才成立, 但登記資本額高達十一億元, 潤泰金融大樓由潤泰營造起造, 住戶非富即貴, 其中包括蔡英文 尹衍樑等人 相關人士表示, 泉源投資的確是王文洋的投資公司 聯電潤泰大樓辦公室王文洋 5.8 億 元搶到手 聯電昨 (11) 日公告處分潤泰金融大樓二樓及三樓建物及地下停車場給宏仁集團董事長王文洋所屬的泉源投資公司, 交易金額 5.858 億元, 建物面積為 778.8 坪, 每坪成交價約 75.2 萬元, 聯電獲利 1.92 億元 聯電原持有的潤泰金融大樓, 也是聯電集團財務調度的指揮中心, 除了作為相關財會部門辦公用外, 也保留辦公室給聯電榮譽董事長曹興誠使用, 且還購買八個車位, 供相關公務及主管使用 由於聯電台北辦公室於今年農曆春節後搬至內湖, 閒置辦公室即打算出售 上月底因華票敦南大樓賣出高價, 因此也使各方人馬積極搶買聯電的潤泰大樓辦公室, 最後由宏仁集團董事長王文洋以泉源投資公司名義, 斥資 5.858 億元買下 台中市精密機械科技創新園區 2 年內 不蓋廠擬收回土地 2011-10-12 01:14 工商時報 記者劉朱松 / 台中報導 因台中市精密園區一期土地, 還有部分廠商, 還沒申請建照, 因而台中市議會昨要求市府對於廠商未能在 2 年內興建設廠, 得逕自收回廠商所購土地 圖 / 劉朱松 經濟日報 簡永祥 2011.10.12 第 161 頁, 共 190 頁

會, 有意願進駐的廠家, 約 500 家, 總需求面積約 428 公頃, 市府預定 11 月上旬, 將辦理第二次招商說明會, 藉以吸引廠商申請購買園區二期的土地 自宅稅率 1.2% 擬採一人一屋 台中市精密園區現況 台中市精密機械科技創新 ( 簡稱精密 ) 園區一期開發案, 目前工程進度約 87.7%, 但因有部分廠商買地後, 迄今還沒建廠, 因此, 台中市議會昨 (11) 日在臨時會中, 要求台中市政府, 凡購地廠商未能在 2 年內興建設廠, 市府得逕自收回廠商所購的土地 台中市政府經發局昨日在市議會臨時會提出專案報告, 說明精密園區一期最新開發進度 經發局長黃晴曉指出, 精密園區一期, 共有 93 家廠商申請進駐, 預期可提供 1.2 萬個的工作機會, 可創造 480 億元的經濟產值 目前精密園區一期廠商, 已全數申請 景觀預審, 其中, 已通過建築景觀預審核定的廠商, 已達 92 家 ; 另申請並取得建築執照計有 81 家 至於精密園區一期已申報開工核准共有 73 家 其中, 已取得使用執照 38 家, 完成工廠登記 38 家 換言之, 精密園區一期, 還有 20 家的購地廠商, 還未取得申請開工核准函, 因此, 園區一期的部分廠商, 建廠進度緩慢 為此, 包括市議員楊正中等人, 質疑廠商占用土地, 卻遲未開發, 恐影響園區的未來開發進度, 因此, 市議會最後做成建議, 凡投資廠商未能於 2 年內興建設廠, 市府得逕自收回所購土地 至於園區二期開發計畫進度部分, 其環境影響評估及都市計畫書圖, 均已審議通過, 並已公告發布實施 土地徵收計畫書, 也已送內政部審查, 預定 11 月上旬完成發價程序 市府已辦理精密園區首次招商說明 2011-10-12 01:14 工商時報 記者陳懷瑜 / 台北報導 現行房屋稅率適用情況 房屋稅檢討方案即將出爐, 北市稅捐處指出, 建議未來房屋稅限縮最低稅率的適用對象, 每人名下只限 1 住宅適用 1.2% 稅率, 且房屋坪數要在 50 坪以內, 與目前未限制戶數將有很大不同, 除此之外, 房屋評定現值也將大幅調高 財政部委託北市稅捐處研擬房屋稅檢討方案, 該方案預計 12 月 15 日對外公布 根據房屋稅法, 房屋稅額的計算方式, 是房屋的評定現值乘以稅率, 房屋依使用的不同, 分為區分為自用住家用 營業用 非住家也非營業使用等 4 種 所謂住家用即是居住者為所有權者與其配偶 或直系血親戶籍設置於此屋中, 都可申請為自用住宅, 適用稅率為 1.2%, 並沒有住宅數量上的限制 營業使用則是房屋做為店鋪 公司使用稅率為 3%, 至於非住家也非營業使用, 第 162 頁, 共 190 頁

適用對象包括私人醫院 診所 自由職業事務所 及人民團體設籍所在地, 稅率 2% 稅捐處表示, 目前雖然稅法所訂定住宅稅率是 1.2~2%, 但各縣市實際只以 1.2% 核課住宅, 即便房屋是出租住宅, 也同樣適用最低 1.2% 稅率, 對真正住宅使用者反而不公平, 基於租稅公平原則, 未來核課範圍將跨縣市, 因此建議未來改為 1 人 1 屋適用最低稅率, 超過 1 屋以上, 有房屋出租給他人者, 適用稅率將彈性調高 稅捐處表示, 未來須進行個人持有房屋數的全國總歸戶, 但這部分的稽徵難度較高, 執行上有難度 有關房屋標準單價內容, 現行每坪定價在 2 萬元以下, 這是 30 年前的建材價格, 現在一般房屋多數建材成本在 8 ~9 萬元, 而別墅與豪宅的建材成本更高, 將建議有關標準單價內容, 未來必須區分為一般房屋與高價房屋, 以作為房屋評定現值的計算基礎 在房屋標準單價普遍提高之下, 估計屋齡 10 年以內的房屋, 房屋稅額負擔將加重 房屋評定現值的標準單價如果提高, 且部份適用稅率也調高, 納稅人可能會有雙重調高稅款的結果, 因此, 檢討措施應採取一步到位, 或者逐年調整, 還需討論, 相關建議內容都須等到年底前, 才能確認 大同將售北投廠利益估逾 40 億 2011-10-13 01:19 工商時報 記者沈美幸 / 台北報導 大同土地廠房資產活化概況 大同 (2371) 昨 (12) 日董事會以加速活用資產及開發腳步及創造股東利益為由, 決議出售位於台北市的北投廠, 計畫今年底完成公開招標及決標 市場人士評估, 大同北投廠 4,400 多坪土地, 目前出租每年有上億元租金收入, 出售後的土地利益逾 40 億元 北投廠土地總面積為 14,599 平方公尺, 建物總面積為 47,144.51 平方公尺, 最高樓層為 14 樓 大同主管表示, 北投廠原為大同製造電腦與液晶顯示器等電子產品所在地, 隨著產業結構的改變, 大同生產線已在全球各地駐點 北投廠座落在台北市承德路七段與公館路交叉口, 近捷運淡水線唭哩岸站, 又位於台北市政府編定士林科技園區附近, 交通便利, 昨日董事會決議以公開招標方式出售 大同主管指出, 大同內部雖有目標價, 但須拜訪潛在客戶後才會訂出公開招標底價, 由於招標時間需要較長時間作業, 預計年底前完成公開招標 決標手續 大同位於台北市中山北路總公司 1.3 萬多坪土地, 雖計畫與大同大學聯合開發, 但目前沒有具體時間表 大同主管表示, 近年陸續開發大同大龍廠與南港軟體經貿園區內土地, 並推出 大同世界 大同明日世界 及 大同璽苑 等豪宅, 在在都創下該區之每坪最高成交價 第 163 頁, 共 190 頁

民眾看淡房市 Q4 難有轉機 2011/10/13 永慶房屋調查淡水 林口 新莊及桃園價格恐下修 經濟日報 / 記者黃啟菱 / 台北報導 永慶房屋昨 (12) 日發布購屋趨勢調查, 結果顯示民眾已開始看空房市, 呼應近日清淡的市況 永慶總經理葉凌棋說, 第四季房市難有大轉機, 除持續量縮外, 供給量較大的區域如新北市淡水 林口 新莊及桃園等地, 房價恐面臨下修 葉凌棋說, 奢侈稅上路後, 短期投機客全面縮手, 大台北地區的交易量平均萎縮三成, 形同撥掉泡沫, 對房市算是正面影響, 未來市場將回歸常態, 以首購 換屋與置產三類型買盤為主 第三季市況超淡, 第四季也會持續盤整, 葉凌棋認為, 目前影響房市走勢的關鍵因素已不是總統大選, 而是歐債危機, 若歐債問題有解 台股反彈, 房市交易量才有機會回升 永慶調查, 一反過去台灣房市 北熱南冷 的局面, 現在愈往南走, 民眾對房市走勢愈有信心, 而實際市況也是如此, 整體局面已轉為 北冷中溫南暖, 主因中南部房價未漲多 基期低, 而且原本就沒有太多的短期投機客 儘管第四季房市難有大轉機, 但因台灣持續低利, 且有通膨隱憂, 加上資金無處去化, 精華區房價仍有支撐 調查顯示, 有 22.8% 民眾認為, 房地產為最佳投資工具 ;22.7% 的民眾認為是黃金 葉凌棋說, 如今置產客對房地產保值的要求重於增值 對於第四季房價, 民眾主要看法是 持平小跌, 相較起第二季時預期第三季 持平小漲 的情況明顯悲觀 對於未來一年房價的看法, 第二季時原本是看漲居多, 現在看漲與看跌的比重不相上下, 顯見民眾對房市看法由看多為主轉 為多空勢均力敵 基泰之星 REITs 新光人壽 33.3 億得 標 2011-10-13 01:21 中國時報 陳宥臻 / 台北報導 國內第一檔清算的 REITs( 不動產投資信託基金 ) 基泰之星, 昨日新光人壽以 33.3 億元標下, 溢價率約 1 成, 標售狀況符合市場預期 若以去年租金收益推算, 租金報酬率約在 2.5% 第一太平戴維斯總經理高銘頂表示, 今年第四季三鼎不動產信託基金也即將公開標售 土地銀行委託第一太平戴維斯標售的 基泰之星 REITs, 包括世紀羅浮大樓部分樓層及大湖商旅大樓等標的物, 標售底價約為 30.32 億元, 共吸引 2 封標單競標, 得標人為新光人壽, 得標金額為 33.3 億元, 溢價率為 9.8% 全球資產管理專案經理王維宏表示, 新光人壽出手拿下基泰之星 REITs, 脫標價格符合市場行情, 買方短期內仍具有穩定收租的效果 以新壽投標金額分析, 世紀羅浮大樓投標價格為 18.8 億元, 換算每建坪價格約 60 萬元, 大湖商旅標脫價格為 14.5 億元, 拆算車位後每建坪價格約 43 萬元, 都符合市場行情 新壽標得基泰之星 REITs 2011-10-13 01:19 工商時報 記者陳欣文 蔡惠芳 魏喬怡 / 台北報 導 3 大壽險公司近期紛紛搶進大型商辦大樓, 新壽昨 (12) 日以總價 33.3 億 第 164 頁, 共 190 頁

元金額標下 基泰之星 REITs, 租金投報率 2.5%, 新壽表示, 未來仍將持續尋覓地段佳且具成長性的大型商辦標的, 以求在低利環境下爭取更多固定收益來源, 提高整體資產穩定度 新壽副總徐順鋆表示, 基泰之星 REITs 的兩處標的一是位於中正區衡陽路上的 世紀羅浮大樓 的 3 4 11 12 等部份樓層, 該大樓物件目前是滿租狀態 ; 另外是位於內湖區成功路五段上的 大湖商旅大樓 ( 麗湖飯店 ), 未來可持續商旅經營或推住宅大樓的建案, 預估開發效益不小 新壽強調, 地段條件優及租金收入穩定是新壽看上該標案的主要原因, 估算未來的投報率有 2.5%, 算是不錯的投資案 新壽也是繼上月國壽 富邦人壽之後, 第 3 家進場買進大型商辦標售案的壽險業者 外商不動產顧問指出 : 換算新壽買來的年租金報酬率, 近 4% 大關, 買得價錢非常漂亮!, 也為 10 月底可望公告標售的三鼎 REITs 預作暖身 第一太平戴維斯總經理高銘頂表示, 基泰之星 REITs 在新壽出價 33.3 億元 吉利開發出價 31.1111 億元, 兩組競標下, 由新壽勝出 之前領取標單至少 10 組, 算是叫好又叫座的大案, 新壽出價也 很漂亮, 依每坪月租行情 1,700 元推算 年租金報酬率約 3.98 %, 可謂進可攻退可守 高銘頂分析, 接下來第 4 季商用不動產的指標案, 要看三鼎 REITs 駿馬一號 REITs 太子敦南大樓 宏普文德大樓等 其中三鼎 REITs 所屬的忠孝東路四段頂好商城店面, 為 正東區 燙金地段的 A 咖店面, 預期決標身價上看每坪有機會超越東區店面的 天價 北市預售屋再飆新高 2011-10-14 01:55 工商時報 記者蔡惠芳 / 台北報導 今年北市 Q3 預售與新成屋房價 進入第 4 季後, 雖然預售屋超級指標大檔的雙十黃金檔期已泡湯了, 可是建商為反應土地居高不下的成本, 預售屋房價仍屢創新高 最新調查發現, 台北市預售房價至第 3 季底已經飆到每坪 79.3 萬元, 新北市也攀高到 33.1 萬元, 雙雙再改寫史上新高, 使得預售房市呈 量縮 價反漲 的弔詭格局 住展雜誌昨 (13) 日公布最新調查指出, 截至第 3 季底為止, 預售屋房價又改寫新高, 台北市已比第 2 季的每坪均價 77.5 萬元, 上揚 2.3 個百分點, 創下台北市房價的歷史高點, 每坪達 79.3 萬元, 直逼 80 萬元整數關卡 ; 新北市也飆上新高 比第 2 季的 31.2 萬元增加 6 個百分點 然而, 建商心態是不願降價, 寧可拉長銷售期, 等待時機好轉 住展雜誌研發長倪子仁指出, 截至前 3 季為止, 雙北市預售屋的平均銷售率只有 40 至 45%, 也突顯當前建商的開 第 165 頁, 共 190 頁

價普遍吊高高, 不但銷售期拉長許多, 銷售率沒有太大的進展 老實說, 銷售率表現, 已經快到不及格邊緣了 永慶房仲集團建設事業總經理葉凌棋表示, 預期第 4 季在歐美經濟蒙上二次衰退的隱憂 影響台股表現, 以及總統選前政策風向不利房市等變數下, 房市短期難有表現, 第 4 季恐怕將呈 價平 量低 的低檔格局, 暫時休眠 住展雜誌調查指出, 自 2011 年以來累計前 3 季台北市預售屋平均房價, 已從每坪約 74 萬元, 持續攀升到第三季底的 79.3 萬元, 漲幅達 7.1 個百分點, 抗跌能力相對突出 其中, 台北市房價漲勢最強勁的區域, 在中正區 達 8.9%, 一舉站上每坪平均 100.3 萬元大關 ; 中山區上漲 8.2% 大同區則上漲 7.8% 目前躋身每坪 百萬俱樂部 的區域, 共 3 區,1 坪房子身價已凌駕 1 輛國產車 尤其大安區以每坪平均達 125 萬元, 穩坐榜首 ; 信義區 115 萬元 排名第二 ; 中正區 100.3 萬元位居第三高 倪子仁表示, 進入第 4 季後預期新推案量依然相對低檔, 大部份建商已偃兵息鼓, 待明年總統大選後再出戰 因此, 最快要 2012 年第 1 季農曆年至 329 檔期間, 才可望再現新一波推案高潮 台中航空站旅運總量飛升 2011-10-14 01:55 工商時報 記者劉朱松 / 台中報導 華信航空昨 (13) 日開闢台中至韓國的包機航線, 首航的飛機, 採用外觀是 日月潭 彩繪機, 未來也會安排飛行新增的 5 條航線 圖 / 劉朱松 台中航空站近四年營運量 因陸客 外籍觀光客 國民旅遊日益增加, 加上華信 立榮 大陸的中國國航及山東等 10 家航空公司密集在台中新增航線 航班助威下, 台中清泉崗國際機場前 9 月旅運總量高達 110.72 萬人次, 比去年同期成長 15.42% 其中, 國內 國際及兩岸航線前 9 月旅運量, 均呈現成長, 且兩岸航線年增率更高達 97.55% 新任的台中航空站主任張瑞澍表示, 因第四季是旅遊旺季, 及華信將開闢 5 條新航線, 可帶動台中航空站今年國內 國際及兩岸航線的旅運總量可達 148 萬至 152 萬人次, 創下 93 年航空站啟用後, 年度旅運量的歷史新高 因陸客 國際旅客及台商聯袂激增, 為擴大航廈的營運量, 交通部共投資 38.9 億元, 進行擴建 1 期工程, 包括興建滑行道 機坪及國際航站大廈等工程的擴建, 預定明年 12 月 25 日落成啟用,1 年可服務國際旅客量增加到 第 166 頁, 共 190 頁

135 萬人次, 屆時該站的國內 外旅客總容量可達 255 萬人次 張瑞澍指出, 擴建一期工程完工後, 現有航廈將改為國內線的航廈使用, 並進行空間與動線調整, 未來國內航廈也將爭取增設部分的空橋設施, 方便旅客進出 等擴建一期運量達一定規模後, 再啟動擴建第二 三期後, 全部三期工程完成後, 台中航空站旅客的總容量, 可達 605 萬人次 目前在台中航空站登記定期航線或包機航線的航空公司, 包括華信 復興 立榮 香港快捷 大陸廈門 東方 南方 中國國航 山東, 及四川等 10 家 其中, 大陸籍的航空公司已分別開闢台中至長春 成都 天津 濟南 廈門及南京等多個航點, 因而帶動台中航空站的旅客量 台中航空站今年前 9 月兩岸航線旅客運量為 19.23 萬人次, 年增率 97.55 % 其中, 本國籍旅客量, 約占七至八成 ; 另大陸客占二成 因台中至香港航線, 每日約 5 至 6 班, 加上台中至胡志明市航線及華信從 13 日至 12 月 29 日, 開闢台中至韓國的包機航線, 每周 2 班, 因而增加國際旅客的運量, 使得台中航空站今年前 9 月國際航線旅客運量為 33.72 萬人次, 比去年同期成長 13.52% 印度園區落腳新竹縣邱鏡淳 : 樂觀 其成, 全力配合 2011-10-14 01:55 工商時報 記者王志煌 / 新竹報導 經建會主委劉憶如表示, 印度園區將落腳新竹縣, 新竹縣縣長邱鏡淳昨 (13) 日回應, 樂觀其成, 將全力配合 新竹縣並已規畫 82 公頃國際雲端產業 園區基地, 其中 15 公頃將規畫為印度園區 邱鏡淳指出, 這是配合經建會 產業有家 家有產業 政策, 發展地方優勢產業, 不僅可作為台印產業及國際軟體產業的交流平台, 更有機會發展成亞洲最具競爭力的科技產業聚落, 成為台灣最重要的軟體與科技製造產地之一, 當然也歡迎美 日 新加坡等國際廠商至新竹縣設廠 副縣長章仁香表示, 過去 1 年多來, 新竹縣積極籌畫國際雲端產業園區, 也做足了準備工作 清算題材三鼎 REITs 量價齊揚 2011-10-14 01:55 工商時報 記者王立德 / 台北報導 商辦交易熱度不退, 待清算的 REITs 三鼎受惠, 近日在集中市場交易熱度提高, 近半個月漲幅達 14.58%, 昨 (13) 日更上漲 0.22 元收 16.27 元, 據悉, 三鼎將於 24 日公告標售底價, 市場人士樂觀預估標售價格可逾公告淨值 1.4 倍 三鼎標售標的包含忠孝東路頂好商圈香檳大樓部份樓層, 南京東路五段的前瞻 21 大樓 桃園南崁的誠品物流中心 相關業者透露, 比起基泰之星, 三鼎持有的不動產稀有性更高, 已經有相當多的潛在買家洽詢 相關業者也透露, 基泰之星標售底價與估價師最後估價相同, 無折價下, 最終僅有 2 標參與投標, 由新壽以 33.3 億元標下, 為營造搶標熱況, 不排除折價開出底標, 吸引更多買家參與投標 清算三鼎的投標公司 不動產估價師 不動產顧問公司都已經出爐, 投標公司與基泰之星清算案相同, 為第一太平洋戴維斯, 不動產估價由瑞普國際不 第 167 頁, 共 190 頁

動產估價師 尚上不動產估價師出線, 高力國際公寓大廈管理維護提供資產查核的服務 REITs 沈寂數年, 在基泰之星 三鼎接連清算下, 重新吸引投資人目光, 駿馬一號更擬趁勢活化資產, 成為國內首檔活化資產的 REITs 相關人士指出, 駿馬一號欲出售的中鼎大樓 231 坪部份樓層, 基地比日前以高價標出的華票大樓大上 3 倍, 地段更優, 可望挹注駿馬一號近 1 億元獲利, 發還資本利得給投資人後, 還可將取回本金結合融資額度進行套利 業者分析, 駿馬一號處分的樓層為閒置樓層, 處分後按規定本金不得配還給投資人, 但可結合融資添置不動產, 由於融資成本可望低於租金報酬率, 存在套利空間, 投資人取得收益率更佳 敦南遠企鄰地買主豐泰 2011-10-14 01:55 工商時報 記者蔡惠芳 / 台北報導 私募基金豐泰地產在台投資項目 被視為敦南最後一塊燙金鑲鑽的大面積方正土地 台北市遠企大樓旁邊 占地 1,140 坪的停車場空地, 幕後實際買家身份, 終於首度曝光 2011 年 1 月份砸大錢買下土地持分的 3 家港商, 包括香港商仲彩有限公司 香港商紀鴻有限公司 香港商耀高企業, 經查證後, 這 3 家港商幕後母公司, 原來就是外資私募基金豐泰地產集團 (Phoniex Property Investors) 豐泰地產集團近 3 年來, 在台北都會區 掃地 策略, 可謂來勢洶洶 搶下敦南遠企旁土地, 時間點在今年 1 月, 據悉要比元利建設董事長林敏雄用全聯實業總經理蔡建和的名義買進同一塊地持分土地, 要晚一點, 不過出價更高, 估計近百億元, 每坪高達 960 萬元, 因此引發金融界人士的矚目 據悉, 豐泰地產以在台灣登記的 3 家公司名義, 買下這塊土地後, 最近仍在持續整合地主 ; 豐泰計劃在台北長期紮根 不希望走短線, 要蓋也要蓋 地標 型頂級不動產, 因此除自行整合擴大土地面積, 未來也不排除和元利洽談合作開發 這塊地的土地謄本, 最新登記的土地所有權人, 已列在 5 位地主名下 : 蔡建和 ( 全聯實業公司總經理 ) 香港商仲彩有限公司 香港商紀鴻有限公司 香港商耀高企業公司 宋燈山等 豐泰地產也是第一家真正揮軍台北市, 而且買土地進行不動產開發的外資法人 同時, 在政府陸續打房 歐美經濟衰退, 國內買家陸續觀望之際, 外資最近反而在台北卡位的動作頻頻, 頗有趁虛而入的味道 ; 相對也突顯出, 價格相對便宜的台灣, 是外資的最佳避風港 其他在台灣積極買不動產的外資, 今年除了豐泰之外, 還有美商 EFT 億富地集團,8 月買下內湖的三陽工業和美孚建設合作的廠辦大樓 1 棟, 成交價約 29 億元 據悉,EFT 億富地負責人是中國大陸人的美籍人士秦杰, 在台灣評估大型不動產已多年, 最有名的一次出手, 是 2008 年 5 月間亞太會館以 199 億元公開標售時, 億富地總裁秦杰現身開標現場, 要求 採附帶條件進行議價, 先付 100 億元, 如 3 年後豪宅的價格漲到每坪 350 萬元到 400 萬元, 再付 99 億元給業主 ; 惟雙方談判 50 分鐘後, 未達成共識 第 168 頁, 共 190 頁

統一湖口買地打造生產園區購入新竹縣湖口鄉興安段共 13 筆土地 記者何醒邦 / 台北報導 為支持政府 黃金十年 的擴大內需政策, 統一昨天斥資近 30 億元, 買下逾 5 萬坪的新竹縣湖口鄉土地, 計畫打造生產園區, 未來涵蓋建廠等投資金額將達 100 億元 統一昨天公告, 購入新竹縣湖口鄉興安段共 13 筆土地, 總面積 17 萬 4129 平方公尺 約 5 萬 2674 坪, 交易總金額 29 億 9000 萬元, 換算每坪約 5 萬 6764 元 統一表示, 雖台灣的內外部經濟面都不好, 但基於統一發跡及深耕台灣, 支持政府 黃金十年 的擴大內需政策, 並提高就業率, 希望協助台灣經濟成長, 因此決定在新竹買地 統一將在新地規劃打造綜合食品專區 ( 無菌生產線 ) 物流專區 ( 理貨及配送 ) 觀光專區, 等三大園區, 總投資金額達 100 億元 至於動工時程, 統一表示希望越快越好, 希望能在 3 年後運作 投產 而選擇落腳在新竹縣湖口鄉, 是因這座園區位於國道一號及縱貫線之間, 為串聯台灣經濟發展的主動脈 2011-10-14/ 聯合報 /AA2 版 / 股市. 基金 新僑建設公司養地? 天價標地 300 坪只蓋 2 層建商以每坪 101 萬標下基隆土地卻只建 9 戶出租投資報酬率僅 2% 同業質疑為養地新招等待都更 記者張源銘 賴昭穎 何醒邦 / 連線 報導 新僑建設公司去年底以平均每坪約一百零一萬元, 標下基隆市仁一路土地, 最近趕工卻只興建兩層共九戶建築, 引起外界注意 建築同業認為新僑此舉既養地又有收入, 一舉兩得 對於外界質疑建商在 養地, 財政部國有財產局官員昨晚表示, 去年中發布的國有地附買回原則, 只限台北市和新北市的國有地, 就算基隆的國有地也納入, 仁一路這塊地也已開發, 不適用買回原則 官員表示, 不能因為土地低度利用就認定是養地, 或許建商面臨資金壓力, 希望早一點租出去也早一點有收入 ; 至於建商目前不高度利用這塊土地, 應該有其思考 永慶不動產基隆廟口加盟店長王智弘表示, 新僑建設八月將土地上的一 二樓建物租給吃到飽的火鍋店, 租約十年, 月租約六十多萬元 他指出, 當初新僑建設標得土地的成本偏高, 將來推案可能要賣到每坪四十萬元才有賺頭 ; 而新僑原本想先整合周邊老舊公寓一起進行都市更新, 但整合遙遙無期, 索性先改變策略, 用租金收益來彌補成本, 也算是另類的養地模式 基隆市仁一路靠近愛六路口, 去年十月由新僑建設公司以三點五一億元, 向國有財產局標得三百多坪土地, 當時創了基隆地區土地標售天價 最近, 基地上趕工興建兩層樓建築, 一樓模板已搭完成 基隆市僑福房屋仲介副總經理林文傑表示, 如果不計建築成本, 新僑建設當初以三點五一億元標得土地, 未來每年房租收入七百多萬元, 投資報酬率約百分之二左右, 在基隆市偏低, 但就台北市大多只有百分之一投報率而言, 已算高一點了 基隆市政府都發處指出, 這塊土地位於商業區, 建蔽率百分之七十, 容積率百分之三百廿, 開發時, 如全額申請約可蓋十層樓 但業者今年初遞案, 申請興建兩層樓 無地下室建築且保留大片空間, 總容積只使用約三分之一 官員私下表示, 去年這塊地招標時, 大家就已相當關心, 希望這開發案能替基隆市帶來商機, 沒想到業者今年初申請興建兩層樓建築, 跟大家先前想像的完 第 169 頁, 共 190 頁

全不同 當時他就懷疑業者應是養地且兼顧土地利用, 才會規畫這樣的建案 一家建設公司何姓協理就說, 這塊土地加上營造及行銷費用, 每坪成本就要卅二萬元, 對新僑建設公司只申請蓋兩層樓建築, 他直言是養地 2011-10-15/ 聯合報 /A18 版 / 綜合 台菸酒資產活化建啤先行 2011-10-17 01:21 工商時報 記者朱漢崙 / 台北報導 台灣菸酒公司三大土地開發案 財政部轄下公股事業機構台灣菸酒公司今 (17) 日將赴立法院財委會報告不動產利用改善計畫, 三大啤酒廠的資產活化是重頭戲, 其中位於台北的建國啤酒廠將扮演重角, 據台灣菸酒規畫, 建啤開發案總開發規模將達 6,500 坪, 台灣菸酒已規劃投入近 90 億元預算, 預定 4 年內完成該開發案 財政部與台菸酒公司上周五已向立院先行提出書面報告, 文中指出, 台菸酒公司化前經管土地面積 433.6 公頃, 帳面價值 1,168.79 億元, 經 3 次減資繳庫及地方政府徵收等過程, 總計減少面積 165.62 公頃, 帳面價值 908.66 億元 ; 截至今年 9 月底, 台菸酒轄下不動產面積 267.98 公頃, 帳面總價值 260.13 億元 報告明確提及, 未來資產活化將以原為建國啤酒廠的台北啤酒工廠 花蓮酒廠 竹南啤酒廠製瓶工場等三大開發計畫為主力 ; 三大開發案以花蓮酒廠占地面積 24.8 公頃最大, 但最受注意的是位於台北市精華區的建國啤酒廠開發案, 與景美行訓所萬坪土地開發案並列為財部轄下公股事業機構最重要的兩大土地開發計畫 台北啤酒工廠位於八德路與建國北路交接口, 台灣菸酒並將藉此進軍購物中心與國際級觀光大飯店等更多元的事業領域 台灣菸酒在報告書明確表示, 未來該面積達 5.2 公頃的土地, 已預定興建台灣菸酒公司的企業總部大樓及複合式觀光飯店 商場, 並力求成為台北市商業區新地標 根據台酒公司提報財政部的計劃, 企業總部大樓約 25 層, 包括台灣菸酒公司企業總部所在的商辦大樓 大型購物中心 博物館與展覽館及國際級觀光商務大飯店, 樓地板面積暫訂為 10,000 坪 12,000 坪 2,000 坪 8,000 坪, 合計開發後的總樓地板面積將達 32,000 坪 由於建啤所在地位於台北市新開發的東區及舊市區的西區交接處, 財政部也希望藉此開發案將東西區連結, 藉由該開發案的擴散效益, 發揮促進西區市容更新的效果 烏石漁港土地 11 月標售 2011-10-17 01:21 工商時報 記者蔡惠芳 / 台北報導 宜蘭頭城觀光休閒市場超夯! 被視為台灣近 10 年來唯一一筆擁有濱海景觀 大面積的休閒觀光旅館用地 宜蘭縣頭城烏石漁港區段徵收土地 公開標售案, 即將在 11 月 1 日正式開標, 可 第 170 頁, 共 190 頁

望成為第 4 季休閒不動產市場的風向球 宜蘭的觀光休閒飯店, 近幾年來十分炙手可熱! 光是知名度最高的人氣景點, 包括蘭陽八景之一 龜山朝日 的頭城 以及 湯圍溫泉 的礁溪,2009 年 2010 年的成長率就高達 28% 至於 2011 年, 交通部觀光局統計, 宜蘭縣前 8 月觀光遊憩旅遊人次已衝到 396 萬人次, 估計 2011 年勢必可輕而易舉突破 400 萬大關的歷史新高 值得一提的是, 頭城烏石港旁蘭陽博物館光是今年前 8 月, 就已吸引將近 80 萬人次造訪, 遊人如織 絡繹不絕, 躍居為 2011 年宜蘭景點中的人氣王! 已儼然躋身為休閒旅遊大縣的宜蘭, 國際觀光旅館一開出, 也總是吸引遊客駐足, 作深度旅遊, 相對也帶動觀光旅館 民宿的需求, 甚至拉高平均住房率 平均房價 最新統計指出, 近 3 年來, 宜蘭縣國際觀光旅館平均住房率都高達 60% 至近 65%; 平均房價也從 2009 年的近 5,000 元大關 一路攀升到 2011 年上半年的 5,417 元 營運績效, 都優於台北市的觀光旅館業 若就觀光旅館的全年營收 總住客數來觀察, 近 6 年來也是直線攀升, 增幅約達 1.7 倍 根據交通部觀光局的最新統計顯示, 宜蘭 2012 年即將完成營運的國際觀光旅館和一般觀光旅館, 至少 4 座, 包括 : 宜蘭海洋國際觀光旅館 喜來登宜蘭渡假酒店 香格里拉渡假村 春秋礁溪渡假酒店, 在全台灣 12 座中, 宜蘭就囊括 4 座, 顯示宜蘭已成為國內外觀光飯店展開卡位戰之際, 最熱門的明日之星 不過, 在 2011 年到 2017 年的 7 年間, 除 2012 年可望完工落成 4 座旅館外, 後續幾年將呈現零星供給, 畢竟大 面積 好的土地不易卡位, 因此恐將形成供給斷層 尤其, 觀光旅遊 人氣王 蘭陽博物館比鄰的頭城一帶, 幾乎呈 零供給 因此, 短期勢必進入供給的空窗期, 觀光旅館相對也將持續呈現供不應求的局面 也因此最近宜蘭縣政府決定釋出蘭博特區中罕見大面積方整 預計開發為國際觀光旅館的 7,123 坪 宜蘭縣頭城烏石漁港區段徵收土地 旅遊服務區土地, 以及約 3,100 坪的住宅區和商業區土地, 並正式委託美商仲量聯行台灣分公司代理行銷, 預計 11 月 1 日早上 10 點, 在宜蘭縣政府文康中心正式開標 據悉, 由於其中受矚目程度最高的 7,123 坪頭城烏石漁港國際觀光旅館土地, 由於是宜蘭唯一一塊擁有海景的海濱國際觀光旅館用地, 可同時坐擁海天一色, 頗具稀有性和獨特性, 加上購地門檻低 相對開發風險也低, 因此, 自 9 月 28 日 10 月 12 日陸續舉辦投資說明會後, 已有多組國內外潛在投資人前往頭城烏石港評估, 投石問路 宜蘭縣政府此次公開標售 宜蘭縣頭城烏石漁港區段徵收土地, 總計分為 8 標, 包括約 7,123 坪旅遊服務區 1 標,125 坪商業區 1 標 約 80 至 125 坪住宅區土地 4 標 約 980 坪及 1,660 坪住宅區土地 2 標 其中, 旅服區約 7,123 坪, 每坪標售底價為 10 萬元, 總底價為 7.12 億元 ; 商業區每坪底價為 9 萬元, 住宅區每坪底價為 7 萬元, 都低於市場行情 仲量聯行指出, 只要符合投標資格的國內外公私法人及自然人, 均可參與投標 陸客加持投資宜蘭時點到 2011-10-17 01:21 工商時報 第 171 頁, 共 190 頁

記者蔡惠芳 / 台北報導 宜蘭頭城烏石漁港 8 標土地標售底價 進入開放陸客來台觀光旅遊的 後自由行時代, 休閒不動產可望躍居為明日之星 宜蘭縣政府在總統馬英九宣示規劃黃金十年的願景之際, 適時端出超級大菜 宜蘭縣頭城烏石漁港區段徵收土地 標售案 宜蘭縣政府也將首度向全球投資買家宣告, 投資宜蘭, 契機浮現 宜蘭縣府地政處處長邵治綺表示, 宜蘭正急速蛻變中, 其中宜蘭未來新地標將是頭城烏石漁港的國際觀光旅館開發案, 全區可謂醞釀整整 20 年才生出來的寶地, 最近都市計劃已完成, 其中使用分區為旅館服務區的 7,123 坪土地, 將開發為蘭陽地區史上規模最大 坐擁無敵海景的海景渡假飯店, 也是宜蘭向全世界宣示 投資宜蘭 的最佳旗艦投資計劃 邵治綺表示, 烏石漁港完成區段徵收後, 預計 11 月 1 日釋出旅遊服務區土地, 正式開標 可供標售的面積除旅遊服務區 2.3 公頃 約 7,123 坪之外, 還有住宅區約 3,100 坪 這也是 蘭陽八景 之一的首度開出國際標的大型不動產 宜蘭縣政府財政處處長黃崇哲表示, 宜蘭正在快速轉型為低碳城市, 同時也把身為蘭陽地區 開蘭第一城 的頭城, 其烏石漁港開發為休閒住宅 養生住宅 生活住宅專區, 希望在雪隧正式通車之後扭轉宜蘭的產業結構 ; 甚至帶動觀光旅遊人口到宜蘭泡湯 享受美食之後, 還能再進一步停留住宿宜蘭 進行深度旅遊, 並且 Long Stay 的契機 黃崇哲指出, 以頭城烏石漁港的休閒住宅機能來說, 台北 1 2,000 萬元住小宅, 來到宜蘭就可以享有頂天立地的獨棟別墅 以養生住宅來說, 黃崇哲表示, 宜蘭有好山 好水 清新空氣, 以前是火山島的龜山島更提供頭城非常高品質的溫泉泉質, 非常適合新移民移居宜蘭 Long Stay; 就生活住宅來說, 宜蘭已獲選為 2010 年亞洲最適合居住城市第二名,2011 年更以 低碳樂活. 幸福宜蘭 的城市定位, 獲選為台灣減碳城市東部代表, 藝人王仁甫 季芹伉儷, 以及吳祥輝等人, 都已移居宜蘭 黃崇哲指出, 因此宜蘭縣政府決定破天荒的邀請美商仲量聯行進駐, 擔任烏石漁港土地開發案的招商總顧問, 引進全球投資人, 投資宜蘭, 讓宜蘭的慢活 樂活, 在全世界發光發熱 邵治綺表示, 宜蘭縣府也正積極推動一系列地景地貌改造活動, 配合烏石漁港開發案, 打造宜蘭為低碳宜居城市 其中一項地景地貌改造活動即為 宜蘭厝, 在 11 月 1 日辦理公開招標的 宜蘭頭城烏石漁港土地標售 住宅和商業區土地中, 一併推動 宜蘭縣政府建設處處長李兆峯表示, 在包含蘭陽博物館在內的烏石漁港蘭博特區總共 63 公頃土地中, 宜蘭縣府將配合烏石漁港區段徵收公有土地第一階段約 3 公頃的標售作業, 延續行之多年的 宜蘭厝 活動, 銜接烏石港 第 172 頁, 共 190 頁

細部計劃的土地使用管制規範, 推出烏石港 宜居 計劃 李兆峯表示, 目前初步規劃在烏石港蘭博特區標售第一期公有土地所推出的 宜居 計劃, 第一階段以論壇型式, 定調出 宜蘭厝 競圖的評比標準 ; 第二階段再舉辦建築師競圖, 分獨棟型 社區型兩種, 評選出 10 位最優建築師 凡參與公有土地標售的私地主 開發商, 委託並依其競圖概念進行規劃設計 請領完建造執照和使用執照者, 宜蘭縣府都會研議予以助成獎勵 仲量聯行董事總經理趙正義表示, 仲量聯行接受委託代理這項土地標售, 堪稱是 2011 年以來最有創意 也是最具指標性的大案 趙正義指出, 該案擁有 7 大投資潛力, 包括 : 公共設施聚焦, 投資遠景極佳 ; 區域觀光旅遊成長迅速 ; 旅館營運收益逐年成長, 後市可期 ; 觀光旅館發展蓬勃 ; 雪山隧道為宜蘭房市注入成長動能 ; 蘭陽平原房市新焦點 ; 土地開發獎勵措施最具競爭力 已吸引不少國內外投資法人, 評估競標 People 專訪 - 觀光休閒飯店國際投 資新熱點 2011-10-17 01:21 工商時報 記者蔡惠芳 / 專訪 美商仲量聯行 ( Jones Lang LaSalle, 簡稱 JLL) 台灣區分公司董事總經理趙正義表示, 休閒觀光旅館將是下一個國內外資金投資台灣的熱點, 尤其, 宜蘭烏石漁港土地為台灣稀有濱海國際觀光旅館用地, 開放陸客自由行後, 買點浮現! 同樣開發一座國際觀光旅館, 在台北至少要上百億元, 在宜蘭烏石 大概 7 億元就可以取得門票 趙正義表示, 隨著全球歐美債信危機愈演愈烈, 全球游資也逐漸流向亞洲 尤其集中往大中華區域靠攏, 以尋求最佳投資避風港 ; 最近, 有些歐美投資法人的新面孔都積極在評估台灣開發型不動產, 海景觀光旅館是看好度最高的商用不動產主力 以下是記者專訪重要內容 : 投資台灣外資避風港問 : 全球正面臨歐美二次經濟衰退的隱憂, 本國和外資投資法人最近如何因應? 答 : 台灣的投資環境, 就長期而言, 絕對是穩定而有樂觀遠景的, 短期內雖然最近有歐美債信風暴的危機, 造成經濟前景被蒙上陰影, 但是就全球布局來觀察, 歐美經濟隱憂重重, 中國大陸也採取嚴格調控措施 資金面臨緊縮, 反觀台灣在兩岸 ECFA 生效 大三通, 加上開放陸客自由行, 使得 投資台灣 時機點明顯浮現, 甚至已成外資避風港 最近就有些歐美投資法人的新面孔, 積極在台尋求投資機會, 因此有利台灣向全球大舉招商, 尤其在觀光旅館業 蓋飯店成本低於台北問 : 宜蘭縣政府最近將針對烏石漁港土地, 在 11 月初進行國際招標, 投資機會點在哪? 答 : 這是全台第 4 季商用不動產市場的一大指標案, 主要是基地位於蘭陽八景之一的蘭博特區, 觀光旅遊市場早已蓬勃發展, 單單蘭陽博物館一地, 上半年入館旅遊人次就已突破 50 萬, 而且宜蘭三大高檔飯店包括礁溪老爺 長榮桂冠 晶英蘭成, 平均實收房價 1 晚就達 5,400 元, 高於台北市的 4,000 元, 平均住房率更高達 60% 至 65% 投資效益優於台北市, 這塊土地又是台灣稀有的濱海國際觀光旅館用地, 市場利基明確 第 173 頁, 共 190 頁

尤其兩岸已正式開放陸客來台自由行, 觀光業前景亮眼, 相對的, 投資宜蘭真正的買點已浮現! 因為同樣開發一座國際觀光旅館, 在台北至少要上百億元的土地成本, 但在宜蘭烏石, 由於底價訂得相當低, 大概 7 億元就可取得門票 對投資者而言, 可大大提高投資誘因, 並降低投資門檻 縮短資金回收的年限,JLL 評估過,IRR( 股東權益投報率 ) 高達 22%, 且購地後毋需再經過環評 可直接申請建照 問 : 現在有些投資法人開始擔心負利時代來臨, 台北市商用不動產屢創天價, 接下來你認為哪些商用不動產會接棒成為投資焦點? 答 : 現在台北市辦公大樓 商場, 年租金報酬率愈跌愈低, 很多國內外投資者都快下不了手, 相信辦公大樓在急漲後 可望先告一段落 ; 接下來, 在兩岸剛剛開啟陸客自由行大門之際, 觀光景點的旅館和休閒不動產, 會是下一個接棒的主力 所以有些租金報酬率較高 擁有長期穩定收益的商業不動產, 可望成為國內外機構投資人積極評估的投資新主流 唐榮高雄土地打保衛戰 經濟日報 記者林政鋒 / 高雄報導 2011.10.17 03:20 am 高雄房產界近來出現熱門議題, 擁有龐大土地資產的唐榮不銹鋼廠, 面臨高雄市政府強制徵收土地, 正進行價值 20 億元的土地資源保衛戰, 能否順利脫困, 備受港都營建業關切 唐榮低調不願發表評論, 謹表明正努力與市府溝通中 ; 高雄市政府官員表示, 一切依法處理, 不會刻意造成業者損失 房地產人士說, 唐榮公司位於高雄市三民區中都的土地 10.9 公頃, 是 69 期重劃區內唯一私有地主 由於該區原是開發許可區, 唐榮未在期限內提出申請開發, 市府改為市地重劃方式辦理 不過依照市府要求, 唐榮在該區內的土地, 其公共設施負擔比率 56.99%, 超過平均地權條例規定的平均負擔比率不超過 45% 上限 因此市府再依法要求唐榮出具同意書, 唐榮認為比率偏高不能接受, 雙方陷入僵持 業內人士說, 三民區同地段的 42 期及 68 期市地重劃, 公共設施負擔比率分別為 29.94% 及 32.43%, 其中一家地主高都汽車公設負擔為 38.8%, 更以繳納代金的方式作為土地變更負擔, 因此唐榮難以接受高比重的公設負擔 房地產業者指出, 全案的癥結在於, 高市府將 69 期改為市地重劃方式辦理後, 除取得公共設施土地外, 市府所屬土地也參與重劃分配, 而不是依慣例直接撥用, 才會造成唐榮公設負擔比重增加 業內人士說, 高市府若無法取得唐榮公司同意書, 在迴避平均地權條例規範的前提下, 有權改以區段徵收強制辦理開發, 如此一來唐榮公司將減少 1.3 公頃的土地分配利益, 約 4,000 餘坪依當前市價核算, 唐榮損失達 20 億元 熟悉內情官員透露, 唐榮中都土地進行都市計劃審議時, 唐榮還是國營事業, 一般認為國營事業好溝通, 因此可多負擔一些地給市府使用 不料目前唐榮已經民營化, 需對廣大投資人負責, 面臨高達 20 億元的土地資源保衛戰, 結局如何影響層面變大, 因此全案特別受到高雄房地產業討論注目 2011/10/17 經濟日報 3 大行庫 4,000 坪投入都更 2011-10-18 01:06 工商時報 第 174 頁, 共 190 頁

記者朱漢崙 / 台北報導 公股行庫三大地王台銀 土銀 合庫的都更計畫全面啟動 據了解, 在財政部多次指示活化資產效能的政策要求下, 台銀 土銀 合庫已釋出合計 4,000 坪的行舍用地投入都更案, 將為大型行庫的資產活化工程再掀高潮 其中, 土銀位於杭州南路的都更案, 將與台開土地開發公司合作, 該都更案的計畫書已送台北市都更處並獲准 ; 台銀館前路上的站前分行都更則將與台產合作 土銀高層指出, 已在明年度編列預算執行 5 大都更案, 合計總面積達 906 坪, 五大都更案分別位於台北市大安區 松山區 中正區 新北市新店區 以及新竹市 其中大台北地區的 4 件都更案分別位於台北市大安路 敦化南路 杭州南路及新店中華路 ; 新竹市都更案則與新竹市政府合作,5 大都更案目前多是宿舍或出租 合庫則以現有的台北市 4 家分行用地投入都更案, 並向主導實施建商提出首要附帶條件 : 必須保留原本一樓的營業據點 合庫全省逾 300 家分行, 其中在大台北地區的多處行舍用地周邊都有建商投入都更案, 並邀合庫參與, 合計合庫旗下現規劃配合進行都更案的 4 家分行分別位於圓山附近 南京東路一段 長春路 及鄰近福林橋的北士林分行 除了上述分行, 合庫位於新北市新莊副都心的新莊分行, 可能成為第 5 家實施都更案的分行 據了解, 合庫的新莊分行原本規劃自行改建, 並已預定興建 9 層樓高, 總容積率 1,100 多坪的新行舍, 但上周相關規畫又有新發展, 據悉有建商邀請合庫共同投入面積逾千坪的大型都更計畫 對此, 合庫高層指出, 已雙管齊下, 評估是否加入都更, 或維持原先的自行改建計畫 台銀則鎖定台北火車站周邊行舍用地作為投入都更主力, 已分別規劃鄰近博愛路 館前路的 2 家分行投入都更 ; 花博展結束後, 台銀位於大同區庫倫街的 1,600 坪用地, 也將作為都更 拚都更私募型銀行也瘋狂 2011-10-18 01:06 工商時報 記者楊筱筠 / 台北報導 都更題材熱度不減, 部分民營銀行也趁勢活化手中資產, 以安泰銀欲處分的師大商圈和平大樓為例, 原本市場估計處分利益上看 10 億元, 但目前金額已喊到 11 億元以上, 甚至有機會力拚 15 億元 私募基金入主的民營銀行今年多有意活化手中資產, 包括大眾銀 安泰銀, 萬泰銀則是靜待太子集團處分手中資產來償還債權 據悉, 市場有開發商私下透過仲介向安泰銀表達興趣, 主要是安泰銀該大樓擁有都更題材, 對開發商收益性高 房仲業者指出, 安泰銀持有和平大樓比重超過一半, 非持有部分也以單純居民為主, 對開發商是一大優點 法人指出, 該大樓市值保守估計超過 11~12 億元, 安泰銀持有成本 6 億元, 若今年順利出售, 預估可為安泰銀帶來 5~6 億元收益 安泰銀主要是為落實降低自有不動產比重, 活化資金運用, 規畫出售和平大樓的 145 號地下 1 樓至地上 4 樓 147 號 5 樓 147 號 6 樓 6 樓之 1 安泰銀近 3 年已經出售 5 筆分行 部門據點, 安泰銀主管指出, 剩下的 9 家自有行庫如果價格合理, 也不排除跟著先前忠孝分行的腳步, 採售後租回方式 第 175 頁, 共 190 頁

以順利活化資產 至於大眾銀, 也有意擇機出售仁愛分行 北市商辦 Q3 大漲 4.7% 2011-10-18 01:06 工商時報 記者蔡惠芳 馬婉珍 / 台北報導 金融壽險業最近砸錢 搶樓 屢創天價, 相對也帶動台北市辦公室的成交行情, 挑戰歷史新高, 第 3 季單季無視於歐美經濟亮紅燈引發的全球股災, 仍逆勢大漲 4.7%, 每坪均價已突破 74.2 萬元的史上天價紀錄 全球資產管理公司最新公布的第 3 季辦公大樓市場報告顯示, 市場對於歐債疑慮升高之際, 具備不動收益的精華區的商辦大樓, 仍持續吸引投資人出手承接, 帶動商用不動產呈現價量俱揚的走勢 台北市最新商用不動產平均房價, 已攀升至每坪 74.2 萬元, 單季大漲 4.7%, 連續兩季房價站穩每坪 70 萬元大關 不過, 該公司經理王維宏表示, 由於辦公室租金行情攀升速度已追不上成交價格的漲幅, 因此在第 3 季行情急飆之際, 每年租金報酬率卻反向下探 僅有 2.58% 最近台北市精華地段出現罕見大宗商辦大樓標售熱潮, 壽險業勇於出手搶貨, 因此帶動天價, 絲毫未受歐美經濟景氣衰退影響 王維宏表示, 第 3 季的辦公室成交行情上衝到每坪 74.2 萬元, 各等級大樓價格皆有明顯上漲 其中, 尤其以 A 級辦公大樓漲幅最大, 由於 9 月交易熱絡, 單季大漲約 5.9% 從主要辦公商圈行情漲幅觀察, 敦南商圈在金融壽險業重金砸錢卡位下, 第 3 季漲勢驚人, 平均售價上升至每坪 88.1 萬元, 躍居各商圈之首 排名第二高的辦公商圈, 為信義世貿商圈, 每坪平均約 86.5 萬元 若換算成每年租金年報酬率, 台北市各辦公商圈已下滑來到 2.3% 至 3.1% 10 月 12 日基泰之星 REITs 的商用不動產, 以總價 33.3 億元標脫, 租金投報約 2.5%, 已符合市場行情 年底前, 還有三鼎 REITs 不動產的標售案 ; 敦化南路二段太子敦南大樓也可能出售, 商用不動產仍是壽險公司未來關注的焦點 王維宏指出, 今年交易量表現活絡, 使得建國百年的商用不動產市場, 可望出現成交突破千億大關的盛況 台日聯手搶台中健康宅市場 2011-10-18 01:06 工商時報 記者曾麗芳 / 台中報導 看好台灣建築建材市場的龐大商機, 日本最大的建築建材通路商 JK 集團, 與台商合資成立 新日綠建築 公司, 引進十多家日本知名系統建材業者, 包括新日鐵 松下電工等, 攜手搶攻台灣 RC 結構毛胚屋裝修市場, 台灣總公司就設在豪宅林立的台中 7 期新市政中心 新日綠建築公司首度引進 日本健康住宅 SHAH 裝修工法, 將日本最新建築 建材裝修等先進工法, 結合綠建材的應用, 在台中 7 期惠中路上 打造一座總坪數約 60 坪的 日本綠建築生活館 實品屋, 提供國內業主 建築師 室內設計師 消費者等, 實際觀摩日本健康住宅系統的最新應用現況, 近來吸引許多台中建商前往參觀 專程來台的 JK 集團社長吉田龍指出,JK 集團擁有 60 年歷史, 去年營收達 2,800 億日幣, 是日本最大的建築建材批發商, 因為看好台灣市場, 首度與台商合資進軍台灣建築市場 第 176 頁, 共 190 頁

吉田龍指出, 日本健康住宅 SHAH 裝修工法, 強調耐久安全易維修 隔熱保溫兼防火 空氣換氣低污染及綠建材系統保健康, 台灣地處地震帶, 採用日本 SHAH 裝修工法, 可以讓台灣的 豪宅變好宅 專攻帷幕牆加工, 目前在雲林斗六工業區擁有 5,000 坪工廠的台日國際住宅董事長 身兼新日綠建築董事長洪祥安表示, 首度與日本 JK 集團整合新日鐵 NSF 結構工法與健康住宅 SHAH 中裝修工法, 希望以台中 7 期為出發點, 向全台推廣日本健康宅概念 商用不動產 Q4 超級大案登場 2011-10-18 01:06 工商時報 記者蔡惠芳 / 台北報導 這一波房地產市場多頭走了第 8 年, 住宅房價到頂的市場預期心理濃厚, 反觀商用不動產, 卻儼然成為游資的避風港, 愈燒愈旺 根據統計, 第 4 季商用不動產的超級大案將紛紛登場招標, 光是戴德梁行就計劃端出 580 億元 總計 8 大案 其中, 總投資金額達 450 億元的台中水湳國際經貿園區, 將首開 國際盤, 到歐洲 亞洲展銷, 向國際投資人招手 戴德梁行協理賴一毅表示, 最近不少公 私部門不動產積極尋求活化和處分, 使得第 4 季商用不動產市場可望延續第 3 季的高潮 以戴德梁行來說, 即將自 10 月下旬後, 陸續釋出 580 億元的招標招商案 賴一毅表示, 其中台中市政府水湳經貿生態園區內的台中國際經貿園區, 占地 16.56 公頃, 使用分區為第二種經貿專用區, 容積率 500% 建蔽率 80%, 土地所有權人台中市政府將提供開發 特許年限 50 年, 針對第一 二期的運轉中心 購物商場 國際會展中心和會議中心, 向全球投資人招商 另外, 台肥千呼萬喚始出來的南港經貿園區 C2 國際觀光旅館, 也決定展開招商 賴一毅表示, 台肥 C2 國際觀光旅館占地 7,051.15 坪, 容積率 440% 建蔽率 60%, 目前投資金額未定, 不過後續還將與 C3 C4 的辦公 零售商場, 總計 7.18 公頃的園區, 綜合開發 此外, 還有新北市政府招標案 台中市文心路捷運 G6 站土地 淡水小坪頂海景別墅 法務部更新保護會土地 國華人壽全台不動產等, 計劃在第 4 季招標 戴德梁行董事總經理顏炳立表示, 全球瀰漫歐美債信危機 政策頻頻出手打房之際, 不動產市場正面臨一波大洗牌, 游資快速流向具有增值保值能力的收益性不動產移動 不過, 現在銀行緊縮不動產融資, 放款額度已降到 50% 以下, 影響有些口袋淺的投資人 散戶 反觀口袋深深深不可測的金融壽險業 傳產大 A 咖, 最近卻手抱龐大現金部位, 積極卡位 據瑞普國際物業公司最新統計, 累計 1 月至 10 月上旬為止, 大型商用不動產市場成交總額, 已一舉突破 1,050 億元, 直逼 2009 年的 1,189 億元天量紀錄 瑞普國際物業總裁曾東茂表示, 第 4 季 10 月中旬後登場的三鼎 REITs, 標售底價未定, 但是初始投資金額為 38.5 億元 ; 另外, 還有敦南太子大樓 倚天大樓等, 相信 2011 年的商用不動產投資金額可望創 5 年新高 戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示, 精華區土地有絕對稀少性, 上市櫃建商為尋求穩定的土地資源, 在國際景氣混沌 國內大選前投資 第 177 頁, 共 190 頁

市場觀望之際, 建商對於精華區土地的購置, 其積極度絲毫未減 農舍面積上限 100 坪將縮為 50 坪 聯合報 記者李順德 / 台北報導 2011.10.18 04:20 am 內政部與農委會正密切協商 農業用地興建農舍辦法, 對農舍總面積已有初步共識 現行農舍興建面積一百坪, 未來將限縮至五十坪以內, 避免農舍轉作其他商業買賣 成為都市人鄉間豪宅的流弊 內政部長江宜樺昨天也表示, 現行法律規定農舍面積跟坪數偏高, 應該要做合理限縮 至於何時會通過 農業用地興建農舍辦法 修正條文? 尚待與農委會最後確認 內政部高層官員表示, 內政部與農委會對於農舍興建總面積已有共識, 就是將現行規定一百坪以內, 腰斬一半, 限縮在五十坪內 ( 約一百六十五平方公尺 ), 將徵詢外界意見後公布施行 內政部高層表示, 部分縣市出現 一坪農舍 的投機現象, 內政部也將在營建技術上做改善, 未來申請興建農舍面積, 若少於三十五平方公尺 ( 約十點六坪 ), 營建單位將不再發建照 內政部高層指出, 目前有關農業用地興建農舍辦法遲遲未能定案, 關鍵在於農委會正斟酌農民的定義 資格及條件, 儘管農發條例已廢止自耕農身分, 但農發條例仍有農民的定義, 興建農舍仍應具有農民身分 官員表示, 農委會研議中的定義是指 直接從事農業生產的自然人, 以檢察官陳瑞仁而言, 他還具有公務員身分, 就無農民資格, 也不能興建農舍 據了解, 陳瑞仁所興建的是農具間, 並非農舍 官員說, 在英國對於農民的條件較為嚴格, 如限制一年應有多少天從事農作, 產值至少達多少, 但台灣這部分比較寬鬆 江宜樺強調, 內政部與農委會基本原則是, 確定農民能在土地上蓋自己需要的農舍, 並規範農舍不可轉作其他商業用途 2011/10/18 聯合報 大遠百進駐 7 期豪宅旺 2011-10-19 01:06 工商時報 記者曾麗芳 / 台中報導 目前正在舉辦周年慶的新光三越百貨, 已為台中 7 期帶進龐大的人潮, 加上大遠百購物中心預計 11 月 24 日試賣, 國際精品如香奈兒 卡地亞 寶格麗等都將進駐設立旗艦店, 帶動 7 期周邊豪宅新成屋買氣直線攀升 以由鉅建設的 大謙 新成屋為例,2 周內成交 5 戶 創下逾 2 億元的成交紀錄 台中 7 期利多不僅如此, 除耗資百億元的大遠百購物中心即將進駐外, 明 後年還有秋紅谷廣場 大都會歌劇院等重大建設將陸續啟用 此外, 位於 7 期文心森林公園旁的 市 81 BOT 案, 規畫打造 IKEA 台中旗艦店, 建坪廣達 1.4 萬坪, 預計 2013 年營運 一連串的重大利多, 帶動 7 期土地行情創新高 11 月 8 日, 台中市政府將拿出 7 期 10 筆抵費地公開標售, 目前包括由鉅 太子 總太 親家 順天等建商, 都在積極評估進場搶地, 預料將再創新高價紀錄 7 期百貨商圈成形, 最大受惠者當屬 大謙 及聚合發建設的 榮耀 等豪宅新成屋, 最近來客數明顯激增 榮耀 案還將趁勝追擊 本周六 (22 日 ) 規劃 景泰藍工藝特展, 展出 中國琺瑯景泰藍第一人 張同祿大師作品, 期望衝高現場買氣 第 178 頁, 共 190 頁

7 期豪宅新成屋, 如 聯聚方庭大廈 總太東方帝國 ; 預售屋 寶鯨富椿 等, 最近來客數也增加 2 成左右 台中房仲業者指出, 近來受到全球股市下修 以及奢侈稅利空等因素影響, 國人購屋心態漸趨保守, 預售屋議價空間較具彈性, 不過,7 期在市場利多不斷下, 新成屋的房價卻呈小幅上漲趨勢 以標榜 不二價 的由鉅建設在市政北七路推出的 大謙 案來說, 因鄰近新光三越與大遠百等百貨商圈, 最近蟬連台中市政府主辦的 都市空間設計 大獎, 加上超低公設比, 目前每坪成交價在 35 至 50 萬元, 吸引許多自住客的青睞 由鉅建設副總經理吳媛媛表示, 雖然目前市場觀望氣氛濃, 卻是自住客進場的好時機, 近來就接待許多來自台中 彰化地區的企業主, 由於多數是自住客, 對地段 價格 甚至是公設比特別在意 ; 少數台北客, 因受到台北房價居高不下影響, 相較之下, 台中房價反而浮現投資置產價值 太子敦南大樓標售卡在回租 2011-10-20 01:16 工商時報 記者朱漢崙 / 台北報導 太子汽車近 5 年財務大事紀 太子汽車敦南摩天大樓能否賣出, 是否放棄回租條款成為關鍵 債權銀行團指出, 給太子汽車處分敦南大樓的最後期限只到今 (20) 日, 但至昨天傍晚, 銀行團都未收到太子汽車回覆, 不排除本周五便會據法院裁定書向法院申請法拍 銀行團成員私下指出, 阻礙太子敦南大樓處分的最大障礙, 應來自太子汽車要求買方簽署頂樓回租條款 據透露, 太子汽車先前已與銀行團談好條件, 若敦南摩天大樓順利處分, 最多給銀行團 90 億元, 剩下金額由太子汽車運用 債權銀行指出, 若銀行團可取回 90 億元, 除合庫 新光銀, 萬泰銀列為第 3 順位受償銀行, 剩餘部分無擔債權銀行也可望在部分債權減讓的情況下獲得分配 敦南大樓與土城廠房用地是太子汽車旗下最值錢的兩大擔保品, 如今萬泰銀行已準備拍賣土城廠地, 據悉國壽對該案有高度興趣 至於敦南大樓, 據銀行團私下掌握訊息, 期間有多組買方上門洽談, 除了國壽 新壽, 還有外資, 但卡到回租條款, 讓該案談不下去 銀行團也說, 花 90 多億元一定是要整棟買下來, 誰願意買頂樓不能使用的大樓 相關人士指出, 甚至有買方向太子汽車表態, 指願意另代找大樓頂樓讓其租用, 但太子汽車方面都不置可否 此外, 敦南大樓出售價格一直談不定, 相關人士指出, 頂新集團先前高價買下敦南大樓對面的華票大樓, 讓太子汽車認為敦南大樓至少有 130 億元行情, 但卡在回租條款, 上次戴德梁行底價訂在 103 億元, 最後仍流標 銀行團透露, 若今日仍等不到太子汽車回覆, 將在本周五 (21 日 ) 據法院裁定書向法院申請法拍 ; 但若期間太子 第 179 頁, 共 190 頁

汽車已確實找到買方且談好價格, 銀行團仍願配合, 包括不排除從法院撤回拍賣申請, 再改回讓太子汽車自行出售 熟知法拍實務的銀行團成員也表示, 回租條款對處分敦南大樓的最的障礙, 在於無法進行點交, 然而, 一旦由於 回租條款 致使敦南大樓的處分價格, 無法讓銀行團全數受償, 則銀行團將可強制執行排除回租條款的障礙, 如此一來, 太子集團的回租條款不僅失效, 也無法獲配任何處分利益 中市不畏寒逆勢推土地標案 本月一連推出四次涵蓋七期 11 期 12 期熱門區域 總標價上看 120 億元有助拉升房市 熱度 經濟日報 / 記者李至和 宋健生 / 台 北 台中報導 2011/10/20 台中市政府本月將一連推出四次大規模土地標售案件, 由於涵蓋精華的七期新市政中心, 總標售底價逾 86 億元, 不少建商表明將進場搶標, 預估總標價逾 120 億元 台中市政府昨 (19) 日標售台中港特定區及豐原南陽市地重劃區 34 筆土地, 脫標筆數逾兩成, 總計共標出七筆, 標脫金額 1.95 億餘元 台中市政府不畏奢侈稅及股災對房市的影響,10 月推出的土地標售案件包括農地 商用與住宅用地等, 合計標售土地總面積 34.2 公頃, 分別是位在七期 11 期 12 期等熱門區域的抵費地, 因此吸引建商目光, 有助拉升台中房市熱度 2011 年第三季永慶購屋趨勢大調查結果顯示, 全台各區今年第三季房市呈現 北冷中溫南暖 的情況 台中都會區購屋者對於近期及未來房價看法仍以 看漲偏多, 但對於近半年購買時機卻有遲疑 永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛指出, 先前台中都會區受奢侈稅及股災影響, 造成推案減緩 交易量略為萎縮, 但近期在首購族進場購屋氛圍帶動下, 買氣有逐漸回溫跡象 黃舒衛表示, 台中市七期已形成豪宅聚落, 開發空間也逐漸飽和, 建商於是將眼光轉向市區外圍 地價相對低的縣市交會區域推案, 帶動 10 月初農地重劃區標售案與昨天開標的標案, 標脫率均達兩 三成左右, 相較縣市合併之前, 建商布局意願明顯提高 目前原台中縣地區以縣市交會區補漲潛力最大, 以鄰近中市北屯區與鄰近的潭子區為例, 兩區過去房價接近 但北屯區受惠於十期 11 期重劃區規劃及捷運綠線動工, 今年平均每坪房價為 11.2 萬元, 年增 14.5%, 相較之下, 潭子區今年平均每坪房價僅 8.7 萬元, 房價較北屯區便宜三成 黃舒衛分析, 原台中縣地區除受惠於縣市合併升格題材帶動外, 交通便利性也是推升房價主因之一 圖 / 經濟日報提供 台中安和重劃區將換發權狀 第 180 頁, 共 190 頁

2011-10-20 01:16 工商時報 記者劉朱松 / 台中報導 寶成集團總部正前方的單元一重劃案, 將進入土地權狀換發作業, 最快 12 月底前可完成 圖 / 本報資料照片 台中市主要自辦市地重劃區最新動態 媲美台北信義區的台中市七期重劃區, 周遭 3 個自辦市地重劃案, 已進入尾聲 其中, 寶成國際集團主導 單元一 的安和自辦市地重劃區, 本月下旬, 將進入土地權狀的換發作業, 最快 12 月底前可完成 屆時, 寶成集團可分回與購入土地面積, 總計約 1.3 萬坪 中部建商以平均每坪土地市價 35 萬元計算, 寶成集團可分回與購入的土地總價值, 至少在 45 億元以上 升格為直轄市的台中市, 目前自辦 公辦市地重劃, 或區段徵收案, 由原 13 處, 再增至 34 處 其中, 台中市的新都自辦 單元十四 的市地重劃區, 去年 3 月已完成驗收作業, 拔得頭籌 緊接著, 台中市自辦的 單元一 單元二 及 單元三 等 3 個市地重劃區, 也陸續進入土地權狀換發或土地分配公告等作業 寶成表示, 旗下倍利開發擁有單元一的土地面積, 約 8,683 坪, 重劃完成後, 約可取得 4,341.5 坪的土地 ; 另安和重劃會委託集團旗下倍利開發轉投資的寶慶開發, 辦理單元一的土地重劃作業, 重劃完成後, 集團還可購入 8 千多坪的抵費地 寶成可分得土地中, 有一塊位於台中中港路旁, 呈現 L 字型 土地, 總面積約 4 千多坪, 屬於住一 住二用地, 土地潛在利益最被看好 另其旁的地主 慈濟功德會, 同樣也可分回近 2,000 坪土地 對於上述土地, 寶成集團先按兵不動, 不過, 因斜對面就是寶成企業總部 裕元花園酒店, 及福華飯店, 很適合做商場用地, 目前當地每坪土地市價, 可上看 5 60 萬元 建商認為, 在扣除寶成集團投入安和重劃區資金近 27 億元後, 寶成手中持有安和重劃區土地的潛在利益, 近 20 億元 參與 單元一 的安和自辦重劃區主要投資者中, 寶成約占 55% 股權 東興土地重劃總經理馬倉國, 約占 25% 股權 精湛建設總經理陳志聲為首的投資者, 約占 13% 股權 建大工業董事長楊銀明, 則以家人的名義, 持有約占 3% 股權 新聞分析 - 寶成 單元一單元一 效率傲 人 2011-10-20 01:16 第 181 頁, 共 190 頁

工商時報 劉朱松 寶成國際集團主導推動台中市 單元一 的安和自辦市地重劃區, 總面積 55.82 公頃, 已創下糾紛少 開發效率高, 及地主同意比率超過 99% 等多項成果, 讓此市地重劃案, 經 3 年半的整合與開發後, 即將進入土地權狀換發作業, 展現出民營企業引以為傲的經營效率 台中市 34 個自辦 公辦市地重劃或區段徵收案中, 目前唯一推動受阻的案件, 就是 單元五 的高鐵新市鎮自辦市地重劃案, 因牽涉到區內的瑞成堂古蹟遭到破壞 結果, 上月 21 日被市府發函勒令全面無限期停工, 並要求所有工程機具, 撤出現場 反觀, 寶成國際集團主導的 單元一 安和自辦市地重劃區, 之所以糾紛較少 開發效率高的原因, 可歸功於東興土地重劃總經理馬倉國的父親馬榮祥, 曾主導土地整合, 之後再交棒給馬倉國, 因此寶成集團在介入此案之前, 東興已整合約 6 成的地主同意, 奠定了此案整合與開發的基礎 安和的地主人數, 總計達 900 多位, 寶成接手後, 安和的地主同意比率, 更超過 99% 平心而言, 每個市地重劃案, 都會面臨包括地主不願意配合搬遷 抗議分配土地面積不夠, 或分配位置不好等多起異議案件, 寶成集團主導推動的自辦市地重劃案也不例外 單元一共有 30 多件的地主異議案 其中, 較大的爭議案共有 2 件, 包括張姓與游姓等地主們 對此, 安和重劃會仍決定持續協調中, 上述兩件異議案, 在未解決之前, 可先暫緩該土地的土地權狀換發登記作業 ; 必要時, 還可聲請法院裁決, 試圖圓滿化解地主的土地分配異議案 寶成集團與安和的原地主, 採取面對面的協調, 強調沒有官大官小之分, 也 沒有權貴待遇之別, 均一視同仁對待, 因而解決不少的地主異議案件, 目前 單元一 市地重劃案的地主異議案, 只剩下不到 10 件, 且當地 工一區 的土地, 市府已完成驗收, 執行效率令人印象深刻 民營銀賣樓傾向不公開標售 2011-10-20 01:16 工商時報 記者楊筱筠 / 台北報導 為保障下檔風險同時拼時效, 民營銀行處分不動產傾向採不公開招標的方式, 以利成功出售, 達到活化資產的目標 據悉, 安泰銀今 (20) 日董事會將討論師大商圈和平大樓售出案採其他靈活方式來活化資產, 取代先前的公開標售, 希望讓潛在買家議價 也有部分開發商已私下向安泰銀表達購買該大樓的意向 安泰銀欲售出的師大商圈和平大樓底價 10.1 億元, 由於具有都更題材, 受市場期待, 但 7 日公開標售時以流標收場 市場指出, 安泰銀招標時間過短是流標主因 ; 也有房仲業者認為, 部分買家不願意曝光, 也連帶增加該大樓出售難度 房仲業者指出, 具有都更題材的大樓並非收益型不動產, 售後租回收益不高, 多半是開發商較有興趣, 但因利益高, 部分買家不願意曝光, 這也讓金融機構有意符合買家期待, 透過私下議價取代公開標售 市場人士分析, 最近的公開標售案很多只有不到三組買家競爭, 除了難以有效拉抬價格, 可能還會因流標延後不動產出售時間, 反而是私下議價近期十分風行 安泰銀則指出, 仍希望和平大樓公開標售, 且若今年底前賣出, 售出金額應可順利在年底入帳 第 182 頁, 共 190 頁

房產交易所得 1 年補徵 14 億 2011-10-20 01:16 工商時報 記者陳懷瑜 / 台北報導 五區國稅局 1 年內查房地產所得補稅績效 國稅局從去年 10 月在政策指示下, 查核預售屋以及未核實申報的成屋財產交易所得,1 年下來總計補徵 14.32 億元, 賦稅署昨 (19) 日表示, 超過 5 成以上是台北市所貢獻, 查獲總件數 723 件, 該項查核將成為常態性工作, 地產投資人日後最好誠實申報以免受罰 賦稅署副署長洪吉山表示, 國稅局 1 年來查核預售屋 402 件, 補徵綜所稅 6.02 億元, 占查核地產實績 42%, 成屋 321 件, 補徵綜所稅 8.3 億元 賦稅署指出, 為了使查核標準全國一致, 依據北市國稅局過去查核案例製作成查核樣本, 並就相類似案件歸納整理出 查核成屋 預售屋作業要點, 提供給五區國稅局作為查稅參考, 其中最重要的部分, 就是納稅人申報成屋財產交易所得時, 若未提供當初買進成本, 即以財政部所頒定的利潤率進行推估所得, 因為這部分的所得認定與實際差距大, 因此許多納稅人往往會援用利潤率申報綜所稅 此次查稅案例中, 有不少個案都是因為國稅局已經掌握納稅人買屋成本, 重新估算納稅人的真正財產交易所得, 被國稅局開單要求補稅 這一年間, 地產投資客買賣預售屋與成屋, 被國稅局查獲或者主動申報的案件中, 交易年度跨及 94~99 年度, 由於北區與中區預售屋推案在 98 年度達到高峰, 因此 98 年度查獲件數 211 件, 查獲所得 10.4 億元, 補徵稅額 3.63 億元 至於貢獻度最高的投資客, 當然就是台北市的有錢人, 雖然查核件數不如北區國稅局, 但金額卻多出 8 成以上, 北市補徵稅額高達 7.94 億元, 占該項政策查稅總數的 55%, 北區則補徵 4.39 億元, 占總數的 3 成, 北台灣的地產投資人占總數 85%, 中區占 1 成 高雄市與南區整個南台灣則只貢獻 5% 的稅收 賦稅署強調, 該業務查核將會列入常態, 納稅人在申報財產交易所得時, 最好誠實申報, 否則被國稅局事後查獲, 都會懲以補徵稅額 0.5 倍罰鍰 遠雄數位 15 部曲孕育全球首座雲端建築攜手科技電信業五強聯手建造遠雄 U-TOWN 雲世代企業總部開創華人雲端運算新紀元 康堃皇 / 撰稿 看好 雲端 概念成為主導未來科技業主軸的趨勢, 由遠雄 中華電信 宏達電 趨勢科技 台灣微軟 Citrix systems 等 六強 所聯手打造的全球首座 台灣第一的智慧雲端建築 遠雄數位 15 部曲 - 遠雄 U-TOWN 雲世代企業總部 將於汐止誕生, 開創華人雲端運算新紀元 雲端 無疑是未來科技業主軸, 當美國白宮資訊長 Vivek Kundra 宣布, 運用雲端科技開發出白宮的新政府網站, 將取代舊有的 IT 資訊系統, 預估將替美國政府每年省下 750 億美元支出 時, 等於正式宣告 雲端時代 已來臨 提升企業競爭力 第 183 頁, 共 190 頁

掀全球建築風潮但儘管 雲端概念 已蔚為時代潮流, 放眼全球, 並沒有任何一棟企業總部將此一概念融入到建築物本身, 遠雄企業團以過去累積豐富的 70 多家策略合作夥伴基礎, 再度與中華電信攜手合作, 首創混合雲端建築概念, 整合國內外知名大廠技術資源, 斥資 13 億元, 在新北市大汐止經貿園區的遠雄 U-TOWN 建築內, 建置中華電信的雲端機房, 讓進駐企業不需採購任何軟硬體設備, 即可享有與大型企業相同等級的雲端服務產業, 快速提升企業的競爭力, 預計將掀起全球企業總部建築新風潮 趙藤雄表示,U-TOWN 從土地開發到建築施工歷時 20 餘年時間, 是花費他畢生心血打造出來的 雲端建築, 不但聘請日本知名建築師鄭秀和 燈光設計師鈴木直之等國際團隊設計綠建築外觀, 軟體方面也中華電信 微軟 宏達電 趨勢科技等科技業者提供軟體服務, 大幅提高企業總部的附加價值, 趙藤雄自豪地說 U-TOWN 絕對是全球商業不動產的典範 趙藤雄說,U-TOWN 為四棟高科技雲端建築大樓, 在建築外觀上強調人與建築 建築與環境之間的互動關係, 在地下一樓到四樓將興建 U-MALL, 結合食衣住行育樂等生活設施, 不是只有給他硬體空間而已, 加上提供給客戶首創的雲端設備, 未來進駐 U-TOWN 的企業會具有高度競爭力, 靈魂 無形價值就在這裡 帶動大汐止經濟塑造國際級園區遠雄 32 年來累積上萬名中小企業客戶, 隨著產業升級也有換辦公室需求, 都是 U-TOWN 的基本客源, 未來也會到中國大陸 新加坡 亞洲其他國家進行國際招商, 尤其目前中國工資不斷上漲, 不少台商也有回流設置企業總部需求, 汐止 U-TOWN 在地理位置上擁有四通八達的便利性, 未來也可與內湖科技 園區 南港軟體園區互相連結, 共同形成 大汐止經貿園區 至於地點為何選定在汐止? 趙藤雄表示, 汐止擁有比內湖科技園區更具優勢的條件, 如果能運用政府與民間合作的力量, 參考內湖或日 韓 新加坡等案例, 規劃產業專用區以利相關技術服務業 科技研發業或文化創意等策略性產業進駐, 將有機會塑造一個世界級的產業園區, 進而帶動汐止地區的整體發展, 可以預見的是遠雄 U-TOWN 未來將成大汐止經貿園區的商業活力泉源 新北市 大汐止經貿園區 計畫分別參考了日本東京幕張新都心 上海寶灣國際物流園區和韓國首爾的上岩洞數字媒體城等案例, 將藉由東方科學園區和優越的交通區位, 帶動市中心工業區轉型為 產業運籌核心區 ; 另透過南 內科及中研院知識庫, 帶動樟樹灣工業區轉型為 產業創新核心區 ; 並將利用社后樟樹灣工業區周邊山林地景和媒體聚落發展 大尖山遊憩計畫 和 媒體中心 數位 15 部曲完美結合公私雲 雲端運算 是目前最熱門的資訊技術, 它是一種新的資訊應用模式, 可依照不同的使用需求, 隨時隨地以任何資訊設備連上網路, 自由自在地存取使用電腦資源, 這些資源不僅可以透過雲端技術快速提供給企業使用, 還可同時減少管理工作 降低成本並提升效能 去年經濟部預估, 台灣利用雲端運算發展軟體資通訊的產值, 將從 2009 年的 200 億美元, 逐步增加到 2014 年的 500 億美元 根據國際管理顧問公司麥肯錫 (McKinsey & Company) 的評估, 一家規模 200 人的企業, 如果採用雲端技術, 光是軟體的支出, 就可省下至少 30% 的成本 因此, 遠雄將數位科技進一步延伸至 數位 15 部曲, 將建築私有雲與電信公有雲進行完美結合, 並藉由遠雄 U-TOWN 第 184 頁, 共 190 頁

所提供的雲端新優勢, 以 雲端 333 等概念提升企業國際競爭力, 也就是說,U-TOWN 將能協助企業運用雲端優勢, 並且吸引企業大規模進駐, 以大汐止為中心, 發展至全世界 2011-10-20/ 經濟日報 /A9 版 / 房市焦點 太子敦南大樓債權銀收回法拍 2011-10-21 01:36 工商時報 記者朱漢崙 楊筱筠 / 台北報導 針對太子敦南大樓處分, 截至昨 (20) 日傍晚太子汽車與銀行團仍未達成共識, 據透露, 在訴諸法院拍賣的前一天, 銀行團仍再派員與太子汽車協商, 但太子汽車決策高層堅持敦南大樓底價必須維持上次流標的底價 103 億元, 債權銀行團已決定今天上午向法院申請拍賣 據悉, 太子汽車向銀行團表示, 倘若買家能出到 103 億元價格, 願放棄敦南大樓頂樓的回租條款 但銀行團成員私下表示, 連 7 月底價訂在 103 億元都流標, 目前整體大環境景氣不如 7 月, 怎麼可能有人出 103 億元買下該大樓, 且據悉, 所有與太子汽車接觸的買方, 離 103 億元出價都有很大落差 銀行團內部評估, 敦南大樓目前市價行情差不多在 90 億元附近,95 億元已經是上限, 太子汽車想以 103 億元賣出敦南大樓實在不可能, 既然雙方無法達成共識, 銀行團今日便會開始走法院途徑, 申請拍賣敦南大樓 太子汽車的兩筆不動產擔保品, 包括敦南太子大樓與土城一地, 分別由第一順位債權人合作金庫與萬泰銀取得法拍權, 兩筆抵押品總市值上看 130 億元 銀行團指出, 由於太子汽車在期限內尚未確定買賣契約和買家, 銀行團有權 在今起強制執行法院命令, 向法院申請法拍權利 ; 若收回法拍權, 敦南太子大樓有機會在年底售出 降低相關銀行團逾放比 至於太子土城一地, 受變更使用目的相關流程影響, 明年順利處分的機率較高 敦南太子大樓全棟底價約 90 多億元, 若以法拍方式出售, 價位可能僅剩不到 80 億元, 但潛在買家很多, 包括大型壽險公司 外資都曾表達興趣 至於太子土城廠房占地超過 1 萬 2,000 多坪, 市價估計達 50~60 億元, 屬於素地, 廠商若要開發, 必須要申請特別核准, 相關流程較冗長 企業財產遭法拍營業稅要先還 2011-10-21 01:36 工商時報 記者陳懷瑜 / 台北報導 企業資產被法拍時, 未來優先分配的稅目將新加入營業稅 立院財委會昨 (20) 日初審通過賴士葆所提的稅捐稽徵法條文修正草案, 確定營業稅 土增稅 地價稅 房屋稅收, 優先於普通債權 財委會昨日排了 9 個立委提案, 但包括滯納金利息標準 設置納稅人保護官等議題都遭財政部 司法院要求保留, 僅通過賴士葆所提 2 案, 初審通過修訂稅捐稽徵法第 1 條之 1 第 48 條之 3 的修正案, 以及第 6 條修正條文 財政部官員表示, 據營業稅法規定, 企業資產遭法拍視同出售, 必須繳交營業稅, 可是稅捐稽徵法卻未將營業稅優先於債權, 造成許多企業的資產已經被清算一空, 卻欠下龐大的營業稅未繳, 進而追討到許多已破產的負責人身上, 讓這些破產的負責人因此變成欠稅大戶, 故修正稅捐稽徵法第 6 條條文 第 185 頁, 共 190 頁

財政部長李述德表示, 基於保護納稅義務人權益, 許多稅局正在查核的案件, 如果因為財政部對於法令的見解不同, 公布新的解釋函令, 稅務人員在核課案件時, 必須以對納稅義務人有利的解釋函令作為核定案件的標準 至於稅務違章案件, 將放寬為所有未確定案件都適用, 也就是稅務爭訟的案件只要尚未判定, 都可以最有利納稅義務人的條文適用 排在普通債權前 法拍營業稅優先受償 記者陳美珍 / 台北報導 為保障國庫租稅債權, 維護債務人權益, 立法院財政委員會昨 (20) 日初審通過稅捐稽徵法修正案, 將法院或行政執行拍賣 變賣貨物的營業稅, 優於普通債權優先受償 依據稅捐稽徵法第六條規定, 列為優先受償的稅捐包括 : 土地增值稅 地價稅及房屋稅, 財委會通過稅捐稽徵法修正案後, 法院 行政執行處執行拍賣或變賣貨物應課徵的營業稅, 也將優於一切債權與抵押權受償 財政部表示, 在完成修法程序後, 經法院或行政執行處拍賣的土地 房屋及貨物, 其所衍生的營業稅捐, 必須先扣除拍賣價金, 如有餘額才能分配給其他債權人 對國庫而言, 稅捐徵收將更獲保障, 同時債務人也免於在貨物被拍賣 變賣後, 仍須面對營業稅捐被追繳的困擾 提案修法立委賴士葆表示, 確有納稅人在經營不善時, 貨物被法院拍賣, 結果以拍得價款償債後, 卻還欠國庫大筆營業稅捐, 對國庫 納稅人產生困擾 賴士葆指出, 依據財政部統計,97 年至 99 年度稅捐機關就拍賣或變賣貨物所涉營業稅款, 雖聲請參與分配拍賣價金, 但未獲償稅款最高達到 6.85 億元, 合計三年總額 16.46 億元 目前法律對拍賣或變賣貨物所涉及營業稅的課徵規定, 未以法律定之的現象, 監察院曾予以糾正, 司法院也要求財政部應修法保障國家租稅債權 2011-10-21/ 經濟日報 /A23 版 / 產業焦點. 稅務法務 不動產論壇周六台中開講 台中訊 居住正義 當道, 高房價成為十大民怨之首, 台中市不動產聯盟將於 29 日舉辦高峰論壇, 希望促使立法院儘快通過相關法案 台中市不動產聯盟總召集人黃昭閔表示, 面對高房價議題, 兩黨總統候選人都提政見爭取中產階級認同 ; 為避免淪為選舉口號, 聯盟希望透過這次論壇促使本屆立法院最後一個會期通過土地徵收條例及實價登錄的地政三法 台中市不動產聯盟 是包括台中市不動產估價師公會在內的 20 個產官學界單位團體 從業人員近五萬人凝聚而成, 希望透過舉辦不動產論壇, 邀請各方意見領袖分析及評論當年度房地產焦點話題, 透過媒體發聲, 向政府提出建言 論壇 29 日在逢甲大學舉辦, 將拋出兩大議題 - 如何改進不動產稅制與徵收補償機制? 及 實價登錄真能掌握市價與健全房市?, 同時討論實價登錄的地政三法的具體內涵及修訂方向, 以及政府掌握了第一手的買賣資料後是否能有效抑止房價飆漲, 實價登錄後是否代表房地產成交資訊透明化, 實價登錄能否實現居住正義等議題 論壇引言人為中國土地改革協會理事長王進祥 政大地政系特聘教授張金鶚, 主持人為逢甲大學土管系主任楊賀雯及副教授陳建元, 共同與談者包括 : 不動產估價師公會全聯會理事長陳諶 財政部次長張盛和 稅改聯盟召集人王榮璋 台中市政府地政局局長曾國鈞 淡大產經系教授莊孟翰 內政部地政司司長蕭輔導 地政士公會全聯會理事長王國雄 不動產仲介公會全聯會理事長李 第 186 頁, 共 190 頁

同榮 台中市不動產代銷公會理事長謝麟兒 台中市建開公會理事長張麗莉等人 ( 徐谷楨 ) 2011-10-23/ 經濟日報 /B7 版 / 產學育成 香山工業區都更公設擺不平! 10 周邊地主 : 公設全落周邊 漠視小地主權益都發處長 : 誤會了扣除公設後的土地會分配給所有地主 記者高宛瑜 / 新竹報導 新竹市政府進行香山工業區都市計畫土地變更案, 要將工業區轉型為住商混合區, 老字號正隆紙廠新竹廠也納入其中, 但市府的規畫, 公共設施全落在正隆外圍, 住商區全落在內部, 引起外圍地主反彈, 質疑市府規畫不公平 漠視小地主的權益 新竹市政府都發處長翁義芳說, 都更案民間很難自行協商, 必須由市府介入, 地主有不同意見, 可與市府再溝通 討論 香山工業區都更計畫總面積達 97 公頃, 正隆紙廠區域面積占 2.19 公頃, 目前 14 名地主雖同意變更, 但全案必須有兩成五的公設 ( 綠地 園道 道路 ), 近 10 名周邊地主認為公設嚴重分配不均, 氣得向市府和市議員林耕仁陳情 我們也是工業區啊, 憑甚麼就要被犧牲? 自嘲是 小小地主 的地主表示, 市府規畫形同 一分為二, 且 市府版 的公設區有俗稱的 裡地, 不臨路, 出入還需繞過巷弄, 不符公設精神 地主指出, 依 都市計畫工業區檢討變更審議規範 規定, 地主自願回饋部分土地作為公設用地, 才得做工業區變更 但市府 硬著來, 沒與地主事先協商就規畫 ; 也有地主認為, 應將公設平均分配, 而非照 大塊狀 的分配 林耕仁說, 市府規畫沒考量到公平性, 應再修改 把較零散 狹長的土地劃為公設區, 是合理的作法 翁義芳解釋, 因部分土 地零散 不適合做為住商區, 才採常見的 方正劃法 他強調, 周邊地主認為吃虧, 是有所誤會 因扣除公設後的土地, 會分配給所有地主 他舉例, 公設區的地主, 變更後約可配到原地面積的四至五成, 不過仍要視位置不同而調整, 例如臨路價值較高, 分配到的土地面積就較小 開發案需經全數地主同意才能施行, 但市府召開三次會議, 仍無結論 翁義芳說, 計畫案送都委會審議通過後將公開展覽 再召開說明會, 預定明年底 後年初計畫才會完成 2011-10-23/ 聯合報 /B1 版 / 竹苗. 運動 台糖港埠用地文創產業入列 2011-10-24 01:15 工商時報 記者顏瑞田 / 高雄報導 台糖港埠用地開發第一期, 將納入駁二文創特區, 未來現有駁二特區將沿自行車道, 依傍港灣形成一個文創廊帶 圖 / 顏瑞田 第 187 頁, 共 190 頁

紐西蘭第二大 3D 動畫公司 Huhu Studios 公司, 將成為這裡的第一批進駐者 盧維屏說, 基地面積約 5.65 公頃的台糖港埠用地開發, 在確立 一宗基地, 分期分區請照開發 的原則後, 市府和台糖合作開發第一期, 將可帶動國內外企業參與未來二期和三期開發的意願, 希望能夠超過 150 億元以上的國內外資金, 參與投資建設 駁二文創特區與延伸廊帶一覽 台糖港埠用地開發已經確立分三期進行, 第一期將由地主台糖與高雄市政府合作, 共同開發, 作為駁二文創特區的擴大區域, 提供包括紐西蘭第二大的 3D 動畫公司 Huhu Studios 等國內外廠商進駐 高雄市政府都發局長盧維屏說, 經過文化局等市府單位與地主台糖溝通後, 雙方初步達成共同開發的共識, 對於此一合作案, 台糖將在該公司董事會提案通過後, 開始執行 據了解, 原本高雄市政府希望台糖能夠無償撥用, 不過, 台糖認為很難獲得董事會同意, 因此, 經過雙方溝通後達成共識, 該地由市府租用, 並出資 2.5 億元左右, 負責該基地倉庫的整修, 但是, 整修費用作為租金的折抵, 未來則共享開發成果 由於駁二文創特區在索尼電腦娛樂 (SCET) 設立研發中心, 以及作為各項文創展覽場地之後, 駁二文創特區目前用地已客滿, 可是, 卻有許多國內外廠商看中駁二文創特區, 因此, 都發局長盧維屏表示, 台糖港埠用地開發案的第一期, 將納入駁二文創特區, 未來, 沿著高雄港灣, 將成為文創港岸廊帶 台糖港埠用地開發案第一期啟動後, 已宣布投資高雄 設立製片中心的 不動產實價登錄草案違者最高罰 15 萬 2011/10/31 草案出爐區段化公告區間大幅縮減登記不實七日內須重申報違者最高罰 15 萬 經濟日報 / 記者徐筱嵐 / 台北報導 實價登錄草案出爐, 最受爭議的房地產交易價格區段化公告, 從現行以 100 號區間, 縮至以 10 號為間隔範圍, 區間大幅縮減十分之一, 不動產交易價格資訊更為透明 若登錄不實, 七日內須重新據實申報, 違者最高可處 15 萬元罰鍰 圖 / 經濟日報提供 第 188 頁, 共 190 頁

居住正義 為國民黨 民進黨兩黨競選主軸之一, 實價登錄 正是落實居住正義首部曲, 相關登錄配套作業, 受到業界與民眾關注 內政部地政司近日已完成擬訂 平均地權條例第 47 條不動產成交實際資訊申報登錄及查詢收費辦法 草案, 待 平均地權條例 地政法 與 不動產經紀條例 修正條文草案三讀完成後, 將會對外公布 內政部對此草案內容十分低調, 均不願多做說明, 但相關訊息已發布至全國地政單位, 頗有要求地政人員待命意味 外界質疑現行區段化登錄, 資訊不夠透明, 內政部擬將現行房地產交易價格以 100 號為區間的公告, 未來縮至以 10 號為區間範圍, 如成交案件位在新北市新店區北新路三段 51 號, 區段化登錄則為北新路三段 46-55 號, 兼顧隱私與資訊透明化 草案指出, 若土地 建物分別計價, 應分開登錄 ; 合併計價則登錄總價即可 往後買賣轉移案件完成後, 須於 30 天內完成申報, 除親赴現場臨櫃登錄, 擬開發網路及電子郵件方便民眾登錄 ; 逾期未申報, 限期七日內完成, 否則將按次處份 若主管機關發現登錄價格申報不實, 將通知申報人於七日內重新據實申報, 違者將處 3 萬元以上 15 萬元以下罰鍰, 並限期改正, 屆期未改正按次處罰至完成 此外, 異於市場交易價的案例, 未來委由不動產估價師協助評 非自用房產交換也要課奢侈稅 持有不到兩年 採價值從高計算 經濟日報 / 記者陳美珍 / 台北報導 2011/10/31 防弊, 交換持有不到兩年的非自用不動產, 也要課徵特種貨物及勞務稅 ( 奢侈稅 ) 財政部表示, 交換 視同買賣 行為, 且規定交換的不動產如果不等值, 雙方要按換出或換入不動產的時價, 擇其較高的價格核稅 財政規定, 如以非自用不動產進行交換, 如持有期間都不達二年, 兩人將被視為是買賣不動產, 都要繳納奢侈稅 舉例來說,A 與 B 持有不達二年非自用不動產各一筆,A 所持有的不動產價值 1,500 萬元,B 持有者 2,000 萬, 雙方決議交換,B 再就不足差額提供 A 現金補償 在從高計稅原則下,A 及 B 奢侈稅計稅價值是 2,000 萬 如以 10% 稅率計算, 兩人各自要繳 200 萬奢侈稅 不過, 財部表示, 有幾種情形未必需要繳交奢侈稅, 包括 : 一 交換雙方持有的非自用不動產其持有期間都超過二年時, 雙方均可免課奢侈稅 ; 二 其中有一方持有超過二年, 可免徵奢侈稅 ; 但交換持有未超過二年的非自用不動產的另一方, 仍要按換出或換入不動產價值從高繳納奢侈稅 三 交換貨物若一為非自用不動產, 一為奢華貨物 ( 如高價汽車 ) 時, 僅有以非自用不動產做為交換者須課徵奢侈稅 買屋斡旋金擬規範上限房價 1% 2011/10/31 聯合報 / 記者何醒邦 / 台北報導 房仲業者收取買房斡旋金爭議頻傳, 內政部初步研擬, 未來斡旋金的上限不得超過房價的百分之一 ; 如果斡旋不成 何時返還等權利義務, 也將有更明確規範 房仲公會全聯會理事長李同榮表示, 斡旋金明文化可減少糾紛, 因此樂見其成, 但上限訂多少還可再討論 目前全案仍在行政院消保會審議, 最快年底可達成共識 第 189 頁, 共 190 頁

房仲業者說, 民眾如果要買房子, 對屋況覺得很滿意, 準備和屋主談價格時, 通常有 要約書 與 斡旋單 兩種選項 ; 要約書只須要買方簽名, 斡旋單則要拿出現金, 雖然效果一樣, 但通常為了展現誠意, 不少房仲人員會要求買方拿出斡旋金 不過, 政府目前對斡旋金並無規範, 造成部分房仲漫天亂喊價, 有些情形甚至喊到房價的十分之一 內政部初步規劃, 法規上無 斡旋金 的名詞, 未來將以 保證金 方式稱之 ; 將來消費者準備談價時, 委託承購契約書上同樣有兩種選項, 一是原來的要約書, 另外則是 支付保證金, 但保證金不得超過房價的百分之一 而且保證金何時轉為訂金 何時該返還, 甚至買方反悔的沒入等權利義務, 也會明確規定 消保會法制組長陳星宏指出, 目前方案仍由產官學各界討論中, 但他表示, 在買賣還沒成交之前, 就要買方付出一筆錢, 對買方也是一種困擾 ; 將來在房價資訊透明後, 還有無必要付斡旋金? 希望年底前能得出共識 記者劉俐珊 / 台北報導 信義房屋表示, 斡旋金方面, 現金部分不超過 10 萬元 ; 若開票, 收取交易金額 5%, 但以 50 萬元為上限 ; 高總價房產則以個案處理 永慶房屋表示, 斡旋金現金部分不超過 10 萬元, 視個案而定 ; 住商不動產的斡旋金 3% 以下, 現金部分不超過 10 萬元, 高總價房產以個案處理 金 要約書 訂金制度等, 供購屋的民眾選擇使用 當買方有意購買某間房子時, 可選擇簽訂要約書, 向屋主表明購屋意願及所出的價錢, 再由經紀人轉交屋主確認 ; 若屋主同意買方所提之要約, 則在要約書上簽章承諾, 契約就此成立 若是買方有強烈的意願想購買某間房子, 也可選擇斡旋金制度, 直接出價並提供一筆斡旋金, 讓房屋仲介公司代買方向屋主議價, 若屋主同意收下斡旋金, 即可直接成為訂金, 契約就此成立 因為房地產交易金額龐大, 斡旋金有助確認消費者購屋誠意 新聞辭典 / 斡旋金 2011/10/31 聯合報 / 劉俐珊 為有效傳達買方購屋誠意, 房屋仲介業者根據內政部地政司規定, 推出斡旋 第 190 頁, 共 190 頁