行业专题研究 证券研究报告房地产行业 增持维持 房地产行业 2013 年 8 月 19 日 自贸区首单政策红利, 重申这仅仅只是开始! 事件 : 房地产行业核心分析师 : 涂力磊 SAC 执业证书编号 : S0740210020003 tll5535@htsec.com 021-23219747 房地产行业分析师 : 谢盐 * SAC 执业证书编号 : S0850208120583 xiey@htsec.com 021-23219436 国务院总理李克强 8 月 16 日主持召开国务院常务会议 会议强调 : 为推进中国 ( 上海 ) 自由贸易试验区加快政府职能转变, 探索负面清单管理, 创新对外开放模式, 会议讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关于授权国务院在中国 ( 上海 ) 自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施外资 中外合资 中外合作企业设立及变更审批等有关法律规定的决定草案 投资分析 : 1. 中国 ( 上海 ) 自贸区建设不破不立 : 为改革扫清法律障碍 1.1 中国 ( 上海 ) 自贸区建设启动历程回顾 2012 年 12 月 21 日, 上海市人大常委会第 37 次会议表决通过 上海市推进国际贸易中心建设条例 该条例将于 2013 年 1 月 1 日起施行 该条例首次提出要在上海 探索建立符合国际惯例的自由贸易园区 由此, 上海综合保税区, 即外高桥保税区 外高桥物流园区 洋山保税港区和浦东机场综合成为上海申请自由贸易区的组成部分 今年 3 月 28 日至 29 日, 李克强总理在上海进行就任后首次基层考察 期间, 李克强鼓励 支持上海在现有综合保税区基础上, 研究如何在 28 平方公里内, 建立一个自由贸易试验区, 进一步扩大开放, 以推动完善开放型经济体制机制 2013 年 7 月 3 日, 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议, 部署审计后整改工作, 研究激活财政存量资金, 通过 中国 ( 上海 ) 自由贸易试验区总体方案 和 中华人民共和国外国人入境出境管理条例 ( 草案 ) 会议原则通过 中国 ( 上海 ) 自由贸易试验区总体方案 强调, 在上海外高桥保税区等 4 个海关特殊监管区域内, 建设中国 ( 上海 ) 自由贸易试验区, 是顺应全球经贸发展新趋势, 更加积极主动对外开放的重大举措 要进一步深化改革, 加快政府职能转变, 坚持先行先试, 既要积极探索政府经贸和投资管理模式创新, 扩大服务业开放 ; 又要防范各类风险, 推动建设具有国际水准的投资贸易便利 监管高效便捷 法制环境规范的自由贸易试验区, 使之成为推进改革和提高开放型经济水平的 试验田, 形成可复制 可推广的经验, 发挥示范带动 服务全国的积极作用, 促进各地区共同发展 这有利于培育我国面向全球的竞争新优势, 构建与各国合作发展的新平台, 拓展经济增长的新空间, 打造中国经济 升级版 今年 8 月 16 日, 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议, 听取抗旱防汛 粮食生产形势汇报并部署秋季农业重点工作, 确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施, 讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关于授权国务院在中国 ( 上海 ) 自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施有关法律规定的决定草案 会议强调 : 为推进中国 ( 上海 ) 自由贸易试验区加快政府职能转变, 探索负面清单管理, 创新对外开放模式, 会议讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关于授权国务院在中国 ( 上海 ) 自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施外资 中外合资 中外合作企业设立及变更审批等有关法律规定的决定草案 我们认为, 中央正从中国新一轮改革开放的战略高度, 布局中国 ( 上海 ) 自贸区的试点改革 上海综保区是上海乃至中国改革开放的前沿阵地, 具有扩大内需, 面向世界, 深耕亚太, 参与全球竞争的深厚基础 同时, 上海综保区是一个相对封闭区域, 采取特殊的监管政策, 有利于顺利推动 开放倒逼体制改革, 改革激发企业创新, 创新释放发展红利 进程 目前, 上海也正在积极配合国家有关部委制定 上海自由贸易园区建设总体方案, 方案中将明确外汇管理创新 服务贸 执笔人 : 谢盐
行业专题研究 房地产 2 易开放 区域便利化等方面的行动计划和政策措施, 相关细则仍有待国务院的最终批复 1.2 中国 ( 上海 ) 自贸区改革试点有望推动五方面的改革 中国 ( 上海 ) 自贸区建设是一项需要具备很强创新性 独立性的系统性工程 首先, 区内政策必须从自贸区顶层设计出发, 结合中国国情和制度特征进行创新性规划 考虑到我国现行法规与国际通行的自贸区法规存在多处抵触或不相一致的地方 ( 包括外商投资管理模式 开放模式 税收 外汇 监管体制等 ), 中国 ( 上海 ) 自贸试验区建设之前必需先行进行区域内相关立法修正 由于立法是一个漫长的过程, 加之改革也需要不断试错, 因此本次国务院讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关于授权国务院在中国 ( 上海 ) 自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施有关法律规定的决定草案 在暂停实施外资 中外合资 中外合作企业设立及变更审批等有关法律规定后, 即可先行推动自贸试验区适用法律的实施 ( 例如, 外商法 赋予商务部对外商投资进行审查的权力, 而国际通行的备案制就需要对相关法律进行修改 ) 图 1 中国 ( 上海 ) 自贸区内即将暂停相关法规为后续政策推进打下基础 顶层设计 立法先行 暂停法规实施 体制创新 贸易自由化 贸易便利化 运营低成本 服务多样化 WTO 规则核心 促进金融 促进贸易 金融管制 利率外汇放开 货物监管 货物状态监管 基于事后监管的行政体制改革创新 授权执法 机构整编 信息共享 全国推广 自贸区适用法 投资自由化 TPP 规则核心 给予外商国民待遇和全面权益保护 促进投资 促进开放 目录管理 负面清单管理 外商审批制 外商备案制 诚信体系 资料来源 : 网站公开资料整理 海通证券研究所 本次国务院会议透露出来的重要信息还包括 : 自贸试验区将加快政府职能转变, 探索负面清单管理和创新对外开放模式 对照中国 ( 上海 ) 自贸试验区试点的背景 ( 当时正值中美贸易谈判, 美国提出 TPP, 要求中国加入 ) 我们认为, 本次自贸试验区试点将不仅反映 WTO 规则的贸易自由化, 也反映反映 TPP 规则的投资自由化 前者强调传统意义上的贸易便利化 企业运营的低成本和围绕贸易服务的多元化, 后者则更关注给予外商国民待遇和全面的权益保护 ( 例如外汇管制取消和知识产权保护等 ) 更重要的是, 通过在自贸区内建立国际通行的贸易自由化和投资自由化规则, 有利于我国逐步建立起真正符合国际惯例的管理体制和监管运作机制 我们认为, 贸易自由化包括 : 促进金融发展和促进贸易两个方面 前者是指将此前的金融管制 ( 包括利率 汇率和外汇兑换额度管制 ) 变成利率和汇率的市场化, 以及本外币的自由兑换 后者是指将此前的货物分散和实际监管方式 ( 即铁丝网的物理围网监控 ) 转变为统一的海关货物状态监管方式 ( 即对进出货物进行仓单管理 海关监管系统和企业 ERP 系统进行对接, 然后采取选择性纳税 ) 投资自由化包括 : 促进投资和扩大开放两个方面 前者是指将此前的外商投资的目录管理方法 ( 即分为鼓励类 允许类和禁止类目录对外商投资领域进行管理 ) 变成国际通行的负面清单管理方法 ( 即政府将不允许外商投资的领域列出来, 其余不做限制, 这实质就是给予外商准入前的国民待遇 ) 在此模式下, 不在负面清单中的投资项目都可以进来, 这就涉及到后续的管理 后者是指此前的外商审批制 ( 即外商投资需要通过发改委 商务部的审批备案, 还需要工商局登记 ) 变更为备案制 ( 即只备案, 不审查 ; 发改委 商务部和工商局合成一个部门对外办公, 直接进行登记拿营业执照, 注册资金任缴制 一照多址等 ) 上述四方面的改革都涉及到一个行政管理体制的改革创新 在前门打开的情况下, 后面一定要加强监管 这就要求工商 税务 海关等联合执法的垂直授权, 而这就必然涉及到相关政府部门的机构整编, 架构重建和人员优化 在我国政府行政职权不断细化的背景下, 事前审批权限消失, 事后监管的加强, 又必然涉及到信息有效的共享和社会诚信体系的建设 由上可知, 中央是希望通过管理体制 机制的变化来实现上海自贸试验区的扩大开放 这就要求中国 ( 上海 ) 自贸试验区
做成一个符合国际惯例的, 深根亚太的营商环境, 即使跨国公司的亚太区总部自愿留在上海自贸区内 2. 中国 ( 上海 ) 自贸区改革试点政策的影响分析 行业专题研究 房地产 3 未来可以为上海发展带来新 十年红利 的中国 ( 上海 ) 自贸区建设将涉及海关 税务 金融 工商和土地等多个政府职能部门, 围绕 外汇管理创新 服务贸易开放 区域便利化 将出台一系列相关政策细则, 将涉及贸易 航运和金融各个方面 表 1 本次国务院相关政策对中国 ( 上海 ) 自贸试验区的推动作用自贸区政策方向影响贸易方面自贸区 ( 原保税区 ) 受益自贸区 ( 原保税区 ) 公司受益 促进开放 ( 例如创新开放模式 暂停外资企业设立和变更法规 ) 促进金融开放 ( 例如利率汇率市场化 ) 促进投资 ( 例如负面清单管理 ) 促进贸易 ( 例如货物状态监管 ) 促进行政改革 ( 例如加快政府职能转变 ) 更多企业进入 资料来源 : 海通证券研究所整理 资金流通总量放大 速度加快 更多类型的行业和企业进入 物资流通速度更快 吞吐量更大 服务种类更多, 政府行政服务效率提高 以后凡是上海自贸试验区内的外资 中外合资 中外合作企业和内资企业的设立 增资和股权变更 工商登记等都将遵循国际惯例的备案制 ( 遵循内外资一致的原则 ), 注册企业将更加便利, 并停止实施国务院上述文件规定的相应行政审批事项 区域内实现金融市场利率市场化, 风险可控的前提下人民币资本项目可兑换 ; 建立与自贸区相适应的外汇管理体制等, 允许符合条件的外资金融机构设立外资银行等, 将扩大自贸区对经济腹地的辐射范围, 促进区域成为跨国企业的运营总部和资金调拨中心 ; 有助于推动自贸区相关产业升级换代在外商投资企业的设立和变更管理环节, 对鼓励类 允许类和先行开放的现代服务业重点领域, 取消合同章程审批, 改为备案管理, 将确需保留的对外国投资者的特殊准入限制措施, 列为 试验区外商投资例外管理措施表, 探索负面清单管理模式厂商可以降低生产运营成本, 消费者可获得价格更低的商品 ; 能吸引各国货物到自贸区集散转口, 有助推动自贸区航运物流业的发展 自贸区依赖的港口吞吐量上升, 随之自贸区进出口总额上升增强企业开展投资和经营活动的信心, 自贸区服务能力将改善 ; 可以促进区域旅游服务业协同合作, 包括提供全面的港口商贸服务和综合的旅游休闲服务, 加速产业升级 自贸区内企业数量和质量的提高, 区内经济的繁荣有助于园区物业增值, 租金上涨, 商品房销售提升 ; 同时, 优质企业入驻也有利于公司股权投资开展 随着区内企业向研发和总部型企业升级换代, 园区公司的物业类型也将升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇 更多类型的公司进入自贸区, 将极大地丰富自贸区的商贸和产业类型, 企业和消费者的增加有助于促进园区公司的商业物业和商品房的销售 有利于自贸区内的物流和贸易类企业, 参股相关公司的园区公司将直接受益 旅游业的发展有助于园区公司的休闲住宅和商业物业的拓展 ; 更多服务类型推出将有助于园区公司拓展 综合城市运营商 的业务 从上述五个方面改革看, 本次国务院会议提出的 创新开放模式 暂停外资企业设立和变更法规 等方面属于促进开放的改革方面, 即以后凡是上海自贸试验区内的外资 中外合资 中外合作企业和内资企业的设立 增资和股权变更 工商登记等都将遵循国际惯例的备案制, 这将使得今后上海自贸试验内的企业注册更加便利 这将有助于提高自贸区内企业数量和质量, 促使区内经济的繁荣, 提升园区物业的价值 ; 同时, 优质企业入驻也有利于公司股权投资开展 促进金融开放是自贸区改革的另一个重要方面 我们预计未来自贸试验区内可能实现金融市场利率市场化, 在风险可控的前提下实现人民币资本项目可兑换 ; 建立与自贸区相适应的外汇管理体制等 这些都将促进上海自贸试验区成为跨国企业的运营总部和资金调拨中心的最佳区域 ; 有助于推动自贸区相关产业的升级换代 随着区内企业向研发和总部型企业升级换代, 园区公司的物业类型也将升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇 第三, 本次国务院会议提出的 负面清单管理 等方面属于促进投资的改革方面, 即在外商投资企业的设立和变更管理环节, 对鼓励类 允许类和先行开放的现代服务业重点领域, 取消合同章程审批, 改为备案管理, 将确需保留的对外国投资者的特殊准入限制措施, 列为 试验区外商投资例外管理措施表, 探索负面清单管理模式 我们认为, 更多类型的公司进入自贸区, 将极大地丰富自贸区的商贸和产业类型, 企业和消费者的增加有助于促进园区公司的商业物业和商品房的销售 第四, 未来可能出现的 货物状态监管 等方面属于促进贸易的改革方面, 这将有助于厂商降低生产运营成本, 消费者可获得价格更低的商品 ; 能吸引各国货物到自贸区集散转口, 有助推动自贸区航运物流业的发展 随之而来的是, 自贸区依赖的港口吞吐量上升, 进出口总额上升 这有利于自贸区内的物流和贸易类企业, 参股相关公司的园区公司将直接受益 第五, 本次国务院会议提出的 加快政府职能转变 等方面属于政府行政改革方面, 政府行政服务效率的提高将增强企业开展投资和经营活动的信心, 自贸区服务能力将得到改善 ; 这将促进区域旅游服务业协同合作 更多政府服务类型的推出将有助于园区公司拓展 综合城市运营商 的业务
行业专题研究 房地产 4 3. 相关受益公司分析 考虑到中国 ( 上海 ) 自贸区包括, 外高桥保税区 外高桥物流园区 机场保税区 洋山保税港区, 因此, 我们认为上市地产公司中的外高桥 (600648) 浦东金桥 (600639) 市北高新 (600604) 和阳光城 (000671) 有望受益 3.1 外高桥 (600648) 受益程度最大 成为 A 股唯一体改 金融 贸易核心平台企业 规划面积 10 平方公里的外高桥保税区于 1990 年 6 月成立 该园区位于浦东新区, 濒临长江入海口, 地处黄金水道和黄金岸线交汇点, 紧靠外高桥港区, 是全国 15 个保税区中经济总量最大的保税区 外高桥保税区设有隔离设施并实行特殊管理政策 目前, 该园区已发展成为集国际贸易 先进制造 现代物流及保税商品展示交易等于一体的综合型保税区 ; 重点发展生物医药 医疗设备 电子技术半导体 大宗奢侈品展示交易等新兴产业 根据上海综合保税区 ( 外高桥保税区 机场保税区 洋山保税港区 ) 十二五 规划, 外高桥保税区未来几年园区企业经营总收入要在 2010 年基础上翻一番, 进出口额占全国保税区比重要上升至 50% 外高桥 (600648) 成立于 1992 年 公司主要在上海外高桥保税区内从事工业地产和园区开发, 以及区内物流贸易等业务 海陆空交通便利和政策优惠赋予公司先天竞争优势, 目前公司正通过保税区功能创新打造自贸区后天优势以参与全球化竞争 ; 公司物业规模庞大 ( 总建面合计 500 万平 ) 去年公司大规模启动森兰 外高桥项目以推动园区的产城融合 ; 森兰项目进入开发高峰有助于公司业绩的逐步释放 ( 该项目商住体量合计 152 万平 ) 前述分析可知, 未来包括外高桥在内的中国 ( 上海 ) 自贸区有望成为撬动中国新一轮改革开放的支点 一旦试点放开, 它将为全国转型提供经验, 为国企改革 审批制度改革 投资制度改革等方面做出有益尝试和推动 由此, 上海外高桥乃至上市公司在 开放倒逼改革 下将成为集金融创新平台 国内外贸易平台 体制机制创新平台的全球离岸核心平台 根据上海综合保税区 4+3 重点区域开发建设规划,2013 年, 外高桥将加快森兰商务商业区建设, 完善城市配套功能, 启动运营上海外高桥国际贸易文化交流中心, 全面建设外高桥国际贸易城 具体措施则包括, 加快建设国家进口贸易促进创新示范区, 建立阿根廷 土耳其 泰国等进口商品国别馆, 启动运营高档消费品展示贸易平台, 建成国际红酒展示交易中心 ; 推动国家对外文化贸易基地建设, 启动运营保税艺术品交易中心一期等 我们判断, 未来随着上海外高桥保税区获批自贸区后, 园区将顺利实现从国际贸易示范区, 到产城融合实验区, 再到自由贸易园区的转变, 从而实现功能最前沿 总部最聚焦 贸易最便利 联动最紧密 居住最适宜和配套最齐全的区域 由此, 外高桥股份公司将因其全面 深度参与自贸区建设而极大获益 我们预计 2013-2014 年公司将实现 EPS 分别为 0.46 元 / 股和 0.61 元 / 股, 在暂不考虑自贸区提升物业价值情况下, 公司 RNAV 是 28.24 元 8 月 19 日公司收盘价 13.50 元, 对应 PE 为 29.35 和 22.13 倍 考虑到森兰项目进入开发高峰, 外高桥有望获批自贸区, 我们以 RNAV(28.24 元 )80% 折, 即 22.60 元作为 6 个月目标价, 维持 增持 评级 3.2 浦东金桥 (600639):20 万平的临港碧云壹号相应受益 规划面积达 20 平方公里的上海金桥出口加工区于 1990 年经国务院批准成立 该园区位于浦东新区中部, 分南区和北区两部分, 西连陆家嘴金融贸区, 北接外高桥保区, 南近张江高科技园区 目前, 该园区的经营特点体现为, 向制造业产业链的前端和后端进行延伸 同时, 金桥出口加工区重点发展两类共十大产业, 包括 : 先进制造业和生产性服务业 1996-2010 年间, 园区工业产值增长了近 13 倍 为应对产业升级, 园区加大了对地区总部 研发中心和商业项目的招商, 同时, 根据细分目标客户的需求不断进行园区再造和调整 浦东金桥 (600639) 成立于 1992 年 5 月 ; 公司未来两年租金收入将保持 15% 稳健增长, 具备较强的安全性, 并通过组合地产开发销售增强业绩的成长性 ; 公司竞争力体现为依据区内产业链变化进行园区再造和服务提升 ; 参股公司每年有分红, 且上市后有望增值 5-7 亿元 ; 未来几年公司业绩将保持稳健增长, 并长期有望复制 裕廊 成长模式向区外扩张 ( 规划建筑面积 20 万平的临港碧云壹号即位于洋山保税港区附近 ) 我们预计 2013-2014 年公司将实现 EPS 分别为 0.43 元 / 股和 0.52 元 / 股, 对应 RNAV 是 13.39 元 截至 8 月 19 日, 公司收盘于 8.70 元, 对应 2013 2014 年 PE 分别为 20.23 倍和 16.73 倍 考虑到公司参股的东方证券已进入 IPO 预审, 且公司储备的建面 20 万平临港碧云壹号即位于洋山保税港区, 我们以公司 RNAV 即 13.39 元作为 6 个月的目标价, 维持公司的 买入 评级
行业专题研究 房地产 5 3.3 阳光城 (000671):2.36 万平的高桥新市镇 G03-17 地块而受益 阳光城 (000671) 成立于 1991 年 8 月 借助信托 房地产基金等多种方式, 公司资金杠杆率较高 ; 以首要考核销售额指标的激励方案确保公司新管理团队的强执行力 ; 公司去年以来以股权收购方式快速拿地 (11 年权益拿地 34.3 亿 2012 年至今 12.8 亿 ), 拓展异地项目 ( 深耕福州 西安, 向周边 中西部进军 ); 同时, 公司产品线延伸不断延伸至住宅 公寓 别墅 写字楼 商业等及一级开发, 从而实现了近年来的高周转和高成长 2013 年 3 月, 公司合并持有 100% 权益的子公司福建汇友源房地产开发有限公司以 1.49 亿元竞得建筑面积 1.53 万平的外高桥新市镇 E06-03 商业地块 : 同年 4 月, 公司全资子公司福州滨江房地产开发有限公司以 1 亿元竞得建筑面积 2.36 万平外高桥新市镇 G03-17 商业地块 上述位于浦东外高桥的商业地块建筑面积合计 3.89 万平 我们预计 2013-2014 年公司将实现 EPS 分别为 0.69 元 / 股和 0.96 元 / 股, 对应 RNAV 是 21.76 元 截至 8 月 19 日, 公司收盘于 13.06 元, 对应 2013 2014 年 PE 分别为 18.93 倍和 13.60 倍 考虑到公司以股权收购方式快速拿地, 异地拓展能力强, 周转快, 我们以公司 RNAV(21.76 元 )70% 折, 即 15.23 元, 维持 买入 评级 3.4 市北高新 (600604): 外高桥产业升级带来公司启东产业园受益市北高新 (600604) 成立于 1992 年 8 月 ; 公司定位于 都市型产业园区 综合运营商和服务集成商, 已布局上海闸北区和江苏南通两个产业园区 前者即市北高新区规划面积 3.13 平方公里, 其地理位置优越, 交通极其便利, 是上海市中心区唯一上海国家高技术产业基地 ; 后者即园区与南通政府合作开发 5.2 平方公里的市北高新南通科技城 目前, 市北高新园区经济每年 30% 以上的高增长 2011 年, 园区第三产业营业额 596 亿元, 增长 260 倍, 在全市 5 平方公里以下 41 家开发区中, 市北高新综合发展指数排第一, 园区生产性服务业比重已超 90% 目前, 公司合计持有权益建面 26.48 万平, 预计未来几年将获得 69.33 万平新增权益建面 同时, 未来 5 年市北高新园区可开发建面 260 万平, 南通储备 4200 亩土地 我们预计未来几年公司项目储备和开发规模有望快速上升 自贸区产业链升级后, 部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好 我们预计 2013-2014 年公司将实现 EPS 分别为 0.28 元 / 股和 0.31 元 / 股, 对应 RNAV 是 9.14 元 截至 8 月 19 日, 公司收盘于 7.60 元, 对应 2013 2014 年 PE 分别为 27.14 倍和 24.52 倍 考虑到公司重点开发的启东产业园将受益于自贸区获批后的产业转移, 我们以公司 RNAV 即 9.14 元作为 6 个月的目标价, 维持 增持 评级 4. 风险提示 : 房地产行业与国家政策紧密相关, 一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展
行业专题研究 房地产 6 表 2 中国 ( 上海 ) 自贸区政策出台后有望受益的上市公司的基本情况 园区园区面积规划园区经营特点园区产业发展相关上市公司情况 外高桥 浦东金桥 规划面积 10 平方公里 面积 20 平方公里, 其中工业区规划 16 平方公里, 生活区商贸区 4 平方公里 1990 年 6 月成立, 园区位于浦东新区, 濒临长江入海口, 地处黄金水道和黄金岸线交汇点, 紧靠外高桥港区, 是全国 15 个保税区中经济总量最大的保税区 外高桥保税区设有隔离设施并实行特殊管理政策, 同时赋予了货物在保税区与境外之间自由出入, 免征关税和进口环节税, 免验许可证件, 免予常规的海关监管手续等优惠政策 1990 年经国务院批准的国家级开发区成立, 园区位于浦东新区中部, 分南区和北区两部分, 西连陆家嘴金融贸区, 北接外高桥保区, 南近张江高科技园区 是集现代工业 商贸 住宅为一体的现代经济园区 自 1990 年以来 金桥出口加工区凭借其独特的区位 保税仓储和进出口贸易便利的优势, 吸引了大量制造业企业的入驻 目前园区的经营特点体现为, 向制造业产业链的前端 ( 头脑机构 开发机构 ) 和后端 ( 工业设备废物再利用平台 产业增值服务等 ) 进行延伸 园区已发展成为集国际贸易 先进制造 现代物流及保税商品展示交易等于一体的综合型保税区 ; 重点发展生物医 药 医疗设备 电子技术半导体 大宗奢侈品展示交易等新兴产业 截止 2008 年底, 累计吸引投资项目 10000 个, 其 中世界 500 强企业达 110 多家 为实现 产城融合, 公司正开发 5.74 平方公里的森兰 外高桥项目 上海综合保税区 ( 外高桥保税区 机场保税区 洋山保税港区 ) 十二五 规划中提出外高桥保税区未来几年园区企业经营总收入要在 2010 年基础上翻一番, 进出口额占全国保税区比重要上升至 50% 目前, 金桥出口加工区重点发展两类共十大产业, 包括 : 先进制造业 ( 电子信息 汽车整车及零部件 重要装备业 现代家电 生物医药等 ) 生产性服务业 ( 研发 软件服务外包 现代物流 工业设备维护 工业循环利用等 ) 1996-2010 年间, 园区工业产值增长了近 13 倍 为应对产业升级, 园区加大了对地区总部 研发中心和商业项目的招商, 同时, 根据细分目标客户的需求不断进行园区再造和调整, 从而成功吸引了开发移动运营数据管理企业, 媒体内容提供商等入驻金桥园区 阳光城 市北高新 市北高新区规划面积 3.13 平方公里 ; 园区与南通政府合作开发 5.2 平方公里的市北高新南通科技城 资料来源 : 公司网站资料 海通证券研究所 1992 年市北工业新区成立, 其辖地东起共和新路, 西临彭越浦, 南起汶水路, 北至走马塘 园区地理位置优越, 交通极其便利, 是上海市中心区唯一上海国家高技术产业基地 目前园区与南通政府合作开发 5.2 平方公里的市北高新南通科技城 园区着力推进产业结构转型, 率先形成了以发展生产性服务业为主导的产业集群 ( 包括投资性 管理性总部 企业研发中心 服务外包业 金融后台服务业 国产基础软件业 ) 园区经济每年 30% 以上的高增长 2011 年, 园区第三产业营业额 596 亿元, 增长 260 倍, 在全市 70 多家产业园中排前三 在全市 5 平方公里以下 41 家开发区中, 市北高新综合发展指数排第一, 单位土地利润产出和税收产出强度均列全市第二 园区生产性服务业比重已超 90% 目前, 北高新园区已初步形成 以总部经济为主导 以软件信息服务 业 检验检测服务业 人力资源服务业 节能环保服务业 金融衍生服务业为特色 的产业发展新格局 外高桥 (600648) 成立于 1992 年, 其 A 股和 B 股分别于 1993 年 5 月和 7 月在上交所上市 公司主要在上海外高桥保税区内从事工业地产和园区开发, 以及区内物流贸易等业务 海陆空交通便利和政策优惠赋予公司先天竞争优势, 目前公司正通过保税区功能创新打造自贸区后天优势以参与全球化竞争 ; 公司物业规模庞大 ( 总建面合计 500 万平 ) 去年公司大规模启动森兰 外高桥项目以推动园区的产城融合 ; 森兰项目进入开发高峰有助于公司业绩的逐步释放 ( 该项目商住体量合计 152 万平 ) 浦东金桥 (600639) 成立于 1992 年 5 月, 其 A 股和 B 股分别于 1993 年 3 月和 5 月在上交所上市 ; 公司未来两年租金收入将保持 15% 稳健增长, 具备较强的安全性, 并通过组合地产开发销售增强业绩的成长性 ; 公司竞争力体现为依据区内产业链变化进行园区再造和服务提升 ; 参股公司每年有分红, 且上市后有望增值 5-7 亿元 ; 未来几年公司业绩将保持稳健增长, 并长期有望复制 裕廊 成长模式向区外扩张 ( 规划建筑面积 20 万平的临港碧云壹号即位于洋山保税港区附近 ) 阳光城 (000671) 成立于 1991 年 8 月, 其 A 股于 1996 年 12 月在深交所上市 ; 公司借助信托 房地产基金等实现高杠杆扩张 ; 新管理团队执行力强, 激励方案首要考核销售额指标 ; 以股权收购方式快速拿地 (11 年权益拿地 34.3 亿 2012 年至今 12.8 亿 ), 拓展异地项目 ( 深耕福州 西安, 向周边 中西部进军 ), 产品线延伸 ( 涵盖住宅 公寓 别墅 写字楼 商业等及一级开发 ), 从而实现高周转模式下的高成长 公司在 2013 年初分别以 1.49 亿元和 1 亿元在上海外高桥保税区购得 1.53 万平和 2.36 万平商业用地 市北高新 (600604) 成立于 1992 年 8 月, 其 A 股和 B 股于 2012 年 9 月在上交所上市 ; 公司定位于 都市型产业园区 综合运营商和服务集成商, 已布局上海闸北区和江苏南通两个产业园区 目前, 公司合计持有权益建面 26.48 万平, 预计未来几年将获得 69.33 万平新增权益建面 同时, 未来 5 年市北高新园区可开发建面 260 万平, 南通储备 4200 亩土地 因此, 我们预计未来几年公司 项目储备和开发规模有望快速上升 自贸区产业链升级后, 部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启动产业园为公司带来间接利好
行业专题研究 房地产 7 信息披露 分析师声明 涂力磊 : 房地产行业谢盐 : 房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 以勤勉的职业态度, 独立 客观地出具本报告 本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息, 本人不保证该等信息的准确性或完整性 分析逻辑基于作者的职业理解, 清晰准确地反映了作者的研究观点, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明 分析师负责的股票研究范围 重点研究上市公司 : 万科 A(000002.SZ) 保利地产 (600048.Sh) 招商地产 (000024.SZ) 金地集团 (600383.SH) 华侨城 A(000069.SZ) 金融街 (000402.SZ) 首开股份 (600376.SH) 北京城建 (600266.SH) 苏宁环球 (000718.SZ) 荣盛发展 (002146.SZ) 滨江集团 (002244.SZ) 广宇集团 (002133.SZ) 亿城股份 (000616.SZ) 新潮实业 (600777.SH) 广宇发展 (000537.SZ) 天房发展 (600322.SH) 栖霞建设 (600533) 张江高科 (600895.SH) 陆家嘴 (600663.SH) 浦东金桥 (600639.SH) 南京高科 (600064.SH) 苏州高新 (600736.SH) 天津松江 (600225.SH) 黑牡丹 (600510.SH) 和外高桥 (600648.SH) 投资评级说明 1. 投资评级的比较标准 类别 评级 说明 投资评级分为股票评级和行业评级 买入 个股相对大盘涨幅在 15% 以上 ; 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较 增持 个股相对大盘涨幅介于 5% 与 15% 之间 ; 标准, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 ( 或 股票投资评级 中性 个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 5% 之间 ; 行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的减持个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 -15% 之间 ; 涨跌幅为基准 ; 卖出个股相对大盘涨幅低于 -15% 2. 投资建议的评级标准 增持 行业整体回报高于市场整体水平 5% 以上 ; 报告发布日后的 6 个月内的公司股价 ( 或行 行业整体回报介于市场整体水平 -5% 与 5% 业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅 行业投资评级 中性减持 之间 ; 行业整体回报低于市场整体水平 5% 以下 法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可能会波动 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 市场有风险, 投资需谨慎 本报告所载的信息 材料及结论只提供特定客户作参考, 不构成投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标 财务状况或需要 客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况 在法律许可的情况下, 海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务 本报告仅向特定客户传送, 未经海通证券研究所书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝 复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用 所有本报告中使用的商标 服务标记及标记均为本公司的商标 服务标记及标记 如欲引用或转载本文内容, 务必联络海通证券研究所并获得许可, 并需注明出处为海通证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改 根据中国证监会核发的经营证券业务许可, 海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务