第 13 章 上 海 滨 江 豪 宅 战 风 起 云 涌 上 海 中 原 地 产 研 究 咨 询 部 吴 依 滨 江 板 块 作 为 市 中 心 最 稀 缺 的 城 市 景 观 资 源, 随 着 城 市 版 图 的 扩 大, 未 来 将 变 得 更 为 稀 缺, 当 然 也 势 必 进 入 真 正 的 产 品 力 时 代, 优 胜 劣 汰 后, 形 成 一 个 理 性 的 市 场 而 面 对 持 续 紧 缚 的 调 控 政 策, 上 海 滨 江 高 端 市 场 成 交 急 速 萎 缩, 但 从 2012 年 伊 始, 受 少 数 高 端 项 目 价 格 松 动 影 响, 一 直 以 稀 缺 性 为 傲 的 滨 江 豪 宅 抗 跌 性 亦 日 渐 不 稳, 或 明 或 暗, 以 促 销 为 目 的, 大 尺 度 价 格 调 整 暗 潮 急 涌 伪 豪 宅 与 真 豪 宅 之 战 在 2012 年 的 滨 江 领 域 纠 缠 激 烈, 地 段 论 景 观 论 等 高 端 楼 盘 的 评 定 标 准 也 开 始 被 越 来 越 多 的 滨 江 高 端 买 家 重 新 审 视 13.1 促 销 态 势 局 部 蔓 延 上 海 滨 江 产 品 价 格 沦 陷 13.1.1 豪 宅 市 场 量 升 价 跌 上 海 滨 江 板 块 逆 势 飘 红 从 调 控 算 来, 豪 宅 项 目 价 格 僵 持 已 近 一 年, 远 远 超 过 普 通 住 宅 项 目 半 年 左 右 的 僵 持 期, 企 业 资 金 紧 张 再 也 无 法 回 避 正 1 是 在 这 样 的 背 景 下, 在 2012 年 的 豪 宅 市 场 中, 高 端 楼 盘 陆 续 步 刚 需 的 后 尘, 出 现 大 范 围 的 楼 盘 促 销 情 况, 价 格 跳 水 现 象 增 多, 由 此 带 来 的 交 易 数 量 可 观, 库 存 迅 速 消 耗, 这 也 引 发 了 个 别 高 端 房 企 在 这 一 热 潮 下 推 新, 但 新 增 总 量 远 不 及 前 两 年 水 平 而 在 3 月 份 普 宅 成 交 回 暖 之 际, 豪 宅 市 场 已 然 按 捺 不 住, 交 易 量 在 3 月 对 应 加 速 回 升 后, 价 格 战 继 续 演 绎, 房 企 主 动 调 整 市 场 策 略 的 行 为 趋 多, 更 多 的 高 端 楼 盘 加 入 到 以 价 换 量 的 行 列, 降 价 版 图 不 断 扩 散 ;4 月 交 易 小 幅 回 落 ;5 月 6 月 新 增 供 应 突 破 峰 值, 交 易 流 量 止 跌 回 升, 回 暖 走 势 明 显 豪 宅 各 板 块 中 最 为 突 出 的 当 属 滨 江 板 块, 其 在 2012 年 的 交 易 走 势 与 整 个 豪 宅 市 场 相 比, 似 乎 更 具 有 可 看 性 具 体 来 看, 2012 年 上 半 年 滨 江 板 块 高 端 市 场 累 计 成 交 套 数 480 套, 与 2011 年 同 期 相 比 上 涨 185.71%, 而 整 个 豪 宅 市 场 交 易 涨 幅 仅 为 72.85% 分 月 来 看, 在 2012 年 1~2 月 滨 江 豪 宅 同 样 遭 遇 交 易 困 境 ; 进 入 3 月, 众 多 产 品 进 入 降 价 行 列, 滨 江 楼 盘 也 不 例 外, 因 此 3 4 月 的 交 易 流 量 迅 速 回 暖 ; 而 5 6 月 在 新 增 供 应 的 带 动 下, 交 易 基 本 延 续 4 月 水 平 从 长 远 来 看, 随 着 一 批 降 价 房 源 的 去 化, 新 增 供 应 将 逐 渐 增 多, 如 果 价 格 配 合 到 位, 下 半 年 滨 江 高 端 市 场 将 平 稳 有 序 图 13-1 上 海 市 滨 江 板 块 一 手 豪 宅 市 场 月 度 成 交 套 数 走 势 图 (2011 年 1 月 2012 年 6 月 ) 250 200 150 100 50 0 套 元 / 平 方 米 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 1201 1202 1203 1204 1205 1206 供 应 套 数 ( 左 轴 ) 成 交 套 数 ( 左 轴 ) 成 交 均 价 ( 右 轴 ) 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 数 据 来 源 : 上 海 中 原 研 究 咨 询 部 13.1.2 滨 江 个 案 交 易 突 显 降 价 促 销 竞 争 上 位 从 2012 年 3 月 起, 开 发 商 在 资 金 链 紧 张 的 压 力 下 新 鸿 基 绿 地 恒 盛 华 丽 家 族 等 一 系 列 房 地 产 龙 头 企 业 纷 纷 加 入 降 价 潮, 滨 江 豪 宅 大 战 一 触 即 发, 放 下 身 段, 找 准 定 位, 才 是 当 下 明 智 之 举 从 典 型 成 交 个 案 来 看, 卢 湾 滨 江 的 汇 景 天 地, 1 此 篇 文 章 豪 宅 市 场 数 据 由 上 海 中 原 研 究 咨 询 部 统 一 豪 宅 数 据 库 提 供
销 售 处 坚 称 均 价 7.5 万 元 / 平 方 米, 最 低 85 折, 但 从 成 交 数 据 上 却 显 示 近 期 项 目 其 中 几 套 房 源 单 价 跌 至 3 万 元 / 平 方 米, 成 为 并 将 豪 宅 首 例 价 格 见 底 产 品 而 徐 汇 滨 江 两 大 豪 宅 出 现 肉 搏 战, 在 4 5 月 均 有 良 好 表 现 的 海 珀 府 邸 尚 海 湾 豪 庭 正 上 演 着 暗 暗 较 劲 的 戏 码, 海 珀 府 邸 在 8 折 销 售 仍 不 理 想 的 情 况 下,3 月 加 大 折 扣 至 75 折, 由 此 换 来 了 交 易 冠 军 的 宝 座 ; 尚 海 湾 豪 庭 在 4 月 上 旬 一 次 性 推 出 了 30 余 套 特 价 房, 最 低 单 价 3.8 万 元 / 平 方 米, 但 此 批 房 源 位 臵 不 佳, 因 此 产 品 内 部 价 格 差 距 仍 较 大, 但 在 海 珀 府 邸 的 逼 迫 下, 该 案 属 于 无 奈 之 举 此 外, 浦 东 滨 江 的 滨 江 凯 旋 门 同 样 低 价 入 市, 世 茂 滨 江 花 园 白 金 湾 府 邸 官 方 虽 没 有 明 折 明 降, 但 实 际 交 易 价 格 跌 幅 迅 猛 表 13-1 上 海 市 滨 江 板 块 降 价 楼 盘 汇 总 (2012 年 上 半 年 ) 区 域 / 板 块 楼 盘 名 称 成 交 套 数 ( 套 ) 成 交 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 当 前 折 扣 卢 湾 / 打 浦 桥 华 丽 家 族 汇 景 天 地 24 39,824 官 方 :85 折 ; 实 际 : 最 低 6 折 黄 浦 / 滨 江 华 润 外 滩 九 里 12 98,297 官 方 : 无 ; 实 际 : 最 低 7 折 绿 城 黄 浦 湾 8 90,541 官 方 : 无 ; 实 际 : 最 低 7 折 徐 汇 / 龙 华 海 珀 府 邸 196 63,325 官 方 :75 折 尚 海 湾 豪 庭 126 52,503 官 方 : 无 ; 实 际 : 最 低 5 折 ( 特 价 房 ) 浦 东 / 陆 家 嘴 凯 旋 滨 江 园 38 115,740 官 方 : 低 价 入 市 ; 实 际 :75 折 世 茂 滨 江 花 园 61 73,370 官 方 : 无 ; 实 际 : 最 低 6 折 虹 口 / 北 外 滩 白 金 湾 府 邸 11 89,985 官 方 : 无 ; 实 际 : 最 低 75 折 资 料 来 源 : 上 海 中 原 研 究 咨 询 部 13.2 浦 江 两 岸 豪 宅 云 集 产 品 力 比 拼 势 在 必 行 外 滩 作 为 上 海 的 标 志, 也 是 一 种 理 想 生 活 方 式 的 符 号 象 征, 且 正 在 被 放 大, 当 1350 米 水 岸 线 总 长 成 为 回 忆, 取 而 代 之 的 是 东 外 滩 北 外 滩 南 外 滩 卢 湾 滨 江 徐 汇 滨 江 等 新 兴 的 城 市 地 标 概 念 随 着 滨 江 板 块 开 发 的 逐 渐 升 温, 市 中 心 滨 江 住 宅 在 可 供 开 发 土 地 资 源 稀 缺 和 供 需 矛 盾 加 剧 双 重 趋 势 下 显 得 格 外 珍 贵 一 些 在 2007 年 2008 年 规 划 卖 3 万 元 / 平 方 米 至 4 万 元 / 平 方 米 的 滨 江 住 宅, 去 年 每 平 方 米 单 价 一 度 飙 升 至 10 万 元 / 平 方 米 以 上, 品 质 跟 不 上 价 值 的 现 象 在 如 今 楼 市 调 整 中 暴 露 出 来 但 截 至 目 前, 黄 浦 江 两 岸 已 汇 集 了 恒 盛 地 产 鹏 欣 地 产 华 润 绿 城 新 鸿 基 等 房 地 产 巨 头, 各 路 豪 宅 逐 鹿 滨 江, 势 必 进 入 一 场 空 前 的 产 品 力 之 战 图 13-2 上 海 市 滨 江 板 块 分 布 图 北 外 滩 东 外 滩 陆 家 嘴 滨 江 南 外 滩 卢 湾 滨 江 徐 汇 滨 江 资 料 来 源 : 上 海 中 原 研 究 咨 询 部 13.2.1 地 段 论 -- 南 外 滩 首 当 其 冲 目 前 南 外 滩 在 作 为 上 海 金 融 中 心 的 同 时, 其 地 标 建 筑 也 颇 具 特 色, 根 据 规 划, 外 滩 金 融 聚 集 带 基 本 已 不 会 再 有 大 规 模 可
供 开 发 的 住 宅 用 地, 因 此, 在 外 界 眼 中, 目 前 尚 有 在 售 住 宅 项 目 的 南 外 滩, 不 仅 是 外 滩 金 融 聚 集 带 最 后 的 一 块 豪 宅 处 女 地, 更 是 其 唯 一 的 豪 宅 配 套 区 而 由 此 产 生 的 板 块 价 值 提 升 也 无 法 避 免 在 让 板 块 内 高 端 住 宅 占 有 得 天 独 厚 的 地 理 优 势 的 同 时, 也 使 得 这 些 高 端 住 宅 群 之 间 的 竞 争 更 为 激 烈, 南 外 滩 板 块 双 雄 争 霸 硝 烟 四 起, 品 牌 豪 宅 华 润 外 滩 九 里 绿 城 黄 浦 湾 对 决 从 外 部 风 格 上 来 看, 绿 城 黄 浦 湾 和 华 润 外 滩 九 里 各 有 亮 点 外 滩 九 里 延 续 了 外 滩 万 国 建 筑 群 的 特 点, 然 而 外 滩 沿 途 的 建 筑 风 格 与 外 滩 气 质 一 脉 相 承, 唯 独 缺 少 了 点 豪 宅 应 有 的 独 特 个 性, 不 免 让 人 审 美 疲 劳 ; 而 绿 城 黄 浦 湾 则 眼 前 一 亮, 全 玻 璃 金 字 塔 般 的 建 筑 在 滨 江 一 带 的 豪 宅 建 筑 风 格 上 更 有 创 新 的 前 瞻 眼 光 ; 不 过 在 景 观 方 面, 确 是 外 滩 九 里 更 胜 一 筹, 临 江 第 一 栋 江 景 御 座, 拥 有 整 条 浦 西 滨 江 岸 线 唯 一 直 面 黄 浦 江 的 视 野 景 观 即 便 是 坐 北 朝 南 的 北 外 滩 白 金 湾 腹 地, 景 观 的 开 阔 度 也 无 法 比 拟 ; 从 价 格 来 看, 两 例 楼 盘 的 对 外 报 价 都 高 达 15-16 万 元 / 平 方 米, 但 是 今 年 以 来 的 成 交 价 均 在 9 万 元 / 平 方 米 徘 徊 图 13-3 上 海 市 华 润 外 滩 九 里 项 目 外 观 图 及 景 观 图 华 润 外 滩 九 里 外 观 图 华 润 外 滩 九 里 景 观 图 13.2.2 景 观 篇 --360 度 饱 览 浦 江 美 景 说 到 滨 江 豪 宅, 汤 臣 一 品 首 屈 一 指, 楼 盘 在 推 出 的 当 年, 其 价 格 令 人 发 指 在 饱 受 争 议 的 浪 尖, 产 品 曾 有 望 揽 下 中 国 最 贵 豪 宅 的 头 衔, 在 一 线 滨 江 独 领 风 骚, 成 为 后 起 之 秀 不 断 赶 超 的 标 杆 就 景 观 而 言, 汤 臣 一 品 给 我 们 带 来 第 一 眼 的 震 撼, 全 通 透 落 地 玻 璃 窗 设 计, 再 加 上 大 尺 度 观 景 阳 台, 可 以 全 角 度 享 受 外 滩 及 黄 浦 江 美 景, 其 景 观 的 开 阔 度 与 穿 透 度 无 人 能 及, 使 得 站 在 边 上 的 世 茂 滨 江 花 园 就 略 显 的 小 家 碧 玉 了 一 些 目 前 陆 家 嘴 滨 江 聚 集 了 老 中 青 三 代 滨 江 豪 宅, 以 滨 江 凯 旋 门 为 代 表 的 新 兴 派 无 论 在 产 品 还 是 定 价 上 都 有 赶 超 汤 臣 一 品 的 趋 势 且 在 江 景 方 面, 楼 盘 距 离 黄 浦 江 直 线 距 离 仅 在 百 米 之 内, S 型 湾 造 就 了 项 目 饱 览 一 线 滨 江 河 世 博 会 双 重 景 观, 视 野 更 加 开 阔, 这 是 显 著 区 别 于 目 前 滨 江 两 岸 在 手 滨 江 住 宅 的 一 大 优 势 图 13-4 上 海 市 汤 臣 一 品 景 观 图 及 位 臵 图 汤 臣 一 品 位 臵 图 汤 臣 一 品 景 观 图
汤 臣 一 品 13.2.3 上 海 潜 力 板 块 -- 豪 宅 蜕 变 进 行 时 受 到 后 世 博 效 应 的 影 响, 徐 汇 滨 江 是 上 海 滨 江 板 块 的 后 起 之 秀, 板 块 内 两 大 豪 宅 产 品 恒 盛 尚 海 湾 绿 地 海 铂 旭 辉 近 期 恰 到 好 处 的 降 价, 将 这 个 新 兴 的 豪 宅 居 住 板 块 炒 的 更 加 火 热 了 如 今 的 徐 汇 滨 江, 棚 户 区 市 井 之 气 早 已 绝 迹 世 博 会 的 举 办 使 其 基 础 建 设 水 平 整 整 提 前 发 展 十 年, 各 大 品 牌 开 发 商 都 在 有 限 的 住 宅 用 地 上 发 展 大 量 的 城 市 商 业, 因 此 无 论 是 从 稀 缺 性 发 展 前 景 投 资 价 值 等 来 看, 都 显 出 巨 大 的 后 劲 目 前 徐 汇 滨 江 的 开 发 仍 然 处 于 起 步 阶 段, 投 资 前 景 比 较 乐 观, 这 是 与 其 他 滨 江 板 块 最 大 的 不 同, 也 正 是 其 最 大 的 价 值 所 在 从 6 年 前 的 中 海 瀛 台 到 百 汇 园, 再 到 如 今 的 恒 盛 尚 海 湾 绿 地 海 铂 旭 辉, 徐 汇 滨 江 豪 宅 的 演 变 脉 络 可 谓 相 当 清 晰 经 过 多 次 蜕 变, 已 渐 露 极 致 豪 宅 的 雏 形 从 最 早 提 出 滨 江 概 念 的 中 海 瀛 台, 到 豪 宅 意 识 逐 渐 显 著 的 百 汇 园, 再 到 尚 海 湾, 项 目 比 邻 龙 腾 大 桥, 南 区 楼 王 距 离 浦 江 不 足 百 米, 北 区 江 景 资 源 则 更 为 优 越, 基 本 是 户 户 临 江 ; 但 海 铂 旭 辉 却 差 强 人 意, 虽 然 在 产 品 细 节 方 面 考 虑 的 较 为 周 全, 但 浦 江 江 景 已 无 可 观 性 图 13-5 上 海 市 尚 海 湾 项 目 外 观 图 及 景 观 图 尚 海 湾 豪 庭 外 观 图 尚 海 湾 豪 庭 景 观 图 13.3 滨 江 豪 宅 真 伪 论 13.3.1 城 市 豪 宅 价 值 标 准 真 正 的 豪 宅 如 同 奢 侈 品, 应 该 隐 而 不 显, 且 无 论 是 在 资 源 景 观 区 域 建 筑 等 方 方 面 面 体 现 其 独 有 的 气 质 究 其 标 准, 最 主 要 的 两 方 面 在 于 : 其 一, 地 段 是 豪 宅 之 所 以 能 称 之 为 豪 宅 的 最 核 心 价 值 支 撑, 因 为 好 地 段, 要 么 位 居 城 市 的 繁 华 核 心, 要 么 占 据 稀 缺 的 景 观 资 源, 其 不 可 复 制 的 稀 缺 性 价 值, 不 仅 能 够 为 豪 宅 提 供 高 品 质 的 生 活 基 础, 也 为 豪 宅 奠 定 了 十 分 广 阔 的 升 值 前 景 ; 其 二, 建 筑 品 质 也 许 不 是 高 端 住 宅 物 业 的 最 大 特 色, 但 肯 定 是 最 坚 实 的 基 础 真 正 的 豪 宅 物 业 将 更 注 重 建 筑
的 表 现 力 和 各 种 细 节, 且 对 城 市 来 讲, 城 市 需 要 标 志 性 建 筑 就 犹 如 道 路 需 要 指 示 牌 一 样, 一 座 出 色 的 标 志 性 建 筑 不 但 能 鲜 明 的 说 明 和 表 现 出 区 域 特 点, 更 能 够 为 区 域 增 加 一 抹 亮 色 显 而 易 见, 豪 宅 标 准 不 仅 仅 只 停 留 在 以 上 提 及 的 两 方 面, 但 这 两 方 面 恰 恰 是 最 为 关 键 的 因 素 在 这 个 城 市 优 质 资 源 越 来 越 缺 乏 的 社 会, 地 段 景 观 建 筑 品 质 就 会 显 得 尤 为 重 要 可 悲 的 是, 在 如 今 的 房 地 产 市 场 中, 似 乎 价 格 才 是 豪 宅 产 品 界 定 的 标 准, 但 限 购 重 创, 高 端 臵 业 者 的 购 房 资 格 成 为 首 要 条 件, 在 此 影 响 下, 对 产 品 的 选 择 也 会 变 得 更 为 谨 慎, 都 希 望 选 择 到 物 有 所 值 的 产 品, 但 现 实 往 往 并 非 如 此, 豪 宅 定 义 因 此 被 重 新 剖 析 13.3.2 滨 江 梦 难 抵 性 价 比 沿 着 上 海 唯 一 的 黄 浦 江 流 域, 以 码 头 转 型 航 运 中 心 的 北 外 滩 拥 有 浓 厚 历 史 文 化 底 蕴 的 南 外 滩 百 废 待 兴 的 卢 湾 滨 江 华 丽 转 身 的 徐 汇 滨 江 繁 花 似 锦 的 陆 家 嘴 滨 江, 浦 江 两 岸 荟 萃 了 上 海 城 市 景 观 的 精 华, 也 聚 集 了 上 海 诸 多 高 尚 居 住 区 滨 江 一 词, 成 为 一 种 身 份 和 荣 耀 的 表 征, 可 谓 是 最 早 一 批 的 豪 宅 群, 更 成 为 房 产 增 值 潜 力 的 保 障 但 目 前 市 场 中 标 榜 着 滨 江 的 楼 盘 不 在 少 数, 但 从 地 段 景 观 等 滨 江 豪 宅 要 素 来 看, 无 一 达 到 此 标 准, 由 此 伪 滨 江 产 生, 其 价 格 也 普 遍 较 高 而 楼 市 调 控 政 策 突 击, 高 端 市 场 陷 入 停 滞, 降 价 潮 犹 如 多 米 诺 骨 牌 效 应 一 般 在 一 线 滨 江 延 续, 但 尽 管 如 此, 仍 不 影 响 其 在 购 房 者 眼 中 的 特 殊 地 位, 居 于 滨 江 是 很 多 人 追 求 的 居 住 梦 想 而 在 限 购 的 当 下, 豪 宅 臵 业 者 更 需 要 一 步 到 位, 而 无 论 是 占 据 稀 缺 地 段, 还 是 拥 有 品 质 物 业, 豪 宅 最 终 讲 求 的 同 样 是 性 价 比 价 格 是 豪 宅 界 定 的 敲 门 砖, 而 这 一 点 恰 恰 是 高 端 臵 业 者 购 房 的 最 后 指 标, 他 们 需 要 的 是 真 正 的 豪 宅, 集 地 段 景 观 潜 力 等 多 方 面 因 素 为 一 体 的 豪 宅 在 滨 江 豪 宅 中, 价 格 之 高 毋 庸 臵 疑, 但 能 集 多 重 优 点 与 一 身 的 并 不 在 多 数, 有 了 地 段, 没 有 景 观 ; 有 了 景 观, 开 阔 度 不 同, 伪 豪 宅 比 比 皆 是, 更 别 说 那 些 连 滨 江 概 念 都 仍 未 达 到 的 豪 宅 群 了