碧 桂 園 (27) 買 入 首 發 報 告 24 日 物 美 價 廉, 規 模 速 度, 目 標 價 3.23 港 元, 評 級 買 入 全 國 領 先 的 人 居 生 活 模 式 : 碧 桂 園 根 據 社 會 和 人 居 發 展 的 需 求, 不 斷 豐 富 大 規 模 社 區 + 優 美 環 境 + 優 質 產 品 + 優 質 管 理 服 務 + 超 級 配 套 體 系 + 合 理 定 價 為 內 涵 的 碧 桂 園 家 園 模 式 物 美 價 廉 的 競 爭 法 寶 : 碧 桂 園 的 價 格 策 略 是 採 用 合 理 的 定 價, 並 通 過 不 斷 豐 富 附 加 值 來 提 升 產 品 的 居 住 價 值, 及 通 過 在 建 設 過 程 中 規 模 化 系 統 化 標 準 化 的 開 發, 最 大 程 度 的 讓 利 於 消 費 者, 讓 更 多 人 實 現 五 星 級 的 居 住 夢 想 規 模 速 度 彰 顯 競 爭 優 勢 : 碧 桂 園 長 期 以 來 堅 持 規 模 開 發 模 式 ; 運 用 一 條 龍 式 的 房 地 產 開 發 模 式, 從 前 期 策 劃 規 劃 設 計 園 林 綠 化 戶 型 配 置 到 售 前 售 後 服 務, 每 一 環 節 都 配 備 快 速 反 應 的 精 英 團 隊, 以 專 業 精 神 和 嚴 格 的 品 質 監 控, 執 著 追 求 卓 越 的 品 質, 成 功 地 獲 得 了 高 品 質 與 高 速 度 的 雙 贏 五 星 級 服 務 體 現 品 牌 魅 力 : 人 性 化 的 星 級 " 服 務 " 也 是 碧 桂 園 品 牌 最 為 獨 特 的 基 因, 是 碧 桂 園 品 牌 最 大 的 魅 力 所 在 碧 桂 園 的 五 星 級 服 務 首 先 體 現 在 根 據 社 會 和 人 居 發 展 的 趨 勢, 前 瞻 性 的 滿 足 客 戶 需 求 第 一 上 海 研 究 部 86755-3336 7898 主 要 資 料 行 業 房 地 產 股 價 2.76 港 元 目 標 價 3.23 港 元 (+17%) 股 票 代 碼 27 HK 已 發 行 股 本 165.75 億 股 總 市 值 457.5 億 港 元 52 周 高 / 低 4.16 港 元 /1.9 港 元 每 股 淨 現 值 5.39 港 元 主 要 股 東 楊 氏 家 族 (65.77%) 風 險 : 房 地 產 宏 觀 政 策 調 控 下, 合 約 銷 售 金 額 下 滑 超 預 期 和 淨 資 產 負 債 率 的 上 升, 及 現 金 流 壓 力 目 標 價 3.23 港 元, 首 次 評 級 買 入 : 根 據 11 及 12 年 竣 工 結 算 面 積 的 變 化 和 價 格 假 設, 我 們 分 別 預 期 公 司 11 年 和 12 年 的 淨 利 潤 為 53 億 元 和 56 億 元. 源 於 最 新 的 盈 利 估 算, 我 們 給 予 其 3.23 港 元 的 目 標 價, 相 當 於 12 年 8 倍 的 市 盈 率, 相 對 於 11 年 5.39 港 元 的 每 股 淨 資 產 折 讓 4%, 上 升 潛 力 為 17%, 首 次 給 予 買 入 的 評 級 1 人 民 幣 =1.22 港 元 盈 利 摘 要 年 结 日 :31/12 29A 21A 211E 212E 213E 收 入 ( 百 万 元 ) 17,586 25,84 35,641 39,568 44,351 变 动 (%) 11.9% 46.7% 38.1% 11.% 12.1% 净 利 润 ( 百 万 元 ) 2,19 4,291 5,258 5,594 6,653 变 动 (%) 58.9% 95.9% 22.6% 6.4% 18.9% 每 股 收 益 ( 元 ).13.26.32.34.4 变 动 (%) 58.7% 93.1% 22.6% 6.4% 18.9% 市 盈 率 ( 倍 ) 16.9 8.7 7.1 6.7 5.6 每 股 股 息 ( 元 ).45.96.95.11.12 息 率 (%) 2.% 4.2% 4.2% 4.5% 5.3% 預 測 股 價 表 現 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1.5 Jun/1 Sep/1 Dec/1 Mar/11 Jun/11 Sep/11 資 料 來 源 : 彭 博 第 一 上 海 證 券 有 限 公 司 www.mystockhk.com
投 资 要 点 全 国 领 先 的 人 居 生 活 模 式 碧 桂 園 家 園 模 式 為 大 規 模 社 區 + 優 美 環 境 + 優 質 產 品 + 優 質 管 理 服 務 + 超 級 配 套 體 系 + 合 理 定 價 碧 桂 園 根 據 社 會 和 人 居 發 展 的 需 求, 不 斷 豐 富 大 規 模 社 區 + 優 美 環 境 + 優 質 產 品 + 優 質 管 理 服 務 + 超 級 配 套 體 系 + 合 理 定 價 為 內 涵 的 碧 桂 園 家 園 模 式 碧 桂 園 一 直 用 超 前 規 劃 的 理 念 建 設 和 運 作 地 產 專 案, 大 部 分 新 項 目 都 建 造 五 星 級 標 準 酒 店 大 型 商 業 中 心 學 校 等 綜 合 社 區 配 套, 旨 在 最 短 時 間 內 給 業 主 提 供 完 整 的 居 住 生 活 解 決 方 案 圖 表 1: 碧 桂 園 專 案 遠 景 物 美 價 廉 的 競 爭 法 寶 不 斷 提 升 價 值 創 造 價 廉 物 美 的 產 品 碧 桂 園 合 理 定 價 的 價 格 策 略 不 是 簡 單 的 減 法, 一 方 面 通 過 不 斷 豐 富 附 加 值 來 提 升 產 品 的 居 住 價 值, 另 一 方 面 通 過 在 建 設 過 程 中 規 模 化 系 統 化 標 準 化 的 探 索 與 實 踐, 最 大 程 度 的 讓 利 於 消 費 者, 讓 更 多 人 實 現 五 星 級 的 居 住 夢 想 碧 桂 園 打 造 價 廉 物 美 的 產 品 理 念 和 合 理 的 價 格 定 位, 讓 其 產 品 在 疲 軟 的 房 地 產 市 場 中 也 倍 受 市 場 中 首 次 置 業 的 剛 性 需 求 和 改 善 性 需 求 歡 迎 碧 桂 園 品 牌 價 值 的 延 伸 主 要 是 通 過 不 斷 豐 富 附 加 值 來 提 升 產 品 的 居 住 價 值 ; 並 通 過 口 碑 效 應 和 持 續 的 低 價 格 來 吸 引 更 多 的 消 費 者 和 維 持 合 理 的 毛 利 率, 並 讓 利 於 消 費 者 ; 而 不 是 通 過 囤 地 以 提 高 產 品 價 格 來 維 持 其 毛 利 率 圖 表 2: 碧 桂 園 合 約 銷 售 價 格 變 化 (28-211 年 ) 单 价 ( 元 / 平 方 米 ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 月 份 28 29 21 211-2 -
规 模 速 度 彰 显 竞 争 优 势 規 模 化, 專 業 化 和 標 準 化 創 造 規 模 速 度 碧 桂 園 長 期 以 來 堅 持 規 模 開 發 模 式 ; 運 用 一 條 龍 式 的 房 地 產 開 發 模 式, 從 前 期 策 劃 規 劃 設 計 園 林 綠 化 戶 型 配 置 到 售 前 售 後 服 務, 每 一 環 節 都 配 備 快 速 反 應 的 精 英 團 隊, 以 專 業 精 神 和 嚴 格 的 品 質 監 控, 執 著 追 求 卓 越 的 品 質, 成 功 地 獲 得 了 高 品 質 與 高 速 度 的 雙 贏 碧 桂 園 專 案 獲 取 土 地 使 用 權 證 後, 全 部 專 案 馬 上 由 企 業 自 主 開 發 建 設, 並 於 3 年 內 基 本 完 成 全 部 開 發 ; 產 品 在 取 得 預 售 許 可 證 後, 會 全 數 投 放 市 場, 實 現 快 速 銷 售 ; 碧 桂 園 每 年 將 保 持 1 萬 平 方 米 以 上 的 開 發 速 度 ; 碧 桂 園 產 品 平 均 於 開 工 後 一 至 兩 年 內 即 可 達 到 交 付 條 件 廣 東 省 外, 為 了 保 證 產 品 品 質 和 開 發 速 度, 碧 桂 園 採 取 了 與 品 牌 承 建 商 合 作 的 方 式, 目 前 已 與 中 建 三 局 四 局 南 通 建 總 等 品 牌 承 建 商 合 作 開 發 項 目 五 星 级 服 务 體 現 品 牌 魅 力 五 星 級 服 務 前 瞻 性 的 滿 足 客 戶 需 求 人 性 化 的 星 級 " 服 務 " 也 是 碧 桂 園 品 牌 最 為 獨 特 的 基 因, 是 碧 桂 園 品 牌 最 大 的 魅 力 所 在 碧 桂 園 的 五 星 級 服 務 首 先 體 現 在 根 據 社 會 和 人 居 發 展 的 趨 勢, 前 瞻 性 的 滿 足 客 戶 需 求 碧 桂 園 行 銷 系 統 的 每 一 個 環 節 都 在 執 行 AA 標 準,AA 即 Any time to anyone, 是 公 司 要 求 不 管 何 時 何 地 對 任 何 人 都 要 提 供 高 水 準 的 五 星 級 服 務 AA 標 準 細 緻 嚴 格 的 規 定 了 售 前 售 中 售 後 每 一 個 環 節, 向 客 人 提 供 服 務 的 標 準 公 司 還 採 用 神 秘 顧 客 檢 查 團 等 多 種 方 式 來 檢 查 AA 標 準 的 貫 徹 執 行 情 況, 並 制 定 了 嚴 格 的 獎 懲 制 度 經 過 不 斷 探 索 與 實 踐, 碧 桂 園 率 先 成 功 構 建 了 便 捷 的 多 功 能 的 碧 桂 園 家 園 模 式, 並 形 成 了 碧 桂 園 獨 特 的 規 模 化 五 星 級 配 套 連 鎖 體 系. 星 級 酒 店 連 鎖 體 系 創 造 性 地 將 五 星 級 標 準 酒 店 引 入 社 區, 為 五 星 級 的 家 園 注 入 五 星 級 含 金 量 碧 桂 園 開 創 了 教 育 品 牌 連 鎖 體 系 從 廣 東 碧 桂 園 學 校 華 南 碧 桂 園 學 校 到 鳳 凰 城 學 校 碧 桂 花 城 學 校 碧 桂 園 高 爾 夫 連 鎖 體 系 將 高 尚 休 閒 運 動 項 目 高 爾 夫 融 入 現 代 社 區 生 活, 提 升 了 社 區 的 居 住 價 值, 更 改 善 了 區 域 的 居 住 投 資 環 境 碧 桂 園 開 創 性 地 創 建 了 大 型 品 牌 主 題 公 園 體 系 : 彙 集 傳 統 文 化 自 然 田 園 野 趣 精 彩 繽 紛 遊 樂 項 目 的 增 城 荔 枝 文 化 村 碧 桂 園 農 莊, 再 現 祖 輩 生 活 情 景 的 主 題 公 園 故 鄉 裏, 使 碧 桂 園 成 為 國 內 最 具 特 色 的 高 尚 山 水 休 閒 社 區 碧 桂 園 的 超 級 配 套 體 系 並 不 是 樓 盤 的 附 屬 品, 碧 桂 園 在 坐 擁 品 牌 與 產 品 兩 大 優 勢 之 餘, 配 套 體 系 的 整 合 進 一 步 將 碧 桂 園 的 優 勢 明 朗 化, 同 時 也 提 高 了 碧 桂 園 的 市 場 影 響 力 圖 表 3: 五 星 級 服 務 的 社 區 文 化 - 3 -
目 标 价 3.23 港 元, 首 次 评 级 買 入 首 次 給 予 買 入 的 評 級 根 據 11 及 12 年 竣 工 結 算 面 積 的 變 化 和 價 格 假 設, 我 們 分 別 預 期 公 司 11 年 和 12 年 的 淨 利 潤 為 53 億 元 和 56 億 元. 源 於 最 新 的 盈 利 估 算, 我 們 給 予 其 3.23 港 元 的 目 標 價, 相 當 於 12 年 8 倍 的 市 盈 率, 相 對 於 11 年 5.39 港 元 的 每 股 淨 資 產 折 讓 4%, 上 升 潛 力 為 17%, 首 次 給 予 買 入 的 評 級 風 險 因 素 政 府 的 宏 觀 調 控 風 險 受 宏 觀 政 策 的 影 響, 各 地 城 市 的 成 交 量 大 幅 下 滑, 公 司 的 合 約 銷 售 收 入 目 標 有 可 能 會 低 於 預 期 ; 在 政 府 的 房 地 產 市 場 調 控 目 標 下, 開 發 商 的 現 金 水 準 正 在 逐 漸 下 降 通 道 中 開 發 商 的 現 金 狀 況 在 2 至 6 個 月 會 發 生 變 化, 而 現 在 債 券 市 場 及 其 它 的 融 資 性 平 臺 正 在 逐 步 的 關 閉, 而 資 本 性 支 出 ( 買 地 款 ) 和 對 購 買 者 的 承 諾 交 樓 仍 在 持 續, 後 期 的 建 築 成 本 是 龐 大 的 開 支 ; 短 期 債 務 危 機 和 增 值 稅 等 現 金 佔 用 會 讓 開 發 商 的 現 金 充 沛 狀 況 更 加 緊 張, 在 政 府 對 房 地 產 信 託 的 控 制 和 限 貸 的 政 策 下, 格 局 在 未 來 會 發 生 改 變 ; 公 司 土 地 儲 備 缺 乏 多 樣 性 ; 注 意 信 貸 收 縮 和 銀 行 融 資 空 間 縮 小 ; 房 價 下 跌 政 策 調 控 持 續 時 間 超 預 期 等 的 風 險 - 4 -
公 司 簡 介 中 國 領 先 的 房 地 產 開 發 企 業 涵 蓋 建 築 裝 修 物 業 發 展 物 業 管 理 酒 店 開 發 及 管 理 等 行 業 的 國 內 著 名 的 綜 合 性 房 地 產 開 發 企 業 中 國 馳 名 商 標 企 業 碧 桂 園, 成 立 於 1992 年,27 年 在 香 港 聯 交 所 主 板 上 市, 是 一 家 以 房 地 產 為 主 營 業 務, 立 業 以 來, 碧 桂 園 矢 志 耕 耘 於 房 地 產 業, 開 創 出 獨 具 特 色 與 核 心 競 爭 力 的 碧 桂 園 開 發 模 式 公 司 實 行 設 計 建 築 物 業 等 一 體 化 開 發 模 式, 力 求 降 低 成 本 ; 高 品 質 產 品 優 質 園 林 環 境 完 善 配 套 國 家 一 級 資 質 物 業 服 務 等 因 素 構 成 的 碧 桂 園 家 園 模 式 為 各 區 域 市 場 提 供 了 大 量 物 超 所 值 的 高 品 質 人 居 產 品 以 希 望 社 會 因 我 們 的 存 在 而 變 得 更 加 美 好 和 做 有 良 心 有 社 會 責 任 感 的 陽 光 企 業 為 企 業 核 心 理 念 ; 碧 桂 園 及 創 始 人 熱 心 于 社 會 公 益 慈 善 事 業, 歷 年 捐 贈 超 13 億 元, 為 構 建 和 諧 社 會 做 出 積 極 貢 獻 碧 桂 園 自 1997 年 創 立 以 來, 一 直 受 惠 于 中 國 日 趨 興 旺 的 經 濟 發 展, 並 於 近 年 逐 步 走 出 廣 東 省, 拓 展 至 全 國 其 他 經 濟 高 增 長 地 區 截 至 211 年 6 月 3 日, 除 廣 東 省 外, 碧 桂 園 已 於 多 個 策 略 性 挑 選 地 區 擁 有 物 業 開 發 專 案, 包 括 湖 南 省 江 蘇 省 湖 北 省 遼 寧 省 安 徽 省 內 蒙 古 自 治 區 黑 龍 江 省 重 慶 直 轄 市 天 津 直 轄 市 以 及 廣 西 壯 族 自 治 區 策 略 性 的 拓 展 進 一 步 鞏 固 了 碧 桂 園 於 廣 東 省 的 市 場 領 導 地 位, 加 強 了 公 司 於 國 內 其 他 省 份 的 業 務 發 展, 並 充 份 體 現 了 碧 桂 園 卓 越 的 專 案 執 行 能 力 及 本 公 司 物 業 開 發 模 式 的 可 複 製 性 展 望 未 來, 碧 桂 園 將 繼 續 專 注 於 一 線 城 市 的 近 郊 及 經 濟 發 展 潛 力 高 的 二 三 線 城 市 發 展 配 套 完 善 的 高 質 素 物 業 項 目 憑 藉 獨 特 的 競 爭 優 勢, 配 合 國 家 發 展 政 策, 策 略 性 挑 選 房 地 產 專 案 位 置, 以 快 速 開 發 和 卓 越 的 項 目 執 行 力, 以 及 貼 近 市 場 需 求 的 新 穎 產 品, 加 快 資 產 周 轉 率, 將 公 司 成 功 的 商 業 模 式 複 製 至 新 的 經 濟 高 增 長 地 區, 成 為 具 有 領 先 地 位 及 品 牌 知 名 度 高 的 大 型 房 地 產 開 發 商 圖 表 4: 公 司 股 權 結 構 圖 表 5: 公 司 經 典 項 目 杨 慧 妍 女 士 ( 执 行 董 事 ) ( 主 席 杨 国 强 之 女 ) 杨 贰 珠 先 生 ( 执 行 董 事 ) 苏 汝 波 先 生 区 学 铭 先 生 ( 执 行 董 事 ) 公 众 股 东 59.83% 5.27% 13.59% 21.31% 碧 桂 园 (27.HK) ( 截 止 211 年 6 月 股 权 结 构 ) 房 地 产 开 发 建 筑 装 修 及 装 饰 物 业 管 理 酒 店 经 营 資 料 來 源 : 公 司 資 料 - 5 -
截 止 十 月 份, 其 全 年 43 億 元 的 合 約 銷 售 目 標 已 經 鎖 定 86% 最 新 銷 售 狀 況 碧 桂 園 宣 佈,211 年 首 十 個 月, 公 司 共 實 現 合 同 銷 售 金 額 約 369 億 元 ( 人 民 幣, 下 同 ), 合 同 銷 售 建 築 面 積 約 585 萬 平 方 米, 同 比 分 別 增 長 約 37% 及 18% 另 外, 截 至 211 年 1 月 3 日, 其 尚 有 約 39 億 元 已 認 購 待 簽 約 金 額 國 慶 黃 金 周 (1 月 1 日 -1 月 7 日 ) 期 間, 碧 桂 園 契 合 政 策, 推 出 符 合 剛 性 置 業 需 求 的 高 性 價 比 房 源, 受 到 市 場 追 捧, 認 購 金 額 約 3.8 億 元 截 止 十 月 份, 其 全 年 43 億 元 的 合 約 銷 售 目 標 已 經 鎖 定 86% 圖 表 6: 上 市 公 司 合 約 銷 售 額 完 成 比 率 9 14% 8 7 6 5 4 3 2 1 中 国 海 外 恒 大 地 产 集 团 119% 111% 86% 82% 52% 91% 碧 桂 园 龙 湖 地 产 绿 城 中 国 华 润 置 地 雅 居 乐 地 产 富 力 地 产 71% 73% 72% 88% 73% 81% 81% 67% 13% 73% 41% 远 洋 地 产 融 创 中 国 保 利 香 港 佳 兆 业 集 团 恒 盛 地 产 控 股 合 景 泰 富 建 业 地 产 越 秀 地 产 瑞 安 房 地 产 花 样 年 控 股 11% 11 年 合 约 销 售 目 标 累 积 月 度 销 售 金 额 销 售 目 标 锁 定 比 率 66% 86% 81% 59% 中 渝 置 地 中 骏 置 业 深 圳 控 股 禹 洲 地 产 盛 高 置 地 宝 龙 地 产 12% 1% 8% 6% 4% 33% 23% 2% % - 6 -
截 止 九 月 底, 碧 桂 園 的 總 土 地 儲 備 建 築 面 積 為 5,418 萬 平 主 米, 其 每 平 米 的 土 地 成 本 為 48 元 土 地 儲 備 分 析 土 地 儲 備 概 覽 截 止 九 月 底, 碧 桂 園 的 總 土 地 儲 備 建 築 面 積 為 5,418 萬 平 主 米, 其 每 平 米 的 土 地 成 本 為 48 元 公 司 便 宜 的 土 地 成 本 讓 其 具 有 產 品 定 價 的 靈 活 性 和 抵 禦 風 險 的 能 力 ; 其 未 來 有 足 夠 的 貨 量 推 出 市 場 銷 售 上 半 年 新 增 9 個 項 目,55 個 位 於 廣 東, 總 為 93 個 廣 東 省 外 項 目 增 多, 隨 著 項 目 環 境 和 配 套 設 施 的 完 善, 公 司 認 知 程 度 得 於 提 升, 從 8 占 比 的 24% 到 當 前 的 3%, 重 點 地 域 佈 局 多 元 化 得 於 逐 步 實 現 地 域 長 遠 發 展 有 基 礎, 今 年 推 出 14 個 新 盤, 上 半 年 推 出 4 個 新 盤, 下 半 年 推 出 1 個 其 中 5 個 在 廣 東,5 個 在 省 外, 以 廣 東 為 核 心 的 全 國 佈 局 當 前 標 準 化 的 運 營 使 規 模 效 應 得 於 實 現 全 部 93 個 專 案,55 個 位 於 廣 東, 占 比 45%, 其 次 安 徽 占 比 15%, 內 蒙 古 和 江 蘇 占 比 8%, 分 佈 在 12 省 份 碧 桂 園 二 三 線 城 市 的 土 地 儲 備 主 要 重 點 在 廣 東 省 和 週 邊 成 熟 區 域, 及 另 外 適 合 發 展 的 潛 在 區 域 公 司 上 半 呐 低 價 拿 88 萬 平 米 的 土 地 儲 備 ; 並 開 始 進 入 一 線 城 市 中 心 區, 和 商 業 物 業 的 開 發, 未 來 會 尋 找 機 會 以 低 成 本 拿 地 進 入 一 線 城 市 圖 表 7: 各 城 市 NAV 比 重 分 佈 圖 圖 表 8: 土 地 儲 備 分 佈 圖 安 徽 13% 安 徽 13% 江 蘇 9% 天 津 3% 湖 北 4% 遼 寧 7% 湖 南 5% 重 慶 % 內 蒙 古 黑 龍 江 5% % 廣 西 % 廣 東 其 他 地 區 5% 廣 州 7% 清 遠 佛 山 4% 4% 江 門 9% 肇 慶 2% 惠 州 14% 韶 關 9% 江 蘇 6% 天 津 1% 湖 北 5% 遼 寧 8% 重 慶 1% 湖 南 5% 內 蒙 古 6% 黑 龍 江 % 廣 西 廣 東 其 他 地 區 % 4% 惠 州 6% 廣 州 13% 韶 關 8% 佛 山 8% 清 遠 3% 江 門 11% 肇 慶 2% 截 至 211 年 6 月 3 日, 碧 桂 園 擁 有 93 個 處 於 不 同 發 展 階 段 的 項 目, 其 中 55 個 項 目 位 於 廣 東 省 內 土 地 儲 備 分 佈 截 至 211 年 6 月 3 日, 碧 桂 園 擁 有 93 個 處 於 不 同 發 展 階 段 的 項 目, 其 中 55 個 項 目 位 於 廣 東 省 內, 包 括 12 個 位 於 廣 州 市 9 個 位 於 佛 山 市 1 個 位 於 江 門 市 1 個 位 於 陽 江 市 3 個 位 於 韶 關 市 7 個 位 於 肇 慶 市 2 個 位 於 惠 州 市 1 個 位 於 汕 尾 市 1 個 位 於 茂 名 市 4 個 位 於 清 遠 市 1 個 位 於 雲 浮 市 1 個 位 於 東 莞 市 1 個 位 於 河 源 市 1 個 位 於 梅 州 市 及 1 個 位 於 中 山 市 另 外 38 個 專 案 位 於 其 他 省 及 地 區, 包 括 湖 南 省 長 沙 市 4 個 益 陽 市 1 個 張 家 界 1 個 湘 潭 1 個, 湖 北 省 武 漢 市 1-7 -
個 咸 寧 市 2 個 隨 州 市 1 個 荊 門 市 1 個, 江 蘇 省 泰 州 市 1 個 鎮 江 1 個 無 錫 1 個, 安 徽 省 巢 湖 市 3 個 滁 州 2 個 安 慶 池 州 黃 山 蕪 湖 各 1 個, 遼 寧 省 瀋 陽 市 5 個 鞍 山 市 1 個, 內 蒙 古 自 治 區 呼 倫 貝 爾 市 興 安 盟 通 遼 市 各 1 個, 黑 龍 江 綏 化 市 1 個 重 慶 直 轄 市 1 個 天 津 直 轄 市 2 個 廣 西 壯 族 自 治 區 玉 林 市 1 個 截 至 211 年 6 月 3 日, 公 司 的 93 個 專 案 中 已 竣 工 總 建 築 面 積 為 25,79,7 平 方 米, 在 建 總 建 築 面 積 為 14,646,729 平 方 米, 持 作 未 來 發 展 土 地 的 總 建 築 面 積 為 35,72,973 平 方 米 圖 表 9: 公 司 土 地 儲 備 城 市 位 置 - 8 -
主 要 項 目 碧 桂 園 鳳 凰 城 鳳 凰 城 誕 生 於 22 年, 是 碧 桂 園 開 發 史 上 的 里 程 碑, 至 今 已 經 成 熟 運 營 了 9 年, 是 一 個 成 熟 繽 紛 的 美 麗 大 城 鳳 凰 城 誕 生 於 22 年, 是 碧 桂 園 開 發 史 上 的 里 程 碑, 至 今 已 經 成 熟 運 營 了 9 年, 是 一 個 成 熟 繽 紛 的 美 麗 大 城 鳳 凰 城 位 於 廣 州 市 增 城 區 新 塘 鎮, 緊 鄰 廣 深 高 速 廣 園 快 速 路 廣 惠 高 速 17 國 道, 交 通 便 捷, 到 廣 州 天 河 中 央 商 務 區 僅 3 分 鐘 車 程, 並 可 到 達 東 部 各 地 區 另 外, 規 劃 建 設 當 中 的 地 鐵 十 三 號 線 地 鐵 十 六 號 線 穗 莞 深 輕 軌 廈 深 鐵 路 支 線 及 廣 深 鐵 路 第 四 線 也 將 交 匯 於 鳳 凰 城 附 近 城 內 建 設 大 型 交 通 中 心, 每 天 超 3 班 次 往 返 廣 州 深 圳 香 港 等 地, 至 廣 州 中 心 巴 士 線 每 3 分 鐘 一 班, 節 假 日 可 達 到 1-15 分 鐘 每 班 次, 甚 至 更 加 密 集 此 外, 鳳 凰 城 現 已 開 通 前 往 新 塘 市 區 的 15 號 公 交 線, 繁 華 近 在 咫 尺 區 內 穿 梭 巴 可 以 說 是 鳳 凰 城 交 通 的 又 一 大 特 色 從 交 通 中 心 出 發, 多 條 路 線 貫 穿 多 個 苑 區, 從 早 上 6:5 到 夜 晚 24:5, 每 隔 5-2 分 鐘 不 等 發 往 各 個 苑 區 碧 桂 園 堅 持 " 配 套 先 行, 一 次 成 型 " 的 理 念 除 了 大 型 交 通 中 心, 五 星 級 鳳 凰 城 酒 店 康 體 中 心 商 業 中 心 大 型 超 市 超 一 級 標 準 的 鳳 凰 城 中 英 文 學 校 擁 有 幾 十 種 機 動 遊 戲 的 荔 枝 文 化 村 等 配 套 設 施 " 一 次 成 型 ", 麥 當 勞 " 得 來 速 " 餐 廳 等 都 市 配 套 不 斷 完 善 21 年 5 月 31 日, 鳳 凰 城 更 是 成 功 引 入 世 界 級 百 貨 巨 頭 吉 之 島, 這 同 時 也 開 創 了 廣 州 社 區 與 國 際 商 業 品 牌 合 作 的 一 個 先 河 211 年 4 月 8 日, 鳳 凰 城 又 迎 來 了 國 內 著 名 健 身 連 鎖 機 構 力 美 健 的 進 駐, 為 居 民 的 健 康 生 活 再 添 時 尚 色 彩 鳳 凰 城 現 有 近 5 萬 業 主, 已 規 劃 建 成 各 具 特 色 的 17 個 獨 立 苑 區, 包 括 : 超 豪 別 墅 區, 獨 立 別 墅 區, 聯 體 別 墅 區, 優 雅 洋 房 區 圖 表 1: 鳳 凰 城 項 目 位 置 圖 表 11: 項 目 鳥 瞰 實 景 圖 資 料 來 源 : 搜 房 網, 第 一 上 海 碧 桂 園 假 日 半 島 碧 桂 園 假 日 半 島 位 於 廣 佛 特 區 廣 州 新 國 際 機 場 板 塊 休 閒 度 假 生 態 圈 是 由 碧 桂 園 地 產 碧 桂 園 假 日 半 島 位 於 廣 佛 特 區 廣 州 新 國 際 機 場 板 塊 休 閒 度 假 生 態 圈 是 由 碧 桂 園 地 產 傾 情 打 造 的 大 型 山 水 度 假 之 城 廣 州 第 二 綠 肺 王 子 山 脈 環 抱, 數 千 畝 天 然 湖 泊 靜 謐, 最 大 保 護 性 開 發 原 生 態 珍 惜 山 水, 水 域 的 同 溫 生 態 與 林 海 形 成 的 天 然 溫 控 防 護 層, 締 造 了 一 個 自 然 的 山 水 島 國 據 有 關 資 料 顯 示, 這 裏 的 負 氧 離 子 含 - 9 -
傾 情 打 造 的 大 型 山 水 度 假 之 城 量 高 達 6 個 /cm³ 連 綿 數 十 裏 王 子 山 脈 生 態 圈, 風 景 如 畫 之 地, 毫 無 人 工 堆 砌, 與 社 區 裏 多 個 人 工 湖 泊 共 同 形 成 良 好 的 臨 水 而 居 的 環 境 兼 收 山 林 湖 之 美 景, 融 合 現 代 建 築 元 素 組 合 出 完 美 和 諧 的 山 水 生 態 之 居 六 年 以 來, 榮 獲 過 大 小 逾 5 余 個 獎 項 經 6 年 的 匠 心 錘 煉, 成 熟 大 城 的 碧 桂 園 假 日 半 島, 配 套 設 施 完 備 乃 同 區 域 最 優, 五 星 級 假 日 半 島 酒 店 國 際 標 準 27 洞 全 燈 光 高 爾 夫 球 場 國 家 4A 風 景 區 故 鄉 裏 大 型 濱 水 公 園 夏 威 夷 風 情 商 業 街 等 商 業 旅 遊 配 套 ; 交 通 中 心 56 個 街 心 公 園 2 公 里 綠 色 長 廊 醫 療 診 所, 已 在 招 商 中 的 肉 菜 市 場, 已 封 頂 的 碧 桂 園 學 校 等 多 樣 化 的 生 活 配 套 ; 國 家 一 級 物 業 資 質 管 理 的 服 務 ; 充 分 體 現 了 碧 桂 園 配 套 先 行 的 開 發 模 式 假 日 半 島 充 分 利 用 原 生 態 果 林 天 然 水 庫 等 生 態 環 境 資 源, 以 亞 熱 帶 園 林 的 陽 光 風 情, 洋 溢 於 中 心 廣 場 庭 院 回 廊 每 個 角 落 ; 保 護 性 設 計 開 發 碧 波 萬 里 的 假 日 灣 先 後 建 成 了 湖 光 翠 色 半 島 花 園 翠 林 水 岸 瀾 花 語 岸 鳥 語 花 香 水 雲 天 綠 茵 翠 嶺 翠 山 湖 畔 果 嶺 山 映 翠 苑 棕 櫚 島 映 月 灣 等 苑 區, 各 式 風 情 建 築 散 落 在 湖 光 山 色 之 間, 人 文 生 態 自 然 和 諧 共 生 迄 今 已 擁 有 近 5 戶 別 墅 人 家,19 個 美 墅 苑 區 4+3 的 生 活 模 式 讓 近 萬 名 業 主 在 這 裏, 擁 有 了 一 份 伸 手 可 及 的 悠 然 品 質 生 活 圖 表 12: 假 日 半 島 專 案 位 置 圖 表 13: 專 案 遠 景 資 料 來 源 : 搜 房 網, 第 一 上 海 28 年 碧 桂 園 山 河 城 進 駐 惠 陽, 雄 踞 深 惠 經 濟 走 廊 核 心 區 域, 為 碧 桂 園 傾 情 打 造 的 山 水 度 假 之 城, 配 套 設 施 完 備 乃 同 區 域 最 優, 悠 然 品 質 生 活 伸 手 可 及 碧 桂 園 山 河 城 28 年 碧 桂 園 山 河 城 進 駐 惠 陽, 雄 踞 深 惠 經 濟 走 廊 核 心 區 域, 為 碧 桂 園 傾 情 打 造 的 山 水 度 假 之 城, 配 套 設 施 完 備 乃 同 區 域 最 優, 悠 然 品 質 生 活 伸 手 可 及 項 目 交 通 網 絡 發 達, 位 於 惠 州 市 惠 陽 區 淡 水 北 部 惠 澳 大 道 ( 即 將 擴 建 為 惠 大 疏 港 高 速 ) 旁, 距 深 圳 市 區 約 1 小 時 車 程 距 龍 崗 僅 25 分 鐘 車 程 距 惠 陽 淡 水 生 活 圈 僅 12 分 鐘 車 程 距 大 亞 灣 生 活 圈 約 2 分 鐘 車 程 距 惠 州 市 中 心 約 3 分 鐘 車 程 惠 陽 素 有 " 深 圳 的 後 花 園 " 之 美 稱, 這 裏 有 純 淨 的 自 然 山 水 資 源, 惠 州 西 湖 巽 寮 灣 大 亞 灣 等 風 景 旅 遊 區, 讓 度 假 生 活 流 連 忘 返, 共 同 構 築 山 河 城 麗 質 天 成 的 區 域 生 態 環 境 碧 桂 園 山 河 城 三 面 環 山, 沙 田 河 由 北 向 南 繞 城 而 過 青 山 環 抱 碧 水 瀠 - 1 -
洄, 為 難 得 的 風 水 佳 地 社 區 景 色 怡 人 空 氣 清 新, 紅 色 屋 頂 洋 溢 著 濃 郁 的 西 班 牙 風 情 惠 陽 首 家 社 區 五 星 級 標 準 山 景 酒 店 正 緊 張 施 工, 大 型 社 區 商 業 中 心 交 通 中 心 即 將 興 建, 歐 陸 風 情 商 業 街 業 已 呈 現 酒 店 將 設 有 豪 華 VIP 房 大 型 會 議 廳 歐 式 餐 廳 風 情 酒 吧 泳 池 康 體 中 心 等 高 端 休 閒 娛 樂 設 施, 充 分 滿 足 商 務 人 士 會 議 度 假 休 閒 娛 樂 等 多 方 面 的 需 求 專 案 距 省 級 示 範 名 校 葉 挺 將 軍 母 校 崇 雅 中 學 僅 兩 分 鐘 車 程, 在 自 家 門 口 輕 鬆 實 現 從 幼 稚 園 到 高 中 的 優 質 教 育 一 條 龍 配 套 15 分 鐘 實 現 繁 華 與 寧 靜 的 完 美 切 換 位 於 惠 陽 中 心 生 活 區 繁 華 商 業 圈 的 沃 爾 瑪 超 市 天 虹 廣 場 嘉 世 茂 廣 場 人 人 樂 國 美 蘇 寧 等 大 型 購 物 中 心 讓 您 暢 享 都 市 生 活 氛 圍 深 莞 惠 同 城, 共 用 城 市 發 展 前 景 隨 著 珠 三 角 改 革 發 展 規 劃 綱 要 向 縱 深 推 進, 深 莞 惠 區 域 一 體 化 進 程 已 駛 入 快 車 道 工 作 在 深 圳, 生 活, 度 假 在 惠 州 的 新 生 活 方 式 正 開 始 融 入 深 圳 人 的 生 活 概 念 圖 表 14: 山 河 城 項 目 位 置 圖 表 15: 專 案 遠 景 資 料 來 源 : 搜 房 網, 第 一 上 海 資 料 來 源 : 搜 房 網, 第 一 上 海 - 11 -
截 止 至 十 月 底, 碧 桂 園 共 實 現 合 同 銷 售 金 額 約 369 億 元 和 合 同 銷 售 建 築 面 積 約 585 萬 平 方 米, 同 比 分 別 增 長 約 37% 及 18% 盈 利 分 析 合 約 銷 售 狀 況 分 析 截 止 至 十 月 底, 碧 桂 園 共 實 現 合 同 銷 售 金 額 約 369 億 元 和 合 同 銷 售 建 築 面 積 約 585 萬 平 方 米, 同 比 分 別 增 長 約 37% 及 18% 截 止 十 月 份, 其 全 年 43 億 元 的 合 約 銷 售 目 標 已 經 鎖 定 86% 限 購 對 公 司 產 品 的 銷 售 速 度 帶 來 一 定 的 影 響, 現 在 是 覆 蓋 1%, 未 來 或 會 覆 蓋 3% 公 司 針 對 限 購 對 土 地 購 置 進 行 及 時 調 整, 推 出 適 合 當 地 白 領 和 公 務 員 的 項 目, 快 速 周 轉 公 司 位 於 佛 山 的 限 購 項 目 去 化 率 好, 主 要 源 于 產 品 具 有 高 的 性 價 比 並 面 對 的 剛 性 需 求 公 司 的 產 品 更 多 位 於 非 限 購 區 域, 並 物 美 價 廉, 總 價 底, 適 合 剛 性 需 求 和 初 步 改 善 性 需 求 公 司 物 美 價 廉 的 產 品 定 位 和 大 規 模 的 快 速 開 發 及 快 速 銷 售, 得 於 讓 公 司 今 年 的 合 約 銷 售 額 在 房 地 產 市 場 的 調 控 下 仍 維 持 穩 定 的 增 長 隨 著 廣 東 省 外 項 目 的 增 多, 公 司 重 點 地 域 佈 局 多 元 化 得 於 逐 步 實 現 公 司 在 省 外 逐 步 培 育 市 場, 培 育 品 牌, 以 適 應 市 場, 並 採 用 最 佳 的 產 品 定 位, 符 合 消 費 者 喜 好, 五 年 內 達 到 5% 對 5% 圖 表 16: 每 月 合 約 銷 售 額 金 额 ( 亿 元 ) 7 6 5 4 3 2 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 月 份 28 29 21 211 圖 表 17: 合 約 銷 售 額 及 同 比 增 長 率 圖 表 18: 211 年 上 半 年 合 約 銷 售 區 域 7 6 5 4 3 2 1 29.8 29.9 29.1 29.1 29.1 21.1 21.2 21.3 合 约 銷 售 金 额 億 rmb 21.4 21.5 21.6 21.7 21.8 21.9 21.1 21.1 21.1 211.1 211.2 211.3 銷 售 額 同 比 211.4 211.5 211.6 211.7 211.8 211.9 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 江 苏, 9% 安 徽, 6% 辽 宁, 5% 湖 南, 5% 河 北, 4% 天 津, 2% 内 蒙 古, 1% 广 西, 1% 重 庆 和 黑 龙 江, 1% 广 东, 66% - 12 -
合 約 銷 售 均 價 分 析 我 們 預 期 其 未 來 的 產 品 價 格 維 持 穩 定 公 司 採 用 貨 如 輪 轉 的 經 營 模 式, 以 物 美 價 廉 的 產 品 定 位, 採 用 大 規 模 的 快 速 開 發 和 快 速 銷 售 公 司 通 過 口 碑 效 應 和 持 續 的 低 價 格 來 吸 引 更 多 的 消 費 者 和 讓 利 於 消 費 者 碧 桂 園 品 牌 價 值 的 延 伸 主 要 是 通 過 不 斷 豐 富 附 加 值 來 提 升 產 品 的 居 住 價 值 ; 並 維 持 合 理 的 價 格 我 們 預 期 其 未 來 的 產 品 價 格 維 持 穩 定 圖 表 19: 土 地 成 本 占 銷 售 均 價 比 例 圖 表 2: 每 月 合 約 銷 售 均 價 元 / 平 方 米 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 28 29 21 1H21 1H211 土 地 成 本 合 约 销 售 均 价 单 价 ( 元 / 平 方 米 ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 月 份 28 29 21 211 毛 利 率 水 準 分 析 憑 藉 著 其 土 地 儲 備 的 低 成 本 和 優 質 的 產 品 維 持 未 來 平 穩 的 毛 利 率 和 淨 利 潤 率 我 們 預 期 碧 桂 園 的 毛 利 率 和 淨 利 率 會 從 8 年 的 低 點 逐 步 上 升 至 13 年 的 32% 和 15% 左 右, 並 在 未 來 維 持 平 穩 的 態 勢 碧 桂 園 完 全 能 憑 藉 著 其 土 地 儲 備 的 低 成 本 和 優 質 的 產 品 維 持 其 未 來 平 穩 的 毛 利 率 和 淨 利 潤 率 圖 表 21:28 年 -213 年 收 入 預 測 表 35.% 3.% 25.% 26.3% 26.3% 32.4% 31.7% 31.1% 32.4% 2.% 15.% 1.% 12.5% 12.5% 16.6% 14.8% 14.1% 15.% 5.%.% 28 29 21 211 212 213 毛 利 率 净 利 润 率 預 測 - 13 -
我 們 預 計 公 司 211-213 財 年 收 入 複 合 增 速 為 16%, 至 213 年 收 入 將 達 到 66.5 億 元, 料 未 來 三 年 銷 售 額 增 速 將 為 2% 成 長 性 分 析 廣 東 省 外 項 目 增 多, 隨 著 項 目 環 境 和 配 套 設 施 的 完 善, 公 司 認 知 程 度 得 於 提 升, 從 8 占 比 的 24% 到 當 前 的 3%, 重 點 地 域 佈 局 多 元 化 得 於 逐 步 實 現 地 域 長 遠 發 展 有 基 礎, 今 年 推 出 14 個 新 盤, 上 半 年 推 出 4 個 新 盤, 下 半 年 推 出 1 個 其 中 5 個 在 廣 東,5 個 在 省 外, 以 廣 東 為 核 心 的 全 國 佈 局 當 前 標 準 化 的 運 營 使 規 模 效 應 得 於 實 現 全 部 93 個 專 案,55 個 位 於 廣 東, 占 比 45%, 其 次 安 徽 占 比 15%, 內 蒙 古 和 江 蘇 占 比 8%, 分 佈 在 12 省 份 項 目 分 佈, 今 年 開 始 調 整 ; 逐 步 培 育 省 外 市 場, 培 育 碧 桂 園 品 牌, 以 最 佳 的 產 品 定 位 適 應 市 場, 並 符 合 消 費 者 喜 好, 五 年 內 達 到 5% 對 5% 限 購 對 公 司 產 品 的 銷 售 速 度 帶 來 一 定 的 影 響, 現 在 是 覆 蓋 1%, 未 來 或 會 覆 蓋 3% 公 司 針 對 限 購 對 土 地 購 置 進 行 及 時 調 整, 推 出 適 合 當 地 白 領 和 公 務 員 的 項 目, 快 速 周 轉 公 司 位 於 佛 山 的 限 購 項 目 去 化 率 好, 主 要 源 于 產 品 具 有 高 的 性 價 比 並 面 對 的 剛 性 需 求 我 們 預 計 公 司 211-213 財 年 收 入 複 合 增 速 為 16%, 至 213 年 收 入 將 達 到 66.5 億 元, 料 未 來 三 年 銷 售 額 增 速 將 為 2% 左 右 其 中, 主 要 增 長 動 力 來 自 于 佈 局 於 二 三 線 城 市 的 專 案 圖 表 22: 銷 售 收 入 及 增 長 率 圖 表 23: 盈 利 及 增 長 率 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 5.% 46.73% 45.% 4.% 38.12% 35.% 3.% 25.% 2.% 7, 6, 5, 4, 3, 12.% 95.9% 1.% 8.% 58.92% 58.92% 6.% 15, 1, 5, 15.% 11.92% 11.92% 11.2% 12.9% 1.% 5.%.% 28 29 21 211E 212E 213E 销 售 收 入 销 售 增 长 率 2, 1, 4.% 22.56% 18.92% 2.% 6.39%.% 28 29 21 211E 212E 213E 净 利 润 盈 利 增 长 率 預 測 預 測 ROE 及 ROA 維 持 穩 定 態 勢 持 續 為 股 東 帶 來 穩 定 回 報 的 能 力 不 斷 提 升 政 府 不 斷 的 推 出 國 十 條 和 限 購 令 等 政 策, 以 打 擊 投 資 性 需 求 和 建 設 保 障 性 住 房 市 場 體 系, 以 避 免 政 府 未 來 過 多 的 干 預 商 品 房 市 場 由 於 公 司 主 打 的 大 型 住 宅 物 業 項 目 主 要 面 對 剛 性 需 求 和 改 善 性 需 求 的 中 低 端 客 戶 ; 公 司 的 產 品 優 勢 讓 該 類 客 戶 的 價 格 承 受 能 力 和 現 金 支 付 能 力 較 高, 該 類 客 戶 當 前 受 調 控 政 策 的 影 響 較 少, 所 以 能 利 用 此 次 危 中 帶 機 的 難 得 機 會, 提 升 公 司 在 大 型 住 宅 物 業 開 發 方 面 的 持 續 性 的 競 爭 優 勢, 並 給 股 東 帶 來 更 多 的 回 報 過 往 期 間, 得 益 於 毛 利 率 及 利 潤 率 水 準 的 穩 定, 公 司 加 快 物 業 開 發 的 周 轉 率 和 採 用 合 理 的 財 務 杠 杆 比 率 ; 我 們 預 期 在 政 府 的 持 續 調 控 下 公 司 股 東 回 報 率 亦 維 持 穩 定, 料 至 213 財 年 ROE 和 ROA 將 分 別 達 到 17% 和 6% 左 右 的 水 準 同 時, 公 司 ROA 及 ROE 穩 定 增 長 及 各 財 務 指 標 的 持 續 改 善 反 映 出 公 司 合 理 利 用 資 源, 持 續 為 股 東 帶 來 穩 定 回 報 的 能 力 不 斷 提 升 - 14 -
圖 表 24: 28 年 -213 公 司 ROE 和 ROA 分 析 2.% 18.% 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 16.88% 18.9% 16.91% 17.48% 1.17% 1.17% 5.23% 5.59% 5.42% 5.98% 3.43% 3.43% 28 29 21 211 212 213 ROE ROA 預 測 競 爭 優 勢 快 速 開 發 快 速 銷 售 的 產 品 批 量 上 市 碧 桂 園 通 過 利 用 合 適 的 財 務 杠 杆, 不 斷 的 加 快 開 發 節 奏 和 銷 售 速 度, 以 實 現 貨 如 輪 轉 碧 桂 園 專 案 獲 取 土 地 使 用 權 證 後, 全 部 專 案 馬 上 由 企 業 自 主 開 發 建 設, 並 於 3 年 內 基 本 完 成 全 部 開 發 ; 產 品 在 取 得 預 售 許 可 證 後, 會 全 數 投 放 市 場, 實 現 快 速 銷 售 ; 碧 桂 園 每 年 將 保 持 1 萬 平 方 米 以 上 的 開 發 速 度 ; 碧 桂 園 產 品 平 均 於 開 工 後 一 至 兩 年 內 即 可 達 到 交 付 條 件 碧 桂 園 通 過 利 用 合 適 的 財 務 杠 杆, 不 斷 的 加 快 開 發 節 奏 和 銷 售 速 度, 以 實 現 貨 如 輪 轉 產 品 周 轉 率 的 提 升 讓 公 司 在 較 低 的 毛 利 率 水 準 下 仍 能 維 持 合 理 的 ROE 碧 桂 園 的 產 品 主 要 位 於 一 線 城 市 的 近 郊 及 經 濟 發 展 潛 力 高 的 二 三 線 城 市 ; 產 品 的 類 型 主 要 是 配 套 完 善 的 高 質 素 物 業 項 目, 主 要 針 對 剛 性 需 求 和 改 善 性 需 求 其 產 品 大 多 數 主 要 位 於 不 受 限 購 的 區 域, 而 低 總 價 又 能 讓 消 費 者 能 合 理 的 負 擔 以 致 於 規 避 限 貸 公 司 的 產 品 和 策 略 在 當 下 限 購 和 限 貸 的 政 策 下 反 而 具 有 比 較 優 勢 圖 表 25: 同 行 毛 利 率 比 較 圖 表 26: 同 行 ROE 比 較 55% 5% 45% 4% 35% 3% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 25% 2% 15% 26 27 28 29 21 碧 桂 园 中 国 海 外 万 科 B 华 润 置 地 雅 居 乐 地 产 世 茂 房 地 产 4.% 2.%.% 26 27 28 29 21 碧 桂 园 中 国 海 外 万 科 B 恒 大 地 产 龙 湖 地 产 雅 居 乐 地 产 - 15 -
圖 表 27: 同 行 Gearing 概 覽 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% -2.% 中 国 海 外 万 科 B 恒 大 地 产 华 润 置 地 碧 桂 园 龙 湖 地 产 雅 居 乐 地 产 SOHO 中 国 人 和 商 业 富 力 地 产 世 茂 房 地 产 远 洋 地 产 保 利 香 港 明 发 集 团 方 兴 地 产 瑞 安 房 地 产 合 景 泰 富 越 秀 地 產 -4.% 低 廉 的 土 地 儲 備 成 本 截 止 211 年 上 半 年, 其 每 平 米 的 土 地 儲 備 成 本 僅 為 每 平 米 48 元 碧 桂 園 項 目 選 址 於 二 三 四 線 城 市 的 新 中 心 區, 及 一 線 城 市 擁 有 豐 富 自 然 環 境 和 能 夠 快 速 接 駁 交 通 路 網 的 潛 力 發 展 區,1 3 分 鐘 車 程 即 可 享 受 寧 靜 生 活 專 案 多 處 於 城 市 未 來 發 展 的 潛 力 地 區, 力 所 能 及 地 推 動 三 四 線 城 市 的 城 市 化 進 程 項 目 選 址 于 自 然 山 水 景 觀 豐 富 適 宜 人 居 的 非 城 市 中 心 區, 在 自 然 環 境 中 建 造 全 新 都 市 生 活 由 於 碧 桂 園 的 土 地 儲 備 主 要 位 於 二 三 四 線 城 市 的 新 中 心 區 和 一 線 城 市 的 潛 力 發 展 區 及 大 規 模 的 地 塊 ; 其 土 地 儲 備 成 本 便 宜 ; 截 止 211 年 上 半 年, 其 每 平 米 的 土 地 儲 備 成 本 僅 為 每 平 米 48 元 相 比 于 同 行 較 高 的 土 地 成 本, 讓 其 在 疲 軟 的 房 地 產 市 場 中 也 能 隨 行 就 市, 調 整 產 品 的 價 格, 並 維 持 合 理 的 毛 利 率 圖 表 28: 土 地 成 本 與 銷 售 均 價 的 比 較 ( 截 止 211 年 上 半 財 年 ) 3, 3% 25, 2, 15, 1, 5, 8% 18% 9% 21% 14% 12% 13% 2% 25% 14% 15% 11%11% 6% 22% 16% 12% 22% 18%18% 14% 12% 9% 25% 2% 15% 15% 1% 5% 碧 桂 园 恒 大 地 产 龙 湖 地 产 世 茂 房 地 产 合 景 泰 富 綠 城 中 國 建 业 地 产 中 渝 置 地 宝 龙 地 产 瑞 安 房 地 产 五 矿 建 设 中 国 海 外 宏 洋 % 合 约 销 售 平 均 售 价 每 平 方 米 土 地 儲 備 成 本 土 地 成 本 占 销 售 均 价 之 比 - 16 -
物 美 價 廉 的 產 品 定 位 讓 其 產 品 在 疲 軟 的 房 地 產 市 場 中 也 倍 受 市 場 首 次 置 業 的 剛 性 需 求 和 改 善 性 需 求 歡 迎 碧 桂 園 打 造 價 廉 物 美 的 產 品 理 念 和 合 理 的 價 格 定 位, 讓 其 產 品 在 疲 軟 的 房 地 產 市 場 中 也 倍 受 市 場 中 首 次 置 業 的 剛 性 需 求 和 改 善 性 需 求 歡 迎 碧 桂 園 品 牌 價 值 的 延 伸 主 要 是 通 過 不 斷 豐 富 附 加 值 來 提 升 產 品 的 居 住 價 值 ; 並 通 過 口 碑 效 應 和 持 續 的 低 價 格 來 吸 引 更 多 的 消 費 者 和 維 持 合 理 的 毛 利 率, 並 讓 利 於 消 費 者 ; 而 不 是 通 過 囤 地 以 提 高 產 品 價 格 來 維 持 其 毛 利 率 截 止 至 21 年 底, 其 每 平 米 的 平 均 合 約 銷 售 價 格 僅 為 5,485 元 圖 表 29: 同 行 銷 售 均 價 比 較 ( 截 止 21 財 年 ) 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 26 27 28 29 21 碧 桂 园 中 国 海 外 万 科 B 恒 大 地 产 华 润 置 地 規 模 化 和 標 準 化 的 優 勢 每 年 維 持 1 萬 平 方 米 以 上 的 大 規 模 開 發 碧 桂 園 每 年 維 持 1 萬 平 方 米 以 上 的 大 規 模 開 發, 並 通 過 建 設 過 程 中 規 模 化 系 統 化 標 準 化 的 探 索 與 實 踐 來 維 持 其 成 本 優 勢, 最 大 程 度 的 讓 利 於 消 費 者 碧 桂 園 專 案 獲 取 土 地 使 用 權 證 後, 全 部 專 案 馬 上 由 企 業 自 主 開 發 建 設, 並 於 3 年 內 基 本 完 成 全 部 開 發 ; 產 品 在 取 得 預 售 許 可 證 後, 會 全 數 投 放 市 場, 實 現 快 速 銷 售 ; 图 表 3: 費 用 / 合 約 銷 售 額 占 比 比 較 ( 截 止 21 財 年 ) 圖 表 31: 費 用 / 收 入 占 比 比 較 ( 截 止 21 財 年 ) 18.% 16.% 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 26 27 28 29 21 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 26 27 28 29 21 碧 桂 园 中 国 海 外 万 科 B 华 润 置 地 雅 居 乐 地 产 世 茂 房 地 产 碧 桂 园 中 国 海 外 万 科 B 华 润 置 地 雅 居 乐 地 产 富 力 地 产 - 17 -
執 行 力 和 產 品 品 質 的 優 勢 新 CEO 通 過 管 理 架 構 的 重 組 以 進 一 步 提 升 公 司 的 執 行 力 和 產 品 品 質 碧 桂 園 於 21 年 7 月 公 佈 委 任 執 行 董 事 及 變 更 總 裁, 中 國 建 築 第 五 工 程 局 總 經 理 工 程 師 出 身 的 莫 斌 空 降 就 任 總 裁 一 職, 原 總 裁 崔 健 波 任 留 任 執 行 董 事 莫 斌 自 1989 年 起 受 雇 於 國 內 具 國 際 競 爭 力 的 建 築 地 產 集 團 中 國 建 築 第 五 工 程 局 有 限 公 司, 曾 擔 任 多 個 高 級 職 位, 離 職 前 為 董 事 及 總 經 理, 對 房 地 產 開 發 建 築 業 務 施 工 管 理 市 場 行 銷 成 本 控 制 企 業 管 理 等 多 個 範 疇 擁 有 超 過 2 年 豐 富 經 驗 新 CEO 通 過 管 理 架 構 的 重 組 以 進 一 步 提 升 公 司 的 執 行 力 和 產 品 品 質 公 司 原 先 為 總 部 集 權, 現 分 為 三 級 管 控, 總 部 區 域 和 專 案 三 級 區 域 以 省 份 為 中 心, 總 部 精 幹 高 效, 區 域 做 勢 做 強 ; 以 此 加 強 管 理 的 緊 湊, 確 保 利 益 最 大 化, 專 案 最 大 化 公 司 確 定 三 個 中 心 營 運, 總 部 以 專 案 為 中 心, 項 目 以 行 銷 為 中 心, 行 銷 以 利 潤 和 現 金 流 為 中 心 三 項 重 點 工 作, 總 部 監 督 在 服 務 之 中, 幫 助 區 域 和 專 案 解 決 問 題, 工 程 品 質 ( 專 案 管 控 ), 績 效 考 核 ( 分 總 部 區 域 和 專 案 ) 自 去 年 九 月 起 推 行, 管 理 目 標 和 思 路 ; 對 進 行 專 案 的 開 發 速 度 專 案 狀 況 售 樓 狀 況 品 質 狀 況 存 貨 狀 況 和 管 理 團 隊 進 行 分 解 排 名, 進 行 123 管 理 法 ; 即 每 個 月 進 行 六 大 區 域 完 成 率 排 名, 後 三 名 會 受 到 處 罰, 強 烈 監 控 23 個 部 門 集 合 為 11 個 中 心 每 兩 個 月 工 程 部 門 各 進 行 工 程 品 質 的 監 控 排 名, 前 五 名 獎 勵, 後 三 名 處 罰 每 三 個 月 財 務 中 心 對 專 案 財 務 成 本 進 行 監 督 和 排 名, 簽 售 和 設 計 變 更 進 行 排 名, 每 個 季 度 的 成 本 監 控 自 管 理 架 構 重 組 後, 公 司 產 品, 其 中 包 括 惠 州 的 十 裏 銀 灘, 體 現 出 明 顯 的 品 質 提 升 ; 這 將 能 讓 碧 桂 園 維 持 穩 定 的 毛 利 和 銷 量 提 升 - 18 -
財 務 分 析 淨 負 債 率 分 析 淨 負 債 比 率 中 長 期 有 望 控 制 在 4%-55% 上 半 年, 公 司 負 債 比 率 由 去 年 同 期 48.4% 升 至 66.5% 管 理 層 解 釋, 上 半 年 215 億 元 人 民 幣 銷 售 額 當 中, 有 44% 為 預 售 樓 花, 實 入 賬 僅 18 多 億 元, 加 上 年 初 發 行 高 息 債, 故 拉 高 負 債 比 率 目 前, 公 司 未 付 土 地 成 本 僅 43 億 元, 連 同 未 付 土 地 增 值 稅 16 億 元, 年 內 要 付 款 項 不 多, 預 計 淨 負 債 比 率 至 年 底 可 改 善, 中 長 期 有 望 控 制 在 4%-55% 截 止 211 年 6 月 底, 公 司 手 持 現 金 約 12 億 元, 借 貸 總 額 為 275 億 元, 現 金 充 足, 暫 無 融 資 需 要 於 211 年 6 月 3 日, 公 司 的 總 借 貸 餘 額 約 為 274 億 元, 其 中 銀 行 借 款 約 為 12 億 元, 可 換 股 債 券 負 債 部 分 約 為 8.6 億 元, 優 先 票 據 約 146 億 元 銀 行 借 款 餘 額 當 中, 其 中 約 49 億 元 須 於 一 年 內 償 還, 約 67 億 元 須 於 二 年 至 五 年 內 償 還, 約 4 億 元 須 於 五 至 十 年 內 償 還 圖 表 32:28 年 -213 年 淨 負 債 率 45.% 4.% 35.% 3.% 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% 43.9% 4.9% 41.2% 35.% 23.5% 23.5% 28 29 21 211 212 213 净 负 债 率 預 測 圖 表 33:211 年 上 半 年 銀 行 貸 款 期 限 的 結 構 五 至 十 年 3% 优 先 票 据 53% 银 行 贷 款 44% 二 年 至 五 年 56% 一 年 内 41% 可 换 股 债 券 负 债 3% 總 借 貸 額 :274 億 元 預 測 - 19 -
現 金 流 分 析 已 拿 預 售 證 的 在 建 項 目 45 萬 平 米 碧 桂 園 211 年 上 半 年 現 金 流 狀 況 為 淨 現 金 流 入 3 億 左 右 ; 其 中 合 約 銷 售 184 億, 6 億 土 地 款,117 億 建 安,31 億 稅 費 用 等,8.7 億 利 息 等 公 司 上 半 年 新 開 十 個 新 盤, 總 建 築 面 積 為 33 萬,; 存 貨 竣 工 19 萬 平 米, 已 拿 預 售 證 的 在 建 項 目 45 萬 平 米 公 司 預 期 52 平 米 在 11 年 確 認, 全 年 確 認 目 標 為 59 萬 平 米 211 年 首 十 個 月, 公 司 共 實 現 合 同 銷 售 金 額 約 369 億 元, 合 同 銷 售 建 築 面 積 約 585 萬 平 方 米, 同 比 分 別 增 長 約 37% 及 18% 截 止 十 月 份, 其 全 年 43 億 元 的 合 約 銷 售 目 標 已 經 鎖 定 86% 圖 表 34: 公 司 211 年 現 金 流 狀 況 6 5 ( 亿 元 ) 43 15 4 2 3 2 1 1 9 年 初 现 金 合 约 销 售 金 额 未 付 土 地 款 建 安 成 本 其 他 費 用 年 末 现 金 余 额 9 預 測 - 2 -
廣 東 省 房 地 產 市 場 狀 況 廣 東 省 作 為 中 國 第 一 經 濟 強 省,GDP 從 1989 年 至 21 年 連 續 21 年 居 全 國 第 一 繼 超 過 亞 洲 四 小 龍 中 的 香 港, 新 加 坡 後 又 超 越 臺 灣 21 生 產 總 值 為 4613 億 元, 同 比 增 長 16.5%;GDP 增 速 自 9 年 起 回 升 速 度 逐 漸 加 快 另 一 方 面, 廣 東 省 人 均 可 支 配 收 入 保 持 一 定 幅 度 的 高 於 全 國 水 準, 以 及 絕 對 值 的 不 斷 提 高 表 現 出 廣 東 省 居 民 強 于 其 他 地 區 的 購 買 力 自 27 年 以 來 消 費 支 出 占 總 收 入 比 的 下 降 反 映 居 民 儲 蓄 的 增 加, 為 廣 東 房 地 產 發 展 奠 定 了 經 濟 基 礎 圖 表 35: 廣 東 省 GDP 及 增 速 25.% 2.% 广 东 省 GDP( 亿 元 ) 广 东 省 GDP 增 速 (%) 全 国 GDP 增 速 (%) 5, 45, 4, 35, 15.% 1.% 5.%.% 資 料 來 源 :Wind 資 訊, 第 一 上 海 圖 表 36: 人 均 可 支 配 收 入 82.% 8.% 78.% 76.% 74.% 72.% 7.% 68.% 66.% 64.% 22 年 23 年 24 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 25 年 26 年 27 年 28 年 27 年 28 年 29 年 21 年 全 国 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ( 元 ) 广 东 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ( 元 ) 全 国 城 镇 居 民 消 费 支 出 占 收 入 比 例 (%) 广 东 城 镇 居 民 消 费 支 出 占 收 入 比 例 (%) 29 年 21 年 3, 25, 2, 15, 1, 5, 3, 25, 2, 15, 1, 5, - 21 -
派 息 水 準 高 於 同 行 大 部 分 企 業, 現 金 流 充 裕, 料 將 維 持 21 年 全 年, 廣 東 省 商 品 房 銷 售 面 積 為 7,322 萬 平 方 米 銷 售 均 價 由 21 年 7486 元 上 升 至 8561 元 由 於 限 購 令 的 出 臺, 部 分 一 二 線 城 市 房 屋 銷 售 受 到 一 定 影 響, 但 作 為 我 國 常 住 人 口 最 多 的 省 區 和 每 年 不 斷 增 加 的 外 來 務 工 人 員, 廣 東 省 仍 然 為 房 地 產 銷 售 市 場 提 供 了 潛 在 消 費 群 體 圖 表 37: 廣 東 省 商 品 房 銷 售 面 積 及 銷 售 均 價 8, 广 东 商 品 房 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 广 东 商 品 房 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 广 东 省 土 地 费 用 ( 元 / 平 方 米 ) 8, 7, 7, 6, 6, 5, 5, 4, 4, 3, 3, 2, 2, 1, 1, 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 資 料 來 源 :Wind 資 訊, 第 一 上 海 圖 表 38: 廣 東 省 商 品 房 成 交 面 積 及 均 價 广 东 省 商 品 房 成 交 面 积 ( 万 平 方 米 ) 广 东 省 商 品 房 成 交 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 21/8 21/9 資 料 來 源 :Wind 資 訊, 第 一 上 海 21/1 21/11 21/12 211/2 211/3 211/4 211/5 211/6 211/7 211/8 211/9-22 - 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 最 近 幾 年, 廣 東 省 土 地 購 置 面 積 以 及 完 成 開 發 的 土 地 面 積 都 有 所 下 降 從 全 國 占 比 的 角 度 看, 這 種 下 降 趨 勢 持 續 已 久 從 數 量 上 看, 至 21 年 末, 土 地 完 成 開 發 的
面 積 在 自 26 年 後 又 一 次 超 過 了 新 購 置 的 土 地 面 積 其 中 的 原 因 主 要 是 省 內 土 地 出 讓 的 地 塊 逐 步 減 少, 而 需 求 的 旺 盛 也 讓 土 地 的 竣 工 面 積 也 隨 之 超 過 新 購 置 的 土 地 面 積 如 果 土 地 的 供 應 在 未 來 不 能 有 效 的 增 加, 未 來 房 屋 的 供 應 將 會 形 成 供 不 應 求 的 趨 勢 未 來 省 內 對 於 房 地 產 的 需 求 仍 更 加 趨 於 剛 性 圖 表 39: 21 年 -214 財 年 運 營 能 力 分 析 與 預 測 ( 万 平 方 米 ) 广 东 省 土 地 开 发 情 况 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 广 东 省 完 成 开 发 土 地 面 积 广 东 省 购 置 土 地 面 积 資 料 來 源 :Wind 資 訊, 第 一 上 海 圖 表 4: 21 年 -214 財 年 運 營 能 力 分 析 與 預 測 广 东 省 土 地 开 发 占 全 国 土 地 开 发 比 例 2.% 15.% 1.% 5.%.% 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 土 地 购 置 面 积 占 比 完 成 土 地 开 发 面 积 占 比 資 料 來 源 :Wind 資 訊, 第 一 上 海 派 息 水 準 高 於 同 行 大 部 分 企 業, 現 金 流 充 裕, 料 將 維 持 自 1996 年 至 27 年, 廣 東 省 的 房 屋 銷 售 持 續 增 長, 直 至 28 年 的 金 融 危 機 有 所 回 落, 而 後 29 年 又 大 幅 恢 復 到 增 長 趨 勢 29 年 至 21 年 的 增 長 率 約 為 4%, 與 歷 史 資 料 比 較, 屬 於 較 低 漲 幅 在 商 品 房 建 設 方 面, 竣 工 房 屋 面 積 基 本 保 持 穩 定 中 小 幅 增 長 的 趨 勢 21 年 全 年 的 竣 工 面 積 達 到 5,659 平 方 米, 比 上 一 年 度 增 長 12% - 23 -
圖 表 41: 廣 東 省 商 品 房 銷 售 面 積 及 增 長 率 ( 万 平 方 米 ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 21 年 22 年 广 东 省 商 品 房 销 售 面 积 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 广 东 : 商 品 房 销 售 面 积 年 度 增 长 率 29 年 21 年 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% 資 料 來 源 :Wind 資 訊, 第 一 上 海 圖 表 42: 廣 東 省 竣 工 房 屋 面 積 及 增 長 率 ( 万 平 方 米 ) 6, 5, 4, 3, 2, 1, 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 資 料 來 源 :Wind 資 訊, 第 一 上 海 广 东 省 竣 工 房 屋 面 积 广 东 : 竣 工 房 屋 面 积 29 年 21 年 年 度 增 长 率 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% - 24 -
相 對 於 11 年 5.39 港 元 的 每 股 淨 資 產 折 讓 4%, 首 次 給 予 買 入 的 評 級 估 值 目 標 價 為 3.23 港 元, 首 次 給 予 買 入 評 級 根 據 11 及 12 年 竣 工 結 算 面 積 的 變 化 和 價 格 假 設, 我 們 分 別 預 期 公 司 11 年 和 12 年 的 淨 利 潤 為 53 億 元 和 56 億 元. 源 於 最 新 的 盈 利 估 算, 我 們 給 予 其 3.23 港 元 的 目 標 價, 相 當 於 12 年 8 倍 的 市 盈 率, 相 對 於 11 年 5.39 港 元 的 每 股 淨 資 產 折 讓 4%, 上 升 潛 力 為 17%, 首 次 給 予 買 入 的 評 級 圖 表 43: NAV 估 值 碧 桂 園 27.hk 资 产 净 值 细 分 截 至 211.6 物 业 类 型 方 法 百 万 人 民 币 每 股 % of GAV 百 万 港 币 每 股 % of GAV 发 展 物 业 项 目 廣 州 DCF 5,483.33 6.3% 6,686.4 6.3% 佛 山 DCF 2,92.18 3.3% 3,539.21 3.3% 江 門 DCF 6,994.42 8.1% 8,53.51 8.1% 肇 慶 DCF 1,16.7 1.3% 1,414.9 1.3% 清 遠 DCF 2,88.17 3.3% 3,512.21 3.3% 韶 關 DCF 6,95.42 8.% 8,475.51 8.% 惠 州 DCF 1,696.65 12.3% 13,44.79 12.3% 廣 東 其 他 地 區 DCF 3,919.24 4.5% 4,78.29 4.5% 廣 西 DCF 26.2.3% 317.2.3% 湖 南 DCF 3,497.21 4.% 4,265.26 4.% 重 慶 DCF 116.1.1% 142.1.1% 湖 北 DCF 2,655.16 3.1% 3,238.2 3.1% 江 蘇 DCF 6,388.39 7.4% 7,791.47 7.4% 安 徽 DCF 9,53.57 1.9% 11,589.7 1.9% 天 津 DCF 2,61.12 2.4% 2,514.15 2.4% 遼 寧 DCF 5,344.32 6.2% 6,517.39 6.2% 內 蒙 古 DCF 3,839.23 4.4% 4,682.28 4.4% 黑 龍 江 DCF 29..% 36..% 投 資 物 業 項 目 Cap rate 12,172.73 14.% 14,844.9 14.% 总 资 产 86,848.95 5.24 1% 15,913.36 6.39 1% 減 去 : 净 负 债 -13,621.5 -.72-16,611.6-1. 净 资 产 73,227.44 4.52 89,31.75 5.39 总 股 数 16,574.94 16,574.94 资 产 净 值 4.42 5.39 資 料 來 源 : 第 一 上 海 預 測 - 25 -
圖 表 44: 發 展 中 項 目 NAV 估 值 项 目 描 述 权 益 城 市 总 建 筑 面 积 建 安 成 本 土 地 成 本 NAV (Rmb m) 碧 桂 园 东 苑 1% 廣 州 32,533 3, 4 45 华 南 碧 桂 园 一 至 五 期 及 1% 廣 州 75,59 3, 35 164 华 南 碧 桂 园 六 期 5% 廣 州 14,6 3, 35 22 荔 城 碧 桂 园 1% 廣 州 13,76 3, 4 28 碧 桂 园 凤 凰 城 1% 廣 州 1,549,721 3, 15 1,951 南 沙 碧 桂 园 1% 廣 州 4,48 2,5 5 1 假 日 半 岛 花 都 1% 廣 州 19,74 3, 5 248 碧 桂 园 荔 园 1% 廣 州 4,82 2,5 5 11 碧 桂 园 豪 园 1% 廣 州 1,,819 3, 1,177 2,748 碧 桂 园 豪 庭 1% 153,987 3, 1,49 255 石 樓 碧 桂 園 1% 廣 州 142 55 3 5 順 德 碧 桂 園 ( 含 碧 桂 園 西 1% 佛 山 182,232 3, 1,9 124 均 安 碧 桂 園 9% 佛 山 3,917 2,5 5 18 半 島 碧 桂 園 1% 佛 山 1,32 3, 1,668 4 高 明 碧 桂 園 1% 佛 山 297,199 3, 1 21 南 海 碧 桂 園 1% 佛 山 82,696 3, 9 72 碧 桂 園 山 水 桃 園 1% 佛 山 143,31 3, 5 25 碧 桂 園 城 市 花 園 9% 佛 山 432,51 3, 1,48 1,352 碧 桂 園 豪 庭 1% 佛 山 366,25 2, 5 354 容 桂 碧 桂 園 1% 佛 山 38,39 2,5 5 572 鶴 山 碧 桂 園 1% 江 門 999,433 2,8 1 1,359 五 邑 碧 桂 園 1% 江 門 265,41 2, 5 293 新 會 碧 桂 園 1% 江 門 286,562 3, 15 229 台 山 碧 桂 園 1% 江 門 2,231,2 3, 5 2,117 恩 平 碧 桂 園 1% 江 門 178,537 2,5 4 142 碧 桂 園 公 園 1 號 1% 江 門 189,22 3, 411 311 碧 桂 園 陽 光 水 岸 1% 江 門 48,446 2, 4 57 江 海 碧 桂 園 1% 江 門 47,32 3, 98 1,245 新 會 碧 桂 園 四 期 1% 江 門 46,72 3, 15 583 碧 桂 園 山 水 豪 園 8% 江 門 754,265 2, 4 659 肇 慶 藍 領 公 寓 1% 肇 慶 15,173 2, 4 182 肇 慶 碧 桂 園 51% 肇 慶 137,996 2, 4 73 四 會 碧 桂 園 1% 肇 慶 2,322 2, 4 3 肇 慶 碧 桂 園 山 湖 城 51% 肇 慶 38,481 2, 5 38 懷 集 碧 桂 園 1% 肇 慶 125,49 2, 5 9 德 慶 碧 桂 園 1% 肇 慶 194,64 2, 5 262 封 開 碧 桂 園 1% 肇 慶 184,752 2, 5 242 陽 山 碧 桂 園 1% 清 遠 1,13,312 2, 5 1,13 假 日 半 島 清 遠 1% 清 遠 434,38 3, 6 612 碧 桂 園 清 泉 城 1% 清 遠 528,992 3, 5 1,165 韶 關 碧 桂 園 1% 韶 關 1,131,644 2, 5 1,27 韶 關 碧 桂 園 太 陽 城 1% 韶 關 3,425,879 2,5 18 5,399 樂 昌 碧 桂 園 1% 韶 關 539,92 2, 4 344 惠 陽 碧 桂 園 9% 惠 州 849,47 2,5 255 698 碧 桂 園 十 里 銀 灘 1% 惠 州 3,259,67 3, 1, 9,998 陽 東 碧 桂 園 1% 陽 江 8,787 2, 4 11 大 朗 碧 桂 園 1% 東 莞 373,293 3, 1,76 838 碧 桂 園 秀 麗 湖 1% 中 山 74,477 3, 3,76 366 碧 桂 園 東 江 鳳 凰 城 1% 河 源 924,8 2,5 265 855 梅 江 碧 桂 園 1% 梅 州 31,836 2,5 469 348 汕 尾 碧 桂 園 1% 汕 尾 317, 2, 4 243 茂 名 碧 桂 園 1% 茂 名 299,725 2,5 515 233 雲 浮 碧 桂 園 1% 雲 浮 394,595 3, 5 1,25 北 流 碧 桂 園 1% 廣 西 327,78 2, 4 26 長 沙 碧 桂 園 1% 湖 南 425,489 2,5 5 539 碧 桂 園 山 湖 城 1% 湖 南 59,626 3, 4 828 益 陽 碧 桂 園 1% 湖 南 572,572 2, 4 1,62 瀏 陽 碧 桂 園 1% 湖 南 277,282 2, 4 191 湘 潭 碧 桂 園 1% 湖 南 357,553 2, 4 32 張 家 界 碧 桂 園 1% 湖 南 47,7 2, 1 425 碧 桂 園 山 水 桃 園 1% 湖 南 49,99 3, 5 133 長 壽 碧 桂 園 1% 重 慶 112,998 2, 4 116 武 漢 碧 桂 園 1% 湖 北 828,49 2, 4 695 咸 寧 碧 桂 園 1% 湖 北 53,393 2, 4 422 隨 州 碧 桂 園 1% 湖 北 1,29,75 2, 382 1,43 碧 桂 園 溫 泉 城 1% 湖 北 611,64 2,5 222 35 荊 門 碧 桂 園 1% 湖 北 158,464 2,5 262 146 泰 州 碧 桂 園 1% 江 蘇 484,412 4, 465 1,26 碧 桂 園 鳳 凰 城 1% 江 蘇 3,41,387 3, 369 4,862 碧 桂 園 凱 旋 華 庭 1% 江 蘇 156,255 4, 2,43 51 碧 桂 園 濱 湖 城 1% 安 徽 691,376 2,5 375 55 池 州 碧 桂 園 1% 安 徽 37,381 2,5 4 246 黃 山 碧 桂 園 1% 安 徽 163,877 2,5 4 119 蕪 湖 碧 桂 園 1% 安 徽 2,323,285 2, 51 3,123 碧 桂 園 如 山 湖 城 1% 安 徽 877,789 2,5 199 365 巢 湖 碧 桂 園 1% 安 徽 654,592 2, 4 585 安 慶 碧 桂 園 1% 安 徽 1,529,428 2,5 656 1,287 碧 桂 園 歐 洲 城 1% 安 徽 1,452,236 2, 4 2,155 碧 桂 園 城 市 花 園 1% 安 徽 81,77 2, 4 1,118 天 津 碧 桂 園 1% 天 津 951,37 3, 1,233 1,783 天 津 塘 沽 區 寫 字 樓 1% 天 津 114,54 4, 465 278 瀋 陽 碧 桂 園 1% 遼 寧 1,35,158 2,5 756 1,671 碧 桂 園 鳳 凰 城 1% 遼 寧 989,628 2, 4 478 碧 桂 園 太 陽 城 1% 遼 寧 891,34 2, 4 696 碧 桂 園 銀 河 城 1% 遼 寧 1,647,543 2,5 632 1,9 海 城 碧 桂 園 1% 遼 寧 583,63 2, 4 35 碧 桂 豪 園 1% 遼 寧 132,353 2, 4 294 滿 洲 里 碧 桂 園 1% 內 蒙 古 1,539,74 2, 4 2,254 興 安 盟 碧 桂 園 1% 內 蒙 古 872,722 2, 4 522 通 遼 碧 桂 園 1% 內 蒙 古 1,54,162 2, 4 1,63 綏 化 碧 桂 園 1% 黑 龍 江 224,187 2,5 5 29 合 計 56,418,576 74,677 預 測 - 26 -
圖 表 45: 同 業 估 值 市 盈 率 息 率 现 价 目 标 价 每 股 净 资 产 折 让 股 票 代 码 评 级 1PE 11PE 12PE 1 息 率 11 息 率 12 息 率 1-12EPS 市 值 ( 港 元 ) ( 港 元 ) ( 港 元 ) (%) ( 倍 ) ( 倍 ) ( 倍 ) (%) (%) (%) CAGR(%) ( 亿 港 元 ) 宝 龙 地 产 1238 1.1 2.26 6.47-84% 买 入 1.3 2.9 2. 6.36 7.8 1.58 (18.9) 47 绿 城 中 国 39 3.93 7.21 24.2-84% 买 入 3.7 2.2 1.5 13.69 17.85 2.83 56.7 67 融 创 中 国 1918 1.62 1.9 9.25-82% 买 入 2.1 1.6 1. 5.88 8.33 12.87 44.2 48 花 样 年 控 股 1777.72 1. 3.9-82% 买 入 3.7 3.1 2.4 6.43 8.4 1.45 23.7 36 合 景 泰 富 1813 2.47 5.92 13.16-81% 买 入 5.5 3.7 3. 4.53 5.35 4.72 36.5 84 保 利 香 港 119 3.5 4.39 14.62-79% 买 入 5.6 5.5 5.1 4.94 3.25 3.89 4.4 114 越 秀 地 产 123 1.8 1.51 5.4-79% 买 入 9.4 7.6 5.3. 3.91 5.65 33.1 17 卡 森 国 际 496 1.18 1.62 5.43-78% 买 入 36.4 2.5 1.4. 6.87 12.82 43.3 15 中 海 宏 洋 81 5.15 16.34 2.43-75% 买 入 3.9 3.9 1.9 2.59 3.7 4.26 42.7 55 雅 居 乐 地 产 3383 5.46 12.79 21.31-74% 买 入 2.9 4. 3.4 5.81 6.17. (7.3) 213 瑞 安 房 地 产 272 2.13 3.83 8.25-74% 买 入 3.4 7.3 5.5 5.92 5.38 4.11 (21.6) 13 深 圳 控 股 64 1.39 2.38 5.28-74% 买 入 4.3 5.5 4.8 8.75 12.5 13.75 (5.6) 57 盛 高 置 地 337 1.43 2.13 5.32-73% 持 有 1.5 1.4 1.3 13.91 14.68 15.45 8.5 16 建 业 地 产 832 1.55 1.96 5.6-72% 买 入 5.2 4. 3.2 5.88 7.53 9.18 26.2 44 宝 业 集 团 2355 3.6 5.41 12.3-7% 买 入 4.2 2.5 1.7 7.14 16.7 17.85 58.8 27 五 矿 建 设 23.77 1.25 2.51-69% 买 入 4.9 5.2 3.6 1.8.. 17. 31 远 洋 地 产 3377 2.88 4.13 6.88-58% 买 入 6.7 6.4 6. 4.82 4.8 5.47 6.1 182 华 润 置 地 119 1.62 15.1 23.23-54% 买 入 8.6 1.1 7.4 3.3 3.46 4.72 7.7 518 SOHO 中 国 41 5.5 7.73 1.3-51% 买 入 6.4 7.6 5.5 4.74 3.92 5.47 7.9 263 中 国 海 外 688 12.36 18. 22.51-45% 买 入 8.7 8.9 7.5 2.6 2.45 2.75 7.3 169 越 秀 房 托 45 3.44 4.9 5.44-37% 持 有 14.5 1. 9.7 6.88 1.6 9.46 22.3 37 龙 湖 地 产 96 8.45 9.97 9.97-15% 买 入 9.3 8.4 6.8 1.34 2.99 3.63 16.7 458 資 料 來 源 : 彭 博, 第 一 上 海 預 測 圖 表 46: PE BAND 圖 表 47: PB BAND HK $ 18 HK $ 25 16 14 12 1 8 6 4 2 27 年 12 月 28 年 3 月 28 年 6 月 28 年 9 月 28 年 12 月 29 年 3 月 29 年 6 月 29 年 9 月 29 年 12 月 21 年 3 月 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月 PE=27 PE=22 PE=17 PE=12 PE=7 211 年 9 月 211 年 12 月 * 2 15 1 5 27 年 6 月 27 年 9 月 27 年 12 月 28 年 3 月 28 年 6 月 28 年 9 月 28 年 12 月 29 年 3 月 29 年 6 月 29 年 9 月 29 年 12 月 21 年 3 月 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 PB=7 PB=5 PB=3 PB=1 211 年 3 月 211 年 6 月 211 年 9 月 211 年 12 月 * - 27 -
風 險 因 素 宏 觀 房 地 產 調 控 政 策, 現 金 流 壓 力 逐 步 加 大 受 宏 觀 政 策 的 影 響, 各 地 城 市 的 成 交 量 大 幅 下 滑, 公 司 的 合 約 銷 售 收 入 目 標 有 可 能 會 低 於 預 期 ; 政 府 的 房 地 產 市 場 調 控 目 標 在 未 來 會 達 到, 開 發 商 的 現 金 水 準 正 在 逐 漸 下 降 通 道 中 開 發 商 的 現 金 狀 況 在 2 至 6 個 月 會 發 生 變 化, 而 現 在 債 券 市 場 及 其 它 的 融 資 性 平 臺 正 在 逐 步 的 關 閉, 而 資 本 性 支 出 ( 買 地 款 ) 和 對 購 買 者 的 承 諾 交 樓 仍 在 持 續, 後 期 的 建 築 成 本 是 龐 大 的 開 支 ; 短 期 債 務 危 機 和 增 值 稅 等 現 金 佔 用 會 讓 開 發 商 的 現 金 流 狀 況 更 加 緊 張, 在 政 府 對 房 地 產 信 託 的 控 制 和 限 貸 的 政 策 下, 格 局 在 未 來 會 發 生 改 變 調 控 正 在 以 時 間 換 空 間, 各 地 的 政 府 正 在 促 使 開 發 商 進 行 降 價 以 創 造 出 供 給 出 來 ; 目 前 仍 處 於 房 地 產 調 控 的 第 一 階 段 ; 供 應 量 在 第 三 至 四 季 度 上 市 會 帶 來 庫 存 量 的 增 加 ; 公 司 土 地 儲 備 缺 乏 多 樣 性 ; 酒 店 等 商 業 物 業 的 建 設 需 要 公 司 較 大 的 資 本 支 出 和 現 金 的 沉 澱 ; 注 意 信 貸 收 縮 和 銀 行 融 資 空 間 縮 小 ; 房 價 下 跌 政 策 調 控 持 續 時 間 超 預 期 等 的 風 險 - 28 -
主 要 財 務 報 表 损 益 表 财 务 分 析 < 百 万 元 >, 财 务 年 度 截 至 < 十 二 月 > < 百 万 元 >, 财 务 年 度 截 至 < 十 二 月 > 29 21 211E 212E 213E 29 21 211E 212E 213E 收 入 17,586 25,84 35,641 39,568 44,351 增 长 率 (%) - 物 业 销 售 16,545 24,638 34,426 38,32 43,32 收 入 11.92% 46.73% 38.12% 11.2% 12.9% - 其 他 1,41 1,166 1,215 1,266 1,319 经 营 利 润 -31.18% 83.22% 33.33% 8.69% 17.8% 销 售 成 本 -12,968-17,453-24,36-27,259-29,98 净 利 润 58.92% 95.9% 22.56% 6.39% 18.92% 毛 利 4,618 8,351 11,281 12,39 14,372 每 股 盈 利 58.65% 93.9% 22.56% 6.39% 18.92% 其 他 收 入 189 41 盈 利 分 析 (%) 行 政 费 用 -1,2-1,455-2,32-2,255-2,528 毛 利 率 26.26% 32.36% 31.65% 31.11% 32.4% 经 营 利 润 3,786 6,937 9,25 1,54 11,844 经 营 利 润 21.53% 26.89% 25.95% 25.41% 26.7% 利 息 支 出 -722-363 -363-512 -638 净 利 润 率 12.45% 16.63% 14.75% 14.14% 15.% 联 营 公 司 收 入 其 他 (%) 特 殊 项 目 有 效 税 率 33.96% 35.75% 4.49% 41.6% 4.36% 税 前 利 润 3,386 6,72 8,887 9,542 11,26 派 息 比 率 33.57% 37.12% 3.% 3.% 3.% 税 项 -1,15-2,42-3,599-3,918-4,523 ROE 1.17% 16.88% 18.9% 16.91% 17.48% 少 数 股 东 权 益 -46-27 -3-3 -3 ROA 3.43% 5.23% 5.59% 5.42% 5.98% 净 利 润 2,19 4,291 5,258 5,594 6,653 流 动 比 率 ( 倍 ).53.55.5.48.47 核 心 利 润 2,19 4,291 5,258 5,594 6,653 利 息 覆 盖 率 ( 倍 ) 5.24 19.1 25.51 19.63 18.57 派 息 -74-1,65-1,578-1,678-1,996 估 值 未 分 配 利 润 1,45 2,686 3,681 3,916 4,657 PE (x) 16.88 8.74 7.13 6.71 5.64 P/B (x) 2.9 1.8 1.57 1.38 1.2 每 股 盈 利 ( 元 ).134.259.317.338.41 每 股 现 金 流 ( 倍 ) -46.73 48.4 11.32 14.2 24.5 每 股 派 息 ( 元 ).45.96.95.11.12 息 率 (%) 1.99 4.25 4.21 4.47 5.32 资 产 负 债 表 现 金 流 量 表 < 百 万 元 >, 财 务 年 度 截 至 < 十 二 月 > < 百 万 元 >, 财 务 年 度 截 至 < 十 二 月 > 29 21 211E 212E 213E 29 21 211E 212E 213E 现 金 及 现 金 等 价 物 8,424 9,853 9,456 9,516 8,324 经 营 利 润 3,786 6,937 9,25 1,54 11,844 应 收 账 款 7,58 12,373 14,256 15,827 17,741 折 旧 219 277 336 388 44 存 货 25,684 32,47 4,547 46,47 51,547 营 运 资 金 变 动 -2,114-3,975-2,79-3,917-6,236 其 他 流 动 资 产 1,51 2,388 2,58 2,633 2,765 税 项 无 形 资 产 13 18 18 18 18 其 他 -2,282-2,247 397 547 672 其 他 长 期 资 产 2,4 84 88 92 97 经 营 现 金 流 -791 775 3,313 2,642 1,56 联 营 公 司 资 产 17,371 19,849 2,78 21,758 22,784 固 定 资 产 3,878 5,552 6,472 7,334 8,138 资 本 开 支 -1,18-2,183-2,174-2,218-2,264 总 资 产 63,94 82,81 94,37 13,133 111,317 关 联 公 司 投 资 86 其 他 -1,969 77 2,2-486 -393 短 期 贷 款 3,251 5,185 6,185 7,185 8,185 投 资 现 金 流 -2,987-2,2 26-2,73-2,656 应 付 账 款 6,563 9,77 8,61 11,88 13,189 其 他 流 动 负 债 2,545 6,339 4,23 4,23 4,23 公 平 值 变 动 长 期 贷 款 1,24 13,553 15,153 15,953 16,853 债 务 变 动 3,62-1,13 2,6 1,8 1,9 递 延 税 项 派 息 -191-267 -1,578-1,678-1,996 其 他 固 动 资 产 5,76 78 1, 1, 1, 其 他 -1 总 负 债 42,399 56,663 64,962 7,41 73,25 融 资 现 金 流 1,835 1,22 122-96 股 东 权 益 21,541 25,418 29,75 33,92 38,67 现 金 变 动 1,65 59 4,361 6-1,192 少 数 股 东 权 益 371 597 6 6 6 汇 兑 变 动 -3-14 合 计 63,94 82,81 94,37 13,133 111,317 初 期 现 金 3,6 4,69 5,94 9,456 9,516 末 期 现 金 4,69 5,94 9,456 9,516 8,324 净 负 债 率 23.52% 34.95% 4.87% 41.16% 43.91% 调 整 每 股 净 资 产 ( 元 ) 1.32 1.53 1.75 2. 2.3 现 金 及 现 金 等 价 物 8,424 9,853 9,456 9,516 8,324 預 測 - 29 -
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