第 28 卷 第 12 期 2014 年 12 月 中 国 土 地 科 学 China Land Sciences Vol.28 No.12 Dec.,2014 上 海 市 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 石 忆 邵, 王 伊 婷 ( 同 济 大 学 测 绘 与 地 理 信 息 学 院, 上 海 200092) 摘 要 : 研 究 目 的 : 探 讨 上 海 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 研 究 方 法 : 特 征 价 格 法 和 多 元 回 归 分 析 法 研 究 结 果 : 学 校 因 素 对 房 价 影 响 程 度 之 和 达 20.63%, 影 响 程 度 居 第 二 位, 仅 次 于 建 筑 面 积 的 影 响 ; 具 体 而 言, 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 学 校 重 点 等 级 每 下 降 一 级, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 8.698%; 小 学 本 区 排 名 每 降 低 一 位, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.896%; 到 重 点 中 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.995%; 距 重 点 小 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.499% 研 究 结 论 : 重 点 中 小 学 对 周 边 住 宅 价 格 存 在 着 比 较 重 要 的 积 极 影 响, 在 相 同 情 况 下, 学 校 等 级 越 高 学 校 排 名 越 靠 前 距 离 重 点 学 校 越 近, 住 宅 价 格 则 越 高 ; 重 点 小 学 和 重 点 中 学 相 伴 的 双 学 区 房 更 加 受 到 青 睐 关 键 词 : 不 动 产 价 格 ; 学 区 房 价 格 ; 特 征 价 格 模 型 ; 影 响 机 制 ; 多 元 回 归 分 析 ; 上 海 市 中 图 分 类 号 :F293.3 文 献 标 识 码 :A 文 章 编 号 :1001-8158(2014)12-0047-09 The Impacting Mechanism of Housing Prices in the School Districts in Shanghai City SHI Yi-shao, WANG Yi-ting (College of Surveying and Geo-Informatics, Tongji University, Shanghai 200092, China) Abstract: The purpose of this paper is to discuss the impacting mechanism of housing price of school districts. Methods of Hedonic pricing and multiple regression analysis are employed. The results indicate that the sum of school factors affecting housing prices accounts for 20.63% of the whole, and its influence degree is at the second to that of the construction area. Specifically, in the case of other conditions unchanged, 1)drop in school grade level, housing prices will decline 8.698% averagely; 2)regarding primary school if the rank becomes lower, housing prices will also fell at 0.896% margin; 3)each additional 100 meters from key middle school, housing prices will fell 0.995% averagely; 4)each additional 100 meters from key primary school, housing prices will fell 0.499% averagely. It is concluded that 1)key middle schools and primary schools there are more important positive effect on surrounding residential prices. The higher the school level, the higher the housing price; school to the top, the higher the housing price; the closer distance from key schools, the higher the housing price; 2)meanwhile, the double school district houses, i.e. being the key primary and key high school district simultaneously, are more popular. Key words: real estate price; housing price of school districts; Hedonic price model; impacting mechanism; multiple regression analysis; Shanghai City 收 稿 日 期 :2014-06-30 第 一 作 者 : 石 忆 邵 (1963-), 男, 湖 南 新 邵 人, 博 士, 教 授 主 要 研 究 方 向 为 土 地 资 源 管 理 城 市 与 区 域 经 济 地 理 信 息 系 统 E-mail: shiyishao@tongji.edu.cn
48 中 国 土 地 科 学 2014 年 12 月 第 12 期 1 引 言 学 区 房 是 指 由 教 育 部 门 或 者 学 校 规 定 的, 按 照 就 近 免 试 入 学 的 原 则, 学 校 招 收 指 定 地 域 范 围 内 的 学 生, 这 个 范 围 内 的 物 业 房 产 叫 做 学 区 房 [1] 自 1990 年 代 末 以 来, 中 国 的 房 地 产 业 飞 速 发 展 房 价 也 成 了 关 注 重 点 在 房 价 持 续 居 高 不 下 的 情 况 下, 购 买 住 房 成 为 一 项 重 大 的 家 庭 投 资 家 长 为 使 孩 子 获 取 优 质 的 教 育, 不 输 在 教 育 的 起 跑 线 上, 不 惜 倾 其 血 本 为 子 女 购 置 小 学 学 区 的 房 产 [2] 与 此 同 时, 学 区 房 也 成 为 一 些 房 地 产 商 的 促 销 手 段, 挂 上 学 区 房 的 名 称 就 像 贴 上 一 个 稳 增 不 赔 的 标 签, 好 的 学 区 房 甚 至 普 遍 高 出 其 他 房 源 价 格 的 20% 在 国 内 有 关 公 共 设 施 资 源 对 房 地 产 价 格 影 响 的 研 究 中, 主 要 采 用 特 征 价 格 模 型 和 方 法 [3-5], 通 常 单 独 研 究 以 下 几 种 主 要 公 共 设 施, 譬 如 : 轨 道 交 通 大 型 公 园 绿 地 景 观 设 施 大 学 ( 城 ) 基 础 教 育 等, 偶 有 开 展 多 项 公 共 资 源 对 房 地 产 价 格 影 响 的 研 究 [6-10] 在 关 于 学 区 房 价 格 的 有 限 研 究 中, 大 多 局 限 于 定 性 分 析, 而 较 少 展 开 定 量 研 究 [11-19] 在 国 外, 由 于 没 有 学 区 房 的 概 念, 虽 然 运 用 特 征 价 格 法 来 进 行 房 地 产 价 格 研 究 已 经 比 较 成 熟 [20-21], 但 有 关 教 育 设 施 对 周 边 地 区 房 价 的 影 响 方 面 的 研 究 依 然 偏 少 Reback 为 了 识 别 与 学 区 边 界 的 重 要 性 减 弱 相 关 的 资 本 化 效 果, 采 用 公 立 学 校 选 择 项 目, 利 用 来 自 于 明 尼 苏 达 州 的 跨 学 区 选 择 的 调 查 数 据, 发 现 学 生 能 够 转 入 的 首 选 学 区, 其 住 宅 物 业 显 著 升 值, 而 转 出 学 生 的 学 区, 其 住 宅 物 业 价 值 下 降 [22] Black 对 马 萨 诸 塞 州 的 房 地 产 市 场 调 查, 发 现 房 地 产 价 格 与 当 地 小 学 标 准 化 成 绩 有 着 密 切 的 关 系 : 考 试 成 绩 每 提 高 5%, 周 边 房 价 上 涨 2.1% [23] Fack 等 探 讨 了 房 价 对 邻 近 的 公 立 学 校 和 私 立 学 校 的 教 育 质 量 的 反 应 状 况, 比 较 不 同 就 学 界 限 的 销 售, 发 现 公 立 学 校 增 加 一 个 标 准 差 的 绩 效, 就 能 引 起 房 价 上 涨 1.4% 2.4%; 而 且, 随 着 邻 近 地 区 私 立 学 校 可 获 性 的 增 加, 公 立 学 校 绩 效 在 房 地 产 价 格 中 的 资 本 化 价 值 也 会 相 应 缩 小 [24] Downes 等 运 用 芝 加 哥 1987 1991 年 的 数 据 来 估 算 学 校 特 征 对 房 价 的 影 响, 分 析 证 据 显 示, 在 评 价 房 屋 价 值 时, 学 校 级 别 明 显 比 地 区 级 别 重 要, 因 此, 在 估 算 学 校 特 征 对 房 价 的 影 响 时, 控 制 那 些 不 可 观 测 的 暂 时 稳 定 的 房 价 变 量, 对 房 价 的 无 偏 估 计 是 很 有 必 要 的 ; 同 时 还 发 现, 房 屋 业 主 更 多 地 关 心 学 校 的 产 出 ( 如 考 试 成 绩 ) 而 非 学 校 的 投 入 ( 如 每 个 学 生 的 花 费 ) [25] 本 文 以 上 海 市 为 例, 对 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 展 开 研 究, 具 有 重 要 的 现 实 意 义 2 研 究 方 法 及 数 据 采 集 与 处 理 2.1 研 究 方 法 选 择 在 有 关 公 共 设 施 资 源 对 房 地 产 价 格 的 影 响 研 究 中, 大 多 数 学 者 选 择 应 用 特 征 价 格 法 (Hedonic Price Model) 一 般 认 为, 房 地 产 由 众 多 不 同 的 特 征 组 成, 而 房 地 产 价 格 是 由 所 有 特 征 带 给 人 们 的 效 用 决 定 的 由 于 各 特 征 的 数 量 及 组 合 方 式 不 同, 使 得 房 地 产 的 价 格 产 生 差 异 因 此, 如 能 将 房 地 产 的 价 格 影 响 因 素 分 解, 求 出 各 影 响 因 素 所 隐 含 的 价 格, 在 控 制 房 地 产 的 特 征 ( 或 品 质 ) 数 量 固 定 不 变 时, 就 能 将 房 地 产 价 格 变 动 的 品 质 因 素 拆 离, 以 反 映 纯 粹 价 格 的 变 化 该 方 法 的 优 点 是 能 够 较 为 全 面 地 考 虑 各 种 住 宅 价 格 影 响 因 素, 采 用 真 实 的 数 据 模 拟 市 场, 可 避 免 主 观 意 识 的 干 扰 缺 点 则 是 数 据 收 集 较 繁 琐, 假 设 条 件 较 多 本 文 也 基 于 特 征 价 格 法 展 开 研 究 2.2 研 究 样 本 的 选 取 根 据 网 上 数 据 收 集 及 政 策 了 解, 确 定 上 海 市 学 区 房 最 集 中 的 4 大 区 域 : 徐 汇 区 徐 家 汇 板 块, 浦 东 新 区 洋 泾 板 块, 静 安 区 新 闸 板 块 和 杨 浦 区 黄 兴 板 块 各 区 域 板 块 的 重 点 中 小 学 的 分 布 情 况 如 表 1 2.3 数 据 采 集 与 处 理 住 宅 特 征 一 般 分 为 三 大 类 : 建 筑 特 征 邻 里 特 征 和 区 位 特 征 其 中, 建 筑 特 征 包 括 住 宅 面 积 装 修 程 度 住 宅 的 建 造 年 份 房 间 数 目 有 无 电 梯 等 ; 邻 里 特 征 包 括 小 区 环 境 公 共 配 套 设 施 情 况 等 ; 区 位 特 征 指 到 CBD 距 离 交 通 便 利 情 况 等 由 于 本 文 研 究 的 是 学 区 房, 所 以 特 加 学 校 因 素 在 内 进 行 探 讨 ( 表 2)
石 忆 邵 等 : 上 海 市 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 49 表 1 上 海 市 4 大 学 区 房 重 点 中 小 学 统 计 及 性 质 Tab.1 Statistics and nature of four school district houses in Shanghai City 板 块 名 称 学 校 名 称 重 点 等 级 区 排 名 高 安 路 一 小 市 重 点 2 汇 师 小 学 区 重 点 4 小 学 建 襄 小 学 区 重 点 6 向 阳 小 学 市 重 点 7 徐 汇 徐 家 汇 板 块 东 二 小 学 区 重 点 8 位 育 初 中 市 重 点 1 初 中 西 南 位 育 中 学 市 重 点 3 徐 汇 中 学 区 重 点 4 市 二 初 中 市 重 点 5 小 学 一 师 附 小 区 重 点 1 万 航 渡 路 小 学 区 重 点 7 静 安 新 闸 板 块 教 育 学 院 附 中 市 重 点 1 初 中 育 才 中 学 区 重 点 2 市 西 初 中 区 重 点 3 小 学 杨 浦 小 学 私 立 校 区 市 重 点 4 控 江 二 小 区 重 点 5 杨 浦 黄 兴 板 块 飞 达 中 学 市 重 点 1 初 中 控 江 初 中 市 重 点 2 复 旦 二 中 区 重 点 3 浦 东 洋 泾 板 块 小 学 浦 东 新 区 第 二 中 心 小 学 区 重 点 5 六 师 二 附 小 区 重 点 15 初 中 进 才 中 学 市 重 点 1 建 平 中 学 市 重 点 2 本 文 所 收 集 的 数 据 包 括 4 大 类 :(1) 房 价 数 据 : 从 上 海 搜 房 网 (http://esf.sh.soufun.com/) 获 得 不 仅 可 以 获 取 房 价, 还 能 了 解 住 宅 地 址 小 区 建 筑 面 积 户 型 朝 向 所 在 楼 层 建 筑 年 代 配 套 设 施 装 修 情 况 等 内 容 (2) 社 区 数 据 : 从 搜 狐 网 (http://esf.sh.soufun.com/housing/) 获 得, 可 以 搜 索 到 小 区 的 绿 化 程 度 物 业 管 理 费 用 等 具 体 信 息 (3) 距 离 数 据 : 采 用 百 度 地 图 进 行 各 学 区 房 到 重 点 中 小 学 距 离 到 CBD 的 距 离, 以 及 到 一 些 其 他 的 大 型 公 共 配 套 设 施 的 距 离 测 算 (4) 学 校 数 据 : 对 相 关 政 策 和 资 料 进 行 查 询 由 于 数 据 性 质 不 同 要 将 数 据 进 行 分 类 并 按 指 标 进 行 处 理 其 中 定 量 变 量 有 住 宅 面 积 住 宅 年 龄 所 在 楼 层 数 物 业 费 和 绿 化 率 ; 虚 拟 变 量 有 电 梯 和 装 修 程 度 ; 等 级 变 量 有 住 宅 楼 高 到 CBD 距 离 距 重 点 中 小 学 距 离 轨 道 交 通 ( 表 2) 通 过 数 据 整 合 变 量 取 舍 和 量 化, 最 终 得 到 4 大 板 块 共 1172 个 住 宅 样 本 数 据 3 上 海 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 分 析 3.1 特 征 价 格 模 型 的 设 定 特 征 价 格 模 型 通 常 采 用 线 性 半 对 数 对 数 3 种 基 本 函 数 形 式 经 过 多 次 计 算 实 验 比 较 后, 本 文 决 定 采 用 对 数 形 式 的 特 征 价 格 模 型 对 数 模 型 中 因 变 量 采 用 住 宅 价 格 的 自 然 对 数 形 式 (ln 住 宅 价 格 ) 住 宅 面 积 所 在 楼
50 中 国 土 地 科 学 2014 年 12 月 第 12 期 表 2 住 宅 特 征 变 量 的 描 述 与 量 化 Tab.2 Description and quantization of residential characteristic variables 特 征 分 类 特 征 变 量 指 标 预 期 符 号 住 宅 面 积 住 宅 总 面 积 (m 2 ) + 所 在 层 数 住 宅 所 在 楼 层 数 未 知 建 筑 特 征 建 筑 年 龄 住 宅 建 筑 的 房 龄 - 建 筑 楼 高 住 宅 建 筑 的 总 楼 层 数,1 3 为 1 分,4 6 为 2 分,6 9 为 3 分,10 以 上 为 4 分 未 知 装 修 程 度 精 装 修 赋 值 1 分, 简 装 修 赋 值 0 分 + 电 梯 有 电 梯 赋 值 1 分, 没 有 赋 值 0 分 + 物 业 费 小 区 每 月 的 物 业 管 理 费 ( 元 / 月 m 2 ) + 邻 里 特 征 绿 化 率 小 区 绿 化 率 (%) + 公 园 绿 地 小 区 1 km 内 有 公 园 绿 地 赋 值 1 分, 否 则 0 分 + 商 店 超 市 小 区 1 km 内 商 店 超 市 每 1 个 赋 值 1 分 + 区 位 特 征 CBD 距 离 小 区 距 离 CBD 中 心 直 线 距 离, 每 0.5 km 增 至 1 分 - 交 通 小 区 1 km 之 内 交 通 站 点 数 量, 每 5 个 赋 值 1 分 + 到 重 点 小 学 距 离 小 区 距 小 学 距 离, 每 100 m 赋 值 1 分 - 到 重 点 中 学 距 离 小 区 距 中 学 距 离, 每 100 m 赋 值 1 分 - 学 校 因 素 小 学 重 点 等 级 市 级 0 分, 区 级 1 分, 普 通 2 分 - 中 学 重 点 等 级 市 级 0 分, 区 级 1 分, 普 通 2 分 - 本 区 小 学 排 名 小 学 在 本 区 排 名 名 次 - 本 区 中 学 排 名 中 学 在 本 区 排 名 名 次 - 层 建 筑 年 龄 绿 化 率 物 业 费 这 5 个 变 量 也 采 用 自 然 对 数 的 形 式 进 入 模 型 装 修 程 度 电 梯 公 园 绿 地 3 个 虚 拟 变 量 和 建 筑 楼 高 距 重 点 小 学 距 离 小 学 本 区 排 名 小 学 重 点 等 级 距 重 点 中 学 距 离 中 学 本 区 排 名 中 学 重 点 等 级 交 通 及 到 CBD 距 离 9 个 等 级 变 量 采 用 直 接 将 数 值 代 入 的 方 式 3.2 样 本 的 描 述 性 统 计 表 3 给 出 了 参 加 回 归 分 析 的 18 个 变 量 的 描 述 性 统 计 分 析 结 果 3.3 模 型 的 估 计 和 检 验 利 用 SPSS14.0 对 模 型 进 行 分 析, 数 据 处 理 采 用 逐 步 替 换 法, 可 将 统 计 显 著 性 不 强 经 济 意 义 不 明 显 的 变 量 逐 步 剔 除 [19], 所 得 结 果 如 表 4 和 表 5 最 终 逐 步 进 入 模 型 的 变 量 有 住 宅 面 积 物 业 费 中 学 重 点 等 级 小 学 本 区 排 名 建 筑 年 龄 距 重 点 中 学 距 离 到 CBD 距 离 绿 化 率 距 重 点 小 学 距 离 9 个 变 量, 其 他 变 量 均 被 剔 除 从 表 4 可 知,9 号 特 征 价 格 对 数 模 型 R 2 为 0.839, 经 调 整 R 2 为 0.838, 拟 合 程 度 非 常 高, 且 标 准 估 计 误 差 是 9 个 模 型 中 最 小 的 第 9 号 特 征 价 格 模 型 的 F 检 验 都 远 远 大 于 0.01, 说 明 在 置 信 水 平 α = 0.01 下, 回 归 方 程 是 显 著 的, 即 进 入 方 程 的 住 宅 特 征 与 因 变 量 ln( 住 宅 价 格 ) 之 间 的 线 性 关 系 能 够 成 立 由 9 号 特 征 价 格 模 型 回 归 系 数 检 验 结 果 ( 表 5) 可 知, 绝 大 多 数 回 归 系 数 的 T 检 验 值 在 α = 0.05 上 均 具 有 显 著 性, 表 明 回 归 方 程 中 相 应 的 系 数 具 有 显 著 性 通 过 显 著 性 水 平 的 检 验, 说 明 对 数 模 型 对 样 本 数 据 的 拟 合 在 统 计 上 是 有 意 义 的, 回 归 方 程 是 有 效 的
石 忆 邵 等 : 上 海 市 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 51 表 3 样 本 数 据 统 计 分 析 Tab.3 Statistical analysis of sample datum 均 值 最 大 值 最 小 值 标 准 差 N ln 住 宅 价 格 6.17 8.62 4.25 0.54 1172 ln 住 宅 面 积 4.64 7.06 2.52 0.48 1172 ln 所 在 楼 层 2.04 3.61 0.00 0.81 1172 ln 建 筑 年 龄 2.56 4.45 0.69 0.45 1172 ln 绿 化 率 3.44 4.11 2.08 0.37 1172 ln 物 业 费 0.59 3.40-161.00 0.73 1172 装 修 程 度 0.66 1.00 0.00 0.47 1172 建 筑 楼 高 ( 层 ) 3.53 4.00 1.00 0.81 1172 电 梯 0.81 1.00 0.00 0.40 1172 距 重 点 小 学 距 离 5.55 19.00 1.00 3.60 1172 小 学 本 区 排 名 5.86 15.00 1.00 2.92 1172 小 学 重 点 等 级 0.79 2.00 0.00 0.50 1172 距 重 点 中 学 距 离 8.59 17.00 1.00 3.54 1172 中 学 本 区 排 名 2.40 5.00 1.00 1.20 1172 中 学 重 点 等 级 0.80 2.00 0.00 0.85 1172 公 园 绿 地 0.32 1.00 0.00 0.47 1172 交 通 2.63 7.00 1.00 1.19 1172 CBD 距 离 4.33 11.00 1.00 2.60 1172 超 市 商 场 4.00 12.00 1.00 2.33 1172 表 4 特 征 价 格 模 型 的 显 著 性 检 验 Tab.4 Significance test of the Hedonic price models 模 型 R R 2 调 整 R 2 标 准 估 计 的 误 差 更 改 统 计 量 R 2 更 改 F 更 改 df1 df2 Sig.F 更 改 1 0.878a 0.770 0.770 0.26125 0.770 3923.542 1 1170 0.000 2 0.903b 0.816 0.815 0.23412 0.045 287.929 1 1169 0.000 3 0.907c 0.823 0.822 0.22980 0.007 45.284 1 1168 0.000 4 0.909d 0.827 0.826 0.22711 0.004 28.852 1 1167 0.000 5 0.912e 0.831 0.830 0.22434 0.004 30.008 1 1166 0.000 6 0.914f 0.835 0.834 0.22205 0.004 25.217 1 1165 0.000 7 0.915g 0.837 0.836 0.22046 0.002 17.804 1 1164 0.000 8 0.916h 0.838 0.837 0.21984 0.001 7.611 1 1163 0.006 9 0.916i 0.839 0.838 0.21937 0.001 6.016 1 1162 0.014 注 :a. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积 ;b. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费 ;c. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级 ;d. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名 ;e. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名, ln 建 筑 年 龄 ;f. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名, ln 建 筑 年 龄, 距 重 点 中 学 距 离 ;g. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名, ln 建 筑 年 龄, 距 重 点 中 学 距 离, CBD 距 离 ;h. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名, ln 建 筑 年 龄, 距 重 点 中 学 距 离, CBD 距 离, ln 绿 化 率 ;i. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名, ln 建 筑 年 龄, 距 重 点 中 学 距 离, CBD 距 离, ln 绿 化 率, 距 重 点 小 学 距 离 ;m. 因 变 量 :ln 住 宅 价 格
52 中 国 土 地 科 学 2014 年 12 月 第 12 期 表 5 回 归 系 数 t 检 验 Tab.5 T test of regression coefficients 模 型 自 变 量 t Sig. ( 常 量 ) 26.345 0.000 ln 住 宅 面 积 47.581 0.000 ln 物 业 费 14.333 0.000 中 学 重 点 等 级 -9.387 0.000 9 小 学 本 区 排 名 -3.217 0.001 ln 建 筑 年 龄 -5.887 0.000 距 重 点 中 学 距 离 -5.318 0.000 CBD 距 离 -3.807 0.000 ln 绿 化 率 -2.659 0.008 距 重 点 小 学 距 离 -2.453 0.014 图 1 是 残 差 的 直 方 图 可 以 看 出 9 号 特 征 价 格 模 型 的 残 差 的 直 方 图 比 较 符 合 正 态 分 布 的 曲 线, 表 明 9 号 特 征 价 格 模 型 拟 合 程 度 较 高, 在 统 计 上 是 具 有 意 义 的, 可 以 用 来 分 析 和 解 释 住 宅 特 征 对 住 宅 价 格 的 影 响 图 1 残 差 的 直 方 图 Fig.1 The histogram of residuals 3.4 特 征 价 格 模 型 结 果 分 析 由 上 可 知, 进 入 模 型 的 9 个 变 量 在 α = 0.05 上 均 呈 现 显 著 性 由 表 6 可 得 出 住 宅 特 征 价 格 方 程 如 下 : ln 住 宅 价 格 = 3.067 + 0.803 ln 住 宅 面 积 + 0.162 ln 物 业 费 - 0.091 中 学 重 点 等 级 - 0.009 小 学 本 区 排 名 - 0.098 ln 建 筑 年 龄 - 0.010 距 重 点 中 学 距 离 - ( 式 1) 0.013 距 CBD 距 离 - 0.049 ln 绿 化 率 - 0.005 距 重 点 小 学 距 离
石 忆 邵 等 : 上 海 市 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 53 表 6 回 归 系 数 表 Tab.6 The regression coefficients 9 模 型 非 标 准 化 系 数 标 准 系 数 B 标 准 误 差 试 用 版 ( 常 量 ) 3.067 0.116 ln 住 宅 面 积 0.803 0.017 0.713 ln 物 业 费 0.162 0.011 0.216 中 学 重 点 等 级 -0.091 0.010-0.141 小 学 本 区 排 名 -0.009 0.003-0.050 ln 建 筑 年 龄 -0.098 0.017-0.080 距 重 点 中 学 距 离 -0.010 0.002-0.064 CBD 距 离 -0.013 0.003-0.062 ln 绿 化 率 -0.049 0.018-0.033 距 重 点 小 学 距 离 -0.005 0.002-0.032 由 表 6 可 知, 自 变 量 符 号 均 与 预 测 的 符 号 相 同, 且 学 校 因 素 很 大 程 度 上 影 响 了 住 宅 价 格 在 对 数 模 型 中, 自 变 量 为 连 续 变 量 时, 为 标 准 化 的 回 归 系 数 对 应 着 住 宅 价 格 的 弹 性 系 数 半 价 格 弹 性 系 数 是 由 于 自 变 量 是 虚 拟 变 量 或 者 等 级 变 量, 不 能 直 接 采 用 回 归 系 数 的 数 值, 需 要 做 计 算 处 理 : 回 归 系 数 半 弹 性 系 数 = 100 (e -1) ( 式 2) 由 表 6 和 上 述 公 式 可 推 算 出 各 变 量 对 住 宅 价 格 的 影 响 程 度 ( 表 7) 表 7 各 特 征 变 量 的 价 格 弹 性 系 数 Tab.7 Price elastic coefficient of characteristic variables 模 型 影 响 因 素 非 标 准 化 系 数 弹 性 系 数 (%) 半 弹 性 系 数 (%) ln 住 宅 面 积 0.803 0.803 ln 物 业 费 0.162 0.162 中 学 重 点 等 级 -0.091-8.698 小 学 本 区 排 名 -0.009-0.896 9 ln 建 筑 年 龄 -0.098-0.098 距 重 点 中 学 距 离 -0.010-0.995 CBD 距 离 -0.013-1.292 ln 绿 化 率 -0.049-0.049 距 重 点 小 学 距 离 -0.005-0.499 连 续 变 量 包 括 住 宅 面 积 物 业 费 建 筑 年 龄 绿 化 率 住 宅 面 积 的 价 格 弹 性 系 数 为 0.803, 表 示 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 面 积 每 增 加 1%, 住 宅 价 格 将 平 均 上 涨 0.803% 同 样, 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 物 业 费 每 增 加 1%, 住 宅 价 格 将 平 均 上 涨 0.162%; 建 筑 年 龄 每 增 加 1%, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.098%; 绿 化 率 每 增 加 1%, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.049% 虚 拟 变 量 均 无 入 选 等 级 变 量 入 选 的 有 重 点 中 学 等 级 小 学 本 区 排 名 距 重 点 中 学 距 离 距 CBD 距 离 距 重 点 小 学 距 离 中 学 重 点 等 级 的 价 格 半 弹 性 系 数 为 -8.698, 表 示 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 学 校 重 点 等 级 每 下 降 一 级, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 8.698% 同 样, 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 小 学 本 区 排 名 每 降 低 一 位, 住 宅 价 格
54 中 国 土 地 科 学 2014 年 12 月 第 12 期 将 平 均 下 降 0.896%; 到 重 点 中 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.995%; 距 CBD 的 距 离 每 增 加 0.5 km, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 1.292%; 距 重 点 小 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.499% 由 表 8 可 以 看 出, 在 各 个 因 素 中, 住 宅 面 积 的 影 响 程 度 最 大, 高 达 51.26%; 其 次 是 物 业 费, 为 15.53%; 接 下 来 便 是 中 学 重 点 等 级, 为 10.14%; 其 他 各 个 因 素 为 2% 至 5% 不 等, 差 距 不 大 由 此 可 见, 除 了 住 宅 因 素 和 物 业 费 以 外, 重 点 中 小 学 对 住 宅 价 格 也 具 有 较 大 的 积 极 影 响, 学 校 等 级 越 高 学 校 排 名 越 靠 前 距 离 重 点 学 校 越 近, 住 宅 价 格 则 越 高 由 于 本 文 以 重 点 小 学 为 主, 所 以 学 区 房 选 取 也 是 以 小 学 学 区 房 为 中 心, 而 重 点 中 学 的 影 响 特 征 显 得 更 加 明 显, 可 见 当 今 家 长 或 投 资 者 对 于 能 够 享 受 到 小 升 初 政 策 的 双 学 区 房 更 加 青 睐 表 8 各 因 素 的 影 响 程 度 系 数 表 Tab.8 The impact degree of factors 影 响 因 素 标 准 化 系 数 绝 对 值 后 标 准 化 系 数 绝 对 值 后 影 响 程 度 系 数 比 重 (%) ln 住 宅 面 积 0.713 0.713 0.512580877 51.26 ln 物 业 费 0.216 0.216 0.155283968 15.53 中 学 重 点 等 级 -0.141 0.141 0.101365924 10.14 小 学 本 区 排 名 -0.050 0.050 0.035945363 3.59 ln 建 筑 年 龄 -0.080 0.080 0.057512581 5.75 距 重 点 中 学 距 离 -0.064 0.064 0.046010065 4.60 CBD 距 离 -0.062 0.062 0.044572250 4.46 ln 绿 化 率 -0.033 0.033 0.023723940 2.37 距 重 点 小 学 距 离 -0.032 0.032 0.023005032 2.30 总 计 0.467 1.391 1 100 4 结 论 与 讨 论 (1) 重 点 中 小 学 对 周 边 住 宅 价 格 存 在 着 比 较 重 要 的 积 极 影 响 在 相 同 情 况 下, 学 校 等 级 越 高, 住 宅 价 格 越 高 ; 学 校 排 名 越 靠 前, 住 宅 价 格 越 高 ; 距 离 重 点 学 校 越 近, 住 宅 价 格 也 越 高 这 体 现 出 学 区 房 政 策 推 动 了 一 定 地 区 的 房 价 抬 升 离 学 校 越 近 则 方 便 孩 子 上 学, 学 校 等 级 越 高 和 排 名 越 靠 前, 则 教 学 质 量 升 学 率 有 了 充 足 的 保 障, 因 而 家 长 愿 意 支 付 更 高 的 房 价 或 房 租 来 购 买 或 租 赁 学 区 房 (2) 总 体 来 看, 学 校 因 素 影 响 程 度 之 和 达 20.63%, 影 响 程 度 居 第 二 位, 仅 次 于 建 筑 面 积 的 影 响 程 度 具 体 而 言, 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 学 校 重 点 等 级 每 下 降 一 级, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 8.698%; 小 学 本 区 排 名 每 降 低 一 位, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.896%; 到 重 点 中 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.995%; 距 重 点 小 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.499% (3) 虽 然 本 文 主 要 是 基 于 重 点 小 学 为 基 础 进 行 的 研 究, 但 是 重 点 中 学 的 影 响 特 征 却 显 得 更 加 明 显, 可 见 当 今 家 长 或 投 资 者 对 于 能 够 享 受 到 小 升 初 政 策 的 双 学 区 房 更 加 青 睐 (4) 要 关 注 学 区 房 价 格 变 动 的 不 利 影 响 一 是 哄 抬 房 价, 房 产 商 和 中 介 恶 意 利 用 重 点 学 校 称 号 牟 利, 导 致 市 场 愈 发 畸 形 ; 二 是 好 学 区 由 于 高 价 成 为 富 人 专 属, 致 使 穷 人 家 孩 子 读 好 学 校 的 机 会 越 来 越 少 ; 三 是 增 加 家 庭 的 精 神 压 力 和 孩 子 的 心 理 压 力 因 此, 短 期 内 要 着 手 于 均 衡 教 育 资 源, 从 长 远 角 度 则 需 要 建 立 更 科 学 更 完 善 的 教 育 评 价 体 系, 只 有 彻 底 改 变 人 们 过 分 追 求 名 次 的 心 理 需 求, 才 能 从 根 本 上 解 决 学 区 房 哄 抢 问 题 参 考 文 献 (References): [1] 王 曦, 葛 幼 松, 张 含. 南 京 老 城 区 学 区 房 价 格 机 制 研 究 [J]. 合 作 经 济 与 科 技,2010,(12):10-13.
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