CHANGING 演变中的中国零售业格局 系列报告之一 快时尚

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 摘 要

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 改 革 开 放 三 十 年, 中 国 经 济 和 社 会 建 设 取 得 了 世 人 瞩 目 的 成 就 在 此 期 间, 人 民 生 活 水 平 也 得 到 了 极 大 的 改 善, 中 国 国 内 消 费 市 场 的 庞 大 容 量 和 持 续 增 长 潜 力 吸 引 着 全 世 界 零 售 商 的 目 光 1978 年 2012 年 累 计 增 长 1 国 内 生 产 总 值 ( 亿 元 ) 3,645 519,322 141 倍 社 会 消 费 品 零 售 总 额 ( 亿 元 ) 1,559 210,307 134 倍 城 镇 居 民 人 口 ( 亿 人 ) 1.72 7.12 5.39 亿 人 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ( 元 ) 343 24,565 71 倍 自 2000 年 以 来, 中 国 经 济 增 长 中 投 资 驱 动 的 倾 向 不 断 强 化 而 与 之 形 成 鲜 明 对 比 的 是, 居 民 消 费 占 国 内 生 产 总 值 的 比 重 则 出 现 明 显 下 降 居 民 消 费 占 比 由 2000 年 的 46% 降 至 2012 年 的 36% 2008 年 受 全 球 金 融 危 机 影 响, 中 央 政 府 被 迫 推 出 了 四 万 亿 的 经 济 刺 激 计 划, 再 次 大 规 模 依 赖 投 资 来 拉 动 经 济 增 长 此 举 虽 迅 速 止 住 了 经 济 增 速 下 滑 的 势 头, 但 其 后 所 引 发 的 货 币 超 发 通 货 膨 胀 地 方 政 府 巨 额 负 债 低 效 率 重 复 建 设 资 产 价 格 飞 涨 等 一 系 列 的 副 作 用 使 决 策 层 更 加 深 刻 地 认 识 到 中 国 经 济 增 长 模 式 已 经 到 了 必 须 逐 步 由 投 资 拉 动 向 消 费 拉 动 转 变 的 关 键 时 期 因 此, 我 们 有 理 由 相 信, 居 民 消 费 占 国 内 生 产 总 值 的 比 重 在 连 续 多 年 走 低 之 后 将 逐 步 上 升 2000-2012 年 中 国 经 济 增 长 动 力 分 析 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 居 民 消 费 率 资 本 形 成 率 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 1. 表 中 的 累 计 增 长 为 名 义 增 长 2 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告

演变中的中国零售业格局 各种零售业态需要通过不断地自我调整来适应和最大化利 用演变中的中国零售业所带来的机遇和挑战 与此同时 国际经验和国内的一些研究均表明 随着中国整体的工业化进程逐步进入中后期 消 费需求对经济增长的作用将越来越明显 而在人民币持续升值和全球经济不景气的大环境下 我 国的工业化对外依存度过高的问题亟需提振国内消费市场来带动新一轮的工业投资升级 我们认 为 中央政府提出的以新型城镇化为核心的经济增长模式转型和2020年收入倍增计划将有力地推 动居民消费能力和消费边际倾向的复合式增长 与其他主要经济体相比 中国的消费率目前处于 较低水平 提升空间巨大 居民消费率2 65.8% 57.6% 71.6% 57.7% 35.7% 60.5% 英国 德国 法国 美国 中国 日本 数据来源 世界银行 中国国家统计局 有鉴于此 我们认为在未来一段相当长的时期内 中国零售市场具有庞大的 可持续的发展潜 力 然而 处于转型期的我国零售业目前同样面临着电商与实体零售的碰撞与融合 愈演愈烈的 同质化竞争 物业租金及人工等费用增长过快等一系列的挑战 可以说 在前行的道路上 作为 各种零售业态需要通过不断地自我调整来适应和最大化利用演变中的中 零售业的具体承载形式 国零售业所带来的机遇和挑战 2. 图中美国 日本为2011年数据 其余国家为2012年数据 世邦魏理仕中国研究部 - 深度报告 3 变

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 快 时 尚 从 2002 年 UNIQLO 登 陆 上 海 起, 快 时 尚 在 中 国 扎 根 已 逾 十 年 截 至 2013 年 6 月, 世 邦 魏 理 仕 统 计 的 四 大 快 时 尚 品 牌 UNIQLO ZARA H&M 和 C&A 在 中 国 门 店 总 数 已 界 523 家, 遍 布 主 要 一 线 和 二 线 城 市 2012 年 以 来, 快 时 尚 品 牌 在 中 国 的 下 沉 式 和 周 边 化 发 展 趋 势 不 断 清 晰 国 内 中 等 收 入 阶 层 的 快 速 成 长 以 及 快 时 尚 品 牌 在 中 国 依 然 远 低 于 其 母 国 市 场 的 渗 透 率 预 示 着 快 时 尚 品 牌 在 中 国 的 发 展 潜 力 巨 大, 我 们 预 期, 快 时 尚 品 牌 在 未 来 几 年 内 仍 将 在 全 国 范 围 内 蓬 勃 扩 张 中 国 正 在 迎 来 购 物 中 心 供 应 的 高 峰 期, 凭 借 其 强 大 的 聚 客 能 力 和 大 面 积 的 商 铺 需 求, 快 时 尚 品 牌 无 疑 将 成 为 业 主 竞 相 以 优 惠 条 款 招 揽 的 零 售 类 租 户 这 一 方 面 为 快 时 尚 品 牌 的 快 速 扩 张 提 供 了 广 阔 的 选 址 空 间, 但 另 一 方 面 也 暗 藏 着 局 部 区 域 过 度 竞 争 业 主 经 营 压 力 过 大 等 不 利 于 可 持 续 发 展 的 隐 患 奢 侈 品 牌 随 着 国 内 富 裕 阶 层 的 兴 起, 受 身 份 地 位 彰 显 和 送 礼 文 化 等 因 素 的 驱 动, 中 国 奢 侈 品 消 费 在 本 世 纪 成 为 全 球 增 长 最 快 的 市 场 在 过 去 几 年, 国 际 奢 侈 品 牌 在 国 内 主 要 一 线 和 二 线 城 市 积 极 扩 张, 不 断 开 设 新 店 然 而,2012 年 以 来 由 于 中 国 经 济 增 长 的 减 速, 以 及 去 年 底 中 央 出 台 的 改 进 工 作 作 风 八 项 规 定, 国 内 奢 侈 品 消 费 增 长 明 显 放 缓 Bain & Company 的 数 据 显 示,2012 年 中 国 大 陆 的 奢 侈 品 消 费 额 预 计 同 比 增 长 7%, 增 速 较 2011 年 的 30% 大 幅 下 滑 3 在 国 内 销 售 增 速 的 放 缓 以 及 国 人 奢 侈 品 购 买 途 径 海 外 化 品 牌 选 择 个 性 化 主 要 城 市 核 心 商 圈 门 店 布 局 基 本 完 成 等 多 重 因 素 的 影 响 下, 我 们 看 到 奢 侈 品 牌 正 对 其 在 中 国 的 开 店 和 经 营 策 略 进 行 积 极 的 调 整 2012 年 以 来, 奢 侈 品 牌 在 国 内 的 开 店 速 度 出 现 下 降, 转 而 更 专 注 于 店 铺 和 服 务 的 进 一 步 升 级 以 及 坪 效 的 提 升 为 此, 奢 侈 品 牌 一 方 面 通 过 提 升 消 费 体 验 提 供 专 属 商 品 和 服 务 以 及 利 用 各 种 网 络 终 端 进 行 品 牌 推 广 等 培 养 客 户 群 体 和 提 高 品 牌 忠 实 度 ; 另 一 方 面 则 对 建 立 和 收 购 更 具 个 性 化 的 产 品 线 投 入 更 多 资 源, 以 适 应 渐 趋 差 异 化 的 消 费 群 体 百 货 店 作 为 传 统 的 零 售 业 态, 百 货 店 的 生 存 空 间 和 利 润 水 平 随 着 专 业 店 专 卖 店 购 物 中 心 等 新 型 业 态 的 兴 起 和 物 业 租 金 的 持 续 上 涨 受 到 持 续 地 挤 压 ; 而 百 货 自 身 所 存 在 的 经 营 模 式 陈 旧 商 品 服 务 种 类 单 一 等 问 题, 以 及 近 年 来 电 商 蓬 勃 发 展 所 形 成 的 冲 击 更 加 剧 了 这 一 状 况, 传 统 百 货 亟 需 转 型 世 邦 魏 理 仕 对 近 年 来 国 内 百 货 店 主 要 的 转 型 调 整 案 例 进 行 了 细 致 的 调 查 与 分 析, 我 们 发 现, 目 前 传 统 百 货 转 型 所 采 用 的 典 型 模 式 包 括 : 大 中 型 百 货 购 物 中 心 化 小 型 百 货 变 身 专 门 店 加 速 自 营 业 务 发 展 ( 例 如, 降 低 传 统 赢 利 模 式 联 营 业 务 的 比 重 ) 加 大 自 持 物 业 比 例, 以 及 线 上 线 下 联 动, 这 些 改 革 已 经 成 功 地 改 善 了 一 部 分 百 货 店 的 运 营 表 现 然 而 百 货 转 型 并 非 一 蹴 而 就, 要 解 决 其 间 所 面 临 的 资 金 投 入 上 下 游 资 源 积 累 专 业 人 才 培 养 等 问 题 绝 非 一 日 之 功 3. 数 据 源 自 Bain & Company 的 2012 China Luxury Study - Bain Point of View December 2012 4 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 变 其 他 业 态 ( 如 购 物 中 心 ) 除 了 快 时 尚 奢 侈 品 牌 和 百 货 店 外, 中 国 零 售 业 的 演 变 同 样 在 更 宽 的 业 态 和 渠 道 维 度 上 发 生 着 无 论 是 购 物 中 心 的 形 态 多 样 化 和 不 断 上 升 的 体 验 式 家 庭 娱 乐 休 闲 消 费 的 比 重 ; 或 是 工 厂 直 销 店 飞 速 发 展 背 后 所 蕴 藏 着 的 品 牌 多 层 次 销 售 渠 道 的 诉 求 ; 又 或 是 线 上 线 下 冲 突 和 互 动 下 的 全 渠 道 零 售 整 合, 这 些 都 是 值 得 我 们 密 切 关 注 和 研 究 的 趋 势, 也 将 至 下 而 上 地 对 零 售 物 业 市 场 及 商 业 地 产 行 业 的 发 展 产 生 不 容 忽 视 的 影 响 有 鉴 于 此, 世 邦 魏 理 仕 推 出 演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 系 列 报 告, 旨 在 分 析 和 揭 示 各 零 售 业 态 所 面 临 的 挑 战 机 遇 以 及 未 来 的 主 要 发 展 趋 势, 并 就 其 可 能 对 零 售 物 业 市 场 产 生 的 影 响 进 行 深 入 的 探 讨 在 系 列 报 告 的 第 一 部 分, 我 们 将 关 注 快 时 尚 品 牌, 之 后 将 连 载 出 版 奢 侈 品 牌 百 货 公 司 和 其 他 值 得 关 注 的 零 售 业 态 变 有 鉴 于 此, 世 邦 魏 理 仕 推 出 演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 系 列 报 告, 旨 在 分 析 和 揭 示 各 零 售 业 态 所 面 临 的 挑 战 机 遇 以 及 未 来 的 主 要 发 展 趋 势, 并 就 其 可 能 对 零 售 物 业 市 场 产 生 的 影 响 进 行 深 入 的 探 讨 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告 5

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演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 引 言 2002 年 UNIQLO 在 上 海 市 淮 海 路 开 出 中 国 首 店, 就 此 掀 开 了 国 际 快 时 尚 品 牌 进 军 中 国 的 新 篇 章 十 年 间, 凭 借 中 国 13 亿 人 口 基 数 和 持 续 增 长 的 居 民 收 入, 快 时 尚 品 牌 在 国 内 发 展 迅 猛 强 势 扩 张 尤 其 是 2012 年 以 来, 快 时 尚 品 牌 在 中 国 的 扩 张 有 加 速 迹 象 根 据 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 数 据 显 示, 截 止 2013 年 6 月, 四 大 国 际 快 时 尚 品 牌 :UNIQLO ZARA H&M 和 C&A 在 中 国 门 店 总 数 已 界 523 家, 其 中 2012 年 后 新 开 的 店 铺 数 量 为 207 家, 占 到 总 数 的 40% 左 右 从 门 店 总 数 来 看, 中 国 已 然 跃 居 成 为 主 要 国 际 快 时 尚 品 牌 最 为 重 要 的 海 外 市 场 :ZARA 和 UNIQLO 全 球 最 大 的 海 外 市 场, 而 H&M 和 C&A 亚 洲 最 大 的 海 外 市 场 凭 借 时 尚 设 计 优 质 平 价 限 量 发 售 快 速 流 通 等 特 点, 快 时 尚 品 牌 迎 合 了 中 国 年 轻 一 代 消 费 者 的 购 买 诉 求 快 时 尚 品 牌 一 般 一 年 推 出 多 季 新 品, 消 费 者 无 需 支 付 昂 贵 的 售 价, 就 可 以 紧 跟 国 外 的 时 尚 潮 流 国 际 快 时 尚 品 牌 进 驻 中 国 时 间 表 2002 2006 2007 2009 2012 UNIQLO 中 国 首 店 在 淮 海 路 开 业 MANGO 在 北 京 国 贸 设 立 了 第 一 家 中 国 门 店 ZARA 进 入 中 国, 首 店 以 旗 舰 店 形 式 亮 相 上 海 南 京 西 路 H&M 进 入 中 国, 在 上 海 淮 海 路 开 设 第 一 家 门 店 C&A 进 驻 中 国, 在 上 海 正 大 广 场 开 设 第 一 家 门 店 Bershka 进 驻 中 国, 在 北 京 来 福 士 广 场 开 出 首 店 Forever 21 进 驻 中 国, 在 北 京 APM 开 设 首 家 门 店 H&M 在 中 国 引 入 姐 妹 品 牌 Monki, 在 南 京 虹 悦 城 开 业 预 期 在 布 点 上 将 会 从 过 去 的 以 一 二 线 主 要 城 市 为 主 逐 步 转 向 以 二 三 线 城 市 为 主 的 " 下 沉 式 " 发 展 ; 而 在 一 线 城 市 的 的 扩 张 也 将 从 过 去 以 核 心 商 圈 为 主 逐 步 转 向 " 周 边 化 " 的 发 展 8 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 变 根 据 国 际 快 时 尚 品 牌 在 中 国 的 发 展 现 状, 各 大 品 牌 在 可 预 见 的 将 来 仍 将 快 速 扩 张 但 我 们 认 为, 各 大 品 牌 的 扩 张 策 略 将 有 所 调 整, 预 期 在 布 点 上 将 会 从 过 去 的 以 一 二 线 主 要 城 市 为 主 逐 步 转 向 以 二 三 线 城 市 为 主 的 下 沉 式 发 展 ; 而 在 一 线 城 市 的 的 扩 张 也 将 从 过 去 以 核 心 商 圈 为 主 逐 步 转 向 周 边 化 的 发 展 下 沉 式 随 着 二 三 线 城 市 消 费 力 的 增 长 以 及 对 品 牌 认 知 度 的 提 升, 越 来 越 多 的 国 际 快 时 尚 品 牌 在 扎 根 一 线 城 市 后, 纷 纷 将 发 展 的 重 点 慢 慢 地 转 向 二 三 线 城 市 以 开 辟 新 的 市 场, 这 种 下 沉 式 的 发 展 趋 势 在 过 去 一 两 年 间 已 有 所 体 现, 且 将 在 可 预 见 的 未 来 持 续 发 展 周 边 化 一 线 城 市 的 核 心 商 圈, 如 北 京 上 海 两 地, 历 来 是 快 时 尚 品 牌 进 入 中 国 市 场 的 首 选 近 年 来, 随 着 一 线 城 市 核 心 商 圈 同 类 品 牌 的 增 多, 而 商 圈 内 的 项 目 供 应 相 对 有 限, 租 金 高 企, 市 场 竞 争 加 剧 此 外, 大 多 数 快 时 尚 品 牌 都 选 择 在 核 心 商 圈 立 足 后 向 外 围 扩 散 以 避 免 核 心 商 圈 的 同 类 竞 争 且 有 利 于 扩 大 客 户 群, 核 心 商 圈 现 有 的 门 店 将 定 位 为 旗 舰 级 店 铺 用 以 品 牌 推 广 另 外, 随 着 城 市 人 口 逐 步 向 外 围 扩 散, 社 区 型 商 业 设 施 跟 进 发 展, 以 及 周 边 区 域 交 通 连 通 性 的 提 升, 这 些 都 为 快 时 尚 品 牌 周 边 化 的 发 展 趋 势 提 供 了 有 利 的 条 件 图 表 一 : 国 际 快 时 尚 品 牌 中 国 门 店 分 布 总 店 铺 数 ( 截 止 至 2013 年 6 月 末 ) 新 增 店 铺 数 ( 过 去 18 个 月 ) 品 牌 一 线 城 市 二 / 三 线 城 市 总 数 核 心 商 圈 一 线 城 市 非 核 心 商 圈 二 / 三 线 城 市 总 数 UNIQLO 92 119 211 5 27 63 95 ZARA 39 86 125 3 6 29 38 H&M 40 95 135 4 8 42 54 C&A 14 38 52 1 1 18 20 总 数 185 338 523 13 42 152 207 数 据 来 源 : 公 司 信 息, 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告 9

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 快 时 尚 品 牌 的 下 沉 式 发 展 根 据 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 的 统 计 分 析, 截 止 2013 年 6 月, 四 大 国 际 快 时 尚 品 牌 在 中 国 门 店 总 数 达 523 家 其 中, 一 线 城 市 店 铺 数 量 占 中 国 门 店 总 数 的 35.4%, 较 2011 年 底 下 滑 5.8 个 百 分 点 二 三 线 城 市 店 铺 数 量 比 重 同 期 内 均 录 得 上 升, 其 中, 二 线 城 市 上 涨 1.9 个 百 分 点, 至 36.7%; 三 线 城 市 上 涨 3.9 个 百 分 点, 至 27.9% 截 止 2013 年 6 月, 二 线 城 市 门 店 总 数 已 经 超 过 一 线 城 市 图 表 二 : 国 际 快 时 尚 品 牌 城 市 门 店 总 数 变 化 城 市 2011 年 12 月 2013 年 6 月 门 店 数 占 比 (%) 门 店 数 占 比 (%) 一 线 城 市 130 41.1% 185 35.4% 二 线 城 市 110 34.8% 192 36.7% 三 线 城 市 76 24.1% 146 27.9% 总 数 316 100.0% 523 100.0% 数 据 来 源 : 公 司 信 息, 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 我 们 可 以 看 到, 二 线 城 市 成 为 近 年 来 国 际 快 时 尚 品 牌 扩 张 的 重 点 区 域 根 据 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 统 计,2012 年 初 至 2013 年 6 月, 四 大 国 际 快 时 尚 品 牌 新 增 门 店 共 计 207 家, 其 中 一 线 城 市 新 增 55 家, 约 占 总 数 的 26.6%, 二 线 城 市 新 增 82 家, 比 重 高 达 39.6%, 三 线 城 市 新 增 70 家, 占 比 约 为 33.8% 1 二 线 城 市 成 为 近 年 来 国 际 快 时 尚 品 牌 扩 张 的 重 点 区 域 1. 一 线 城 市 包 括 : 北 京 上 海 广 州 和 深 圳 ; 二 线 城 市 包 括 : 天 津 大 连 青 岛 沈 阳 杭 州 南 京 宁 波 成 都 重 庆 武 汉 西 安 长 沙 和 厦 门 ; 三 线 城 市 为 四 大 快 时 尚 品 牌 已 经 覆 盖 的, 除 一 二 线 城 市 之 外 的 所 有 城 市 10 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 变 图 表 三 :2012 年 1 月 -2013 年 6 月 国 际 快 时 尚 品 牌 新 增 门 店 区 域 分 布 三 线 城 市 33.8% 一 线 城 市 26.6% 二 线 城 市 39.6% 数 据 来 源 : 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 从 二 三 线 城 市 的 不 同 区 域 定 位 来 看, 快 时 尚 品 牌 下 沉 式 发 展 以 省 会 城 市 即 区 域 的 中 心 2 城 市 为 重 点 我 们 发 现, 在 二 三 线 城 市 总 计 新 增 的 152 家 门 店 中, 有 106 家 位 于 省 会 城 市, 占 总 数 的 69.7% 左 右 但 同 时 期 内 快 时 尚 品 牌 的 新 拓 版 图 则 多 数 落 在 非 省 会 城 市 世 邦 魏 理 仕 的 统 计 数 据 显 示,2012 年 1 月 至 2013 年 6 月 期 间, 国 际 快 时 尚 品 牌 新 开 首 店 数 为 52 家, 其 中 位 于 非 省 会 城 市 34 家, 占 总 数 的 一 半 以 上 我 们 对 新 进 入 的 非 省 会 城 市 的 地 理 位 置 的 分 析 反 映 出 快 时 尚 品 牌 下 沉 式 发 展 中 除 城 市 能 级 外 的 又 一 个 重 要 考 量 : 即 以 一 线 城 市 和 省 会 城 市 为 核 心, 优 先 考 虑 向 其 周 边 的 非 省 会 城 市 下 沉 例 如, 以 上 海 为 区 域 中 心 的 苏 州 无 锡 常 州, 以 广 州 深 圳 为 区 域 中 心 的 佛 山 中 山 惠 州 和 珠 海, 以 及 紧 邻 合 肥 的 芜 湖 和 紧 邻 成 都 的 绵 阳, 等 等 这 一 区 域 拓 展 模 式 有 利 于 品 牌 进 行 集 中 式 管 理 和 运 营, 从 一 定 程 度 上 节 省 了 人 力 物 流 和 管 理 成 本 2. 省 会 城 市 包 括 : 除 北 京 上 海 广 州 深 圳 以 外 的 直 辖 市 各 省 省 会 所 在 城 市 和 计 划 单 列 市 ( 大 连 青 岛 宁 波 厦 门 深 圳 ), 其 余 城 市 ( 不 包 括 北 京 上 海 广 州 深 圳 ) 为 非 省 会 城 市 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告 11

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 一 线 城 市 市 场 竞 争 日 趋 激 烈, 可 供 选 择 的 物 业 趋 少 图 表 四 :2012 年 1 月 -2013 年 6 月 国 际 快 时 尚 品 牌 新 增 门 店 城 市 分 布 图 表 四 :2012 年 1 月 -2013 年 6 月 国 际 快 时 尚 品 牌 新 进 城 市 分 类 34.6% 65.4% 一 线 及 省 会 城 市 非 省 会 城 市 数 据 来 源 : 公 司 信 息, 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 以 上 我 们 看 到, 快 时 尚 品 牌 已 经 将 脚 步 迈 入 国 内 更 多 的 二 线 乃 至 三 线 城 市, 并 不 断 加 强 在 这 些 城 市 的 市 场 渗 透 率 我 们 认 为, 推 动 该 趋 势 的 发 展 的 主 要 原 因 如 下 : 1) 一 线 城 市 市 场 竞 争 日 趋 激 烈, 可 供 选 择 的 物 业 趋 少 根 据 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 统 计, 四 大 快 时 尚 品 牌 大 都 已 在 一 线 城 市 的 传 统 核 心 商 圈 开 设 门 店, 尤 其 是 北 京 上 海 两 地, 快 时 尚 品 牌 云 集, 分 布 较 密 然 而, 传 统 核 心 商 圈 的 优 质 零 售 物 业 新 增 供 应 的 日 趋 减 少 和 较 低 空 置 率 使 新 店 选 址 变 得 十 分 困 难 就 北 京 上 海 来 看, 两 大 城 市 2011 年 至 2012 年 的 年 平 均 新 增 供 应 量 仅 为 2009 年 至 2010 年 的 一 半 左 右 2013 年 上 半 年, 北 京 仅 有 一 处 位 于 核 心 商 圈 的 新 增 供 应, 而 上 海 则 没 有 新 项 目 入 市 同 时, 北 京 和 上 海 二 季 度 末 核 心 商 圈 的 空 置 率 分 别 为 8.4% 和 7.4% 12 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 变 图 表 五 : 北 京 上 海 零 售 物 业 市 场 历 年 新 增 供 应 和 空 置 率 情 况 500,000 10.0% 400,000 8.0% 平 方 米 300,000 200,000 6.0% 4.0% 空 置 率 100,000 2.0% 0 0.0% 2009 2010 2011 2012 2013 1H 新 增 供 应 ( 北 京 ) 新 增 供 应 ( 上 海 ) 空 置 率 ( 北 京 ) 空 置 率 ( 上 海 ) 数 据 来 源 : 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2) 一 线 城 市 零 售 物 业 租 金 不 断 攀 升 近 年 来, 一 线 城 市 的 传 统 零 售 商 圈 新 增 项 目 有 限, 现 有 项 目 空 置 率 持 续 走 低, 使 得 物 业 租 金 稳 步 攀 升 根 据 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 统 计, 过 去 5 年 (2008 年 -2012 年 ), 中 国 整 体 零 售 物 业 市 场 租 金 累 积 增 长 20.5%, 其 中, 一 线 城 市 上 涨 较 快, 达 28.5%, 而 二 线 城 市 租 金 增 长 为 16.1% 一 线 城 市 高 企 的 租 金, 给 租 赁 面 积 需 求 较 大 的 快 时 尚 品 牌 带 来 了 更 大 的 租 金 压 力 图 表 六 : 中 国 零 售 物 业 租 金 指 数 250 租 金 指 数 (2003 年 第 一 季 度 为 100) 200 150 100 50 0 Q1 03 Q3 03 Q1 04 Q3 04 Q1 05 Q3 05 Q1 06 Q3 06 Q1 07 Q3 07 Q1 08 Q3 08 Q1 09 Q3 09 Q1 10 Q3 10 Q1 11 Q3 11 Q1 12 Q3 12 Q1 13 中 国 一 线 城 市 二 线 城 市 数 据 来 源 : 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告 13

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 3) 二 三 线 城 市 居 民 收 入 和 消 费 力 的 提 升 也 为 快 时 尚 品 牌 的 进 入 提 供 了 契 机 根 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示, 过 去 5 年 (2008 年 -2012 年 ), 大 部 分 中 国 主 要 二 线 城 市 社 会 消 费 品 零 售 总 额 和 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 年 复 合 增 长 率 均 高 于 一 线 城 市 二 线 城 市 居 民 可 支 配 收 入 的 递 增 带 来 了 更 大 的 消 费 力, 使 得 更 多 快 时 尚 品 牌 关 注 到 这 些 颇 具 潜 力 的 市 场, 及 其 周 边 辐 射 范 围 内 的 三 线 城 市 图 表 七 : 中 国 主 要 城 市 社 会 消 费 品 零 售 总 额 / 可 支 配 收 入 复 合 年 增 长 率 城 市 社 会 消 费 品 零 售 总 额 年 度 增 长 率 (%) 可 支 配 收 入 年 度 增 长 率 (%) 北 京 15.2% 10.6% 上 海 13.9% 11.2% 广 州 18.2% 11.1% 深 圳 15.9% 10.4% 一 线 城 市 平 均 值 15.8% 10.8% 天 津 19.6% 12.6% 成 都 19.6% 12.9% 重 庆 19.0% 12.6% 沈 阳 17.9% 12.6% 杭 州 17.8% 11.6% 大 连 17.7% 12.8% 武 汉 17.7% 13.5% 宁 波 17.6% 11.2% 南 京 17.4% 12.3% 青 岛 16.4% 12.5% 二 线 城 市 平 均 值 18.1% 12.4% 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局, 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 二 三 线 城 市 居 民 收 入 和 消 费 力 的 提 升 也 为 快 时 尚 品 牌 的 进 入 提 供 了 契 机 14 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 变 4) 二 三 线 城 市 消 费 者 品 牌 认 知 度 的 提 升 近 年 来, 二 三 线 城 市 消 费 力 的 提 升 使 得 消 费 者 不 仅 仅 满 足 于 本 土 品 牌 的 购 买, 更 渴 望 同 国 外 时 尚 潮 流 接 轨 与 此 同 时, 各 大 国 际 快 时 尚 品 牌 也 逐 渐 加 大 了 在 国 内 市 场 的 广 告 投 放 和 宣 传 力 度, 使 得 越 来 越 多 的 消 费 者 认 识 到 这 些 品 牌, 品 牌 认 知 度 也 在 逐 步 提 高 5) 二 三 线 城 市 零 售 物 业 供 应 充 沛, 为 快 时 尚 品 牌 的 扩 张 提 供 了 充 裕 的 选 择 空 间 根 据 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 统 计 数 据 显 示, 中 国 主 要 二 线 城 市 在 过 去 三 年 的 平 均 新 增 供 应 达 到 每 年 270 万 平 方 米, 而 这 一 数 据 在 2013 年 至 2016 年 之 间 预 期 将 达 到 每 年 500 万 平 方 米 之 多 新 项 目 的 增 多 无 疑 为 快 时 尚 品 牌 的 扩 张 带 来 了 更 多 的 选 择 空 间 图 表 八 : 中 国 主 要 二 线 城 市 优 质 零 售 物 业 年 度 新 增 供 应 量 和 预 测 10,000,000 平 方 米 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2010 年 -2012 年 2,706,681 2013 年 -2016 年 5,169,391 2,000,000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 F 2014 F 2015 F 2016 F 二 线 城 市 年 均 供 应 量 数 据 来 源 : 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 6) 二 三 线 城 市 物 业 租 金 较 低, 品 牌 承 租 能 力 相 对 变 强 一 线 城 市 物 业 租 金 的 上 涨 给 快 时 尚 品 牌 的 承 租 力 带 来 了 巨 大 的 挑 战 而 与 一 线 城 市 相 比, 国 内 二 三 线 城 市 目 前 零 售 物 业 租 金 水 平 相 对 较 低 品 牌 方 往 往 能 以 在 一 线 城 市 非 核 心 商 圈 的 租 金 价 格 租 下 位 于 二 三 线 城 市 核 心 商 圈 的 优 质 铺 位, 使 得 越 来 越 多 的 快 时 尚 品 牌 倾 向 于 选 择 后 者, 这 也 符 合 品 牌 当 下 的 扩 张 战 略 根 据 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 统 计, 截 至 2013 年 第 二 季 度, 一 线 城 市 首 层 商 铺 租 金 报 价 平 均 达 每 天 每 平 方 米 45.1 元, 而 二 线 城 市 仅 为 每 天 每 平 方 米 25.6 元, 前 者 为 后 者 的 1.8 倍 左 右 7) 二 三 线 城 市 业 主 为 吸 引 品 牌 给 出 更 为 优 惠 的 租 赁 条 件 基 于 扩 张 快 人 气 高 面 积 大 等 优 势, 越 来 越 多 的 业 主 将 快 时 尚 品 牌 纳 入 为 重 点 招 商 对 象, 从 而 加 剧 了 业 主 之 间 的 品 牌 竞 争 为 了 吸 引 快 时 尚 品 牌, 业 主 们 纷 纷 抛 出 诱 人 的 租 赁 条 件, 以 吸 引 品 牌 方 的 进 驻 从 而 一 定 程 度 上 也 加 速 了 快 时 尚 品 牌 在 二 三 线 城 市 觅 铺 开 店 的 拓 展 进 程 随 着 二 三 线 城 市 消 费 能 力 的 不 断 提 高, 世 邦 魏 理 仕 认 为, 快 时 尚 品 牌 的 这 种 下 沉 式 发 展 在 可 预 见 的 将 来 仍 将 持 续, 而 二 三 线 城 市 也 必 将 成 为 各 大 品 牌 的 必 争 之 地 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告 15

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 快 时 尚 品 牌 的 周 边 化 发 展 快 时 尚 品 牌 迅 速 转 战 二 三 线 城 市 并 不 意 味 着 品 牌 放 弃 一 线 城 市 的 扩 张 计 划 我 们 看 到, 当 前 在 诸 如 北 京 上 海 等 一 线 城 市, 快 时 尚 品 牌 已 呈 现 出 周 边 化 的 战 略 特 点, 即 更 多 地 在 一 线 城 市 的 非 核 心 商 圈 开 设 新 的 门 店 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 统 计 显 示,2012 年 初 至 2013 年 6 月, 四 大 国 际 快 时 尚 品 牌 在 一 线 城 市 开 店 总 数 达 55 家 其 中,13 家 新 开 门 店 位 于 城 市 核 心 商 圈, 另 有 42 家 位 于 非 核 心 商 圈, 占 总 体 数 量 的 76.4% 从 城 市 来 看, 北 京 和 上 海 的 周 边 化 趋 势 尤 为 明 显, 非 核 心 商 圈 新 开 门 店 数 量 分 别 占 到 城 市 总 数 的 94.4% 和 77.3% 我 们 认 为, 导 致 品 牌 周 边 化 发 展 的 原 因 主 要 可 归 结 为 :1 城 市 居 住 人 口 由 核 心 区 向 外 扩 散 性 移 动 ;2 核 心 商 圈 内 供 应 紧 张, 可 租 赁 的 新 增 面 积 和 存 量 面 积 日 趋 减 少 ;3 位 于 非 核 心 区 域 的 城 市 副 中 心 商 圈 的 崛 起, 新 增 项 目 总 体 量 不 断 放 大 ;4 租 金 方 面, 核 心 商 圈 租 金 的 高 企 使 得 周 边 项 目 更 受 关 注 1) 城 市 居 住 人 口 由 中 心 区 向 外 扩 散 性 移 动 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2007 年 -2011 年, 上 海 和 北 京 两 地 的 人 口 均 呈 现 外 扩 趋 势 根 据 对 世 邦 魏 理 仕 零 售 物 业 数 据 库 所 覆 盖 的 区 域 的 人 口 密 度 分 析, 这 种 现 象 在 上 海 尤 为 明 显, 在 城 市 中 心 区 人 口 几 近 饱 和 的 情 况 下, 围 绕 城 市 中 心 区 的 外 围 区 域 人 口 增 长 明 显 统 计 显 示, 上 海 城 市 中 心 区 3 人 口 密 度 较 5 年 前 仅 略 微 上 升 0.6%, 而 中 心 外 围 区 4 录 得 17.6% 的 上 涨 在 北 京, 城 市 中 心 区 5 和 外 围 区 6 的 人 口 密 度 均 出 现 增 长, 但 外 围 区 域 的 增 长 速 度 明 显 快 于 城 市 中 心 区 统 计 显 示, 北 京 城 市 中 心 区 人 口 密 度 5 年 内 上 升 14.6%, 而 中 心 外 围 区 则 上 涨 22.8% 人 口 的 增 长 给 这 些 紧 依 中 心 区 的 外 围 商 圈 带 来 了 庞 大 的 消 费 潜 力, 也 促 使 更 多 开 发 商 和 品 牌 商 将 目 光 转 移 到 这 些 次 级 商 圈 人 口 的 增 长 给 这 些 紧 依 中 心 区 的 外 围 商 圈 带 来 了 庞 大 的 消 费 潜 力, 也 促 使 更 多 开 发 商 和 品 牌 商 将 目 光 转 移 到 这 些 次 级 商 圈 3. 根 据 世 邦 魏 理 仕 零 售 物 业 项 目 数 据 库, 上 海 城 市 核 心 区 定 义 为 黄 浦 区 徐 汇 区 和 静 安 区 4. 根 据 世 邦 魏 理 仕 零 售 物 业 项 目 数 据 库, 上 海 城 市 核 心 外 围 区 定 义 为 浦 东 新 区 长 宁 区 普 陀 区 闸 北 区 虹 口 区 杨 浦 区 和 闵 行 区 5. 根 据 世 邦 魏 理 仕 零 售 物 业 项 目 数 据 库, 北 京 城 市 核 心 区 定 义 为 东 城 区 西 城 区 和 朝 阳 区 6. 根 据 世 邦 魏 理 仕 零 售 物 业 项 目 数 据 库, 北 京 城 市 核 心 外 围 区 定 义 为 丰 台 区 石 景 山 区 和 海 淀 区 16 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 变 图 表 九 :2012 年 1 月 -2013 年 6 月 国 际 快 时 尚 品 牌 一 线 城 市 新 增 门 店 区 域 分 布 17 1 核 心 商 圈 非 核 心 商 圈 北 京 17 5 核 心 商 圈 非 核 心 商 圈 上 海 3 3 核 心 商 圈 非 核 心 商 圈 广 州 4 5 深 圳 核 心 商 圈 非 核 心 商 圈 数 据 来 源 : 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 图 表 十 : 上 海 北 京 两 地 常 住 人 口 密 度 变 化 表 城 市 区 域 2007 2008 2009 2010 2011 上 海 城 市 中 心 区 2.42 2.48 2.43 2.43 2.44 中 心 外 围 区 0.60 0.52 0.59 0.70 0.71 北 京 城 市 中 心 区 0.93 0.94 0.97 1.04 1.06 中 心 外 围 区 0.62 0.64 0.67 0.73 0.76 人 口 密 度 单 位 : 万 人 / 平 方 公 里 数 据 来 源 : 各 地 统 计 局, 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2) 非 核 心 商 圈 新 项 目 的 崛 起 与 此 同 时, 核 心 商 圈 可 供 租 赁 面 积 的 减 少 和 非 核 心 商 圈 新 项 目 的 崛 起, 加 之 对 于 租 金 的 考 量, 使 得 越 来 越 多 的 快 时 尚 品 牌 向 外 转 移 新 增 供 应 方 面,2009 年 至 2013 年 上 半 年, 北 京 核 心 商 圈 的 新 增 供 应 总 量 约 为 90 万 平 方 米, 而 次 级 商 圈 达 230 万 平 方 米 左 右, 后 者 约 为 前 者 的 2.5 倍 在 上 海, 核 心 商 圈 累 积 新 增 供 应 为 41 万 平 方 米, 而 次 级 商 圈 供 应 量 超 出 一 倍, 约 为 87 万 平 方 米 租 金 报 价 方 面, 截 至 2013 年 第 二 季 度, 北 京 核 心 商 圈 平 均 首 层 租 金 报 价 为 每 天 每 平 方 米 40.9 元, 次 级 商 圈 为 每 天 每 平 方 米 24.1 元, 前 者 约 为 后 者 的 1.7 倍, 而 在 上 海, 核 心 商 圈 首 层 租 金 高 出 次 级 商 圈 约 2.3 倍, 前 者 为 每 天 每 平 方 米 64.1 元, 后 者 录 得 每 天 每 平 方 米 28.0 元 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告 17

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 图 表 十 一 : 北 京 上 海 零 售 物 业 市 场 历 年 租 金 走 势 40.0 北 京 上 海 零 售 物 业 核 心 商 圈 / 次 级 商 圈 租 金 差 人 民 币 每 天 每 平 方 米 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 2009 2010 2011 2012 2013 1H 数 据 来 源 : 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 租 金 差 ( 北 京 ) 租 金 差 ( 上 海 ) 当 然, 我 们 也 注 意 到, 国 际 快 时 尚 品 牌 在 一 线 城 市 向 非 核 心 商 圈 过 渡 是 具 有 选 择 性 的 周 边 化 进 程 首 先, 选 址 的 非 核 心 商 圈 大 多 数 位 于 或 者 靠 近 居 住 人 口 密 度 较 大 的 副 中 心 区 域, 以 上 海 为 例,2012 年 1 月 至 2013 年 6 月 期 间, 国 际 快 时 尚 品 牌 新 增 门 店 主 要 集 中 在 宝 山 五 角 场 周 浦 大 华 联 洋 和 四 川 北 路 ; 其 次, 品 牌 进 驻 的 零 售 项 目 基 本 为 经 验 丰 富 的 开 发 商 运 营 的 项 目, 包 括 : 万 达 凯 德 置 地 中 粮 集 团 新 世 界 华 润 置 地 等 3) 核 心 商 圈 旗 舰 店 但 是, 快 时 尚 品 牌 周 边 化 的 发 展 趋 势 并 不 意 味 着 品 牌 将 放 弃 核 心 商 圈 的 竞 争, 取 而 代 之 的 是 选 择 核 心 商 圈 最 佳 的 位 置 打 造 少 量 的 旗 舰 级 店 铺, 旨 在 深 化 品 牌 建 设 我 们 看 到,UNIQLO 全 球 旗 舰 店 选 址 于 上 海 淮 海 路 商 圈, 目 前 正 在 改 造 过 程 中, 预 计 将 于 2013 年 内 开 门 迎 客 该 店 铺 经 营 面 积 逾 8,000 平 方 米, 除 了 经 营 UNIQLO 之 外, 店 内 还 将 售 卖 UNIQLO 所 属 Fast Retailing 旗 下 的 多 个 品 牌, 包 括 GU,Comptoir des Cotonniers,Princesse tam.tam 和 PLST 在 位 于 王 府 井 大 街 的 北 京 APM 购 物 中 心 内,H&M 即 将 开 设 北 京 又 一 家 旗 舰 店, 经 营 面 积 达 1,100 平 方 米 早 前, 美 国 快 时 尚 品 牌 Forever21 也 在 APM 购 物 中 心 内 开 设 了 中 国 首 家 门 店, 经 营 面 积 近 3,000 平 方 米 快 时 尚 品 牌 周 边 化 的 发 展 趋 势 并 不 意 味 着 品 牌 将 放 弃 核 心 商 圈 的 竞 争, 取 而 代 之 的 是 选 择 核 心 商 圈 最 佳 的 位 置 打 造 少 量 的 旗 舰 级 店 铺, 旨 在 深 化 品 牌 建 设 18 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 变 展 望 尽 管 中 国 已 经 成 为 国 际 快 时 尚 品 牌 的 主 要 市 场, 根 据 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 统 计, 在 门 店 密 度 方 面, 各 大 品 牌 在 本 土 国 的 渗 透 程 度 仍 遥 遥 领 先 其 在 中 国 的 规 模 就 国 内 城 市 而 言, 北 京 上 海 两 地 的 品 牌 渗 透 率 则 明 显 高 于 国 内 其 他 城 市 图 表 十 二 : 国 际 快 时 尚 品 牌 在 本 土 国 和 中 国 的 渗 透 度 比 较 单 位 : 店 铺 数 / 百 万 人 UNIQLO ZARA H&M C&A 平 均 值 本 土 国 7 6.53 6.94 15.49 6.11 6.78 中 国 0.16 0.06 0.10 0.04 0.09 世 界 主 要 门 户 城 市 UNIQLO ZARA H&M C&A 平 均 值 巴 黎 1.35 9.03 4.52 1.81 4.18 东 京 8.80 1.29 0.68 0.00 2.69 首 尔 3.70 1.61 0.66 0.00 1.50 香 港 2.51 1.53 1.81 0.00 1.46 伦 敦 0.61 1.84 2.57 0.00 1.25 新 加 坡 2.31 1.16 0.96 0.00 1.11 上 海 1.89 0.67 0.67 0.38 0.90 北 京 1.30 0.63 0.63 0.24 0.70 纽 约 0.36 0.84 1.32 0.00 0.63 国 内 主 要 城 市 UNIQLO ZARA H&M C&A 平 均 值 深 圳 1.14 0.57 0.47 0.00 0.55 大 连 0.45 0.60 0.45 0.45 0.49 武 汉 0.59 0.30 0.59 0.49 0.49 沈 阳 0.12 0.61 0.61 0.49 0.46 成 都 0.71 0.42 0.49 0.14 0.44 杭 州 0.68 0.34 0.57 0.00 0.40 宁 波 0.65 0.26 0.39 0.13 0.36 南 京 0.61 0.25 0.49 0.00 0.34 青 岛 0.46 0.23 0.46 0.23 0.34 广 州 0.63 0.24 0.47 0.00 0.33 天 津 0.42 0.21 0.42 0.07 0.28 重 庆 0.27 0.07 0.20 0.10 0.16 数 据 来 源 : 公 司 信 息, 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 7. 本 土 国 指 :UNIQLO 在 日 本 ZARA 在 西 班 牙 H&M 在 瑞 典 C&A 在 德 国 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告 19

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 100%=2.56 亿 户 100%=3.57 亿 户 图 表 十 三 : 上 层 中 产 阶 级 将 成 为 新 主 流 群 体 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 年 均 家 庭 可 支 配 收 入 3% 9% 14% 54% 54% 22% 29% 16% 2012 年 2022 年 富 裕 阶 层 (>RMB 229,000) 上 层 中 产 阶 级 (RMB 106,000~RMB 229,000) 大 众 中 产 阶 级 (RMB 60,000~RMB 106,000) 贫 困 阶 层 (<RMB 60,000) 数 据 来 源 : 麦 肯 锡 洞 见 : 中 产 阶 级 重 塑 中 国 消 费 市 场 与 此 同 时, 中 国 零 售 消 费 市 场 前 景 依 然 看 好 2012 年 十 八 大 工 作 报 告 提 出, 争 取 到 2020 年 实 现 城 乡 居 民 人 均 收 入 比 2010 年 翻 一 番 此 外, 作 为 快 时 尚 品 牌 的 主 力 消 费 群 体, 上 层 中 等 收 入 人 群 数 量 将 在 未 来 十 几 年 内 迅 速 放 大 麦 肯 锡 公 司 预 测 8, 中 国 城 市 上 层 中 产 阶 级 人 群 整 体 比 重 将 由 2012 年 的 14% 增 加 到 2022 年 的 54% 8. 麦 肯 锡 洞 见 : 中 产 阶 级 重 塑 中 国 消 费 市 场 20 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 变 一 些 主 要 区 域 中 心, 如 成 都 武 汉 等 及 其 周 边 的 卫 星 城 市, 将 是 各 品 牌 市 场 拓 展 的 重 中 之 重 基 于 中 国 零 售 市 场 良 好 的 基 本 面, 世 邦 魏 理 仕 预 期, 快 时 尚 品 牌 将 继 续 加 深 在 国 内 各 大 城 市 的 渗 透, 并 在 其 全 球 布 局 策 略 上 对 庞 大 的 中 国 市 场 进 一 步 倾 斜, 这 从 各 大 品 牌 的 中 国 发 展 策 略 中 也 可 见 一 斑 根 据 UNIQLO 公 司 的 公 告, 该 公 司 将 以 每 年 100 家 左 右 的 速 度 在 中 国 开 设 新 门 店, 计 划 10 年 内 新 增 1,000 家 以 上 店 铺, 而 其 重 点 发 展 的 城 市 将 聚 焦 于 二 三 线 城 市 而 西 班 牙 时 装 品 牌 ZARA 的 母 公 司 Inditex 集 团 也 指 出, 由 于 西 班 牙 国 内 市 场 重 要 性 下 降,Inditex 计 划 继 续 保 持 在 中 国 市 场 的 扩 张 速 度, 同 时 继 续 拓 展 国 际 市 场 的 电 商 业 务 与 此 同 时, 越 来 越 多 品 牌 还 积 极 尝 试 在 中 国 实 行 多 品 牌 战 略, 以 满 足 中 国 消 费 者 日 益 差 异 化 细 分 化 的 购 买 需 求 例 如,ZARA 旗 下 的 Zara Home 和 Oysho,Fast Retailing 旗 下 除 UNIQLO 的 其 他 品 牌, 等 等 在 扩 张 模 式 上, 我 们 预 计, 快 时 尚 品 牌 在 中 国 扩 张 的 进 程 将 继 续 呈 现 周 边 化 和 下 沉 式 的 趋 势 分 城 市 来 看, 我 们 认 为, 基 于 上 海 北 京 两 地 的 重 要 性, 我 们 相 信 这 两 个 城 市 仍 将 是 各 种 快 时 尚 品 牌 进 入 中 国 市 场 的 首 选 城 市 人 口 不 断 地 向 外 流 动 以 及 未 来 副 中 心 区 域 和 社 区 型 商 业 的 进 一 步 发 展, 将 促 使 更 多 的 品 牌 进 驻 非 核 心 商 圈 同 时, 城 市 的 核 心 商 圈 仍 将 是 品 牌 打 造 旗 舰 级 店 铺 的 重 点 区 域, 并 更 多 地 承 担 品 牌 宣 传 推 广 的 角 色 二 三 线 城 市 仍 将 是 快 时 尚 品 牌 在 中 国 拓 展 业 务 的 主 战 场 基 于 对 人 力 管 理 和 物 流 成 本 的 考 量, 品 牌 布 局 预 计 将 继 续 呈 现 以 区 域 中 心 为 核 心, 辐 射 周 边 城 市 的 发 展 路 径 一 些 主 要 区 域 中 心, 如 成 都 武 汉 等 及 其 周 边 的 卫 星 城 市, 将 是 各 品 牌 市 场 拓 展 的 重 中 之 重 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告 21

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 业 主 与 品 牌 商 的 机 遇 与 挑 战 从 商 场 运 营 商 的 角 度 来 说, 快 时 尚 品 牌 具 有 需 求 面 积 大 聚 拢 人 流 快 等 优 势, 因 此 我 们 预 期 业 主 方 对 快 时 尚 品 牌 仍 将 趋 之 若 鹜, 并 会 继 续 以 各 种 优 惠 条 件 去 吸 引 品 牌 商 越 来 越 多 的 案 例 中 发 现, 业 主 将 快 时 尚 品 牌 作 为 准 主 力 店 来 取 代 传 统 的 低 坪 效 租 户, 如 百 货 店 和 超 市 与 此 同 时, 业 主 也 希 望 依 仗 快 时 尚 品 牌 的 号 召 力 来 吸 引 更 多 的 高 租 金 商 户 为 了 提 升 本 身 的 竞 争 力, 业 主 对 品 牌 方 在 选 址 上 的 要 求 一 定 要 透 彻 的 了 解, 并 贯 彻 在 商 场 的 设 计 定 位 等 方 面 根 据 世 邦 魏 理 仕 的 经 验, 快 时 尚 品 牌 在 选 择 上 一 般 会 遵 循 以 下 几 大 原 则 : 1 选 择 同 类 品 牌 较 为 密 集 的 商 圈 ; 2 购 物 中 心 内, 营 业 面 积 在 500-2,000 平 方 米 的 铺 位 ; 3 位 于 商 场 低 区 或 者 与 地 下 交 通 衔 接 的 地 下 零 售 空 间 ; 4 利 于 商 品 / 品 牌 展 示 的 铺 位 ; 5 倾 向 于 同 经 验 丰 富 的, 尤 其 是 具 备 连 锁 零 售 经 营 经 验 的 开 发 商 合 作, 等 等 但 是, 我 们 也 担 忧, 大 量 的 新 增 零 售 项 目 将 加 剧 业 主 们 对 快 时 尚 品 牌 的 招 商 竞 争 根 据 世 邦 魏 理 仕 发 布 的 研 究 报 告 9 显 示, 目 前 全 球 在 建 购 物 中 心 面 积 达 3,200 万 平 方 米, 其 中 的 1,680 万 平 方 米 在 中 国, 占 全 球 的 一 半 以 上 充 沛 的 物 业 供 应 将 迫 使 业 主 在 招 揽 优 质 商 户 时 抛 出 更 为 优 惠 的 租 赁 条 件, 而 这 在 一 定 程 度 上 增 加 了 它 们 的 经 营 压 力 ; 业 主 作 为 让 利 方 不 得 不 再 将 风 险 转 嫁 给 其 他 服 饰 品 牌, 来 填 补 利 益 的 空 缺, 导 致 品 牌 管 理 上 出 现 两 极 分 化 对 于 品 牌 来 讲, 大 量 的 新 增 零 售 面 积 的 确 提 供 了 更 多 的 选 择 空 间, 也 符 合 快 时 尚 品 牌 目 前 快 速 扩 张 的 特 点 但 我 们 注 意 到, 二 线 城 市 2013-2016 年 的 零 售 物 业 供 应 中, 有 接 近 50% 位 于 新 兴 商 圈 这 有 可 能 从 供 应 端 推 动 快 时 尚 品 牌 过 早 过 快 的 在 一 线 城 市 以 外 进 行 周 边 化 式 的 发 展 而 有 些 新 兴 商 圈 由 于 发 展 时 间 短 以 及 基 础 设 施 配 套 滞 后 等 原 因, 在 短 期 内 并 不 足 以 为 众 多 快 时 尚 品 牌 提 供 足 够 大 且 具 备 购 买 力 的 消 费 人 群, 或 引 致 店 铺 经 营 不 善 的 局 面 尤 其 在 考 虑 到 具 备 管 理 和 销 售 经 验 的 人 力 以 及 物 流 资 源 有 限 的 情 况 下, 低 效 率 的 扩 张 将 挤 占 品 牌 的 商 业 资 源, 甚 而 可 能 对 品 牌 形 象 和 价 值 产 生 负 面 影 响, 不 利 于 品 牌 的 可 持 续 发 展 所 以, 我 们 建 议, 无 论 是 业 主 方 还 是 快 时 尚 品 牌 本 身, 都 应 该 保 持 理 性 的 态 度 来 面 对 中 国 市 场 巨 大 的 发 展 机 遇 : 业 主 方 要 摒 弃 把 快 时 尚 品 牌 当 作 包 治 百 病 的 灵 丹 妙 药 的 想 法, 而 需 因 地 因 人 因 时 地 制 定 和 调 整 零 售 物 业 设 计 定 位 和 招 商 的 策 略, 合 理 配 置 快 时 尚 品 牌 在 整 体 商 户 中 的 比 重 ; 快 时 尚 品 牌 也 要 把 握 好 扩 张 的 节 奏, 平 衡 好 市 场 占 有 率 和 店 铺 经 营 效 益 之 间 的 关 系 9. 世 邦 魏 理 仕 全 球 视 点 : 购 物 中 心 发 展 趋 势 全 球 最 活 跃 城 市,2013 年 4 月 22 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 变 篇 后 语 快 时 尚 品 牌 在 国 内 的 快 速 发 展 映 射 出 品 牌 在 经 营 策 略 上 缩 减 销 售 中 间 环 节 渠 道 扁 平 化 的 选 择 而 这 一 趋 势 正 对 以 百 货 店 为 代 表 的 传 统 零 售 渠 道 形 成 越 来 越 大 的 冲 击 在 渠 道 变 革 成 本 上 涨 和 经 营 模 式 调 整 等 内 外 因 素 的 影 响 下, 中 国 的 百 货 店 将 如 何 应 对 未 来 的 机 遇 与 挑 战? 而 零 售 物 业 市 场 又 会 因 此 受 到 何 种 影 响? 敬 请 期 待 : 演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 系 列 报 告 之 二 : 百 货 店 变 快 时 尚 品 牌 在 国 内 的 快 速 发 展 映 射 出 品 牌 在 经 营 策 略 上 缩 减 销 售 中 间 环 节 渠 道 扁 平 化 的 选 择 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告 23

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 附 录 四 大 国 际 快 时 尚 品 牌 中 国 大 事 记 2002 年 9 月 UNIQLO 中 国 首 店 在 淮 海 路 开 业 2006 年 2 月 ZARA 进 入 中 国, 首 店 以 旗 舰 店 形 式 亮 相 上 海 南 京 西 路 2007 年 4 月 H&M 进 入 中 国, 在 上 海 淮 海 路 开 设 第 一 家 门 店 2007 年 4 月 C&A 进 入 中 国, 在 上 海 正 大 广 场 开 设 第 一 家 门 店 2008 年 4 月 UNIQLO 在 中 国 推 出 在 线 销 售 业 务 2008 年 9 月 ZARA 华 南 首 家 店 在 深 圳 益 田 假 日 广 场 开 业 2010 年 5 月 UNIQLO 第 四 家 全 球 旗 舰 店 在 上 海 南 京 西 路 开 业 2010 年 10 月 H&M 中 国 西 南 地 区 首 店 在 重 庆 北 城 天 街 开 业 2011 年 9 月 ZARA 中 国 第 一 家 5,000 平 方 米 旗 舰 店 亮 相 长 春 2012 年 9 月 ZARA 在 中 国 推 出 在 线 销 售 业 务 数 据 来 源 : 公 司 信 息, 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 四 大 国 际 快 时 尚 品 牌 与 开 发 商 合 作 TOP10 排 名 开 发 商 旗 下 物 业 品 牌 快 时 尚 品 牌 门 店 总 数 ( 截 止 至 2013 年 6 月 末 ) 1 万 达 集 团 万 达 广 场 104 2 凯 德 置 地 来 福 士 广 场 凯 德 广 场 17 3 中 粮 地 产 大 悦 城 13 4 新 世 界 集 团 新 世 界 百 货 巴 黎 春 天 百 货 等 11 5 深 国 投 印 象 城 10 6 百 联 集 团 百 联 购 物 中 心 百 货 等 9 7 华 润 置 地 万 象 城 五 彩 城 8 8 银 泰 集 团 银 泰 百 货 银 泰 中 心 等 7 9 鹏 欣 地 产 水 游 城 7 10 SM 集 团 SM 购 物 广 场 6 数 据 来 源 : 公 司 信 息, 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 24 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告

演 变 中 的 中 国 零 售 业 格 局 变 联 络 我 们 北 京 中 国 北 京 市 朝 阳 区 光 华 路 5 号 院 世 纪 财 富 中 心 2 号 楼 11 层 邮 编 100020 电 话 : +86 10 8588 0888 传 真 : +86 10 8588 08990 8588 0899 长 沙 长 沙 市 韶 山 北 路 159 号 长 沙 通 程 国 际 大 酒 店 1706-1707 室 邮 编 410011 电 话 : +86 731 8973 2600 传 真 : +86 731 8552 7861 成 都 成 都 市 滨 江 东 路 9 号 B 座 成 都 香 格 里 拉 中 心 办 公 楼 704A-706 室 邮 编 610021 电 话 : +86 28 8447 0022 传 真 : +86 28 8447 3311 重 庆 重 庆 市 渝 中 区 民 权 路 28 号 重 庆 英 利 国 际 金 融 中 心 40 层 02-03 室 邮 编 400012 电 话 : +86 23 6310 7070 传 真 : +86 23 6310 7171 大 连 大 连 市 中 山 区 中 山 路 88 号 大 连 天 安 国 际 大 厦 2104 室 邮 编 116001 电 话 : +86 411 3980 5855 传 真 : +86 411 3980 5866 广 州 广 州 市 天 河 区 珠 江 新 城 华 夏 路 10 号 富 力 中 心 804 室 邮 编 510623 电 话 : +86 20 2883 9200 传 真 : +86 20 2883 9248 杭 州 杭 州 市 求 是 路 8 号 公 元 大 厦 南 楼 703 室 邮 编 310013 电 话 : +86 571 2880 6818 传 真 : +86 571 2880 8018 青 岛 青 岛 市 市 南 区 香 港 中 路 9 号 香 格 里 拉 中 心 办 公 楼 5 层 501-502 室 邮 编 266071 电 话 : +86 532 6887 7222 传 真 : +86 532 6887 7234 上 海 上 海 市 南 京 西 路 1717 号 会 德 丰 国 际 广 场 11 楼 邮 编 200040 电 话 : +86 21 2401 1200 传 真 : +86 21 5403 7430 沈 阳 沈 阳 市 沈 河 区 青 年 大 街 167 号 北 方 国 际 传 媒 中 心 2102-2103 室 邮 编 110014 电 话 : +86 24 2318 2688 传 真 : +86 24 2318 2689 深 圳 深 圳 市 福 田 区 中 心 四 路 1 号 嘉 里 建 设 广 场 2 座 1601 室 邮 编 518048 电 话 : +86 755 8282 0000 传 真 : +86 755 2399 5370 天 津 天 津 市 和 平 区 大 沽 北 路 2 号 天 津 环 球 金 融 中 心 津 塔 写 字 楼 42 层 12-13 室 邮 编 300020 电 话 : +86 22 5832 0188 传 真 : +86 22 5830 8005 武 汉 武 汉 市 江 汉 区 建 设 大 道 568 号 新 世 界 国 贸 大 厦 1 座 3308 室 邮 编 430022 电 话 : +86 27 8555 8277 传 真 : +86 27 6885 0506 如 需 垂 询, 敬 请 联 络 : 陈 仲 伟, 特 许 金 融 分 析 师 执 行 董 事 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 中 国 区 主 管 上 海 南 京 西 路 1717 号 会 德 丰 国 际 广 场 11 楼 邮 编 200040 电 话 : +86 21 2401 1369 电 子 邮 件 : frank.chen@cbre.com.cn 史 柏 松 执 行 董 事 世 邦 魏 理 仕 商 业 服 务 部 亚 洲 区 北 京 市 朝 阳 区 光 华 路 5 号 院 世 纪 财 富 中 心 2 号 楼 11 层 邮 编 100020 电 话 : +86 10 8588 0888 电 子 邮 件 : sebastian.skiff@cbre.com.cn 谢 晨 董 事 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 华 东 区 上 海 南 京 西 路 1717 号 会 德 丰 国 际 广 场 11 楼 邮 编 200040 电 话 : +86 21 2401 1318 电 子 邮 件 : sam.xie@cbre.com.cn 胡 乐 毅 经 理 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 华 东 区 上 海 南 京 西 路 1717 号 会 德 丰 国 际 广 场 11 楼 邮 编 200040 电 话 : +86 21 2401 1316 电 子 邮 件 : shirley.hu@cbre.com.cn 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 部 - 深 度 报 告 Y

全球研究与咨询部 世邦魏理仕中国研究团队撰写 该团队隶属于世邦魏理仕全球研究与咨询部 后者由优秀的研究和咨询人员组成 这些人员通过合作 共同为全 球的房地产投资者和租客提供房地产市场研究 计量经济预测和咨询解决方案 免责声明 2013世邦魏理仕中国有限公司 本报告中信息均为可靠来源 但其准确性未经核查 我们不为本报告作任何保证 担保或陈述 本报告可能有错误 遗漏 价格 租金或其他条件也可能发生变化 公司有权未经通知进行预先出售 出租 融资或撤销 报告中的预测 观点 假设和估计均作为举例 不代表物业现 在和未来的业绩 读者及其税务和法律顾问应自行就物业和交易展开调查