经 济 概 览 2010 年 全 年, 上 海 全 市 地 区 生 产 总 值 达 16,872 亿 元 (US$2,564 亿 ), 比 上 年 同 期 增 长 9.9% 全 年 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 为 31,838 元 (US$4,839), 同 比 增 长 10.4%(

Property Times 上 海 2011 年 第 一 季 度 写 字 楼 和 商 铺 租 金 持 续 上 涨 2011 年 4 月 15 日 目 录 市 场 概 览 1 经 济 概 览 2 写 字 楼 市 场 3 商 铺 市 场 4 工 业 市 场 5 主 要 数 据 6 住 宅 市 场 7 投 资 市 场 8 定 义 9 联 系 方 式 10 作 者 Shaun Brodie 华 东 区 研 究 部 主 管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtz.com 联 系 方 式 纪 言 迅 大 中 华 区 研 究 部 主 管 +852 2507 0779 david.yx.ji@dtz.com Tony McGough 全 球 预 测 分 析 部 主 管 +44 (0)20 3296 2314 tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen 全 球 研 究 部 主 管 +44 (2)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com 图 一 2011 年 第 1 季 度, 全 市 甲 级 写 字 楼 的 成 交 租 金 为 每 天 每 平 方 米 7.34 元 (US$1.12) 本 季 度 全 市 甲 级 写 字 楼 平 均 空 置 率 达 到 9.42%, 环 比 上 升 1.81 个 百 分 点, 同 比 下 跌 4.48 个 百 分 点 年 度 内, 写 字 楼 新 增 供 应 集 中 入 市, 使 得 空 置 率 面 临 持 续 上 涨 的 压 力 ( 图 一 ) 本 季 度 在 我 们 所 选 的 五 个 商 圈 中, 商 铺 的 整 体 平 均 租 金 环 比 上 升 了 3.02%, 为 每 天 每 平 方 米 54.66 元 (US$8.31); 整 体 平 均 入 住 率 为 97.51%, 环 比 上 升 0.29 个 百 分 点 2011 年 第 1 季 度 的 上 海 工 业 地 产 市 场 依 然 延 续 着 平 稳 的 发 展 态 势 市 场 空 置 率 为 7.8%, 平 均 租 金 略 微 上 升 至 每 月 每 平 方 米 45.22 元 (US$6.87) 本 季 度, 上 海 高 档 住 宅 市 场 受 政 策 影 响 成 交 低 迷 2 月, 上 海 高 档 公 寓 平 均 成 交 价 格 为 57,923 元 (US$8,802), 相 比 1 月 上 涨 10.9% 别 墅 交 易 价 格 涨 3.7%, 为 每 平 方 米 51,937 元 (US$7, 893) 在 租 赁 市 场 上, 本 季 度 酒 店 服 务 式 公 寓 的 租 金 环 比 上 季 度 上 涨 了 6.11%, 为 每 月 每 平 方 米 274.8 元 (US$41.8) DTZ 写 字 楼 指 数 (2007 年 - 2015 年 预 测 ) 指 数 (2007 年 第 一 季 =100) 140 120 100 80 60 40 20 0 甲 级 写 字 楼 租 金 甲 级 写 字 楼 售 价 www.dtz.com 1

经 济 概 览 2010 年 全 年, 上 海 全 市 地 区 生 产 总 值 达 16,872 亿 元 (US$2,564 亿 ), 比 上 年 同 期 增 长 9.9% 全 年 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 为 31,838 元 (US$4,839), 同 比 增 长 10.4%( 表 一 ) 2010 年 本 市 规 模 以 上 工 业 总 产 值 为 30,004 亿 元 (US$4,560 亿 ), 同 比 增 长 23.1% 2010 年 全 年, 上 海 市 房 地 产 开 发 投 资 1,981 亿 元 (US$301 亿 ), 同 比 增 长 35.3%; 其 中, 写 字 楼 开 发 投 资 额 同 比 增 长 18.7%, 住 宅 和 商 业 营 业 用 房 投 资 额 分 别 同 比 增 长 33.9% 和 32.2% 2010 年 本 市 居 民 消 费 价 格 总 水 平 比 去 年 同 月 上 涨 4.51% ( 表 一 ) 全 年 本 市 居 民 消 费 价 格 总 水 平 比 去 年 同 期 上 涨 3.11% 同 期 社 会 消 费 品 零 售 总 额 稳 定 增 长 至 6,037 亿 元 (US$917 亿 ), 同 比 增 长 17.5% 表 一 经 济 指 标 指 标 时 期 单 位 数 值 同 比 (%) 地 区 生 产 总 值 2010 亿 人 民 币 16,872 9.9 规 模 以 上 工 业 总 产 值 2010 亿 人 民 币 30,004 23.1 人 均 可 支 配 收 入 2010 人 民 币 31,838 10.4 实 际 利 用 外 资 2010 亿 美 元 111.21 5.5 房 地 产 开 发 投 资 2010 亿 人 民 币 1,981 35.3 消 费 物 价 指 数 资 料 来 源 : 上 海 统 计 局 2010 年 12 月 - 104.51 4.51 2010 年 全 年 本 市 外 资 实 际 到 位 金 额 111.21 亿 美 元, 比 去 年 同 期 增 长 5.5%( 表 一 ) www.dtz.com 2

写 字 楼 市 场 本 季 度, 上 海 市 甲 级 写 字 楼 市 场 1 个 新 增 项 目 完 工 上 市 : 浦 东 新 区 的 嘉 里 城, 此 项 目 的 上 市 给 上 海 市 甲 级 写 字 楼 市 场 带 来 92,000 平 方 米 的 新 增 供 应 全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 的 成 交 价 格 在 2011 年 第 1 季 度 为 每 天 每 平 方 米 7.34 元 (US$1.12)( 表 二 ) 与 上 季 度 每 天 每 平 方 米 7.14 元 (US$1.09) 的 交 易 租 金 相 比, 环 比 上 涨 2.80%; 与 2010 年 第 1 季 度 相 比, 同 比 上 涨 20.3% 本 季 度 全 市 平 均 空 置 率 达 到 9.42% ( 表 二 ), 环 比 上 升 1.81 个 百 分 点, 同 比 下 跌 4.48 个 百 分 点 在 写 字 楼 租 赁 方 面, 有 三 方 面 的 因 素 将 影 响 市 场 需 求 : 首 先, 调 研 显 示 上 海 市 2011 年 第 2 季 度 就 业 市 场 需 求 强 劲, 雇 佣 前 景 指 数 为 28%, 环 比 与 同 比 分 别 增 加 了 5 个 百 分 点 和 13 个 百 分 点 ; 其 次, 上 海 市 企 业 景 气 指 数 维 持 高 位,2010 年 第 4 季 度 为 135.7; 第 三, 2010 年 全 年, 全 市 外 商 直 接 投 资 实 际 到 位 金 额 稳 步 增 加, 同 比 上 涨 5.53% 这 些 指 标 让 我 们 对 写 字 楼 市 场 需 求 继 续 保 持 乐 观 态 度 ( 图 二 ) 表 二 甲 级 写 字 楼 市 场 数 据 区 域 总 存 量 ( 平 方 米 ) 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 天 ) 租 金 季 度 变 化 (%) 浦 东 1,674,770 12.61 7.19 0.29 虹 口 33,000 30.0 5.50-8.33 黄 浦 534,759 9.67 7.10 3.44 卢 湾 392,356 3.19 8.30 3.75 闸 北 111,286 25.54 5.00 8.11 静 安 580,475 11.08 9.06 5.84 长 宁 642,287 3.50 6.05 6.61 徐 汇 437,703 3.31 7.43-0.29 总 计 4,406,636 9.42 7.34 2.80 注 释 : 自 2010 年 第 二 季 起, 为 更 好 反 映 当 前 市 场, 重 新 调 整 甲 级 写 字 楼 数 据 库 ; 图 二 2010 年 全 年, 上 海 市 写 字 楼 开 发 投 资 额 224.46 亿 元 (US$34.1 亿 ), 同 比 上 涨 18.70% 在 上 海 市 销 售 型 写 字 楼 市 场 方 面, 本 季 度 前 两 月, 全 市 写 字 楼 成 交 量 22.0 万 平 方 米, 同 比 上 涨 14.1%; 供 应 量 为 51.0 万 平 方 米, 同 比 上 涨 165.4%; 销 售 型 市 场 仍 然 供 大 于 求 未 来 3 个 季 度, 全 市 仍 有 大 量 新 增 供 应 入 市, 整 个 甲 级 写 字 楼 市 场 的 空 置 率 将 会 被 进 一 步 抬 高 2011 年 上 海 将 着 力 打 造 国 际 金 融 中 心, 全 年 GDP 预 期 增 长 8%, 与 之 相 对 应 将 极 大 的 推 动 对 写 字 楼 市 场 的 需 求, 因 为 我 们 预 计 今 年 甲 级 写 字 楼 市 场 的 租 金 将 继 续 小 幅 上 涨 ( 图 三 ) DTZ 写 字 楼 指 数 (2007 年 至 2015 年 预 测 ) 指 数 (2007 年 第 一 季 =100) 140 120 100 80 60 40 20 0 甲 级 写 字 楼 租 金 甲 级 写 字 楼 售 价 图 三 市 场 活 动 普 莱 克 斯 在 浦 东 新 区 的 浦 东 嘉 里 城, 租 赁 8,900 平 方 米 的 办 公 面 积 甲 级 写 字 楼 的 新 增 供 应 吸 纳 量 和 空 置 率 (2005 年 至 2015 年 预 测 ) 豪 氏 威 马 船 运 在 浦 东 新 区 的 星 展 银 行 大 厦, 租 赁 2,600 平 方 米 的 办 公 面 积 劳 斯 莱 斯 在 浦 东 新 区 的 浦 东 嘉 里 城, 租 赁 2,000 平 方 米 的 办 公 面 积 谷 歌 在 浦 东 新 区 的 环 球 金 融 中 心, 租 赁 2,000 平 方 米 的 办 公 面 积 www.dtz.com 3

写 字 楼 市 场 建 筑 面 积, 平 方 米 空 置 率 (%) 1,000,000 18 900,000 16 800,000 14 700,000 12 600,000 10 500,000 8 400,000 300,000 6 200,000 4 100,000 2 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011F 2012F 新 供 应 净 吸 纳 量 空 置 率 www.dtz.com 3

商 铺 市 场 上 海 商 铺 市 场 第 1 季 度 由 于 春 节 长 假 的 影 响 没 有 新 增 项 目 出 现 在 我 们 选 定 的 5 个 商 圈 中 中 融 国 际 广 场 由 于 商 场 定 位 改 变 而 从 数 据 库 中 剔 除 本 季 度 的 总 存 量 下 降 为 在 1,873,693 平 方 米 ( 表 三 ) 在 2011 年 第 2 3 季 度 将 有 大 量 的 新 增 供 应 入 市, 届 时 将 进 一 步 缓 解 市 中 心 商 铺 供 不 应 求 的 局 面 ( 表 四 ) 2011 年 春 节 长 假 上 海 商 业 市 场 销 售 规 模 突 破 50 亿 元 (US$8.8 亿 ),7 天 平 均 每 天 7.21 亿 元 (US$1.1 亿 ), 比 去 年 同 期 增 长 了 11.5%, 创 下 了 本 市 记 录 中 的 历 史 新 高 其 中 百 货 商 厦 增 长 了 26.1%, 购 物 中 心 增 长 了 16.6%, 专 业 专 卖 店 的 销 售 上 升 了 27.2% 这 无 疑 拉 动 了 上 海 商 铺 租 金 的 上 涨 在 我 们 选 定 的 五 个 商 圈 中, 租 金 仍 然 保 持 上 涨 势 头 ( 图 四 ) 本 季 度 平 均 租 金 增 幅 为 3.02%, 达 到 了 每 天 每 平 方 米 54.66 元 (US$8.31)( 表 三 ) 陆 家 嘴 和 南 京 东 路 的 涨 幅 最 为 抢 眼 陆 家 嘴 的 平 均 租 金 环 比 上 升 了 6.69%, 南 京 东 路 的 平 均 租 金 上 调 了 3.63%( 表 三 ) 高 端 商 铺 市 场 数 据 总 存 量 ( 平 方 米 ) 新 增 供 应 ( 平 方 米 ) 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 天 ) 租 金 季 度 变 化 (%) 陆 家 嘴 607,378 0 41.0 6.69 南 京 东 路 360,128 0 57.1 3.63 淮 海 中 路 375,292 0 46.3 0.59 南 京 西 路 285,895 0 78.5 1.62 徐 家 汇 245,000 0 66.0 0 总 计 1,873,693 0 54.66 3.02 自 2011 年 一 季 度 起, 为 更 好 反 映 当 前 市 场, 重 新 调 整 高 端 商 铺 数 据 库 图 四 DTZ 商 铺 租 金 指 数 (2006 年 第 一 季 至 2011 年 第 一 季 ) 指 数 (2006 年 第 一 季 度 = 100) 120 本 季 度 在 我 们 选 定 的 五 个 商 圈 中, 商 铺 整 体 平 均 入 住 率 变 化 极 微 商 铺 整 体 平 均 入 住 率 为 97.51%, 环 比 上 升 了 0.29 个 百 分 点 万 得 城 在 上 季 度 开 设 了 其 第 一 家 上 海 旗 舰 店 后, 又 于 本 季 度 开 设 了 其 第 二 家 门 店 根 据 规 划 万 得 城 到 2012 年 将 在 上 海 开 设 共 10 家 门 店 国 外 零 售 巨 头 的 大 肆 扩 张 说 明 了 中 国 消 费 市 场 的 竞 争 愈 演 愈 烈 和 中 国 人 消 费 力 的 吸 引 力 越 来 越 大 因 此 对 于 优 质 商 铺 的 需 求 将 不 断 增 加, 其 租 金 的 增 长 也 水 涨 船 高 值 得 注 意 的 是, 大 量 的 新 增 商 铺 地 点 比 较 偏 远, 辐 射 范 围 内 没 有 足 够 的 消 费 力, 投 资 风 险 较 大 市 场 活 动 麦 德 龙 旗 下 万 得 城 电 器 在 上 海 浦 东 成 山 路 开 设 了 其 第 二 家 门 店, 营 业 面 积 为 4,600 平 方 米 金 逸 影 院 在 西 藏 北 路 上 海 大 悦 城 租 用 了 3,300 平 方 米 115 110 105 100 95 90 85 80 2006 2007 2008 2009 2010 2011 表 四 部 分 商 铺 未 来 供 应 商 圈 部 分 项 目 预 测 上 市 时 间 南 京 东 路 恒 基 名 人 商 务 广 场 Q2 2011 南 京 东 路 雅 居 乐 国 际 广 场 Q2 2011 东 京 食 尚 租 用 了 淮 海 中 路 香 港 广 场 南 座 地 下 一 层 整 层 开 设 十 二 家 日 式 料 理 店 淮 海 中 路 上 海 环 贸 广 场 Q2 2011 表 三 www.dtz.com 4

工 业 市 场 2011 年 的 第 1 季 度 的 上 海 工 业 地 产 市 场 在 保 持 整 体 稳 定 的 基 本 态 势 下, 开 始 出 现 出 一 定 的 复 苏 的 迹 象 厂 房 仓 库 和 研 发 办 公 三 种 类 型 的 工 业 房 地 产 的 空 置 率 都 比 上 一 个 季 度 有 所 下 降 其 中 仓 库 的 空 置 率 从 上 季 度 的 2.31% 一 下 子 下 降 到 了 本 季 度 的 0.87%, 可 以 看 出 市 场 对 于 物 流 仓 储 的 需 求 开 始 呈 现 出 明 显 的 加 速 趋 势 这 也 意 味 着 上 海 国 际 航 运 中 心 的 地 位 在 进 一 步 显 现 同 时, 市 场 总 体 吸 纳 量 与 上 季 度 持 平 表 五 工 业 市 场 数 据 总 存 量 ( 平 方 米 ) 空 置 率 (%) 研 发 办 公 楼 3,139,460 9.55 88.41 仓 库 965,424 0.87 37.38 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 本 季 度 全 市 主 要 工 业 园 区 总 体 新 增 供 应 量 约 为 71,600 平 方 米, 三 种 类 型 的 工 业 房 地 产 的 新 增 供 应 量 相 仿, 分 别 是 厂 房 21,600 平 方 米, 仓 库 20,000 平 方 米, 研 发 办 公 30,000 平 方 米 厂 房 8,951,950 7.93 30.97 总 计 13,056,834 7.80 45.22 资 料 来 源 : DTZ 戴 德 梁 行 工 业 部 本 季 度 的 租 金 价 格 比 上 季 度 有 小 幅 的 上 升, 但 基 本 还 是 维 持 了 稳 定 的 格 局 由 于 上 海 的 商 务 成 本 过 高 已 经 影 响 了 新 增 投 资 量, 贸 然 的 提 租 会 对 招 商 有 很 大 影 响 所 以 我 们 预 计 这 样 平 稳 的 租 金 水 平 还 会 维 持 一 段 时 间, 不 过 随 着 物 流 仓 库 市 场 的 紧 缺 和 研 发 办 公 市 场 的 进 一 步 恢 复, 我 们 预 计 租 金 水 平 会 在 今 年 的 下 半 年 进 入 上 行 的 轨 道 图 五 DTZ 工 业 租 金 指 数 (1998 年 第 一 季 至 2011 年 第 一 季 ) 指 数 (2006 年 第 一 季 = 100) 110 105 100 95 市 场 活 动 印 度 第 一 大 软 件 公 司 ---- 印 度 班 加 罗 尔 印 孚 瑟 斯 科 技 有 限 公 司 落 户 上 海 紫 竹 科 学 园 区 世 界 500 强 本 特 勒 入 驻 嘉 定 工 业 区 沃 尔 沃 汽 车 中 国 总 部 落 户 嘉 定 工 业 区 90 85 80 19981999200020012002200320042005200620072008200920102011 资 料 来 源 : DTZ 戴 德 梁 行 工 业 部 图 六 欧 洲 医 疗 保 健 器 械 巨 头 德 国 保 赫 曼 签 约 入 驻 漕 河 泾 开 发 区 国 际 商 务 中 心 国 家 火 炬 计 划 重 点 高 新 企 业 思 创 数 码 科 技 落 户 漕 河 泾 开 发 区 国 际 商 务 中 心 2011 年 第 一 季 工 业 市 场 租 金 分 布 人 民 币 / 平 方 米 / 月 100 90 80 70 60 50 40 30 20 厂 房 仓 库 研 发 办 公 楼 资 料 来 源 : DTZ 戴 德 梁 行 工 业 部 www.dtz.com 5

主 要 数 据 租 赁 市 场 表 六 租 赁 市 场 静 安 区 写 字 楼 吸 纳 量 * ( 建 筑 面 积, 平 方 米 ) 2010 年 第 一 季 2010 年 第 二 季 2010 年 第 三 季 2010 年 第 四 季 2011 年 第 一 季 环 比 (%) 1,362 39,310 48,866 91,724-16,480 - - 同 比 (%) 空 置 量 ( 平 方 米 ) 31,210 100,262 90,705 47,848 64,327-34.4 106.1 空 置 率 (%) 6.59 17.27 15.63 8.24 11.80 +356 基 点 +521 基 点 新 增 供 应 * ( 平 方 米 ) 0 107,000 107,000 107,000 0 - - 最 优 质 物 业 租 金 ( 元 / 平 方 米 / 月 ) 260.4 250.9 252.6 260.2 275.40 5.8 5.8 回 报 率 (%) 7.44 7.25 7.17 6.33 5.50-83 基 点 -194 基 点 南 京 西 路 商 铺 吸 纳 量 * ( 建 筑 面 积, 平 方 米 ) 572-5,146-5,146-1715.3-571.8 - - 空 置 量 ( 平 方 米 ) 0 5,717.9 5,717.9 2287.2 571.8-75 - 空 置 率 (%) 0 2 2 0.80 0.20 +60 基 点 +20 基 点 新 增 供 应 * ( 平 方 米 ) 0 0 0 0 0 - - 最 优 质 物 业 租 金 ( 元 / 平 方 米 / 月 ) 2,296.5 2,311.7 2,351.2 2,351.2 2,387.7 1.55 3.97 回 报 率 (%) 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 0 0 张 江 高 科 技 园 区 吸 纳 量 * ( 建 筑 面 积, 平 方 米 ) 0 0 0 0 0 - - 空 置 量 ( 平 方 米 ) 0 0 0 0 0 - - 空 置 率 (%) 0 0 0 0 0 - - 新 增 供 应 * ( 平 方 米 ) 0 0 0 0 0 - - 最 优 质 物 业 租 金 ( 元 / 平 方 米 / 月 ) 50.19 50.19 50.19 57.79 57.79 0 15.14 回 报 率 (%) 7.50 7.50 7.50 6.93 6.93 0 基 点 -57 基 点 走 势 展 望 注 : 吸 纳 量 和 新 供 应 是 累 计 数 字 ( 即 年 内 累 计 至 当 前 季 度 的 总 吸 纳 量 和 新 供 应 ) 表 七 租 赁 成 交 项 目 名 称 / 地 址 地 区 面 积 ( 平 方 米 ) 租 户 类 别 嘉 里 城 浦 东 区 8,900 普 莱 克 斯 写 字 楼 成 山 路 浦 东 区 4,600 万 得 城 电 器 商 铺 大 悦 城 闸 北 区 3,300 金 逸 影 院 商 铺 星 展 银 行 大 厦 浦 东 区 2,600 豪 氏 威 马 船 运 写 字 楼 www.dtz.com 6

住 宅 市 场 1 月 26 日, 国 务 院 发 布 房 产 限 购 令, 要 求 各 地 从 严 制 定 和 执 行 限 购 措 施 ;1 月 28 日, 上 海 和 重 庆 正 式 实 施 房 产 税 1 月 底 连 续 出 台 的 这 两 则 政 策, 瞬 间 扭 转 了 整 个 中 国 房 地 产 市 场 行 情 尤 其 是 高 档 住 宅 市 场, 原 本 红 火 的 1 月, 仿 佛 被 突 然 注 入 了 一 剂 冷 冻 剂, 投 资 者 被 最 大 限 度 的 拦 在 了 场 外, 而 普 通 购 房 者, 也 转 为 观 望, 与 热 闹 的 过 年 气 氛 相 反, 整 个 中 国 住 宅 市 场 变 得 鸦 雀 无 声 本 季 度 前 两 月, 上 海 高 档 住 宅 市 场 新 增 供 应 仅 为 54,757 平 方 米, 除 浦 江 公 馆 新 增 的 4 套 公 寓 外, 其 他 均 来 自 1 月 份 ( 表 八 ) 由 于 限 购 令 的 执 行 存 在 期 限 性, 因 此 绝 大 部 分 开 发 商 都 推 迟 了 新 盘 开 盘, 希 望 能 避 过 这 个 低 谷 1 月, 受 到 房 产 税 预 期 的 影 响, 高 档 住 宅 市 场 成 交 激 增 而 当 月 底 政 策 落 实 后, 加 上 限 购 和 春 节 长 假 的 影 响, 高 档 住 宅 市 场 成 交 量 于 2 月 急 转 直 下, 环 比 1 月 急 剧 下 降 89.1% 虽 然 成 交 量 大 幅 下 跌, 但 成 交 价 格 却 不 降 反 升, 高 档 公 寓 价 格 环 比 1 月 上 涨 10.9%, 高 档 别 墅 也 上 涨 3.7% 酒 店 服 务 式 公 寓 也 因 为 物 价 上 涨 的 原 因, 环 比 上 涨 了 6.11%( 图 七 ) 2 月, 上 海 各 区 高 档 公 寓 成 交 套 数 均 为 个 位 数, 虹 口 区 为 零 成 交 其 中 卢 湾 区 成 交 均 价 最 高, 平 均 价 格 达 每 平 方 米 107,384 元 (US$16,320)( 图 八 ) 表 八 高 档 住 宅 市 场 数 据 新 供 应 ( 平 方 米 ) 成 交 面 积 ( 平 方 米 ) 价 格 ( 人 民 币 / 平 方 米 ) 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 高 档 公 寓 54,757 85,858 57,923 110.5 酒 店 服 务 式 公 寓 0 - - 274.8 别 墅 0 61,751 51,937 98.7 注 释 : 以 上 数 据 统 计 时 间 截 至 2011 年 2 月 图 七 DTZ 高 档 住 宅 指 数 (2005 年 第 三 季 至 2011 年 第 一 季 ) 指 数 (2006 年 第 一 季 = 100) 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 在 限 购 政 策 的 作 用 下, 高 档 住 宅 市 场 成 交 量 将 继 续 保 持 低 迷, 随 着 时 间 越 久, 房 价 下 调 的 压 力 将 越 大 高 档 住 宅 租 金 注 释 : 以 上 数 据 统 计 时 间 截 至 2011 年 2 月 高 档 住 宅 售 价 市 场 活 动 图 八 本 季 度 前 两 月, 上 海 土 地 市 场 共 成 交 26 幅 住 宅 性 质 的 地 块, 总 面 积 为 331.7 万 平 方 米, 成 交 金 额 达 155.3 亿 元 (US$23.6 亿 ) 远 洋 地 产 以 31.3 亿 元 (US$4.8 亿 ) 购 得 一 幅 位 于 宝 山 的 纯 住 宅 用 地, 面 积 为 13.8 万 平 方 米, 楼 板 价 为 每 平 方 米 11,378 元 (US$1,729) 2011 年 第 一 季 高 档 公 寓 市 场 价 格 分 布 人 民 币 / 平 方 米 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 黄 浦 卢 湾 静 安 徐 汇 长 宁 虹 口 浦 东 注 释 : 以 上 数 据 统 计 时 间 截 至 2011 年 2 月 www.dtz.com 7

投 资 市 场 由 于 住 宅 市 场 的 低 迷, 商 业 地 产 被 大 大 追 捧 由 于 新 年 和 春 节 的 影 响, 投 资 成 交 案 例 较 上 季 度 有 明 显 的 下 跌, 但 是 与 去 年 同 期 相 比 却 增 长 了 11.9%, 实 现 交 易 总 金 额 265.5 亿 元 (US$40.4 亿 )( 表 十 ) 表 九 主 要 交 易 案 例 数 量 统 计 2010 年 第 一 季 2010 年 第 四 季 2011 年 第 一 季 本 季 度, 截 止 到 2011 年 3 月 4 日, 共 完 成 主 要 交 47 例 ( 每 笔 交 易 金 额 大 于 一 千 万 美 元 )( 表 九 ) 与 上 一 季 度 相 比, 下 跌 了 29.9% 本 季 度 的 土 地 成 交 中 包 括 19 个 住 宅 用 地 和 16 个 混 合 用 地 ( 表 九 ) 还 有 1 幅 酒 店 用 地 成 交, 总 价 值 1.5 亿 元 (US$0.23 亿 ) 截 止 到 2011 年 3 月 4 日, 主 要 案 例 成 交 总 金 额 环 比 下 降 18.8%, 与 去 年 同 期 下 降 了 60.0% 其 中 高 端 住 宅 和 综 合 用 途 物 业 占 据 了 本 季 度 成 交 金 额 的 大 部 分, 分 别 为 134.44 亿 元 (US$20.43 亿 ) 和 57.08 亿 元 (US$8.67 亿 )( 表 十 ) 本 季 度 共 计 成 交 4 例 大 宗 交 易, 分 别 为 商 铺, 酒 店, 写 字 楼 和 混 合 项 目 其 中 三 宗 交 易 皆 为 外 国 买 家, 而 卖 家 则 多 为 国 内 公 司 火 热 的 投 资 市 场 使 得 各 类 物 业 持 有 方 蠢 蠢 欲 动, 市 场 上 出 现 了 多 宗 商 业 物 业 虽 然 这 些 物 业 的 叫 价 较 高, 但 是 都 不 乏 投 资 客 洽 谈 此 次 成 交 的 物 业 中 财 富 控 股 收 购 的 淮 海 商 城 的 成 交 单 价 就 在 75,000 元 (US$11,398)( 表 十 一 ) 中 国 太 平 洋 保 险 收 购 了 世 纪 商 贸 广 场, 成 为 首 个 保 险 公 司 直 接 投 资 房 地 产 的 个 案 之 一 目 前 的 住 宅 市 场 已 经 受 到 严 重 的 政 府 打 压, 投 资 风 险 增 大, 而 长 期 的 商 住 倒 挂 格 局 使 得 商 业 地 产 的 投 资 潜 力 和 吸 引 力 增 大 虽 然 受 市 场 周 期 影 响, 第 一 季 度 的 成 交 不 是 很 活 跃, 但 是 投 资 客 都 随 时 准 备 出 手, 预 计 在 下 一 季 度 或 者 下 半 年 将 出 现 大 量 的 商 业 物 业 成 交 高 端 住 宅 15 31 19 写 字 楼 2 2 2 工 业 4 1 5 商 铺 3 11 3 混 合 18 21 16 其 他 0 1 3 总 计 42 67 47 表 十 主 要 案 例 金 额 汇 总 ( 人 民 币 百 万 ) 2010 年 第 一 季 2010 年 第 四 季 2011 年 第 一 季 高 端 住 宅 20,381 10,007 13,444 写 字 楼 1,719 1,200 4,790 工 业 1,161 84 438 商 铺 1,368 4,230 872 混 合 41,690 16,718 5,708 其 他 0 461 1,300 总 计 66,320 32,700 26,552 表 十 一 主 要 案 例 物 业 区 域 类 别 价 格 ( 人 民 币 百 万 ) 淮 海 商 城 卢 湾 区 商 铺 575 四 季 酒 店 静 安 区 酒 店 990 世 纪 商 贸 广 场 徐 汇 区 写 字 楼 4,400 上 海 盛 邦 国 际 大 厦 虹 口 区 混 合 1,160 www.dtz.com 8

定 义 可 出 租 面 积 可 供 出 租 且 可 立 即 使 用 的 楼 面 总 面 积, 其 空 间 可 能 空 置 或 被 占 用, 且 随 时 可 供 使 用 空 置 率 可 出 租 面 积 与 楼 面 总 面 积 之 比 开 发 中 项 目 由 两 部 分 组 成 : 1. 正 在 开 发 中 的 楼 面, 即 在 建 或 正 在 按 甲 级 标 准 全 面 装 修 的 楼 盘 2. 已 获 得 规 划 许 可 / 开 发 许 可 证 拟 在 日 后 兴 建 的 楼 盘 净 吸 纳 量 一 定 时 间 内 楼 面 总 占 用 面 积 的 变 化 值, 可 正 可 负 新 供 应 量 已 投 放 市 场 且 可 立 即 使 用 的 甲 级 楼 盘 面 积 可 立 即 入 住 指 工 程 已 竣 工, 即 楼 盘 已 获 使 用 许 可 证 ( 如 有 需 要 ), 或 只 缺 少 装 修 预 租 售 竣 工 前 已 经 租 出 或 售 出 的 开 发 项 目 最 优 租 金 品 质 优 规 格 高 地 段 好 的 典 型 建 筑 / 单 元 在 签 订 良 好 ( 即 可 靠 ) 租 约 下 可 达 到 的 最 高 租 金 ( 特 别 注 意 : 此 处 是 净 租 金, 不 包 含 服 务 费 和 税 费, 以 标 准 租 约 为 准, 不 包 括 特 定 市 场 的 非 常 规 约 定 ) 除 特 别 注 明 外, 指 租 赁 交 易 总 额, 不 包 含 管 理 费 用 和 其 它 支 出 最 优 物 业 回 报 率 品 质 优 规 格 高 地 段 好 的 典 型 建 筑 / 单 元 在 签 订 良 好 ( 即 可 靠 ) 租 约 下 可 达 到 的 最 好 ( 即 最 低 ) 收 益 率 ( 特 别 注 意 : 此 处 是 净 收 益, 由 净 收 入 减 去 所 有 不 可 回 收 的 支 出 后 的 值 除 以 采 购 成 本 得 出, 不 包 含 交 易 费 用 和 税 费 ) 一 般 市 场 回 报 率 年 租 赁 总 额 与 物 业 资 本 价 值 之 比 存 量 商 用 与 公 用 两 部 分 中 已 售 出 或 租 出 面 积 和 空 置 面 积 的 总 量 占 用 面 积 已 被 使 用 的 楼 面 面 积, 包 括 下 列 几 项 : (i) 出 售 / 出 租 给 最 终 使 用 者 的 办 公 室 (ii) 预 售 / 预 租 给 使 用 者 的 开 发 项 目 (iii) 自 用 业 主 购 买 永 久 地 权 或 长 期 租 用 地 权 ( 特 别 注 意 : 此 项 包 括 转 租, 但 不 包 括 续 租 ) 空 置 面 积 即 未 被 使 用 的 楼 面 面 积, 可 能 已 售 / 已 租 或 尚 未 租 售 ( 无 论 是 因 为 租 户 暂 未 使 用 正 在 装 修 或 业 主 有 意 空 置 ) 租 金 www.dtz.com 9

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