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全 国 重 点 城 市 住 房 市 场 2010 年 总 结 &2011 年 预 测 伟 业 我 爱 我 家 集 团 市 场 研 究 院 第 一 篇 2010 年 住 房 市 场 六 大 视 点... - 2 - 第 一 部 分 政 策 梳 理... - 2 - 视 点 1: 三 限 并 举 控 制 购 房 需 求, 目 标 直 指 房 价 过 快 上 涨... - 2 - 视 点 2: 多 管 齐 下 促 进 市 场 供 应, 旨 在 缓 解 现 有 供 需 矛 盾... - 4 - 第 二 部 分 市 场 特 征... - 6 - 视 点 3: 年 末 土 地 市 场 集 中 放 量, 全 年 整 体 交 易 量 价 齐 升... - 6 - 视 点 4: 一 手 限 购 城 市 量 跌 价 涨, 未 限 购 城 市 则 量 平 价 升... - 8 - 视 点 5: 二 手 量 价 变 动 势 同 一 手, 整 体 变 化 幅 度 相 对 温 和... - 10 - 视 点 6: 标 杆 房 企 集 体 跑 赢 大 市, 行 业 发 展 渐 步 入 洗 牌 期... - 12 - 第 二 篇 2011 年 住 房 市 场 八 大 观 点... - 14 - 第 一 部 分 宏 观 环 境... - 14 - 观 点 1: 通 货 膨 胀 压 力 继 续 增 大, 经 济 进 入 新 一 轮 紧 缩 期... - 14 - 观 点 2: 经 济 旧 引 擎 已 日 渐 衰 退, 保 障 房 建 设 投 资 将 接 力... - 15 - 第 二 部 分 政 策 导 向... - 16 - 观 点 3: 短 期 内 压 制 需 求 不 松 绑, 措 施 还 将 持 续 甚 至 加 强... - 16 - 观 点 4: 中 长 期 促 供 应 落 实 保 障, 构 建 合 理 住 房 双 轨 体 系... - 17 - 第 三 部 分 交 易 走 势... - 18 - 观 点 5: 土 地 市 场 维 持 供 需 两 旺, 成 交 量 增 加 或 处 于 高 位... - 18 - 观 点 6: 一 手 市 场 供 需 矛 盾 缓 和, 整 体 成 交 量 价 小 幅 上 扬... - 19 - 观 点 7: 二 手 房 成 交 量 稳 中 有 降, 价 格 涨 幅 将 与 一 手 看 齐... - 20 - 观 点 8: 房 屋 租 赁 成 交 量 价 齐 升, 全 年 将 延 续 季 节 性 变 化... - 21-1

第 一 篇 2010 年 住 房 市 场 六 大 视 点 第 一 部 分 政 策 梳 理 视 点 1: 三 限 并 举 控 制 购 房 需 求, 目 标 直 指 房 价 过 快 上 涨 1 月 10 日, 国 十 一 条 从 调 结 构 抑 投 机 控 风 险 明 责 任 四 个 方 面, 正 式 确 定 了 2010 年 楼 市 调 控 基 调 4 月 17 日, 新 国 十 条 面 世, 调 控 措 施 具 体 化, 突 出 限 购 与 限 贷 等 措 施 9 月 29 日, 为 巩 固 已 有 成 果, 再 次 加 强 调 控 力 度, 限 购 限 贷 措 施 从 严 11 月 15 日, 为 防 止 境 外 热 钱 流 入 房 地 产, 限 外 政 策 重 新 收 紧 纵 观 全 年, 为 控 制 房 价 过 快 上 涨, 以 抑 制 需 求 为 导 向 的 限 购 限 贷 限 外 政 策 相 继 出 台, 标 志 着 中 国 房 地 产 进 入 三 限 时 代 (1) 抑 制 或 引 导 投 资 需 求,19 城 市 已 限 购 且 尺 度 不 一 表 1 各 城 市 限 购 细 则 本 市 户 籍 家 庭 ( 新 购 房 套 数 ) 非 本 市 户 籍 家 庭 ( 新 购 房 套 数 ) 城 市 无 房 有 房 无 纳 税 社 有 1 年 纳 税 社 保 证 明 户 1 套 2 套 及 以 上 保 证 明 无 房 户 有 1 套 有 2 套 及 以 上 深 圳 2 套 1 套 禁 购 禁 购 1 套 禁 购 禁 购 福 州 1 套 1 套 禁 购 禁 购 1 套 禁 购 禁 购 广 州 宁 波 温 州 1 套 1 套 1 套 禁 购 1 套 1 套 1 套 南 京 2 套 1 套 禁 购 2 套 1 套 禁 购 北 京 厦 门 上 海 杭 州 三 亚 海 口 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 大 连 苏 州 兰 州 2 套 2 套 2 套 1 套 1 套 1 套 1 套 天 津 ( 六 城 区 ) 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 注 :2011 年 1 月, 郑 州 太 原 武 汉 相 继 出 台 限 购 令, 截 止 目 前 已 有 19 个 城 市 限 购 限 购 政 策 规 定, 对 房 价 过 高 上 涨 过 快 供 应 紧 张 的 城 市 要 在 一 定 时 间 内 限 定 居 民 家 庭 购 房 套 数 截 止 目 前,19 个 城 市 陆 续 出 台 限 购 细 则, 但 限 购 尺 度 不 一, 其 中, 深 圳 福 州 最 为 严 厉, 对 购 买 第 三 套 房 的 本 市 户 籍 家 庭 及 无 纳 税 社 保 证 明 的 非 本 市 户 籍 家 庭 实 行 禁 止 购 买 ; 相 比 之 下, 天 津 太 原 武 汉 郑 州 版 的 限 购 令 则 显 得 温 和 许 多, 只 对 城 市 核 心 区 域 进 行 限 购, 其 他 区 域 不 受 限 制 ; 而 其 余 多 数 城 市 则 以 北 京 版 为 标 准, 对 所 有 客 群 均 实 行 限 购 一 套 的 措 施 2

(2) 限 制 多 次 置 业 需 求, 全 国 落 实 最 严 厉 住 房 信 贷 政 策 限 贷 政 策 出 台, 首 先, 重 申 差 别 化 住 房 信 贷 管 理, 首 套 房 首 付 比 例 由 20% 调 整 至 30%; 二 套 房 首 付 款 不 低 于 50% 贷 款 利 率 不 低 于 基 准 利 率 1.1 倍 ; 各 商 业 银 行 暂 停 发 放 居 民 家 庭 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 贷 款 其 次, 对 不 能 提 供 一 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 购 房 贷 款 全 国 实 行 最 严 厉 住 房 信 贷 政 策, 很 大 程 度 上 限 制 了 多 次 置 业 异 地 置 业 的 需 求 表 2 2010 年 严 厉 的 差 别 化 信 贷 政 策 时 间 颁 布 单 位 主 要 内 容 备 注 2010.1.10 国 务 院 2010.4.17 国 务 院 2010.9.29 央 行 银 监 会 对 已 利 用 贷 款 购 买 住 房 又 申 请 购 买 第 二 套 ( 含 ) 以 上 住 房 的 家 庭 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于 40% 对 购 买 首 套 自 住 房 且 套 型 建 筑 面 积 在 90 平 方 米 以 上 的 家 庭, 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于 30%; 对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭, 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于 50%, 贷 款 利 率 不 得 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 对 商 品 住 房 价 格 过 高 上 涨 过 快 供 应 紧 张 的 地 区, 商 业 银 行 可 根 据 风 险 状 况, 暂 停 发 放 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 贷 款 各 商 业 银 行 暂 停 发 放 居 民 家 庭 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 贷 款 ; 对 不 能 提 供 一 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 购 房 贷 款 ; 对 贷 款 购 买 商 品 住 房, 首 付 款 比 例 调 整 到 30% 及 以 上 ; 对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭, 严 格 执 行 首 付 款 比 例 不 低 于 50% 贷 款 利 率 不 低 于 基 准 利 率 1.1 倍 的 规 定 新 一 轮 调 控 开 始, 抑 制 投 资 投 机 需 求 严 厉 抑 制 投 资 投 机 需 求 更 加 严 厉 的 抑 制 投 资 投 机 需 求 (3) 控 制 境 外 购 房 需 求, 出 台 新 版 限 外 政 策 新 版 限 外 政 策 要 求 境 外 个 人 只 能 在 境 内 购 买 一 套 用 于 自 住 的 住 房, 而 境 外 机 构 只 能 在 注 册 城 市 购 买 办 公 所 需 的 非 住 宅 房 屋 早 在 2006 年 7 月, 限 外 政 策 已 经 诞 生, 只 是 当 时 未 严 格 限 定 境 外 居 民 及 机 构 的 置 业 套 数 目 前 国 内 流 动 性 过 剩, 美 国 已 启 动 第 二 轮 量 化 宽 松 政 策, 再 颁 限 外 一 定 程 度 上 抑 制 了 国 外 购 房 需 求, 并 有 效 防 止 热 钱 涌 入 3

视 点 2: 多 管 齐 下 促 进 市 场 供 应, 旨 在 缓 解 现 有 供 需 矛 盾 在 抑 制 需 求 的 同 时, 相 关 促 供 应 的 措 施 也 已 启 动, 包 括 从 源 头 上 加 大 商 品 房 和 保 障 房 的 土 地 供 应, 节 点 上 加 强 商 品 房 开 发 过 程 的 监 管, 资 金 方 面 收 紧 开 发 贷 款 暂 停 批 准 违 规 企 业 的 上 市 加 强 预 售 资 金 监 管 等 从 供 土 地 监 开 发 控 资 金 三 方 面 全 面 促 进 市 场 供 应, 缓 解 现 有 的 供 需 矛 盾 (1) 供 地 环 节 : 加 大 土 地 出 让 力 度, 增 加 源 头 上 的 供 应 量 2010 年, 全 国 土 地 出 让 力 度 加 大, 总 体 土 地 交 易 量 明 显 上 涨 ( 详 见 土 地 市 场 ), 其 中 保 障 房 用 地 也 是 供 应 重 点 之 一, 据 国 土 部 公 开 的 数 据 显 示, 全 年 保 障 性 住 房 用 地 供 应 1.34 万 公 顷, 同 比 增 加 43.5% (2) 开 发 环 节 : 加 强 开 发 过 程 监 管, 促 进 有 效 供 应 的 形 成 9 月 的 二 次 调 控 首 次 明 确 对 房 地 产 开 发 企 业 土 地 闲 置 改 变 土 地 用 途 和 性 质 拖 延 开 竣 工 时 间 等 违 法 违 规 行 为, 要 继 续 加 大 曝 光 和 处 罚 力 度 ; 对 有 上 述 违 法 违 规 记 录 的 房 地 产 开 发 企 业, 要 暂 停 其 发 行 股 票 公 司 债 券 和 新 购 置 土 地, 各 商 业 银 行 停 止 对 其 发 放 新 开 发 项 目 贷 款 和 贷 款 展 期 上 述 处 罚 措 施 直 击 要 害, 大 部 分 企 业 不 敢 铤 而 走 险, 该 类 监 管 将 有 益 于 市 场 有 效 供 应 量 的 形 成 (3) 融 资 环 节 : 融 资 渠 道 收 紧 预 售 资 金 监 管, 间 接 促 使 项 目 入 市 首 先, 对 违 反 调 控 政 策 企 业, 证 监 部 门 暂 停 批 准 其 上 市 再 融 资 和 重 大 资 产 重 组, 以 及 中 融 信 托 平 安 信 托 等 多 家 信 托 公 司 暂 停 房 地 产 信 托 业 务, 收 紧 企 业 的 融 资 渠 道 其 次, 通 过 预 售 资 金 监 管 制 度, 限 制 企 业 预 售 资 金 自 由 支 配 权 上 述 措 施 在 规 范 现 有 市 场 秩 序 的 同 时, 也 增 加 了 企 业 的 融 资 难 度 和 资 金 压 力, 进 而 间 接 促 使 项 目 入 市 表 3 2010 年 加 强 房 地 产 市 场 管 理 相 关 政 策 时 间 颁 布 单 位 主 要 内 容 备 注 2010.1.10 国 务 院 办 公 厅 2010.3.10 国 土 部 整 顿 房 地 产 市 场 秩 序 ; 进 一 步 加 强 土 地 供 应 管 理 和 商 品 房 销 售 管 理 ; 加 强 市 场 监 测 切 实 加 强 房 地 产 用 地 监 管, 建 立 健 全 信 息 公 开 制 度, 开 展 房 地 产 用 地 突 出 问 题 专 项 检 查, 严 肃 查 处 房 地 产 用 地 中 的 违 法 违 规 行 为 土 地 供 应 和 商 品 房 销 售 环 节 管 理 建 立 健 全 信 息 公 开 制 度, 严 查 违 规 企 业 4

时 间 颁 布 单 位 主 要 内 容 备 注 2010.3.18 国 资 委 2010.4.12 住 建 部 2010.4.17 国 务 院 2010.8.3 国 土 部 住 建 部 国 2010.9.29 土 部 监 察 部 2010.11.12 银 监 会 国 资 委 要 求 78 户 不 以 房 地 产 为 主 业 的 中 央 企 业, 要 加 快 进 行 调 整 重 组, 在 完 成 企 业 自 有 土 地 开 发 和 已 实 施 项 目 等 阶 段 性 工 作 后 要 退 出 房 地 产 业 务 尚 未 建 立 监 管 制 度 的 地 方, 要 加 快 制 定 本 地 区 商 品 住 房 预 售 资 金 监 管 办 法 加 强 对 房 地 产 开 发 企 业 购 地 和 融 资 的 监 管, 加 大 交 易 秩 序 监 管 力 度, 完 善 房 地 产 市 场 信 息 披 露 制 度 严 禁 行 政 管 理 人 员 在 从 事 生 产 经 营 的 事 业 单 位 或 中 介 机 构 交 叉 任 职, 切 实 做 到 政 事 分 开 管 办 分 离, 坚 持 和 完 善 土 地 和 矿 业 权 招 标 拍 卖 和 挂 牌 制 度 依 法 查 处 经 纪 机 构 炒 买 炒 卖 哄 抬 房 价 怂 恿 客 户 签 订 阴 阳 合 同 等 行 为 ; 对 房 地 产 开 发 企 业 土 地 闲 置 改 变 土 地 用 途 和 性 质 拖 延 开 竣 工 时 间 捂 盘 惜 售 等 违 法 违 规 行 为, 要 继 续 加 大 曝 光 和 处 罚 力 度 ; 对 有 上 述 违 法 违 规 记 录 的 房 地 产 开 发 企 业, 要 暂 停 其 发 行 股 票 公 司 债 券 和 新 购 置 土 地, 各 商 业 银 行 停 止 对 其 发 放 新 开 发 项 目 贷 款 和 贷 款 展 期 各 信 托 公 司 应 立 即 对 房 地 产 信 托 业 务 进 行 合 规 性 风 险 自 查, 督 促 信 托 公 司 在 开 展 房 地 产 信 托 业 务 时 审 慎 选 择 交 易 对 手, 加 强 信 托 资 金 运 用 监 控, 严 控 对 大 型 房 企 集 团 多 头 授 信 集 团 成 员 内 部 关 联 风 险, 积 极 防 范 房 地 产 市 场 调 整 风 险 要 求 不 以 房 地 产 为 主 业 的 央 企 退 出 房 地 产 业 务 限 制 企 业 预 售 资 金 的 自 由 支 配 加 强 企 业 的 购 地 融 资 监 管 防 止 房 地 产 市 场 的 腐 败 行 为 严 查 土 地 开 发 商 品 房 交 易 违 规 企 业 加 强 房 地 产 信 托 管 理 5

第 二 部 分 市 场 特 征 视 点 3: 年 末 土 地 市 场 集 中 放 量, 全 年 整 体 交 易 量 价 齐 升 受 宏 观 调 控 影 响, 虽 然 2010 年 第 二 三 季 度 土 地 市 场 曾 陷 入 低 潮, 但 第 四 季 度 以 来, 尤 其 是 2010 年 岁 末, 在 促 供 应 的 调 控 方 针 影 响 下, 各 地 土 地 市 场 集 中 放 量 而 房 企 受 2010 年 销 售 业 绩 鼓 舞, 对 后 市 预 期 并 不 悲 观, 纷 纷 加 快 圈 地 步 伐 年 末 土 地 市 场 的 供 需 两 旺, 促 使 年 内 土 地 成 交 面 积 走 高 楼 面 地 价 上 涨 据 伟 业 我 爱 我 家 市 场 研 究 院 数 据 显 示 ( 见 表 4),2010 年 主 要 城 市 土 地 总 体 成 交 面 积 同 比 上 涨 22%, 平 均 楼 面 地 价 同 比 上 涨 11% 从 各 主 要 城 市 土 地 交 易 数 据 中 看 出, 除 广 州 沈 阳 杭 州 海 口 四 城 市 外, 其 他 城 市 土 地 成 交 量 均 比 去 年 上 涨, 其 中 大 连 贵 阳 涨 幅 超 过 200%; 除 上 海 深 圳 重 庆 苏 州 四 城 市 外, 其 他 城 市 平 均 楼 面 地 价 均 比 去 年 明 显 上 涨 另 外, 北 京 上 海 天 津 沈 阳 大 连 武 汉 成 都 重 庆 贵 阳 九 大 城 市,2010 年 住 宅 用 地 规 划 建 筑 面 积 超 过 1000 万 平 方 米, 这 预 示 着 以 上 城 市 未 来 一 手 住 宅 潜 在 供 应 量 可 能 超 过 10 万 套 表 4 2010 年 主 要 城 市 住 宅 用 地 成 交 情 况 统 计 表 城 市 成 交 宗 数 成 交 土 地 面 积 平 均 楼 面 地 价 ( 宗 ) ( 万 平 米 ) 同 比 (%) ( 元 / 平 米 ) 同 比 (%) 合 计 1064 13317 22% 2794 11% 北 京 市 81 764 22% 7338 28% 上 海 市 126 977 60% 6632-17% 广 州 市 30 203-61% 5533 32% 深 圳 市 7 61 7% 2920-50% 天 津 市 198 2372 9% 1885 51% 沈 阳 市 118 837-39% 1134 44% 大 连 市 199 2271 212% 2054 18% 青 岛 市 65 474 35% 2706 61% 武 汉 市 173 1438 17% 1733 48% 长 沙 市 45 249 12% 1654 88% 成 都 市 138 742 8% 1787 16% 重 庆 市 183 1062 36% 1630-2% 贵 阳 市 45 691 280% 615 314% 苏 州 市 61 403 16% 3903-22% 南 京 市 44 352 19% 5454 63% 6

城 市 成 交 宗 数 成 交 土 地 面 积 平 均 楼 面 地 价 ( 宗 ) ( 万 平 米 ) 同 比 (%) ( 元 / 平 米 ) 同 比 (%) 杭 州 市 80 375-38% 6597 4% 海 口 市 11 46-67% 2118 36% 注 1: 同 比 指 2010 年 与 2009 年 成 交 数 据 比 较 注 2: 溢 价 指 城 市 地 块 的 交 易 价 与 底 价 比 较 增 长 的 幅 度 注 3: 地 块 的 统 计 范 围 为 均 为 公 开 出 让 的 以 住 宅 为 主 的 土 地 注 4: 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 伟 业 我 爱 我 家 集 团 7

视 点 4: 一 手 限 购 城 市 量 跌 价 涨, 未 限 购 城 市 则 量 平 价 升 经 历 2010 年 最 严 厉 的 调 控 政 策 之 后, 一 手 市 场 效 果 显 著, 绝 大 多 数 城 市 成 交 量 下 降, 其 中 限 购 城 市 下 降 尤 为 明 显 究 其 原 因, 限 购 令 重 点 限 制 了 本 地 改 善 及 投 资 需 求, 同 时 促 使 本 地 的 投 资 需 求 向 非 限 购 城 市 分 流, 导 致 限 购 城 市 一 手 房 成 交 量 几 近 腰 斩, 而 非 限 购 城 市 成 交 量 下 降 并 不 明 显 虽 然 市 场 需 求 收 到 部 分 抑 制, 但 无 法 改 变 一 手 市 场 供 不 应 求 的 现 实, 在 通 胀 的 大 环 境 之 下, 政 策 对 房 价 的 平 抑 作 用 依 然 有 限, 限 购 城 市 成 交 价 逆 市 上 扬, 非 限 购 城 市 平 稳 上 升 据 我 爱 我 家 市 场 研 究 院 数 据 显 示, 限 购 城 市 总 体 成 交 量 同 比 下 降 达 43%, 成 交 价 逆 市 上 涨 幅 度 达 30% 非 限 购 城 市 成 交 量 有 涨 有 跌, 整 体 来 看 基 本 持 平, 成 交 价 同 比 上 涨 25% ( 具 体 成 交 数 据 详 见 表 5 6) 表 5 2010 年 限 购 主 要 城 市 一 手 住 宅 成 交 情 况 统 计 表 限 购 城 市 成 交 套 数 成 交 面 积 成 交 均 价 ( 万 套 ) ( 万 平 米 ) 同 比 (%) ( 元 / 平 米 ) 同 比 (%) 合 计 68 6838-43% 13830 30% 北 京 11 1231-40% 17969 37% 上 海 15 1582-40% 13316 13% 广 州 9 638-35% 12323 32% 深 圳 4 320-50% 20106 34% 天 津 10 1025-23% 9297 25% 杭 州 4 404-44% 21307 47% 南 京 5 536-51% 11551 47% 苏 州 5 517-45% 9923 33% 宁 波 4 376-47% 13658 35% 福 州 2 209-63% 11942 46% 表 6 2010 年 非 限 购 主 要 城 市 一 手 住 宅 成 交 情 况 统 计 表 非 限 购 城 市 成 交 套 数 成 交 面 积 成 交 均 价 ( 套 ) ( 万 平 米 ) 同 比 (%) ( 元 / 平 米 ) 同 比 (%) 合 计 85 8596-3% 6163 25% 武 汉 14 1449 1% 6572 20% 长 沙 15 1583 45% 5249 28% 成 都 9 1122-28% 6332 22% 8

非 限 购 城 市 成 交 套 数 成 交 面 积 成 交 均 价 ( 套 ) ( 万 平 米 ) 同 比 (%) ( 元 / 平 米 ) 同 比 (%) 重 庆 24 2237-8% 5943 38% 青 岛 10 987 14% 8209 20% 贵 阳 5 614-15% 4530 20% 昆 明 7 604-20% 6390 22% 注 1: 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 伟 业 我 爱 我 家 集 团 注 2: 一 线 城 市 指 的 是 北 京 上 海 广 州 深 圳 ; 二 线 城 市 一 般 指 省 会 城 市 计 划 单 列 市 等 注 3: 成 交 量 同 比 是 指 成 交 面 积 相 对 上 年 的 变 化 幅 度 9

视 点 5: 二 手 量 价 变 动 势 同 一 手, 整 体 变 化 幅 度 相 对 温 和 二 手 市 场 同 样 受 到 政 策 调 控 的 影 响, 总 体 成 交 量 价 走 势 与 一 手 相 同 而 对 比 一 手 市 场 供 需 特 征 来 看, 二 手 供 应 主 体 更 为 灵 活, 即 小 业 主 比 开 发 商 的 策 略 灵 活 ; 二 手 的 需 求 结 构 相 对 简 单, 即 刚 需 和 改 善 比 重 较 大 因 此, 直 接 导 致 了 二 手 市 场 对 政 策 的 适 应 性 明 显 强 于 一 手, 即 二 手 市 场 成 交 量 价 走 势 变 化 幅 度 较 一 手 市 场 市 场 相 对 温 和 据 我 爱 我 家 市 场 研 究 院 数 据 显 示, 全 国 主 要 城 市 年 度 整 体 成 交 量 下 降 幅 度 在 15%-47% 之 间, 年 度 整 体 成 交 价 上 涨 在 25% 左 右 ( 具 体 成 交 数 据 详 见 表 7) 表 7 二 手 房 总 体 成 交 量 下 降 约 35%, 成 交 价 格 上 涨 25% 2010 年 成 交 情 况 2009 年 成 交 情 况 二 手 变 化 幅 度 一 手 变 化 幅 度 城 市 成 交 套 数 ( 套 ) 成 交 均 价 ( 元 / 平 米 ) 成 交 套 数 ( 套 ) 成 交 均 价 ( 元 / 平 米 ) 同 比 (%) 同 比 (%) 同 比 (%) 同 比 (%) 北 京 175282 21179 202910 13781-14% 54% -40% 37% 上 海 154469 16333 298061 12771-48% 28% -40% 13% 天 津 70446 6753 104816 5792-33% 17% -23% 25% 杭 州 25627 19813 40040 14694-36% 35% -44% 47% 南 京 57031 12452 105525 8635-46% 44% -51% 51% 苏 州 30865 9400 45928 7700-33% 22% -45% 33% 注 : 数 据 来 源 : 伟 业 我 爱 我 家 集 团 4.17 和 9.29 调 控 是 二 手 市 场 成 交 量 的 分 水 岭, 但 两 次 调 控 后 回 弹 节 奏 要 快 于 一 手, 回 弹 幅 度 也 大 于 一 手 ( 具 体 城 市 案 例 详 见 图 1 2) 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 09/0109/0309/0509/0709/0909/1 10/0 10/0310/0510/0710/0910/11 北 京 一 手 成 交 套 数 北 京 二 手 成 交 套 数 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 图 1 北 京 二 手 房 总 体 成 交 量 年 中 量 价 波 动 较 小, 年 底 回 弹 幅 度 大 于 一 手 10

注 : 数 据 来 源 : 伟 业 我 爱 我 家 集 团 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 09/0109/0309/0509/0709/0909/110/010/0310/0510/0710/0910/11 上 海 一 手 成 交 套 数 上 海 二 手 成 交 套 数 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 图 2 上 海 二 手 房 总 体 成 交 量 年 中 量 价 波 动 较 小, 年 底 回 弹 幅 度 大 于 一 手 11

视 点 6: 标 杆 房 企 集 体 跑 赢 大 市, 行 业 发 展 渐 步 入 洗 牌 期 2010 年, 停 贷 限 贷 严 控 信 托 融 资 等 调 控 措 施 叠 加 作 用 显 著, 十 家 标 杆 房 企 依 然 取 得 了 不 俗 的 销 售 业 绩, 跑 赢 全 国 大 市 ; 部 分 中 小 型 企 业 迫 于 资 金 压 力 不 得 不 选 择 转 型, 更 有 甚 者 被 淘 汰 或 被 兼 并 由 此 看 来, 房 地 产 行 业 分 化 日 趋 明 显, 房 企 已 现 强 者 恒 强 之 势, 行 业 逐 步 进 入 洗 牌 期 (1) 大 型 房 企 : 跑 赢 全 国 大 市 的 同 时 积 极 储 备 土 地 宏 观 调 控 下, 标 杆 房 企 在 相 对 低 迷 的 市 场 中 却 提 前 完 成 年 度 销 售 目 标, 跑 赢 全 国 大 市 大 型 房 企 在 销 售 业 绩 良 好 的 鼓 舞 下, 更 加 关 注 未 来 的 发 展 机 会 与 市 场 份 额, 即 使 在 各 项 融 资 渠 道 均 收 紧 的 情 况 下, 依 然 积 极 储 备 土 地,2010 年 销 售 面 积 排 名 前 十 的 企 业, 有 七 家 新 增 土 地 储 备 也 排 进 前 十 ( 数 据 详 见 表 8) 其 中, 销 售 业 绩 最 好 的 两 大 房 企 万 科 恒 大 拿 地 也 最 为 活 跃, 万 科 新 增 土 地 储 备 排 名 第 一 ; 恒 大 新 增 土 地 储 备 排 名 由 2009 年 第 四 十 一 名 跃 升 至 第 二 名 据 伟 业 我 爱 我 家 数 据 显 示,2010 年 万 科 拿 地 共 计 102 幅, 拿 地 总 金 额 为 668 亿 元 2010 年 恒 大 拿 地 共 计 67 幅, 拿 地 总 金 额 为 134 亿 元 表 8 2010 年 企 业 销 售 排 名 及 拿 地 情 况 ( 按 规 划 建 筑 面 积 ) 销 售 排 名 企 业 名 称 销 售 面 积 销 售 金 额 拿 地 面 积 ( 万 平 米 ) ( 亿 元 ) ( 万 平 米 ) 同 比 (%) 拿 地 排 名 1 万 科 898 1082 2944 125% 1 2 恒 大 831 527 2003 1766% 2 3 绿 地 743 650 1353 82% 4 4 保 利 723 660 1748 27% 3 5 碧 桂 园 600 330 293-50% 22 6 中 海 530 578 718-34% 8 7 万 达 278 369 1201 193% 5 8 雅 居 乐 264 295 534-37% 10 9 龙 湖 245 333 916 28% 6 10 绿 城 255 522 472-5% 11 注 : 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 伟 业 我 爱 我 家 集 团 (2) 中 小 型 房 企 : 资 金 压 力 使 其 成 为 大 型 企 业 的 并 购 对 象 流 动 性 日 益 收 紧 资 本 市 场 融 资 渠 道 受 阻, 中 小 型 房 企 融 资 环 境 持 续 恶 化, 12

资 金 情 况 陷 入 困 境 无 奈 之 下, 中 小 型 房 企 或 资 金 链 断 裂 被 市 场 淘 汰 或 成 为 大 型 企 业 的 并 购 对 象 首 先, 很 多 房 企 资 金 状 况 并 不 乐 观 2010 年 前 三 季 度,136 家 房 地 产 上 市 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 -884.21 亿 元, 而 上 年 同 期 该 数 额 为 522.19 亿 元, 近 七 成 上 市 房 企 经 营 性 现 金 流 为 负 其 次, 企 业 并 购 愈 演 愈 烈 2010 年 上 半 年, 中 国 市 场 完 成 了 238 起 并 购 案 例, 其 中 能 源 及 矿 产 与 房 地 产 行 业 的 并 购 活 动 最 为 活 跃, 各 完 成 30 起 并 购 案 例, 占 比 均 为 12.6%; 到 了 2010 年 第 三 季 度, 市 场 在 第 三 季 度 内 完 成 的 118 起 并 购 案 中 房 地 产 依 然 雄 踞 第 一, 达 20 起, 涉 及 金 额 5.8 亿 美 元 在 一 半 时 间 内 完 成 了 上 半 年 66% 以 上 的 并 购 案 例 数 量, 房 地 产 行 业 洗 牌 愈 演 愈 烈 13

第 二 篇 2011 年 住 房 市 场 八 大 观 点 第 一 部 分 宏 观 环 境 观 点 1: 通 货 膨 胀 压 力 继 续 增 大, 经 济 进 入 新 一 轮 紧 缩 期 2011 年 通 货 膨 胀 压 力 整 体 偏 大, 在 稳 健 的 货 币 政 策 基 调 下, 货 币 总 量 控 制 将 会 更 加 严 格, 提 高 存 款 准 备 金 率 也 将 成 为 常 用 工 具, 同 时, 央 行 势 必 再 次 祭 出 加 息 利 器, 中 国 经 济 即 将 进 入 新 一 轮 紧 缩 周 期 2010 年 下 半 年 以 来, 四 种 因 素 助 推 着 通 胀 压 力 的 加 大 其 一 是 货 币 超 发 的 滞 后 效 应 ; 其 二 是 全 球 热 钱 对 新 兴 市 场 经 济 体 的 冲 击 ; 其 三 是 部 分 大 宗 商 品 价 格 进 入 自 身 上 涨 周 期 ; 其 四 是 中 国 正 在 上 升 的 劳 动 力 成 本 带 来 的 物 价 上 涨 压 力 目 前 以 上 四 种 因 素 的 影 响 还 在 持 续,2011 年 通 货 膨 胀 压 力 整 体 偏 大, 在 稳 健 的 货 币 政 策 基 调 下, 货 币 总 量 控 制 将 会 更 加 严 格, 提 高 存 款 准 备 金 率 也 将 成 为 常 用 工 具, 同 时, 央 行 势 必 再 次 祭 出 加 息 利 器,2011 年 中 国 经 济 将 进 入 新 一 轮 紧 缩 周 期 由 于 银 行 信 贷 ( 包 括 开 发 贷 款 和 购 房 按 揭 贷 款 ) 占 企 业 资 金 来 源 的 近 40%, 若 信 贷 紧 缩 力 度 加 大, 新 增 贷 款 额 度 限 制 更 加 严 厉, 将 给 房 地 产 企 业 的 资 金 状 况 带 来 显 著 影 响 由 此 看 来, 对 房 地 产 行 业 而 言, 央 行 的 数 量 化 工 具 ( 信 贷 总 额 ) 将 比 价 格 型 工 具 ( 利 率 ) 作 用 力 更 大 14

观 点 2: 经 济 旧 引 擎 已 日 渐 衰 退, 保 障 房 建 设 投 资 将 接 力 随 着 时 间 推 移, 四 万 亿 带 动 作 用 逐 步 衰 减, 中 国 经 济 亟 需 新 的 经 济 驱 动 力 从 最 近 国 务 院 及 各 级 政 府 的 表 态 中 看 出, 投 资 保 障 房 建 设 即 将 成 为 经 济 增 长 的 新 引 擎 之 一 2008 年 以 来, 四 万 亿 投 资 是 经 济 逐 步 回 落 的 一 大 关 键 因 素, 而 随 着 时 间 推 移 实 际 作 用 逐 步 衰 减, 亟 需 新 的 经 济 增 长 驱 动 力 2010 年 12 月 3 日, 住 建 部 发 出 关 于 报 送 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 任 务 的 通 知, 明 确 提 出 2011 年 保 障 房 建 设 的 套 数 将 达 1000 万 套, 粗 略 估 计 需 要 1.35 万 亿 的 投 资, 这 一 数 值 高 达 今 年 房 地 产 开 发 投 资 额 (4.82 万 亿 ) 的 28% 而 另 据 估 算, 若 2011 年 保 障 房 之 外 的 房 地 产 投 资 增 长 下 滑 至 15% 左 右, 房 地 产 投 资 则 仍 能 保 持 在 20% 以 上 的 增 长, 进 而 保 证 2011 全 部 固 定 资 产 投 资 保 持 20% 以 上 增 长 换 言 之, 即 使 2011 年 房 地 产 市 场 低 迷, 仅 靠 保 障 房 投 资 也 能 维 持 经 济 正 常 运 行 由 此 看 来, 保 障 房 建 设 投 资 即 将 成 为 经 济 增 长 的 新 引 擎 之 一 15

第 二 部 分 政 策 导 向 观 点 3: 短 期 内 压 制 需 求 不 松 绑, 措 施 还 将 持 续 甚 至 加 强 房 价 过 快 上 涨, 不 利 于 房 地 产 行 业 的 可 持 续 发 展, 也 有 碍 于 宏 观 经 济 健 康 运 行, 短 期 内 压 制 购 房 需 求 的 手 段 还 将 持 续 甚 至 加 强, 在 保 障 性 住 房 形 成 有 效 供 应 市 场 供 求 得 到 根 本 改 善 之 前, 调 控 基 调 难 有 放 松 通 货 膨 胀 的 大 背 景 之 下, 对 不 动 产 的 需 求 还 将 继 续 释 放, 房 价 上 涨 预 期 增 高 ; 同 时, 该 预 期 会 加 快 国 外 热 钱 涌 入, 由 此 产 生 的 过 剩 流 动 性, 无 疑 使 转 型 中 的 中 国 经 济 雪 上 加 霜 因 此, 短 期 内 即 便 是 启 用 行 政 命 令 式 的 类 计 划 经 济 的 手 段, 也 要 抑 制 房 地 产 市 场 的 需 求 逼 出 供 应, 进 而 稳 定 房 价, 为 后 期 长 期 调 控 政 策 的 落 实 争 取 时 间 可 能 的 措 施 包 括 : (1) 通 过 更 严 格 的 差 别 化 信 贷 持 有 环 节 税 费 等 市 场 化 手 段 抑 制 购 房 需 求 具 体 包 括 取 消 首 套 房 贷 8.5 折 利 率 优 惠 执 行 基 准 利 率, 二 套 利 率 上 浮 30%; 已 有 二 套 房 后 禁 止 继 续 购 买 房 屋 ; 房 地 产 税 在 部 分 城 市 针 对 特 定 物 业 试 点 征 收 (2) 通 过 收 缩 企 业 融 资 渠 道 落 实 开 发 流 程 监 管 等 方 式 加 速 商 品 房 有 效 供 应 量 的 形 成 具 体 包 括 对 有 不 良 记 录 的 企 业 进 行 曝 光, 停 止 向 该 企 业 放 贷 并 禁 止 新 购 置 土 地 (3) 通 过 行 政 手 段 直 接 干 预 商 品 房 定 价 例 如 通 过 控 制 预 售 许 可 证 的 方 式, 延 缓 高 价 项 目 限 制 涨 价 项 目 进 入 市 场 (4) 通 过 舆 论 引 导 公 众 正 确 的 住 房 消 费 观 主 要 是 通 过 发 布 开 征 物 业 税 70 年 后 住 房 产 权 归 属 等 论 题, 引 导 合 理 的 住 房 消 费 观 念, 影 响 购 房 人 的 投 资 预 期 16

观 点 4: 中 长 期 促 供 应 落 实 保 障, 构 建 合 理 住 房 双 轨 体 系 短 期 内 政 策 难 于 彻 底 解 决 行 业 内 的 供 需 矛 盾, 调 控 将 成 为 常 态, 中 长 期 调 控 会 持 续 加 大 土 地 的 供 应, 同 时 继 续 加 强 保 障 房 建 设 力 度, 其 中 公 租 房 将 成 新 的 着 力 点, 通 过 一 段 时 间 一 定 量 的 积 累 之 后, 真 正 构 建 起 商 品 房 + 保 障 房 的 双 轨 体 系, 进 而 从 根 本 上 改 善 供 应 结 构, 解 决 供 需 矛 盾 随 着 中 国 城 市 化 进 程 逐 步 加 快, 整 体 市 场 供 应 不 足 成 为 不 争 的 事 实, 尤 其 是 中 低 端 产 品 更 为 明 显 为 更 好 地 解 决 这 一 供 需 矛 盾, 首 先, 在 指 导 原 则 上, 政 策 调 控 将 成 为 常 态 ; 其 次, 在 方 法 上, 政 府 主 导 的 分 层 保 障 房 + 市 场 化 商 品 住 宅 的 供 应 模 式 正 在 形 成 ; 此 外, 为 配 合 以 上 模 式 的 实 施, 全 国 各 省 直 辖 市 和 计 划 单 列 市, 分 别 和 住 建 部 签 订 了 2011 年 住 房 保 障 工 作 目 标 责 任 书, 地 方 政 府 首 长 问 责 机 制 已 逐 步 构 建 成 型 可 能 的 措 施 包 括 : 监 督 各 城 市 制 定 2011 年 年 度 土 地 供 应 计 划, 设 定 合 理 的 税 收 金 融 制 度 加 速 推 进 商 品 住 房 与 保 障 性 住 房 的 投 资 建 设, 用 问 责 制 约 束 地 方 政 府 落 实 各 项 建 设 指 标 17

第 三 部 分 交 易 走 势 观 点 5: 土 地 市 场 维 持 供 需 两 旺, 成 交 量 增 加 或 处 于 高 位 各 地 政 府 土 地 储 备 充 足, 典 型 企 业 过 去 销 售 业 绩 较 好 资 金 较 为 充 裕, 未 来 土 地 市 场 的 竞 争 仍 将 激 烈, 土 地 交 易 量 也 将 延 续 2010 年 的 趋 势, 成 交 量 继 续 增 加 或 处 于 高 位 2008 年 土 地 储 备 管 理 办 法 的 颁 布 标 志 着 土 地 供 应 正 式 进 入 储 备 管 理 时 代, 而 随 后 几 年 在 4 万 亿 投 资 的 带 动 下, 各 城 市 土 地 储 备 工 作 开 始 步 入 正 轨 并 产 生 一 系 列 成 果, 而 中 长 期 内 促 供 应 政 策 基 调 不 变, 预 计 2011 年 各 城 市 土 地 出 让 计 划 量 仍 将 居 高 不 下 2010 年 大 部 分 企 业 销 售 业 绩 创 新 高, 企 业 资 金 相 对 充 裕, 同 时 房 地 产 市 场 上 涨 预 期 较 高, 使 得 企 业 具 备 拿 地 的 实 力 与 动 力, 土 地 市 场 的 竞 争 仍 将 激 烈, 土 地 交 易 量 也 将 延 续 2010 年 的 趋 势, 继 续 增 加 或 处 于 高 位 18

观 点 6: 一 手 市 场 供 需 矛 盾 缓 和, 整 体 成 交 量 价 小 幅 上 扬 政 府 土 地 放 量 及 企 业 销 售 走 量, 共 同 推 动 一 手 商 品 住 宅 供 应 量 攀 升, 供 不 应 求 矛 盾 或 将 略 微 得 到 缓 和, 这 将 助 推 一 手 成 交 量 上 涨 由 于 各 大 开 发 企 业 加 速 二 三 线 城 市 发 展 或 选 择 优 先 发 展 未 限 购 城 市, 投 资 类 需 求 将 继 续 转 移 至 非 限 购 城 市, 供 需 双 重 作 用 下, 非 限 购 城 市 成 交 量 涨 幅 可 能 高 达 30%, 而 限 购 类 城 市 涨 幅 可 能 在 15%~20% 之 间 ; 城 际 高 铁 市 内 地 铁 的 开 通 便 于 房 价 从 高 到 低 传 导, 带 动 成 交 价 格 继 续 上 涨, 而 涨 幅 过 快 则 可 能 诱 导 出 新 的 调 控 政 策, 最 终 上 涨 幅 度 可 能 在 15%~20% 之 间 成 交 量 整 体 上 来 看, 政 府 加 大 供 地 力 度 已 成 定 势, 这 将 激 发 企 业 筹 资 拿 地 的 积 极 性 ; 基 于 各 类 监 管 政 策 限 制 和 自 身 发 展 的 需 要, 明 年 开 发 企 业 还 需 加 快 开 发 销 售 环 节 的 进 度 ; 政 府 土 地 放 量 及 企 业 销 售 走 量, 共 同 推 动 一 手 商 品 住 宅 供 应 量 攀 升 而 控 制 需 求 的 三 限 政 策 很 难 放 松 或 退 出, 购 房 需 求 短 期 内 不 会 发 生 根 本 性 变 化, 这 样, 市 场 供 不 应 求 矛 盾 或 将 略 微 得 到 缓 和, 在 供 给 的 推 动 下, 明 年 的 市 场 成 交 量 将 明 显 增 加 区 域 上 来 看, 各 大 开 发 企 业 加 速 二 三 线 城 市 发 展 或 选 择 优 先 发 展 未 限 购 城 市, 投 资 类 需 求 会 继 续 转 移 至 非 限 购 城 市, 供 需 双 重 作 用 下, 未 限 购 的 二 线 城 市 涨 幅 较 大 ; 结 合 过 去 市 场 交 易 特 征, 限 购 类 城 市 未 来 成 交 量 涨 幅 在 15%~20%, 非 限 购 类 城 市 可 达 30% 随 着 城 市 化 进 程 的 加 快 城 际 高 铁 与 市 内 地 铁 等 配 套 的 日 渐 完 善, 房 价 上 涨 从 一 线 城 市 蔓 延 至 二 三 线 城 市 从 城 市 内 的 高 价 区 域 传 导 至 低 价 区 域 基 于 近 三 年 房 价 年 均 上 涨 幅 度 约 在 25% 以 上, 结 合 未 来 供 需 状 况 以 及 通 胀 形 势, 明 年 房 价 上 涨 的 趋 势 依 旧 明 显, 涨 幅 将 继 续 维 持 在 15%~20% 之 间 当 然, 不 排 除 政 策 相 对 缓 和 的 二 三 线 城 市 涨 幅 可 能 会 在 10%~15% 之 间 19

观 点 7: 二 手 房 成 交 量 稳 中 有 降, 价 格 涨 幅 将 与 一 手 看 齐 二 手 购 房 需 求 大 多 以 首 次 置 业 为 主, 受 调 控 影 响 有 限 ; 部 分 业 主 在 通 胀 的 背 景 下 会 选 择 持 房 观 望, 房 源 缩 减 会 导 致 成 交 量 下 降, 降 幅 在 10%~15%, 因 为 市 场 成 熟 度 低, 非 限 购 的 城 市 波 动 更 小, 降 幅 将 在 10% 以 内 由 于 二 手 房 交 易 过 程 中 大 都 参 照 周 边 一 手 成 交 价 格, 因 此, 二 手 房 成 交 价 格 涨 幅 将 在 10%~ 20% 之 间 通 胀 的 大 环 境 之 下, 持 有 房 产 至 少 能 保 值, 部 分 二 手 房 业 主 会 选 择 观 望 或 转 售 为 租, 导 致 二 手 住 宅 供 应 量 略 有 减 少, 房 源 的 缩 减 将 使 明 年 二 手 房 成 交 量 略 有 下 降, 降 幅 在 10% 左 右 近 些 年 来 限 购 类 城 市 的 二 手 市 场 发 展 迅 速, 市 场 交 易 以 供 应 为 主 导, 房 源 缩 减 会 导 致 成 交 量 下 降, 预 计 降 幅 在 10%~15%; 非 限 购 城 市 二 手 市 场 成 熟 度 低, 市 场 交 易 以 需 求 为 主 导, 刚 性 需 求 受 外 部 环 境 影 响 有 限, 致 使 成 交 量 整 体 平 稳, 降 幅 将 在 10% 以 内 在 房 地 产 市 场 相 对 稳 健 的 前 提 下, 二 手 房 交 易 过 程 中 更 多 参 照 周 边 一 手 成 交 价 格, 因 此, 二 手 房 成 交 价 格 涨 幅 将 在 10%~20% 之 间 20

观 点 8: 房 屋 租 赁 成 交 量 价 齐 升, 全 年 将 延 续 季 节 性 变 化 受 通 胀 市 场 上 升 预 期 影 响, 部 分 二 手 业 主 考 虑 转 售 为 租, 一 方 面 降 低 二 手 市 场 成 交 量, 另 一 方 面 或 将 拉 高 租 赁 总 量 另 外, 在 一 二 手 房 价 格 上 涨 影 响 之 下, 租 赁 总 体 价 格 将 出 现 相 关 性 上 涨 春 节 后 的 返 城 潮 年 中 的 毕 业 潮 依 然 存 在, 使 得 全 年 依 然 延 续 季 节 性 变 化 规 律 从 区 域 上 来 看, 受 经 济 人 口 等 客 观 环 境 的 影 响, 一 线 城 市 租 赁 市 场 活 跃 程 度 强 于 二 三 线 城 市, 预 计 未 来 一 线 城 市 租 赁 量 价 将 上 涨 15% 左 右, 其 他 二 三 线 城 市 涨 幅 在 5%~15% 之 间 部 门 伟 业 我 爱 我 家 市 场 研 究 院 撰 写 程 浩 业 马 巧 巧 李 琛 电 话 010-64890120-4522 010-64890120-4525 010-64890120-4519 邮 箱 chenghaoye@bacic.com maqiaoqiao@bacic.com lichen2@bacic.com 申 明 本 报 告 仅 供 伟 业 我 爱 我 家 及 下 属 各 公 司 ( 以 下 简 称 伟 业 我 爱 我 家 ) 内 部 使 用 报 告 中 的 数 据 均 来 自 官 方 统 计 数 据, 或 是 基 于 伟 业 我 爱 我 家 认 为 可 靠 的 已 公 开 信 息, 伟 业 我 爱 我 家 对 这 些 数 据 和 信 息 的 准 确 性 及 完 整 性 不 作 任 何 保 证 版 权 仅 为 伟 业 我 爱 我 家 所 有, 未 经 书 面 许 可 任 何 机 构 和 个 人 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 复 制 刊 登 发 表 或 引 用 备 注 如 需 其 它 数 据 或 详 细 报 告, 请 与 撰 写 人 联 系 博 客 http://blog.sina.com.cn/b5research 微 博 http://t.sina.com.cn/b5research 21