中 国 民 生 银 行 上 海 正 鑫 一 号 投 资 指 南 名 称 基 金 发 起 顾 问 上 海 正 鑫 一 号 私 募 股 权 投 资 基 金 中 国 民 生 银 行 股 份 有 限 公 司 基 金 保 管 人 资 金 用 途 中 国 民 生 银 行 股 份 有 限 公 司 本 次 募 集 的 资 金 专 项 用 于 杭 州 侨 商 大 厦 项 目 的 开 发 建 设 规 模 3 亿 元 人 民 币 ( 优 先 级 投 资 ) 期 限 委 托 人 的 认 购 资 格 1 年 委 托 人 认 购 ( 申 购 ) 优 先 级, 金 额 不 低 于 人 民 币 50 万 元, 超 过 部 分 按 照 10 万 元 的 整 数 倍 增 加 项 目 收 益 ( 年 化 ) 50-100 万 9%( 税 后 ),100-300 万 9.5%,300 万 及 以 上 10% 收 益 分 配 到 期 返 还 本 金 及 收 益 1. 银 行 过 会 : 本 基 金 由 中 国 民 生 银 行 股 份 有 限 公 司 担 任 投 资 顾 问, 负 责 对 项 目 的 尽 职 调 查 目 前 已 完 成 尽 职 调 查 和 相 关 过 会 流 程, 并 出 具 了 项 目 尽 职 调 查 报 告 和 项 目 分 析 报 告 2. 项 目 优 良 : 项 目 地 处 杭 州 未 来 中 央 商 务 区 (CBD) 黄 金 地 段, 售 价 为 该 区 域 内 最 高, 极 具 升 值 潜 力 目 前 项 目 四 证 齐 全, 风 险 控 制 各 项 手 续 合 规, 工 程 进 度 接 近 30%, 是 极 为 稳 健 的 投 资 标 的 3. 托 底 稳 固 : 投 资 者 参 与 的 是 3 亿 部 分 的 优 先 级 投 资, 将 优 先 于 项 目 方 和 基 金 管 理 方 的 2.4 亿 元 出 资 得 到 偿 付, 优 先 劣 后 比 例 达 到 1 : 0.8, 对 投 资 者 的 本 金 形 成 极 强 的 安 全 保 障 4. 回 款 保 障 : 目 前 已 完 成 预 售 4.54 亿 元, 其 中 7373 万 元 购 房 预 付 款 已 全 额 到 位 同 时, 银 行 后 续 5 亿 元 的 开 发 贷 款 为 项 目 提 供 了 充 足 的 资 金 支 持 备 查 文 件 民 生 银 行 出 具 的 项 目 尽 职 调 查 报 告 项 目 分 析 报 告 1
二 项 目 基 本 情 况 1 项 目 名 称 和 位 置 1) 项 目 名 称 : 地 块 名 称 : 萧 储 [2008]19 号 地 块, 项 目 推 广 名 称 : 侨 商 大 厦 2) 项 目 地 理 位 置 : 该 项 目 位 于 杭 州 钱 江 世 纪 新 城, 项 目 东 侧 为 滨 江 二 路, 南 侧 为 公 园 西 路, 位 于 庆 春 东 路 过 江 隧 道 口, 地 理 位 置 较 佳 3) 所 在 区 域 的 政 府 规 划 : 钱 江 世 纪 城 的 开 发 建 设, 是 贯 彻 杭 州 市 委 市 政 府 实 施 沿 江 开 发 跨 江 发 展 战 略, 使 杭 州 由 西 湖 时 代 逐 步 迈 向 钱 塘 江 时 代 的 重 大 举 措 它 的 实 施, 对 拓 展 杭 城 发 展 空 间 保 护 杭 州 老 城 区 全 面 展 现 杭 州 新 世 纪 新 形 象 意 义 重 大 作 为 杭 州 未 来 城 市 中 央 商 务 区 (CBD) 的 重 要 组 成 部 分 和 城 市 双 心 结 构 ( 钱 江 新 城 钱 江 世 纪 新 城 ) 的 核 心 内 容, 钱 江 世 纪 城 的 发 展 模 式 定 位 为 : 立 足 长 江 三 角 洲, 作 为 以 上 海 国 际 商 务 中 心 区 为 龙 头 的 整 体 商 务 功 能 的 扩 展 和 延 伸, 与 钱 江 两 岸 遥 相 呼 应, 优 势 互 补 钱 江 世 纪 新 城 规 划 总 用 地 22.27 平 方 公 里, 将 是 一 个 以 现 代 服 务 业 为 主, 集 商 务 办 公 金 融 商 贸 体 育 会 展 科 技 信 息 旅 游 休 闲 等 功 能 于 一 体 的 高 科 技 多 功 能 的 中 央 商 务 区 是 杭 州 走 向 钱 塘 江 时 代 的 又 一 大 工 程 4) 周 边 环 境 及 配 套 设 施 : 钱 江 世 纪 新 城 是 杭 州 钱 塘 江 南 岸 未 来 的 商 务 中 心, 各 项 配 套 齐 全, 交 通 十 分 便 捷 交 通 配 套 : 通 过 庆 春 隧 道 及 钱 江 三 桥 可 以 便 捷 地 到 达 钱 江 新 城 及 杭 州 主 城 区, 经 机 场 高 速 可 方 便 地 连 通 沪 杭 杭 甬 杭 金 衢 等 多 条 高 速 公 路 距 离 地 块 东 北 侧 600 米 的 地 铁 2 号 线 连 接 杭 城 目 前 的 城 市 中 心 武 林 广 场 钱 江 新 城 钱 江 世 纪 城 及 滨 江 湘 湖 等 重 要 区 域, 预 计 2013 年 底 建 成 通 车, 将 进 一 步 缩 短 钱 江 世 纪 城 与 杭 州 主 城 的 距 离, 钱 江 新 城 和 钱 江 世 纪 城 两 座 姊 妹 城 融 为 一 体 6
地 块 周 边 交 通 商 业 配 套 : 项 目 周 边 的 商 业 配 套 主 要 聚 集 在 地 块 南 面 及 江 对 岸 的 钱 江 新 城 板 块, 其 中 钱 江 新 城 除 嘉 德 广 场 来 福 士 广 场 尚 在 建 设 外, 其 余 设 施 均 已 投 入 使 用 经 庆 春 路 过 江 隧 道 只 要 5 分 钟 车 程 便 可 抵 达 地 块 南 面 的 奥 体 博 览 中 心 及 东 面 的 7
雷 迪 森 酒 店 已 在 规 划 建 设 中 钱 江 世 纪 城 板 块 内 的 奥 体 博 览 中 心 规 划 总 用 地 约 为 584.04 公 顷, 其 中 核 心 区 151.42 公 顷, 主 要 由 杭 州 奥 体 中 心 和 杭 州 国 际 博 览 中 心 两 部 分 构 成, 总 建 筑 面 积 约 268 万 平 方 米 主 要 建 设 1.8 万 人 主 体 育 馆 6000 座 游 泳 中 心 和 一 座 拥 有 7500 个 国 际 标 准 展 位 的 博 览 中 心 主 场 馆 等 地 块 周 边 商 业 配 套 医 疗 配 套 : 本 项 目 6 公 里 范 围 内 配 套 有 5 个 医 院, 可 以 享 受 到 国 际 一 流 的 医 疗 服 务 其 中 位 于 滨 江 区 的 杭 州 市 滨 江 医 院 于 2011 年 正 式 开 业, 作 为 浙 医 二 院 的 一 个 院 区, 预 计 到 2014 年 将 发 展 成 为 国 内 最 大 规 模 的 医 疗 联 合 体 之 一,4 至 5 个 学 科 达 到 国 内 领 先 水 平 同 样 位 于 滨 江 的 浙 江 省 儿 童 医 院 已 于 2009 年 底 正 式 开 工, 将 于 2013 年 6 月 左 右 正 式 启 用, 更 多 国 际 国 内 先 进 的 诊 疗 科 目 医 疗 模 式, 乃 至 先 进 的 设 备 也 都 将 落 户 另 外, 位 于 钱 江 新 城 的 杭 州 市 妇 女 儿 童 医 院 于 2009 年 开 工 建 设, 总 用 地 面 积 达 15068 平 方 米, 整 个 项 目 总 投 资 近 6 亿 元, 预 计 2013 建 成 2 简 述 当 地 市 场 情 况 与 项 目 市 场 定 位 1) 当 地 的 社 会 经 济 发 展 情 况 :2011 年 杭 州 市 实 现 生 产 总 值 (GDP)7011.80 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算, 比 上 年 增 长 10.1%, 连 续 21 年 保 持 两 位 数 增 长 其 中 : 8
第 一 产 业 增 加 值 236.07 亿 元, 第 二 产 业 增 加 值 3322.15 亿 元, 第 三 产 业 增 加 值 3453.58 亿 元, 分 别 增 长 2.5% 9.8% 和 11.0% 全 市 按 常 住 人 口 计 算 的 人 均 GDP 达 到 80395 元, 按 户 籍 人 口 计 算 的 人 均 GDP 为 101266 元, 按 国 家 公 布 的 2011 年 平 均 汇 率 折 算, 分 别 达 到 12447 美 元 和 15679 美 元 2011 年 完 成 财 政 总 收 入 1488.92 亿 元, 比 上 年 增 长 19.6%, 其 中 地 方 财 政 一 般 预 算 收 入 785.15 亿 元, 增 长 17.0% 在 税 收 收 入 中, 增 值 税 407.20 亿 元, 增 长 14.1%; 营 业 税 240.94 亿 元, 增 长 8.9%; 企 业 所 得 税 327.20 亿 元, 增 长 31.9%; 个 人 所 得 税 127.65 亿 元, 增 长 30.2% 全 年 地 方 财 政 支 出 747.50 亿 元, 比 上 年 增 长 21.2% 2011 年 末, 全 市 常 住 人 口 873.8 万 人, 比 上 年 末 增 加 3.26 万 人, 其 中 城 镇 人 口 645.74 万 人, 占 73.9% 公 安 部 门 户 籍 登 记 人 口 695.71 万 人, 其 中, 农 业 人 口 319.68 万 人, 非 农 业 人 口 376.03 万 人 ; 全 市 人 口 出 生 率 为 10.16, 人 口 自 然 增 长 率 为 4.64 市 区 城 镇 居 民 人 均 住 房 建 筑 面 积 33.7 平 方 米, 2) 当 地 房 地 产 政 策 及 影 响 : 杭 州 ( 包 括 萧 山 及 余 杭 ) 自 去 年 3 月 1 日 实 行 限 购 政 策 以 来, 今 年 继 续 实 行 房 产 限 购 政 策 和 差 别 化 的 住 房 信 贷 政 策 具 体 为 : 本 地 居 民 限 购 第 三 套 住 房 ; 非 本 市 居 民, 能 提 供 2 年 内 在 本 市 累 计 缴 纳 1 年 以 上 个 人 所 得 税 缴 纳 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 市 户 籍 居 民 家 庭 视 同 本 市 居 民 限 购 可 购 1 套 住 房, 限 购 第 2 套 住 房 对 商 业 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭, 首 付 款 比 例 不 低 于 60%, 第 三 套 住 房 不 能 申 请 银 行 贷 款 购 房 在 房 产 税 方 面 对 于 个 人 将 购 买 不 足 5 年 的 住 房 转 手 交 易 的, 全 额 征 收 营 业 税 同 时, 对 定 价 明 显 超 过 周 边 房 价 水 平 的 房 地 产 开 发 项 目, 税 务 部 门 要 重 点 加 强 税 务 稽 查, 严 格 土 地 增 值 税 清 算 管 理 上 述 对 住 宅 类 项 目 的 限 购 限 贷 及 税 收 政 策, 从 另 一 方 面 有 力 促 进 了 非 住 宅 项 目 的 销 售 及 投 资, 在 近 一 二 年 时 间 内, 杭 州 的 非 住 宅 项 目 均 保 持 了 较 好 的 销 售 增 长 2012 年 上 半 年 杭 州 土 地 成 交 面 积 和 成 交 金 额 同 比 均 大 幅 下 降,9 成 地 块 底 价 成 交 宅 地 成 交 仅 两 宗 但 是 在 2012 年 下 半 年, 本 项 目 所 在 地 块 土 地 价 格 急 剧 升 温 2012 年 8 月 21 日 成 交 的 滨 江 区 临 近 地 块 bj10-c2-26 地 块 商 业 服 务 用 地, 成 交 溢 价 率 为 37.5%, 楼 板 价 为 人 民 币 8940 元 / 平 米 据 搜 房 网 数 据 统 计 显 示,2012 年 1-6 月 份, 杭 州 土 地 市 场 共 成 交 土 地 38 宗, 成 交 面 积 1029.5 亩, 不 到 去 年 同 期 的 四 分 之 一 ; 共 获 得 土 地 出 让 金 约 93.80 亿 元, 同 比 去 年 同 期 下 降 67%, 仅 为 2010 年 同 期 的 24% 其 中, 除 了 主 城 区 的 土 地 出 让 金 较 去 年 上 半 年 略 微 增 长 3% 之 外, 余 杭 和 萧 山 均 出 现 了 下 降 但 是 依 据 其 他 多 家 第 三 方 市 场 调 研 公 司 的 预 测 和 我 行 对 当 地 政 策 的 解 读, 该 项 目 所 在 区 域 在 未 来 2-5 年 内 存 在 明 确 的 价 格 增 长 空 间 和 一 定 的 发 生 可 能 性 3) 截 止 今 年 上 半 年, 钱 江 世 纪 城 已 出 让 土 地 61 宗, 计 划 总 投 资 超 500 亿 元, 9
其 中 有 58 个 项 目 为 商 业 楼 盘 目 前 已 交 付 的 写 字 楼 仅 有 江 宁 大 厦 一 个, 在 年 底 年 初 浙 江 民 营 企 业 大 厦 也 将 交 付 近 三 年 是 钱 江 世 纪 城 写 字 楼 集 中 交 付 的 时 间, 预 计 每 年 的 交 付 量 在 20-30 万 平 米 该 项 目 钱 江 正 对 面 的 万 象 城 内 滨 江 城 市 之 星 楼 盘, 目 前 销 售 价 格 在 人 民 币 33600 元 每 平 米 左 右, 隔 江 相 望 的 本 项 目 所 在 地 地 块 属 于 价 值 洼 地 存 在 向 上 提 升 的 较 大 空 间 4) 项 目 市 场 定 位 本 项 目 为 写 字 楼 项 目, 定 位 于 高 端 写 字 楼 项 目 从 目 前 来 看, 钱 江 世 纪 城 在 建 项 目 比 较 多, 今 明 两 年 的 交 付 量 有 近 40 万 平 米 相 当 部 分 项 目 在 土 地 出 让 时 即 定 位 于 企 业 总 部 大 楼, 建 筑 面 积 的 30% 左 右 在 五 年 内 不 能 出 售 从 本 项 目 提 供 资 料 看, 无 此 方 面 的 限 制, 这 将 有 利 于 项 目 的 现 金 回 笼 3 项 目 规 划 设 计 要 点 侨 商 大 厦 项 目 占 地 7433.8 平 方 米, 总 建 筑 面 积 88915.3 平 方 米, 其 中 计 入 容 积 率 面 积 为 70570.9 平 方 米, 物 业 类 型 为 : 商 业 办 公, 层 数 地 下 3 层 至 地 上 43 层, 其 中 裙 房 为 6 层, 主 楼 为 43 层 10
侨 商 大 厦 项 目 效 果 图 11
四 抵 押 及 预 售 政 策 1 萧 山 土 地 及 在 建 工 程 抵 押 情 况 土 地 抵 押 在 土 管 局 办 理, 在 建 工 程 抵 押 在 房 管 局 办 理 办 理 在 建 工 程 抵 押 必 须 先 解 除 土 地 抵 押 在 建 工 程 抵 押 是 按 实 建 的 实 物 量 进 行 抵 押, 实 际 办 理 中 的 可 操 作 性 不 强 2 关 于 预 售 资 金 监 管 制 度 在 项 目 预 售 时 要 求 开 立 唯 一 的 预 售 资 金 监 管 账 户, 要 求 预 售 资 金 全 部 进 入 监 管 账 户 但 在 实 际 操 作 中 按 揭 款 的 归 集 较 为 困 难 杭 州 市 目 前 正 在 推 进 预 售 资 金 监 管 系 统, 这 将 进 一 步 提 高 预 售 资 金 的 归 集 率 目 前 余 杭 区 在 预 售 资 金 的 归 集 方 面 政 府 作 用 明 显, 归 集 效 果 较 好 萧 山 已 开 通 透 明 售 房 网, 通 过 萧 山 透 明 售 房 网 可 以 查 询 每 套 房 的 签 约 情 况 五 项 目 分 析 (1) 项 目 地 理 位 置 较 佳, 处 于 杭 州 城 市 规 划 商 务 功 能 区 ( 模 仿 上 海 陆 家 嘴 金 融 贸 易 区 ), 紧 邻 作 为 该 区 域 内 的 标 志 性 建 筑 杭 州 奥 体 中 心 和 杭 州 国 际 博 览 中 心, 有 利 于 项 目 的 销 售 推 广 ;(2) 项 目 土 地 成 本 合 理, 盈 利 能 力 较 强, 资 金 和 项 目 执 行 上 均 相 当 可 行 21
六 调 查 结 论 综 上 分 析, 杭 州 正 鑫 置 业 有 限 公 司 开 发 的 侨 商 大 厦 项 目 是 一 个 成 本 与 盈 利 结 构 优 良 的 商 业 地 产 项 目, 在 开 发 商 的 恰 当 运 作 下, 项 目 经 济 效 益 较 好 建 议 开 发 商 持 续 地 关 注 以 下 问 题 : 1 加 强 项 目 的 销 售 写 字 楼 项 目 的 销 售 不 同 于 住 宅, 销 售 的 去 库 存 化 速 度 相 对 较 慢, 因 此, 在 这 方 面 需 进 一 步 加 强 2 关 注 在 单 元 销 售 面 积 上 政 府 是 否 有 硬 性 规 定 我 行 从 该 区 域 其 他 出 让 商 业 土 地 中 获 知, 部 分 土 地 规 定 了 最 小 的 销 售 单 元 面 积 为 400 平 米, 但 我 行 从 本 项 目 提 供 的 土 地 出 让 合 同 中 看, 本 项 目 对 销 售 单 元 的 最 小 面 积 未 作 硬 性 规 定 3 对 项 目 而 言, 项 目 建 设 资 金 主 要 通 过 募 集 资 金 及 银 行 贷 款 来 解 决, 因 此, 募 集 资 金 的 充 足 性 及 时 性 和 银 行 贷 款 的 顺 利 到 位 对 项 目 建 设 的 最 终 实 施 非 常 关 键 4 作 为 一 股 权 转 让 项 目, 现 有 股 东 需 关 注 是 否 存 在 不 知 晓 的 但 对 该 项 目 运 作 构 成 不 利 影 响 的 因 素 中 国 民 生 银 行 杭 州 分 行 2013 年 1 月 22