天 弘 天 方 - 东 亚 新 华 天 津 欣 荣 宏 债 权 类 专 项 资 产 管 理 计 划 推 介 材 料 1 2013 年 9 月 本 文 件 仅 为 与 委 托 人 沟 通 使 用, 不 构 成 法 律 要 约 本 文 件 严 禁 公 开 传 播 严 禁 上 传 至 网 络, 私 自 传 播 者 责 任 自 负
项 目 概 况 天 弘 天 方 天 弘 基 金 系 国 有 控 股 的 金 融 机 构, 控 股 股 东 为 天 津 信 托, 天 津 信 托 主 要 股 东 为 海 泰 发 展 集 团 和 泰 达 集 团 ( 均 为 国 有 企 业 ), 天 方 资 产 管 理 公 司 系 经 中 国 证 监 会 批 准 的 开 展 资 产 管 理 业 务 的 基 金 子 公 司, 目 前 公 司 过 会 地 产 项 目 均 为 地 产 500 强 企 业 东 亚 新 华 东 亚 新 华 集 团 总 资 产 逾 140 亿 元, 累 计 开 发 面 积 超 过 600 万 方, 在 北 京 开 发 项 目 15 个, 在 售 3 个, 储 备 项 目 3 个 ;2012 年 累 计 销 售 额 60 亿 元,2013 年 已 实 现 45 亿 元 销 售 收 入, 预 计 全 年 可 达 到 90 亿 元 ; 公 司 具 有 丰 富 的 开 发 经 验 和 良 好 的 口 碑, 实 力 较 强 此 次 融 资 项 目 位 于 天 津 市 河 东 区 新 开 路 西 侧, 距 离 天 津 市 地 标 津 塔 大 厦 约 2 公 里, 周 边 教 育 医 疗 购 物 等 配 套 施 舍 齐 全, 项 目 楼 面 地 价 为 5900 元 / 平, 目 前 周 边 新 拍 地 块 楼 融 资 项 目 面 地 价 乙 超 过 10000 元 / 平, 项 目 地 价 优 势 明 显 投 资 收 益 本 项 目 期 限 为 2 年, 委 托 人 预 期 收 益 率 为 :100 万 -300 万, 预 期 年 化 收 益 率 为 10%;300 万 以 上, 预 期 年 化 收 益 率 为 10.5%, 项 目 预 期 收 益 高 于 同 类 信 托 产 品, 天 弘 将 秉 承 一 声 承 诺, 一 生 托 付 的 信 念, 为 客 户 创 造 优 异 的 稳 定 收 益, 为 社 会 提 供 优 质 的 融 资 服 务 1
管 理 人 介 绍 专 项 资 产 管 理 计 划 介 绍 融 资 方 介 绍 项 目 1 介 绍 风 险 披 露 认 购 说 明 2
一 管 理 人 介 绍 北 京 天 地 方 中 资 产 管 理 有 限 公 司 于 2012 年 12 月 24 日 成 立, 是 经 中 国 证 监 会 批 准, 从 事 特 定 客 户 资 产 管 理 业 务 以 及 中 国 证 监 会 许 可 的 其 他 业 务 的 有 限 责 任 公 司, 拥 有 特 定 客 户 资 产 管 理 业 务 资 格 证 书 天 方 资 产 的 控 股 股 东 天 弘 基 金 近 年 来 坚 持 追 求 绝 对 收 益 的 投 资 理 念, 资 产 管 理 规 模 和 管 理 能 力 均 不 断 提 升 天 弘 基 金 的 控 股 股 东 为 天 津 信 托 有 限 责 任 公 司, 成 立 于 1980 年, 目 前 管 理 资 产 规 模 超 过 700 亿, 净 资 产 20.7 亿, 具 有 丰 富 的 信 托 管 理 经 验, 将 为 天 方 资 产 的 发 展 提 供 业 务 和 技 术 支 持 天 方 资 产 的 经 营 理 念 是 作 为 专 业 创 造 稳 健 收 益 的 管 理 人, 以 市 场 为 导 向 效 率 优 先 为 原 则, 致 力 于 成 为 综 合 金 融 解 决 方 案 的 提 供 商 3
二 专 项 资 产 管 理 计 划 介 绍 1. 基 本 要 素 产 品 名 称 天 弘 天 方 - 东 亚 新 华 天 津 欣 荣 宏 债 权 类 专 项 资 产 管 理 计 划 融 资 主 体 天 津 欣 荣 宏 房 地 产 开 发 有 限 公 司 规 模 及 投 向 总 规 模 为 6 亿 元 元 用 于 向 天 津 欣 荣 宏 开 发 有 限 公 司 发 放 委 托 贷 款 期 限 及 支 付 方 式 2 年, 满 1 年 可 提 前 终 止 存 续 期 内 不 进 行 现 金 分 红, 每 满 半 年 支 付 一 次 收 益 预 期 收 益 率 100 万 认 购 份 额 <300 万, 预 期 年 化 收 益 率 为 10%, 300 万 认 购 份 额, 预 期 年 化 收 益 率 为 10.5% 4
二 专 项 资 产 管 理 计 划 介 绍 2. 交 易 结 构 图 资 产 管 理 人 ( 天 方 资 产 ) 财 务 顾 问 受 托 管 理 多 个 高 净 值 客 户 现 金 认 购 收 益 分 配 抵 押 担 保 天 弘 天 方 - 东 亚 新 华 天 津 欣 荣 宏 债 权 类 专 项 资 产 管 理 计 划 还 本 投 资 付 息 资 金 托 管 投 资 顾 问 协 议 托 管 人 抵 押 物 项 目 土 地 抵 押 借 款 人 ( 天 津 欣 荣 宏 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ) 发 放 贷 款 渤 海 银 行 母 公 司 东 亚 新 华 及 实 际 控 制 人 连 带 责 任 保 证 担 保 建 设 项 目 用 款 偿 还 股 东 借 款 5
二 专 项 资 产 管 理 计 划 介 绍 3. 项 目 风 控 措 施 土 地 抵 押 本 项 目 土 地 使 用 权 抵 押 给 本 资 管 计 划, 根 据 深 圳 市 世 联 土 地 房 地 产 评 估 有 限 公 司 北 京 分 公 司 于 2013 年 8 月 19 日 出 具 的 评 估 报 告, 本 项 目 土 地 及 在 建 工 程 估 计 为 13.16 亿 元, 按 6 亿 规 模 计 算, 本 项 目 抵 押 率 为 45.59% 母 公 司 担 保 天 津 欣 荣 宏 的 母 公 司 东 亚 新 华 为 项 目 公 司 的 借 款 偿 还 提 供 连 带 责 任 保 证 实 际 控 制 人 担 保 东 亚 新 华 实 际 控 制 人 张 志 铭 先 生 为 项 目 公 司 的 借 款 偿 还 提 供 连 带 责 任 保 证 监 管 项 目 销 售 回 款 项 目 进 入 销 售 阶 段 后, 销 售 收 入 将 划 入 天 津 欣 荣 宏 天 方 资 产 和 渤 海 银 行 三 方 共 同 监 管 的 账 户, 以 实 现 资 金 归 集, 保 证 还 款 6
三 融 资 方 介 绍 1. 基 本 情 况 东 亚 新 华 是 以 房 地 产 开 发 为 主 要 投 资 方 向 的 大 型 民 营 企 业 集 团 集 团 开 发 的 地 产 项 目 遍 布 北 京 天 津 江 苏 辽 宁 江 西 等 多 个 省 市, 累 计 开 发 面 积 超 过 600 万 平 方 米, 投 资 总 额 约 245 亿 元 东 亚 新 华 集 团 在 股 权 上 由 两 部 分 构 成, 分 别 由 北 京 东 亚 新 华 投 资 有 限 公 司 和 北 京 东 亚 里 程 投 资 有 限 公 司 控 股, 本 次 融 资 方 天 津 欣 荣 宏 房 地 产 开 发 有 限 公 司 为 北 京 东 亚 新 华 投 资 有 限 公 司 全 资 子 公 司 截 止 2013 年 5 月, 东 亚 新 华 总 资 产 为 82 亿 元, 负 债 总 额 为 59.7 亿 元, 负 债 中 包 含 预 收 款 项 46.17 亿 元, 剔 除 预 收 账 款 后 的 资 产 负 债 率 为 22.18% 公 司 名 称 北 京 新 华 投 资 有 限 公 司 成 立 时 间 2006 年 2 月 9 日 住 所 北 京 市 通 州 区 宋 庄 镇 政 府 大 街 2 号 法 定 代 表 人 李 世 新 企 业 类 型 有 限 责 任 公 司 ( 法 人 独 资 ) 房 地 产 开 发 资 质 二 级 资 质 注 册 资 本 8000 万 元 实 收 资 本 8000 万 元 经 营 范 围 房 地 产 项 目 投 资 能 源 项 目 投 资 ; 房 地 产 开 发 ; 销 售 商 品 房 3
三 融 资 方 介 绍 2. 过 往 开 发 业 绩 截 止 2012 年, 东 亚 新 华 集 团 在 北 京 合 计 开 发 项 目 15 个, 累 计 开 发 面 积 约 250 万 平, 实 现 合 同 销 售 收 入 171 亿 元, 储 备 项 目 3 个 ; 北 京 以 外 地 区 合 计 开 发 项 目 10 个, 实 现 合 同 销 售 收 入 41.33 亿 元, 储 备 项 目 3 个 东 亚 新 华 北 京 项 目 清 单 序 号 项 目 名 称 地 址 开 盘 时 间 1 奥 北 南 区 朝 阳 区 立 水 桥 2006.08.06 2 奥 北 北 区 昌 平 区 立 水 桥 2006.09.20 3 望 京 中 心 朝 阳 区 望 京 2006.12.16 4 上 北 中 心 回 龙 观 2007.09.15 5 三 环 中 心 马 家 堡 2008.04.03 6 东 亚 瑞 晶 苑 马 驹 桥 镇 环 保 园 产 业 园 金 桥 科 技 产 业 基 地 2009.07.26 7 上 北 鑫 座 中 心 回 龙 观 西 大 街 2011.05.1305 13 8 东 亚 创 展 国 际 后 沙 峪 镇 安 平 街 北 侧 2012.12.16 9 华 欣 湾 庙 城 镇 政 府 北 侧 ( 时 尚 岛 一 期 ) 公 共 设 施 项 目 2012.11.18 10 东 亚 首 航 国 际 空 港 物 流 基 地 物 流 园 五 街 北 侧 2012.04.01 11 中 轴 国 际 大 红 门 永 外 果 园 43 号 2011.05.2505 25 12 马 赛 公 馆 大 兴 区 黄 村 圣 和 巷 8 号 院 2010.09.24 13 东 亚 逸 品 阁 潞 苑 南 大 街 25 号 地 2011.12.17 14 东 亚 印 象 台 湖 台 湖 镇 2013.10.31 15 五 环 国 际 旧 宫 镇 地 铁 亦 庄 线 旧 宫 东 站 1 号 地 多 功 能 项 目 用 地 2012.01.01 8
三 融 资 方 介 绍 3. 财 务 数 据 对 比 东 亚 新 华 集 团 2012 年 末 主 要 财 务 指 标 与 上 市 公 司 上 海 张 江 高 科 技 园 区 开 发 股 份 有 限 公 司 (600895) 江 西 中 江 地 产 股 份 有 限 公 司 (600053) 新 华 联 不 动 股 份 有 限 公 司 (000620) 山 东 天 业 恒 基 股 份 有 限 公 司 (600087) 对 比 情 况 如 下 : 东 亚 集 团 张 江 高 科 中 江 地 产 新 华 联 天 业 股 份 资 产 规 模 9,650,506,107 18,240,827,324 2,986,445,010 10,115,046,630 2,507,109,321 营 业 收 入 4,756,684,396 2,265,071,955 330,603,131 2,462,562,895 487,319,582 净 利 润 213,100,248 370,043,291 12,647,100 504,633,273 13,493,534 上 述 对 比 显 示 东 亚 集 团 2012 年 资 产 规 模 大 于 上 市 公 司 新 华 联, 天 业 股 份 中 江 地 产, 资 产 规 模 次 于 国 有 上 市 公 司 张 江 高 科, 营 业 收 入 2012 年 47 亿, 大 于 新 华 联 天 业 股 份 中 江 地 产 和 张 江 高 科 9
1. 项 目 区 域 及 配 套 四 融 资 项 目 介 绍 本 项 目 位 于 天 津 市 河 东 区 新 开 路 西 侧, 河 东 区 为 天 津 市 城 六 区 之 一, 是 连 接 天 津 市 中 心 城 区 和 平 区 和 天 津 市 经 济 重 心 滨 海 新 区 的 黄 金 纽 带, 本 地 块 距 天 津 市 地 标 津 塔 大 厦 约 2.3 公 里, 车 程 约 4 分 钟, 距 天 津 市 火 车 站 约 1.1 公 里 项 目 周 边 配 套 设 施 齐 全, 学 校 有 河 东 区 中 心 小 学 河 东 区 实 验 小 学 天 津 市 第 七 中 学 河 东 一 幼 ; 医 疗 配 套 有 新 开 医 院 天 津 华 北 医 院 等 ; 商 业 配 套 有 沃 尔 玛 购 物 广 场 中 影 国 际 影 城 等 10
2. 项 目 指 标 四 融 资 项 目 介 绍 项 目 建 设 用 地 面 积 为 37338.9 平 方 米, 规 划 总 建 筑 面 积 为 156560 平 方 米, 容 积 率 为 3.6 项 目 土 地 成 本 约 7.6 亿 元, 折 合 楼 面 地 价 约 为 5900 元 / 平, 地 块 附 近 最 近 成 交 的 河 东 区 海 河 东 路 东 侧 津 东 新 ( 挂 )2012-142 号 和 河 东 区 晨 光 路 北 侧 津 东 晨 ( 挂 )2013-070 号 地 块 楼 面 地 价 分 别 为 10000 元 / 平 和 10911 元 / 平, 项 目 土 地 成 本 优 势 明 显 本 项 目 预 计 可 实 现 销 售 收 入 24.4 亿 元, 营 业 利 润 4.3 亿 元, 净 利 润 3.2 亿 元, 项 目 盈 亏 平 衡 点 为 74.67%, 安 全 边 际 较 高 可 售 面 积 ( 平 米 ) 销 售 单 价 ( 元 ) 销 售 收 入 ( 万 元 ) 16,200 17,000 住 宅 公 寓 67,200 35,000 商 铺 51,000 14,500 56,700 73,950 114,240 11
五 风 险 披 露 市 场 风 险 本 计 划 资 产 受 到 经 济 因 素 政 治 因 素 投 资 心 理 和 交 易 制 度 等 各 种 因 素 的 影 响, 导 致 资 产 管 理 计 划 财 产 收 益 水 平 变 化, 产 生 风 险 管 理 风 险 在 资 产 管 理 计 划 财 产 管 理 运 作 过 程 中, 资 产 管 理 人 的 研 究 水 平 投 资 管 理 水 平 直 接 影 响 资 产 管 理 计 划 财 产 收 益 水 平, 如 果 资 产 管 理 人 对 经 济 形 势 和 房 地 产 行 业 市 场 判 断 不 准 确 获 取 的 信 息 不 全 投 资 操 作 出 现 失 误, 都 会 影 响 资 产 管 理 计 划 财 产 的 收 益 水 平 财 务 风 险 管 理 人 将 密 切 关 注 项 目 进 展 情 况, 特 别 是 项 目 销 售 回 款 的 执 行 情 况 一 旦 发 现 问 题 将 及 时 与 项 目 方 沟 通, 并 严 格 按 照 合 同 的 相 关 约 定 执 行 其 他 风 险 自 然 灾 害 国 家 政 策 等 不 可 抗 力 因 素 的 出 现, 将 会 严 重 影 响 房 地 产 市 场 行 情, 可 能 导 致 资 产 管 理 计 划 财 产 的 损 失 ; 经 济 危 机 等 超 出 资 产 管 理 人 自 身 直 接 控 制 能 力 之 外 的 风 险, 也 可 能 导 致 资 产 委 托 人 利 益 受 损 1
六 认 购 流 程 1. 认 购 意 向 接 受 客 户 咨 询 登 记 申 购 意 向 2. 签 署 协 议 签 署 资 产 管 理 合 同 签 署 其 他 协 议 3. 缴 付 资 金 向 指 定 账 户 划 入 资 金 划 入 资 金 前 提 供 账 户 4. 计 划 成 立 资 管 计 划 成 立 开 始 计 付 委 托 人 收 益 13