目 录 引 言 1 模 型 简 介 2 写 字 楼 市 场 4 市 场 概 况 4 城 市 聚 焦 5 北 京 : 市 场 独 特, 供 应 紧 缺 5 上 海 : 风 险 较 低, 收 益 稳 定 7 武 汉 : 起 步 虽 晚, 潜 力 可 观 10 成 都 : 机 会 与 挑 战 并 存 13

MarketScore 中 国 物 业 投 资 指 南 之 办 公 楼 中 国 2014 第 一 季 度 世 邦 魏 理 仕 环 球 研 究 和 策 略 顾 问 部

目 录 引 言 1 模 型 简 介 2 写 字 楼 市 场 4 市 场 概 况 4 城 市 聚 焦 5 北 京 : 市 场 独 特, 供 应 紧 缺 5 上 海 : 风 险 较 低, 收 益 稳 定 7 武 汉 : 起 步 虽 晚, 潜 力 可 观 10 成 都 : 机 会 与 挑 战 并 存 13 双 城 记 : 成 都 重 庆 14 天 津 : 新 城 拓 建, 需 求 欠 佳 16 联 系 方 式 18

引 言 得 益 于 快 速 的 经 济 增 长 和 作 为 全 球 第 二 大 经 济 体 的 重 要 地 位 日 益 凸 显, 中 国 已 逐 渐 成 为 全 球 房 地 产 投 资 者 在 亚 洲 的 主 要 投 资 目 标 据 2013 ANREV 投 资 者 意 向 调 查 显 示, 大 中 华 区 房 地 产 投 资 在 亚 太 区 域 备 受 青 睐, 多 达 59% 的 受 访 投 资 者 认 为 大 中 华 区 是 房 地 产 投 资 的 首 选 目 的 地 投 资 者 对 投 资 亚 太 地 区 房 地 产 市 场 的 区 域 偏 好 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 大 中 华 区 澳 大 利 亚 东 南 亚 新 兴 市 场 新 加 坡 日 本 印 度 韩 国 马 来 西 亚 Investor Fund of Fund Managers Fund Managers 投 资 者 组 合 基 金 经 理 基 金 经 理 来 源 : ANREV 2013 房 地 产 投 资 者 意 向 调 查 虽 然 投 资 者 们 对 中 国 房 地 产 市 场 一 直 兴 趣 浓 厚, 但 投 资 者 ( 尤 其 是 境 外 投 资 者 ) 在 制 定 相 应 的 投 资 策 略 和 执 行 收 购 时 却 通 常 会 面 临 多 重 挑 战 中 国 为 数 众 多 的 城 市 与 区 域 间 较 大 的 差 异 无 疑 是 一 巨 大 挑 战 据 统 计, 中 国 人 口 过 百 万 的 大 中 型 城 市 就 超 过 90 个, 远 远 超 过 美 国 与 欧 洲 百 万 级 人 口 城 市 数 量 的 总 和 同 时, 中 国 在 经 历 了 三 十 多 年 的 经 济 快 速 增 长 之 后, 区 域 间 与 城 市 间 呈 多 元 发 展 趋 势, 导 致 地 区 间 经 济 和 社 会 发 展 水 平 差 异 明 显 随 着 城 市 化 进 程 的 不 断 深 入 和 基 础 设 施 的 不 断 完 善, 各 个 城 市 的 发 展 与 转 型 也 更 加 多 元 化, 这 无 疑 增 加 了 跨 区 域 房 地 产 投 资 的 复 杂 性 为 帮 助 投 资 者 理 清 错 综 复 杂 的 中 国 房 地 产 市 场, 世 邦 魏 理 仕 从 投 资 风 险 与 投 资 收 益 的 角 度 对 中 国 15 个 主 要 城 市 的 写 字 楼 市 场 零 售 物 业 市 场 及 物 流 设 施 市 场 进 行 了 分 析 和 比 较, 并 在 此 基 础 上 建 立 了 MarketScore 投 资 分 析 模 型 MarketScore 模 型 以 各 类 物 业 市 场 发 展 的 核 心 驱 动 因 素 为 主 要 变 量, 旨 在 为 投 资 者 发 现 最 具 投 资 潜 力 的 城 市 及 物 业 类 别 在 MarketScore 模 型 的 变 量 选 择 方 面, 我 们 不 仅 考 虑 了 诸 如 租 金 投 资 回 报 率 等 世 邦 魏 理 仕 长 期 采 集 记 录 的 定 量 指 标, 同 时 也 加 入 了 对 市 场 前 景 发 展 变 化 的 定 性 判 断 作 为 世 邦 魏 理 仕 MarketScore 系 列 报 告 的 第 一 部 分, 本 期 我 们 将 重 点 关 注 写 字 楼 市 场, 零 售 物 业 和 物 流 设 施 物 业 市 场 的 分 析 报 告 将 会 在 2014 年 陆 续 推 出 2014 世 邦 魏 理 仕 中 国 1

模 型 简 介 MarketScore 投 资 分 析 模 型 包 括 了 房 地 产 投 资 决 策 的 变 量 要 素, 这 些 要 素 能 够 在 很 大 程 度 上 影 响 投 资 者 在 何 时 何 地 对 何 种 物 业 进 行 投 资 变 量 要 素 的 选 择 即 结 合 了 定 量 数 据, 又 综 合 考 虑 了 世 邦 魏 理 仕 各 业 务 线 对 市 场 的 定 性 掌 握 与 判 断 综 合 各 要 素 分 项 评 分,MarketScore 模 型 为 中 国 15 个 主 要 城 市 中 的 三 种 物 业 类 型 从 1 到 10 进 行 评 分,10 分 为 满 分 我 们 将 不 同 的 变 量 要 素 归 为 两 类 : 投 资 风 险 与 投 资 收 益 在 每 个 类 别 中, 我 们 选 择 了 一 系 列 对 相 关 物 业 发 展 起 主 导 作 用 的 指 标 作 为 变 量 除 了 如 GDP 增 长 这 样 的 宏 观 指 标 之 外, 我 们 认 为 各 类 物 业 资 产 发 展 的 驱 动 力 量 都 各 有 不 同 例 如, 城 市 中 世 界 500 强 企 业 入 驻 数 量 以 及 第 三 产 业 的 发 展 水 平 会 对 写 字 楼 市 场 产 生 显 著 影 响 ; 而 相 比 之 下 社 会 消 费 品 零 售 总 额 及 其 增 长 率 则 与 零 售 物 业 的 需 求 与 发 展 息 息 相 关 针 对 写 字 楼 市 场 MarketScore 投 资 分 析 模 型 的 建 立, 我 们 综 合 考 虑 了 城 市 发 展 的 宏 观 指 标 以 及 写 字 楼 市 场 本 身 的 特 征 指 标, 以 此 对 市 场 投 资 吸 引 力 作 出 较 为 全 面 的 评 价 在 具 体 变 量 的 取 舍 中, 我 们 选 择 的 主 要 指 标 包 括 城 市 第 三 产 业 的 发 展 水 平 投 资 市 场 流 动 性 市 场 空 置 率 未 来 新 增 供 应 历 史 租 金 表 现 租 金 回 报 率 和 市 场 发 展 前 景 等 下 表 列 出 了 MarketScore 模 型 在 对 写 字 楼 市 场 进 行 评 估 中 所 选 主 要 变 量 : MarketScore - 主 要 变 量 列 表 租 金 波 动 性 市 场 流 动 性 市 场 吸 纳 量 空 置 率 未 来 供 应 吸 纳 周 期 风 险 指 标 收 益 指 标 第 三 产 业 规 模 世 界 500 强 进 驻 数 量 历 史 租 金 表 现 市 场 便 利 程 度 未 来 租 金 增 长 预 测 未 来 新 增 供 应 投 资 回 报 率 市 场 发 展 前 景 2 环 球 研 究 和 策 略 顾 问 部 2014 世 邦 魏 理 仕

我 们 赋 予 每 个 变 量 一 定 的 比 重, 并 通 过 加 权 的 方 式 给 每 个 城 市 的 每 个 业 态 一 个 综 合 评 分 在 我 们 的 基 准 模 型 中, 风 险 与 收 益 的 比 重 为 40:60 当 然, 我 们 的 MarketScore 模 型 也 可 以 根 据 不 同 投 资 者 对 风 险 与 收 益 的 偏 好 来 调 整 它 们 的 比 重, 从 而 生 成 不 同 的 分 析 结 果, 还 可 以 通 过 调 整 变 量 以 适 应 不 同 投 资 者 的 具 体 投 资 策 略 例 如, 通 过 调 整 单 一 变 量 的 比 重 可 以 使 模 型 反 应 出 投 资 者 对 市 场 具 体 面 的 偏 好 与 关 注 程 度, 也 可 以 添 加 或 删 除 某 一 变 量 以 结 合 投 资 者 的 具 体 投 资 理 念 对 不 同 市 场 作 出 分 析 比 较 MarketScore 系 列 报 告 包 括 写 字 楼 市 场, 零 售 物 业 市 场 及 物 流 设 施 市 场 的 分 析, 地 域 范 围 覆 盖 了 中 国 15 个 主 要 城 市 MarketScore 分 析 覆 盖 的 主 要 城 市 包 括 : 华 北 沈 阳 华 西 北 京 天 津 青 岛 大 连 成 都 重 庆 西 安 武 汉 华 中 华 东 南 京 上 海 杭 州 宁 波 华 南 广 州 深 圳 一 线 城 市 二 线 城 市 需 要 指 出 的 是,MarketScore 模 型 得 出 的 市 场 评 分 是 基 于 每 一 个 市 场 的 整 体 基 本 面 所 作 出 的 判 断, 投 资 者 在 做 投 资 决 策 的 时 候 还 必 须 结 合 具 体 项 目 以 及 项 目 周 边 的 情 况 做 更 深 入 的 分 析 例 如 一 个 位 于 MarketScore 排 名 较 低 城 市 中 的 优 质 物 业 资 产 依 然 可 能 会 有 不 俗 的 投 资 潜 力 同 样 地, 一 个 在 MarketScore 排 名 较 高 城 市 中 的 普 通 物 业 也 可 能 存 在 较 大 的 投 资 风 险 MarketScore 投 资 分 析 模 型 旨 在 为 投 资 者 提 供 一 个 自 上 而 下 的 分 析 框 架, 为 地 产 投 资 活 动 提 供 一 个 宏 观 层 面 的 参 考 在 此 基 础 上, 投 资 者 应 当 结 合 微 观 层 面 做 自 下 而 上 分 析, 以 达 到 合 理 投 资 决 策 2014 世 邦 魏 理 仕 中 国 3

写 字 楼 市 场 市 场 概 况 : 一 线 城 市 仍 是 投 资 热 点 正 如 我 们 在 2013 年 发 表 的 中 国 办 公 楼 实 情 调 查 报 告 中 所 述 : 中 国 写 字 楼 市 场 ( 尤 其 是 部 分 二 线 城 市 写 字 楼 市 场 ) 正 面 临 着 大 量 新 增 供 给 带 来 的 巨 大 挑 战 基 于 这 样 的 背 景, 一 线 城 市 在 MarketScore 投 资 模 型 中 普 遍 得 分 较 高 排 名 靠 前, 其 中 北 京 与 上 海 分 别 位 列 第 一 和 第 二 位 这 两 个 市 场 最 大 的 特 点 是 风 险 相 对 较 低, 且 预 期 投 资 回 报 比 较 稳 定 这 在 很 大 程 度 上 得 益 于 两 城 市 写 字 楼 市 场 比 较 成 熟, 市 场 流 动 性 高, 而 且 来 自 国 内 外 企 业 的 需 求 也 较 为 活 跃 与 一 线 城 市 相 反, 二 线 城 市 正 处 在 市 场 发 展 的 早 期 阶 段, 不 确 定 性 因 素 多 同 时, 虽 然 二 线 市 场 新 建 楼 宇 较 多, 但 是 可 投 优 质 物 业 却 屈 指 可 数, 加 上 市 场 流 动 性 较 差, 使 得 投 资 者 撤 出 困 难, 最 终 导 致 二 线 城 市 在 MarketScore 中 风 险 评 分 整 体 偏 低 但 是 二 线 城 市 所 面 临 的 挑 战 并 不 意 味 着 投 资 者 应 该 完 全 放 弃 这 些 市 场 相 反, 由 于 二 线 城 市 市 场 起 点 较 低, 其 增 长 前 景 更 加 广 阔, 并 可 能 带 来 更 好 的 投 资 收 益 因 此, 在 我 们 的 MarketScore 模 型 里, 二 线 城 市 在 投 资 收 益 方 面 得 分 普 遍 高 于 一 线 城 市 其 中, 武 汉 在 投 资 收 益 方 面 得 分 更 是 遥 遥 领 先 相 反, 一 些 备 受 投 资 者 追 捧 的 二 线 城 市 却 在 MarketScore 投 资 分 析 模 型 中 得 分 偏 低, 例 如 重 庆 和 天 津 在 投 资 回 报 方 面, 大 多 数 一 线 城 市 面 临 的 主 要 挑 战 是 物 业 资 产 价 格 较 高, 从 而 压 低 投 资 回 报 率 据 世 邦 魏 理 仕 数 据 显 示, 四 个 一 线 城 市 写 字 楼 市 场 投 资 平 均 回 报 率 目 前 在 4.4% 至 5.1% 之 间 15 个 主 要 城 市 MarketScore 评 分 概 览 高 收 益 8 MarketScore 办 公 楼 市 场 武 汉 收 益 ( 满 分 =10) 7 6 南 京 西 安 沈 阳 重 庆 天 津 杭 州 大 连 深 圳 成 都 广 州 北 京 上 海 5 宁 波 青 岛 低 收 益 4 3 4 5 6 7 8 9 10 高 风 险 风 险 ( 满 分 =10) 低 风 险 4 环 球 研 究 和 策 略 顾 问 部 2014 世 邦 魏 理 仕

城 市 聚 焦 北 京 : 市 场 独 特, 供 应 紧 缺 北 京 写 字 楼 市 场 在 MarketScore 市 场 排 名 中 居 于 首 位, 这 主 要 得 益 于 其 良 好 的 市 场 基 本 面 北 京 在 历 史 租 金 增 长 水 平 空 置 率 及 未 来 新 增 供 应 等 主 要 指 标 项 上 表 现 突 出 与 大 多 数 写 字 楼 市 场 供 过 于 求 的 情 况 相 反, 北 京 写 字 楼 市 场 在 过 去 几 年 缺 乏 新 增 供 给, 使 得 租 金 飞 涨, 空 置 率 持 续 走 低 2008 年 全 球 金 融 危 机 之 后, 北 京 写 字 楼 市 场 平 均 每 年 新 增 供 应 量 仅 为 约 24 万 平 方 米, 而 同 期 年 均 净 吸 纳 量 则 超 过 59 万 平 方 米, 这 使 得 北 京 写 字 楼 市 场 的 空 置 率 从 2009 年 中 的 23.0% 急 剧 下 降 至 2013 年 中 的 2.3%, 达 到 历 史 最 低 点 在 同 一 时 期, 写 字 楼 租 金 上 涨 超 过 一 倍, 于 2013 年 第 三 季 度 录 得 410 元 每 月 每 平 方 米 北 京 写 字 楼 租 金 增 长 与 空 置 率 25% 200 空 置 率 20% 15% 10% 180 160 140 120 租 金 指 数 (2003 = 100) 5% 100 0% 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 80 空 置 率 租 金 指 数 但 北 京 写 字 楼 市 场 租 金 飞 涨 的 局 面 也 引 起 了 外 界 对 其 市 场 可 持 续 发 展 的 担 忧 世 邦 魏 理 仕 于 2013 年 6 月 发 布 的 全 球 优 质 办 公 楼 租 用 成 本 调 查 报 告 显 示 : 北 京 两 个 主 要 写 字 楼 商 圈 金 融 街 与 建 国 门 CBD 在 全 球 写 字 楼 租 用 成 本 排 名 中 位 列 第 三 四 位, 仅 次 于 香 港 中 环 与 伦 敦 西 区 随 着 国 内 经 济 增 速 回 落, 北 京 写 字 楼 市 场 租 赁 活 动 自 2012 年 以 来 明 显 减 弱, 需 求 放 缓, 使 得 在 过 去 四 个 季 度 中 租 金 基 本 持 平 除 了 对 北 京 写 字 楼 市 场 发 展 的 可 持 续 性 与 租 户 租 金 可 承 受 能 力 的 担 忧 之 外, 日 渐 严 重 的 空 气 污 染 和 交 通 拥 堵 也 对 北 京 写 字 楼 市 场 的 长 远 发 展 带 来 不 良 影 响 2014 世 邦 魏 理 仕 中 国 5

全 球 优 质 写 字 楼 租 金 成 本 排 序 1 香 港 中 环 235.2 2 伦 敦 西 区 222.6 3 北 京 金 融 街 194.1 4 北 京 建 国 门 CBD 187.1 5 新 德 里 CBD 179.0 6 香 港 九 龙 西 173.9 7 莫 斯 科 165.1 8 东 京 161.2 9 伦 敦 中 心 132.9 10 纽 约 曼 哈 顿 120.7 11 孟 买 119.9 12 巴 黎 119.3 13 悉 尼 119.2 14 圣 保 罗 118.9 15 上 海 浦 东 117.7 注 : 租 金 成 本 单 位 为 美 元 每 平 方 英 尺 每 年, 以 2013 年 第 一 季 度 数 据 为 准 尽 管 面 临 不 少 的 挑 战, 但 我 们 相 信 北 京 写 字 楼 市 场 仍 将 保 持 长 期 稳 健 的 发 展 近 期 市 场 活 动 放 缓 不 仅 是 受 到 国 内 经 济 增 速 减 缓 的 影 响, 同 时 也 是 写 字 楼 市 场 供 应 紧 缺 的 结 果 我 们 认 为, 北 京 作 为 中 国 的 首 都 将 继 续 是 跨 国 公 司 进 入 中 国 市 场 的 首 选 目 的 地 之 一 作 为 中 国 的 政 治 中 心 以 及 大 部 分 行 业 监 管 机 构 的 所 在 地, 大 多 数 国 有 企 业 和 跨 国 公 司 仍 将 选 择 北 京 作 为 其 在 中 国 或 者 华 北 地 区 的 总 部 随 着 国 内 经 济 的 回 稳 以 及 北 京 写 字 楼 市 场 供 应 紧 缺 情 况 的 局 部 缓 解, 我 们 预 计 在 未 来 几 个 季 度 内, 北 京 写 字 楼 需 求 将 有 所 回 升 同 时, 在 多 元 产 业 的 支 撑 下, 北 京 写 字 楼 市 场 的 总 体 需 求 仍 将 保 持 稳 健 金 融 机 构 商 务 服 务 和 咨 询 公 司 一 直 以 来 都 是 北 京 写 字 楼 市 场 需 求 的 主 要 动 力 来 源 另 外, 大 型 能 源 企 业 与 IT 公 司 分 别 在 北 京 CBD 与 中 关 村 的 写 字 楼 商 圈 表 现 活 跃 在 供 给 方 面, 整 体 市 场 供 应 紧 张 的 局 面 在 未 来 几 年 内 将 有 所 缓 解, 但 空 置 率 在 可 预 见 的 未 来 仍 将 保 持 在 5% 以 下 据 世 邦 魏 理 仕 数 据 显 示, 在 2013-2015 年 间 北 京 写 字 楼 市 场 平 均 新 增 供 应 量 将 低 至 每 年 27 万 平 方 米 左 右, 远 低 于 北 京 近 十 年 来 年 均 59 万 平 方 米 的 净 吸 纳 量 核 心 商 圈 缺 乏 新 增 供 应 的 局 面 在 未 来 几 年 中 仍 将 存 在, 使 得 位 于 这 些 地 段 的 写 字 楼 业 主 处 于 有 利 地 位 北 京 写 字 楼 历 史 新 增 供 应 及 未 来 展 望 ( 平 方 米 ) 1,400,000 平 均 : 114 万 平 方 米 1,200,000 1,000,000 平 均 : 59 万 平 方 米 800,000 600,000 400,000 平 均 : 24 万 平 方 米 平 均 : 27 万 平 方 米 200,000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013E 2014E 2015E 6 环 球 研 究 和 策 略 顾 问 部 2014 世 邦 魏 理 仕

上 海 : 风 险 较 低, 收 益 稳 定 相 比 于 租 金 飞 涨 的 北 京 市 场, 上 海 写 字 楼 市 场 自 2009 年 以 来 表 现 相 对 平 稳, 且 市 场 需 求 更 多 来 自 于 跨 国 企 业 总 体 而 言, 在 2010-2012 年 间, 上 海 写 字 楼 租 金 的 年 复 合 增 长 率 为 5.4%, 且 空 置 率 保 持 低 位 运 行 在 这 段 时 期 内 新 增 供 给 源 源 不 断, 平 均 每 年 有 68 万 平 方 米 的 新 项 目 入 市, 同 时 市 场 需 求 强 劲, 写 字 楼 年 均 净 吸 纳 量 达 85 万 平 方 米, 使 得 市 场 空 置 率 从 2009 年 末 的 16.0% 下 降 至 2012 年 末 的 8.0% 基 于 相 对 均 衡 的 市 场 供 需, 上 海 写 字 楼 租 金 增 长 在 一 定 程 度 上 受 到 抑 制 尽 管 上 海 写 字 楼 市 场 整 体 表 现 平 稳, 但 以 黄 浦 江 为 界 的 浦 西 与 浦 东 两 大 区 域 表 现 却 不 尽 相 同 自 2009 年 以 来, 主 要 得 益 于 来 自 金 融 机 构 的 强 劲 需 求 以 及 同 期 内 有 限 的 新 增 供 给, 浦 东 写 字 楼 市 场 租 金 增 长 稳 健, 且 空 置 率 较 低 截 至 2013 年 第 三 季 度, 浦 东 写 字 楼 市 场 空 置 率 已 低 至 3.5% 与 此 相 反, 由 于 近 几 年 不 断 增 加 的 新 增 供 应, 浦 西 写 字 楼 市 场 空 置 率 高 于 浦 东, 于 2013 年 第 三 季 度 录 得 8.7% 在 未 来 2-3 年 内 浦 西 市 场 的 新 增 供 应 依 然 充 裕 相 比 而 言, 除 了 将 于 2015 年 交 付 的 中 国 第 一 高 楼 上 海 中 心 大 厦 之 外, 浦 东 写 字 楼 市 场 的 未 来 新 增 供 应 显 得 比 较 有 限 有 鉴 于 此, 我 们 相 信 在 未 来 几 年 内 浦 东 写 字 楼 市 场 的 整 体 表 现 将 继 续 优 于 浦 西 浦 西 浦 东 写 字 楼 新 增 供 应 比 较 ( 平 方 米 ) 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 浦 西 浦 东 2009 年 第 四 季 度 总 量 2010-2012 年 间 新 增 供 应 2013-2015 年 间 新 增 供 应 ( 预 期 ) 在 所 有 写 字 楼 商 圈 中, 南 京 西 路 和 陆 家 嘴 分 别 被 视 为 浦 西 与 浦 东 最 为 重 要 的 写 字 楼 商 务 区, 这 两 个 区 域 聚 集 了 上 海 过 半 的 甲 级 写 字 楼 但 受 不 同 需 求 驱 动, 两 个 写 字 楼 商 务 区 的 租 户 构 成 大 相 径 庭 南 京 西 路 商 务 区 一 直 以 来 备 受 奢 侈 品 零 售 商 专 业 服 务 公 司 和 制 药 企 业 的 青 睐, 而 银 行 金 融 机 构 证 券 公 司 则 是 陆 家 嘴 商 务 区 写 字 楼 租 赁 需 求 的 主 要 来 源 2014 世 邦 魏 理 仕 中 国 7

南 京 西 路 与 陆 家 嘴 商 圈 主 要 租 户 一 览 南 京 西 路 商 圈 公 司 行 业 办 公 楼 租 赁 面 积 ( 平 方 米 ) 毕 马 威 专 业 服 务 恒 隆 广 场 22,000 路 易 威 登 奢 侈 品 零 售 商 恒 隆 广 场 18,000 赛 诺 菲 制 药 公 司 嘉 里 中 心 13,000 百 时 美 施 贵 宝 制 药 公 司 会 德 丰 广 场 8,000 默 沙 东 制 药 公 司 越 洋 广 场 8,000 香 奈 儿 奢 侈 品 零 售 商 恒 隆 广 场 6,000 蔻 驰 奢 侈 品 零 售 商 会 德 丰 广 场 3,000 武 田 制 药 制 药 公 司 会 德 丰 广 场 2,600 贝 恩 咨 询 专 业 服 务 恒 隆 广 场 2,200 菲 拉 格 慕 奢 侈 品 零 售 商 会 德 丰 广 场 1,500 戴 比 尔 斯 奢 侈 品 零 售 商 越 洋 广 场 1,100 陆 家 嘴 商 圈 公 司 行 业 办 公 楼 租 赁 面 积 ( 平 方 米 ) 汇 丰 银 行 金 融 机 构 上 海 国 际 金 融 中 心 40,000 渣 打 银 行 金 融 机 构 渣 打 银 行 大 厦 22,000 花 旗 银 行 金 融 机 构 花 旗 银 行 大 厦 20,000 星 展 银 行 金 融 机 构 星 展 银 行 大 厦 10,000 德 意 志 银 行 金 融 机 构 上 海 国 际 金 融 中 心 6,000 法 国 巴 黎 银 行 金 融 机 构 上 海 环 球 金 融 中 心 6,000 来 源 : 世 邦 魏 理 仕 写 字 楼 服 务 部 自 2008 年 以 来, 去 中 心 化 已 经 成 为 上 海 写 字 楼 市 场 的 一 大 发 展 趋 势 这 种 现 象 在 2011-2012 年 间 日 趋 明 显 随 着 次 中 心 商 圈 基 础 设 施 的 不 断 完 善, 交 通 可 达 性 的 逐 步 提 升 以 及 高 品 质 写 字 楼 供 应 的 增 加, 次 中 心 商 圈 写 字 楼 对 租 户 的 吸 引 力 日 益 增 强, 特 别 是 对 写 字 楼 租 赁 成 本 比 较 敏 感 的 租 户 在 此 背 景 之 下, 部 分 租 户 开 始 从 中 心 商 圈 向 次 中 心 商 圈 搬 迁 据 世 邦 魏 理 仕 估 算, 现 阶 段 从 上 海 中 心 商 圈 甲 级 写 字 楼 搬 迁 到 同 等 品 质 的 次 中 心 商 圈 写 字 楼 可 以 节 省 约 35% 的 租 金 成 本 展 望 未 来, 我 们 预 计 在 2014-2015 年 间 次 中 心 商 务 区 将 会 有 190 万 平 方 米 的 写 字 楼 新 增 供 应, 我 们 相 信 写 字 楼 去 中 心 化 的 趋 势 在 上 海 将 会 延 续 同 时, 较 多 的 新 增 供 应 也 将 给 次 中 心 商 务 区 写 字 楼 租 金 增 长 来 带 压 力 8 环 球 研 究 和 策 略 顾 问 部 2014 世 邦 魏 理 仕

上 海 写 字 楼 供 应 比 较 : 中 心 商 圈 与 次 中 心 商 圈 ( 平 方 米 ) 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013E 2014E 2015E 中 心 商 圈 次 中 心 商 圈 在 MarketScore 写 字 楼 市 场 排 名 中, 上 海 在 投 资 风 险 方 面 综 合 得 分 最 高, 这 很 大 程 度 上 得 益 于 其 较 强 的 投 资 流 动 性 较 低 的 空 置 率 以 及 良 好 的 市 场 吸 纳 量 上 海 一 直 是 中 国 房 地 产 投 资 的 热 门 城 市, 在 过 去 的 三 年 里, 其 年 均 写 字 楼 成 交 总 额 高 达 160 亿 元, 约 占 MarketScore 涵 盖 的 15 个 主 要 城 市 交 易 总 量 的 45% 最 近 在 上 海 浦 东 成 立 的 全 国 首 个 自 由 贸 易 区 无 疑 会 吸 引 更 多 跨 国 公 司 和 国 内 大 型 企 业 落 户 上 海, 也 有 望 进 一 步 巩 固 上 海 作 为 国 际 金 融 中 心 的 地 位 尽 管 如 此, 鉴 于 大 量 的 未 来 新 增 供 应 1 我 们 预 计 上 海 办 公 楼 的 租 金 增 长 在 未 来 几 年 将 持 续 放 缓 1 据 世 邦 魏 理 仕 数 据 显 示, 从 2013 年 至 2015 年 上 海 写 字 楼 新 增 供 应 量 预 计 将 累 计 达 到 4 百 万 平 方 米 2014 世 邦 魏 理 仕 中 国 9

武 汉 : 起 步 虽 晚, 潜 力 可 观 随 着 一 线 城 市 写 字 楼 市 场 竞 争 日 益 加 剧, 投 资 回 报 率 不 断 被 压 缩, 不 少 投 资 者 逐 渐 将 注 意 力 转 向 二 线 城 市 然 而, 大 多 数 投 资 者 一 直 以 来 都 将 目 光 锁 定 在 诸 如 成 都 重 庆 天 津 这 样 的 明 星 二 线 城 市, 武 汉 则 较 少 出 现 在 投 资 者 的 考 虑 范 围 之 内 诚 然 武 汉 写 字 楼 市 场 起 步 较 晚, 但 其 潜 力 不 应 当 被 低 估 武 汉 市 场 的 潜 力 不 仅 来 自 于 城 市 独 特 的 区 位 优 势, 还 来 自 于 城 市 丰 富 的 人 力 资 源 与 长 期 建 成 的 产 业 基 础 而 武 汉 写 字 楼 市 场 则 在 过 去 的 十 年 中 录 得 7.4% 的 租 金 年 复 合 增 长 率, 位 据 全 国 之 首 武 汉 位 于 中 国 地 理 版 图 的 中 心, 素 有 九 省 通 衢 的 美 誉 随 着 区 域 间 高 速 铁 路 的 建 设 发 展, 武 汉 已 经 成 为 连 接 中 国 东 西 南 北 的 重 要 铁 路 交 通 枢 纽, 区 位 重 要 性 日 益 彰 显 同 时, 位 于 长 江 中 游 的 武 汉 也 是 中 国 最 重 要 的 内 河 港 口 之 一 近 年 来, 得 益 于 中 央 政 府 中 部 崛 起 的 政 策 支 持, 武 汉 的 地 区 生 产 总 值 一 直 保 持 两 位 数 的 增 长 作 为 华 中 最 重 要 的 工 业 基 地 与 教 育 中 心, 武 汉 经 济 整 体 发 展 势 头 强 劲, 以 汽 车 电 子 制 药 为 主 的 制 造 业 也 焕 发 出 新 的 活 力 武 汉 : 华 中 中 心 北 京 武 汉 的 战 略 地 位 成 都 5 小 时 4 小 时 5 小 时 武 汉 上 海 4 小 时 1. 高 速 铁 路 的 区 域 中 心 枢 纽 武 汉 至 北 京 5 小 时 武 汉 至 广 州 4 小 时 武 汉 至 上 海 5 小 时 武 汉 至 成 都 5 小 时 2. 重 要 内 河 港 口 城 市 货 运 量 (2012, 百 万 吨 ) 104 3. 重 要 内 陆 航 空 港 国 内 航 线 数 (2012) 184 国 际 航 线 数 (2012) 19 机 场 旅 客 吞 吐 量 (2012, 百 万 ) 14 广 州 来 源 : 武 汉 市 2012 统 计 年 鉴 此 外, 与 大 部 分 沿 海 城 市 不 同, 地 处 华 中 的 武 汉 周 边 基 本 没 有 同 等 级 别 的 城 市 可 以 与 其 形 成 直 接 的 竞 争 关 系 与 武 汉 距 离 较 近 的 大 中 型 省 会 城 市 诸 如 长 沙 南 昌 合 肥 在 整 体 经 济 实 力 上 与 武 汉 还 有 一 定 差 距, 较 难 与 武 汉 竞 争 战 略 资 源 与 外 来 投 资 因 此 周 边 城 市 更 愿 意 与 武 汉 互 相 合 作 寻 求 共 同 发 展, 使 武 汉 作 为 华 中 地 区 中 心 的 地 位 越 加 牢 固 10 环 球 研 究 和 策 略 顾 问 部 2014 世 邦 魏 理 仕

武 汉 的 高 速 经 济 增 长 GDP ( 十 亿 元 ) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 GDP 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 GDP GDP 增 长 GDP Growth 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0 GDP 增 长 率 来 源 : 武 汉 统 计 年 鉴 武 汉 的 综 合 优 势 为 其 带 来 强 劲 的 经 济 增 长 势 头, 同 时 也 使 得 包 括 金 融 商 务 服 务 咨 询 和 IT 在 内 的 各 个 行 业 对 写 字 楼 需 求 不 断 增 强 在 2010 至 2012 三 年 间, 武 汉 写 字 楼 租 金 年 复 合 增 长 率 达 到 12.6%, 仅 次 于 北 京 市 场, 同 时 空 置 率 自 2006 至 2011 年 稳 步 下 降 但 由 于 近 几 个 季 度 大 量 新 增 供 应 涌 入 武 汉 市 场,2013 年 第 二 季 度 市 场 平 均 空 置 率 激 增 并 超 过 20% 这 样 的 供 给 高 峰 无 疑 将 会 在 短 期 内 使 写 字 楼 租 金 增 长 受 压, 但 高 品 质 的 写 字 楼 新 增 供 应 对 提 高 武 汉 写 字 楼 市 场 的 整 体 品 质 有 着 积 极 长 远 的 影 响 武 汉 写 字 楼 租 金 增 长 远 超 二 线 城 市 平 均 水 平 220 租 金 指 数 (2003 =100) 200 180 160 140 120 100 80 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 武 汉 武 汉 全 China 国 Tier-2 二 线 城 市 平 均 2014 世 邦 魏 理 仕 中 国 11

随 着 武 汉 作 为 华 中 区 域 中 心 的 地 位 不 断 巩 固, 我 们 有 理 由 相 信 武 汉 写 字 楼 市 场 在 未 来 几 年 内 仍 有 较 大 的 发 展 空 间 据 世 邦 魏 理 仕 的 数 据 显 示, 目 前 武 汉 写 字 楼 存 量 约 为 成 都 的 三 分 之 一, 而 两 城 市 的 经 济 体 量 却 相 当 : 两 市 2012 年 地 区 生 产 总 值 均 越 过 8,000 亿 元 大 关, 且 第 三 产 业 增 加 值 也 较 为 相 近 1 快 速 的 经 济 增 长 已 经 吸 引 了 越 来 越 多 的 跨 国 公 司 和 国 内 大 型 企 业 进 驻 武 汉 至 2012 年 下 半 年, 武 汉 市 已 经 吸 引 了 190 多 家 世 界 500 强 企 业 落 户, 同 时 也 吸 引 了 大 量 国 际 知 名 银 行 与 金 融 机 构 武 汉 成 都 写 字 楼 存 量 差 距 GDP (10 亿 元 ) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 写 字 楼 存 量 ( 百 万 平 方 米 ) 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 成 都 GDP 武 汉 GDP 成 都 写 字 楼 存 量 武 汉 写 字 楼 存 量, 中 国 统 计 年 鉴 2012 1 2012 年 成 都 与 武 汉 第 三 产 业 增 加 值 分 别 为 4,000 亿 元 和 3,833 亿 元 来 源 : 成 都 2012 统 计 年 鉴 武 汉 2012 统 计 年 鉴 12 环 球 研 究 和 策 略 顾 问 部 2014 世 邦 魏 理 仕

成 都 : 机 会 与 挑 战 并 存 成 都 是 国 家 西 部 大 开 发 战 略 的 主 要 受 益 城 市 之 一, 同 时 也 迎 来 了 良 好 的 发 展 机 遇 成 都 享 有 良 好 的 投 资 环 境, 包 括 较 为 完 善 的 基 础 设 施 及 丰 富 的 人 力 资 源, 因 此 众 多 跨 国 公 司 和 国 内 大 型 企 业 在 首 次 进 入 西 部 市 场 时 往 往 都 会 选 择 成 都 作 为 区 域 总 部 受 此 影 响, 成 都 写 字 楼 市 场 在 过 去 十 年 中 蓬 勃 发 展, 市 场 需 求 堪 比 一 线 城 市 据 世 邦 魏 理 仕 数 据 显 示, 过 去 三 年 中 成 都 写 字 楼 市 场 年 均 净 吸 纳 量 已 超 过 44 万 平 方 米, 远 远 高 于 二 线 城 市 同 期 年 均 17 万 平 方 米 的 净 吸 纳 量 旺 盛 需 求 的 背 后 是 强 劲 的 经 济 增 长, 尤 其 是 第 三 产 业 的 快 速 发 展 截 至 2012 年 底, 成 都 已 经 吸 引 了 近 半 数 的 世 界 500 强 企 业 尽 管 写 字 楼 需 求 大 幅 增 加, 但 新 增 供 应 的 增 速 却 远 远 超 过 需 求 的 增 长 在 过 去 三 年, 成 都 写 字 楼 年 均 新 增 供 应 近 90 万 平 方 米, 直 接 推 高 了 市 场 平 均 空 置 率, 使 得 截 至 2013 年 第 三 季 度 成 都 写 字 楼 市 场 平 均 空 置 率 已 超 过 40% 与 此 同 时, 自 2013 年 第 一 季 度 开 始, 成 都 写 字 楼 平 均 租 金 已 开 始 下 滑 这 种 情 况 在 新 兴 商 务 区 尤 为 突 出, 因 为 新 兴 区 域 内 商 业 环 境 尚 未 成 熟, 基 础 设 施 亟 待 完 善, 使 得 区 内 写 字 楼 项 目 面 临 更 为 严 峻 的 挑 战 中 央 政 府 对 西 部 城 市 的 主 要 政 策 优 惠 1. 资 金 支 持 : 提 高 中 央 财 政 性 建 设 资 金 用 于 西 部 地 区 的 比 例 对 国 家 新 安 排 的 西 部 地 区 重 大 基 础 设 施 建 设 项 目, 其 投 资 主 要 由 中 央 财 政 性 建 设 资 金 其 他 专 项 建 设 资 金 银 行 贷 款 和 利 用 外 资 解 决, 不 留 资 金 缺 口 加 大 财 政 转 移 支 付 力 度, 加 大 金 融 信 贷 支 持 2. 税 收 优 惠 : 实 行 税 收 优 惠 政 策 对 设 在 西 部 地 区 国 家 鼓 励 类 产 业 的 内 资 企 业 和 外 商 投 资 企 业, 在 2001 至 2010 年, 减 按 15% 的 税 率 征 收 企 业 所 得 税 ( 东 部 及 其 他 地 区 企 业 所 得 税 为 25%) 3. 外 商 投 资 : 扩 大 对 外 对 内 开 放 的 政 策, 改 善 投 资 环 境 的 政 策 对 外 商 投 资 西 部 地 区 商 业 项 目, 经 营 年 限 可 放 宽 至 40 年 ( 东 部 及 其 他 地 区 为 30 年 ); 对 外 商 投 资 西 部 对 外 贸 易 公 司 项 目, 注 册 资 本 可 放 宽 至 3,000 万 元 ( 东 部 及 其 他 地 区 为 5,000 万 ) 展 望 未 来, 随 着 中 国 经 济 增 长 的 重 心 继 续 自 沿 海 向 内 陆 地 区 转 移, 成 都 的 战 略 地 位 正 在 日 益 增 强 我 们 预 计 随 着 越 来 越 多 的 公 司 进 入 西 部 市 场, 成 都 写 字 楼 的 市 场 需 求 亦 将 保 持 增 长 态 势 但 未 来 2-3 年 的 新 增 供 应 仍 然 非 常 充 裕, 且 大 部 分 来 自 天 府 新 区 充 沛 的 供 应 一 方 面 使 投 资 者 能 有 更 多 的 投 资 选 择, 但 是 供 过 于 求 的 局 面 无 疑 使 租 金 增 长 继 续 受 压, 特 别 对 于 天 府 新 区 我 们 对 成 熟 核 心 商 圈 内 的 优 质 写 字 楼 物 业 持 乐 观 态 度, 并 相 信 这 些 资 产 可 以 给 投 资 者 带 来 较 好 的 投 资 回 报, 并 建 议 投 资 者 在 核 心 商 圈 中 寻 找 投 资 对 象 正 如 我 们 在 中 国 办 公 楼 实 情 调 查 中 提 到, 蓝 筹 写 字 楼 的 表 现 会 优 于 市 场 整 体 水 平 如 下 图 所 示, 成 都 蓝 筹 写 字 楼 在 2010-2012 年 期 间 的 累 计 收 入 增 长 为 70%, 远 超 过 整 体 市 场 24% 的 平 均 增 长 水 平 成 都 蓝 筹 写 字 楼 表 现 优 于 整 体 市 场 70% 11% 29% 27% 15% 24% 租 金 累 计 增 长 率 2010-2012 平 均 空 置 率 2010-2012 收 入 累 计 增 长 2010-2012 成 都 整 体 市 场 成 都 蓝 筹 写 字 楼 2014 世 邦 魏 理 仕 中 国 13

双 城 记 : 成 都 重 庆 成 都 与 重 庆 是 中 国 西 部 最 重 要 的 两 个 门 户 城 市 随 着 西 部 的 崛 起, 两 城 市 在 全 国 甚 至 更 广 的 范 围 内 都 备 受 关 注 重 庆 在 1997 年 之 前 一 直 在 四 川 省 的 管 辖 之 下,1997 年 才 成 为 全 国 第 四 个 直 辖 市, 并 开 始 对 城 市 自 身 的 经 济 发 展 有 了 更 多 的 自 主 权 尽 管 如 此, 我 们 认 为 成 都 在 很 多 方 面, 包 括 基 础 设 施 人 才 资 源 和 第 三 产 业 的 发 展 均 优 于 重 庆, 使 其 成 为 很 多 跨 国 企 业 开 拓 西 部 市 场 的 桥 头 堡 成 都 与 重 庆 成 都 重 庆 成 都 重 庆 经 济 发 展 GDP(2012, 10 亿 元 ) 814 1,146 人 均 GDP(2012, 元 ) 57,624 39,083 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 (2012, 元 ) 27,194 22,968 第 三 产 业 GDP 占 比 (2012) 49% 38% 实 际 利 用 外 商 直 接 投 资 (2012,10 亿 美 元 ) 9 11 世 界 500 强 进 驻 数 量 (2012) 245 230 基 础 设 施 铁 路 客 运 量 (2012, 百 万 ) 40 30 机 场 旅 客 吞 吐 量 (2012, 百 万 ) 32 22 已 建 成 城 市 地 铁 长 度 (2012, 公 里 ) 130 143 人 力 资 源 常 住 人 口 (2012, 百 万 ) 14 29 拥 有 大 专 及 以 上 学 历 人 口 占 常 住 人 口 比 例 (2010) 17% 9% 来 源 : 国 家 统 计 局 数 据, 世 界 500 强 数 量 来 源 于 当 地 政 府 新 闻 发 布 2012 年 第 三 季 度 14 环 球 研 究 和 策 略 顾 问 部 2014 世 邦 魏 理 仕

首 先, 成 都 和 重 庆 在 城 市 基 础 设 施 建 设 与 区 域 交 通 可 达 性 方 面 存 在 明 显 差 距 自 2012 年 来 成 都 作 为 全 国 第 五 大 铁 路 枢 纽 的 地 位 不 断 强 化, 同 时 也 从 全 国 空 港 第 四 迈 向 全 国 第 四 大 国 际 航 空 枢 纽 相 比 而 言, 重 庆 基 础 设 施 的 大 规 模 投 资 建 设 起 步 较 晚 虽 然 在 直 辖 后 的 十 多 年 间 重 庆 在 城 市 轨 道 交 通 和 内 河 航 运 建 设 上 取 得 显 著 成 就 然 而 复 杂 多 山 的 城 市 地 形 无 疑 在 一 定 程 度 上 制 约 了 重 庆 的 基 础 设 施 建 设 城 市 开 发 以 及 CBD 建 设 其 次, 在 人 才 资 源 方 面 成 都 重 庆 两 城 市 也 存 在 明 显 差 异 据 2010 年 全 国 人 口 普 查 显 示, 成 都 市 拥 有 大 专 及 以 上 学 历 人 口 占 常 住 人 口 比 例 高 达 17%, 而 重 庆 却 仅 有 9% 此 外, 两 市 在 高 等 教 育 质 量 上 也 存 在 一 定 差 距, 这 一 点 在 两 市 高 校 质 量 的 对 比 中 就 可 见 一 斑 在 中 国, 为 当 地 发 展 提 供 重 要 人 力 资 源 的 著 名 高 校 通 常 都 位 于 省 会 城 市, 成 都 作 为 四 川 省 的 省 会 城 市 坐 落 了 4 所 全 国 211 工 程 大 学, 而 重 庆 仅 有 2 所 大 学 入 围 211 工 程 从 投 资 的 角 度 来 讲, 重 庆 写 字 楼 市 场 的 另 一 挑 战 来 自 于 卖 家 对 价 格 过 高 的 期 望 截 至 2013 年 第 三 季 度, 成 都 及 重 庆 两 地 的 写 字 楼 市 场 平 均 租 金 约 为 95 元 每 月 每 平 方 米 然 而, 重 庆 散 售 写 字 楼 的 平 均 价 格 约 为 2 万 元 每 平 方 米, 相 比 之 下, 成 都 的 散 售 写 字 楼 平 均 价 格 约 为 1.4 万 元 每 平 方 米 据 此 推 算, 重 庆 散 售 写 字 楼 的 投 资 净 回 报 率 仅 为 4.6% 左 右 由 于 散 售 写 字 楼 仍 是 重 庆 写 字 楼 市 场 主 要 的 业 权 形 态, 所 以 整 栋 交 易 的 卖 家 通 常 会 以 此 等 回 报 率 作 为 价 格 基 准 我 们 相 信 对 于 大 部 分 机 构 投 资 者 来 说,4.6% 的 净 回 报 率 对 于 二 线 城 市 的 资 产 投 资 相 对 偏 低, 除 非 卖 家 可 以 提 供 某 种 形 式 的 收 益 回 报 保 障 我 们 认 为 当 前 重 庆 写 字 楼 市 场 与 成 都 相 比 仍 处 于 更 为 早 期 的 发 展 阶 段 依 据 重 庆 作 为 中 国 传 统 工 业 基 地 的 优 势 以 及 近 期 内 政 府 招 商 引 资 的 政 策 优 惠, 我 们 可 以 预 见 重 庆 在 未 来 一 段 时 间 内 仍 将 依 赖 制 造 业 作 为 其 经 济 发 展 的 主 要 动 力 重 庆 与 成 都 城 市 发 展 和 经 济 结 构 的 差 异 也 在 两 地 写 字 楼 存 量 上 得 以 体 现 : 截 至 2013 年 第 三 季 度, 重 庆 写 字 楼 总 体 存 量 仅 约 为 成 都 的 三 分 之 一 此 外, 在 过 去 三 年 中 成 都 写 字 楼 市 场 年 均 净 吸 纳 量 将 近 为 重 庆 年 均 净 吸 纳 量 的 三 倍 2014 世 邦 魏 理 仕 中 国 15

天 津 : 新 城 拓 建, 需 求 欠 佳 于 世 纪 之 交, 天 津 被 外 界 奉 为 中 国 在 继 八 十 年 代 的 深 圳 和 九 十 年 代 的 上 海 浦 东 之 后 的 又 一 经 济 奇 迹, 并 曾 一 度 被 定 位 为 中 国 北 方 的 金 融 中 心 2005 年 滨 海 新 区 的 成 立 吸 引 了 大 量 国 内 外 投 资 者 的 关 注 在 这 样 的 大 背 景 之 下, 天 津 写 字 楼 市 场 发 展 迅 速, 尤 其 对 于 滨 海 新 区 最 主 要 的 两 个 商 务 区 : 于 家 堡 商 务 区 和 响 螺 湾 商 务 区 据 世 邦 魏 理 仕 数 据 显 示, 假 设 所 有 项 目 均 能 按 时 交 付, 天 津 在 未 来 三 年 (2014-2016) 将 有 超 过 560 万 平 方 米 的 写 字 楼 入 市, 其 中 来 自 上 述 两 个 新 兴 商 圈 的 写 字 楼 面 积 将 高 达 290 万 平 方 米 但 是, 鉴 于 天 津 目 前 高 达 16.8% 的 空 置 率, 以 及 自 2009 年 来 平 均 每 年 8 万 平 方 米 的 写 字 楼 净 吸 纳 量, 如 何 消 化 如 此 庞 大 的 未 来 新 增 供 应 将 是 一 个 不 容 易 解 答 的 难 题 天 津 写 字 楼 市 场 净 吸 纳 量 与 新 增 供 应 ( 平 方 米 ) 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 E 2014 E 2015 E 净 吸 纳 量 新 增 供 应 尽 管 位 列 中 国 四 大 直 辖 市, 但 天 津 的 经 济 发 展 直 到 近 几 年 才 逐 步 赶 上 其 他 沿 海 城 市 得 益 于 中 央 政 府 的 政 策 扶 持 以 及 滨 海 新 区 的 建 立, 自 2006 年 以 来 天 津 经 济 一 直 保 持 着 两 位 数 字 的 高 速 增 长, 地 区 生 产 总 值 也 于 2011 年 突 破 万 亿 大 关 但 天 津 强 劲 的 经 济 增 长 却 没 能 转 化 为 写 字 楼 市 场 的 旺 盛 需 求, 因 为 天 津 经 济 增 长 的 动 力 主 要 来 自 于 包 括 电 子 汽 车 石 油 和 能 源 在 内 的 制 造 业, 而 非 对 办 公 楼 有 着 更 直 接 影 响 的 第 三 产 业 在 MarketScore 分 析 覆 盖 的 15 个 城 市 中, 天 津 写 字 楼 净 吸 纳 量 非 常 有 限 天 津 与 北 京 仅 相 隔 100 多 公 里, 高 铁 的 贯 通 又 使 得 天 津 到 北 京 的 时 间 缩 短 至 半 小 时, 这 样 的 地 理 位 置 无 疑 制 约 了 天 津 写 字 楼 市 场 的 发 展 因 为 考 虑 到 北 京 在 政 治 经 济 人 才 及 其 他 配 套 资 源 方 面 的 优 势, 我 们 相 信 大 部 分 企 业 仍 将 继 续 选 择 北 京 作 为 其 在 北 方 甚 至 全 国 的 总 部 基 地 按 照 最 近 几 年 的 发 展 趋 势, 我 们 认 为 天 津 将 更 有 可 能 成 为 北 方 区 域 的 制 造 中 心, 而 非 金 融 中 心 由 此 推 断, 天 津 写 字 楼 市 场 需 求 在 未 来 几 年 内 难 有 喷 井 式 增 长 以 消 化 大 量 的 新 增 供 应 由 于 缺 乏 有 效 的 新 增 需 求, 天 津 过 去 四 年 的 大 部 分 在 建 写 字 楼 项 目 均 推 迟 交 付, 整 体 延 误 比 例 高 达 80% 展 望 未 来, 鉴 于 天 津 写 字 楼 市 场 需 求 将 很 难 有 重 大 改 观, 我 们 预 计 在 建 写 字 楼 项 目 仍 有 可 能 继 续 延 迟 交 付 15 个 城 市 年 均 净 吸 纳 量 (2010-2012) ( 平 方 米 ) 800,000 600,000 一 线 城 市 平 均 值 :60 万 平 方 米 400,000 200,000 二 线 城 市 平 均 值 :17 万 平 方 米 0 上 海 北 京 广 州 深 圳 成 都 杭 州 宁 波 重 庆 武 汉 大 连 青 岛 沈 阳 南 京 天 津 西 安 16 环 球 研 究 和 策 略 顾 问 部 2014 世 邦 魏 理 仕

联 络 我 们 北 京 中 国 北 京 市 朝 阳 区 光 华 路 5 号 院 世 纪 财 富 中 心 2 号 楼 11 层 邮 编 100020 电 话 : +86 10 8588 0888 传 真 : +86 10 8588 0899 长 沙 长 沙 市 韶 山 北 路 159 号 长 沙 通 程 国 际 大 酒 店 1706-1707 室 邮 编 410011 电 话 : +86 731 8973 2600 传 真 : +86 731 8552 7861 成 都 成 都 市 滨 江 东 路 9 号 B 座 成 都 香 格 里 拉 中 心 办 公 楼 704A-706 室 邮 编 610021 电 话 : +86 28 8447 0022 传 真 : +86 28 8447 3311 重 庆 重 庆 市 渝 中 区 民 权 路 28 号 重 庆 英 利 国 际 金 融 中 心 40 层 02-03 室 邮 编 400012 电 话 : +86 23 6310 7070 传 真 : +86 23 6310 7171 大 连 大 连 市 中 山 区 中 山 路 88 号 大 连 天 安 国 际 大 厦 2104 室 邮 编 116001 电 话 : +86 411 3980 5855 传 真 : +86 411 3980 5866 广 州 广 州 市 天 河 区 珠 江 新 城 华 夏 路 10 号 富 力 中 心 804 室 邮 编 510623 电 话 : +86 20 2883 9200 传 真 : +86 20 2883 9248 杭 州 杭 州 市 求 是 路 8 号 公 元 大 厦 南 楼 703 室 邮 编 310013 电 话 : +86 571 2880 6818 传 真 : +86 571 2880 8018 青 岛 青 岛 市 市 南 区 香 港 中 路 9 号 香 格 里 拉 中 心 办 公 楼 5 层 501-502 室 邮 编 266071 电 话 : +86 532 5572 9666 传 真 : +86 532 5572 9678 上 海 上 海 市 南 京 西 路 1717 号 会 德 丰 国 际 广 场 11 楼 邮 编 200040 电 话 : +86 21 2401 1200 传 真 : +86 21 5403 7430 沈 阳 沈 阳 市 沈 河 区 青 年 大 街 167 号 北 方 国 际 传 媒 中 心 2102-2103 室 邮 编 110014 电 话 : +86 24 2318 2688 传 真 : +86 24 2318 2689 深 圳 深 圳 市 福 田 区 中 心 四 路 1 号 嘉 里 建 设 广 场 2 座 1601 室 邮 编 518048 电 话 : +86 755 8282 0000 传 真 : +86 755 2399 5370 天 津 天 津 市 和 平 区 大 沽 北 路 2 号 天 津 环 球 金 融 中 心 津 塔 写 字 楼 42 层 12-13 室 邮 编 300020 电 话 : +86 22 5832 0188 传 真 : +86 22 5830 8005 武 汉 武 汉 市 江 汉 区 建 设 大 道 568 号 新 世 界 国 贸 大 厦 1 座 3308 室 邮 编 430022 电 话 : +86 27 8555 8277 传 真 : +86 27 6885 0506 如 需 垂 询, 敬 请 联 络 : 陈 仲 伟, 特 许 金 融 分 析 师 执 行 董 事 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 中 国 区 主 管 上 海 南 京 西 路 1717 号 会 德 丰 国 际 广 场 11 楼 邮 编 200040 电 话 : +86 21 2401 1369 电 子 邮 件 : frank.chen@cbre.com.cn 理 查 德, 特 许 金 融 分 析 师 高 级 董 事 世 邦 魏 理 仕 投 资 咨 询 服 务 部 中 国 区 主 管 上 海 南 京 西 路 1717 号 会 德 丰 国 际 广 场 11 楼 邮 编 200040 电 话 :+86 21 2401 1275 电 子 邮 件 : richard.curreri@cbre.com.cn 胡 旭 阳 董 事 世 邦 魏 理 仕 投 资 物 业 部 上 海 区 主 管 上 海 南 京 西 路 1717 号 会 德 丰 国 际 广 场 11 楼 邮 编 200040 电 话 : +86 21 2401 1457 电 子 邮 件 : jeffrey.hu@cbre.com 牟 玉 江 高 级 分 析 师 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 中 国 区 上 海 南 京 西 路 1717 号 会 德 丰 国 际 广 场 11 楼 邮 编 200040 电 话 : +86 21 2401 1222 电 子 邮 件 : yujiang.mou@cbre.com.cn 全 球 研 究 与 咨 询 部 世 邦 魏 理 仕 中 国 研 究 团 队 撰 写, 该 团 队 隶 属 于 世 邦 魏 理 仕 全 球 研 究 与 咨 询 部, 后 者 由 优 秀 的 研 究 和 咨 询 人 员 组 成, 这 些 人 员 通 过 合 作, 共 同 为 全 球 的 房 地 产 投 资 者 和 租 客 提 供 房 地 产 市 场 研 究 计 量 经 济 预 测 和 咨 询 解 决 方 案 免 责 声 明 2014 世 邦 魏 理 仕 中 国 有 限 公 司 本 报 告 中 信 息 均 为 可 靠 来 源, 但 其 准 确 性 未 经 核 查 我 们 不 为 本 报 告 作 任 何 保 证 担 保 或 陈 述 本 报 告 可 能 有 错 误, 遗 漏, 价 格 租 金 或 其 他 条 件 也 可 能 发 生 变 化 公 司 有 权 未 经 通 知 进 行 预 先 出 售 出 租 融 资 或 撤 销 报 告 中 的 预 测 观 点 假 设 和 估 计 均 作 为 举 例, 不 代 表 物 业 现 在 和 未 来 的 业 绩 读 者 及 其 税 务 和 法 律 顾 问 应 自 行 就 物 业 和 交 易 展 开 调 查