<4D6963726F736F667420576F7264202D2032303135C4EAD6D0B9D8B4E5B7A2D5B9BCAFCDC5B9C9B7DDD3D0CFDEB9ABCBBEB8FAD7D9C6C0BCB6B1A8B8E63135303732392E646F63>

跟 踪 评 级 报 告 主 体 长 期 信 用 跟 踪 评 级 结 果 :AAA 上 次 评 级 结 果 :AAA 债 项 信 用 名 称 额 度 存 续 期 14 中 关 村 集 MTN001 5 亿 元 2014/11/20-2019/11/20 评 级 展 望 : 稳 定 评 级 展 望 : 稳 定 跟 踪 评 级 时 间 :2015 年 7 月 29 日 财 务 数 据 跟 踪 评 级 结 果 AAA 上 次 评 级 结 果 AAA 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 15 年 3 月 现 金 类 资 产 ( 亿 元 ) 87.42 78.55 116.07 87.39 资 产 总 额 ( 亿 元 ) 645.87 762.99 886.10 901.88 所 有 者 权 益 ( 亿 元 ) 165.28 188.97 223.56 223.30 短 期 债 务 ( 亿 元 ) 92.15 72.84 108.64 89.07 全 部 债 务 ( 亿 元 ) 205.92 280.33 356.79 381.19 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 47.50 60.16 56.46 5.40 利 润 总 额 ( 亿 元 ) 2.15 0.75 2.57 0.30 EBITDA( 亿 元 ) 11.67 13.11 15.38 -- 经 营 性 净 现 金 流 ( 亿 元 ) -13.21-41.05-34.73-23.72 营 业 利 润 率 (%) 20.91 21.58 28.80 47.01 净 资 产 收 益 率 (%) 3.36 3.59 3.16 -- 资 产 负 债 率 (%) 74.41 75.23 74.77 75.24 全 部 债 务 资 本 化 比 率 (%) 55.47 59.73 61.48 63.06 流 动 比 率 (%) 164.01 200.83 194.74 215.43 全 部 债 务 /EBITDA( 倍 ) 17.64 21.38 23.19 -- EBITDA 利 息 倍 数 ( 倍 ) 6.10 6.55 5.95 -- 经 营 现 金 流 动 负 债 比 (%) -4.17-13.38-9.81 -- 注 : 公 司 卖 出 回 购 金 额 资 产 款 和 长 期 应 付 款 分 别 计 于 短 期 有 息 债 务 和 长 期 有 息 债 务 分 析 师 刘 新 泉 徐 荣 伟 lianhe@lhratings.com 电 话 :010-85679696 传 真 :010-85679228 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 中 国 人 保 财 险 大 厦 17 层 (100022) Http://www.lhratings.com 评 级 观 点 跟 踪 期 内, ( 以 下 简 称 中 关 村 发 展 或 公 司 ) 作 为 中 关 村 自 主 创 新 示 范 区 的 主 要 开 发 建 设 实 体, 得 到 了 股 东 增 资 财 政 补 贴 等 方 面 的 支 持 ; 随 着 园 区 开 发 建 设 的 逐 步 推 进, 资 产 规 模 持 续 上 升 同 时, 联 合 资 信 评 估 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 联 合 资 信 ) 也 关 注 到 跟 踪 期 内 公 司 债 务 规 模 上 升 园 区 开 发 资 金 占 用 较 大 及 未 来 资 金 需 求 量 大 等 因 素 对 其 整 体 偿 债 能 力 带 来 的 不 利 影 响 伴 随 园 区 土 地 一 级 开 发 及 重 大 产 业 落 地 工 作 的 不 断 推 进 以 及 京 津 冀 区 域 协 同 发 展 的 带 动, 区 域 土 地 有 望 实 现 滚 动 开 发, 公 司 土 地 开 发 收 入 的 稳 定 性 及 规 模 有 望 得 到 提 升 ; 同 时 中 关 村 示 范 区 不 断 增 强 的 经 济 实 力 及 其 对 公 司 持 续 的 支 持 有 助 于 支 撑 公 司 的 整 体 偿 债 能 力 联 合 资 信 对 公 司 的 评 级 展 望 为 稳 定 综 合 考 虑, 联 合 资 信 确 定 维 持 公 司 的 主 体 长 期 信 用 等 级 为 AAA, 评 级 展 望 为 稳 定, 并 维 持 14 中 关 村 集 MTN001 AAA 的 信 用 等 级 优 势 1. 跟 踪 期 内, 北 京 市 经 济 快 速 发 展 财 政 实 力 不 断 提 升, 公 司 经 营 外 部 环 境 良 好 2. 公 司 为 中 关 村 示 范 区 建 设 的 重 要 主 体, 区 域 垄 断 优 势 突 出, 政 府 政 策 支 持 力 度 较 强 ; 跟 踪 期 内 得 到 了 股 东 增 资 财 政 补 贴 等 多 方 面 的 支 持 3. 跟 踪 期 内, 公 司 EBITDA 和 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 14 中 关 村 集 MTN001 的 保 障 能 力 强 关 注 1. 跟 踪 期 内, 债 务 规 模 持 续 上 升, 债 务 负 担 仍 较 重, 债 务 偿 还 受 区 域 土 地 出 让 情 况 影 1

响 大 土 地 出 让 受 区 域 土 地 出 让 政 策 及 招 商 引 资 等 情 况 影 响 具 有 一 定 不 稳 定 性 2. 公 司 尚 未 出 让 的 开 发 土 地 对 公 司 资 金 形 成 较 大 占 用 ; 未 来 土 地 一 级 开 发 投 资 规 模 大, 面 临 一 定 的 资 金 压 力 3. 公 司 对 外 担 保 比 率 高, 存 在 或 有 负 债 风 险 2

信 用 评 级 报 告 声 明 一 除 因 本 次 评 级 事 项 联 合 资 信 评 估 有 限 公 司 ( 联 合 资 信 ) 与 中 关 村 发 展 集 团 股 份 有 限 公 司 构 成 委 托 关 系 外, 联 合 资 信 评 估 人 员 与 不 存 在 任 何 影 响 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 二 联 合 资 信 与 评 估 人 员 履 行 了 实 地 调 查 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 所 出 具 的 评 级 报 告 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 三 本 信 用 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 联 合 资 信 依 据 合 理 的 内 部 信 用 评 级 标 准 和 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 因 和 其 他 任 何 组 织 或 个 人 的 不 当 影 响 改 变 评 级 意 见 四 本 信 用 评 级 报 告 用 于 相 关 决 策 参 考, 并 非 是 某 种 决 策 的 结 论 建 议 等 五 本 信 用 评 级 报 告 中 引 用 的 企 业 相 关 资 料 主 要 由 提 供, 联 合 资 信 不 保 证 引 用 资 料 的 真 实 性 及 完 整 性 六 本 跟 踪 评 级 结 果 自 发 布 之 日 起 12 个 月 内 有 效 ; 根 据 后 续 评 级 的 结 论, 在 有 效 期 内 信 用 等 级 有 可 能 发 生 变 化 3

一 跟 踪 评 级 原 因 根 据 有 关 要 求, 按 照 联 合 资 信 评 估 有 限 公 司 关 于 主 体 长 期 信 用 及 14 中 关 村 集 MTN001 的 跟 踪 评 级 安 排 进 行 本 次 定 期 跟 踪 评 级 二 企 业 基 本 情 况 ( 以 下 简 称 中 关 村 发 展 或 公 司 ) 系 由 北 京 市 海 淀 区 国 有 资 本 经 营 管 理 中 心 中 关 村 科 技 园 区 丰 台 园 科 技 创 业 服 务 中 心 北 京 经 济 技 术 投 资 开 发 总 公 司 北 京 科 技 园 建 设 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 中 关 村 科 技 园 区 昌 平 园 创 业 服 务 中 心 等 16 家 机 构 共 同 发 起 设 立 的 股 份 有 限 公 司 ( 各 股 东 情 况 见 附 件 1-1), 公 司 实 际 控 制 人 为 北 京 市 政 府 公 司 于 2010 年 3 月 31 日 取 得 注 册 号 110000012736847 的 营 业 执 照, 注 册 资 本 为 102.20 亿 元 人 民 币, 截 至 2011 年 6 月 底, 公 司 各 发 起 人 分 4 期 缴 纳 的 出 资 已 全 部 到 位, 均 由 京 都 天 华 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 审 验 并 出 具 验 资 报 告 2011 年 12 月 22 日, 公 司 第 二 次 临 时 股 东 大 会 通 过 了 增 资 扩 股 方 案, 中 关 村 高 科 技 产 业 促 进 中 心 ( 下 称 高 促 中 心 ) 以 北 京 中 关 村 科 技 创 业 金 融 服 务 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 中 科 金 公 司 )75.81% 的 股 权 出 资 10.57 亿 元, 以 现 金 出 资 6.67 亿 元 ( 上 述 出 资 由 中 瑞 岳 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 验, 并 出 具 了 中 瑞 岳 华 验 字 [2012] 第 0186 号 验 资 报 告 ) 2012 年 12 月 26 日, 根 据 公 司 第 二 次 临 时 股 东 大 会 的 增 资 扩 股 方 案, 由 中 国 建 筑 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 中 国 建 筑 ) 北 京 望 京 新 兴 产 业 区 综 合 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 望 京 综 开 公 司 ) 于 2013 年 底 前 分 两 次 缴 足 截 至 2012 年 底, 公 司 已 收 到 上 述 股 东 第 一 期 出 资, 共 计 2.65 亿 元, 上 述 出 资 由 北 京 信 宏 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 审 验, 并 出 具 了 信 宏 验 字 [2012]2026 号 验 资 报 告 截 至 2013 年 底, 公 司 已 收 到 望 京 综 开 公 司 缴 纳 的 第 二 期 出 资 0.92 亿 元, 该 出 资 由 利 安 达 会 计 师 事 务 所 有 限 责 任 公 司 审 验, 并 出 具 了 利 安 达 验 字 2013 第 A3009 号 验 资 报 告 2014 年 8 月 28 日, 公 司 召 开 2014 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会, 根 据 其 决 议 和 修 改 后 的 章 程 规 定, 公 司 申 请 增 加 注 册 资 本 50.26 亿 元, 由 北 京 中 关 村 发 展 投 资 中 心 ( 以 下 简 称 中 关 村 投 资 中 心 ) 于 2015 年 12 月 31 日 前 分 两 次 缴 足 ; 中 关 村 投 资 中 心 系 由 北 京 市 政 府 批 准 于 2013 年 11 月 出 资 设 立 的 全 民 所 有 制 企 业, 经 营 范 围 是 项 目 投 资 投 资 管 理 资 产 管 理, 实 际 控 制 人 为 北 京 市 政 府 截 至 2014 年 底, 公 司 已 收 到 中 关 村 投 资 中 心 缴 纳 的 人 民 币 38.80 亿 元 ; 该 增 资 已 经 瑞 华 会 计 师 事 务 所 审 验, 并 出 具 瑞 华 验 字 [2014] 第 01500013 号 验 资 报 告 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 注 册 资 本 174.18 亿 元, 股 本 156.74 亿 元, 股 东 共 18 家 ( 见 附 表 1-1, 文 中 使 用 附 表 1-1 中 简 称 ) 公 司 的 设 立 是 北 京 市 政 府 加 快 中 关 村 国 家 自 主 创 新 示 范 区 ( 以 下 简 称 中 关 村 示 范 区 ) 一 区 多 园 统 筹 建 设 的 一 项 重 大 举 措 公 司 作 为 中 关 村 自 主 创 新 示 范 区 的 主 要 开 发 建 设 实 体, 将 逐 步 整 合 一 区 多 园 中 各 园 区 的 开 发 建 设 主 体, 通 过 控 制 各 园 区 开 发 公 司 的 重 大 决 策, 统 筹 一 区 多 园 的 建 设 及 规 划 公 司 经 营 范 围 : 投 资 与 资 产 管 理 ; 技 术 中 介 服 务 ; 科 技 企 业 孵 化 ; 基 础 设 施 建 设 截 至 2014 年 底, 公 司 拥 有 18 家 二 级 控 股 子 公 司, 基 本 为 各 园 区 开 发 主 体 ( 详 情 请 见 附 表 1-2) 截 至 2014 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 为 886.10 亿 元, 股 东 权 益 合 计 为 223.56 亿 元 ( 其 中 少 数 股 东 权 益 37.29 亿 元 );2014 年, 公 司 实 现 营 业 总 收 入 56.46 亿 元, 利 润 总 额 10.31 亿 元 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 为 901.88 亿 元, 股 东 权 益 合 计 为 223.30 亿 元 ( 其 中 少 数 股 东 权 益 37.26 亿 元 );2015 年 1~3 月, 公 司 合 并 口 径 实 现 营 业 总 收 入 5.40 亿 元, 利 润 总 额 0.30 亿 元 公 司 的 注 册 地 址 : 北 京 市 海 淀 区 彩 和 坊 路 6 号 11~12 层 ; 公 司 法 定 代 表 人 : 许 强 4

三 宏 观 经 济 和 政 策 环 境 2014 年, 中 国 国 民 经 济 在 新 常 态 下 保 持 平 稳 运 行, 呈 现 出 增 长 平 稳 结 构 优 化 质 量 提 升 民 生 改 善 的 良 好 态 势 初 步 核 算, 全 年 国 内 生 产 总 值 636463 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算, 比 上 年 增 长 7.4% 增 长 平 稳 主 要 表 现 为, 在 实 现 7.4% 的 增 长 率 的 同 时 还 实 现 城 镇 新 增 就 业 1322 万, 调 查 失 业 率 稳 定 在 5.1% 左 右, 居 民 消 费 价 格 上 涨 2% 结 构 优 化 主 要 表 现 为 服 务 业 比 重 继 续 提 升 ; 以 移 动 互 联 网 为 主 要 内 容 的 新 产 业 新 技 术 新 业 态 新 模 式 新 产 品 不 断 涌 现, 中 国 经 济 向 中 高 端 迈 进 的 势 头 明 显 ; 最 终 消 费 的 比 重 提 升, 区 域 结 构 及 收 入 结 构 继 续 改 善 质 量 提 升 主 要 表 现 为 全 年 劳 动 生 产 率 提 升 单 位 GDP 的 能 耗 下 降 民 生 改 善 主 要 表 现 为 全 国 居 民 人 均 可 支 配 收 入 扣 除 物 价 实 际 增 长 8%, 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 实 际 增 长 6.8%, 农 村 居 民 人 均 可 支 配 收 入 实 际 增 长 9.2% 从 消 费 投 资 和 进 出 口 情 况 看,2014 年, 市 场 销 售 稳 定 增 长, 固 定 资 产 投 资 增 速 放 缓, 进 出 口 增 速 回 落 社 会 消 费 品 零 售 总 额 262394 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 12.0%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 10.9%) 固 定 资 产 投 资 ( 不 含 农 户 ) 502005 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 15.7%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 15.1%) 全 年 进 出 口 总 额 264335 亿 元 人 民 币, 比 上 年 增 长 2.3% 2014 年, 中 国 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策 全 国 一 般 公 共 财 政 收 入 140350 亿 元, 比 上 年 增 加 11140 亿 元, 增 长 8.6% 其 中, 中 央 一 般 公 共 财 政 收 入 64490 亿 元, 比 上 年 增 加 4292 亿 元, 增 长 7.1%; 地 方 一 般 公 共 财 政 收 入 ( 本 级 )75860 亿 元, 比 上 年 增 加 6849 亿 元, 增 长 9.9% 一 般 公 共 财 政 收 入 中 的 税 收 收 入 119158 亿 元, 同 比 增 长 7.8% 全 国 一 般 公 共 财 政 支 出 151662 亿 元, 比 上 年 增 加 11449 亿 元, 增 长 8.2% 其 中, 中 央 本 级 支 出 22570 亿 元, 比 上 年 增 加 2098 亿 元, 增 长 10.2%; 地 方 财 政 支 出 129092 亿 元, 比 上 年 增 加 9351 亿 元, 增 长 7.8% 2014 年, 中 国 人 民 银 行 继 续 实 施 稳 健 的 货 币 政 策, 综 合 运 用 公 开 市 场 操 作 短 期 流 动 性 调 节 工 具 (SLO) 常 备 借 贷 便 利 (SLF) 等 货 币 政 策 工 具, 创 设 中 期 借 贷 便 利 (MLF) 和 抵 押 补 充 贷 款 工 具 (PSL); 非 对 称 下 调 存 贷 款 基 准 利 率 ; 两 次 实 施 定 向 降 准 稳 健 货 币 政 策 的 实 施, 使 得 货 币 信 贷 和 社 会 融 资 平 稳 增 长, 贷 款 结 构 继 续 改 善, 企 业 融 资 成 本 高 问 题 得 到 一 定 程 度 缓 解 2014 年 末, 广 义 货 币 供 应 量 M 2 余 额 同 比 增 长 12.2%; 人 民 币 贷 款 余 额 同 比 增 长 13.6%, 比 年 初 增 加 9.78 万 亿 元, 同 比 多 增 8900 亿 元 ; 全 年 社 会 融 资 规 模 为 16.46 万 亿 元 ; 12 月 份 非 金 融 企 业 及 其 他 部 门 贷 款 加 权 平 均 利 率 为 6.77%, 比 年 初 下 降 0.42 个 百 分 点 2015 年, 中 国 经 济 下 行 压 力 依 然 较 大 李 克 强 总 理 的 政 府 工 作 报 告 指 出,2015 年 经 济 社 会 发 展 的 主 要 预 期 目 标 是 GDP 增 长 7.0% 左 右, 居 民 消 费 价 格 涨 幅 3% 左 右, 城 镇 新 增 就 业 1000 万 人 以 上, 城 镇 登 记 失 业 率 4.5% 以 内, 进 出 口 增 长 6% 左 右 2015 年 是 全 面 深 化 改 革 的 关 键 之 年, 稳 增 长 为 2015 年 经 济 工 作 首 要 任 务, 将 重 点 实 施 一 带 一 路 京 津 冀 协 同 发 展 长 江 经 济 带 三 大 战 略 三 大 战 略 的 推 进 势 必 拓 展 中 国 经 济 发 展 的 战 略 空 间, 并 将 带 动 基 础 建 设 等 投 资, 从 而 对 经 济 稳 定 增 长 起 到 支 撑 作 用 四 行 业 及 区 域 经 济 环 境 1. 行 业 分 析 (1) 行 业 概 况 城 市 基 础 设 施 建 设 包 括 机 场 地 铁 公 共 汽 车 轻 轨 等 城 市 交 通 设 施 建 设, 市 内 道 路 桥 梁 高 架 路 人 行 天 桥 等 路 网 建 设, 城 市 供 水 供 电 供 气 电 信 污 水 处 理 园 林 绿 化 环 境 卫 生 等 公 用 事 业 建 设 等 领 域 城 市 基 础 设 施 建 设 是 国 民 经 济 可 持 续 发 展 的 重 要 物 质 基 础, 对 于 促 进 国 民 经 济 及 地 区 经 济 快 速 健 康 发 5

展 改 善 投 资 环 境 强 化 城 市 综 合 服 务 功 能 加 强 区 域 交 流 与 协 作 等 有 着 积 极 的 作 用, 其 发 展 一 直 受 到 中 央 和 地 方 各 级 政 府 的 高 度 重 视 近 些 年, 全 国 各 地 区 城 建 资 金 来 源 和 渠 道 日 益 丰 富, 城 市 基 础 设 施 建 设 规 模 不 断 扩 大, 建 设 水 平 迅 速 提 高, 城 市 基 础 设 施 不 断 完 善 中 国 是 世 界 上 最 大 的 发 展 中 国 家, 基 础 设 施 还 比 较 薄 弱, 这 在 一 定 程 度 上 影 响 和 制 约 着 中 心 城 市 综 合 服 务 功 能 的 发 挥, 不 利 于 人 民 生 活 水 平 的 提 高 和 国 民 经 济 持 续 稳 定 快 速 发 展 政 府 一 直 是 中 国 城 市 建 设 的 唯 一 投 资 者 自 1998 年 以 来, 中 央 政 府 逐 年 增 加 基 础 设 施 建 设 投 入, 特 别 是 增 加 城 市 基 础 设 施 建 设 的 资 金 供 给 规 模, 对 城 市 基 础 设 施 建 设 的 国 债 项 目 实 行 贷 款 贴 息 财 政 拨 款 等 一 系 列 优 惠 政 策, 为 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 注 入 了 大 量 的 资 金, 而 地 方 政 府 也 相 应 出 台 了 许 多 优 惠 政 策, 积 极 支 持 城 市 基 础 设 施 的 投 资 建 设 地 方 政 府 基 础 设 施 建 设 融 资 平 台 被 明 确 为 代 表 国 家 或 地 方 政 府 专 业 从 事 基 础 设 施 投 资 开 发 和 经 营 活 动 的 企 业, 是 组 织 中 央 或 地 方 经 营 性 投 资 活 动 的 主 体 经 过 多 年 的 发 展, 目 前 国 内 大 多 数 融 资 平 台 已 形 成 了 较 大 的 经 营 规 模, 在 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 中 发 挥 着 十 分 重 要 的 作 用 城 市 基 础 设 施 建 设 具 有 投 资 数 额 巨 大 回 收 期 长 投 资 收 益 的 间 接 性 等 特 点, 目 前 中 国 从 事 此 项 业 务 的 融 资 平 台 面 临 着 投 资 项 目 公 益 性 与 市 场 性 相 混 淆 投 资 项 目 管 理 模 式 单 一 国 有 独 资 导 致 公 司 无 法 进 行 多 元 化 运 作 等 实 际 问 题 (2) 行 业 政 策 20 世 纪 90 年 代 末 期 以 来, 国 家 为 推 动 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 的 改 革, 出 台 了 一 系 列 相 关 政 策, 主 要 着 眼 于 确 立 企 业 的 投 资 主 体 地 位, 支 持 有 条 件 的 地 方 政 府 投 融 资 平 台 通 过 发 行 债 券 拓 宽 融 资 渠 道 等 2009 年, 在 宽 松 的 平 台 融 资 环 境 及 4 万 亿 投 资 刺 激 下, 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 速 度 猛 增, 造 成 投 资 过 热 及 地 方 财 政 隐 性 债 务 规 模 快 速 攀 升,2010 年 以 来, 为 了 正 确 处 理 政 府 融 资 平 台 带 来 的 潜 在 财 务 风 险 和 金 融 风 险, 国 家 相 继 出 台 了 一 系 列 清 理 及 监 管 政 策, 严 控 平 台 债 风 险 2012 年 12 月 24 日 四 部 委 联 合 下 发 了 财 预 2012 463 号, 通 过 规 范 融 资 方 式 制 止 违 规 担 保 等 措 施 约 束 地 方 政 府 及 其 融 资 平 台 政 府 性 债 务 规 模 的 无 序 扩 张 2013 年 4 月, 银 监 会 下 发 关 于 加 强 2013 年 地 方 融 资 平 台 风 险 监 管 的 指 导 意 见 ( 以 下 简 称 指 导 意 见 ) 要 求 各 金 融 机 构 遵 循 控 制 总 量 优 化 结 构 隔 离 风 险 明 晰 职 责 的 总 体 思 路, 以 降 旧 控 新 为 重 点, 以 风 险 缓 释 为 目 标, 继 续 推 进 地 方 政 府 融 资 平 台 贷 款 风 险 管 控 工 作 2013 年 8 月 底, 国 家 发 改 委 办 公 厅 下 发 发 改 办 财 金 2013 2050 号 文, 支 持 债 贷 组 合 模 式 债 贷 组 合 模 式 在 棚 改 债 中 的 应 用, 创 新 点 在 于 银 行 的 引 入, 一 方 面 银 行 提 供 贷 债 统 一 授 信, 为 棚 改 债 的 偿 还 提 供 了 备 用 信 用 支 持 ; 另 一 方 面 银 行 作 为 综 合 融 资 协 调 人, 在 债 券 存 续 期 内 通 过 动 态 长 效 监 控, 强 化 包 括 贷 债 在 内 的 整 体 债 务 风 险 管 理, 为 棚 改 债 募 集 资 金 的 使 用 及 偿 债 资 金 的 归 集 起 到 一 定 的 监 管 和 风 险 提 示 作 用 整 体 上 2012 及 2013 年 政 府 融 资 平 台 面 临 较 为 严 峻 的 信 贷 融 资 环 境, 迫 使 公 开 市 场 融 资 的 城 投 债 保 持 较 大 发 行 规 模 其 次, 指 导 意 见 对 不 同 行 政 级 别 融 资 平 台 实 施 差 异 化 信 贷 政 策, 对 国 家 鼓 励 的 项 目 继 续 进 行 信 贷 支 持, 这 些 差 异 化 的 政 策 使 省 级 省 会 城 市 融 资 平 台 和 从 事 保 障 房 公 路 类 融 资 平 台 面 临 相 对 宽 松 的 融 资 环 境 2014 年 10 月 初, 国 务 院 发 布 国 发 2014 43 号 关 于 加 强 地 方 政 府 性 债 务 管 理 的 意 见 ( 以 下 简 称 43 号 文 ) 43 号 文 的 主 要 内 容 是 围 绕 建 立 规 范 的 地 方 政 府 举 债 融 资 机 制, 建 立 借 用 还 相 统 一 的 地 方 政 府 性 债 务 管 理 机 制 : 首 先, 明 确 了 政 府 性 债 务 举 债 主 体, 且 规 定 融 资 平 台 公 司 不 得 新 增 政 府 债 务, 地 方 政 府 性 债 务 采 取 政 府 债 券 形 式 ; 其 次, 地 方 政 府 债 务 规 模 实 行 限 额 管 理 及 全 口 径 预 算 管 理, 地 方 政 府 债 务 只 能 用 于 公 益 性 资 本 支 出 和 适 度 6

归 还 存 量 债 务, 不 得 用 于 经 常 性 支 出 ; 再 次, 明 确 了 偿 债 主 体 为 地 方 政 府, 中 央 政 府 实 行 不 救 助 原 则 2014 年 10 月 底, 财 政 部 发 布 地 方 政 府 存 量 债 务 纳 入 预 算 管 理 清 理 甄 别 办 法 ( 财 预 2014 351 号, 以 下 简 称 351 号 文 ), 351 号 文 主 要 围 绕 清 理 存 量 债 务 甄 别 政 府 债 务 提 出 了 细 化 内 容 新 增 核 心 内 容 主 要 包 括 :1 明 确 存 量 债 务 甄 别 结 果 上 报 核 查 及 追 责 要 求 ;2 提 出 根 据 项 目 自 身 收 益 能 否 平 衡 债 务 来 甄 别 地 方 政 府 债 务, 其 中 对 于 通 过 PPP 模 式 转 化 为 企 业 债 务 的 情 况, 正 式 明 确 其 不 能 纳 入 政 府 性 债 务 ;3 新 增 凡 债 务 率 超 过 预 警 线 的 地 区, 必 须 做 出 书 面 说 明 综 上, 43 号 文 及 351 号 文 的 出 台, 对 规 范 地 方 政 府 举 债 行 为 约 束 地 方 政 府 盲 目 举 债 防 范 化 解 财 政 金 融 风 险 起 到 积 极 的 作 用 2015 年 5 月 15 日, 国 务 院 办 公 厅 转 发 了 财 政 部 人 民 银 行 银 监 会 关 于 妥 善 解 决 地 方 政 府 融 资 平 台 公 司 在 建 项 目 后 续 融 资 问 题 的 意 见 ( 国 办 发 2015 40 号 ), 为 确 保 融 资 平 台 公 司 在 建 项 目 后 续 融 资, 化 解 在 建 项 目 到 期 债 务 风 险 提 供 了 一 些 操 作 细 则 2015 年 以 来, 从 财 政 部 部 长 楼 继 伟 2015 年 3 月 6 日 针 对 地 方 政 府 债 务 问 题 答 记 者 问, 到 2015 年 上 半 年 地 方 政 府 债 券 系 列 政 策 的 推 出, 再 到 融 资 平 台 公 司 在 建 项 目 后 续 融 资 政 策 落 地, 以 及 2015 年 5 月 份 国 家 发 改 委 积 极 推 进 项 目 收 益 债 同 时 放 松 企 业 债 券 发 行 标 准 等 政 策 的 出 台, 融 资 平 台 公 司 整 体 违 约 概 率 较 2014 年 43 号 文 出 台 时 的 预 期 违 约 概 率 有 所 降 低, 融 资 平 台 公 司 债 务 短 期 周 转 能 力 有 望 增 强, 流 动 性 风 险 将 得 以 缓 释 整 体 看, 通 过 多 次 分 类 整 合, 不 同 类 型 债 务 及 融 资 平 台 得 到 逐 步 整 理 规 范, 在 政 策 不 断 细 化 的 大 背 景 下, 政 府 投 融 资 平 台 逐 步 出 现 两 极 分 化, 有 条 件 的 平 台 将 获 得 更 多 政 府 及 信 贷 等 支 持, 未 来 在 城 市 发 展 中 起 到 更 加 突 出 的 作 用, 无 条 件 的 平 台 将 出 现 功 能 弱 化, 面 临 调 整 同 时, 监 管 机 构 对 于 债 券 管 理 也 逐 步 重 视, 未 来 从 发 债 审 批 到 后 督 管 理 的 全 程 监 控, 将 成 为 新 趋 势 (3) 园 区 开 发 随 着 经 济 快 速 发 展 及 企 业 集 聚 现 象 的 出 现, 园 区 的 建 设 成 为 不 可 避 免 的 趋 势 为 满 足 企 业 集 聚 对 基 础 硬 件 设 施 的 需 求, 园 区 建 设 一 般 包 括 现 代 化 的 基 础 设 施 便 利 的 交 通 通 讯 设 施 等 园 区 建 设 已 成 为 拉 动 经 济 增 长 的 重 要 力 量, 对 促 进 产 业 结 构 调 整 促 进 就 业 及 人 才 培 养 和 培 育 高 效 率 运 作 企 业 起 到 了 重 要 作 用 园 区 开 发 一 般 较 为 政 府 所 重 视, 在 政 策 方 面 给 予 相 应 的 支 持 园 区 出 现 之 初, 曾 享 受 一 定 的 产 业 土 地 税 收 等 优 惠 政 策, 使 得 园 区 可 以 通 过 低 租 金 土 地 出 售 成 本 倒 挂 等 方 式 鼓 励 国 内 外 投 资 者 进 入 ; 随 着 禁 止 土 地 出 让 过 程 中 成 本 倒 挂 及 通 过 招 拍 挂 市 场 化 方 式 取 得 土 地 等 政 策 的 出 台, 园 区 享 受 的 土 地 税 收 等 传 统 优 惠 政 策 将 逐 渐 减 弱 为 提 高 园 区 竞 争 力, 保 持 园 区 经 济 平 稳 快 速 发 展, 国 家 和 地 方 政 府 将 在 园 区 总 体 规 划 基 础 设 施 法 律 配 套 金 融 服 务 管 理 体 系 等 方 面 加 大 扶 持 力 度 目 前, 园 区 土 地 开 发 转 让 基 础 设 施 建 设 以 及 相 关 物 业 租 赁 仍 是 园 区 开 发 企 业 主 营 业 务 收 入 和 利 润 的 主 要 来 源 随 着 土 地 价 格 持 续 攀 升, 园 区 开 发 企 业 依 靠 土 地 批 租 的 单 一 业 务 模 式 将 逐 渐 向 多 元 化 转 型 产 业 集 聚 与 上 下 游 配 套 将 成 为 园 区 吸 引 投 资 的 重 要 因 素, 过 去 依 靠 优 惠 政 策 廉 价 土 地 竞 争 的 模 式 将 逐 渐 转 向 产 业 链 投 资 环 境 等 方 面 的 竞 争 良 好 的 产 业 规 划 园 区 文 化 和 社 会 氛 围 以 及 相 关 金 融 服 务 高 效 管 理 体 制 等 软 环 境 将 成 为 衡 量 未 来 产 业 园 区 建 设 的 重 要 因 素 园 区 开 发 因 为 其 开 发 专 业 性 强, 具 有 一 定 的 行 业 门 槛, 目 前 竞 争 不 激 烈 和 一 般 的 房 地 产 开 发 相 比, 工 业 地 产 投 机 炒 作 现 象 较 少, 因 此 价 格 始 终 保 持 了 较 平 稳 上 升 趋 势, 园 区 开 发 具 有 一 定 的 发 展 空 间 2. 区 域 经 济 环 境 公 司 作 为 北 京 市 中 关 村 自 主 创 新 示 范 区 的 7

主 要 开 发 建 设 实 体, 主 要 从 事 一 级 土 地 开 发 载 体 建 设 产 业 投 资 以 及 科 技 金 融 服 务 等 业 务 公 司 的 经 营 范 围 投 资 方 向 及 融 资 能 力 直 接 受 北 京 市 地 区 以 及 中 关 村 经 济 实 力 的 影 响 北 京 市 经 济 概 况 及 财 政 实 力 北 京 市 是 中 华 人 民 共 和 国 的 首 都, 全 国 政 治 文 化 和 国 际 交 往 中 心, 也 是 中 国 陆 空 交 通 的 总 枢 纽 北 京 市 位 于 华 北 平 原 北 端, 东 南 局 部 地 区 与 天 津 市 相 连, 其 余 为 河 北 省 所 环 绕 据 北 京 市 2014 年 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报 显 示, 北 京 市 2014 全 年 实 现 地 区 生 产 总 值 21330.8 亿 元, 比 上 年 增 长 7.3% 其 中, 第 一 产 业 增 加 值 159 亿 元, 下 降 0.1%; 第 二 产 业 增 加 值 4545.5 亿 元, 增 长 6.9%; 第 三 产 业 增 加 值 16626.3 亿 元, 增 长 7.5% 按 常 住 人 口 计 算, 全 市 人 均 地 区 生 产 总 值 达 到 99995 元 ( 按 年 平 均 汇 率 折 合 16278 美 元 ) 三 次 产 业 结 构 由 上 年 的 0.8:21.7:77.5 调 整 为 0.7:21.4:77.9 全 市 完 成 地 方 公 共 财 政 预 算 收 入 4027.2 亿 元, 比 上 年 增 长 10.0% 其 中, 增 值 税 646.7 亿 元, 增 长 12.5%; 营 业 税 1068.6 亿 元, 增 长 3.3%; 企 业 所 得 税 和 个 人 所 得 税 915.8 亿 元 和 383.5 亿 元, 分 别 增 长 14.2% 和 14.9% 地 方 公 共 财 政 预 算 支 出 4510.5 亿 元, 增 长 8.1% 其 中, 用 于 节 能 环 保 科 学 技 术 医 疗 卫 生 农 林 水 城 乡 社 区 的 支 出 分 别 增 长 54.4% 20.3% 16.7% 15.5% 和 8.5% 全 市 完 成 地 方 公 共 财 政 预 算 收 入 4027.2 亿 元, 比 上 年 增 长 10.0% 其 中, 增 值 税 646.7 亿 元, 增 长 12.5%; 营 业 税 1068.6 亿 元, 增 长 3.3%; 企 业 所 得 税 和 个 人 所 得 税 915.8 亿 元 和 383.5 亿 元, 分 别 增 长 14.2% 和 14.9% 地 方 公 共 财 政 预 算 支 出 4510.5 亿 元, 增 长 8.1% 其 中, 用 于 节 能 环 保 科 学 技 术 医 疗 卫 生 农 林 水 城 乡 社 区 的 支 出 分 别 增 长 54.4% 20.3% 16.7% 15.5% 和 8.5% 全 年 完 成 全 社 会 固 定 资 产 投 资 7562.3 亿 元, 比 上 年 增 长 7.5% 其 中, 国 有 控 股 单 位 完 成 投 资 4457.1 亿 元, 比 上 年 增 长 7.2%; 民 间 投 资 完 成 2620.7 亿 元, 增 长 8.3% 全 年 完 成 基 础 设 施 投 资 2018.1 亿 元, 增 长 13.0% 从 投 向 上 看, 交 通 运 输 投 资 756.5 亿 元, 所 占 比 重 为 37.5%, 公 共 服 务 业 投 资 502.5 亿 元, 所 占 比 重 为 24.9% 全 年 完 成 房 地 产 开 发 投 资 3911.3 亿 元, 比 上 年 增 长 12.3% 北 京 市 政 策 形 势 围 绕 创 新 驱 动 发 展 战 略, 中 央 和 北 京 市 对 中 关 村 寄 予 了 更 高 期 望, 赋 予 了 更 重 的 使 命 科 技 创 新 中 心 被 确 定 为 北 京 新 的 核 心 功 能 之 一, 北 京 市 将 加 快 产 业 结 构 调 整, 突 出 高 端 化 服 务 化 集 聚 化 融 合 化 低 碳 化, 构 建 高 精 尖 经 济 结 构 国 家 大 力 推 进 京 津 冀 区 域 协 同 发 展, 以 产 业 结 构 优 化 升 级 和 实 施 创 新 驱 动 发 展 为 合 作 重 点, 中 关 村 将 发 挥 辐 射 带 动 作 用 总 体 来 看, 北 京 市 经 济 保 持 持 续 快 速 增 长, 产 业 结 构 不 断 优 化, 财 政 实 力 稳 步 加 强, 未 来 发 展 前 景 良 好 中 关 村 自 主 创 新 示 范 区 概 况 (1) 示 范 区 经 济 发 展 状 况 中 关 村 国 家 自 主 创 新 示 范 区 起 源 于 二 十 世 纪 八 十 年 代 初 的 中 关 村 电 子 一 条 街 1988 年 5 月, 国 务 院 批 准 成 立 北 京 新 技 术 产 业 开 发 试 验 区 ( 中 关 村 科 技 园 区 前 身 ), 由 此 中 关 村 成 为 中 国 第 一 个 高 科 技 园 区 ;2006 年, 国 务 院 批 准 了 中 关 村 示 范 区 规 划 范 围, 逐 步 成 为 一 区 多 园 跨 北 京 全 市 9 个 行 政 区 域 的 高 端 产 业 功 能 区 ;2009 年 3 月 13 日, 国 务 院 批 复 建 设 中 关 村 国 家 自 主 创 新 示 范 区, 要 求 把 中 关 村 建 设 成 为 具 有 全 球 影 响 力 的 科 技 创 新 中 心, 是 中 国 第 一 个 国 家 自 主 创 新 示 范 区 经 过 近 年 来 的 发 展, 示 范 区 经 济 总 量 保 持 较 快 的 增 长 幅 度, 各 主 要 经 济 指 标 都 呈 现 出 较 快 的 增 长 趋 势 2013 年 示 范 区 实 现 总 收 入 30497.4 亿 元 ;2013 年, 示 范 区 收 入 亿 元 以 上 企 业 2362 家, 比 上 年 增 加 了 465 家 ; 收 入 百 亿 元 级 规 模 企 业 56 家 ; 累 计 上 市 企 业 229 家, 2005~2013 年 IPO 融 资 累 计 总 额 达 到 1947.1 亿 元 8

表 1 2009~2013 年 示 范 区 经 济 发 展 情 况 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 总 收 入 ( 亿 元 ) 13004.6 15940.2 19646.0 25025.0 30497.4 工 业 总 产 值 ( 亿 元 ) 4120.5 4988.0 5831.6 6494.7 7890.3 增 加 值 ( 亿 元 ) 2263.7 2615.1 3111.0 3647.5 4100.0 利 润 总 额 ( 亿 元 ) 1122.4 1298.9 1533.9 1788.6 2264.8 实 缴 税 费 ( 亿 元 ) 658.7 767.2 925.8 1445.8 1506.6 出 口 总 额 ( 亿 美 元 ) 208.2 227.4 237.3 261.7 336.2 企 业 数 ( 家 ) 17355 15720 15026 14929 15455 从 业 人 员 ( 万 人 ) 106.2 115.8 138.5 158.6 184.5 资 料 来 源 : 中 关 村 科 技 园 区 管 理 委 员 会 2013 年, 高 新 技 术 企 业 增 加 值 超 过 4100.0 亿 元, 占 全 市 的 21.0%, 比 重 较 2007 年 提 高 了 5.1 个 百 分 点 自 2007 年 以 来, 中 关 村 示 范 区 GDP 年 均 复 合 增 长 10% 以 上,2012 年 同 比 增 长 17.25%, 对 全 市 经 济 增 长 贡 献 率 近 33.0% 2013 年 中 关 村 示 范 区 实 现 总 收 入 30497.4 亿 元, 同 比 增 长 21.87%, 圆 满 完 成 2013 年 全 年 预 期 目 标 示 范 区 总 收 入 较 五 年 前 翻 了 一 番 以 上, 年 均 复 合 增 长 率 为 18.59% 中 关 村 示 范 区 各 园 区 财 政 相 对 独 立, 示 范 区 对 各 园 区 财 政 缺 乏 调 控 能 力 表 2 2009~2013 年 示 范 区 增 加 值 占 北 京 市 比 重 情 况 年 度 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 增 加 值 ( 亿 元 ) 占 北 京 市 比 重 (%) 2263.7 2615.1 3111.0 3647.5 4100.0 18.6 19.2 19.1 20.4 21.0 资 料 来 源 : 北 京 市 统 计 局 及 中 关 村 科 技 园 区 管 理 委 员 会 (2) 示 范 区 各 产 业 发 展 状 况 示 范 区 经 过 20 多 年 的 发 展 建 设, 已 经 聚 集 以 联 想 百 度 为 代 表 的 高 新 技 术 企 业, 形 成 了 以 电 子 信 息 生 物 医 药 能 源 环 保 新 材 料 先 进 制 造 航 空 航 天 为 代 表, 以 研 发 和 服 务 为 主 要 形 态 的 高 新 技 术 产 业 集 群, 形 成 了 一 区 多 园 各 具 特 色 的 发 展 格 局, 成 为 首 都 跨 行 政 区 的 高 端 产 业 功 能 区 电 子 信 息 领 域 是 示 范 区 传 统 优 势 产 业 领 域,2013 年 电 子 信 息 领 域 总 收 入 11010.0 亿 元, 占 示 范 区 总 收 入 比 重 为 36.1%, 受 园 区 内 其 他 新 兴 战 略 产 业 的 积 极 发 展, 电 子 信 息 领 域 总 收 入 比 重 有 所 下 降 (2011 年 和 2012 年 分 别 为 40.5% 和 35.7%), 但 仍 然 是 示 范 区 的 支 柱 产 业 先 进 制 造 技 术 领 域 实 现 总 收 入 4204.2 亿 元, 较 上 年 下 降 8.97%, 占 示 范 区 总 收 入 比 重 为 13.8% 新 能 源 与 高 效 节 能 技 术 领 域 2013 年 实 现 总 收 入 3462.8 亿 元, 占 示 范 区 经 济 的 比 重 为 11.4% 新 能 源 与 节 能 为 国 家 近 年 来 重 点 支 持 的 产 业, 在 示 范 区 经 济 的 比 重 逐 年 上 升 新 材 料 及 应 用 技 术 领 域 生 物 医 药 领 域 2013 年 分 别 实 现 总 收 入 3015.9 亿 元 和 1316.9 亿 元, 分 别 较 上 年 增 长 15.88% 和 19.05% 表 3 2013 年 示 范 区 主 要 技 术 领 域 经 济 发 展 状 况 指 标 电 子 信 息 生 物 医 药 新 材 料 规 模 占 比 (%) 规 模 占 比 (%) 规 模 占 比 (%) 工 业 总 产 值 ( 亿 元 ) 1897.1 24.0 650.3 8.2 676.8 8.6 总 收 入 ( 亿 元 ) 11010.0 36.1 1316.9 4.3 3015.9 9.9 利 润 总 额 ( 亿 元 ) 769.1 34.0 160.5 7.1 105.9 4.7 实 缴 税 费 ( 亿 元 ) 460.7 30.6 118.2 7.8 57.9 3.8 出 口 总 额 ( 亿 美 元 ) 155.3 46.2 8.4 2.5 25.7 7.6 9

企 业 数 ( 家 ) 8718 56.4 1055 6.8 962 6.2 从 业 人 员 ( 万 人 ) 88.9 46.8 11.8 6.2 11.6 6.1 指 标 先 进 制 造 新 能 源 环 境 保 护 规 模 占 比 (%) 规 模 占 比 (%) 规 模 占 比 (%) 工 业 总 产 值 ( 亿 元 ) 2338.0 29.6 1523.8 19.3 287.6 3.6 总 收 入 ( 亿 元 ) 4204.2 13.8 3462.8 11.4 748.4 2.5 利 润 总 额 ( 亿 元 ) 383.9 17.0 284.1 12.5 73.9 3.3 实 缴 税 费 ( 亿 元 ) 427.8 28.4 154.2 10.2 35.3 2.3 出 口 总 额 ( 亿 美 元 ) 53.3 15.8 17.0 5.1 5.6 1.7 企 业 数 ( 家 ) 1631 10.6 977 6.3 623 4.0 从 业 人 员 ( 万 人 ) 25.6 13.5 14.6 7.7 4.9 2.6 资 料 来 源 : 中 关 村 科 技 园 区 管 理 委 员 会 注 :2013 年 各 园 区 统 计 数 据 仍 按 照 原 有 中 关 村 示 范 区 一 区 多 园 空 间 规 划 范 围 口 径 (3) 示 范 区 未 来 发 展 规 划 2011 年 1 月 26 日, 国 务 院 批 复 同 意 中 关 村 国 家 自 主 创 新 示 范 区 发 展 规 划 纲 要 (2011-2020 年 ), 根 据 文 件 所 示, 示 范 区 未 来 的 发 展 目 标 是 : 到 2015 年 示 范 区 总 收 入 由 2009 年 底 的 1.3 万 亿 元 增 长 到 3 万 亿 元, 产 业 结 构 近 一 步 优 化, 高 新 技 术 服 务 业 占 示 范 区 GDP 的 比 重 由 2009 年 底 的 59% 提 高 到 65% 以 上 ; 未 来 的 发 展 方 向 是 打 造 具 有 国 际 竞 争 力 的 产 业 集 群, 这 些 集 群 包 括 : 电 子 信 息 产 业 生 物 新 能 源 和 节 能 环 保 新 能 源 汽 车 新 材 料 升 级 装 备 产 业 航 空 航 天 和 文 化 创 意 产 业 整 体 看, 近 年 来, 北 京 市 经 济 快 速 发 展 财 政 实 力 不 断 提 升 ; 示 范 区 作 为 国 家 重 点 高 新 技 术 产 业 区 发 展 态 势 良 好, 下 辖 各 园 区 产 业 集 群 效 应 明 显, 为 公 司 发 展 营 造 了 良 好 的 外 部 环 境 五 基 础 素 质 分 析 1. 产 权 状 况 2014 年 8 月 28 日, 公 司 召 开 2014 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会, 根 据 其 决 议 和 修 改 后 的 章 程 规 定, 公 司 申 请 增 加 注 册 资 本 50.26 亿 元, 由 北 京 中 关 村 发 展 投 资 中 心 ( 以 下 简 称 中 关 村 投 资 中 心 ) 于 2015 年 12 月 31 日 前 分 两 次 缴 足 ; 中 关 村 投 资 中 心 系 由 北 京 市 政 府 批 准 于 2013 年 11 月 出 资 设 立 的 全 民 所 有 制 企 业, 经 营 范 围 是 项 目 投 资 投 资 管 理 资 产 管 理, 实 际 控 制 人 为 北 京 市 政 府 截 至 2014 年 底, 公 司 已 收 到 中 关 村 投 资 中 心 缴 纳 的 人 民 币 38.80 亿 元 ; 该 增 资 已 经 瑞 华 会 计 师 事 务 所 审 验, 并 出 具 瑞 华 验 字 [2014] 第 01500013 号 验 资 报 告 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 注 册 资 本 174.18 亿 元, 股 本 156.74 亿 元, 股 东 共 18 家 ( 见 附 表 1-1, 文 中 使 用 附 表 1-1 中 简 称 ) 公 司 的 设 立 是 北 京 市 政 府 加 快 中 关 村 国 家 自 主 创 新 示 范 区 ( 以 下 简 称 中 关 村 示 范 区 ) 一 区 十 六 园 统 筹 建 设 的 一 项 重 大 举 措, 因 此 公 司 实 际 控 制 人 为 北 京 市 人 民 政 府 2. 企 业 规 模 公 司 自 成 立 以 来, 承 担 着 中 关 村 自 主 创 新 示 范 园 区 产 业 规 划 园 区 开 发 以 及 引 导 产 业 投 资 的 重 要 任 务 公 司 三 大 核 心 业 务 为 : 产 业 投 资 ( 包 括 自 有 资 金 投 资 以 及 代 持 重 大 产 业 化 项 目 投 资 ) 园 区 发 展 ( 一 级 土 地 开 发 和 载 体 建 设 ) 和 科 技 金 融 公 司 本 着 多 元 化 全 方 位 经 营 交 通 产 业 的 理 念, 不 断 拓 展 经 营 范 围 截 至 2014 年 底, 公 司 拥 有 18 家 合 并 范 围 内 二 级 子 公 司, 详 细 情 况 请 见 附 表 1-2 3. 人 员 素 质 2015 年 6 月 30 日, 公 司 召 开 了 第 二 届 董 事 会 第 十 六 次 会 议, 会 议 审 议 通 过 了 关 于 公 司 董 事 长 变 更 的 议 案 关 于 公 司 总 经 理 变 更 的 议 案 公 司 原 董 事 长 于 军 先 生 因 工 作 调 动, 10

不 再 担 任 公 司 董 事 长 职 务, 选 举 许 强 先 生 担 任 公 司 董 事 长, 任 期 至 本 届 董 事 会 届 满 为 止 许 强 先 生 不 再 担 任 公 司 总 经 理 职 务, 董 事 会 聘 任 周 云 帆 先 生 为 公 司 总 经 理, 任 期 至 本 届 董 事 会 届 满 为 止 公 司 董 事 长 许 强 先 生,1963 年 出 生, 博 士 学 位, 高 级 会 计 师, 曾 任 北 京 三 鸣 生 物 工 程 有 限 公 司 副 总 经 理 总 经 理 ; 北 京 科 技 园 建 设 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 党 委 委 员 总 经 理 ; 北 京 科 技 园 建 设 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 党 委 书 记 董 事 长 公 司 总 经 理 周 云 帆 先 生,1974 年 出 生, 硕 士 学 位, 曾 任 中 关 村 管 委 会 副 主 任 ; 中 关 村 管 委 会 党 组 成 员 副 主 任 ; 北 京 市 昌 平 区 政 府 副 区 长 ; 北 京 市 昌 平 区 委 常 委 区 政 府 党 组 副 书 记 区 政 府 常 务 副 区 长 截 至 2015 年 3 月 底, 集 团 本 部 共 有 员 工 100 人 其 中 研 究 生 及 以 上 学 历 人 数 占 比 77.00%, 本 科 生 占 比 22.00%, 专 科 生 以 下 员 工 占 比 1.00%; 年 龄 构 成 方 面,30 岁 以 下 的 占 15.00%,30~50 岁 的 占 78.00%,50 岁 以 上 的 占 7.00% 总 体 来 看, 公 司 高 管 具 有 较 丰 富 的 管 理 经 验 和 专 业 素 质 公 司 的 人 员 构 成 与 公 司 业 务 特 点 相 符, 基 本 能 满 足 日 常 工 作 需 要 4. 股 东 支 持 公 司 作 为 中 关 村 示 范 园 区 的 重 要 建 设 实 体, 在 区 域 内 具 有 垄 断 地 位, 政 府 及 股 东 在 土 地 和 资 金 方 面 对 公 司 给 予 了 一 定 的 政 策 支 持 股 东 支 持 公 司 2011 年 2012 年 和 2014 年 通 过 三 次 增 资 扩 股 方 案 进 行 股 本 扩 充 截 至 2014 年 底, 公 司 注 册 资 本 174.18 亿 元, 股 本 156.74 亿 元 政 府 财 政 补 助 2012~2014 年, 公 司 分 别 获 得 各 级 政 府 的 资 金 支 持 为 2.08 亿 元 0.72 亿 元 和 2.25 亿 元 表 4 公 司 获 得 的 主 要 政 府 补 贴 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 体 制 返 还 收 入 10876.17 南 口 工 业 用 地 项 目 二 期 资 金 2400.00 燃 煤 补 贴 274.02 1985.03 管 委 会 支 持 资 金 1341.67 中 关 村 管 委 会 补 助 款 1100.00 北 京 市 经 济 和 信 息 化 委 员 会 补 贴 北 京 市 经 济 和 信 息 化 委 员 会 补 贴 海 淀 园 管 委 会 财 政 支 持 资 金 920.00 1818.00 860.00 502.00 566.75 软 件 出 口 基 地 557.36 557.36 园 博 会 主 展 馆 节 能 环 保 500.00 技 术 应 用 生 态 示 范 项 目 资 料 来 源 :2012~2014 年 审 计 报 告 及 公 司 提 供 土 地 相 关 政 策 支 持 公 司 所 属 各 子 公 司 均 由 政 府 授 权 进 行 一 级 开 发, 公 司 完 成 土 地 一 级 开 发 后, 通 过 招 拍 挂 或 协 议 出 让 方 式 将 用 地 出 让 给 高 科 技 企 业, 获 得 收 入 和 利 润 六 管 理 分 析 跟 踪 期 内, 公 司 无 管 理 制 度 及 公 司 治 理 方 面 重 大 变 化 七 经 营 分 析 1. 经 营 现 状 目 前 公 司 下 属 各 子 公 司 主 要 负 责 各 自 所 在 区 域 范 围 内 园 区 开 发 建 设 业 务, 公 司 总 部 负 责 产 业 投 资 业 务 ( 目 前 尚 处 于 前 期 投 入 阶 段 ), 并 搭 建 金 融 服 务 平 台, 开 展 创 业 投 资 融 资 担 保 小 额 贷 款 投 资 管 理 咨 询 并 购 重 组 和 科 技 类 企 业 股 权 投 资 等 业 务 公 司 各 板 块 经 营 主 体 情 况 见 下 表 11

园 区 配 套 业 务 表 5 公 司 各 板 块 经 营 实 体 情 况 业 务 板 块 主 要 经 营 主 体 主 要 业 务 园 区 开 发 业 务 房 地 产 业 务 租 赁 与 物 业 软 件 园 公 司 生 命 园 公 司 电 子 城 公 司 兴 昌 公 司 金 桥 公 司 光 谷 公 司 京 石 公 司 丰 科 建 公 司 等 软 件 园 公 司 生 命 园 公 司 电 子 城 公 司 金 桥 公 司 实 创 总 公 司 兴 昌 公 司 园 区 土 地 的 开 发 整 理 和 载 体 建 设 载 体 租 赁 与 物 业 经 营 科 技 金 融 中 科 金 公 司 中 关 村 租 赁 公 司 科 技 担 保 小 额 贷 款 创 业 投 资 等 实 创 总 公 司 海 开 公 司 工 业 厂 房 保 障 房 及 配 套 写 字 楼 商 业 住 宅 等 项 目 开 发 销 售 产 业 投 资 业 务 公 司 本 部 代 持 政 府 股 权 投 资 和 自 有 资 金 投 资 其 他 资 料 来 源 : 公 司 提 供 电 子 城 公 司 软 件 园 公 司 实 创 总 公 司 和 兴 昌 公 司 光 谷 公 司 海 开 公 司 东 方 雍 和 公 司 工 程 施 工 配 套 园 区 的 劳 务 服 务 以 及 文 化 产 业 目 前, 公 司 坚 持 为 科 技 成 果 产 业 化 和 科 技 企 业 成 长 提 供 全 链 条 服 务, 以 园 区 开 发 业 务 为 基 础, 以 园 区 载 体 租 赁 和 物 业 管 理 及 科 技 金 融 服 务 配 套 园 区 建 设 有 机 结 合, 同 时 以 产 业 投 资 业 务 及 其 他 配 套 园 区 发 展 的 辅 助 业 务 为 突 破, 形 成 围 绕 核 心 互 相 促 进 的 业 务 格 局, 这 与 公 司 的 中 期 业 务 发 展 战 略 基 本 吻 合 2014 年, 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 53.43 亿 元, 同 比 下 降 7.08% 从 营 业 收 入 构 成 来 看, 公 司 营 业 收 入 主 要 来 源 于 园 区 开 发 业 务 板 块 的 科 技 园 区 开 发 及 建 设 收 入, 以 及 开 发 过 程 中 形 成 的 部 分 配 套 公 寓 等 的 销 售 2014 年, 园 区 开 发 业 务 板 块 收 入 占 当 年 营 业 收 入 比 例 为 55.33%, 同 比 保 持 稳 定 公 司 的 劳 务 收 入 主 要 是 指 公 司 园 区 维 护 版 权 登 记 酒 店 服 务 管 理 费 收 入 等 2014 年, 公 司 园 区 配 套 业 务 板 块 收 入 占 当 年 营 业 收 入 比 例 为 18.01%, 同 比 上 升 4.90 个 百 分 点 ; 近 年 来 公 司 积 极 发 展 科 技 金 融 板 块 业 务, 为 园 区 内 企 业 提 供 担 保 业 务 及 小 额 贷 款 业 务, 三 级 子 公 司 中 关 村 担 保 公 司 的 担 保 业 务 发 展 迅 速, 近 年 来 相 关 收 入 快 速 增 长 房 地 产 板 块 的 营 业 收 入 虽 占 比 较 大, 但 涉 及 该 板 块 的 收 入 主 要 为 公 司 在 科 技 园 区 开 发 及 建 设 过 程 中 配 合 园 区 发 展 提 供 的 配 套 住 宅 和 服 务 设 施, 并 非 公 司 业 务 发 展 的 重 点 从 毛 利 率 看 : 园 区 开 发 业 务 及 房 地 产 业 务 由 于 前 期 各 园 区 拿 地 成 本 较 低, 随 着 土 地 和 房 地 产 价 格 的 不 断 攀 升,2014 年 园 区 开 发 业 务 及 房 地 产 业 务 毛 利 率 均 有 所 提 升, 分 别 为 24.15% 29.54%; 租 赁 与 物 业 和 科 技 金 融 板 块, 由 于 成 本 较 低, 毛 利 率 维 持 在 较 高 水 平 受 上 述 因 素 带 动,2014 年 公 司 综 合 毛 利 率 为 32.47%, 同 比 上 升 7.32 个 百 分 点 2015 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 5.40 亿 元, 同 比 大 幅 下 降 43.15%, 主 要 是 由 于 上 年 同 期 实 现 较 大 规 模 园 区 开 发 建 设 收 入 所 致 ; 公 司 实 现 营 业 毛 利 率 50.83%, 较 上 年 同 期 大 幅 上 升, 主 要 是 由 于 毛 利 率 较 低 的 园 区 开 发 建 设 业 务 本 期 占 比 较 低 所 致 项 目 园 区 开 发 及 建 设 园 区 配 套 表 6 2012~2014 年 公 司 主 营 业 务 收 入 及 毛 利 率 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~3 月 收 入 占 比 毛 利 收 入 占 比 毛 利 收 入 占 比 毛 利 收 入 占 比 毛 利 率 率 率 率 200199.87 45.75 18.09 326524.45 56.79 20.39 295655.51 55.33 24.15 6394.75 12.85 18.78 其 中 : 租 赁 与 36309.38 8.30 45.78 40460.59 7.04 46.95 53232.42 9.96 52.47 22641.72 45.49 40.73 物 业 科 技 金 融 26074.29 5.96 91.73 34875.35 6.07 91.43 42999.47 8.05 95.13 15112.8 30.36 83.69 房 产 销 售 136897.39 31.29 22.35 141138.14 24.54 15.94 104733.88 19.60 29.54 325.17 0.65 20.04 12

其 他 38128.72 8.71 11.46 31994.68 5.57 14.47 37723.66 7.06 6.15 5301.18 10.65 4.48 合 计 437609.63 100.00 25.53 574993.22 100.00 25.15 534344.93 100.00 32.47 49775.62 100.00 46.96 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2. 园 区 开 发 园 区 开 发 业 务 是 公 司 经 营 的 核 心 业 务, 经 营 主 体 主 要 包 括 软 件 园 公 司 生 命 园 公 司 电 子 城 公 司 金 桥 公 司 光 谷 公 司 京 石 公 司 丰 科 建 公 司 兴 昌 公 司 等, 业 务 范 围 主 要 包 括 对 园 区 土 地 的 开 发 整 理 和 载 体 建 设 目 前 公 司 主 要 园 区 土 地 开 发 模 式 分 为 两 种 : (1) 子 公 司 在 取 得 政 府 一 级 开 发 授 权 后 ( 土 地 不 属 于 开 发 公 司 所 有 ), 利 用 自 有 资 金 及 银 行 贷 款, 对 土 地 进 行 包 括 三 通 一 平 或 七 通 一 平 园 区 道 路 及 配 套 设 施 建 设, 完 成 土 地 一 级 开 发 后, 按 照 用 地 性 质 采 取 不 同 的 出 让 方 式 a) 对 于 科 研 性 质 用 地, 政 府 以 协 议 出 让 方 式 将 科 研 用 地 出 让 给 高 科 技 企 业, 公 司 通 过 和 入 驻 企 业 签 订 宗 地 开 发 建 设 合 同 和 土 地 一 级 开 发 补 偿 协 议, 入 驻 企 业 将 经 稽 核 确 认 的 开 发 成 本 及 开 发 收 益 支 付 给 公 司, 开 发 收 益 由 入 驻 企 业 与 公 司 协 商 确 定 ; 入 驻 企 业 根 据 协 议 到 国 土 规 划 发 改 等 相 关 委 办 局 办 理 土 地 出 让 手 续, 并 将 土 地 出 让 金 上 缴 地 方 财 政 b) 对 于 非 科 研 性 质 用 地 ( 配 套 住 宅 项 目 土 地, 公 共 配 套 用 地 等 综 合 用 地 ), 根 据 市 国 土 局 要 求, 相 关 土 地 均 通 过 招 拍 挂 方 式 出 让 土 地 竞 得 单 位 与 国 土 部 门 签 订 相 关 协 议, 同 时 与 公 司 签 订 土 地 开 发 建 设 补 偿 协 议, 向 北 京 市 土 地 储 备 中 心 财 政 专 户 缴 纳 全 部 费 用, 包 括 土 地 出 让 金 溢 价 和 开 发 成 本 等 而 后, 北 京 市 土 地 储 备 中 心 将 经 稽 核 确 认 的 开 发 成 本 及 不 高 于 开 发 成 本 8% 的 开 发 收 益 支 付 给 公 司 (2) 公 司 与 北 京 市 土 地 整 理 储 备 中 心 各 地 区 分 中 心 签 订 土 地 一 级 开 发 委 托 协 议, 受 托 整 理 开 发 园 区 土 地, 土 地 不 属 于 公 司 公 司 筹 措 资 金 交 由 土 储 分 中 心 使 用, 并 配 合 土 储 分 中 心 实 施 三 通 一 平 或 七 通 一 平 园 区 道 路 及 配 套 设 施 建 设 等 土 储 分 中 心 按 照 项 目 完 工 进 度 将 经 稽 核 确 认 的 不 高 于 开 发 成 本 的 2%-5% 作 为 土 地 委 托 管 理 费 支 付 给 公 司 2013 年 和 2014 年, 公 司 实 现 的 委 托 管 理 费 分 别 为 500 万 元 和 150 万 元 相 关 土 地 完 成 一 级 开 发 后, 均 通 过 招 拍 挂 方 式 出 让 土 地 竞 得 单 位 向 各 分 中 心 缴 纳 全 部 费 用, 包 括 土 地 出 让 金 溢 价 和 开 发 成 本 等 公 司 目 前 园 区 开 发 授 权 开 发 项 目 有 昌 平 园 东 区 二 五 六 期 及 北 京 通 用 航 空 产 业 园 马 池 口 埝 头 工 业 区 项 目 中 关 村 国 家 工 程 技 术 创 新 基 地 开 发 建 设 等, 受 托 开 发 项 目 为 电 子 城 北 扩 土 地 一 级 开 发 2-6 号 地 项 目 等 项 目 资 金 主 要 来 源 于 银 行 贷 款 和 自 筹 资 金, 项 目 均 采 用 滚 动 开 发 的 方 式 来 平 衡 投 资 资 金 表 7 2012~2014 年 公 司 开 发 土 地 出 让 情 况 统 计 土 地 出 让 面 积 ( 亩 ) 年 份 工 业 用 地 商 业 用 地 科 研 用 地 合 计 2012 年 116.34 300.17 500.48 916.99 2013 年 860.84 407.97 72.15 1340.96 2014 年 45.15 386.82 297.16 729.13 合 计 1022.33 1094.96 869.79 2987.08 资 料 来 源 : 公 司 提 供 在 财 务 入 账 方 式 和 回 款 模 式 上,(1) 土 地 授 权 开 发 模 式 中 对 于 协 议 出 让 土 地, 公 司 将 发 生 征 地 拆 迁 勘 察 设 计 市 政 道 路 建 设 等 费 用 以 及 相 关 贷 款 利 息 计 入 存 货 中 的 开 发 成 本, 达 到 一 定 的 收 入 实 现 条 件 后, 公 司 开 发 成 本 部 分 冲 销 存 货 中 对 应 项 同 时, 将 收 到 的 土 地 开 发 补 偿 费 计 入 主 营 业 务 收 入 一 般 情 况 下, 购 地 单 位 与 公 司 在 签 约 土 地 相 关 协 议 后 1 个 月 内 支 付 40%-60% 土 地 开 发 补 偿 款, 余 款 一 年 内 付 清 13

(2) 土 地 授 权 开 发 模 式 中 对 于 招 拍 挂 土 地, 公 司 在 开 发 初 期 利 用 自 筹 资 金 对 各 开 发 项 目 土 地 进 行 征 地 拆 迁 地 块 平 整 道 路 等 基 础 设 施 建 设 工 作 完 成 土 地 整 理 后, 将 土 地 移 交 土 地 储 备 中 心, 所 发 生 的 费 用 全 部 计 入 开 发 成 本 土 地 储 备 中 心 通 过 招 标 拍 卖 挂 牌 等 方 式 出 让, 完 成 出 让 后, 区 财 政 局 支 付 公 司 开 发 成 本 和 收 益, 公 司 确 认 主 营 业 务 收 入 并 将 开 发 成 本 结 转 主 营 业 务 成 本 土 地 出 让 价 格 方 面, 均 按 照 市 场 竞 拍 价 格 而 定 收 入 确 认 方 面, 公 司 对 于 部 分 土 地 转 让 完 工 后 确 认 收 入 与 成 本, 另 有 部 分 采 用 完 工 百 分 比 法 确 认 收 入 与 成 本 回 款 方 面, 上 市 地 块 经 过 土 地 储 备 中 心 挂 牌 上 市, 摘 地 企 业 在 摘 得 地 块 后 5 个 工 作 日 内 全 额 交 纳 市 财 政 征 地 补 偿 费, 同 时 与 公 司 在 20 个 工 作 日 内 签 订 补 偿 协 议 一 般 情 况 约 60 个 工 作 日 之 后 通 过 区 财 政 局 拨 付 公 司 90% 款 项, 剩 余 的 10% 在 该 项 目 完 工 结 算 后 拨 付 2012~2014 年, 公 司 完 成 出 让 面 积 约 为 2987.08 亩 ;2013 年 和 2014 年, 公 司 园 区 开 发 业 务 分 别 实 现 收 入 32.65 亿 元 和 29.57 亿 元 ; 土 地 开 发 毛 利 率 分 别 为 20.39% 和 24.15%, 同 比 有 所 增 长 是 由 于 前 期 各 园 区 拿 地 成 本 较 低, 近 年 来 随 着 土 地 和 房 地 产 价 格 的 不 断 攀 升, 使 得 毛 利 率 不 断 提 升, 以 及 2014 年 公 司 科 研 用 地 协 议 转 让 规 模 较 大 带 动 毛 利 率 上 升 较 快 截 至 2014 年 底, 公 司 存 货 中 尚 未 出 让 的 开 发 土 地 账 面 价 值 为 358.73 亿 元, 占 公 司 全 部 资 产 规 模 的 55.54%, 对 公 司 资 金 形 成 较 大 占 用, 未 来 将 根 据 土 地 市 场 情 况 进 行 出 让 而 逐 步 结 转 并 确 认 收 入 联 合 资 信 关 注 到 公 司 土 地 开 发 补 偿 收 入 波 动 性 和 滞 后 性 较 明 显, 受 项 目 完 工 进 度 土 地 出 让 政 策 及 房 地 产 走 势 的 影 响 较 大 3. 园 区 配 套 租 赁 与 物 业 公 司 在 完 成 园 区 土 地 的 一 级 开 发 后, 为 实 现 以 产 业 服 务 促 进 产 业 聚 集, 提 升 园 区 产 业 地 位, 公 司 通 过 部 分 子 公 司 对 园 区 投 资 建 设 产 业 服 务 载 体, 进 一 步 招 商 引 资, 吸 引 优 质 高 科 技 企 业 入 住 园 区, 其 中 部 分 产 业 载 体 ( 主 要 包 括 写 字 楼 及 研 发 楼 ) 出 租 给 入 住 园 区 内 的 高 科 技 企 业, 实 现 租 赁 收 入 此 外, 公 司 的 物 业 收 入 主 要 来 源 于 园 区 内 的 写 字 楼 研 发 楼 及 酒 店 等 配 套 的 物 业 运 营 收 入 2013 年 和 2014 年, 公 司 实 现 租 赁 与 物 业 相 关 收 入 分 别 为 4.05 亿 元 和 5.32 亿 元,2014 年 收 入 同 比 增 长 较 多, 主 要 是 由 于 公 司 子 公 司 中 关 村 租 赁 公 司 2014 年 大 力 发 展 融 资 租 赁 业 务, 净 增 加 6804.76 万 元, 丰 科 建 公 司 物 业 租 赁 业 务 收 入 净 增 加 1729.58 万 元, 电 子 城 公 司 物 业 租 赁 业 务 收 入 净 增 加 2376.59 万 元 ;2013 年 和 2014 年 租 赁 与 物 业 相 关 收 入 占 主 营 业 务 收 入 的 比 重 分 别 为 7.04% 和 9.96%; 租 赁 与 物 业 业 务 毛 利 率 分 别 为 46.95% 和 52.47% 公 司 的 租 赁 收 入 主 要 来 源 于 各 园 区 配 套 产 业 载 体 ( 写 字 楼 和 研 发 楼 等 ) 的 租 金 收 入, 租 赁 的 主 体 主 要 为 负 责 各 科 技 园 区 运 营 的 子 公 司 公 司 租 赁 业 务 主 要 采 取 两 种 运 营 方 式, 一 是 公 司 通 过 招 拍 挂 方 式 取 得 土 地 并 进 行 投 资 开 发, 项 目 完 成 后 进 行 租 赁, 目 标 客 户 为 入 驻 园 区 的 高 新 技 术 企 业, 并 通 过 租 金 收 入 实 现 公 司 长 期 稳 定 的 现 金 流 入 ; 二 是 针 对 国 际 500 强 等 对 园 区 项 目 有 特 殊 设 计 要 求 的 大 型 企 业, 由 该 企 业 进 行 写 字 楼 及 研 发 中 心 设 计, 公 司 通 过 招 拍 挂 取 得 土 地 后 进 行 投 资 开 发, 完 成 后 双 方 签 订 长 期 ( 年 或 以 上 ) 租 赁 合 同, 租 金 收 入 实 现 资 金 回 流 截 至 到 2014 年 底, 公 司 所 持 有 的 租 赁 物 业 项 目 如 表 8 表 8 截 至 2014 年 底 公 司 主 要 租 赁 项 目 园 区 运 营 项 目 经 营 模 式 租 赁 物 业 载 体 类 型 出 租 面 积 ( 平 方 米 ) 出 租 率 (%) 软 件 园 信 息 中 心 自 持 租 赁 研 发 中 心 11704 100.0 出 口 服 务 中 心 自 持 租 赁 研 发 中 心 44042 100.0 14

生 命 园 电 子 城 园 中 关 村 兴 业 创 业 园 上 地 信 息 产 业 基 地 资 料 来 源 : 公 司 提 供 软 件 广 场 自 持 租 赁 研 发 中 心 28815 100.0 创 新 大 厦 自 持 租 赁 研 发 生 产 楼 39984 90.0 青 年 公 寓 自 持 租 赁 人 才 公 租 房 6553 86.0 E5 摩 托 罗 拉 北 京 新 园 区 自 持 租 赁 研 发 中 心 84921.07 100.0 E2-1 爱 立 信 研 发 中 心 项 目 自 持 租 赁 研 发 中 心 45802.33 100.0 中 关 村 兴 业 创 业 园 1 号 楼 自 持 租 赁 工 业 厂 房 3741.88 99.0 中 关 村 兴 业 创 业 园 6 号 楼 自 持 租 赁 工 业 厂 房 2564.58 75.0 兴 业 大 厦 自 持 租 赁 工 业 厂 房 3473.67 100.0 创 业 中 心 自 持 租 赁 商 业 办 公 8918.70 100.0 创 新 大 厦 自 持 租 赁 写 字 楼 19937.25 100 上 地 科 技 综 合 楼 自 持 租 赁 工 业 用 房 3989.24 87 商 服 中 心 自 持 租 赁 商 业 物 业 11367.54 100 科 贸 大 厦 自 持 租 赁 写 字 楼 1544.95 100 二 号 标 厂 自 持 租 赁 工 业 用 房 6310.49 96 青 年 公 寓 自 持 租 赁 人 才 公 租 房 5912.3 92 颂 芳 园 2 号 楼 自 持 租 赁 写 字 楼 3648.58 100 硅 谷 自 持 租 赁 写 字 楼 216.66 100 展 春 园 小 区 自 持 租 赁 住 宅 66.8 100 上 地 大 厦 自 持 租 赁 写 字 楼 11457.52 100 颂 芳 园 4 号 楼 自 持 租 赁 写 字 楼 1588.84 100 物 业 管 理 方 面, 公 司 主 要 的 经 营 模 式 分 为 两 种, 一 是 运 营 园 区 的 子 公 司 通 过 下 设 专 门 经 营 物 业 管 理 的 公 司 自 主 经 营 ; 二 是 通 过 服 务 外 包 的 方 式, 委 托 专 业 物 业 公 司 代 为 运 营 其 中, 中 关 村 软 件 园 内, 下 属 子 公 司 北 京 鸿 嘉 物 业 管 理 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 鸿 嘉 物 业 ) 负 责 整 个 园 内 的 商 业 写 字 楼 和 研 发 楼 的 物 业 管 理 生 命 科 技 园 内, 物 业 管 理 主 要 通 过 外 包 公 司 君 豪 公 司 运 营 科 技 金 融 业 务 公 司 围 绕 战 略 性 新 兴 产 业 对 科 技 金 融 的 需 求, 以 贯 彻 国 务 院 对 中 关 村 自 主 创 新 示 范 区 发 展 规 划 纲 要 为 宗 旨, 积 极 推 动 以 科 技 金 融 为 手 段, 支 持 园 区 内 新 技 术 企 业 创 新 发 展, 促 进 科 技 产 业 的 进 步 公 司 以 并 购 整 合 业 务 合 作 为 手 段, 搭 建 金 融 服 务 平 台 2012 年, 公 司 合 并 了 中 科 金 公 司, 并 投 资 设 立 了 中 关 村 科 技 租 赁 ( 北 京 ) 有 限 公 司 (2013 年 10 月 正 式 对 外 开 展 业 务 ), 目 前 以 开 展 科 技 担 保 业 务 为 主 截 至 目 前, 公 司 涉 及 金 融 类 业 务 的 营 业 收 入 主 要 来 源 于 中 科 金 公 司 旗 下 子 公 司 北 京 中 关 村 科 技 融 资 担 保 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 中 关 村 担 保 ) 担 保 业 务 形 成 的 相 关 收 入, 其 他 金 融 业 务 均 尚 处 于 起 步 阶 段, 经 营 收 入 规 模 较 小 ( 创 业 投 资 业 务 不 计 入 公 司 营 业 收 入 ) 中 关 村 担 保 是 北 京 市 政 府 出 资 的 政 策 性 信 用 担 保 机 构, 成 立 于 1999 年 12 月 16 日, 经 过 多 次 股 权 变 更 和 增 资, 目 前 实 收 资 本 17.03 亿 元 近 年 来, 公 司 担 保 业 务 发 展 迅 速, 担 保 业 务 收 入 在 保 户 数 担 保 总 额 在 保 余 额 代 偿 余 额 及 代 偿 率 不 断 上 升 2014 年, 公 司 实 现 担 保 业 务 相 关 收 入 4.32 亿 元, 毛 利 率 为 91.44% 截 至 2014 年 底, 中 关 村 担 保 公 司 累 计 实 现 担 保 业 务 规 模 1158.61 亿 元, 担 保 项 目 19521 项, 在 保 余 额 237.52 亿 元 表 9 担 保 业 务 经 营 业 务 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 3 月 注 册 资 本 170300 170300 170300 营 业 总 收 入 39473.07 47030.53 11291.32 担 保 资 金 投 资 收 益 9109.35 12385.00 3445.23 年 新 增 担 保 户 数 ( 户 ) 1198 2105 747 15

项 目 2013 年 2014 年 2015 年 3 月 在 保 户 数 ( 户 ) 1216 2086 2398 年 新 增 担 保 额 2041535.70 2679896.58 793349.43 担 保 总 额 8906229.75 11586126.33 12379475.76 在 保 余 额 1726499.56 2375156.88 2624491.80 代 偿 余 额 4929.44 8211.27 10382.90 代 偿 率 0.16% 0.29% 0.39% 资 料 来 源 : 公 司 提 供 2014 年 担 保 公 司 新 增 担 保 项 目 中, 为 科 技 型 中 小 微 企 业 提 供 的 担 保 占 比 为 75.69%, 为 示 范 区 内 企 业 提 供 的 担 保 占 比 超 过 76%, 公 司 担 保 业 务 的 被 担 保 企 业 行 业 集 中 度 较 高, 面 临 一 定 的 行 业 风 险 2014 年, 中 关 村 担 保 代 偿 率 0.29%, 担 保 放 大 倍 数 5.64 倍 ; 截 至 2015 年 3 月 底 担 保 在 保 余 额 为 26.24 亿 元, 规 模 较 大, 存 在 一 定 的 代 偿 风 险 公 司 的 其 他 科 技 金 融 业 务 还 包 括 小 额 贷 款 创 业 投 资 及 融 资 租 赁 小 额 贷 款 业 务 主 要 通 过 北 京 市 中 关 村 小 额 贷 款 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 中 关 村 小 贷 ) 运 营 (2014 年 底, 中 科 金 公 司 和 北 京 中 关 村 软 件 园 发 展 责 任 有 限 公 司 分 别 占 其 30% 9.29% 股 份, 中 关 村 小 贷 并 未 纳 入 公 司 合 并 报 表 ) 自 成 立 以 来, 中 关 村 小 贷 围 绕 推 动 中 关 村 国 家 自 主 创 新 示 范 区 建 设 扶 持 一 批 有 前 景 的 优 质 创 新 型 科 技 企 业 这 一 中 心, 积 极 创 新 金 融 产 品 不 断 扩 大 业 务 规 模, 建 立 并 改 进 风 险 控 制 体 系, 探 索 并 逐 步 完 善 与 银 行 担 保 创 业 投 资 的 合 作 机 制, 为 客 户 提 供 分 阶 段 多 元 化 全 方 位 的 融 资 服 务 体 系 2014 年, 该 公 司 发 放 贷 款 246 笔 ; 截 至 2014 年 底, 中 关 村 小 贷 累 计 发 放 贷 款 共 1145 笔, 期 末 贷 款 余 额 为 98930 万 元 ;2014 年 利 息 收 入 16026 万 元, 利 润 总 额 12420 万 元, 资 本 收 益 率 为 13.29% 从 已 放 款 项 目 看, 单 笔 贷 款 金 额 从 10 万 到 2100 万 不 等, 其 中 70% 为 科 技 型 中 小 企 业 创 业 投 资 业 务 主 要 通 过 北 京 中 关 村 创 业 投 资 发 展 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 中 关 村 创 投 ) 运 营 中 关 村 创 投 是 中 关 村 管 委 会 及 公 司 下 属 的 创 业 投 资 业 务 平 台, 中 关 村 创 投 注 册 资 本 4.4 亿 元, 管 理 资 金 总 规 模 约 12 亿 元 目 前, 中 关 村 创 投 主 要 通 过 直 接 投 资 和 母 基 金 投 资 方 式 开 展 创 业 投 资, 在 重 点 聚 焦 优 质 科 技 创 业 企 业 和 优 质 投 资 机 构 两 大 客 户 资 源 的 基 础 上, 着 力 推 进 技 术 与 资 本 的 有 效 对 接, 支 持 中 关 村 示 范 区 企 业 发 展 在 直 接 投 资 业 务 方 面, 中 关 村 创 投 已 完 成 对 十 多 家 中 关 村 园 区 企 业 的 投 资, 投 资 总 额 约 为 1.87 亿 元, 所 投 资 企 业 涉 及 广 义 IT( 软 硬 件 ) 清 洁 技 术 新 能 源 新 材 料 高 技 术 服 务 等 多 个 领 域 在 母 基 金 投 资 业 务 方 面, 中 关 村 创 投 已 同 启 迪 创 投 光 大 控 股 联 华 控 股 联 想 投 资 北 极 光 创 投 青 云 创 投 德 同 资 本 IDG 资 本 龙 磐 投 资 厚 德 资 本 TCL 投 资 汉 能 投 资 京 投 基 石 投 资 中 关 村 瞪 羚 投 资 清 华 工 研 院 中 信 建 投 资 本 赛 伯 乐 投 资 方 源 资 本 华 胜 天 成 投 资 高 特 佳 投 资 宽 带 资 本 等 多 家 优 秀 创 投 机 构 形 成 了 合 作 关 系 截 至 2014 年 底, 中 关 村 创 投 参 与 设 立 的 创 投 基 金 已 达 45 家, 基 金 总 规 模 已 超 过 211 亿 元, 这 些 创 投 基 金 的 重 点 投 资 方 向 已 涵 盖 节 能 环 保 移 动 互 联 网 下 一 代 互 联 网 生 物 医 药 轨 道 交 通 新 材 料 现 代 服 务 业 等 多 个 中 关 村 战 略 性 新 兴 产 业 领 域 融 资 租 赁 业 务 主 要 依 托 于 2012 年 新 成 立 的 中 关 村 租 赁 中 关 村 租 赁 于 2013 年 5 月 起 正 式 开 始 经 营 业 务, 现 处 于 业 务 初 期 发 展 阶 段, 2014 年 实 现 收 入 同 比 增 加 6804.76 万 元 4. 产 业 投 资 目 前 公 司 产 业 投 资 资 金 主 要 来 源 两 个 方 面 : 一 是 政 府 资 金 ( 北 京 市 财 政 资 金 投 资 专 业 代 持 机 构 仅 为 6 家, 公 司 为 其 中 之 一, 负 责 示 范 园 区 的 政 策 资 金 股 权 投 资 业 务 ); 二 是 自 有 资 金 公 司 成 立 至 2015 年 3 月 底, 决 策 投 资 项 目 231 个, 决 策 投 资 金 额 54.52 元 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 自 有 资 金 决 策 项 目 共 计 93 个, 决 策 金 额 共 计 26.09 亿 元 其 中 股 权 投 资 7.31 亿 元, 委 托 贷 款 18.78 亿 元, 平 均 每 个 项 目 决 策 16

金 额 为 2805.38 万 元 自 有 资 金 累 计 出 资 项 目 ( 含 集 团 决 策 后 以 中 关 村 创 投 名 义 出 资 项 目 和 已 退 出 项 目 ) 共 计 52 个 出 资 金 额 共 计 17.34 亿 元, 其 中 股 权 出 资 4.58 亿 元, 委 托 贷 款 12.76 亿 元, 平 均 每 个 项 目 出 资 金 额 为 896.13 万 元 ( 剔 除 了 集 团 战 略 投 资 中 芯 北 方 项 目 和 冠 清 展 锐 项 目 金 额 ) 代 持 政 府 资 金 投 资 由 两 部 分 构 成, 一 是 代 持 北 京 市 重 大 科 技 成 果 转 化 产 业 化 统 筹 资 金 进 行 投 资 ; 二 是 代 持 中 关 村 现 代 服 务 业 试 点 扶 持 资 金 进 行 投 资 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 代 持 政 府 资 金 投 资 决 策 投 资 项 目 138 个, 决 策 投 资 金 额 28.43 亿 元, 其 中 代 持 北 京 市 重 大 科 技 成 果 转 化 产 业 化 统 筹 资 金 项 目 27.40 亿 元, 代 持 现 代 服 务 业 试 点 扶 持 资 金 项 目 1.03 亿 元 公 司 代 持 政 府 资 金 投 资 出 资 项 目 114 个, 代 持 政 府 投 资 项 目 出 资 额 16.33 亿 元, 其 中 代 持 北 京 市 重 大 科 技 成 果 转 化 产 业 化 统 筹 资 金 项 目 108 个, 代 持 现 代 服 务 业 试 点 扶 持 资 金 项 目 7 个, 其 中 航 天 数 字 传 媒 项 目 为 统 筹 资 金 与 现 代 服 务 业 重 复 投 资 项 目 5. 房 地 产 开 发 公 司 房 地 产 业 务 主 要 的 经 营 主 体 为 实 创 总 公 司 及 海 开 公 司, 房 产 销 售 中 包 含 了 保 障 房 销 售 与 商 品 住 宅 销 售 2013 年 和 2014 年, 公 司 房 地 产 业 务 板 块 实 现 收 入 分 别 为 14.11 亿 元 和 10.47 亿 元, 实 创 总 公 司 房 产 销 售 业 务 受 2014 年 度 市 场 环 境 影 响, 房 产 销 售 数 量 降 低, 导 致 该 业 务 业 绩 较 2013 年 有 所 下 降 ;2014 年 的 收 入 主 要 是 对 苏 家 坨 公 租 房 项 目 和 居 易 园 小 区 等 项 目 的 销 售 确 认 2013 年 和 2014 年, 房 地 产 业 务 板 块 收 入 占 公 司 主 营 业 务 收 入 的 比 例 分 别 为 24.54% 和 19.60%, 部 分 商 业 住 宅 销 售 收 入 虽 然 占 比 公 司 主 营 业 务 收 入 较 高, 但 房 地 产 业 务 板 块 并 非 公 司 重 点 支 持 的 核 心 业 务 公 司 核 心 业 务 园 区 开 发 在 前 期 需 要 大 量 的 资 金 投 入, 且 建 设 期 较 长, 但 园 区 开 发 及 配 套 载 体 建 设 的 资 金 回 流 及 营 业 收 入 的 增 长 亦 需 要 一 定 时 间, 因 此, 现 阶 段 房 地 产 销 售 收 入 在 账 面 表 现 上 有 一 定 占 比 未 来 随 着 公 司 园 区 开 发 其 相 关 配 套 板 块 业 务 的 发 展 及 资 金 回 流, 房 地 产 销 售 收 入 预 计 将 有 所 下 降 表 10 截 至 2014 年 底 公 司 在 建 房 地 产 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 万 元 ) 项 目 名 称 项 目 类 别 地 理 位 置 建 设 期 居 易 园 项 目 住 宅 / 商 业 / 配 套 公 建 创 新 基 地 C_27 回 迁 房 项 目 住 宅 资 料 来 源 : 公 司 提 供 规 划 建 筑 面 积 总 投 资 已 完 成 投 资 预 计 销 售 总 额 已 销 售 总 额 海 淀 区 安 宁 庄 2006-2015 37.40 390000 317448 600000 276680 昌 平 区 沙 河 镇 踩 河 新 村 2009-2016 21.82 66937 33300 6. 未 来 发 展 股 权 投 资 方 面, 公 司 将 聚 焦 大 院 大 所 大 学, 聚 焦 央 企 与 军 民 融 合 项 目, 聚 焦 国 内 外 有 影 响 力 的 高 端 项 目, 围 绕 国 家 战 略 性 新 兴 产 业 和 北 京 市 产 业 布 局, 利 用 好 政 府 每 年 100 亿 元 的 统 筹 资 金, 投 资 一 批 有 影 响, 符 合 高 端 引 领 驱 动 创 新 绿 色 发 展 理 念 的 项 目 在 京 转 化 和 产 业 化 此 外, 北 京 市 政 府 未 来 将 以 中 关 村 发 展 集 团 为 主 体 加 快 设 立 集 成 电 路 产 业 投 资 基 金 该 投 资 基 金 既 能 聚 焦 中 芯 国 际 等 本 市 集 成 电 路 重 大 项 目 的 产 业 链, 又 能 发 挥 中 关 村 集 团 重 大 项 目 投 融 资 平 台 作 用, 解 决 中 关 村 集 团 的 注 资 问 题, 并 可 与 百 千 万 科 技 金 融 思 路 对 接 集 成 电 路 产 业 投 资 基 金 计 划 总 规 模 约 300 亿 元, 先 期 市 级 资 金 和 国 家 安 排 资 金 拟 通 过 中 关 村 投 资 中 心 注 入 公 司, 公 司 使 用 市 场 化 手 段 对 资 金 进 一 步 放 大, 对 接 好 拟 以 政 府 股 权 投 资 方 式 支 持 的 项 目 截 至 2015 年 3 月 底, 中 关 村 投 资 中 心 已 向 公 司 完 成 注 资 38.80 亿 元 投 资 模 式 创 新 方 面, 公 司 在 进 一 步 规 范 的 基 础 上, 加 大 委 托 贷 款 加 认 股 权 投 资 ; 注 17

重 与 知 名 创 投 企 业 社 会 资 本 的 合 作, 建 立 符 合 创 新 型 企 业 特 点 的 投 资 项 目 管 理 体 系 公 司 未 来 重 点 关 注 物 联 网 云 计 算 新 能 源 的 电 动 汽 车 并 网 技 术 等 新 兴 产 业 及 关 键 产 业 链 ; 加 强 推 动 中 关 村 创 新 要 素 与 央 企 及 市 属 国 企 的 聚 合, 打 造 支 持 院 校 科 研 单 位 企 业 研 发 中 试 和 产 业 化 的 高 端 服 务 体 系 园 区 建 设 方 面, 公 司 继 续 推 动 项 目 和 企 业 集 群 落 地 与 各 区 县 密 切 配 合, 支 持 各 控 股 子 公 司 加 快 孵 化 器 标 准 厂 房 产 业 服 务 中 心 建 设 推 动 中 关 村 科 技 园 区 昌 平 园 东 区 二 五 六 期 项 目 中 关 村 国 家 工 程 技 术 创 新 基 地 项 目 北 京 通 用 航 空 产 业 园 产 业 用 地 项 目 以 及 马 池 口 埝 头 工 业 区 等 一 批 重 点 项 目 的 建 设 未 来 三 年 内, 公 司 在 建 重 点 园 区 项 目 开 发 方 面 资 金 需 求 预 计 约 123.32 元, 资 金 需 求 压 力 较 大 地 块 名 称 表 11 公 司 未 来 土 地 开 发 情 况 截 至 2014 年 未 来 投 资 计 划 ( 万 元 ) 底 已 完 成 投 资 ( 万 元 ) 2015 年 2016 年 2017 年 生 命 园 一 期 60658.00 2269.00 3115.00 生 命 园 二 期 58316.00 3627.00 7579.00 北 京 通 用 航 空 产 业 园 产 业 用 地 项 目 地 块 14347.11 16500.00 40000.00 30000.00 马 池 口 埝 头 工 业 区 18551.25 3200.00 3500.00 10000.00 中 关 村 科 技 园 区 昌 平 园 东 区 二 期 139436.98 28732.00 57464.00 中 关 村 科 技 园 区 昌 平 园 东 区 五 期 3300.00 6924.00 13849.00 中 关 村 科 技 园 区 昌 平 园 东 区 六 期 4000.00 7934.00 1586.00 昌 平 园 东 区 三 四 期 74822.95 10370.74 10380.31 南 口 工 业 用 地 11789.40 金 桥 科 技 产 业 基 地 75-01-(06 07 11 12 13) 40675.00 25922.00 1452.00 1451.00 金 桥 科 技 产 业 基 地 75-01-(08 09 10 14 15) 44195.00 7432.00 13737.00 13736.00 金 桥 科 技 产 业 基 地 75-01-(01.03 04 05 30640.00 15266.00 6422.00 6422.00 金 桥 科 技 产 业 基 地 75-01-(19 20 21) 41347.00 15898.00 10203.00 10202.00 永 丰 ( 新 园 区 )B C G H 495051.00 96000.00 62497.00 永 丰 ( 新 园 区 )D E 107682.00 82131.00 永 丰 ( 新 园 区 )J K L 450811.00 21638.00 电 子 城 西 区 四 期 117306.31 8849.00 9653.00 12400.00 丰 台 科 技 园 东 区 三 期 1516-10/11/12//15/16/18/19/21/25/28/35/36/42/43/44/45/52/53/54/59/60/ 66 640072.35 94101.00 石 景 山 园 北 I 区 151976.28 54500.00 117000.00 15000.00 光 机 电 一 期 7658.75 光 机 电 二 期 8304.76 光 机 电 三 期 192545.85 光 机 电 四 期 36527.10 中 关 村 国 家 工 程 技 术 创 新 基 地 239889.91 117135.93 115251.88 北 京 新 能 源 汽 车 设 计 制 造 产 业 基 地 A 地 块 24822.46 16.90 电 子 城 西 区 二 期 144407.45 742.58 2120.00 3000.00 软 件 园 一 期 181752.33 180.00 软 件 园 二 期 112760.91 13486.50 15270.00 7091.59 合 计 3453647.15 514228.65 594271.19 124737.59 资 料 来 源 : 公 司 提 供 18

基 于 公 司 的 业 务 目 标 定 位, 在 业 务 布 局 和 组 合 方 面, 公 司 未 来 将 以 产 业 投 资 为 主 线, 以 金 融 创 新 为 突 破, 以 园 区 建 设 为 着 力 点, 大 力 培 育 科 技 服 务, 形 成 科 技 投 资 科 技 园 区 科 技 金 融 科 技 服 务 四 大 业 务 板 块 总 体 来 看, 公 司 作 为 中 关 村 自 主 创 新 示 范 区 的 主 要 开 发 建 设 实 体, 外 部 经 济 环 境 较 好, 未 来 前 景 良 好 公 司 经 营 业 务 仍 然 以 园 区 开 发 及 投 资 为 主, 尚 未 出 让 的 开 发 土 地 对 公 司 资 金 形 成 较 大 占 用, 未 来 将 根 据 土 地 市 场 情 况 进 行 出 让 而 逐 步 结 转 并 确 认 收 入 ; 未 来 三 年 内, 公 司 对 重 点 园 区 的 开 发 投 资 规 模 较 大, 资 金 需 求 压 力 较 大 考 虑 到 未 来 随 着 京 津 冀 一 体 化 协 同 发 展 的 逐 步 实 施, 公 司 开 发 的 园 区 土 地 保 值 性 较 好, 公 司 的 开 发 土 地 储 备 对 公 司 未 来 收 入 的 实 现 形 成 有 力 支 撑 此 外, 近 年 来 公 司 园 区 配 套 板 块 业 务 规 模 不 断 拓 展, 成 为 公 司 收 入 和 利 润 的 有 效 增 长 点 但 同 时 联 合 资 信 关 注 到, 目 前 公 司 主 要 依 靠 通 过 控 制 各 园 区 开 发 公 司 的 重 大 决 策, 统 筹 一 区 多 园 的 建 设 及 规 划, 而 各 园 区 开 发 公 司 陆 续 注 入 公 司, 尚 处 于 初 期 整 合 阶 段, 公 司 未 来 发 展 有 赖 于 对 各 子 公 司 整 合 及 协 同 效 应 的 发 挥 八 募 集 资 金 使 用 情 况 公 司 于 2014 年 11 月 发 行 了 额 度 为 5 亿 元 的 中 期 票 据 14 中 关 村 集 MTN001, 发 行 期 限 为 5 年, 用 途 为 偿 还 银 行 贷 款 截 至 目 前, 募 集 资 金 已 全 部 使 用 完 毕 九 财 务 分 析 公 司 提 供 的 2012~2014 年 度 三 年 连 审 财 务 报 表 由 瑞 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 并 出 具 保 留 意 见 的 审 计 结 论 保 留 意 见 段 如 下 : 北 京 海 开 房 地 产 集 团 有 限 责 任 公 司 是 公 司 的 全 资 子 公 司, 其 子 公 司 北 京 海 开 房 地 产 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 海 开 股 份 ) 截 止 2014 年 12 月 31 日 应 收 香 港 辉 志 企 业 有 限 公 司 的 数 码 大 厦 余 额 1.98 亿 元, 按 个 别 认 定 法 累 计 提 取 坏 账 准 备 0.50 亿 元 由 于 海 开 股 份 在 与 香 港 辉 志 企 业 有 限 公 司 合 作 开 发 的 北 京 科 技 会 展 中 心 项 目 中 产 生 争 议, 海 开 股 份 向 中 国 国 际 贸 易 仲 裁 委 员 会 提 出 仲 裁 申 请,2010 年 4 月 1 日 已 取 得 中 国 国 际 贸 易 仲 裁 委 员 会 裁 决 书, 认 定 香 港 辉 志 企 业 有 限 公 司 应 向 海 开 股 份 支 付 物 业 销 售 和 租 赁 收 入 款 项 合 计 2.54 亿 元 截 止 2014 年 12 月 31 日, 海 开 股 份 仍 然 未 收 到 上 述 款 项 海 开 股 份 未 来 能 否 收 到 该 款 项 存 在 不 确 定 性, 我 们 无 法 判 断 该 事 项 对 海 开 股 份 及 中 发 展 集 团 财 务 报 表 的 影 响 程 度 合 并 范 围 方 面,2013 年 公 司 将 北 京 中 建 中 关 村 生 物 医 药 产 业 投 资 发 展 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 中 建 中 关 村 公 司 ) 纳 入 公 司 合 并 范 围, 公 司 持 股 比 例 为 50%, 根 据 中 建 中 关 村 公 司 章 程, 其 股 东 一 致 同 意 公 司 有 权 决 定 其 财 务 和 经 营 政 策, 故 公 司 享 有 对 其 实 际 控 制 权, 因 此 将 其 纳 入 合 并 范 围 2014 年, 公 司 通 过 投 资 设 立 北 京 知 识 产 权 运 营 管 理 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 知 识 产 权 公 司 ) 北 京 中 关 村 延 庆 园 建 设 发 展 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 延 庆 园 公 司 ) 和 北 京 集 成 电 路 产 业 发 展 股 权 投 资 基 金 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 母 基 金 ) 并 纳 入 合 并 范 围, 截 至 2014 年 底, 上 述 三 家 公 司 净 资 产 分 别 为 1.01 亿 元 0.39 亿 元 40.05 亿 元 由 于 近 年 新 合 并 子 公 司 资 产 及 净 资 产 规 模 相 对 公 司 规 模 较 小, 公 司 合 并 口 径 财 务 数 据 可 比 性 较 强 截 至 2014 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 为 886.10 亿 元, 股 东 权 益 合 计 为 223.56 亿 元 ( 其 中 少 数 股 东 权 益 37.29 亿 元 );2014 年, 公 司 合 并 口 径 实 现 营 业 总 收 入 56.46 亿 元, 利 润 总 额 10.31 亿 元 截 至 2015 年 3 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 为 901.88 亿 元, 股 东 权 益 合 计 为 223.30 亿 元 ( 其 中 少 数 股 东 权 益 37.26 亿 元 );2015 年 1~3 月, 公 司 合 并 口 径 实 现 营 业 总 收 入 5.40 亿 元, 利 润 总 额 0.30 亿 元 19

1. 盈 利 能 力 公 司 营 业 收 入 主 要 由 科 技 园 区 开 发 及 建 设 收 入 房 产 销 售 收 入 租 赁 及 物 业 收 入 和 担 保 费 等 相 关 收 入 等 组 成 2014 年, 公 司 营 业 总 收 入 为 56.46 亿 元, 同 比 下 降 6.16%, 主 要 是 受 园 区 开 发 建 设 和 房 产 销 售 收 入 下 降 所 致 ; 同 期, 公 司 营 业 成 本 为 37.05 亿 元, 同 比 下 降 15.27% 营 业 利 润 率 方 面,2014 年, 公 司 营 业 利 润 率 为 28.80%, 同 比 上 升 7.21 个 百 分 点 期 间 费 用 控 制 方 面,2013 年 和 2014 年, 公 司 期 间 费 用 分 别 为 9.98 亿 元 和 10.86 亿 元 公 司 的 期 间 费 用 以 管 理 费 用 为 主, 但 销 售 费 用 增 长 亦 较 快, 这 与 公 司 下 属 子 公 司 众 多 密 切 相 关 与 近 年 公 司 房 产 销 售 市 场 推 广 力 度 加 大 有 关 2013 年 和 2014 年, 公 司 期 间 费 用 率 分 别 为 16.59% 和 19.23%, 公 司 期 间 费 用 对 营 业 收 入 侵 蚀 较 为 严 重, 公 司 费 用 控 制 能 力 有 待 加 强 2013 年 和 2014 年, 公 司 获 得 的 投 资 收 益 分 别 为 5.62 亿 元 和 5.05 亿 元, 主 要 源 自 持 有 可 供 出 售 金 融 资 产 期 间 取 得 的 投 资 收 益 持 有 至 到 期 投 资 期 间 取 得 的 投 资 收 益 等 2013 年 和 2014 年, 公 司 营 业 利 润 分 别 为 8.24 亿 元 和 8.44 亿 元, 投 资 收 益 对 营 业 利 润 贡 献 较 大 2013 年 和 2014 年, 公 司 获 得 营 业 外 收 入 分 别 为 0.75 亿 元 和 2.57 亿 元, 主 要 为 政 府 各 项 补 助 款 2013 年 和 2014 年, 公 司 利 润 总 额 分 别 为 8.90 亿 元 和 10.31 亿 元,2014 年 同 比 增 长 15.86% 从 盈 利 指 标 看,2014 年, 公 司 总 资 本 收 益 率 和 净 资 产 收 益 率 分 别 为 1.67% 和 3.16%, 同 比 分 别 下 降 0.21 和 0.42 个 百 分 点 2015 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 5.40 亿 元, 同 比 大 幅 下 降 43.15%, 主 要 是 由 于 上 年 同 期 实 现 较 大 规 模 园 区 开 发 建 设 收 入 所 致 ; 公 司 实 现 营 业 毛 利 率 50.83%, 较 上 年 同 期 大 幅 上 升, 主 要 是 由 于 毛 利 率 较 低 的 园 区 开 发 建 设 业 务 本 期 占 比 较 低 所 致 图 1 公 司 盈 利 水 平 情 况 ( 亿 元 ) (%) 70 50 60 45 40 50 35 40 30 25 30 20 20 15 10 10 5 0 0 2012 年 2013 年 2014 年 15 年 1-3 月 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 营 业 成 本 ( 亿 元 ) 利 润 总 额 ( 亿 元 ) 营 业 利 润 率 (%) 总 资 本 收 益 率 (%) 净 资 产 收 益 率 (%) 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 表 综 合 分 析, 考 虑 到 公 司 营 业 利 润 相 对 资 产 规 模 小 以 及 期 间 费 用 率 偏 高 等 因 素, 公 司 整 体 盈 利 能 力 一 般, 但 符 合 园 区 企 业 特 点, 未 来 期 间 费 用 控 制 能 力 有 待 改 善 2. 现 金 流 从 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 看,2013 年 和 2014 年, 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 -41.05 亿 元 和 -34.73 亿 元 其 中 经 营 活 动 现 金 流 入 分 别 为 174.26 亿 元 和 170.73 亿 元 ; 经 营 活 动 现 金 流 出 分 别 为 215.31 亿 元 和 205.46 亿 元 公 司 经 营 活 动 现 金 净 流 量 持 续 为 负 的 原 因 是 公 司 业 务 不 断 扩 展, 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 大 幅 增 加 导 致 公 司 主 营 业 务 中 科 技 园 区 开 发 及 建 设 业 务 前 期 资 金 投 入 及 拆 迁 建 设 成 本 支 出 较 大, 待 项 目 开 发 建 设 成 熟 后 才 可 逐 步 实 现 现 金 回 流 从 收 入 实 现 质 量 看,2013 年 和 2014 年, 公 司 现 金 收 入 比 分 别 为 76.53% 和 105.64% 2013 年 公 司 收 入 实 现 质 量 下 滑 主 要 系 土 地 开 发 款 结 算 影 响 ;2014 年 公 司 收 入 实 现 质 量 有 所 提 升 从 投 资 产 生 的 现 金 流 量 看,2013 年 和 2014 年, 公 司 投 资 活 动 现 金 流 入 分 别 为 295.29 亿 元 和 189.24 亿 元, 主 要 为 收 回 投 资 收 到 的 现 金 ( 主 要 为 理 财 产 品 到 期 收 到 的 本 金 和 收 益 ) 2013 20

年 和 2014 年, 公 司 投 资 性 现 金 净 流 量 净 额 分 别 为 -0.83 亿 元 和 -10.86 亿 元 2013 年 和 2014 年, 公 司 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 分 别 为 -41.88 亿 元 和 -45.59 亿 元, 呈 流 出 状 态, 公 司 存 在 对 外 筹 资 压 力 从 筹 资 产 生 的 现 金 流 量 看,2013 年 和 2014 年, 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 量 净 额 分 别 为 32.03 亿 元 和 83.04 亿 元 ; 其 中 筹 资 活 动 现 金 流 入 分 别 为 1305.83 亿 元 和 2418.84 亿 元 ; 筹 资 活 动 现 金 流 出 分 别 为 1273.80 亿 元 和 2335.80 亿 元 筹 资 活 动 现 金 支 出 主 要 是 偿 还 债 务 和 支 付 一 定 的 股 利 及 银 行 利 息 从 筹 资 活 动 看, 公 司 能 够 通 过 间 接 融 资 渠 道 为 持 续 稳 定 扩 张 提 供 资 金 支 持, 整 体 筹 资 能 力 较 强, 筹 资 活 动 比 较 稳 定 ( 亿 元 ) 100 80 60 40 20 0-20 -40-60 图 2 公 司 现 金 流 情 况 2012 年 2013 年 2014 年 15 年 1-3 月 经 营 活 动 现 金 净 流 量 投 资 活 动 现 金 净 流 量 筹 资 活 动 现 金 净 流 量 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 表 2015 年 一 季 度, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 为 29.81 亿 元, 其 中 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 8.82 亿 元, 现 金 收 入 比 为 166.98%; 经 营 活 动 现 金 流 出 量 为 53.53 亿 元, 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 净 额 为 -23.72 亿 元 投 资 活 动 经 营 活 动 现 金 流 净 额 为 -9.32 亿 元, 筹 资 活 动 经 营 活 动 现 金 流 净 额 为 4.42 亿 元 总 体 来 看, 跟 踪 期 内, 公 司 受 下 属 子 公 司 参 与 园 区 整 理 开 发 业 务 规 模 扩 大 以 及 往 来 款 项 较 多 等 影 响, 公 司 经 营 活 动 整 体 获 现 能 力 弱, 但 随 着 建 设 项 目 成 熟 所 伴 随 的 现 金 回 流, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 持 续 为 流 出 状 态 有 望 有 所 改 善 ; 根 据 公 司 目 前 经 营 情 况, 未 来 对 外 融 资 需 求 仍 较 大 3. 资 本 及 债 务 结 构 资 产 截 至 2014 年 底, 公 司 资 产 总 额 为 886.10 亿 元, 同 比 增 长 16.13%, 主 要 来 自 流 动 资 产 的 增 长 ; 从 资 产 结 构 来 看, 以 流 动 资 产 为 主, 占 资 产 总 额 的 77.82% 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 资 产 689.53 亿 元, 同 比 增 长 11.91%, 主 要 源 自 货 币 资 金 存 货 的 增 长 公 司 流 动 资 产 主 要 由 货 币 资 金 预 付 账 款 其 他 应 收 款 和 存 货 构 成, 分 别 占 流 动 资 产 总 额 的 16.82% 3.29% 10.96% 62.89% 图 3 截 至 2014 年 底 公 司 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 截 至 2014 年 底, 公 司 货 币 资 金 115.99 亿 元, 同 比 增 长 47.80%, 其 中 银 行 存 款 114.00 亿 元, 其 他 货 币 资 金 1.97 亿 元 ; 货 币 资 金 中 受 限 资 金 合 计 1.35 亿 元 截 至 2014 年 底, 公 司 预 付 款 项 22.66 亿 元, 同 比 增 长 142.46%, 主 要 为 预 付 购 房 款 及 征 地 款 从 账 龄 方 面 看,1 年 以 内 的 占 83.57%,1~2 年 的 占 6.84%,2~3 年 的 占 0.84%,3 年 以 上 的 占 8.75% 账 龄 超 过 1 年 的 大 额 预 付 款 项 主 要 包 括 21

预 付 北 京 鼎 轩 基 业 科 技 发 展 有 限 公 司 的 购 房 款 预 付 建 筑 中 心 及 北 京 市 昌 平 区 马 池 口 镇 的 预 付 征 地 款 预 付 北 京 京 通 华 建 投 资 中 心 的 收 购 款 截 至 2014 年 底, 公 司 其 他 应 收 款 为 75.56 亿 元, 同 比 增 长 变 化 不 大 ; 其 中 按 组 合 计 提 坏 账 准 备 的 其 他 应 收 款 占 97.71% 按 组 合 计 提 坏 账 准 备 的 其 他 应 收 款 中, 按 账 龄 分 析 计 提 坏 账 准 备 的 其 他 应 收 款 仅 占 4.48%, 账 龄 在 5 年 以 上 的 占 比 较 高, 达 22.85%, 并 计 提 坏 账 准 备 0.76 亿 元 ; 无 收 回 风 险 采 用 其 他 方 法 计 提 坏 账 准 备 的 其 他 应 收 款 70.52 亿 元, 占 按 组 合 计 提 坏 账 准 备 的 其 他 应 收 款 的 95.52%, 主 要 为 电 子 城 应 收 北 京 土 地 储 备 中 心 朝 阳 分 中 心 款 项, 电 子 城 公 司 筹 集 到 土 地 整 理 资 金 后 转 拨 北 京 市 土 地 整 理 储 备 中 心 朝 阳 分 中 心 进 行 电 子 城 北 扩 项 目 土 地 一 级 开 发, 根 据 相 关 协 议, 土 地 整 理 资 金 全 额 回 收 较 有 保 障, 回 收 风 险 较 低, 但 土 地 整 理 资 金 回 收 时 效 受 地 区 土 地 出 让 计 划 和 招 商 引 资 等 情 况 影 响 大, 具 有 一 定 不 确 定 性 其 余 为 公 司 对 中 小 企 业 的 股 权 投 资 款 关 联 方 往 来 款 等 总 体 来 看, 公 司 其 他 应 收 款 质 量 一 般, 欠 款 方 对 公 司 资 金 形 成 占 用 公 司 的 存 货 主 要 是 公 司 进 行 园 区 土 地 一 级 开 发 形 成 的 综 合 开 发 成 本, 主 要 包 含 库 存 材 料 在 建 开 发 产 品 ( 开 发 成 本 ) 已 完 工 开 发 产 品 和 意 图 出 售 而 暂 时 出 租 的 开 发 产 品 等 截 至 2014 年 底 为 433.62 亿 元, 同 比 增 长 7.82%, 其 中 工 程 施 工 及 其 他 占 比 达 98.82%, 主 要 为 公 司 土 地 一 级 整 理 成 本 截 至 2014 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 为 196.57 亿 元, 同 比 增 长 33.88%, 主 要 源 自 可 供 出 售 金 融 资 产 长 期 应 收 款 在 建 工 程 的 增 长 公 司 非 流 动 资 产 主 要 由 可 供 出 售 金 融 资 产 持 有 至 到 期 投 资 长 期 应 收 款 长 期 股 权 投 资 投 资 性 房 地 产 在 建 工 程 其 他 非 流 动 资 产 构 成 近 年 来 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 快 速 增 长, 2014 年 底 为 41.56 亿 元, 同 比 增 长 68.96% 2013 年 末 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 同 比 大 幅 增 长 系 公 司 按 照 企 业 会 计 准 则 第 2 号 长 期 股 权 投 资 (2014 年 修 订 ) 要 求, 将 原 计 入 长 期 股 权 投 资 核 算 的 部 分 资 产 重 分 类 至 本 科 目 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 持 有 至 到 期 投 资 为 23.45 亿 元, 同 比 增 长 20.03%,, 主 要 为 公 司 持 有 的 企 业 债 及 信 托 等 金 融 资 产, 占 比 分 别 为 85.50% 和 14.50% 截 至 2014 年 底, 公 司 长 期 应 收 款 22.26 亿 元, 同 比 增 长 70.84%, 主 要 由 融 资 租 赁 款 和 委 托 贷 款 构 成, 占 比 分 别 为 57.10% 和 42.90% 截 至 2014 年 底, 公 司 在 建 工 程 为 20.94 亿 元, 同 比 增 长 131.64%, 主 要 系 下 属 子 公 司 自 身 建 设 项 目 有 所 增 加 表 12 截 至 2014 年 底 公 司 主 要 在 建 工 程 明 细 ( 单 位 : 万 元 ) 子 公 司 名 称 项 目 名 称 账 面 余 额 丰 科 建 公 司 园 博 会 主 展 馆 69501.89 本 公 司 国 防 园 共 建 项 目 26565.05 软 件 园 公 司 中 国 国 际 服 务 外 包 新 市 场 交 易 中 心 18624.94 软 件 园 公 司 孵 化 加 速 器 17161.52 京 石 公 司 公 租 房 项 目 14623.72 实 创 总 公 司 实 创 总 公 司 实 创 总 公 司 永 丰 产 业 基 地 ( 新 ) 城 市 次 干 路 道 路 工 程 上 地 供 热 厂 煤 改 气 工 程 ( 锅 炉 房 ) 上 地 村 西 路 及 东 北 旺 北 路 热 力 管 线 工 程 ( 软 件 园 外 ) 16126.58 10650.87 8442.41 软 件 园 公 司 云 计 算 创 新 示 范 基 地 7925.69 医 疗 器 械 园 公 司 中 关 村 医 疗 器 械 园 一 期 5261.42 合 计 194884.09 截 至 2014 年 底, 公 司 其 他 非 流 动 资 产 20.15 亿 元, 同 比 增 长 18.53%, 主 要 是 公 司 代 持 政 府 统 筹 资 金 进 行 的 产 业 投 资 款 项 大 幅 增 长 所 致, 投 资 形 式 为 股 权 投 资 共 享 知 识 产 权 或 设 立 专 项 基 金 2015 年 3 月 底, 公 司 资 产 总 额 为 901.88 亿 元, 较 2014 年 底 增 长 1.78%; 其 中 流 动 资 产 702.42 亿 元, 占 比 77.88%, 非 流 动 资 产 199.46 亿 元, 占 比 22.12% 其 中, 预 付 款 项 其 他 应 22