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北 京 房 地 产 市 场 年 中 报 告 (21.7) 第 一 篇 21 年 上 半 年 北 京 新 房 市 场 数 据 分 析 报 告 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 1

目 录 北 京 房 地 产 市 场 年 中 报 告...1 第 一 篇 21 年 上 半 年 北 京 新 房 市 场 数 据 分 析 报 告...3 一 经 营 性 用 地 供 应 分 析... 3 二 商 品 房 开 发 投 资 及 新 开 工 面 积 分 析... 11 三 商 品 房 批 准 预 售 面 积 分 析... 15 四 商 品 房 销 售 规 模 分 析... 19 五 商 品 房 期 房 市 场 供 需 关 系 分 析... 26 六 商 品 房 销 售 价 格 分 析... 3 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 2

第 一 篇 21 年 上 半 年 北 京 新 房 市 场 数 据 分 析 报 告 一 经 营 性 用 地 供 应 分 析 房 地 产 市 场 年 度 研 究 报 告 1 年 上 半 年 新 增 土 地 供 应 规 模 比 上 年 同 期 增 长 74.2%, 工 业 用 地 占 比 45.94% 21 年 上 半 年 北 京 建 设 用 地 新 增 供 应 面 积 为 838 万 平 米, 同 比 增 长 74.2 %, 已 达 到 9 年 全 年 建 设 用 地 新 增 供 应 面 积 的 61.17%; 新 增 供 地 的 规 划 建 筑 面 积 为 1256 万 平 米, 同 比 增 长 46.5%, 已 达 到 9 年 全 年 总 成 交 规 划 建 筑 面 积 的 53.54% 成 交 的 117 宗 土 地 中 : 有 65 宗 工 业 用 地, 建 设 用 地 面 积 和 规 划 建 筑 面 积 的 比 重 分 别 为 45.94% 和 33.5%; 有 1 宗 加 油 站 用 地, 建 设 用 地 面 积 和 规 划 建 筑 面 积 的 比 重 分 别 为.58 和.31 ; 其 余 为 普 通 商 品 房 用 地 图 : 北 京 历 年 建 设 用 地 新 增 供 应 ( 万 平 方 米 ) 1 9 8959 8 7 6 5458 5 4 4299 3 2569 2347 2 1 43 238 1233 885 544 61 17 1635 137 1256 838 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 1~6 月 建 设 用 地 面 积 规 划 建 筑 面 积 数 据 来 源 : 北 京 土 地 储 备 中 心 KINVO 从 21 年 上 半 年 各 月 的 新 增 供 地 走 势 看,1 3 5 月 份 建 设 用 地 成 交 量 均 在 26 万 平 米 以 上 3 月 份 共 成 交 26 宗 土 地, 规 划 建 筑 面 积 34 万 平 米 5 月 份 成 交 18 宗 土 地, 规 划 建 筑 面 积 264 万 平 方 米 成 交 量 分 别 高 于 往 年 同 期 2 4 6 月 份 建 设 用 地 成 交 量 较 较 小 其 中 :2 月 份 是 历 来 成 交 淡 季, 仅 成 交 规 划 建 筑 面 积 15 万 平 米 ;4 月 份 中 央 政 府 频 繁 出 台 房 地 产 新 政, 居 住 类 用 地 为 零 成 交, 仅 有 5 宗 工 业 用 地 和 4 宗 非 居 住 类 经 营 性 用 地 成 交 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 3

图 :1 年 各 月 北 京 规 划 建 筑 面 积 新 增 供 应 ( 万 平 方 米 ) 5 458 4 规 划 建 筑 面 积 ( 万 平 方 米 ) 3 2 1 34 282 217 169 15 143 19 82 83 72 7 54 45 48 37 36 21 29 9 16 4 1 6 319 261 264 147 111 11 33 41 2 21 12 15 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 数 据 来 源 : 北 京 土 地 储 备 中 心 KINVO 在 土 地 供 应 持 续 恢 复 增 长 的 同 时, 自 24 年 以 来 北 京 市 商 品 房 上 市 规 模 持 续 下 降,29 年 土 地 供 应 规 模 已 经 超 过 当 年 商 品 房 上 市 规 模, 待 开 发 面 积 出 现 上 升 势 头 21 年 1~6 月 份, 待 开 发 面 积 持 续 上 升 图 : 历 年 北 京 经 营 性 用 地 新 增 供 应 与 商 品 房 批 准 预 售 面 积 对 比 ( 万 平 米 ) 1 8 9 8959 7363 7 8 面 积 值 ( 万 平 方 米 ) 7 6 5 4 3 2 1 5458 3467 3587 1991 43 497 2823 3591 885 2264 2895 2541 1929 1989 1635 1233 3279 2347 169 1256 396 629 6 5 4 3 2 1 累 计 待 开 发 面 积 ( 万 平 方 米 ) 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 1~6 月 新 增 土 地 规 划 建 筑 面 积 商 品 房 批 准 预 售 面 积 累 计 待 开 发 面 积 数 据 来 源 : 北 京 土 地 储 备 中 心 北 京 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 4

截 至 21 年 6 月 底, 已 成 交 建 设 用 地 的 规 划 建 筑 面 积 尚 可 满 足 市 场 两 年 的 新 增 商 品 房 供 应 量 表 : 历 年 土 地 存 量 面 积 变 化 情 况 ㈠ 单 位 : 万 平 米 年 份 规 划 建 筑 面 积 批 准 预 售 面 积 当 年 待 开 发 面 积 待 开 发 面 积 累 计 23 年 5458 3467 1991 1991 24 年 8959 3587 5372 7363 25 年 43 2823-2393 497 26 年 885 2264-1379 3591 27 年 1233 1929-696 2895 28 年 1635 1989-354 2541 29 年 2347 169 738 3279 21 年 1~6 月 1256 629 627 396 合 计 2223 18297 396 注 : 当 年 待 开 发 面 积 = 当 年 规 划 建 筑 面 积 - 当 年 批 准 预 售 面 积 到 21 年 6 月 底, 不 考 虑 23 年 以 前 供 应 土 地 的 存 量 规 划 建 筑 面 积, 仅 北 京 市 23 年 以 后 新 增 供 应 的 土 地 还 有 396 万 平 米 的 待 开 发 面 积 北 京 市 29 年 开 发 量 为 169 万 平 米, 假 设 今 后 每 年 开 发 量 都 保 持 这 个 规 模, 则 这 部 分 存 量 还 能 支 撑 北 京 市 场 将 近 两 年 的 开 发 量 若 扣 除 8 9 1 年 成 交 的 工 业 仓 储 和 加 油 站 用 地, 待 开 发 面 积 将 仅 有 2373 万 平 方 米 则 这 部 分 存 量 还 能 支 撑 北 京 市 场 将 近 一 年 半 的 开 发 量 实 际 土 地 成 交 与 实 现 开 发 之 间 存 在 一 个 技 术 周 期, 这 个 周 期 最 短 也 要 在 9 个 月 以 上, 更 长 的 周 期 长 达 5 年 以 上 有 些 批 准 预 售 项 目 的 土 地 还 是 24 年 831 大 限 以 前 协 议 出 让 的 土 地 因 此, 当 年 开 发 量 大 多 为 消 化 存 量 的 规 划 建 筑 面 积 21 年 央 企 国 企 竞 相 拿 地, 在 房 地 产 新 政 出 台 前, 北 京 土 地 市 场 有 5 宗 居 住 用 地 位 居 全 国 主 要 城 市 居 住 用 地 总 价 排 行 前 1 位 之 中 21 年 1~6 月 份, 北 京 土 地 市 场 的 发 展 可 以 分 为 两 个 阶 段 :1 房 地 产 新 政 出 台 前 的 1~3 月, 竞 争 激 烈, 众 多 央 企 国 企 参 与 竞 争 ;2 房 地 产 新 政 出 台 后 的 4~6 月 第 一 阶 段 : 成 交 经 营 性 用 地 32 宗, 规 划 建 筑 面 积 53.38 万 平 方 米, 占 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 5

上 半 年 成 交 规 划 建 筑 面 积 的 63.51%, 成 交 价 473.46 亿 元, 占 上 半 年 的 78.98%, 楼 面 地 价 8926.86 元 / 平 方 米, 溢 价 增 幅 18.72% 现 场 竞 价 超 过 5 次 的 成 交 土 地 有 9 宗 成 为 排 名 前 1 位 的 5 宗 经 营 性 用 地 分 别 为 : 全 国 排 名 宗 地 名 称 规 划 用 途 规 划 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 成 交 价 ( 万 元 ) 受 让 方 楼 面 地 价 溢 价 增 幅 竞 价 次 数 4 丰 台 区 六 圈 A 居 住 项 目 用 地 居 住 用 地 348,37.9 597 中 海 地 产 集 团 有 限 公 司 17,153.3 194.81% 187 5 大 兴 区 亦 庄 住 宅 及 商 业 项 目 (X1-1B) 地 块 住 宅 及 商 业 391,17. 524 北 京 中 信 新 城 房 地 产 有 限 公 司 13,395.71 13.5% 64 6 朝 阳 区 崔 各 庄 乡 大 望 京 村 环 境 整 治 土 地 储 备 项 目 4 号 5 号 地 住 宅 混 合 公 建 用 地 公 建 混 合 住 宅 用 地 托 幼 用 地 28,789.9 54 北 京 保 利 营 房 地 产 开 发 有 限 公 司 17,949.36 99.21% 82 朝 阳 区 常 8 营 大 型 居 住 区 三 期 土 地 一 级 开 发 项 目 A-1 A-5 地 块 公 建 混 合 住 宅 用 地 462,928.5 454 北 京 通 瑞 万 华 置 业 有 限 公 司 ( 龙 湖 子 公 司 ) 9,87.13 167.6% 住 宅 混 合 9 朝 阳 区 崔 各 庄 乡 大 望 京 村 环 境 整 治 土 地 储 备 项 目 1 号 地 公 建 用 地 医 院 用 地 其 它 类 多 功 能 用 地 居 住 区 配 套 教 育 用 地 169,537.2 48 北 京 远 豪 置 业 有 限 公 司 24,65.51 172.% 84 第 二 阶 段 : 成 交 经 营 性 用 地 19 宗, 规 划 建 筑 面 积 34.75 万 平 方 米, 占 上 半 年 成 交 规 划 建 筑 面 积 的 36.49%, 成 交 价 126.5 亿 元, 占 上 半 年 的 21.2%, 楼 面 地 价 4136.2 元 / 平 方 米, 溢 价 增 幅 9.84%, 现 场 竞 价 超 过 5 次 的 成 交 土 地 有 4 宗 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 6

走 势 房 地 产 市 场 年 度 研 究 报 告 与 第 一 阶 段 相 比, 出 现 明 显 的 变 化 量 价 竞 争 激 烈 程 度 均 呈 下 行 21 年 房 地 产 新 政 出 台 前, 北 京 土 地 市 场 成 交 价 格 由 低 冲 高 ; 新 政 出 台 当 月 成 交 价 格 落 到 谷 底, 此 后 缓 步 回 升 21 年 1~6 月 份 成 交 的 建 设 用 地 中 工 业 加 油 站 用 地 占 有 较 大 比 重 其 中 : 工 业 用 地 规 划 建 筑 面 积 小 土 地 价 格 低 ; 加 油 站 用 地 规 划 建 筑 面 积 小 土 地 价 格 奇 高, 使 得 在 相 应 统 计 中 出 现 不 可 比 问 题 因 而, 在 以 下 统 计 分 析 中 考 虑 扣 除 工 业 加 油 站 用 地 的 相 应 数 据 并 采 用 成 交 土 地 的 逐 月 累 计 值 对 土 地 价 格 进 行 分 析 扣 除 65 宗 工 业 用 地 1 宗 加 油 站 用 地 后,21 年 上 半 年 新 增 经 营 性 用 地 51 宗 新 增 建 设 用 地 面 积 为 453 万 平 米, 同 比 增 长 43.48%; 新 增 供 地 的 规 划 建 筑 面 积 为 835 万 平 米, 同 比 增 长 3.57% ( 备 注 :21 年 1~6 月 经 营 性 用 地 同 比 增 长 数 值 是 29 年 21 年 均 扣 除 相 应 类 型 用 地 数 据 的 计 算 结 果 ) 图 :1 年 各 月 北 京 经 营 性 用 地 ( 扣 除 工 业 加 油 站 用 地 ) 新 增 供 应 ( 万 平 方 米 ) 25 231.97 18 17 16 2 2.6 14 17.68 12 12 面 积 ( 万 平 方 米 ) 15 1 127.73 8 7 12.16 12.36 1 8 土 地 宗 数 5 75.13 72.4 68.95 4 44.41 3 35.73 6 4 2.46 2 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 建 设 用 地 面 积 规 划 建 筑 面 积 成 交 土 地 宗 数 数 据 来 源 : 北 京 土 地 储 备 中 心 KINVO 由 统 计 数 据 可 以 看 到,21 年 1~6 月 份 土 地 成 交 价 格 处 于 剧 烈 起 伏 波 动 状 态 2 月 份 土 地 交 易 淡 季 时, 土 地 成 交 价 格 小 幅 回 落 3 月 份 土 地 交 易 市 场 呈 现 量 价 齐 升 状 态, 楼 面 地 价 快 速 攀 升, 平 均 楼 面 地 价 已 经 达 到 1911 元 / 平 方 米 高 位 前 3 个 月 溢 价 增 幅 均 在 1% 以 上 21 年 4 月 份 房 地 产 新 政 密 集 出 台, 当 月 居 住 类 经 营 性 用 地 出 现 零 成 交, 楼 面 地 价 仅 为 1537 元 / 平 方 米, 快 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 7

速 滑 落 至 谷 底 此 后 逐 月 回 升, 至 6 月 份 回 升 到 略 高 于 2 月 份 楼 面 地 价 水 平 4~6 月 溢 价 增 幅 快 速 归 零 从 楼 面 地 价 累 计 值 的 同 比 变 化 可 以 看 到, 由 于 4 月 份 成 交 量 急 剧 下 滑, 处 于 谷 底 的 楼 面 地 价, 只 引 起 累 计 值 的 小 幅 下 滑 而 29 年 4 月 份, 楼 面 地 价 正 处 于 下 降 状 态, 因 而 21 年 4 月 份 楼 面 地 价 累 计 值 的 同 比 变 化 达 到 29.48% 的 高 位 此 后 逐 月 下 降 至 21 年 6 月 份, 楼 面 地 价 累 计 值 为 7179 元 / 平 方 米, 与 5 月 份 基 本 持 平, 同 比 变 化 幅 度 下 降 至 13.89% 出 现 这 种 变 化, 一 是 29 年 4 月 份 以 后 楼 面 地 价 开 始 逐 月 上 涨, 基 数 不 断 提 高 截 至 29 年 6 月, 北 京 新 增 土 地 累 计 成 交 楼 面 地 价 由 4 月 份 的 268 元 / 平 方 米, 增 长 到 3521 元 / 平 方 米, 比 4 月 份 增 长 7.22%% 二 是 21 年 6 月 份 楼 面 地 价 仍 处 在 7 元 / 平 方 米 以 上 的 高 位 图 :1 年 北 京 新 增 经 营 性 用 地 成 交 价 格 统 计 ( 当 月 值 : 元 / 平 方 米 ) 25, 114.1% 12% 2, 111.38% 21,63 15.57% 1% 17,328 88.77% 8% 价 格 ( 元 / 平 方 米 ) 15, 1, 12,516 1,911 12,552 6% 同 比 变 化 幅 度 7,628 7,59 7,458 7,188 4% 5, 2,387 1,537 4,487 7.56%.% 2% 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 土 地 单 价 楼 面 地 价 溢 价 增 幅 % 数 据 来 源 : 北 京 土 地 储 备 中 心 KINVO 图 :1 年 北 京 新 增 经 营 性 用 地 成 交 价 格 统 计 ( 累 计 值 : 元 / 平 方 米 ) KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 8

2, 35% 18, 17,328 17,71 29.48% 3% 16, 14,973 15,528 14, 13,28 13,247 25% 价 格 ( 元 / 平 方 米 ) 12, 1, 8, 7,628 13.58% 7,384 23.69% 8,927 8,77 2.99% 7,178 7,179 2% 15% 楼 面 地 价 同 比 变 化 6, 4, 2, 13.89% 1% 5% 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 土 地 单 价 楼 面 地 价 楼 面 地 价 同 比 变 化 % 数 据 来 源 : 北 京 土 地 储 备 中 心 KINVO 1 年 上 半 年 新 增 经 营 性 用 地 供 应 集 中 在 房 山 大 兴 朝 阳 通 州 顺 义 丰 台 29 年 上 半 年 新 增 土 地 供 应 分 布 集 中 在 房 山 大 兴 朝 阳 顺 义 通 州 丰 台 等 区 域 以 规 划 建 筑 面 积 统 计, 房 山 173 万 平 方 米 ; 大 兴 区 96 万 平 方 米 ; 朝 阳 95 万 平 方 米 ; 通 州 区 86 万 平 方 米 ; 顺 义 区 85 万 平 方 米 ; 丰 台 81 万 平 方 米 六 区 合 计 616 万 平 米, 占 21 年 上 半 年 全 市 供 应 总 量 的 73.79% 其 中 : 房 山 大 兴 通 州 顺 义 等 新 城 建 设 区 域, 随 着 城 市 轨 道 交 通 的 贯 通, 仍 然 是 商 品 房 开 发 投 资 建 设 的 新 热 点 图 :1 年 上 半 年 北 京 经 营 性 用 地 规 划 建 筑 面 积 新 增 供 应 区 域 分 布 ( 万 平 方 米 ) 2 7% 面 积 ( 万 平 方 米 ) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 173 94 96 43 95 33 86 85 81 62 55 57 38 2 55 48 38 29 29 23 16 12 11 4 1 3 房 山 大 兴 朝 阳 通 州 顺 义 丰 台 开 发 区 昌 平 平 谷 延 庆 海 淀 门 头 沟 密 云 建 设 用 地 面 积 规 划 建 筑 面 积 建 设 用 地 同 比 变 化 规 划 建 筑 面 积 同 比 变 化 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% 同 比 变 化 幅 度 数 据 来 源 : 北 京 土 地 储 备 中 心 KINVO KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 9

从 各 区 县 新 增 土 地 供 应 的 增 长 幅 度 看 : 丰 台 的 增 长 幅 度 最 高, 主 要 是 29 年 上 半 年 丰 台 新 增 土 地 供 应 量 较 小 不 足 1.5 万 平 方 米 ; 平 谷 同 比 增 长 591.11%; 房 山 同 比 增 长 439.1%; 延 庆 同 比 增 长 261.54%; 朝 阳 同 比 增 长 67.93%; 昌 平 同 比 增 长 4.52%; 大 兴 同 比 增 长 3.42% 其 余 区 县 新 增 土 地 供 应 呈 同 比 下 降 按 同 比 下 降 幅 度 由 小 到 大 排 列, 依 次 是 : 顺 义 -5.75%; 通 州 -16.66%; 海 淀 -17.45%; 开 发 区 -24.19%; 密 云 -93.31% 图 :1 年 上 半 年 北 京 经 营 性 用 地 规 划 建 筑 面 积 新 增 供 应 区 域 分 布 ( 万 平 方 米 ) 29 3 55 85 48 11 81 12 95 86 173 96 62 数 据 来 源 : 北 京 土 地 储 备 中 心 KINVO KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 1

二 商 品 房 开 发 投 资 及 新 开 工 面 积 分 析 21 年 上 半 年 商 品 房 开 发 投 资 额 持 续 大 幅 度 正 增 长, 累 计 值 同 比 增 长 38.78%, 商 品 住 宅 投 资 额 累 计 值 同 比 增 长 68.45% 由 北 京 市 历 年 商 品 房 开 发 投 资 额 统 计 图 表 可 以 看 到,21 年 上 半 年 延 续 了 9 年 6 月 份 以 来 投 资 规 模 连 续 正 增 长 的 态 势 21 年 1~6 月 份 北 京 商 品 房 开 发 投 资 额 累 计 1251.56 亿 元, 同 比 增 长 38.78%, 其 中 : 商 品 住 宅 累 计 投 资 额 558.34 亿 元, 同 比 增 长 68.45% 图 : 北 京 历 年 商 品 房 开 发 投 资 额 ( 累 计 值 ) 北 京 历 年 商 品 房 开 发 投 资 额 统 计 2,5 2,338 6% 投 资 额 ( 亿 元 ) 2, 1,5 1, 5.13% 1,473 1,525 26.23% 1,22 989 21.54% 22.52% 784 1,996 1,99 1,72 22.47% 16.4% 12.78% 38.78% 1,252 5% 4% 3% 2% 1% 5 3.51% -4.36% 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 1~6 月 变 化 幅 度 % -1% 商 品 房 开 发 投 资 额 同 比 变 化 幅 度 数 据 来 源 : 北 京 统 计 局 KINVO 21 年 1~6 月 份 商 品 房 开 发 投 资 额 保 持 增 长 态 势, 但 增 长 幅 度 小 幅 回 落 21 年 1~6 月 份 商 品 房 开 发 投 资 额 累 计 值 同 比 增 长 幅 度 在 74.52%~ KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 11

38.78% 之 间 3 月 份 商 品 房 开 发 投 资 规 模 增 长 幅 度 达 到 74.52% 以 后 开 始 回 落, 至 6 月 份 累 计 值 同 比 增 长 幅 度 为 38.78%, 比 1 季 度 末 回 落 35.74 个 百 分 点 商 品 住 宅 投 资 额 在 4 月 出 台 房 地 产 新 政 当 月, 同 比 增 长 58.81%, 比 1 季 度 末 回 落 42.8 个 百 分 点 5 月 份 重 又 上 升, 同 比 增 长 93.15% 6 月 份 回 落 到 68.45% 21 年 1~6 月 份 商 品 房 开 发 投 资 额 处 于 保 持 正 增 长 态 势, 但 增 长 幅 度 小 幅 回 落 出 现 这 种 情 况 的 原 因 : 一 是 基 数 低 29 年 同 期 正 是 北 京 房 地 产 市 场 量 价 齐 升 的 小 阳 春 期 间, 房 地 产 开 发 企 业 刚 刚 开 始 调 整 开 发 投 资 计 划, 当 期 的 开 发 投 资 额 处 于 从 较 低 的 起 点 开 始 上 升 ; 二 是 新 政 出 台 后 的 观 望 影 响 新 政 出 台 当 月 开 发 投 资 额 下 降, 随 后 又 大 幅 回 升 从 开 发 投 资 额 当 月 值 看 这 一 点 更 为 明 显 4 月 份 商 品 房 开 发 投 资 额 当 月 值 为 172 亿 元, 同 比 增 长 45.41%, 环 比 下 降 4.2%; 商 品 住 宅 投 资 额 当 月 值 为 46 亿 元, 同 比 下 降 2.34%, 环 比 下 降 52.88% 5 月 份 商 品 房 开 发 投 资 额 当 月 值 为 36 亿 元, 环 比 增 长 19.59%, 同 比 增 长 49.7%; 商 品 住 宅 投 资 额 当 月 值 为 177 亿 元, 环 比 增 长 286.87%, 同 比 增 长 183.% 6 月 份 商 品 房 开 发 投 资 额 当 月 值 为 336 亿 元, 环 比 下 降 6.77%, 同 比 增 长 4.21%; 商 品 住 宅 投 资 额 当 月 值 为 122 亿 元, 环 比 下 降 3.72%, 同 比 增 长 15.72% 图 :9 年 1~6 月 份 北 京 商 品 房 开 发 投 资 额 ( 累 计 值 ) 21 年 1~6 月 份 北 京 商 品 房 开 发 投 资 额 统 计 ( 累 计 值 ) 1,4 12% 1,2 9.41% 11.61% 93.15% 1,252 1% 投 资 额 ( 亿 元 ) 1, 8 6 4 2 916 71.% 68.45% 74.52% 64.36% 57.99% 556 58.81% 558 436 384 38.78% 259 25 214 117 8% 6% 4% 2% 同 比 变 化 幅 度 1~2 月 1~3 月 1~4 月 1~5 月 1~6 月 商 品 房 投 资 额 商 品 住 宅 投 资 额 商 品 房 同 比 变 化 商 品 住 宅 同 比 变 化 % 数 据 来 源 : 北 京 统 计 局 KINVO 图 :9 年 1~6 月 份 北 京 商 品 房 开 发 投 资 额 ( 当 月 值 ) KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 12

21 年 1~6 月 份 北 京 商 品 房 投 资 额 统 计 ( 当 月 值 ) 4 35 36 183.% 336 2% 3 117.% 15% 投 资 额 ( 亿 元 ) 25 2 15 1 5 9.41% 25 71.% 117 179 78.73% 97 172 45.41% 46-2.34% 177 49.7% 122 4.21% 15.72% 1% 5% % 同 比 变 化 幅 度 1~2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 -5% 商 品 房 投 资 额 商 品 住 宅 投 资 额 商 品 房 同 比 变 化 商 品 住 宅 同 比 变 化 数 据 来 源 : 北 京 统 计 局 KINVO 投 资 构 成 中 土 地 购 置 价 款 同 比 增 长 3.7 倍, 同 时, 既 有 项 目 的 建 设 工 程 投 资 占 比 下 降, 增 长 幅 度 由 正 转 负 21 年 1~5 月 份 房 地 产 开 发 投 资 构 成 中, 土 地 购 置 价 款 526.95 亿 元, 比 上 年 同 期 增 长 3.7 倍, 占 比 57.53%, 并 呈 逐 月 上 升 状 态 而 既 有 项 目 的 建 设 工 程 投 资 25.88 亿 元, 同 比 下 降 1.1%, 占 比 27.2%, 并 呈 逐 月 下 降 状 态 这 种 情 况 表 明, 在 商 品 房 开 发 投 资 额 构 成 中, 投 入 前 期 土 地 购 置 的 费 用 明 显 增 长 是 推 动 投 资 保 持 增 长 的 主 要 原 因 同 时, 由 于 新 政 出 台 后, 市 场 观 望 情 绪 浓 厚, 促 使 发 展 商 加 大 了 拿 地 的 力 度, 而 减 弱 既 有 项 目 的 建 设 力 度 21 年 1~6 月 份 商 品 房 累 计 新 开 工 量 大 幅 增 长, 同 比 增 幅 达 到 33.89%, 商 品 住 宅 新 开 工 量 同 比 增 幅 达 到 81.4%, 扭 转 了 27 年 以 来 商 品 房 新 开 工 面 积 持 续 负 增 长 的 局 面 21 年 1~6 月 份 北 京 商 品 房 累 计 新 开 工 面 积 1112.64 万 平 米, 同 比 增 长 33.89%, 其 中 商 品 住 宅 累 计 新 开 工 量 78.81 万 平 米, 同 比 增 长 67.66% 已 经 扭 转 了 自 27 年 以 来 连 续 3 年 商 品 房 新 开 工 面 积 持 续 负 增 长 的 局 面 图 : 北 京 历 年 商 品 房 新 开 工 面 积 ( 累 计 值 ) KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 13

北 京 市 历 年 商 品 房 新 开 工 面 积 统 计 ( 累 计 值 ) 4, 8% 面 积 值 ( 万 平 方 米 ) 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 3,434 3,26 3,179 3,54 2,966 2,557 2,456 2,53 2,337 2,27 2,247 1,983 1,87 1,64 1,565 1,38 1,113 781 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 同 比 变 化 幅 度 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 1~6 月 商 品 房 新 开 工 面 积 商 品 住 宅 新 开 工 面 积 商 品 房 同 比 变 化 商 品 住 宅 同 比 变 化 -3% 数 据 来 源 : 北 京 统 计 局 KINVO 从 各 月 新 开 工 规 模 走 势 看, 21 年 1~5 月 份 各 月 商 品 房 新 开 工 规 模 均 为 同 比 正 增 长 3 月 5 月 商 品 房 新 开 工 面 积 均 在 22 万 平 方 米 以 上, 同 比 增 长 幅 度 超 过 15% 各 月 商 品 住 宅 新 开 工 面 积 同 比 正 增 长 幅 度 均 在 34% 以 上 3 月 份 商 品 住 宅 新 开 工 面 积 达 到 183.4 万 平 方 米, 同 比 正 增 长 13.78% 6 月 份 当 月 商 品 房 及 商 品 住 宅 的 新 开 工 量 分 别 达 到 236.45 万 平 方 米 和 166.9 万 平 方 米, 环 比 增 长 幅 度 分 别 为 6.73% 和 25.98% 由 于,29 年 6 月 份 当 月 新 开 工 量 均 达 到 29 年 上 半 年 的 峰 值, 使 得 21 年 6 月 份 当 月 新 开 工 量 的 同 比 增 幅 下 降 商 品 房 新 开 工 面 积 甚 至 出 现 同 比 下 降 15.96% 图 :29 年 1~6 月 份 北 京 商 品 房 新 开 工 面 积 ( 当 月 值 ) 21 年 1~6 月 份 商 品 房 新 开 工 面 积 统 计 ( 当 月 值 ) 3 18% 面 积 ( 万 平 方 米 ) 25 2 15 1 5 22.3 157.39 85.3% 4.39% 257.17 154.35% 13.78% 183.4 177.45 142.9 34.86% 16.69% 158.6% 221.54 89.26% 131.84 236.45 166.9 31.65% -15.96% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% 同 比 变 化 幅 度 1~2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 商 品 房 新 开 工 面 积 商 品 住 宅 新 开 工 面 积 商 品 房 同 比 变 化 商 品 住 宅 同 比 变 化 -4% 数 据 来 源 : 北 京 统 计 局 KINVO KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 14

三 商 品 房 批 准 预 售 面 积 分 析 21 年 1~6 月 份 商 品 期 房 累 计 供 应 量 同 比 下 降 5.63%, 商 品 住 宅 期 房 累 计 供 应 量 同 比 增 长 11.48%, 增 长 幅 度 呈 现 逐 月 走 低 的 态 势 21 年 1~6 月 份, 商 品 房 期 房 累 计 批 准 预 售 规 模 629 万 平 米, 同 比 下 降 5.63%, 比 29 年 全 年 供 应 量 同 比 降 幅 减 小 13.49 个 百 分 点 ; 商 品 住 宅 的 累 计 批 准 预 售 面 积 481 万 平 米, 同 比 增 长 11.48%, 由 29 年 的 负 增 长 转 为 正 增 长 从 累 计 值 统 计 数 据 看, 增 长 幅 度 走 势 呈 现 逐 月 走 低 的 态 势 商 品 房 累 计 批 准 预 售 面 积 增 长 幅 度 已 由 正 转 负 ; 商 品 住 宅 的 增 长 幅 度 尚 保 持 在 正 增 长 范 围 图 :21 年 1~6 月 份 北 京 商 品 房 累 计 批 准 预 售 面 积 ( 万 平 米 ) KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 15

21 年 1~6 月 份 商 品 房 累 计 批 售 面 积 统 计 7 275.86% 267.94% 629 3% 6 545 25% 面 积 值 ( 万 平 方 米 ) 5 4 3 2 1 481 425 43 123.55% 344 82.68% 29 82.49% 238 193 45.94% 14 148 21.44% 122 36.79% 11.48% 17.15% 3.43% -5.63% 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 商 品 房 批 售 面 积 商 品 住 宅 批 售 面 积 商 品 房 同 比 变 化 商 品 住 宅 同 比 变 化 2% 15% 1% 5% % -5% 同 比 变 化 幅 度 数 据 来 源 : 北 京 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 从 21 年 上 半 年 各 月 商 品 房 期 房 批 售 面 积 看, 房 地 产 新 政 出 台 以 来 呈 现 逐 月 下 滑 趋 势, 当 月 同 比 变 化 由 正 转 负 从 21 年 上 半 年 各 月 的 商 品 期 房 批 准 预 售 供 应 情 况 看,2 月 份 商 品 房 批 售 面 积 14.49 万 平 方 米, 商 品 住 宅 批 售 面 积 122.22 万 平 方 米, 当 月 同 比 变 化 分 别 为 82.68% 和 275.86% 4 月 份 房 地 产 新 政 出 台 当 月, 商 品 房 批 售 面 积 134.68 万 平 方 米, 商 品 住 宅 批 售 面 积 16.16 万 平 方 米, 当 月 同 比 变 化 分 别 为 -1.53% 和.73% 5 6 月 份 的 批 售 面 积 逐 月 下 滑 6 月 份 当 月 商 品 房 批 售 面 积 84.49 万 平 米, 商 品 住 宅 批 售 面 积 51.71 万 平 米, 当 月 同 比 变 化 分 别 达 到 -39.67% 和 -33.72%, 环 比 变 化 分 别 为 -29.59% 和 -39.79% 图 :9 年 上 半 年 各 月 北 京 商 品 房 及 商 品 住 宅 的 批 准 预 售 统 计 21 年 1~6 月 份 商 品 房 批 售 面 积 统 计 ( 当 月 值 ) 16 5% 批 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 14 12 1 8 6 14.49 122.22 275.86% 82.68% 459.78% 97.23 234.32% 52.32 89.82 134.68 16.1 119.99 85.89 84.49 51.71 4% 3% 2% 1% 变 化 幅 度 4 2 25.61 -.25%.73% -27.35% -33.72% -22.7% -1.53% -26.88% -39.67% 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 商 品 房 批 准 预 售 面 积 商 品 住 宅 批 准 预 售 面 积 商 品 房 同 比 变 化 商 品 住 宅 同 比 变 化 % -1% 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 16

当 期 已 开 工 面 积 和 批 准 预 售 面 积 的 差 值 呈 现 逐 月 增 长 状 态, 预 示 着 21 年 下 半 年 商 品 期 房 中 期 市 场 供 应 相 对 充 裕 以 28 年 以 来 的 商 品 期 房 存 量 面 积 计 算, 尚 有 存 量 面 积 147 万 平 方 米 因 而, 预 示 着 21 年 下 半 年 北 京 商 品 房 市 场 的 期 房 供 应 尚 有 潜 力, 但 当 期 商 品 期 房 的 供 应 状 态 略 显 紧 张 表 :21 年 上 半 年 北 京 商 品 房 新 开 工 面 积 与 批 准 预 售 面 积 比 较 月 度 累 计 商 品 房 新 开 工 面 积 累 计 商 品 房 批 售 面 积 新 开 工 量 批 准 预 售 量 ( 万 平 方 米 ) ( 万 平 方 米 ) ( 万 平 方 米 ) 21 年 1-2 月 22.3 192.81 27.22 21 年 3 月 477.2 29.5 187.15 21 年 4 月 654.65 424.73 229.92 21 年 5 月 876.19 544.72 331.47 21 年 6 月 1112.64 629.21 483.43 表 :21 年 上 半 年 北 京 商 品 住 宅 新 开 工 面 积 与 批 准 预 售 面 积 比 较 月 度 累 计 商 品 房 新 开 工 面 积 累 计 商 品 房 批 售 面 积 新 开 工 量 批 准 预 售 量 ( 万 平 方 米 ) ( 万 平 方 米 ) ( 万 平 方 米 ) 21 年 1-2 月 157.39 147.83 9.56 21 年 3 月 34.79 237.65 13.14 21 年 4 月 482.88 343.75 139.13 21 年 5 月 614.72 429.64 185.8 21 年 6 月 78.81 481.34 299.47 29 年 上 半 年 批 准 预 售 面 积 中 居 住 类 占 76.88%, 办 公 类 商 业 类 停 车 设 施 所 占 比 重 比 去 年 同 期 有 所 下 降 29 年 上 半 年 批 售 面 积 中 居 住 类 比 例 为 76.88%, 比 去 年 同 期 上 升 近 7 个 百 分 点 办 公 类 物 业 的 比 例 比 去 年 同 期 下 降 1.97 个 百 分 点 商 业 类 物 业 的 比 例 比 去 年 同 期 下 降 3.46 个 百 分 点 图 :9 年 上 半 年 商 品 房 批 准 预 售 面 积 分 类 统 计 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 17

21 年 1~6 月 份 商 品 房 批 准 预 售 面 积 类 型 统 计 限 价 房 7.3% 商 业 类 5.66% 经 适 房 3.81% 地 下 车 库 2.72% 工 业 用 房 2.35% 办 公 类 12.4% 住 宅 类 66.4% 数 据 来 源 : 北 京 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 21 年 上 半 年 批 准 预 售 面 积 区 域 分 布 特 点 图 :21 年 上 半 年 商 品 房 批 准 预 售 面 积 区 域 分 布 统 计 21 年 1~6 月 份 北 京 商 品 房 批 准 预 售 区 域 分 布 16 14 12 135.71 9% 8% 7% 6% 批 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 1 8 6 4 92.1 71.7 66.95 46.5 45.47 41.15 4.75 5% 4% 3% 2% 1% 同 比 变 化 幅 度 2 27.25 23.22 21.22 6.41 5.6 3.24 2.57 % -1% 朝 阳 大 兴 顺 义 通 州 昌 平 丰 台 密 云 海 淀 东 城 房 山 石 景 山 崇 文 宣 武 平 谷 怀 柔 -2% 批 准 预 售 面 积 同 比 变 化 数 据 来 源 : 北 京 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 21 年 上 半 年 批 准 预 售 面 积 的 分 布 形 态 显 示 : 城 八 区 批 准 预 售 面 积 合 计 282.42 万 平 方 米, 同 比 下 降 29.82%, 占 全 市 批 准 预 售 面 积 的 44.88%; 大 兴 顺 义 通 州 昌 平 房 山 等 5 个 区 的 批 准 预 售 面 积 合 计 299.84 万 平 方 米, 同 比 增 长 37.5%, 占 全 市 批 准 预 售 面 积 的 47.65%; 密 云 怀 柔 平 谷 等 远 郊 区 县 的 批 准 预 售 面 积 合 计 46.96 万 平 方 米, 同 比 增 长 98.41%, 占 全 市 批 准 预 售 面 积 的 7.46%, 比 上 年 同 期 提 高 3.88 个 百 分 点 备 注 : 以 上 商 品 房 批 准 预 售 面 积 中 包 含 经 济 适 用 房 和 限 价 商 品 房 的 批 准 预 售 面 积 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 18

四 商 品 房 销 售 规 模 分 析 房 地 产 市 场 年 度 研 究 报 告 北 京 市 统 计 局 数 据 显 示 :21 年 上 半 年 商 品 房 市 场 整 体 销 售 规 模 明 显 萎 缩 根 据 北 京 统 计 局 的 数 据 显 示,21 年 1~6 月 份 北 京 商 品 房 及 商 品 住 宅 的 销 售 规 模 ( 含 期 房 及 现 房 ) 出 现 萎 缩, 商 品 住 宅 销 售 规 模 萎 缩 程 度 更 为 明 显 商 品 房 累 计 销 售 面 积 68 万 平 米, 同 比 下 降 31.53%; 商 品 住 宅 累 计 销 售 面 积 485 万 平 米, 同 比 下 降 42.61% 图 : 北 京 历 年 商 品 房 及 商 品 住 宅 的 累 计 销 售 面 积 ( 万 平 米 ) 北 京 历 年 商 品 房 销 售 面 积 统 计 3, 2,5 2,472 2,286 2,83 2,566 2,68 2,25 2,177 82.32% 2,362 76.9% 1% 8% 6% 面 积 值 ( 万 平 方 米 ) 2, 1,5 1, 5 1,896 1,88 42.3% 1,78 1,771 3.4% 1,731 4% 1,64 41.78% 1.39% 29.6% 13.4% 1,335 2% 1.97% 12.26% -6.98% 1,31 % -31.53% -16.53% -14.7% 68-2% -21.48% 485-38.65% -4% -42.61% -4.43% -6% 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 1~6 月 同 比 变 化 幅 度 商 品 房 销 售 面 积 商 品 住 宅 销 售 面 积 商 品 房 同 比 变 化 商 品 住 宅 同 比 变 化 数 据 来 源 : 北 京 统 计 局 KINVO 21 年 上 半 年 商 品 房 交 易 市 场 住 宅 网 上 签 约 规 模 出 现 剧 烈 变 动 每 周 商 品 住 宅 网 上 签 约 走 势 出 现 两 个 低 谷 图 :21 年 1~ 6 月 北 京 商 品 住 宅 每 周 网 上 签 约 面 积 统 计 21 年 每 周 商 品 住 宅 网 上 签 约 统 计 1,, 9, 8, 签 约 面 积 ( 平 方 米 ) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 1 月 4~1 日 1 月 11~17 日 1 月 18~24 日 1 月 25~31 日 2 月 1~7 日 2 月 8~14 日 2 月 15~21 日 2 月 22~28 日 3 月 1~7 日 3 月 8~14 日 3 月 15~21 日 3 月 22~28 日 3 月 29 日 ~4 月 4 日 4 月 5~11 日 4 月 12~18 日 4 月 19~25 日 4 月 26 日 ~5 月 2 日 5 月 3~9 日 5 月 1~16 日 5 月 17~23 日 5 月 24~3 日 5 月 31 日 ~6 月 6 日 6 月 7~13 日 6 月 14~2 日 6 月 21~27 日 6 月 28 日 ~7 月 4 日 期 房 住 宅 ( 扣 除 保 障 性 住 房 ) 存 量 住 宅 现 房 住 宅 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 19

备 注 : 上 图 商 品 期 房 数 据 扣 除 了 经 济 适 用 房 和 现 价 商 品 住 宅 的 数 据 房 地 产 市 场 年 度 研 究 报 告 2 月 春 节 长 假 影 响 造 成 销 售 淡 季 的 低 谷 ;3 月 初 ~4 月 中 旬 上 升 至 上 半 年 的 峰 值 ;4 月 中 旬 房 地 产 新 政 出 台 后 签 约 规 模 快 速 下 降 ;5 月 中 旬 形 成 第 二 个 低 谷 ;6 月 下 旬 有 所 回 升 4 月 份 第 四 周 二 手 房 住 宅 签 约 量 出 现 增 长 是 由 经 济 适 用 房 过 户 转 商 品 房 造 成 的 21 年 上 半 年 各 类 商 品 房 交 易 规 模 均 不 同 程 度 出 现 萎 缩, 累 计 交 易 量 同 比 变 化 由 正 转 负 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 的 签 约 数 据 显 示 : 商 品 期 房 累 计 成 交 量 5934 套,69.64 万 平 方 米, 同 比 下 降 33.1%, 扣 除 经 济 适 用 房 和 限 价 商 品 住 房 后, 同 比 下 降 幅 度 达 到 37.22% 其 中 住 宅 期 房 成 交 43526 套,451.3 万 平 方 米, 同 比 下 降 38.68%, 扣 除 经 济 适 用 房 和 限 价 商 品 住 房 后, 同 比 下 降 幅 度 达 到 44.71% 商 品 现 房 累 计 成 交 量 23645 套,298.83 万 平 方 米, 同 比 下 降 1.19% 现 房 住 宅 累 计 成 交 8312 套,12.64 万 平 方 米, 同 比 下 降 41.39% 二 手 房 住 宅 累 计 成 交 量 13826 套,968.2 万 平 方 米, 同 比 增 长 6.93% 图 :9 年 1 月 ~1 年 6 月 北 京 商 品 房 累 计 签 约 面 积 及 同 比 变 化 1,2 16% 145.58% 14% 1, 968 12% 866 1% 面 积 ( 万 平 方 米 ) 8 6 4 2 72.77% 49.85% 115 117 67 6.17% 3.86% 31.8% 24.24% 42 19.25% 332-1.9% 21 194 151 99 729 41.44% 484 13.19% -9.7% 219 549 25.3%.81% 258-23.% 8% 61 6% 4% 2% 6.93% 299 % -1.19% -2% -33.1% -4% 同 比 变 化 幅 度 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 商 品 期 房 商 品 现 房 二 手 房 住 宅 期 房 同 比 变 化 现 房 同 比 变 化 二 手 房 住 宅 同 比 变 化 -6% 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 备 注 : 上 图 商 品 期 房 数 据 未 扣 除 了 经 济 适 用 房 和 现 价 商 品 住 宅 的 数 据 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 2

21 年 1~6 月 各 类 商 品 住 宅 当 月 交 易 规 模 走 势 均 有 不 同 程 度 的 起 伏 波 动, 4 月 中 旬 房 地 产 新 政 出 台 后 均 呈 快 速 萎 缩 态 势, 住 宅 交 易 量 萎 缩 程 度 更 为 明 显 21 年 1~6 月 份 各 类 商 品 住 宅 当 月 交 易 规 模 走 势 均 呈 波 动 下 滑 趋 势 从 同 比 变 化 曲 线 看 :1 月 份 交 易 量 同 比 变 化 均 为 超 过 5% 以 上 的 幅 度 增 长 期 房 住 宅 签 约 面 积 同 比 增 长 幅 度 为 54.12%; 现 房 住 宅 签 约 面 积 同 比 增 长 幅 度 为 89.%%; 二 手 房 住 宅 签 约 面 积 同 比 增 长 幅 度 为 72.77% 3~4 月 份 各 类 商 品 住 宅 的 签 约 面 积 逐 月 回 升, 但 同 比 变 化 幅 度 出 现 分 化 其 中 : 期 房 住 宅 和 现 房 住 宅 当 月 签 约 面 积 数 量 增 长, 但 同 比 变 化 由 正 转 负, 期 房 住 宅 同 比 变 化 -35.79%, 现 房 住 宅 同 比 变 化 -38.1%; 二 手 房 住 宅 保 持 正 增 长, 同 比 变 化 为 58.46% 4 月 中 旬 房 地 产 新 政 出 台 后, 各 类 商 品 住 宅 的 签 约 面 积 急 速 萎 缩, 同 比 下 降 幅 度 均 超 过 5% 其 中 : 期 房 住 宅 ( 不 含 保 障 性 住 房 ) 同 比 变 化 为 -76.11%; 现 房 住 宅 同 比 变 化 为 73.68%; 二 手 房 住 宅 同 比 变 化 为 51.97% 由 此 可 以 看 到, 房 地 产 新 政 对 抑 制 商 品 房 市 场 需 求 起 到 明 显 作 用 图 :21 年 各 月 北 京 期 房 预 售 面 积 及 同 比 变 化 21 年 1~6 月 份 住 宅 期 房 网 上 签 约 面 积 统 计 签 约 面 积 ( 万 平 方 米 ) 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2.. 57.93% 117 6% 54.12% 4% 99 9 92 2% 81 72-16.31% % 58-2% -31.77% -32.93% -28.67% 52 43 41-4% -35.79% -34.11% 36 32-65.92% -6% -73.59% -73.38% -8% -76.11% -1% 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 8% 同 比 变 化 幅 度 签 约 面 积 ( 含 保 障 房 ) 签 约 面 积 ( 不 含 保 障 房 ) 同 比 变 化 ( 含 保 障 房 ) 同 比 变 化 ( 不 含 保 障 房 ) 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 21

图 :21 年 各 月 北 京 现 房 签 约 面 积 及 同 比 变 化 房 地 产 市 场 年 度 研 究 报 告 21 年 1~6 月 份 商 品 现 房 签 约 面 积 统 计 签 约 面 积 ( 万 平 方 米 ) 8 7 6 5 4 3 2 1 67 68 145.58% 89.% 52 4 4 32 29-6.75% 29 22-2.85% 18-13.14% -5.42% -37.2% -47.9% -32.19% -38.1% 11-75.59% 11-73.68% 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 商 品 现 房 商 品 住 宅 现 房 商 品 现 房 同 比 变 化 商 品 住 宅 现 房 同 比 变 化 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 同 比 变 化 幅 度 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 图 :21 年 各 月 北 京 二 手 房 住 宅 签 约 面 积 及 同 比 变 化 21 年 1~6 月 份 二 手 房 住 宅 签 约 面 积 统 计 35 3 72.77% 39 58.46% 8% 6% 签 约 面 积 ( 万 平 方 米 ) 25 2 15 1 117-4.6% 78 225 31.28% 137-22.63% 12 4% 2% % -2% 同 比 变 化 幅 度 5-4% -51.97% -6% 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 存 量 住 宅 签 约 面 积 同 比 变 化 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 21 年 1~6 月 监 测 期 房 当 月 销 售 规 模 走 势 均 有 不 同 程 度 的 起 伏 波 动,4 月 中 旬 房 地 产 新 政 出 台 后 呈 快 速 萎 缩 态 势 5 6 月 份 的 销 售 规 模 已 经 低 于 8 年 同 期 水 平 3% 以 上 注 : 监 测 期 房 指 可 以 监 测 到 各 项 销 售 数 据 相 对 完 整 的 商 品 期 房 21 年 4 月 份 监 测 期 房 的 销 售 规 模 达 到 上 半 年 当 月 销 售 量 的 峰 值, 签 约 21815 套,129.86 万 平 方 米 5 6 月 份 销 售 规 模 明 显 下 降 1 月 份 销 售 规 模 同 比 正 增 长 2 月 份 以 后 增 长 速 度 由 正 转 负, 至 6 月 份 签 约 面 积 的 同 比 变 化 幅 度 达 到 -67.14%, 比 28 年 同 期 下 降 44.9% KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 22

图 :8 年 1 月 ~1 年 6 月 北 京 监 测 期 房 签 约 面 积 及 套 数 房 地 产 市 场 年 度 研 究 报 告 28 年 1 月 ~21 年 6 月 监 测 期 房 签 约 统 计 ( 当 月 值 ) 签 约 面 积 ( 万 平 方 米 ) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 165 164 155 16973 125 134 118 15922 121 12991 98 15156 1599 12194 11417 14328 8 81 77 68 72 67 62 1789 8336 699 6 6241 5 45 45 583 39 31 4919 6934 6365 6683 5668 6845 41 2579 353 3688 188 175 148 13 1445 16 97 21815 73 9576 1 8655 48 54 6639 543 8 年 1 月 8 年 2 月 8 年 3 月 8 年 4 月 8 年 5 月 8 年 6 月 8 年 7 月 8 年 8 月 8 年 9 月 8 年 1 月 8 年 11 月 8 年 12 月 9 年 1 月 9 年 2 月 9 年 3 月 9 年 4 月 9 年 5 月 9 年 6 月 9 年 7 月 9 年 8 月 9 年 9 月 9 年 1 月 9 年 11 月 9 年 12 月 1 年 1 月 1 年 2 月 1 年 3 月 1 年 4 月 1 年 5 月 1 年 6 月 4196 25 2 15 5 签 约 套 数 签 约 面 积 签 约 套 数 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 21 年 各 区 县 除 密 云 东 城 西 城 怀 柔 通 州 外, 其 他 区 县 监 测 期 房 销 售 规 模 均 呈 同 比 下 降 状 态 图 :21 年 1~6 月 份 各 区 县 监 测 期 房 预 售 面 积 及 增 速 21 年 1~6 月 份 各 区 县 监 测 期 房 分 布 统 计 ( 累 计 值 ) 签 约 面 积 ( 万 平 方 米 ) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 23.17 11.9 9.12 3.1 密 云 县 东 城 区 西 城 区 怀 柔 区 59.55 通 州 区 33.86 大 兴 区 7.63 7.35 崇 文 区 开 发 区 36.8 38.78 昌 平 区 顺 义 区 54.11 海 淀 区 155.6 朝 阳 区 3.16 21.2 9.98 6.46.16.88.4 房 山 区 丰 台 区 石 景 山 区 宣 武 区 门 头 沟 区 平 谷 区 延 庆 县 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 同 比 变 化 幅 度 签 约 面 积 同 比 变 化 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 各 区 县 中 监 测 期 房 同 比 增 长 幅 度 较 大 的 密 云 东 城 西 城 怀 柔 是 在 上 年 同 期 基 数 很 小 的 情 况 下 取 得 正 增 长 其 中 密 云 签 约 面 积 23.17 万 平 方 米, 同 比 增 长 24.39%, 主 要 是 保 利 花 园 和 开 园 小 区 两 个 大 型 国 企 开 发 的 楼 盘 旺 销 带 动 了 该 区 域 销 售 规 模 的 增 长 而 通 州 区 则 是 在 9 年 同 期 快 速 增 长 的 情 况 下 保 持 正 增 长, 但 增 长 幅 度 仅 为 9.47% 在 销 售 规 模 同 比 下 降 的 区 县 中 : KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 23

朝 阳 区 域 销 售 商 品 期 房 14649 套, 签 约 面 积 155.6 万 平 方 米, 占 全 市 签 约 面 积 的 3.54%, 签 约 面 积 同 比 下 降 36.% 海 淀 区 销 售 商 品 期 房 464 套, 签 约 面 积 54.11 万 平 方 米, 占 全 市 签 约 面 积 的 1.66%, 签 约 面 积 同 比 下 降 35.85% 丰 台 区 销 售 商 品 期 房 2442 套, 签 约 面 积 3.16 万 平 方 米, 占 全 市 签 约 面 积 的 5.94%, 签 约 面 积 同 比 下 降 48.39% 顺 义 昌 平 大 兴 房 山 等 4 个 新 区 建 设 规 模 发 展 较 快 的 区 域, 签 约 面 积 也 比 去 年 同 期 出 现 较 大 幅 度 的 下 降 大 兴 同 比 下 降 14.1%; 昌 平 同 比 下 降 3.2%; 顺 义 同 比 下 降 32.14%, 房 山 同 比 下 降 47.4% 21 年 1~6 月 低 总 价 区 间 普 通 住 宅 期 房 的 累 计 销 售 面 积 市 场 份 额 为 63.41%, 比 去 年 同 期 下 降 15.85 个 百 分 点, 并 呈 现 波 动 下 降 状 态 21 年 1~6 月 份 平 均 单 套 总 价 低 于 2 万 元 / 套 ( 以 下 简 称 : 低 总 价 ) 的 普 通 住 宅 期 房 签 约 面 积 218.82 万 平 方 米, 比 29 年 同 期 的 444.82 万 平 方 米 下 降 5.81% 销 售 面 积 市 场 份 额 为 63.5%, 比 去 年 同 期 的 79.26% 下 降 15.76 个 波 百 分 点 1~6 月 份 各 月 的 低 总 价 普 通 住 宅 期 房 销 售 面 积 市 场 份 额 呈 现 波 动 下 降 状 态 图 :21 年 1~6 月 普 通 住 宅 期 房 平 均 单 套 总 价 区 间 统 计 ( 累 计 值 ) 21 年 1~6 月 份 普 通 住 宅 监 测 期 房 平 均 单 套 总 价 区 间 统 计 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 <5 5~1 1~15 15~2 2~25 25~3 3~35 35~4 4~5 5~6 6~7 7~8 8~9 >9 签 约 面 积 ( 万 平 方 米 ) 平 均 单 套 总 价 区 间 ( 万 元 / 套 ) 9 年 签 约 面 积 1 年 签 约 面 积 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 21 年 2 月 低 总 价 普 通 住 宅 期 房 销 售 面 积 市 场 份 额 为 73.45%, 成 为 21 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 24

年 上 半 年 的 峰 值 4 月 份 数 值 最 低, 仅 为 53.42% 达 到 28 年 以 来 的 低 谷 值 通 过 29 年 和 21 年 同 期 对 比, 可 以 看 到 平 均 单 套 总 价 低 于 25 万 元 / 套 的 普 通 住 宅 期 房 销 售 规 模 显 著 下 降, 而 高 于 25 万 元 / 套 的 普 通 住 宅 期 房 销 售 规 模 上 升 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 25

五 商 品 房 期 房 市 场 供 需 关 系 分 析 房 地 产 市 场 年 度 研 究 报 告 ㈠ 期 房 市 场 供 应 量 与 销 售 量 的 比 例 关 系 21 年 上 半 年 北 京 商 品 房 期 房 市 场 供 应 紧 张 状 态 有 所 缓 和 根 据 北 京 交 易 管 理 网 的 数 据 显 示,29 年 北 京 期 房 批 售 面 积 169 万 平 方 米, 同 比 下 降 19.12%; 商 品 房 预 售 签 约 面 积 1992 万 平 方 米, 同 比 增 长 73.59%; 累 计 期 房 售 供 比 值 达 到 了 123.83% 因 此, 全 年 商 品 房 市 场 处 于 供 小 于 求 的 相 对 趋 紧, 释 放 库 存 状 态 进 入 21 年, 期 房 市 场 批 准 预 售 面 积 略 大 于 预 售 成 交 面 积 其 中 : 累 计 批 准 预 售 面 积 629 万 平 方 米, 同 比 下 降 5.63%; 累 计 预 收 签 约 面 积 61 万 平 方 米, 同 比 下 降 33.1%; 上 半 年 的 累 计 期 房 售 供 比 值 下 降 到 96.89%, 期 房 供 应 紧 张 的 趋 势 有 所 缓 和 市 场 已 经 处 于 新 增 供 应 量 略 大 于 销 售 量 的 状 态 图 : 北 京 商 品 房 期 房 市 场 供 应 量 与 销 售 量 的 关 系 28 年 1 季 度 ~21 年 2 季 度 商 品 房 销 售 供 应 比 例 商 品 房 面 积 ( 万 平 方 米 ) 7 6 5 4 3 2 1 18% 64 635 159.63% 572 16% 476 536 524545 125.71% 14% 455 128.5% 417 114.48% 12% 37 338 14.2% 1% 332 339 86.68% 282 29 81.84% 274 77.73% 258 278 8% 238 212 6% 46.69% 4.65% 4% 2% 期 房 签 约 与 供 应 的 比 例 % 28 年 1 季 度 28 年 2 季 度 28 年 3 季 度 28 年 4 季 度 29 年 1 季 度 29 年 2 季 度 29 年 3 季 度 29 年 4 季 度 21 年 1 季 度 21 年 2 季 度 商 品 期 房 批 准 销 售 面 积 商 品 期 房 签 约 面 积 售 供 比 例 数 据 来 源 : 北 京 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 21 年 上 半 年 商 品 住 宅 累 计 批 准 预 售 481 万 平 方 米, 同 比 增 长 11.47% 商 品 住 宅 预 售 签 约 面 积 451 万 平 米, 同 比 下 降 38.68% 累 计 售 供 比 值 为 93.76% 这 种 商 品 期 房 售 供 比 值 回 落 状 态, 是 在 销 售 规 模 萎 缩 的 前 提 下 出 现 的, 商 品 住 宅 期 房 供 不 应 求 的 状 态 并 没 有 得 到 根 本 的 改 变 在 房 地 产 新 政 出 台 后 诸 多 因 素 的 影 响 下, 尚 应 冷 静 看 待 目 前 的 期 房 市 场 供 应 情 况 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 26

图 : 北 京 商 品 住 宅 期 房 市 场 供 应 量 与 销 售 量 的 关 系 房 地 产 市 场 年 度 研 究 报 告 28 年 1 季 度 ~21 年 2 季 度 商 品 住 宅 销 售 供 应 比 例 6 25% 商 品 住 宅 期 房 面 积 ( 万 平 方 米 ) 5 4 3 2 1 497 444 338 224 198 186 157 79.51% 5.51% 37.36% 21.47% 474 157.3% 316 32 262 93.43% 13 32 412 367 128.71% 434 118.27% 2% 15% 238 241 244 21 1% 11.43% 86.28% 5% 住 宅 期 房 签 约 与 供 应 的 比 例 % 28 年 1 季 度 28 年 2 季 度 28 年 3 季 度 28 年 4 季 度 29 年 1 季 度 29 年 2 季 度 29 年 3 季 度 29 年 4 季 度 21 年 1 季 度 21 年 2 季 度 商 品 住 宅 期 房 批 准 销 售 面 积 商 品 住 宅 期 房 签 约 面 积 售 供 比 例 数 据 来 源 : 北 京 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO ㈡ 期 房 市 场 居 住 类 物 业 供 应 量 与 销 售 量 比 例 关 系 上 半 年 供 应 趋 紧 状 态 有 所 缓 和, 但 存 在 一 定 的 结 构 性 差 异 从 21 年 上 半 年 居 住 类 期 房 供 应 和 成 交 情 况 看, 售 供 比 例 关 系 延 续 了 29 年 全 年 走 势 由 供 应 规 模 小 于 销 售 规 模 的 售 供 比 例 严 重 失 调 状 态 向 供 应 规 模 逐 步 回 升 售 供 比 回 落 发 展 总 体 上 看,21 年 2 季 度 已 出 现 供 应 规 模 略 大 于 销 售 规 模 的 态 势, 售 供 比 例 在 向 相 对 均 衡 状 态 发 展, 售 供 关 系 紧 张 状 态 得 到 缓 解 但 供 应 紧 张 的 局 面 尚 未 得 到 根 本 的 扭 转, 尤 其 是 不 同 总 价 区 间 的 期 房 供 应 与 销 售 之 间 存 在 一 定 的 结 构 性 差 异 这 种 差 异 主 要 表 现 在 : 1 单 套 总 价 低 于 15 万 元 区 间 的 售 供 比 达 到 153.79%, 低 于 5 万 元 的 居 住 类 期 房 已 经 断 供 ;3~6 万 元 区 间 的 售 供 比 达 到 149.38% 充 裕 2 单 套 总 价 15~3 万 元 和 6 万 元 以 上 区 间 的 居 住 类 期 房 供 应 相 对 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 27

图 :21 年 上 半 年 北 京 居 住 类 商 品 期 房 市 场 各 单 套 总 价 区 间 供 应 量 与 销 售 量 的 对 比 房 地 产 市 场 年 度 研 究 报 告 12 25% 1 2% 面 积 ( 万 平 方 米 ) 8 6 4 15% 1% 预 收 供 应 比 例 2 5% <5 5~1 1~15 15~2 2~25 25~3 3~35 35~4 4~5 5~6 6~7 7~8 8~9 >9 平 均 单 套 总 价 区 间 ( 万 元 / 套 ) 期 房 批 准 预 售 面 积 期 房 前 约 面 积 销 售 供 应 比 例 % 数 据 来 源 : 北 京 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO ㈢ 商 品 房 市 场 库 存 量 变 化 截 至 21 年 6 月 底, 北 京 商 品 房 库 存 总 量 为 3217 万 平 方 米, 比 年 初 下 降 了 5.49%,187 万 平 方 米 总 库 存 量 释 放 速 度 有 所 放 缓 截 至 21 年 6 月 底, 尚 存 可 售 期 房 1433 万 平 方 米, 比 上 年 年 底 下 降 6.9%; 未 签 约 现 房 1784 万 平 方 米, 比 上 年 年 底 下 降 4.33%; 商 品 房 库 存 总 量 合 计 3217 万 平 方 米, 比 上 年 年 底 下 降 178 万 平 方 米, 下 降 幅 度 为 5.49% 与 上 年 同 期 相 比, 总 库 存 量 释 放 速 度 放 缓 3.56 个 百 分 点 图 :21 年 上 半 年 北 京 商 品 房 库 存 量 统 计 北 京 商 品 房 库 存 量 变 化 统 计 可 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 3,386 3,33 3,267-19.49% -2.48% -21.31% -32.48% 1,251 1,27 1,2-33.46% -33.63%.% -5.% 3,24 3,239 3,217-1.% -17.45% -19.92% -23.64% -29.63% 1,179 1,21 1,185-15.86% -15.% -19.45% -2.% -25.% -3.% -35.% -4.% -45.% 环 比 变 化 幅 度 1 年 1 月 1 年 2 月 1 年 3 月 1 年 4 月 1 年 5 月 1 年 6 月 总 库 存 量 住 宅 库 存 量 总 库 存 量 同 比 变 化 住 宅 库 存 量 同 比 变 化 -5.% 数 据 来 源 : 北 京 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 28

截 至 21 年 6 月 底, 商 品 住 宅 库 存 量 1185 万 平 方 米, 比 上 年 年 底 下 降 5 万 平 方 米, 下 降 幅 度 为 4.4% 商 品 住 宅 库 存 量 释 放 速 度 比 9 年 同 期 明 显 放 缓 截 至 21 年 6 月 底, 尚 存 住 宅 可 售 期 房 761 万 平 方 米, 比 上 年 年 底 下 降 1.42%; 未 签 约 住 宅 现 房 424 万 平 方 米, 比 上 年 年 底 下 降 8.41%; 商 品 住 宅 库 存 总 量 合 计 1185 万 平 方 米, 比 上 年 年 底 下 降 5 万 平 方 米, 下 降 幅 度 为 4.4% 与 上 年 同 期 相 比, 商 品 住 宅 库 存 量 释 放 速 度 放 缓 19.5 个 百 分 点 图 :21 年 上 半 年 北 京 商 品 住 宅 库 存 量 统 计 北 京 商 品 住 宅 库 存 量 统 计 9 % 8 787 755 748 734 767 761-5% 7-1% 可 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 6 5 4 3-17.83% 464-21.31% 453 452-22.38% -16.85% -19.36% 445 442-27.7% -15% -19.45% -19.45% -2% 425-25% -3% 环 比 变 化 幅 度 -34.67% 2-35% 1-4.17% -39.33% -37.4% -4% 1 年 1 月 1 年 2 月 1 年 3 月 1 年 4 月 1 年 5 月 1 年 6 月 期 房 住 宅 可 售 面 积 现 房 住 宅 未 签 约 面 积 期 房 住 宅 同 比 变 化 现 房 住 宅 同 比 变 化 -45% 数 据 来 源 : 北 京 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 非 住 宅 类 商 品 房 库 存 量 比 例 小 幅 增 加 增 加, 占 商 品 房 库 存 总 量 的 63.15% 商 品 房 库 存 总 量 住 宅 类 商 品 房 库 存 量 = 非 居 住 类 商 品 房 库 存 量 截 至 21 年 6 月 底, 尚 存 非 居 住 类 可 售 期 房 672 万 平 方 米, 比 上 年 年 底 下 降 12.42%; 未 签 约 非 居 住 类 现 房 136 万 平 方 米, 比 上 年 年 底 下 降 2.99%; 非 居 住 类 商 品 房 库 存 总 量 合 计 232 万 平 方 米, 比 上 年 年 底 减 少 137 万 平 方 米, 下 降 幅 度 为 6.32% 非 居 住 类 商 品 房 库 存 量 占 商 品 房 库 存 总 量 的 63.15%, 比 上 年 同 期 提 高 1.64 个 百 分 点 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 29

六 商 品 房 销 售 价 格 分 析 21 年 上 半 年 商 品 房 销 售 均 价 在 波 动 中 攀 升 至 历 史 新 高 根 据 北 京 统 计 局 的 数 据 显 示,21 年 1~6 月 份 北 京 商 品 房 累 计 销 售 均 价 为 19328 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 59.64%, 创 下 历 史 新 高 图 : 历 年 北 京 商 品 房 销 售 价 格 走 势 ( 元 / 平 方 米 ) 北 京 市 商 品 房 市 场 历 年 销 售 价 格 走 势 25, 7% 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 2, 15, 1, 5, 31.96% 24.17% 8,28 6,274 5,62 4,761 4,737 5,53 6.68% 2.9% -.52% 59.64% 19,328 39.54% 13,799 11,553 12,418 7.49% 11.12% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 同 比 变 动 幅 度 -5.93% -1% 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 1~6 月 商 品 房 销 售 价 格 价 格 同 比 变 化 幅 度 数 据 来 源 : 北 京 统 计 局 KINVO 搜 房 研 究 院 全 国 主 要 城 市 每 周 交 易 数 据 情 报 提 供 的 数 据 显 示, 房 地 产 新 政 出 台 前 一 周, 北 京 商 品 房 销 售 均 价 已 经 位 列 全 国 21 个 主 要 城 市 首 位 截 止 到 21 年 6 月 第 四 周 (6 月 21 日 ~6 月 27 日 ) 北 京 商 品 房 销 售 均 价 仍 然 处 于 全 国 21 个 主 要 城 市 首 位 图 :21 个 主 要 城 市 商 品 房 销 售 价 格 排 列 各 城 市 新 政 前 后 商 品 房 成 交 量 价 对 比 16. 3, 14. 25, 成 交 面 积 ( 万 平 方 米 ) 12. 1. 8. 6. 4. 2. 2, 15, 1, 5, 成 交 均 价 ( 元 / 平 方 米 ). 北 京 深 圳 杭 州 上 海 宁 波 厦 门 福 州 南 京 苏 州 广 州 天 津 大 连 青 岛 无 锡 武 汉 成 都 合 肥 重 庆 西 安 长 春 长 沙 新 政 前 成 交 面 积 新 政 后 成 交 面 积 新 政 前 成 交 均 价 新 政 后 成 交 均 价 数 据 来 源 : 搜 房 研 究 院 ( 住 建 委 系 统 数 据 ) KINVO KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 3

商 品 房 销 售 均 价 当 月 值 呈 现 波 动 上 行 走 势 房 地 产 市 场 年 度 研 究 报 告 21 年 4 月 份 房 地 产 新 政 出 台 前, 各 月 商 品 房 当 月 销 售 均 价 呈 逐 月 上 升 的 趋 势 由 1 2 月 份 的 16431 元 / 平 方 米, 逐 步 上 涨 到 4 月 份 的 222 元 / 平 方 米 的 高 位, 同 比 上 涨 幅 度 达 到 83.58% 2~4 月 平 均 月 度 环 比 达 到 15.72% 5 月 份 销 售 均 价 回 落 到 18385 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 36.87%, 环 比 下 降 16.44% 6 月 份 再 次 攀 升 到 2229 元 / 平 方 米 的 历 史 高 位, 同 比 上 涨 87.19% 房 地 产 新 政 出 台 前 后 商 品 房 销 售 均 价 走 势 的 变 化, 不 排 除 房 地 产 新 政 政 策 预 期 的 影 响, 但 主 要 是 结 构 性 元 素 影 响 的 结 果 图 :21 年 1~6 月 北 京 商 品 房 销 售 均 价 当 月 值 走 势 21 年 1~6 月 北 京 市 商 品 房 销 售 均 价 月 度 变 化 ( 当 月 值 ) 商 品 房 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 25, 2, 15, 1, 5, 22,2 22,29 87.19% 19,593 83.58% 18,385 16,431 66.85% 13,432 11,27145.79% 11,743 11,985 36.87% 11,864 7.48% -2.13% 3.16% -5.98% -1.32% 1% 8% 6% 4% 2% % 当 月 值 变 化 幅 度 1~2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 9 年 商 品 房 销 售 均 价 1 年 商 品 房 销 售 均 价 9 年 房 价 同 比 变 化 1 年 房 价 同 比 变 化 -2% 数 据 来 源 : 北 京 统 计 局 KINVO 居 住 类 物 业 销 售 均 价 持 续 攀 升, 一 度 超 过 写 字 楼 的 销 售 均 价, 成 为 推 动 商 品 房 销 售 均 价 屡 创 新 高 的 主 要 因 素 27 年 8 月 以 来, 百 城 公 司 对 2 个 以 上 居 住 类 物 业 的 销 售 状 况 进 行 连 续 监 测 利 用 这 些 监 测 数 据 进 行 分 析, 可 以 看 到 29 年 1 月 以 后 居 住 类 监 测 期 房 的 销 售 均 价 处 于 持 续 攀 升 状 态 进 入 21 年 以 来, 居 住 类 监 测 期 房 的 销 售 均 价 曾 连 续 3 个 月 超 过 写 字 楼 物 业 的 销 售 均 价 而 1~5 月 份 居 住 类 监 测 期 房 的 累 计 销 售 面 积 市 场 份 额 保 持 在 8% 以 上, 其 中 4 月 份 这 一 市 场 份 额 达 到 88.41% 从 而 成 为 推 动 21 年 商 品 房 销 售 均 价 屡 创 新 高 的 主 要 因 素 5 月 份 以 后 居 住 类 监 测 期 房 的 累 计 销 售 面 积 市 场 份 额 下 降,6 月 份 已 经 下 降 至 6.41% 但 商 业 和 写 字 楼 用 房 的 市 场 份 额 上 升 至 38.1%, 使 得 商 品 期 房 销 售 均 价 统 计 值 继 续 上 扬 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 31

图 :9 年 1 月 ~1 年 6 月 各 月 份 北 京 各 类 监 测 期 房 销 售 价 格 走 势 房 地 产 市 场 年 度 研 究 报 告 居 住 类 物 业 写 字 楼 商 业 用 房 销 售 均 价 比 较 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 18,992 18,315 14,445 15,393 19,477 21,347 17,851 11,62 12,347 13,378 15,196 15,29 11,351 12,448 13,613 23,297 2,361 18,885 9 年 1 月 9 年 2 月 9 年 3 月 9 年 4 月 9 年 5 月 9 年 6 月 9 年 7 月 9 年 8 月 9 年 9 月 9 年 1 月 9 年 11 月 9 年 12 月 1 年 1 月 1 年 2 月 1 年 3 月 1 年 4 月 1 年 5 月 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 1 年 6 月 居 住 类 销 售 均 价 写 字 楼 销 售 均 价 商 业 用 房 销 售 均 价 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 把 居 住 类 物 业 中 普 通 住 宅 ( 含 公 寓, 下 同 ) 不 同 单 价 区 间 的 销 售 面 积 市 场 份 额 和 销 售 均 价 做 同 期 对 比 分 析, 可 以 看 到 29 年 1~6 月 份 销 售 均 价 低 于 12 元 / 平 方 米 的 普 通 住 宅 累 计 销 售 面 积 市 场 份 额 为 57.3%; 销 售 均 价 高 于 15 元 / 平 方 米 的 普 通 住 宅 累 计 销 售 面 积 市 场 份 额 仅 为 25.% 21 年 1~6 月 份 销 售 均 价 低 于 12 元 / 平 方 米 的 普 通 住 宅 累 计 销 售 面 积 市 场 份 额 仅 为 15.24%, 比 上 年 同 期 下 降 42.6 个 百 分 点 ; 销 售 均 价 高 于 15 元 / 平 方 米 的 普 通 住 宅 累 计 销 售 面 积 市 场 份 额 达 到 67.75%, 比 上 年 同 期 提 高 42.75 个 百 分 点 而 各 单 价 区 间 的 销 售 均 价 并 无 明 显 变 化 表 明 21 年 1~6 月 份 普 通 住 宅 的 销 售 均 价 是 在 整 体 上 涨 从 而 推 动 商 品 房 整 体 销 售 均 价 统 计 值 的 大 幅 攀 升 图 :9 1 年 1~6 月 普 通 住 宅 ( 含 公 寓 ) 不 同 单 价 区 间 监 测 期 房 销 售 面 积 市 场 份 额 对 比 3% 27.29% 28.6% 6, 25% 5, 签 约 面 积 比 例 2% 15% 1% 5% % 17.71% 16.1% 17.1% 15.24% 13.91% 14.31% 9.2% 8.14% 5.84% 5.8% 5.12% 5.23% 4.37% 2.73% 2.57% 1.12%.88%.29% 8 以 下 81~1 11~12 121~15 151~2 21~25 251~3 31~35 351~4 4 以 上 单 价 区 间 ( 元 / 平 方 米 ) 9 年 签 约 面 积 比 例 1 年 签 约 面 积 比 例 9 年 销 售 均 价 1 年 销 售 均 价 4, 3, 2, 1, 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 32

21 年 5 月 份 商 品 房 销 售 均 价 回 落 与 普 通 住 宅 低 单 价 楼 盘 销 售 面 积 市 场 份 额 上 升 相 关 北 京 房 地 产 交 易 管 理 网 的 数 据 显 示 :21 年 4 月 份 商 品 住 宅 签 约 面 积 中 政 策 性 住 房 占 比 15.44%;5 月 份 相 应 占 比 上 升 至 3.88%;6 月 份 相 应 占 比 回 落 至 23.9% 由 于 政 策 性 住 房 的 销 售 均 价 一 般 被 限 定 在 较 低 的 价 位, 因 而 政 策 性 住 房 的 销 售 面 积 市 场 份 额 上 升, 将 对 整 体 商 品 房 销 售 均 价 统 计 值 产 生 平 抑 作 用 从 21 年 4 5 月 份 普 通 住 宅 不 同 单 价 区 间 监 测 期 房 销 售 面 积 市 场 份 额 对 比 分 析 可 以 看 到 :5 月 份 单 价 低 于 8 元 / 平 方 米 的 销 售 面 积 市 场 份 额 达 到 26.8%, 比 4 月 份 相 应 市 场 份 额 提 高 25.43 个 百 分 点 使 得 5 月 份 普 通 住 宅 ( 含 公 寓 ) 的 销 售 均 价 统 计 值 为 1862 元 / 平 方 米, 比 4 月 份 的 销 售 均 价 统 计 值 23176 元 / 平 方 米 低 了 5114 元, 下 降 幅 度 达 到 22.7% 这 种 市 场 份 额 的 变 化, 对 商 品 房 销 售 均 价 统 计 值 产 生 的 影 响 是 相 当 明 显 的 图 :21 年 4 5 月 份 普 通 住 宅 不 同 单 价 区 间 监 测 期 房 销 售 面 积 市 场 变 化 对 比 销 售 面 积 比 例 3% 6, 26.8% 25.39% 25% 23.89% 5, 22.8% 2.49% 2% 4, 16.1% 15% 3, 11.98% 1% 8.62% 2, 6.97% 6.72% 6.72% 5.57% 5% 4.68% 4.12% 1, 1.37% 2.49% 1.% 1.48% 1.89% 1.75% % 8 以 下 81~1 11~12 121~15 151~2 21~25 251~3 31~35 351~4 4 以 上 单 价 区 间 ( 元 / 平 方 米 ) 4 月 面 积 比 例 5 月 面 积 比 例 4 月 销 售 均 价 5 月 销 售 均 价 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 数 据 来 源 : 北 京 市 房 地 产 交 易 管 理 网 KINVO 21 年 4 月 份 房 地 产 新 政 出 台 后 商 品 期 房 普 通 住 宅 ( 含 公 寓 ) 的 销 售 走 势 呈 价 滞 量 跌 状 态, 销 售 价 格 起 伏 波 动 与 不 同 单 价 区 间 的 销 售 面 积 市 场 份 额 变 化 相 关 21 年 1~6 月 份 商 品 期 房 普 通 住 宅 ( 含 公 寓 ) 按 每 周 统 计 的 销 售 走 势 出 现 明 显 的 起 伏 波 动 销 售 面 积 出 现 第 一 个 低 谷 是 由 于 春 节 长 假 期 间 的 季 节 性 淡 季 造 成, 其 销 售 价 格 呈 现 波 动 上 行 走 势 房 地 产 新 政 出 台 前, 销 量 及 价 格 均 达 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 33

到 21 年 上 半 年 的 峰 值 房 地 产 新 政 出 台 后, 销 售 走 势 呈 现 明 显 的 价 滞 量 跌 状 态 即 : 销 量 大 幅 下 降 新 政 出 台 后 第 一 周 (4 月 19~25 日 ) 销 量 环 比 下 降 39.35%, 比 上 年 同 期 下 降 48.58%, 第 四 周 (5 月 1~16 日 ) 销 量 环 比 下 降 59.25%, 比 上 年 同 期 下 降 8.8%; 价 格 略 有 回 调 仍 在 高 位 振 荡 各 周 销 售 均 价 在 15757~22858 元 / 平 方 米 之 间 起 伏 振 荡, 其 中 新 政 出 台 后 第 三 周 (5 月 3~9 日 ) 比 新 政 出 台 前 一 周 下 降 34.13% 图 :21 年 1~6 月 份 监 测 期 房 普 通 住 宅 ( 含 公 寓 ) 每 周 销 售 走 势 35 31.8 3, 签 约 面 积 ( 万 平 方 米 ) 3 25 2 15 1 5 26,134 28.13 22,712 23,92 21,922 23,714 24.69 24.7 21,466 2,428 2,451 19,63 23. 19,957 19,329 19,317 19,612 19,196 21.2 19,42 2.82 19,83 18,381 18,344 17.24 15,757 13.51 14.52 12.32 8.2 9.73 13.72 14.9815.1 13.3 22,858 21,622 2,991 2, 19,525 19,87 17,748 17,45 5.31 5.99 6.86 4.97 6.78 5.83 7.34 13.75 25, 15, 1, 5, 1.25 1 月 4~1 日 1 月 11~17 日 1 月 18~24 日 1 月 25~31 日 2 月 1~7 日 2 月 8~14 日 2 月 15~21 日 2 月 22~28 日 3 月 1~7 日 3 月 8~14 日 3 月 15~21 日 3 月 22~28 日 3 月 29 日 ~4 月 4 日 4 月 5~11 日 4 月 12~18 日 4 月 19~25 日 4 月 26 日 ~5 月 2 日 5 月 3~9 日 5 月 1~16 日 5 月 17~23 日 5 月 24~3 日 5 月 31 日 ~6 月 6 日 6 月 7~13 日 6 月 14~2 日 6 月 21~27 日 6 月 28 日 ~7 月 4 日 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 签 约 面 积 销 售 均 价 数 据 来 源 : 搜 房 研 究 院 数 据 库 KINVO 在 每 周 销 售 价 格 走 势 曲 线 中, 新 政 出 台 后 出 现 两 个 价 格 低 谷 5 月 3~ 9 日 一 周 销 售 均 价 15757 元 / 平 方 米 ;6 月 14~2 日 一 周 销 售 均 价 1745 元 / 平 方 米 对 每 日 普 通 住 宅 ( 含 公 寓 ) 的 期 房 销 售 数 据 进 行 统 计 分 析, 可 以 看 到 : 这 两 周 实 现 销 售 的 销 售 面 积 市 场 份 额 中, 低 于 8 元 / 平 方 米 的 普 通 住 宅 期 房 销 售 面 积 市 场 份 额 分 别 达 到 当 周 商 品 住 宅 销 售 面 积 的 36.14% 和 34.9%, 使 得 周 销 售 均 价 统 计 值 下 降, 属 于 结 构 性 因 素 影 响 造 成 的 销 售 价 格 变 动 KINVO 市 场 研 究 与 战 略 顾 问 中 心 34

KINVO Baicheng Investment 35