中 国 指 数 研 究 院 中 国 房 地 产 指 数 系 统 电 话 :010-56319252 邮 箱 :baiyanjun@soufun.com 专 题 : 高 地 价 后 的 北 京 市 场, 产 品 房 价 将 何 去 何 从? 2015 年 11 月 13 报 告 要 点 1. 丰 台 区 地 王 不 断 涌 现, 联 合 拿 地 为 主 要 方 式 开 发 商 集 聚, 丰 台 成 为 北 京 土 地 市 场 焦 点 联 合 拿 地 仍 为 主 要 方 式, 竞 得 房 企 资 金 充 裕 实 力 雄 厚 2. 丰 台 区 发 展 潜 力 显 现, 地 王 频 现 北 京 市 高 价 位 住 宅 市 场 存 在 较 大 需 求 且 增 长 显 著 北 京 住 宅 用 地 日 益 稀 缺, 而 丰 台 区 供 应 相 对 充 裕 丰 台 区 发 展 潜 力 显 现, 具 有 高 端 项 目 消 费 需 求 支 撑 3. 高 地 价 后, 将 带 来 什 么 影 响? 昔 日 北 京 地 王 现 状 产 品 特 点 各 不 相 同 地 王 带 动 周 边 项 目 品 质 提 升, 一 定 程 度 拉 动 区 域 房 价 地 价 竞 拍 高 价 地 需 谨 慎, 企 业 将 面 临 一 系 列 挑 战 与 风 险 报 告 正 文 当 前, 三 四 线 城 市 普 遍 存 在 库 存 去 化 压 力, 相 比 之 下, 一 线 城 市 住 宅 需 求 旺 盛, 高 端 住 宅 需 求 增 长 显 著, 土 地 市 场 备 受 开 发 商 青 睐 2015 年 以 来, 从 全 国 住 宅 用 地 成 交 总 价 排 行 前 10 位 来 看, 北 京 最 多, 而 从 北 京 住 宅 用 地 成 交 总 价 与 单 价 前 10 位 来 看, 丰 台 区 居 各 区 域 之 首, 地 王 频 出 是 什 么 因 素 导 致 丰 台 区 地 王 频 出? 高 地 价 后, 产 品 将 如 何 定 位 设 计 开 发, 房 价 地 价 又 将 如 何 变 化? 本 文 将 进 行 详 细 研 究 1. 丰 台 区 地 王 不 断 涌 现, 联 合 拿 地 为 主 要 方 式 开 发 商 集 聚, 丰 台 成 为 北 京 土 地 市 场 焦 点 成 交 日 期 宗 地 名 称 表 : 丰 台 区 2015 年 以 来 住 宅 用 地 成 交 情 况 一 览 规 划 建 筑 面 积 ( 万 m2) 成 交 总 价 ( 亿 元 ) 全 部 用 地 成 交 楼 面 价 ( 元 /m2) 溢 价 竞 得 方 11 月 2 日 丰 台 区 南 苑 乡 槐 房 村 和 新 宫 村 地 块 2 23.9 83.4 34841 50.00% 深 圳 华 侨 城 招 商 局 地 产 和 北 京 华 润 曙 光 10 月 30 日 丰 台 区 南 苑 乡 槐 房 村 和 新 宫 村 地 块 1 25.4 86.0 33812 50.00% 北 京 天 恒 中 粮 地 产 和 北 京 中 瑞 凯 华 10 月 20 日 丰 台 区 花 乡 樊 家 村 危 改 项 目 地 块 20.4 49.5 24286 50.00% 中 国 葛 洲 坝 集 团 8 月 31 日 丰 台 区 南 苑 乡 石 榴 庄 村 地 块 16.6 50.3 30201 50.00% 北 京 丰 亦 置 业 中 铁 地 产 集 团 北 京 丰 昊 置 业 1 月 7 日 丰 台 区 花 乡 白 盆 窑 村 地 块 41.9 86.3 20600 21.99% 北 京 华 润 曙 光 北 京 首 都 开 发 和 深 圳 联 新 1 月 5 日 丰 台 区 亚 林 西 居 住 区 地 块 1 16.0 44.9 28140 49.67% 招 商 局 地 产 北 京 华 润 曙 光 深 圳 联 新 和 致 昌 1 月 5 日 丰 台 区 亚 林 西 居 住 区 地 块 2 17.9 42.0 23514 49.47% 招 商 局 地 产 北 京 华 润 曙 光 深 圳 联 新 和 致 昌
2015 年 以 来, 丰 台 区 共 成 交 7 宗 住 宅 用 地, 合 计 规 划 建 筑 面 积 162.1 万 平 米, 其 中 6 宗 上 榜 全 市 总 价 及 单 价 地 王 Top10 丰 台 区 土 地 备 受 各 界 关 注, 成 为 北 京 土 地 市 场 热 点 排 名 宗 地 名 称 表 :2015 年 以 来 北 京 市 住 宅 用 地 成 交 总 价 前 十 名 规 划 建 筑 面 成 交 总 价 积 ( 万 m2) ( 亿 元 ) 北 京 市 住 宅 用 地 总 价 前 三 名 均 来 自 丰 台 区, 总 价 排 行 榜 前 十 名 中 丰 台 区 占 六 席 今 年 以 来, 北 京 市 住 宅 用 地 成 交 总 价 前 十 名 中, 丰 台 区 占 6 席, 前 三 名 均 为 该 区 域 地 块, 朝 阳 区 占 2 席, 其 余 地 块 分 别 位 于 海 淀 昌 平 区 其 中, 朝 阳 区 2 宗 住 宅 用 地 共 计 成 交 107.3 亿 元, 合 计 规 划 建 筑 面 积 30.3 万 m2; 丰 台 区 6 宗 住 宅 用 地 共 计 成 交 400.3 亿 元, 合 计 规 划 建 筑 面 积 144.2 万 m2, 显 著 高 于 其 他 区 域 此 外, 从 成 交 楼 面 价 ( 不 含 保 障 房 ) 排 行 榜 来 看, 丰 台 区 上 述 6 块 住 宅 类 用 地 也 全 部 跻 身 前 十 名 溢 价 竞 得 方 成 交 日 期 1 丰 台 区 花 乡 白 盆 窑 村 地 块 41.9 86.3 21.99% 北 京 华 润 曙 光 北 京 首 都 开 发 和 深 圳 联 新 1 月 7 日 2 丰 台 区 南 苑 乡 槐 房 村 和 新 宫 村 地 块 1 25.4 86.0 50.00% 北 京 天 恒 中 粮 地 产 和 北 京 中 瑞 凯 华 10 月 30 日 3 丰 台 区 南 苑 乡 槐 房 村 和 新 宫 村 地 块 2 23.9 83.4 50.00% 深 圳 华 侨 城 招 商 局 地 产 和 北 京 华 润 曙 光 11 月 2 日 4 朝 阳 区 孙 河 乡 北 甸 西 村 地 块 14.4 64.8 50.00% 北 京 保 利 营 和 北 京 首 都 开 发 9 月 2 日 5 海 淀 中 关 村 永 丰 产 业 基 地 地 块 20.9 56.4 48.93% 北 京 郎 园 置 业 4 月 27 日 6 丰 台 区 南 苑 乡 石 榴 庄 村 地 块 16.6 50.3 50.00% 北 京 丰 亦 置 业 中 铁 地 产 集 团 北 京 丰 昊 置 业 8 月 31 日 7 丰 台 区 花 乡 樊 家 村 危 改 项 目 地 块 20.4 49.5 50.00% 中 国 葛 洲 坝 集 团 10 月 20 日 8 昌 平 区 北 七 家 镇 地 块 43.1 45.2 - 绿 地 1 月 30 日 9 丰 台 区 亚 林 西 居 住 区 地 块 1 16.0 44.9 49.67% 10 朝 阳 区 东 坝 南 区 地 块 16.0 42.5 39.34% 招 商 局 地 产 北 京 华 润 曙 光 深 圳 联 新 和 致 昌 北 京 保 利 营 北 京 首 都 开 发 和 北 京 龙 湖 中 佰 置 业 1 月 5 日 9 月 8 日 图 :2011-2015 年 1-10 月 北 京 各 区 域 住 宅 用 地 成 交 规 划 建 筑 面 积 占 比 情 况 100% 80% 60% 40% 20% 0% 丰 台 区 昌 平 区 大 兴 区 房 山 区 朝 阳 区 平 谷 区 顺 义 区 通 州 区 海 淀 区 其 他 区 8% 5% 1% 4% 23% 24% 20% 5% 5% 26% 2% 5% 3% 3% 6% 9% 11% 8% 11% 9% 8% 6% 14% 2% 4% 7% 9% 5% 7% 4% 9% 14% 8% 7% 17% 3% 13% 17% 17% 32% 14% 3% 12% 26% 16% 6% 14% 14% 1% 3% 2011 2012 2013 2014 2015:1-10 从 北 京 市 各 区 域 成 交 面 积 占 比 来 看, 丰 台 区 占 比 在 各 区 域 中 最 大, 提 升 最 为 显 著 2015 年 1-10 月, 北 京 市 共 成 交 住 宅 用 地 32 宗, 合 计 规 划 建 筑 面 积 563.1 万 平 米 从 北 京 市 各 区 域 住 宅 用 地 成 交 面 积 占 比 情 况 来 看, 丰 台 昌 平 大 兴 和 房 山 区 占 比 均 超 10%,
分 别 为 26% 17% 14% 和 11%, 四 区 域 占 比 均 较 2014 年 提 升 其 中, 丰 台 区 提 升 最 为 显 著, 较 2014 年 提 升 12 个 百 分 点 门 头 沟 顺 义 和 石 景 山 三 区 域 占 比 较 2014 年 分 别 下 降 10 个 9 个 和 7 个 百 分 点 联 合 拿 地 仍 为 主 要 方 式, 竞 得 房 企 资 金 充 裕 实 力 雄 厚 联 合 拿 地 仍 为 主 要 竞 得 方 式, 利 于 实 现 资 源 与 优 势 互 补 从 竞 得 方 式 来 看, 住 宅 用 地 成 交 总 价 前 十 个 地 块 中, 七 个 地 块 为 企 业 联 合 拿 地, 地 块 规 划 用 途 除 居 住 用 外, 还 有 基 础 教 育 社 区 配 套 服 务 设 施 文 化 设 施 邮 政 设 施 医 疗 卫 生 综 合 性 商 业 金 融 服 务 业 等 多 方 面 用 途, 房 企 倾 向 于 联 合 拿 地, 既 能 减 缓 资 金 压 力 分 摊 风 险, 又 能 够 利 用 本 企 业 背 后 的 资 源, 实 现 资 源 与 优 势 的 互 补 图 : 竞 得 高 价 地 房 企 类 型 及 特 点 一 览 竞 得 房 企 资 金 充 裕 实 力 雄 厚, 具 体 可 分 为 三 类 从 拿 地 企 业 特 点 来 看, 成 交 总 价 前 十 名 企 业 可 以 分 为 三 类 : 多 数 房 企 为 国 字 号, 这 些 企 业 为 国 资 央 企 或 具 有 相 关 背 景, 央 企 国 企 具 有 融 资 成 本 优 势, 可 以 从 银 行 获 得 低 利 率 贷 款, 而 且 获 得 其 他 渠 道 的 融 资 也 较 民 企 更 为 容 易 ; 个 别 为 金 融 险 资 类 企 业, 这 些 企 业 具 有 大 量 现 金, 且 能 保 持 资 金 的 长 时 间 充 裕, 而 房 地 产 行 业 一 直 属 于 资 金 较 密 集 型 行 业, 土 地 成 本 攀 升, 拿 地 难 度 增 加, 房 企 的 合 作 意 愿 势 必 逐 渐 增 强, 险 资 的 介 入 能 够 帮 助 房 企 拿 地 扩 张 改 善 财 务 结 构 ; 而 极 少 数 为 民 营 房 企, 这 类 民 营 房 企 也 拥 有 强 大 实 力, 资 金 较 为 充 裕 2. 丰 台 区 发 展 潜 力 显 现, 地 王 频 现 北 京 市 高 价 位 住 宅 市 场 存 在 较 大 需 求 且 增 长 显 著 开 发 商 竞 得 高 价 住 宅 用 地 后, 除 按 要 求 配 建 保 障 房 以 及 其 他 设 施 外, 为 保 证 收 益, 将 聚 焦 于 高 端 住 宅 产 品, 而 北 京 市 高 价 位 住 宅 市 场 存 在 较 大 需 求 且 增 长 显 著, 存 在 较 好 的 获
利 空 间 图 :2015 年 1-9 月 及 同 期 北 京 各 价 位 ( 按 套 总 价 计 ) 新 建 住 宅 销 售 占 比 情 况 销 售 金 额 占 比 250 万 以 下 250-600 万 600 万 以 上 销 售 套 数 占 比 250 万 以 下 250-600 万 600 万 以 上 100% 100% 10% 9% 80% 37% 36% 80% 23% 28% 60% 60% 27% 31% 40% 40% 67% 62% 20% 36% 33% 20% 0% 2014:1-9 2015:1-9 0% 2014:1-9 2015:1-9 从 北 京 市 高 价 楼 盘 成 交 表 现 来 看, 高 价 位 楼 盘 成 交 金 额 表 现 突 出, 在 各 价 位 住 宅 销 售 额 占 比 中 最 大 1-9 月,600 万 元 以 上 高 价 位 楼 盘 成 交 套 数 仅 占 9%, 但 成 交 金 额 占 比 高 达 36%, 在 各 价 位 楼 盘 中 占 比 最 高, 成 交 金 额 同 比 增 长 53.7% 千 万 以 上 豪 宅 销 售 突 出 1-9 月,1000 万 以 上 的 楼 盘 销 售 额 为 446 亿 元, 较 去 年 同 期 增 加 200 亿 元, 同 比 增 长 81%, 占 总 成 交 额 的 比 重 由 21% 提 升 到 24% 1000-2000 万 豪 宅 销 售 额 235 亿 元, 较 去 年 同 期 增 加 85 亿 元, 增 幅 为 57%, 占 总 成 交 额 的 比 重 不 变 (13%) 北 京 住 宅 用 地 日 益 稀 缺, 而 丰 台 区 供 应 相 对 充 裕 图 :2013 年 以 来 北 京 市 住 宅 用 地 推 出 情 况 及 成 交 楼 面 地 价 平 均 溢 价 率 走 势 1600 1400 1200 万 1000 平 米 800 600 400 200 1482 129.3% 推 出 面 积 950-35.8% 同 比 555-33.7% 150% 18000 120% 90% 60% 30% 0% -30% 15000 元 平 米 12000 / 9000 成 交 楼 面 地 价 33.94% 9670 平 均 溢 价 率 16905 42.23% 14557 33.62% 50% 40% 30% 0 2013 2014 2015:1-10 -60% 6000 2013 2014 2015:1-10 20% 注 : 如 无 特 殊 说 明, 土 地 面 积 指 规 划 建 筑 面 积 北 京 市 住 宅 用 地 去 化 较 快, 近 年 来 推 出 量 逐 年 减 少, 楼 面 地 价 不 断 提 升 2011 年 以 来 北 京 市 住 宅 用 地 成 交 面 积 与 住 宅 销 售 面 积 的 比 值 为 0.8, 住 宅 用 地 去 化 较 快 2013 年 以 来, 北 京 市 住 宅 用 地 推 出 量 逐 年 减 少,2015 年 1-10 月, 已 降 至 555 万 平 米, 同 比 减 少 33.7%; 住 宅 用 地 楼 面 地 价 逐 年 提 升,2015 年 1-10 月, 成 交 楼 面 地 价 为 16905 元, 同 比 上 涨 14.4%, 平 均 溢 价 率 为 42.2%, 较 去 年 同 期 提 升 7.0 个 百 分 点
丰 台 区 为 北 京 五 环 内 住 宅 用 地 推 出 量 最 大 区 域 今 年 1-10 月, 相 对 于 其 他 五 环 内 主 要 区 域, 丰 台 区 住 宅 用 地 推 出 量 突 出, 累 计 推 出 86.4 万 平 方 米 ( 指 规 划 建 筑 面 积, 下 同 ), 显 著 高 于 朝 阳 海 淀 区 57.9 万 平 米 20.9 万 平 米 的 推 出 量, 而 东 城 西 城 和 石 景 山 区 今 年 以 来 无 住 宅 用 地 推 出 随 着 北 京 市 住 宅 用 地 推 出 量 的 逐 年 减 少, 五 环 内 区 域 住 宅 用 地 更 显 稀 缺, 而 丰 台 区 住 宅 用 地 相 对 充 裕, 未 来 将 会 有 更 多 的 开 发 商 聚 集 于 此, 土 地 价 格 也 存 在 上 涨 动 力 丰 台 区 发 展 潜 力 显 现, 具 有 高 端 项 目 消 费 需 求 支 撑 丰 台 区 具 有 较 好 发 展 潜 力 丰 台 区 位 于 北 京 市 五 环 内, 是 北 京 即 将 快 速 发 展 的 关 键 区 域, 当 前 配 套 相 对 于 周 边 其 他 五 环 外 区 域 较 为 成 熟, 具 有 待 开 发 建 设 用 地 87 平 方 公 里, 同 时 丰 台 区 规 划 着 力 打 造 一 轴 两 带 四 区 的 发 展 布 局, 在 发 展 空 间 中 包 括 商 务 区 科 技 园 区 及 都 市 型 产 业 发 展 带 和 绿 色 生 态 发 展 带 等 产 业 结 构 ; 在 交 通 方 面, 丰 台 城 区 向 南 辐 射 交 通 要 道, 铁 路 枢 纽 坐 落 于 此, 区 域 交 通 日 益 成 熟 发 达, 有 着 北 京 其 他 区 域 不 可 复 制 的 发 展 空 间, 为 最 近 北 京 地 王 的 出 现 打 下 了 坚 实 的 区 域 基 础 丰 台 区 经 济 增 速 高 于 全 市, 人 口 吸 纳 能 力 强, 高 净 值 人 才 推 高 对 丰 台 高 端 楼 盘 的 需 求 2014 年 丰 台 区 实 现 地 区 生 产 总 值 1091.6 亿 元, 比 上 年 增 长 8.3%, 高 于 全 市 水 平 ( 据 初 步 核 算, 北 京 市 比 上 年 增 长 7.3%); 三 次 产 业 结 构 为 0.1:23.2:76.7, 三 产 占 比 突 出 截 至 2014 年 末, 丰 台 区 常 住 人 口 230 万 人 ( 城 镇 人 口 228.6 万 人, 占 常 住 人 口 的 99.4%), 户 籍 人 口 112.8 万 人, 常 住 人 口 与 户 籍 人 口 比 例 为 2.0, 人 口 吸 纳 能 力 较 强 目 前, 丰 台 区 是 相 对 于 北 京 五 环 内 其 他 区 域 中 住 宅 价 格 偏 低 的 区 域,2010-2014 年, 丰 台 区 各 年 住 宅 平 均 售 价 均 在 3 万 元 / 平 方 米 内, 不 仅 吸 引 了 大 批 潜 在 消 费 者, 而 且 为 丰 台 经 济 增 长 注 入 了 新 动 力 丰 台 是 首 都 功 能 拓 展 区, 为 国 际 国 内 知 名 企 业 总 部 聚 集 地 金 融 产 业 高 端 商 务 商 贸 拓 展 区 生 态 型 战 略 型 新 兴 产 业 园 区 及 重 要 的 会 展 旅 游 和 文 化 休 闲 地 区, 园 区 的 建 设 吸 纳 了 大 批 高 净 值 人 才, 同 时 带 动 了 丰 台 区 高 端 住 宅 的 需 求
3. 高 地 价 后, 将 带 来 什 么 影 响? (1) 昔 日 北 京 地 王 现 状 产 品 特 点 各 不 相 同 表 :2012-2014 年 北 京 市 主 要 地 王 信 息 成 交 日 期 宗 地 名 称 规 划 用 途 规 划 建 筑 面 积 ( 万 m2) 成 交 总 价 ( 亿 元 ) 成 交 楼 面 价 ( 元 /m2) 全 部 用 地 商 品 房 用 地 溢 价 竞 得 方 地 块 说 明 2014.8.20 西 城 区 华 嘉 胡 同 C2 商 业 金 融 用 地 R2 二 类 居 住 用 地 11.8 74.6 63377 96626 110.14% 北 京 金 嘉 房 地 产 2014 年 总 价 及 单 价 地 王 2013.9.4 朝 阳 区 农 展 馆 北 路 8 号 地 块 F1 住 宅 混 合 公 建 用 地 5.9 21.0 35502 73100 16.67% 北 京 融 创 恒 基 地 产 2013 年 单 价 地 王 2012.7.10 北 京 市 海 淀 区 万 柳 地 区 居 住 用 地 R2 二 类 居 住 用 地 7.8 26.3 33831 33831 40.94% 北 京 赫 华 恒 瑞 地 产 2012 年 总 价 及 单 价 地 王 注 : 商 品 房 用 地 楼 面 价 按 照 土 地 规 划 文 件 剔 除 其 余 用 地 面 积 后 测 算 而 得, 为 概 算 数 2014 年 西 城 区 华 嘉 胡 同 地 王 前 景 看 好 2014 年 西 城 区 华 嘉 胡 同 地 王 出 让 条 件 较 苛 刻, 楼 盘 项 目 仍 未 动 工, 但 前 景 看 好 2014 年 8 月 20 日, 北 京 市 金 嘉 房 地 产 开 发 有 限 公 司 以 74.6 亿 元 高 价 竞 得 西 城 区 华 嘉 胡 同 0110-633 地 块 C2 商 业 金 融 用 地 0110-634 地 块 R2 二 类 居 住 用 地, 成 为 2014 年 总 价 及 单 价 地 王 该 地 块 成 交 楼 面 价 为 6.34 万 元 /m2, 溢 价 率 高 达 110.14%, 剔 除 无 偿 还 建 部 分, 折 算 楼 面 价 高 达 9.7 万 元 /m2 该 地 块 出 让 条 件 苛 刻, 提 出 竞 得 人 需 无 偿 还 建 地 上 商 品 住 宅 共 计 312 套, 合 计 建 筑 面 积 约 30503 平 米, 还 需 向 西 城 区 民 防 局 无 偿 还 建 地 下 人 防 工 程 不 小 于 10000 平 米 等 要 求 截 至 2015 年 11 月, 该 地 块 项 目 虽 然 尚 未 动 工, 但 该 地 块 地 理 位 置 优 越, 居 住 和 商 业 价 值 较 高, 未 来 前 景 看 好 2013 年 朝 阳 区 农 展 馆 地 王 楼 盘 于 2014 年 底 入 市, 项 目 为 顶 级 豪 宅 2013 年 朝 阳 区 农 展 馆 地 王 楼 盘 项 目 已 于 2014 年 底 入 市, 融 创 独 具 经 验 定 位 顶 级 豪 宅 产 品 2013 年 9 月 4 日, 北 京 融 创 恒 基 地 产 以 21.0 亿 元 总 价 竞 得 朝 阳 区 农 展 馆 北 路 8 号 地 块, 从 全 部 用 地 楼 面 价 及 剔 除 配 建 医 院 部 分 后 的 楼 面 价 来 看, 均 为 2014 年 单 价 地 王 该 地 块 开 发 的 楼 盘 项 目 名 为 北 京 壹 号 院, 从 项 目 特 点 来 看, 该 项 目 位 置 优 越, 并 且 融 创 对 于 高 端 项 目 的 定 位 规 划 设 计 建 设 和 服 务 能 力 有 多 年 经 验 积 累, 在 产 品 成 熟 理 念 基 础 上 进 行 了 大 胆 创 新 升 级 该 项 目 一 共 六 栋 七 八 层 的 建 筑, 共 计 221 套 房, 项 目 的 主 力 户 型 为 245-383 平 米 房 据 北 京 市 住 建 委 网 站 信 息 显 示, 项 目 已 签 约 商 业 用 房 成 交 均 价 19.5 万 元 /m2; 已 签 约 住 宅 成 交 均 价 16.2 万 元 /m2 2012 年 海 淀 区 万 柳 地 王 项 目 于 2015 年 初 入 市, 项 目 为 优 质 学 区 花 园 洋 房 2012 年 海 淀 区 万 柳 地 王 项 目 已 于 2015 年 1 月 入 市, 为 优 质 学 区 花 园 洋 房, 销 售 情
况 良 好 2013 年 9 月 4 日, 北 京 赫 华 恒 瑞 地 产 以 26.3 亿 元 总 价 竞 得 海 淀 区 万 柳 地 区 地 块, 成 为 2012 年 总 价 及 单 价 地 王, 该 地 块 主 要 为 居 住 用 地, 全 部 用 地 楼 面 价 及 商 品 住 宅 楼 面 价 基 本 相 当 该 地 块 开 发 的 楼 盘 项 目 名 为 万 柳 书 院, 根 据 北 京 市 住 建 委 公 布 的 预 售 项 目 信 息, 该 项 目 最 早 获 得 预 售 许 可 证 的 楼 盘 时 间 为 2015 年 1 月 7 日, 首 个 获 批 的 住 宅 楼 拟 售 价 格 为 14.3 万 元 /m2 项 目 位 于 城 市 核 心 区 周 边 的 教 育 资 源 和 医 养 资 源 极 为 丰 富, 商 业 生 活 配 套 设 施 齐 全 项 目 主 力 户 型 为 205-558 平 米 房, 配 套 设 施 优 质, 全 面 实 现 高 舒 适 度 绿 色 建 筑 品 质 2015 年 1-10 月, 该 项 目 共 计 成 交 35 套, 合 计 10140 m2,14.0 亿 元, 平 均 价 格 为 13.8 万 元 /m2, 销 售 情 况 良 好 小 结 : 朝 阳 区 农 展 馆 及 万 柳 地 王 的 诞 生, 短 期 对 周 边 高 端 住 宅 价 格 项 目 影 响 有 限 根 据 中 国 指 数 研 究 院 监 测 数 据 显 示, 在 农 展 馆 地 王 诞 生 的 当 月 及 次 月, 距 其 较 近 的 朝 阳 公 园 板 块 的 北 京 四 季 世 家 项 目, 以 及 位 于 使 馆 区 的 首 开 铂 郡 项 目, 价 格 出 现 了 小 幅 上 涨, 但 波 动 幅 度 均 在 全 年 合 理 区 间 范 围 内, 价 格 波 动 的 主 要 原 因 并 非 地 王 入 市, 而 和 具 体 项 目 推 出 的 户 型 及 位 置 有 关 据 相 关 信 息 显 示, 万 柳 地 王 周 边 的 二 手 房 光 大 花 园 和 蜂 鸟 家 园 在 该 地 块 成 交 的 次 月 售 价 出 现 小 幅 上 涨, 相 比 海 淀 区 其 他 二 手 房 涨 幅 并 不 明 显, 价 格 波 动 的 原 因 更 多 是 凭 借 于 万 柳 地 块 本 身 优 越 的 位 置 和 周 边 的 配 置 从 长 远 来 看, 地 王 的 诞 生 将 带 动 区 域 住 宅 市 场 品 质 不 断 提 升, 从 而 拉 动 整 体 板 块 价 值, 区 域 内 项 目 也 会 成 为 受 益 者 地 王 的 入 市 加 之 高 端 产 品 的 成 功 面 世, 提 升 了 区 域 高 端 住 宅 产 品 水 平, 带 动 了 区 域 住 宅 市 场 品 质 的 提 升, 从 而 拉 动 整 体 板 块 价 值, 区 域 内 项 目 也 会 成 为 受 益 者, 而 像 北 京 壹 号 院 这 样 精 心 设 计 的 顶 级 豪 宅 项 目, 对 于 全 市 乃 至 全 国 同 类 产 品 有 一 定 借 鉴 意 义, 对 同 类 产 品 品 质 的 提 升 也 起 到 一 定 带 动 作 用, 品 质 的 提 升 也 会 相 应 带 来 该 类 产 品 价 格 的 上 涨 (2) 地 王 带 动 周 边 项 目 品 质 提 升, 一 定 程 度 拉 动 区 域 房 价 地 价 丰 台 区 高 端 住 宅 产 品 市 场 前 景 可 观, 当 前 热 销 高 端 项 目 具 有 借 鉴 意 义 高 价 地 诞 生 后, 开 发 的 住 宅 项 目 主 要 分 为 两 类, 一 类 为 按 国 家 要 求 配 建 的 保 障 房, 一 类 为 商 品 房 保 障 房 的 配 建 比 例 根 据 国 家 规 定 及 竞 拍 土 地 过 程 中 已 经 确 定, 为 保 证 收 益, 开 发 商 将 聚 焦 于 高 端 住 宅 产 品 的 设 计 开 发 丰 台 区 高 端 住 宅 产 品 市 场 前 景 可 观 对 比 2015 年 1-10 月 丰 台 区 部 分 在 售 高 端 住 宅 项 目 价 格 及 该 项 目 地 块 当 年 拿 地 成 本, 这 些 项 目 销 售 情 况 较 好, 房 价 ( 含 保 障 房 ) 地 价 差 均 在 20000 元 /m2 以 上, 加 之 丰 台 区 域 配 套 未 来 发 展 及 高 消 费 需 求 优 势, 该 区 域 高 端 住
宅 产 品 市 场 前 景 可 观 表 :2015 年 1-10 月 丰 台 区 部 分 高 端 项 目 成 交 情 况 及 其 当 年 土 地 成 交 情 况 对 比 项 目 名 称 2015 年 1-10 月 成 交 均 价 ( 元 /m2) 项 目 土 地 成 交 时 间 项 目 土 地 成 交 楼 面 均 价 ( 元 /m2) 房 价 地 价 差 ( 元 /m2) 2015 年 套 总 价 ( 万 元 / 套 ) 西 宸 原 著 92590 2014 年 2 月 16212 76378 3019 中 海 九 号 公 馆 38364 2010 年 1 月 17153 21211 1162 建 邦 华 府 38384 2005 年 2 月 2987 35397 905 世 华 水 岸 32000 2005 年 12 月 2910 29090 716 亿 城 燕 西 华 府 28214 2008 年 1 月 2238 25976 703 西 宸 原 著 中 海 九 号 公 馆 两 项 目 套 总 价 在 1000 万 元 以 上, 均 为 2010 年 后 拿 地, 且 热 销, 中 海 九 号 公 馆 项 目 所 在 地 块 为 2010 年 总 价 地 王, 较 有 借 鉴 意 义, 以 下 重 点 分 析 从 土 地 成 交 情 况 来 看, 西 宸 原 著 所 在 的 卢 沟 桥 乡 西 局 村 XJ-03-02 XJ-05 XJ-09 地 块, 由 中 国 葛 洲 坝 集 团 股 份 有 限 公 司 和 龙 湖 地 产 有 限 公 司 于 2014 年 2 月 13 日 竞 得, 该 地 块 成 交 总 价 35.7 亿 元, 居 2014 年 全 北 京 成 交 总 价 第 12 位, 规 划 建 筑 面 积 22.0 万 m2, 平 均 楼 面 价 为 16212 元 /m2 中 海 九 号 公 馆 所 在 的 六 圈 A 居 住 项 目 地 块, 由 中 海 地 产 集 团 有 限 公 司 于 2010 年 1 月 21 日 竞 得, 该 地 块 成 交 总 价 59.7 亿 元, 为 2010 年 北 京 成 交 总 价 地 王, 规 划 建 筑 面 积 34.8 万 m2, 平 均 楼 面 价 为 17153 元 /m2 从 企 业 特 点 来 看, 西 宸 原 著 项 目 由 葛 洲 坝 集 团 和 龙 湖 地 产 合 作 拿 地 并 开 发, 中 国 葛 洲 坝 集 团 股 份 有 限 公 司 为 央 企, 资 金 充 裕 实 力 雄 厚, 龙 湖 地 产 的 中 高 端 住 宅 项 目 开 发 经 验 较 为 丰 富, 两 者 合 作 利 于 优 势 互 补 ; 中 海 九 号 公 馆 由 中 海 地 产 投 资, 由 其 下 北 京 中 海 豪 景 房 地 产 开 发 有 限 公 司 开 发, 中 海 地 产 具 有 丰 富 的 中 高 端 住 宅 开 发 运 营 经 验 两 项 目 均 定 位 为 精 品 豪 宅, 项 目 入 市 带 动 了 周 边 住 宅 项 目 品 质 提 升 中 海 九 号 公 馆 定 位 为 精 品 豪 宅, 以 高 端 改 善 性 需 求 为 主, 项 目 本 身 既 有 住 宅 又 有 别 墅, 内 部 园 林 景 观 较 好, 绿 化 率 高, 容 积 率 仅 为 0.8, 居 住 的 舒 适 度 高 2012 年 中 海 九 号 公 馆 销 售 价 格 为 35000 元 /m2, 显 著 高 于 周 边 项 目, 但 该 项 目 的 入 市 带 动 了 周 边 新 建 住 宅 项 目 品 质 的 提 升, 随 着 9 号 线 开 通 丰 台 区 配 套 不 断 成 熟 以 及 高 端 住 宅 需 求 的 增 加, 如 今, 周 边 入 市 新 房 及 二 手 房 价 格 均 不 断 提 升, 中 高 端 住 房 也 逐 渐 增 多 西 宸 原 著 项 目 自 今 年 6 月 开 盘 以 来 一 直 热 销, 共 计 销 售 34 套, 合 计 10.3 亿 元,11.1 万 平 米 高 价 地 后, 长 远 将 拉 动 区 域 房 价 地 价 由 于 自 住 房 价 格 由 国 家 及 各 省 市 统 一 规 定 标 准, 北 京 市 各 区 域 保 障 房 价 格 虽 有 不 同,
但 变 化 相 对 稳 定, 地 王 的 诞 生 对 需 要 按 规 定 配 建 的 保 障 房 类 住 宅 价 格 影 响 较 小, 以 下 着 重 研 究 地 王 对 普 通 商 品 房 和 土 地 价 格 的 影 响 图 :2015 年 1-10 月 丰 台 区 樊 家 村 地 块 附 近 二 手 房 项 目 住 宅 价 格 及 环 比 变 化 情 况 樊 家 村 住 宅 小 区 住 宅 价 格 环 比 中 海 御 鑫 阁 住 宅 价 格 环 比 38000 元 平 37500 米 37000 36500 36000 / 39000 38500 38405 37104 37121 38675 4.0% 40200 3.5% 39600 3.0% 39000 2.5% 38400 元 2.0% 平 37800 1.5% 米 37200 1.0% 0.5% 36600 0.0% 36000-0.5% 35400 / 39856 37234 39200 39928 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% 短 期 来 看, 丰 台 区 高 价 地 王 诞 生 后, 地 块 周 边 个 别 新 建 及 二 手 住 宅 项 目 价 格 出 现 小 幅 上 涨, 大 部 分 住 宅 项 目 走 势 未 出 现 明 显 波 动 以 今 年 10 月 20 日 成 交 的 丰 台 区 花 乡 樊 家 村 地 块 项 目 为 例,10 月, 其 周 边 紧 邻 的 二 手 房 项 目 樊 家 村 住 宅 小 区 以 及 新 房 项 目 京 投 银 泰 万 科 西 华 府 价 格 出 现 了 明 显 的 小 幅 上 涨 ; 而 其 他 二 手 房 项 目 诸 如 : 中 海 御 鑫 阁 鸿 业 兴 园 怡 海 花 园 等, 以 及 新 房 项 目 如 首 开 保 利 熙 悦 诚 郡 项 目 价 格 变 化 较 为 平 稳, 未 见 明 显 波 动 表 :3 日 之 隔 相 邻 地 块 成 交 信 息 对 比 成 交 日 期 宗 地 名 称 规 划 建 筑 面 积 ( 万 m2) 成 交 总 价 ( 亿 元 ) 全 部 用 地 成 交 楼 面 价 ( 元 /m2) 不 含 保 障 房 成 交 楼 面 价 ( 元 /m2) 溢 价 竞 得 方 11 月 2 日 丰 台 区 南 苑 乡 槐 房 村 和 新 宫 村 地 块 2 23.9 83.4 34841 45730 50.00% 深 圳 华 侨 城 招 商 局 地 产 和 北 京 华 润 曙 光 10 月 30 日 丰 台 区 南 苑 乡 槐 房 村 和 新 宫 村 地 块 1 25.4 86.0 33812 43366 50.00% 北 京 天 恒 中 粮 地 产 和 北 京 中 瑞 凯 华 土 地 方 面,10 月 20 日, 继 中 国 葛 洲 坝 集 团 以 49.5 亿 元 的 高 价 竞 得 丰 台 区 花 乡 樊 家 村 地 块 后, 开 发 商 分 别 于 10 月 30 日 11 月 2 日 再 夺 丰 台 区 南 苑 乡 槐 房 村 和 新 宫 村 相 邻 两 地 块, 仅 3 日 之 隔, 两 地 块 住 宅 楼 面 价 ( 不 含 保 障 房 ) 上 涨 超 2000 元 / 平 米 通 过 前 述 分 析, 一 方 面, 土 地 价 格 和 地 块 位 置 区 域 配 套 住 宅 及 土 地 市 场 供 求 直 接 相 关, 同 一 区 域 地 王 不 断 出 现, 是 上 述 因 素 的 集 中 反 映 ; 另 一 方 面, 高 价 土 地 也 反 映 了 开 发 商 的 拿 地 积 极 性 及 市 场 需 求, 对 区 域 地 价 上 涨 起 到 一 定 程 度 拉 伸 作 用 以 花 乡 樊 家 村 地 块 为 例 : 在 竞 价 阶 段, 经 过 73 轮 角 逐, 在 接 下 来 的 竞 建 公 共 租 赁 住 房 面 积 阶 段, 经 过
了 31 轮 竞 拍, 最 终 才 由 中 国 葛 洲 坝 集 团 竞 得, 反 映 了 丰 台 区 土 地 极 具 价 值, 对 区 域 地 价 上 涨 起 到 一 定 程 度 的 刺 激 作 用 长 期 来 看, 地 王 诞 生 后, 开 发 商 为 了 保 证 收 益, 将 开 发 高 端 住 宅 项 目, 销 售 价 格 也 将 随 着 项 目 品 质 价 值 的 提 升 而 上 涨, 成 功 的 楼 盘 项 目 进 一 步 带 动 区 域 住 宅 市 场 品 质 提 升, 拉 动 整 体 板 块 价 值, 区 域 内 土 地 项 目 也 将 受 益, 从 而 带 来 销 售 价 格 的 进 一 步 上 涨 (3) 竞 拍 高 价 地 需 谨 慎, 企 业 将 面 临 一 系 列 挑 战 与 风 险 高 地 价 挤 压 企 业 获 利 空 间, 部 分 产 品 被 高 端 化, 不 断 入 市 的 高 端 产 品 竞 争 压 力 增 大 当 前, 品 牌 企 业 重 返 一 线 城 市, 导 致 市 场 竞 争 更 加 强 烈, 推 升 土 地 成 本, 随 着 一 线 城 市 进 入 门 槛 逐 渐 提 高, 开 发 企 业 面 临 的 风 险 也 随 之 加 大 地 价 攀 升, 房 价 上 涨 空 间 在 一 定 时 期 内 相 对 有 限, 将 会 挤 压 企 业 的 获 利 空 间 ; 同 时, 住 宅 售 价 不 得 不 随 之 上 涨, 产 品 被 高 端 化, 未 来 高 端 产 品 供 应 量 将 继 续 增 加, 产 品 竞 争 将 越 发 激 烈 高 地 价 对 企 业 运 营 高 端 项 目 的 能 力 及 资 金 状 况 带 来 挑 战 从 资 金 及 开 发 层 面 来 看, 当 前 房 地 产 行 业 融 资 成 本 较 高, 开 发 商 普 遍 追 求 高 周 转, 而 地 王 对 应 的 高 端 项 目 开 发 周 期 比 普 通 住 宅 项 目 长, 高 土 地 成 本 资 金 投 入 较 长 的 资 金 周 转 周 期, 以 及 专 业 化 的 高 端 产 品 设 计 开 发 要 求, 对 开 发 商 带 来 一 系 列 考 验 及 风 险 一 些 地 王 诞 生 后, 由 于 上 述 原 因 不 得 不 延 迟 动 工 时 间 降 价 转 让 土 地 或 是 退 地 对 于 一 线 城 市 开 发 企 业 来 说, 在 获 取 高 价 地 前, 应 该 对 自 身 资 金 状 况 资 源 优 势 以 及 运 营 高 端 项 目 的 经 验 能 力 有 一 个 理 性 的 评 估, 对 于 高 价 地 块 的 获 取 和 开 发 应 谨 慎, 在 产 品 设 计 及 开 发 方 面, 应 借 鉴 前 述 如 融 创 中 海 等 企 业 的 先 进 经 验, 在 高 端 产 品 的 开 发 上 需 更 加 注 重 品 质 与 多 样 性, 提 高 产 品 竞 争 能 力 以 应 对 愈 加 激 烈 的 竞 争