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13 2014 年 中 国 房 地 产 中 介 行 业 现 状 与 2015 年 发 展 趋 势 分 析 程 敏 敏 张 杨 杨 摘 要 : 在 我 国, 房 地 产 中 介 行 业 主 要 指 房 地 产 估 价 和 经 纪 行 业 2014 年, 房 地 产 估 价 行 业 平 稳 发 展, 房 地 产 估 价 队 伍 和 估 价 业 务 依 旧 持 续 高 速 增 长, 估 价 收 费 放 开, 市 场 调 节 作 用 正 在 加 强 ; 房 地 产 经 纪 行 业 风 起 云 涌, 互 联 网 联 手 线 下, 传 统 企 业 大 力 并 购, 新 模 式 汹 涌 而 来, 企 业 加 强 跨 界 融 合, 促 使 行 业 升 级 转 型 本 文 回 顾 了 2014 年 房 地 产 估 价 和 经 纪 行 业 的 若 干 重 要 事 件, 在 简 要 分 析 近 些 年 发 展 实 际 情 况 的 基 础 上, 对 这 两 个 行 业 在 2015 年 的 走 势 做 出 预 测 关 键 词 : 房 地 产 估 价 房 地 产 经 纪 房 地 产 中 介 是 房 地 产 业 的 重 要 组 成 部 分, 包 括 房 地 产 估 价 房 地 产 经 纪 和 房 地 产 咨 询 行 业 目 前 在 我 国, 房 地 产 中 介 行 业 主 要 指 房 地 产 估 价 和 经 纪 行 业 本 文 主 要 分 为 两 大 部 分, 分 别 介 绍 房 地 产 估 价 行 业 2014 年 现 状 及 2015 年 走 势 和 房 地 产 经 纪 行 业 2014 年 现 状 及 2015 年 走 势 程 敏 敏, 硕 士, 中 国 房 地 产 估 价 师 与 房 地 产 经 纪 人 学 会 房 地 产 估 价 师, 主 要 研 究 房 地 产 经 纪 等 ; 张 杨 杨, 硕 士, 中 国 房 地 产 估 价 师 与 房 地 产 经 纪 人 学 会, 主 要 研 究 房 地 产 估 价 等 195

房 地 产 蓝 皮 书 一 2014 年 中 国 房 地 产 估 价 行 业 现 状 及 2015 年 走 势 分 析 ( 一 )2014 年 中 国 房 地 产 估 价 行 业 现 状 1 2014 年 中 国 房 地 产 估 价 行 业 重 大 事 件 (1) 两 大 估 价 行 业 协 会 共 同 召 开 资 产 评 估 法 研 讨 会 资 产 评 估 法 起 草 始 于 2006 年 5 月, 由 全 国 人 大 财 经 委 牵 头 全 国 人 大 常 委 会 分 别 于 2012 年 2 月 2013 年 8 月 对 该 法 进 行 了 一 审 和 二 审, 均 公 开 向 社 会 征 求 意 见, 反 馈 意 见 近 20 万 条 鉴 于 此, 两 家 全 国 性 估 价 行 业 组 织 中 国 房 地 产 估 价 师 与 房 地 产 经 纪 人 学 会 ( 以 下 简 称 中 房 学 ) 中 国 土 地 估 价 师 协 会 于 2014 年 4 月 24 日 上 午 在 北 京 联 合 举 办 资 产 评 估 法 研 讨 会, 主 要 就 立 法 的 必 要 性 境 外 资 产 评 估 立 法 情 况 资 产 评 估 法 的 名 称 是 否 科 学 公 平 资 产 评 估 的 本 质 属 性 等 问 题 展 开 研 讨 国 际 测 量 师 联 合 会 北 京 大 学 清 华 大 学 中 国 人 民 大 学 中 山 大 学 首 都 经 济 贸 易 大 学 等 高 等 院 校 以 及 估 价 行 业 专 家 学 者 和 专 业 人 士 参 加 会 议 (2) 2014 年 国 际 房 地 产 估 价 论 坛 在 北 京 举 行 世 界 估 价 组 织 协 会 中 房 学 新 加 坡 测 量 师 与 估 价 师 学 会 香 港 测 量 师 学 会 共 同 举 办 的 2014 年 国 际 房 地 产 估 价 论 坛 于 2014 年 10 月 23 ~ 24 日 在 北 京 举 行 本 次 论 坛 以 全 球 房 地 产 估 价 进 展 方 法 标 准 及 最 佳 实 践 为 主 题 来 自 美 国 德 国 印 度 韩 国 新 加 坡 等 国 家 以 及 我 国 香 港 和 台 湾 地 区 的 房 地 产 估 价 行 业 代 表 大 陆 知 名 房 地 产 估 价 专 家 学 者 和 估 价 机 构 负 责 人, 分 别 介 绍 了 本 国 家 或 地 区 估 价 标 准 和 方 法 的 进 展 本 次 论 坛 针 对 房 地 产 估 价 行 业 关 注 的 热 点 和 前 沿 问 题, 设 置 了 房 地 产 报 酬 率 和 资 本 化 率 测 定 房 地 产 证 券 化 对 估 价 的 需 要 和 要 求 特 殊 房 地 产 估 价 及 估 价 实 践 探 讨 房 地 产 信 息 化 与 估 价 数 据 标 准 四 个 专 题 论 坛 论 坛 以 此 为 主 题, 旨 在 加 强 国 内 外 房 地 产 估 价 行 业 的 交 流 与 了 解, 共 同 促 进 房 地 产 估 价 行 业 的 健 康 持 续 发 展 (3) 国 家 税 务 总 局 财 产 和 行 为 税 司 于 12 月 8 日 组 织 有 关 专 家 召 开 评 审 会, 对 中 房 学 承 担 完 成 的 国 家 税 务 总 局 课 题 非 居 住 房 产 批 量 估 价 成 本 手 册 研 究 196

成 果 进 行 了 结 题 评 审 评 审 专 家 一 致 同 意 该 课 题 结 题 非 居 住 房 产 批 量 估 价 成 本 手 册 研 究 的 成 果 为 将 来 开 展 房 地 产 税 评 估 提 供 了 进 一 步 的 技 术 支 撑 (4) 国 家 发 展 改 革 委 12 月 1 日 发 布 关 于 放 开 部 分 服 务 价 格 的 通 知 ( 发 改 价 格 2014 2732 号 ), 决 定 放 开 房 地 产 价 格 评 估 土 地 价 格 评 估 费 用, 由 原 来 的 政 府 指 导 价 调 整 为 市 场 调 节 价 这 标 志 着 今 后 房 地 产 估 价 服 务 费 用 不 再 实 行 政 府 指 导 价, 而 是 由 房 地 产 估 价 机 构 和 付 费 人 自 行 约 定 2 2014 年 中 国 房 地 产 估 价 行 业 发 展 状 况 2014 年, 房 地 产 估 价 师 考 试 的 报 名 人 数 为 21808 人, 其 中 14517 人 参 加 了 考 试, 有 2678 人 考 试 合 格, 取 得 房 地 产 估 价 师 资 格 证 书 截 至 2014 年 底, 全 国 取 得 房 地 产 估 价 师 资 格 证 书 的 人 数 已 达 51344 人 ( 其 中 含 1993 年 1994 年 资 格 认 定 的 346 人, 2004 年 2011 年 资 格 互 认 的 196 人 ) 有 43 家 二 级 资 质 房 地 产 估 价 机 构 取 得 一 级 资 质 截 至 2014 年 底, 全 国 共 有 一 级 资 质 房 地 产 估 价 机 构 342 家 ( 见 图 1) 图 1 2012 ~ 2014 年 房 地 产 估 价 师 和 一 级 资 质 房 地 产 估 价 机 构 变 化 情 况 受 房 地 产 市 场 形 势 的 影 响, 2014 年 全 国 房 地 产 估 价 机 构 各 领 域 的 业 务 量 有 不 同 程 度 的 变 化, 但 主 要 呈 上 涨 趋 势 根 据 房 地 产 估 价 信 用 档 案 的 统 计, 全 国 342 家 一 级 资 质 房 地 产 估 价 机 构 开 展 的 项 目 中, 房 地 产 抵 押 估 价 项 目 有 46 万 宗 评 估 价 值 合 计 6 万 亿 元, 同 比 分 别 增 长 14 8% 24 6% 房 屋 征 收 估 价 项 目 1 1 万 余 宗 评 估 价 值 合 计 903 亿 元, 同 比 分 别 增 长 122 9% 51 8% 197

房 地 产 蓝 皮 书 房 地 产 司 法 鉴 定 估 价 达 8000 余 宗 评 估 价 值 合 计 752 亿 元, 同 比 分 别 增 长 59 3% 84 2% 2007 ~ 2014 年, 全 国 一 级 资 质 房 地 产 估 价 机 构 抵 押 估 价 征 收 估 价 和 司 法 鉴 定 估 价 业 务 的 变 化 情 况 见 图 2 图 3 图 4 图 2 2007 ~ 2014 年 一 级 资 质 房 地 产 估 价 机 构 抵 押 估 价 业 务 量 变 化 情 况 图 3 2007 ~ 2014 年 一 级 资 质 房 地 产 估 价 机 构 房 屋 征 收 估 价 业 务 量 变 化 情 况 营 业 收 入 全 国 前 10 名 的 房 地 产 估 价 机 构, 2014 年 与 2013 年 相 比, 有 两 家 新 入, 两 家 退 出, 具 体 顺 序 也 发 生 变 动 ( 见 表 1 表 2) 从 2014 年 营 业 收 入 全 国 前 10 名 的 房 地 产 估 价 机 构 分 布 地 域 来 看, 主 要 在 经 济 发 达 的 城 市, 其 中 总 部 在 深 圳 的 最 多, 有 4 家 ; 在 北 京 的, 有 3 家 ; 总 部 在 上 海 重 庆 南 京 的, 各 有 1 家 198

图 4 2007 ~ 2014 年 一 级 资 质 房 地 产 估 价 机 构 房 地 产 司 法 鉴 定 估 价 业 务 量 变 化 情 况 表 1 2013 年 营 业 收 入 全 国 前 10 名 房 地 产 估 价 机 构 序 号 机 构 名 称 1 深 圳 市 世 联 土 地 房 地 产 评 估 有 限 公 司 2 深 圳 市 戴 德 梁 行 土 地 房 地 产 评 估 有 限 公 司 3 深 圳 市 同 致 诚 土 地 房 地 产 估 价 顾 问 有 限 公 司 4 深 圳 市 国 策 房 地 产 土 地 估 价 有 限 公 司 5 北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 6 北 京 康 正 宏 基 房 地 产 评 估 有 限 公 司 7 北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 8 上 海 城 市 房 地 产 估 价 有 限 公 司 9 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 10 深 圳 市 天 健 国 众 联 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 表 2 2014 年 营 业 收 入 全 国 前 10 名 房 地 产 估 价 机 构 序 号 机 构 名 称 1 深 圳 市 世 联 土 地 房 地 产 评 估 有 限 公 司 2 深 圳 市 戴 德 梁 行 土 地 房 地 产 评 估 有 限 公 司 3 深 圳 市 国 策 房 地 产 土 地 估 价 有 限 公 司 4 北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 199

房 地 产 蓝 皮 书 续 表 序 号 机 构 名 称 5 北 京 首 佳 房 地 产 评 估 有 限 公 司 6 上 海 城 市 房 地 产 估 价 有 限 公 司 7 深 圳 市 同 致 诚 土 地 房 地 产 估 价 顾 问 有 限 公 司 8 北 京 康 正 宏 基 房 地 产 评 估 有 限 公 司 9 重 庆 汇 丰 房 地 产 土 地 资 产 评 估 有 限 责 任 公 司 10 江 苏 博 文 房 地 产 土 地 造 价 咨 询 评 估 有 限 公 司 ( 二 )2015 年 中 国 房 地 产 估 价 行 业 发 展 趋 势 分 析 宏 观 经 济 的 运 行 情 况 决 定 着 房 地 产 业 的 发 展, 而 房 地 产 估 价 行 业 又 依 赖 于 房 地 产 业 的 发 展 十 八 届 三 中 全 会 以 来, 我 国 各 项 改 革 稳 步 推 进 2015 年 中 央 经 济 工 作 会 议 强 调 坚 持 稳 中 求 进 工 作 总 基 调, 坚 持 以 提 高 经 济 发 展 质 量 和 效 益 为 中 心, 主 动 适 应 经 济 发 展 新 常 态, 保 持 经 济 运 行 在 合 理 区 间, 把 转 方 式 调 结 构 放 到 更 加 重 要 位 置 房 地 产 调 控 逐 渐 回 归 市 场 化, 限 购 限 贷 等 调 控 手 段 逐 渐 退 出, 不 动 产 统 一 登 记 已 经 施 行, 房 地 产 税 立 法 土 地 制 度 改 革 等 长 效 调 控 机 制 正 在 逐 步 建 立, 这 些 都 影 响 着 房 地 产 业 的 发 展, 进 而 决 定 着 房 地 产 估 价 行 业 的 发 展 趋 势 基 于 这 样 的 判 断, 我 们 对 2015 年 房 地 产 估 价 行 业 走 势 的 判 断 如 下 1 各 类 房 地 产 估 价 业 务 比 重 将 趋 于 平 稳 目 前, 房 地 产 估 价 业 务 主 要 包 括 房 地 产 抵 押 估 价 房 屋 征 收 估 价 房 地 产 税 收 估 价 房 地 产 司 法 鉴 定 估 价 房 地 产 咨 询 业 务 等 2015 年 各 类 房 地 产 估 价 业 务 发 展 前 景 较 2014 年 不 会 有 太 大 变 化, 比 重 将 趋 于 平 稳 抵 押 估 价 业 务 是 房 地 产 估 价 机 构 的 传 统 支 柱 业 务, 主 要 受 房 地 产 市 场 和 资 本 市 场 的 活 跃 程 度 影 响 房 地 产 市 场 不 会 出 现 较 大 的 波 动, 货 币 政 策 有 可 能 适 度 放 松, 预 计 2015 年 房 地 产 抵 押 估 价 业 务 量 将 保 持 平 稳 上 升 征 收 估 价 业 务 主 要 受 国 家 建 设 城 市 改 造 整 顿 市 容 和 环 境 保 护 等 影 响 2015 年 是 全 国 棚 户 区 改 造 的 攻 坚 之 年, 改 造 规 模 不 低 于 2014 年, 为 征 收 估 价 业 务 提 供 了 保 障 但 在 目 前 房 地 产 市 场 状 况 不 佳 以 去 库 存 为 基 调 的 情 况 下, 200

开 发 商 买 地 积 极 性 下 降 预 计 2015 年, 征 收 估 价 项 目 的 数 量 会 继 续 增 长, 但 难 以 出 现 2014 年 翻 番 式 增 长 的 局 面 房 地 产 税 收 估 价 是 服 务 于 房 地 产 税 的 从 税 的 角 度 而 言, 不 动 产 登 记 暂 行 条 例 的 出 台, 为 包 括 住 宅 在 内 的 不 动 产 提 供 了 征 税 依 据 从 实 践 来 看, 评 估 是 征 税 的 必 要 步 骤, 并 且 体 量 会 很 大 虽 然 在 2015 年 不 会 开 征 房 地 产 税, 该 项 业 务 也 不 会 有 太 大 的 变 化, 但 毕 竟 这 是 一 个 趋 势, 并 且 在 将 来 可 能 成 为 一 些 房 地 产 估 价 机 构 的 支 柱 业 务 2015 年 房 地 产 司 法 鉴 定 估 价 业 务 应 当 会 继 续 快 速 成 长 随 着 信 息 化 的 发 展, 房 地 产 估 价 机 构 积 累 了 大 量 的 数 据, 预 计 2015 年 房 地 产 咨 询 业 务 会 持 续 快 速 发 展 2 估 价 机 构 继 续 加 强 信 息 化 建 设, 拓 展 业 务 领 域 随 着 计 算 机 技 术 网 络 技 术 和 通 信 技 术 的 发 展 和 应 用, 企 业 信 息 化 已 成 为 品 牌 实 现 可 持 续 化 发 展 和 提 高 市 场 竞 争 力 的 重 要 保 障 从 近 几 年 的 发 展 来 看, 最 先 开 展 信 息 化 建 设 的 房 地 产 估 价 机 构 已 经 迅 速 成 长 起 来, 成 为 行 业 的 领 头 羊 信 息 化 的 发 展, 为 搜 集 大 数 据 建 立 大 数 据 库 奠 定 了 基 础, 这 些 大 型 房 地 产 估 价 机 构 组 成 专 门 的 研 发 团 队, 开 拓 业 务 领 域, 降 低 成 本 并 提 高 了 效 率 前 几 年, 部 分 房 地 产 估 价 机 构 由 于 业 务 种 类 比 较 单 一, 承 受 风 险 的 能 力 较 低, 如 一 些 依 赖 征 收 估 价 的 估 价 机 构 在 拆 迁 变 少 的 时 候 业 务 量 骤 减 依 据 经 济 学 原 理 不 要 把 所 有 的 鸡 蛋 都 放 在 一 个 篮 子 里, 但 也 不 要 放 在 太 多 的 篮 子 里, 未 来 的 几 年 里, 房 地 产 估 价 机 构 应 充 分 利 用 信 息 化 建 设 的 成 果, 开 拓 咨 询 策 划 营 销 等 服 务 领 域, 在 做 好 主 营 业 务 的 基 础 上, 拓 展 新 的 业 务, 谋 求 更 大 的 发 展 二 2014 年 中 国 房 地 产 经 纪 行 业 现 状 及 2015 年 走 势 分 析 ( 一 )2014 年 中 国 房 地 产 经 纪 行 业 现 状 1 2014 年 房 地 产 经 纪 行 业 重 大 事 件 (1) 中 介 联 盟 抵 制 安 居 客 搜 房 端 口 涨 价 2014 年 3 ~ 5 月, 因 端 口 费 上 201

房 地 产 蓝 皮 书 涨, 安 居 客 搜 房 等 房 地 产 网 络 平 台 公 司 遭 受 链 家 地 产 我 爱 我 家 中 原 地 产 麦 田 房 产 21 世 纪 不 动 产 等 房 地 产 中 介 联 盟 抵 制 (2) 中 房 学 召 开 2014 年 房 地 产 经 纪 年 会 近 年 来, 随 着 我 国 房 地 产 市 场 特 别 是 二 手 房 市 场 快 速 发 展, 房 地 产 经 纪 行 业 迅 速 发 展 壮 大, 成 长 起 一 批 有 品 牌 管 理 好 的 房 地 产 经 纪 机 构, 形 成 了 各 具 特 色 的 企 业 管 理 经 验 为 总 结 分 享 这 些 经 验, 引 导 广 大 房 地 产 经 纪 机 构 提 高 管 理 水 平 和 服 务 质 量, 为 消 费 者 提 供 放 心 省 心 的 房 地 产 经 纪 服 务, 中 房 学 于 2014 年 6 月 26 ~ 27 日 在 北 京 举 办 了 2014 年 房 地 产 经 纪 年 会, 来 自 全 国 各 地 的 房 地 产 经 纪 机 构 和 行 业 组 织 负 责 人, 以 及 港 澳 台 地 区 世 界 不 动 产 联 盟 的 专 业 人 士, 共 400 余 人 参 加 (3) 搜 房 与 世 联 行 合 富 辉 煌 合 作, 布 局 线 下 2014 年 7 月, 房 地 产 网 络 媒 体 平 台 搜 房 控 股 有 限 公 司 与 房 地 产 代 理 公 司 世 联 行 合 富 辉 煌 达 成 协 议, 前 者 斥 资 近 10 亿 元 人 民 币 入 股 两 家 代 理 公 司, 成 为 这 两 家 公 司 的 第 二 大 股 东 搜 房 网 在 遭 遇 中 介 联 盟 抵 制 之 后 开 始 战 略 转 型, 设 立 交 易 服 务 中 心 招 聘 房 地 产 经 纪 人 员, 采 取 直 客 模 式 涉 足 房 地 产 交 易 (4) 房 地 产 经 纪 人 职 业 资 格 由 准 入 类 调 整 为 水 平 评 价 类 2014 年 7 月 22 日, 国 务 院 发 布 国 务 院 关 于 取 消 和 调 整 一 批 行 政 审 批 项 目 等 事 项 的 决 定 ( 国 发 2014 27 号 ), 将 房 地 产 经 纪 人 等 一 批 准 入 类 职 业 资 格 调 整 为 水 平 评 价 类 为 切 实 落 实 国 务 院 决 定, 搞 好 政 策 衔 接 和 平 稳 过 渡, 维 护 专 业 技 术 人 才 的 合 法 权 益, 人 力 资 源 和 社 会 保 障 部 于 2014 年 8 月 13 日 发 布 了 人 力 资 源 和 社 会 保 障 部 关 于 减 少 职 业 资 格 许 可 和 认 定 有 关 问 题 的 通 知 ( 人 社 部 发 2014 53 号 ) 和 人 力 资 源 和 社 会 保 障 部 关 于 做 好 国 务 院 取 消 部 分 准 入 类 职 业 资 格 相 关 后 续 工 作 的 通 知 ( 人 社 部 函 2014 144 号 ) 两 个 文 件 (5) 兴 麟 系 房 地 产 中 介 倒 闭 2014 年 8 月 底 以 来, 辽 宁 吉 林 陕 西 内 蒙 古 河 南 河 北 云 南 甘 肃 等 地 50 余 城 市, 相 继 发 生 以 吴 秉 麟 为 法 人 代 表 的 兴 麟 系 房 地 产 经 纪 公 司 关 门 事 件, 涉 案 金 额 巨 大, 引 发 社 会 广 泛 关 注 (6) 房 地 产 经 纪 服 务 收 费 放 开 2014 年 6 月 13 日, 国 家 发 展 改 革 委 住 房 和 城 乡 建 设 部 下 发 关 于 放 开 房 地 产 咨 询 收 费 和 下 放 房 地 产 经 纪 收 费 管 理 202

的 通 知 ( 发 改 价 格 2014 1289 号 ), 下 放 房 地 产 经 纪 服 务 收 费 定 价 权 限, 由 省 级 人 民 政 府 价 格 住 房 和 城 乡 建 设 行 政 主 管 部 门 管 理, 各 地 可 根 据 当 地 市 场 发 育 实 际 情 况, 决 定 实 行 政 府 指 导 价 或 市 场 调 节 价 管 理 2014 年 12 月 27 日, 国 家 发 改 委 发 布 国 家 发 展 改 革 委 关 于 放 开 服 务 价 格 意 见 的 通 知 ( 发 改 价 格 2014 2755 号 ), 将 房 地 产 经 纪 服 务 律 师 服 务 等 7 项 服 务 价 格 放 开, 由 市 场 决 定 收 费 价 格 (7) Q 房 网 推 出 合 伙 经 纪 人 模 式 2014 年 9 月 29 日, Q 房 网 召 开 O2O 模 式 2 0 版 发 布 会, 并 推 出 合 伙 经 纪 人 模 式, 宣 称 6 年 内 将 投 资 30 亿 元 至 O2O Q 房 网 推 出 了 两 大 平 台 共 建 策 略 : 一 是 注 入 合 伙 经 纪 人 模 式 ; 二 是 资 本 助 力, 实 现 加 盟 公 司 升 级 和 跨 越 式 发 展 合 伙 经 纪 人 模 式 将 最 大 化 让 利 经 纪 人, 把 企 业 变 成 平 台 在 管 理 上, Q 房 的 合 伙 经 纪 人 分 为 培 养 期 预 备 合 伙 人 合 伙 人 超 级 合 伙 人 四 级 在 分 配 体 制 上, 提 成 比 例 高 达 55% ~ 85% (8) 链 家 网 上 线 11 月 1 日, 链 家 地 产 房 产 门 户 网 站 由 链 家 在 线 改 名 链 家 网, 域 名 也 由 www homelink com cn 更 改 为 www lianjia com cn, 由 企 业 门 户 网 站 向 行 业 平 台 网 站 转 型 12 月 2 日, 链 家 地 产 宣 布, 建 立 开 放 性 平 台, 以 链 家 网 为 依 托, 线 下 推 行 加 盟, 对 经 纪 人 的 提 成 比 例 最 高 提 高 至 70% (9) 我 爱 我 家 推 出 全 员 持 股, 打 造 3O 模 式 ( Online + Offline + Owner) 2014 年 12 月 5 日, 伟 业 我 爱 我 家 集 团 总 裁 杜 勇 宣 布, 我 爱 我 家 推 出 全 员 持 股 的 金 钥 匙 计 划, 从 经 纪 人 到 职 能 员 工 都 有 机 会 成 为 公 司 股 东 并 为 此 推 行 3O 模 式 (Online + Offline + Owner) ( 线 上 + 线 下 + 全 员 持 股 ), 将 打 造 入 口 级 的 房 地 产 综 合 服 务 平 台 和 客 户 超 级 体 验 平 台, 推 出 中 国 房 产 经 纪 的 星 巴 克 + 苹 果 模 式 2 2014 年 房 地 产 经 纪 行 业 发 展 情 况 2014 年, 房 地 产 经 纪 从 业 人 员 超 过 100 万 拥 有 全 国 房 地 产 经 纪 人 资 格 共 51852 人 1, 其 中 29943 人 申 请 过 注 册 执 业, 目 前 在 注 册 期 内 的 房 地 产 经 纪 1 2014 年 度 房 地 产 经 纪 人 职 业 资 格 考 试 未 举 行, 因 此 取 得 全 国 房 地 产 经 纪 人 资 格 的 数 量 与 2013 年 一 样 203

房 地 产 蓝 皮 书 人 9840 人 从 地 域 分 布 来 看, 上 海 和 北 京 是 房 地 产 经 纪 人 注 册 房 地 产 经 纪 人 最 为 集 中 的 地 区 图 5 2010 ~ 2014 年 房 地 产 经 纪 人 数 量 情 况 图 6 2014 年 房 地 产 经 纪 人 全 国 分 布 情 况 2014 年, 全 国 房 地 产 经 纪 机 构 约 有 10 万 家, 其 中 江 苏 上 海 两 地 机 构 数 量 逾 万, 分 别 达 到 2 万 家 1 1 万 家 从 备 案 情 况 来 看, 新 疆 湖 北 重 庆 等 地 的 备 案 率 较 高, 都 在 80% 以 上 204

图 7 2014 年 注 册 房 地 产 经 纪 人 全 国 分 布 情 况 表 3 全 国 房 地 产 经 纪 机 构 数 量 及 备 案 情 况 序 号 省 市 机 构 数 量 ( 家 ) 其 中 已 备 案 ( 家 ) 备 案 率 (% ) 1 青 海 157 71 45 2 贵 州 248 185 75 3 新 疆 375 375 100 4 江 西 480 278 58 5 海 南 483 78 16 6 宁 夏 612 394 64 7 山 西 721 213 30 8 甘 肃 770 311 40 9 湖 南 1040 341 33 10 重 庆 1175 956 81 11 天 津 1333 782 59 12 湖 北 1617 1538 95 13 河 北 1715 927 54 14 吉 林 2064 115 6 15 安 徽 2279 667 29 16 陕 西 2344 1076 46 17 河 南 2524 754 30 18 福 建 2976 1499 50 19 云 南 2985 640 21 20 辽 宁 3919 978 25 205

房 地 产 蓝 皮 书 续 表 序 号 省 市 机 构 数 量 其 中 已 备 案 备 案 率 (% ) 21 四 川 4987 3961 79 22 浙 江 7426 2966 40 23 山 东 9450 1100 12 24 上 海 11164 8139 73 25 江 苏 20000 4835 24 ( 二 ) 房 地 产 经 纪 行 业 发 展 前 景 和 2015 年 行 业 走 势 1 房 地 产 经 纪 业 务 量 将 有 所 增 加 受 国 家 宏 观 经 济 大 背 景 影 响, 2014 年 我 国 大 部 分 城 市 的 房 地 产 市 场 出 现 了 明 显 降 温, 房 地 产 投 资 商 品 房 销 售 量 价 居 民 购 房 意 愿 等 各 项 指 标 均 下 滑 但 下 半 年 尤 其 是 第 四 季 度 以 来, 房 地 产 市 场 出 现 回 暖 迹 象, 商 品 房 销 售 量 有 所 回 升, 商 品 房 价 格 止 跌 回 稳 预 计 2015 年 房 地 产 市 场 有 所 回 暖, 但 不 会 出 现 大 幅 度 反 弹 从 政 策 情 况 来 看, 受 限 购 取 消 按 揭 贷 款 首 付 比 率 下 降 按 揭 利 率 下 调 等 房 地 产 市 场 的 利 好 政 策 刺 激, 以 及 年 底 央 行 下 调 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率, 拉 开 了 降 准 降 息 周 期 序 幕 等 宽 松 货 币 政 策 的 影 响, 购 房 者 信 心 开 始 提 升, 房 地 产 市 场 销 售 量 价 将 出 现 上 行 趋 势, 但 同 时, 宏 观 经 济 走 弱, 房 地 产 市 场 自 身 上 涨 空 间 限 制, 加 上 反 腐 不 动 产 登 记 房 产 税 预 期 等 各 种 因 素 的 综 合 作 用, 房 价 难 以 出 现 2009 年 2013 年 的 那 种 大 幅 上 涨, 市 场 大 幅 反 弹 的 局 面 应 不 会 出 现 房 地 产 经 纪 行 业 发 展 景 气 状 况 与 房 地 产 市 场 繁 荣 程 度 息 息 相 关, 基 于 上 述 2015 年 房 地 产 市 场 形 势 有 所 复 苏 但 不 会 大 幅 反 弹 的 分 析, 笔 者 认 为 与 2014 年 相 比, 房 地 产 经 纪 业 务 量 将 逐 渐 增 加 2 企 业 跨 界 融 合, 行 业 升 级 转 型 随 着 互 联 网 对 传 统 房 地 产 经 纪 行 业 深 入 渗 透, 2014 年 传 统 房 地 产 经 纪 行 业 与 互 联 网 线 上 经 纪 行 业 对 抗 明 显, 相 继 出 现 平 安 好 房 与 传 统 中 介 的 对 抗, 全 国 房 地 产 经 纪 机 构 联 合 对 抗 搜 房 安 居 客 等 线 上 企 业, 部 分 地 区 阻 止 全 民 经 纪 人, 叫 停 房 地 产 经 纪 人 参 与 电 商 等 但 传 统 房 地 产 经 纪 行 业 受 线 上 企 业 冲 击 的 同 时, 也 逐 渐 认 识 到 线 上 互 联 网 的 优 势 所 在, 线 上 房 地 产 经 纪 企 业 也 认 206

清 线 下 的 不 可 替 代 性, 跨 界 逐 渐 出 现, 如 搜 房 与 世 联 合 富 辉 煌 合 作 ; 链 家 地 产 推 行 链 家 网, 打 算 打 造 大 平 台 ; 我 爱 我 家 推 出 3O 模 式, 即 ( Online + Offline + Owner) ( 线 上 + 线 下 + 全 员 持 股 ) 等 在 互 联 网 对 传 统 行 业 的 冲 击 跨 界 与 融 合 的 大 背 景 下, 笔 者 认 为 2015 年 房 地 产 经 纪 行 业 将 出 现 以 下 几 种 发 展 模 式 : (1) 房 地 产 经 纪 机 构 战 略 上 升 级 转 型 互 联 网 的 介 入 对 传 统 房 地 产 经 纪 机 构 的 影 响 显 而 易 见, 为 实 现 可 持 续 发 展, 传 统 房 地 产 经 纪 机 构 将 改 变 低 佣 金 人 才 争 夺 战, 而 逐 渐 从 解 决 问 题 根 源 出 发, 推 出 新 的 发 展 战 略, 实 现 升 级 转 型, 部 分 经 纪 机 构 或 脱 颖 而 出, 成 为 行 业 的 领 头 羊 (2) 传 统 线 下 与 互 联 网 线 上 相 互 跨 界 在 充 分 认 识 线 上 与 线 下 资 源 优 劣 势 的 基 础 上, 越 来 越 多 的 机 构 或 企 业 在 既 有 平 台 的 基 础 上, 向 线 上 或 线 下 进 一 步 跨 界 (3) 线 上 线 下 合 作 共 赢 为 实 现 各 自 更 好 发 展, 部 分 线 下 机 构 与 线 上 企 业 将 改 变 对 抗 局 面, 寻 求 能 实 现 共 赢 的 合 作 方 式 总 之, 相 比 2014 年 纷 纭 乱 世 分 庭 抗 礼 的 局 面, 2015 年 房 地 产 经 纪 如 何 发 展 将 逐 渐 趋 于 明 朗 3 经 纪 人 员 水 平 评 价 工 作 将 逐 渐 开 展 2014 年, 房 地 产 经 纪 人 职 业 资 格 考 试 改 为 水 平 评 价 类, 是 否 具 有 房 地 产 经 纪 人 职 业 资 格 不 再 成 为 从 事 房 地 产 经 纪 行 业 的 必 要 条 件 在 此 背 景 下, 加 上 互 联 网 平 台 的 建 设, 房 地 产 经 纪 人 员 资 信 评 价 成 为 可 能, 各 地 将 从 对 房 地 产 经 纪 人 员 评 价 上 加 强 对 房 地 产 经 纪 人 员 的 管 理 一 是 取 得 房 地 产 经 纪 人 员 职 业 资 格 的 信 息 将 在 统 一 平 台 上 能 够 方 便 快 捷 地 查 询 到 ; 二 是 从 业 人 员 上 岗 会 佩 戴 印 有 二 维 码 等 标 识 的 胸 牌 或 者 信 息 卡, 消 费 者 可 以 通 过 扫 描 二 维 码 辨 识 经 纪 人 员 的 身 份 和 资 格 ; 三 是 房 地 产 经 纪 机 构 及 消 费 者 将 来 会 在 统 一 平 台 上 查 询 到 违 法 违 规 从 业 人 员 的 黑 名 单 ; 四 是 消 费 者 会 逐 渐 培 养 起 先 查 询 经 纪 人 员 资 信 情 况 和 职 业 水 平 再 委 托 业 务 的 习 惯 207